Szkolenie z umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami

Kancelaria Radcy Prawnego Krzysztof Szura

Szkolenie z umów pośrednictwazorganizowane przez Kancelarię Radcy Prawnego Krzysztof Szurydla Biura Nieruchomości Galton w Krakowie


Definicja umowy pośrednictwaRodzaje umów pośrednictwa

Przez umowę pośrednictwa pośrednik w obrocie nieruchomościami lub podmiot prowadzący działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów wymienionych w art. 180 ust. 1 u.g.n., a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi w obrocie nieruchomościami lub podmiotowi wynagrodzenia.Rodzaje umów pośrednictwa:1) nabycia lub zbycia praw do nieruchomości; 2) nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej; 3) najmu lub dzierżawy nieruchomości albo ich części; 4) bądź innych umów mających za przedmiot prawa do nieruchomości lub ich części.


Tytuły praw do nieruchomości

Rzeczowe• własność (współwłasność)• użytkowanie wieczyste (na gruntach należących do Skarbu Państwa)• spółdzielcze własnościowe prawo do lokaluObligacyjne• spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu• umowa najmu, dzierżawy, użyczenia, timeshare


Księgi wieczyste• Zbiory dokumentów zawierające informacje o nieruchomościach, są przechowywane w sądach

rejonowych, wydziałach ksiąg wieczystych• Zawierają informację o aktualnym i dotychczasowym właścicielu (właścicielach nieruchomości)• Urządza się je dla nieruchomości (gruntowych, budynkowych, lokalowych)• Dla lokali posiadanych na podstawie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, w

niektórych sytuacjach, urządza się księgę wieczystą• Dla lokali posiadanych na podstawie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu nie urządza

się księgi wieczystejTreść księgi wieczystej można sprawdzić pod adresem ekw.ms.gov.plInformacja o właścicielu znajduje się w Dziale II.Obecnie zestandaryzowano oznaczenie numerów ksiąg wieczystych wg następującego wzoru: oznaczenie sądu rejonowego i miejscowości / numer księgi wieczystej uzupełniony z przodu zerami do łącznie ośmiu cyfr / cyfra kontrolna


Podmioty z którymi zawieramy umowy

• Osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej (konsumenci)• Osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą (przedsiębiorcy

jednoosobowi)• Osoby fizyczne – przedsiębiorcy działający wspólnie w ramach zawartej

umowy spółki cywilnej• Spółki osobowe• Spółki kapitałowe


Informacje, których potrzebujemy do zawarcia umowy z osobą fizyczną

(konsumentem)• Imię i nazwisko• Miejsce zamieszkania• PESEL• Seria i numer dowodu osobistego oraz organ, który go wydał (wójt,

burmistrz, prezydent)• Seria i numer paszportu


Informacje, których potrzebujemy do zawarcia umowy z przedsiębiorcą jednoosobowym

• Imię i nazwisko, firma pod którą prowadzi działalność gospodarczą• Miejsce zamieszkania lub miejsce prowadzenia działalności gospodarczej• PESEL lub NIP lub REGON (co najmniej jeden z nich)

Dlaczego?Dane dotyczące każdego przedsiębiorcy są wpisane w państwowych rejestrach, dla osób fizycznych jest to Centralna Ewidencja i Informacja o Działalności Gospodarczej (CEIDG) – dzięki temu można w prosty sposób zweryfikować tę osobę

Prawidłowe oznaczenie osoby fizycznej – przedsiębiorcyNp. Jan Kolwaski Usługi Remontowe


Osoby fizyczne – przedsiębiorcy działający w ramach zawartej umowy spółki cywilnej

• Czym jest spółka cywilna?To umowa pomiędzy co najmniej dwoma osobami, które zamierzają wspólnie osiągnąć ustalony w umowie cel gospodarczy

• Spółka cywilna nie ma podmiotowości prawnej, co oznacza, że nie może być stroną żadnej umowy, ale ma swój NIP

• Umowę zawierają wspólnicy spółki cywilnej

Prawidłowe oznaczenie spółki cywilnej w umowie:Jan Kowalski i Tadeusz Nowak jako wspólnicy spółki cywilnej pod nazwą Meritum spółka cywilna, NIP 1234567890


Spółki osobowerodzaje i zasady oznaczania

• Spółka jawnazawiera nazwisko (nazwę) co najmniej jednego wspólnika, na końcu posiada oznaczenie „spółka jawna” lub „sp. j.”• Spółka partnerskazawiera nazwisko co najmniej jednego partnera, na końcu posiada oznaczenie „spółka partnerska” lub „sp. p.” lub „i partner / i partnerzy”• Spółka komandytowazawiera nazwisko (nazwę) co najmniej jednego wspólnika zwanego komplementariuszem, na końcu posiada oznaczenie „spółka komandytowa” lub „sp. k.”• Spółka komandytowo-akcyjnazawiera nazwisko (nazwę) co najmniej jednego wspólnika zwanego komplementariuszem, na końcu posiada oznaczenie „spółka komandytowo-akcyjna” lub „SKA”


Spółki osobowerodzaje i zasady oznaczania c.d.

