WarsZaWarYNEK CENTrÓW

HaNDLOWYCH4 kwARTAŁ 2013

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

2008 2009 2010 2011 2012 2013Inne miasta Warszawa

2

3

W 2014 r. tempo rozwoju polskiej gospodarki powinno powrócić na ścieżkę szybkiego wzrostu. W zeszłym roku, polski PKB wzrósł o 1,5%. Jest to co prawda najniższy wynik od 2001 r., jednak jeden z najlepszych wśród krajów Unii Europejskiej w ubiegłym roku. Zgodnie z prognozami, gospodarka Polski powinna urosnąć w tempie 2,8% w 2014 r., co znajduje swoje odzwierciedlenie na rynku pracy oraz w poziomie inwestycji. W 4 kw. 2013 r. inflacja osiągnęła rekordowo niski poziom 0,7%. Stopa referencyjna utrzymuje się na rekordowo niskim poziomie 2,5% począwszy od połowy zeszłego roku.

Warszawa, wraz z 1,7 miliona mieszkańców i obszarem metropolitarnym zamieszkanym przez około 3,2 miliona osób, jest stolicą Polski, jak też politycznym, ekonomicznym i kulturalnym centrum kraju.

Warszawski rynek pracy rozwija się dynamicznie, zgodnie z danymi GUS, w listopadzie 2013 r. bezrobocie pozostawało na niskim poziomie 4,9%, w porównaniu do 13,2% zarejestrowanego dla całego kraju. Największy wzrost zatrudnienia w latach 2008-2013 został odnotowany w sektorach: finansowo-ubezpieczeniowym (33%), usług profesjonalnych (22%) oraz wsparcia biznesu (19%). Zgodnie z prognozami, to właśnie te branże będą w ciągu najbliższych lat rozwijać się najszybciej, w największej mierze przyczyniając się do powstawania kolejnych miejsc pracy. W tej kwestii istotną rolę odgrywa sektor BPO / SSC (nowoczesnych usług dla biznesu), odpowiedzialny za ok. 19,000 stołecznych miejsc pracy według szacunków ABSL. W rankingu Tholons Top Outsourcing Destinations 2013 Warszawa zajęła 43 miejsce pod względem atrakcyjności dla sektora BPO/ SSC, awansując o dwie pozycje w porównaniu z poprzednim rokiem.

Przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w stolicy wyniosło 4.928 PLN w 4 kw. 2013 r. Warszawa charakteryzuje się również najwyższą siłą nabywczą w kraju zgodnie z danymi GFK Polonia. Indeks siły nabywczej miasta wyniósł 173 w porównaniu do średniej krajowej (100) oraz 79 w porównaniu do średniej europejskiej (100).

Warszawska infrastruktura komunikacyjna w ostatnim czasie ulega bardzo szybkiemu rozwojowi. Realizacja centralnego odcinka drugiej linii metra, południowej obwodnicy Warszawy, budowa nowych mostów, tras tramwajowych jak również renowacja istniejącej sieci drogowej, czy też rozbudowa lotniska, zdecydowanie poprawiają wizerunek miasta, jako nowoczesnej, atrakcyjnej metropolii.

0

0,5

1

1,5

2

2,5

3

3,5

4

Berli

n

Szto

khol

m

Buka

resz

t

War

szaw

a

Wie

deń

Buda

pesz

t

Prag

a

Całkowita liczba ludności w wybranych miastachEuropy w 2012 r. (w milionach mieszkańców)

Populacja w wybranych miastach (w milionach mieszkańcow)

Źródło: Oxford Economics, 2013

EKONOMIa

Szybka Kolej Miejska (SKM) w Warszawie

Możliwość zbycia wynajętego obiektu zawsze była motorem rozwoju rynku nieruchomości komercyjnych. W tym zakresie, rynek polski należy do jednego z najbardziej atrakcyjnych kierunków dla inwestorów instytucjonalnych szukających możliwości dywersyfikacji swojego portfela aktywów. Do najważniejszych czynników zachęcających międzynarodowe fundusze do lokowania swoich środków w Polsce należą niskie ryzyko działalności oraz silne fundamenty gospodarki. Wolumen transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce osiągnął w 2013 r. poziom 3,2 biliona EUR w 60 transakcjach na poziomie instytucjonalnym. Oznacza to silny wzrost o 19% w odniesieniu do poprzedniego roku.

