Raport Szybko.pl Metrohouse i Expandera marzec 2014

Marzec 2014

W SKRÓCIE:

Po raz kolejny wzrosły marże. Dla kredytów z minimalnym (5%) wkładem własnym

średnia wynosi już 2%.

Sytuacja na Ukrainie na szczęście tylko nieznacznie podwyższyła kurs franka

szwajcarskiego. Rata może być o ok. 20 zł wyższa niż w ostatnich miesiącach.

Średnie ceny mieszkań we wszystkich polskich miastach są aktualnie wyższe niż przed

rokiem, a różnica jest już zauważalna i wynosi niemal 4%

W aktualnych, trudnych do przewidzenia okolicznościach polityczno-gospodarczych

nieruchomości mogą okazać się atrakcyjnym i bezpiecznym przedmiotem inwestycji

Spadki cen z poprzedniego miesiąca zostały utrzymane jedynie w Poznaniu, w którym

średnie ceny topnieją już od pięciu miesięcy.

W Gdańsku i Gdyni widzimy kontynuację wzrostów z początku roku. Są one jednak

niewielkie i raczej nie zanosi się na istotne zwyżki w najbliższych miesiącach.

W Poznaniu i Gdańsku średni metraż nabywanego mieszkania przekracza 60 mkw.,

podczas gdy w Łodzi jest to zaledwie 48,7 mkw.

KREDYTY HIPOTECZNE

Tak jak w poprzednich miesiącach najważniejszą zmianą dla osób

planujących zaciągnąć kredyt hipoteczny są rosnące marże. Średnia

dla kredytów z wysokim wkładem własnym wynosi już 1,72%. Od

października 2011 r., kiedy spadkowa tendencja marż odwróciła się

na wzrostową, przeciętna marża wzrosła już o 0,43 pkt. proc.

(z 1,29% do 1,72%). Warto też dodać, że średnia dla kredytów

z minimalnym wkładem (5%) osiągnęła już wymowny poziom 2%.

Na pocieszenie należy dodać, że najprawdopodobniej w najbliższych

miesiącach wzrosty powinny się zakończyć. Marże zbliżają się już do

poziomu oczekiwanego przez banki. Poza tym w połowie roku

zacznie zapewne rosnąć WIBOR. Gdyby banki jednocześnie

podwyższały marże to szybko zaczęłoby rosnąć oprocentowanie co

mogłoby zaniepokoić potencjalnych kredytobiorców.

Ze względu na rosnące marże oprocentowanie jest na poziomie

najwyższym od maja ubiegłego roku. Z drugiej jednak strony nadal można je określić jako dość niskie.

W przypadku kredytów z wysokim (25%) wkładem własnym wynosi 4,43%. Dla przypomnienia

jeszcze rok temu wynosiło 5,38%, a dwa lata temu 6,37%. Raty również są więc znacznie niższe.

W przypadku kredytu na kwotę 300 tys. zł na 30 lat wynosi ona ok. 1507 zł. W marcu 2012 r. była aż

o 24% wyższa, gdyż wynosiła 1871 zł.

Dla wielu tych, którzy już spłacają kredyty hipoteczne najważniejszym wydarzeniem w ostatnim czasie

był konflikt na Krymie i jego wpływ na kurs franka szwajcarskiego. Na szczęście złoty okazał się dość

odporny na zawirowania. Co prawda dwukrotnie (na początku lutego i początku marca) kurs CHF

podskoczył w okolice 3,5 zł. W obu przypadkach jednak szybko spadł. Przy jego obecnym poziomie

(ok. 3,45 zł) rata w wysokości 400 franków będzie o ok. 20 zł wyższa niż przeciętnie wynosiła

w ostatnich miesiącach. Warto też dodać, że pocieszający jest obraz jaki widać na wykresie kursu.

Choć w ostatnich dwóch latach, a także w tym roku zdarzały się silne wzrosty, to jednak każdy

kolejny szczyt był na coraz niższym poziomie.

