1

Uzasadnienie

1. Podstawa i cel opracowania Uchwałę nr XXXVIII/829/13 o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Oliwa – VII Dwór rejon ulicy Abrahama w mieście Gdańsku Rada Miasta Gdańska podjęła dnia 23 maja 2013 roku. Celem opracowania jest weryfikacja zapisów obecnie obowiązującego planu w zakresie warunków urbanistycznych w tym ustaleń dotyczących intensywności zabudowy oraz korekty przebiegu nieprzekraczalnej linii zabudowy przy ul. Głogowskiej.

2. Położenie Projekt planu obejmuje obszar około 0,15 ha, położony jest w Oliwie – VII Dwór i obejmuje swoimi granicami jedną działkę przy ul. Abrahama nr 15A i 15B o numerze ewidencyjnym 45/6, obręb 29.

3. Ustalenia „Studium” W Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Gdańska na omawianym terenie ustalona jest dominująca funkcja mieszkaniowa. Obszar planu objęty jest granicami Ogólnomiejskiego Systemu Terenów Aktywnych Biologicznie (OSTAB).

4. Ustalenia opracowań planistycznych Na obszarze planu obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego:

- Wrzeszcz – Strzyża II - Oliwa (Uchwała nr XLIV/1327/2002 RMG z dn. 24.01.2002r., Dz. Urz. Woj. Pom. Nr 16 z dn. 11.03.2002r., poz. 375).

5. Stan istniejący

Teren obszaru planu jest w pełni zagospodarowany. Znajdują się na nim budynki usługowe. Pozostały teren działki niemal w całości jest wykorzystany pod komunikację kołową i pieszą z zachowaniem małych skrawków zieleni o powierzchni około 4% powierzchni działki.

Działka stanowi własność mieszaną Spółdzielni Mieszkaniowej „VII Dwór” oraz osób fizycznych. Obszar opracowania jest uzbrojony we wszystkie sieci i urządzenia infrastruktury technicznej. Sieci magistralne i sieci rozdzielcze zasilające teren przebiegają głównie w liniach rozgraniczających ul. Abrahama i ul. Głogowskiej. Zaopatrzenie w wodę odbywa się z miejskiego systemu wodociągowego – strefa ciśnień współpracująca ze zbiornikami wyrównawczymi wody „Wysoki Dwór”. Omawiany teren wyposażony jest w kanalizację sanitarną i deszczową. Jest zgazyfikowany. Zaopatrzenie w ciepło odbywa się z sieci ciepłowniczej a zasilanie w energię elektryczną odbywa się poprzez linie kablowe średniego i niskiego napięcia. Przez obszar opracowania, wzdłuż ulicy Abrahama, przebiega magistralna sieć ciepłownicza 2x325mm. Przebieg sieci wskazany jest w planie wraz z zaleceniem zachowania dostępu dla celów eksploatacyjnych. W sposobie zaopatrzenia w media i odprowadzenia ścieków plan nie przewiduje zmian. Uzbrojenie nowej zabudowy możliwe jest w oparciu o istniejące urządzenia i sieci po przystosowaniu do planowanego zainwestowania. Pod względem hydrograficznym obszar opracowania należy do zlewni kolektora Kołobrzeskiego, który już w chwili obecnej jest odbiornikiem przeciążonym. Celem ograniczenia zagrożenia powodziowego wprowadzono dla terenów inwestycyjnych rygor zachowania odpływów jednostkowych wód opadowych jak w stanie obecnego zainwestowania. Ze względu na istniejący już znaczny obszar o nawierzchni utwardzonej, dla nowego zainwestowania przyjęto maksymalne natężenie odpływu wód opadowych odpowiadające współczynnikowi spływu 0,6.

2

6. Ustalenia projektu planu Obszar planu został przeznaczony na teren zabudowy mieszkaniowo - usługowej M/U31 zawierający tereny mieszkaniowe: MN, MN21 lub M22 i usługowe: U33 bez ustalania proporcji miedzy funkcją mieszkaniową a usługową. Parametry urbanistyczne są podwyższone w stosunku do planu obowiązującego. Plan ustala maksymalną wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki budowlanej objętej inwestycją na poziomie 40%, minimalną powierzchnię biologicznie czynną na poziomie 4% powierzchni działki budowlanej objętej inwestycją oraz maksymalną wysokość budynku na poziomie 12,0 m w rozumieniu rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zmianie uległo również ustalenie dotyczące maksymalnej intensywności zabudowy z 0,6 (w planie obowiązującym) na 1,6. Ustalono również kształt dachu: stromy dwuspadowy o symetrycznym układzie połaci lub płaski. Zmieniono przebieg nieprzekraczalnej linii zabudowy przesuwając ją na wschód, poza obrys budynku istniejącego przy ul. Abrahama 15B. Korekcie poddano także przebieg granicy Ogólnomiejskiego Systemu Terenów Aktywnych Biologicznie, skutkiem czego obszar planu został wyłączony z obszaru objętego OSTAB.

7. Zasady obsługi komunikacyjnej i inżynieryjnej Obsługa komunikacyjna tego obszaru będzie odbywać się z ulic Abrahama i Głogowskiej znajdujących się poza granicami planu. Przebieg magistrali ciepłowniczej 2x325mm wskazany jest w planie z zaleceniem zachowania dostępu dla celów eksploatacyjnych. W sposobie zaopatrzenia w media i odprowadzenia ścieków plan nie przewiduje zmian. Uzbrojenie terenów inwestycyjnych możliwe jest w oparciu o istniejące uzbrojenie po przystosowaniu do planowanego zainwestowania.

8. Uzasadnienie przyjętych rozwiązań projektu planu Przyjęte rozwiązania przestrzenne wprowadzają korektę w ustaleniach planu obowiązującego poprzez umożliwienie przekształceń funkcjonalno-przestrzennych przy jednoczesnym zwiększeniu możliwości inwestycyjnych terenu objętego granicami planu.

Doprecyzowano przebieg zachodniej granicy OSTAB, schematycznie określonej na rysunku Studium, pozostawiając obszar planu poza granicami OSTAB. Upoważniają do tego wyjaśnienia dotyczące interpretacji linii i punktów na rysunku Studium, zawarte w jego wstępie. Warunek objęcia terenu OSTAB’em, dotyczący ustalania w planach miejscowych minimalnych powierzchni biologicznie czynnych na poziomie 50% i 70% odpowiednio dla funkcji usługowej i mieszkaniowej, nie może być osiągnięty w granicach projektu planu. Obecnie na przedmiotowym terenie poziom powierzchni biologicznie czynnej nie przekracza 4,7% powierzchni działki. W przypadku wschodniej (ustalonej aktem notarialnym) części działki, przy obecnym procencie powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki budowlanej objętej inwestycją, wskaźnik ten nie ma szans na podwyższenie.

Proponowana korekta granic OSTAB’u nie likwiduje jego ciągłości przestrzennej, jedynie zmniejsza jego powierzchnię o 1517 m², co stanowi znikomy procent powierzchni całego Systemu. Ustalenia planu chronią zaś inny istotny element OSTAB – zieleń wysoką, której szpaler przebiega wzdłuż północnej granicy obszaru planu. W §7 ust.11 pkt 1 projektu Uchwały ustala się „maksymalne zachowanie drzewostanu”.

9. Przeznaczenie terenów leśnych na cele nieleśne W obrębie planu nie występują obszary wymagające przeznaczenia gruntów leśnych na cele nieleśne.

3

10. Skutki ekonomiczne projektu planu Proponowane ustalenia planu nie powodują roszczeń z art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 roku (Dz. U. z 2012, poz. 647, poz. 951, poz. 1445, z 2013r poz. 21, poz. 405), art.18 ust.2 pkt 5 ustawy z dnia 8 marca 1990r. o samorządzie gminnym (tj. Dz. U. z 2013, poz.594, poz.645.)

Dla terenu 001-M/U31 o przeznaczeniu mieszkaniowo-usługowym o pow. ~ 0,15 ha ustalona została stawka procentowa na poziomie 30% ze względu na wzrost wartości nieruchomości (podwyższenie parametrów urbanistycznych). Uchwalenie projektu planu umożliwi rozbudowę istniejących budynków, co przyniesie Miastu korzyści ekonomiczne z tytułu np. podatków od nieruchomości.

Proponowane zmiany w zagospodarowaniu tego fragmentu Oliwy nie niosą obaw co do ewentualnego naruszenia ładu przestrzennego, a w sposób pozytywny wpłyną na jakość przestrzeni, co pozwoli na podniesienie prestiżu tego obszaru.

11. Procedura

Przyjęte rozwiązania programowo – przestrzenne nie naruszają ustaleń Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Gdańska uchwalonego Uchwałą Nr XVIII/431/2007 Rady Miasta Gdańska z dnia 20 grudnia 2007r. Cały obszar objęty projektem planu położony jest w terenie o dominującej funkcji mieszkaniowej. „Ustalenie dominującego przeznaczenia obszaru oznacza wskazanie takiego przeznaczenia terenów, które zasadniczo będzie określało przyszły typ i charakter przestrzeni miejskiej, zarówno funkcjonalny (wymagania i warunki funkcjonowania), jak i fizjonomiczny (wizualny, krajobrazowy), a co za tym idzie – rolę danej części miasta w jego strukturze funkcjonalno-przestrzennej. (…) Na danym obszarze mogą się rozwijać również inne funkcje, jednak muszą one uwzględniać standardy wyznaczone przez przeznaczenie dominujące”.(fragment wstępu do Studium).

Projekt planu spełnia powyższe założenia przeznaczając teren pod strefę mieszkaniowo-usługową (001-M/U31).

Plan był wyłożony do publicznego wglądu wraz z prognozą oddziaływania na środowisko w dniach od 02.01.2014 r. do 31.01.2014 r. w siedzibie Biura Rozwoju Gdańska, gdzie w dniu 21.01.2014 r. odbyła się dyskusja publiczna nad przyjętymi w projekcie planu rozwiązaniami. W ustawowym terminie do projektu planu nie wpłynęły żadne uwagi. Plan sporządzony został zgodnie z obowiązującą procedurą (ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003r.) oraz spełnia obowiązujące w tym zakresie warunki. W związku z powyższym projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Oliwa – VII Dwór rejon ulicy Abrahama w mieście Gdańsku może być przedłożony do uchwalenia.

4

ZESPÓŁ AUTORSKI : DYREKTOR BIURA , GENERALNY PROJEKTANT: mgr in ż. arch. Marek Piskorski KIEROWNIK ZESPOŁU, GŁÓWNY PROJEKTANT: mgr in ż. arch. Irena Romasiuk PROJEKTANT PROWADZ ĄCY: mgr in ż. arch. Dobrosława Jakubowska nr uprawnie ń G-245/2008 ZESPÓŁ PROJEKTOWY: mgr inż. Aneta Woch mgr Piotr Kraiński inż. Grażyna Opalińska mgr Grażyna Wlazłowska