Operat szacunkowy
POŁOŻENIE
Dębica, ul. Piękna 74
ZLECENIODAWCA
Syndyk Piotr Klempka
DATA
16.07.2018 r.
SPORZĄDZIŁ
Wioletta Magdziarz-Pawełek
2
SPIS TREŚCI
1. PODSTAWY FORMALNE ORAZ PRAWNE I ZAKRES WYCENY 3 1.1. Podstawa formalna 3 1.2. Przedmiot i zakres wyceny 3 1.3. Cel wyceny 3 1.4. Podstawy prawne wyceny nieruchomości 3 1.5. Źródła informacji i wykorzystane materiały 5 1.6. Materiały pomocnicze 5 1.7. Określenie istotnych dat dla wyceny 6 2. OPIS PRZEDMIOTU WYCENY 6 2.1. Stan prawny nieruchomości 6 2.2. Przeznaczenie nieruchomości 7 2.3. Lokalizacja i otoczenie 7 3. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU 11 4. OKREŚLENIE SPOSOBU WYCENY 14 5. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 15 5.1. Opis zastosowanego podejścia i metody wyceny 15 5.2. Analiza danych i założenia przyjęte w wycenie 15 5.3. Określenie wartości nieruchomości działki zabudowanej budynkiem
mieszkalnym 16 Określenie wartości nieruchomości dz. 488 zabudowanej budynkiem
mieszkalnym w zabudowie szeregowej 21 VI PODSUMOWANIE I OCENA UZYSKANYCH WYNIKÓW WYCENY 26 VII KLAUZULE 26 ZAŁĄCZNIKI 28
3
1. PODSTAWY FORMALNE ORAZ PRAWNE
I ZAKRES WYCENY
1.1. Podstawa formalna
Podstawę formalną stanowi zlecenie z dnia 15.06.2018 r. Zleceniodawcą wyceny
jest Syndyk Masy Upadłości Piotr Klempka.
1.2. Przedmiot i zakres wyceny
Przedmiotem wyceny jest:
Udział ½ w prawie wieczystego użytkowania gruntu działce numer ew.
488 o powierzchni 0,0304 ha wraz z takim samym udziałem w prawie
odrębnej własności budynku mieszkalnego w zabudowie szeregowej
położonego w Dębicy przy ul. Pięknej 74;
Zakres wyceny obejmuje w/w prawo do nieruchomości.
1.3. Cel wyceny
Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości dla sprzedaży
przez Syndyka.
1.4. Podstawy prawne wyceny nieruchomości
1.Ustawa Kodeks Cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 Dz. U. z 2017 r. poz.
459, 933, 1132, z 2018 r. poz. 398., wraz z późniejszymi zmianami, a w
szczególności:
- w zakresie przepisów definiujących rodzaj i treść praw, których przedmiotem
jest wyceniana nieruchomość, a mianowicie Księga pierwsza Tytuł III „Mienie”
oraz w zakresie definicji nieruchomości, Księga druga „Własność i inne prawa
rzeczowe”
2.Ustawa Kodeks postępowania cywilnego z dnia 17 listopada 1964 roku
Dz. U. z 2018 r. poz. 155, z 2017 r. 2491, z 2018 r. poz. 5, 138, 416., wraz z
późniejszymi zmianami, a w szczególności:
4
- w zakresie przepisów definiujących sposób opisu i oszacowania
nieruchomościami, Część druga. „Postępowanie zabezpieczające
i egzekucyjne”. Księga druga. „Postępowanie egzekucyjne”., Dział VI.
„Egzekucja z nieruchomości”. Rozdział 3. „Opis i oszacowanie”.
3. Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku
Dz. U. z 2018 r. poz. 121, 50., wraz z późniejszymi zmianami, a w szczególności:
- w zakresie przepisów Działu IV „Wycena nieruchomości” Rozdział 1
„Określanie wartości nieruchomości „ Art. 151, ust. 1 definiujący wartość
rynkową nieruchomości oraz Art. 152 – 156 definiujące sposoby określania
wartości nieruchomości, zasady dokonywania wyboru właściwego podejścia,
zasady stosowania podejścia porównawczego oraz formy sporządzenia opinii o
wartości nieruchomości.
4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w
sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego /Dz.U. Nr
207, poz. 2109, wraz z późniejszymi zmianami, a w szczególności:
- w zakresie przepisów Rozdziału 2 „Określanie wartości nieruchomości przy
zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny” § 3-5 dotyczące
określania wartości rynkowej nieruchomości oraz zasad i warunków stosowania
podejścia porównawczego nieruchomości,
- w zakresie przepisów Rozdziału 4 „Sposób sporządzenia, forma i treść operatu
szacunkowego” § 55-57 opisujące zasady i tryb sporządzania oraz zawartość
operatu szacunkowego.
5. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny przyjęte przez Radę Krajową
Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych – jako podstawa
merytoryczna i warsztatowa.
6. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 27 marca
2003 r., tekst jednolity z 11 maja 2017 r. Dz.U.2017.0.1073.
7. Prawo upadłościowe z dnia 28.02.2003 r. (Dz.U. 2003 Nr 60 poz. 535,
Dz. U. z 2017 r. poz. 2344, 2491, z 2018 r. poz. 398, 685).
5
1.5. Źródła informacji i wykorzystane materiały
(1) Źródła informacji
1. Starostwo Powiatowe w Dębicy – dane zawarte w aktach notarialnych,
dotyczące transakcji nieruchomościami porównywalnymi.
2. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego miasta Dębica wraz
z uchwalonym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania
przestrzennego.
3. Dane uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami
w Dębicy – przegląd transakcji.
(2) Literatura fachowa
1. Wycena nieruchomości – Zasady i procedury – R. Cymerman i A. Hopper –
Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2005
2. Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego – M.
Prystupa – Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych,
Warszawa 2003 rok.
3. Wycena nieruchomości – Z. J. Boczek – Currenda Sp. Z.o.o., Sopot 2001 rok.
4. Wycena mienia – M. Prystupa – Centrum Informacji Menadżera, Warszawa
2000 rok.
5. Nieruchomość a rynek – E. Kucharska- Stasiak – Wydawnictwo Naukowe
PWN, Warszawa 2000 rok.
