Raport Szybko pl Metrohouse i Expandera listopad 2013

Listopad 2013

W SKRÓCIE:

KREDYTY HIPOTECZNE

Nie mamy dobrych informacji dla osób planujących

w najbliższym czasie zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Po raz

kolejny banki podwyższyły marże kredytowe. Tym razem taką

decyzje podjęło aż sześć z nich. Na szczęście podwyżki były

stosunkowo niewielkie, w żadnym banku nie przekraczały

bowiem 0,1 pkt. proc. Średnia marża kredytów z wkładem

własnym pozostała jednak na poziomie sprzed miesiąca (1,65

proc.), gdyż z zestawienia zniknęła dość wysoka marża

Multibanku, który stanowi teraz część mBanku.

Wzrosła natomiast średnia marża kredytów bez wkładu własnego.

Obecnie wynosi ona 1,89 proc., podczas gdy jeszcze w kwietniu było

to 1,68 proc. To zła informacja dla wielu osób, które chcą

wykorzystać ostatni moment na uzyskanie kredytu na 100 proc.

wartości nieruchomości. Zgodnie z nową Rekomendacją S od

przyszłego roku banki będą mogły udzielać kredytów tylko jeśli

wnioskodawca posiada przynajmniej 5 proc. wkładu własnego.

Banki podwyższają marże, ponieważ poszukują dodatkowych przychodów. Rekompensują

w ten sposób np. zmniejszenie wpływów z tzw. opłaty interchange, która w przyszłym roku zostanie

istotnie obniżona. Poza tym mogą wprowadzać podwyżki nie obawiając się istotnego spadku popytu

na kredyty. Sytuacja gospodarcza będzie się w najbliższym czasie poprawiała, zachęcając do zakupu

nieruchomości. Poza tym kredytobiorcy zwykle kierują się poziomem raty a nie marży. Rata jest

natomiast niska dzięki rekordowo niskim stopom procentowym.

Średnie oprocentowanie wynosi obecnie 4,33 proc. To mniej więcej tyle samo, ile wynosiło

oprocentowanie kredytów we frankach w 2008 r. Wtedy uznawaliśmy ten poziom za niewiarygodnie

niski, gdyż oprocentowanie kredytów w złotych wynosiło ponad 7 proc. Obecnie również mamy powód

do zadowolenia z oprocentowania nieznacznie przekraczającego 4 proc., zwłaszcza jeśli porównamy

obecne koszty kredytu z warunkami sprzed kilkunastu miesięcy. Zaciągając kredyty na kwotę 300 000

PLN na 30 lat zapłacimy ratę wynoszącą ok. 1490 PLN. Dla porównania jeszcze we wrześniu 2012 r.

oprocentowanie wynosiło 6,66 proc., a miesięcznie płaciliśmy ok. 1930 PLN. Rata spadła więc aż o 23

proc. (o 438 PLN).

Tab. 1 10 najtańszych kredytów w PLN z wkładem własnym Kredyt na kwotę 300 tys. PLN, wkład własny 25%, o pozycji decyduje poziom marży

Bank Oprocentowanie Marża

Credit Agricole 3,95% 1,25%

PKO Bank Polski 4,01% 1,35%

BPS 4,08% 1,39%

Euro Bank 4,06% 1,39%

Citi Handlowy 4,06% 1,40%

Bank Pocztowy 4,13% 1,47%

BZ WBK 4,15% 1,49%

BGŻ 4,20% 1,50%

BNP Paribas 4,16% 1,50%

Bank BPH 4,16% 1,50%

Jarosław Sadowski Expander Advisors

Nordea Bank 4,16% 1,50%

Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera

Tab. 2 10 najtańszych kredytów w PLN bez wkładu własnego Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 0%, o pozycji decyduje poziom marży


Euro Bank 4,31% 1,64%

Bank Pocztowy 4,33% 1,67%

Getin Noble Bank 4,44% 1,74%

Bank Pekao 4,46% 1,79%

Invest Bank 4,51% 1,80%

Nordea Bank 4,46% 1,80%

BOŚ 4,65% 1,95%

PKO Bank Polski 4,64% 1,98%

BPS 6,68% 1,99%

Deutsche Bank PBC 4,65% 1,99%


Tab. 3 Kredyty w EUR z wkładem własnym Kredyt na kwotę 300 tys. PLN, wkład własny 25%, o pozycji decyduje poziom marży


