Raport Szybko.pl Metrohouse i Expandera czerwiec 2014

Czerwiec 2014

W SKRÓCIE:

Po raz kolejny wzrosły marże. Przeciętna ich wartość dla kredytu z minimalnym

wkładem własnym wynosi już 2,08%.

Spadają raty kredytów w euro i frankach.

Już za miesiąc kredyt w euro uzyskają tylko zarabiający w tej walucie. Zmianę

wprowadzi Rekomendacja S, która od 1 lipca ograniczy dostępność tego typu

produktów.

Kolejny miesiąc z rzędu ceny nieruchomości, choć nieznacznie, nadal rosną. W maju,

w 15 analizowanych miastach były wyższe średnio o 0,5% od kwietniowych i o 4,2%

w porównaniu z majem 2013.

Wśród symptomów poprawy sytuacji na rynku nieruchomości zauważalny jest spadek

zainteresowania mieszkaniami w najtańszym segmencie cenowym, w tym w blokach

z płyty.

Średni koszt wynajmu kwatery wakacyjnej dla 1 osoby wynosi 49 złotych.

W Krakowie nabywane są coraz droższe mieszkania. Średnia cena mkw. w ostatnich

transakcjach to 6258 zł.

Jedynie w Gdańsku kupimy mieszkanie taniej niż przed rokiem.

Nadal największe mieszkania sprzedawane są w Poznaniu (65,4 m kw.), a w Łodzi

najmniejsze (48,7 m kw.)

Także w Łodzi średnie ceny oferowane na portalach praktycznie nie różnią się od cen

po których przeprowadzane są transakcje (ok. 3600 zł za m kw.)

KREDYTY HIPOTECZNE

Marże kredytów hipotecznych wzrosły kolejny miesiąc z rzędu.

Niekorzystne zmiany w ofercie wprowadziły Pekao i BNP Paribas.

Ten ostatni podwyższył marże z 1,45% aż do 1,85%. W rezultacie

średnia marża kredytów z wysokim (25%) wkładem własnym

wynosi już 1,75%. Przy minimalnym (5%) wkładzie wł. przeciętna

marża to 2,08%. Jeszcze na początku roku było to odpowiednio

1,65% i 1,94%. Można więc stwierdzić, że banki w tym roku

podwyższyły już raty kredytów o 20-30 zł (w zależności od wkładu

własnego) w przypadku kredytu na kwotę 300 000 zł zaciąganego

na 25 lat. Podwyżki dotyczą oczywiście tylko nowozaciąganych

kredytów.

Trend wzrostu marż trwa już dość długo, bo od początku 2012 r. Na

szczęście wiele wskazuje na to, że banki osiągnęły już lub są bardzo

blisko poziomu, który mogą uznać za atrakcyjny. Istnieje więc

szansa, że marże ustabilizują się na poziomie zbliżonym do

obecnego. Dopóki stopy procentowe w naszym kraju pozostaną tak

niskie nie ma natomiast większych nadziei na to, że marże zaczną spadać.

Istotnym wydarzeniem ostatnich dni jest umocnienie się złotego oraz obniżka stóp procentowych

w Strefie Euro. W rezultacie, posiadacze kredytów walutowych mogą liczyć, że ich raty będą niższa niż

dotychczas. W przypadku kredytu w euro, rata, która na początku maja wynosiła ok. 1386 zł może

w najbliższym czasie być o ok. 50 zł niższa (ok. 1336 zł). Część ekonomistów przewiduje jednak, że

złoty w tym roku nadal będzie się umacniał i euro pod koniec 2014 może kosztować nawet 3,95 zł.

W rezultacie rata może być wtedy nawet o 100 zł niższa niż na początku maja, kiedy kurs wynosił 4,20

zł. Rata kredytu we frankach wynosząca 400 CHF jeszcze na początku maja wynosiła 1380 zł. Obecnie

spadła do 1344 zł.

Opisując obecną sytuację na rynku kredytów hipotecznych nie można pominąć pewnej zmiany, która

już niedługo wejdzie w życie. Zgodnie z Rekomendacją S, od 1 lipca 2014 r. kredyty walutowe będą

mogły być udzielane tylko w przypadku gdy kredytobiorca uzyskuje dochody w walucie kredytu.

Zmiana ta wpłynie jednak głównie na kredyty w euro, które wciąż udziela pięć banków – BZ WBK,

Deutsche Bank, Getin Bank, mBank i Raiffeisen. Trzeba jednak zaznaczyć, że w ostatnim czasie takich

kredytów i tak udzielano bardzo rzadko. W I kwartale stanowiły one jedynie 0,51% wszystkich

wypłaconych kredytów hipotecznych. Zmiana nie będzie więc istotna dla całego rynku.

Tab. 1 Kredyty w PLN z wkładem własnym 25% Kredyt na kwotę 300 tys. PLN, o pozycji decyduje koszt kredytu

Bank Koszt kredytu*

Marża Oprocentowanie

Bank BPH 60 746 zł 1,50% 4,22%

Citi Handlowy 61 072 zł 1,40% 4,12%

BPS 61 448 zł 1,59% 4,30%

Credit Agricole 63 166 zł 1,35% 4,12%

Nordea 65 530 zł 1,50% 4,22%

Euro Bank** 65 571 zł 1,50% 4,21%

BZ WBK 67 724 zł 1,59% 4,31%

Jarosław Sadowski Expander Advisors

ING Bank Śląski 67 879 zł 2,05% 4,79%

BGŻ 68 014 zł 1,65% 4,39%

Bank Pekao 69 020 zł 1,79% 4,51%

mBank 69 694 zł 1,75% 4,46%

Plus Bank 70 442 zł 1,90% 4,64%

Raiffeisen Polbank 71 380 zł 1,80% 4,52%

Bank Pocztowy 72 184 zł 1,75% 4,47%

Alior Bank 73 014 zł 2,20% 4,92%

Deutsche Bank 73 670 zł 1,59% 4,31%

PKO Bank Polski 76 097 zł 1,94% 4,65%

Millennium 78 611 zł 1,89% 4,61%

BNP Paribas 80 048 zł 1,85% 4,57%

Getin Noble Bank 87 366 zł 2,37% 5,07%

* Dotyczy pierwszych 5 lat spłaty kredytu na kwotę 300 000 zł

** Euro Bank wymaga obligatoryjnie ubezpieczenia na życie przez cały okres kredytowania. Podany koszt kredytu tego

jednak nie uwzględnia, gdyż klient może skorzystać z oferty dowolnego ubezpieczyciela. Poziom składki zależy więc od

wyboru klienta.

Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera

Tab. 2 Kredyty w PLN z wkładem własnym 5% Kredyt na kwotę 300 tys. zł, o pozycji decyduje koszt kredytu

Bank Koszt kredytu*


Euro Bank** 72 388 zł 1,67% 4,38%

Alior Bank 73 014 zł 2,20% 4,92%

Plus Bank 73 722 zł 2,10% 4,84%

mBank 74 917 zł 2,10% 4,81%

Bank Pekao 76 401 zł 2,14% 4,86%

Nordea 78 096 zł 1,80% 4,52%

Bank Pocztowy 79 159 zł 2,10% 4,82%



BPS 82 064 zł 1,99% 4,70%

Millennium 84 141 zł 2,29% 5,01%


Euro Bank 72 388 zł 1,67% 4,38%


** Euro Bank wymaga obligatoryjnie ubezpieczenia na życie przez cały okres kredytowania. Podany koszt kredytu tego

jednak nie uwzględnia, gdyż klient może skorzystać z oferty dowolnego ubezpieczyciela. Poziom składki zależy więc od

wyboru klienta.


Tab. 3 Kredyty w ramach programu Mieszkanie dla młodych Kredyt na kwotę 300 tys. PLN, wkład własny 10%, o pozycji decyduje koszt kredytu

Bank Koszt kredytu*


Bank Pekao 70 380 zł 1,84% 4,56%

Euro Bank 70 772 zł 1,56% 4,27%

Alior Bank 73 014 zł 2,20% 4,92%

BGŻ 74 612 zł 1,95% 4,69%



Millennium 81 313 zł 2,09% 4,81%




Wykres 1. Średnia marża w ofertach kredytów hipotecznych w PLN Dotyczy kredytu na kwotę 300 tys. PLN


Wykres 2. Średnie oprocentowanie w ofertach kredytów hipotecznych w PLN Dotyczy kredytu na kwotę 300 tys. PLN


Wykres 3. Średnia zdolność kredytowa w PLN Dotyczy kredytu w PLN dla 3-osobowej rodziny z dochodem 5 tys. zł netto.


Jarosław Sadowski

główny analityk,

Expander Advisors Sp. z o.o.

CENY OFERTOWE

Kolejny miesiąc z rzędu ceny nieruchomości,

nieznacznie, ale nadal rosną. W maju, w 15

analizowanych miastach były wyższe średnio o 0,5%

od kwietniowych i o 4,2% w porównaniu

z analogicznym okresem 2013 roku. Najwyższy wzrost

cen średnich, w porównaniu z ubiegłym rokiem,

nastąpił w Katowicach, gdzie aktualna średnia wynosi

niemal 4 tys. złotych za metr, a była o 10% niższa.

O ponad 5% wyższe niż w maju 2013 są również

stawki za metr kwadratowy mieszkania w Poznaniu,

Sopocie, Gdyni i Opolu. Jedynym dużym, polskim

miastem, w którym możliwe jest kupno mieszkania

tańszego niż przed 12 miesiącami pozostaje Łódź.

O poprawie sytuacji na rynku nieruchomości, poza rosnącymi

cenami, świadczą coraz mniejsze różnice między cenami

ofertowymi i transakcyjnymi, większe powierzchnie

kupowanych nieruchomości, ale również spadek zainteresowania ofertami z najniższego segmentu

cenowego w tym mieszkaniami w blokach z wielkiej płyty, które 2-3 lata temu były najchętniej

kupowane.

Tab. 4 Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym V 2013–V 2014

WROCŁAW KRAKÓW WARSZAWA POZNAŃ GDAŃSK GDYNIA SOPOT

maj 13 5 480 6 410 7 400 5 188 5 300 5 300 8 100

czerwiec 13 5 470 6 460 7 430 5 150 5 280 5 305 8 070

lipiec 13 5 420 6 430 7 400 5 120 5 270 5 320 8 400

sierpień 13 5 480 6 420 7 440 5 118 5 300 5 380 8 500

wrzesień 13 5 500 6 460 7 500 5 130 5 330 5 400 8 315

październik 13 5 600 6 500 7 550 5 200 5 340 5 450 8 500

listopad 13 5 640 6 550 7 600 5 290 5 390 5 460 8 460

grudzień 13 5 675 6 560 7 626 5 306 5 375 5 450 8 120

styczeń 14 5 680 6 520 7 600 5 310 5 366 5 440 8 200

luty 14 5 640 6 530 7 590 5 290 5 340 5 400 8 240

marzec 14 5 625 6 590 7 620 5 310 5 390 5 450 8 600

kwiecień 14 5 700 6 640 7 650 5 410 5 440 5 500 8 565

maj 14 5 715 6 655 7 685 5 460 5 480 5 590 8 660 Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera

Tab. 5 Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym V 2013 – V 2014

ŁÓDŹ LUBLIN SZCZECIN TORUŃ OLSZTYN OPOLE BIAŁYSTOK KATOWICE

maj 13 3 681 4 658 4 110 4 300 4 290 4 020 4 268 3 610

czerwiec 13 3 520 4 655 4 130 4 360 4 310 4 100 4 220 3 650

lipiec 13 3 410 4 615 4 160 4 300 4 330 4 110 4 240 3 680

sierpień 13 3 425 4 650 4 140 4 310 4 340 4 074 4 220 3 670

wrzesień 13 3 470 4 640 4 170 4 330 4 300 4 060 4 225 3 690

październik 13 3 580 4 700 4 190 4 325 4 345 4 070 4 270 3 735

listopad 13 3 620 4 710 4 250 4 340 4 350 4 140 4 280 3 740

Marta Kosińska Szybko.pl

grudzień 13 3 615 4 715 4 235 4 290 4 380 4 164 4 315 3 800

styczeń 14 3 640 4 760 4 230 4 300 4 400 4 190 4 320 3 880

luty 14 3 690 4 780 4 220 4 311 4 420 4 200 4 380 3 900

marzec 14 3 686 4 770 4 300 4 295 4 430 4 210 4 370 3 920

kwiecień 14 3 600 4 790 4 270 4 360 4 440 4 260 4 390 3 940

maj 2014 3 620 4 780 4 260 4 365 4 465 4 230 4 420 3 970 Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera

WAKACYJNE KWATERY

Zarówno letnia aura jak i kalendarz zdecydowanie sprzyjają planowaniu wakacji i urlopów. Mimo iż już

od lutego Polaków kuszą oferty first minute i atrakcje zagranicznych kurortów, bardzo duża grupa

decyduje się na samodzielnie zorganizowany wyjazd. Taka opcja daje większą elastyczność, nie tylko

w planowaniu czasu, ale również wydatków. W serwisie Szybko.pl znajduje się sekcja dedykowana

wynajmowi krótkookresowemu. Wśród ogłoszeń można wyróżnić dwie zasadnicze kategorie:

mieszkania i pokoje wynajmowane w dużych miastach i ich okolicach dla osób pracujących

i studentów studiów zaocznych. Druga, znacznie liczniejsza grupa to mieszkania, pokoje, noclegi

w pensjonatach i gospodarstwach agroturystycznych skierowane do turystów. W kategorii mieszkań,

pokoi dla osób przyjeżdżających do pracy w danej okolicy, standardem są podstawowe meble, dostęp

do łazienki, ale już niekoniecznie do kuchni. Mieszkania przeznaczone dla turystów są znacznie lepiej

wyposażone i umeblowane.

Na podstawie zamieszczonych w Szybko.pl ofert, obliczone zostały przybliżone stawki za nocleg dla

1 osoby w róznych rejonach Polski. Ceny są w największym stopniu kształtowane poprzez popularność

danego regionu stąd też najwyższe stawki na Pomorzu, Małopolsce i zdecydowanie niższa na Podlasiu,

Roztoczu. Porównując aktualne ceny ze stawkami sprzed roku widoczna jest tendencja spadku

średnich kosztów noclegu. Wynika to głównie z faktu, że propozycji wynajmu jest coraz więcej,

a właściciele muszą konkurować cenami. Oczywiście w regionach najpopularniejszych obniżki są

mniejsze. Druga tendencja to wzrost stawek minimalnych za 1 nocleg. Wynika to z rosnącego

standardu wynajmowanych kwater wakacyjnych i wypierania z rynku ofert o najniższym standardzie,

na które mimo niskiej ceny nie było popytu.

Tab. 6 Średnie koszty noclegu dla 1 osoby (wynajem krótkookresowy)

Koszt noclegu dla 1 osoby V 2014

Region zakres cen średni koszt

wynajmu

Bieszczady, Beskidy od 15 do 60 25

Dolny Śląsk, Sudety od 20 do 300 50

Górny Śląsk, Beskid Śląski od 20 do 310 50

Kujawy od 20 do 250 45

Małopolska, Podhale od 15 do 220 50

Mazowsze od 20 do 350 65

Podlasie od 15 do 150 30

Pomorze Wschodnie od 20 do 300 70

Pomorze Zachodnie od 18 do 350 65

Roztocze od 25 do 200 35

Warmia i Mazury od 35 do 300 45

Wielkopolska od 17 do 300 60 Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera

Marta Kosińska

Ekspert Szybko.pl Sp. z o.o.

CENY TRANSAKCYJNE

Temat przewodni tej części raportu to wzrosty cen

w Krakowie. Są one pochodną istotnego udziału

niewielkich mieszkań w łącznej liczbie transakcji, ale

swój udział ma również niewielka popularność

programu MdM. W ten sposób popyt kierowany jest

na rynek wtórny. Jedynym miastem, w którym można

kupić statystycznie tańsze mieszkanie niż przed

rokiem jest Gdańsk. Nadal na uwagę zasługuje

metraż mieszkań nabywanych w Poznaniu – ponad

60 m kw.

Wystarczy spojrzeć na kształtowanie się cen w ostatnich

miesiącach, by zauważyć, że największe zmiany dotyczą

rynku mieszkaniowego w Krakowie. Już drugi raz z rzędu

podwyżki cen mające miejsce w stolicy Małopolski stawiają

to miasto na czele stawki lokalizacji o najbardziej dynamicznych wzrostach. W porównaniu do

przełomu 2013/2014 r. ceny nabywanych mieszkań wzrosły średnio o nieco ponad 700 zł za m kw. Co

istotne, zwykle w naszych raportach podkreślaliśmy tu dużą dysproporcję pomiędzy średnimi cenami

ofertowymi i transakcyjnymi, rodząc obawy, iż takie niedopasowanie cenowe w następstwie może

spowodować stagnację na rynku. Nic takiego nie ma miejsca. Klienci kupują coraz droższe mieszkania,

a średnia cena m kw. wyniosła 6258 zł. Ostatni raz podobne wartości były widoczne w zestawieniach

sprzed ponad dwóch lat. Paradoksalnie swój udział w popycie na mieszkania z rynku wtórnego ma

program Mieszkanie dla Młodych, którego niskie limity cenowe nie pozwalają na zakup lokali od

krakowskich deweloperów. Skoro dopłaty do kredytu nie są kartą przetargową na rynku, kupujący

chętnie wybierają gotowe do zamieszkania lokale z rynku wtórnego. Na tle innych miast średni

nabywany metraż nie jest imponujący i wynosi 50,8 mkw. Na taki wynik duży wpływ ma duży udział

mieszkań jednopokojowych w strukturze transakcji, co częściowo tłumaczy tak znaczne wzrosty ceny

m kw. W niewielkich mieszkaniach, zwłaszcza w lepszych lokalizacjach cena m kw. bywa znacznie

wyższa niż średnia dla danej lokalizacji.

Z kolei drugim z miast, w którym widoczne są systematyczne, choć postępujące w wolniejszym tempie

wzrosty cen, jest Poznań. Od początku roku poznaniacy kupują mieszkania droższe o 169 zł za mkw.,

a średnia cena m kw. osiągnęła poziom 5109 zł. Nadal w Poznaniu nabywane są największe w Polsce

mieszkania – 65,4 mkw., podczas gdy w pozostałych analizowanych miastach średni metraż nie

przekroczył 60 mkw. Jest to jednak pewna anomalia, spowodowana pojawieniem się w analizowanej

puli zwiększonej liczby transakcji największych segmentów mieszkań, które zwykle nie pojawiają się

tak często w zestawieniach.

Tab. 7 Średnie ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań w V 2014 r.

Miasto

Średnia

cena

ofertowa

z okresu

III-V

2014

Średnia cena

transakcyjna

z okresu III-

V 2014

Różnica

pomiędzy

ceną

transakcyjną

a ofertową

Zmiana

proc. w

cenach

trans.

m/m

Zmiana

proc. w

cenach

trans.

r/r

Średnia cena

nabywanego

mieszkania

Średni

metraż

nabywanego

mieszkania

Wrocław 5680 5382 5,2% -2,6% 11,2% 301 400 zł 58,4 m kw.

Kraków 6628 6258 5,6% 5,5% 7,4% 317 700 zł 50,8 m kw.

Marcin Jańczuk Metrohouse

Warszaw

a 7652 7331 4,2% 0,6% 1,4% 419 900 zł 56,9 m kw.

Poznań 5393 5109 5,3% 1,9% 3,7% 295 200 zł 65,4 m kw.

Gdańsk 5437 4964 8,7% -0,3% -3,4% 264 200 zł 55 m kw.

Gdynia 5513 5004 9,2% -0,2% 4,4% 261 200 zł 51,7 m kw.

Łódź 3635 3606 0,8% 0,8% 6,0% 175 500 zł 48,7 m kw.

Dotychczas stabilna cenowo Łódź przekroczyła poziom 3600 zł. Wprawdzie wzrost cen nie wyniósł

więcej niż 1 proc., ale warte odnotowania jest, że w tym mieście rzadko średnia dochodzi do takiej

właśnie wartości. Kupujący w dużej mierze akceptują ten poziom cen, bowiem średnia cena mkw.

w ofertach różni się tylko nieznacznie od danych z transakcji. W Warszawie zmiana cen w porównaniu

do maja jest niewielka i nie przekracza 1 proc. Kupujemy lokale w średniej cenie 7331 zł za m kw.

W tym miesiącu mamy trzy miasta, w którym kupujący nabywają nieco tańsze mieszkania. Na

Pomorzu – w Gdańsku i w Gdyni, zmiany te są praktycznie niezauważalne i wynoszą odpowiednio 0,3

i 0,2 proc. W obu tych miastach ceny transakcyjne mieszkań oscylują w pobliżu ceny 5000 zł za m kw.

Wśród miast, które analizujemy Gdańsk jest jedyną lokalizacją, w której statystycznie nabywamy

mieszkania taniej niż przed rokiem. Większe korekty widoczne były we Wrocławiu, gdzie po

dwukrotnych wzrostach średnie ceny nabywanych mieszkań obniżyły się o 2,6 proc. do poziomu 5382

zł za m kw.

Wykres 4 Średnie ceny transakcyjne mieszkań V 2013 – V 2014

Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera.

Marcin Jańczuk

Ekspert Metrohouse S.A.

Raport Szybko.pl Metrohouse i Expandera czerwiec 2014

Real Estate

Transcript of Raport Szybko.pl Metrohouse i Expandera czerwiec 2014