Zintegrowane podejście do problemów obszarów funkcjonalnych...

Zintegrowane podejście do problemów obszarów funkcjonalnych na przykładzie

Chorzowa, Rudy Śląskiej i Świętochłowic do 2030 r.

Zintegrowany program polityki mieszkaniowej obszaru funkcjonalnego

do 2030 r.

Publikacja w ramach projektu „Zintegrowane podejście do problemów obszarów funkcjonalnych

na przykładzie Chorzowa, Rudy Śląskiej i Świętochłowic” realizowanego w ramach

współfinansowania środkami budżetu państwa ujętymi w części 34 – Rozwój Regionalny,

na finansowanie i współfinansowanie działań podejmowanych w ramach realizacji zadań

Instytucji Zarządzającej Programem Operacyjnym Pomoc Techniczna (POPT) w części

dotyczącej projektów realizowanych przez Ministerstwo Rozwoju Regionalnego, z wyłączeniem

środków na wynagrodzenia pracowników Ministerstwa, środków na wydatki związane

z wdrożeniem, utrzymaniem oraz rozwojem infrastruktury i systemów teleinformatycznych

Ministerstwa oraz na wydatki związane z obsługa logistyczno-administracyjną,

gospodarowaniem mieniem i zarządzaniem nieruchomościami pozostającymi w trwałym

zarządzie Ministerstwa, środkami Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego, będącymi

w dyspozycji Ministra Rozwoju Regionalnego, w ramach realizacji zadań Instytucji Zarządzającej

POPT. Projekt jest dofinansowany w 10% ze środków własnych miast: Chorzowa, Rudy Śląskiej

i Świętochłowic zgodnie z treścią umowy nr DPT/BDG-II/POPT/90/13 z dnia 16.07.2013r.,

zawartej pomiędzy Ministrem Rozwoju Regionalnego a Miastem Chorzów.

Instytut Rozwoju Miast

ul. Cieszyńska 2

30-015 Kraków

Zespół Planowania Przestrzennego i Komunikacji

Zakład Metodyki Planowania Przestrzennego

Zakład Polityki Miejskiej i Rewitalizacji

Autorzy projektu:

Tomasz Fic

Maciej Huculak

Wojciech Jarczewski

Anna Jędrzejko

Justyna Kmiecik

Agata Kuta

Kraków/Ruda Śląska, 2015 rok

3

Spis treści

Wstęp – Dlaczego powstał Zintegrowany program polityki mieszkaniowej obszaru

funkcjonalnego Chorzowa, Rudy Śląskiej i Świętochłowic do 2030 roku? .................................... 5

1. Zadania miast obszaru funkcjonalnego Chorzowa, Rudy Śląskiej i Świętochłowic w zakresie

gospodarki mieszkaniowej ........................................................................................................................ 7

2. Dochody i wydatki miast na cele mieszkaniowe ............................................................................... 12

3. Ocena stanu mieszkalnictwa w Obszarze Funkcjonalnym Chorzowa, Rudy Śląskiej

i Świętochłowic ......................................................................................................................................... 17

3.1. Zasoby mieszkaniowe .............................................................................................................................. 17

3.1.1. Zasoby mieszkaniowe w miastach obszaru funkcjonalnego na tle miast województwa

śląskiego ..................................................................................................................................................... 17

3.1.2.Charakterystyka zasobu mieszkaniowego miast ........................................................................... 22

3.2. Rozwój budownictwa mieszkaniowego .............................................................................................. 28

3.3. Analiza polityki remontowej miast obszaru funkcjonalnego ......................................................... 43

3.4. Ocena kierunków rozwoju mieszkalnictwa ........................................................................................ 52

3.4.1. Prognoza zmian potrzeb mieszkaniowych ................................................................................... 52

3.4.2. Prognoza podaży mieszkań .............................................................................................................. 63

4. Analiza perspektyw rozwoju sektora mieszkaniowego w Chorzowie, Rudzie Śląskiej

i Świętochłowicach ................................................................................................................................... 68

5. Założenia Polityki mieszkaniowej Chorzowa, Rudy Śląskiej i Świętochłowic ............................ 76

5.1. Misja i długoterminowe cele Polityki mieszkaniowej ...................................................................... 76

5.2. Potencjalne kierunki rozwoju ................................................................................................................ 79

5.3. Obszary interwencji ................................................................................................................................. 85

5.4. Potencjalni partnerzy Polityki mieszkaniowej miast obszaru funkcjonalnego ......................... 87

5.5. Potencjalni beneficjenci .......................................................................................................................... 88

6. Instrumenty Polityki mieszkaniowej ................................................................................................... 90

Komponent 1: Polityka w zakresie kształtowania zasobu mieszkaniowego gminy ........................ 90

6.1. Zarządzanie zasobem mieszkaniowym gminy................................................................................... 90

6.2. Polityka remontowa .............................................................................................................................. 106

4

Komponent 2: Polityka miasta w zakresie tworzenia nowych lokali komunalnych ..................... 111

Komponent 3: Polityka w zakresie obowiązków wynikających z wyroków sądowych ............... 115

Komponent 4: Zasady inwestowania w budownictwo mieszkaniowe przez inwestorów

indywidualnych i deweloperów ......................................................................................................... 119

7. System monitorowania i komunikacji społecznej w zakresie polityki mieszkaniowej

w obszarze funkcjonalnym .................................................................................................................. 125

8. Problem prywatyzacji zasobu – bonifikata przy sprzedaży lokali mieszkalnych na rzecz

najemców. Analiza na przykładzie pięciu gmin. ............................................................................. 126

9. Wnioski i rekomendacje ....................................................................................................................... 144

10. Propozycje projektów realizacyjnych zintegrowanego programu polityki mieszkaniowej

Chorzowa, Rudy Śląskiej i Świętochłowic ........................................................................................ 158

11. Słownik pojęć .......................................................................................................................................... 165

Spis rycin ......................................................................................................................................................... 168

Spis tabel ......................................................................................................................................................... 169

5

Zintegrowany program polityki mieszkaniowej obszaru funkcjonalnego do 2030 roku

Wstęp – Dlaczego powstał Zintegrowany program polityki

mieszkaniowej obszaru funkcjonalnego Chorzowa, Rudy Śląskiej

i Świętochłowic do 2030 roku?

„Zintegrowany program polityki mieszkaniowej obszaru funkcjonalnego Chorzowa,

Rudy Śląskiej i Świętochłowic do 2030 roku” to dokument integrujący wizje, misje

i długoterminowe cele miast w zakresie kształtowania polityki wobec mieszkalnictwa

(identyfikowanego jako jeden z głównych fundamentów rozwoju miast) w obszarze

funkcjonalnym. Zostały one sformułowane na podstawie kompleksowej analizy danych

dotyczących gospodarowania zasobem mieszkaniowym omawianych gmin, a także zmian

w gospodarce mieszkaniowej poszczególnych właścicieli pozostałych zasobów, działających

na terenie analizowanych miast i prognoz dotyczących przyszłego zapotrzebowania

mieszkańców. Trzeba również podkreślić znaczenie dla przeprowadzonej analizy polityki władz

miast w zakresie rozwoju przedsiębiorczości, kultury, sportu i rekreacji. Równocześnie

prześledzono związki gospodarki mieszkaniowej z polityką władz poszczególnych miast

w zakresie pomocy społecznej, kreowania specjalnych rozwiązań dla osób starszych

i udogodnień dla osób niepełnosprawnych. Istotnym walorem obszaru funkcjonalnego

Chorzowa, Rudy Śląskiej i Świętochłowic jest centralne położenie w Górnośląskim Okręgu

Przemysłowym, a także doskonałe połączenia komunikacyjne wewnętrzne i zewnętrzne

z innymi miastami regionu (Katowicami, Gliwicami, Bytomiem, Siemianowicami Śląskimi i in.).

Podstawą prawną opracowania dokumentów powstających w projekcie jest

porozumienie dotyczące partnerstwa zawarte pomiędzy Miastem Chorzów (Lider Projektu),

Miastem Ruda Śląska (Partner i Projektu) i Miastem Świętochłowice (Partner II Projektu) dnia 5

czerwca 2013 roku. Celem zawiązania Partnerstwa było wdrożenie podejścia funkcjonalnego

w planowaniu przestrzennym oraz podjęcie zintegrowanego podejścia do rozwiązywania

problemów społeczno-gospodarczych w granicach obszaru funkcjonalnego wyznaczonego

na terenie miast. Realizacja tego celu ma opierać się przede wszystkim na:

wzmocnieniu współpracy między jednostkami samorządu terytorialnego koniecznej

do realizacji wspólnych działań na obszarze funkcjonalnym,

identyfikacji wspólnych celów rozwojowych, strategicznych i planistycznych

w dziedzinach społeczno-gospodarczych i przestrzennych dla wyznaczonego

obszaru funkcjonalnego,

otrzymaniu wsparcia w zakresie przygotowania dokumentacji przydatnej w procesie

aplikowania o dofinansowanie ze środków funduszy europejskich,

podjęciu działań zmierzających do efektywnego wykorzystania terenów

inwestycyjnych ze szczególnym uwzględnieniem obszarów zdegradowanych,

6


opracowaniu działań służących rozwiązaniu problemów: wykluczenia społecznego,

demograficznych (depopulacja), zatrudnienia (braku miejsc pracy), oświatowo-

edukacyjnych i doskonalenia zawodowego, wzrostu przedsiębiorczości,

mieszkaniowych (braku mieszkań, złego stanu technicznego istniejącej substancji

mieszkaniowej), zdegradowanej przestrzeni publicznej, obszarów

poprzemysłowych, słabej aktywności społecznej.

Opracowany dokument ma charakter otwarty, a głównym celem zespołu redakcyjnego

było zobrazowanie budowy polityki mieszkaniowej poszczególnych ośrodków wobec obszaru

funkcjonalnego, przy szczególnym uwzględnieniu działań własnych oraz współpracy i integracji

wysiłków ze społecznością lokalną oraz lokalnymi i zewnętrznymi inwestorami. w związku

z powyższym, adresatami niniejszego dokumentu są wszyscy zainteresowani rozwojem

mieszkalnictwa na obszarze miast wchodzących w skład obszaru funkcjonalnego – zarówno

mieszkańcy, jak i przedsiębiorcy prowadzący działalność na tym terenie, deweloperzy,

towarzystwa budownictwa społecznego, spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe, inwestorzy

indywidualni oraz władze lokalne, które w okresie objętym programowaniem będą dbać

o prawidłowe kształtowanie polityki mieszkaniowej poprzez realizację wspólnie zakreślonej

wizji.

7


1. Zadania miast obszaru funkcjonalnego Chorzowa, Rudy Śląskiej

i Świętochłowic w zakresie gospodarki mieszkaniowej

Zadania gminy w zakresie gospodarki mieszkaniowej określają następujące akty prawne:

Konstytucja Rzeczpospolitej Polskiej,

ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny,

ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym,

ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali,

ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania

budownictwa mieszkaniowego oraz zmianie niektórych ustaw,

ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami,

ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów w mieszkaniowym

zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego,

ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych,

ustawa z dnia 12 marca 2004 r. o pomocy społecznej,

ustawa z dnia 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych,

mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych,

Z przytoczonych aktów prawnych wynika, że rolą władz publicznych jest prowadzenie

polityki zmierzającej do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych obywateli. Polityka ta powinna

przeciwdziałać bezdomności, wspierać budownictwo socjalne i działania obywateli zmierzające

do uzyskania własnego mieszkania1. na samorządzie gminnym spoczywa szczególny obowiązek,

ponieważ ten właśnie szczebel administracji samorządowej jest odpowiedzialny za zaspokojenie

zbiorowych potrzeb wspólnoty lokalnej w zakresie mieszkalnictwa. w związku z tym do jego

zadań własnych należą sprawy gminnego budownictwa mieszkaniowego2. Gmina zapewnia dach

nad głową przede wszystkim osobom najbardziej potrzebującym, w tym bezdomnym poprzez

budowę schronisk i noclegowni. Powinna także posiadać pewien zasób lokali socjalnych, aby

móc zaspokoić potrzeby mieszkaniowe najuboższych oraz wypełnić zobowiązania wynikające

z wyroków sądowych eksmisyjnych z prawem do lokalu socjalnego. Analogicznie powinna

dysponować pewną liczbą tymczasowych pomieszczeń w związku z koniecznością zapewnienia

pomieszczeń tymczasowych wynikających z wyroków sądowych i postępowań komorniczych.

w sytuacji prowadzenia prac remontowych lub rozbiórkowych potrzebny jest też zasób wolnych

lokali mieszkalnych, aby gmina mogła zrealizować ustawowy wymóg zapewnienia lokali

1 Art. 75 Konstytucji RP. 2 Art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym.

8


zamiennych najemcom lokali remontowanych lub rozbieranych budynków. Gmina czyni zadość

tym wymaganiom, utrzymując gminny zasób mieszkaniowy lub pozyskując potrzebną nadwyżkę

lokali od innych właścicieli, np. na zasadach wieloletniego programu współdziałania.

Mieszkalnictwo to nie tylko zabezpieczenie określonej liczby lokali na potrzeby lokalnej

społeczności, ale także pomoc w pokryciu kosztów użytkowania mieszkania poprzez system

dodatków mieszkaniowych oraz zespół usług komunalnych połączonych z zarządzaniem

zasobem mieszkaniowym, m.in. dostarczanie mediów, zapewnienie porządku i bezpieczeństwa

itp. Dodatki mieszkaniowe, na podstawie ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o dodatkach

mieszkaniowych stanowią zadanie własne gminy, analogicznie jak na gruncie ustawy z dnia

8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym sprawy związane z gospodarką nieruchomościami,

wodociągów i zaopatrzenia w wodę, kanalizacji, usuwania i oczyszczania ścieków komunalnych,

utrzymania czystości i porządku oraz urządzeń sanitarnych […] zaopatrzenia w energię

elektryczną i cieplną oraz gaz3.

Dodatki mieszkaniowe stanowią jeden z istotnych filarów polityki społecznej

i mieszkaniowej. Zgodnie z ustawą są przyznawane w drodze decyzji administracyjnej przez

prezydenta miasta mieszkańcom, którzy – składając wniosek – spełnią następujące warunki:

są najemcami lub podnajemcami lokali mieszkalnych,

mieszkają w lokalach mieszkalnych, do których posiadają spółdzielcze prawa,

mieszkają w lokalach mieszkalnych znajdujących się w budynkach mieszkalnych

stanowiących ich własność i właścicielom samodzielnych lokali mieszkalnych,

mają tytuł prawny do zajmowania lokalu mieszkalnego i ponoszą wydatki związane

z jego zajmowaniem,

zajmują lokal mieszkalny bez tytułu prawnego, oczekując na przysługujący im lokal

zamienny lub socjalny

oraz średni dochód na jednego członka ich gospodarstwa domowego nie przekracza 175%

kwoty najniższej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym i 125% w wieloosobowym4.

Jednocześnie wskazano normatywne powierzchnie użytkowe lokalu mieszkaniowego

lub budynku mieszkalnego, w którym znajduje się tylko jeden lokal mieszkalny (dom

jednorodzinny), których nie można przekroczyć, ubiegając się o dodatek mieszkaniowy:

35 m2 – dla 1 osoby,

40 m2 – dla 2 osób,




3 Art. 7 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym. 4 w okresie 3 miesięcy poprzedzających datę złożenia wniosku.

9


70 m2 – dla 6 osób, a dla każdej kolejnej osoby zwiększa się powierzchnię o kolejne 5

m2.

Limity powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego zostały określone dwojako:

nie więcej niż 30% normatywnej powierzchni wynikającej z liczby członków

gospodarstwa domowego,

nie więcej niż 50% normatywnej powierzchni wynikającej z liczby członków

gospodarstwa domowego, jeśli udział powierzchni pokoi i kuchni w powierzchni

użytkowej lokalu nie przekracza 60%.

Wysokość dodatku mieszkaniowego nie może być wyższa niż 70% wydatków

przypadających na normatywną powierzchnię lokalu mieszkalnego lub 70%

udokumentowanych wydatków ponoszonych za lokal mieszkalny, gdy powierzchnia tego lokalu

jest mniejsza lub równa normatywnej powierzchni. Wydatki te, to świadczenia okresowe

ponoszone przez gospodarstwo domowe z tytułu eksploatacji lokalu mieszkalnego, tj.:

czynsz,

opłaty związane z eksploatacją i utrzymaniem części wspólnych nieruchomości

przypadających na lokale mieszkalne w spółdzielniach i wspólnotach

mieszkaniowych,

zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną,

opłaty za energię cieplną, wodę i odbiór nieczystości.

Zapisy powyższych aktów prawnych dotyczących lokali socjalnych, pomieszczeń

tymczasowych oraz dodatków mieszkaniowych zobowiązują miasta obszaru funkcjonalnego

do planowania i realizacji wieloletnich działań w zakresie gospodarowania zasobem miasta,

w szczególności w odniesieniu do potrzeb osób o niższych dochodach, oraz kształtowania

warunków dla rozwoju zasobów innych właścicieli lokali mieszkaniowych.

Zgodnie z delegacją ustawową miasta obszaru funkcjonalnego uchwaliły programy

gospodarowania zasobami mieszkaniowymi:

Program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Chorzów na lata 2014-

20185,

Program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Ruda Śląska w latach

2012-20166,

5 Uchwała nr XLVIII/947/14 w sprawie ustalenia programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Chorzów na lata 2014-2018 z dnia 28 sierpnia 2014 r. 6 Uchwała Nr PR.0007.66.2012 z dnia 29 marca 2012 r. w sprawie przyjęcia programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Ruda Śląska w latach 2012-2016.

10


Wieloletni Program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy

Świętochłowice na lata 2013-2017.7

Poszczególne miasta posiadają także czytelne, przedstawione w programach

i stosownych uchwałach zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego

zasobu miasta.

Należy podkreślić także integrującą rolę polityki mieszkaniowej w zarządzaniu

rozwojem miasta poprzez jej powiązania z innymi politykami. Szczególnie istotne są powiązania

z polityką społeczną, częściowo już wspomniane. Warto wskazać kolejne zadanie własne

z pogranicza polityki społecznej i mieszkaniowej, które powinno być realizowane obowiązkowo

przez gminy z mocy ustawy z dnia 12 marca 2004 r. o pomocy społecznej, tj. udzielanie

schronienia osobom tego pozbawionym, w tym bezdomnym. Nie tylko bezdomni są objęci tą

pomocą, ale także osoby opuszczające domy dziecka, zakłady karne lub dotknięte klęskami

żywiołowymi. Powinny one mieć zapewnione miejsce w placówkach opiekuńczo-

wychowawczych, wsparcia dziennego lub mieszkaniach chronionych w zależności od potrzeb.

Szczególne zasady świadczenia tej pomocy regulowane są przez przepisy ustawy z dnia

8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych,

noclegowni i domów dla bezdomnych. Przepisy te mają ścisły związek z regulacjami zawartymi

w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu

cywilnego dotyczącymi sytuacji, gdy wykonywany jest przez komornika obowiązek opróżnienia

lokalu mieszkalnego8. w takim przypadku gmina ma obowiązek wskazać tymczasowe

pomieszczenia albo noclegownię, schronisko lub inną placówkę zapewniającą miejsca

noclegowe. od zasady tej istnieje odstępstwo tylko, gdy takie pomieszczenie wskazał wierzyciel,

dłużnik lub osoba trzecia (art. 4a ust.2 powołanej ustawy).

Miasta obszaru funkcjonalnego Chorzów, Ruda Śląska, Świętochłowice prowadzą

politykę mieszkaniową nie tylko poprzez spełnianie wymogów ustawowych, ale także tworząc

warunki do rozwoju budownictwa mieszkaniowego, m.in. regulując dostępność gruntów

przeznaczonych na cele mieszkaniowe. Podstawowym aktem prawnym wyznaczającym ramy

postępowania w tym zakresie jest ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami. Gmina ma ograniczone możliwości tworzenia warunków do inwestycji

innych podmiotów w ich zasoby mieszkaniowe, ale otwiera się na współpracę wychodzącą poza

gospodarowanie gminnym zasobem mieszkaniowym i czynnie realizuje swoją strategię rozwoju.

Podsumowując, zadaniem samorządów poszczególnych miast – na podstawie ustaw

i strategii rozwoju – jest stworzenie atrakcyjnego środowiska zamieszkiwania, dzięki czemu

7 Uchwała Rady Miejskiej w Świętochłowicach nr XXIX/351/13 w sprawie przyjęcia Wieloletniego Programu Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem Gminy Świętochłowice na lata 2013-2017 z dnia 27 lutego 2013 r. 8 Art. 1046 § 4 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.

11


miasta stałyby się miejscem, w którym warto mieszkać, pracować i oferować pracę, odpoczywać,

a także spędzać aktywnie i twórczo czas.

12


2. Dochody i wydatki miast na cele mieszkaniowe

Chorzów, Ruda Śląska i Świętochłowice uzyskują dochody z gospodarki

nieruchomościami mieszkaniowymi poprzez:

sprzedaż budynków i lokali mieszkalnych,

sprzedaż gruntów na cele mieszkaniowe,

czynsz z najmu nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych,

podatek od nieruchomości mieszkaniowych.

Wpływy w konkretnym roku zależą od wielkości sprzedaży lokali mieszkalnych z zasobu

miasta, zbywanych gruntów na cele budownictwa mieszkaniowego i podatku od nieruchomości

mieszkaniowych. Wpływy w dziale 700 (gospodarka mieszkaniowa) wynikają z wpływów

z opłat za zarząd, użytkowanie i użytkowanie wieczyste, dochody ze sprzedaży majątku,

dochodów związanych z realizacją zadań z zakresu administracji rządowej oraz innych zadań

zleconych ustawami. w tabeli 1 zestawiono dochody ogółem i dochody w dziale Gospodarka

mieszkaniowa dla miast podregionu katowickiego.

Z kolei miasta wydatkują środki w zakresie mieszkalnictwa na:

funkcjonowanie jednostek obsługi gospodarki mieszkaniowej,

inwestycje w zasoby,

wypłatę dodatków mieszkaniowych,

remonty budynków i mieszkań gminy oraz pogotowie techniczne,

opłaty związane z najmem mieszkań w innych zasobach w celu zwiększenia zasobu

lokali socjalnych,

odszkodowania z tytułu niewskazania lokalu socjalnego.

W tabeli 2 zestawiono wydatki na gospodarkę mieszkaniową na tle ogólnych wydatków

w miastach podregionu katowickiego.

13


Tab. 1. Dochody ogółem i dochody w dziale Gospodarka mieszkaniowa – miasta podregionu katowickiego

Wyszczególnienie 2009 2010 2011 2012 2013

Dochody budżetu ogółem

Chorzów 365 697 929,9 361 967 852,1 402 433 261,9 437 129 130,8 463 189 856,7

Katowice 1 283 433 700,0 1 332 196 295,5 1 360 441 367,5 1 391 933 436,0 1 565 124 084,0

Mysłowice 209 299 207,4 228 619 928,7 231 487 521,0 274 511 287,1 267 480 511,1

Ruda Śląska 430 701 251,9 479 091 821,9 507 765 746,4 544 428 813,7 526 733 231,0

Siemianowice Śl. 202 443 533,0 217 057 726,9 225 069 229,7 229 530 530,5 243 120 338,6

Świętochłowice 131 693 409,3 134 567 387,5 150 620 109,7 162 361 778,0 171 964 494,8

Dochody budżetu w dziale 700 (Gospodarka mieszkaniowa)

Chorzów 21 744 064,13 11 601 800,52 13 611 910,18 16 990 220,02 21 978 101,38

Katowice 179 947 930,09 198 066 005,27 180 966 741,86 175 358 293,19 176 012 739,85

Mysłowice 15 805 610,47 14 035 357,93 8 235 108,77 15 657 990,96 12 069 841,60

Ruda Śląska 33 866 032,67 37 814 309,43 39 441 312,04 51 038 954,65 62 355 139,89

Siemianowice Śl. 24 880 328,47 24 358 381,32 26 878 384,27 27 730 941,98 29 148 697,33

Świętochłowice 8 217 831,36 6 464 464,14 5 439 701,27 9 228 476,49 15 456 080,85

Udział dochodów w dziale 700 w dochodach ogółem

Chorzów 5,95% 3,21% 3,38% 3,89% 4,74%

Katowice 14,02% 14,87% 13,30% 12,60% 11,25%

Mysłowice 7,55% 6,14% 3,56% 5,70% 4,51%

Ruda Śląska 7,86% 7,89% 7,77% 9,38% 11,84%

Siemianowice Śl. 12,29% 11,22% 11,94% 12,08% 11,99%

Świętochłowice 6,24% 4,80% 3,61% 5,68% 8,99%

Źródło: Bank Danych Lokalnych.

Warto zwrócić uwagę na udział dochodów w dziale 700 w dochodach ogółem.

w porównaniu z rokiem 2009 wzrósł on w Rudzie Śląskiej i Świętochłowicach (odpowiednio

o 3% i 2,75%). Odrębnym przypadkiem jest Chorzów, gdzie wskaźnik ten gwałtownie spadł

w roku 2010, by następnie stopniowo wzrastać i w 2013 roku osiągnąć poziom 4,75%.

14


Tab. 2. Wydatki ogółem i wydatki w dziale Gospodarka mieszkaniowa – miasta podregionu katowickiego


Wydatki ogółem

Chorzów 380 546 145,49 392 313 800,17 400 316 051,81 453 297 490,04 468 801 910,00

Katowice 1 389 596 145,40 1 417 582 842,08 1 404 442 478,17 1 552 469 068,24 1 687 329 842,90

Mysłowice 216 701 721,74 236 779 231,52 245 070 475,95 274 328 924,83 273 335 849,29

Ruda Śląska 522 620 929,26 482 927 210,91 488 285 143,48 517 656 813,80 525 208 459,13

Siemianowice Śl. 224 308 149,17 225 321 359,78 227 186 145,53 226 212 799,50 235 844 441,16

Świętochłowice 137 052 342,58 144 296 202,38 157 223 801,73 162 855 342,73 174 797 661,16

Wydatki w dziale 700 (Gospodarka mieszkaniowa)

Chorzów 15 277 877,28 17 471 238,99 4 661 503,68 8 159 303,57 12 460 447,79

Katowice 179 616 206,24 193 229 961,59 178 544 757,70 150 016 511,33 141 975 819,96

Mysłowice 11 580 149,58 7 077 639,75 4 708 529,11 9 383 869,51 8 987 245,43

Ruda Śląska 20 764 255,04 21 868 023,21 21 606 658,59 24 023 055,09 44 404 000,17

Siemianowice Śl. 27 124 781,94 26 599 756,22 22 336 583,79 21 032 293,34 21 339 841,77

Świętochłowice 6 351 951,93 3 878 098,68 1 675 154,82 1 868 962,71 6 699 016,89

Udział wydatków w dziale 700 w wydatkach ogółem

Chorzów 4,01% 4,45% 1,16% 1,80% 2,66%

Katowice 12,93% 13,63% 12,71% 9,66% 8,41%

Mysłowice 5,34% 2,99% 1,92% 3,42% 3,29%

Ruda Śląska 3,97% 4,53% 4,43% 4,64% 8,45%

Siemianowice Śl. 12,09% 11,81% 9,83% 9,30% 9,05%

Świętochłowice 4,63% 2,69% 1,07% 1,15% 3,83%

Źródło: Bank Danych Lokalnych.

Kolejnym elementem wartym uwagi jest udział wydatków w dziale 700 w wydatkach

ogółem. w 2013 roku w Chorzowie, Rudzie Śląskiej i Świętochłowicach wyniósł on odpowiednio

2,66%, 8,45% i 3,83%. w tabeli 3 zestawiono porównanie trzech miast obszaru funkcjonalnego

pod względem dochodów i wydatków na gospodarkę mieszkaniową na tle ogólnych dochodów

i wydatków budżetu miasta.

15


Tab. 3. Dochody i wydatki budżetu miasta Chorzów, Ruda Śląska i Świętochłowice na cele mieszkaniowe w 2013 roku

Wyszczególnienie Chorzów Ruda Śląska Świętochłowice

Dochody ogółem [zł] 463 189 856,7 526 733 230,98 171 964 494,8

Dochody z gospodarki

mieszkaniowej ogółem [zł] 21 978 101,38 62 355 139,89 15 456 080,85

Udział dochodów

z gospodarki mieszkaniowej

w dochodach ogółem

4,74% 11,84% 8,99%

Wydatki ogółem [zł] 468 801 910 525 208 459 174 797 661

Wydatki na sektor

mieszkaniowy ogółem [zł] 12 460 447,79 44 404 000,17 6 699 016,89

Udział wydatków w dziale

gospodarka mieszkaniowa

w wydatkach ogółem

2,66% 8,45% 3,83%

Źródło: GUS

Pierwszym spostrzeżeniem może być fakt, iż dochody z gospodarki mieszkaniowej są

wyższe niż wydatki, co świadczy o tym, że wpływy z gospodarki mieszkaniowej w większym

stopniu zasilają budżet miasta, niż go obciążają.

Kolejnym elementem wartym analizy jest sprzedaż lokali należących do analizowanych

miast i wpływy do budżetu z tym związane. Problem ten przedstawiono w tabeli 4. Wynika

z niej, iż najwięcej lokali w 2013 roku sprzedano w Rudzie Śląskiej (aż 116, z czego 104 to lokale

mieszkalne), a niewiele mniej w Świętochłowicach (91, z czego 58 to lokale mieszkalne).

w Chorzowie doszło jedynie do 7 transakcji – wszystkie dotyczyły lokali mieszkalnych.

Tab. 4. Sprzedaż lokali należących do miasta Chorzowa, Rudy Śląskiej i Świętochłowic w 2013r.

Wyszczególnienie Chorzów Ruda Śląska Świętochłowice

Liczba sprzedanych lokali ogółem [szt.], w tym:

7 116 91

Liczba sprzedanych lokali mieszkalnych

7 104 58

Liczba sprzedanych lokali użytkowych

0 12 33

Wpływy ze sprzedaży lokali mieszkalnych [zł]

243 103,34 2 921 940,05 1 581 868,67

Wpływy ze sprzedaży lokali użytkowych [zł]

- 1 408 357,00 3 702 194,41

Źródło: Informacje o stanie mienia Miasta Chorzów, Ruda Śląska i Świętochłowic

Znaczne wydatki – pośrednio tylko związane budżetowo z gospodarką mieszkaniową - są

wydatki na wypłaty dodatków mieszkaniowych, których wartość przekracza (niejednokrotnie

16


znacząco) wydatki przeznaczone stricte na gospodarkę mieszkaniową. w tabeli 5 zestawiono

liczbę i kwoty wypłaconych dodatków mieszkaniowych w analizowanych miastach w 2013 roku.

Najwięcej dodatków mieszkaniowych wypłacono w zasobie gminnym, drugą

w kolejności grupą jest zasób prywatny (wyjątek stanowi Ruda Śląska, gdzie na drugim miejscu

plasuje się zasób spółdzielni mieszkaniowych). Warto zwrócić uwagę na rozbieżności w ilości

wypłacanych dodatków w poszczególnych miastach. Najwięcej jest ich w Chorzowie (65 146)

i Rudzie Śląskiej (55 541). Najmniejszą ilość wypłacono w Świętochłowicach – niecałe

15 tysięcy.

Tab. 5. Liczba i kwoty wypłaconych dodatków mieszkaniowych

Lp Pozycja Ogółem

w

zasobie

gminy

w

zasobie

wspólno

t

mieszk.

w zasobie

prywatnym

w zasobie

spółdziel.

w

zasobi

e TBS

w

zasobi

e

innym

Chorzów

1. Liczba 65 146 36 111 1 250 18 017 7 839 86 1 843

Kwota 14 980 167 8 455 733 229 443 4 358 835 1 484 063 29 262 422 831

Ruda Śląska

2. Liczba 55 541 25 088 1 826 2 926 20 879 - 3 812

Kwota 6 224 139 2 888 357 176 083 350 166 2 398 903 - 410 629

Świętochłowice

3. Liczba 14 815 9 587 1 211 2 450 836 0 731

Kwota 2 791 444 1 828 837 218 356 479 069 140 006 0 125 176

Żródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS

17


3. Ocena stanu mieszkalnictwa w Obszarze Funkcjonalnym Chorzowa,

Rudy Śląskiej i Świętochłowic

3.1. Zasoby mieszkaniowe

3.1.1. Zasoby mieszkaniowe w miastach obszaru funkcjonalnego

na tle miast województwa śląskiego

Budynki - charakterystyka zasobu

Według danych GUS w roku 2013 w Chorzowie były 4 483 budynki mieszkalne. z kolei

na zasób mieszkaniowy w mieście Ruda Śląska składały się 7 922 budynki mieszkalne. Liczba ta

systematycznie rośnie. w 2008 roku było 7 278 budynków, to znaczy, że w latach 2008-2013

nastąpił niemal dziewięcioprocentowy wzrost. w Świętochłowicach natomiast zasób liczył 2 089

budynki mieszkalne. Najogólniej zasoby obszaru funkcjonalnego można podzielić na domy

jednorodzinne oraz budynki wielorodzinne o różnej wielkości i własności.

Wśród analizowanych miast największym udziałem budynków wielorodzinnych

charakteryzują się kolejno Chorzów i Świętochłowice. Warto dodać, iż budynki posiadające co

najmniej 10 mieszkań stanowią odpowiednio ponad 40% i 35% całego zasobu. z kolei w Rudzie

Śląskiej około 48% ogółu budynków to zabudowania wielorodzinne, a udział budynków

powyżej 10 mieszkań to ponad 25%. w skali województwa w zdecydowanej większości

ośrodków udział ten nie przekracza 15% dla budynków powyżej 10 mieszkań i 22% dla ogółu

budynków wielorodzinnych, dlatego można stwierdzić istotną rolę zabudowań wielorodzinnych

w ogóle zasobów trzech analizowanych miast. Rycina 1 przedstawia strukturę budynków

mieszkalnych w Chorzowie, Świętochłowicach i Rudzie Śląskiej na tle pozostałych miast

na prawach powiatu województwa śląskiego.

18


Ryc. 1. Budynki mieszkalne w miastach śląskich na prawach powiatu Źródło: Zamieszkane budynki w województwie Śląskim - Narodowy Spis Ludności i Mieszkań 2011, Katowice 2013, Urząd Statystyczny w Katowicach, s. 31.

Warto także poddać analizie strukturę budynków wielorodzinnych w miastach obszaru

funkcjonalnego. w Chorzowie prawie połowa budynków wielorodzinnych to budynki

kilkunastomieszkaniowe. Spory udział występuję także w Świętochłowicach i Rudzie Śląskiej,

gdzie wskaźnik ten wynosi odpowiednio 43% i 44%. Jeśli połączyć w jedną grupę dwie

najliczniejsze, okaże się, że budynki posiadające od 6 do 19 mieszkań stanowią prawie ¾ całego

zasobu budynków wielorodzinnych we wszystkich trzech ośrodkach. na koniec warto

przytoczyć udział budynków, o co najmniej 50 mieszkaniach. w analizowanych miastach udział

ten waha się w przedziale 1-2%. na rycinie 2 przedstawiono procentowy udział budynków

różnej wielkości w kategorii budynków wielorodzinnych w Chorzowie, Rudzie Śląskiej

i Świętochłowicach. na jej podstawie łatwo stwierdzić dominację budynków o 10-19

mieszkaniach w grupie budynków wielorodzinnych. Ponadto warto podkreślić, iż Chorzów

i Świętochłowice posiadają nietypową strukturę budownictwa na tle pozostałych miast

na prawach powiatu w województwie śląskim.

19


Ryc. 2. Procentowy udział budynków różnej wielkości w kategorii budynków wielorodzinnych w Chorzowie, Rudzie Śląskiej i Świętochłowicach Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS

Wiek budynków

Zestawienie intensywności budownictwa w poszczególnych okresach historycznych

w województwie śląskim odzwierciedla czasy rozwoju i stagnacji miast. na rycinie 3

przedstawiono wysoki poziom zróżnicowania w tym aspekcie. Miasta o wysokim udziale

budynków powstałych przed 1918 r. przeżywały intensywny rozwój w czasie zaborów, czego

pozostałościami są liczne zabudowania. Szczególnie jest to wyraźne w przypadku Chorzowa

i Świętochłowic, gdzie udział ponad stuletnich budynków jest najwyższy w całym województwie

(ok. 34%). Jest to świadectwo bogatej historii uprzemysłowenia, ale jednocześnie stanowi

poważny problem nadreprezentacji budynków sprzed 1918 roku, które charakteryzują się

zazwyczaj złym stanem technicznym.

20


Ryc. 3. Procentowy udział budynków powstałych przed 1918 r. w miastach na prawach powiatu Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS

Na rycinie 3 przedstawiono zestawienie udziału budynków według okresu powstania

w analizowanych miastach obszaru funkcjonalnego. na jej podstawie można stwierdzić wyraźną

przewagę ilości budynków powstałych przed 1918 rokiem w Chorzowie i Świętochłowicach nad

Rudą Śląską, co ustalono już wcześniej. Udział budynków powstałych w okresie

międzywojennym jest zbliżony we wszystkich trzech, analizowanych miastach. Warto również

zwrócić uwagę na znaczny udział obiektów powstałych w latach 1945-1970 w Rudzie Śląskiej

(ok. 28%). Udział budynków powstałych po tym okresie gwałtownie spada (przede wszystkim

w Chorzowie). Warto także dodać, iż największy udział budynków stosunkowo młodych

(wybudowanych po 1989 roku) odnotowano w Chorzowie i Rudzie Śląskiej (wskaźnik nie

przekracza 10%). Natomiast w Świętochłowicach budynki te to zaledwie 4% ogółu zasobu.

21


Ryc. 4. Procentowy udział budynków w Chorzowie, Rudzie Śląskiej i Świętochłowicach według okresu budowy Źródło: Opracowanie własne na podstawie GUS

Media

Wyposażenie budynków w miastach obszaru funkcjonalnego na tle okolicznych miast

przedstawia się dość korzystnie. Zasadniczo wszystkie budynki mają doprowadzoną

wodociągiem wodę i mają dostęp do kanalizacji. w Chorzowie i Świętochłowicach gaz z sieci

doprowadzono odpowiednio do 80% i 75% budynków. w przypadku Rudy Śląskiej wskaźnik ten

wynosi jedynie około 46%, co jest związane z występującymi szkodami górniczymi, które

w znacznym stopniu ograniczają możliwość bezpiecznego doprowadzenia łącza do niektórych

budynków. Warto także zwrócić uwagę, iż dostęp do sieci gazowej w okolicznych miastach jest

zróżnicowany (od 60% do 80%). Natomiast jeżeli chodzi o wyposażenie budynków w centralne

ogrzewanie w analizowanych miastach, wskaźnik waha się w przedziale 76-80%.

Własność

Struktura własnościowa we wszystkich miastach województwa śląskiego, w tym

w trzech analizowanych ośrodkach jest rozproszona. Największym udziałem własności

w ogólnym zasobie budynków może poszczycić się Chorzów (ok. 10%). Natomiast w Rudzie

22


Śląskiej i Świętochłowicach wskaźnik ten plasuje się na poziomie 4,5-5%. Warto dodać,

iż rzeczywisty udział zasobu budynków należących do poszczególnych miast jest zdecydowanie

większy. Wynika to z faktu, iż w zaprezentowanych statystykach pod uwagę brano jedynie

budynki o 100% własności miasta, bez uwzględnienia mieszkań rozproszonych w budynkach

należących do wspólnot mieszkaniowych nieruchomości, w których Miasto posiada udziały.

3.1.2. Charakterystyka zasobu mieszkaniowego miast

Wśród 19 miast na prawach powiatu w województwie śląskim najmniejszą powierzchnią

użytkową mieszkań charakteryzują się Świętochłowice (50,9m2). z kolei Ruda Śląska i Chorzów

plasują się odpowiednio na miejscach 9 (54,3 m2) i 12 (51,8m2) w województwie. Oznacza to,

iż w zasobie mieszkaniowym trzech analizowanych miast dominują mieszkania stosunkowo

niewielkie. Informacje dotyczące zasobów mieszkaniowych miast na prawach powiatu

w województwie śląskim w 2012 roku zestawiono w tabeli 6. Spośród trzech analizowanych

ośrodków największą powierzchnią użytkową w przeliczeniu na mieszkańca może poszczycić

się Chorzów (24,4m2 na osobę). Wskaźnik ten w Świętochłowicach i Rudzie Śląskiej plasuje się

na poziomie odpowiednio 21,7m2 i 22m2 na osobę. Warto dodać, iż rozpiętość omawianego

wskaźnika w skali województwa waha się od 21 do 27m2 na osobę, co klasyfikuje Rudę Śląską

i Świętochłowice bliżej dolnej granicy, a Chorzów w środku (choć należy do grupy 6 miast

o największej powierzchni użytkowej na osobę).

Tab. 6. Zasoby mieszkaniowe miast na prawach powiatu w województwie śląskim w 2012 roku

Wyszczególnienie

licz

ba

m

iesz

ka

ń

licz

ba

izb

po

w. u

żytk

. m

iesz

ka

ń-m

2

prz

eci

ętn

ie i

zb

w m

iesz

k.

prz

eci

ętn

ie

osó

b

w m

iesz

k.

prz

eci

ętn

ie

osó

b n

a i

zbę

prz

eci

ętn

a

po

w.u

żytk

. m

iesz

k.-

m2

prz

eci

ętn

a

po

w.u

żytk

. n

a o

sob

ę-m

2

Świętochłowice 22 360 68 034 1 137 596 3,0 2,3 0,8 50,9 21,7

Piekary Śl. 22 097 78 754 1 356 085 3,6 2,6 0,7 61,4 23,6

Żory 19 364 72 945 1 406 828 3,8 3,2 0,9 72,7 22,7

Siemianowice Śl. 30 843 97 707 1 654 328 3,2 2,3 0,7 53,6 23,8

Mysłowice 27 781 101 362 1 837 485 3,7 2,7 0,7 66,1 24,4

Jastrzębie Zdr. 31 454 114 188 2 128 601 3,6 2,9 0,8 67,7 23,2

23


Wyszczególnienie

licz

ba

m

iesz

ka

ń

licz

ba

izb

po

w. u

żytk

. m

iesz

ka

ń-m

2

prz

eci

ętn

ie i

zb

w m

iesz

k.

prz

eci

ętn

ie

osó

b

w m

iesz

k.

prz

eci

ętn

ie

osó

b n

a i

zbę

prz

eci

ętn

a

po

w.u

żytk

. m

iesz

k.-

m2

prz

eci

ętn

a

po

w.u

żytk

. n

a o

sob

ę-m

2

Jaworzno 33 977 121 887 2 285 429 3,6 2,8 0,8 67,3 24,2

Chorzów 52 184 156 867 2 702 801 3,0 2,1 0,7 51,8 24,3

Dąbrowa Górn. 49 161 166 629 2 930 985 3,4 2,5 0,8 59,6 23,5

Tychy 48 322 175 961 3 059 744 3,6 2,7 0,7 63,3 23,7

Ruda Śląska 57 632 184 155 3 131 204 3,2 2,5 0,8 54,3 22

Rybnik 46 514 188 246 3 478 111 4,1 3,0 0,8 74,8 24,7

Zabrze 69 488 226 691 3 887 557 3,3 2,6 0,8 55,9 21,7

Bytom 73 061 232 762 3 985 903 3,2 2,4 0,8 54,6 22,8

Bielsko Biała 68 445 251 001 4 664 733 3,7 2,6 0,7 68,2 26,8

Gliwice 77 757 271 758 4 760 614 3,5 2,4 0,7 61,2 25,6

Sosnowiec 90 971 295 088 4 991 533 3,2 2,4 0,7 54,9 23,4

Częstochowa 97 402 324 836 5 981 372 3,3 2,4 0,7 61,4 25,5

Katowice 138 363 463 362 8 272 299 3,4 2,2 0,7 59,8 26,9

RAZEM 1 057 176 3 592 233 63 653 208 3,4 2,5 0,7 60,2 24,3

Źródło: Opracowanie własne na podstawie "Województwo Śląskie 2013 - podregiony, powiaty, gminy" wyd. przez Urząd Statystyczny w Katowicach Kolejność miast – wg powierzchni zasobu mieszkaniowego rosnąco

Na rycinie 5 przedstawiono podział mieszkań ze względu na liczbę izb. we wszystkich

trzech analizowanych ośrodkach największy udział w zasobie mieszkaniowym mają mieszkania

3-izbowe. Analizowane miasta odznaczają się mało korzystną liczbą izb w mieszkaniach, co jest

efektem małej powierzchni użytkowej. Statystycznie na jedno mieszkanie w Chorzowie

i Świętochłowicach przypada 3 izby. Natomiast w Rudzie Śląskiej wskaźnik ten jest niewiele

wyższy. Warto dodać, iż w skali województwa najlepiej wypada Rybnik, gdzie przeciętne

mieszkanie posiada aż 4 izby.

24


Ryc. 5. Mieszkania w Chorzowie, Rudzie Śląskiej i Świętochłowicach według liczby izb Źródło: Opracowanie własne na podstawie GUS

Spośród miast omawianego obszaru funkcjonalnego najkorzystniejszą strukturą

charakteryzuje się Ruda Śląska, gdyż posiada największy udział w swoim zasobie mieszkań

powyżej 3 izb. z kolei zasób mieszkaniowy Chorzowa i Świętochłowic odznacza się podobnymi

parametrami.

Poddając analizie strukturę mieszkań według metrażu warto przypomnieć średnią

powierzchnię użytkową mieszkań w poszczególnych miastach. w Świętochłowicach jest to

50,9m2, Chorzowie 51,8m2, a w Rudzie Śląskiej – 54,3m2. w tabeli 7 zestawiono udział mieszkań

o różnym metrażu w zasobie omawianych ośrodków.

Tab. 7. Udział mieszkań o różnym metrażu w całości zasobu

Wyszczególnienie

Powierzchnia mieszkań (m2)

poniżej

30 30-39 40-49 50-59 60-79

80

i więcej

Woj. śląskie 3,6% 16,8% 21,8% 19,7% 18,8% 17,9%

Chorzów 3,5% 26,4% 29,1% 17,9% 14,5% 8,2%

Ruda Śląska 3,4% 20,8% 27,6% 23,2% 15,8% 8,3%

Świętochłowice 4,1% 27,5% 25,8% 20,2% 16,2% 2,3%

Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS z Narodowego Spisu Powszechnego.

Według danych GUS największym udziałem mieszkań poniżej 30m2 charakteryzują się

Świętochłowice (4,1% ogółu zasobu). w Chorzowie i Rudzie Śląskiej wskaźnik ten jest zbliżony

25


(3,4-3,5%). Udział mieszkań poniżej 50m2 wynosi prawie 60% całego zasobu w Chorzowie

i Świętochłowicach, a nieco ponad połowę w Rudzie Śląskiej. Warto również zwrócić uwagę,

iż udział mieszkań powyżej 80m2 we wszystkich trzech omawianych miastach jest znacznie

niższy od średniej dla województwa (17,9%) i wynosi odpowiednio dla Chorzowa – 8,2%,

dla Rudy Śląskiej – 8,3% i dla Świętochłowic – 2,3%. w tym miejscu trzeba także przytoczyć

średnią liczbę osób przypadających na mieszkanie. w Świętochłowicach jest to 2,3 osoby,

w Chorzowie – 2,1, a w Rudzie Śląskiej – 2,5.

Media i standard mieszkań

Sytuacja zaopatrzenia mieszkań w instalacje gazowe w miastach obszaru funkcjonalnego

wygląda następująco. w Chorzowie jedynie nieco ponad 60% mieszkań posiada gaz z sieci,

co stawia to miasto na ostatnim miejscu w całej grupie. Wskaźnik gazyfikacji w Rudzie Śląskiej

i Świętochłowicach oscyluje w granicach 76-77%, co stawia je powyżej średniej

dla województwa (ok. 66%).

Centralne ogrzewanie posiada 8 na 10 mieszkań w Chorzowie, w Rudzie Śląskiej –

7 na 10, natomiast w Świętochłowicach dostęp do CO posiada 65% mieszkań.