Tab. 1 Kredyty w PLN z wkładem własnym 10% Kredyt na kwotę 300 tys. PLN, o pozycji decyduje koszt kredytu

Bank Koszt kredytu* Marża Oprocentowanie

Bank Pekao 67 103 zł 1,64% 4,35%

BNP Paribas 67 625 zł 1,45% 4,16%

BZ WBK 68 598 zł 1,59% 4,30%

PKO Bank Polski 68 662 zł 1,71% 4,42%

Credit Agricole 69 463 zł 1,50% 4,27%

Euro Bank** 69 471 zł 1,56% 4,27%

mBank 70 361 zł 1,80% 4,45%

Plus Bank 71 381 zł 2,00% 4,72%

Nordea 71 975 zł 1,50% 4,21%

Deutsche Bank 75 521 zł 1,75% 4,45%

Bank Pocztowy 77 629 zł 1,97% 4,68%

Millennium 78 592 zł 2,09% 4,80%

Alior Bank 78 786 zł 2,20% 4,91%

BOŚ 79 481 zł 2,00% 4,74%

SGB-Bank 83 702 zł 2,10% 4,81%

BGŻ 86 416 zł 1,85% 4,59%

BPS 86 924 zł 1,99% 5,50%

Getin Noble Bank 91 613 zł 2,07% 4,77%

* Dotyczy pierwszych 5 lat spłaty kredytu na kwotę 300 000 zł

** Euro Bank wymaga obligatoryjnie ubezpieczenia na życie przez cały okres kredytowania. Podany koszt kredytu tego

jednak nie uwzględnia, gdyż klient może skorzystać z oferty dowolnego ubezpieczyciela. Poziom składki zależy więc od

wyboru klienta.

Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera

Tab. 2 Kredyty w PLN z wkładem własnym 5% Kredyt na kwotę 300 tys. zł, o pozycji decyduje koszt kredytu


Bank Pekao 70 812 zł 1,89% 4,60%

Euro Bank** 71 099 zł 1,67% 4,38%

Plus Bank 71 381 zł 2,00% 4,72%


mBank 74 916 zł 2,10% 4,75%

Nordea 76 433 zł 1,80% 4,51%

Bank Pocztowy 78 190 zł 1,97% 4,68%

Alior Bank 78 786 zł 2,20% 4,91%

Deutsche Bank 79 122 zł 1,95% 4,64%

BOŚ 79 481 zł 2,00% 4,74%

Millennium 81 576 zł 2,29% 5,00%

SGB-Bank 84 389 zł 2,10% 4,81%

BPS 86 848 zł 1,99% 5,50%


** Euro Bank wymaga obligatoryjnie ubezpieczenia na życie przez cały okres kredytowania. Podany koszt kredytu tego

jednak nie uwzględnia, gdyż klient może skorzystać z oferty dowolnego ubezpieczyciela. Poziom składki zależy więc od

wyboru klienta.


Tab. 3 Kredyty w ramach programu Mieszkanie dla młodych Kredyt na kwotę 300 tys. PLN, wkład własny 10%, o pozycji decyduje koszt kredytu


Bank Pekao 68 885 zł 1,74% 4,45%


Alior Bank 78 786 zł 2,20% 4,91%

SGB-Bank 83 702 zł 2,10% 4,81%

BGŻ 84 599 zł 1,95% 4,69%

Getin Noble Bank 91 613 zł 2,07% 4,77%



Wykres 1. Średnia marża w ofertach kredytów hipotecznych w PLN Dotyczy kredytu na kwotę 300 tys. PLN


Wykres 2. Średnie oprocentowanie w ofertach kredytów hipotecznych w PLN Dotyczy kredytu na kwotę 300 tys. PLN


Wykres 3. Średnia zdolność kredytowa w PLN Dotyczy kredytu w PLN dla 4-osobowej rodziny z dochodem 8 tys. zł netto.


Jarosław Sadowski

Główny Analityk, Expander Advisors Sp. z o.o.

CENY OFERTOWE

Średnie ceny mieszkań we wszystkich polskich miastach

są aktualnie wyższe niż przed rokiem, a różnica jest już

zauważalna i wynosi niemal 4%. Od lutego 2013

najbardziej podrożały mieszkania w Katowicach

+11,4%, Opolu +10%, W Białymstoku i Łodzi o ponad

5%. Podwyżka mniejsza niż 2% miała miejsce

w Warszawie, Sopocie i Toruniu. W porównaniu ze

styczniem 2014 ceny zmieniły się nieznacznie – wzrosły

średnio o 0,3%.