Nieruchomości handlowe od dłuższego czasu pozostają najpopularniejszym aktywem wśród nabywców, z udziałem 43% w całkowitym wolumenie inwestycyjnym. Do najważniejszych transakcji w 2013 r. należała sprzedaż: Silesia City Centre w Katowicach (413 mln EUR), Galerii Kazimierz w Krakowie (180 mln EUR), Woli Park (160 mln EUR) w Warszawie, Galerii Dominikańskiej we Wrocławiu (152 mln EUR) oraz 23% udziałów w Złotych Tarasach w Warszawie (140 mln EUR). Sektor biurowy również przyciągnął wielu inwestorów, osiągając udział 34%. Najważniejsze transakcje w ubiegłym roku to zbycie budynków New City (127 mln EUR), Mokotów Nova (121 mln EUR) oraz Senator (120 mln EUR). Wszystkie z wymienionych obiektów biurowych znajdują się w Warszawie.

Niemieckie fundusze otwarte oraz zamknięte, takie jak Union Investment, Invesco, Deka czy Allianz należą do najbardziej aktywnych kupujących. Znaczący udział w wolumenie transakcji został również osiągnięty przez fundusze amerykańskie, francuskie oraz brytyjskie. Wyraźną tendencją jest wzrost aktywności polskich inwestorów.

Warszawa w dalszym ciągu pozostaje w centrum zainteresowania kupujących. Najlepsze aktywa pozostają najbardziej pożądanym produktem inwestycyjnym, jednakże wyraźnie wzrasta zainteresowanie obiektami z sektora „value-add”, czyli nieruchomości, które wymagają nakładów inwestycyjnych lub repozycjonowania na rynku. Ze względu na ograniczoną dostępność najlepszych projektów inwestycyjnych, należy spodziewać się wzrostu zainteresowania starszymi obiektami. Najlepsze stopy kapitalizacji pozostają na poziomie 6,0% w sektorze biurowym, 5,9% w handlowym oraz 7,4% w sektorze magazynowym. W tym zakresie, odnotowano w ostatnim czasie nieznaczny spadek w przypadku biur.

-OKĘCIE

E

S

Żań

si

a a

Wisła

aa

Wisła

MŁOCINY

BIELANY

TARCHOMIN

BIAŁOŁĘKA

PRAGAPN.

CHOSZCZÓWKA

TARGÓWEK

KOBYLAKDĄBROWA

URSUS

OCHOTA

RADOŚĆ

MIEDZ

FALENICA

MIĘDZYLESIE

ANIN

WAWER

REMBERTÓW

MOKOTÓW

WILANÓW

WŁOCHY

SIEKIERKI

WOLA

STR.MIASTO

STEGNY

GROCHÓW

PRAGAPD.

URSYNÓW

BEMOWO

ŻOLIBORZ

ŚRÓDMIEŚCIE

WESOŁA

STR. MIŁO

POWSIN

ALEKSAN

14

5

15

18

8

23

3

S8 Road

Stopa bezrobocia w wybranych miastach Europy

Źródło: Oxford Economics, 2013

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

Berli

n

Buda

pesz

t

Wiedeń

Szto

khol

m

War

szaw

a

Buka

resz

t

Prag

a

Stopa bezrobocia w wybranych krajach Europy

Wolumen transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości (miliony EUR)

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

10%

Mos

kwa

Buda

pesz

t

Prag

a

War

szaw

a

Dub

lin

Lond

yn –

City

Berli

n

Mad

ryt

Bruk

sela

Lond

yn –

Wes

t End

Stopy kapitalizacji za najlepsze obiekty handlowe w wybranych miastach Europy

Źródło: CBRE, Styczeń 2014

Źródło: CBRE, Styczeń 2014

rYNEK INWEsTYCYJNY

4

5

rYNEK CENTrÓW HaNDLOWYCH W WarsZaWIE

Centra handlowe w Warszawie

Źródło: CBRE, 4 kw. 2013

Rynek powierzchni handlowych zaczął rozwijać się w Warszawie w połowie lat 90-tych. Pierwsze nowoczesne obiekty (centra I generacji) byly budowane przez międzynarodowych deweloperów, takich jak: Auchan, Carrefour, Tesco czy Metro Group. Wraz z rozwojem rynku, w stolicy pojawiły się nowe koncepty handlowe. Promenada, pierwszy obiekt definiowany jako centrum III generacji, który do swojej oferty wprowadził część rozrywkową, został wybudowany przez spółkę ECE Projektmanagement i oddany do użytkowania pod koniec lat dziewięćdziesiątych. Cztery lata później firma GTC wybudowała Galerię Mokotów, która przez długi okres była najpopularniejszym obiektem wśród centrów handlowych w stolicy. W 2004 r. pozycję lidera przejęła Arkadia, projekt, który do dziś przyciąga ponad milion klientów miesięcznie. Na początku 2007 r. do najbardziej atrakcyjnych obiektów dołączyło centrum handlowe Złote Tarasy.