1.6. Materiały pomocnicze
Wyniki oględzin
Informacje i dokumenty udostępnione przez Zleceniodawcę
Kopie map terenu
Informacje uzyskane w Urzędzie Miasta Dębica, na temat
przeznaczenia terenu w planie zagospodarowania przestrzennego
Odpis KW
6
1.7. Określenie istotnych dat dla wyceny
Data sporządzenia wyceny 16.07.2018 r.
Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny
Ustalona w operacie wartość nieruchomości nie uwzględnia
podatków i opłat
16.07.2018 r.
Data, na którą określono i uwzględniono w wyceny
stan przedmiotu wyceny
05.07.2018 r.
Data dokonania oględzin nieruchomości 05.07.2018 r.
2. OPIS PRZEDMIOTU WYCENY
2.1. Stan prawny nieruchomości
Nieruchomość podlegająca wycenie położona jest w miejscowości Dębica
obręb 5 i ma uregulowany stan prawny w księdze wieczystej:
RZ1D/00019824/5, która jest prowadzona przez V Wydział Ksiąg Wieczystych
Sądu Rejonowego w Dębicy.
1) Jak wynika z zapisów w księdze wieczystej KW RZ1D/00019824/5
właścicielem gruntu obejmującego działkę o numerze ewidencyjnym: 488
o powierzchni 0,0304 ha jest Mienie Komunalne Gminy Miasta Dębica,
natomiast wieczystym użytkownikiem gruntu do 09-01-2083r i właścicielem
budynku mieszkalnego stanowiącego odrębny przedmiot własności jest Jagna
Teresa Zielińska, c. Jacka i Renaty.
W dziale III wpisano:
Ograniczone prawo rzeczowe – nieodpłatnie i dożywotnio
służebność osobista mieszkania w całym budynku mieszkalnym
wspólnie z użytkownikiem wieczystym gruntu i właścicielem
budynku ze wspólnym korzystaniem z obejścia wokół domu na
rzecz Renaty Anny Zielińskiej i Jacka Jana Zielińskiego.
7
Roszczenie – roszczenie wierzycieli upadłościowych upadłego Jacka
Zielińskiego, do zaspokajania się z udziału wynoszącego ½ części
prawa użytkowania wieczystego dz. nr 488 o pow. 0,0304 ha w
Dębicy i z takiego samego udziału we własności budynku
znajdującego się na tej działce, darowanego przez dłużnika,
ujawnionych na rzecz Jagny Zielińskiej córki Jacka i Renaty.
Dział IV wolny od wpisów.
Jednocześnie należy dodać, iż dokładną treść zapisów dokonanych w
księdze wieczystej zawiera wydruk z Centralnej Bazy Danych Ksiąg
Wieczystych z KW Nr RZ1D/00019824/5 z dnia 19.06.2018 r., którego kopia
stanowi załącznik do niniejszego operatu.
Wpis zawarty w RZ1D/00019824/5 jest zgodny z wypisem z rejestru gruntów.
Według wypisu:
Nr działki Opis użytku Pow. działki (ha)
488 B 0,0304
2.2. Przeznaczenie nieruchomości
Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego – działka nr 488 położona w Dębicy obręb 5 przy ul. Pięknej
znajduje się w obszarze, dla którego w chwili obecnej Urząd Miejski nie posiada
ważnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Dębica.
Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania
przestrzennego przedmiotowa nieruchomości położona jest na terenie
oznaczonym symbolem MN – obszary z przewagą zabudowy mieszkaniowej
jedno i dwukondygnacyjnej oraz zabudowy usługowej.
2.3. Lokalizacja i otoczenie
Działka o numerze ewidencyjnym 488 o powierzchni 304 m2 położona jest
w zachodniej części Dębicy w województwie podkarpackim wśród zabudowy
mieszkaniowej jednorodzinnej. Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi
8
publicznej o nawierzchni asfaltowej. Otoczenie nieruchomości stanowią tereny
zabudowane.
Działka o prostokątnym kształcie oddalona o ok. 3 km od centrum miasta
Dębica, ok. 650 m od Centrum Handlowego, ok. 800 m od Szpitala, Szkoły
Podstawowej i Kościoła. Działka uzbrojona w prąd, gaz, kanalizację, wodę i
telekomunikację. Działka ogrodzona od strony frontowej ogrodzeniem z
drewnianych sztachet posadowionych pomiędzy betonowymi słupkami z furtką i
bramą wjazdową. Podjazdy i podejścia utwardzone kostką brukową. Dojazd do
nieruchomości drogą asfaltową. Na działce znajdują się nasadzenia ozdobne oraz
drzewa i krzewy. Działka zabudowana jest budynkiem mieszkalnym,
jednorodzinnym w zabudowie szeregowej wybudowanym w 1993 roku. Jest to
budynek murowany, kryty blachą, trzykondygnacyjny, tynkowany, ocieplony
styropianem.
Na parterze znajduje się:
- garaż o pow. 23,64 m2 – ściany z tynkiem cementowo- wapiennym pomalowane
farbą emulsyjną, częściowo obłożone płytkami, na podłożu płytki podłogowe,
drzwi garażowe stalowe automatycznie otwierane,
- kotłownia o pow. użytkowej 3,83 m2 – na podłożu lastrico, ściany z tynku
cementowo – wapiennego pomalowane farbą emulsyjną;
- łazienka o pow. użytkowej 4,90 m2 – na podłożu płytki podłogowe, ściany
obłożone płytkami ściennymi;
- spiżarka o pow. użytkowej 4,07 m2– na podłożu płytki podłogowe, z tynku
cementowo – wapiennego pomalowane farbą emulsyjną;
- korytarz o pow. użytkowej 5,53 m2 – na podłożu płytki podłogowe, ściany
obłożone boazerią;
- pomieszczenie gospodarcze (przejście do ogrodu) o pow. użytkowej 25,00 m2 –
na podłożu kostka brukowa, z tynku cementowo – wapiennego pomalowane
farbą emulsyjną.
Wejście na I kondygnację (część mieszkalna) po zewnętrznych betonowych
schodach częściowo obłożonych płytkami, częściowo z lastrico (na płytkach
widoczne ślady pęknięć) lub po wewnętrznych schodach z parteru.