Często spotykanym problemem w analizowanych ośrodkach jest także niski standard

zasobu mieszkaniowego. w Chorzowie i Świętochłowicach aż 16 mieszkań na 100 nie posiada

ustępu. Ta sytuacja na przestrzeni ostatnich lat ulega powolnej poprawie. Natomiast w Rudzie

Śląskiej wskaźnik ten wynosi około 7,7%. w skali województwa jedynie kilka miast na prawach

powiatu charakteryzuje się wskaźnikiem oscylującym w okolicy 90%, ale w pozostałej

większości udział mieszkań z ustępem przekracza 95%. Warto również porównać dane

odnośnie wyposażenia mieszkań w łazienkę. Najlepiej sytuacja przedstawia się w Rudzie

Śląskiej, gdzie łazienkę posiada około 91,7% mieszkań. w Świętochłowicach i Chorzowie

wskaźnik ten wynosi jedynie odpowiednio 83,6% i 81,9%. Trzeba również podkreślić,

iż wskaźniki dla wszystkich trzech miast nie przekraczają średniej dla województwa śląskiego,

wynoszącej 94,5%.

Własność

W tabeli 8 przedstawiono procentowy udział poszczególnych rodzajów własności

mieszkań w Chorzowie, Rudzie Śląskiej i Świętochłowicach. w omawianych ośrodkach

największym udziałem własnościowym mieszkań charakteryzują się osoby fizyczne i mieści się

w przedziale 50%-60%. Jest to sytuacja charakterystyczna dla wszystkich miast na prawach

powiatu w województwie śląskim, gdzie średnia wynosi 54%.

26


Kolejnym istotnym właścicielem zasobu mieszkaniowego w analizowanych miastach są

spółdzielnie mieszkaniowe. na tle województwa, dla którego średnia wynosi 26%,

w Świętochłowicach, Chorzowie i Rudzie Śląskiej spółdzielnie są właścicielami odpowiednio

21%, 23% i 27% zasobu mieszkaniowego.

Trzecim ważnym właścicielem mieszkań są miasta. Własnością komunalną jest ponad

jedna piąta zasobu w Chorzowie i Świętochłowicach. z kolei w Rudzie Śląskiej wskaźnik ten

wynosi 12,5%, co odzwierciedla średnią dla miast w województwie śląskim.

Tab. 8. Procentowy udział poszczególnych rodzajów własności mieszkań w Chorzowie, Świętochłowicach i Rudzie Śląskiej na tle miast na prawach powiatu

MIASTA

MIESZKANIA STANOWIĄCE WŁASNOŚĆ (%)

osób fiz. spółdziel-

ni mieszk.

komu-

nalną TBS zakładów

Skarbu

Państwa

pozosta-

łych

Miasta w woj. Śl. 54 26 12,4 0,67 3,15 1,33 2,91

Siemianowice

Śl. 28 50 13,8 0,00 5,40 0,17 1,88

Zabrze 42 25 20,7 0,56 1,80 6,71 2,82

Jastrzębie-Zdrój 46 47 5,3 0,71 0,04 0,27 0,95

Katowice 47 30 12,5 1,28 5,64 0,85 3,25

Gliwice 48 23 18,7 1,66 3,06 3,40 2,70

Sosnowiec 49 30 10,1 0,04 7,10 2,54 1,58

Tychy 49 31 11,7 0,92 0,95 0,15 6,17

Chorzów 50 23 20,8 0,44 2,26 0,56 3,61

Bytom 51 17 17,9 0,05 10,62 0,80 2,77

Bielsko-Biała 52 32 10,5 0,56 0,41 1,13 3,93

Częstochowa 52 33 9,8 1,04 0,39 0,48 3,47

Ruda Śląska 54 27 12,5 0,41 4,06 0,07 2,47

Świętochłowice 56 21 20,2 0,00 1,70 0,11 0,88

Mysłowice 58 16 7,8 0,13 13,51 0,57 3,98

Żory 58 34 5,0 0,02 0,06 0,02 2,33

Dąbrowa Górn. 60 27 9,0 0,00 2,72 0,23 1,43

Rybnik 62 21 11,6 0,00 1,31 0,74 3,06

Piekary Śl. 64 11 19,0 0,00 2,65 0,08 2,96

Jaworzno 76 11 8,2 1,01 1,28 0,20 2,04

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych z publikacji Urzędu Statystycznego w Katowicach "Mieszkania w województwie śląskim, Narodowy Spis Powszechny Ludności i Mieszkań", Katowice 2013 r.

Warto również wspomnieć o pozostałych graczach na rynku mieszkaniowym

w analizowanych ośrodkach, których znaczenie jest dużo mniejsze od podmiotów omówionych

27


wcześniej. w Chorzowie i Rudzie Śląskiej działają tzw. TBS-y. Udział ich własności wynosi

niewiele ponad 0,4%. Można również wyróżnić własność zakładową, Skarbu Państwa

i pozostałych, która w Świętochłowicach, Chorzowie oraz Rudzie Śląskiej wynosi łącznie

odpowiednio 2,69%, 6,43%, 6,6% własności całego zasobu.

Na rycinie 6 przedstawiono podział mieszkań według form własności w trzech

omawianych ośrodkach. Wykres potwierdza wnioski przytoczone wcześniej o zdecydowanej

dominacji osób fizycznych wśród grona właścicieli zasobu mieszkaniowego. Ponadto

jednocześnie obrazuje istotną rolę spółdzielni mieszkaniowych i komunalnych, a także

marginalne znaczenie pozostałych podmiotów. Ponadto warto przyjrzeć się sytuacji miast

na rynku zasobu mieszkaniowego na tle województwa, co zostało przedstawione na rycinie 7.

Ryc. 6. Mieszkania w Chorzowie, Rudzie Śląskiej i Świętochłowicach według form własności Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS

28


Ryc. 7. Udział zasobu komunalnego w całkowitej liczbie mieszkań w miastach na prawach powiatu Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS

Na koniec warto podkreślić, iż w miastach, takich jak Chorzów i Świętochłowice, gdzie

odsetek mieszkań będących własnością miasta (powyżej 20%) pojawia się problem obciążenia

organizacyjnego i finansowego, a z powodu złego stanu tego zasobu wysoki wskaźnik nie jest

jednoznaczny ze sprawnym i efektywnym systemem wsparcia mieszkaniami komunalnymi

najuboższych ani zaspokojenia potrzeb wynikających z wyroków sądowych.

3.2. Rozwój budownictwa mieszkaniowego

Rynek pierwotny

W 2013 r. w województwie śląskim przekazano do użytkowania o 6,2% budynków

więcej niż w 2012 r. Zdecydowaną większość nowych budynków mieszkalnych stanowiły domy

jednorodzinne (95,7%).

Przeciętny czas trwania budowy nowego budynku mieszkalnego, liczony od daty jej

rozpoczęcia do terminu zgłoszenia oddania budynku do użytkowania, wyniósł w województwie

śląskim 54,4 miesiąca. Budynki przeznaczone na sprzedaż lub wynajem oddane w 2013 r.

29


wznoszono w czasie ponad dwukrotnie krótszym niż wybudowane w budownictwie

indywidualnym przeznaczonym na potrzeby własne. w strukturze mieszkań oddanych

do użytkowania według form budownictwa zaszły niewielkie zmiany w porównaniu z 2012 r.

Dominowało budownictwo indywidualne.

W miastach inwestorzy indywidualni przekazali do użytkowania 4 280 mieszkań,

w budownictwie przeznaczonym na sprzedaż lub wynajem oddano 1 854 mieszkania,

a w budownictwie komunalnym 303 (4,6%). Najmniejszy udział na terenach miejskich miało

budownictwo społeczne czynszowe i spółdzielcze – odpowiednio 1,4% i 1,9%.

Wszystkie mieszkania oddane do użytkowania w 2013 r. były wyposażone w wodociąg,

wc i łazienkę oraz centralne ogrzewanie. w gaz z sieci wyposażonych było w miastach 52,7%

nowych mieszkań. w ciepłą wodę dostarczaną centralnie wyposażonych było 11,5% mieszkań

oddanych do użytkowania w miastach i 0,4% na wsi.

Miernikami określającymi natężenie budownictwa mieszkaniowego są: liczba mieszkań

oddanych do użytkowania w przeliczeniu na 1000 ludności oraz liczba mieszkań oddanych

do użytkowania na 1000 zawartych małżeństw. w 2013 r. w województwie śląskim na 1000

ludności przypadało 2,3 mieszkania oddanego do użytkowania (2,1 w 2012 r.). Wskaźnik ten był

wyższy na wsi niż w miastach i wyniósł odpowiednio 3,6 i 1,9 (rok wcześniej: 3,2 i 1,8).

Najwięcej mieszkań w przeliczeniu na 1000 ludności oddano w powiecie mikołowskim.

Na 1000 zawartych małżeństw w 2013 r. przypadało 467 mieszkań oddanych

do użytkowania (wobec 391 w 2012 r.), przy czym w miastach – 390, a na wsi – 721.9

Budownictwo w Chorzowie, Rudzie Śląskiej i Świętochłowicach na tle miast

regionu w latach 2004-2013

Największą ilość budynków oddanych do użytkowania na przestrzeni 10 lat tj. w okresie

2004-2013 zaobserwowano w Rudzie Śląskiej (848), następnie w Chorzowie (378) oraz

Świętochłowicach (98) (rycina 8). Stały trend wzrostowy zarysowuje się jedynie w Rudzie

Śląskiej, gdzie w okresie tym (2004-2013) liczba nowych budynków zwiększyła się o 12%

w stosunku do roku bazowego 2004. w pozostałych miastach nie występuje stała tendencja

wzrostowa w całym okresie, jednakże liczba budynków zwiększyła się dla Chorzowa o 9% a

dla Świętochłowic o 5%. w latach 2012-2013 dla wszystkich trzech miast, nowe budynki były

w większości wynikiem budownictwa jednorodzinnego.

Podobnie jak w przypadku budynków, w ciągu minionych 10 lat największą liczbę

mieszkań oddano do użytkowania w Rudzie Śląskiej (1 780), następnie w Chorzowie (1 380)

9 Budownictwo mieszkaniowe w województwie śląskim w 2013 roku. Opracowanie sygnalne. Urząd Statystyczny w Katowicach. Katowice, wrzesień 2014.

30


oraz Świętochłowicach (255) (rycina 9). Dynamika zasobu mieszkalnictwa tj. zmiana w stosunku

do roku wyjściowego 2004, jest największa dla Rudy Śląskiej (3,2%) potem Chorzowa (2,7%)

oraz Świętochłowic (1,2%). Jednakże na tle dziewiętnastu miast na prawach powiatu, rozwój

mieszkalnictwa postępuje ze znacznie większą dynamiką, a mediana tego wskaźnika wynosi

3,9% (rycina 10.). Rybnik, Żory i Tychy zwiększyły w tym samym czasie liczbę mieszkań o 7-8%,

a rekordzistą jest Bielsko-Biała z jedenastoprocentowym przyrostem zasobu.

Ryc. 8. Liczba budynków mieszkalnych oddanych do użytku w Chorzowie, Rudzie Śląskiej i Świętochłowicach w latach 2004-2013 Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS.

31


Ryc. 9. Liczba mieszkań oddanych do użytku w Chorzowie, Rudzie Śląskiej i Świętochłowicach w latach 2004-2013 Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS.

Ryc. 10. Wzrost liczby mieszkań w miastach na prawach powiatu w woj. śląskim w latach 2004-2013 Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS.

32


Inwestorzy10

W regionie panuje bardzo duża rozpiętość skali budownictwa jednorodzinnego.

w połowie miast stosunek liczby mieszkań zbudowanych przez osoby prywatne do ogółu

mieszkań oddanych w okresie ostatnich 10 lat przekracza 55%. w Żorach, Rybniku i Jastrzębiu

dochodzi do 90% i tylko w trzech miastach tj. Chorzowie, Katowicach i Gliwicach spada poniżej

30%. w Chorzowie prywatni inwestorzy budujący na własny użytek oddali do użytku 21%

mieszkań ze wszystkich wybudowanych w latach 2004-2013 (rycina 11)

Ryc. 11. Procentowy udział nowo oddanych budynków prywatnych do wszystkich wybudowanych w okresie 2004-2013 w miastach na prawach powiatu w woj. śląskim Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS.

W Chorzowie zdecydowana większość nowo powstających mieszkań, bo aż 70%, była

w latach 2004-2013 efektem aktywności budowlanej firm deweloperskich. Żadne inne miasto

regionu nie ma tak wysokiego udziału mieszkań budowanych na sprzedaż lub wynajem.

w Katowicach wynosi on 50%, w Bielsku-Białej i w Tychach przekracza 40%, we wszystkich

innych miastach jest niższy. Deweloperzy w Chorzowie oddali do użytkowania 1 022

mieszkania. Ich działalność nosi cechy regularności: co roku przybywało zwykle 80 do 100

mieszkań. Rekordowy był rok 2011, w którym oddano 240 mieszkań (rycina 12). Podczas gdy

dla Chorzowa budownictwo deweloperskie tj. na sprzedaż lub wynajem począwszy

od 2004 roku wykazuje trend wzrostowy, dla Rudy Śląskiej i Świętochłowic ma on

10 Podstawą do obliczeń procentowych i wnioskowania w poniższej analizie były dane Banku Danych Lokalnych GUS, dostępne w zakładce „Budownictwo Mieszkaniowe”.

33


zdecydowanie mniejszą dynamikę. w Świętochłowicach w latach 2004-2013 efektem

aktywności budowlanej firm deweloperskich było 36,47% nowo powstających mieszkań. Udział

mieszkań budowanych na sprzedaż lub wynajem w mieście jest porównywalny z udziałem

budownictwa indywidualnego. Udział deweloperów w nowym budownictwie plasuje

Świętochłowice na 5. miejscu wśród 19 miast na prawach powiatu. Deweloperzy

w Świętochłowicach oddali do użytkowania 93 mieszkania. Ich działalność w istocie rozpoczęła

się w 2008 roku. z początku cechowała się zdecydowaną nieregularnością- mieszkań

przybywało w odstępach dwuletnich. w latach 2012-2013 nastąpił natomiast ponad dwukrotny

wzrost ilości nowo oddawanych mieszkań (19 w 2012r. i 42 w 2013r.). w przypadku Rudy

Śląskiej, podobnie jak w Świętochłowicach nie zaobserwowano stałego trendu wzrostowego,

jedynie w roku 2011 oddano aż 148 mieszkań, a w sumie w tym okresie 295. Podobną skalę

rozwoju budownictwa na sprzedaż obserwujemy w większości miast regionu o porównywalnej

wielkości.

Jak wynika z wykresu poniżej (rycina 13) ilościowo najwięcej nowych mieszkań

z budownictwa indywidualnego oddano w okresie 2004-2013 w Rudzie Śląskiej (808),

następnie w Chorzowie (314) oraz Świętochłowicach (96). w trzech miastach budownictwo

indywidualne nie wykazuje jednakże stałego trendu wzrostowego, na przemian występuje

wzrost i spadek udziału budownictwa indywidualnego.

Ryc. 12. Nowe mieszkania w budownictwie deweloperskim w Chorzowie, Rudzie Śląskiej i Świętochłowicach w latach 2004-2013 Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS.

34


Ryc. 13. Nowe mieszkania w budownictwie indywidualnym w Chorzowie, Rudzie Śląskiej i Świętochłowicach w latach 2004-2013 Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS.

W dziewięciu spośród analizowanych miast, towarzystwa budownictwa społecznego

(tzw. TBS-y) w ostatnich 10 latach nie podejmowały budowy. w Częstochowie, Gliwicach

i Katowicach TBS-y niemal każdego roku oddawały do użytkowania kolejną pulę mieszkań.

w pozostałych miastach ta forma budownictwa była stosowana sporadycznie i generowała od 5

do 10% wszystkich nowych mieszkań. w Chorzowie budownictwo społeczne stanowiło 8%

nowych mieszkań11 w ostatnich 10 latach. Realizowane było w sposób nieregularny, budynki

oddawano w latach 2006, 2007 i 2011.

W przypadku Rudy Śląskiej w latach 2004-2013 budownictwo społeczne czynszowe przyniosło

powiększenie zasobu o 236 mieszkań. Nowe inwestycje oddawano do użytkowania w latach

2004 r. – 40 mieszkań, 2007 r. – 112 mieszkań, 2012 r. – 84 mieszkania, w ciągu ostatnich 10 lat,

budownictwo czynszowe w Rudzie Śląskiej stanowiło nieco ponad 3% nowego budownictwa12.

Budownictwo komunalne w miastach regionu cechuje duża rozpiętość. Wyjątkową skalę,

dochodzącą do ¼ całej puli mieszkań oddanej w latach 2004-2013, przybrało ono w czterech

miastach, ale w zdecydowanej większości ośrodków nie przekroczyło pięciu procent (rycina 14).

11 RTBS na stronie internetowej opisuje swoje inwestycje w kolejnych latach. z podsumowania wynika, że w analizowanych latach oddano do użytkowania 117 mieszkań i do wyliczeń przyjęto tę liczbę, zamiast zaniżonej podanej przez GUS. 12 Dane Banku Danych Lokalnych GUS, dostępne w zakładce „Gospodarka mieszkaniowa i komunalna”.

35


w trzech miastach budownictwo komunalne nie występuje dt. Jaworzna, Mysłowic i Piekar

Śląskich. Chorzów, Siemianowice, Jastrzębie i Rybnik charakteryzują się marginalnym, około

jednoprocentowym udziałem budownictwa komunalnego w ogólnej puli oddanych mieszkań

w analizowanych latach. w Chorzowie w 2012 roku oddano 10 mieszkań komunalnych przy

ul. Kalidego. na jesień 2014 roku zaplanowano ukończenie budynku komunalnego

o dziewiętnastu mieszkaniach u zbiegu ul. Pudlerskiej i Ligonia.

Największym udziałem nowych mieszkań komunalnych charakteryzują się

Świętochłowice, gdzie udział mieszkań komunalnych w stosunku do wszystkich mieszkań

oddanych do użytku wyniósł ponad 25% (rycina 14). w Rudzie Śląskiej udział ten był również

względnie wysoki i wyniósł 21%, podczas gdy dla Chorzowa wskaźnik ten osiągnął zaledwie 1%.

Co ciekawe, w okresie 2004-2013 nie obserwuje się regularności działań inwestycyjnych

w zakresie budownictwa komunalnego. Spadek aktywności towarzystw budownictwa

społecznego wiąże się ze zmianą otoczenia prawno-finansowego tych podmiotów po 2009 r.,

kiedy został zlikwidowany Krajowy Fundusz Mieszkaniowy i na rynku zabrakło tanich środków

na budownictwo społeczne. Począwszy od 2009 r. trwają prace nad instrumentem zastępującym

preferencyjne kredyty z KFM, jednak do tej pory nie pojawił się dobry substytut i towarzystwa

budownictwa społecznego – wbrew idei prześwięcającej ich utworzeniu – muszą zachowywać

się na rynku jak podmioty komercyjne.

Ryc. 14. Procentowy udział nowo oddanych mieszkań komunalnych do wszystkich wybudowanych w okresie 2004-2013 w miastach na prawach powiatu Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS.

36


Jeśli chodzi o budownictwo spółdzielcze i zakładowe, to ich występowanie w ciągu

ostatnich 10 lat ma charakter marginalny, dla Rudy Śląskiej były to zaledwie 104 mieszkania,

dla Chorzowa 1 mieszkanie i żadnego dla Świętochłowic.

Natężenie budownictwa

Miernikami określającymi natężenie budownictwa mieszkaniowego są: liczba mieszkań

oddanych do użytkowania w przeliczeniu na 1000 ludności oraz liczba mieszkań oddanych

do użytkowania na 1000 zawartych małżeństw.

Dla roku 2013 najwyższy wskaźnik oddanych mieszkań na 1000 zawartych mieszkań

odnotowano w Chorzowie, gdzie wyniósł 313 nowo oddanych mieszkań. Z kolei

w Świętochłowicach wyniósł on 247, a w Rudzie Śląskiej 151 (tabela 9). Wskaźnik ten ma

tendencję rosnącą. Skalę zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w latach 2004-2013 można

ocenić uśredniając wyniki roczne. na tle miast powiatowych w woj. śląskim, Bielsko-Biała ma

rekordowo wysoki wskaźnik – 678 nowych mieszkań na 1000 zawartych małżeństw (rycina 15).

Wysoki wskaźnik zanotowano również w miastach: Tychy (461), Katowice (398) oraz

Częstochowa (380). Chorzów natomiast uplasował się na miejscu 9., Ruda Śląska na 11.,

a Świętochłowice na miejscu 19. i ostatnim.

Dla Chorzowa średnia dziesięcioletnia liczby oddanych mieszkań przypadających

na 1000 małżeństw wynosi 234, dla Rudy Śląskiej jest to 210, a dla Świętochłowic 99. Wynika

z tego, że skala budownictwa w Chorzowie i Rudzie Śląskiej zaspokaja potrzeby mieszkaniowe

mierzone potrzebami nowych małżeństw na poziomie przeciętnym, porównywalnym do sytuacji

w pozostałych miastach. Natomiast w Świętochłowicach skala budownictwa zaspokaja potrzeby

mieszkaniowe na poziomie najniższym dla wspomnianej grupy miast.

Tab. 9. Mieszkania na 1000 zawartych małżeństw w wybranych miastach woj. Śląskiego

Wyszczególnienie 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Siemianowice Śl. 139 97 93 33 127 113 295 136 240 138

Ruda Śląska 200 267 124 378 82 101 147 350 295 151

Piekary Śląskie 212 90 88 89 232 118 180 98 85 177

Bytom 38 110 83 30 72 76 98 130 196 200

Świętochłowice 50 143 12 23 56 147 131 28 151 247

Chorzów 55 180 211 290 136 199 229 465 258 313

Katowice 483 208 252 320 680 453 607 376 239 366

Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS.

37


Kolejnym ważnym wskaźnikiem jest liczba mieszkań oddanych do użytkowania

w przeliczeniu na 1000 ludności. w tabeli zestawiono jego wartość w miastach okręgu

katowickiego w ciągu minionych 10 lat (tabela 10). Uśredniona wartość wskaźnika obrazuje

dynamikę rozwoju mieszkalnictwa w poszczególnych miastach w perspektywie wieloletniej.

Najwyższym wskaźnikiem charakteryzują się Mysłowice, gdzie tylko w roku 2013 oddano

3,4 mieszkań na 1000 mieszkańców. w Chorzowie w roku 2013 oddano do użytku prawie

1,5 mieszkania na każde 1000 osób. Poza wyjątkowym rokiem 2011, kiedy wskaźnik ten wyniósł

2,2 mieszkania, w ostatnich 10 latach osiąga on podobną wartość, średnia zbliżona

do 1,2 mieszkania na 1000 osób. w innych miastach wskaźnik średniej dla 10 lat podlega

większym wahaniom. Chorzów plasuje się w środku zestawienia, dwukrotnie dystansując

Świętochłowice i niemal dwukrotnie ustępując Katowicom.

Ryc. 15. Liczba nowych mieszkań na 1000 zawartych małżeństw – średnia z lat 2004-2013 w miastach na prawach powiatu Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS.

Tab. 10. Mieszkania oddane do użytku na 1000 mieszkańców w kolejnych latach w okręgu katowickim

Wyszczególnienie 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Śred.

Katowice 2,2 1,0 1,4 2,0 4,2 3,1 3,6 2,1 1,2 1,7 2,2

Mysłowice 1,6 1,3 1,3 1,5 1,8 1,7 1,7 1,3 1,9 3,4 1,7

Ruda Śląska 1,0 1,4 0,7 2,5 0,6 0,8 1,0 2,0 1,7 0,8 1,2

Chorzów 0,2 0,8 1,3 1,8 0,9 1,2 1,2 2,2 1,2 1,5 1,2

Siemianowice Śląskie

0,6 0,4 0,5 0,2 0,8 0,6 1,7 0,7 1,2 0,7 0,7

Świętochłowice 0,2 0,7 0,1 0,1 0,3 0,9 0,7 0,1 0,7 0,9 0,5

Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS.

38


W Rudzie Śląskiej w roku 2013 oddano do użytku mniej niż jedno mieszkanie na każde

1000 osób. Wskaźnik ten podlega znacznym wahaniom w kolejnych latach. Zamieszczona

poniżej tabela podaje najwyższą jego wartość w latach 2007 i 2011 (2,5 oraz 2,0); były to lata

najlepszego przyrostu zasobu mieszkaniowego. Natomiast rok 2008 charakteryzował się

stagnacją (0,6 mieszkania na 1000 osób). Podobna zmienność występuje w innych miastach, ale

nie pokrywają się w nich lata koniunktury i stagnacji. Liczba nowo oddanych mieszkań

w poszczególnych latach w dużym stopniu zależy od uwarunkowań lokalnych.

W Świętochłowicach w roku 2013 oddano do użytku niespełna 1 mieszkanie (dokładnie

0,92) na każde 1000 osób i jest to najwyższa wartość tego wskaźnika w ciągu ostatnich 10 lat.

Poza wyjątkowym rokiem 2009, kiedy wskaźnik ten wyniósł podobną wartość co w roku 2013 –

0,89 mieszkania/1000 osób, na przemian występowały lata, kiedy oscylował on wokół wartości

0,1 oraz 0,7. Mierniki określające natężenie budownictwa mieszkaniowego wypadają

w Świętochłowicach na poziomie bardzo niskim, wręcz najniższym, poważnie odbiegając

od średniej dla miast regionu.

Warunki do rozwoju budownictwa w obszarze funkcjonalnym

Według stanu na 31 grudnia 2013 roku Gmina Chorzów była właścicielem

i współwłaścicielem gruntów o powierzchni 11 586 556 m2. z tego 2 482 249 m2 było obciążone

prawem użytkowania wieczystego na rzecz osób prawnych oraz fizycznych. Grunty orne

zajmowały 1 858 179 m2, tereny rekreacyjno – wypoczynkowe 1 176 057 m2, tereny

komunikacyjne – 2 227 430 m2, a tereny zabudowane inne – 902 322 m2.

Tereny mieszkaniowe zajmowały powierzchnię 1 932 821 m2, w tym 69% stanowiły

grunty z prawem użytkowania wieczystego. Natomiast zurbanizowane tereny niezabudowane

miały powierzchnię 844 617 m2 i ta wielkość mówi o potencjale budownictwa w Chorzowie;

na tych terenach będzie możliwe budownictwo jednorodzinne i wielorodzinne13.

Cały obszar miasta jest objęty miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego

(34 plany), co jest jego kluczowym atutem w kontekście rozwoju budownictwa mieszkaniowego.

Na początku 2014 r. w Chorzowie znajdowało się 6 terenów inwestycyjnych

o powierzchni przekraczającej 5 000 m2, w pełni uzbrojonych, nieprzeznaczonych wyłącznie pod

zabudowę mieszkaniową. Cztery spośród wymienionych działek stanowią własność Miasta

Chorzowa. Dwie, o łącznej powierzchni 12 367 m2 przeznaczone są na cele przemysłu i usług.

Pozostałe dwie mają się stać terenami zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usług sportu

13 Dane na temat gruntów pochodzą z Informacji o stanie mienia jednostki samorządu terytorialnego za okres 01.01.2013 r. - 31.12.2013 r.

39


oraz zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usług14. Miasto ma także w ofercie mniejsze

nieruchomości przeznaczone do sprzedaży.

Miasto posiada listę działek przeznaczonych do zbycia w perspektywie trzyletniej. na jej

podstawie przygotowywane są plany zbycia nieruchomości w ciągu najbliższego roku.

Część z nich przewiduje sprzedaż, część zaś przekazanie terenów w użytkowanie wieczyste.

Tab. 11. Wykaz działek przeznaczonych w mpzp Chorzowa pod budownictwo mieszkaniowe wyznaczonych do sprzedaży w latach 2014-2016

Położenie Powierzchnia

(m2) Przeznaczenie

PLANOWANY TERMIN ZBYCIA

3 Maja - Krakusa 1 538 Tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej

2014

Paderewskiego działki

budowlane Tereny zabudowy mieszkaniowej

sprzedane

Żeromskiego 1 987 Tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej

2014

Lwowska działki

budowlane Tereny zabudowy mieszkaniowej

sprzedane

3 Maja - Pokoju 5 738 Tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej

2014

św. Anny 355 Tereny zabudowy mieszkaniowej

2014

Bytkowska 712 Tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami

sprzedane

Bytkowska 2 825 Tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej

2014

Katowicka 18 1 642 Tereny zabudowy jednorodzinnej

2014

Niedźwiedziniec 2 935 Tereny usług, tereny zabudowy mieszkaniowej

sprzedane

Wolności 121 717 Tereny zabudowy mieszkaniowej

sprzedane

Główna 23 087 Tereny usług, tereny zabudowy mieszkaniowej mieszanej

2014

Sztygarska 1 498 Tereny zabudowy mieszkaniowej

sprzedane

14 na podstawie Diagnozy Ilościowej Miasta Chorzów.

40


Łagiewnicka 8 188 Tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej

2014

Armii Krajowej-Wolności 4 503 Tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej

2014

Główna - Gdańska 613 Tereny zabudowy mieszkaniowej, tereny usług

2014

Główna - Gdańska 1 455 Tereny zabudowy mieszkaniowej, tereny usług

2014

Wschodnia 469 Tereny zabudowy mieszkaniowej

2014

Kadecka 142 119 Tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, jednorodzinnej, usług

2014

RAZEM 2014 r. 195 878

Janasa 9707 Tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej

2015

Pudlerska 22 1217 Tereny zabudowy mieszkaniowej

2015

Kasztanowa 3 434 Tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej

2015

Kościuszki 8770 Tereny zabudowy mieszkaniowej, tereny usług

2015

Mielęckiego 1 870 Tereny zabudowy śródmiejskiej 2015

Wschodnia 635 Tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej

2015

Lwowska 5 238 Tereny zabudowy mieszkaniowej

2015

3 Maja 86 1 345 Tereny zabudowy mieszkaniowej

2015

Floriańska 21 042 Tereny zabudowy mieszkaniowej

2015

Al. Bojowników o Wolność i Demokrację - Racławicka

652 Tereny zabudowy mieszkaniowej

2015

Truchana- Mielęckiego 1 882 Tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej

2015

Odległa 19 785 Tereny zabudowy mieszkaniowej

2015


2015

41



2015

3 Maja - Park Amelung około 20000 Tereny zabudowy mieszkaniowej

2015

Rodziny Oswaldów 387 686 Tereny zabudowy mieszkaniowej

2015

Lwowska 36 2 434 Tereny zabudowy mieszkaniowej

2015

Astrów - Gałeczki 7 000 Tereny zabudowy mieszkaniowej

2015

RAZEM 2015 r. 474 468

Siemianowicka 117 270 Tereny zabudowy mieszkaniowej

2016

Karola Miarki 1 094 Tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej

2016

RAZEM 2016 r. 118 364

Źródło: dane Urzędu Miasta, stan na październik 2014 r.

Tab. 12. Nieruchomości przeznaczone do oddania w użytkowanie wieczyste w 2014 roku

Położenie Powierzchnia

w m2 Cena za m2 Wartość

Gdańska-Główna 613 100 61 300,00

Łagiewnicka 8 188 200 1 637 600,00

Wschodnia 469 200 93 800,00

Gdańska 1 455 100 145 500,00

Żeromskiego 1 987 158,53 314 999,11

3 Maja-Pokoju 5 738 85,40 490 025,20

RAZEM 18 450 2 743 224,31

Źródło: Informacja o stanie mienia jednostki samorządu terytorialnego za okres 01.01.2013 r. - 31.12.2013 r.

Miasto wielokrotnie przed wystawieniem działki do zbycia przeprowadza uzgodnienia,

które skracają późniejszy proces uzyskania koniecznych pozwoleń. Często np. ustala z Miejskim

Zarządem Dróg i Mostów skomunikowanie działki z drogą, dzięki czemu maleje liczba spraw,

które musi załatwić nabywca.

Na terenach przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne stosowana była

w przeszłości przez miasto praktyka podziału geodezyjnego większej działki na poszczególne

działki budowlane i ogłaszanie przetargu skierowanego bezpośrednio do inwestorów

indywidualnych. Jest to forma stymulacji budownictwa jednorodzinnego - popyt na takie działki

był bardzo duży. Jednocześnie miasto było w stanie osiągnąć wyższą cenę sprzedaży tak

przygotowanych terenów.

42


Popyt na działki budowlane ze strony inwestorów prywatnych nie jest stały. Ożywienie

miało miejsce w latach 2009-2010 oraz 2012-2013.

W celu jak najlepszego poinformowania potencjalnych zainteresowanych na stronie

internetowej Miasta (http://www.chorzow.eu/2014-03-05-11-47-02.html) prezentowane są

wszystkie oferty sprzedaży gruntów. w zakładce "Aktualne oferty sprzedaży" znajdują się dane

o rozpoczętych procedurach przetargowych w odniesieniu do konkretnych działek (w tym

miejscu również kamienic i lokali). w zakładce "Planowane oferty sprzedaży" można znaleźć

z kolei informacje o gruntach i obiektach, które Miasto planuje sprzedać w najbliższym czasie.

W Rudzie Śląskiej cały obszar miasta jest objęty miejscowym planem zagospodarowania

przestrzennego. Gmina jest właścicielem terenów o powierzchni 26 389 595 m2, z czego

na tereny mieszkaniowe przypada 2 067 202 m2. Natomiast zurbanizowane tereny

niezabudowane miały powierzchnię 871 647 m2. Wielkość ta oddaje potencjał budownictwa

w Rudzie Śląskiej15.

Miasto posiada liczne tereny rozwojowe. Potencjalne tereny inwestycyjne przeznaczone

pod budownictwo mieszkaniowe położone są w rejonie ulic:

Chryzantem/Porębskiej, obszar ok. 15 ha,

Sobieskiego, obszar ok. 18 ha,

Karola Goduli, obszar ok. 6,5 ha,

Władysława Jagiełły, ok. 1,3 ha,

Józefa Piłsudskiego, obszar ok. 6 ha,

Wirecka, obszar ok. 5,5 ha,

Noblistów Śląskich, obszar ok. 1,5 ha,

Kingi /Na Piaski, obszar ok. 4,5 ha,

Kingi, obszar ok. 2,2 ha,

Górna, obszar ok. 1,8 ha.

Dla terenów przeznaczonych do sprzedaży opracowany został wzór oferty inwestycyjnej.

Według stanu na 31 grudnia 2013 roku Gmina Świętochłowice była właścicielem

i współwłaścicielem gruntów o powierzchni 795 ha. z tego 120 ha było obciążone prawem

użytkowania wieczystego na rzecz osób prawnych oraz fizycznych.

Według stanu na 01 stycznia 2011 roku Gmina Świętochłowice była właścicielem

i współwłaścicielem gruntów o powierzchni 787 ha. z tego 121 ha było obciążone prawem

użytkowania wieczystego na rzecz osób prawnych oraz fizycznych. Tereny rekreacyjno –

wypoczynkowe 67 ha, tereny komunikacyjne – 103 ha, a tereny zabudowane inne – 355 ha.

15 na podstawie Informacji o stanie mienia miasta Ruda Śląska do wykonania budżetu za rok 2013.

http://www.chorzow.eu/2014-03-05-11-47-02.html

43


Tereny mieszkaniowe zajmowały powierzchnię 90 ha, w tym 61% stanowiły grunty

z prawem użytkowania wieczystego.16.

Obszar miasta jest objęty 21 miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego.

Dotyczą one przede wszystkim terenów dzielnic Piaśniki oraz Centrum, po części pokrywają

dzielnicę Zgody i w bardzo niewielkim stopniu północną część miasta.

3.3. Analiza polityki remontowej miast obszaru funkcjonalnego

Chorzów

Zgodnie z Programem gospodarowania zasobem mieszkaniowym gminy Chorzów na lata

2009-2013 plan remontów i modernizacji mieszkaniowego zasobu gminy obejmował 18

programów remontowych. Jego realizację oraz analizę relacji między planowanymi

i zrealizowanymi remontami i modernizacją zasobu mieszkaniowego przedstawia tabela 13.

Tab. 13. Porównanie zrealizowanych i planowanych remontów i modernizacji zasobu mieszkaniowego gminy Chorzów w latach 2009-2013

Lp. Rodzaj remontu

Różnica między planem

i realizacją w ujęciu

kosztowym [zł]



ilościowym [szt.]

Stan realizacji w ujęciu

kosztowym


ilościowym

1. Program modernizacji dachów 2 471 650,00 50 55,47% 57,26%

2. Program remontu elewacji 8 429 146,00 40 32,02% 29,82%

3. Program termomodernizacji budynków

1 665 189,00 -12 129,33% 130,77%

4. Program modernizacji klatek schodowych

5 103 125,00 150 39,25% 31,82%

5. Program wymiany okien i stolarki otworowej

4 187 515,00 4994 62,61% 63,55%

6. Program wymiany inst. gazowej ze skręcanej na spawaną

322 939,00 1239 56,94% 17,40%

7. Program przygotowania mieszkań specjalnego przeznaczenia

-477 631,00 -44 145,49% 540,00%

16 Dane na temat gruntów pochodzą z Informacji o stanie mienia jednostki samorządu terytorialnego za okres 01.01.2013 r. - 31.12.2013 r.

44


Lp. Rodzaj remontu



kosztowym [zł]



ilościowym [szt.]


kosztowym


ilościowym

8. Program rewitalizacji budynków

5 630 230,00 4 22,87% 33,33%

9. Program zabudowy łazienek i wc wewnątrz lokali mieszkalnych

4 000 966,00 388 14,87% 22,40%

10. Program osuszania budynków 2 577 232,00 134 22,14% 46,40%

11. Program montażu wodomierzy i ich legalizacja

1 471 807,00 9206 25,67% 38,63%

12. Program modernizacji instalacji wodno-kanalizacyjnej

-41 873,00 23 102,79% 79,09%

13. Program przygotowania pustostanów do zasiedlenia

3 304 563,00 96 83,10% 94,67%

14. Program remontów balkonów 5 406 798,00 1055 5,14% 7,46%

15. Program dociepleń ścian szczytowych budynków

4 394 731,00 90 12,11% 10,00%

16. Program zagospodarowania terenów

2 754 795,00 bd 21,29% bd

17. Pozostałe roboty awaryjne i remontowe w tym:

6 745 635,00 445 146,52% 0,00%

roboty zduńskie remonty stropów

bd bd bd bd

18. Realizacja programów na wspólnotach

-7 272 861,00 383 127,97% bd

Ogółem 33 844 745,00

Źródło: Opracowanie własne

Z analizy polityki remontowej wynika, że tylko w dwóch przypadkach zrealizowano plan

w całości – w programie termomodernizacji budynków oraz w przygotowania mieszkań

specjalnego przeznaczenia. w obu przypadkach udało się nawet przekroczyć zakładany plan.

Prawie w całości został zrealizowany program przystosowania pustostanów do zasiedlenia,

podobnie program modernizacji instalacji wodno-kanalizacyjnej, jednak w tym ostatnim

przypadku dyskusyjna jest efektywność kosztowa osiągnięcia planu. w tabeli można znaleźć

również programy, w których udało się w znaczącym stopniu zrealizować więcej planu w ujęciu

ilościowym przy niższym zaangażowaniu kapitałowym. Są to programy:

przygotowania mieszkań specjalnego przeznaczenia,

rewitalizacji budynków,

zabudowy łazienek i wc wewnątrz lokali mieszkalnych,

osuszania budynków,

montażu wodomierzy i ich legalizacja,

45


przygotowania pustostanów do zasiedlenia.

Programy, które mają odwrotny stosunek efektywności kosztowej do ilościowej to:

program remontu elewacji,

program modernizacji klatek schodowych,

program modernizacji instalacji wodno-kanalizacyjnej,

program wymiany inst. gazowej ze skręcanej na spawaną.

Porównanie danych przedstawionych tabelarycznie w tym i wcześniejszych obszarach

tematycznych prowadzi do wniosku zasygnalizowanego w poprzednich analizach – niższe niż

planowane wpływy z czynszów powodują znaczące obniżenie możliwości finansowania

remontów i modernizacji zasobu mieszkaniowego. Podobnie jest w przypadku lokali

użytkowych. w rezultacie mimo większej niż zakładano powierzchni oczynszowanej możliwości

finansowania remontów z tego źródła pogarszają się zamiast poprawiać. w analizowanym

okresie w większości przypadków nie udało się także pozyskać zakładanej ilości środków

z dotacji, funduszy celowych i pomocowych. Dane porównawcze odnośnie planowanych

i zrealizowanych źródeł finansowania remontów w Chorzowie w latach 2009-2013 zestawiono

w tabeli 14.

46


Tab. 14. Porównanie planowanych i zrealizowanych źródeł finansowania remontów w Chorzowie w latach 2009-2013

Źródło finansowania

2009 2010 2011 2012 2013


a realizacją

Stan realizacji


a realizacją

Stan realizacji


a realizacją

Stan realizacji


a realizacją

Stan realizacji


a realizacją

Stan realizacji

Część dochodów z czynszów za najem lokali mieszkalnych (zł)

1 881 853 89% 3 530 177 81% 4636716 75% 2110746 89% 3 930 410 81%

Część dochodów z czynszów za najem lokali użytkowych (zł)

1 994 350 57% 2 301 773 56% 3924533 28% 3712603 34% -238 661 104%

Dochód z dotacji, funduszy celowych lub funduszy pomocowych (zł)

-1 413 269 122% -4 018 264 261% 1491805 40% 2259277 10% 799 763 68%

Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych UM Chorzowa

47


Tab. 15. Porównanie planowanych i uzyskanych przychodów z najmu lokali mieszkalnych i użytkowych w okresie 2009-2013 dla Chorzowa

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych UM Chorzowa.

W tabeli 15 przedstawiono porównanie planowanych i uzyskanych przychodów z najmu

lokali mieszkalnych i użytkowych dla Chorzowa. Wnioskujemy z niej, że w obu rodzajach najmu:

lokali mieszkalnych i użytkowych Chorzów ponosił rok do roku straty finansowe. Najgorzej

sytuacja wygląda w przypadku najmu lokali mieszkalnych – straty w okresie 2009-2013

oscylowały w przedziale 0,38% do aż 19,03% planowanych wpływów, a w samym roku 2013

wyniosły ponad 6,5 mln zł. Stan ten jest spowodowany najprawdopodobniej pogarszającą się

sytuacją finansową najmujących, a nie wzrostem stawki czynszu. Stawka czynszowa co prawda

wzrasta rok do roku, ale jest to wzrost umiarkowany, który uzasadniony jest wzrostem kosztów

utrzymania i modernizacji lokali. w przypadku najmu lokali użytkowych – z jednej strony,

miasto ponosi straty finansowe w całym okresie 2009-2013, jednakże nie mają one trendu

rosnącego, a raczej zmienny. Straty mieszczą się w przedziale od 0,60% do 14,31% planowanych


Wpływy z najmu lokali mieszkalnych

Planowane wpływy roczne (zł)

27 800 000,00 29 635 000,00 31 064 000,00 32 826 000,00 34 747 000,00

Uzyskane wpływy roczne (zł)

27 693 456,00 28 169 127,00 29 411 177,00 30 534 272,00 28 135 393,40

Różnica [2-1] -106 544,00 -1 465 873,00 - 1 652 823,00 - 2 291 728,00 - 6 611 606,60

% planowanych wpływów

0,38% 4,95% 5,32% 6,98% 19,03%

Różnica w ściągalności

-2,15 -4,35 -5 -5,4 -13,26

% wzrost stawki czynszu w stosunku do roku poprzedniego

- 3,77% 5,19% 3,79% 1,33%

Wpływy z najmu lokali użytkowych

Planowane wpływy roczne (zł)

6 193 000,00 6 494 000,00 6 756 000,00 7 001 000,00 7 224 000,00

Uzyskane pływy roczne (zł)

6 155 847,00 6 293 456,00 6 649 198,00 5 999 256,00 7 515 826,29

Różnica [2-1] - 37 153,00 - 200 544,00 - 106 802,00 - 1 001 744,00 -291 826,29

% planowanych wpływów

0,60% 3,09% 1,58% 14,31% 4,04%

Różnica w ściągalności

-0,91 -2,06 2,3 0 -9,02

% wzrost stawki czynszu w stosunku do roku poprzedniego

- 15,09% -2,49% -7,01% 24,85%

48


wpływów, a najwyższą kwotę osiągnęły w 2012 roku, kiedy to osiągnęły rekordowo ponad

1 mln zł. Nie ma stałego trendu jeśli chodzi o stawkę czynszu – naprzemiennie wzrastają

i spadają. Duże straty finansowe mogą być spowodowane złą sytuacją materialną najmujących –

dotyczy to głównie prowadzących działalność gospodarczą etc. Miasto powinno pomyśleć

o wprowadzeniu przewidywalnej stawki czynszowej, gdyż obecny trend wykazywał mocne

wahania (od -7% do +24,8%) – co jest niekorzystne dla podmiotów najmujących tj. głównie firm.

Tab. 16. Porównanie kosztu utrzymania lokali i budynków wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zarządu nieruchomościami wspólnymi w okresie 2009-2013 dla Chorzowa

Wyszczególnienie jednostka 2009 2010 2011 2012

Porównanie kosztu utrzymania lokali i budynków wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy

Porównanie kosztu eksploatacji [poniesiony – planowany]

zł/m-c/m2 0,01 0,08 0,03 -0,03

zł/rok 159 749,00 600 010,00 445 714,00 41 808,00

Porównanie kosztu zarządzania [poniesiony – planowany]

zł/m-c/m2 0,11 0,11 0,16 0,12

zł/rok 835 938,00 805 966,00 1 303 056,00 1 024 367,00

Porównanie kosztu średniego kosztu remontów, modernizacji i inwestycji [poniesiony – planowany]

zł/m-c/m2 0,2 0,65 -2,01 -1,68

zł/rok 2 337 066,00 4 722 066,00 -11 295 625,00 -9 241 365,00

Porównanie kosztu zarządu nieruchomościami wspólnymi

Porównanie kosztu eksploatacji [poniesiony – planowany]

zł/m-c/m2 0,16 0,11 0,11 0,22

zł/rok 94 129,00 -135 495,00 -154 373,00 185 519,00

Porównanie kosztu zarządzania [poniesiony – planowany]

zł/m-c/m2 0 0,12 0,08 0,03

zł/rok -137 710,00 206 975,00 82 133,00 -86 116,00

Porównanie średniego funduszu remontowego [poniesiony – planowany]

zł/m-c/m2 0,21 0,17 0,22 0,18

zł/rok 1 261 901,00 1 061 901,00 1 242 571,00 1 158 739,00

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych UM Chorzowa.

W okresie 2009-2012 dla Chorzowa koszty eksploatacji i zarządzania lokalami

i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu gminy przekroczyły w każdym

roku koszty planowane. Podczas gdy koszty poniesione remontów, modernizacji i inwestycji

przekroczyły koszty planowane w roku 2009 i 2010, to w roku 2011 i 2012 koszty nie zostały

przekroczone, a wręcz zaoszczędzono ponad 11 i odpowiednio 9 mln zł (tabela 16).

w przypadku zarządu nieruchomościami wspólnymi, koszty poniesione na fundusz remontowy

przekroczyły koszty planowane o ok. 1 mln zł w każdym roku. Koszty eksploatacji natomiast

przekroczyły budżet planowany w tym celu w roku 2009 i 2012 o odpowiednio 94 tys. oraz

ponad 185 tys. zł. w roku 2010 zaoszczędzono na ten cel 135 tys. a w roku 2011 154 tys. zł.

49


Koszty zarządzania w roku 2009 i 2012 wyniosły mniej niż planowano o odpowiednio 137 tys.

oraz 86 tys. , a przekroczyły budżet planowany w roku 2010 i 2011 o 206 tys. i 82 tys. zł.

Ruda Śląska

Analiza potrzeb remontowych budynków mieszkalnych w zasobie komunalnym miasta

Ruda Śląska prowadzi do zaszeregowania poszczególnych budynków zgodnie z następującymi

kategoriami:

Tab. 17. Klasyfikacja budynków mieszkaniowych w zasobie miasta Ruda Śląska pod kątem stanu technicznego

Kategoria Klasyfikacja Stan techniczny

A zagrażający bezpieczeństwu

mieszkańców

budynek wykwaterowany lub przeznaczony do rozbiórki

wymiana instalacji gazowej, uszczelnienie przewodów

kominowych

B zagrażający substancji budynku remont dachu, naprawa elewacji, wymiana instalacji

kanalizacyjnej

C konieczność poprawy standardu

wymiana stolarki, instalacji elektrycznej, termorenowacja,

likwidacja szamb i suchych ubikacji, roboty

ogólnobudowlane

D zadowalający

budynki po remoncie lub budynki, w których

w najbliższym czasie nie zachodzi konieczność

prowadzenia remontów

Źródło: Program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Ruda Śląska w latach 2012-2016, s. 14.