Na koniec 4 kw. 2013 r. całkowity zasób powierzchni handlowej w Warszawie wyniósł 1,4 miliona mkw., co przełożyło się na nasycenie nowoczesną powierzchnią handlową na poziomie 430 mkw./1.000 mieszkańców. Relatywnie niski poziom wskaźnika, w porównaniu do innych aglomeracji kraju, stwarza wiele możliwości rozwoju rynku.

W 2013 r. w aglomeracji warszawskiej powstały kolejne projekty handlowe: centrum wyprzedażowe Factory Annopol, wielofunkcyjny obiekt Plac Unii City Shopping, Galeria Podkowa, zlokalizowana w podwarszawskiej miejscowości Podkowa Leśna, a także dwie rozbudowy: Galerii Mokotów oraz Auchan Łomianki.

Obecnie, w trakcie budowy znajduje się wielofunkcyjny projekt Royal Wilanów, który będzie oferował niemal 7.000 mkw. powierzchni handlowej. Planowane obiekty to z jednej strony niewielkie centra osiedlowe lub projekty wielofunkcyjne, ale także wielkopowierzchniowe centra handlowe. Wśród centrów osiedlowych można wymienić: Hop Stop w Falenicy (7.000 mkw.), Vogla Park w Wilanowie (11.000 mkw.) czy Ferio Wawer (12.000 mkw.). Natomiast do planowanych centrów handlowych należą: Fabryka Wołomin (31.000 mkw.), a także Galeria Wilanów i Galeria Białołęka, każda o powierzchni około 60.000 mkw.

Pasaż Wiecha (Photo:PZ Studio) Zlote Tarasy shopping centre (Photo:jankarol.com)

26%

24%31%

12%

7%Centra handlowepierwszej generacji

Centra handlowedrugiej generacji

Centra handlowetrzeciej generacji

Parki handlowe

Centra wyprzedażowe

0

20 000

40 000

60 000

80 000

100 000

120 000

140 000

2010 2011 2012 2013 2014P 2015P 2016P

Istniejące W budowie Planowane

Podaż nowej powierzchni handlowej w Warszawie

Źródło: CBRE, 4 kw. 2013, P - prognoza

Prognozuje się, że rynek powierzchni handlowych w Warszawie zacznie się zmieniać pod kątem obserwowanych obecnie trendów:

• Dalsze rozbudowy i dobudowy kolejnych faz. Z jednej strony dobrze funkcjonujące centra handlowe są rozbudowywane w celu poszerzenia dostępnej oferty handlowej. Z drugiej strony właściciele starszych obiektów handlowych coraz częściej decydują się na rozbudowę, co przede wszystkim przyczynia się do odświeżenia wizerunku centrum. Wśród centrów handlowych, które w przyszłości będą rozbudowane można wymienić: Centrum Janki, Wola Park i Atrium Promenada.

• Zauważalny jest wzrost liczby planowanych obiektów wielofunkcyjnych, łączących funkcje biurowe i handlowe, położonych w atrakcyjnych lokalizacjach. Najbardziej znaczącymi przykładami jest planowana przebudowa domu towarowego Smyk czy budowa Centrum Marszałkowska (dawny dom handlowy Sezam). Prognozuje się, iż ten kierunek rozwoju wpłynie na ewolucję handlu przy głównych ulicach.

• Rosnąca liczba deweloperów zainteresowanych jest rewitalizacją i przebudową historycznych budynków lub całych zespołów budynków na funkcje handlowe lub mieszane. Przykładem może być spółka BBI Development (Koneser) czy Griffin Group (Hala Koszyki).

Na sytuację na rynku lokali handlowych przy głównych, reprezentacyjnych ulicach miasta znacząco wpłynie uruchomienie centralnego odcinka II linii metra, a także przywrócenie obszarów i ulic zamkniętych na czas budowy metra, co planowane jest na koniec 2014 r. Nowy Świat i Plac Trzech Krzyży wciąż zachowują pozycję jako najbardziej atrakcyjne lokalizacje handlowe w Warszawie.

