WARSZAWA · powstanie wokół ronda Daszyńskiego, gdzie po sukcesie Warsaw Spire, deweloperzy w...
7
RESEARCH WARSZAWA OFFICE MARKET Q4 2017 / RYNEK BIUROWY IV KW. 2017
Transcript of WARSZAWA · powstanie wokół ronda Daszyńskiego, gdzie po sukcesie Warsaw Spire, deweloperzy w...
RESEARCH
WARSZAWAOFFICE MARKET Q4 2017 / RYNEK BIUROWY IV KW. 2017
2
In 2017, a strong activity of developers was observed on the Warsaw office market. Such large volume of office space under construction has not been recorded in the Warsaw office market before. New projects have been commenced mostly in central locations, especially in the vicinity of the Daszyński roundabout. A systematic decrease of a vacancy rate is also a positive signal for the market. The decline of the vacancy rate was influenced by a strong take-up and net absorption - the highest in the history of the Warsaw office market.
Total stock:
5.3m sq m
New supply:
275,000 sq m in 23 projects
Office space under construction:
765,000 sq m
Take-up:
820,000 sq m
Vacancy rate:
11.7%
THE WARSAW OFFICE MARKET
At the end of 2017, the total office stock in
Warsaw exceeded 5.3m sq m. Over the recent
year, 23 office buildings of a total area of
275,000 sq m were completed. This result is
32% lower than new supply registered in the
record-breaking year of 2016. Over 80% of the
new supply was delivered in non-central
locations. The largest projects completed in
2017 include: the next stage of the Business
Garden complex (54,000 sq m, Vastint
Poland), West Station II (35,000 sq m, HB
Reavis), D48 (23,000 sq m, Penta Investments)
or Generation Park X (20,100 sq m,
HansaInvest Real Assets GmbH).
The successful leasing process of office
buildings completed in 2016 encouraged
developers to commence new projects. At the
end of 2017, there was 765,000 sq m of office
space under construction, of which over half
was constituted by projects commenced in
2017. It’s worth mentioning that over 50% of
the office space under construction is in tower
buildings. The majority of them are located in
the vicinity of the Daszyński roundabout.
Developers decided to commence new
large-scale projects following the success of
the Warsaw Spire. The largest projects in this
area include: Warsaw Hub and Spinnaker
Tower (both by Ghelamco Poland) or Skyliner
(Karimpol Polska). Additionally the flagship
project of HB Reavis – Varso Place, currently
under construction, is going to be the highest
building in Poland and in Central&Eastern
Europe upon completion.
2017 also brought a continuation of strong
tenant activity. The annual take-up exceeded
820,000 sq m. This result was 8% higher than
the demand registered in the previous year,
and slightly lower than in the record breaking
2015. Almost 80% of the annual volume was
leased in three areas of concentration: central
locations (47%), Służewiec (20%) and Aleje
Jerozolimskie (14%). The new lease
agreements in existing buildings accounted for
46% of the take-up volume while pre-lease
transactions represented 17% of all
agreements. The remaining take-up volume
represented renewals – 26% and expansions
- 11%. The largest lease agreements included:
pre-lease and expansion agreements of Citi
Service Center Poland in Generation Park X
(18,600 sq m), renewal of the Millenium Bank
lease agreement in Harmony Office Centre
(18,300 sq m), and a new lease of J.P. Morgan
Poland in Atrium Garden (15,600 sq m).
CHART 1Supply under construction by location and planning completion dateQ4 2017
CBD City Centre Służewiec Mokotów East JerozolimskieCorridor
Other
400 000 —
300 000 —
200 000 —
100 000 —
sq m 0—
2018 2019 2020
Source: Knight FrankRiverside Park
OFFICE MARKET IN WARSAW RESEARCH
3
Trinity Park III
A systematic decrease in the vacancy rate has
been observed in Warsaw since mid-2016.
Only in 2017 the vacancy rate in Warsaw
decreased by as much as 2.5 pp. to approach
the level of 11.7% (615,700 sq m of available
office space) at the end of the year.
The highest decrease of vacancy rate was
observed in central locations (by over 6 pp.),
yet the areas still offered the second largest
volume of available space (185,000 sq m) in
Warsaw, following the Służewiec area
(214,000 sq m). It’s worth mentioning, that
such a low vacancy rate has not been
observed in Warsaw since 2013. The decline
of the vacancy rate was influenced by
a significant net absorption which exceeded
380,000 sq m over four quarters of 2017 and
was the highest in the history of the Warsaw
office market. Despite the high volume of office
space under construction, a further decrease
of the vacancy rate is expected. This is mostly
due to a limited new supply to be completed in
2018, and to a take-up expected to remain at
a high level.