Na I kondygnacji znajduje się:
- ganek o pow. użytkowej 1,95 m2 – na podłożu płytki podłogowe, ściany
obłożone boazerią,
- korytarz o pow. użytkowej 11,32 m2, na podłożu parkiet, ściany obłożone
boazerią z wbudowaną szafą wnękową;
9
- kuchnia o pow. użytkowej 15,56 m2, na podłożu płytki podłogowe, z tynku
cementowo – wapiennego pomalowane farbą emulsyjną częściowo obłożone
płytkami ściennymi, kuchnia jasna – 3 okna PCV, przeszklone drzwi łączące
kuchnię z korytarzem;
- w.c. o pow. użytkowej 1,18 m2, płytki podłogowe i ścienne (miejscami
popękane);
- salon o pow. użytkowej 38,00 m2, na podłożu parkiet, ściany z tynku
cementowo – wapiennego pomalowane farbą emulsyjną, częściowo obłożone
kamieniem, częściowo wykładziną, sufit z ozdobnymi drewnianymi belkami,
pokój z wyjściem na taras,
Wejście na II kondygnację po murowanych schodach obłożonych drewnianymi
deskami, ściany klatki schodowej częściowo obłożone kamieniem, częściowo
wykładziną.
Na II kondygnacji znajdują się:
- przedpokój (antresola) o pow. użytkowej 6,70 m2 – na podłożu parkiet, ściany
z tynkiem cementowo – wapiennym częściowo obłożone boazerią;
- pokój I o pow. użytkowej 13,78 m2 – na podłożu parkiet, ściany z tynkiem
cementowo – wapiennym obłożone tapetą, wyjście na balkon obłożony płytkami
i drewnianą balustradą;
- pokój II o pow. użytkowej 8,37 m2 – na podłożu parkiet, ściany z tynkiem
cementowo – wapiennym pomalowane farbą emulsyjną;
- wyjście na strych po betonowych schodach, ma którym znajduje się zadaszony
balkon.
Z antresoli wejście do części prywatnej ( sypialnie) po 4 murowanych schodach
obłożonych drewnem.
- przedpokój o pow. użytkowej 2,65 m2 – na podłożu parkiet, ściany obłożone
boazerią;
- pokój I o pow. użytkowej 13,60 m2 – na podłożu parkiet, z tynkiem cementowo
– wapiennym pomalowane farbą emulsyjną, z zabudowaną szafą, wyjście na
balkon obłożony płytkami i drewnianą balustradą;
- pokój II o pow. użytkowej 9,95 m2 – na podłożu parkiet, z tynkiem cementowo
– wapiennym pomalowane farbą emulsyjną, z zabudowaną szafą, wyjście na
balkon obłożony płytkami i drewnianą balustradą;
- łazienka o pow. użytkowej 6,47 m2 – płytki podłogowe i ścienne;
- w.c. o pow. użytkowej 1,00 m2 – na podłożu płytki podłogowe, płytki ścienne
do wys. 2 m
10
W budynku mieszkalnym znajdują się okna PCV i drewniane (na parterze), drzwi
wewnętrzne drewniane oraz drewniane – przeszklone, drzwi zewnętrzne
drewniane, centralne ogrzewanie gazowe.
Budynek użytkowany zgodnie z przeznaczeniem, wymaga prac remontowych
polegających na odświeżenie ścian, cyklinowaniu podłóg, częściowej wymianie
okien, odświeżeniu elewacji, wymianie płytek zewnętrznych – na balkonach.
Powierzchnia zabudowy 100,00 m2
Powierzchnia użytkowa 129,53 m2 + parter 66,97m2
11
3. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU
Okres monitorowania rynku: 2016 r. –2018 r.
Obszar rynku - miasto Dębica
Rynek –prawo wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem odrębnej
własności budynku mieszkalnego w zabudowie szeregowej oraz nieruchomość
gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym w zabudowie szeregowej.
Dębica jest miastem z liczbą mieszkańców ok. 48 tyś., o średnich
dochodach mieszkańców poniżej średniej krajowej. Miasto jest jednym
z najważniejszych ośrodków przemysłowych Polski południowo – wschodniej.
W samym mieście i jego najbliższych okolicach mocno rozwinięty jest przemysł
gumowy oraz chemiczny (m.in.: Firma Oponiarska „Dębica” S.A.. Tikkurilla
Beckers – Polifarb Dębica, Fabryka Farb i Lakierów „Śnieżka”) oraz spożywczy
i farmaceutyczny (Ząbek, Sokołów, Olimp Laboratories). Dość prężnie rozwija
się również branża transportowa (Trans Południe, Omega Pilzno) oraz produkcji
materiałów budowlanych (m.in.: Igloobud, Zakład Obróbki marmuru „Jabo –
Marmi”). Ponadto na terenie miasta funkcjonuje Obszar Przemysłowy Specjalnej
Strefy Ekonomicznej „Euro Park” Mielec.
Dużą część miejskiej gospodarki stanowi sektor handlowy, który
w ostatnich latach bardzo dynamicznie się rozwija. W Dębicy funkcjonują: trzy
hipermarkety (Carrefour, Kaufland, RCMB), kilka dużych centrów handlowych
(m.in.: C.H.”Raj”, Galeria Dębica) oraz spora liczba supermarketów (m.in.
Jubilatka, Biedronka, Delikatesy Centrum. Lidl, Merkury Market).
W Dębicy i w najbliższych okolicach, na rynku nieruchomości
mieszkalnych (domy jednorodzinne), od kilku lat następuje zmiana upodobań
inwestorów. Obserwuje się zwiększone zainteresowanie terenami w niedalekiej
odległości od centrum miasta (do ok. 5 km).
Transakcji kupna – sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami
mieszkalnymi na rynku przybywa, można stwierdzić, że rynek ten jest dobrze
rozwinięty. Przy analizowaniu transakcji sprzedaży, szczególnie zwrócono
uwagę na postrzeganie konkretnych miejsc przez potencjalnych nabywców pod
względem ich atrakcyjności tj.: odległość od obiektów uciążliwych, ruchliwych
ulic, jak też ze względu na możliwość dojazdu i stan techniczny oraz wiek
budynku i położenie budynku w szeregu. Z własnych analiz przeprowadzonych
na podstawie transakcji sprzedaży na rynku podobnych nieruchomości z
12
ostatnich kilku lat wynika, że od kilku lat następuje stabilizacja cen – brak
wyraźnych tendencji wzrostowych i spadkowych nieruchomości podobnych.
Podobne wyniki podają biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami.