Deutsche Bank PBC 3,03% 2,80%

BZ WBK 3,48% 3,30%

Alior Bank 4,68% 4,50%

mBank 4,83% 4,60%

Getin Noble Bank 4,85% 4,65%


Tab. 4 Kredyty w EUR bez wkładu własnego Kredyt na kwotę 300 tys. PLN, wkład własny 0%, o pozycji decyduje poziom marży


mBank 5,03% 4,80%


Wykres 1. Średnia marża w ofertach kredytów hipotecznych w PLN Dotyczy kredytu na kwotę 300 tys. PLN


Wykres 2. Średnie oprocentowanie w ofertach kredytów hipotecznych w PLN Dotyczy kredytu na kwotę 300 tys. PLN


Wykres 3. Średnia zdolność kredytowa w PLN Dotyczy kredytu w PLN dla 4-osobowej rodziny z dochodem 8 tys. zł netto.


Jarosław Sadowski

Główny Analityk, Expander Advisors Sp. z o.o.

CENY OFERTOWE

W październiku ceny są średnio o 1,1% wyższe niż we

wrześniu. Do końca 2013, w żadnym z polskich miast,

mieszkania nie powinny stracić na wartości.

Zdecydowane ożywienie widać na rynku mieszkaniowym w Łodzi,

gdzie w ciągu trzech miesięcy ceny wzrosły o 5 proc.,

a w porównaniu z wrześniem o 110 PLN. Zmiana średniego

poziomu cen w Łodzi to poza zwiększonym popytem, również

efekt zmiany struktury podaży. W ofercie pojawiło się więcej ofert

nieruchomości wybudowanych po 2002 roku, których ceny są

wyższe niż bloków z płyty, a w przypadku Łodzi również wyższe

niż ceny kamienic. Zauważalny wzrost średniej ceny w ostatnim

miesiącu nastąpił również we Wrocławiu (+1,8 proc.), Sopocie

(+2,2 proc.) i Poznaniu (+1,4 proc.).

W 6 spośród 15 polskich miast ceny mieszkań są już nieznacznie

wyższe niż przed rokiem. Z rynku nadal najszybciej znikają oferty

z najniższymi cenami za metr kwadratowy, co widać w analizie zmian struktury cenowej podaży

w poszczególnych lokalizacjach.

