Polish Construction ReviewNumer 8 (65)

16 PMRwww.pmrcorporate.com

Każdy zainteresowany nabyciem nieruchomości rolnej, a w szczegól-ności ci, którzy nie prowadzą gospo-darstw rolnych, muszą się liczyć z faktem, iż jej zakup będzie uzależ-niony od skorzystania przez Agencję Nieruchomości Rolnych („ANR”) z przysługującego jej prawa pier-wokupu. Przedmiotowe zagadnienie reguluje Ustawa� z� dnia� 11� kwiet-nia�2003�r.�o�kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U z dnia 15 kwietnia 2003 r. nr 64 poz. 592) (zwana dalej „Ustawą”). Warto jednak pamiętać, że w przy analizowaniu procedury prawa pierwokupu stosuje się rów-nież ogólne zasady z Kodeksu�cywil-nego tj. art. 596-602.

Omawiając zagadnienie prawa pierwokupu nieruchomości rol-nych, przede wszystkim należy jasno wytłumaczyć, co kryje się pod pojęciem nieruchomości rolnej. Terminologia nie zawsze jest jedno-lita, a podstawowe dokumenty decy-dujące o charakterze nieruchomości mogą przedstawiać sprzeczne infor-macje, np.: wypis z rejestru grun-tów, wskazujący na rolny charakter nieruchomości oraz plan zagospo-

darowania przestrzennego, zgod-nie z którym nieruchomość znaj-duje się na terenie przeznaczonym na przykład pod usługi i handel. Zgodnie z Ustawą, za rolną uznamy nieruchomość, która może być jako taka zakwalifikowana na podstawie art. 461 Kodeksu�cywilnego. Będzie to zatem nieruchomość, która może być wykorzystywana do pro-wadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie (roślinnej, zwierzęcej, ogrodniczej czy rybnej). Ustawa jed-nak wskazuje, że w jej rozumieniu jako rolna nie może być kwalifiko-wana nieruchomość położona na obszarze przeznaczonym w planie zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne (art. 2 pkt 2). Każdy, kto zamierza nabyć nieru-chomość rolną, powinien najpierw sprawdzić, czy nie została ona objęta planem zagospodarowania prze-strzennego, zgodnie z którym poło-żona jest na terenie przeznaczonym na inne niż rolne cele.1

Jeżeli nieruchomość rolna nie została objęta planem zagospodaro-wania przestrzennego albo została nim objęta, przy czym znajduje się

na terenie przeznaczonym na cele rolne, sprzedający i nabywca udając się do notariusza, mogą zostać poin-formowani, że notariusz sporządzi jedynie warunkową umowę sprze-daży takiej nieruchomości. Oznacza to, że umowa zawierana między sprzedającym a nabywcą dojdzie do skutku dopiero wtedy, gdy ANR, której przysługiwać będzie prawo pierwokupu, nie złoży oświadczenia w przepisanym terminie w przed-miocie skorzystania z przysługują-cego jej prawa pierwokupu.

Prawo pierwokupu nierucho-mości rolnej w pierwszej kolejności przysługuje dzierżawcy, oczywiście o ile spełnia on przewidziane pra-wem przesłanki. Mowa tutaj o: n wykonywaniu prawa dzierżawy

przez przynajmniej trzy lata, na podstawie umowy dzierżawy za-wartej w formie pisemnej z datą pewną, a także o sytuacji

nkiedy nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub je-żeli dzierżawcą jest spółdzielnia produkcji rolnej. Obie powyższe przesłanki muszą być spełnione łącznie. ANR przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości rol-nej, jeżeli uprawniony do pier-wokupu dzierżawca nieruchomo-ści rolnej nie wykona tego prawa albo w ogóle nie będzie upraw-nionego dzierżawcy z tytułu pra-wa pierwokupu.