Zgodnie z Analizą stanu budynków komunalnych Miasta Ruda Śląska w zakresie

technicznym, prawnym wraz z dokumentacją fotograficzną w następujący sposób można

scharakteryzować stan techniczny budynków mieszkalnych w poszczególnych kategoriach

w podziale na rejony eksploatacji budynków.

Tab. 18. Stan techniczny budynków mieszkalnych miasta Ruda Śląska Kategoria REB-1 REB-2 REB-3 REB-4 REB-5 REB-6 ogółem

A 0,0 3,6 0,0 1,2 2,1 1,3 1,3

B 29,0 24,6 15,2 25,9 20,8 61,3 32,6

C 23,7 38,4 58,7 21,2 62,5 12,0 28,3

D 47,3 33,3 26,1 51,8 14,6 25,3 37,7

Źródło: Analiza stanu budynków komunalnych Miasta Ruda Śląska w zakresie technicznym, prawnym wraz z dokumentacją fotograficzną, Instytut Rozwoju Miast, Kraków.

Kategoria reprezentująca stan techniczny zagrażający bezpieczeństwu mieszkańców jest

reprezentowana najmniej licznie i obejmuje kilkanaście budynków, z czego największa część

50


przypada na dzielnice Wirek i Bielszowice. Monitorowania wymagają budynki w złym stanie

technicznym (kat. B). Stanowią one blisko 1/3 całego zasobu budynków mieszkalnych

we władaniu miasta. Najgorsza sytuacja dotyczy budynków zlokalizowanych w dzielnicach

Nowy Bytom i Chebzie, gdzie taką kategorię posiada ponad 60 % budynków. na tle całego miasta

najbardziej pozytywnie wyróżnia się w tym względzie dzielnica Halemba, w której budynki tak

skategoryzowane odpowiadają tylko 15 % całego zasobu. Pozostałe REB mieszczą się

w przedziale 20%-30% budynków w tej kategorii. Największy udział budynków o najlepszej

kategorii stanu technicznego posiadają dzielnice Orzegów i Godula, przy czym należy zauważyć,

że stan taki jest wynikiem uśrednienia sytuacji w obu różnych pod wieloma względami

dzielnicach.

Głównym celem polityki remontowej miasta jest usuwanie bieżących stanów awaryjnych

zagrażających bezpieczeństwu mieszkańców oraz substancji technicznej budynku. Analiza zmian

stanu technicznego budynków w badanym okresie pokazuje, że działania prowadzące do tego

celu były ograniczone, głównie z powodu braku środków finansowych.

Priorytety remontowe obejmują:

likwidację nieszczelności przewodów kominowych i instalacji gazowych,

remonty konstrukcji dachowych i pokryć dachowych,

remonty i malowanie klatek schodowych,

wykonanie drenażu oraz izolacji pionowej budynków,

wymianę stolarki okiennej.

Proremontowa polityka najmu, dzięki której nowi najemcy angażują się finansowo

i materialnie w remonty komunalnego zasobu mieszkaniowego, jest bardzo wartościową

praktyką, jednak trwale nie rozwiązuje problemu luki remontowej w mieście. Większość

problemów pozostaje po stronie Miasta, co w znakomity sposób pokazują zestawienia

wydatków budżetowych. Wydatki remontowe Miasta rosną, nie osiągając i tak poziomu

potrzebnego do zaspokojenia potrzeb wynikających z luki remontowej. Jej pokrycie

w zakładanym czasie do 2030 r. wymaga rocznych nakładów na poziomie 3,5–4 mln zł w pozycji

Koszty remontów budynków i mieszkań gminy, niezależnie od nakładów w pozycji Koszty

pogotowania technicznego, które jednak z biegiem czasu i postępem realizacji programu

remontowego będą spadać. Konieczne jest pozyskanie większych środków własnych (reforma

polityki czynszowej) oraz zewnętrznych na działania remontowe. w stosunku do szczególnie

trudnych obszarów – Orzegów i osiedle Kaufhaus potrzebne są zintegrowane działania

rewitalizacyjne, które powinny być włączone do Narodowego Planu Rewitalizacji.

Świętochłowice

51


W Wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy

Świętochłowice na lata 2013 -2017 rozdział II Stan techniczny mieszkaniowego zasobu Gminy

Świętochłowice oraz analiza potrzeb inwestycyjnych i remontowych wynikająca ze stanu

technicznego w kolejnych latach informuje, iż na dzień 31.01.2013 roku z ogólniej liczby:

budynków posiadanych przez gminę, 218 budynków (96%) było wybudowanych

przed 1945 r., a 9 budynków (4%) było wybudowanych w latach 1946 – 1990;

budynków wspólnot mieszkaniowych, w których gmina posiadała udziały, 64 budynki

(32,5%) były wybudowane przed 1945 r., a 133 budynki (67,5%) były wybudowane

w latach 1946 – 1990.

Dokonana na dzień 31.01.2013 r. ocena stanu technicznego budynków komunalnych

wykazała, że na ogólną liczbę 218 budynków :

30 budynków (14%) było w dobrym stanie technicznym,

186 budynków (85%) miało dostateczny stan techniczny,

2 budynki (1%) zostały zakwalifikowane do opróżnienia i rozbiórki.

Przedstawiona w rozdziale III Analiza potrzeb finansowych i źródeł finansowania

gospodarki mieszkaniowej w odniesieniu do mieszkaniowego zasobu Gminy Świętochłowice,

nieruchomości stanowiących własność i współwłasność miasta, z podziałem na koszty bieżącej

eksploatacji, inwestycji i remontów, a także wysokość środków na koszty zarządu nieruchomością

wspólną oraz przewidywane potrzeby na wydatki inwestycyjne racjonalizacja gospodarki

mieszkaniowym zasobem gminy, w sensie techniczno-organizacyjnym zakłada:

odzyskiwanie lokali substandardowych z przeznaczeniem na lokale socjalne;

stopniową likwidację lokali ze wspólnym użytkowaniem pomieszczeń łazienki,

kuchni, przedpokoju;

wspieranie najemców w zakresie wykonywania ulepszeń w lokalu, mających na celu

podniesienie jego standardu technicznego;

zmniejszenie liczby wspólnot mieszkaniowych z niskim udziałem gminy poprzez

sprzedaż ostatnich lokali gminnych.

Ponadto o źródłach finansowania polityki czynszowej dowiadujemy się z rozdziału IV Zasady

polityki czynszowej oraz warunki obniżania czynszu.

Założono w nim, że polityka czynszowa gminy uwzględni ustalanie czynszów

na poziomie pozwalającym na utrzymanie mieszkań i budynków w stanie niepogorszonym.

Oznacza to konieczność pozyskiwania środków finansowych na prowadzenie niezbędnych

remontów z bieżącego strumienia wpłat czynszowych.

52


Zdaniem autorów Polityki mieszkaniowej Miasta Świętochłowice do 2030 roku,

likwidacja powstałej w przeszłości luki remontowej powinna być finansowana z innych źródeł

(z budżetu gminy, środków pomocowych). w dokumencie słusznie podkreślono, że komunalny

zasób mieszkaniowy przeznaczony jest na lokale socjalne oraz mieszkania dla rodzin

o najniższych dochodach. Dlatego obciążanie tego typu najemców kosztami związanymi

z likwidacją - wynikających z braku dostatecznych środków finansowych - wieloletnich

zaniedbań w sferze remontów byłoby nieracjonalne, skutkując poważnym przyrostem

zadłużenia większości najemców.

3.4. Ocena kierunków rozwoju mieszkalnictwa

3.4.1. Prognoza zmian potrzeb mieszkaniowych

Ludność – piramidy wieku

Rycina 15 przedstawia piramidy wieku dla trzech miast: Chorzowa, Rudy Śląskiej

i Świętochłowic. Piramidy obrazują stan ludności według grup wiekowych z uwzględnieniem

podziału na płeć w roku 2013 oraz prognozy na lata 2035 oraz 2050. Kształt piramidy wiekowej

dla wszystkich miast jest typowy dla społeczeństwa w krajach rozwiniętych. Zauważa się raczej

mniejszy udział ludności w wieku przedprodukcyjnym, natomiast największy udział ludności

w wieku produkcyjnym oraz rosnący udział ludności w wieku poprodukcyjnym. Na rok 2013

struktura ludności świadczy więc, o społeczeństwie starzejącym się, lecz jeszcze nie „starym”.

Dla roku 2013, w przedziale do lat 9 we wszystkich miastach występuje nadwyżka płci

męskiej, jednakże w Chorzowie nadwyżka jest najwyższa. Ponadto nadwyżka mężczyzn

w strukturze Chorzowa pojawia się najczęściej, bo aż w połowie ze wszystkich przedziałów

wiekowych tj. do lat 29 oraz przedział 40-54. w Świętochłowicach udział mężczyzn jest większy

w 8 z 18 przedziałów wiekowych, dotyczy to przedziałów do lat 9, 15-24 oraz 30-49 włącznie.

Natomiast w Rudzie Śląskiej nadwyżka mężczyzn występuje jedynie w sześciu przedziałach tj.

do lat 9, 15-24 oraz przedział 30-39. Podczas gdy w mieście Chorzów nadwyżka kobiet pojawia

się po raz pierwszym w wieku średnim tj. przedział 30-39, w przypadku Rudy Śląskiej

i Świętochłowic pojawia się już w przedziale młodzieńczym tj. 10-14.

Prognoza struktury ludności dla wszystkich trzech miast na rok 2035 i 2050 wskazuje

na rozwój typowego społeczeństwa tzw. ”starego”. Otóż, z biegiem lat struktura piramid

rozszerza się ku górze, a jednocześnie zawęża się na dole tj. zmniejsza się udział ludności

53


w wieku przedprodukcyjnym, a zwiększa ludności produkcyjnej i poprodukcyjnej (rycina 15 –

drugi i trzeci rząd). Jak wynika z prognozy na rok 2035, w mieście Chorzów i Ruda Śląska,

nadwyżka mężczyzn nad kobietami wystąpi we wszystkich przedziałach do lat 49, podczas gdy

w Świętochłowicach w przedziałach do lat 64 - oprócz przedziałów z nadwyżką kobiet tj. 10-29

oraz 55-59. Taka struktura społeczeństwa będzie konsekwentnie przyczyniać się

do zmniejszania się liczby ludności w społeczeństwie – im mniej kobiet w wieku produkcyjnym

tym mniej urodzeń w nadchodzących latach. Typowym również zjawiskiem dla starzejących się

społeczeństw trzech miast jest zwiększona nadwyżka kobiet nad mężczyznami w wieku

poprodukcyjnym. w Rudzie Śląskiej i Świętochłowicach nadwyżka ta w przedziale wiekowym 75

lat i więcej przekracza 1‰. Społeczeństwo „stare” widoczne jest już w prognozie na rok 2050.

Sytuacja demograficzna Świętochłowic na rok 2050 wydaje się najgorsza, świadczy o tym

najbardziej „rozszerzona ku górze” piramida wieku, na której wyraźnie widać największy udział

ludności produkcyjnej i poprodukcyjnej, a w samym przedziale 85 i więcej udział kobiet wynosi

aż 5,38‰. Zmniejszające się udziały młodej ludności we wszystkich piramidach, której udział

jest w sumie mniejszy od udziału ludności dorosłej, świadczy również o tzw. typie regresywnym

społeczeństwa czyli o zmniejszającej się liczbie ludności.

Struktura demograficzna na tle regionu

Pod względem gęstości zaludnienia, Świętochłowice zajmują pierwsze miejsce

wśród 65 miast na prawach powiatu w Polsce (3 894 osoby/1km2), z kolei Chorzów zajął trzecią

pozycję - na kilometr kwadratowy przypadają tu aż 3 332 osoby (tabela 19).

Tab. 19. Dziesięć najgęściej zaludnionych miast na prawach powiatu w Polsce w 2013 roku

Lp. Gęstość zaludnienia

Powiat na 1 km2

1. Powiat m.Świętochłowice 3894

2. Powiat m. st. Warszawa * 3334

3. Powiat m.Chorzów 3332

4. Powiat m.Białystok 2891

5. Powiat m.Siemianowice Śląskie 2700

6. Powiat m.Bytom 2498

7. Powiat m.Łódź 2426

8. Powiat m.Siedlce 2396

9. Powiat m.Lublin 2330

10. Powiat m.Kraków 2322 Źródło: Opracowanie własne na podstawie Banku Danych Lokalnych Głównego Urzędu Statystycznego.

54


Ryc. 15. Piramidy wieku dla Chorzowa, Rudy Śląskiej i Świętochłowic Źródło. Opracowanie własne na podstawie GUS.

55


Tab. 20. Procentowa struktura wieku w 2012 r.

Wyszczególnienie Ogółem Kobiety

0-19 20-39 40-59 60 + 0-19 20-39 40-59 60 +

Chorzów 19,11% 29,57% 27,40% 23,92% 17,69% 28,20% 26,34% 27,76%

Gliwice 17,90% 30,98% 28,06% 23,05% 16,94% 29,13% 27,91% 26,03%

Ruda Śl. 19,89% 30,37% 28,92% 20,81% 18,75% 29,18% 28,41% 23,67%

Świętochłowice 19,17% 29,73% 29,01% 22,09% 18,30% 28,35% 28,57% 24,78%

woj. śląskie 19,23% 30,41% 28,47% 21,89% 18,15% 28,98% 28,06% 24,82%

woj. mazowieckie 20,84% 31,18% 26,45% 21,52% 19,48% 29,89% 25,95% 24,68%

Polska 20,80% 31,08% 27,24% 20,88% 19,65% 29,66% 26,72% 23,97%

Źródło: Diagnoza Ilościowa Miasta Chorzów.

W strukturze demograficznej ludności Chorzowa oraz Świętochłowic więcej niż

w porównywanych jednostkach jest osób starszych (tabela 20). w Rudzie Śląskiej udział osób

starszych jest jednakże niższy (20,81%) i wypada lepiej nie tylko na tle regionu, ale również

województwa i kraju. w Chorzowie natomiast, udział osób w wieku produkcyjnym jest najniższy

spośród porównywanych miast i wynosi 62,2%. Skutkuje to niekorzystnym współczynnikiem

liczby osób w wieku nieprodukcyjnym na 100 osób, który w mieście wynosi 60,8, znacznie

przekraczając średnią dla województwa śląskiego wynoszącą 55,4. na tle kraju, gdzie na 100

osób w wieku przedprodukcyjnym przypada 97,1 osoby w wieku poprodukcyjnym, Chorzów

wypada również niekorzystnie ze wskaźnikiem wynoszącym 123,7. Obraz znacznego obciążenia

demograficznego dopełnia najwyższa spośród porównywanych jednostek liczba osób w wieku

poprodukcyjnym przypadająca na 100 osób w wieku produkcyjnym, wynosząca 33,6, a więc

znacznie więcej niż w województwie (29,1) i kraju (27,9).

W strukturze demograficznej ludności Świętochłowic udział osób w wieku

produkcyjnym dorównuje Rudzie Śląskiej oraz Gliwicom (spośród porównywanych miast)

i wynosi 63,7%. na tle kraju, gdzie na 100 osób w wieku przedprodukcyjnym przypada 101 osób

w wieku poprodukcyjnym, Świętochłowice wypadają niekorzystnie ze wskaźnikiem

wynoszącym 115,6. Obraz obciążenia demograficznego dopełnia najwyższa spośród

porównywanych jednostek liczba osób w wieku poprodukcyjnym przypadająca na 100 osób

w wieku produkcyjnym, wynosząca 30,5, a więc nieco więcej niż w województwie (29,1) i kraju

(27,9). Struktura wiekowa ludności w Świętochłowicach wykazuje bardzo duże podobieństwo

do struktury dla całego województwa. w Świętochłowicach większy niż przeciętnie w Polsce jest

udział osób w wieku 55-59 lat i osób po 70 roku życia17.

17 Charakterystykę wiekową podano w oparciu o wyliczenia z danych GUS.

56


Na tle śląskich miast na prawach powiatu, aż w jedenastu miastach na dziewiętnaście

liczba ludności spadła w ciągu tych prawie dwudziestu lat od 10 do 15%. Podobną sytuacje

obserwujemy w Chorzowie, Rudzie Śląskiej i Świętochłowicach. w Chorzowie według danych

na koniec 2013 roku mieszkało 110 761 osób. w porównaniu z rokiem 1995 oznacza to spadek

o 14 500 osób, czyli 12%. w Rudzie Śląskiej natomiast, w roku 2013 zamieszkiwało 141 521

osób. Podobnie jak w innych miastach, Ruda Śląska odczuła znaczny spadek liczby ludności

w porównaniu do roku 1995 – wyniósł on 24 352 tj. prawie 15%. w Świętochłowicach według

danych na koniec 2013 roku mieszkało 51 824 osób. w porównaniu z rokiem 1995 oznacza to

spadek o 7 776 osób, czyli 13%.

Ryc. 16. Liczba osób osiedlających się w Chorzowie, Rudzie Śląskiej i Świętochłowicach Źródło: Opracowanie własne na podstawie Banku Danych Lokalnych Głównego Urzędu Statystycznego.

Przyczyną spadku liczby ludności w trzech miastach jest m.in. ujemny przyrost naturalny

utrzymujący się stale od 2002 roku. Wyniósł on -3,7 w Chorzowie, -3,1 w Świętochłowicach oraz

-1,0 dla Rudy Śląskiej na rok 2013. Kolejnym czynnikiem negatywnym jest ujemne saldo

migracji, występujące w Rudzie Śląskiej i Świętochłowicach, które jest zresztą typowe

dla większości okolicznych miast. w ciągu ostatnich 10 lat w Rudzie Śląskiej nadwyżka

wyjeżdżających nad przyjeżdżającymi wynosiła od 400 do 800 osób. w 2013 roku w mieście

osiedliły się 1043 osoby (rycina 16).

Na przestrzeni kilkunastu ostatnich lat liczba ta oscyluje w pobliżu 1000 osób rocznie.

w ostatniej dekadzie maksimum wystąpiło w roku 2011 - 1118 osób, a minimum w roku 2008 –

57


883 osoby. Liczba osób przyjeżdżających na stałe do Rudy Śląskiej jest stabilna i nie podlega

dużym wahaniom. w 1998 roku 28% migracji nastąpiło ze wsi, jednak od tamtej pory udział

migracji wiejskiej systematycznie spadał. w roku 2000 spadł poniżej 20%, a od 2006 r.

ustabilizował się na poziomie 10-11%. Oznacza to, że niemal cała migracja dotyczy osób

z innych miast. Każdego roku przyjeżdża na stałe do Rudy Śląskiej niewielka liczba osób

z zagranicy. do roku 2007 było to 20-30 osób rocznie, w kolejnych latach liczba ta wzrosła

do poziomu 50-80 osób rocznie.

W przypadku Świętochłowic na stałe wyjeżdża co roku od 200 do 380 osób więcej niż się

do niego wprowadza. w 1995 roku 20% migracji następowało ze wsi, jednak od tamtej pory

udział migracji wiejskiej spadał i od 2002 r. utrzymuje się na poziomie 7-10%. Oznacza to,

że niemal cała migracja dotyczy osób z innych miast. Wśród przyjeżdżających na stałe

do Świętochłowic jest niewielka liczba osób z zagranicy - od 2004 r. jest ich rocznie od 10 do 35

osób. w 2013 roku w mieście osiedliło się 484 osoby (rycina 16). na przestrzeni kilkunastu

ostatnich lat liczba ta oscyluje w pobliżu 500-600 osób rocznie, z niewielką tendencją spadkową

w ostatnich latach. Świętochłowice stają się miastem odpływu mieszkańców.

Jednak Chorzów w porównaniu z okolicznymi miastami nie ma problemu

z wyludnianiem, ponieważ saldo migracji jest dodatnie. na stałe przyjeżdża co roku od 40 do 120

osób więcej niż się z niego wyprowadza. w 1996 roku 22% migracji następowało ze wsi, jednak

od tamtej pory udział migracji wiejskiej spadał i od 2006 r. utrzymuje się na poziomie 8-10%.

Oznacza to, że niemal cała migracja dotyczy osób z innych miast. Wśród przyjeżdżających

na stałe do Chorzowa jest niewielka liczba osób z zagranicy - od 2004 r. jest ich rocznie od 40

do 50 osób. w 2013 roku w mieście osiedliło się 1 617 osób (rycina 16). na przestrzeni

kilkunastu ostatnich lat liczba ta oscyluje w pobliżu 1 400 osób rocznie, z niewielką tendencją

wzrostową w ostatnich latach. Chorzów staje się miastem napływu mieszkańców.

Prognoza demograficzna

Prognoza struktury ludności dla wszystkich trzech miast została już częściowo opisana

w części Ludność- piramidy wieku i wskazuję na rozwój typowego społeczeństwa tzw. ”starego”.

Wszystkie miasta na prawach powiatu w województwie śląskim, poza Chorzowem, zanotują

do roku 2030 znaczne zmniejszenie populacji, a spadek na poziomie 5 do 6%, który nastąpi

w Rybniku, Mysłowicach i Gliwicach, będzie należał do najłagodniejszych. Dziesięć miast skurczy

się o co najmniej 10%, w tym Świętochłowice, a największe spadki będą oscylować w okolicach

20% (Żory, Sosnowiec, Tychy). Bardzo niepokojąca dla regionu jest prognoza w młodszych

grupach wiekowych. GUS przewiduje znaczny spadek liczby dzieci i młodzieży w wieku do 14 lat

(od kilkunastu do 33%!), kilkunastoprocentowe spadki liczby osób w przedziale 15-59 lat oraz

wzrost liczby osób powyżej 60 roku życia (od 4 do 26%).

58


Przyszłość demograficzna Świętochłowic rysuje się równie mało optymistycznie jak

dotychczas wynika to z danych historycznych. Według prognozy GUS w 2020 roku

w Świętochłowicach będzie mieszkać 50 668 osób, czyli o ponad tysiąc mniej niż obecnie,

a w 2030 roku – 47031 osób, czyli aż o prawie 10% mniej niż w 2013 r. Oznacza to w praktyce

wyludnianie się miasta, co jest zjawiskiem charakterystycznym dla całego regionu. w pierwszej

grupie wiekowej, a zwłaszcza wśród dzieci w wieku do 10. roku życia nastąpi spadek o 20-33%

(tabela 22). w przypadku drugiej grupy, ze wskaźnikiem 16%, mimo, że plasuje się

na podobnym poziomie jak w regionie, to zdecydowanie może niepokoić grupa wiekowa 25-39

lat, gdzie spadek ludności wynosi około 30-45%. Również przyrost osób najstarszych będzie

dość dramatyczny, podobnie jak w większości miast śląskich i wyniesie ponad 12%.

Porównanie z innymi miastami w regionie nie wypada ani pozytywnie, ani negatywnie,

a prognoza zmiany liczby ludności plasuje Świętochłowice dokładnie w połowie listy 19 śląskich

miast na prawach powiatu. Zgodnie z nią nie tylko zmaleje o ponad pięć tysięcy liczba osób

w wieku zarobkowym, będących nośnikiem popytu mieszkaniowego, ale wzrośnie

o prawie półtora tysiąca liczba osób starszych, z których część przynajmniej będzie

wymagała konkretnej pomocy i zaangażowania środków samorządowych, również

w postaci wsparcia mieszkaniowego.

Według prognozy GUS w 2030 roku w Rudzie Śląskiej będą mieszkały 127 054 osoby.

Będzie to o 11% mniej niż w 2012 roku, co spowodowane będzie głównie naturalnym spadkiem

liczby ludności. Ryzyko migracyjne jest niewielkie, na co wskazują badania diagnostyczne opinii

publicznej przeprowadzone na potrzeby opracowania Strategii Rozwoju Miasta Ruda Śląska

na lata 2014-2030. Około 80% mieszkańców deklaruje chęć mieszkania w Rudzie Śląskiej,

niemal 60% chciałoby także, żeby ich dzieci tu mieszkały.

Przyszłość demograficzna Chorzowa rysuje się znacznie bardziej optymistycznie, niż

wynikałoby to z danych historycznych. Według prognozy GUS w 2020 roku w Chorzowie będzie

mieszkać 111 650 osób, czyli niemal o tysiąc więcej niż obecnie, a w 2030 roku – 109 670 osób,

czyli tylko o 1% mniej niż w 2013 r. Oznacza to w praktyce niemal zatrzymanie spadku ludności,

co jest wyjątkiem w regionie. w grupie wiekowej 0-14 nastąpi spadek o 4% i Chorzów będzie

jedynym miastem o wskaźniku jednocyfrowym, podobnie, jak w przypadku drugiej grupy (15-

59), ze wskaźnikiem 6%. Również przyrost osób najstarszych nie będzie tak wysoki, jak

w większości miast śląskich – wyniesie 8% (tabela 21).

59


Tab. 21. Prognoza zmiany liczby ludności w Chorzowie w latach 2015-2030 w przedziałach wiekowych

Wyszczególnienie Grupy wiekowe

0-14 15-59 60+

Prognoza na 2015 r. [os.] 15 855 68 405 27 913

Prognoza na 2030 r. [os.] 15 163 64 464 30 044

Różnica [os.] -692 -3 941 2 131

Dynamika 2015-2030 -4,40% -5,80% 7,60%

Źródło: Opracowanie własne na podstawie Banku Danych Lokalnych GUS.

Tab. 22. Prognoza zmiany liczby ludności w Świętochłowicach w latach 2015-2030 w przedziałach wiekowych

Wyszczególnienie Grupy wiekowe

0-14 15-59 60+

Prognoza na 2015 r. [os.] 7 551 31 745 12 800

Prognoza na 2030 r. [os.] 6 060 26 617 14 354

Różnica [os.] -1 491 -5 128 1 554

Dynamika 2015-2030 -19,7% -16,2% 12,1%

Źródło: Opracowanie własne na podstawie Banku Danych Lokalnych GUS.

Porównanie Chorzowa z innymi miastami wypada z jednej strony pozytywnie, ale

prognoza jest negatywna. Zgodnie z nią nie tylko zmaleje o cztery tysiące liczba osób w wieku

zarobkowym, będących nośnikiem popytu mieszkaniowego, ale wzrośnie o dwa tysiące

liczba osób starszych, z których część przynajmniej będzie wymagała konkretnej pomocy

i zaangażowania środków samorządowych, również w postaci wsparcia mieszkaniowego.

Potrzeby mieszkaniowe

Należy wyróżnić kilka rodzajów potrzeb mieszkaniowych. Najbardziej powszechna jest

potrzeba poprawy warunków mieszkaniowych. w Chorzowie, Rudzie Śląskiej

i Świętochłowicach jest ona silna z powodu dużej liczby mieszkań o niewystarczającym

standardzie, co wynika z zaawansowanego wieku budynków w mieście. Niewielkie mieszkania

nie spełniają obecnych wymagań, a wprowadzenie brakujących, podstawowych wygód (wc,

łazienka, CO, itp.) jest często trudne technicznie i wysokokosztowne, a więc wątpliwe pod

względem ekonomicznym. Niełatwo oszacować intensywność i skalę tej potrzeby zmiany

mieszkania na wygodniejsze. Jeśli lokale w taki sposób odbiegają od współcześnie typowych czy

przeciętnych, rodzi się potrzeba zmiany mieszkania. Trudno oszacować skalę tych potrzeb

i ocenić ich intensywność. Jednak w praktyce nie jest możliwa szybka zmiana tego stanu.

Ostatecznie za pozostaniem w dotychczasowym mieszkaniu decyduje aspekt finansowy. Dlatego

60


ta potrzeba poprawy warunków mieszkaniowych najczęściej pozostanie niezrealizowana, nie

ujawni się na dużą skalę i nie będzie wyznaczała dodatkowego popytu.

Popyt na nowe mieszkania w dłuższej perspektywie czasu będzie hamowany z powodu

starzenia się społeczeństwa. Nowe mieszkania kupują głównie ludzie młodzi oraz aktywni

zawodowo, których będzie coraz mniej.

Czynnikiem sprzyjającym nowemu budownictwu może być poprawa sytuacji

makroekonomicznej, a także poprawa sytuacji na lokalnym rynku pracy i wzrost zamożności

mieszkańców. w obecnej turbulentnej sytuacji trudno przewidzieć kiedy i w jakim stopniu

uaktywnią się te pozytywnie zjawiska.

Inną kategorią są potrzeby mieszkaniowe nowo zawartych małżeństw. z pewnością

dla młodych rodzin zamieszkanie w samodzielnym lokalu jest priorytetem.

W ostatnich latach w Chorzowie zawieranych jest około 500 małżeństw rocznie. Jest to

mniej niż w latach 2006-2009, kiedy rocznie pobierało się nawet 700 par, ale nadal więcej, niż

w latach 2002-2004. Nawet, jeśli tendencja spadkowa obserwowana w ostatnich latach utrzyma

się, należy przewidywać co najmniej 400 ślubów rocznie w ciągu nadchodzących kilkunastu lat

(rycina 17).

Na podstawie przytoczonych powyżej danych statystycznych można dokonać próby

symulacji popytu na nowe mieszkania w Chorzowie. Przy założeniu, że tylko 10% nowych

małżeństw ma wystarczające możliwości ekonomiczne, aby otrzymać kredyt, popyt kreowany

przez tę grupę wyniesie 40 mieszkań rocznie. Jeśli zdolność kredytową będzie miała ¼ nowych

par, popyt wyniesie 100 mieszkań.

Zakładając, że prognozowana liczba osób przyjeżdżających co roku na stałe do Chorzowa

oznacza przyrost 500 gospodarstw domowych i tylko 10% z nich będzie chciało kupić nowe

mieszkanie (pozostali mogą poprzestać na wynajmie lub skorzystać z rynku wtórnego), rocznie

będzie potrzeba 50 nowych mieszkań. Jeżeli przyjmiemy, że 30% gospodarstw zdecyduje się

na rynek pierwotny, zaistnieje popyt na 150 mieszkań. ze strony opisanych grup roczny popyt

na nowe mieszkania może wynosić od 100 do 300, a w sprzyjających warunkach również więcej.

Jeśli w ostatnich 10 latach rocznie powstawało w Chorzowie zwykle od 100 do 150 nowych

mieszkań, może się okazać, że jest to liczba niewystarczająca.

W przypadku Rudy Śląskiej, badanie relacji liczby nowo oddanych mieszkań

do zawartych w danym roku małżeństw ma małą wartość informacyjną, ponieważ

charakterystyczne dla Rudy Śląskiej są duże wahania roczne w liczbie mieszkań oddanych

do użytkowania. Bywają lata, w których ani deweloperzy ani miasto nie zasiedlali żadnego

budynku, a z kolei w roku oddania do użytkowania nowego budynku wielorodzinnego wskaźnik

wypada bardzo pozytywnie. Ocena potrzeb mieszkaniowych młodych małżeństw jest możliwa

61


poprzez uśrednienie wskaźnika z wielu lat i porównanie go do sytuacji w innych miastach.

w Rudzie Śląskiej w ciągu minionych dziesięciu lat średnio oddawano 210 mieszkań na 1 000

zawartych małżeństw. Jest to wynik przeciętny, nie odbiegający od sytuacji w innych miastach

regionu.

Ryc. 17. Liczba zawieranych małżeństw w Chorzowie, Rudzie Śląskiej i Świętochłowicach w latach 1997-2013 Źródło: Opracowanie własne na podstawie Banku Danych Lokalnych Głównego Urzędu Statystycznego.

W ostatnich latach w Świętochłowicach zawieranych jest około 200 małżeństw rocznie

(rycina 17.). Jest to mniej niż w latach 2006-2009, kiedy rocznie pobierało się ponad 300 par, ale

porównywalnie jak w latach 2002-2004. Nawet, jeśli tendencja spadkowa obserwowana

w ostatnich latach utrzyma się, należy przewidywać ok 150 ślubów rocznie w ciągu

nadchodzących kilkunastu lat.

Na podstawie przytoczonych powyżej danych statystycznych można dokonać próby

symulacji popytu na nowe mieszkania w Świętochłowicach. Przy założeniu, że tylko 10%

nowych małżeństw ma wystarczające możliwości ekonomiczne, aby otrzymać kredyt, popyt

kreowany przez tę grupę wyniesie 15 mieszkań rocznie. Jeśli zdolność kredytową będzie miała

1/3 nowych par, popyt wyniesie 50 mieszkań.

62


Zakładając, że prognozowana liczba osób przyjeżdżających co roku na stałe

do Świętochłowic oznacza przyrost 200 gospodarstw domowych i tylko 10% z nich będzie

chciało kupić nowe mieszkanie (pozostali mogą poprzestać na wynajmie lub skorzystać z rynku

wtórnego), rocznie będzie potrzeba 20 nowych mieszkań. Jeżeli przyjmiemy, że 30%

gospodarstw zdecyduje się na rynek pierwotny, zaistnieje popyt na 60 mieszkań. ze strony

opisanych grup roczny popyt na nowe mieszkania może wynosić od 50 do 100,

a w sprzyjających warunkach również więcej. Jeśli w ostatnich 10 latach rocznie powstawało

w Świętochłowicach zwykle od 30 do 50 nowych mieszkań, może się okazać, że jest to liczba

niewystarczająca.

Potrzeby mieszkaniowe związane z zasobem komunalnym

Stawka czynszowa w lokalach komunalnych jest atrakcyjna, dlatego wiele osób ubiega

się przydział. Długa kolejka oczekujących oznacza duże zapotrzebowanie. Im większy zasób, tym

większy wysiłek organizacyjny i większe wydatki gminy. z kolei próby pełnego urealnienia

stawek czynszowych tak, aby wystarczyły one na bieżące utrzymanie, wypychają z systemu

najbardziej potrzebujących, z myślą o których system stworzono. Zapotrzebowanie na lokale

komunalne nie powinno więc być określane na podstawie liczby osób oczekujących. Ta bowiem

jest ściśle zależna od zasad, jakie ustala gmina. Jeśli wprowadzi ona liberalne zasady kwalifikacji

do lokali komunalnych, a w dodatku nie będzie upierać się, aby składka czynszowa w pełni

pokryła koszty utrzymania nieruchomości, liczba oczekujących będzie rosła, a dodatkowo może

nastąpić przyciąganie niezamożnych osób z innych miast, również z negatywnymi tego

konsekwencjami. w sytuacji odwrotnej, przy restrykcyjnych zasadach, mniej będzie osób

uprawnionych do starania się o lokal, ale wiele osób będących w trudnej sytuacji będzie

pozbawionych nadziei na godziwe zamieszkanie.

Działania miasta powinny prowadzić do posiadania optymalnego zasobu starannie

wyselekcjonowanego pod względem standardu (z naciskiem na prostotę) i w należytym stanie

technicznym. Taki zasób nie będzie wymagał przesadnych kosztów bieżącego utrzymania,

stawki czynszu będą umiarkowane. Osoby rzeczywiście potrzebujące wsparcia będą mogły

łatwiej sobie poradzić z płatnościami, natomiast proste warunki zniechęcą tych, którzy mają

inne możliwości rozwiązania problemu mieszkaniowego. Potrzeby zostaną ustalone

na właściwym, racjonalnym poziomie, adekwatnym do możliwości finansowych gminy i

do intencji zapewnienia pomocy mieszkaniowej osobom najbardziej potrzebującym.

Próbą wyjścia z tej sytuacji jest właściwe dobranie dwóch czynników: standardu

mieszkań komunalnych i warunków ubiegania się o nie.

Zapotrzebowanie na lokale socjalne, zamienne i pomieszczenia tymczasowe wynika

wprost z konieczności stosowania przepisów prawa, nakładających na miasto obowiązek

63


zapewnienia lokalu zamiennego lub pomieszczenia tymczasowego. Ilość potrzebnych lokali

może zostać określona na podstawie danych historycznych pokazujących trendy.

W Programie Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem Gminy Chorzów na lata 2014-

2018 przyjęto, że każdego roku będzie potrzebnych 180 lokali socjalnych więcej niż

w poprzednim. z kolei w Programie Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem Miasta Ruda

Śląska w latach 2012-2016 przyjęto na podstawie danych historycznych, że zapotrzebowanie

na lokale socjalne w mieście będzie wzrastać o 8,84% rocznie. dla gminy Świętochłowice

natomiast, w Wieloletnim Programie Zarządzania Zasobem gminy Świętochłowice na lata 2013-

2017 przyjęto, że każdego roku będzie potrzebnych około 50 lokali socjalnych więcej niż

w poprzednim.

3.4.2. Prognoza podaży mieszkań

Podaż mieszkań na rynku komercyjnym

Okresy ożywienia i stagnacji w działalności budowlanej podmiotów komercyjnych i osób

indywidualnych w stosunkowo niewielkich ośrodkach miejskich Śląska tylko częściowo

skorelowane były z ogólnopolskimi tendencjami wyznaczanymi zasadniczo przez kolejne fale

kryzysu na rynkach mieszkaniowych.

Krzywe obrazujące liczbę oddanych do użytku mieszkań w kolejnych latach w różnych

miastach nie zawsze wykazują podobieństwo. w niektórych miastach widoczna jest stała

tendencja wzrostowa, ale w wielu obserwuje się skokowe różnice w liczbie oddanych mieszkań

w kolejnych latach. Co więcej, lata ożywienia i zastoju pokrywają się tylko w pewnym stopniu.

Oznacza to, że zasadniczy wpływ na wahania budownictwa mają czynniki lokalne, związane

z podażą gruntów w poszczególnych ośrodkach w konkretnych latach oraz z innymi działaniami

władz miast sprzyjającymi lub nie inwestycjom mieszkaniowym.

Miasta bardzo różniły się także dynamiką budownictwa mieszkaniowego, od 1% wzrostu

liczby mieszkań w ciągu 10 lat (Świętochłowice) do 11% (Bielsko-Biała).

Chcąc oszacować wielkość budownictwa w kolejnych latach przyjmujemy dwa założenia:

wahania liczby oddanych mieszkań w latach sąsiadujących ze sobą będą trudne

do przewidzenia,

w dłuższym okresie czasu procentowy wzrost liczby nowych mieszkań będzie

analogiczny do tego, jaki zaobserwowaliśmy w poszczególnych miastach

w minionych 10 latach.

64


Mając świadomość niedoskonałości tej metody, można z pewnym

prawdopodobieństwem założyć, jaka będzie podaż nowych mieszkań w kolejnych

dziesięcioletnich okresach.

W Chorzowie w latach 2004-2013 oddano do użytkowania 2,7% mieszkań. w roku 2013

było ich około 52 000. Można zatem spodziewać się, że między rokiem 2014 a 2020 przybędzie

około 840 mieszkań. w latach 2021-2030, zakładając podobne tempo, należy spodziewać się

orientacyjnego wzrostu o 1 400 mieszkań, czyli w sumie około 2 250 od roku 2014. Stan zasobu

w 2030 roku wyniesie około 54 250 mieszkań.

Biorąc pod uwagę, że w Chorzowie budowano stosunkowo mniej mieszkań, niż

w większości miast na prawach powiatu, przedstawione szacunki nie wydają się zawyżone.

Przeciwnie, jeśli nastąpi długo oczekiwane ożywienie na rynku nieruchomości oraz, jeśli miasto

bardziej aktywnie będzie wspierać lokalne budownictwo, należy przewidzieć wariant

optymistyczny – nie 2 250, ale nawet 3 500 mieszkań do 2030 roku i osiągnięcie stanu 55 500

mieszkań.

W wariancie pesymistycznym, jeśli stagnacja gospodarcza utrwali się, a miasto nie

podejmie aktywnych działań na rzecz budownictwa, zasób może powiększyć się o jedynie 1 500

mieszkań i osiągnąć 53 500 mieszkań (tabela 23).

Tab. 23. Prognoza podaży mieszkań do roku 2030 – 3 warianty

Warianty Szacunkowa liczba nowych

mieszkań do 2030 roku

Szacunkowy stan zasobów mieszkaniowych w roku 2030

roku

Chorzów

realistyczny 2.250 54.250

optymistyczny 3.500 55.500

pesymistyczny 1.500 53.500

Ruda Śląska

realistyczny 3 200 61 200

optymistyczny 5 000 63 000

pesymistyczny 1 600 59 600

Świętochłowice

realistyczny 460 22.460

optymistyczny 500 22.500

pesymistyczny 400 22.400

Źródło: Opracowanie własne.

65


Należy spodziewać się, że - analogicznie jak w minionych 10 latach - większość nowych

mieszkań będzie efektem aktywności budowlanej firm deweloperskich. Nowe mieszkania

zmienią charakterystykę zasobu mieszkaniowego miasta. Zwiększy się średni metraż oraz liczba

pokoi, zmaleje udział mieszkań niewyposażonych w podstawowe wygody.

W Rudzie Śląskiej w latach 2004-2013 przybyło 3,2% mieszkań. w roku 2013 było ich

około 58 000. Można zatem spodziewać się, że między rokiem 2014 a 2020 przybędzie około 1

300 mieszkań. w latach 2021-2030, zakładając podobne tempo, należy spodziewać się

na podstawie szacunków wzrostu o 1 900 mieszkań, przez co stan zasobu w 2030 roku wyniesie

około 61 200 mieszkań.

Biorąc pod uwagę, że w Rudzie Śląskiej budowano stosunkowo mniej mieszkań, niż

w większości miast, przedstawione szacunki nie wydają się zawyżone. Przeciwnie, jeśli nastąpi

długo oczekiwane ożywienie na rynku nieruchomości oraz jeśli Miasto bardziej aktywnie będzie

wspierać lokalne budownictwo, należy przewidzieć wariant optymistyczny – nie 3 200, ale

nawet 5 000 mieszkań do 2030 roku i osiągnięcie stanu liczebnego 63 000 mieszkań.

W wariancie pesymistycznym, jeśli stagnacja gospodarcza utrwali się, a Miasto nie

podejmie aktywnych działań na rzecz budownictwa, zasób może powiększyć się o jedynie 1 600


Należy spodziewać się, że większość nowych mieszkań będzie efektem aktywności

budowlanej inwestorów prywatnych, którzy, analogicznie jak w minionych 10 latach, będą

budowali domy jednorodzinne na własne potrzeby. Będzie to oznaczać systematyczną zmianę

charakterystyki zasobu mieszkań w mieście. Będzie wyraźnie rósł udział domów

jednorodzinnych, liczba izb przypadających na mieszkańca, a także przeciętny metraż.

W Świętochłowicach w latach 2004-2013 oddano do użytkowania 1,2% mieszkań.

w roku 2013 było ich około 22 000. Można zatem spodziewać się, że między rokiem 2014 a 2020

przybędzie około 200 mieszkań. w latach 2021-2030, zakładając podobne tempo, należy

spodziewać się orientacyjnego wzrostu o 260 mieszkań, czyli w sumie około 460 od roku 2014.

Stan zasobu w 2030 roku wyniesie około 22 460 mieszkań.

Biorąc pod uwagę, że w Świętochłowicach budowano stosunkowo mniej mieszkań, niż

w większości miast na prawach powiatu, przedstawione szacunki nie wydają się zawyżone.

Przeciwnie, jeśli nastąpi długo oczekiwane ożywienie na rynku nieruchomości oraz, jeśli miasto

bardziej aktywnie będzie wspierać lokalne budownictwo, należy przewidzieć wariant

optymistyczny – nie 460, ale nawet 500 mieszkań do 2030 roku i osiągnięcie stanu 22 500

mieszkań.

66


W wariancie pesymistycznym, jeśli stagnacja gospodarcza utrwali się, a miasto nie

podejmie aktywnych działań na rzecz budownictwa, zasób może powiększyć się o jedynie 400


Należy spodziewać się, że - analogicznie jak w minionych 10 latach - większość nowych

mieszkań będzie efektem aktywności budowlanej firm deweloperskich. Nowe mieszkania

zmienią charakterystykę zasobu mieszkaniowego miasta. Zwiększy się średni metraż oraz liczba

pokoi, zmaleje udział mieszkań nie wyposażonych w podstawowe wygody.

Podaż mieszkań komunalnych

W Chorzowie od lat praktycznie nie budowano nowych mieszkań komunalnych. Według

danych GUS (począwszy od 1999 r.) w 2006 oddano do użytku 3 mieszkania, a w 2010 r. –

10 mieszkań. na jesień 2014 r. przewidziane jest zakończenie inwestycji komunalnej polegającej

na budowie u zbiegu ulic Ligonia i Pudlerskiej budynku z 19 mieszkaniami o dobrym

standardzie.

W planach gminy jest adaptacja na cele mieszkaniowe budynku szpitala przy ul. Karola

Miarki. Powstanie tam 80 lokali. Miasto wraz z TBS-em zamierza także zbudować mieszkania

przy ul. Kościuszki. Istnieje ponadto koncepcja budowy jednego budynku komunalnego na około

20 mieszkań co dwa lata.

W Programie Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem na lata 2014-2018 znajduje się

tabelaryczne podsumowanie planowanych działań, które wpłyną na stan zasobu (tabela 24).

Tab. 24. Planowana wielkość mieszkaniowego zasobu komunalnego w latach 2014-2018

Rok Zmniejszenie zasobu-

wyburzenia Zmniejszenie zasobu-

sprzedaż

Zwiększenie zasobu- komunalizacja,

inwestycja-budowa

Łączna ilość lokali mieszkalnych

2014 44 3 19 10 091

2015 30 4 0 10 057

2016 39 3 30 10 045

2017 40 3 30 10 032

2018 65 2 29 9 994

Źródło: Program Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem Gminy Chorzów na lata 2014-2018.

W 2013 roku liczba mieszkań komunalnych wynosiła 10 119. w latach 2014-2018 miasto

zamierza wyburzyć osiemnaście budynków, w których znajduje się 218 lokali. Sprzedaż nie

będzie miała dużej skali – ma dotyczyć jedynie piętnastu mieszkań. Inwestycje wraz

67


z komunalizacją przyniosą wzrost zasobu o 108 mieszkań. w sumie liczba mieszkań spadnie

o 125, czyli o 1,2%.

W Świętochłowicach od lat praktycznie nie budowano nowych mieszkań komunalnych.

Według danych GUS (począwszy od 1995 r.) jedynie w 2005 r. oddano do użytku 31 mieszkań,

a w 2009 r. - 35 mieszkań.

Sytuacja wygląda lepiej w Rudzie Śląskiej, gdzie udział nowo oddanych mieszkań

komunalnych do wszystkich wybudowanych w okresie 2004-2013 był względnie wysoki

i wyniósł 21%, podczas gdy dla Chorzowa wskaźnik ten osiągnął zaledwie 1%. Co ciekawe,

w okresie 2004-2013 nie obserwuje się regularności działań inwestycyjnych w zakresie

budownictwa komunalnego. Spadek aktywności towarzystw budownictwa społecznego wiąże

się ze zmianą otoczenia prawno-finansowego tych podmiotów po 2009 r., kiedy został

zlikwidowany Krajowy Fundusz Mieszkaniowy i na rynku zabrakło tanich środków

na budownictwo społeczne. Począwszy od 2009 r. trwają prace nad instrumentem zastępującym

preferencyjne kredyty z KFM, jednak do tej pory nie pojawił się dobry substytut i towarzystwa

budownictwa społecznego – wbrew idei prześwięcającej ich utworzeniu – muszą zachowywać

się na rynku jak podmioty komercyjne.

68


4. Analiza perspektyw rozwoju sektora mieszkaniowego

w Chorzowie, Rudzie Śląskiej i Świętochłowicach

Analiza SWOT

Analiza SWOT (ang. S-Strenghts, W-Weaknesses, O-Opportunities, T-Treaths) to

popularna metoda stosowana we wszystkich obszarach planowania strategicznego jako główne

narzędzie. Stosuje się ją do analizy wewnętrznych i zewnętrznych czynników rozwojowych

organizacji (np. przedsiębiorstwa, samorządu, urzędu, itp.), analizy projektu czy rozwiązania

biznesowego.