Tab. 5 Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym X 2012 – X 2013

WROCŁAW KRAKÓW WARSZAWA POZNAŃ GDAŃSK GDYNIA SOPOT

październik 5 780 6 690 7 680 5 192 5 380 5 530 8 900

listopad 5 740 6 650 7 660 5 220 5 390 5 540 8 830

grudzień 5 670 6 620 7 550 5 210 5 350 5 530 8 820

styczeń ‘13 5 620 6 530 7 495 5 175 5 270 5 340 8 300

luty ‘13 5 530 6 480 7 500 5 150 5 230 5 275 8 120

marzec ‘13 5 460 6 420 7 480 5 180 5 280 5 270 7 980

kwiecień ‘13 5 450 6 400 7 430 5 130 5 270 5 265 7 970

maj ‘13 5 480 6 410 7 400 5 188 5 300 5 300 8 100

czerwiec ‘13 5 470 6 460 7 430 5 150 5 280 5 305 8 070

lipiec ‘13 5 420 6 430 7 400 5 120 5 270 5 320 8 400

sierpień ‘13 5 480 6 420 7 440 5 118 5 300 5 380 8 500

wrzesień ‘13 5 500 6 460 7 500 5 130 5 330 5 400 8 315

październik ‘13 5 600 6 500 7 550 5 200 5 340 5 450 8 500


Tab. 6 Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym X 2012 – X 2013

ŁÓDŹ LUBLIN SZCZECIN TORUŃ OLSZTYN OPOLE BIAŁYSTOK KATOWICE

październik ‘12 3 720 4 740 4 160 4 350 4 250 3 920 4 200 3 670

listopad ‘12 3 725 4 760 4 150 4 360 4 248 3 930 4 220 3 650

grudzień ‘12 3 560 4 690 4 100 4 305 4 200 3 865 4 170 3 560

styczeń ‘13 3 550 4 680 4 110 4 320 4 250 3 880 4 180 3 515

luty ‘13 3 500 4 620 4 075 4 280 4 230 3 820 4 160 3 500

marzec ‘13 3 600 4 635 4 100 4 270 4 260 3 900 4 200 3 545

kwiecień 20’13 3 625 4 645 4 125 4 280 4 275 4 000 4 230 3 595

maj ‘13 3 681 4 658 4 110 4 300 4 290 4 020 4 268 3 610

czerwiec ‘13 3 520 4 655 4 130 4 360 4 310 4 100 4 220 3 650

Marta Kosińska

Szybko.pl

lipiec ‘13 3 410 4 615 4 160 4 300 4 330 4 110 4 240 3 680

sierpień ‘13 3 425 4 650 4 140 4 310 4 340 4 074 4 220 3 670

wrzesień ‘13 3 470 4 640 4 170 4 330 4 300 4 060 4 225 3 690

październik ‘13 3 580 4 700 4 190 4 325 4 345 4 070 4 270 3 735


ANALIZA STRUKTURY PODAŻY PAŹDZIERNIK 2013

Niedrogie mieszkanie zdecydowanie najłatwiej jest kupić w Katowicach i Łodzi, gdzie ponad 13 proc.

lokali zostało wystawionych na sprzedaż za mniej niż 3 tys. PLN za metr. Oferty takie można również

znaleźć w Szczecinie (7,4 proc.), Opolu (5,1 proc.), Toruniu (3,6 proc.).

Wszędzie poza Warszawą i Krakowem stosunkowo duży wybór mają również osoby dysponujące

budżetem od 3 do 4 tysięcy PLN na metr kwadratowy mieszkania. W Katowicach i Łodzi niemal

połowa mieszkań spełnia to kryterium cenowe. W Białymstoku, Toruniu, Szczecinie, Olsztynie i Opolu

jest to około 30 proc. Mieszkania w cenie od 3 do 4 tys. są dostępne również na najdroższych rynkach

lokalnych, w Poznaniu stanowią ponad 10% podaży, w Gdańsku 8,6%. We Wrocławiu 4,3 proc.

W porównaniu z okresem wakacyjnym w większości lokalizacji zmniejszyła się jednak dostępność

mieszkań najtańszych.

Tab. 7 Struktura cen mieszkań na rynku wtórnym X 2013

3-4 tys. 4-5 tys. 5-6 tys. 6-7 tys. 7-8 tys. 8-9 tys. 9-10 tys. 10-11 tys.

11-12

tys. pow.12

WARSZAWA 0,2% 0,9% 9,7% 19,3% 27,6% 18,2% 11,1% 5,3% 2,3% 5,5%

KRAKÓW 1,6% 11,2% 26,4% 29,0% 17,6% 6,1% 4,1% 1,3% 1,1% 1,8%

WROCŁAW 4,3% 19,6% 41,1% 21,0% 9,1% 2,9% 1,4% 0,4% 0,2% 0,0%

GDAŃSK 8,6% 28,4% 34,6% 15,5% 6,3% 3,3% 1,3% 1,4% 0,8% 0,0%

POZNAŃ 10,6% 29,7% 34,8% 17,8% 4,2% 1,9% 0,3% 0,8% 0,0% 0,0%


Tab. 8 Struktura cen mieszkań na rynku wtórnym X 2013

do 3 tys. 3-4 tys. 4-5 tys. 5-6 tys. 6-7 tys. 7-8 tys.

ŁÓDŹ 13,5% 47,3% 29,3% 7,1% 2,9% 0,0%

LUBLIN 2,0% 11,0% 35,1% 24,1% 9,0% 0,7%

SZCZECIN 7,4% 31,3% 43,5% 14,3% 2,4% 0,3%

TORUŃ 3,6% 33,0% 40,7% 19,3% 1,9% 1,5%

OLSZTYN 0,0% 27,4% 44,0% 21,4% 6,0% 1,2%

OPOLE 5,1% 26,6% 51,9% 8,9% 5,1% 2,5%

BIAŁYSTOK 0,0% 34,9% 37,3% 25,3% 2,5% 0,0%

KATOWICE 18,9% 49,1% 18,9% 7,5% 3,8% 1,9%


Tab. 9 Zmiany struktury cen mieszkań na rynku wtórnym

WARSZAWA 3-4 tys. 4-5 tys. 5-6 tys. 6-7 tys. 7-8 tys. 8-9 tys. 9-10 tys. 10-11 tys. 11-12