At the end of Q4 2017, asking rents in most
locations on the Warsaw office market
remained stable. The asking rents in prime
buildings in the Central Business District
ranged between EUR 20-23 per sq m per
month, while asking rents in other central
locations varied from EUR 13 to EUR 21 per sq
m per month. The asking rents in buildings
outside the city centre were quoted at EUR
10.5-16.5 per sq m per month. Effective rents
remained lower by 15-25% than the asking
level.
CHART 2Office take-up in Warsaw2012 - 2017
Source: Knight Frank, PORF
1 000 000 —
800 000 —
600 000 —
400 000 —
200 000 —
sq m 0—2012 2013 2014 2015 2016 2017
CHART 3Net absorption, annual supply and vacancy rate on the Warsaw office market2008-2018f
Annual supply Net absorption Vacancy rate
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018f
450 000 —
400 000 —
350 000 —
300 000 —
250 000 —
200 000 —
150 000 —
100 000 —
50 000 —
sq m 0—
16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
10.4% (f)
Source: Knight Frank, PORFf - forecast
OFFICE MARKET IN WARSAW RESEARCH
PÓŁNOC / NORTH
ZACHÓD / WEST
WSCHÓD / EAST
STREFY CENTRALNE
CENTRALLOCATIONS /
MOKOTÓW
SŁUŻEWIEC
PUŁAWSKA
URSYNÓW, WILANÓW
ŻWIRKI I WIGURY
JEROZOLIMSKIE DOLNE / JEROZOLIMSKIE LOWER
JEROZOLIMSKIE GÓRNE / JEROZOLIMSKIE UPPER
4
MAJOR OFFICE CONCENTRATION AREAS / GŁÓWNE OBSZARY KONCENTRACJI POWIERZCHNI BIUROWEJ (Q4 2017/ IV KW. 2017)
WEST / ZACHÓD
JEROZOLIMSKIE CORRIDOR / ALEJE JEROZOLIMSKIE Total stock (sq m) /
Zasoby całkowite (m²)683 000
Vacant space (sq m) /Dostępna powierzchnia (m²)
62 000
Asking rents (EUR/sq m/month) /Czynsze wywoławcze (EUR/m²/miesiąc)
12.5-15
Offices under construction (sq m) /Podaż w budowie (m²)
42 000
Selected projects under construction / Wybrane projekty w budowie
The Park Warsaw (bud. 5,6)
23 000 White Star Real Estate
Equator IV 19 000 Karimpol
Selected projects under construction / Wybrane projekty w budowie
Park Biurowy Beethovena
(I phase)18 000 Echo Investment
Witosa Point 9 000Todan Consulting
& Investment
Total stock (sq m) /Zasoby całkowite (m²)
298 000
Vacant space (sq m) /Dostępna powierzchnia (m²)
16 000
Asking rents (EUR/sq m/month) /Czynsze wywoławcze (EUR/m²/miesiąc)
12-14
Offices under construction (sq m) /Podaż w budowie (m²)
50 000
MOKOTÓW
5
Total stock (sq m) /Zasoby całkowite (m²)
1 100 000
Vacant space (sq m) /Dostępna powierzchnia (m²)
214 000
Asking rents (EUR/sq m/month) /Czynsze wywoławcze (EUR/m²/miesiąc)
10.5-13.5
Offices under construction (sq m) / Podaż w budowie (m²)
42 000
Selected projects under construction / Wybrane projekty w budowie
Graffit 17 000 Hines Polska
Neopark B 12 600 Yareal Polska
SŁUŻEWIEC
Selected projects under construction / Wybrane projekty w budowie
Warsaw Hub 76 000 Ghelamco Poland
Mennica Legacy Tower 66 000 Golub Gethouse
Generation Park (Y,Z buildings)
60 000 Skanska Property Poland
Skyliner 44 000 Karimpol Polska
Selected projects under construction / Wybrane projekty w budowie
Wola Retro 25 000 LC Corp
Total stock (sq m) /Zasoby całkowite (m²) 1 190 000
Vacant space (sq m) /Dostępna powierzchnia (m²) 110 000