Nowe marki handlowe, które pojawiły się na polskim rynku w ostatnich latach, preferują lokalizację swoich pierwszych sklepów w najbardziej atrakcyjnych centrach handlowych, niż przy ulicach handlowych. Ponad 20 nowych sieci handlowych zarejestrowano w 2013 r., z czego najbardziej znaczące marki to: Karl Lagerfeld, Louis Vuitton, Armani Jeans czy Bering.

Warszawa jest najdroższą lokalizacją handlową w Polsce, ale wciąż jedną z najtańszych w Europie. Stawki czynszu za lokale o powierzchni ok. 100 mkw. położone w najatrakcyjniejszych centrach handlowych, mieszczą się w przedziale od 75 do 90 EUR/mkw./mies. Przeciętne stawki czynszu w galeriach handlowych wahają się od 35 do 45 EUR/mkw/mies., natomiast w lokalach położonych przy ulicach handlowych to 65 - 90 EUR/mkw./mies. Przewiduje się, że stawki czynszu nie ulegną zmianie w najbliższej przyszłości i utrzymają się na obecnie rejestrowanym poziomie.

Chmielna street, City of Warsaw (Photo:PZ Studio)

Tradycyjne centra handlowe 35

Parki handlowe 5

Centra wyprzedażowe 3

Najemcy centrów handlowych 1.300

Sklepy 3.500

Całkowity zasób (mkw.) 1,4 miliona

Nasycenie powierzchnią handlową (na 1.000 mieszkańców aglomeracji

430 mkw.

Rynek centrów handlowych w Warszawie

Źródło: CBRE, 4 kw. 2013

1. Dom Mody Klif

2. Galeria Renova

3. Galeria Mokotów

4. Tesco Górczewska

PLANOWANE

1. Warszawa Wileńska

2. Arkadia

3. Blue City

Modernizacje centrów handlowych

Źródło: CBRE, 4 kw. 2013

6

Doradztwo i Badania RynkuJoanna MroczekDyrektorTel. +48 500 000 583E: joanna.mroczek@cbre.com

Agencja BiurowaDaniel BieniasDyrektorTel. +48 501 433 618E: daniel.bienias@cbre.com Łukasz KałędkiewiczDyrektorTel. +48 501 501 586E: lukasz.kaledkiewicz@cbre.com

Agencja MagazynowaPatrick KurowskiDyrektorTel. +48 509 696 926E: patrick.kurowski@cbre.com

Agencja HandlowaBeata KokeliStarszy DyrektorTel. +48 605 998 898E: beata.kokeli@cbre.com Magda FrątczakDyrektorTel. +48 508 083 498E: magda.fratczak@cbre.com

Wyceny NieruchomościMaciej WójcikiewiczStarszy DyrektorTel. +48 501 746 503E: maciej.wojcikiewcz@cbre.com

CBrE sp. z o.o.Rondo ONZ 100-124 WarszawaPolskawww.cbre.pl

Rynki KapitałoweMike AtwellStarszy Dyrektor, CBRE CEEtel. +48 500 100 018E: mike.atwell@cbre.com

CBRE PolskaColin WaddellDyrektor ZarządzającyTel. + 48 512 000 012E: colin.waddell@cbre.com

Doradztwo DeweloperskieMikołaj Martynuska DyrektorTel. +48 501 433 718E: mikolaj.martynuska@cbre.com

Global Research and ConsultingNiniejszy raport został przygotowany przez Dział Doradztwa i Badań Rynku CBRE w Polsce, będący częścią CBRE Global Research and Consulting – sieci doświadczonych konsultantów oraz ekspertów zajmujących się badaniem rynku nieruchomości komercyjnych, dostarczających raporty rynkowe, prognozy ekonometryczne oraz rozwiązania doradcze dla inwestorów oraz najemców z całego świata.

DisclaimerCBRE oświadcza, iż informacje zawarte w raportach pochodzą ze źródeł, które uważa za wiarygodne, jakkolwiek prawdziwość informacji nie została przez CBRE zwery-fikowana i związku z tym CBRE nie gwarantuje ani nie zapewnia, że informacje te są prawdziwe. Jakiekolwiek przewidywania, opinie, założenia, oszacowania zawarte w raportach zostały podane jedynie dla przykładu i nie odzwierciedlają aktualnej ani przyszłej sytuacji na rynku. Ani CBRE ani jakikolwiek jej reprezentant, lub pracownik CBRE nie ponosi odpowiedzialności za szkody poniesione przez Klienta powstałe na skutek wykorzystania w jakikolwiek sposób raportów w całości lub w części.