tys. pow.12

Lipiec ‘13 0,2% 1,2% 10,8% 23,0% 24,3% 17,7% 9,9% 5,0% 2,6% 5,3%

Październik ‘13 0,2% 0,9% 9,7% 19,3% 27,6% 18,2% 11,1% 5,3% 2,3% 5,5%

POZNAŃ 3-4 tys. 4-5 tys. 5-6 tys. 6-7 tys. 7-8 tys. 8-9 tys. 9-10 tys. 10-11 tys. 11-12

tys. pow.12

Lipiec ‘13 10,6% 30,1% 34,7% 15,9% 5,8% 1,2% 1,2% 0,1% 0,2% 0,0%

Październik ‘13 10,6% 29,7% 34,8% 17,8% 4,2% 1,9% 0,3% 0,8% 0,0% 0,0%

GDAŃSK 3-4 tys. 4-5 tys. 5-6 tys. 6-7 tys. 7-8 tys. 8-9 tys. 9-10 tys. 10-11 tys. 11-12

tys. pow.12

Lipiec ‘13 10,6% 26,0% 33,7% 15,9% 6,3% 3,5% 1,6% 1,0% 0,7% 0,7%

Październik ‘13 8,6% 28,4% 34,6% 15,5% 6,3% 3,3% 1,3% 1,4% 0,8% 0,0%

WROCŁAW 3-4 tys. 4-5 tys. 5-6 tys. 6-7 tys. 7-8 tys. 8-9 tys. 9-10 tys. 10-11 tys. 11-12

tys. pow.12

Lipiec ‘13 7,3% 21,8% 40,3% 17,7% 6,5% 2,1% 1,7% 0,6% 0,6% 1,4%

Październik ‘13 4,3% 19,6% 41,1% 21,0% 9,1% 2,9% 1,4% 0,4% 0,2% 0,0%

KRAKÓW 3-4 tys. 4-5 tys. 5-6 tys. 6-7 tys. 7-8 tys. 8-9 tys. 9-10 tys. 10-11 tys. 11-12

tys. pow.12

Lipiec ‘13 1,6% 11,9% 26,6% 27,0% 15,8% 7,9% 3,9% 1,2% 1,1% 3,1%

Październik ‘13 1,6% 11,2% 26,4% 29,0% 17,6% 6,1% 4,1% 1,3% 1,1% 1,8%


Marta Kosińska

Ekspert Szybko.pl Sp. z o.o.

CENY TRANSAKCYJNE

Nadal na rynku wtórnym trwa sezon

transakcyjny. Dla wielu oddziałów Metrohouse

październik był rekordowym pod względem obrotów.

Wzmożonemu ruchowi na rynku wtórnym towarzyszy

dość stabilna sytuacja cenowa.

Miastem, w którym w ostatnich tygodniach znacznie spadła

średnia cena nabywanego mieszkania jest Kraków. Mimo

sukcesywnych wzrostów cen od początku tego roku, dziś

krakowianie powrócili do zakupu tańszych mieszkań. Warto

zwrócić uwagę na Gdańsk, gdzie cena mkw. odnotowała

najniższy poziom od czasu publikacji cen transakcyjnych

w niniejszym raporcie (I, 2011).

Tab. 10 Średnie ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań w X 2013 r.

Miasto

Średnia

cena

ofertowa

z okresu

VII 2013 –

X 2013

Średnia cena

transakcyjna

z okresu VIII

2013 – X 2013

Różnica

pomiędzy

ceną

transakcyjną

a ofertową

Zmiana

proc. w

cenach

trans. m/m

Zmiana

proc. w

cenach

trans. r/r

Średnia cena

nabywanego

mieszkania

Średni metraż

nabywanego

mieszkania

Wrocław 5 527 5093 7,8% 1,6% -8,7% 272 700 PLN 54,1 mkw.

Kraków 6 460 5542 14,2% -7,1% -2,7% 274 100 PLN 52,5 mkw.

Warszawa 7 497 7088 5,5% -0,6% -0,9% 382 000 PLN 54,0 mkw.