Prawo pierwokupu ANR jest wykluczone zawsze, jeżeli mamy do czynienia z przypadkiem sprze-daży nieruchomości rolnej sta-nowiącej wkład gruntowy spół-dzielni rolniczej, kiedy jest doko-nywana przez członka takiej spół-dzielni i na jej rzecz. Ponadto, o prawie pierwokupu ANR nie będzie również mowy w przypadku, gdy transakcja sprzedaży nierucho-mości rolnej nastąpi na rzecz osoby

Warunkowe nabycie nieruchomości rolnej

Agencja Nieruchomości Rolnych uzyskała dużą możliwość ingerencji w obrót nieruchomościami rolnymi. Z prawem pierwokupu ANR musi się liczyć z pewnością każdy, kto nie prowadził dotychczas działalności w rol-nictwie i nie nabywa nieruchomości od osoby bliskiej. W takich przypad-kach to, czy rzeczywiście nabędzie pożądaną nieruchomość, będzie uzależ-nione od przeprowadzenia analizy umowy zawartej przed notariuszem przez ANR oraz przeprowadzenia przez tę ostatnią oceny przydatności danej nie-ruchomości dla potrzeb kształtowania ustroju rolnego państwa.

1 Podobna praktyka stosowana jest przez Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji przy wydawaniu zezwoleń cudzoziemcom na nabywanie nieruchomości rolnych – jeżeli nieruchomość w ewidencji gruntów oznaczona jest jako rolna, a na terenie gdzie jest położona obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego, gdzie jest przeznaczona na inne niż rolne cele, to nieruchomość nie jest kwalifikowana jako rolna.�2 Gospodarstwo rodzinne to gospodarstwo prowadzone przez rolnika indywidualnego, w którym łączna powierzchnia użytków rolnych jest nie większa niż 300 hektarów.

Aleksandra�Jach

Polish Construction ReviewNumer 8 (65)

17PMRwww.pmrcorporate.com

bliskiej zbywcy. Oznacza to doko-nanie transakcji na rzecz zstęp-nych, wstępnych, rodzeństwa, dzieci rodzeństwa, osób przysposabiają-cych i przysposobionych, małżonka, który nie pozostaje we wspólności ustawowej, osoby pozostającej fak-tycznie we wspólnym pożyciu ze sprzedającym. Kolejny przypadek, kiedy prawo pierwokupu jest wyłą-czone w stosunku do ANR, to sytu-acja, kiedy w wyniku nabycia nie-ruchomości rolnej nastąpi powięk-szenie gospodarstwa rodzinnego2 do powierzchni nie większej niż 300 hektarów, przy czym nabywana nieruchomość musi być położona w gminie będącej miejscem zamiesz-kania nabywcy (lub w gminie sąsied-niej).

Jeżeli okaże się, że nie zachodzi żadna z wyżej wymienionych oko-liczności wyłączających prawo pier-wokupu nieruchomości rolnej przy-sługujące ANR, umowa sprzedaży zawierana między sprzedającym a nabywcą będzie musiała zostać zawarta przed notariuszem, pod warunkiem, że ANR nie wykona przysługującego jej prawa. Na sprze-dającym, stosownie do postanowień Kodeksu�cywilnego (art. 598), ciąży obowiązek niezwłocznego zawia-domienia ANR o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią. W praktyce sprzedający jest obo-wiązany przesłać do właściwego (ze względu na miejsce położenia nieru-chomości) oddziału ANR wypis aktu notarialnego warunkowej umowy sprzedaży. ANR ma miesiąc, licząc od dnia doręczenia jej stosownego zawiadomienia, na rozważenie, czy przedmiotowa nieruchomość rolna jest dla niej atrakcyjna, a umowa, na podstawie której dojdzie do sprze-daży, będzie korzystna dla kształ-towania ustroju rolnego. Prawo pierwokupu wykonuje poprzez zło-żenie sprzedającemu oświadczenia w formie aktu notarialnego. W efek-cie tych działań umowa sprzedaży nieruchomości rolnej dochodzi do skutku między sprzedającym a ANR, a nie między sprzedającym a osobą trzecią. Umowa łącząca sprzedającego z uprawnionym ma tę samą treść, co umowa zawarta mię-dzy sprzedającym a osobą trzecią.