Metoda polega na podziale posiadanych informacji o danym zagadnieniu na cztery grupy,

nazywane kategoriami czynników rozwojowych. Zidentyfikowane czynniki dzieli się

na zewnętrzne i wewnętrzne, a także na sprzyjające i niesprzyjające. w ten sposób powstaje

czteropolowa macierz: mocne strony, słabe strony, szanse i zagrożenia.

strengths (atuty): wewnętrzne czynniki sprzyjające, cechy podmiotu, które mogą

w sposób pozytywny wpłynąć na jego funkcjonowanie i realizację celów,

weaknesses (słabości): wewnętrzne czynniki niesprzyjające, cechy podmiotu, które

mogą w sposób negatywny wpłynąć na jego funkcjonowanie i utrudnić realizację

celów,

opportunities (szanse): zewnętrzne czynniki sprzyjające, cechy otoczenia, które

mogą mieć korzystny wpływ na funkcjonowanie podmiotu i realizację jego celów,

threats (zagrożenia): zewnętrzne czynniki niesprzyjające, cechy otoczenia, które

mogą mieć niekorzystny wpływ na funkcjonowanie pomiotu i utrudnić realizację

jego celów.

Analiza umożliwia przewidywanie i projektowanie kierunków rozwoju dzięki

informacjom na temat zewnętrznego otoczenia podmiotu oraz jego cech.

69


W zakresie rozwoju mieszkalnictwa w Chorzowie, Rudzie Śląskiej

i Świętochłowicach

MOCNE STRONY

Chorzów Ruda Śląska Świętochłowice

Strategia Chorzowa formułująca misję „kreowanie miasta przyjaznego dla mieszkańców”

Strategia Chorzowa formułująca konkretne cele operacyjne i zadania skierowane wprost na zwiększenie atrakcyjności miasta i komfortu zamieszkania.

Cele operacyjne i zadania zawarte w strategii stymulujące rozwój mieszkalnictwa.

Plany zagospodarowania przestrzennego pokrywają całe miasto.

Duży potencjał terenów pod zabudowę mieszkaniową.

Miasto w pełni skanalizowane.

Dobra infrastruktura drogowa.

Zatrzymanie zjawiska emigracji – nadwyżka przyjezdnych nad wyjeżdżającymi.

Duża ilość terenów zieleni. Duża liczba obiektów

sportowych i rekreacyjnych.

Postrzeganie przez mieszkańców Chorzowa jako miasta, w którym dobrze się żyje (49% respondentów).

Strategia Rudy Śląskiej formułująca wizję miasta jako miasta „dobrego do zamieszkania, pracy i wypoczynku”.

Strategia Rudy Śląskiej formułująca misję „tworzenia nowoczesnego i przyjaznego miasta”.

Strategia Rudy Śląskiej formułująca cele operacyjne i zadania sprzyjające i stymulujące rozwój mieszkalnictwa.

Plany zagospodarowania przestrzennego pokrywają całe miasto.

Duży potencjał terenów pod zabudowę mieszkaniową.

Nadwyżka możliwości przesyłowych i wytwórczych w systemie ciepłowniczym.

Jedna z najdłuższych i najgęstszych sieci kanalizacyjnych wśród porównywanych miast na prawach powiatu.

Wysoki odsetek osób w wieku przedprodukcyjnym (17,56%).

Niski udział procentowy ludności w wieku poprodukcyjnym ( 17,71%.).

W latach 2008-2012 jedna z najniższych stóp bezrobocia spośród miast obszaru funkcjonalnego.

Dobra sieć komunikacyjna. Położenie geograficzne

(korzystny układ komunikacyjny, układ metropolitarny).

Duża liczba terenów zieleni – duży potencjał obszarów rekreacyjnych.

Duża liczba obiektów sportowych i rekreacyjnych.

Strategia Świętochłowic formułująca misję „Wysoka jakość życia mieszkańców stanowi fundamentalne odniesienie dla wszystkich działań, które podejmuje świętochłowicki samorząd”

Strategia Świętochłowic formułująca konkretne cele operacyjne i zadania skierowane wprost na zwiększenie atrakcyjności miasta i komfortu zamieszkania.

Cele operacyjne i zadania zawarte w strategii skierowane na zintegrowaną rewitalizację techniczną w zakresie tkanki mieszkaniowej.

Dobrze rozwinięte urządzenia sieciowe: wodno–kanalizacyjne i gazowe, uporządkowana gospodarka wodno–kanalizacyjna.

Zadawalający stan dróg na terenie miasta

Wartościowe założenia zieleni miejskiej dobrze wkomponowanej w zurbanizowany krajobraz Świętochłowic.

Infrastruktura sportowa, wielofunkcyjna, dostosowana do potrzeb mieszkańców.

70


Opracowana mapa akustyczna oraz Realizacja Programu Ochrony Środowiska przed hałasem dla Miasta Ruda Śląska.

SŁABE STRONY


Duża powierzchnia terenów zdegradowanych i poprzemysłowych.

Dochody budżetu na mieszkańca niższe niż w województwie i w kraju.

Wydatki budżetu miasta przewyższają dochody.

Odpływ młodych, wykształconych osób do innych miast.

Spadek liczby zawieranych małżeństw.

Ujemny przyrost naturalny. Słaba siła nabywcza -

dochody mieszkańców poniżej średniej dla województwa i dla podregionu katowickiego.

Wysokie bezrobocie i rekordowo wysoki jego przyrost od roku 2008.

Duże obciążenie demograficzne.

Niekorzystny układ przestrzenny miasta będący konsekwencją rozwoju przemysłu w latach minionych.

Część terenów inwestycyjnych narażonych na szkody górnicze.

Odpływ młodych, wykształconych osób do innych miast.

Spadek liczby zawieranych małżeństw.

Ujemny przyrost naturalny, którego wartości znacznie przewyższają wartości średnie dla województwa i podregionu katowickiego.

Słaba siła nabywcza - dochody mieszkańców poniżej średniej dla województwa i dla podregionu katowickiego.

Niewystarczająca liczba miejsc parkingowych i postojowych.

Duża powierzchnia terenów zdegradowanych i poprzemysłowych.

Wysoki stopień zniszczenia budynków, zwłaszcza mieszkalnych oraz konsekwencje tego stanu rzeczy (wzrost kosztów bieżącego utrzymania, pogorszenie ogólnych warunków życia, negatywny wpływ na estetykę krajobrazu miejskiego, odpływ ludności, itp.)

Postępujące, niekontrolowane niszczenie obiektów poprzemysłowych, cennych z punktu widzenia architektonicznego

Nieuregulowany (lub niewyjaśniony) stan prawny znacznej liczby budynków mieszkalnych na terenie miasta, co uniemożliwia podejmowanie inwestycji – rewitalizacji lub działań porządkujących przez samorząd lub mieszkańców.

Niejednolity stan techniczny oraz stopień wyposażenia budynków w media, niższy niż w otoczeniu stopień wyposażenia mieszkań w łazienkę oraz centralne ogrzewanie.

Degradacja terenów potencjalnie stanowiących atrakcyjne zasoby inwestycyjne

Dochody budżetu na mieszkańca niższe niż w województwie i w kraju.

Wydatki budżetu miasta przewyższają dochody.

Odpływ młodych, wykształconych osób

71


o innych miast. Spadek liczby zawieranych

małżeństw. Ujemny przyrost naturalny. Słaba siła nabywcza -

dochody mieszkańców poniżej średniej dla województwa i dla podregionu katowickiego.

Wysokie bezrobocie i rekordowo wysoki jego przyrost od roku 2008.

Duże obciążenie demograficzne.

Plany zagospodarowania przestrzennego pokrywają niewielką część miasta.

Wzmożone zjawisko emigracji – nadwyżka wyjeżdzających nad przyjeżdzającymi.

SZANSE


Korzystne położenie miasta w aglomeracji, położenie Chorzowa na przecięciu szlaków komunikacyjnych.

Bardzo dobre skomunikowanie miasta z otoczeniem.

Rynek pracy w miastach aglomeracji (możliwość zatrudnienia mieszkańców miasta poza Chorzowem).

Osoby przyjezdne są zainteresowane życiem w Chorzowie.

Narastające zjawisko traktowania Chorzowa jako „sypialni”.

Współpraca miasta z Towarzystwami Budownictwa Społecznego mająca na celu zwiększenie liczby dostępnych mieszkań.

Zainteresowanie inwestorów terenami w mieście.

Zainteresowanie inwestorów terenami w Mieście.

Duży rynek pracy w Konurbacji.

Bardzo dobre skomunikowanie Miasta z otoczeniem.

Korzystne położenie miasta w aglomeracji, położenie na przecięciu szlaków komunikacyjnych.

Bardzo dobre skomunikowanie miasta z otoczeniem.

Narastające zjawisko traktowania Świętochłowic jako „sypialni”.

72


ZAGROŻENIA


Konkurencja ze strony innych miast GOP.

Niekorzystny wizerunek miasta związany z jego przemysłową przeszłością.

Niekonsekwentna polityka państwa dotycząca ułatwień finansowania zakupu nieruchomości.

Długotrwały kryzys gospodarczy wpływający na sytuację materialną potencjalnych nabywców mieszkań.

Konkurencja ze strony innych miast Konurbacji.



Negatywny stereotyp - Ruda Śląska miastem kopalń (obawy potencjalnych mieszkańców związane z zanieczyszczeniem powietrza, brakiem miejsc do uprawiania sportu i rekreacji).

Znaczne przekroczenia większości parametrów zanieczyszczeń wód powierzchniowych wynikające ze rzutu ścieków socjalno – bytowych i przemysłowych z miast ościennych.

Duża intensywność ruchu tranzytowego.

Konkurencja ze strony innych miast GOP.

Niekorzystny wizerunek miasta związany z jego przemysłową przeszłością.



73


W zakresie zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych najuboższych i wypełnienia

ustawowych obowiązków miasta

MOCNE STRONY


Duży zasób mieszkań komunalnych.

Kontynuacja rewitalizacji Chorzowa II („Cwajki”).


Czytelne zasady polityki mieszkaniowej.

Odejście od chaotycznej prywatyzacji.

Klarowna polityka najmu – ściśle określone warunki brzegowe.

Zreformowany system zarządzania najmem - wzrost wpływów z najmu lokali mieszkalnych i użytkowych mimo zaległości.

Poprawiająca się ściągalność należności i odsetek od nieterminowych wpłat.

Korzystne zasady zamiany mieszkań – dobrze funkcjonujący Bank Zamian gromadzący informacje o wszystkich ofertach zamiany w mieście.

Czytelne określenie priorytetów remontowych

Dobre powiązania między polityką mieszkaniową a społeczną w warstwie strategicznej i realizacyjnej, np. projekt „Prace społecznie użyteczne na rzecz budownictwa socjalnego”, mieszkania chronione dla grup defaworyzowanych.

Wyznaczenie zasobu lokali socjalnych.

Umowy z MGSM „Perspektywa”, Śląsko-Dąbrowską Spółką Mieszkaniową Sp. z o.o., Katowickim Holdingiem Węglowym S.A., GSM


74


„Luiza” dotyczące najmu lokali o obniżonym standardzie z przeznaczeniem na lokale socjalne.

SŁABE STRONY


Przerost własności komunalnej Miasta.

Stan techniczny budynków (wiek) generujący wysokie koszty utrzymania.

Stan techniczny budynków (wiek) powodujący ogromne potrzeby remontowe.

Wysoki deficyt środków na remonty pochodzących z czynszów.

Konieczność zarządzania liczną pulą mieszkań w ramach zarządu przymusowego.

Problem pustostanów i budynków o wybitnie złym stanie technicznym.

Wiele mieszkań o niskim standardzie.

Brak zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych mimo znacznego zasobu.

Zły stan techniczny budynków.

Dużo mieszkań o niskim standardzie.

Zasób mieszkaniowy wymagający m.in. ze względu na wiek (zużycie naturalne) dużych nakładów na utrzymanie w niepogorszonym stanie.

Wzrastające koszty zarządzania zasobem komunalnym celem utrzymania odpowiedniego standardu usług.

Systematyczny wzrost kosztu mediów.

Wzrastające koszty odszkodowań z tytułu niedostarczenia lokalu socjalnego.

Wysoki koszt najmu mieszkań w innych zasobach w celu zwiększenia zasobu lokali socjalnych.

Brak wystarczających środków do pełnego wykorzystania stworzonych powiązań między politykami miasta (mieszkaniową, społeczną, w zakresie ochrony zabytków i środowiska).

Niskie możliwości inwestycyjne i niewielka oferta TBS.

Krótki okres obowiązywania nowych zasad polityki mieszkaniowej (uchwały i zarządzenia z 2014 r.)

Przerost własności komunalnej Miasta.

Stan techniczny budynków (wiek) generujący wysokie koszty utrzymania.

Stan techniczny budynków (wiek) powodujący ogromne potrzeby remontowe.

Wysoki deficyt środków na remonty pochodzących z czynszów.

Konieczność zarządzania liczną pulą mieszkań w ramach zarządu przymusowego.

Problem pustostanów Wiele mieszkań o niskim

standardzie. Brak zaspokojenia

potrzeb mieszkaniowych mimo znacznego zasobu.

75


SZANSE


Dostępność środków UE w perspektywie 2014-2020.

Narodowy Plan Rewitalizacji.

Zwiększenie zaangażowania mieszkańców w działania rewitalizacyjne.

Perspektywa środków zewnętrznych w ramach Narodowego Planu Rewitalizacji.

Możliwe wprowadzenie nowych regulacji premiujących zaangażowanie właścicieli zasobów mieszkaniowych w inwestycje remontowe.

Dostępność środków UE w perspektywie 2014-2020.

Narodowy Plan Rewitalizacji.

ZAGROŻENIA


Wysoka liczba osób oczekujących na lokale komunalne i socjalne.

Rosnąca liczba osób oczekujących na lokale komunalne i socjalne.

Rosnące koszty pozyskania lokali na potrzeby lokali socjalnych i pomieszczeń tymczasowych od właścicieli innych zasobów – zagrożenie wzrostem kosztów odszkodowań z tytułu niewskazania lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego.

Brak możliwości wykorzystania walorów TBS ze względu na brak instrumentu preferencyjnego finansowania inwestycji TBS.

Konieczność ponoszenia opłat wynikających z waloryzacji kaucji mieszkaniowych

Wysoka liczba osób oczekujących na lokale komunalne i socjalne.

76


5. Założenia Polityki mieszkaniowej Chorzowa, Rudy Śląskiej

i Świętochłowic

5.1. Misja i długoterminowe cele Polityki mieszkaniowej

Aby dokonać analizy założeń polityki mieszkaniowej Chorzowa, Rudy Śląskiej

i Świętochłowic warto rozpocząć od przytoczenia misji rozwoju poszczególnych ośrodków oraz

zdefiniowanych długoterminowych celów strategicznych. w tabeli 25 zestawiono

długoterminowe wizje omawianych miast.

Tab. 25. Długoterminowe wizje miast Chorzowa, Rudy Śląskiej i Świętochłowic


Przyjazne miasto, które ma w swoim zasobie odnowione, niewielkie, dostępne dla większości rodzin lokale mieszkalne, skoncentrowane w śródmieściu blisko usług społecznych, kulturalnych, edukacyjnych, sportu i rekreacji, dzięki czemu wzmacnia więzy międzypokoleniowe chorzowskich rodzin i przyciąga przyjezdnych, którzy nie tylko chcą tu mieszkać, ale i sprowadzić swoje rodziny, aby wspólnie korzystać z oferty miast.

Przyjazne, czyste i zadbane miasto, które dzięki wielowiekowej tradycji kształtowania zabudowy mieszkaniowej, silnej tożsamości mieszkańców, zintegrowanemu zarządzaniu zasobami mieszkaniowymi oraz tworzeniu stabilnych i konkurencyjnych warunków rozwoju prywatnych zasobów mieszkaniowych, jest atrakcyjnym miejscem odpoczynku, pracy i rozrywki dla stałych i tymczasowych mieszkańców.

Zakłada nową jakość przestrzeni miejskich miasta w sensie funkcjonalnym i estetycznym. Atrakcyjność Świętochłowic jako miejsca wygodnego życia i dynamicznego biznesu determinuje dostępność mieszkań, nowoczesną infrastrukturę społeczną, wydajny układ komunikacyjny oraz strefy aktywności gospodarczej.

Źródło: Strategie rozwoju Chorzowa, Rudy Śląskiej i Świętochłowic

Zgodnie ze Strategią rozwoju Chorzowa do 2030 roku miasto ma łączyć tradycję

z nowoczesnością dla tworzenia optymalnych warunków dla rozwoju otwartego społeczeństwa

i gospodarki opartej na wiedzy. Misją Chorzowa jest „kreowanie miasta przyjaznego

dla mieszkańców, przedsiębiorców i turystów w oparciu o posiadany potencjał oraz kapitał

społeczny”18. Biorąc pod uwagę specyficzne uwarunkowania i potencjał Chorzowa wskazano,

m.in.:

jeden z najwyższych w regionie (i w kraju) udział mieszkań gminnych w zasobach

mieszkaniowych, 18 Strategią rozwoju Chorzowa do 2030 roku, s. 61.

77


zdecydowanie wyższy od średniego udział ludności zamieszkującej lokale

komunalne (26,6% przy średniej 12,1%),

stosunkowo małą średnią powierzchnię lokali mieszkalnych,

wiek zasobu gminnego i jego dekapitalizację,

pozytywne tendencje demograficzne wynikające z migracji,

zagrożenie starzeniem się społeczeństwa,

znacznie niższa niż w regionie liczba samochodów na 1000 mieszkańców.

i sformułowano misję miasta Chorzów w zakresie polityki mieszkaniowej, którą jest

tworzenie oferty dostępnych mieszkań w dobrym standardzie dla aktywnych osób, które cenią

niewielkie odległości i dobrą komunikację, pozwalające utrzymywać bliskie więzy rodzinne,

wspólnie z bliski korzystać z oferty kulturalno-edukacyjnej miasta i aktywnie wypoczywać.

Natomiast ze Strategii Rozwoju Miasta Ruda Śląska na lata 2014-203019 wynika, że Ruda

Śląska ma stać się miastem dzielnic, które nie dzielą, są dobre do zamieszkania, pracy

i wypoczynku20. Precyzując to założenie, misją Miasta Ruda Śląska w zakresie polityki

mieszkaniowej jest stworzenie przyjaznych i godnych warunków dla osób korzystających

z zasobów mieszkaniowych i mających zamiar zamieszkać w Rudzie Śląskiej. Ponieważ miasto

jest właścicielem jedynie 12,44% zasobów mieszkaniowych, koniecznością, ale i szansą

na osiągnięcie efektów synergii jest współpraca z innymi właścicielami zasobów, przede

wszystkim ze spółdzielniami mieszkaniowymi i wspólnotami mieszkaniowymi.

Z kolei zgodnie ze Strategią rozwoju Świętochłowic do 2030 roku, Świętochłowice to

miasto, w którym wyzwania nowoczesności zbiegają się z dziedzictwem śląskiej tradycji.

na sukces miasta składa się suma sukcesów jego mieszkańców – ich satysfakcji w wymiarze

prywatnym i zawodowym, a także poczucia życia w mieście, gdzie możliwe jest realizowanie ich

celów i marzeń. Według Misji Świętochłowic „wysoka jakość życia mieszkańców stanowi

fundamentalne odniesienie dla wszystkich działań, które podejmuje świętochłowicki

samorząd”21.

Kolejnym elementem wartym analizy są długoterminowe cele strategiczne w obszarze

polityki mieszkaniowej poszczególnych miast. Ilość wybranych celów świadczy o tym, iż polityka

mieszkaniowa jest bardzo ważnym czynnikiem, warunkującym rozwój ośrodków miejskich

w wielu obszarach.

Długoterminowe cele w obszarze polityki mieszkaniowej Chorzowa:

Podwyższenie jakości zamieszkania w zasobach mieszkaniowych w mieście,

Racjonalne gospodarowanie zasobem mieszkaniowym miasta,

19 Załącznik do Uchwały PR.0007.49.2014 Rady Miasta Ruda Śląska z dnia 27.03.2014 r. 20 Tamże, s. 53. 21 Strategia rozwoju Świętochłowic do 2030 roku, s. 26.

78


Tworzenie różnorodnej oferty mieszkań.

Długoterminowe cele w obszarze polityki mieszkaniowej Rudy Śląskiej:

Ruda Śląska nowoczesnym, atrakcyjnym i przyjaznym miejscem do życia i rozwoju,

miastem o zintegrowanej przestrzeni społecznej,

Miasto o wysokim stopniu integracji przestrzennej z zachowanymi zasobami

naturalnymi i rozwinięta infrastrukturą techniczną.

Długoterminowe cele w obszarze polityki mieszkaniowej Świętochłowic:

Budowa przyjaznej przestrzeni miejskiej oraz nowoczesnej infrastruktury społecznej

przy wykorzystaniu potencjału poprzemysłowego miasta,

Podsumowując, waga zasobu mieszkaniowego w kształtowaniu ogólnej polityki

rozwojowej miast wymaga sformułowania celów, unifikujących działania zawarte

w dokumentach strategicznych miast obszaru funkcjonalnego:

Wyeksponowanie dziedzictwa i tradycji zabudowy mieszkaniowej poprzez ochronę

i rewaloryzację zabytkowych kolonii i zespołów domów robotniczych.

Wzmocnienie zaangażowania społeczności lokalnych w utrzymanie i remonty lokali

i budynków mieszkalnych oraz zielone, bezpieczne i sprzyjające odpoczynkowi

zagospodarowanie otoczenia budynków mieszkalnych.

Zapewnienie wystarczającej liczby lokali wynikających z przepisów szczegółowych,

przy stworzeniu warunków do rozwoju społeczności lokalnej w celu zmniejszania jej

potrzeb w zakresie lokali socjalnych i pomieszczeń tymczasowych.

Kreowanie atrakcyjnych warunków osiedleńczych i stworzenie konkurencyjnych

warunków rozwoju prywatnych zasobów mieszkaniowych z wyraźnym

ukierunkowaniem na promocję powstawania i rewaloryzacji zabudowy

mieszkaniowej na terenach już zagospodarowanych.

Zintegrowane zarządzanie zasobem mieszkaniowym z uwzględnieniem wskazań

polityki społecznej, zasad zrównoważonego rozwoju i dziedzictwa kulturowego.

79


5.2. Potencjalne kierunki rozwoju

Diagnozy dokonane na potrzeby dokumentów strategicznych wykazują, że potrzeby

mieszkaniowe ludności Chorzowa, Rudy Śląskiej i Świętochłowic nie są w pełni zaspokajane

zarówno w wymiarze ilościowym, jak i jakościowym. Działania związane z rozwiązaniem tego

problemu i zapewnieniem odpowiedniej bazy mieszkaniowej są istotnym elementem realizacji

dwóch celów strategicznych Zintegrowanej Strategii Rozwoju Obszaru Funkcjonalnego Chorzowa,

Rudy Śląskiej i Świętochłowic do 2030 r - obu związanych z poprawą warunków i jakości życia

mieszkańców.

CEL 1: Wysoki poziom jakości życia mieszkańców Miejskiego Obszaru Funkcjonalnego.

Priorytet 1.1. Podnoszenie standardu życia w Miejskim Obszarze Funkcjonalnym.

Działania:

1.1.4. Przeprowadzenie prac remontowych i rewitalizacyjnych w wybranych obszarach MOF

w celu zwiększenia standardu życia mieszkańców w tym mieszkaniowego (zarówno

w wymiarze społecznym, jak i estetyki oraz warunków techniczno-bytowych).

1.1.5. Zwiększenie liczby dostępnych mieszkań komunalnych o odpowiednim standardzie m.in.

poprzez współpracę z TBS.

CEL 4: Wysoki poziom rozwoju infrastruktury społecznej, technicznej i transportowej

Miejskiego Obszaru Funkcjonalnego.

Priorytet 4.1. Rozwój infrastruktury technicznej Miejskiego Obszaru Funkcjonalnego.

Działania:

4.1.2. Realizacja programów rewitalizacji społecznej i gospodarczej zidentyfikowanych

terytoriów zmarginalizowanych (min. poprzez zwiększanie ich atrakcyjności inwestycyjnej,

poprawę standardów mieszkaniowych oraz działania dedykowane grupom wykluczonym).

4.1.3. Modernizacja sieci grzewczej w celu obniżenia kosztów oraz podniesienia bezpieczeństwa

użytkowania urządzeń instalacji.

4.1.4. Modernizacja sieci energetycznej w celu obniżenia kosztów oraz podniesienia

bezpieczeństwa użytkowania urządzeń instalacji.

4.1.5. Modernizacja sieci gazowej w celu obniżenia kosztów oraz podniesienia bezpieczeństwa

użytkowania urządzeń instalacji.

80


Analiza stanu zasobów mieszkaniowych w Chorzowie, Rudzie Śląskiej

i Świętochłowicach oraz wnioski z gminnych programów gospodarowania zasobem

mieszkaniowym wskazują na następujące kierunki działań prowadzące do realizacji

poszczególnych długoterminowych celów polityki mieszkaniowej tych miast.

Cele polityki mieszkaniowej miasta Chorzów

CEL 1. Podwyższenie jakości zamieszkania w zasobach mieszkaniowych w mieście

Kierunki działań:

1. pozyskiwanie środków zewnętrznych na remonty i modernizację budynków i mieszkań

komunalnych oraz na rewitalizację substancji zabytkowej,

2. kontynuacja programu w zakresie termomodernizacji budynków i likwidacji niskiej emisji,

3. tworzenie systemu ulg w czynszu dla lokatorów zainteresowanych podnoszeniem standardu

zajmowanych mieszkań we własnym zakresie,

4. wdrożenie systemu zachęt dla mieszkańców do drobnych prac remontowych własnych

zasobów,

5. dostosowanie części pustostanów na parterach do zamieszkania przez osoby

niepełnosprawne lub starsze,

6. zapewnienie dobrej dostępności do usług dla mieszkańców (medycznych, edukacyjnych,

opiekuńczych, rekreacyjnych, kulturalnych),

7. działania sprzyjające integracji sąsiedzkiej,

8. poprawa estetyki i funkcji otoczenia zabudowy mieszkaniowej,

9. podnoszenie świadomości poszanowania mienia.

CEL 2. Racjonalne gospodarowanie zasobem mieszkaniowym miasta

Kierunki działań:

1. podaż odpowiedniej liczby lokali socjalnych,

2. podaż odpowiedniej liczby pomieszczeń tymczasowych/lokali zamiennych,

3. stopniowa realizacja wyroków sądowych z prawem do lokalu socjalnego lub pomieszczenia

tymczasowego,

81


4. rozwój programu zamiany mieszkań i optymalizacja wykorzystania zasobu mieszkaniowego

miasta,

5. racjonalna i efektywna polityka czynszowa,

6. zapewnienie odpowiedniego schronienia potrzebującym.

CEL 3. Tworzenie różnorodnej oferty mieszkań

Kierunki działań:

1. podaż odpowiedniej liczby lokali zaspokajających potrzeby mieszkaniowe gospodarstw

domowych o niskich i średnich dochodach,

2. racjonalna prywatyzacja zasobu mieszkaniowego gminy,

3. plan sprzedaży gruntów w kolejnych latach pod różne typy zabudowy – oferta

dla deweloperów, inwestorów indywidualnych i TBS,

4. rozwój inwestycji mieszkaniowych z wykorzystaniem partnerstwa publiczno-prywatnego,

5. rozwój inwestycji mieszkaniowych gospodarstw domowych zainteresowanych najmem

z dochodzeniem do własności.

Cele polityki mieszkaniowej miasta Ruda Śląska

Zgodnie ze Strategią Rozwoju Miasta Ruda Śląska na lata 2014-2030 określono pięć

celów strategicznych w 3 głównych obszarach funkcjonowania Miasta:

Obszar społeczny

CEL 1. Ruda Śląska nowoczesnym, atrakcyjnym i przyjaznym miejscem do życia

i rozwoju, miastem o zintegrowanej przestrzeni społecznej.

Potencjały i zasoby Miasta

CEL 2. Miasto o wysokim stopniu integracji przestrzennej, z zachowanymi zasobami

naturalnymi i rozwiniętą infrastrukturą techniczną.

CEL 3. Wysoki stopień wykorzystania dziedzictwa kulturowego Miasta.

CEL 4. Zwiększony potencjał rozwojowy mieszkańców Miasta.

Gospodarka i promocja Miasta

CEL 5. Wyższy poziom rozwoju gospodarczego Rudy Śląskiej.

82


Bezpośrednie odniesienie do kwestii mieszkaniowych zawarte w celach i zadaniach

realizacyjnych sformułowano w pierwszym i drugim celu strategicznym.

CEL 1. Ruda Śląska nowoczesnym, atrakcyjnym i przyjaznym miejscem do życia i rozwoju,

miastem o zintegrowanej przestrzeni społecznej.

Cel operacyjny 1.5. Wyższy poziom zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych i tworzenie

warunków sprzyjających integracji wspólnot sąsiedzkich.

Zadania realizacyjne:

1.5.1. Rozwój budownictwa komunalnego i socjalnego z uwzględnieniem niezbędnej

infrastruktury społecznej.

1.5.2. Efektywne wykorzystywanie zasobu mieszkań socjalnych i komunalnych.

1.5.3. Zapewnienie podstaw prawnych i organizacyjnych umożliwiających lepsze

zagospodarowanie przestrzeni wspólnej przy zaangażowaniu mieszkańców (lokatorów).

1.5.4. Rewitalizacja budynków mieszkalnych i przestrzeni połączona z rewitalizacją społeczną.

1.5.5. Wspieranie inicjatyw wspólnot sąsiedzkich.

CEL 2. Miasto o wysokim stopniu integracji przestrzennej, z zachowanymi zasobami

naturalnymi i rozwiniętą infrastrukturą techniczną.

Cel operacyjny 2.1. Poprawa standardów mieszkaniowych


2.1.1. Poprawa stanu technicznego istniejących zasobów mieszkaniowych, w tym realizacja

programu ograniczania niskiej emisji.

2.1.2. Rewitalizacja starego budownictwa.

2.1.3. Przygotowywanie terenów pod budownictwo mieszkaniowe.

2.1.4. Budowa nowych budynków mieszkalnych.

Cel operacyjny 2.5. Zagospodarowanie przestrzeni publicznych


2.5.1. Dbałość o zachowanie ładu urbanistycznego i powiązanie przestrzenne dzielnic Miasta.

83


2.5.2. Kreowanie przestrzeni publicznych przyjaznych dla mieszkańców, sprzyjających integracji

społecznej.

2.5.3. Przystosowywanie wybranych przestrzeni publicznych do pełnienia funkcji rekreacyjnych.

2.5.4. Pielęgnowanie i utrzymanie terenów zieleni w mieście, w tym rewitalizacja i pielęgnacja

istniejących parków miejskich.

2.5.5. Utrzymywanie estetyki przestrzeni publicznych.

Cel operacyjny 2.6. Udostępnienie terenów pod budownictwo mieszkaniowe i inwestycje


2.6.1. Aktualizowanie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.

2.6.2. Rewitalizacja terenów poprzemysłowych z przeznaczeniem pod budownictwo

mieszkaniowe i inwestycje.

2.6.3. Przygotowanie terenów pod budownictwo mieszkaniowe i inwestycje.

2.6.4. Upowszechnianie oferty terenów inwestycyjnych.

2.6.5. Budowa i modernizacja sieci kanalizacji deszczowej.

Fundamentalne znaczenie polityki mieszkaniowej dla rozwoju Rudy Śląskiej

odzwierciedlają nie tylko cele operacyjne ściśle związane z mieszkalnictwem, ale również

horyzontalne traktowanie tych kwestii i ich znaczenie dla realizacji innych celów operacyjnych.

Wśród takich działań należy wskazać:

1.2.1. Prowadzenie polityki przyjaznej dla przedsiębiorców i inwestorów.

1.2.3. Uzbrajanie terenów inwestycyjnych wyznaczonych w Miejscowym Planie

Zagospodarowania Przestrzennego, w tym budowa nowych dróg dojazdowych.

1.11.7. Utworzenie schroniska całodobowego dla osób bezdomnych oraz ofiar przemocy.

2.2.3. Dostosowywanie sieci dróg do aktualnych potrzeb, w tym kontynuacja programu

likwidacji dróg gruntowych.

2.8.7. Ścisła współpraca władz miasta z przedsiębiorcami górniczymi w celu zminimalizowania

negatywnych skutków eksploatacji węgla.

2.10.1. Termomodernizacja obiektów użyteczności publicznej, budynków mieszkalnych,

z uwzględnieniem wymiany i modernizacji źródeł ciepła.

84


Cele polityki mieszkaniowej miasta Świętochłowice

W Strategii rozwoju Świętochłowic do roku 2030 wyznaczono 3 cele strategiczne

w 3 obszarach planowania:

Gospodarka

CEL 1. Stymulowanie wzrostu gospodarczego w oparciu o atrakcyjność inwestycyjną

oraz branże wykorzystujące dynamikę zmian społecznych.

Infrastruktura

CEL 2. Budowa przyjaznej przestrzeni miejskiej oraz nowoczesnej infrastruktury

społecznej przy wykorzystaniu potencjału poprzemysłowego miasta.

Społeczność

CEL 3. Tworzenie warunków dla wzrostu jakości życia wszystkich mieszkańców, także

tych zagrożonych różnymi wymiarami wykluczenia i marginalizacji.

Odniesienie do polityki mieszkaniowej zawarte jest jednak jedynie w drugim celu

strategicznym.

CEL 2. Budowa przyjaznej przestrzeni miejskiej oraz nowoczesnej infrastruktury

społecznej przy wykorzystaniu potencjału poprzemysłowego miasta.


2.1. Zintegrowana rewitalizacja techniczna w zakresie tkanki mieszkaniowej

2.2. Rewitalizacja techniczna obiektów i kompleksów poprzemysłowych

2.3. Poprawa stanu bezpieczeństwa technicznego na terenie Świętochłowic

Wskazane zadania realizacyjne tworzą wiązki działań wspólnie przyczyniających się

do realizacji długoterminowych celów polityki mieszkaniowej Chorzowa, Rudy Śląskiej

i Świętochłowic. Działania te będą prowadzone przy pomocy następujących instrumentów

polityki mieszkaniowej, pogrupowanych w kluczowe komponenty:

KOMPONENT 1: POLITYKA w ZAKRESIE KSZTAŁTOWANIA ZASOBU MIESZKANIOWEGO GMINY

KOMPONENT 1.1: ZARZĄDZANIE ZASOBEM MIESZKANIOWYM GMINY

KOMPONENT 1.2.: POLITYKA SPRZEDAŻY LOKALI

KOMPONENT 1.3.: POLITYKA REMONTOWA

85


KOMPONENT 2: POLITYKA w ZAKRESIE BUDOWNICTWA KOMUNALNEGO

KOMPONENT 3: POLITYKA w ZAKRESIE REALIZACJI OBOWIĄZKÓW WYNIKAJĄCYCH

z WYROKÓW SĄDOWYCH

KOMPONENT 4: ZASADY INWESTOWANIA w BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE PRZEZ

INWESTORÓW INDYWIDUALNYCH ORAZ DEWELOPERÓW

5.3. Obszary interwencji

Zgodnie z uwarunkowaniami wynikającymi z powołanych ustaw, miasto prowadzi

politykę mieszkaniową w pierwszej kolejności poprzez działania w swoim zasobie

mieszkaniowym. Główne obszary interwencji są tożsame z obszarami koncentracji problemów

dekapitalizacji zasobu oraz problemów społeczno-gospodarczych (przede wszystkim bezrobocia

i uzależnienia od pomocy społecznej).

Chorzów

Zgodnie z Lokalnym Programem Rewitalizacji Chorzowa do 2030 roku obszary

wymagające interwencji w mieście wyznaczono w czterech osiedlach, skupiających 92%

mieszkańców miasta:

1. Centrum (bezpośrednie otoczenie Rynku, zabudowa kwartałowa między ul. Hajducką

a ul. Cmentarną, fragmenty zabudowy mieszkaniowej przy ul. B. Bogedaina, L.

Szabłowskiego i Karpińskiego, zabudowa wzdłuż ul. W. Truchana (w szczególności tzw.

Druga linia zabudowy)),

2. Stary Chorzów (stan techniczny zabudowy mieszkaniowej w obrębie Chorzowa Starego

w postaci enklaw zakładowej zabudowy mieszkaniowej oraz zabudowy blokowej nie

wskazuje na potrzebę przeprowadzania renowacji).

3. Chorzów II (mimo przeprowadzonych działań rewitalizacyjnych w obrębie ul. Krzyżowej

i Opolskiej itd. w wyniku wysokiego stopnia degradacji niezbędne są kolejne działania, m.in.

w rejonie ul. Św. Piotra, J. Słowackiego, 11 Listopada, zamkniętym od północy ul. Krzyżową,

aż po kwartały zabudowy mieszkaniowej sięgającej ul. Polnej; ul. 3 Maja – od skrzyżowania

z ul. Katowicką do ul. W. Janasa),

4. Chorzów Batory (oś ul. Armii Krajowej, teren ograniczony ul. Leśną i Piekarską, położony

w środku terenów poprzemysłowych i graniczący z czynnymi terenami produkcyjnymi).

86


Ruda Śląska

Główne obszary interwencji wynikają przede wszystkim z położenia komunalnych

budynków mieszkalnych w poszczególnych rejonach eksploatacji budynków MPGM Sp. z o.o.,

tj.:

Rejon Eksploatacji Budynków i (Ruda),

Rejon Eksploatacji Budynków II (Wirek, Bielszowice, Czarny Las),

Rejon Eksploatacji Budynków III (Halemba),

Rejon Eksploatacji Budynków IV (Godula, Orzegów),

Rejon Eksploatacji Budynków V (Bykowina, Kochłowice),

Rejon Eksploatacji Budynków VI (Nowy Bytom, Chebzie).

Program rewitalizacji Miasta Ruda Śląska wskazuje na koncentrację problemów

społecznych, gospodarczych i przestrzennych na terenach intensywnej zabudowy

mieszkaniowej, znajdującej się w zasobie mieszkaniowym gminy. w dodatku trzeba wspomnieć

o ścisłym powiązaniu działań rewitalizacyjnych z działaniami rewaloryzacyjnymi, związanymi

z istotną wartością architektoniczną i historyczną zabudowy. Można wskazać następujące

obszary interwencji:

1. Nowy Bytom-Wirek (gminny zasób mieszkaniowy jest skoncentrowany przede wszystkim

w rejonie między ul. 1 Maja i ul. Kokota (od ul. Kubiny). w tym rejonie lokalizowano także

inwestycje TBS).

2. Ruda-Orzegowa-Godula (obszar ten charakteryzuje się największym udziałem

zdegradowanego zasobu mieszkaniowego REB i (Ruda) i REB IV (Orzegów), ale też nowa

inwestycja komunalna przy ul. Szczęść Boże).

3. Chebzie-Nowy Bytom (teren rewitalizowany koncentruje się przede wszystkim w okolicy

dworca kolejowego i Placu Szkolnego oraz osiedla Kaufhaus, które w ostatnim czasie

poddane było intensywnym działaniom remontowo-modernizacyjnym, dotyczącym nie tylko

zasobu mieszkaniowego).

4. Stara Bykowina-Kochłowice (Nowy Wirek) (na tym obszarze (REB V) największa

koncentracja budynków w zasobie mieszkaniowym miasta występuje w rejonie ul. 11

Listopada).

Świętochłowice

W Lokalnym Programie Rewitalizacji Obszarów Miejskich Świętochłowic na lata 2007-

2015 wskazano następujące obszary wymagające interwencji:

87


1. Dzielnica Centrum (obszar położony w pasie wschód-zachód w środkowej części miasta,

obejmujący znaczne powierzchnie zabudowy wielorodzinne).

2. Dzielnica Lipiny (obszar położony w północno-zachodniej części Świętochłowic).

3. Dzielnica Chropaczów (obszar położony w północno-wschodniej części Świętochłowic,

skupiający ponad jedną czwartą mieszkańców miasta).

4. Obszar byłej KWK Polska-Wirek – ul. Wojska Polskiego (obszar powstały po likwidacji

kopalni, objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego).

5.4. Potencjalni partnerzy Polityki mieszkaniowej miast

obszaru funkcjonalnego

Miasta Chorzów i Ruda Śląska, ze względu na pokaźny zasób mieszkaniowy, potrzebują

wsparcia sprawdzonych partnerów w kreowaniu nowego, dostępnego budownictwa.

w przypadku Chorzowa jest nim Regionalne Towarzystwo Budownictwa Społecznego Sp. z o.o.,

którego miasto jest współwłaścicielem, posiadając udziały w wysokości 8.671.000,- zł, co

stanowi 57,58% kapitału spółki. RTBS Sp. z o.o. prowadzi inwestycje na terenach objętych

działaniami rewitalizacyjnymi. Natomiast istotnym partnerem w polityce mieszkaniowej Rudy

Śląskiej jest Regionalne Towarzystwo Budownictwa Społecznego Sp. z o.o. oraz Międzygminne

Towarzystwo Budownictwa Społecznego Sp. z o.o.

Partnerami tutaj są także inwestorzy indywidualni i deweloperzy, którzy szukają

terenów inwestycyjnych uzbrojonych i zaopatrzonych w media. Koniecznym warunkiem

realizacji założonych celów długoterminowych jest dążenie do udostępniania do sprzedaży

gruntów do zabudowy mieszkaniowej i budynków mieszkalnych zlokalizowanych w centrum

miasta, aby wzmacniać jego zwartą zabudowę i chronić strukturę przestrzenną. w związku z tym

stałym partnerem w zakresie polityki mieszkaniowej powinien być także konserwator

zabytków.

Niezastąpionym partnerem w realizacji obowiązków wobec osób w trudnej sytuacji

życiowej jest także jednostka organizacyjna odpowiedzialna za pomoc społeczną – Miejski

Ośrodek Pomocy Społecznej w Rudzie Śląskiej oraz Ośrodki Pomocy Społecznej w Chorzowie

i Świętochłowicach. w części wymienionych programów ośrodki te współuczestniczą razem

z innymi partnerami. Może to być Urząd Miasta, Powiatowy Urząd Pracy, Zakład komunalny

„PGM” w Chorzowie, Miejskie Przedsiębiorstwo Gospodarki Mieszkaniowej Sp. z o.o. w Rudzie

Śląskiej, czy Miejskie Przedsiębiorstwo Gospodarki Lokalowej Sp. z o.o. w Świętochłowicach,

dzięki czemu osobom potrzebującym oferowana jest pomoc w zdobyciu, wyremontowaniu

88


i utrzymaniu mieszkania. Natomiast w przypadku tworzenia odpowiednich warunków

mieszkaniowych dla osób usamodzielnianych w formie mieszkania chronionego MOPS

współpracuje z Caritas Archidiecezji Katowickiej.

W przypadku udzielania schronienia kobietom znajdującym się w trudnej sytuacji

życiowej, w szczególności z uwagi na bezdomność i przemoc w rodzinie partnerem miast obszaru

funkcjonalnego jest Polski Czerwony Krzyż – Śląski Zarząd Okręgowy z siedzibą w Katowicach.

5.5. Potencjalni beneficjenci

Potencjalnymi beneficjentami polityki mieszkaniowej są mieszkańcy, którzy na terenie

danego miasta będą mogli w godnych warunkach mieszkać, pracować, korzystać z oferty

kulturalno-edukacyjnej i wypoczywać. Podstawowym celem podejmowanych działań jest

przeciwdziałanie depopulacji gęsto zaludnionych dzielnic poprzez rewitalizację tych obszarów,

działania w tkance przestrzennej, intensywną akcję remontową, połączoną z działaniami

w sferze społecznej, które będą wzmacniać więzi społeczne, a przede wszystkim rodzinne

i przyjacielskie. Barierami są jednak zły stan techniczny wielu budynków mieszkalnych oraz

problemy społeczne. Aby wszyscy mieszkańcy stali się beneficjentami polityki mieszkaniowej,

konieczne są nie tylko remonty i programy społeczne. na szerszą skalę należy włączyć

mieszkańców budynków komunalnych w finansowanie działań remontowych, umożliwiając im

tą drogą stopniowe dochodzenie do własności.

Pośrednim beneficjentem będą także przedsiębiorcy zatrudniający mieszkańców miasta,

ponieważ dzięki poprawie warunków mieszkaniowych znacznie wzrośnie zadowolenie

i motywacja pracowników.

Bezdomność jest jednym z najpoważniejszych problemów społecznych. Nigdy nie

stanowi odizolowanego problemu, zawsze łączy się z innymi i z tego powodu jest problemem

złożonym i wyjątkowo trudnym. Występuje zazwyczaj łącznie z długotrwałym bezrobociem,

uzależnieniem od alkoholu oraz brakiem wsparcia rodzinnego. Mając na uwadze rozwiązywanie

problemu bezdomności należy zwrócić szczególną uwagę nie tylko na wdrażanie coraz to

nowych metod jego zwalczania, ale przede wszystkim na profilaktykę zjawiska. Polityka

mieszkaniowa stanowi bardzo ważny element poprawy warunków życia osób najuboższych

oraz znajdujących się w trudnej sytuacji życiowej. Miasta realizują dla tych osób szereg

projektów, które mają pomóc przezwyciężyć bariery w rozwoju społecznym. Zapewniają

odpowiedni zasób lokali socjalnych. Pomagają też w usamodzielnianiu się wychowankom rodzin

zastępczych, placówek opiekuńczo-wychowawczych typu rodzinnego i socjalizacyjnego.

89


Często młodzi ludzie nie mają bowiem wsparcia w rodzinie naturalnej i wymagają

profesjonalnej pomocy psychologicznej, edukacyjnej oraz poradnictwa zawodowego. Miasta

wychodzą także naprzeciw potrzebom osób starszych, których udział w strukturze

mieszkańców rośnie z roku na rok. Doświadczenie pokazuje, że mimo zapewnionej opieki

poczucie osamotnienia dla wielu ludzi stanowi decydujący powód, dla którego poddają się

opiece stacjonarnej, nawet jeśli w ich przypadku całodobowa opieka oferowana przez domy

pomocy społecznej nie jest konieczna..

90


6. Instrumenty Polityki mieszkaniowej

Komponent 1: Polityka w zakresie kształtowania zasobu

mieszkaniowego gminy

6.1. Zarządzanie zasobem mieszkaniowym gminy

Zadania stojące przed polityką mieszkaniową gminy obejmują – obok realizacji nowych

mieszkań – problemy właściwego utrzymania i wykorzystania istniejących obiektów

budowlanych. Oznacza to, że w ramach programów funkcjonowania mieszkalnictwa należy

w sposób racjonalny uwzględniać zagadnienia remontów i modernizacji istniejących zasobów.

Istotnym elementem podejmowanych w tym zakresie działań są przedsięwzięcia termo

modernizacyjne, ochrona środowiska oraz – oparta na zasadzie partycypacji społecznej –

rewitalizacja nieruchomości. na szczeblu gminy program ten wpisuje się w lokalną strategię

mieszkaniową, będąca integralną częścią strategii rozwoju gospodarczego gminy.

Dostępna w Polsce literatura przedmiotu dotycząca sanacji istniejącej substancji

budowlanej jest bogata, dlatego celem prezentowanego raportu jest zwrócenie uwagi na kilka

wybranych aspektów remontów i modernizacji zasobów mieszkaniowych, związanych z:

jednoznaczną definicją problemu,

cyklem życia obiektu budowlanego,

przesłaniem tzw. Karty ateńskiej,

globalizacją gospodarki, a także

uwarunkowaniami społecznymi.

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym

zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego22 reguluje zasady i formy ochrony praw

lokatorów oraz zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.

W interesującym nas zakresie, ustawa ta - w art. 2 - podaje definicję mieszkaniowego

zasobu gminy, obejmującego lokale stanowiące własność gminy, gminnych osób prawnych oraz

22 tj. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266, Nr 69, poz. 626, z 2006 r. Nr 86, poz. 602, Nr 167, poz. 1193, Nr 249, poz. 1833, z 2007 r. Nr 128, poz. 902, Nr 173, poz. 1218, z 2010 r. Nr 3, poz. 13, z 2011 r. Nr 224, poz. 1342, z 2012 r. poz. 951, z 2013 r. poz. 1304.

91


spółek handlowych utworzonych z udziałem gminy23, a także lokale pozostające w posiadaniu

samoistnym tych podmiotów. w skład mieszkaniowego zasobu gminy wchodzą:

lokale – rozumiane jako lokale służące do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych,

a także lokale będące pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności

w dziedzinie kultury i sztuki24;

lokale socjalne – rozumiane jako lokal nadający się do zamieszkania ze względu

na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca

na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m2,

a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m2, przy czym lokal ten

może być o obniżonym standardzie;

tymczasowe pomieszczenia – rozumiane jako pomieszczenia nadające się

do zamieszkania, posiadające dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu,

chociażby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem, oświetlenie naturalne

i elektryczne, możliwość ogrzewania, niezawilgocone przegrody budowlane oraz

zapewniające możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków,

zapewniające co najmniej 5 m2 powierzchni mieszkalnej na jedną osobę i w miarę

możności znajdujące się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, w której dotychczas

zamieszkiwały osoby przekwaterowywane;

lokale zamienne – rozumiane jako lokale znajdujący się w tej samej miejscowości,

w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie

urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas,

o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje

się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m2

powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego – 20 m2 tej

powierzchni.