Po raz kolejny możemy obserwować jak polityka oddziaływuje

na gospodarkę, a gospodarka na politykę. Dramatyczne

wydarzenia na Ukrainie oraz ich konsekwencje już wpłynęły na

koniunkturę na świecie - giełdy natychmiast zareagowały

spadkami. De facto nie nastąpiły jeszcze i nie wiadomo czy

będą miały miejsce sankcje gospodarcze w stosunku do Rosji, które realnie wpłynęłyby na

pogorszenie stanu światowej gospodarki. Stojące przed nami perspektywy są niepokojące i nie można

wykluczyć, że przyjdzie nam się zmierzyć z kolejnym kryzysem gospodarczym. Prawdopodobnie,

w związku z zupełnie innym podlożem sytuacji, nie wpłynie on tak negatywnie na rynek nieruchomości

jak kryzys 2007 roku. Co więcej w aktualnych uwarunkowaniach nieruchomości mogą okazać się

atrakcyjnym i bezpiecznym miejscem inwestycji.

Tab. 5 Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym II 2013–II 2014

WROCŁAW KRAKÓW WARSZAWA POZNAŃ GDAŃSK GDYNIA SOPOT

luty 13 5 530 6 480 7 500 5 150 5 230 5 275 8 120

marzec 13 5 460 6 420 7 480 5 180 5 280 5 270 7 980

kwiecień 13 5 450 6 400 7 430 5 130 5 270 5 265 7 970

maj 13 5 480 6 410 7 400 5 188 5 300 5 300 8 100

czerwiec 13 5 470 6 460 7 430 5 150 5 280 5 305 8 070

lipiec 13 5 420 6 430 7 400 5 120 5 270 5 320 8 400

sierpień 13 5 480 6 420 7 440 5 118 5 300 5 380 8 500

wrzesień 13 5 500 6 460 7 500 5 130 5 330 5 400 8 315

październik 13 5 600 6 500 7 550 5 200 5 340 5 450 8 500

listopad 13 5 640 6 550 7 600 5 290 5 390 5 460 8 460

grudzień 13 5 675 6 560 7 626 5 306 5 375 5 450 8 120

styczeń 14 5 680 6 520 7 600 5 310 5 366 5 440 8 200

luty 14 5 640 6 530 7 590 5 290 5 340 5 400 8 240


Marta Kosińska Szybko.pl

Tab. 6 Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym II 2013 – II 2014

ŁÓDŹ LUBLIN SZCZECIN TORUŃ OLSZTYN OPOLE BIAŁYSTOK KATOWICE

luty 13 3 500 4 620 4 075 4 280 4 230 3 820 4 160 3 500

marzec 13 3 600 4 635 4 100 4 270 4 260 3 900 4 200 3 545

kwiecień 2013 3 625 4 645 4 125 4 280 4 275 4 000 4 230 3 595

maj 13 3 681 4 658 4 110 4 300 4 290 4 020 4 268 3 610

czerwiec 13 3 520 4 655 4 130 4 360 4 310 4 100 4 220 3 650

lipiec 13 3 410 4 615 4 160 4 300 4 330 4 110 4 240 3 680

sierpień 13 3 425 4 650 4 140 4 310 4 340 4 074 4 220 3 670

wrzesień 13 3 470 4 640 4 170 4 330 4 300 4 060 4 225 3 690

październik 13 3 580 4 700 4 190 4 325 4 345 4 070 4 270 3 735

listopad 13 3 620 4 710 4 250 4 340 4 350 4 140 4 280 3 740

grudzień 13 3 615 4 715 4 235 4 290 4 380 4 164 4 315 3 800

styczeń 14 3 640 4 760 4 230 4 300 4 400 4 190 4 320 3 880

luty 2014 3 690 4 780 4 220 4 311 4 420 4 200 4 380 3 900


Marta Kosińska

Ekspert Szybko.pl Sp. z o.o.

CENY TRANSAKCYJNE

W ostatnich miesiącach ceny mieszkań na rynku

wtórnym charakteryzują się dużą zmiennością. Spadki

cen z poprzedniego miesiąca zostały utrzymane jedynie

w Poznaniu, w którym średnie ceny topnieją już od

pięciu notowań. Natomiast na Pomorzu (Gdańsk,

Gdynia) widzimy kontynuację wzrostów z początku roku.

Są one jednak niewielkie i nie zanosi się na istotne

zwyżki w najbliższych miesiącach. Na uwagę zasługuje

zwiększająca się różnica w metrażach nabywanych

mieszkań. W Poznaniu i Gdańsku średnia przekracza 60

m kw., podczas gdy w Łodzi zaledwie 48,7 m kw.