Należy podkreślić, że sprzedaż prawa własności nieruchomości rol-nej na rzecz osoby trzeciej bezwa-runkowo lub bez zawiadomienia ANR o sprzedaży jest nieważna. Z powództwem o stwierdzenie nie-ważności takiej umowy mogą wystą-pić osoby mające w tym interes prawny oraz Agencja Nieruchomości Rolnych.

Przedstawione powyżej zagad-nienia odnoszą się do okoliczno-ści, w których przeniesienie tytułu prawnego do nieruchomości nastę-puje na podstawie umowy sprze-daży. Wiadomo jednak, że własność może być przeniesiona na podstawie innego tytułu. Może to być na przy-kład umowa darowizny czy zamiany. Należy jednak mieć na uwadze, iż zgodnie z art. 4 ust. 5 Ustawy, ANR w tych przypadkach będzie przy-sługiwało prawo wykupu. Wówczas odpowiednio stosować należy posta-nowienia Kodeksu� cywilnego doty-czące prawa pierwokupu.

Autorem artykułu jest�Aleksandra�Jach�prawnik w Kancelarii�„Miller, Canfield W. Babicki�i Wspólnicy” Sp.k.�tel.�+48�22�447�43�00�fax�+48�22�447�43�01

The range of our services includes:Market entry feasibility studiesCompetitive Intelligence ServicesStrategic sourcingForeign Direct InvestmentAcquisition / Joint VentureDistributor / partner searchAssistance in negotiationsManaging a distributorOther business assistance

C O N S U L T I N GPMR

Please e-mail us ator cal l : /48/ 12 618 90 70

info@pmrconsult ing.com

Do youneed helpin Central andEastern Europe?

Polish Construction ReviewIssue No. 8 (65)

17PMRwww.pmrcorporate.com

Any person interested in the acqui-sition of agricultural property, partic-ularly a person who does not run his own farm, must take into account the fact that such a transaction depends on whether the Agricultural Property Agency (Agencja Nieruchomości Rolnych; “ANR”) chooses to exer-cise its pre-emptive rights. The issue is regulated in the Act�on�Formation�of� Agricultural� System� of� 11� April�2003�(Dz. U. of 15 April 2003, No. 64, item 592) (“Act”). However, it must be remembered that any anal-ysis of the pre-emptive right proce-dures should also look at the general rules laid down in Art. 596-602 of the Polish�Civil�Code.

Any discussion of the pre-emptive right to purchase agricultural prop-erty must be preceded with a precise definition of such property. The termi-nology used is not always consis-tent and the basic documents which define the types of real estate may even give contradictory information, e.g. an excerpt from the land register defining a given piece of real estate as agricultural and a local master plan which specifies that a given piece of real estate is located in an area zoned

for services and commerce. Pursuant to the Act, agricultural property is real estate which may be classified as agricultural under Art. 461 of the Polish� Civil� Code. Thus, it is real estate which may be used to carry out agricultural production (culti-vation of plants, fruits and vegeta-bles and raising of livestock and fish). However, the Act says that real estate may not be defined as agricul-tural property if it is located in an area which, under the local master plan, is to be used for purposes other than agriculture (Art. 2.2). This is the first thing that should be verified by any person intending to purchase an agricultural property.1

If a given agricultural property is not subject to a local master plan or is subject to such plan but is located in an area intended for agricultural use, the public notary might well inform the seller and the buyer that they may execute only a conditional sales agreement. This means that the agreement between the seller and the buyer will come into effect only if the ANR does not timely deliver its representation on the exercise of its pre-emptive right.

Pre-emptive right to purchase agri-cultural property is in the first place enjoyed by the lessee, provided that both of the following legal require-ments are met: 1) under a written lease agreement with a determined date, the lessee has held the real estate under lease for three years or more, and 2) real estate is part of the lessee’s family farm, or the lessee is an agricultural production co-opera-tive. The ANR holds the pre-emptive right to purchase agricultural prop-erty if the entitled lessee chooses not to exercise his right or if there is no entitled lessee.