Zgodnie z Art. 21 ustawy, Rada gminy uchwala wieloletnie programy gospodarowania

mieszkaniowym zasobem gminy. Podjęcie stosownej uchwały poprzedziło zasięgnięcie opinii

do jej projektu

23 z wyjątkiem towarzystw budownictwa społecznego. 24 Nie jest w rozumieniu ustawy lokalem pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych.

92


Podmiot odpowiedzialny

Podmiotem odpowiedzialnym za zarządzanie zasobem mieszkaniowym Chorzowa jest

Zakład Komunalny „PGM w Chorzowie”. Jest to jednostka organizacyjna gminy Chorzów,

działająca w formie samorządowego zakładu budżetowego, a organem sprawującym

bezpośredni nadzór nad jego działalnością jest Prezydent Miasta Chorzowa. Szczegółowo

przedmiot działalności PGM w Chorzowie określa Statut Zakładu Komunalnego „PGM

w Chorzowie”25.

Podmiotem odpowiedzialnym za zarządzanie zasobem mieszkaniowym w Rudzie

Śląskiej jest Miejskie Przedsiębiorstwo Gospodarki Mieszkaniowej Spółka z o.o., które posiada

wieloletnie tradycje w administrowaniu nieruchomościami miasta Nowy Bytom, a następnie

Rudy Śląskiej. na bazie ponad 50-letnich doświadczeń i tradycji firmy, spółka obecnie zajmuje

się:

zarządzaniem budynkami stanowiącymi własność Miasta Ruda Śląska, budynkami

prywatnymi w zarządzie, budynkami Skarbu Państwa oraz wspólnotami

mieszkaniowymi,

wykonywaniem remontów i napraw, przeglądów technicznych i konserwacji

budynków wraz z ich wyposażeniem technicznym i instalacjami wewnętrznymi.

W Świętochłowicach podmiotem odpowiedzialnym za zarządzanie zasobem

mieszkaniowym jest Miejskie Przedsiębiorstwo Gospodarki Lokalowej Sp. z o.o. Spółka zajmuje

się zarządzaniem budynkami komunalnymi, budynkami osób fizycznych oraz budynkami

wspólnot mieszkaniowych położonymi na terenie miasta Świętochłowice na podstawie

zawartych umów o zarządzanie. Założycielem i właścicielem Spółki jest Gmina Świętochłowice.

Polityka czynszowa i zasady obniżania czynszu

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie

gminy i zmianie Kodeksu cywilnego26 w art. 2 podaje istotne dla wynajmowania definicje, mające

zastosowanie w stosowanej przez gminę polityce czynszowej. Są to pojęcia:

powierzchni użytkowej lokalu – rozumianej jako powierzchnia wszystkich

pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni,

przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących

mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie

25 Załącznik do Uchwały nr V/36/11 Rady Miasta Chorzów z dnia 24 lutego 2011 r. 26 tj. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266, Nr 69, poz. 626, z 2006 r. Nr 86, poz. 602, Nr 167, poz. 1193, Nr 249, poz. 1833, z 2007 r. Nr 128, poz. 902, Nr 173, poz. 1218, z 2010 r. Nr 3, poz. 13, z 2011 r. Nr 224, poz. 1342, z 2012 r. poz. 951, z 2013 r. poz. 1304.

93


i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni

balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni,

wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału;

opłatach niezależnych od właściciela – rozumianych jako opłaty za dostawy do lokalu

energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych;

wydatkach związanych z utrzymaniem lokalu – rozumianych jako wydatki, ustalane

proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu w stosunku do powierzchni

użytkowej wszystkich lokali w danym budynku, obciążające właściciela, obejmujące:

opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu, podatek od nieruchomości oraz koszty:

konserwacji, utrzymania należytego stanu technicznego nieruchomości oraz

przeprowadzonych remontów,

zarządzania nieruchomością,

utrzymania pomieszczeń wspólnego użytkowania, windy, anteny zbiorczej,

domofonu oraz zieleni,

ubezpieczenia nieruchomości,

inne, o ile wynikają z umowy;

gospodarstwie domowym – rozumianym jako gospodarstwo prowadzone przez

osobę ubiegającą się o dodatek mieszkaniowy, samodzielnie zajmującą lokal albo

gospodarstwo prowadzone przez tę osobę wspólnie z małżonkiem i innymi osobami

stale z nią zamieszkującymi i gospodarującymi, które swoje prawa

do zamieszkiwania w lokalu wywodzą z prawa tej osoby27;

publicznym zasobie mieszkaniowym – rozumianym jako lokale wchodzące w skład

mieszkaniowego zasobu gminy albo lokale stanowiące własność innych jednostek

samorządu terytorialnego, samorządowych osób prawnych tych jednostek, Skarbu

Państwa lub państwowych osób prawnych;

wskaźniku przeliczeniowym kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej

budynków mieszkalnych – rozumianym jako przeciętny koszt budowy 1 m2

powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych: w interesującym nas zakresie,

dla województwa, z wyłączeniem miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku

województwa.

27 w brzmieniu Art. 4 ustawy o dodatkach mieszkaniowych, t.j. Obwieszczenie Marszałka Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 21 czerwca 2013 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy o dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. z 2013 r., poz. 966).

94


Zasady ustalania czynszu

Zgodnie z art. 4 ustawy:

tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty

samorządowej należy do zadań własnych gminy;

gmina, na zasadach i w wypadkach przewidzianych w ustawie, zapewnia lokale

socjalne i lokale zamienne, a także zaspokaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw

domowych o niskich dochodach;

w przypadku wykonywania przez komornika obowiązku opróżnienia lokalu:

gmina wskazuje tymczasowe pomieszczenie albo noclegownię, schronisko

lub inną placówkę zapewniającą miejsca noclegowe, chyba że pomieszczenie

odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia wskazał wierzyciel

lub dłużnik albo osoba trzecia;

gmina wykonuje zadania, o których mowa wyżej, wykorzystując mieszkaniowy

zasób gminy lub w inny sposób;

gminy mogą otrzymywać dotacje celowe z budżetu państwa na zadania, o których

mowa wyżej.

Zgodnie z art. 7 ustawy, w lokalach wchodzących w skład publicznego zasobu

mieszkaniowego właściciel ustala stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokali,

z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających ich wartość użytkową,

a w szczególności:

położenia budynku;

położenia lokalu w budynku;

wyposażenia budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stanu;

ogólnego stanu technicznego budynku.

Właściciele, mogą na wniosek najemcy, w oparciu o postanowienia odpowiednio

uchwały organu stanowiącego jednostki samorządu terytorialnego, zarządzenia wojewody

lub uchwały organu wykonawczego państwowej osoby prawnej, stosować określone obniżki

czynszu naliczonego według obowiązujących stawek w stosunku do najemców o niskich

dochodach28. Obniżki takie mogą być udzielane najemcom, których średni dochód w przeliczeniu

na członka gospodarstwa domowego nie przekracza poziomu określonego w uchwale

odpowiedniego organu lub w zarządzeniu wojewody. Kwota obniżki powinna być zróżnicowana

w zależności od wysokości dochodu gospodarstwa domowego najemcy. Obniżki, udziela się

najemcy na okres 12 miesięcy. w przypadku gdy utrzymujący się niski dochód gospodarstwa

28 Przy tym, stawka czynszu za lokal socjalny nie może przekraczać połowy stawki najniższego czynszu obowiązującego w gminnym zasobie mieszkaniowym.

95


domowego to uzasadnia, właściciel, na wniosek najemcy, może udzielać obniżek czynszu

na kolejne okresy dwunastomiesięczne.

Najemca ubiegający się o obniżkę czynszu obowiązany jest przedstawić deklarację

o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego. Zgodnie z Art. 3 ust. 3 ustawy

o dodatkach mieszkaniowych za dochód uważa się w szczególności wszelkie przychody po

odliczeniu kosztów ich uzyskania oraz po odliczeniu składek na ubezpieczenie emerytalne

i rentowe oraz na ubezpieczenie chorobowe, określonych w przepisach o systemie ubezpieczeń

społecznych.

Właściciel może odstąpić od obniżenia czynszu, jeżeli w wyniku przeprowadzenia

wywiadu środowiskowego ustali, że występuje rażąca dysproporcja między niskimi dochodami

wykazanymi w złożonej deklaracji a faktycznym stanem majątkowym wnioskodawcy

wskazującym, że jest on w stanie uiszczać czynsz nieobniżony, wykorzystując własne środki

i posiadane zasoby finansowe.

W przypadku złożenia deklaracji niezgodnej z prawdą, najemca obowiązany jest zwrócić

właścicielowi 200 % kwoty nienależnie otrzymanego obniżenia czynszu.

Jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie

lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak

również zapewniającym zwrot kapitału i zysk, wówczas podwyżkę pozwalającą na osiągnięcie

tego poziomu uważa się za uzasadnioną, o ile mieści się w granicach zapewniających:

zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż:

1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub

10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego

lokalu zwiększające jego wartość użytkową ( aż do ich pełnego zwrotu);

godziwy zysk.

Podwyżkę czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości nieprzekraczającej

w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług

konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym uważa się za uzasadnioną.

Średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku

kalendarzowym jest ogłaszany, w formie komunikatu, przez Prezesa Głównego Urzędu

Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

Zgodnie z art. 9 ustawy, w stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może

pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, a w wypadku innych tytułów prawnych

uprawniających do używania lokalu, oprócz opłat za używanie lokalu, właściciel może pobierać

jedynie opłaty niezależne od właściciela. Przy tym, opłaty niezależne od właściciela mogą być

96


pobierane przez właściciela tylko w wypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej

umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług.

Wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika

przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego.

Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu

w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu:

z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu

niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;

z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca

kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu

położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal

ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy – w interesującym

nas zakresie - powinien obejmować: zasady polityki czynszowej oraz warunki obniżania

czynszu.

Chorzów

Chorzów prowadzi racjonalną politykę kształtowania stawki czynszu, uzasadnioną

stanem zasobu i koniecznością prowadzenia remontów w dekapitalizującej się tkance miejskiej.

Zasady polityki czynszowej w mieszkaniowym zasobie gminy Chorzów określa Załącznik nr 2

do Uchwały Rady Miasta Chorzów w sprawie uchwalenia Programu gospodarowania

mieszkaniowym zasobem Gminy Chorzów na lata 2014-2018.

Obecnie bazowa stawka czynszowa wynosi 7,14 zł/m2. Przewiduje się możliwość

podniesienia stawki czynszowej o co najmniej wartość inflacji. Stawkę czynszu za najem lokalu

socjalnego ustala się w wysokości połowy najniższego czynszu obowiązującego w gminnym

zasobie mieszkaniowym.

Jednym z elementów znajdujących się w Załączniku 2 jest określenie czynników

obniżających i podwyższających stawkę czynszu. Są to29:

Czynniki obniżające stawkę bazową czynszu:

Brak w lokalu mieszkalnym instalacji wodno-kanalizacyjnej – do 30%,

Usytuowanie mieszkania w budynku przy ul. Katowickiej, 3 Maja,

gen. H. Dąbrowskiego, Hajduckiej, Armii Krajowej lub S. Batorego – do 2%,

29 Załącznik nr 2 do Uchwały Rady Miasta Chorzów w sprawie uchwalenia programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Chorzów na lata 2014-2018.

97


Zamieszkiwanie w lokalu, w którym okna skierowane są na stronę północną –

do 2%,

Zamieszkiwanie w lokalu jednoizbowym – do 5%,

Zamieszkiwanie w lokalu bez WC – do 5%,

Zamieszkiwanie w lokalu bez instalacji gazowej i instalacji elektrycznej

trójfazowej – do 3%,

zamieszkiwanie w lokalu, gdzie łazienka lub kuchnia użytkowana jest wspólnie

przez co najmniej dwóch najemców – do 5%,

zamieszkiwanie w lokalu bez łazienki – do 5%

zamieszkiwanie w lokalu z ogrzewaniem piecowym – do 5%,

zamieszkiwanie w lokalu usytuowanym w suterenie – do 10%,

zamieszkiwanie w lokalu usytuowanym powyżej IV piętra, w budynku bez windy

– do 5%,

zamieszkiwanie w lokalu bez balkonu lub loggi – do 1%,

sprzątanie powierzchni wspólnych w budynku przez najemców – do 5%,

obniżka czynszu możne nastąpić z powodu wszystkich czynników łącznie –

maksymalnie do 30%.

Czynniki podwyższające stawkę czynszu:

zamieszkiwanie w budynku, gdzie na klatce schodowej zlokalizowanych jest

do ośmiu lokali mieszkalnych – do 2%,

zamieszkiwanie w budynku wyposażonym w dźwig osobowy – do 9%,

zamieszkiwanie w budynku z pełną termorenowacją – do 10%,

zamieszkiwanie w budynku nowym lub całkowicie zmodernizowanym – do 50%.

Określono także dodatkowe sytuacje wpływające na stawkę czynszu:

W sytuacji zamieszkiwania budynku zakwalifikowanym do rozbiórki z powodu złego

stanu technicznego lub w lokalu określonym przez Powiatowego Inspektora Nadzoru

Budowlanego jako nie nadającym się na pobyt dla ludzi z przyczyn nie zawinionych

przez najemcę, niezależnie od elementów wyposażenia technicznego lokalu, stawkę

czynszową ustala się w wysokości 40% stawki bazowej.

W sytuacji zamieszkiwania w lokalu o powierzchni przekraczającej normę

dla przyznania dodatku mieszkaniowego, kiedy dochody domowników

uprawniałyby do jego uzyskania, a użytkownik lokalu oczekuje na wynajęcie innego,

mniejszego lokalu (również socjalnego) - stawkę czynszu lub opłatę za bezumowne

korzystanie z lokalu ustala się w wysokości 40% stawki bazowej czynszu.

Dopuszcza się zastosowanie do 50% obniżki stawki czynszowej liczonej dla danego

rodzaju lokalu w sytuacji, gdy lokal o powierzchni przekraczającej 80 m2 pozostanie

98


nie wynajęty po dwóch przetargach publicznych - jako stawki wyjściowej

do kolejnych licytacji.

Dopuszcza się stawkę czynszową dla osób prowadzących zawodową rodzinę

zastępczą w wysokości 10% stawki bazowej.

Ruda Śląska

Aktualnie obowiązujący pięcioletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem

gminy na lata 2012-2016, został przyjęty Uchwałą Rady Miasta Ruda Śląska Nr PR.0007.66.2012

z dnia 29. 03. 2012 r., zmienioną Uchwałą nr PR.0007.87.2014 Rady Miasta Ruda Śląska z dnia 24

kwietnia 2014 roku zmieniająca uchwałę nr PR.0007.66.2012 Rady Miasta Ruda Śląska z dnia 29

marca 2012 roku w sprawie przyjęcia programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta

Ruda Śląska w latach 2012-2016.

Zgodnie z Programem gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Ruda Śląska

w latach 2012-2016 dopuszczona jest zmiana bazowej stawki czynszu w zależności

od charakterystyki budynku mieszkalnego. Wyróżniono następujące czynniki podwyższające

i obniżające stawkę czynszu30:

Czynniki podwyższające stawkę czynszu:

Położenie budynku (zabudowa jednorodzinna),

Ogólny stan techniczny budynku (termomodernizacja dokonana po 1990 roku,

częściowa termomodernizacja dokonana po 1990 roku, nowe budownictwo),

Czynniki obniżające stawkę czynszu:

Położenie budynku (peryferia miasta),

Ogólny stan techniczny budynku (budynek wybudowany przed 1900 rokiem),

Położenie lokalu w budynku (mieszkanie w suterenie, mieszkanie na poddaszu,

mieszkanie powyżej czwartej kondygnacji w budynku bez windy),

Wyposażenie budynku i lokalu w urządzenie techniczne i instalacje (brak C.O.,

brak łazienki, brak WC (w budynku/lokalu), brak kuchni, ślepa kuchnia, brak

kanalizacji, adaptacja części niemieszkalnych na mieszkalne).

Stawka czynszu lokali mieszkalnych składa się z następujących elementów:

koszty remontów,

koszty konserwacji i technicznego utrzymania budynku,

koszty zarządzania,

30 Program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Ruda Śląska w latach 2012-2016, s. 18.

99


koszty utrzymania zieleni oraz wszystkich pomieszczeń wspólnego użytkowania,

w tym opłaty za utrzymanie czystości, energii elektrycznej i cieplnej,

podatek od nieruchomości.

Wprowadzając uchwałę Rady Miasta w życie, Prezydent Miasta Ruda Śląska wydał

w dniu 29.06.2012 r. zarządzenie podtrzymujące bazową stawkę czynszu najmu w wysokości

6,56 zł/ m². Ustalona bazowa stawka czynszu utrzymuje się na tym samym poziomie

niezmiennie od lipca 2009 r. i zgodnie z powołanym zarządzeniem nie zostanie zmieniona

do czerwca 2015r. Kolejne zarządzenie określa także każdorazowo procentowy udział każdego

z elementów w stawce czynszu, jest ono wydawane najpóźniej w ciągu 3 miesięcy po wydaniu

zarządzenia dotyczącego wysokości stawki czynszu.

Oprócz czynszu przez MPGM Sp. z o.o. pobierane są opłaty za dostawę do mieszkań

energii cieplnej, wody oraz odprowadzenie ścieków, odbiór odpadów stałych i nieczystości

ciekłych. Opłaty te pobierane są od lokatorów w wysokości niezbędnej do pokrycia kosztów

udokumentowanych przez dostawcę tych mediów dla danego budynku. w związku z tym,

pomimo utrzymania na niezmienionym poziomie stawki czynszu, rosną koszty mieszkaniowe.

Przykładowe porównanie stawek opłat związanych z centralnym ogrzewaniem w okresie trzech

lat 2010 do 2013 wykazuje wzrost stawki opłaty stałej wraz z przesyłem dla poszczególnych

grup taryfowych w wysokości od 4,5% do 31,8% i odpowiednio wzrost stawki opłaty zmiennej

wraz z przesyłem w wysokości od 4,1% do 31,2%.

W celu zminimalizowania stale rosnących kosztów utrzymania, które są ponoszone przez

mieszkańców Rudy Śląskiej, a wynikających ze wzrostu cen mediów zachowano

na niezmienionym poziomie stawki czynszu w mieszkaniach komunalnych.

W okresie od 01.07.2015 roku do 31.12.2016 roku planowana jest zmiana stawek

do wysokości 2,70 % wartości odtworzeniowej 1 m2 powierzchni użytkowej budynków

mieszkalnych. Przez wartość odtworzeniową lokalu rozumie się iloczyn jego powierzchni

użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej

budynków mieszkalnych ogłaszanego przez wojewodę w dzienniku urzędowym województwa,

w drodze obwieszczenia.

Zgodnie z Uchwałą nr PR.0007.87.2014 Rady Miasta Ruda Śląska z dnia 24 kwietnia

2014 roku zmieniającą uchwałę nr PR.0007.66.2012 Rady Miasta Ruda Śląska z dnia 29 marca

2012 roku w sprawie przyjęcia programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta

Ruda Śląska w latach 2012-2016 jest także możliwa sytuacja, kiedy stawkę czynszu za 1 m2

powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych ustala się w wyniku przeprowadzonego przetargu

na jej wysokość w przypadku:

lokali mieszkalnych w budynkach stanowiących własność osób fizycznych,

a pozostających w posiadaniu samoistnym miasta,

100


lokali mieszkalnych o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m2, o ile Prezydent

Miasta nie wyrazi zgody na wynajęcie takiego lokalu w trybie bezprzetargowym –

możliwość trybu bezprzetargowego zarezerwowana jest w szczególności na cele

zaspokojenia potrzeb rodzin wielodzietnych, osób niepełnosprawnych

lub w związku z koniecznością opróżnienia lokalu z uwagi na remont lub rozbiórkę,

w innych uzasadnionych przypadkach.

Miasto kreuje także politykę czynszową poprzez ustalanie dla pewnych lokali wyższej

stawki czynszu w wysokości 2,99% wartości odtworzeniowej lokalu, tj. w przypadku przyznania

komunalnego lokalu mieszkalnego:

uprawnionym do zawarcia umowy najmu po wyprowadzeniu się lub śmierci najemcy

w sytuacji, gdy ich dochód przekracza kryterium dochodowe,

osobom nie spełniającym kryteriów do zakwalifikowania się na listę oczekujących

na mieszkanie do remontu.

Krąg osób uprawnionych do zawarcia umowy najmu po wyprowadzeniu się lub śmierci

najemcy, kryteria kwalifikacji na listę oczekujących na mieszkanie do remontu w tym kryterium

dochodowe określa odrębna uchwała w sprawie określenia zasad wynajmowania lokali

mieszkalnych, socjalnych i pomieszczeń tymczasowych wchodzących w skład mieszkaniowego

zasobu Gminy Miasta Ruda Śląska.

Świętochłowice

Założeniem polityki czynszowej Miasta Świętochłowice jest ustalenie czynszów

na poziomie pozwalającym na utrzymanie mieszkań i budynków w stanie niepogorszonym i

na stopniową likwidację wieloletnich zaniedbań w sferze remontów. Urealnienie wysokości

czynszów będzie odbywać się przy założeniu31:

ochrony uboższych lokatorów przed skutkami wzrostu opłat mieszkaniowych

poprzez stosowanie obniżek czynszu oraz systemu dodatków mieszkaniowych

przewidzianych ustawą o dodatkach mieszkaniowych,

podnoszenia standardu usług świadczonych na rzecz najemców,

dokonywania zamian lokali w celu racjonalnego zasiedlenia zasobu mieszkaniowego

przy uwzględnieniu możliwości finansowych lokatorów, ich potrzeb

mieszkaniowych oraz standardu lokali,

zwiększania nakładów na remonty budynków.

31 Wieloletni Program Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem Gminy Świętochłowice na lata 2013 – 2017.

101


Zgodnie z ustawą komunalny zasób mieszkaniowy jest przeznaczony na cele socjalne,

w tym na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych rodzin o najniższych dochodach. Gwałtowny

wzrost maksymalnej stawki czynszu do granic określonych w ustawie może znaleźć

odzwierciedlenie w przyroście zadłużenia i wzroście liczby rodzin, które nie płacą

za mieszkanie.

W Wieloletnim Programie Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem Gminy

Świętochłowice na lata 2013-2017 założono, urealnienie stawek czynszów będzie miało

charakter etapowy i równoległy ze stworzeniem systemu bonifikat dla rodzin najuboższych

w oparciu o monitorowane pod kątem zarówno potrzeb w tym zakresie jak również możliwości

ekonomicznych najemców. w dokumencie podkreślono również wagę relacji polityki

czynszowej z polityką sprzedaży lokali oraz polityką zamian lokali z urzędu. Wielokrotnie

wskazywano również na potrzebę ochrony najuboższych lokatorów i wprowadzenie systemu

bonifikat.

Potrzeby remontowe oraz niezbędne wydatki na bieżące utrzymanie zasobu

mieszkaniowego gminy są głównym powodem stopniowego wzrostu stawek czynszu

do poziomu 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Pozwoli to na osiągnięcie stanu

zrównoważenia wydatków na utrzymanie zasobu mieszkaniowego z dochodami z tytułu

czynszu za najem lokali.

Zgodnie z Wieloletnim Programie Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem Gminy

Świętochłowice na lata 2013-2017 stawki czynszu w tym okresie będą ustalane według

następujących zasad:

Prezydent Miasta nie częściej niż raz w roku będzie ustalał stawki czynszu za 1m2

powierzchni użytkowej lokali z uwzględnieniem średniorocznego wzrostu cen

towarów i usług konsumpcyjnych, z uwzględnieniem wymogów, że wysokość

czynszu nie może przekraczać w stosunku rocznym 3% wartości odtworzeniowej

lokalu,

podstawę wyliczenia stawki czynszu stanowi wskaźnik przeliczeniowy kosztu

odtworzenia 1m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, ogłaszany przez

Wojewodę Śląskiego w Dzienniku Urzędowym Województwa Śląskiego, w drodze

obwieszczenia,

wysokość stawki czynszu za 1m² powierzchni użytkowej lokalu socjalnego wynosi

50% stawki najniższego czynszu obowiązującego w mieszkaniowym zasobie Gminy.

w odniesieniu do stawek czynszu za lokale socjalne, nie stosuje się czynników

obniżających i podwyższających określonych poniżej. w tymczasowych

pomieszczeniach ustala się stawkę czynszu w wysokości stawki czynszu w lokalach

socjalnych,

102


stawka czynszu za lokal zamienny jest równa stawce czynszu za lokal oddany

w najem na czas nieoznaczony z uwzględnieniem czynników podwyższających

i obniżających tę stawkę określonych w ust. 7,

w czasie trwania stosunku najmu wynajmujący może podwyższyć stawkę czynszu,

jeśli dokonał w budynku ulepszeń mających wpływ na wysokość czynszu,

dokonanie przez najemcę, na jego koszt i za zgodą wynajmującego ulepszeń lokalu

mieszkalnego nie powoduje wzrostu stawki czynszu za najem powierzchni

użytkowej lokalu,

wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową

wysokość czynszu z zachowaniem zasad wynikających z obowiązujących w tym

zakresie przepisów prawnych.

wysokość czynszu dla danego lokalu ustala się w oparciu o stawkę bazową czynszu

oraz czynniki podwyższające lub obniżające jego wartość użytkową.

ustala się czynniki podwyższające lub obniżające stawki czynszu.

czynnikami obniżającymi wartość użytkową lokalu mogącymi mieć wpływ

na wysokość stawki czynszowej, są w szczególności (do 16% za 1 czynnik) :

niezadawalający stan techniczny budynku,

strych lub niski parter,

brak łazienki lub WC,

brak centralnego ogrzewania,

brak instalacji gazowej.

z wnioskiem o obniżkę stawki bazowej czynszu mogą występować najemcy lokali

wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, w przypadku gdy stawka

bazowa czynszu za zajmowany lokal odpowiada co najmniej 4,5 % wartości

odtworzeniowej budynku.

czynnikami podwyższającymi wartość użytkową lokalu mogącymi mieć wpływ

na wysokość stawki czynszowej, są w szczególności (do 10% za 1 czynnik) :

stan techniczny budynku podwyższony przez jego termomodernizację,

inne ulepszenia w budynku dokonane przez wynajmującego.

Problem zaległości czynszowych

Rozpatrując w kontekście horyzontu czasowego 2030 r. problem zaległości czynszowych

należy poddać analizie i ocenie przyczyny ich powstawania. Jest rzeczą oczywistą, że większość

103


przyczyn spowodowana jest niską kondycją finansową32 najemców mieszkań komunalnych,

zwłaszcza mieszkań socjalnych. w tej grupie najemców wydatki mieszkaniowe (ponoszone

w formie czynszów oraz z tytułu innych opłat, np. za energię elektryczną, gaz, opał) stanowią

poważną pozycję w budżecie gospodarstw domowych.

Czynsze – na których wysokość najemca z reguły nie ma wpływu - mają szczególnie

silnie negatywny wpływ na rezydualne dochody gospodarstw domowych o niższych dochodach,

często ściągając je poniżej granicy biedy.

W odniesieniu do komunalnych mieszkań czynszowych adresowanych do najemców

dysponujących ograniczonymi środkami finansowymi oraz lokali socjalnych możliwe i celowe

jest wykorzystanie rozwiązań stosowanych przez rozwinięte gospodarczo i społecznie kraje

europejskie. Przykładowo, godna naśladowania jest praktyka stosowana w Holandii śledzenia

wskaźników udziału wydatków na czynsz netto w relacji do dochodów netto pozostających

do dyspozycji po odjęciu całości wydatków na mieszkanie.

Zasady wynajmowania mieszkań komunalnych

Zgodnie z art. 21 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i

o zmianie Kodeksu cywilnego, rada gminy uchwala:

wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy;

zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy,

w tym zasady i kryteria wynajmowania lokali, których najem jest związany

ze stosunkiem pracy, jeżeli w mieszkaniowym zasobie gminy wydzielono lokale

przeznaczone na ten cel; w razie gdy rada gminy nie określi w uchwale odmiennych

zasad, do lokali podnajmowanych przez gminę stosuje się odpowiednio zasady

wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.

Zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy

powinny określać w szczególności:

wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem

lub w podnajem lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego, oraz wysokość

dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą zastosowanie obniżek czynszu;

warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy;

kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu

lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego;

32 Nie należy jej mylić ze złą kondycją materialną najemcy (np. samotnej emerytki – posiadający określone dobra, z reguły o charakterze sentymentalno-pamiątkowym, ale ograniczony strumień bieżących środków finansowych).

104


warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu

gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu

a osobami zajmującymi lokale w innych zasobach;

zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym

przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy;

kryteria oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m2.

Lokale socjalne

Zgodnie z art. 22 ustawy, ze swojego zasobu mieszkaniowego gmina wydziela część

lokali, które przeznacza się na wynajem jako lokale socjalne. Umowę najmu lokalu

socjalnego zawiera się na czas oznaczony, przy czym:

umowa najmu może być zawarta z osobą, która nie ma tytułu prawnego do lokalu

i której dochody gospodarstwa domowego nie przekraczają wysokości określonej

w uchwale rady gminy;

umowę najmu lokalu można po upływie oznaczonego w niej czasu przedłużyć

na następny okres, jeżeli najemca nadal znajduje się w sytuacji uzasadniającej

zawarcie takiej umowy;

w razie wzrostu dochodów gospodarstwa domowego najemcy ponad wysokość

określoną w uchwale rady gminy uzasadniającą oddanie w najem lokalu socjalnego

od dnia ustania najmu do czasu opróżnienia takiego lokalu:

osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia

lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie odpowiadające wysokości czynszu,

jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie

pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać odszkodowania

uzupełniającego;

osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł

o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego

lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat

za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie

wygasł.

stawka czynszu za lokal socjalny nie może przekraczać połowy stawki najniższego

czynszu obowiązującego w gminnym zasobie mieszkaniowym;

prawo do lokalu socjalnego nie przysługuje osobie, która samowolnie zajmuje lokal

i wobec której sąd nakazał opróżnienie lokalu, chyba że przyznanie lokalu socjalnego

byłoby w świetle zasad współżycia społecznego szczególnie usprawiedliwione;

105


gmina może wypowiedzieć najem lokalu socjalnego bez zachowania terminu

wypowiedzenia, jeżeli najemca uzyskał tytuł prawny do innego lokalu i może używać

tego lokalu.

Tymczasowe pomieszczenia

Zgodnie z art. 25a ustawy . gmina tworzy zasób tymczasowych pomieszczeń, które

przeznacza się na wynajem, przy czym:

umowę najmu tymczasowego pomieszczenia zawiera się na czas oznaczony, nie

krótszy niż miesiąc i nie dłuższy niż 6 miesięcy;

umowę najmu tymczasowego pomieszczenia zawiera się z osobą, wobec której

wszczęto egzekucję na podstawie tytułu wykonawczego w którym orzeczono

obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, bez

prawa do lokalu socjalnego lub zamiennego, z zastrzeżeniem; prawo

do tymczasowego pomieszczenia nie przysługuje dłużnikowi, jeżeli:

nakazanie opróżnienia lokalu zostało orzeczone z powodu stosowania przemocy

w rodzinie lub z powodu rażącego lub uporczywego wykraczania przeciwko

porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania czyniącego uciążliwym

korzystanie z innych lokali w budynku, albo że dłużnik dokonał zajęcia

opróżnionego lokalu bez tytułu prawnego;

dłużnik został zobowiązany do opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie

prawidłowo zawartej i zgłoszonej umowy najmu okazjonalnego.

Pomoc w dostosowaniu warunków mieszkaniowych do sytuacji rodzinnej

Najemcy lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu miasta mają obowiązek

ponoszenia opłat z tytułu czynszu i innych opłat niezależnych od właściciela. Miasto

i zarządzający zasobem służą pomocą najemcom, którzy mają problem z wywiązaniem się z tych

zobowiązań poprzez:

zamianę urzędową lokalu mieszkalnego na tańszy w utrzymaniu,

pomoc w skojarzeniu dobrowolnej zamiany mieszkania,

przyznanie na wniosek najemcy dodatku mieszkaniowego,

udzielenie ulgi w spłacie należności:

zawarcie ugody na ratalną spłatę zaległości,

odroczenie terminu płatności,

umorzenie należności,

106


programy społeczne wymienione w Strategii Rozwiązywania Problemów

Społecznych.

6.2. Polityka remontowa

Zadania stojące przed polityką mieszkaniową gminy obejmują – obok realizacji nowych

mieszkań – problemy właściwego utrzymania i wykorzystania istniejących obiektów

budowlanych. Oznacza to, że w ramach programów funkcjonowania mieszkalnictwa należy

w sposób racjonalny uwzględniać zagadnienia remontów i modernizacji istniejących zasobów.

Istotnym elementem podejmowanych w tym zakresie działań są przedsięwzięcia

termomodernizacyjne, ochrona środowiska oraz – oparta na zasadzie partycypacji społecznej –

rewitalizacja nieruchomości.

Specyfika remontów i modernizacji zasobów mieszkaniowych

Ważnym dla zagadnienia remontów i modernizacji istniejących zasobów

mieszkaniowych problemem jest cykl życia obiektu budowlanego. w celu uwzględnienia

spójności międzyfazowej w całości cyklu życia, niezbędne jest integrujące podejście wszystkich

działających podmiotów zajmujących się:

a) problemem trwałości i niezawodności obiektu budowlanego - rozpatrywanym głównie w:

aspekcie technicznym - uwzględniającym np. sprawę decyzji co do trwałości budowli,

czyli apriorycznego ustalania cyklu życia obiektu budowlanego,

aspekcie finansowo-ekonomicznym - uwzględniającym np. racjonalny poziom

kosztów założonej niezawodności konstrukcji lub wyposażenia technicznego obiektu

budowlanego;

b) problemem naprawialności obiektu budowlanego - rozpatrywanym głównie w:

aspekcie technicznym - uwzględniającym taką umiejętność projektowania, która

ułatwiałaby i usprawniała przyszłe wykonywanie napraw obiektu budowlanego (a

nawet określałaby sposób wykonywania poszczególnych prac),

aspekcie ekonomicznym - uwzględniającym kwestię ustalenia metody oceny

opłacalności napraw (z uwzględnieniem czynników finansowych, ekonomicznych

i społecznych);

c) problemem adaptowalności obiektu budowlanego - rozpatrywanym w:

107


aspekcie technicznym - uwzględniającym takie cechy obiektu jak „elastyczność

użytkowa” (tj. takie jego ukształtowanie i wyposażenie, które sprzyja łatwej

zmienności sposobu użytkowania lub nie wymusza nadmiernie sztywnego sposobu

użytkowania) oraz „elastyczność konstrukcyjno-funkcjonalna” (ułatwiająca

przeprowadzenie adaptacji bez konieczności nadmiernych wyburzeń lub gruntownej

przebudowy);

d) problemem recyrkulacji w budownictwie - rozpatrywanym w:

aspekcie technicznym - uwzględniającym zagadnienie rozbieralności i możliwości

wtórnego wykorzystania odzyskanych materiałów i elementów instalacyjnych,

a także problem utylizacji odpadów33,

aspekcie ekonomicznym - uwzględniającym koszty recyrkulacji odzyskanych

materiałów budowlanych oraz zgodnej z wymogami ochrony środowiska utylizacji

odpadów (np. azbestowych).

Szeroko pojęte działania remontowe i modernizacyjne istniejących zasobów

budowlanych muszą obejmować:

sanację techniczną (mającą, dzięki robotom budowlanym doprowadzić do usunięcia

braków konstrukcyjnych i modernizacji wyposażenia technicznego budynków

i związanych z nimi infrastruktury),

zmiany funkcjonalne (mające doprowadzić do wyznaczenia obiektom współczesnych

funkcji - uwzględniających wymóg poszanowania zagospodarowywanego na nowo

dziedzictwa),

zagadnienia społeczne (obejmujące korektę struktury demograficznej i społecznej

użytkowników, np. przyszłych mieszkańców i klientów),

sanację architektoniczną (mającą umożliwić pełne wydobycie lub wzbogacenie

jakości zabytkowej architektury),

sanację przestrzenną i środowiskową (polegającą na odpowiednim

zagospodarowaniu terenu zabytkowego i jego otoczenia, wprowadzeniu

niezbędnych urządzeń usługowych dla ludności, usunięciu barier i obiektów

niepożądanych),

sanację gospodarczą (umożliwiającą samodzielny byt ekonomiczny poszczególnym

obiektom np. na zasadach instytucji non profit lub non for profit - o jednoznacznie

33 Interesujące doświadczenia w tym zakresie przedstawiono w referacie zatytułowanym Rozbiórka i zmiana zasobów budynków na przykładzie budynków mieszkalnych wzniesionych metodą wielkopłytową we wschodnich Niemczech, autorzy: J. Klingenberger, Ch. Motzko[w:] Przyszłość mieszkalnictwa w Polsce. Materiały pokonferencyjne. Nowiny -0 Pismo Polskiego Towarzystwa Mieszkaniowego Nr 4, Warszawa 2005, s. 81 i dalsze.

108


określonym majątku i środkach obrotowych lub dzięki działalności komercyjnej

prowadzonej przez nowego właściciela).

Takie podejście do analizy przedsięwzięcia gospodarczego, w tym dotyczącej oceny

nakładów i kosztów ponoszonych w całym cyklu życia inwestycji (jej przygotowania, realizacji,

rozruchu, eksploatacji, a także likwidacji) jest zgodne z metodyką promowaną przez UNIDO

(United Nations Industrial Development Organization - Organizację Narodów Zjednoczonych

do spraw Rozwoju Przemysłowego)34.

Z zagadnieniem remontów i modernizacji wiąże się także pojęcie rewitalizacji zespołu

obiektów budowlanych (części miasta), które w wyniku przemian gospodarczych, społecznych

i ekonomicznych uległy degradacji. w szerokim zakresie rewitalizacja jest kompleksem działań

z zakresu budownictwa, planowania przestrzennego, ekonomii i polityki społecznej, których

celem jest doprowadzenie do poprawy funkcjonalności, estetyki, standardu i wygody

użytkowania rozpatrywanego zespołu (poprawy prowadzącej w efekcie do jego ożywienia -

przywrócenia do życia).

Chorzów

Zgodnie z wynikami analizy efektywności kosztowej i ilościowej programów

remontowych prowadzonych przez miasto można stwierdzić, iż poprawy efektywności

wymagają programy:

remontu elewacji,

modernizacji klatek schodowych,

modernizacji instalacji wodno-kanalizacyjnej.

Z kolei programy, w których udało się w znaczącym stopniu zrealizować więcej planu

w ujęciu ilościowym przy niższym zaangażowaniu kapitałowym to programy:







Z punktu widzenia tworzenia dostępnego zasobu najważniejszym założeniem polityki

mieszkaniowej Chorzowa jest dalsza aktywność w programie przygotowania pustostanów

34 Behrens W., Hawranek P., Poradnik przygotowania przemysłowych studiów feasibility. UNIDO 1991. Wyd. Centrum Informacji Menadżera. Warszawa 1993.

http://pl.wikipedia.org/wiki/Miasto

http://pl.wikipedia.org/wiki/Budownictwo

http://pl.wikipedia.org/wiki/Planowanie_przestrzenne

http://pl.wikipedia.org/wiki/Ekonomia

http://pl.wikipedia.org/wiki/Polityka_spo%C5%82eczna

109


do zasiedlenia. Istotnym elementem racjonalizacji powinien stać się natomiast program

rewitalizacji budynków. Nieruchomości w stanie dobrym, w których planowane są remonty

w celu poprawy stanu budynków, planowane inwestycje w celu podwyższenia standardu lokali

oraz w dobrym standardzie, gdzie planowane są dodatkowe modernizacje nie będą mogły być

zrealizowane przy obecnym obciążeniem remontami „awaryjnymi”.

Polityka remontowa miasta nie może być efektywnie prowadzona przy

zasygnalizowanych problemach z pozyskaniem środków z czynszów. Dobrym rozwiązaniem

byłoby w tej sytuacji partnerstwo publiczno-prywatne, przy czym partner prywatny

odpowiadałby za prowadzenie remontów i modernizacji remontów oraz przejąłby obowiązki

zarządzania remontowanym zasobem i windykacji czynszów od PGM.

Ruda Śląska

Czynnikami, które wpływają na stan techniczny budynków są :

wiek,

rodzaj zabudowy,

rodzaj pokrycia dachu,

sposób utrzymania budynków,

sposób ich użytkowania.

Stopień realizacji w/w czynników uzależniony jest od wysokości środków finansowych,

przeznaczanych na wykonywanie koniecznych remontów i napraw.

Głównym celem polityki remontowej miasta jest usuwanie bieżących stanów awaryjnych

zagrażających bezpieczeństwu mieszkańców oraz substancji technicznej budynku. Analiza zmian

stanu technicznego budynków w badanym okresie pokazuje, że działania prowadzące do tego

celu były ograniczone, głównie z powodu braku środków finansowych.

Priorytety remontowe obejmują:

likwidację nieszczelności przewodów kominowych i instalacji gazowych,

remonty konstrukcji dachowych i pokryć dachowych,

wykonanie drenażu oraz izolacji pionowej budynków,

remonty i malowanie klatek schodowych,

wymianę stolarki okiennej.

Proremontowa polityka najmu, dzięki której nowi najemcy angażują się finansowo

i materialnie w remonty komunalnego zasobu mieszkaniowego, jest bardzo wartościową

praktyką, jednak trwale nie rozwiązuje problemu luki remontowej w mieście. Większość

110


problemów pozostaje po stronie Miasta, co w znakomity sposób pokazują zestawienia

wydatków budżetowych. Wydatki remontowe Miasta rosną, nie osiągając i tak poziomu

potrzebnego do zaspokojenia potrzeb wynikających z luki remontowej. Jej pokrycie

w zakładanym czasie do 2030 r. wymaga rocznych nakładów na poziomie 3,5–4 mln zł w pozycji

Koszty remontów budynków i mieszkań gminy, niezależnie od nakładów w pozycji Koszty

pogotowania technicznego, które jednak z biegiem czasu i postępem realizacji programu

remontowego będą spadać. Konieczne jest pozyskanie większych środków własnych (reforma

polityki czynszowej) oraz zewnętrznych (przedstawionych w dokumencie) na działania

remontowe. w stosunku do szczególnie trudnych obszarów – Orzegów i osiedle Kaufhaus

potrzebne są zintegrowane działania rewitalizacyjne, które powinny być włączone

do Narodowego Planu Rewitalizacji.

Świętochłowice

Według stanu w dniu 31.01.2013 r. z ogólnej liczby:

budynków posiadanych przez gminę, 218 budynków (96%) było wybudowanych

przed 1945 r., a 9 budynków (4%) było wybudowanych w latach 1946 – 1990;

budynków wspólnot mieszkaniowych, w których gmina posiadała udziały, 64

budynki (32,5%) były wybudowane przed 1945 r., a 133 budynki (67,5%) były

wybudowane

w latach 1946 – 1990.

Dokonana na dzień 31.01.2013 r. ocena stanu technicznego budynków komunalnych

wykazała, że na ogólną liczbę 218 budynków :

30 budynków (14%) było w dobrym stanie technicznym,

186 budynków (85%) miało dostateczny stan techniczny,

2 budynki (1%) zostały zakwalifikowane do opróżnienia i rozbiórki.

Zasób mieszkaniowy Gminy Świętochłowice jest zatem w różnym stanie technicznym.

w związku z tym, Gmina dąży do doprowadzenia do wyrównania stanu technicznego wszystkich

budynków stanowiących mieszkaniowy zasób gminy poprzez stałe podnoszenie nakładów

finansowych na remonty, które pozwolą uniknąć wydawania środków finansowych

na usuwanie stanów awaryjnych.

Podstawowym założeniem jest zapewnienie bezpieczeństwa i komfortu przebywania

użytkownikom lokali i budynków poprzez poprawę stanu technicznego zasobu mieszkaniowego.

w pierwszej kolejności realizowane będą prace remontowe eliminujące zagrożenie

bezpieczeństwa, następnie o charakterze zapobiegawczym, a w dalszej kolejności remonty

i inwestycje o charakterze zachowawczym.

111


Przyjmuje się następujący standard dla budynku komunalnego, do jakiego będzie się

dążyć :

instalacja gazowa o sprawdzonej szczelności, z rur o złączach spawanych (kontrola

szczelności jeden raz w roku), zawór główny wyniesiony na zewnątrz,

sprawna instalacja elektryczna,

zabezpieczony, zakonserwowany, nieprzeciekający dach,

elewacja bez ubytków tynku i okładzin,

kompletne i zakonserwowane obróbki blacharskie i elementy odwodnienia dachów,

pomalowane klatki schodowe - przeciętnie do 10 lat,

sprawne, szczelne i w wystarczającej ilości przewody dymowe, spalinowe

i wentylacyjne,

elementy konstrukcji budynku (ściany, stropy, nadproża, balkony, galerie, więźby

dachowe) nie wykazujące objawów zagrożenia,

prawidłowo utrzymane tereny przy budynku - dojścia do budynku (chodniki

na posesji, zieleń),

bezpieczne drogi ewakuacyjne wewnątrz budynku - prawidłowo oświetlone

i oznakowane,

budynek ocieplony - spełniający obowiązujące normy cieplne, według opracowanego

audytu.

Komponent 2: Polityka miasta w zakresie tworzenia nowych lokali

komunalnych

Chorzów

Od 2003 r., kiedy miasto wycofało udziały z Towarzystwa Budownictwa Społecznego

„Optima” i zdecydowało o koncentracji działań w zakresie budownictwa społecznego, prowadzi

stabilną i czytelną politykę kreowania podaży mieszkań dostępnych na wynajem oraz

z dochodzeniem do własności poprzez inwestycje za pośrednictwem RTBS. Są one

skoordynowane z planowaną rewitalizacją miasta, służą dogęszczaniu i uzupełnianiu zabudowy.

w obecnie prowadzonych inwestycjach zakłada się następujące warunki partycypacji:

Wysokość deklarowanej partycypacji w kosztach budowy lokalu przy ul. Karola

Miarki 15-17 w Chorzowie wynosi 30% wartości odtworzeniowej lokalu, wyliczonej

na podstawie wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni

112


użytkowej budynku mieszkalnego, obowiązującego w dniu zawarcia umowy.

Wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m 2 powierzchni użytkowej,

ogłaszany jest przez Wojewodę Śląskiego w Dzienniku Urzędowym Województwa

Śląskiego.

Wysokość partycypacji w budynkach zrealizowanych uzależniona jest od kwoty

partycypacji wypłaconej poprzedniemu najemcy zgodnie z Ustawą o niektórych

formach popierania budownictwa mieszkaniowego art. 29a ust. 5.

Zwrot kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego powinien nastąpić

w kwocie wyliczonej w oparciu o aktualną wartość odtworzeniową lokalu. Kwota partycypacji

podlega zwrotowi na rzecz najemcy w przypadku zakończenia najmu (w ciągu 12 miesięcy

od dnia zdania lokalu mieszkalnego potwierdzone protokołem zdawczo – odbiorczym).

dla nowych inwestycji przy ul. Rębaczy i Kościuszki w Chorzowie obowiązują inne

zasady. Inwestycje te dotyczą najmu z docelową własnością. Najemca wpłaca 50 % ceny

mieszkania, po upływie 5 lat będzie mógł wykupić mieszkanie po cenie ustalonej w momencie

zawarcia umowy najmu. w tym przypadku - wkład własny (partycypacja) nie podlega

waloryzacji tak jak i cena wykupu.

Jeśli chodzi o politykę miasta w zakresie tworzenia nowych lokali komunalnych

w Chorzowie od lat praktycznie nie budowano nowych mieszkań komunalnych. Według danych

GUS (począwszy od 1999 r.) w 2006 oddano do użytku 3 mieszkania, a w 2010 r. - 10 mieszkań.

na jesień 2014 r. przewidziane jest zakończenie inwestycji komunalnej polegającej na budowie u

zbiegu ulic Ligonia i Pudlerskiej budynku z 19 mieszkaniami o dobrym standardzie.