Poznań 5 149 5230 -1,6% -2,0% 13,7% 268 500 PLN 51,4 mkw.

Gdańsk 5 323 4848 8,9% -3,4% -3,0% 237 000 PLN 49,6 mkw.

Gdynia 5 410 4920 9,1% 2,9% 2,2% 237 500 PLN 49,1 mkw.

Łódź 3 492 3648 -4,5% 0,8% 2,2% 186 100 PLN 50,4 mkw.


Początek IV kwartału br. to kontynuacja wzmożonej aktywności kupujących. W największych polskich

miastach obserwujemy większe niż zazwyczaj zainteresowanie zakupem mieszkania. Często

przedmiotem transakcji są mieszkania, które z różnych względów były długo i bezskutecznie

eksponowane na rynku. Są to zazwyczaj lokale o dużych powierzchniach, w lokalizacjach na

obrzeżach miast. Lokale te po kolejnej obniżce ceny wróciły na rynek spotykając się

z zainteresowaniem potencjalnych nabywców, dla których pierwotne warunki cenowe były nie do

zaakceptowania.

Największe spadki cen transakcyjnych widoczne są w Krakowie (-7,1 proc.). W ostatnich trzech

miesiącach za mkw. na rynku wtórnym płaciliśmy 5542 PLN. Po serii wzrostów średnich cen

nabywanych mieszkań kupujący powrócili do zakupów w segmencie tańszych mieszkań. Co trzecie

mieszkanie sprzedawane w ostatnich trzech miesiącach miało cenę niższą niż 4500 PLN za mkw.

Zwykle są to mieszkania na Starym Mieście w stanie do większego remontu lub lokale w budownictwie

z wielkiej płyty. Po spadkach cen w Krakowie istotnie zwiększyła się dysproporcja pomiędzy cenami

Marcin Jańczuk

Metrohouse&Partnerzy

oferowanymi przez właścicieli mieszkań do sprzedaży a realnie sprzedawanymi lokalami. Wynosi już

14,2 proc.

Znów spadły średnie ceny w Gdańsku (-3,4 proc.). Cena mkw. znajduje się poniżej poziomu 5000 PLN

i wynosi 4848 PLN. Tak niskiej wartości nie odnotowaliśmy jeszcze w prowadzonym od prawie trzech

lat zestawieniu. Wprawdzie w porównaniu do analogicznego okresu zeszłego roku nie zmienił się

udział transakcji w przedziale cenowym do 4000 PLN za mkw., jednak o 5 pkt. proc. zmniejszył się

udział sprzedaży mieszkań, których ceny mkw. były wyższe niż 6000 PLN za mkw. Tym razem niższe

ceny pojawiły się także w transakcjach dokonywanych w Poznaniu (średnia 5230 PLN za mkw.). W

tym mieście średnie ceny ofertowe mieszkań są o 81 PLN wyższe od wartości odnotowywanych

w transakcjach. Ostatnim „spadkowym” miastem jest Warszawa, tu jednak cena mkw. obniżyła się

o zaledwie o 45 PLN.

W grupie miast ze wzrostami cen przewodzi Gdynia, gdzie kupujemy mieszkania droższe o 2,9 proc.

niż w notowaniu sprzed miesiąca. Dziś średnia cena mkw. wynosi 4920 PLN, czyli jest wyższa o 72

PLN od transakcji zawieranych w Gdańsku. We Wrocławiu widoczna jest huśtawka cen. Po

niewielkich spadkach z zeszłego miesiąca obecnie kupujemy mieszkania w cenie 5093 PLN, czyli 1,6

proc. drożej niż w poprzednim raporcie. Niewielkie wzrosty cen nabywanych mieszkań znów widoczne

są w Łodzi. Od wiosny średnie ceny wzrosły tu o 244 PLN. Podobnie jak przed miesiącem transakcje

pokazują, że łodzianie kupują mieszkania po wyższych średnich cenach niż wystawione do sprzedaży

oferty.

Wykres 4 Średnie ceny transakcyjne mieszkań I 2011- X 2013

Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera.

Marcin Jańczuk

Metrohouse S.A.

Raport Szybko pl Metrohouse i Expandera listopad 2013

Documents

Transcript of Raport Szybko pl Metrohouse i Expandera listopad 2013