Okres, w jakim dokonywano analizy obejmował ostatnie 24 miesiące, tj.
mieścił się przedziale od 2016 roku do 2018 roku. W okresie funkcjonowania
rynku i na analizowanym obszarze zanotowano kilka transakcji
nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi budynkami mieszkalnymi w
zabudowie szeregowej. W odniesieniu do obrotu ww. nieruchomościami trudno
wyrazić jest jednak jednoznaczne opinie dotyczące preferencji nabywców, czy
tendencji zmian cen. Na podstawie ustawy z 29 lipca 2005 roku o
przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności
nieruchomości (dalej: ustawa przekształceniowa ), z uwzględnieniem derogacji
przepisów dokonanej przez Trybunał Konstytucyjny na podstawie wyroku z 10
marca 2015 roku, K 29/13 współużytkownicy wieczyści gruntów zabudowanych
na cele mieszkaniowe, których prawa do gruntów są związane z odrębną
własnością lokalu albo z udziałem we własności budynku mogą dokonać
przekształcenia przysługujących im udziałów w prawie użytkowania wieczystego
w prawo własności. Podczas badania rynku zaobserwowano, że na wartość
nieruchomości nie ma wpływu rodzaj prawa do gruntu, wynika to
prawdopodobnie z możliwości skorzystania z ulg przy przekształceniu prawa
własności oraz z niewielkiej powierzchni gruntu.
Na podstawie przeprowadzonej analizy transakcji sprzedaży takich
nieruchomości, położonych na terenie miasta Dębica stwierdzono, że ich
przedział cenowy waha się pomiędzy 3 247,42 zł a 4 647,89 zł za 1 m2 p. z.
Nieruchomości takie sprzedawane są w przeliczeniu za 1 m2 powierzchni
zabudowy. Wpływ na cenę ma głównie: lokalizacja, stan techniczny zabudowań,
otoczenie, ilość kondygnacji, powierzchnia i zagospodarowanie działki oraz
położenie budynku w szeregu.
Podobieństwo nieruchomości przyjętych do analiz rynkowych zostało
sformułowane za pomocą atrybutów rynkowych, szczegółowo opisanych
w poniższej tabeli.
13
Tabela 1. Zestawienie atrybutów rynkowych
Lp. Cecha rynkowa Ocena Opis
1. Lokalizacja ogólna
Korzystna Lokalizacja na terenie miasta Dębica , w
strefie centralnej – ścisłe centrum
Przeciętna
Lokalizacja na terenie miasta Dębica, w
odległości do 3 km od strefy centralnej miasta,
działka położona na osiedlu posiadającym
dostęp do szkoły, centrum handlowego,
kościoła, przychodni
Niekorzystna
Lokalizacja na miasta Dębica, w strefie
peryferyjnej, działka posiadająca ograniczony
dostęp do szkoły, przychodni, centrum
handlowego, kościoła
2. Położenie budynku w
szeregu
Korzystny Budynki narożne
Niekorzystny Budynki środkowe
3.
Sąsiedztwo i otoczenie (w
tym lokalizacja
szczegółowa)
Korzystne Działka sąsiaduje z podobną zabudową
mieszkalną jednorodzinną, wskaźnik
intensywności zabudowy średni
Przeciętne Działka sąsiaduje z zabudową mieszkalną
jednorodzinną, wskaźnik intensywności
zabudowy wysoki
Niekorzystne
Działka sąsiaduje bezpośrednio z terenami
niezabudowanymi lub terenami usług,
zakładami produkcyjnymi itp. (tzw.
niekorzystne sąsiedztwo)
4.
Powierzchnia działki oraz
stan zagospodarowania
działki
Korzystna
Powierzchnia działki w powyżej 3,5 a, kształt
działki regularny, nadający się do optymalnego
wykorzystania i ewentualnego
zagospodarowania, działka zagospodarowana
na wysokim poziomie: ogrodzenie, zieleń
ozdobna, na działce znajduje się altana, oczko
wodne itp.
Przeciętna W granicach 2a do 3,5a, kształt działki
regularny, działka zagospodarowana na
średnim poziomie
Niekorzystna Poniżej 2a, kształt działki regularny, działka
zagospodarowana na niskim poziomie, brak
ogrodzenia, podjazdów,
5. Ilość kondygnacji
Korzystna Od 1 do 1,5 kondygnacji naziemnej
Przeciętna 2- kondygnacje naziemne
Niekorzystna 3 i więcej kondygnacji naziemnych
6. Stan techniczny budynku
mieszkalnego
Bardzo dobry Elementy budynku bardzo dobrze utrzymane,
odpowiednio konserwowane, nie wykazujące
zużycia i uszkodzeń. Cechy i właściwości
wbudowanych elementów budynku
odpowiadają wymaganym normom.
Dobry Elementy budynku utrzymane, odpowiednio.
14
nie wykazujące zużycia i uszkodzeń. Celowy
jest remont bieżący polegający na drobnych
naprawach, uzupełnieniach i konserwacji.
Średni W elementach budynku występują drobne
ubytki i uszkodzenia nie zagrażające
bezpieczeństwu. Celowy jest remont
częściowy budynku.
Niekorzystny W elementach budynku występują duże ubytki
i uszkodzenia zagrażające bezpieczeństwu.
Celowy jest remont kapitalny budynku.
4. OKREŚLENIE SPOSOBU WYCENY
Zgodnie ze zleceniem, opinia ma na celu określenie wartości rynkowej
nieruchomości do sprzedaży przez Syndyka.
Mając powyższe dane na uwadze oraz zgodnie z Art. 151 ust. 1 Ustawy
o gospodarce nieruchomościami „Wartość rynkową nieruchomości stanowi
szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w
transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym
a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z
rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji
przymusowej.”
Jednocześnie zgodnie z Art. 134 ust. 2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami
„Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się
w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan
nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie
nieruchomościami.”
Do określenia wartości rynkowej nieruchomości w naszym przypadku zgodnie
z § 4. Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości
i sporządzania operatu szacunkowego, zastosowano podejście porównawcze,
metodę porównywania parami.
Przy określaniu wartości nieruchomości w podejściu porównawczym do
porównania przyjęto ceny nieruchomości, które uzyskane zostały za nie
w transakcjach rynkowych.
Zgodnie ze zleceniem wycena nieruchomości ma na celu określenie wartości
nieruchomości, jako całości czyli prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z
prawem odrębnej własności budynku i budowli.
15
Wycena nieruchomości oraz określona w jej rezultacie wartość rynkowa
nieruchomości pełni funkcje doradcze, tzn. służy do określenia kwoty, którą
zdaniem wykonawcy wyceny stanowi najbardziej przewidywaną cenę możliwą
do uzyskania na rynku.
5. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI
5.1. Opis zastosowanego podejścia i metody wyceny
Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy
założeniu, że wartość jej jest porównywalna z cenami, jakie uzyskano za
podobne nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego,
skorygowanymi ze względu na cechy różniące je i ustalonymi
z uwzględnieniem ich zmian na skutek upływu czasu. Zgodnie z § 4. Ust. 1.
Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości
i sporządzenia operatu szacunkowego, „Przy zastosowaniu podejścia
porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości
podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych
nieruchomości wpływających na poziom ich cen”. Jednocześnie zgodnie z ust. 2
ww. Rozporządzenia oraz mając na uwadze specyfikę wycenianej nieruchomości
do jej wyceny zastosowano metodę porównywania parami. Natomiast zgodnie z
ust 3 ww. Rozporządzenia „Przy metodzie porównywania parami porównuje się
nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z
nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla
których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych
nieruchomości.
5.2. Analiza danych i założenia przyjęte w wycenie
Stosując ww. metodę przyjęto następujące założenia:
1. Wartość szacowanej nieruchomości znajdzie się pomiędzy ceną minimalną,
a ceną maksymalną, które zostały zanotowane na rynku lokalnym
w badanym okresie. Zgodnie jednak ze Powszechnymi Krajowymi Zasadami
Wyceny „Podejście porównawcze stosuje się przy założeniu, że znane są ceny
16
transakcyjne nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, warunki
dokonania transakcji, a także cechy nieruchomości wpływające na te ceny,
zwłaszcza na ich zróżnicowanie. Przez nieruchomość podobną należy rozumieć
nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot
wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób
korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Do porównań należy
wykorzystać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w
okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata
od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. Wykorzystanie cen z innych
okresów wymaga szczegółowego uzasadnienia”. W naszym przypadku ceny
nieruchomości analizowano w okresie od 2016 roku do 2018 roku. Założenie to
pozwoliło zakreślić granice poprawek stosowanych w trakcie prowadzenia
analizy porównawczej.
2. Przed przystąpieniem do analizy porównawczej uwzględnia się zmiany
poziomu cen, występujące wskutek upływu czasu, na lokalnym rynku
nieruchomości.
3. Analizę porównawcza prowadzimy w parach tj. pomiędzy obiektem
wycenianym o znanych cechach, lecz nieznanej wartości, a obiektem o znanej
cenie i znanych cechach. Gdy mamy kilka obiektów do porównań, tworzymy
kilka par, w których każdorazowo występuje wyceniana nieruchomość.
Ostateczną wartość wycenianej nieruchomości ustalamy, jako średnią ważoną
z sumy wyników uzyskanych w poszczególnych parach.
4. Analizę porównawczą dotyczącą wielkości poprawek prowadzimy wyłącznie
na zbiorze cech rynkowych, jakie występują na danym rynku lokalnym, i które
decydują o wartości rynkowej nieruchomości.
5.3. Określenie wartości nieruchomości działki zabudowanej
budynkiem mieszkalnym
Dla potrzeb niniejszej wyceny określono rynek prawa wieczystego
użytkowania gruntu wraz z prawem odrębnej własności budynku mieszkalnego
w zabudowie szeregowej oraz nieruchomości gruntowych zabudowanych
budynkami mieszkalnymi w zabudowie szeregowej jako obszar ciągły
obejmujący teren miasta Dębica, ze szczególnym uwzględnieniem obrębu 5.
17
Dla ustalenia wartości rynkowej wycenianej nieruchomości zbadano obrót
i ceny transakcyjne nieruchomości w okresie ostatnich 24 miesięcy.
W badanym okresie na wyznaczonym rynku lokalnym przeprowadzono
kilka transakcji budynkami mieszkalnymi w zabudowie szeregowej. Cena
najtańszej nieruchomości o podobnych parametrach i cechach, co nieruchomość
wyceniana sprowadzona do wskaźnika 1m2 powierzchni zabudowy budynku
wynosiła C min = 3 247,42 zł/m2, a cena najdroższej C max = 4 647,89 zł/m2.
Zgodnie z założeniem pierwszym przyjęto, że wartość nieruchomości
w odniesieniu do 1m2 powierzchni zabudowy budynku znajdzie się w przedziale
[3 247,42 m2 - 4 647,89 m2]
l.p. Lokalizacja Data/
rep.
Nr
działki
Pow. zabud./
Pow. działki Cena transakcji Cena
1 Dębica, obr. 1
08-09-2017
rep. 5247/17 91…
83 m2
246 m2 303 000 zł 3 650,60 zł/m2
2 Dębica, obr. 4
05-05-2017
rep. 390/17 28…
87 m2
286 m2 360 000 zł 4 137,93 zł/m2
3 Dębica, obr. 5
31-03-2017
rep. 2070/17 49…
97 m2
218 m2 315 000 zł 3 247,42 zł/m2
4 Dębica, obr. 5
11-01-2018
rep. 196/18 58…
71 m2
267 m2 290 000 zł 4 084,51 zł/m2
5 Dębica, obr. 1
20-03-2018
rep. 527/18 16…
71 m2
209 m2 330 000 zł 4 647,89 zł/m2
6 Dębica, obr. 4
08-03-2018
rep. 1564/18 70…
59 m2
251 m2 260 000 zł 4 406,78 zł/m2
Cena maksymalna: Cmax = 4 647,89 zł/m2
Cena minimalna: Cmin = 3 247,42 zł/m2
Δ C = 1 400,47 zł/m2
a) Ustalenie cech porównawczych
W oparciu o art. 134 ust. 2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz biorąc
pod uwagę uwarunkowania lokalnego rynku i rodzaj wycenianych nieruchomości
określono na podstawie analiz własnych oraz doświadczeń
z innych rozwiniętych rynków zbiór cech rynkowych o charakterze lokalnym,
mających wpływ na wartość rynkową.