Oprócz prawidłowego oznaczenia nazwy spółki należy ustalić co najmniej:• NIP• REGON• numer KRSSpółki osobowe reprezentują wspólnicy uprawnieni do jej reprezentowaniaZasady reprezentacji, czyli kto może za spółkę zawrzeć umowę, oraz numer KRS sprawdzamy w Krajowym Rejestrze Sądowym pod adresem ems.ms.gov.plWydruk z systemu KRS dla spółek, pobrany na dzień zawarcia umowy, powinien zawsze zostać załączony do umowy.


Spółki kapitałoweRodzaje i zasady oznaczania

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością i spółka akcyjna• posiada swoją własną nazwę oderwaną od nazwisk jej wspólników (akcjonariuszy)• ma osobowość prawną• jest reprezentowana przez ZarządSpółki kapitałowe mogą być reprezentowane przez jednego członka zarządu samodzielnie, dwóch członków zarządu łącznie, członka zarządu działającego łącznie z prokurentem, prokurenta samodzielnie, dwóch prokurentów działających łącznie


Spółki kapitałowerodzaje i zasady oznaczania c.d.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością może używać w obrocie skrótu sp. z o.o. Spółka akcyjna może używać w obrocie skrótu S.A.

Oprócz prawidłowego oznaczenia nazwy spółki należy ustalić co najmniej:• NIP / REGON / numer KRS

Przed każdą transakcją należy zweryfikować kto może za spółkę złożyć podpis na umowie korzystając z systemu elektronicznego Krajowego Rejestru Sądowego.W wyjątkowych okolicznościach, jeśli okaże się, że spółka może być reprezentowana przez dwie osoby łącznie, a na umowie znajduje się podpis jednej osoby, należy niezwłocznie zwrócić na to uwagę klientowi z prośbą o uzupełnienie. W przeciwnym wypadku umowa będzie nieważna.


Pełnomocnictwo

• umocowanie do dokonywania czynności prawnych w imieniu reprezentowanego i z bezpośrednim skutkiem prawnym dla niego wynikające z oświadczenia woli reprezentowanego

• oznaczenie czynności prawnej, która jest źródłem umocowania• określenie dokumentu, w którym czynność prawna będąca źródłem

umocowania, została zawarta• określenie stosunku prawnego łączącego mocodawcę z pełnomocnikiem


Rodzaje pełnomocnictwa• do czynności ogólnego zarządu• do czynności określonych rodzajowo• do pojedynczej czynności

Pełnomocnictwo musi zawierać • Informację kto jest mocodawcą i kto jest pełnomocnikiem• zakres udzielonego pełnomocnictwa, czyli do jakiej czynności udziela się

pełnomocnictwa• stwierdzenie, że osoba, której udzielono pełnomocnictwa, działa w imieniu i na rzecz

mocodawcy

Dokument pełnomocnictwa powinien zawsze zostać załączony do umowy.


Prokura

• szczególny rodzaj pełnomocnictwa• udzielany tylko przez spółki i wpisywany do Krajowego Rejestru

Sądowego• jest to pełnomocnictwo do czynności sądowych i pozasądowych, jakie

są związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa• występuje prokura samoistna, łączna lub oddziałowa• wystarczy załączyć wydruk z KRS


Rodzaje klientów: konsumenci i przedsiębiorcy

• Konsument – definicjaZa konsumenta uważa się osobę fizyczną dokonującą z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową.

• Przedsiębiorca – definicjaPrzedsiębiorcą jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka, o której mowa w art. 331 § 1 k.c., prowadząca we własnym imieniu działalność gospodarczą lub zawodową.


Wynagrodzenie pośrednika

Konsumenci Przedsiębiorcy• Wysokość wynagrodzenia musi być

zawsze oznaczona jako wynagrodzenie brutto

• Klienta będącego konsumentem należy poinformować, że kwota wynagrodzenia zawiera podatek VAT

• Wysokość wynagrodzenia przy pośrednictwie sprzedaży / nabyciu nieruchomości będzie więc wynosić nie 3% + VAT, ale 3,69 % (wartości transakcji) brutto

• Wysokość wynagrodzenia można oznaczyć jako kwota netto powiększona o podatek VAT

• Przedsiębiorca zawsze jest zainteresowany kwotą netto, gdyż podatek VAT może sobie odliczyć (podatek VAT jest dla niego neutralny)