W planach gminy jest adaptacja na cele mieszkaniowe budynku szpitala przy ul. Karola

Miarki. Powstanie tam 80 lokali. Miasto wraz z TBS-em zamierza także zbudować mieszkania

przy ul. Kościuszki. Istnieje ponadto koncepcja budowy jednego budynku komunalnego na około

20 mieszkań co dwa lata. w Programie Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem na lata 2014-

2018 znajduje się tabelaryczne podsumowanie planowanych działań, które wpłyną

na zwiększenie zasobu w wyniku komunalizacji bądź budowy. w 2013 roku liczba mieszkań

komunalnych wynosiła 10 119. w latach 2014-2018 miasto zamierza wyburzyć osiemnaście

budynków, w których znajduje się 218 lokali. Sprzedaż nie będzie miała dużej skali – ma

dotyczyć jedynie piętnastu mieszkań. Inwestycje wraz z komunalizacją przyniosą wzrost zasobu

o 108 mieszkań. w sumie liczba mieszkań spadnie o 125, czyli o 1,2%.

113


Ruda Śląska

Na terenie Rudy Śląskiej prowadzą działalność dwa Towarzystwa Budownictwa

Społecznego, których miasto jest udziałowcem. Chodzi o Regionalne Towarzystwo Budownictwa

Społecznego Sp. z o.o. z siedzibą w Chorzowie oraz Międzygminne Towarzystwo Budownictwa

Społecznego Sp. z o.o. z siedzibą w Tarnowskich Górach. Miasto Ruda Śląska w RTBS Sp. z o.o.

posiada 35,96% udziałów, w MTBS Sp. z o.o. – 21% udziałów. na terenie Rudy Śląskiej MTBS Sp.

z o.o. wybudowało 5 budynków 3-4 kondygnacyjnych przy ul. Kokota i Kubiny, w których

łącznie znajduje się 198 lokali.. Natomiast RTBS Sp. z o.o. posiada 116 mieszkań w czterech 4-

kondygnacyjnych budynkach przy ul. Ks. Tunkla 143, ul. Dąbrowskiego 17 oraz dwóch przy ul.

Fitelberga.

Zgodnie z Programem gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Ruda Śląska

Miasto nie planuje zwiększenia działań w zakresie budownictwa komunalnego do 2016 r.

Niemniej zasób będzie zwiększany poprzez:

przejęcia budynków na podstawie obowiązujących przepisów prawa,

przejęcia budynków w drodze darowizny na wniosek stron,

adaptację budynków komunalnych niemieszkalnych na cele mieszkaniowe,

adaptację niemieszkalnych części budynków na cele mieszkaniowe (np. strychy),

nabywanie nieruchomości zabudowanych.

Pomniejszenie zasobu mieszkaniowego natomiast będzie odbywało się w wyniku:

sprzedaży lokali komunalnych w drodze przetargu lub na rzecz dotychczasowych

najemców,

rozbiórki budynków,

w przypadku nieruchomości stanowiących własność osób fizycznych będących

w posiadaniu miasta Ruda Śląska zwrot właścicielom zarządu budynkami,

wnoszenie jako aporty do spółek.

Istotnym elementem polityki w zakresie tworzenia zasobu komunalnego jest tworzenie

zasobu lokali socjalnych i pomieszczeń tymczasowych. Polityka miasta w tym zakresie została

określona z Zarządzeniu Nr SP.0050.2.448.2104 Prezydenta Miasta Ruda Śląska z dnia

10 października 2014 r. w sprawie gospodarowania lokalami socjalnymi i pomieszczeniami

tymczasowymi.

W powołanym zarządzeniu wytypowano z mieszkaniowego zasobu Miasta Ruda Śląska

budynki wybudowane lub adaptowane na potrzeby socjalne, a także budynki, w których

znajdują się lokale o obniżonym standardzie, które po opróżnieniu będą przeznaczane na lokale

socjalne lub pomieszczenia tymczasowe.

114


Ponadto, Prezydent Miasta może na wniosek strony lub w uzasadnionych przypadkach

z urzędu przekwalifikować lokal mieszkalny na lokal socjalny z jednoczesnym pozostawieniem

w nim dotychczasowego lokatora, jeżeli przemawiają za tym szczególne względy społeczne.

Przekwalifikowywane mogą być jedynie lokale mieszkalne o obniżonym standardzie oraz jeżeli

z najemcą została rozwiązana umowa najmu lub uzyskał on wyrok sądu nakazujący eksmisję

z przyznanym prawem do lokalu socjalnego. Lokal mieszkalny zostaje przekwalifikowany

na lokal socjalny na okres nie dłuższy niż 5 lat.

W ramach jednego z projektów Miasto prowadzi także wynajem lokali o niskim

standardzie z zasobów Śląsko-Dąbrowskiej Spółki Mieszkaniowej Sp. z o.o., Katowickiego

Holdingu Węglowego S.A., Międzyzakładowej Górniczej Spółdzielni Mieszkaniowej

„Perspektywa” oraz GSM „Luiza” z przeznaczeniem ich na lokale socjalne.

Świętochłowice

W Świętochłowicach nie prowadzi działalności żadne Towarzystwo Budownictwa

Społecznego, a polityka mieszkaniowa realizowana jest poprzez powiększanie zasobu

mieszkaniowego (w drodze pozyskiwania dodatkowych środków finansowych), który umożliwi

zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych członków wspólnoty samorządowej.

W Wieloletnim Programie Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem Gminy

Świętochłowice na lata 2013-2017 ustalono, iż pierwszeństwo realizacji będą miały zadania

wynikające dla gminy wprost z obowiązującej ustawy o ochronie praw lokatorów,

mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego odnoszące się do zapewnienia

lokali socjalnych i lokali zamiennych oraz pomieszczeń tymczasowych. Jeśli uda zdobyć się

dodatkowe środki, miasto będzie w stanie powiększyć zasób mieszkań komunalnych, a tym

samym w znaczący sposób polepszyć standard życia osób oczekujących na pomoc.

Prognoza wielkości zasobu mieszkaniowego miasta zakłada spadek ilości lokali

komunalnych do 2017 roku, przy jednoczesnym wzroście ilości lokali socjalnych. Powiększanie

zasobu mieszkaniowego i zasobu lokali socjalnych oraz pomieszczeń tymczasowych w kolejnych

pięciu latach może być realizowane w szczególności przez:

nowe budownictwo komunalne realizowane w ramach własnych środków

finansowych, w tym również z wykorzystaniem środków przeznaczonych na ten cel

w budżecie Państwa, a także ewentualnie w ramach partnerstwa publiczno-

prywatnego,

adaptację budynków komunalnych i powierzchni niemieszkalnych (np. strychów,

pralni itp.) na lokale mieszkalne i socjalne,

przekwalifikowanie lokali na lokale socjalne lub pomieszczenia tymczasowe,

115


przejęcie budynków lub lokali na podstawie obowiązujących przepisów, celem

adaptacji na lokale mieszkalne, socjalne lub pomieszczenia tymczasowe.

Komponent 3: Polityka w zakresie obowiązków wynikających

z wyroków sądowych

Chorzów

W Programie Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem na lata 2009-2013

przedstawiono prognozę dotyczącą wielkości potrzebnego zasobu lokali socjalnych, którą warto

zestawić z liczbą wyroków sądowych z prawem do lokali socjalnych.

Porównanie prognoz i liczby wyroków sądowych z prawem do lokali socjalnych w tym

samych okresie można stwierdzić, iż potrzeby w poszczególnych latach dalece przewyższały

prognozy. Szczególnie widoczna jest dysproporcja między łączną liczbą niezrealizowanych

wyroków sądowych uprawniających do wskazania lokalu socjalnego na koniec roku

a prognozowanym stanem niezrealizowanych potrzeb w zakresie lokali socjalnych na koniec

roku, ponieważ zapotrzebowanie na lokale socjalne nie zmniejszało się zgodnie z założeniami.

Można co prawda w latach 2011-2013 zaobserwować spadek, jednak trudno mówić

w przypadku tak krótkiego okresu o stabilnym trendzie.

Analiza kosztów odszkodowań z tytułu niedostarczenia lokalu socjalnego pokazuje,

że w badanym okresie koszty te wzrastały w istotny sposób w latach 2009-2011 (2009 r. - 192

158,74 zł, 2010 r. - 223 116,65 zł, 2011 r. - 325 706,75 zł) potem nastąpił znaczący spadek

w 2012 r. (3 034,47 zł) i wzrost do 70 650,57 zł w 2013 r.

W Programie Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem na lata 2014-2018 zawarto

kolejną prognozę dotyczącą potrzeb w zakresie lokali socjalnych. Trzeba stwierdzić, iż szanse

realizacji tych założeń są dużo wyższe niż w przypadku poprzedniego okresu (2009-2013),

jednak w dalszym ciągu brakuje lokali socjalnych, a także pomieszczeń tymczasowych. w czasie

posiedzeń Komisji Rodziny i Pomocy Społecznej Rady Miasta Chorzów władze Miasta co roku

informują o stanie gospodarowania lokalami socjalnymi i trudnościach z tym związanymi.

Poważnym problemem jest wzrost zadłużenia najemców, zwłaszcza w lokalach socjalnych, gdzie

współczynnik ściągalności czynszów nie przekracza 60%. Gmina korzysta z możliwości wpisania

do Krajowego Rejestru Długów najemców zadłużonych, współpracuje także z OPS w zakresie

pomocy osobom najbardziej potrzebującym jest to jednak jeden z najpoważniejszych

problemów polityki mieszkaniowej Chorzowa.

116


Ruda Śląska

Budynki wchodzące w skład mieszkaniowego zasobu miasta Ruda Śląska, w których

znajdują się lokale o obniżonym standardzie, podlegają stopniowemu wydzieleniu, a lokale

w nich usytuowane staną się docelowo lokalami socjalnymi. do czasu ich opróżnienia przez

dotychczasowych najemców są wynajmowane na zasadach określonych dla lokali

wynajmowanych na czas nieokreślony. Może to doprowadzić do koncentracji mieszkańców

z wyrokami sądowymi z przyznanym prawem do lokalu socjalnego w dzielnicach Ruda,

Orzegów, Wirek, Nowy Bytom, gdzie uzależnienie od pomocy społecznej i inne problemy

społeczne występują w największej skali, przez co będą one się jeszcze potęgować.

Lokale o obniżonym standardzie położone w innych budynkach, z wyłączeniem

budynków wchodzących w skład wspólnot mieszkaniowych, mogą być również wynajmowane

jako lokale socjalne. w uzasadnionych przypadkach Prezydent Miasta może podjąć decyzję

o czasowym przekwalifikowaniu na lokal socjalny lokalu mieszkalnego w budynku stanowiącym

wspólnotę mieszkaniową zamieszkiwanego przez osobę, która utraciła do niego prawo. Wykaz

budynków socjalnych jest określany w zarządzeniu Prezydenta Miasta.

Lokale socjalne są wynajmowane w pierwszej kolejności osobom, którym uprawnienie

do takiego lokalu zostało przyznane na mocy wyroku sądowego. Lokale socjalne mogą być

wynajmowane osobom, których dochód w okresie 6 miesięcy poprzedzających zawarcie umowy

najmu, nie przekracza:

w gospodarstwie jednoosobowym – 140% najniższej emerytury,

w gospodarstwie wieloosobowym – 90% najniższej emerytury.

Lokale socjalne mogą być wynajmowane osobom, które spełniają kryterium dochodowe

oraz:

utraciły swoje dotychczasowe miejsce zamieszkania w wyniku zdarzenia losowego

(pożar, klęska żywiołowa itp.) lub sytuacji rodzinnej,

opuściły rodzinny dom dziecka, placówkę opiekuńczo-wychowawczą, rodzinę

zastępczą w związku z uzyskaniem pełnoletniości oraz dom pomocy społecznej,

pozostają bezdomne,

przebywają w mieszkaniach chronionych.

Umowa najmu lokalu socjalnego zawierana jest na czas oznaczony, nie dłuższy niż 5 lat.

Może być ona przedłużona na następny okres, jeśli wnioskodawca nadal znajduje się w sytuacji

uzasadniającej zawarcie takiej umowy. z osobami posiadającymi zadłużenie z tytułu opłat

mieszkaniowych dopuszczalne jest przedłużenie umowy najmu lokalu socjalnego w przypadku

zawarcia ugody w sprawie zapłaty zaległości lub uzyskania pozytywnej opinii MOPS w Rudzie

Śląskiej. Jeśli dochód osoby ubiegającej się o przedłużenie umowy najmu nie przekroczy

117


wartości ustalonej w kryterium dochodowym o więcej niż 40% na osobę umowę najmu lokalu

socjalnego można przedłużyć na następny okres. Umowa najmu pomieszczenia tymczasowego

natomiast jest zawierana na czas oznaczony nie krótszy niż miesiąc i nie dłuższy niż 6 miesięcy,

bez możliwości jej przedłużenia na następny okres.

Świętochłowice

Rolą władz publicznych jest prowadzenie polityki zmierzającej do zaspokojenia potrzeb

mieszkaniowych obywateli. Polityka ta powinna przeciwdziałać bezdomności, wspierać

budownictwo socjalne i działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania35.

na samorządzie gminnym spoczywa szczególny obowiązek, ponieważ ten właśnie szczebel

administracji samorządowej jest odpowiedzialny za zaspokojenie zbiorowych potrzeb

wspólnoty lokalnej w zakresie mieszkalnictwa. w związku z tym do jego zadań własnych należą

sprawy gminnego budownictwa mieszkaniowego36. Gmina zapewnia dach nad głową przede

wszystkim osobom najbardziej potrzebującym, w tym bezdomnym, poprzez budowę schronisk

i noclegowni. Powinna także posiadać pewien zasób lokali socjalnych, aby móc zaspokoić

potrzeby mieszkaniowe najuboższych oraz wypełnić zobowiązania wynikające z wyroków

sądowych eksmisyjnych z prawem do lokalu socjalnego. Analogicznie powinna dysponować

pewną liczbą tymczasowych pomieszczeń w związku z koniecznością zapewnienia pomieszczeń

tymczasowych wynikających z wyroków sądowych i postępowań komorniczych. w sytuacji

prowadzenia prac remontowych lub rozbiórkowych potrzebny jest też zasób wolnych lokali

mieszkalnych, aby gmina mogła zrealizować ustawowy wymóg zapewnienia lokali zamiennych

najemcom lokali remontowanych lub rozbieranych budynków. Gmina czyni zadość tym

wymaganiom, utrzymując gminny zasób mieszkaniowy lub pozyskując potrzebną nadwyżkę

lokali od innych właścicieli, np. na zasadach wieloletniego programu współdziałania.

Zgodnie z art. 22 ustawy, ze swojego zasobu mieszkaniowego gmina wydziela część

lokali, które przeznacza się na wynajem jako lokale socjalne. Umowę najmu lokalu

socjalnego zawiera się na czas oznaczony, przy czym:

umowa najmu może być zawarta z osobą, która nie ma tytułu prawnego do lokalu

i której dochody gospodarstwa domowego nie przekraczają wysokości określonej

w uchwale rady gminy;

35 Art. 75 Konstytucji RP. 36 Art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym.

118


umowę najmu lokalu można po upływie oznaczonego w niej czasu przedłużyć

na następny okres, jeżeli najemca nadal znajduje się w sytuacji uzasadniającej

zawarcie takiej umowy;

w razie wzrostu dochodów gospodarstwa domowego najemcy ponad wysokość

określoną w uchwale rady gminy uzasadniającej oddanie w najem lokalu socjalnego

od dnia ustania najmu do czasu opróżnienia takiego lokalu;

osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia

lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie odpowiadające wysokości czynszu, jaki

właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa

poniesionych strat, właściciel może żądać odszkodowania uzupełniającego;

osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł

o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego

lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie

lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł.

stawka czynszu za lokal socjalny nie może przekraczać połowy stawki najniższego

czynszu obowiązującego w gminnym zasobie mieszkaniowym;

prawo do lokalu socjalnego nie przysługuje osobie, która samowolnie zajmuje lokal

i wobec której sąd nakazał opróżnienie lokalu, chyba że przyznanie lokalu socjalnego

byłoby w świetle zasad współżycia społecznego szczególnie usprawiedliwione;

gmina może wypowiedzieć najem lokalu socjalnego bez zachowania terminu

wypowiedzenia, jeżeli najemca uzyskał tytuł prawny do innego lokalu i może używać

tego lokalu.

Podobnie jak inne miasta, Świętochłowice borykają się z problemem wypłat

odszkodowań z tytułu nieterminowego wskazania lokalu socjalnego najemcy, wobec którego sąd

orzekł eksmisję z prawem do lokalu socjalnego. Środki wydatkowane na ten cel stanowią

obciążenie budżetu, a w związku z prognozowanym istotnym wzrostem ilości wyroków

eksmisyjnych należy oczekiwać ich zwiększenia.37 Sytuacja zaostrzyła się po wejściu w życie 16

listopada 2011 r. zmian w przepisach ustawy z dnia o ochronie praw lokatorów38, kiedy

obowiązek odszkodowawczy został rozszerzony na brak wskazania przez gminę pomieszczenia

tymczasowego.

37 Muzioł-Węcławowicz A., 2010, Raport nt. mieszkalnictwa w miastach na prawach powiatu województwa

śląskiego, skrót, na zlecenie Śląskiego Związku Gmin i Powiatów, Katowice, s. 6. 38 Ustawa z dnia 31 sierpnia 2011 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym

zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy – Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. 2011, nr 224, poz. 1342).

119


Komponent 4: Zasady inwestowania w budownictwo mieszkaniowe

przez inwestorów indywidualnych i deweloperów

Planowanie przestrzenne

Zagadnienia planowania przestrzennego na obszarze gminy, w tym terenów

dla mieszkalnictwa regulują trzy rodzaje dokumentów:

studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy;

miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego oraz

decyzje administracyjne o warunkach zabudowy.

Rozpatrując problem planowania terenów inwestycyjnych w mieście należy zwrócić

uwagę na funkcjonującą obecnie w Polsce instytucję decyzji administracyjnej o warunkach

zabudowy39. Instytucja ta regulowana jest ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym40. Decyzje o warunkach zabudowy powinny wpisywać się

w proces planowania respektującego zasady zrównoważonego rozwoju miast. w praktyce,

z uwagi na wadliwe regulacje prawne, zintegrowane strategie rozwoju miast mają tylko wartość

propagandową, przydatną w toku kampanii wyborczych lub dydaktyczną (pokazującą jak dalece

„rozwarte są nożyce” wyznaczające obszar: wzniosłe idee – mdła praktyka). od daty podpisania

Karty Lipskiej minęło 7 lat, które w warunkach polskich zostały zmarnowane. Dalej brak jest

instrumentów prawnych umożliwiających wyeliminowanie systemowych przyczyn

występowania patologii w gospodarowaniu przestrzenią polskich miast. Niektóre z tych

instrumentów są łatwe do wprowadzenia – np. dotyczące zapisu mówiącego, że Studium

uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy ma charakter prawa

miejscowego. Inne wymagają głębokiej - uwzględniającej doświadczenia rozwiniętych

gospodarczo krajów UE41 - refleksji nad instytucją decyzji o warunkach zabudowy, w tym

dotyczącej zasad wyznaczania obszaru oddziaływania, kontynuacji funkcji, nieruchomości

sąsiednich.

Warto wspomnieć także o opracowaniu prognozy skutków finansowych uchwalenia

miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta. Wynika ona z ustaleń art. 17, 36,

39 Patrz: J. Jeżak, M. W. Wierzchowski, Wpływ decyzji o warunkach zabudowy na ład przestrzenny polskich miast, Świat Nieruchomości Nr 89 (3/2014) 40 Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 2012 r. poz. 647, z późn. zm. ogłoszonymi w Dz. U. z 2012 r. poz. 951 i 1445 oraz z 2013 r. poz. 21). 41 Np. Republiki Federalnej Niemiec, patrz: J. Hernik, G. Olejniczak, Planowanie przestrzenne w RFN, Oficyna Wydawnicza Branta, Bydgoszcz - Kraków 2006.

120


37, 58 i 63 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz

przepisów art. 6 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym. Aktem wykonawczym

ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest Rozporządzenie Ministra

Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego

planu zagospodarowania przestrzennego, w którym w §. 11 postanowiono, że prognoza skutków

finansowych uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powinna –

w interesującym nas zakresie – zawierać:

prognozę wpływu ustaleń projektu planu na wydatki związane z realizacją inwestycji

z zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych gminy,

wnioski i zalecenia dotyczące przyjęcia proponowanych rozwiązań projektu planu

miejscowego, wynikające z uwzględnienia ich skutków finansowych.

Po stronie potencjalnych przychodów budżetowych miasta, prognoza skutków

finansowych uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powinna –

w interesującym nas zakresie – uwzględniać zapisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o

gospodarce nieruchomościami– regulującej między innymi zagadnienia opłat adiacenckich

z tytułu udziału w kosztach budowy zrealizowanej przez gminę infrastruktury technicznej.

W kontekście horyzontu czasowego 2030 r., współdziałające ze sobą gminy

Świętochłowice, Chorzów i Ruda Śląska powinny niezwłocznie włączyć się w prace nad korektą

obowiązującego obecnie w Polsce systemu planowania i zagospodarowania przestrzennego.

Prace te powinny uwzględnić spostrzeżenia, które sformułował I. Zachariasz42: mówiące,

że prawo planowania i zagospodarowania przestrzennego wymaga gruntownej reformy, której

celem nie mogą być działania sprowadzające się do ogólnikowych haseł „uproszczenia”

i „deregulacji” procesu inwestycyjnego. Autor ten stwierdza: „Paradoksalnie to właśnie owa

deregulacja i uproszczenia, które tworzyliśmy sukcesywnie od 1994 r., w których żaden element

działań administracji publicznej

i podmiotów prywatnych w przestrzeni nie musi być ze sobą powiązany i od siebie zależny, są

źródłem narastających patologii w gospodarce przestrzennej”. Należy zgodzić się z jego zdaniem,

mówiącym, że podstawowym celem reformy systemu gospodarowania przestrzenią w Polsce

powinno być wzmocnienie ochrony praw podmiotowych w procesie planowania i uporządkowanie

prawa materialnego - tak aby maksymalnie uspołecznić gospodarowanie przestrzenią,

a jednocześnie stworzyć gwarancje ochrony interesu publicznego w jej zagospodarowaniu.

w szczególności powinny uwzględniać postulaty wprowadzenia:

42 Patrz: Kierunki reformy prawa planowania i zagospodarowania przestrzennego, I. Zachariasz (red. naukowa), LEX a Wolters Kluwer business, Warszawa 2012, s. 17.

121


hierarchicznej współzależności planów zagospodarowania przestrzennego,43

zasady wydawania pozwoleń na budowę na nowych terenach urbanizacji wyłącznie

na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego44 oraz

obowiązku planowania przestrzennego dla terenów przeznaczonych pod inne

funkcje niż dotychczasowe formy.45

Miasta obszaru funkcjonalnego z dużą konsekwencją realizują program sukcesywnego

uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, zgodnych ze studium

uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy i uwzględniających

ochronę substancji zabytkowej miasta, problemy rewitalizacji, rekultywacji terenów itp.

Tab. 26. Obowiązujące Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego Świętochłowic

1. Uchwała Nr

XXII/266/12 08.08.2012

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru położonego

pomiędzy granicą administracyjną miasta oraz ulicami: Drogowa Trasa Średnicowa, Bytomska,

Krasickiego, Mickiewicza, Chorzowska.

Dz.Urz.Woj.Sla. 2012.3645 10.09.2012

od 25.09.2012

2. Uchwała Nr

XXIV/288/12 24.10.2012

Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru w rejonie ulicy

Szkolnej.

Dz.Urz.Woj.Sla. 2012.4965 21.11.2012

od 06.12.2012

3. Uchwała Nr

XXIV/289/12 24.10.2012

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru ograniczonego

ulicami: Chorzowską, Bytomską, Bieszczadzką, Sudecką i Stawową.

Dz.Urz.Woj.Sla. 2012.5265 04.12.2012

od 04.01.2013

4. Uchwała Nr LIII/559/14 18.08.2014

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru w rejonie ulic

Wojska Polskiego, Śląskiej, ks. Tunkla i Ceramicznej.

Dz.Urz.Woj.Sla. 2014.4356 28.08.2014

od 12.09.2014

5. Uchwała Nr LIII/560/14 18.08.2014

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru ograniczonego ulicami: Wojska Polskiego i Metalowców.

Dz.Urz.Woj.Sla. 2014.4357 28.08.2014

od 12.09.2014

Źródło: Urząd Miasta Świętochłowice

W Mieście Chorzów obowiązuje 46 miejscowych planów zagospodarowania

przestrzennego. 7 z nich dotyczy zagospodarowania przestrzennego terenów górniczych, 10 –

43 Stanowisko Państwowej Rady Gospodarki Przestrzennej, działającej zgodnie z art. 47 ust 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Rada stanowi organ doradczy Prezesa Rady Ministrów w sprawie koncepcji przestrzennego zagospodarowania kraju. Premier powołał do składu Rady, na wniosek Ministra Rozwoju Regionalnego, ekspertów zgłoszonych przez związki samorządowe, stowarzyszenia, instytuty i resorty, których zakres działania obejmuje problematykę przestrzenną. 44 Wiąże się to z potrzebą precyzyjnej definicji „nowego terenu urbanizacji”. 45 T. Markowski, Funkcjonowanie gospodarki przestrzennej – założenia budowy modelu zintegrowanego planowania i zarządzania rozwojem [w:] System planowania przestrzennego i jego rola w strategicznym zarządzaniu rozwojem kraju, T. Markowski, P. Żuber (red.), seria Studia KPZK PAN, t. CXXXIV, Warszawa 2011, s. 41

122


komunikacji, a pozostałe – terenów mieszkaniowych, usługowych i innych. Miasto Ruda Śląska

natomiast zaopatrzone jest w jeden miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

dla terenu całego miasta. z kolei w gminie Świętochłowice obowiązuje obecnie pięć, dotyczących

budownictwa mieszkaniowego, miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego46.

Wyżej wymienione plany Świętochłowic dostępne są na stronie internetowej Urzędu

Miasta.47 Składają się z części tekstowej (opisowej) oraz rysunkowej. Brak jest natomiast

prezentacji prognoz skutków finansowych poszczególnych planów. Podobne dane w przypadku

Rudy Śląskiej udostępniane są na stronie http://rudaslaska.geoportal2.pl/start.php. Miasto

Chorzów umożliwia dostęp do miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego poprzez

portal http://e-odgik.chorzow.eu/GeoOsrodek/.

Oferta inwestycyjna miasta

Ruda Śląska

Dla terenów przeznaczonych do sprzedaży opracowany został wzór oferty inwestycyjnej

Miasta Ruda Śląska, na której zamieszczane są takie informacje, jak: lokalizacja wraz

ze współrzędnymi GPS, numery działek, powierzchnia działki, przeznaczenie w miejscowym

planie zagospodarowania przestrzennego, cena wywoławcza, link do ogłoszenia o przetargu,

termin przetargu, dane kontaktowe, kod QR, mapka sytuacyjna lub zdjęcie lotnicze

z zaznaczeniem działek oraz inne istotne dla danej nieruchomości informacje.

Zgodnie z długoterminowymi celami polityki mieszkaniowej miasta Ruda Śląska

przedmiotem sprzedaży powinny być przede wszystkim tereny i budynki, które pozwolą

zwiększyć zainwestowanie w centralnych częściach miasta.

Cyklicznie (co tydzień) w lokalnym tygodniku społeczno-kulturalnym „Wiadomości

Rudzkie” zamieszczane są reklamy wybranych nieruchomości. Tereny inwestycyjne

reklamowane są także w specjalistycznych wydawnictwach branżowych. Oferty inwestycyjne

Miasta są obecne na 52 polskich portalach internetowych. w Urzędzie Miasta powołany został

Doradca ds. ofert inwestycyjnych, który służy informacją o terenach inwestycyjnych i wolnych

lokalach, a także informuje o procedurach związanych ze zbyciem terenów przez Miasto.

Przedsiębiorcy planujący inwestycję w Rudzie Śląskiej mogą zapoznać się z aktualnymi ofertami

nieruchomości niezabudowanych przeznaczonymi do zbycia pod działalność produkcyjną,

usługową, handlową i budownictwo mieszkaniowe.

46 Patrz: http://www.bip.swietochlowice.pl 47 Patrz: http://www.bip.swietochlowice.pl/

123


Świętochłowice

Tereny mieszkaniowe, według stanu w dniu 01.01.2011 r, stanowiły

w Świętochłowicach 187 ha. Zgodnie z przyjętą przez gminę polityką, do sprzedaży

zakwalifikowano 177.281 m2 terenów, przeznaczonych w Studium uwarunkowań i kierunków

zagospodarowania przestrzennego oraz w miejscowych planach zagospodarowania

przestrzennego do realizacji inwestycji mieszkaniowych48. Jednocześnie zaoferowano oddanie

w użytkowanie wieczyste 2.116 m2 terenów z przeznaczeniem do zabudowy mieszkaniowej

wielorodzinnej. Oznacza to możliwość nowego zagospodarowania 17,9 ha gruntów miejskich,

w tym:

1,2 ha przeznaczonych dla realizacji ok. 60 mieszkań zlokalizowanych w budynkach

wielorodzinnych49 oraz

16,7 ha dla realizacji ok. 140 mieszkań w budynkach jednorodzinnych50.

Osiągnięcie tego celu wymaga zrealizowania – w różnym zakresie – niezbędnej

infrastruktury technicznej finansowanej z budżetu gminy.

Miasto Świętochłowice na swojej stronie internetowej51 reklamuje potencjalnym

inwestorom swoje walory podkreślając, że jest to miasto:

położone w samym środku Metropolii Silesia, jednej z najważniejszych

i największych metropolii w Europie Środkowo-Wschodniej, charakteryzującej się

ogromnym potencjałem (Świętochłowice są oddalone zaledwie 7 km od stolicy

województwa – Katowic);

mające duże znaczenie na gospodarczej mapie regionu i kraju;

przyjazne dla inwestorów i mieszkańców, zarówno z uwagi na jego kameralną skalę

- jest to najmniejsze miasto Metropolii Silesia o powierzchni 1.330 ha, z której 58%

zajmują tereny zabudowane i zurbanizowane52, w tym:

mieszkaniowe (24,5%),

rekreacyjne i wypoczynkowe (11,3%);

posiadające 2 miliony potencjalnych klientów - mieszkańców Metropolii Silesia;

48 Patrz: pkt. 7 (d) Zbywanie komunalnych nieruchomości gruntowych. Charakterystyka problemu, modelowe procedury decyzyjne wyboru najlepszych inwestorów, ocena ekonomiczna składanych ofert. 49 Według obliczenia: (pow. terenu 12.062 m2 – 12.062 m2 x 0,30 wskaźnik pow. biol. czynnej) = 8.443 m2 x 0,25 wskaźnik pow. zabudowy = pow. zabudowy = 2.110 m2xwskaźnik intensywności zabudowy 1,5 = 3.166 m2 : średnia pow. mieszkania 55 m2 = 60 mieszkań. 50 Według obliczenia: [(pow. terenu 165.219 m2 + 2.116 m2 ) – 167.335 m2 x 0,50 wskaźnik pow. biol. czynnej] = 83.667 m2 x 0,30 wskaźnik pow. zabudowy = pow. zabudowy = 25.100 m2xwskaźnik intensywności zabudowy 1,25 = 31.375 m2 : średnia pow. mieszkania 220 m2 = 140 mieszkań. 51 http://www.swietochlowice.pl/inwestor/ 52 Według stanu w dniu 01.01.2011 r.

124


dające możliwości realizacji życiowych planów, a koszty ich spełnienia są

zdecydowania tańsze;

oferujące dostęp do nowoczesnej edukacji, technologii, służby zdrowia.

Świętochłowice posiadają dobre perspektywy kształtowania pożądanej struktury

funkcjonalno-przestrzennej miasta, o czym decyduje:

dostępność terenów kwalifikujących się do przekształceń funkcjonalnych oraz

dostępność obszarów niezabudowanych, a także

różnorodne powiązania komunikacyjne53

Podkreślany jest również fakt zamieszkiwania Świętochłowic przez osoby w wieku

produkcyjnym, z wysokimi kwalifikacjami i znającymi języki obce. Wielu młodych ludzi studiuje

w uczelniach wyższych Śląska.

Istotne dla pozyskania nowych inwestorów będą - obecnie zainicjowane - starania,

mające doprowadzić do włączenia wybranych obszarów miasta do Katowickiej Specjalnej Strefy

Ekonomicznej, pozwalające między innymi na rozwój małej i średniej przedsiębiorczości54.

Równolegle podejmowane są działania mające na celu sanację gospodarki przestrzenią

miasta, bazujące na aktualnym Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania

przestrzennego gminy oraz sukcesywnie opracowywanych miejscowych planach

zagospodarowania przestrzennego. Efektem tych prac jest jednoznaczne wskazanie nowych

obszarów funkcjonalnych miasta55, w tym terenów:

produkcyjnych i usługowych, mogących zaktywizować działalność gospodarczą;

mieszkaniowych;

ochrony dziedzictwa kulturowego,

rewitalizacji.

53 Przecinająca miasto Drogowa Trasa Średnicowa, bliskość Międzynarodowego Portu Lotniczego Katowice- Pyrzowice oraz sąsiedztwo autostrad A1 i A4. 54 Traktowany jako priorytety polityki gospodarczej Świętochłowic. 55 i ich ochronę poprzez zapis planu, który po uchwaleniu przez Radę Miasta stanowi element prawa miejscowego.

125


7. System monitorowania i komunikacji społecznej w zakresie

polityki mieszkaniowej w obszarze funkcjonalnym

Monitorowanie pomaga w rocznej ocenie uzyskiwanych rezultatów oraz aktualności

przyjętych założeń polityki mieszkaniowej oraz formułowaniu propozycji zmian celów i zadań

w kolejnych aktualizacjach programu. Monitorowanie realizacji przedstawionej polityki

mieszkaniowej obejmuje:

rejestrowanie rezultatów realizacji polityki zgodnie z poszczególnymi programami

gospodarki mieszkaniowej gminy,

rejestrowanie procesów społecznych, gospodarczych i przestrzennych zachodzących

na terenie obszaru funkcjonalnego,

obserwację zewnętrznych uwarunkowań realizacji polityki mieszkaniowej, w tym

zmian w kierunkach polityki Państwa w tym zakresie,

rezultaty programów, które wynikają z polityki mieszkaniowej podlegają ocenie - bez

względu na to, czy realizowane są przy udziale wsparcia Unii Europejskiej.

Właściwe wydziały urzędów trzech miast i jednostki organizacyjne odpowiedzialne

za realizację i wdrażanie zadań polityki mieszkaniowej odpowiadają za gromadzenie danych

dotyczących monitorowania dla realizowanych zadań wynikających z programów

gospodarowania zasobem mieszkaniowym gminy.

Public Relations polityki mieszkaniowej będzie kierowane do partnerów i potencjalnych

beneficjentów polityki mieszkaniowej i odbywać się będzie poprzez następujące formy

komunikacji:

spotkania z partnerami społeczno–gospodarczymi gmin;

informacje zamieszczone na stronach internetowych urzędów miast;

artykuły w prasie lokalnej;

reklamy;

audycje radiowe i telewizyjne przy współpracy z lokalnymi i regionalnymi

nadawcami audiowizualnymi.

126


8. Problem prywatyzacji zasobu – bonifikata przy sprzedaży lokali

mieszkalnych na rzecz najemców. Analiza na przykładzie pięciu

gmin.

W niniejszym rozdziale (raporcie) przedstawiono – traktowany jako studium przypadku

(case study) - problem bonifikat stosowanych przez gminy przy sprzedaży lokali mieszkalnych

z zasobów komunalnych na rzecz dotychczasowych najemców. Zakresem podmiotowym analiz

objęto:

dwie wybrane losowo gminy miejskie; są to Szczecin i Toruń,

trzy gminy miejskie wchodzące w skład „trójmiasta”; są to Chorzów, Ruda Śląska

i Świętochłowice.

Przedstawiony materiał dobrze ilustruje ewolucyjne podejście do problemu w okresie

polskiej transformacji ustrojowej:

zapoczątkowane masową prywatyzacją mieszkań komunalnych, w tym opartej

na systemie ulg adresowanych do dotychczasowych najemców,

zakończone selektywną sprzedażą mieszkań, wykorzystującej system bonifikat

dla uporządkowania gospodarowania zasobem – głównie rozproszonym

we wspólnotach mieszkaniowych.

Wnikliwy obserwator może zauważyć wpływ na podejmowane przez poszczególne

gminy uchwały dotyczące sprzedaży mieszkań komunalnych i system stosowanych bonifikat

powtarzającej się okresowo koniunktury politycznej, związanej z wyborami parlamentarnymi

lub samorządowymi.

127


Charakterystyka wybranych przypadków

Szczecin

W 2012 r.. Szczecin wdrożył nową politykę mieszkaniową, zgodnie z którą zmieniły się

zasady prywatyzacji komunalnych zasobów mieszkaniowych, opartej na sprzedaży mieszkań

dotychczasowym najemcom56.

Dla najemców mieszkań komunalnych, którzy do 20 czerwca 2012 r. złożyli wnioski

o wykup lokalu obowiązywały bonifikaty z poprzedniej uchwały, które nie były uzależnione

od okresu zamieszkiwania przez najemcę w danym lokalu, a bonifikata zależała od zakresu

prywatyzacji budynku komunalnego. Stosowano dwie stawki bonifikaty:

95 %, gdy zbywany był jeden lokal mieszkalny w danym budynku,

97 %, gdy sprzedawane były jednocześnie wszystkie pozostałe lokale mieszkalne

położone w granicach danej nieruchomości.

Rozwiązanie takie miało zachęcić lokatorów do uczestnictwa w całościowej prywatyzacji

budynku, co w konsekwencji miało uprościć system zarządzania (zamierzeniem Gminy było, aby

powstała na sprywatyzowanym zasobie wspólnota mieszkaniowa składająca się tylko z osób

fizycznych).

Przy ustalaniu ceny sprzedaży lokali mieszkalnych uwzględniane były nakłady

poczynione

w lokalu mieszkalnym przez najemców na wykonane za zgodą gminy i nierozliczone prace

remontowe.

Obecnie stosowana bonifikata oparta jest na kryterium dotychczasowego czasu

zamieszkiwania przez najemcę w danym lokalu mieszkalnym. Stosowane są cztery

podstawowe stawki bonifikaty:

25%, gdy najemca legitymuje się okresem najmu poniżej 5 lat;

50%, najemca legitymuje się okresem najmu powyżej 5 do 10 lat;

85%, najemca legitymuje się okresem najmu powyżej 10 do 20 lat;

95%, najemca legitymuje się okresem najmu powyżej 20 lat.

56 Patrz: http://zbilk.szczecin.pl

128


Dodatkowe bonifikaty obejmują:

10% obniżki od ustalonej ceny – dla kombatantów,

10% obniżki od ustalonej ceny – dla Pionierów Szczecina (w przypadku, gdy

kupujący lokal jest kombatantem i Pionierem Szczecina udzielona będzie jedna

bonifikata dodatkowa w wysokości 10% ustalonej ceny).

Dodatkowe kryteria wpływające na wysokość bonifikaty obejmują:

bieżące opłacanie przez najemcę czynszu wraz z opłatami dodatkowymi przez okres

5 lat – jeżeli w tym okresie najemca miał zaległości, bonifikata zostanie obniżona

o 20%,

skorzystanie przez najemcę z pomocy gminy w formie umorzenia należności

czynszowych w okresie 10 lat poprzedzających wykup – bonifikata zostanie

obniżona o kwotę umorzenia.

Bonifikata nie przysługuje najemcy który:

nie zamieszkuje stale w nabywanym lokalu,

posiadał sam lub jego małżonek tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego lub jego

części w okresie 10 lat poprzedzających zawarcie umowy sprzedaży.

Przy ustalaniu ceny sprzedaży lokali mieszkalnych, nie są uwzględniane żadne

nakłady poczynione przez najemców na wykonane w lokalu prace remontowe.

Do wniosku o wykup mieszkań należy dołączyć dokument uprawniający do zajmowania

lokalu (decyzja, umowa najmu). Zarządca dokona weryfikacji wniosku pod kątem możliwości

sprzedaży danego lokalu i uzupełni go o niezbędną dokumentację.

W Szczecinie istnieje pula mieszkań wyłączonych ze sprzedaży. Wśród nich są lokale

znajdujące się w zasobach Szczecińskiego Centrum Renowacyjnego.

Toruń

Dnia 21 czerwca 2001 r. Rada Miasta Torunia podjęła uchwałę wprowadzającą zmiany

w systemie bonifikat przy sprzedaży mieszkań komunalnych oraz opłat za wykup prawa

współwłasności gruntu lub prawa użytkowania wieczystego gruntu57. Proces sprzedaży

57 Patrz: http://uran.um.torun.pl/

129


mieszkań komunalnych oparto na podstawowej idei: prywatyzacji zasobów mieszkaniowych

na rzecz ich użytkowników za jak najniższą cenę. w uchwale wyrażono wolę

rozdysponowywania lokali mieszkalnych w budynkach przejętych od byłych

przedsiębiorstw państwowych. w tym przypadku założono, że w większości przypadków

zostaną one przekazane nieodpłatnie.

Radni zwrócili uwagę, że po 15 grudnia 2000 r weszły korzystne przepisy dotyczące

nabywania mieszkań od obecnych przedsiębiorstw państwowych oraz innych podmiotów, np.

spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa58. Zgodnie z nimi sprzedaży mieszkań dokonuje

się po cenie ustalonej na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami,

łącznie pomniejszonej o:

6% za każdy rok pracy osoby uprawnionej do nabycia mieszkania oraz

3% za każdy rok najmu tego mieszkania,

przy czym łączna obniżka nie może przekraczać 95% ceny sprzedaży mieszkania.

Jeśli osobą uprawnioną jest emeryt, rencista lub wdowa (wdowiec) po nim (po niej) cena

nabycia mieszkania ustalana jest na 5% jego wartości. Aby zahamować postępujący od kilku lat

spadek tempa prywatyzacji mieszkań komunalnych, należało ten fakt uwzględnić w działaniach

Gminy.

Podkreślono jednak, że chociaż z obserwacji Wydziału Mienia Komunalnego wynika,

że zainteresowanie wykupem mieszkań przez obecnych najemców jest spore, to jednak

na przeszkodzie stoi przede wszystkim brak pieniędzy, gdyż ceny mieszkań komunalnych

i związanych z nimi udziałów w gruncie, nawet po uwzględnieniu bardzo dużych bonifikat,

przekraczają możliwości finansowe wielu najemców, często osób starszych, o niskich dochodach

lub bezrobotnych.

Prawdopodobnie także z tej przyczyny nikt nie odważył się zaciągnąć kredytu

bankowego poręczanego przez gminę, chociaż w ankiecie komunalnej na 426 osób

zainteresowanych wykupem aż 325 deklarowało chęć nabycia mieszkania na kredyt.

Według stanu z 2001 r. do prywatyzacji kwalifikowało się ok. 5 tys. mieszkań

komunalnych.

58 Patrz:

Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw

państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych

oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa (Dz. U. z 2001 r. Nr 4 poz. 24, Nr 102

poz. 1118,

z 2004 r. Nr 141 poz. 1492, z 2005 r. Nr 157 poz. 1315, Nr 184 poz. 1539).

130


Zgodnie z uchwalonymi 21 czerwca 2001 r. zasadami udzielania bonifikat przy

sprzedaży mieszkań komunalnych najemca ma prawo do:

70% bonifikaty w przypadku wykupu pojedynczego lokalu mieszkalnego w budynku

- niezależnie od tego, czy zapłaci całość od razu, czy rozłoży zapłatę na maksymalnie

5 rat, przy tym:

pierwsza rata, wynosząca co najmniej 10% rynkowej wartości lokalu, musi być

zapłacona przed przystąpieniem do aktu notarialnego,

pozostała część należności, podzielona na równe raty roczne płatne do 31 marca

każdego roku, jest zabezpieczona hipoteką na rzecz gminy,

raty są oprocentowane 5% w stosunku rocznym;

85% bonifikaty w przypadku jednoczesnego wykupu 5 mieszkań w danym budynku,

80% bonifikaty w przypadku jednoczesnego wykupu 4 mieszkań w danym budynku,

75% bonifikaty w przypadku jednoczesnego wykupu 3 mieszkań w danym budynku;

najbardziej premiowana jest sytuacja, gdy na wykup mieszkań, które zostały

dotychczas nie sprzedane, zdecydują się wszyscy najemcy budynku komunalnego -

wówczas przy sprzedaży co najmniej 5 lokali gmina zastosuje 90% bonifikaty, a przy

sprzedaży 3-4 lokali – 85% bonifikaty; także w tym przypadku zapłata całej kwoty

musi nastąpić przed przystąpieniem do aktu notarialnego.

Łączna wysokość udzielonej bonifikaty i ulg przysługujących najemcy na mocy

odrębnych przepisów nie może przekroczyć 90 proc. ustalonej ceny lokalu.

Zmieniła się także wysokość opłat za udział w prawie własności lub użytkowania

wieczystego gruntu, na którym stoi budynek z wykupowanym przez najemcę mieszkaniem.

Przyjęto zasadę, aby cena uzyskania własności gruntu nie przekraczała wartość samego

mieszkania (co dotychczas stanowiło dla najemcy istotną barierę przy wykupie).

Obecnie pierwsza opłata za użytkowanie wieczyste udziału w gruncie została

zmniejszona

z 25% do 15%, natomiast bonifikata udzielana przez gminę przy sprzedaży udziału w prawie

własności gruntu została zwiększona z 50% do 70 %.

Reguły rynku i szukanie dodatkowych zachęt dla najemców do wykupu mieszkań

spowodowały też większą elastyczność gminy w podejściu do dysponowania lokalem przez

osoby, które wykupiły mieszkanie korzystając z bonifikaty, by następnie je sprzedać. Zarówno

poprzednie, jak i obecne uchwalone przez Radę Miasta zasady wykupu mieszkań komunalnych

przewidują możliwość żądania przez Zarząd Miasta zwrotu bonifikaty w przypadku

odsprzedania lokalu przed upływem 10 lat osobie blisko niespokrewnionej.

131


Jednakże stanowiskiem z 18 maja 1998 r. Zarząd Miasta określił, że rezygnuje z prawa

żądania zwrotu bonifikaty w przypadku, gdy osoba, która wykupiła lokal od gminy, a następnie

go sprzedała, przeznaczy uzyskaną kwotę w ciągu roku na zaspokojenie własnych potrzeb

mieszkaniowych lub członka najbliższej rodziny, z którym na stałe zamieszka. Przez

zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych rozumie się nabycie mieszkania, własnościowego

spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa własności lub użytkowania wieczystego

działki budowlanej lub podjęcie budowy na gruncie, do którego ma się tytuł prawny. na wniosek

zainteresowanego Zarząd Miasta może nawet wydać stosowne oświadczenie o rezygnacji

z żądania zwrotu bonifikaty, które jest skuteczne, jeżeli w ciągu trzech miesięcy od jego złożenia

nabywca odsprzeda swoje mieszkanie.

Chorzów

W dniu 28 sierpnia 2014 r. została przyjęta uchwała nr XLVIII/947/14 Rady Miasta

Chorzów

w sprawie ustalenia programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy Chorzów na lata

2014-201859. Program ten nie przewiduje sprzedaży mieszkań komunalnych z bonifikatą.

W ujęciu ”historycznym” towarzyszącym polskiej transformacji ustrojowej problem

stosowania bonifikaty przy sprzedaży mieszkań komunalnych podlegał okresowym – często

skrajnym – modyfikacjom. Przykładowo:

Od lat 90. do połowy 2008 r. w obowiązywała 70-80% bonifikata. Miała ona z jednej

strony umożliwić masowe uwłaszczenie dotychczasowych najemców zasobów komunalnych,

z drugiej strony – poprzez prywatyzację części zasobu, zwłaszcza tego w złym stanie

technicznym – zdjąć z gminy odpowiedzialność za zarządzanie tym zasobem. w praktyce,

w wielu przypadkach okazało się to złudne, ponieważ w wyniku nie sprzedania wszystkich

mieszkań w danym budynku Gmina była zmuszona do uczestnictwa we wspólnocie

mieszkaniowej, dalej ponosząc obciążenia finansowe.