Analiza rynku pozwoliła ustalić wpływ poszczególnych cech na ocenę, a więc
ustalić wagę tych cech. Każda z wyróżnionych cech wskazuje wewnętrzną
niejednorodność. Stało się to podstawą dalszego, wewnętrznego podziału
18
odzwierciedlającego ocenę poszczególnych cech na rynku nieruchomości. Ze
względu na różnice występujące pomiędzy poszczególnymi cechami obiektów
porównawczych oraz obiektu wycenianego, jako parametr porównawczy przyjęto
cenę 1m2 powierzchni zabudowy budynku uzyskaną z podzielenia ceny
transakcyjnej przez powierzchnię zabudowy budynku.
Tabela 2. Określenie cech rynkowych
Lp. Rodzaj cechy
Procentowy
wpływ na ceny/
waga cechy.
Strefa, klasy
1 Lokalizacja ogólna 20% Korzystna
Przeciętna
Niekorzystna
2 Położenie w szeregu 10% Korzystny
Niekorzystny
3 Sąsiedztwo i otoczenie (w tym
lokalizacja szczegółowa) 15%
Korzystne
Przeciętne
Niekorzystne
4 Stan zagospodarowania działki 10% Korzystna
Przeciętna
Niekorzystna
5 Ilość kondygnacji 15% Korzystna
Przeciętna
Niekorzystna
6 Stan techniczny budynku
mieszkalnego 30%
Korzystny
Dobry
Średni
Niekorzystny
Razem 100%
b) Porównanie parami
Do wyceny nieruchomości metodą porównania parami, ze znanych
transakcji, wybrano trzy nieruchomości gruntowe zabudowane budynkami
mieszkalnymi, sprzedane w okresie ostatnich 24 miesięcy w celu ustalenia
wartości wycenianej nieruchomości.
Transakcja nr 1
Źródło notowania: akt notarialny, Stan prawny: własność
Rodzaj transakcji: wolny rynek, Strony: osoba fizyczna -> osoba fizyczna
Rodzaj konstrukcji: murowana, , Stan zaawansowania robót budowlanych: stan ukończony, Rok
budowy: 1999
Lokalizacja: woj. podkarpackie, pow. dębicki, gm. Dębica, m. Dębica, obręb - 5, pow. działki: 218 m2
19
Data/
repertorium
Nr
działki Pow. zabudowy
Cena transakcji/
Cena m2
31-03-2017
rep. 2070/17 49… 97 m2
315 000 zł
3 247,42 zł/m2
Opis: Działka zabudowana budynkiem mieszkalnym w zabudowie szeregowej, położona bezpośrednio przy
drodze publicznej o nawierzchni asfaltowej. Budynek środkowy, z 1999 r o pow. zabudowy 97
trzykondygnacyjny, murowany, otynkowany, kryty blachą, ogrodzony, posiada podjazd i podejście wykonane z
kostki brukowej. Budynek w średnim stanie technicznym. Na działce znajdują się nasadzenia ozdobne.
Transakcja nr 2
Źródło notowania: akt notarialny, Stan prawny: użytkowanie wieczyste
Rodzaj transakcji: wolny rynek, Strony: osoba fizyczna -> osoba fizyczna
Rodzaj konstrukcji: murowana, , Stan zaawansowania robót budowlanych: stan ukończony, Rok
budowy: 1991
Lokalizacja: woj. podkarpackie, pow. dębicki, gm. Dębica, m. Dębica, obręb - 5, pow. działki: 267 m2
Data/
repertorium
Nr
działki Pow. zabudowy
Cena transakcji/
Cena m2
11-01-2018
rep. 196/18 58… 71 m2
290 000 zł
4 084,51 zł/m2
Opis: Działka w kształcie prostokąta położona bezpośrednio przy drodze wewnętrznej o nawierzchni asfaltowej.
Zabudowana budynkiem mieszkalnym, murowanym z 1991 roku w zabudowie szeregowej, dwukondygnacyjnym,
częściowo podpiwniczonym, otynkowanym, krytym blachą o pu ok 150m2. Budynek środkowy, w dobrym stanie
technicznym Działka ogrodzona z nasadzeniami ozdobnymi oraz wykonanymi podjazdami z kostki brukowej.
Transakcja nr 3
Źródło notowania: akt notarialny, Stan prawny: własność
Rodzaj transakcji: wolny rynek, Strony: osoba fizyczna -> osoba fizyczna
Rodzaj konstrukcji: murowana, , Stan zaawansowania robót budowlanych: stan ukończony, Rok
budowy: 1981
Lokalizacja: woj. podkarpackie, pow. dębicki, gm. Dębica, m. Dębica, obręb - 4, pow. działki: 251 m2
Data/
repertorium
Nr
działki Pow. zabudowy
Cena transakcji/
Cena m2
08-03-2018
rep. 1564/18 70… 59 m2
260 000 zł
4 406,78 zł/m2
Opis: Działka zabudowana budynkiem mieszkalnym z 1981 r w zabudowie szeregowej dwukondygnacyjny, kryty
blachą, otynkowanym, podpiwniczonym. Działka położona przy drodze wewnętrznej utwardzonej asfaltem,
ogrodzona z wykonanymi podjazdami z kostki brukowej. Budynek środkowy, w dobrym stanie technicznym
Działka położona blisko torów kolejowych.
20
Opis cech nieruchomości wycenianych oraz nieruchomości wybranych do
porównania, a także ich cech przedstawiono w poniższej tabeli.
Tabela 3. Zestawienie cech wycenianej nieruchomości i zestawienie cech
nieruchomości o znanych cenach transakcyjnych.