The ANR has no pre-emptive right if the agricultural property is contrib-uted to an agricultural co-operative by its member. Furthermore, the ANR holds no pre-emptive right if the agricultural property is sold to a rela-tive of the seller ( “relative” includes ascendants, descendants, siblings, siblings’ children, relatives by adop-tion, spouse excluded from the statu-tory joint property rights, and other persons living in the same house-hold as the seller). Another situation where the ANR’s pre-emptive right is excluded is where – as a result of the transaction – the size of a given family farm2 goes up to not more than 300 ha, provided that the agri-cultural property acquired is located in the commune where the buyer has his principal place of residence or in a commune adjacent to it.

If none of the above conditions are met, the agreement on the sale of agricultural property must be made between the seller and the buyer before a notary public and is condi-tional upon the execution of the ANR’s pre-emptive right. Pursuant to the Polish Civil Code (Art. 598), the seller is required to promptly notify the ANR of the agreement executed with a third party. In prac-tice, the seller must send a copy of the notarial deed of the conditional agreement to the relevant ANR

Conditional acquisition of agricultural property

The ANR has wide influence on trade in agricultural property. Its pre-emptive right must be taken into account by any person who has not engaged in agriculture previously and is not buying real estate from a relative. In such cases, whether the real estate will actually be purchased or not depends on ANR’s analysis of the conditional agreement made before a notary public and on the ANR’s assessment whether its acquisition of the real estate would be desirable from the perspective of the Polish agricultural system.

Aleksandra�Jach

1�A�similar�practice�is�followed�by�the�Ministry�of�Internal�Affairs�and�Administration�with�respect�to�permits�issued�to�foreigners�for�purchase of agricultural property – if a given piece of real estate is defined in the land register as agricultural property and at the same time�it�is�located�in�an�area�which,�under�the�local�master�plan,�is�to�be�used�for�purposes�other�than�agriculture,�such�real�estate�is�not�classified as agricultural property.�2�Family�farm�is�a�farm�run�by�an�individual�farmer�and�comprising�farmland�of�not�more�than�300�ha�in�aggregate.

Polish Construction ReviewIssue No. 8 (65)

18 PMRwww.pmrcorporate.com

office. The ANR has one month (from the date of receipt of the noti-fication) to decide whether it is inter-ested in the agricultural property concerned and if the agreement will be favourable from the perspective of the agricultural system. The pre-emptive right is exercised by way of delivering a relevant representation in the form of notarial deed to the seller. In this way the agreement on the sale of agricultural property is concluded between the seller and the ANR rather than between the seller and the third party; it has the same wording as the original conditional agreement made between the seller and the third party.

It must be noted that uncondi-tional agreement on the sale of owner-ship right to agricultural property or an agreement concluded without due notification to the ANR is invalid. A suit for recognition such agreement as invalid may be brought forward by any person with a legal interest in the matter or by the ANR.

The issues discussed above refer to transfers of ownership rights to real estate under a sales agree-ment. However, such transactions may also be effected in other ways, such as a deed of gift or an exchange agreement. It must be remembered, though, that pursuant to Art. 4.5 of the Act the ANR has the right to

purchase the real estate also in the case of the latter transactions as the provisions of the Polish Civil Code concerning pre-emptive rights apply to such cases accordingly.

The�author�of�this�article�is�Aleksandra�Jach,�a�lawyer�in�the�practice�of “Miller, Canfield,�W.�Babicki�i�Wspolnicy”�Sp.k.�tel.�no.�+48�22�447�43�00�fax�+48�22�447�43�01

PMR Research PMR Ltd.

Our services include

is a division of specialising in the provisionof market research, information gathering and analytical services.

:quantitative surveys on samples of both business respondents andhouseholds (telephone and face-to-face); Poland-wide interviewer network

preparation and updating of sales-oriented databases.

qualitative studies: focus groups, in-depth interviewsdesk research; sector analyses (analyses of the situation on a given market)market sizing and forecasting

R E S E A R C HPMR

tel. /48/ 12 618 90 80, fax /48/ 12 618 90 08e-mail: info@pmr-r.com, www.research-pmr.com

For more information please contact us at:

PMR Research