Fot. Marcin Jańczuk

Tab. 1 Średnie ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań w II 2014 r.

Miasto

Średnia

cena

ofertowa

z okresu

XII 2013 –

II 2014

Średnia cena

transakcyjna

z okresu XII

2013 – II 2014

Różnica

pomiędzy

ceną

transakcyjną

a ofertową

Zmiana

proc. w

cenach

trans. m/m

Zmiana

proc. w

cenach

trans. r/r

Średnia cena

nabywanego

mieszkania

Średni metraż

nabywanego

mieszkania

Wrocław 5665 5357 5,4% -1,0% 6,3% 278 000 zł 54,3 m kw.

Kraków 6537 5625 13,9% 1,3% 6,0% 315 700 zł 55 m kw.

Warszawa 7605 7237 4,8% -1,7% 6,6% 406 500 zł 57,8 m kw.

Poznań 5302 4803 9,4% -2,8% -0,4% 275 300 zł 61,5 m kw.

Gdańsk 5360 4937 7,9% 1,4% -2,5% 290 200 zł 60,2 m kw.

Gdynia 5430 5058 6,9% 0,6% -4,1% 255 300 zł 50,6 m kw.

Łódź 3648 3558 2,5% -0,6% 6,1% 173 700 zł 48,7 m kw.

Analizowane transakcje z okresu grudzień 2013 – luty 2014 r. pokazują, że w poszczególnych

miastach brak jest wspólnego trendu kształtowania się cen. Dwa miasta, które utrzymały wzrosty cen

to Gdańsk i Gdynia. W Gdańsku wzrost wyniósł 1,4 proc., a cena m kw. nieśmiało podąża w kierunku

5000 zł za m kw. wynosząc obecnie 4937 zł. Większy udział w transakcjach mieszkań o dużych

metrażach przyczynia się do utrzymania dość wysokiego, jak na transakcje w innych miastach,

metrażu lokalu (60,2 m kw.). Dalsze kształtowanie się cen w tym mieście zależy w dużym stopniu od

popularności programu Mieszkanie dla Młodych. Szacujemy, że prawie 4 na 10 oferowanych przez

deweloperów mieszkań spełnia warunki dopłat. Tak duża podaż lokali z dopłatami może spowodować

odpływ klientów na rynek pierwotny, a co za tym idzie osłabi dotychczasowy poziom popytu na

segment popularny mieszkań w Gdańsku. Niewielkie wzrosty cen widoczne są też w Gdyni (0,6 proc.,

5058 zł za m kw.). Tu jednak nabywane mieszkania są o prawie 10 m kw. mniejsze niż w sąsiednim

Gdańsku.

Poza Pomorzem nieznacznie wzrosła średnia cena mieszkań w Krakowie (1,3 proc.) i wynosi 5625 zł

za mkw. Nadal utrzymuje się tam duża różnica pomiędzy średnimi cenami ofertowymi

a transakcyjnymi (13,9 proc.). Różnica ta jest największa w Polsce, świadcząc o tym jak bardzo

dokonywane zakupy różnią się od oferty wystawianej przez sprzedających.

Spośród czterech kolejnych miast, w których ceny obniżyły się w stosunku do poprzedniego miesiąca

liderem jest Poznań. W przypadku tego miasta o spadkach piszemy już piąty raz z rzędu. Średnio za

m kw. płacimy 4803 zł. Spadki cen, które od września ubiegłego roku wynoszą już 532 zł za mkw.,

mobilizują do zakupu większych lokali. Średni metraż 61,5 m kw. jest najwyższy w kraju. Niższe ceny

pojawiły się też na rynku warszawskim. Za mkw. płacono średnio 7237 zł, czyli o 1,7 proc. mniej niż

przed miesiącem. W stolicy średnia wartość transakcji przekroczyła 400 tys. zł. Po kilkumiesięcznych

wzrostach o 1 proc. ceny spadły we Wrocławiu. Natomiast w Łodzi mamy do czynienia z korektą o 0,6

proc. Cena transakcyjna wynosi 3558 zł za mkw. i utrzymuje się na podobnych poziomach od wielu

miesięcy.

Wykres 1. Średnie ceny transakcyjne mieszkań II 2013- II 2014

Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera.

Marcin Jańczuk

Metrohouse S.A.

Raport Szybko.pl Metrohouse i Expandera marzec 2014

Real Estate

Transcript of Raport Szybko.pl Metrohouse i Expandera marzec 2014