Od dnia 1 lipca 2008 r. do maja 2010 r. obowiązująca dotychczas bonifikata

została zniesiona60.

Do tego czasu oferowano do sprzedaży na preferencyjnych warunkach ok. 7 tys.

mieszkań, które znajdują się w budynkach zarządzanych przez wspólnoty mieszkaniowe.

Władze miasta spodziewały się, że do 30 czerwca 2008 r. zostanie sprzedanych

59 Patrz: http://www.bip.chorzow.eu/add_www/file/polityka_mieszkaniowa_2014.pdf

60 Patrz: http://chorzow.naszemiasto.pl/archiwum/ , 11.10.2007

132


na dotychczasowych warunkach 2,5-3 tys. mieszkań61. Założono, że pozostałe będą oferowane

po cenach rynkowych, czyli za ok. 1,5 tys. zł za metr kwadratowy.

Bonifikata została wprowadzona, z uwagi na zbyt niskie czynsze i dotacje budżetowe,

nie pozwalające administracjom na prowadzenie w swoich budynkach niezbędnych remontów

i modernizacji. Bardzo często robili to lokatorzy we własnym zakresie. Obniżka ceny zakupu

mieszkania była dla nich rekompensatą za poniesione nakłady. Zdaniem Gminy:

uzyskiwane od 2008 r. środki na utrzymanie lokali wystarczają na zabezpieczenie

wszystkich niezbędnych prac remontowych, dzięki temu istnieje możliwość

wynajmowania mieszkań komunalnych w bardzo dobrym stanie i przyzwoitym

standardzie (lokatorzy oprócz czynszu nie muszą ponosić żadnych innych kosztów);

miasto nie ma potrzeby kontynuowania wyprzedaży zasobu komunalnego za 20-

30% ich wartości rynkowej;

miasto nie może stawiać sobie celu wyprzedaży wszystkich mieszkań komunalnych,

ponieważ zacznie mu brakować lokali czynszowych i lokali socjalnych; w tej sytuacji

miasto będzie zmuszone do uzupełnienia zasobu poprzez budowę nowych

mieszkań (na co środki uzyskane z preferencyjnej sprzedaży pozwolą w znikomym

stopniu).

Chorzowskie zasoby komunalne zostały podzielone według standardów do czterech

kategorii, są to:

kategoria pierwszej – obejmująca budynki kwalifikujące się do wyburzenia;

kategoria druga – obejmująca budynki z lokalami, które mogą funkcjonować

na zasadach mieszkań socjalnych, jednak nie nadają się do modernizacji, bo nie

pozwala na to ich stan techniczny;

kategoria trzecia – obejmująca budynki, które będą modernizowane;

kategoria czwarta – obejmująca budynki będące w bardzo dobrym stanie i

o wysokim standardzie.

Według danych z 2007 r. 4.655 mieszkań komunalnych zostało wyłączonych

z możliwości kupna. Są to lokale w budynkach tzw. drugiej kategorii, w których nie można już

przeprowadzić modernizacji, bo nie pozwala na to stan techniczny, natomiast mogą one jeszcze

61 Oszacowano, że przy obecnej bonifikacie średnia cena mieszkania to ok. 300 zł za metr kwadratowy.

Zakładając, że przez dziewięć miesięcy mieszkania wykupi tylko 25% najemców do budżetu wpłynie 25 mln zł. Intencją władz miasta jest przeznaczenie analogicznej kwoty na modernizację budynków pozostających w zasobach gminy.

133


posłużyć za mieszkania socjalne. Ponadto wyłączono z oferty sprzedaży lokale z tzw. strefy zero

oraz zespół budynków na ul. 3 Maja 122-136, który został całkowicie zmodernizowany.

W dniu 7 maja 2010 r. Prezydent Miasta Chorzów zarządził zbycie w trybie

bezprzetargowym lokali mieszkalnych wymienionych w uchwale Nr XLVIII/937/10 Rady

Miasta Chorzów z dnia 29.04.2010 r. w sprawie wyrażenia zgody na udzielenie bonifikaty od ceny

sprzedaży lokali mieszkalnych62. Wysokość udzielonej bonifikaty uzależnił od sposobu zapłaty

ceny za lokal mieszkalny i mieszkanie oraz ceny sprzedaży ułamkowej części gruntu

lub pierwszej opłaty za użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu:

70 % w przypadku ratalnej spłaty ceny sprzedaży,

80 % w przypadku jednorazowej zapłaty ceny sprzedaży.

Warunkiem udzielenia bonifikaty było:

1. nabycie lokalu w roku 2010;

2. niekorzystanie przez najemców lokali, w okresie ostatnich 5 lat poprzedzających wejście

w życie uchwały, z umorzeń należności z tytułu czynszu lub innych opłat związanych

z korzystaniem z lokalu; z zastrzeżeniem poniższego pkt .3;

3. w przypadku korzystania w przeszłości – w okresie ostatnich 5 lat - z umorzeń należności

z tytułu czynszu lub innych opłat związanych z korzystaniem z lokalu, dokonanie przez

najemcę lokalu, przed zawarciem umowy sprzedaży, zwrotu Miastu Chorzów całości

umorzonych należności wraz z ustawowymi odsetkami (co uprawnia do korzystania

z bonifikaty w pełnej przysługującej wysokości).

Do kwoty ustalonej po udzieleniu bonifikaty należało doliczyć:

e) 80% wartości nakładów na ulepszenia (tj. remonty bieżące, kapitalne i modernizacje)

poniesione po 2004 r. przez Miasto w lokalu mieszkalnym, pomieszczeniach przynależnych

oraz częściach wspólnych budynku w udziale przypadającym na lokal będący przedmiotem

sprzedaży, w przypadku gdy ich wartość przekracza 500,00 zł (słownie pięćset złotych)

62 Patrz: Patrz: Zarządzenie Nr OR / 70 / 2010 Prezydenta Miasta Chorzów z dnia 07 maja 2010 roku

w sprawie wykonania uchwały Nr XXXV/638/09 Rady Miasta Chorzów z dnia 30.04.2009r. w sprawie

gospodarowania nieruchomościami gminnymi oraz uchwały Nr XLVIII/937/10 Rady Miasta Chorzów

z dnia 29.04.2010r.

w sprawie wyrażenia zgody na udzielenie bonifikaty od ceny sprzedaży lokali mieszkalnych.

http://www.bip.chorzow.eu

134


brutto – na dzień sporządzenia operatu szacunkowego, przy czym w wartości tych nakładów

nie uwzględnia się nakładów na ulepszenia poniesione w lokalu mieszkalnym, który

przydzielony został na skutek opróżnienia zajmowanego wcześniej lokalu mieszkalnego,

z przyczyn nieleżących po stronie najemcy;

f) wartość środków finansowych zgromadzonych przez Miasto na funduszu remontowym

wspólnoty mieszkaniowej, w udziale przypadającym na lokal będący przedmiotem

sprzedaży – na dzień sporządzenia protokołu rokowań.

W Zarządzeniu wskazano przyjęcie zasady występowania z żądaniem zwrotu kwoty

równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, od nabywców lokali mieszkalnych, którzy zbyli

lub wykorzystali lokal na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem 5

lat, licząc od dnia nabycia lokalu aktem notarialnym. Żądanie to nie dotyczy:

przypadku zbycia lokalu na rzecz osoby bliskiej,

zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny albo nieruchomość

przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe,

sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone

zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo

nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe.

Obowiązek zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, dotyczy

również osoby bliskiej, która zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele

uzasadniające dzielenie bonifikaty przed upływem 5 lat, licząc od dnia pierwotnego nabycia.

Ułamkowa część gruntu, na którym usytuowany jest budynek, podlegać będzie

sprzedaży tylko w przypadkach, gdy niemożliwe będzie oddanie w użytkowanie wieczyste

ułamkowej części gruntu.

W przypadku ratalnej spłaty ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego – należy ustalić

oprocentowanie niespłaconej części ceny sprzedaży przy zastosowaniu stopy procentowej

równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski.

W dniu 25 września 2014 r. Rada Miasta Chorzów podjęła uchwałę w sprawie wyrażenia

zgody na wprowadzenie zasad udzielania bonifikat od ceny sprzedaży lokali mieszkalnych63.

Zgodnie z uchwałą wprowadzono zasadę, że Prezydent Miasta może samodzielnie udzielać

bonifikat w wysokości 30 % od ceny sprzedaży lokali mieszkalnych zbywanych na rzecz ich

63 Patrz: http://www.pgm-chorzow.eu/informacje/aktaulności/

135


najemców, przy czym zasada ta dotyczy lokali mieszkalnych usytuowanych w budynkach,

w których utworzone zostały wspólnoty mieszkaniowe (z wyłączeniem lokali mieszkalnych

usytuowanych w budynkach wspólnot mieszkaniowych zakwalifikowanych do kategorii i – tj.

do wyburzenia).

Jednocześnie powyższą uchwałą uznano, że przyznanie bonifikaty nastąpi po spełnieniu

łącznie następujących warunków:

złożenie wniosku o nabycie lokalu mieszkalnego do dnia 30.06.2018 r.,

nabycie lokalu mieszkalnego przez najemcę do końca 2018 r.,

brak wobec Miasta Chorzów zaległości czynszowych lub innych zaległości

związanych z najmem lokalu,

jednorazowej zapłacie ceny za lokal mieszkalny.

Ruda Śląska

W dniu 29 marca 2012 r. została przyjęta Uchwała Nr PR.0007.66.2012 Rady Miasta

Ruda Śląska w sprawie przyjęcia programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem

Miasta Ruda Śląska w latach 2012 – 201664. Uchwała ta została zmieniona Uchwałą Nr

PR.0007.87.2014 Rady Miasta Ruda Śląska z dnia 24 kwietnia 2014 r.65

Załącznik Nr 1 do Uchwały Nr PR.0007.66.2012 Rady Miasta Ruda Śląska zawiera

rozdział III: Planowana sprzedaż lokali w kolejnych latach. w rozdziale zwrócono uwagę, że:

Prowadzona do dnia 30.09.2011 r. prywatyzacja komunalnych zasobów mieszkaniowych Miasta

Ruda Śląska doprowadziła do powstania 269 wspólnot mieszkaniowych, spośród których tylko

9 wspólnot zostało w stu procentach sprywatyzowanych. Po przejęciu do zasobów Gminy

w 2008 r. udziałów w 4 wspólnotach mieszkaniowych powstałych na mieniu Bytomskiej Spółki

Restrukturyzacji Kopalń Sp. z o.o. oraz w 2010 r. udziałów w 5 wspólnotach powstałych

na mieniu Kombinatu Koksochemicznego „Zabrze” S.A. Miasto Ruda Śląska na koniec czerwca

2014 roku posiadało udziały w 281 wspólnotach mieszkaniowych, przy czym w 168

wspólnotach posiadało mniej niż 50 % udziałów w nieruchomości wspólnej. Nie jest to sytuacja

korzystna – zarówno w sensie organizacyjnym jak i ekonomiczno-finansowym66. Dlatego

zakładana w Uchwale realizacja:

64Patrz: Dziennik Urzędowy Województwa Śląskiego. Katowice, dnia 22 maja 2012 r. Poz. 2138. 65 Uchwała Nr PR.0007.87.2014 Rady Miasta Ruda Śląska z dnia 24 kwietnia 2014 r. zmieniająca uchwałę

nr PR.0007.66.2012 z dnia 29.03.2012 roku w sprawie przyjęcia programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem miasta Ruda Śląska w latach 2012 – 2016. Patrz: Dziennik Urzędowy Województwa Śląskiego. Katowice, dnia 6 maja 2014 r. Poz. 2684.

66 Gmina, jako wiarygodny płatnik odpowiada za zobowiązania wspólnoty.

136


prywatyzacji rozproszonej powinna być ograniczona do wyjątkowych

przypadków, najlepiej zapewniających prywatyzację całej nieruchomości. Jak

to zaznaczono

w Uchwale: Przy typowaniu kolejnych budynków przeznaczonych do prywatyzacji,

decydującym czynnikiem powinna być liczba złożonych wniosków67;

prywatyzacja selektywna powinna być działaniem wiodącym, bazując

na wytypowaniu budynków możliwych do całkowitej prywatyzacji

i uwolnieniu się Gminy z udziału we wspólnotach mieszkaniowych.

W Programie brak jest informacji o stosowanym przez Gminę systemie bonifikat

przy sprzedaży lokali komunalnych dotychczasowym najemcom.

W 2013 r. Miasto Ruda Śląska sprzedało najemcom 85 mieszkań komunalnych,

uzyskując z tego 1,75 mln zł. Sprzedaż jest kontynuowana w 2014 r.68

Lokatorom wykupującym swoje mieszkanie przysługiwała bonifikata, której wysokość

zależała od daty złożenia wniosku. Osobom, które złożyły wniosek po pierwszym stycznia

2012 r. przysługiwała ulga w wysokości 50%, pod warunkiem, że zapłata za wykup mieszkania

będzie uiszczona jednorazowo.

Lokator starający się o wykup swojego mieszkania musiał spełniać kilka warunków:

możliwość wykupu mieszkania miała osoba, która wynajmowała mieszkanie co

najmniej 3 lata i nie zalegała z opłatami z tytułu najmu;

starający się o zakup mieszkania lub współmałżonek nie mogli posiadać tytułu

własności do innego lokalu mieszkalnego;

składający wniosek o wykup mieszkania musiał liczyć się z dodatkowymi – poza ceną

mieszkania - kosztami obejmującymi koszty aktu notarialnego i koszty sądowe,

które wahają się pomiędzy 1.800-2.000 zł.

Uzyskanie bonifikaty wiązało się z zastrzeżeniem jej zwrotu w przypadku, gdy

wykupiony lokal zostanie sprzedany przed upływem 5 lat od daty jego nabycia. w przypadku,

kiedy mieszkanie zostanie sprzedane osobie bliskiej oraz w przypadku zamiany wykupionego

67 Bo wymieniony dalej: uregulowany stan terenowo – prawny jest warunkiem sine qua non sprzedaży

każdej nieruchomości (łac. condicio sine qua non - „warunek bez którego nie”).

68 Patrz: http://rudaslaska.naszemiasto.pl/artykul/bonifikata-na-mieszkania-w-rudzie-slaskiej-

kto-skorzysta; 24.02.2014 r.

137


mieszkania na inne, wykorzystywanej na cele mieszkaniowe bonifikaty nie trzeba zwracać.

Można również sprzedać mieszkanie bez utraty bonifikaty pod warunkiem, że całe środki

uzyskane z jego sprzedaży zostaną przeznaczone w ciągu 12 miesięcy na kupno innego

mieszkania lub domu69.

W dniu 26 czerwca 2014 r. Rada Miasta Ruda Śląska podjęła nową – anulującą

poprzednie – uchwałę określającą zasady przyznawania i ustalania wysokości bonifikat

stosowanych przy sprzedaży mieszkań komunalnych70.

Kupujący obecnie mieszkania komunalne mogą uzyskać znacznie większą niż dotychczas

obowiązującą 50% zniżkę. Władze Rudy Śląskiej zachęcają rudzian do wykupu mieszkań

komunalnych, oferując nawet 65% bonifikatę. Równocześnie zmieniono kryterium ustalania

bonifikaty.

Nowe zasady sprzedaży mieszkań komunalnych bonifikatę uzależniają od:

wieku budynku - za każdy rok, który upłynął od budowy budynku71 przysługuje

1 proc. upustu;

czasu trwania umowy najmu - za każdy pełny rok trwania umowy najmu zawartej

na czas nieoznaczony z najemcą będzie można otrzymać dodatkowo 0,5 %

bonifikaty.

W obecnym systemie, im starszy jest budynek i dłuższy czas trwania umowy najmu, tym

większa zniżka przy wykupie mieszkania. Wysokość bonifikat sumuje się, ale – w swojej

podstawowej formie (patrz zapis poniżej) - nie mogą one przekroczyć 65%.

Zgodnie z przyjętą przez Miasto polityką, na dodatkową bonifikatę przy wykupie

mieszkania mogą liczyć lokatorzy mieszkań komunalnych, które znajdują się w budynkach

69 w tym przypadku ważne jest, aby w akcie notarialnym kupna innego mieszkania zawrzeć oświadczenie,

że środki na zakup tego lokalu pochodzą ze sprzedaży lokalu mieszkalnego wykupionego wcześniej

od miasta. Należy podać kwotę i adres mieszkania, z którego sprzedaży ta kwota pochodzi.

70 Patrz: Uchwała Nr PR.007.130.2014 Rady Miasta Ruda Śląska z dnia 26 czerwca 2014 r. w sprawie

określenia zasad sprzedaży nieruchomości stanowiących lokale mieszkalne wraz z udziałem

we własności lub użytkowaniu wieczystym gruntu będących własnością Gminy Miasta Ruda Śląska (Dz.

Urz. Województwa Śląskiego. Poz. 4006) oraz http://www.rudaslaska.pl/ruda-

slaska/aktualnosci/2014/04/25/bonifikata-za-lata/ .

71 Naszym zdaniem zapis ten powinien uwzględniać datę ostatniego remontu generalnego lub modernizacji budynku (jego rewitalizacji).

138


wspólnot, gdzie miasto ma mniejszościowy udział. Dlatego w tych budynkach oraz tam, gdzie

przemawiają za tym szczególne względy np.:

ujęcie budynku w Lokalnym Programie Rewitalizacji lub

objęcie go ochroną konserwatorską,

bonifikata przy wykupie mieszkań wynosi 75%.

Jak dotychczas, lokator starający się o wykup swojego mieszkania musi spełniać kilka

dodatkowych warunków, do których zaliczamy:

nie zaleganie z opłatami z tytułu najmu;

brak decyzji o wypowiedzeniu najmu z przyczyn ustawowych;

uregulowane stosunki majątkowe w zakresie praw do lokalu między małżonkami

lub byłymi małżonkami.

Prezydent nie może udzielić bonifikaty w przypadku:

nabycia drugiego i kolejnego mieszkania stanowiącego własność Gminy Miasta Ruda

Śląska,

posiadania tytułu prawnego do innego mieszkania przez najemcę

lub współmałżonka, spełniającego wymogi lokalu do zamieszkania,

nabycia przez najemcę własności nieruchomości lub własnościowego prawa

do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej, gdy przedmiot nabytego prawa spełniał

warunki zamieszkania, a następnie zbył przysługujące prawo odpłatnie

lub nieodpłatnie w trakcie trwania najmu,

nabycia przez współmałżonka własności nieruchomości lub własnościowego prawa

do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej, gdy przedmiot nabytego prawa spełniał

warunki do zamieszkania, a następnie zbyto przysługujące prawo odpłatnie

lub nieodpłatnie w trakcie trwania małżeństwa.

Wprowadzona zmiana może być dobrym narzędziem realizacji celowej polityki

sprzedaży lokali komunalnych przy pomocy różnicowania wysokości bonifikaty. w celu

zwiększenia efektywności gospodarki mieszkaniowej określono priorytet prywatyzacji

selektywnej i określono kategorie nieruchomości, które nie mogą podlegać prywatyzacji

z punktu widzenia interesów Miasta.

Świętochłowice

139


Prezydent Miasta Świętochłowice w 2013 r. podjął pisemne konsultacje społeczne

z Miejską Radą Działalności Pożytku Publicznego w Świętochłowicach w zakresie Wieloletniego

Programu Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem Gminy Świętochłowice na lata 2013 – 2017.

w Rozdziale IV Programu72, zatytułowanym: Sprzedaż lokali wchodzących w skład

mieszkaniowego zasobu Gminy Świętochłowice, w § 6 stwierdzono:

W związku z prowadzoną sprzedażą mieszkań na rzecz najemców i udzielaniem

korzystnych bonifikat oraz umożliwianiem zapłaty w ratach stworzono warunki

sprzyjające wykupowi mieszkań przez rodziny o różnym stopniu zamożności.

Zasady zbywania lokali mieszkalnych stanowiących własność Gminy Świętochłowice

określa uchwała Rady Miejskiej w Świętochłowicach Nr V/38/11 z dnia 16 lutego

2011 r. w sprawie zasad zbywania lokali mieszkalnych stanowiących własność

Gminy Świętochłowice w trybie bezprzetargowym na rzecz ich najemców

ze zmianami.

Sprzedaż lokali w budynkach wybudowanych lub gruntownie

modernizowanych po 2012 r. winna odbywać się bez zastosowania bonifikat,

za cenę ustaloną na podstawie wartości wynikającej z operatu szacunkowego

sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego.

Celowym wydaje się posiadanie przez Gminę niezbywalnego zasobu

mieszkaniowego. w związku z tym planuje się wyodrębnienie z mieszkaniowego

zasobu Gminy części zasobu, z którego mieszkania nie będą wyodrębniane i nie będą

przeznaczone do sprzedaży. w skład tego zasobu wejdą m.in. wyznaczone

budynki stanowiące w 100% własność Gminy. Zadaniem Gminy jest m.in.

zaspakajanie potrzeb mieszkaniowych, zwłaszcza części społeczeństwa o najniższej

kondycji finansowej. Systematyczna sprzedaż mieszkań zmniejsza zasób

mieszkaniowy Gminy.

Działania Gminy mające na celu poprawę i racjonalizację gospodarowania

mieszkaniowym zasobem komunalnym należy ukierunkować na sprzedaż

mieszkań komunalnych w budynkach wspólnot mieszkaniowych, w celu

dążenia do pełnej ich prywatyzacji. Mieszkaniowy zasób Gminy Świętochłowice

charakteryzuje się dość dużym rozproszeniem lokali. z oczywistych względów

gospodarowanie takim zasobem jest bardzo skomplikowane i kosztowne. Dlatego też

zasadnym jest bezwzględne wstrzymanie sprzedaży lokali w budynkach,

w których nie istnieją jeszcze wspólnoty.

72 Patrz: Załącznik do Zarządzenia nr 105/2013 Prezydenta Miasta Świętochłowice z dnia 15.02.2013 r.

w sprawie ogłoszenia przeprowadzenia pisemnych konsultacji z Miejską Radą Działalności Pożytku

Publicznego w Świętochłowicach w zakresie Wieloletniego Programu Gospodarowania Mieszkaniowym

Zasobem Gminy Świętochłowice na lata 2013 – 2017.

140


Realizacja w/w założeń wymaga podjęcia przez Radę Miejską stosownej uchwały,

która w sposób szczegółowy określi wysokość bonifikaty, warunki jej udzielenia

i termin realizacji.

Uzasadnieniem sprzedaży lokali mieszkalnych powinno być – w interesującym nas

zakresie dotyczącym sprzedaży mieszkań komunalnych dotychczasowym najemcom:

stopniowe wychodzenie ze współwłasności we Wspólnotach Mieszkaniowych.

W celu niezbędnego i prawidłowego funkcjonowania wspólnot nieruchomości

przyległe winne być sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste na ich

rzecz na podstawie art. 209a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami.

Realizowany będzie proces wycofywania udziału Gminy z budynków wspólnot

mieszkaniowych, w szczególności w przypadkach, gdy w budynkach pozostaną

pojedyncze lokale mieszkalne będące jej własnością. Gmina Świętochłowice

skorzysta dla osiągnięcia tego celu między innymi z uprawnień wynikających z art.

21 ust. 4 i 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie Gminy i

o zmianie Kodeksu cywilnego, tj. z prawa złożenia najemcy oferty nabycia lokalu i

z prawa wypowiedzenia umowy najmu w przypadku nieprzyjęcia oferty

z zastrzeżeniem, że zapewni najemcy inny lokal zamienny.

Wnioski

Naszym zdaniem przedstawiona analiza dobrze ilustruje ewolucyjne podejście

do problemu bonifikat stosowanych przez gminy przy sprzedaży lokali mieszkalnych z zasobów

komunalnych na rzecz dotychczasowych najemców, stosowane w okresie polskiej transformacji

ustrojowej. Najszerzej to przedstawiono na przykładzie Miasta Chorzowa, które po okresie

zapoczątkowanej w latach 90. masowej prywatyzacji mieszkań komunalnych, uchwałą z dnia 1

lipca 2008 r. zniosło dotychczasowe bonifikaty (uzasadniając to dobrym stanem zasobów

mieszkaniowych i brakiem interesu gminy), aby w 2014 r. wrócić do selektywnej sprzedaży

mieszkań, wykorzystującej system bonifikat np. dla uporządkowania gospodarowania zasobem

– głównie rozproszonym we wspólnotach mieszkaniowych.

W procesie dokonywanych modyfikacji systemu bonifikat można zauważyć wpływ

na podejmowane przez poszczególne gminy powtarzającej się okresowo koniunktury

politycznej, związanej z wyborami parlamentarnymi lub samorządowymi (w tym zbieżność

uchwał z wyborami samorządowymi 16 listopada 2014 r.).

Niektóre rozwiązania podjęte przez analizowane gminy były – naszym zdaniem z góry

skazane na niepowodzenie lub mające propagandowe znaczenie, np.:

141


stosowane do 2012 r. w Szczecinie, zgodnie z którymi bonifikaty nie były

uzależnione od okresu zamieszkiwania przez najemcę w danym lokalu, a bonifikata

zależała od zakresu prywatyzacji budynku komunalnego73;

przyjęte w Szczecinie – mające symboliczne znaczenie - dodatkowe bonifikaty

adresowane do kombatantów i Pionierów Szczecina.

W podejmowanych uchwałach znalazło się – zwłaszcza w ostatnim okresie – szereg

ważnych rozwiązań, np.:

przewidujących zachowania w Szczecinie puli mieszkań wyłączonych ze sprzedaży;

wśród nich są lokale znajdujące się w zasobach Szczecińskiego Centrum

Renowacyjnego;

traktujących łącznie – na warunkach preferencyjnych - sprzedaż lokalu mieszkalnego

oraz wykup prawa współwłasności gruntu lub prawa użytkowanie wieczystego

gruntu;

wyrażających w Toruniu74 wolę rozdysponowywania lokali mieszkalnych

w budynkach przejętych od byłych przedsiębiorstw państwowych, przy założeniu,

że w większości przypadków zostaną one przekazane nieodpłatnie;

przypomnienie władz Rudy Śląskiej, że składający wniosek o wykup mieszkania musi

się liczyć z dodatkowymi, poza ceną mieszkania, kosztami, obejmującymi koszty aktu

notarialnego i koszty sądowe, które wahają się pomiędzy 1.800-2.000 zł.

Na uwagę zasługują również trafne obserwacje rynku mieszkań komunalnych,

w których:

73 Rozwiązanie takie miało zachęcić lokatorów do uczestnictwa w całościowej prywatyzacji budynku, co

w konsekwencji miało uprościć system zarządzania (zamierzeniem Gminy było, aby powstała

na sprywatyzowanym zasobie wspólnota mieszkaniowa składając się tylko z osób fizycznych).

Nie proponowało jednak odpowiednich instrumentów „wewnątrzblokowego” dialogu społecznego,

prowadzonego np. w oparciuo wspólnie realizowany program rewitalizacji nieruchomości (w tym

podwórek) i partycypacji społecznej w tym programie.

74 Gdzie Radni zwrócili uwagę, że po 15 grudnia 2000 r. weszły korzystne przepisy dotyczące nabywania

mieszkań od obecnych przedsiębiorstw państwowych oraz innych podmiotów, np. spółek

handlowych

z udziałem Skarbu Państwa. Zgodnie z nimi sprzedaży mieszkań dokonuje się po cenie ustalonej

na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami, łącznie pomniejszonej o: 6%

za każdy rok pracy osoby uprawnionej do nabycia mieszkania oraz 3% za każdy rok najmu tego

mieszkania, przy czym łączna obniżka nie może przekraczać 95% ceny sprzedaży mieszkania.

142


Wydział Mienia Komunalnego w Toruniu stwierdzał duże zainteresowanie wykupem

mieszkań przez obecnych najemców, jednak na przeszkodzie realizacji ich potrzeb

stoi przede wszystkim brak pieniędzy - ceny mieszkań komunalnych i związanych

z nimi udziałów w gruncie, nawet po dużych bonifikatach, przekraczają możliwości

finansowe wielu najemców. Prawdopodobnie także z tej przyczyny nikt nie odważył

się zaciągnąć kredytu bankowego poręczanego przez gminę, mimo chęci ponad

75% spośród 426 osób zainteresowanych nabycia mieszkania na kredyt.

Zdaniem Radnych Miasta Chorzowa:

uzyskiwane od 2008 r. środki na utrzymanie mieszkaniowych lokali

komunalnych wystarczają na zabezpieczenie wszystkich niezbędnych prac

remontowych, dzięki temu istnieje możliwość wynajmowania tych mieszkań

w bardzo dobrym stanie i przyzwoitym standardzie (lokatorzy ponoszą tylko

koszt czynsz);

miasto nie ma potrzeby kontynuowania wyprzedaży zasobu komunalnego za 20-

30% ich wartości rynkowej;

miasto nie może stawiać sobie celu wyprzedaży wszystkich mieszkań

komunalnych, ponieważ zacznie mu brakować lokali czynszowych i lokali

socjalnych; w tej sytuacji miasto będzie zmuszone do uzupełnienia zasobu

poprzez budowę nowych mieszkań (czego nie pokryją środki uzyskane

z preferencyjnej sprzedaży);

W dniu 25 września 2014 r. Rada Miasta Chorzów podjęła uchwałę w sprawie

wyrażenia zgody na wprowadzenie zasad udzielania bonifikat od ceny sprzedaży

lokali mieszkalnych zgodnie z którą wprowadzono zasadę, że Prezydent Miasta

może samodzielnie udzielać bonifikat w wysokości 30 % od ceny sprzedaży

lokali mieszkalnych zbywanych na rzecz ich najemców, przy czym zasada ta dotyczy

lokali mieszkalnych usytuowanych w budynkach, w których utworzone zostały

wspólnoty mieszkaniowe (z wyłączeniem lokali mieszkalnych usytuowanych

w budynkach wspólnot mieszkaniowych zakwalifikowanych do wyburzenia).

Rada Miasta Ruda Śląska stwierdziła, że: prowadzona do dnia 30.09.2011 r.

prywatyzacja komunalnych zasobów mieszkaniowych Miasta doprowadziła

do powstania 269 wspólnot mieszkaniowych, spośród których tylko 9 wspólnot

zostało w stu procentach sprywatyzowanych. Po przejęciu do zasobów Gminy

w 2008 r. udziałów w 4 wspólnotach mieszkaniowych powstałych na mieniu

Bytomskiej Spółki Restrukturyzacji Kopalń Sp. z o.o. oraz w 2010 r. udziałów

w 5 wspólnotach powstałych na mieniu Kombinatu Koksochemicznego „Zabrze” S.A.

Miasto Ruda Śląska na koniec czerwca 2014 roku posiadało udziały w 281

wspólnotach mieszkaniowych, przy czym w 168 wspólnotach posiadało mniej niż

143


50 % udziałów w nieruchomości wspólnej. Nie jest to sytuacja korzystna – zarówno

w sensie organizacyjnym jak i ekonomiczno-finansowym. Dlatego zakładana

w Uchwale realizacja:

prywatyzacji rozproszonej powinna być ograniczona do wyjątkowych

przypadków, najlepiej zapewniających prywatyzację całej nieruchomości;

prywatyzacja selektywna powinna być działaniem wiodącym, bazując

na wytypowaniu budynków możliwych do całkowitej prywatyzacji i uwolnieniu

się Gminy z udziału we wspólnotach mieszkaniowych.

Preferowanymi w Świętochłowicach zasadami są zasady mówiące, że:

sprzedaż lokali w budynkach wybudowanych lub gruntownie zmodernizowanych

po 2012 r. winna odbywać się bez zastosowania bonifikat, za cenę ustaloną

na podstawie wartości wynikającej z operatu szacunkowego sporządzonego

przez rzeczoznawcę majątkowego;

celowym jest posiadanie przez Gminę niezbywalnego zasobu mieszkaniowego,

wyodrębnionego z mieszkaniowego zasobu (z którego mieszkania nie będą

przeznaczone do sprzedaży);

działania Gminy mające na celu poprawę i racjonalizację gospodarowania

mieszkaniowym zasobem komunalnym należy ukierunkować na sprzedaż

mieszkań komunalnych w budynkach wspólnot mieszkaniowych, w celu dążenia

do pełnej ich prywatyzacji;

w procesie wycofywania udziału Gminy z budynków wspólnot mieszkaniowych,

w szczególności w przypadkach, gdy w budynkach pozostaną pojedyncze lokale

mieszkalne będące jej własnością Gmina Świętochłowice skorzysta

dla osiągnięcia tego celu między innymi z uprawnień wynikających z art. 21 ust. 4

i 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie Gminy i o zmianie

Kodeksu cywilnego, tj. z prawa złożenia najemcy oferty nabycia lokalu i z prawa

wypowiedzenia umowy najmu w przypadku nieprzyjęcia oferty z zastrzeżeniem,

że zapewni najemcy inny lokal zamienny.

144


9. Wnioski i rekomendacje

Chorzów

Program polityki mieszkaniowej miasta Chorzów do roku 2030 to dokument pokazujący

wizję, misję i długoterminowe cele miasta w zakresie kształtowania polityki mieszkaniowej.

Jest to dokument otwarty, a celem zespołu redagującego było przedstawienie podejścia miasta

Chorzów do kreowania polityki mieszkaniowej, nie tylko poprzez działania własne, ale także

poprzez współpracę i integrację wysiłków ze społecznością lokalną oraz lokalnymi

i zewnętrznymi inwestorami. w związku z tym adresatami dokumentu są wszyscy

zainteresowani rozwojem mieszkalnictwa w Chorzowie – zarówno mieszkańcy, jak

i przedsiębiorcy pracujący na tym terenie i zatrudniający pracowników – mieszkańców miasta,

deweloperzy, towarzystwa budownictwa społecznego, spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe,

inwestorzy indywidualni oraz władze lokalne, które będą do 2030 r. dbać o realizację wspólnie

zakreślonej wizji polityki miasta.

Zgodnie z wizją miasta określoną w Strategii Rozwoju Chorzowa do 2030 roku, Chorzów

będzie miastem łączącym tradycję z nowoczesnością dla tworzenia optymalnych warunków

dla rozwoju otwartego społeczeństwa i gospodarki opartej na wiedzy. Zadaniem samorządu

miasta – na podstawie ustaw i strategii rozwoju – jest stworzenie w Chorzowie atrakcyjnego

środowiska zamieszkiwania, dzięki czemu miasto stałoby się miejscem, w którym warto

mieszkać, pracować i oferować pracę, odpoczywać, spędzać aktywnie i twórczo czas.

Analiza sprawozdań z wykonania budżetu w latach 2009-2013 pokazuje przewagę

dochodów uzyskiwanych w dziale gospodarka mieszkaniowa nad wydatkami. Jednocześnie

wpływy z gospodarki mieszkaniowej w większym stopniu zasilają budżet miasta, niż obciążają

go wydatki. Znaczące wpływy uzyskiwane są z najmu lokali mieszkalnych. na tym tle

stosunkowo mało istotne są wpływy ze sprzedaży lokali mieszkalnych , zwłaszcza w ostatnich

trzech latach. od czterech lat nie odnotowano wpływów ze sprzedaży budynków

mieszkaniowych ani lokali użytkowych. Miasto Chorzów przeznacza nieznaczne środki

na inwestycje w budownictwo komunalne, powiększając swój zasób mieszkań komunalnych.

Większe wydatki wiążą się natomiast z koniecznością prac remontowych. Miasto prawie

corocznie podwyższa kapitał Regionalnego Towarzystwa Budownictwa Społecznego Sp. z o.o.

Przeznaczanie corocznej dotacji na dofinansowanie kosztów najmu lokali mieszkalnych

w zasobie innym niż gminy jest niewielkim obciążeniem budżetowym.

145


WNIOSEK 1

Cechą wyróżniającą Chorzów jest najwyższy odsetek mieszkań będących własnością

miasta – aż 21%, przy czym mediana dla śląskich miast na prawach powiatu wynosi 12%. Tak

wysoki wskaźnik obciąża miasto organizacyjnie i finansowo, a z powodu złego stanu tego zasobu

wcale nie oznacza sprawnego i efektywnego systemu wsparcia mieszkaniami komunalnymi

najuboższych ani zaspokojenia potrzeb wynikających z wyroków sądowych.

Łącznie PGM administruje 1.137 budynkami (25,4% wszystkich budynków znajdujących

się w Chorzowie!). Oznacza to, że miasto bezpośrednio zajmuje się co czwartym chorzowskim

budynkiem. Należy stwierdzić, że taka skala zaangażowania samorządu w zarządzanie

budynkami jest zbyt duża.

REKOMENDACJA: Przedmiotem optymalizacji powinny być w pierwszej kolejności

polityka prywatyzacji zasobów oraz polityka remontowa Miasta.

WNIOSEK 2

Struktura wiekowa budynków jest ściśle sprzężona z ich stanem technicznym.

Zdecydowana większość budynków wymaga remontów. Jedynie osiemnaście budynków

o najgorszym stanie nie będzie w ogóle remontowanych, docelowo zostaną one wyburzone.

w pozostałych trzech grupach 751 obiektów wymaga remontu – w tym 319 bieżącego oraz 432 -

kapitalnego. Oprócz kosztów remontów dodatkowo każdego roku przeznaczana jest kwota

około 3 000 000 zł na remonty pustostanów celem ponownego ich zasiedlenia.

Prawie 58% mieszkań komunalnych ma ponad 60 lat. Mieszkań ponad stuletnich jest 4

300 (42% wszystkich komunalnych). Większość tych najstarszych znajduje się w budynkach

własności Miasta. 218 lokali znajduje się w budynkach kategorii I, czyli najgorszej. Budynki te

i mieszkania w nich są w tak złym stanie, że zupełnie nieopłacalne jest prowadzenie remontów.

Kluczowy dla planowania remontów jest system kategoryzacji budynków. Polityka

remontowa jest odmienna dla każdej z czterech grup budynków – od zaniechania wszelkich

remontów w przypadku budynków w najgorszym stanie, do remontów poprawiających

standard budynku. Pozwala to na próbę racjonalnej alokacji środków przy stałym ich deficycie.

Niższe niż planowane wpływy z czynszów powodują znaczące obniżenie możliwości

finansowania remontów i modernizacji zasobu mieszkaniowego. Podobnie jest w przypadku

lokali użytkowych. w rezultacie mimo większej niż zakładano powierzchni oczynszowanej

możliwości finansowania remontów z tego źródła pogarszają się zamiast poprawiać.

w analizowanym okresie nie udało się także pozyskać zakładanej ilości środków z dotacji,

funduszy celowych i pomocowych.

146


REKOMENDACJA: Konieczna jest racjonalizacja polityki remontowej oraz identyfikacja

potencjalnych źródeł finansowania działań remontowych.

WNIOSEK 3

Miasto prawie corocznie podwyższa kapitał Regionalnego Towarzystwa Budownictwa

Społecznego Sp. z o.o. do roku 2014 Regionalne Towarzystwo Budownictwa Społecznego Sp.

z o.o. oddało do użytku 230 mieszkań w 8 budynkach. Planowane są kolejne inwestycje, przy ul

Rębaczy i Kościuszki - budownictwo społeczne stanowiło 8% nowych mieszkań w ostatnich 10

latach.

REKOMENDACJA 3: Konieczne jest zwiększenie zaangażowania RTBS Sp. z o.o. w realizację

zadań remontowych Miasta oraz współpraca przy tworzeniu połączeń między polityką

społeczną a mieszkaniową.

WNIOSEK 4

W Chorzowie zdecydowana większość nowo powstających mieszkań, bo aż 70%, była

w latach 2004-2013 efektem aktywności budowlanej firm deweloperskich. Żadne inne miasto

regionu nie ma tak wysokiego udziału mieszkań budowanych na sprzedaż lub wynajem. Mimo to

skala budownictwa zaspokaja w Chorzowie potrzeby mieszkaniowe mierzone potrzebami

nowych małżeństw na poziomie przeciętnym, porównywalnym do sytuacji w pozostałych

miastach. w Chorzowie prywatni inwestorzy budujący na własny użytek oddali do użytku 21%

mieszkań ze wszystkich wybudowanych w latach 2004-2013.

Tereny mieszkaniowe zajmowały powierzchnię 1 932 821 m2, w tym 69% stanowiły

grunty z prawem użytkowania wieczystego. Natomiast zurbanizowane tereny niezabudowane

miały powierzchnię 844 617 m2 i ta wielkość mówi o potencjale budownictwa w Chorzowie;

na tych terenach będzie możliwe budownictwo jednorodzinne i wielorodzinne. Cały obszar

miasta jest objęty miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego (34 plany), co jest

jego kluczowym atutem w kontekście rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Miasto posiada

listę działek przeznaczonych do zbycia w perspektywie trzyletniej. na jej podstawie

przygotowywane są plany zbycia nieruchomości w ciągu najbliższego roku. Część z nich

przewiduje sprzedaż, część zaś przekazanie terenów w użytkowanie wieczyste.

REKOMENDACJA: Utrzymanie czytelnej polityki przestrzennej jako tworzenie warunków

do rozwoju budownictwa mieszkaniowego na terenie Miasta Chorzów, w tym:

premiowanie rozwoju budownictwa mieszkaniowego w obszarach śródmiejskich

o dobrym zapleczu infrastrukturalnym,

147


ograniczanie sprzedaży gruntów miejskich na obszarach peryferyjnych przy

jednoczesnym świadomym kształtowaniu oferty dla potencjalnych inwestorów.

WNIOSEK 5

Wpływy z najmu lokali mieszkalnych były z roku na rok coraz niższe od planowanych,

przy czym rozbieżność znacząco wzrasta do blisko 20% w ostatnim roku objętym prognozą.

Mniejsze od planowanych wpływów wynikały z kilku powodów:

niższych od planowanych podwyżek stawek czynszu,

niższej od planowanej i stopniowo malejącej ściągalności czynszu.

W przypadku lokali użytkowych również występowały rozbieżności między

planowanymi, a uzyskanymi wpływami, jednak – poza rokiem 2012 – nie były one tak znaczące

i wynikały głównie z problemów w ściągalności czynszów.

Koszty utrzymania lokali i budynków wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu

gminy w znacznym stopniu plany zarówno w zakresie kosztów eksploatacji, jak i zarządzania.

w odniesieniu do średniego kosztu remontów, modernizacji i inwestycji można stwierdzić,

że był on niższy od planowanego w Programie na lata 2009-2013, lecz wynikało to

z konieczności ograniczenia wydatków remontowych w związku ze zwiększeniem kosztów

bieżącej eksploatacji i zarządzania zasobem.

W odniesieniu do kosztów zarządu nieruchomościami wspólnymi w przypadku kosztów

eksploatacji występuje podobna prawidłowość. Nie ma natomiast regularności w przypadku

kosztów zarządzania. Widać także znaczące potrzeby remontowe w nieruchomościach

wspólnych, których odzwierciedleniem był znaczący wzrost średniego funduszu remontowego.

REKOMENDACJA: Konieczna dalsza racjonalizacja gospodarki mieszkaniowej, szczególnie

strony wydatkowej oraz po stronie dochodowej uzyskanie wyższej ściągalności czynszów.

WNIOSEK 6

Zgodnie z Programem gospodarowania zasobem mieszkaniowym gminy Chorzów na lata

2009-2013 plan remontów i modernizacji mieszkaniowego zasobu gminy obejmował 18

programów remontowych. Tylko w dwóch przypadkach zrealizowano plan w całości –

w programie termomodernizacji budynków oraz w przygotowania mieszkań specjalnego

przeznaczenia. w obu przypadkach udało się nawet przekroczyć zakładany plan. Prawie

w całości został zrealizowany program przystosowania pustostanów do zasiedlenia, podobnie

program modernizacji instalacji wodno-kanalizacyjnej, jednak w tym ostatnim przypadku

148


dyskusyjna jest efektywność kosztowa osiągnięcia planu. Efektywne ilościowo i kosztowo są

programy:







Programy, które mają odwrotny stosunek efektywności kosztowej do ilościowej to:

program remontu elewacji,

program modernizacji klatek schodowych,

program modernizacji instalacji wodno-kanalizacyjnej,

program wymiany inst. gazowej ze skręcanej na spawaną.

REKOMENDACJA : Konieczny wzrost efektywności programów remontowych.

WNIOSEK 7

Stawka czynszowa w lokalach komunalnych jest atrakcyjna, dlatego wiele osób ubiega

się przydział. Długa kolejka oczekujących oznacza duże zapotrzebowanie. Im większy zasób, tym

większy wysiłek organizacyjny i większe wydatki gminy. Jednocześnie, zgodnie z misją polityki

mieszkaniowej i celami długoterminowymi Miasta, komunalne lokale mieszkalne powinny być

w pierwszej kolejności dostępne dla osób o niskich i średnich dochodach.

REKOMENDACJA: Potrzebna optymalizacja polityki najmu i wysokości czynszu.

Nie ma możliwości pokrycia wszystkich wydatków przychodami z czynszów. w zasobie

gminnym znajduje się wiele starych budynków. Wynikają z tego dwa skutki generujące koszty:

1. Konieczność remontu, często generalnego - spośród 451 budynków komunalnych aż 409

wymaga bieżącego lub kapitalnego remontu.

2. Zły stan techniczny (remonty dachu, naprawa elewacji, wymiana instalacji kanalizacyjnej).

Tak opisany stan oznacza, że w budynkach tych mają miejsce częste awarie wymagające

doraźnych działań. Naprawy są kosztowne, ale nie powodują poprawy stanu technicznego.

Wpływają na koszt utrzymania tych budynków.

Maksymalizacja czynszu jest sprzeczna z ideą funkcjonowania w gminie zasobu

mieszkaniowego. Zasób komunalny z definicji jest przeznaczony dla osób nie posiadających

149


wystarczających środków finansowych na zakup mieszkania. Zasób ma służyć jako pomoc

dla tych członków wspólnoty lokalnej.

Wysokie stawki czynszu będą eliminować grupę tych osób, które najbardziej potrzebują

tej pomocy. Będą promować osoby, które formalnie spełnią warunki przydziału mieszkania,

ale faktycznie ich sytuacja będzie znacznie lepsza niż zakładana przez gminę. Stawki czynszu nie

powinny odbiegać od średnich stawek obowiązujących w spółdzielniach mieszkaniowych.

Wskazane jest, aby były niższe.

Usprawiedliwianie podwyżek koniecznością pokrycia kosztów jest upraszczaniem

problemu. To pozornie prawidłowe podejście powoduje zaniedbanie analizy i kontroli kosztów

zarządu i administracji oraz zaniedbanie starań o redukcję kosztów eksploatacji, mediów,

konserwacji itp.

Z powyższych uwag wynika, że nawet znaczna podwyżka czynszów nie pozwoli

na zbilansowanie kosztów remontów starego zasobu. Jednocześnie pokazano, że podwyższanie

czynszów nie jest ani właściwe, ani racjonalne.

Proponujemy następujące działania optymalizacyjne.

1. Należy dokonać analizy kosztów dla budynków z kategorii D. Są to budynki o dobrym stanie

technicznym, co oznacza, że nie są obciążone koniecznością poważnych remontów i awarii.

Należy podsumować koszty eksploatacji tych budynków za co najmniej ostatnie dwa roczne

okresy rozliczeniowe, w typowych kategoriach (utrzymanie czystości, przeglądy

i konserwacje, koszty części wspólnych, zieleni itp., podatki, inne koszty związane

z budynkami, koszty administracji i zarządu proporcjonalnie). Po zestawieniu kosztów

z przypadającą powierzchnią użytkową i uzupełnieniu o racjonalną stawkę konieczną

na prace zapewniające utrzymanie budynku w stanie nie pogorszonym otrzymamy

modelową stawkę czynszu. w oparciu o modelową stawkę czynszu należy określić stawkę

bazową.

2. Należy przeanalizować wszystkie powyższe składniki kosztów pod kątem możliwości ich

redukcji. Należy porównać otrzymaną stawkę z czynszem w zasobach komunalnych innych

miast oraz spółdzielni mieszkaniowych. Im większe odchylenie na niekorzyść, tym

poważniejsze działania redukcji kosztów należy podjąć. (Podobnie należy dokonać analizy

i próby redukcji kosztów za media i wywóz śmieci).