Asking rents (EUR/sq m/month) /Czynsze wywoławcze (EUR/m²/miesiąc) 13-21
Offices under construction (sq m) /Podaż w budowie (m²) 373 000
Total stock (sq m) /Zasoby całkowite (m²) 227 000
Vacant space (sq m) /Dostępna powierzchnia (m²) 25 000
Asking rents (EUR/sq m/month) /Czynsze wywoławcze (EUR/m²/miesiąc) 12.5-15
Offices under construction (sq m) /Podaż w budowie (m²) 25 000
CITY CENTRE / CENTRUM
Total stock (sq m) /Zasoby całkowite (m²) 831 000
Vacant space (sq m) /Dostępna powierzchnia (m²) 75 000
Asking rents (EUR/sq m/month) /Czynsze wywoławcze (EUR/m²/miesiąc) 20-23
Offices under construction (sq m) /Podaż w budowie (m²) 200 000
Selected projects under construction / Wybrane projekty w budowie
Varso Place 114 000 HB Reavis
J44 22 000 S+B Gruppe AG
Park Avenue 12 000 Park Project
Krakowskie Przedmieście
ul. Andersa
CENTRAL LOCATIONS / STREFY CENTRALNE
CBD
CITY CENTRE
CITY CENTRE
CITY CENTRE
CITY CENTRE
CBD / COB
Property name / Nazwa projektu
Rentable office space (sq m) / Powierzchnia biurowa (m²)
Owner / Developer / Właściciel / Deweloper
6
2017 rok na warszawskim rynku biurowym zapisał się przede wszystkim jako okres wzmożonej aktywności deweloperów, która doprowadziła do najwyższego w historii wolumenu powierzchni biurowej w budowie. Nowe inwestycje rozpoczynane są przede wszystkim w rejonach centralnych, w szczególności wokół ronda Daszyńskiego. Pozytywnym sygnałem płynącym z rynku jest także systematyczny spadek wskaźnika pustostanów. Wpływ na to miał ożywiony popyt, który osiągnął jeden z najwyższych poziomów notowanych dotychczas w Warszawie i najwyższa w historii stołecznego rynku absorpcja netto.
Zasoby powierzchni biurowej:
5,3 mln m²
Nowa podaż:
275.000 m²
w 23 projektach
Powierzchnia biurowa w budowie:
765.000 m²
Wolumen transakcji najmu:
820.000 m²
Wskaźnik pustostanów:
11,7%
RYNEK BIUROWY W WARSZAWIE
Na koniec 2017 roku w Warszawie całkowite
zasoby biurowe sięgnęły 5,3 mln m².
W ciągu 12 miesięcy na warszawski rynek
biurowy dostarczono ponad 275.000 m²
powierzchni biurowej w 23 projektach. Wynik
ten jest o ok. 32% niższy niż ten
zarejestrowany w 2016 roku, rekordowym pod
względem nowej podaży. Ponad 80%
powierzchni oddanej do użytku w 2017 roku,
zlokalizowane jest poza centrum.
Do największych biurowców ukończonych
w 2017 roku można zaliczyć m.in. kolejne
budynki kompleksu Business Garden (54.000
m², Vastint Poland), West Station II (35.000 m²,
HB Reavis), D48 (23.000 m², Penta
Investments) czy Generation Park X (20.100
m², Hansalnvest Real Assets GmbH).
Udana komercjalizacja projektów oddanych
do użytku w 2016 roku, zachęciła
deweloperów do rozpoczynania nowych
budów. Aktualnie w realizacji znajduje się
765.000 m², z czego ponad połowa przypada
na projekty rozpoczęte w 2017 roku. Warto
podkreślić, że więcej niż 50% wolumenu
Lipiński Passage, Union Investment Real Estate GmbH
powierzchni w budowie stanowią projekty
wieżowe. Najwięcej tego typu obiektów
powstanie wokół ronda Daszyńskiego, gdzie
po sukcesie Warsaw Spire, deweloperzy
w krótkim czasie przystąpili do budowy
kolejnych wysokościowców.
W realizacji w tym rejonie znajdują się m.in.
WYKRES 1Absorpcja netto, roczna podaż biurowa oraz współczynnik pustostanów w Warszawie 2008-2018p
Roczna podaż Absorpcja netto Współczynnik pustostanów
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018p
450 000 —
400 000 —
350 000 —
300 000 —
250 000 —
200 000 —
150 000 —
100 000 —
50 000 —
m² 0—
16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
10.4% (p)
Źródło: Knight Frank, PORFp - prognoza
RYNEK BIUROWY W WARSZAWIE RESEARCH
7
Horizon Plaza, Union Investment Real Estate GmbH
WYKRES 3Popyt na powierzchnię biurową w Warszawie2012 - 2017
Warsaw Hub, Spinnaker Tower (Ghelamco
Poland) czy Skyliner (Karimpol Polska). W
budowie jest także flagowy projekt HB Reavis
– Varso Place, który będzie nie tylko
najwyższym budynkiem w Polsce, ale i całej
Europie Środkowo-Wschodniej.
2017 rok to także kontynuacja wzmożonej
aktywności najemców. Wolumen podpisanych
umów sięgnął 820.000 m² i był o 8% wyższy
niż zarejestrowany w 2016 roku i tylko
nieznacznie niższy niż w rekordowym 2015
roku. Najwięcej powierzchni wynajęto
w strefach centralnych (47%), na Służewcu
(20%) oraz wzdłuż Alej Jerozolimskich (14%).
Nowe umowy w istniejących budynkach jak
i tych w budowie wyniosły odpowiednio 46%
i 17%. Renegocjacje stanowiły 26%
zarejestrowanego popytu, natomiast
ekspansje 11%. Do największych umów
podpisanych od początku roku zaliczyć można
m.in. umowę przednajmu i ekspansję Citi
Center Poland w Generation Park X (18.600
m²), odnowienie umowy najmu powierzchni
przez Millenium Bank w Harmony Office
Centre A (18.300 m²) czy nową umowę
zawartą przez J.P Morgan Poland w Atrium
Garden (15.600 m²).
Systematyczny spadek współczynnika
pustostanów obserwowany jest w Warszawie
od połowy 2016, roku a tylko w samym 2017
odnotowano jego spadek o 2,5 pp. do
poziomu 11,7% (615.700 m² powierzchni na
wynajem) w IV kw. 2017 roku. Zdecydowane
obniżenie współczynnika zaobserwowano też
w strefach centralnych (o ponad 6 pp.), jednak
nadal oferują one znaczący wolumen
dostępnej powierzchni na wynajem (185.000
m²), obok Służewca z 214.000 m² dostępnych
biur. Warto zauważyć, że tak niskiego
współczynnika pustostanów nie
zarejestrowano w Warszawie od 2013 roku.
Źródło: Knight Frank, PORF
1 000 000 —
800 000 —
600 000 —
400 000 —
200 000 —
m² 0—2012 2013 2014 2015 2016 2017
WYKRES 2Podaż w budowie wg lokalizacji i planowanych dat ukończeniaIV kw. 2017
COB Centrum Służewiec Mokotów WschódAleje Jerozolimskie
Pozostałe
400 000 —
300 000 —
200 000 —
100 000 —
m² 0—
2018 2019 2020
Źródło: Knight Frank
Do jego obniżenia przyczyniła się wysoka
absorpcja netto, która po czterech kwartałach
wyniosła niemal 380.000 m2 i była najwyższa
w historii warszawskiego rynku biurowego.
Pomimo dużego wolumenu powierzchni
w budowie, oczekuje się dalszego spadku
współczynnika pustostanów, przede
wszystkim dzięki ograniczonej nowej podaży
w 2018 roku i utrzymaniu popytu na biura na
wysokim poziomie.
W większości projektów czynsze wywoławcze
pozostają na stabilnym poziomie.
W Centralnym Obszarze Biznesu w nowych
prestiżowych projektach oscylują w przedziale
20-23 EUR/m²/miesiąc, natomiast
w pozostałych obiektach w lokalizacjach
centralnych kształtują się na poziomie 13-21
EUR/m²/miesiąc. Czynsze wywoławcze poza
centrum wynoszą od 10,5-16,5 EUR/m²/
miesiąc. Ze względu na szeroki pakiet zachęt,
które właściciele budynków oferują przyszłym
najemcom, stawki efektywne pozostają
o 15-25% niższe niż stawki wywoławcze.