Lp. Cechy rynkowe Nieruchomość
wyceniana
Nieruchomość
nr 1
Nieruchomość
nr 2
Nieruchomość
nr 3
1 Lokalizacja ogólna Przeciętna Przeciętna Przeciętna Korzystna
2 Położenie w szeregu Korzystne Niekorzystne Niekorzystne Niekorzystne
3 Sąsiedztwo i otoczenie
(w tym lokalizacja
szczegółowa)
Korzystne Korzystne Korzystne Przeciętne
4 Stan zagospodarowania
działki Przeciętny Przeciętny Przecięty Korzystny
5 Ilość kondygnacji Niekorzystna Niekorzystna Przeciętna Przeciętna
6 Stan techniczny budynku
mieszkalnego Średni Średni Dobry Dobry
Tabela 4. Zestawienie nieruchomości w parach porównawczych w tabeli
zbiorczej
Lp. Cechy rynkowe
%
wpływ
na cenę
Zakres
kwotowy
zł/m2
Obiekty do porównania
Nr 1 Nr 2 Nr 3
1 Lokalizacja ogólna 20% 280,09 0,0 0,0 -140,05
2 Położenie w szeregu 10% 140,05 +140,05 +140,05 +140,05
3 Sąsiedztwo i otoczenie (w
tym lokalizacja szczegółowa) 15% 210,07 0,0 0,0 +105,04
4 Stan zagospodarowania
działki 10% 140,05 0,0 0,0 -70,02
5 Ilość kondygnacji 15% 210,07 0,0 -105,04 -105,04
6 Stan techniczny budynku
mieszkalnego 30% 420,14 0,0 -140,05 -140,05
Suma 100 1400,47 +140,05 -105,04 -210,07
Cena sprzedaży zł/m2 3247,42 4084,51 4406,78
3387,47 3979,47 4196,71
Wartość rynkowa nieruchomości zł/m2 3748,28
21
Określenie wartości nieruchomości dz. 488 zabudowanej budynkiem
mieszkalnym w zabudowie szeregowej
Dla obliczenia wartości rynkowej nieruchomości zastosowano wzór:
W N = C j x P B Gdzie:
WN – wartość nieruchomości
Cj – wartość 1m2 powierzchni zabudowy budynku
PB – powierzchnia zabudowy budynku
WN = 3748,28 zł/m2 x 100 m2 = 374 828 zł
WN = 375 000 /w zaokrągleniu/
5.4 Ustalenie wartości służebności mieszkania
Służebność mieszkania jest zaliczana do ograniczonych praw
osobistych. Definicję ograniczonego prawa osobistego określa ustawa z dnia 23
kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, art. 296:
Zgodnie z przepisem art. 285 w związku z art. 296 ustawy z dnia 23 kwietnia
1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm. – dalej w skrócie
K.c.), służebność osobista polega na obciążeniu konkretnej nieruchomości
(gruntu, budynku lub lokalu) na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem,
którego treść polega bądź na tym, że osoba uprawniona może korzystać
w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel
nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w
stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi
nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które
mu względem osoby uprawnionej przysługują na podstawie przepisów o treści
i wykonywaniu prawa własności danej nieruchomości.
Jedną z możliwych postaci służebności osobistej jest służebność mieszkania,
regulowana w szczególności przepisami art. 301-302 K.c.
22
Zgodnie z przepisem art. 302 K.c., mający służebność mieszkania może
korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku
mieszkańców budynku.
Jeżeli nie zapisano inaczej w umowie o ustanowienie służebności mieszkania
mający służebność mieszkania jest obowiązany dokonywać napraw i innych
nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy, nie obciąża go zaś
pełny koszt utrzymania urządzeń mieszkania (art. 297 K.c. w zw. z art. 289 § 1
K.c.).
W przypadku służebności mieszkania, osoba mająca służebność, ma prawo
do mieszkania w wyznaczonym lokalu bez obowiązku uiszczania czynszu, często
z możliwością korzystania z urządzeń przypisanych do niego, korzystania z
kuchni, łazienki oraz innych pomieszczeń. W prawie służebności mieszkania nie
ma obowiązku zapewnienia, utrzymania wyżywienia czy opieki w czasie choroby.
Wg danych GUS szacowana jest prawdopodobna długość życia osób
w określonym wieku. Przeciętne dalsze trwanie życia Pani Renaty Anny
Zielińskiej ( ur 31-05-1955r) wiek –, 63lat
Dla potrzeb obliczeniowych przyjmujemy czas, na który wlaściciel będzie
pozbawiony czynszu –19,6 lat.
Stosujemy podejście dochodowe, metodę inwestycyjną – wg formuły.
S = Dr x Wk
Analiza rynku najmu nieruchomości jest bardzo utrudniona ze względu na jego
specyfikę oraz ograniczoną dostępność do umów najmu i uzgodnionych
pomiędzy stronami warunkami najmu nieruchomości.
Dla rzeczoznawców majątkowych, jedyną możliwością dostępu do umów najmu
nieruchomości i informacji o warunkach tych umów jest bezpośrednie
uczestniczenie przez nich w negocjacjach warunków umowy lub wykonywanie
prac na rzecz klientów w wyniku, których uzyskiwany jest dostęp do zawartych
przez nich umów najmu nieruchomości. Jednakże tak pozyskane informacje lub
dokumenty są praktycznie zawsze tajemnicą zawodową, nie można się na nie
23
powoływać i nie mogą być wykorzystywane na rzecz innych klientów i w innych
sprawach.
W takiej sytuacji, przy braku odpowiedniej ilości danych o rynku najmu danego
rodzaju nieruchomości, a posiadając dostęp do baz danych o transakcjach
sprzedaży nieruchomości możemy określić wartość najmu z nieruchomości w
przedstawiony poniżej sposób.
Zgodnie z Ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
(jednolity tekst z 2018 r. Dz. U. poz. 121)) w dziale IV, Rozdział 1, w
szczególności Art. 153 ust. 2 i Art. 159, oraz Rozporządzeniem Rady Ministrów
z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania
operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 1209 ze zmianami. Zmiana w Dz. U.
Nr . 165 poz. 985 z 2011 r. Tekst ujednolicony), w szczególności od par. 7 do
par. 14., ustawodawca uregulował podstawy i zasady metodologii wyceny
wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód z
czynszów najmu lub dzierżawy. Zgodnie z Par. 8 w/w Rozporządzenia.., wycena
wartości tego rodzaju nieruchomości może być przeprowadzona poprzez
zastosowanie tzw. podejścia dochodowego, metody inwestycyjnej, techniki
kapitalizacji prostej. Wartość nieruchomości określa się jako iloraz strumienia
dochodu rocznego i stopy kapitalizacji:
W = DR / Sk
gdzie:
W - wartość nieruchomości,
DR - roczne strumienie dochodu z czynszu najmu/dzierżawy,
Sk - stopa kapitalizacji, wyznaczana na odstawie transakcji rynkowych ze stosunku rocznego
dochodu z nieruchomości do ceny za jaką została kupiona dana nieruchomość, w przypadku braku
danych z rynku nieruchomości można ją ustalić na podstawie stopy dyskontowej z uwzględnieniem
przewidywanych zmian w poziomie dochodów z nieruchomości podobnych;
Biorąc pod uwagę powyższe oraz przekształcając powyższy wzór,
wynagrodzenie za najem z nieruchomości można określić według wzorów:
DR= W x Sk ,gdzie:
DR - roczne strumienie dochodu z czynszu najmu nieruchomości, z której uprawniony może
korzystać,
W - wartość rynkowa nieruchomości, z której uprawniony może korzystać,
Sk - stopa kapitalizacji, wyznaczana na podstawie transakcji rynkowych ze stosunku rocznego
dochodu z nieruchomości do ceny za jaką została kupiona dana nieruchomość, w przypadku braku
danych z rynku nieruchomości można ją ustalić na podstawie stopy dyskontowej z uwzględnieniem
24
przewidywanych zmian w poziomie dochodów z nieruchomości podobnych;
Stopa dyskontowa powinna być akceptowaną przez rynek (inwestorów) stopą
zwrotu.