3. Budynki z grupy B i C wymagają doprowadzenia do takiego stanu, aby ich koszty utrzymania

były porównywalne z budynkami z kategorii D. Zgodnie z poprzednimi uwagami

proponujemy, aby koszty tej operacji nie obciążały najemców. Źródłem finansowania

generalnych remontów mogą być środki pozyskane z najmu lokali użytkowych, sprzedaży

mieszkań komunalnych, terenów przeznaczonych pod budownictwo, opłat za użytkowanie

150


wieczyste, środki własne gminy, fundusze zewnętrzne, kredyty. Należy planować remonty

w takim zakresie, który maksymalnie obniży bieżące koszty utrzymania, ale nie będzie

nadmiarowo poprawiał standardu lokali. Należy założyć w budżecie na kolejne lata (do

2030 r.) sumy, jakie są potrzebne na tak opisane remonty. Wskazane jest zdecydowane

zwiększenie skali wydatków remontowych, aby jak najszybciej ograniczyć wydatki

na utrzymanie zasobu w złym stanie technicznym. Koszty obsługi kredytu mogą okazać się

niższe, niż koszty utrzymania wadliwego zasobu.

4. Należy zaplanować w okresie kilku lat wyburzenie budynków, które są w najgorszym stanie

i generują najwyższe koszty. Podsumowanie wysokich wydatków bieżących i kosztów

remontu może wykazać, że bardziej racjonalne będzie wybudowanie od nowa analogicznej

liczby mieszkań w podstawowym standardzie.

W efekcie tych działań:

budynki, które osiągną dobry stan techniczny, będą z opłat czynszowych bilansować

koszty bieżące i koszty prac utrzymujących je w stanie niepogorszonym,

gmina będzie obciążona następującymi kosztami:

doprowadzenia budynków kategorii B i C do właściwego stanu technicznego,

pokrycia zawyżonych kosztów utrzymania tych budynków, które nie zostały

jeszcze wyremontowane i generują koszty przewyższające stawkę czynszu,

budowy budynków, które zastąpią budynki wyburzane,

pokrycia uchwalonych obniżek czynszowych,

pokrycia części kosztów utrzymania lokali socjalnych (połowa stawki czynszowej

nie wystarczy na utrzymanie nawet zaniżonego standardu),

pokrycie nieściągalnych opłat za najem i media.

Docelowo pierwsze dwie kategorie kosztów powinny zostać zminimalizowane. Pozostałe

koszty należy traktować jako wypełnienie obowiązku gminy zapewnienia warunków

mieszkaniowych potrzebującym.

Ruda Śląska

Polityka mieszkaniowa miasta Ruda Śląska do roku 2030 obrazuje stan aktualny, pokazuje

diagnozę i możliwości rozwoju, a także wizję, misję i długoterminowe cele w zakresie

kształtowania warunków dla gospodarki mieszkaniowej Miasta. Misją Miasta Ruda Śląska

w zakresie polityki mieszkaniowej jest stworzenie przyjaznych i godnych warunków dla osób

korzystających z zasobów mieszkaniowych i mających zamiar zamieszkać w Rudzie Śląskiej.

Ponieważ miasto jest właścicielem jedynie 12,44% zasobów mieszkaniowych,

koniecznością, ale i szansą na osiągnięcie efektów synergii jest współpraca z innymi

151


właścicielami zasobów, przede wszystkim ze spółdzielniami mieszkaniowymi i wspólnotami

mieszkaniowymi. Dlatego jest to dokument otwarty, którego adresatami są wszyscy

zainteresowani rozwojem mieszkalnictwa w Rudzie Śląskiej – zarówno jej mieszkańcy, jak

i przedsiębiorcy pracujący na tym terenie i zatrudniający pracowników – mieszkańców miasta,

deweloperzy, towarzystwa budownictwa społecznego, spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe,

inwestorzy indywidualni oraz władze lokalne, którzy będą do 2030 r. dbać o realizację wspólnie

zakreślonej wizji polityki miasta.

WNIOSEK 1

Miasto Ruda Śląska posiada 12,44% udział w całkowitym zasobie nieruchomości

mieszkaniowych. w ostatnich latach systematycznie prowadzi politykę racjonalizacji gospodarki

mieszkaniowej, dzięki czemu udział dochodów z tytułu gospodarki mieszkaniowej w dochodach

ogółem w latach 2009-2013 systematycznie wzrastał. na tle miast podregionu katowickiego

Ruda Śląska wypada bardzo korzystnie, osiągając dochody niższe tylko od Katowic, przoduje

w zakresie dochodów nad innymi miastami obszaru funkcjonalnego, jednak wzrost dochodów

nie przekłada się bezpośrednio na możliwości finansowania bieżących potrzeb remontowych.

w tym segmencie potrzebne są natomiast znaczne nakłady finansowe.

Znaczące wpływy uzyskiwane są z najmu lokali mieszkalnych. Systematycznie wzrastają

koszty zarządzania komunalnym zasobem mieszkaniowym, celem utrzymania odpowiedniego

standardu usług, oraz opłat związanych z mediami. Miasto wydatkuje znaczne środki

na pokrycie kosztów najmu mieszkań w innych zasobach w celu zwiększenia zasobu lokali

socjalnych. Mimo tych nakładów, potrzeby cały czas przekraczają możliwości zasobu

mieszkaniowego. w związku z powyższym od trzech lat zawierane są ugody regulujące kwestie

odszkodowań za niedostarczenie lokali socjalnych.

Wprowadzając uchwałę Rady Miasta w życie, Prezydent Miasta Ruda Śląska wydał

w dniu 29.06.2012 r. zarządzenie podtrzymujące bazową stawkę czynszu najmu w wysokości

6,56 zł/ m². Ustalona bazowa stawka czynszu utrzymuje się na tym samym poziomie

niezmiennie od lipca 2009 r. i zgodnie z powołanym zarządzeniem nie zostanie zmieniona

do czerwca 2015r.

REKOMENDACJA: Konieczna dalsza racjonalizacja gospodarki mieszkaniowej, szczególnie

strony wydatkowej oraz po stronie dochodowej uzyskanie wyższej ściągalności czynszów.

152


WNIOSEK 2

Analiza remontów wykonanych w budynkach zasobu miasta potwierdza wnioski z analizy stanu

technicznego budynków. w zasobach zauważalna jest grupa budynków o znaczących potrzebach

remontowych, które wymagają praktycznie ciągłej interwencji w zakresie prac remontowych.

REKOMENDACJE:

Konieczna racjonalizacja polityki remontowej – dalsze przeznaczanie do najmu lokali

do remontu oraz opracowanie zasad w zakresie łączenia mieszkań.

Identyfikacja potencjalnych zewnętrznych źródeł finansowania działań remontowych.

WNIOSEK 3

W Rudzie Śląskiej lokale socjalne są rozmieszczone we wszystkich kategoriach

budynków, jakimi dysponuje miasto, jednak w przypadku budynków wspólnot mieszkaniowych

należy to do rzadkości i wynika z czasowego przekwalifikowania lokalu. z zasobów Miasta

wydzielono budynki przeznaczone wyłącznie na lokale socjalne.

REKOMENDACJA: Utrzymanie wypracowanej polityki kształtowania zasobu lokali

socjalnych w celu ich stopniowego powiększania.

WNIOSEK 4

Czas oczekiwania na przydział komunalnego lokalu mieszkalnego zależy od wielu

czynników, m.in. od ilości mieszkań wpływających do Urzędu Miasta jako wolnych

do zasiedlenia, a także od indywidualnych preferencji osób oczekujących na mieszkanie –

generalnie im mniejsze oczekiwania dotyczące np. metrażu, wyposażenia technicznego czy

lokalizacji przyszłego mieszkania, tym okres oczekiwania jest krótszy. Jednocześnie podkreślić

należy, że od dnia 01.08.2014r. uległy zmianie zasady dotyczące m.in. przydzielania lokali

mieszkalnych. Zgodnie z nowymi zasadami, nie wysyła się imiennych propozycji lokali

mieszkalnych. Wolne lokale mieszkalne do najmu proponowane są poprzez ogłoszenie

podawane do publicznej wiadomości. Pozwala to skrócić czas potrzebny do zasiedlania wolnych

mieszkań, a także sprawia, że procedura ta jest obiektywna i przejrzysta. Ponadto osoby

oczekujące na mieszkanie same decydują, o jakie konkretnie mieszkanie będą się ubiegać.

REKOMENDACJA: Systematyczne wprowadzanie w życie przyjętych zasad polityki najmu.

153


WNIOSEK 5

Wieloletnie doświadczenie MPGM Sp. z o.o. w Rudzie Śląskiej w zarządzaniu

nieruchomościami, wysoko wykwalifikowana kadra, w tym liczne grono licencjonowanych

zarządców nieruchomości oraz wykorzystywanie nowoczesnego oprogramowania

komputerowego stworzonego do obsługi nieruchomości, w tym wspólnot mieszkaniowych,

decyduje o profesjonalizmie spółki, który został potwierdzony uzyskaniem certyfikatu

na zgodność z międzynarodową normą ISO 9001 dotyczącą stosowania systemu zarządzania

jakością w zakresie zarządzania i administrowania nieruchomościami.

REKOMENDACJA: Utrzymanie prawidłowej polityki zarządzania komunalnym zasobem

mieszkaniowym.

WNIOSEK 6

Najemcy lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu miasta Ruda Śląska mają

obowiązek ponoszenia opłat z tytułu czynszu i innych opłat niezależnych od właściciela. Miasto

i zarządzający zasobem służą pomocą najemcom, którzy mają problem z wywiązaniem się z tych

zobowiązań poprzez:

zamianę urzędową lokalu mieszkalnego na tańszy w utrzymaniu,

pomoc w skojarzeniu dobrowolnej zamiany mieszkania,

przyznanie na wniosek najemcy dodatku mieszkaniowego,

udzielenie ulgi w spłacie należności:

zawarcie ugody na ratalną spłatę zaległości,

odroczenie terminu płatności,

umorzenie należności,

programy społeczne wymienione w Strategii Rozwiązywania Problemów

Społecznych.

REKOMENDACJA: Utrzymanie dotychczasowych programów społecznych integrujących

realizowane przez Miasto polityki publiczne – mieszkaniową i społeczną – oraz aktywna

postawa w zakresie oferowania pomocy w dostosowaniu warunków mieszkaniowych

do sytuacji rodzinnej, zgodnie z przyjętymi założeniami.

WNIOSEK 7

Sprzedaż lokali dokonywana jest w ramach dwóch form prywatyzacji zasobu

mieszkaniowego: rozproszonej i selektywnej. Prywatyzacja selektywna polega na wytypowaniu

154


w mieście budynków do całkowitego sprywatyzowania poprzez sprzedaż lokali. do całkowitej

prywatyzacji Prezydent Miasta przeznacza budynki wspólnot mieszkaniowych, w których

Miasto utraciło większość udziałów. Najemcom części komunalnej tych wspólnot

systematycznie przedstawiana będzie oferta wykupu dotychczas zajmowanych mieszkań.

Lokatorom, którzy nie wyraziliby zgody na wykupienie mieszkania, proponuje się, za ich zgodą,

zamianę dotychczas zajmowanego lokalu mieszkalnego. Wprowadzono czytelne reguły

sprzedaży, ograniczające potencjalne skutki prywatyzacji rozproszonej, która staje się cennym

narzędziem w przypadku dochodzenia do własności wynajmowanych mieszkań do remontu.

Uchwała Rady Miasta Ruda Śląska nr PR.0007.130.2014 z dnia 26 czerwca 2014 r.

w sprawie określenia zasad sprzedaży nieruchomości stanowiących lokale mieszkalne wraz

z udziałem we własności lub użytkowaniu wieczystym gruntu będących własnością Gminy Miasta

Ruda Śląska wprowadziła nowe zasady udzielania bonifikaty przy sprzedaży w drodze

bezprzetargowej na rzecz najemców lokali mieszkalnych w zależności od czasu trwania umowy

najmu oraz wieku budynku. za każdy pełny rok trwania umowy najmu zawartej na czas

nieoznaczony można uzyskać 0,5%, natomiast 1% za każdy rok liczony od roku budowy

budynku. Wysokość bonifikat podlega sumowaniu, jednak nie powinna przekroczyć łącznie 65%

ceny lokalu. Wprowadzono także w szczególnych przypadkach dodatkowe kryterium

zwiększające wysokość bonifikaty do 75%.

Wprowadzona zmiana może być dobrym narzędziem realizacji celowej polityki

sprzedaży lokali komunalnych przy pomocy różnicowania wysokości bonifikaty. w celu

zwiększenia efektywności gospodarki mieszkaniowej określono priorytet prywatyzacji

selektywnej i określono kategorie nieruchomości, które nie mogą podlegać prywatyzacji

z punktu widzenia interesów Miasta.

REKOMENDACJA: Utrzymanie i dalszy rozwój czytelnej polityki dochodzenia do własności

z uwzględnieniem priorytetów Miasta.

WNIOSEK 8

W Rudzie Śląskiej w latach 2004-2013 przybyło 3,2% mieszkań. w roku 2013 było ich

około 58 000. Można zatem spodziewać się, że między rokiem 2014 a 2020 przybędzie około 1

300 mieszkań. Należy spodziewać się, że większość nowych mieszkań będzie efektem

aktywności budowlanej inwestorów prywatnych, którzy, analogicznie jak w minionych 10

latach, będą budowali domy jednorodzinne na własne potrzeby. Będzie to oznaczać

systematyczną zmianę charakterystyki zasobu mieszkań w mieście. Będzie wyraźnie rósł udział

domów jednorodzinnych, liczba izb przypadających na mieszkańca, a także przeciętny metraż.

155


REKOMENDACJA: Utrzymanie czytelnej polityki przestrzennej jako tworzenie warunków

do rozwoju budownictwa mieszkaniowego na terenie Miasta Ruda Śląska, w tym:

popieranie rozwoju budownictwa mieszkaniowego w obszarach śródmiejskich

o dobrym zapleczu infrastrukturalnym,

zrównoważony rozwój jednorodzinnego budownictwa mieszkaniowego na obszarach

peryferyjnych.

Świętochłowice

Sytuacja w zakresie gospodarowania zasobem mieszkaniowym w Świętochłowicach,

na tle innych miast woj. śląskiego należy do bardzo trudnych. Najważniejsze uwarunkowania to:

bardzo duża skala zasobu komunalnego. Ponad 20% mieszkań w Świętochłowicach

znajduje się w zasobie komunalnym. Porównywalna sytuacja występuje

w Chorzowie i Zabrzu. w innych miastach w regionie ten odsetek jest mniejszy.

relatywnie wysoki stopień zużycia majątku komunalnego i pilna potrzeba

prowadzenia aktywniej polityki mieszkaniowej

znaczące nasilenie różnego rodzaju problemów społecznych, spośród których

problem bezrobocia oraz osób pracujących, otrzymujących niskie wynagrodzenia

jest dominujący.

Te trzy czynniki stały się w Świętochłowicach mieszanką, która doprowadziła

do spiralnie wzmacniających się problemów, których skutkiem jest m.in. problem trudności

w ściąganiu czynszów. Czynsze są relatywnie niskie, potrzeby remontowe wysokie, a wiele osób

już i tak nie płaci. w tej sytuacji trudno znacząco podnosić czynsze, bo istnieje obawa,

że niepłacenie osiągnie skalę niemożliwą do jakiegokolwiek opanowania. Oznacza to,

że Świętochłowice znalazły się w sytuacji, którą Wiceminister Infrastruktury i Rozwoju Paweł

Orłowski we wrześniu 2014 r. opisał w następujący sposób: „To ostatni moment, żeby w Polsce

w zdewastowanych częściach miast nie powstały getta biedy, a problemy są zbyt nabrzmiałe, by

samorządy poradziły sobie z nimi bez wsparcia rządu. Mamy walące się kamienice

w śródmieściach, zdewastowane blokowiska, opuszczone fabryki, koszary i tereny kolejowe. Mamy

długotrwale bezrobotnych, słabo wykształconych, żyjących z zasiłków.”75

WNIOSEK 1

75 http://wyborcza.biz/biznes/1,101716,16561594,Polskie_miasta_ida_do_generalnego_remontu.html#ixzz3Qgy4RCN9

http://wyborcza.biz/biznes/1,101716,16561594,Polskie_miasta_ida_do_generalnego_remontu.html#ixzz3Qgy4RCN9

156


Właściwie jedynym narzędziem, które nie było dotąd systemowo i powszechnie

stosowane w Świętochłowicach jest zaawansowany system zamian. Propozycja wdrożenia tego

instrumentu została szczegółowo opisana w „Optymalizacji…” i jest to w obecnej sytuacji jedyny

poważny, dodatkowy instrument zarządzania zasobem komunalnym w Świętochłowicach, który

może zostać wdrożony i który powinien przynieść może nie radykalną, ale widoczną poprawę

w ściąganiu czynszów.

WNIOSEK 2

Sytuacja w jakiej znalazły się Świętochłowice – w zakresie degradacji miasta

i gospodarowania majątkiem komunalnym – jest zbliżona do sytuacji Bytomia, który obok

Wałbrzycha i Łodzi został włączony na listę trzech miast „pilotażowych”. Ministerstwo

Infrastruktury i Rozwoju zdecydowało, że w tych trzech miastach alokowane będą szczególne,

dodatkowe środki na rewitalizację, w ramach których podjęte będą różnego rodzaju projekty

miękkie i twarde mające doprowadzić do poprawy w tych miastach. Należy jednoznacznie

ocenić, ze Świętochłowice znalazły się w sytuacji, którą minister Paweł Orłowski określił

słowami: problemy są zbyt nabrzmiałe, by samorządy poradziły sobie z nimi bez wsparcia rządu.

w zaistniałym przypadku Świętochłowice powinny podjąć intensywne starania, by dołączyć

do Bytomia, Wałbrzycha i Łodzi i stać się czwartym miastem w którym realizowane będą

projekty „pilotażowe. Choć obecnie cała ta koncepcja nie jest jeszcze sprecyzowana, to jednak

warto podjąć bardzo intensywne starania, aby do tej grupy miast dołączyć. Włączenie

Świętochłowic na listę miast „pilotażowych” wymaga działań zawartych w rekomendacjach.

REKOMENDACJE:

porozumienie z Bytomiem i zidentyfikowanie źródeł informacji (raportów), które

pozwoliły włączyć to miasto do listy „pilotażowej”. Być może uda się także poznać

koncepcję i plan wdrożeniowy „pilotażu” w Bytomiu, choć najprawdopodobniej

obecnie nie jest on jeszcze dopracowany i ciągle pozostaje w sferze oczekiwań

i wyobrażeń.

przygotowanie profesjonalnego raportu o kryzysie w Świętochłowicach, w którym

zostanie wykazane, ze sytuacja jest równie dramatyczna jak w Bytomiu.

przygotowanie koncepcji aktywnej absorpcji środków „pilotażowych”.

z perspektywy MIR Świętochłowice powinny prezentować się jako prymus: miasto

bardzo zdegradowane, ale proponujące rozwiązania lepsze i bardziej aktywne niż

Bytom, Wałbrzych, czy nawet Łódź.

przeprowadzenie intensywnej akcji lobbingowej, mającej na celu włączenie

Świętochłowic na listę miast „pilotażowych”. Partnerami w tym procesie powinni być

157


lokalni politycy, organizacje miast (np. Związek Miast Polskich), biznesmeni, być

może nawet celebryci powiązani ze Świętochłowicami, lokalna społeczność

i wszyscy, którzy mogliby wpłynąć na MIR.

158


10. Propozycje projektów realizacyjnych zintegrowanego programu

polityki mieszkaniowej Chorzowa, Rudy Śląskiej i Świętochłowic

Wyniki przeprowadzonych analiz pokazują, że we wszystkich trzech miastach istnieje

z jednej strony bardzo bogaty zasób mieszkań i budynków komunalnych, a z drugiej – stan

techniczny tych obiektów powoduje, że wymagają one bardzo znacznych nakładów. w tym

komponencie zaproponowano pięć dużych projektów, które w sumie będą stanowiły pewien

kompleksowy system wsparcia dla prowadzenia polityki mieszkaniowej w tych trzech miastach.

Zaproponowane projekty obejmują takie działania jak: remont i modernizację istniejących

budynków (w tym specjalny projekt dedykowany tylko substancji zabytkowej), wsparcie

rozwoju budownictwa mieszkań w modelu TBS, projekty w zakresie termomodernizacji

i likwidacji niskiej emisji, a także projekt z zakresu lepszego zagospodarowania i optymalizacji

gospodarki mieszkaniami komunalnymi.

Zaproponowano, aby każdy projekt z zakresu polityki mieszkaniowej został podzielony

na dwa etapy. w pierwszym etapie – do 2022 r. zaplanowane działania powinny być

finansowane lub współfinansowane ze środków pomocowych UE dostępnych w okresie

programowania na lata 2014-2020. Po 2022 r. prawdopodobnie dostępne będą inne źródła

finansowania, w tej chwili nieznane. w związku z tym każdy z projektów powinien zostać

przedłużony i realizowany – zgodnie z opisem – do 2030 r.

Dla każdego z tych projektów przygotowano skrócone fiszki projektowe, które

powinny stać się podstawą do opracowania pełnych aplikacji, umożliwiających pozyskanie

finansowania na ich realizację. w optymalnej wersji projekty powinny być realizowane wspólnie,

przez wszystkie trzy miasta. Jednak z uwagi na różnego rodzaju specyfikacje konkursowe oraz

ograniczenia administracyjne, a także ewentualne problemy budżetowe poszczególnych miast –

dopuszcza się także realizację projektów nie we wszystkich trzech miastach na raz.

W oparciu o środki pomocowe z UE zaproponowano realizację następujących projektów:

a) Projekt wsparcia mieszkalnictwa TBS (tabela 27)

Tytuł projektu: Wsparcie rozwoju budownictwa mieszkaniowego w systemie TBS

b) Projekt remontowy (tabela 28)

Tytuł projektu: Program remontów i modernizacji budynków i mieszkań komunalnych

159


c) Projekt rewitalizacyjny (tabela 29)

Tytuł projektu: Ochrona, odnowa i modernizacja zabytkowych budynków

mieszkalnych i użyteczności publicznej

d) Projekt termomodernizacji i likwidacji niskiej emisji (tabela 30)

Tytuł projektu: Program kompleksowej termomodernizacji i likwidacji niskiej emisji

na terenie Chorzowa, Rudy Śląskiej i Świętochłowic

e) Projekt optymalizacji mieszkaniowej (tabela 31)

Tytuł projektu: Zintegrowany i systematyczny program zamiany mieszkań

Tab. 27. Projekt wsparcia mieszkalnictwa TBS

Tytuł projektu Wsparcie rozwoju budownictwa mieszkaniowego

w systemie TBS Okres realizacji projektu Projekt do realizacji w latach 2015-2022 oraz przedłużony

na okres 2023-2030

Miejsce realizacji projektu Działki inwestycyjne przeznaczone pod mieszkaniowe budownictwo wielorodzinne TBS

Rola urzędów miast w projekcie

Lider projektu w partnerstwie z TBS

Skrócony opis projektu - do kogo adresowany jest projekt - Cele projektu - Działania, które będą podejmowane w ramach projektu

Adresat projektu: Adresatem projektu są osoby/rodziny o średnich dochodach, zainteresowane mieszkaniami budowanymi w systemie TBS. Cele projektu: Celem projektu jest dostarczenie nowych mieszkań o relatywnie wysokim standardzie osobom/rodzinom mającym średnie dochody. Dodatkowo – budowa nowych mieszkań jest jednym z ważnych elementów ograniczenia spadku liczby mieszkańców miast. w mieszkaniach TBS zamieszkają osoby zazwyczaj dosyć młode o relatywnie wysokich zarobkach. w ten sposób zwiększy się baza podatkowa i więcej środków z tego tytułu będzie wpływało do budżetów miast. Główne działania projektowe:

- Wskazywanie i przeznaczanie terenów pod budownictwo TBS - Uzbrajanie terenów pod budownictwo mieszkaniowe

Partnerzy projektu

Partnerem projektu będą Towarzystwa Budownictwa Społecznego Naturalnym partnerem w realizacji tego typu projektów będzie

Regionalne Towarzystwo Budownictwa Społecznego, które od lat funkcjonuje w Chorzowie i Rudzie Śląskiej. Władze Świętochłowic mogą rozważyć włączenie się do tego TBS.

Oczekiwane rezultaty projektu (produkt)

Liczba mieszkań oddawanych średnio rocznie przez TBS - 30-40 w Chorzowie - 30-40 w Rudzie Śląskiej - 20-25 w Świętochłowicach

160


Oczekiwane oddziaływanie projektu

Zwiększenie oferty nowych, atrakcyjnych mieszkań dla osób i rodzin o średnich dochodach Ograniczenie depopulacji miast w wyniku przyrostu potencjału mieszkaniowego Zwiększenie przychodów z podatków w budżetach miast w wyniku zamieszkania w mieszkaniach TBS osób relatywnie dobrze zarabiających.

Tab. 28. Projekt remontowy Tytuł projektu

Program remontów i modernizacji budynków i mieszkań komunalnych

Okres realizacji projektu

Projekt do realizacji w latach 2015-2022 oraz przedłużony na okres 2023-2030

Miejsce realizacji projektu

Budynki, w których znajdują się mieszkania komunalne


Lider projektu


Adresat projektu: Każde z trzech miast posiada znaczący zasób budynków i mieszkań komunalnych. Znaczna część tego zasobu wymaga remontów w tym także – remontów generalnych. z uwagi na relatywnie niskie czynsze, a także stałe problemy z ich ściąganiem - brakuje pieniędzy na realizację powszechnego programu remontowego, w związku z czym niezbędne jest pozyskanie środków zewnętrznych na tego typu działania. Remonty będą realizowane przez miasto na majątku komunalnym, ale efekty tych prac, czyli podniesienie standardu mieszkań i budynków komunalnych poprawi jakość życia najemców. Dodatkowo – dzięki odnowie fasad poprawi się jakość przestrzeni publicznych w mieście. Cele projektu: Celem projektu jest remont i modernizacja zasobu komunalnego Miasta3 poprzez remonty, modernizację i rewitalizację budynków i mieszkań. Główne działania projektowe: - program remontu elewacji, - program modernizacji klatek schodowych, - program modernizacji instalacji wodno-kanalizacyjnej. - program wymiany instalacji gazowej ze skręcanej na spawaną. - program wymiany stolarki okiennej, drzwi i bram - program wymiany i modernizacji systemów ogrzewania mieszkań, w tym redukowanie źródeł niskiej emisji.

Partnerzy projektu

- Najemcy mieszkań komunalnych - Właściciele mieszkań (lub wspólnoty mieszkaniowe) w budynkach w których tylko część lokali należy do zasobu komunalnego


Liczba budynków poddanych renowacji i rewitalizacji w każdym roku 5-7 budynków rocznie - Chorzów

161


5-7 budynków rocznie - Ruda Śląska 3-5 budynków rocznie - Świętochłowice


Poprawa jakości życia osób mieszkających i korzystających z tych budynków Ochrona dziedzictwa materialnego Poprawa estetyki zabytkowych obszarów miast

Tab. 29. Projekt rewitalizacyjny Tytuł projektu

Ochrona, odnowa i modernizacja zabytkowych budynków mieszkalnych i użyteczności publicznej




Zabytkowe budynki użyteczności publicznej oraz budynki mieszkalne


Lider projektu


Adresat projektu: Właściciele i współwłaściciele zabytkowych budynków mieszkalnych i budynków użyteczności publicznej, choć znaczna część środków powinna być wydawana na remonty mienia komunalnego. Ten projekt jest zbliżony do standardowego projektu remontowego. Jednak substancja zabytkowa, z uwagi na swoją specyfikę - zazwyczaj wymaga bardziej skomplikowanych i czasochłonnych projektów. Stąd też została wydzielona i powinna być traktowana jako odrębny projekt. w ten sposób zwiększa się także szanse na pozyskanie dodatkowych środków Cele projektu: Celem projektu jest ochrona dziedzictwa materialnego Miasta3 poprzez remonty i rewitalizację zabytkowych budynków Główne działania projektowe: Remonty fasad, dachów, bram, okien, klatek schodowych, schodów i innych części wspólnych w budynkach zabytkowych

Partnerzy projektu

- Właściciele mieszkań w budynkach, wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe - Właściciele budynków użyteczności publicznej


Liczba budynków zabytkowych poddanych renowacji i rewitalizacji w każdym roku 3-5 budynków rocznie - Chorzów 3-5 budynków rocznie - Ruda Śląska 1-3 budynki rocznie - Świętochłowice


Ochrona dziedzictwa materialnego Poprawa estetyki zabytkowych obszarów miast Poprawa jakości życia osób mieszkających i korzystających z tych budynków

162


Tab. 30. Projekt termomodernizacji i likwidacji niskiej emisji Tytuł projektu

Program kompleksowej termomodernizacji i likwidacji niskiej emisji na terenie Chorzowa, Rudy Śląskiej

i Świętochłowic (Projekt dostosowany do wymagań PO IiŚ 2014-2020; Oś

priorytetowa i Zmniejszona emisyjność gospodarki) Okres realizacji projektu



Budynki użyteczności publicznej oraz budynki mieszkalne


Lider projektu


Adresat projektu: Projekt bezpośrednio dotyczy budynków komunalnych Istnieje jednak możliwość budowy partnerstw w celu rozszerzenia projektu także na innych beneficjentów Cele projektu: Kompleksowa modernizacja energetyczna budynków użyteczności publicznej i budynków mieszkalnych wraz z wymianą wyposażenia tych obiektów na energooszczędne, w zakresie związanym z: - ociepleniem obiektu, wymianą okien, drzwi zewnętrznych oraz oświetlenia na energooszczędne - przebudową systemów grzewczych (wraz z wymianą i przyłączeniem źródła ciepła), systemów wentylacji i klimatyzacji, zastosowanie automatyki pogodowej i systemów zarządzania budynkiem - budową lub modernizacją wewnętrznych instalacji odbiorczych oraz likwidacją dotychczasowych źródeł ciepła; - instalacją mikrogeneracji lub mikrotrigeneracji na potrzeby własne; - instalacją OZE w modernizowanych energetycznie budynkach - instalacją systemów chłodzących, w tym również z OZE Obowiązkowym warunkiem poprzedzającym realizację takich projektów będzie przeprowadzenie audytów energetycznych Główne działania projektowe:

- budowa, rozbudowa lub modernizacja sieci ciepłowniczej i chłodniczej, również poprzez wdrażanie systemów zarządzania ciepłem i chłodem wraz z infrastrukturą wspomagającą, - wymiana źródeł ciepła - termomodernizacja

Partnerzy projektu

- Właściciele mieszkań w budynkach, wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe - Właściciele budynków użyteczności publicznej


- liczba gospodarstw domowych z lepszą klasą zużycia energii, - dodatkowa zdolność wytwarzania energii odnawialnej, szacowany spadek emisji gazów cieplarnianych, - zmniejszenie zużycia energii pierwotnej w budynkach

163


publicznych, - zmniejszenie zużycia energii końcowej


Zmniejszone zużycie energii pierwotnej, Zwiększony udział energii z OZE w końcowym zużyciu energii brutto, Redukcja emisji gazów cieplarnianych

Tab. 31. Projekt optymalizacji mieszkaniowej Tytuł projektu

Zintegrowany i systematyczny program zamiany mieszkań




Optymalizacja zarządzania zasobem komunalnym


Lider projektu


Adresat projektu: Najemcy mieszkań komunalnych

Zadaniem Biura Koordynacji Zamiany Mieszkań jest pomoc przy zamianie mieszkania ze szczególnym zwróceniem uwagi na dokonanie zamiany mieszkania, którego powierzchnia, lokalizacja, czy też wysokie koszty utrzymania powodują powstanie kłopotów życia codziennego najemców, czy użytkowników lokali. Biuro Koordynacji Zamiany Mieszkań prowadzi komputerową bazę danych lokali mieszkalnych zgłoszonych do zamiany. na podstawie zgłoszenia sporządzona jest oferta zamiany, która jest również udostępniona na stronie internetowej. w komputerowej bazie zamiany lokali mieszkalnych umieszczone są wyłącznie lokale zgłoszone w Biurze Koordynacji Zamiany Mieszkań. Biuro funkcjonuje bez pobierania opłat. Cele projektu:

- optymalizacja dysproporcji pomiędzy powierzchnią lokali mieszkalnych zajmowanych przez lokatorów zasobów komunalnych, ilością osób w nich zamieszkujących a dochodami osiąganymi przez ich gospodarstwa domowe i możliwościami bieżącego regulowania opłat, wynikających z zajmowania lokalu, - pomoc przy poprawie warunków mieszkaniowych najemców zasobów komunalnych, - redukcja liczby dłużników i liczby osób oczekujących na lokale socjalne, - pomoc najemcom lokali z mieszkaniowego zasobu w zamianie na lokal z możliwością wykupu.

164


Główne działania projektowe:

Działania, prowadzone przez Biura Koordynacji Zamiany Mieszkań: - przyjmowanie zgłoszeń dotyczących zamiany lokali mieszkalnych, - kojarzenie zainteresowanych zamianą lokalu mieszkalnego w oparciu o zgłoszone oferty oraz obowiązujące warunki i zasady zamiany, - organizacja i prowadzenie "bazy danych" zgłoszonych do zamiany lokali mieszkalnych, - aktualizacja informacji dostępnych na stronie internetowej.

Partnerzy projektu

Najemcy mieszkań komunalnych Osoby oczekujące na przydział mieszkania komunalnego


Liczba lokali zamienionych w programie: - z większych na mniejsze - z mniejszych na większe


Poprawa jakości życia najemców Optymalizacja wykorzystania majątku komunalnego

165


11. Słownik pojęć

REMONT (fr. remonte) – jest pojęciem wprowadzonym ustawą z dnia 7 lipca 1994 r.

Prawo budowlane76, oznaczającym wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót

budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej

konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto

w stanie pierwotnym.

Dzięki remontowi przywraca się sprawność techniczną oraz wartość ekonomiczną

i użytkową obiektu budowlanego.

W budownictwie remonty dzielą się na:

bieżące - polegające na wykonywaniu okresowych przeglądów i prowadzeniu prac

konserwatorsko-profilaktycznych, niezbędnych dla utrzymania obiektu

budowlanego i jego otoczenia w należytym stanie technicznym. w ramach tego typu

remontów wykonywane są naprawy, likwidacje przyczyn ewentualnych uszkodzeń

elementów budowlanych i wyposażenia budynków;

interwencyjne – wykonywane są w przypadku wystąpienia uszkodzeń

spowodowanych różnymi, zazwyczaj nagłymi powodami (np. pęknięcie rury, wybuch

(gazu), pożar itp.);

kapitalne – polegające na wymianie i naprawie wszystkich zużytych, zniszczonych

lub uszkodzonych elementów budynku i wyposażenia. Remonty kapitalne

przeprowadzane są w celu przywrócenia pierwotnej funkcjonalności i wartości

obiektu budowlanego.

Należy zdecydowanie odróżnić remont od robót polegających na modernizacji,

rozbudowie, nadbudowie czy przebudowie obiektu budowlanego.

MODERNIZACJA (fr., ang. modernisation) – jest pojęciem oznaczającym

unowocześnienie, trwałe ulepszenie istniejącego obiektu budowlanego lub zespołu obiektów

budowlanych, głównie poprzez wymianę starych zużytych fizycznie lub moralnie elementów

na nowe, przez co zwiększa się jego wartość użytkowa. w sensie estetycznym modernizacja

oznacza prace wzbogacające architekturę istniejących budynków (projektowanych np. według

uniwersalnego wzorca wyznaczonego technologią wielkoblokową lub wielkopłytową), a także

nadające obiektom budowlanym lub ich zespołom wyraz odpowiadający współczesnym

oczekiwaniom, modom i gustom. Zabiegi te mogą poprawiać standard funkcjonalny, techniczny

76 t.j. Dz. U. z 2013 r. poz. 1409, z 2014 r. poz. 40, 768, 822.


http://pl.wikipedia.org/wiki/Rura

http://pl.wikipedia.org/wiki/Gaz

http://pl.wikipedia.org/wiki/Po%C5%BCar

http://pl.wikipedia.org/wiki/Modernizacja

http://pl.wikipedia.org/w/index.php?title=Rozbudowa&action=edit

http://pl.wikipedia.org/w/index.php?title=Nadbudowa&action=edit

http://pl.wikipedia.org/wiki/Przebudowa

http://pl.wikipedia.org/wiki/Obiekt_budowlany

166


i użytkowy modernizowanych obiektów budowlanych lub ich zespołów, uzupełniać je o nowe

elementy, w tym symbole podnoszące ich prestiż.

Ekonomiczny sens modernizacji polega na ponoszeniu nakładów finansowych

na podniesienie wartości oraz możliwości użytkowych i technologicznych obiektu budowlanego

lub zespołu obiektów budowlanych, traktowanych jako środek produkcji, świadczenia usług

lub zaspokajania określonych potrzeb.

Generalnym celem ekonomicznym modernizacji jest zlikwidowanie zużycia moralnego

środków trwałych, polegające na poszerzeniu zakresu typowych prac remontowych o roboty,

które zmierzają do udoskonalenia użytkowanego majątku.

PRZEBUDOWA – jest pojęciem wprowadzonym ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo

budowlane77 oznaczającym wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje

zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego,

z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy,

wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne

zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa

drogowego.

REKONSTRUKCJA (od łc. restaurare - odnowić, odbudować; fr. reconstruction,

restoration) – oznacza odnawianie lub odbudowę - głównie zabytków architektury -

doprowadzanie ich do stanu pierwotnego. w interesującym nas zakresie jest to zespół działań

zmierzających do przywrócenia uszkodzonej lub zmienionej budowli jej dawniejszej formy

architektonicznej, wartości artystycznej i użytkowej. Rekonstrukcja jest prowadzona

na podstawie zachowanych materiałów archiwalnych w postaci planów, zdjęć itp. z użyciem

oryginalnych detali i zachowaniem ocalałych fragmentów budowli. w skrajnym przypadku

rekonstrukcja obejmuje odtworzenie całkowicie zniszczonego zabytku na podstawie

zachowanych planów, projektów, fotografii lub szkiców. Rekonstrukcji poddawane są dzieła

o dużej wartości historycznej i kulturowej.

Po II Wojnie Światowej, rekonstrukcja oznacza również odtworzenie po zniszczeniu

rzeczy lub zespołu rzeczy takich jak: nieruchomość, obiekt budowlany, budynek, cmentarz,

krajobraz kulturowy itp. Zazwyczaj dotyczy rzeczy cennych, gdzie następuje częściowe

uzupełnienie zniszczeń lub całkowite odtworzenie poprzedniego stanu jakichś naruszonych

wartości budowli, a nawet ponowne budowanie zniszczonego zabytku.

77 t.j. Dz. U. z 2013 r. poz. 1409, z 2014 r. poz. 40, 768, 822.

http://portalwiedzy.onet.pl/45916,,,,moralne_zuzycie,haslo.html

http://pl.wikipedia.org/wiki/Cmentarz

http://pl.wikipedia.org/wiki/Krajobraz_kulturowy

167


Rekonstrukcja przywraca rzeczy stan właściwy (oczekiwany lub wyznaczany przez współczesne

wymogi), dokonuje zmian na lepsze w sferze techniki, funkcjonalności, użyteczności gospodarki

itp.

REWITALIZACJA (łc. vitalis - życiowy; dający życie) – jest pojęciem oznaczającym

przywrócenie sił witalnych starych zasobów budowlanych. Pojęcie rewitalizacji jest najczęściej

stosowane w odniesieniu do części miasta - zespołu obiektów budowlanych, który w wyniku

przemian - głównie gospodarczych, społecznych i ekonomicznych - uległ degradacji, ponieważ

całkowicie lub częściowo utracił swoją pierwotną funkcję i przeznaczenie. w tym ujęciu

rewitalizacja obejmuje kompleks działań z zakresu polityki społecznej, planowania

przestrzennego, ekonomii i budownictwa, których celem jest doprowadzenie do poprawy

funkcjonalności, estetyki, standardu i wygody użytkowania obiektów zlokalizowanych

w rewitalizowanym zespole, poprawy prowadzącej w efekcie do jego ożywienia (przywrócenia

go do życia). z uwagi na podstawowy powód degradacji rewitalizacja może dotyczyć:

Ożywienia gospodarczego i społecznego opustoszałych części miasta (np. śródmieść

lub dzielnic i zespołów zabytkowych), które utraciły swoją dotychczasową rolę.

Poprawy jakości życia i odtworzenia więzi społecznych w wielkich osiedlach –

(blokowiskach).

Przywrócenia miastu i ponownego zagospodarowania terenów poprzemysłowych,

opuszczonych przez wojsko, kolej itp.

Zagospodarowania terenów zdewastowanych i zdegradowanych (np. w wyniku

działalności górniczej lub przemysłowej).

ROBOTY BUDOWLANE – są pojęciem wprowadzonym ustawą z dnia 7 lipca 1994 r.

Prawo budowlane78, oznaczającym budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu,

remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego.

78 t.j. Dz. U. z 2013 r. poz. 1409, z 2014 r. poz. 40, 768, 822

http://pl.wikipedia.org/wiki/Polityka_spo%C5%82eczna



http://pl.wikipedia.org/wiki/Ekonomia


http://pl.wikipedia.org/wiki/Wi%C4%99%C5%BA_spo%C5%82eczna

168


Spis rycin

Ryc. 1. Budynki mieszkalne w miastach śląskich na prawach powiatu ............................................... 18

Ryc. 2. Procentowy udział budynków różnej wielkości w kategorii budynków wielorodzinnych

w Chorzowie, Rudzie Śląskiej i Świętochłowicach ......................................................................... 19

Ryc. 3. Procentowy udział budynków powstałych przed 1918 r. w miastach na prawach

powiatu ............................................................................................................................................................. 20

Ryc. 4. Procentowy udział budynków w Chorzowie, Rudzie Śląskiej i Świętochłowicach według

okresu budowy .............................................................................................................................................. 21

Ryc. 5. Mieszkania w Chorzowie, Rudzie Śląskiej i Świętochłowicach według liczby izb ............ 24

Ryc. 6. Mieszkania w Chorzowie, Rudzie Śląskiej i Świętochłowicach według form własności 27

Ryc. 7. Udział zasobu komunalnego w całkowitej liczbie mieszkań w miastach na prawach

powiatu ............................................................................................................................................................. 28

Ryc. 8. Liczba budynków mieszkalnych oddanych do użytku w Chorzowie, Rudzie Śląskiej

i Świętochłowicach w latach 2004-2013 ............................................................................................ 30

Ryc. 9. Liczba mieszkań oddanych do użytku w Chorzowie, Rudzie Śląskiej i Świętochłowicach

w latach 2004-2013 ..................................................................................................................................... 31

Ryc. 10. Wzrost liczby mieszkań w miastach na prawach powiatu w woj. śląskim w latach 2004-

2013 ................................................................................................................................................................... 31

Ryc. 11. Procentowy udział nowo oddanych budynków prywatnych do wszystkich

wybudowanych w okresie 2004-2013 w miastach na prawach powiatu w woj. śląskim

.............................................................................................................................................................................. 32

Ryc. 12. Nowe mieszkania w budownictwie deweloperskim w Chorzowie, Rudzie Śląskiej


Ryc. 13. Nowe mieszkania w budownictwie indywidualnym w Chorzowie, Rudzie Śląskiej


Ryc. 14. Procentowy udział nowo oddanych mieszkań komunalnych do wszystkich

wybudowanych w okresie 2004-2013 w miastach na prawach powiatu ............................. 35

Ryc. 15. Piramidy wieku dla Chorzowa, Rudy Śląskiej i Świętochłowic ................................................. 54

Ryc. 16. Liczba osób osiedlających się w Chorzowie, Rudzie Śląskiej i Świętochłowicach ............. 56

Ryc. 17. Liczba zawieranych małżeństw w Chorzowie, Rudzie Śląskiej i Świętochłowicach

w latach 1997-2013 ..................................................................................................................................... 61

169


Spis tabel

Tab. 1. Dochody ogółem i dochody w dziale Gospodarka mieszkaniowa – miasta podregionu

katowickiego .................................................................................................................................................. 13

Tab. 2. Wydatki ogółem i wydatki w dziale Gospodarka mieszkaniowa – miasta podregionu

katowickiego .................................................................................................................................................. 14

Tab. 3. Dochody i wydatki budżetu miasta Chorzów, Ruda Śląska i Świętochłowice na cele

mieszkaniowe w 2013 roku ..................................................................................................................... 15

Tab. 4. Sprzedaż lokali należących do miasta Chorzowa, Rudy Śląskiej i Świętochłowic

w 2013r. ........................................................................................................................................................... 15

Tab. 5. Liczba i kwoty wypłaconych dodatków mieszkaniowych .......................................................... 16

Tab. 6. Zasoby mieszkaniowe miast na prawach powiatu w województwie śląskim w 2012

roku .................................................................................................................................................................... 22

Tab. 7. Udział mieszkań o różnym metrażu w całości zasobu ................................................................. 24

Tab. 8. Procentowy udział poszczególnych rodzajów własności mieszkań w Chorzowie,

Świętochłowicach i Rudzie Śląskiej na tle miast na prawach powiatu .................................. 26

Tab. 9. Mieszkania na 1000 zawartych małżeństw w wybranych miastach woj. Śląskiego ........ 36

Tab. 10. Mieszkania oddane do użytku na 1000 mieszkańców w kolejnych latach w okręgu

katowickim ..................................................................................................................................................... 37

Tab. 11. Wykaz działek przeznaczonych w mpzp Chorzowa pod budownictwo mieszkaniowe

wyznaczonych do sprzedaży w latach 2014-2016 ......................................................................... 39

Tab. 12. Nieruchomości przeznaczone do oddania w użytkowanie wieczyste w 2014 roku ........ 41

Tab. 13. Porównanie zrealizowanych i planowanych remontów i modernizacji zasobu

mieszkaniowego gminy Chorzów w latach 2009-2013 ............................................................... 43

Tab. 14. Porównanie planowanych i zrealizowanych źródeł finansowania remontów

w Chorzowie w latach 2009-2013 ........................................................................................................ 46

Tab. 15. Porównanie planowanych i uzyskanych przychodów z najmu lokali mieszkalnych

i użytkowych w okresie 2009-2013 dla Chorzowa ........................................................................ 47

Tab. 16. Porównanie kosztu utrzymania lokali i budynków wchodzących w skład

mieszkaniowego zasobu gminy oraz zarządu nieruchomościami wspólnymi w okresie

2009-2013 dla Chorzowa ......................................................................................................................... 48

Tab. 17. Klasyfikacja budynków mieszkaniowych w zasobie miasta Ruda Śląska pod kątem stanu

technicznego .................................................................................................................................................. 49

Tab. 18. Stan techniczny budynków mieszkalnych miasta Ruda Śląska ................................................ 49

Tab. 19. Dziesięć najgęściej zaludnionych miast na prawach powiatu w Polsce w 2013 roku .... 53

Tab. 20. Procentowa struktura wieku w 2012 r. .............................................................................................. 55

Tab. 21. Prognoza zmiany liczby ludności w Chorzowie w latach 2015-2030 w przedziałach

wiekowych ...................................................................................................................................................... 59

Tab. 22. Prognoza zmiany liczby ludności w Świętochłowicach w latach 2015-2030

w przedziałach wiekowych ...................................................................................................................... 59

Tab. 23. Prognoza podaży mieszkań do roku 2030 – 3 warianty .............................................................. 64

Tab. 24. Planowana wielkość mieszkaniowego zasobu komunalnego w latach 2014-2018 ......... 66

170


Tab. 25. Długoterminowe wizje miast Chorzowa, Rudy Śląskiej i Świętochłowic .............................. 76

Tab. 26. Obowiązujące Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego Świętochłowic .. 121

Tab. 27. Projekt wsparcia mieszkalnictwa TBS .............................................................................................. 159

Tab. 28. Projekt remontowy ................................................................................................................................... 160

Tab. 29. Projekt rewitalizacyjny ............................................................................................................................. 161

Tab. 30. Projekt termomodernizacji i likwidacji niskiej emisji ................................................................. 162

Tab. 31. Projekt optymalizacji mieszkaniowej ................................................................................................. 163

Zintegrowane podejście do problemów obszarów funkcjonalnych...

Documents

Transcript of Zintegrowane podejście do problemów obszarów funkcjonalnych...