Contacts in Poland / Kontakty w Polsce:
+48 22 596 50 50 www.KnightFrank.com.pl
RESEARCH
Elżbieta Czerpak [email protected]
ASSET MANAGEMENT
Monika A. Dębska-Pastakia [email protected]
Maja Meissner [email protected]
CAPITAL MARKETS
Joseph Borowski [email protected]
COMMERCIAL AGENCY - OFFICE
L-REP Maciej Skubiszewski [email protected]
T-REP Karol Grejbus [email protected]
COMMERCIAL AGENCY - RETAIL
Paweł Materny [email protected]
PROPERTY MANAGEMENT
Aneta Rogowicz-Gała [email protected]
PROPERTY MANAGEMENT COMPLIANCE
Magdalena Oksańska [email protected]
VALUATIONS
Grzegorz Chmielak [email protected]
Contact in London Kontakt w Londynie:
INTERNATIONAL RESEARCH
Matthew Colbourne [email protected]
© Knight Frank Sp. z o.o. 2018This report is published for general information only and not to be relied upon in any way. Although high standards have been used in the preparation of the information, analysis, views and projections presented in this report, no responsibility or liability whatsoever can be accepted by Knight Frank for any loss or damage resultant from any use of, reliance on or reference to the contents of this document. As a general report, this material does not necessarily represent the view of Knight Frank in relation to particular properties or projects. Reproduction of this report in whole or in part is not allowed without prior written approval of Knight Frank to the form and content within which it appears.
Knight Frank nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne szkody poniesione na skutek działań podjętych na podstawie zawartości niniejszego raportu. Pomimo przeprowadzenia szczegółowych badań i zachowania należytej staranności Knight Frank nie gwarantuje ani nie zapewnia, że informacje zawarte w raporcie są prawdziwe lub że nie uległy dezaktualizacji. Powielanie części lub całości opracowania tylko za zgodą Knight Frank.
As one of the largest and most experienced research teams operating across Polish commercial real estate markets, Knight Frank Poland provides strategic advice, forecasting and consultancy services to a wide range of commercial clients including developers, investment funds, financial and corporate institutions as well as private individuals.
We offer:
strategic consulting, independent forecasts and analysis adapted to clients’ specific requirements,
market reports and analysis available to the public,
tailored presentations and market reports for clients.
Reports are produced on a quarterly basis and cover all sectors of commercial market (office, retail, industrial, hotel) in major Polish cities and regions (Warsaw, Kraków, Łódź, Poznań, Silesia, Tricity, Wrocław). Long-term presence in local markets has allowed our research team to build in-depth expertise of socio-economic factors affecting commercial and residential real estate in Poland.
Jako jeden z największych i najbardziej doświadczonych zespołów monitorujących rynek nieruchomości w Polsce, świadczymy usługi doradcze, opracowujemy prognozy oraz diagnozujemy wszystkie sektory rynku nieruchomości.
Naszym klientom, do których należą m.in. deweloperzy, fundusze inwestycyjne, instytucje finansowe, przedsiębiorstwa oraz inwestorzy indywidualni, oferujemy:
doradztwo strategiczne,
niezależne prognozy i analizy dostosowane do specyficznych wymogów klientów,
prezentacje na indywidualne zapotrzebowanie/zamówienie.
Prowadzimy kwartalnie aktualizowane bazy danych, obejmujące wszystkie sektory rynku nieruchomości komercyjnych (biurowy, handlowy, magazynowy, hotelowy) w głównych miastach i regionach Polski (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Śląsk, Trójmiasto, Wrocław). Dzięki naszym oddziałom w tych lokalizacjach, posiadamy wiedzę o lokalnych rynkach, którą wykorzystujemy w przygotowywaniu raportów.
OUR RECENT PUBLICATIONS /NASZE NAJNOWSZE PUBLIKACJE:
Raporty Knight Frank są dostępne do pobrania na stronie KnightFrank.com.pl/badanie-rynku/
Knight Frank Research Reports are available at KnightFrank.com.pl/en/research/
Cost and service charges of office properties 2011-2016
Koszty i opłaty eksploatacyjne w budynkach biurowych 2011-2016
Office Market in Kraków: Q3 2017
Rynek biurowy w Krakowie: III kw. 2017
Office Market in Wrocław: Q3 2017
Rynek biurowy we Wrocławiu: III kw. 2017
The Changing Face Of Praga District - 2017
Warszawska Praga Zmienia Oblicze - 2017
RESEARCH
KRAKÓWOFFICE MARKET Q3 2017 / RYNEK BIUROWY III KW. 2017
RESEARCH
OFFICE MARKET Q3 2017 / RYNEK BIUROWY III KW. 2017
WROCŁAW