Stopa dyskontowa składa się z trzech elementów:
r = rf * rr * ro r – stopa dyskontowa,
rf – realna wolna od ryzyka stopa procentowa – wielkość bazowa,
rr – dodatek z tytułu ryzyka inwestowania rynkowego,
ro – dodatek z tytułu indywidualnego ryzyka operacyjnego.
Wielkość bazowa (rf) - najczęściej w opracowaniach przyjmuje się stopę realną,
czyli wyczyszczoną ze zniekształceń inflacji. Stopę te określa się, w warunkach
niskiej inflacji, na podstawie wielkości bazowej (stopa realna rf), jaką stanowi
rentowność najpewniejszych papierów skarbowych. Do wyliczeń przyjęto
rentowność 12-letnich obligacji rodzinnych wg danych opublikowanych na
stronie www.obligacjeskarbowe.pl, indeksowanych inflacją tj. w wysokości
3,20%.
Dodatek z tytułu ryzyka inwestowania rynkowego (rr) – charakterystyczny dla
rynku, wyrażający stopień niepewności inwestycji w stosunku do lokat
bezpiecznych (bonów i obligacji Skarbu Państwa). Ryzyko inwestowania
oceniono jako wysokie – waga 1,5.
Dodatek z tytułu ryzyka operacyjnego (ro) - (charakterystyczny dla
poszczególnych rodzajów inwestycji), uwzględniający warunki ich
funkcjonowania, strukturę majątku, zaufanie rynkowe, udział w rynku i stosunki
konkurencyjne. Dla potrzeb ustalenia indeksu ryzyka operacyjnego przyjmuje się
trzy klasy ryzyka:
niskie ryzyko - waga 1,1
średnie ryzyko - waga 1,3
wysokie ryzyko - waga 1,5
Ryzyko operacyjne oceniono jako wysokie – waga 1,5.
Stopa kapitalizacji wynosi więc:
R = r = rf * rr * ro= 3,2% * 1,5% * 1,5% = 7,2%.
25
Do dalszych obliczeń przyjęto stopę kapitalizacji = stopie dyskontowej = 7,2%.
DR = 375.000zł x 0,072 = 27.000zł
Wk = [1- (1+r)-n] : r = 10,33
w którym:
n = ilość lat pozbawienia właściciela domu dochodów z domu – 19,60 lat,
r = stopa kapitalizacji (określona z analizy rynku dla tego typu nieruchomości lub z
rynku kapitałowego 7,2%).
Czyli wartość służebności mieszkania wynosi:
S = 27.000zł/rok x 10,33 = 279.000 zł./ w zaokrągleniu/
Wartość rynkowa prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem
odrębnej własności budynku mieszkalnego obciążonego służebnością
mieszkania
WN = 375.000zł -279.000zł = 96.000zł
Udział ½ części w prawie wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem
odrębnej własności budynku mieszkalnego
WN = 96.000zł/2 = 48.000zł
26
VI PODSUMOWANIE I OCENA UZYSKANYCH
WYNIKÓW WYCENY
Oszacowana wartość rynkowa nieruchomości położonej w Dębicy przy
ul Pięknej 74 wynosi:
Lp. Wyszczególnienie Wartość w zł
1 Udział ½ w prawie wieczystego użytkowania gruntu wraz z
prawem odrębnej własności budynku mieszkalnego z
uwzględnieniem prawa dożywotniej służebności mieszkania
48 000 zł
VII KLAUZULE
1. Operat został sporządzony zgodnie z przepisami prawa oraz
P o w s z e c h n y m i K r a j o w y m i Z a s a d a m i W y c e n y wg stanu na dzień
wyceny.
2. Niniejszy operat nie może być wykorzystany do innego celu niż określono
w operacie.
3. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego
został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, pod
warunkiem, że nie wystąpią w ww. okresie zmiany uwarunkowań prawnych lub
istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 Ustawy o gospodarce
nieruchomościami, a w szczególności dotyczące przeznaczenie w planie
miejscowym, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, czy
stanu zagospodarowania nieruchomości.
4. Niniejszy operat nie może być opublikowany w całości lub w części w
jakimkolwiek dokumencie bez zgody rzeczoznawcy i bez uzgodnienia z nimi
formy i treści takiej publikacji.
5. Ustalona w operacie wartość nieruchomości nie uwzględnia podatków i
opłat, jakie potencjalny nabywca nieruchomości będzie zobowiązany zapłacić w
związku z jej nabyciem, szczególnie podatku VAT.
6. Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte, prawne i
fizyczne, nieruchomości, których występowania nie mógł stwierdzić przy
27
dokonywaniu wizji lokalnej ani też na podstawie dokumentacji prawnej,
geodezyjnej lub technicznej przedstawionej przez Zleceniodawcę.
7. Wszelkie dokładniejsze dane dotyczące analizowanych transakcji, które
były podstawą do określenia wartości rynkowych znajdują się w bazie danych
transakcyjnych autora i ze względu na zasadę poufności nie zostały ujawnione w
operacie.
8. Wycena opiera się na oględzinach nieruchomości dokonanych podczas
wizji lokalnej oraz na informacjach i dokumentach udostępnionych przez
Zamawiającego. Zakłada się, że autorowi opracowania zgłoszono wszystkie
znane okoliczności mające wpływ na oszacowanie wartości.
28
ZAŁĄCZNIKI
Top Related