• Wysokość wynagrodzenia może zostać określona jako 3% + VAT


Zawieranie umów w lokalu i poza lokalem pośrednika

Rozróżnienie to ma znaczenie wyłącznie w przypadku zawierania umów z konsumentami – w umowach zawieranych poza lokalem pośrednika ciążą na nim dodatkowe obowiązki informacyjne

Podstawowe informacje, które należy udzielić konsumentowi:• dane pośrednika (firma, adres siedziby, NIP)• łączna wysokość wynagrodzenia – kwota brutto• sposób i termin zapłaty• kiedy pośrednik spełni swoje świadczenie (wykona obowiązki z umowy) – skojarzenie stron umowy sprzedaży /

najmu i stworzenie warunków do zawarcia takiej umowy• możliwość negocjowania treści wzoru umowy • czasie trwania umowy:

• przy umowach na czas nieoznaczony – o sposobie wypowiedzenia• Przy umowach na czas oznaczony – terminie zakończenia


Zawieranie umów poza lokalem pośrednikaDodatkowe obowiązki informacyjne ciążące na pośredniku przy zawieraniu umów poza jego lokalem• poinformowanie o prawie do odstąpienia od umowy pośrednictwa przez okres 14 dni, przy

czym w tym czasie pośrednik nie jest zobowiązany do podejmowania w tym czasie czynności

• okazanie wzoru oświadczenia o odstąpieniu od umowy i podanie adresu gdzie można go wysłać, żeby oświadczenie zostało skutecznie złożone

• możliwości zażądania natychmiastowego rozpoczęcia świadczenia usług (dla umów pośrednictwa przy wynajmie / sprzedaży)

• możliwości zażądania natychmiastowego rozpoczęcia świadczenia usług z jednoczesnym wyrażeniem zgody, że po wykonaniu usług przez pośrednika, konsument nie będzie mógł skorzystać z prawa odstąpienia od umowy (dotyczy umów pośrednictwa w najmie lokali) – umowa zostanie wtedy już wykonana


Klauzula wyłączności

• Pierwotne znaczenie: zobowiązanie się Klienta, że nie będzie zawierał umów pośrednictwa z innymi pośrednikami oraz że nie będzie podejmował samodzielnie czynności zmierzających do sprzedaży/nabycia/najmu nieruchomości z pominięciem pośrednika

• W związku z orzecznictwem sądowym musiała nastąpić zmiana rozumienia tej klauzuli

• Obecnie pierwotne znaczenie tej klauzuli ma zastosowanie do relacji B2B (pomiędzy przedsiębiorcami)

• W relacji z konsumentem, jest to zobowiązanie klienta - konsumenta, że nie będzie zawierał umów pośrednictwa z innymi pośrednikami


Zasady stosowania klauzuli wyłączności

Konsumenci Przedsiębiorcy• zobowiązanie konsumenta, że nie

będzie zlecał innym pośrednikom podejmowania czynności, których skutkiem ma być zawarcie umowy sprzedaży/najmu nieruchomości

• konsument jest natomiast zobowiązany do zwrotu na rzecz pośrednika wszelkich uzasadnionych kosztów, które pośrednik poniósł w związku z wykonywaniem umowy

• zobowiązanie przedsiębiorcy, że nie będzie zlecał innym pośrednikom czynności pośrednictwa,

• zobowiązanie przedsiębiorcy, że nie będzie samodzielnie podejmował czynności zmierzających do zawarcia umowy sprzedaży/najmu

• możliwość żądania kary umownej w przypadku naruszenia tego obowiązku


Czynności techniczne przy zawieraniu umów pośrednictwa

• jeśli jest to możliwe, należy dokonywać wszelkich ustaleń za pośrednictwem maila; w przypadku dokonania ustaleń telefonicznych, warto przesłać Klientowi krótkie podsumowanie ustaleń

• pierwszy kontakt mailowy jest okazją do przesłania wzoru umowy, z którym Klient może się zapoznać; w tym momencie mamy zrealizowane podstawowe obowiązki informacyjne

• należy dążyć do potwierdzenia przez Klienta otrzymania maila; będzie to oznaczało, że zapoznał się ze wzorem umowy;

• przed zaprezentowaniem lokalu należy dążyć do zawarcia umowy pośrednictwa, nawet jeśli nie dojdzie do skojarzenia stron umowy sprzedaży/najmu; można wtedy poinformować klienta, że jeśli nie skorzysta z usług pośrednika, nie będzie ponosił z tego tytułu kosztów


Dziękuję za uwagę

Kancelaria Radcy PrawnegoKrzysztof Szura

ul. Warneńczyka 15/5239-300 Mielecwww.zslegal.pl

Szkolenie z umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami

Business

Transcript of Szkolenie z umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami