Poradnikinwestorahotelowego 2012

INSTYTUT RYNKU HOTELARSKIEGO

Po

radn

ik inw

estora h

otelow

ego 2012

Poradnik

inwestora hotelowego

2012

drukarkaSCX-4833FR

door displayNC220

videowallUD55A

SUR40

cloud displayNC220

e-rollupUE46A

telewizorHG22EA473

telewizorHG40EA590

monitorMD40B

telewizorHG40EA790

telewizorHG46EA790 z CMS 2.0

klimatyzatorAQV09YWAN

MONITORY LFD: www.samsunglfd.com TELEWIZORY HOTELOWE: www.samsunghtv.com SAMSUNG B2B: http://www.samsung.com/pl/business/ e-mail: [email protected]

Wsłuchując się w te i podobne pytania naszych klientów na seminariach i szkoleniach, Instytut Rynku HotelaRskIego postanowił przygotować dla Państwa rozwiązanie.Podjęliśmy się stworzenia projektu zajmującego się

Więcej informacji na www.hospitality.pl

badaniami benchmarkowymi rynku

Projekt Monitoring Rynku Hotelarskiego realizowany jest przez Instytut Rynku Hotelarskiego przy współudziale Êrodków finansowych z Unii Europejskiej na podstawie umowy z Polskà Agencjà Rozwoju Przedsi´biorczoÊci.

Realizacja Projektu Patronat nad Projektem

Ewa BehrendtKierownik Projektu | Monitoring Rynku Hotelarskiego | Instytut Rynku Hotelarskiego

T: 22 22 460 32 | F: 22 100 32 46 | M: +48 537 137 437 | E: [email protected]

Czy warto zmniejszyć stawkę i zapewnić sobie dobre obłożenie?

ZastanawialiÊcie si´ Paƒstwo, czy właÊciwie wyceniacie oferowane usługi?

Czy właściwie zarządzam cenami?

Jak przygotowaç ofert´ na du˝e wydarzenie w mieÊcie?

Mo˝e w niektórych okresach moglibyÊcie zarobiç wi´cej, a mo˝e konkurencja zabiera wi´kszoÊç goÊci?

Mo˝e sàsiednie hotele liczàc na wi´kszà iloÊç noclegów obni˝ajà ceny, albo wr´cz przeciwnie?

Jak sprawdzić, czy rynek akceptuje naszą ofertę?

A może stracimy potencjalnyprzychód w przeciwieństwie do konkurencji?

Kto z nas nie spotkał si´ z takimi dylematami

przygotowujàc ofert´ i analizujàc

RevPAR?

Czy ceny publikowane na portalach rezerwacyjnych przez obiekty konkurencyjne są zbliżone do cen średnich, które naprawdę osiągają?

Byç mo˝e konkurencja sprzedaje noclegi innym segmentom klientów w zupełnie innych cenach? Jak sprawdzić,

jaki mamy udział

w sprzedaży na rynku

respektując jednocześnie

zasadę uczciwej konkurencji?

Jak zweryfikować, czy nie tracimy potencjalnychprzychodów, albo potencjalnych klientów zrażając ich do siebie zbyt wysoką ceną?

Nowy wymiarkomunikacji

videowallUD46A

tabletGALAXY Tab 2

drukarkaML-3710ND

Spis reklam

4 MRH

Ceramika Paradyż

11 Villeroy & Boch Polska

Leds-Polska

25 Karcher

27 Samsung Electronics Polska

29 Makro Cash & Carry Polska

31 Agnella

37 Gras

39 DMC

41 Micros Fidelio Polska

43 Inter-Widex

45 Saturn

47 Invest Hotel

49 Most


73 World Hotel

81 IRH

85 IRH

95 MPLC

99 IRH

Okładki

II Samsung Electronics Polska

III IRH

IV Lanvar

Artykułsponsorowany

Vescom Polska

Spisprezentacji

10 Villeroy & Boch Polska

24 Karcher


28 Makro Cash & Carry Polska

30 Saturn

6-7

22-23

100-104

Jak co roku oddajemy w Państwa ręce Poradnik Inwestora Hotelowego – publikację przeznaczoną dla nowych inwestorów hotelowych, dyrektorów i właścicieli hoteli, architektów, projektantów wnętrz.Staramy się, aby Poradnik Inwestora Hotelowego stanowił co roku możli-wie najbardziej pomocną inwestorowi oraz dyrektorowi hotelu publikację na rynku, aby przez kolejny rok – aż do następnego wydania – był facho-wym narzędziem pomagającym inwestorom i hotelarzom w planowaniu i realizacji nowych inwestycji oraz modernizacji.W tym wydaniu Poradnika znajdziecie Państwo również kilkanaście arty-kułów dotyczących kwestii prawnych związanych z planowaniem i realiza-cją inwestycji hotelowej oraz bieżącym zarządzaniem hotelem. Napisane zostały przez specjalistów z Kancelarii Domański Zakrzewski Palinka.Zachęcamy także do uważnego zapoznania się z prezentacjami wyjątko-wych produktów i usług zamieszczonych w Poradniku. Namawiamy do ko-rzystania z Poradnika podczas podejmowania decyzji zakupowych. Mamy nadzieję, że Poradnik pomoże oszczędzać Państwu czas poświęcany na poszukiwanie dostawców.Poradnik Inwestora Hotelowego nie mógłby się ukazać w tak dużym nakła-dzie, na dodatek bezpłatnie, gdyby nie reklamy firm działających na rynku dostawców dla hoteli. W tym numerze Poradnika jest ich cała plejada. Wi-domy znak, że Poradnik jest przez nich ceniony, jak i wybierany do kontak-tu z hotelami. Poradnik Inwestora Hotelowego będzie także prezentowany i dystrybuowany na jesiennych targach branżowych w Polsce: Invest Hotel w Poznaniu, World Hotel w Warszawie oraz Horeca w Krakowie. Już dziś zapraszamy na nasze stoisko! Dziękuję wszystkim reklamodawcom za wy-bór naszego periodyku.

PORADNIK INWESTORA HOTELOWEGOCopyright IRHWYDAWCA

Instytut Rynku Hotelarskiego Plac Konstytucji 5/75, 00-657 Warszawa, T: +48 22 22 460 30/33, F: +48 22 100 32 46, e-mail: [email protected]

REDAKTOR NACZELNY Zbigniew Bugaj, T: +48 22 22 460 30, e-mail: [email protected]

SZEF PROJEKTUElżbieta Maleszewska, T: +48 22 22 460 32, e-mail: [email protected]

PROJEKTMAKIETY,SKŁADIŁAMANIENEKO, www.neko.net.pl

DRUKDrukarnia MaTRIx, Piaseczno

DYSTRYBUCJAZamówienia można składać listownie, pocztą elektroniczną, faksem bądź telefonicznie:

[email protected], T: +48 22 22 460 30/33, F: +48 22 100 32 46Publikacja jest chroniona przepisami prawa autorskiego. Wydawca nie ponosi odpowiedzialności

za treść zamieszczonych w publikacji reklam i prezentacji.

INSTYTUT RYNKU HOTELaRSKIEGO

Szanowni Państwo

Ela MaleszewskaSzef Projektu

[email protected]: +48 22 22 46 032

360x253_reklama_inwestycje.indd 2 2012-07-13 12:49:22

Poradnik Inwestora Hotelowego 2012

8


9

Podobnie jak inne sektory gospodarki, tak i branża ho-telarska ma swoją specyfikę. I nie myślię jedynie o spe-cyficznym języku hotelarskim niezrozumiałym dla osób spoza branży, coraz bardziej wymagającej i świadomej swoich praw grupie klientów czy – w uproszczeniu – podziale na hotele sieciowe i niezależne. Myślę także o charakterystycznych dla tej branży rodzajach umów i postanowieniach w nich zawieranych, o warunkach, które muszą być zachowane przy konstruowaniu ofert odpowiadających nawet najbardziej wyszukanym wy-maganiom gości hotelowych, a których niespełnienie może się wiązać z dotkliwymi konsekwencjami, jak rów-nież o innych kwestiach formalno-prawnych określają-cych i kształtujących warunki, w jakich prowadzona jest działalność hotelarska. Nie są one zebrane, co ma swo-je plusy i minusy, w jeden opasły tom przepisów zatytu-łowany przykładowo „ustawa o warunkach i zasadach prowadzenia przedsiębiorstw hotelowych”.

Większość z nich ma źródło w obowiązujących w Polsce przepisach prawnych, i to zarówno takich, którym usta-wodawca nadał rangę ustawy, jak i drobniejszych, za-wartych w rozporządzeniach wykonawczych. Inne wy-nikają z czegoś, co w żargonie prawniczym nazywa się

„judykaturą i doktryną”, a przekładając to na bardziej zrozumiały język: z orzeczeń wydawanych przez sądy (w szczególności Sąd Najwyższy) oraz poglądów wyra-żanych przez znawców prawa w formie glos do takich orzeczeń lub odrębnych komentarzy. Oczywiście, ani ju-dykatura, ani doktryna nie tworzą w Polsce prawa, jed-nak warto o nich pamiętać, bowiem w sytuacji, gdy nie ma konkretnego przepisu regulującego w sposób jasny i precyzyjny daną kwestię (czyli w większości przypad-ków), mogą one odegrać znaczącą rolę przy określaniu naszej sytuacji prawnej. I wreszcie, wynikają one także z praktyki działalności gospodarczej, coraz częściej pro-

Polskie przedsiębiorstwa w ostatnich trzech latach osią-gały coraz lepsze wyniki. Zysk netto firm zatrudniających ponad 50 pracowników (poza sektorem finansowym) wy-niósł w 2011 r. 104 mld zł i był najlepszy na przestrzeni 20 lat (w 2010 było to 89,4 mld zł netto, w 2009 – 78,7 mld zł netto). Także polskie banki osiągnęły w ubiegłym roku rekordowe w historii zyski. Wyniosły one 15,7 mld zł netto (2010 – 11,67 mld zł, a w 2009 – 8,17 mld zł).Według Międzynarodowej Organizacji Pracy Niemcy i Polska to dwa kraje, gdzie najszybciej rosną różnice w dochodach.W tej sytuacji bezcelowa staje się dyskusja o cyfrach i trendach społecznych. Można założyć, z dużą dozą prawdopodobieństwa, że w następnych 10-20 latach nic się nie zmieni. „Górne” 10 proc. społeczeństwa oraz, szczególnie, ponadnarodowe korporacje będą jeszcze bogatsze i jeszcze bardziej wpływowe. Jaki z tego wnio-sek dla polskiego rynku hotelowego? Dobre perspektywy dla rynku hoteli o wysokim standardzie (czterogwiazd-kowych i biznesowych hoteli pięciogwiazdkowych) ob-sługujących rynek konferencji i eventów oraz podróże biznesowe z zagranicy . Szczególnie dotyczy to obiektów w miastach. Hoteli o tym standardzie nie ma jeszcze poza Warszawą zbyt wiele, a te warszawskie – ze wzglę-du na zamożność i oczekiwania lokalnego biznesu – już się bardzo opatrzyły i wręcz spowszedniały.Polska jest, zaraz za Niemcami, uznawana przez świato-wy biznes za najlepsze miejsce do lokowania inwestycji w Europie. Tak więc zagraniczna turystyka biznesowa nadal pozostanie stabilnym źródłem przychodów dla hoteli wyższej klasy.Właściciele obiektów zlokalizowanych z dala od dużych miast będą mieli zdecydowanie większy problem w do-tarciu do pożądanego segmentu klientów. Wynika to z wielu czynników. abstrahując od lokalizacji, standardu dróg dojazdowych, czy upodobań gości, wiele hoteli nie bardzo wie, jak dotrzeć do warszawskich, poznańskich czy śląskich firm. Najczęściej pozostaje booking.com i njusleter z ofertą szkoleniową i pakietową. Drugim po-

Szanowni Państwo,

Szanowni Państwo,

wadzonej również poza granicami Polski (o ile oczywi-ście polskie przepisy nie ustalają wprost innych zasad). Praktyka ta także nie tworzy obowiązującego w naszym kraju prawa, ale jednak jest brana pod uwagę na przy-kład przy interpretacji zawartych umów. W tym miejscu powstaje pytanie, co ma zrobić osoba nieposiadająca kompleksowej wiedzy na temat wska-zanych kwestii formalno-prawnych, a chcąca prowa-dzić obiekt hotelowy. Odpowiedź narzuca się sama: skorzystać z pomocy innego fachowca, który nie musi znać wszelkich arkanów prowadzenia hotelu, ale będzie potrafił wskazać, gdzie mogą czaić się pułapki natury formalno-prawnej i jak je ominąć. Co ważne, nie może to być fachowiec od wszystkiego, zresztą takich – nie czarujmy się – po prostu nie ma. Musi to być osoba po-siadająca wiedzę prawniczą osadzoną w specyfice bran-ży hotelarskiej.

Dlatego też zapraszam Państwa do lektury artyku-łów przygotowanych przez moje koleżanki i kolegów, prawników z kancelarii Domański Zakrzewski Palinka, z których każdy jest specjalistą w konkretnej dziedzinie prawa (i mając na uwadze zarówno dobro klientów, jak i wartość swojej polisy ubezpieczeniowej, nie zajmuje się innymi dziedzinami), a także ma praktyczne do-świadczenie zdobyte w trakcie współpracy z klientami z branży hotelarskiej. Proszę pamiętać, że pisząc te tek-sty nie mieliśmy zamiaru kompleksowego i wyczerpują-cego omówienia materii, której one dotyczą, a jedynie chcieliśmy zasygnalizować wybrane zagadnienia, które w naszej ocenie mogą być istotne z Państwa punktu wi-dzenia. Jeżeli poniższe teksty traktują o sprawach Pań-stwa nurtujących i potrzebują Państwo wsparcia w roz-wiązywaniu problemów prawnych, czy też – co bardziej polecane – w takim kształtowaniu swojej sytuacji, aby te problemy nie pojawiały się, zapraszamy do kontaktu.

wodem jest szczupłość środków kierowanych na rekla-mę. Dotyczy to, o dziwo, nawet nowych hoteli. Bardzo często po wydaniu kilku milionów złotych na budowę, nie pozostaje już nic na jego promocję. W każdej innej branży byłoby to nie do pomyślenia! Szybko zabiłoby to produkt, szczególnie nie wybijający się innowacyjnością. Bez promocji i nowych kanałów dystrybucji docho-dzenie do właściwego pułapu obrotów i zyskowności znacznie się wydłuża. Wiele hoteli przez to będzie mu-siało zrewidować swoje założenia i częściej organizować np. imprezy okolicznościowe (wesela, komunie).Segment turystyczny jest o wiele większą zagadką. Jako że koszty wychodzenia z kryzysu ponoszą głównie zwy-kli obywatele, ich dochody de facto maleją od 2009 r. Obecnie trudno przewidzieć, kiedy ten trend się odwróci. Polska gospodarka uzależniona od zachodnioeuropej-skiego kapitału i będąca montownią dla głównie niemiec-kiego przemysłu eksportującego gotowe produkty dalej w świat jest pod ogromną presją wysokości kosztów pra-cy w Chinach. One co prawda szybko rosną, jednak upły-nie jeszcze wiele lat, zanim pozwolą reszcie świata na wyższe pensje. Popyt na hotele ze strony zwykłych oby-wateli nie będzie więc wzrastał w najbliższych latach. Za to dobra organizacja Euro 2012 w Polsce może wpłynąć na zwiększenie liczby turystów z zagranicy. Bogata część Unii Europejskiej: Szwedzi, anglicy, Holendrzy, Francuzi i szczególnie Niemcy mogli w telewizji zobaczyć całkiem ładny i już cywilizowany kawałek Europy. Media świato-we, np. w azji i na Bliskim Wschodzie (al Jazeera), szero-ko komentowały i pokazywały Euro 2012, więc również i z tamtej strony świata można oczekiwać przyjazdów. Najważniejsi są oczywiście Niemcy. Nie mają już tyle pie-niędzy (presja Chin) co niegdyś i, co tu dużo mówić, mało prawdopodobne są przyjazdy bogatej części tamtejsze-go społeczeństwa. Dla nich liczy się Majorka, koncert w La Scali, czy galerie sztuki w Nowym Jorku. Zwykli Niemcy jednak mogą dać się skusić. Opinia o nas wśród nich jest istotnie lepsza niż w minionych 20 latach. Czas pokaże, czy turystów będzie więcej.

Agata Demuthradca prawny, Partner,

Kancelaria Domański Zakrzewski Palinka

[email protected]: +48 22 557 86 83

Zbigniew BugajRedaktor Naczelny

Poradnika Inwestora [email protected]

T: +48 22 22 46 030

INSTYTUT RYNKU HOTELaRSKIEGO

10


Villeroy & Boch Polska Sp. z o.o.

ul. Migdałowa 402-796 WarszawaT: +48 22 645 17 30F: +48 22 645 17 [email protected]

www.villeroy-boch.pl 360° Projects

Hotelirestauracja-logo,dekorikolorynaproduktachVilleroy&Boch

Villeroy & Boch rozumie jak istotną rolę w branży hotelarsko gastronomicznej odgrywa identyfikacja wizualna firmy, dlate-go oferuje rozwiązania pozwalające zatroszczyć się o wizerunek marki w przestrzeni hotelowej i restauracyjnej. Propono-wana przez Villeroy & Boch indywidualizacja produktów umożliwia wprowadzenie elementów wzmacniających tożsamość marki klienta: logo, dekoru i charakterystycznych kolorów.

Niestandardowedekoryikolory

ascetyczny design i proste formy, charakterystyczne dla większości produktów sa-nitarnych Villeroy & Boch, stwarzają wiele możliwości dla firmowego dekoru. Umy-walki z wybranych kolekcji Villeroy & Boch mogą zostać ubrane w oryginalne wzory, a także w jeden z trzech niestandardowych kolorów: Edelweiss, Graphit i Ebony. Zamawiając ceramikę sanitarną Villeroy & Boch z firmowym dekorem, klient ma pewność, że wnętrze jego hotelu i restauracji ozdobi niepowtarzalny produkt.

Brandingproduktów

Identyfikacja wizualna zaczyna się od logo firmy, dlatego warto zadbać o to, aby zawsze dyskretnie towarzyszyło gościom podczas ich pobytu. Villeroy & Boch umoż-liwia umieszczenie znaku firmowego hotelu na ceramice sanitarnej montowanej w łazienkach, toaletach i miejscach przeznaczonych do relaksu, takich jak baseny czy spa. W ofercie firmy jest ponad 200 modeli umywalek, na których znak firmowy może zostać wyeksponowany w prawym rogu, bądź w przypadku owalnych form - na ceramicznej osłonie odpływu.

360°ORANGE

O.NOVO I WSZYSTKO JEST MOZLIWESzeroki asortyment produktów spełni oczekiwania kazdego inwestora hotelowego.

16075_O.Novo_180x253_polnisch.indd 1 16.07.12 10:37

Trendy w designie

Zbigniew BugajRedaktor NaczelnyPoradnika Inwestora Hotelowego


12


13

Wyszukany produkt oraz wyszukany marketing. Andaz – produkt sieciowy, ale jednocześnie butikowy. Grupa docelowa: segment młodszego pokolenia menedżerów w firmach globalnych. Wyszukana prostota wnętrz + ergonomiczne miejsce pracy + odrobina marketingu w postaci kwiatów, owoców i książek, symbolizujących świeżość, zdrowie i wiedzę. Chce się wracać.

Nowe oblicza luksusu

Poradnik Inwestora Hotelowego 2012 Poradnik Inwestora Hotelowego 2012

FOT.

IHG

Marka jest ultra ważna, ponieważ ogniskuje zainteresowanie. Trzeba jednak nią żonglować z uwagą, w przypadku obiektów luksusowych musi być dyskretna.

Andaz,Shanghai Powstanie nowej marki luksusowej pod nazwą Andaz to efekt niezwykle dokładnego planowa-nia i analiz rynku. Koncept powstawał w Hyatcie przez wiele lat, na podstawie analiz grup foku-sowych i testach rynkowych pomysłu. Andaz przeznaczono dla młodego segmentu biznesu, który jednocześnie nie chce wydawać na luksus przesadnie dużo pieniędzy. Przeciętna cena za pokój oscyluje w Stanach Zjednoczonych wokół 300 dolarów. Efekt dotychczasowej działalności i plany rozwojowe obejmujące powstanie hoteli na całym świecie (Indie, Chiny, Europa) wskazu-ją, że w Hyatcie właściwie odczytano potrzeby grupy docelowej. Oferuje ona gościom współcze-sny luksus, ale bez śladu ostentacji lub dener-wującego bycia za wszelką cenę „cool”. Przede wszystkim starano się nadać miejscu charakter niezależnie działającego obiektu, nie afiliowa-nego do wielkiej korporacji hotelowej. Hyatt za wszelką cenę postanowił odróżnić swoje obiekty od sheratonowskich, koncentrując się mniej na futurystycznym designie, a bardziej na personelu.

Współczesne społeczeństwo to zbiorowisko indywidualności. Sztuką jest ich połączenie. Design może czasami to wymusić.

14 15


Łazienka – wysoka jakość czy już luksus?

Hotel działa w Szanghaju, ale mógłby powstać gdziekolwiek. Uniwersalność obniża koszty.

1716


Savoy,Londyn Savoy zawsze grał rolę swego rodzaju sceny teatralnej. Claude Monet, George Gershwin, Marlin Monroe, John Wayne, Charlie Chaplin. Wiele znaczących postaci było w swoim życiu gościem tego hotelu. Za sprawą nowego właści-ciela, saudyjskiego księcia Al-Waleed bin Talala, a właściwie jego 220 mln funtów (planowano 100 mln), przywrócono starej perle (hotel otwarto w 1889 r.) z epoki Edwardiańskiej (Art Deco, które w równym stopniu dominuje, dodano w latach

20-tych i 30-tych) dawną świetność. Renowacja wzbudza wiele uwag, ale wynikają one, jak twier-dzi zespół projektantów, z konieczności zacho-wania historycznego stylu hotelu a jednocześnie wyjścia naprzeciw upodobaniom i gustom młod-szego pokolenia biznesu i show biznesu. Gość ma do wyboru pokoje w stylu Edwardiańskim: żyrandole ze szkła Murano, pokryte jedwabiem ściany lub w późniejszym stylu Art Deco: szare obicia, obfitość klonowego drzewa. ◗

Przykład obiektu z segmentu super luksusowego

18 19


Złote lata art Deco. Tym, czym F1 jest dla masowej motoryzacji, tym luksusowe hotele dla designu wnętrz domów zamożnej klasy średniej

20 21

LEDS–PoLSka SP. z o.o., uL. NEktarowa 11B, 52-210 wrocław

t: +48 71 733 64 01, M: +48 515 038 040, F: +48 71 733 64 10 www.leds-polska.pl

Lider w branży oświetLenia hoteLowego

LEDS-c4 jest globalnym producentem oświetlenia, wychodzącym naprzeciw zróżnicowanym wymaganiom naszych klientów. obok stan-dardowych rozwiązań znajdujących się w naszej szerokiej ofercie, wykonujemy lampy niestandardowe, zgodnie z wytycznymi naszego klienta. Lista referencyjna zrealizowanych przez nas obiektów hotelowych, z roku na rok wzrasta o średnio 150 obiektów na całym świecie. wartość ta jest dowodem na to ,iż jesteśmy niekwestionowanym liderem w branży oświetleniowej rynku hotelarskiego. Sukces naszych działań jest efektem ścisłej, i stałej współpracy z wiodącymi grupami hotelowymi, oraz zdecydowanej kooperacji z in-westorami prywatnymi. Nasza kreatywność, szeroka gama i wysoka jakość produktów w połączeniu z konkurencyjnym poziomem cen ,pozwala spełniać wszystkie wymagania naszych klientów. Naszym zdecydowanym atutem jest dostępność towarów. Dla pełnej satysfakcji naszych klientów, magazyny wysokiego składowania w Hiszpanii o powierzchni 18 tysięcy m2, przygotowane są zawsze na realizację nawet bardzo dużych zamówień. Filozofia i jakość działania naszej firmy pozwoliły nam na pozyskanie ponad 15.000 stałych klientów w 120 krajach na całym świecie, co świadczy o ogromnym zaufaniu do marki LEDS-c4 .

24


SzorowarkiprowadzoneręcznieNowa grupa szorowarek z trakcją jezdną B 60 i B 80 W to urządzenia innowacyjne pod wieloma względami. System Inteligentnych Kluczy (KIK), za pomocą którego różnym osobom przydzielane są różne uprawnienia w zależności od koloru posiadanego klucza eliminuje ryzyko nadużyć i błędów. System wymiennych głowic pozwala na dobór gło-wicy ze szczotkami walcowymi lub tarczowymi o różnych szerokościach roboczych (B 60 - 55/65 cm, B 80 - 65/75 cm). W standardzie modele B 80 (B 60 – opcjonalnie) wyposażo-ne są w system automatycznego czyszczenia zbiornika oraz system szybkiego napełniania.

SzorowarkizfotelemdlaoperatoraZasilane bateryjnie, samojezdne szorowarki B 90 R z fote-lem dla operatora i systemem wymiennych głowic przezna-czone są do czyszczenia podłóg twardych o powierzchni od 1200 do 3000 m2. Charakteryzują się łatwym prowadze-niem i niewielkim promieniem skrętu, który pozwala na pracę w wąskich przejściach i korytarzach. Panel kontrolny wyposażono w pokrętło EaSY z czytelnymi ikonami gwa-rantującymi intuicyjną obsługę. Maszyny dostępne są w wersji Classic, advanced (z regulacją siły nacisku szczotek na powierzchnię) oraz DOSE (advanced z systemem dozo-wania środka bezpośrednio na głowicę).

ZamiatarkiprowadzoneręcznieZamiatarki prowadzone ręcznie doskonale zbierają śmieci, piasek i suche liście z terenów zewnętrznych nie wzniecając przy tym kurzu. Trakcja jezdna (W) oraz możliwość nawra-cania w miejscu gwarantują łatwe prowadzenie, co sprawia, że maszyny są szczególnie przydatne w miejscach, gdzie nie-zbędna jest łatwość manewrowania. Zasilane bateryjnie (Bp) modele KM 75/40 i KM 85/50 mogą być używane także w pomieszczeniach zamkniętych. Zamiatarkę KM 75/40 W Bp po doposażeniu w zestaw do zamiatania dywanów można z powodzeniem stosować także na wykładzinach tekstylnych w obiektach takich jak hotele czy centra konferencyjne.

ZamiatarkizfotelemdlaoperatoraSamojezdne zamiatarki KM 90/60 i KM 100/100 z fotelem dla operatora służą do utrzymania terenów o wielkości od 1300 do 3500 m2. Modele zasilane spalinowo przezna-czone są do zamiatania terenów zewnętrznych (parkingi, place, alejki), natomiast bateryjnie mogą pracować także w pomieszczeniach zamkniętych (kryte korty, parkingi podziemne, magazyny). Przerzutowa metoda zamiatania i okrągły filtr falisty gwarantuje bezpyłowe zamiatanie. Po każdorazowym wyłączeniu silnika filtr zostaje automatycz-nie oczyszczony. Pływająco zawieszona szczotka główna zapewnia skuteczne zamiatanie nierównych powierzchni.

Kärcher Sp. z o.o.

ul. Stawowa 14031-346 KrakówT: +48 22 314 62 13Infolinia: 0 801 811 [email protected]

www.karcher.pl Kärcher Floor Care 2012

26


Samsung Electronics Polska

ul. Marynarska 15, 02-674 WarszawaT: +48 22 607 40 26M: +48 600 099 [email protected]/pl/business

www.samsung.pl

Samsung Electronics jest światowym liderem wśród producentów na rynku telewizorów, monitorów i smartfonów, osią-ga również wysokie wyniki sprzedaży telefonów, sprzętu aGD, notebooków i drukarek. Od 2011 Samsung Electronics Polska jest członkiem Izby Gospodarczej Hotelarstwa Polskiego. Nasza oferta obejmuje urządzenia dedykowane rynkowi HoReCa, a także rozwiązania biznesowe indywidualnie dopasowane dla potrzeb każdego segmentu rynku. Rokrocznie rozszerzamy portfolio produktów, co świadczy o zwiększeniu nakładów inwestycyjnych oraz rozwoju firmy. Oferta roz-wiązań dla przedsiębiorstw obejmuje: telewizory komercyjne (hotelowe), notebooki, tablety, monitory oraz drukarki lase-rowe i urządzenia wielofunkcyjne, a takżewspółpracujące z nimi systemy zarządzania drukiem. Ponadto firma Samsung oferuje monitory wielkoformatowe oraz rozwiązania do Digital Signage.

NaszeprojektyFirma Samsung stawia na nowoczesne, stylowe wzornictwo, wysoką funkcjonalność swoich produktów i niezawodność.Świadczą o tym liczne nagrody, które otrzymaliśmy od or-ganizacjimiędzynarodowychorazpolskichkonsumentów.Naszą wspólną wartością jest ekologia i dlatego projek-tujemy urządzenia tak, aby zużywały mniej energii i były przyjazne środowisku naturalnemu.

RealizacjeWśród naszych realizacji znajdują się prestiżowe hotele, ośrodki wypoczynkowe, szpitale, sanatoria, motele, hoste-le, obiekty SPa&Wellness oraz wszelkie inne obiekty oferu-jące usługi noclegowe.

Ofertadlahoteliinteraktywne telewizory hotelowe

monitory wielkoformatowe, w tym dotykowe

monitory komputerowe

urządzenia drukujące

systemy klimatyzacyjne

produkty do zastosowań w programach lojalnościowych

28


MAKRO Cash & Carry Polska S.A.

al. Krakowska 6102-183 Warszawa T: +48 22 314 62 13

www.makro.pl Wszystko dla hotelu i gastronomii

H-line. Marka H-line to specjalnie przygotowana linia produktów dla najbardziej wymagających klientów branży HoReCa. H-line to odpowiedź na wszelkie potrzeby sektora gastronomiczno-hotelarskiego i profesjonalne rozwiązania dla hotelowej sypialni, łazienki czy restauracji.

Horeca Select. Marka ta oferuje zarówno wysokiej jakości produkty spożywcze, jak również profesjonalny sprzęt gastronomiczny i akcesoria kuchenne.

Rioba. Marka stworzona została specjalnie z myślą o profesjonalnych zastosowaniach w kawiarniach, restauracjach, barach i innych lokalach gastronomicznych. W naszej ofercie znajdują się wysokogatunkowe kawy i herbaty, jak również dodatki do kawy, drinków i koktajli. W ofercie znajdą Państwo również mrożone desery oraz akcesoria i zastawę.

Wychodząc naprzeciw potrzebom każdemu klientowi HoReCa hurtownia MaKRO stworzyła bogatą ofertę skierowaną dla branży hotelowej.

30


ProfildziałalnościSaturn z siedzibą w Poznaniu od ponad dekady nie sprzedaje po prostu lamp, ale kreuje światłem idealną przestrzeń. We współpracy z inwestorami, architektami, dekoratorami wnętrz realizuje na terenie całego kraju projekty obiektów przeznaczenia prywatnego i publicznego jak restauracje, kafejki, hotele i wiele innych. asortyment oświetleniowy jest prezentowany w showroom w Przeźmierowie k. Poznania oraz w wielu renomowanych salonach oświetleniowych.

AsortymentW portfolio Saturna znajdą Państwo takie światowe mar-ki oświetleniowe jak: hiszpański Schuller ze stylową linią luster oraz Massmi z niepowtarzalnymi abażurami lamp wykonanymi z wyselekcjonowanych materiałów wprost stworzonymi do pokoi hotelowych , jak również Leds-C4 posiadający szeroką gamę oświetlenia zewnętrznego i we-wnętrznego, uznany belgijski Linea Verdace w oświetleniu łazienkowym i niemiecki Paul Neuhaus.

RealizacjePokoje Hotelu Comm w Poznaniu

Hotel alpejski w Karpaczu

apartamenty hotelu Biały Kamień w Świeradowie Zdroju

Restauracja i Zajazd „agat” w Łodzi

Oświtlenie zewnętrzne hotelu Hermes w Szklarskiej Porębie

Pokoje Hotelu Orange w Przeźmierowie

Hotel Kormoran w Rowach

Zajazd Belfer w Zaniemyślu

WyróżnieniainagrodyUhonorowani jesteśmy:

Prestiżowym Certyfikatem acantus auerius z 2011 za wykonanie stoiska najbardziej sprzyjającego strategii marketingowej Targi Hotel Invest

Nagrodą za ,,Najbardziej przydatny produkt dla hoteli i gastronomii” przyznawanej przez „Polskie Zrzeszeni Hoteli”

I Nagrodą Światło 2012 przyznaną podczas Targów Świa- tło w Warszawie za najlepsze stoisko

P.H. SATURN

ul. Tatrzańska 10a60-413 PoznańT/F: +48 61 848 39 [email protected]

www.saturn.poznan.pl Design funkcjonalny


32


33

Zaszeregowanie obiektu hotelarskiego do określonego rodzaju i nadanie mu kategoriiodbywa się na zasadach dobrowolnych, na wniosek zainteresowanego przedsiębiorcyświadczącego usługi hotelarskie. Dokonywane jest ono przez marszałka województwa właściwego ze względu na miejsce położenia obiektu, w formie decyzji administracyjnej, po uprzednim wypełnieniu przez przedsiębiorcę określonych przepisami warunków

Zasłużyć na gwiazdki

wą o usługach turystycznych z 29 sierpnia z 1997 roku. W ustawie tej zostało zdefiniowanych osiem rodzajów obiektów hotelarskich: hotele, motele, pensjonaty, a także kempingi, domy wycieczko-we, schroniska młodzieżowe oraz pola biwakowe. Szczegółowe minimalne wymagania jakościowe, dotyczące zaszeregowania hoteli do poszczegól-nych kategorii, zawarte są w rozporządzeniu Mini-stra Gospodarki i Pracy z dnia 19 sierpnia 2004 r. w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których świadczone są usługi hotelarskie. Zawarte w tym rozporządzeniu minimalne wyma-gania jakościowe obejmują: zewnętrzne elementy wyposażenia otoczenia hotelu, wewnętrzne wyposażenie obiektu, pomieszczenia recepcyjne i gastronomiczne (np. minimalne powierzchnie, liczba i wyposażenie toalet), minimalny zakres usług hotelarskich (np. budzenie), minimalne powierzchnie pokoi hotelowych, wyposażenie w meble, oświetlenie, zaplecze sanitarno-higieniczne,

rzedsiębiorca decydując się na zaszere-gowanie przyjmuje na siebie pewnego rodzaju samoograniczenia, polegające na rezygnacji z części własnej suwerenności i na poddaniu się kontroli właściwego

marszałka województwa, który z chwilą uprawo-mocnienia się decyzji o zaszeregowaniu obiektu uzyskuje wobec tego przedsiębiorcy określone uprawnienia. Może na przykład dokonywać czyn-ności kontrolnych w zakresie przestrzegania wyma-gań określonych w art. 35 ustawy o usługach tury-stycznych, a w razie niedopełnienia tych wymagań zmieniać, z urzędu, rodzaj lub kategorię obiektu lub nawet nakazać wstrzymanie świadczenia usług ho-telarskich (art. 41 ustawy). Uprawnieniami kontrolnymi wobec podmiotów świadczących usługi hotelarskie dysponują takie instytucje, jak: inspekcja handlowa, inspekcja pra-cy, skarbowa, sanitarno-epidemiologiczna, Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz mar-szałkowie województw. Kategoryzacja w branży hotelarskiej jest podstawą wyznaczania stan-dardów jakości. W naszym kraju kategoryzacja obiektów hotelowych została wprowadzona usta- Hotel dalekowschodniej sieci Shangri-La w Paryżu

Przedsiębiorca, który zamierza rozpocząć świadczenie usług

w obiekcie hotelarskim, może ubiegać się o przyrzeczenie zaszeregowania obiektu do odpo-

wiedniego rodzaju i kategorii, tj. o udzielenie promesy.

Kategoryzacja

Zbigniew BugajRedaktor NaczelnyPoradnika Inwestora Hotelowego


34

minimalne wymagane kwalifikacje zawodowe personelu. Sama kategoryzacja hoteli nie jest jednak pojęciem uniwersalnym i międzynarodowym. Może się więc zdarzyć, że ta sama liczba gwiazdek nie zawsze odpowiada takiemu samemu standardowi hoteli w różnych miejscach na świecie.

Podstawoweaktyprawne,regulujące funkcjonowanieobiektówhotelarskich. W Polsce usługi hotelarskie są regulowane przez dwa akty prawne, tj. ustawę z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach turystycznych (tekst jednolity Dz.U. z 2004 Nr 223 poz.2268, Dz.U. 273 poz. 2703, Dz.U. z 2005 r. Nr 175 poz.1462, Dz.U. z 2006 Nr 220 poz. 1600.) oraz rozporządzenie Ministra Gospo-darki i Pracy z dnia 19 sierpnia 2004 r. w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie (tekst jednolity: Dz. U. z 2006 r. Nr 22, poz. 169). Aby obiekt hotelarski mógł świadczyć usługi, musi spełniać wymagania co do wielkości obiektu, jego wyposażenia oraz zakresu świadczonych usług, ustalone dla rodzaju i kategorii, do których obiekt został zaszeregowany. Ponadto musi koniecznie spełniać wymagania sanitarne, przeciwpożarowe oraz inne określone odrębnymi przepisami. Bezprawne świadczenie usług hote-larskich, jak również używanie nazw rodzajowych i oznaczeń obiektów hotelarskich, podlega karze ograniczenia wolności albo grzywny, zgodnie z prze-pisami kodeksu wykroczeń: „Art. 60. § 4. Kto: 2) świadcząc usługi hotelarskie używa nazw rodzajowych lub określenia kategorii obiektów hotelarskich bez decyzji lub niezgodnie z decyzją,2a) świadcząc usługi hotelarskie, używa oznaczeń, które mogą wprowadzić klientów w błąd co do rodzaju lub kategorii obiektu hotelarskiego,3) wbrew obowiązkowi świadczy usługi hotelarskie w obiekcie nie zgłoszonym do ewidencji, 4) świadczy usługi hotelarskie wbrew decyzji nakazującej wstrzymanie ich świadczenia – podlega karze ograniczenia wolności albo grzywny.

Promesazaszeregowania Przedsiębiorca, który zamierza rozpocząć świadczenie usług w obiekcie hotelarskim, może ubiegać się o przyrzeczenie zaszeregowania obiektu do odpowiedniego rodzaju i kategorii, tj. o udzielenie promesy. Promesa wydawana jest na czas określony, nie dłuższy niż dwa lata.Promesa zaszeregowania obiektu hotelarskiego do określonego rodzaju i nadania odpowiedniej kate-gorii wydawana jest na wniosek przedsiębiorcy po-dejmującego świadczenie usług w obiekcie, złożony do marszałka województwa właściwego ze względu na miejsce położenia tego obiektu.

Wniosekpowinienzawierać:1. oznaczenie przedsiębiorcy wraz z podaniem jego siedziby i adresu, a w przypadku, gdy przedsiębiorcą jest osoba fizyczna – miejsca zamieszkania i adresu,2. nazwę obiektu, jeżeli usługi będą świadczone z użyciem nazwy własnej obiektu,

Shangrli-La powstał w jednym z pałaców rodziny Napoleona

3. określenie położenia obiektu z podaniem jego adresu,4. wskazanie rodzaju obiektu hotelarskiego i kategorii, o które ubiega się przedsiębiorca.

Downioskuzałączasiętakże: ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę lub zmianę sposobu użytkowania obiektu, dowód wniesienia opłaty skarbowej od decyzji .W okresie ważności promesy przedsiębiorca nie może świadczyć usług hotelarskich w obiekcie, może nato-miast używać nazwy rodzajowej i oznaczenia katego-rii do celów informacyjnych i promocyjnych.W każdej chwili przedsiębiorca już świadczący usłu-gi (albo zamierzający je świadczyć) może wystąpić z wnioskiem o zaszeregowanie i kategorię do mar-szałka województwa właściwego ze względu na miej-sce położenia obiektu hotelarskiego.

Wniosektakipowinienzawierać:

nazwę i siedzibę lub nazwisko i imię oraz adres przedsiębiorcy świadczącego usługi hotelarskie w obiekcie objętym wnioskiem, nazwę obiektu, jeżeli usługi będą świadczone z użyciem nazwy własnej obiektu, określenie położenia obiektu, wraz z podaniem jego adresu, opis obiektu potwierdzający stopień spełnienia przez ten obiekt wymagań dla rodzaju i kategorii, o które występuje wnioskodawca, wskazanie osoby upoważnionej do reprezento- wania wnioskodawcy w postępowaniu o ustale nie rodzaju i nadanie kategorii, wskazanie zaszeregowania do określonego rodzaju i kategorii, o które wnioskodawca występuje. Przykładowezałącznikidownioskudlahotelu: załącznik nr 1 – opis obiektu (arkusz wymogów wnioskowanego rodzaju i kategorii obiektu hotelarskiego), załącznik nr 2 – wymagania co do wyposażenia

★ obiekty o podstawowym standardzie i skromnym

wyposażeniu pokoi, z łazienkami, przeznaczone

dla mniej wymagających klientów,

★ ★ proste obiekty średniej klasy o funkcjonalnych

pokojach,

★ ★★ dobre hotele średniej klasy, oferujące odpowiedni

serwis i zadbane pokoje,

★ ★★ ★ komfortowe obiekty o wysokim standardzie usług

i zakwaterowania,

★ ★★ ★★ luksusowe obiekty o najwyższym standardzie,

spełniające oczekiwania najbardziej wymagających

gości.

OdStandartudoluksusu


36

oraz zakresu świadczonych usług, załącznik nr 3 – minimalne wymagania w zakresie dostosowania obiektów hotelarskich do potrzeb osób niepełnosprawnych, załącznik nr 4 – wymagania dla przedsiębiorców, prowadzących działalność usługową w zakresie gastronomii i hotelarstwa wynikające z § 6 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie szczegółowych zasad uwidaczniania cen towarów i usług oraz sposobu oznaczenia ceną towarów przeznaczonych do sprzedaży (Dz. U. z 2002 r. Nr 99, poz. 894, zm. Dz. U. z 2002 Nr 174, poz. 1428, z 2003 r. Nr 229, poz. 2287, z 2004 Nr 283 poz. 2830) Ponadto do wniosku i załączników nr 1, 2, 3 i 4 dołącza się (w postaci odpisu lub poświadczo nej kserokopii): decyzję o pozwoleniu na budowę wraz z potwier- dzonym zawiadomieniem właściwego organu o przystąpieniu do użytkowania obiektu lub de- cyzję o pozwoleniu na użytkowanie obiektu, lub decyzję o pozwoleniu na zmianę sposobu użyt- kowania obiektu, a w przypadku obiektów wznie- sionych przed 1 kwietnia 1995 r., które utraciły wymienione dokumenty – opinię rzeczoznawcy budowlanego stwierdzającą bezpieczeństwo użyt- kowania obiektu; aktualną opinię właściwej miejscowo komendy Państwowej Straży Pożarnej, a w przypadku kontroli obiektu – także protokołu okresowej kontroli Państwowej Straży Pożarnej; aktualną opinię właściwego miejscowo państwo- wego powiatowego inspektora sanitarnego, a w przypadku kontroli obiektu – także protokołu okresowej kontroli Państwowej Inspekcji Sanitarnej; zaświadczenie o numerze identyfikacyjnym REGON przedsiębiorcy, a także odpis z Krajowe- go Rejestru Sądowego albo zaświadczenie o wpi- sie do ewidencji działalności gospodarczej; dowód wniesienia opłaty za dokonanie oceny spełniania przez obiekt hotelarski wymagań; wpis do rejestru zabytków lub wykazu zabytków architektury i budownictwa w przypadku zaist- nienia odstępstw, o których mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia wraz z opinią wojewódzkiego konserwatora zabytków stwierdzającą, że speł- nianie wymagań bez naruszenia zabytkowego

charakteru obiektu nie jest możliwe. Do wglądu organowi dokonującemu kontroli lub oceny obiektu należy przedłożyć: książkę obiektu budowlanego z wpisami, po twierdzającymi przeprowadzenie okresowych kontroli wymaganych ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2000 r. Nr 106, poz. 1126, Nr 109, poz. 1157 i Nr 120, poz. 1268 oraz z 2001 r. Nr 5, poz. 42, Nr 100, poz 1885, Nr 110 poz.1190, Nr 115 po. 1229, Nr 129 poz.1439, Nr 154 poz. 1800 Dz.U. Z 2002 Nr 74 poz.676, Dz.U. z 2003 Nr 80 poz.718). Przedsiębiorca świadczący usługi hotelarskie zgłasza organowi prowadzącemu ewidencję informacje o: zaprzestaniu świadczenia usług hotelarskich, uzyskaniu decyzji o zaszeregowaniu obiektu wpisanego do ewidencji prowadzonej przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) do rodzaju i nadaniu kategorii podlegającym wpisaniu do ewidencji prowadzonej przez wojewodę (a od 1 stycznia 2006 r.– marszałka województwa), zmianie działalności sezonowej na stałą lub stałej na sezonową, zmianie liczby miejsc noclegowych. Organ prowadzący ewidencję dokonuje z urzędu wykreślenia obiektu z ewidencji, jeżeli: obiekt przestał spełniać wymagania sanitarne lub przeciwpożarowe lub inne, określone odręb- nymi przepisami, przedsiębiorca uzyskał decyzję o zaszeregowaniu obiektu wpisanego do ewidencji prowadzonej przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) do rodzaju i nadaniu kategorii podlegającym wpisaniu do ewidencji prowadzonej przez wojewo- dę a od 1 stycznia 2006 r. marszałka województwa, przedsiębiorca nie rozpoczął świadczenia usług hotelarskich po upływie ważności promesy, przedsiębiorca zaprzestał na okres dłuższy niż 1 rok świadczenia usług hotelarskich, przedsiębiorcą świadczącym usługi hotelarskie w obiekcie była jednostka organizacyjna, która uległa likwidacji, przedsiębiorca zmarł, a jego następcy prawni nie zgłosili zamiaru świadczenia usług hotelarskich w obiekcie. ◗

W okresie ważności promesy przedsiębiorca nie może świadczyć usług hotelarskich w obiekcie, może natomiast używać nazwy rodzajowej i oznaczenia kategorii do celówinformacyjnych i promocyjnych

P R O M E S A : P R Z Y K Ł A D O W Y W N I O S E K

W N I O S E K

Na podstawie art. 39a ust. 1 i 4, w związku z art. 36 i 37 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku o usługach turystycznych (Dz. U. z 2004 r. Nr 223, poz. 2268 z późniejszymi zmianami) wnoszę

o wydanie przyrzeczenia zaszeregowania obiektu hotelarskiego – PROMESY dla obiektu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (nazwa własna obiektu – jeżeli usługi będą świadczone z użyciem nazwy własnej)

do rodzaju: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . i nadania kategorii: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

(oznaczenie przedsiębiorcy wraz z podaniem jego siedziby, adresu i telefonu)

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

(w przypadku, gdy przedsiębiorcą jest osoba fizyczna należy podać miejsce zamieszkania i adres)

2. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

(określenie miejsce położenia obiektu, wraz z podaniem dokładnego adresu)

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Wnoszę o wydanie promesy na okres do dnia: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (na okres nie dłuższy niż dwa lata – art.39a ust. 3 ww. ustawy)

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

(pieczątka i podpis wnioskodawcy)

Oświadczam, że w okresie ważności promesy nie będę świadczyć usług hotelarskich w ww. obiekcie. Nazwa rodzajowa i oznaczenie kategorii będą używane wyłącznie do celów informacyjnych i promocyjnych – zgodnie z art. 39a ust. 6 ww. ustawy. Ponadto oświadczam, że wszystkie dane we wniosku i załącznikach zostały wpisane prawidłowo, zgodnie ze stanem faktycznym na dzień jego sporządzenia. Jednocześnie zobowiązuję się informować pisemnie o każdej zaistniałej zmianie.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

(oznaczenie wnioskodawcy)

Marszałek Województwa. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

(miejscowość, data)

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

(miejscowość, data)

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

(podpis wnioskodawcy)

Załączniknr1Przykładowy opis obiektu - arkusz wymogów wnioskowanego rodzaju i kategorii obiektu hotelarskiego1. Nazwa własna obiektu, adres, dzielnica, gmina, powiat2. Telefony kontaktowe: kierownictwo - faks, telefon, recepcja - telefon, faks, e-mail3. Położenie obiektu: zawarta zabudowa miejska (tak/nie) Komunikacja: PKP (nazwa dworca) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . odl. w m. . . . . . . . . . ., PKS . . . . . . . . . . m. . . . . . . . . . . lotnisko . . . . . . . . . .km. Najbliższe jeziora, lasy, obiekty godne zwiedzania . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Pokoje i miejsca noclegowe:

ogółem

w tym pokoje 2-osobowe

w tym pokoje 4-osobowe i większe

Wyszczególnienie Ogółem

Pokoje (ilość)

w tym z własnąłazienką i WC

całoroczneogólem sezon

Miejsca noclegowe (ilość)



apartamenty

zasada dzialaniajest bardzo prosta:

„tylko wkłuci swieci”


40

Załączniknr2Wymagania co do wyposażenia oraz zakresu świadczonych usług

Obiekty całoroczne zlokalizowane w wielu budynkach powinny być połączone stałymi zabudowa-nymi przejściami, zapewniającymi dostęp do wszystkich usług w obiekcie. Nie dotyczy obiektów zlokalizowanych w miejscowościach o charakterze wypoczynkowo-rekreacyjnym

Górna osłona nad głównym wejściem, usytuowanie wejścia we wnęce lub zapewnienie drzwi automatycznie otwieranych

Oddzielne wejście i wydzielona droga bagażu gości

Obiekt stanowi odrębny budynek lub wydzieloną część budynku, lub zespół budynków

Bezpośrednie wejście do hallu recepcyjnego, chronione przed nadmiernym napływempowietrza z zewnątrz

Górna osłona nad podjazdem do obiektu na wysokości co najmniej 4,5 m

Wydzielona droga dostaw – nie dotyczy hoteli*** w zwartej zabudowie miejskiej

1

3

5

7

2

4

6

Parkingi lub miejsca postojowe przy obiekcie, zapewniające miejsca postojowe dla wszystkich j.m.

Zagospodarowanie otoczenia obiektu obejmujące utwardzoną nawierzchnię dojazdów i dojść, należyte utrzymanie zieleni ozdobnej i izolacyjnej, oświetlenie terenu i oddzielenie części gospodarczej od części dostępnej dla gości.

Strzeżone garaże lub strzeżone parkingi, w motelach zapewniające miejsca postojowe dla wszystkich j.m. Nie dotyczy hoteli zlokalizowanych w zwartej zabudowie miejskiej, w których należy zapewnić miejsce postojowe na czas przyjazdu i odjazdu gości.

9

10

8

Lp. tak/nieWymagania

I. Zewnętrzne elementy zagospodarowania i urządzenia

5. Wyposażenie w urządzenia sportowo-rekreacyjne: rodzaj urządzeń (tak/nie):

6. Placówki gastronomiczne:

sauna

korty tenisowe

basen kryty/otwarty

siłownia

boiska/kosz, siatka, inne

solarium

wyp. sprzętu pływającego

mini-golf

bilard

plaża i kąpielisko

ogródek zabaw

jazda konna

wyp. sprzętu sportowego

ścieżka zdrowia

inne

*/ – wpisać liczbę zakładów i ilość miejsc, **/ – niepotrzebne skreślić

7. Wyposażenie w inne urządzenia: (tak/nie)

Miejscowość i dataPieczątka firmowa i imienna wnioskodawcy

Rodzaje placówek gastronomicznych **/ Własne /* Obce /*

restauracje */

stołówki */

organizacja dyskotek, dansingów, inne

bary i kawiarnie */

punkty gastronomiczne

plaża i kąpielisko

parking

sale konferencyjne

parking strzeżony

inne

1) klimatyzacja lub inne urządzenia i systemy zapewniające wymianę powietrza i utrzymanie temperatury 18-210 C oraz wilgotność 45-60 %

2) wentylacja grawitacyjna lub mechaniczna

3) wentylacja grawitacyjna lub mechaniczna

W części pobytowej – j.m.:

W części ogólnodostępnej obejmującej hall recepcyjny, sale gastronomiczne i wielofunkcyjne:

2) wentylacja mechaniczna 1)

1) klimatyzacja lub inne urządzenia i systemy zapewniające wymianę powietrza i utrzymanie temperatury 18-210 C oraz wilgotność 45-60 %

11

12

II. Instalacje i urządzenia techniczne


42

Wyposażenie jednostki mieszkalnej w meble i elementy uzupełniające

1) o powierzchni minimum (w m2) do 50 j.m.

2) o powierzchni dodatkowej (w m2) dla każdej j.m. powyżej 50

Hall recepcyjny:

4) powyżej 3 kondygnacji w części przeznaczonej dla gości

Oddzielny dźwig towarowo-osobowy, o ile wymagany jest dźwig osobowy



1) umywalki z blatem lub półką

3) dozownik do płynnego mydła

5) suszarka do rąk lub ręczniki jednorazowego użytku

7) WC (w obiektach kategorii *****, **** i *** - oddzielne dla kobiet i mężczyzn)

2) lustro nad każdą umywalką, z górnym lub bocznym oświetleniem

4) pojemnik na papier i odpady

6) wieszaki ścienne

8) pisuar w WC męskim

Zespół higieniczno-sanitarny przy części ogólnodostępnej. Wyposażenie minimum:

25

1) 150 jednostek mieszkalnych



Dwustronne zasilanie energetyczne lub awaryjny agregat prądotwórczy w obiektach powyżej:

23

24

III. Podstawowe elementy dotyczące funkcji, programu obsługowego i użytkowosci obiektu

1) poniżej kondygnacji 0, o ile są tam usytuowane pomieszczenia usługowe (np. garaże, zespół odnowy biologicznej)

Ogrzewanie w całym obiekcie lub w części nieklimatyzowanej

Komfort akustyczny w całym obiekcie zgodnie z Polską Normą

Telefon i fax dostępny dla gości w recepcji

Instalacja radiowo-telewizyjna przystosowana do odbioru programów lokalnych i satelitarnych


Wentylacja mechaniczna wyciągowa w w.h.s. – dla ** i * dopuszcza się wentylację grawitacyjną przy centralnym zaopatrzeniu w ciepłą wodę, w w.h.s. z oknem lub przy kubaturze kabin ustępowych przekraczającej 6,5 m3

Instalacja sanitarna: zimna i ciepła woda przez całą dobę

Oświetlenie dostosowane do charakteru pomieszczeń

Dostęp do internetu w pokojach lub na odrębnych stanowiskach

Dźwigi osobowe (ew. schody ruchome) w obiektach:

13

15

17

19

21

14

16

18

20

2) pokój 2-osobowy

4) pokój 4-osobowy

Powierzchnia mieszkalna pokoju w m2 (nie obejmuje wyodrębnionych w.h.s., przedpokojów, aneksów barowych, logii itp.):

1) pokój 1-osobowy

3) pokój 3-osobowy

5) pokój większy niż 4-osobowy – powierzchnia 4-osobowego plus dodatkowo w m2 na każdą następną osobę. W obiektach * – *** dopuszcza się odstępstwo do 10 % powierzchni mieszkalnej pokoju, zrekompensowane powierzchnią pozostałych części j.m. i funkcjonalnością umeblowania

26

IV. Częsć mieszkalna

Jednostka apartamentowa obejmująca co najmniej: salon o powierzchni minimum 25 m2, sypialnię z łazienką, część wejściową pomocniczą z wydzielonym dodatkowo WC, aneks barowy

27

22

Zaszeregowanie obiektu hotelarskiego dokonywane jest przez marszałka województwa właściwego ze względu na miejsce położenia obiektu w formie decyzji administracyjnej – po uprzednim wypełnieniu przez przedsiębiorcę określonych przepisami warunków

8) krzesło jedno na pokój

1) łóżko jednoosobowe o wymiarach min. 90x200

3) nocny stolik lub półka przy każdym miejscu do spania

5) wnęka garderobiana, minimum 3 wieszaki na osobę

7) bagażnik

2) łóżko dwuosobowe o wymiarach min. 140x200

4) szafa lub zabudowana wnęka garderobiana, minimum 3 wieszaki na osobę

6) biurko lub stół

Zestaw wyposażenia meblowego (w obiektach *** – ***** jednolity komplet, w obiektach * – ** dopuszcza się meble wielofunkcyjne):

28

9) stolik okolicznościowy

11) lustro

8a) krzesło lub inny mebel do siedzenia (1 miejsce na osobę, lecz nie mniej niż dwa na pokój)

10) fotele wypoczynkowe min. 2 lub kanapa

12) wieszak ścienny na wierzchnią odzież


44

312) umywalka z blatem lub półką, z bocznym lub górnym oświetleniem

Wyposażenie podstawowe:

1) wanna z baterią i natryskiem lub kabina natryskowa

3) WC

30

29

1) lampka nocna przy każdym miejscu do spania umożliwiająca czytanie w pozycji leżącej

3) oświetlenie ogólne

2) telewizor

4) dywan lub wykładzina dywanowa

6) firany, żaluzje lub rolety przepuszczające światło 2)

8) elementy dekoracyjne

10) popielniczka w pokojach dla palących

12) torba na bieliznę gościa zleconą do prania

14) sejf

16) minibar lub lodówka – w obiektach zlokalizowanych w miejscowościach wypoczynkowych

18) szklanki

2) lampka oświetlająca miejsce do pracy (stół lub biurko)

1) telefon

3) radioodbiornik lub możliwość odbioru programu radiowego

5) co najmniej dywanik przy łóżku

7) zasłony, rolety lub żaluzje okienne zaciemniające 2)

9) materiały informacyjne dotyczące usług hotelu i bezpieczeństwa gości oraz hotelowe materiały piśmiennicze

11) zestaw do czyszczenia odzieży, obuwia oraz igielnik

13) kosz na śmieci niepalny w pokojach bez w.h.s.

15) minibar

17) woda mineralna lub stołowa, 0,2 l na osobę dziennie

Oświetlenie:

Wyposażenie uzupełniające dla każdej j.m.:

Urządzenia i wyposażenie węzłów higieniczno-sanitarnych przy jednostkach mieszkalnych

32

2) dywanik przy wannie (kabinie natryskowej)

4) lustro z górnym lub bocznym oświetleniem

6) suszarka do włosów

8) pojemnik na śmieci (niepalny lub trudnopalny)

10) zestaw minimum dla jednej osoby:

b) ręcznik

Wyposażenie uzupełniające:

1) osłona wanny lub natrysku

3) mydelniczka, papiernica, haczyki, wieszaki na ręczniki, uchwyty przy wannie i natrysku

5) uniwersalne gniazdko elektryczne z osłoną

7) waga osobowa

9) telefon

a) mydełko toaletowe lub dozownik mydła

c) ręcznik kąpielowy

d) płaszcz kąpielowy

g) torba higieniczna

e) szklanka lub kubeczek jednorazowy

34

33

35

37

36

Procent pokoi (minimum) z pełnym węzłem higieniczno-sanitarnym – w obiektach nowo budowanych – 100 % bez względu na kategorię obiektu

a) umywalka z blatem lub półką

a) lustro

c) WC z umywalkami (minimum jeden osobny dla kobiet i jeden osobny dla mężczyzn)

c) suszarka do rąk lub ręczniki jednorazowego użytku

e) wieszaki ścienne

Urządzenia higieniczno-sanitarne ogólne w części pobytowej

Zapewnienie sprzedaży gościom gorących napojów przez całą dobę

Budzenie

Zapewnienie gościom sprzedaży gorących napojów przez całą dobę; dopuszcza się zamiennie sprzedaż z automatów i sprzedaż w recepcji

1) liczba miejsc noclegowych w pokojach bez w.h.s. na jedno urządzenie:

1) wyposażenie dodatkowe:

b) wanna z baterią i prysznicem lub kabina natryskowa

b) dozownik do płynnego mydła

d) pojemnik trudnopalny na papier i odpady

V. Oferta usług podstawowych i uzupełniających


46

52 Usługi motoryzacyjne

39

41

51

50

43

45

48

47

49

40

42

44

46

Obsługa bagażowa

Kwiaciarnia, lub możliwość dostarczenia kwiatów

Możliwość oglądania telewizji w miejscu ogólnodostępnym

Sprzedaż lub udostępnianie prasy codziennej

3) podawanie śniadań

Udzielanie pierwszej pomocy w nagłych wypadkach – apteczka, personel recepcji przeszkolony w pomocy przedlekarskiej, przywołanie pomocy lekarskiej

Przechowywanie bagażu gości, także przed zajęciem i po zwolnieniu pokoju, a także przechowywanie pieniędzy i przedmiotów wartościowych gości – czynne całą dobę

Sala klubowa z telewizorem. Nie dotyczy obiektów, które mają sale wielofunkcyjne

Akceptacja kart kredytowych

1) restauracja, dopuszcza się w hotelu***, motelu*** brak restauracji jeżeli w odległości max 200 m od obiektu znajduje się restauracja

basen kąpielowy, sauna, siłownia, solarium, masaże i inne usługi rekreacyjne – minimum dwa rodzaje usług; w obiektach*** wymagane w miejscowościach wypoczynkowych

Sprzedaż kosmetyków, środków higieny osobistej

2) aperitif-bar lub bar kawowy

Zespół sal wielofunkcyjnych, dostosowanych do charakteru obiektu – konferencyjnych, klubowych, szkoleniowych itp.

Zespół odnowy biologicznej:

Przechowywanie sprzętu rekreacyjnego w obiektach zlokalizowanych w miejscowościach wypoczynkowo-turystycznych i rejonach niezurbanizowanych o dużych walorach przyrodniczych

Usługi gastronomiczne:

38 1) całą dobę

Podawanie posiłków do j.m. – room-service czynny przez:

2) minimum 12 godzin


53

55

54

Pranie, prasowanie i czyszczenie bielizny i odzieży gości

Jednolity ubiór dla poszczególnych służb hotelowych

1) codziennie lub na życzenie gościZmiana pościeli i ręczników:

2) co trzy dni lub na życzenie gości

VI. Inne

j.m. – jednostka mieszkalna

w.h.s. – węzeł higieniczno-sanitarny 1) wentylacja mechaniczna powinna zapewniać wymianę powietrza zgodnie z Polską Normą oraz usuwanie zapachów

w całym obiekcie; w salach konferencyjnych hoteli *** wymagana jest klimatyzacja. 2) dopuszcza się elementy dwufunkcyjne

M i ę e


48

Załączniknr4Wymagania dla przedsiębiorców prowadzących działalność usługową w zakresie gastronomii i hotelar-stwa, wynikające z Rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie szczegółowych zasad uwidaczniania cen towarów i usług oraz sposobu oznaczenia ceną towarów przeznaczonych do sprzedaży

Przedsiębiorcy prowadzący działalność usługową w zakresie gastronomii lub hotelarstwa:

1. W obiektach hotelarskich umieścić na widocznym miejscu: nazwę oraz siedzibę lub imię i nazwisko, a także adres przedsiębiorcy świadczącego usługi w tym obiekcie, tablicę określającą rodzaj i kategorię obiektu, informację o zakresie świadczonych usług wraz z podstawowymi cenami, informację o przystoso waniu obiektu do obsługi osób niepełnosprawnych. 2. Tablicę określającą rodzaj i kategorię obiektu oraz informację o przystosowaniu obiektu do obsługi osób niepełnosprawnych należy umieścić również na zewnątrz obiektu hotelarskiego.3. W celu zapewnienia porządku oraz bezpieczeństwa klientów i ich mienia, wydawać regulaminy porządkowe wiążące wszystkie osoby przebywające na terenie obiektu.4. Udostępniać na żądanie klienta wykaz wymagań dla obiektów hotelarskich, odpowiadający rodzajowi i kategorii obiektu.

nieuprawnione używanie nazwy rodzajowej obiektu, chronionej prawnie, stosowanie nazw oraz oznaczeń graficznych wprowadzających konsumentów w błąd, co do rodzaju i kategorii obiektu, braku wymaganej dokumentacji potwierdzającej spełnianie przez obiekt wymagań przeciwpożarowych, budowlanych i sanitarnych, nieopracowanie cennika na podstawowe usługi świadczone przez kontrolowanych przedsiębiorców.

Zgodnie z art. 44 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach turystycznych gestor obiektu jest zobowiązany:


Załączniknr3Minimalne wymagania w zakresie dostosowania obiektów hotelarskich do potrzeb osób niepełnosprawnych

1

3

5

7

9

2

4

6

8

Lp.

Ogólnodostępne elementy wyposażenia obiektu, takie jak urządzenia komunikacji wewnętrznej, przyciski i wyłączniki powinny być umieszczane na wysokości 90 -110 cm, umożliwiającej swobodne korzystanie osobom poruszającym się na wózku

Co najmniej jedno stanowisko recepcyjne powinno dysponować ladą o wysokości nieprzekraczającej 90 cm, z podjazdem o wysokości min. 67 cm, lub powinno być wydzielone osobne stanowisko obsługi osób poruszających się na wózkach

Przyciski sterujące windami powinny być opisane w sposób czytelny dla niewidzących a windy i wyposażonew sygnalizację dźwiękową

Wyłączniki światła, sygnalizacja przywoławcza, telefon i sterowanie telewizorem powinny być dostępne z łóżka

W obiektach powyżej 50 j.m. co najmniej jedna j.m. powinna być dostosowana do potrzeb osób niepełnosprawnych w sposób określony w lp. 7-9, a dla każdych kolejnych rozpoczętych 100 j.m. powyżej 100 j.m. co najmniej jedna

Co najmniej jeden telefon ogólnodostępny przystosowany do korzystania przez osoby niepełnosprawne, umieszczony na wysokości 90-110 cm, umożliwiającej swobodne korzystanie osobom poruszającym się na wózku

W salach gastronomicznych i wielofunkcyjnych należy przystosować miejsca umożliwiające korzystanie z usług osobom na wózkach

J.m., o których mowa w lp. 1, powinny zostać wyposażone w poręcze i uchwyty ułatwiające korzystanie z urządzeń higieniczno-sanitarnych

W j.m. o których mowa w lp. 1, należy zapewnić umeblowanie umożliwiające korzystanie osobom poruszającym się na wózkach, w tym wysokość podjazdu min. 67 cm pod płytę stołu, biurka i umywalki

Rodzaj wymagania

j.m. – jednostka mieszkalna


tak/nie

Wykładają w każdym pokoju noclegowym katalog zawierający ceny noclegu, wyżywienia lub innych oferowanych usług.

Zapewniają wystarczającą ilość cenników oferowanych potraw lub wyrobów i napojów, aby udostępniać je kupującym przed przyjęciem zamówienia i przy rozliczeniu końcowym.

Wywieszają lub wykładają w miejscu przeznaczonym do odbywania rozmów telefonicznych cennik, zawierający cenę za jeden impuls telefoniczny i inne opłaty za usługi dodatkowe, związane z łączeniem rozmowy.

1

3

2

Lp. Rodzaj wymagania

50


51


Badanie stanu prawnego nieruchomości (zwane również badaniem due diligence) przed jej nabyciem lub dzierżawą na cele inwestycyjne stało się powszechną praktyką stosowa-ną na rynku nieruchomości. W Polsce inwestorzy szybko przyjęli zasadę, zgodnie z którą przeprowadzenie takiego badania stało się jednym z pierwszych elementów transakcji.

Cena bezpieczeństwa inwestora, czyli badanie stanu prawnego nieruchomości

nakładają na kupującego obowiązek zbadania rzeczy w sposób przyjęty w danych stosunkach. W przypadku wystąpienia w późniejszym okre-sie wady fizycznych nabytej nieruchomości, brak takiego badania może powodować utratę przez nabywcę możliwości skutecznego dochodzenia od sprzedawcy roszczeń z tytułu odpowiedzial-ności za wady fizyczne nabytej nieruchomości. Jednak polskie prawo nie nakłada na kupujące-go (ani na dzierżawcę) obowiązku zbadania sta-nu prawnego nieruchomości przed zawarciem umowy sprzedaży (dzierżawy), nie przewidując tym samym negatywnych skutków w postaci utraty przez kupującego roszczeń z tytułu wad prawnych nieruchomości w przypadku zanie-chania takiego badania.Niezależnie od powyższego, kupujący nieru-chomość chroniony jest przez rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, jeżeli działa w zaufaniu do treści księgi wieczystej. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych powoduje, że nabywca nieruchomości może skutecznie bronić się przed roszczeniami osób trzecich, których prawa i roszczenia nie zostały ujawnione w księ-

Czymjestbadaniestanu prawnegonieruchomości Badanie due diligence ma na celu identyfika-cję potencjalnych ryzyk związanych ze stanem prawnym nieruchomości oraz ocenę ich wpływu na transakcję i planowaną inwestycję. Daje inwe-storowi zasób wiedzy niezbędnej do opracowa-nia struktury transakcji i dokumentacji kon-traktowej zabezpieczającej interesy inwestora, w szczególności pod kątem zakresu oświadczeń i zapewnień zbywcy (lub wydzierżawiającego) nieruchomość oraz sposobu zminimalizowania zidentyfikowanych ryzyk. Często wynik badania wpływa na samą strukturę transakcji, przykła-dowo powodując konieczność zawarcia umów przedwstępnych, w których zbywca lub wydzier-żawiający zobowiązuje się do usunięcia wykry-tych nieprawidłowości. Koniecznośćbadaniastanuprawnego nieruchomości Przepisy kodeksu cywilnego dotyczące odpowiedzialności sprzedawcy za wady fizycz-ne rzeczy sprzedanej (w tym nieruchomości)

Konrad Bisiorek

Konrad Bisiorekradca prawny, Senior AssociatePraktyka Nieruchomości Kancelaria Domański Zakrzewski Palinka

dze wieczystej. Nabywca jest chroniony nawet w przypadku nabycia nieruchomości obciążonej (o ile obciążenia nie są ujawnione w treści księgi wieczystej) lub w przypadku nabycia nierucho-mości od osoby, która nie jest jej właścicielem (o ile jest ujawniona w tym charakterze w księ-dze wieczystej).

Celowośćbadaniastanuprawnego nieruchomości Zatem pojawia się pytanie, czy celowe jest przeprowadzanie badania prawnego nierucho-mości w sytuacji, kiedy prawo polskie zapew-nia nabywcy ochronę, niezależnie od takiego badania, a koszty badania stanu prawnego mogą stanowić zauważalną pozycję w budżecie inwestycji? Zapewne każdy prawnik powie, że przeprowadzenie takiego badania jest niezbęd-ne przed nabyciem lub dzierżawą nieruchomości na cele inwestycyjne, nie tylko w branży hote-larskiej. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych jest instytucją skuteczną i zapewniającą ochro-nę nabywcy nieruchomości w wielu przypad-kach. Nie zawsze jednak znajduje zastosowanie. Ochronę zapewnioną przez rękojmię wyłączają m. in. określone wpisy w księdze wieczystej (np. wzmianka o złożonym wniosku o wpis lub o apelacji), nie działa również przeciwko prawom wymienionym w ustawie o księgach wieczystych i hipotece, np. przeciwko służeb-

ności przesyłu lub służebności drogi koniecznej. Przede wszystkim jednak rękojmia wiary pu-blicznej ksiąg wieczystych nie chroni przy czyn-nościach prawnych innych niż odpłatne nabycie nieruchomości lub innych praw rzeczowych. W rezultacie rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni dzierżawcy przy zawar-ciu umowy dzierżawy nieruchomości, niezależ-nie od okresu na jaki umowa zostaje zawarta ani planów inwestycyjnych dzierżawcy, w przypad-ku których w branży hotelarskiej wartość nakła-dów inwestycyjnych może znacząco przekraczać wartość dzierżawionego gruntu. Wydzierżawiający, formalnie sprawę ujmując, nie musi być właścicielem nieruchomości, zatem teoretycznie każda osoba może wydzierżawić nieruchomość, do której nie posiada żadnych praw. Jeżeli wydzierżawiający nie może zapew-nić dzierżawcy możliwości korzystania z nie-ruchomości, to dzierżawcy przysługują wobec niego oczywiście stosowne roszczenia, w tym również odszkodowawcze. Możliwość docho-dzenia roszczeń przeciwko wydzierżawiającemu stanowi zwykle jednak niewielkie pociesze-nie dla dzierżawcy, który dokonał znacznych nakładów na nieruchomość i został pozbawiony możliwości korzystania z tych nakładów przez inną osobę, która okazała się być właścicielem.Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni również nabywcy udziałów w spółce celowej, której aktywa obejmują (choćby wyłącz-

52


nie) nieruchomość. Przedmiotem nabycia są bo-wiem udziały w spółce, a nie nieruchomość. Bez dogłębnego sprawdzenia, czy dana spółka jest faktycznie właścicielem nieruchomości, ochro-na nabywcy udziałów sprowadza się głównie do instrumentów przewidzianych w tym zakresie w treści umowy sprzedaży udziałów. Badanie stanu prawnego nieruchomości z pewnością zminimalizuje w takim przypadku ryzyko pod-ważenia tytułu prawnego nabywanej spółki do nieruchomości, której nabycie jest biznesowym celem transakcji.Ponadto ani rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych ani ogólne zasady odpowiedzial-ności zbywcy lub wydzierżawiającego nierucho-mość mogą nie chronić nabywcy lub dzierżawcy przed ryzykami, które nie mieszczą się w pojęciu wad prawnych, w szczególności polegających na braku tytułu prawnego do nieruchomości lub jej obciążeniu. Katalog takich ryzyk jest bardzo szeroki, dla przykładu można podać kilka sytu-acji o kluczowym znaczeniu dla inwestora, któ-rych wykrycie poza procesem badania prawnego nieruchomości, jest zwykle niemożliwe.W przypadku nieruchomości, do której zbywcy przysługuje prawo użytkowania wieczystego, bardzo ważne jest ustalenie celu ustanowienia tego prawa. Informacja ta znajduje się zwykle je-dynie w umowie lub decyzji, na podstawie której prawo użytkowania wieczystego zostało ustano-wione. Jeżeli nasz kontrahent nabył wcześniej nieruchomość od osób trzecich, to bardzo często nie posiada on kopii takiego dokumentu ani informacji o celu ustanowienia użytkowania wieczystego nieruchomości. Skutki innego niż ustalone wykorzystania nieruchomości przez in-westora mogą być bardzo dotkliwe – od podwyż-szonych opłat z tytułu użytkowania wieczyste-go nieruchomości, nawet po rozwiązanie umowy i utratę praw do nieruchomości. Innym przykładem są dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków, które podlegają analizie przy badaniu stanu prawnego nieruchomości. Błaha z pozoru kwestia przekroczenia przez bu-dynek granicy nieruchomości i częściowe (nawet niewielkie) posadowienie budynku na nierucho-mości sąsiedniej niesie za sobą poważne skutki

prawne (roszczenia sąsiadów), a niekiedy może skutkować nawet nieważnością transakcji.Ponadto ochrona zapewniona przez rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych oraz reżim odpowiedzialności ustawowej za wady prawne przedmiotu sprzedaży nie obejmuje wad decyzji administracyjnych (np. decyzja o warunkach zabudowy, decyzja o pozwoleniu na budowę) uzyskanych przez zbywcę i przenoszonych na nabywcę. Skutki nieważności takich decyzji dla inwestora zwykle oznaczają znaczne opóźnienie w realizacji inwestycji, a tym samym znaczne straty finansowe.

Czywarto? Badanie stanu prawnego nieruchomości po-zwala prawidłowo przygotować i przeprowadzić samą transakcję oraz obniża jej całkowity koszt. Pozwala wykryć większość potencjalnych ryzyk i zagrożeń, daje czas na ich ewentualne usunię-cie lub zminimalizowanie i pozwala uniknąć większości niespodzianek, które mogą się poja-wić na etapie przygotowywania i negocjowania umowy docelowej.Posiadanie takiej wiedzy na początkowym eta-pie inwestycji może często przesądzić o opłacal-ności inwestycji oraz dostarczyć argumentów negocjacjacyjnych. Badanie due diligence może również uświadomić inwestorowi, że grozi mu podniesienie kosztów inwestycji czy też wydłu-żenie czasu jej realizacji, chociażby z uwagi na czasochłonne postępowania przed organami państwowymi w celu uzyskania niezbędnych decyzji administracyjnych. Przeprowadzenie badania prawnego nierucho-mości, pomimo poniesionych na nie nakładów, oznacza zwykle również obniżenie kosztów obsługi samej transakcji, bowiem ryzyka iden-tyfikowane są na wcześniejszym etapie i nie zaskakują stron przy negocjowaniu poszczegól-nych umów sprzedaży lub dzierżawy. Jednym słowem – warto! ◗

4 x 20HP w jednym układzie chłodniczym

Najwyższy COP w swojej klasie4,62 (8HP)

4,57 (14HP)

Lekka jednostka kasetonowa11,2 kW tylko 17 kg

Korpus jednostki odporny na korozję

Czujnik ruchu

Jonizator

Najcichsze jednostki wewnętrzne w systemach klimatyzacji21 dB (A)

Szeroki wybór jednostek ściennych, kasetonowych i kanałowych

Ponadto:• Długość instalacji do 1000 m

• Przewyższenie do 110 m

• 5 lat gwarancji na urządzenia

• Współpraca z chłodnicami central wentylacyjnych

• Jonizator w jednostkach wewnętrznych z certyfikatem

TUV Rheinland

• Szybki dobór w programie DVM-Pro z symulacją

wydajności rzeczywistej (współpraca z CAD)

• Sterowanie centralne przez: DMS (Internet), BMS

(LonWorks, BACnet, MODbus, KNX/EIB, Fidelio),

smartphone GSM wspólnie z systemami

CAC, FJM, ERV, AHU

Piotr KałużniackiSystem Air Conditioning Specialist

Samsung Electronics Polska Sp. z o.o.ul. Marynarska 15, budynek New City02-674 Warszawa

Wydajność 80HP

Systemy klimatyzacji SAMSUNGKlasa energetyczna A to dopiero początek drogi jaką obrał Samsung.Poznaj nowe wyjątkowo ciche, wydajne i funkcjonalne systemy klimatyzacji,które gwarantują komfort i czyste powietrze.

Dowiedz się więcej na www.klimatyzacja.samsung.pl

tel. (+48 22) 607 46 61fax (+48 22) 607 44 01mobile: (+48) 600 088 764e-mail: [email protected]

54


55


Inwestorzy w branży hotelarskiej często decydują się na prowadzenie działalności na nieruchomościach, które nie są ich własnością. Pozwala to na ograniczenie początkowych kosztów inwestycji związanych z zapewnieniem sobie tytułu prawnego do nieruchomości.

Jak uniknąć ryzyka przy najmie i dzierżawie obiektów hotelarskich

Tytułprawnydonieruchomości Przed zawarciem umowy najmu lub dzierża-wy w pierwszym rzędzie należy zweryfikować, czy wynajmujący (wydzierżawiający) legitymuje się odpowiednim tytułem prawnym do nieru-chomości. Oczywiście najlepiej jest jeżeli wynajmujący jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, daje to bowiem najpełniejszą gwarancję trwałości najmu (który wobec skali nakładów inwestycyjnych zazwyczaj rozciągać się powinien na kolejne 20 – 30 lat). Umo-wa najmu (dzierżawy) może zostać zawarta z podmiotem posiadającym inny niż własność lub użytkowanie wieczyste tytuł prawny do nieruchomości, należy wtedy jednak pamiętać, że trwałość tej umowy będzie uzależniona od trwałości „bazowego” tytułu prawnego, jakim legitymuje się wynajmujący (wydzierżawiający). Z tego względu zdecydowanie bezpieczniejszym dla inwestorów rozwiązaniem jest zawieranie umów najmu (dzierżawy) nieruchomości z ich właścicielami lub użytkownikami wieczystymi.Nieruchomość będąca przedmiotem umowy

Nabycie prawa własności lub prawa użytko-wania wieczystego nieruchomości jest bowiem w większości przypadków rozwiązaniem niepo-równanie bardziej kosztownym. Najem lub dzier-żawa nieruchomości pozwalają rozłożyć w czasie koszty ich pozyskania.

Najemczydzierżawa? Rozróżnienie pomiędzy najmem i dzierżawą nieruchomości nie jest oczywiste i trudności z zakwalifikowaniem danej umowy do jednej bądź drugiej kategorii nie należą do rzadkości. Takie rozróżnienie nie ma zasadniczo większego znaczenia w kontekście zapewnienia odpowied-niej ochrony inwestorowi. W obu sytuacjach ryzyka są bowiem w dużej mierze takie same. Wystarczy powiedzieć, że co do zasady w przypadku, gdy inwestor zamierza korzystać z cudzej nieruchomości w celu zabudowania jej obiektem hotelowym i jego eksploatacji zawierana jest umowa dzier-żawy, natomiast umowa najmu za przedmiot ma najczęściej już wybudowany obiekt lub jego część.

Jan Bagatela

najmu (dzierżawy) powinna zostać poddana ba-daniu stanu prawnego tzw. badaniu due diligen-ce. Badanie to, co do zasady niewiele się różni od badania poprzedzającego nabycie prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości i powinno pozwolić zweryfiko-wać m.in. czy wynajmujący (wydzierżawiający) legitymuje się odpowiednim tytułem prawnym do nieruchomości, co pozwoli ograniczyć ryzyko zawarcia umowy najmu (dzierżawy) z osobą nieuprawnioną.

Trwałośćstosunkunajmu(dzierżawy) Co do zasady najem (dzierżawa) jako sto-sunek prawny o charakterze ciągłym, podlega rozwiązaniu poprzez wypowiedzenie, będące oświadczeniem woli jednej ze stron umowy. Sposobem na ograniczenie związanego z tym ryzyka przedwczesnego zakończenia najmu (dzierżawy) jest zawarcie umowy na czas okre-ślony. W takim przypadku umowa może zostać wypowiedziana tylko z przyczyn precyzyjnie określonych w jej treści lub gdy taką możliwość dopuszczają bezwzględnie obowiązujące prze-pisy prawa. Oznacza to, że umowa zawarta na czas określony daje znacznie większą gwarancję trwałości najmu (dzierżawy) niż umowa zawarta na czas określony.W przypadku zawarcia umowy na czas nie-określony, należy w sposób bardzo ostrożny

i maksymalnie precyzyjny formułować posta-nowienia określające przesłanki umożliwiające jej wypowiedzenie. Wskazanie w umowie wielu przesłanek wypowiedzenia lub też sformułowa-nie ich w szeroki sposób (do czego często dążą wynajmujący/wydzierżawiający) istotnie zwięk-sza ryzyko, że umowa zostanie wypowiedziana przed czasem na jaki została zawarta. Ponadto, nieprecyzyjne postanowienia umowy w zakresie możliwości jej wypowiedzenia są bardzo często przedmiotem odmiennej interpretacji przez wynajmującego (wydzierżawiającego) i najemcę (dzierżawcę), co prowadzi do sporów. Z drugiej zaś strony, odpowiednie określenie przesłanek wypowiedzenia umowy może pozwolić inwesto-rowi hotelowemu na wycofanie się z inwestycji, w sytuacji gdy jej dalsze prowadzenie okaże się dla niego niekorzystne.Osobną kwestią jest zapewnienie trwałości naj-mu (dzierżawy) wypadek zbycia nieruchomości, będącej przedmiotem umowy. Zgodnie z prze-pisami kodeksu cywilnego, nabywca rzeczy najętej może wypowiedzieć najem (dzierżawę) z zachowaniem terminów ustawowych, chyba że umowa najmu (dzierżawy) została zawarta na czas oznaczony, jest opatrzona datą pewną, a przedmiot najmu (dzierżawy) został wydany najemcy. O ile kwestia zawarcia umowy na czas określony została omówiona wyżej, a wydanie przedmiotu najmu (dzierżawy) w zasadzie nie wymaga komentarza, to istotnym zagadnieniem

Jan Bagatelaradca prawny, AssociatePraktyka NieruchomościKancelaria Domański Zakrzewski Palinka

56


57


staje się opatrzenie umowy najmu (dzierżawy) datą pewną. Najprostszym i najczęściej sto-sowanym sposobem jest potwierdzenie daty dokumentu przez notariusza (nie wymaga to zgody ani współdziałania wynajmującego/wy-dzierżawiającego). Datę pewną automatycznie będą też miały umowy sporządzone w formie aktu notarialnego lub z podpisami notarialnie poświadczonymi.

Czynsziinneopłaty Kwestie ciężarów finansowych ponoszonych przez najemcę (dzierżawcę) nieruchomości są jedną z najczęstszych przyczyn sporów pomię-dzy stronami. Dlatego niezwykle istotne jest precyzyjne określenie wszelkich opłat i kosztów związanych z nieruchomością. Przede wszystkim należy zaznaczyć jakie koszty i opłaty są zawarte w czynszu, a jakie (o ile w ogóle) mają być osobno ponoszone przez na-jemcę (dzierżawcę). Przy umowach zawieranych na dłuższe okresy, standardem jest umieszcza-nie klauzul waloryzacyjnych. W takim wypadku należy precyzyjnie określić wszystkie parametry waloryzacji czynszu, a więc wskaźnik, będący punktem odniesienia (np. jeden ze wskaźników ogłaszanych przez GUS), terminy w jakich jest dokonywana oraz moment od kiedy waloryzacja ma odnieść skutek.W odniesieniu do opłat dodatkowych, na przy-kład opłat z tytułu zużycia mediów niezwykle istotne jest dokładne określenie sposobu doko-nywania rozliczeń oraz terminów płatności.Należy też pamiętać, że w przypadku najmu

lokali (a za najem lokalu może być uznane wyna-jęcie budynku lub jego części z przeznaczeniem na funkcje hotelowe) wynajmujący jest upraw-niony do podwyższenia czynszu poprzez jego wypowiedzenie na miesiąc naprzód. W przypad-ku więc, gdy inwestor jest najemcą budynku lub jego części warto zawrzeć w umowie odpowied-nie postanowienia wyłączające tę możliwość.

Konserwacjainaprawy Problem napraw i konserwacji dotyczy w zasadzie wyłącznie sytuacji, gdy inwestor jest najemcą budynku lub jego części. W takim wy-padku często powstają wątpliwości co do granic odpowiedzialności wynajmującego i najemcy za utrzymanie przedmiotu najmu w odpowiednim stanie. Przepisy kodeksu cywilnego są w tym przed-miocie dość lakoniczne stwierdzając, że do wynajmującego należy utrzymanie przedmiotu najmu w stanie zdatnym do umówionego użyt-ku, zaś najemca jest obowiązany do ponoszenia drobnych nakładów połączonych ze zwykłym używaniem rzeczy. W praktyce przyjęło się więc, że wynajmujący jest odpowiedzialny za istotne naprawy rzeczy najętej, natomiast drobne na-kłady i wydatki związane z konserwacją (utrzy-maniem w należytym stanie) obciążają najemcę. Oczywiście rozróżnienie między istotną czy nie-istotną naprawą, a czasami nawet rozróżnienie pomiędzy pojęciem konserwacji i naprawy, może nastręczać sporych trudności. Bogactwo stanów faktycznych jakie mogą zaistnieć w trakcie eksploatacji nieruchomości powoduje bowiem,

że takie rozróżnienia będzie utrudnione. Ponie-waż niesie to za sobą konsekwencje finansowe, brak odpowiednio precyzyjnej i kompleksowej regulacji tego zagadnienia w umowie znacząca zwiększa ryzyko sporu pomiędzy wynajmują-cym a najemcą.

Nakładyiichzwrot Kolejną istotną kwestią związaną z prowa-dzeniem inwestycji hotelowej na najmowanej lub dzierżawionej nieruchomości jest kwestia rozliczenia nakładów poniesionych w czasie obowiązywania umowy. Nakłady takie, o ile są trwale związane z nieruchomością, stają się własnością jej właściciela lub użytkownika wieczystego. Kwestia ta staje się wyjątkowo znacząca z eko-nomicznego punktu widzenia, w przypadku, gdy inwestor zawiera umowę dzierżawy i następnie własnym kosztem wznosi na nieruchomości obiekt hotelowy (lub gruntownie remontu-je, przebudowuje czy rozbudowuje istniejące obiekty). Obiekt ten staje się bowiem automa-tycznie własnością właściciela lub użytkownika wieczystego gruntu.Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, jeżeli najemca (dzierżawca) ulepszył rzecz najętą (dzierżawioną), wynajmujący (wydzierżawiają-cy), w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za za-płatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu po-przedniego. W sposób oczywisty uregulowanie ustawowe często będzie niewystarczające i stro-ny będą chciały wprowadzić do umowy inne, bardziej szczegółowe mechanizmy rozliczeń. W praktyce najczęściej wprowadza się odmienne sposoby rozliczeń w sytuacji przedterminowego rozwiązania umowy. W takim wypadku często rozróżnia się, czy rozwiązanie umowy nastą-piło z przyczyn zależnych od którejś ze stron, wprowadzając różne mechanizmy rozliczeń dla różnych sytuacji. W przypadku znaczących nakładów kluczową kwestią staje się także odpowiednie zabezpie-czenie ich zwrotu (o ile umowa to przewiduje). Tutaj najpewniejszym sposobem zabezpieczenia

Kwestie ciężarów finansowych ponoszonych przez najemcę (dzierżawcę) nieruchomości są jedną z najczęstszych przyczyn sporów pomiędzy stronami

interesów inwestora jest ustanowienie hipoteki na nieruchomości.

Czymożnaograniczyćryzyka? Podsumowując powyższe rozważania, trzeba stwierdzić, że w celu minimalizacji ryzyk zwią-zanych z prowadzeniem inwestycji hotelowej na nieruchomości najmowanej lub dzierżawionej inwestor powinien przede wszystkim: przed zawarciem umowy przeprowadzić badanie prawne nieruchomości, w szcze- gólności mające na celu weryfikację tytułu prawnego jakim legitymuje się wynajmujący (wydzierżawiający) oraz prawnych możliwości jej wykorzystania dla celów zamierzonej działalności, zapewnić trwałość obowiązywania umowy, zawierając ją na czas określony (nie krótszy niż okres potrzebny na osiągnięcie odpowiedniego zwrotu z inwestycji), precyzyjnie ustalając sytuacje, w których może być wypowiedziana oraz opatrując umowę datą pewną, pamiętając przy tym, że postanowienia gwarantujące trwałość stosunku najmu (dzierżawy) mają kluczowe znaczenie nie tylko w kontekście relacji prawnych pomiędzy wynajmującym (wydzierżawiają- cym) a inwestorem, ale również relacji, które mogą łączyć inwestora (działającego jako deweloper) z operatorem hotelowym precyzyjnie i wyczerpująco ustalić z wynaj- mującym (wydzierżawiającym) i określić w umowie podstawowe warunki biznesowe, w szczególności w zakresie mechanizmów ustalania wartości czynszu i innych opłat obciążających najemcę (dzierżawcę) oraz rozliczenia poczynionych przez niego nakładów, odpowiednio zabezpieczyć swoje ewentualne roszczenia wobec wynajmującego (wydzierża wiającego).Śmiało też można postawić tezę, że im bardziej precyzyjna i dopracowana przez strony treść umowy najmu lub dzierżawy nieruchomości, tym mniejsze jest ryzyko, że w trakcie jej wyko-nywania dojdzie pomiędzy stronami do sporu czy nawet jej przedterminowego rozwiązania. ◗

58


59


Od kilku dziesięcioleci rynek usług hotelarskich konsekwentnie ewoluuje w kierunku zwiększenia udziału sieci, a właściwie marek hotelowych kosztem pozostałych, niezależ-nie funkcjonujących hoteli. Na najbardziej rozwiniętych rynkach na przestrzeni ostatnich kilkudziesięciu lat proporcja ta zmieniła się dramatycznie.

Między korzystnym a bezpiecznym, czyli co czai się w umowach z operatorami hotelowymi

powstającym niszom lub repozycjonują istnie-jące marki, kierując je ku bardziej obiecującym obszarom. Zrozumiałe jest wobec tego, że w przeważającej części przypadków, właściciel hotelu posta-wiony wobec wyboru czy zdecydować się na mariaż z rozpoznawalną marką o globalnym czy choćby międzynarodowym zasięgu, czy podążać trudną ścieżką „niezależnych” nie ma szczególnych rozterek. Tym bardziej, jeżeli nie dysponuje większym doświadczeniem w tym biznesie i niekoniecznie chciałby je uzupełniać w drodze kosztownych i ryzykownych ekspery-mentów. Z taką właśnie sytuacją można często spotkać się na rynku polskim, gdzie właściciele obiektów (czy gruntów przeznaczonych pod inwestycje ho-telowe) niejednokrotnie nigdy wcześniej nie mieli styczności z branżą hotelarską (z perspektywy innej niż gościa hotelowego), a jeszcze częściej nie mają żadnych doświadczeń w relacjach z ope-ratorami hotelowymi „wagi ciężkiej”. W takich przypadkach, właściciel, który nawiązał kontakt z renomowaną marką hotelarską, a może nawet

Wpogonizamarką Zmiana udziału poszczególnych rodzajów hoteli w rynku wiąże się zarówno z nasiloną w okresach koniunktury akwizycją „niezależ-nych” hoteli przez marki, jak i powstawaniem coraz to nowych marek, dedykowanych pojawia-jącym się lub słabiej zagospodarowanym segmen-tom rynku. Coraz lepsze narzędzia analityczne pozwalają precyzyjniej identyfikować klientów i sortować ich w grupy o znanym potencjale, de-finiować potrzeby i oczekiwania poszczególnych grup, a tym samym przygotować jak najbardziej dopasowany do tych potrzeb produkt. Istotne jest przy tym, aby klienci byli w stanie odróżnić poszczególne produkty i wiedzieli czego mogą oczekiwać decydując się skorzystać z oferty danej marki hotelarskiej, bez względu na to, w którym zakątku świata miałoby to miejsce. Najłatwiej osiągnąć to poprzez stworzenie klarownego wizerunku, czyli standaryzując produkt i opako-wując go w wyróżniającą się markę.Stąd też operatorzy bezustannie definiują i rede-finiują rynek, i starając się do niego jak najlepiej dostosować, tworzą nowe marki dedykowane

Hubert Plater – Zyberk

Hubert Plater–Zyberkradca prawny, Senior AssociatePraktyka NieruchomościKancelaria Domański Zakrzewski Palinka

uzgodnił już zasadnicze warunki planowanej współpracy podpisując tzw. term sheet, może wyobrażać sobie, że oto stanął u wrót biznesowe-go raju. I słusznie. Powinien jednak pamiętać, że następny jego krok na tej drodze w znacznej mie-rze zadecyduje, czy w którymś momencie wizja rentownej i wygodnej współpracy nie rozwieje się niczym mgła, zaś lukratywny deal nie okaże się balastem ciągnącym jego biznes na dno. Ten brzemienny w skutki krok to zawarcie umowy z operatorem hotelowym. Skupimy się tu na umowie o zarządzanie hotelem (tzw. hotel management agrement lub – w skrócie – HMA), czyli wysoce wyspecjalizowanym, niszowym i specyficznym dla branży hotelarskiej typie kontraktu. Garść poniższych obserwacji na temat specyfiki HMA, poczynionych na gruncie naszych praktycznych doświadczeń i obserwacji rynku hotelarskiego, kierujemy przede wszyst-kim do przedsiębiorców będących właścicielami obiektów hotelowych lub zamierzających nimi zostać (w tym deweloperów biorących na celow-nik ten segment rynku), którzy w perspektywie zamierzają zakuć się w takie złote kajdany.

Dlaczegotojesttakietrudne? Standardy HMA ewoluowały w krajach naj-wyżej rozwiniętych na przestrzeni kilkudziesię-ciu lat i dla działających na tamtejszych rynkach przedsiębiorców oraz doradzających im wyspe-

cjalizowanych w tej dziedzinie prawników nie są niczym nowym. Nieco inaczej przedstawia się sytuacja w realiach polskiego rynku, który glo-balne sieci hotelarskie penetrowały dotychczas dość ostrożnie i – ze zrozumiałych względów

- wybiórczo. Wszystkie właściwie umowy tego rodzaju mają kilka istotnych cech wspólnych.Projekt umowy przedstawia operator. Możli-wości efektywnego negocjowania jej warunków są mocno ograniczone, w szczególności w przy-padku, gdy właścicielem hotelu nie jest korpo-racja dysponująca większą liczbą obiektów lub dużym doświadczeniem w kontaktach z profe-sjonalnymi operatorami. I nie wynika to nawet z nieprzejednanej postawy operatora (który ze zrozumiałych względów dąży oczywiście do tego, aby wszystkie zawierane przez niego HMA wpisywały się w ten sam, ujednolicony standard). Negocjacje nie będą efektywne, jeżeli właściciel nie jest świadomy ryzyk wiążących się długoterminową umową, oddającą operatorowi praktycznie nieograniczoną kontrolę nad obiek-tem oraz implikacji poszczególnych klauzul umownych, które na pierwszy rzut oka mogą nie budzić żadnych wątpliwości czy zastrzeżeń. HMA jest kontraktem obszernym i skompliko-wanym. Wraz z załącznikami może obejmować grubo ponad sto stron tekstu i - nie ukrywaj-my – nie jest to lektura lekka. Skoro zadaniem HMA jest zaadresować i ukształtować wszystkie

60


61


istotne i różnorodne aspekty współpracy stron na przestrzeni kolejnych kilkudziesięciu lat, jej postanowienia regulują poszczególne zagadnie-nia w sposób niezwykle precyzyjny, niekiedy wręcz drobiazgowy, aby gdzie indziej przesko-czyć na poziom ogólności mogący utrudnić czy zgoła zniekształcić ich interpretację. To ostatnie jest szczególnie dotkliwe na gruncie obcego systemu prawnego, w którym zasadniczą rolę we wszelkich zabiegach interpretacyjnych odgry-wają orzeczenia sądowe o charakterze preceden-sowym. Z natury rzeczy, przynajmniej w wersji wyjściowej projektu HMA, nacisk kładziony jest na uregulowanie kwestii istotnych dla operatora i to w sposób zabezpieczający przede wszystkim jego interesy.HMA zazwyczaj jest przygotowywana i nego-cjowana w angielskiej wersji językowej. Przy takim poziomie komplikacji tekstu, stanowi to dodatkowe wyzwanie, któremu właściciel (pol-ski przedsiębiorca) musi stawić czoła. Co więcej, standardowo umowa rządzi się prawem obcym (zazwyczaj jest to jeden z systemów tzw. com-mon law), zaś wszelkie spory, jakie w związku z jej zawarciem i wykonywaniem mogą powstać pomiędzy stronami, poddane są właściwości zagranicznych sądów powszechnych lub arbi-trażowych. To jest kolejna bariera dla polskiego przedsiębiorcy.Okres obowiązywania HMA zazwyczaj mieści się w przedziale 20-30 lat. Na tle średniej dla wszystkich rodzajów kontraktów zawieranych w obrocie gospodarczym, to jedna z najbardziej długotrwałych umów. W tak długiej perspekty-wie czasu zmienić się może (i to nie raz) każdy istotny dla stron aspekt rzeczywistości. Oczywi-ście, właściciel może mieć głębokie i całkowicie słuszne przeświadczenie, że serdeczna atmos-fera towarzysząca zawarciu umowy, uzewnętrz-niane z obu stron zrozumienie oczekiwań partnera oraz sam fakt nawiązania współpracy ku obopólnej korzyści tworzy pomiędzy właści-cielem a operatorem trwałą zbieżność interesów. Co dobre dla operatora, dobre i dla właściciela. I odwrotnie. Prawda jest jednak taka, że pomię-dzy stronami umowy zawsze istnieje konflikt interesów. W okresach koniunktury pozostaje

zazwyczaj uśpiony, jednak nieuchronne na prze-strzeni 2 - 3 dekad fluktuacje czy wręcz zapaści rynku powodują, że zaczyna się on uwydatniać w sposób aż nadto namacalny. Gdy stan roz-chwiania wód światowej gospodarki zaczyna przypominać sztorm o sile 12 stopni w skali Beauforta, pasażerowie statku, dotychczas zgodnie opalający się na tym samym pokładzie, zaczynają spierać się, czyj dobytek w pierwszej kolejności powędruje za burtę. Każda strona szuka możliwości ograniczenia swoich kosztów i ulegać może pokusie, aby szukać oszczędności kosztem partnera. W odniesieniu do takich kwe-stii w postanowieniach HMA może kryć się cały szereg przykrych dla właściciela niespodzianek.W realiach polskich właściciel hotelu często działa vis-a-vis operatora w warunkach ogrom-nej dysproporcji poziomu doświadczenia i kom-petencji stron. Operator doskonale wie, z jakimi czynnikami ryzyka wiązać się może współpraca

na gruncie HMA, ma też niezbędną wiedzę o obiekcie, lokalnym rynku, perspektywach jego rozwoju i konkurencji. Właściciel natomiast nie ma pełnego obrazu zasad funkcjonowania marki operatora i jej planów, a wytworzona na własny użytek wizja współpracy, rozciągniętej na tak długi okres, bywa często mglista i oparta na zbyt optymistycznych założeniach (na co składa się słuszne skądinąd zadowolenie z pozyskania renomowanego operatora oraz przekonanie, że skoro ten płotek udało się pokonać, to teraz mamy już tylko „z górki”). Zrozumiałe jest, że w takich warunkach właściciel skłonny jest poświęcić większość uwagi parametrom czysto ekonomicznym (liczyć przecież potrafi), kosz-tem innych zapisów HMA, które – gdyby miał świadomość związanych z nimi ryzyk – powinny wzbudzić jego czujność i skłonić go do podjęcia próby wynegocjowania bardziej zrównoważo-nych warunków. Pokutuje też z gruntu błędne

przekonanie, że powierzenie projektu umowy prawnikowi do analizy lub zapewnienie sobie wsparcia prawnego w negocjacjach, jest nie tyle przejawem zdrowego rozsądku i troski o swoje interesy, ile zabiegiem czysto formalnym czy wręcz rytuałem o nie do końca zrozumiałych celach oraz, że sama ta czynność daje gwarancję bezpieczeństwa. Nic bardziej mylnego.

Wyzwaniedlaprawnika Ewolucja modelu gospodarczego, która do-konuje się w Polsce od ponad 20 lat i związana z nią konwergencja modeli biznesowych, wy-musza daleko idącą specjalizację także w sferze doradztwa prawnego. To już nie te czasy, kiedy klient udawał się do zespołu adwokackiego czy zwracał do zatrudnianego przez siebie radcy prawnego w dowolnej sprawie. Mając najwyż-szy szacunek dla umiejętności i doświadczenia przedstawicieli zawodów prawniczych, nie spo-

62


63


sób nie dostrzec, że nawet najbardziej kompe-tentny, błyskotliwy i doświadczony w zakresie swoich specjalizacji prawnik, który nigdy nie miał jednak okazji, aby zdobyć doświadczenie w zakresie zawierania i obsługi HMA, może oka-zać się bezradny wobec tak wyspecjalizowanego kontraktu. Oczywiście, może zweryfikować projekt HMA pod kątem zgodności ze stosowny-mi przepisami prawa (o ile je dostatecznie zna – mam tu na myśli prawo, którym rządzi się HMA, czyli często prawo obce). To jednak nie jest wy-starczające, ponieważ esencja ryzyka nie tkwi tu w ewentualnej niezgodności HMA z właściwym prawem, lecz w tym, na ile w wyznaczonych przez to prawo granicach swobody kontraktowej stron, postanowienia HMA kształtują sytuację prawną właściciela w sposób stawiający go na straconej pozycji w razie ewentualnego sporu z operatorem lub znacząco (i ponad potrzebę zabezpieczenia słusznych interesów operatora)

ograniczają uprawnienia właścicielskie.Aby pomoc prawna była efektywna, konieczne jest, aby świadczący ją prawnik nie tylko znał prawo i jego interpretacje przyjęte w doktrynie i orzecznictwie, ale również (czy może przede wszystkim) właściwie i w pełni postrzegał wszystkie istotne aspekty i uwarunkowania konkretnej koncepcji biznesowej, którą dany projekt umowy opisuje. W tym konieczna jest znajomość katalogu typowych ryzyk, które mogą wynikać z pozostawienia jednej ze stron zbyt szeroko zakrojonych możliwości kształ-towania sytuacji prawnej czy ekonomicznej kontrahenta. Konkretne czynniki ryzyka aktualne w przypadku współpracy opartej na bazie typowej HMA, nie będą tożsame z tymi, z którymi dany prawnik skutecznie radził sobie dotąd na gruncie innych umów związanych z operacjami stanowiącymi core business jego klienta. Nie mając własnego praktycznego do-

świadczenia w tym zakresie i nie zawsze mogąc przeanalizować model biznesowy z właścicielem (który w tej akurat branży też może dopiero stawiać pierwsze kroki), prawnik stoi na stra-conej pozycji. Nawet jeżeli z natury przezorny i skłonny do wnikliwego tropienia ryzyk cza-jących się między wierszami umowy, nie mając niezbędnego doświadczenia i nie zawsze będąc w stanie uchwycić istotę biznesowych uwarun-kowań stron, prawnik nie będzie w stanie odróż-nić tych warunków HMA, od których żaden rozsądny operator hotelowy nie odstąpi, od tych, w przypadku których istnieje jakiś margines ela-styczności i szansa na poprawę pozycji prawnej właściciela. Kontestując rozwiązania, które wiążą się z ryzykiem wyimaginowanym albo niestety nieuniknionym, prawnik będzie w isto-cie rzeczy bił w mur na oślep, nie czyniąc w nim żadnego wyłomu, zamiast dostrzec luźniej osadzone cegły i spróbować je wysunąć. Efek-tem będą negocjacje przedłużające się ponad potrzebę, prowadzone w coraz bardziej nerwo-wej atmosferze, z mniejszymi rokowaniami na sukces i wzrastającym ryzykiem błędu wymu-szonego pospiechem przy zamykaniu transakcji. Ich ukoronowaniem może być uzyskanie kliku pozornych ustępstw, w niczym nie poprawiają-cych pozycji właściciela. Czy nam się to podoba czy nie, Polska nie jest i w dającej się przewidzieć przyszłości raczej nie będzie pierwszorzędną destynacją dla szerokich rzesz gości nastawionych na turysty-kę i wypoczynek. Wydaje się też, że segment usług hotelarskich dedykowanych dla klientów biznesowych wciąż jeszcze nie jest rozwinięty na miarę potrzeb. Jest to proces powolny, a sieci hotelowe tworzą swoje plany ekspansji w per-spektywie globalnej i nasz rynek przez długi czas nie był przez nie postrzegany jako prioryte-towy. Stąd też liczba tego rodzaju transakcji na rynku krajowym była jak dotąd relatywnie mała, a tym samym profesjonaliści w branży doradz-twa prawnego mieli niewiele okazji, aby zdobyć praktyczne doświadczenia w omawianym tu zakresie. Ta stosunkowo unikalna praktyka ograniczona jest przede wszystkim do wąskiego kręgu dużych firm prawniczych, m.in. niektó-

rych kancelarii sieciowych (korzystających z know-how dostępnego w ramach globalnej struktury firmy), przy czym w tym akurat przy-padku, z reguły reprezentują one międzynaro-dowego operatora hotelowego (którego interesy reprezentują na całym świecie), niż przedsię-biorcy, do którego adresujemy ten artykuł. Nie ulegajmy zatem złudnemu wrażeniu, że zawarcie HMA stanowi jedynie formalność, zaś przegląd i negocjowanie jej warunków wystarczy ograniczyć do postanowień o charakterze stric-te biznesowym. Poniżej staramy się wskazać te typowe elementy HMA, które mogą okazać się najbardziej zdradliwe z perspektywy właściciela.

Obowiązekzapewnieniaoperatorowi możliwości„niezakłóconego korzystania” HMA jest instrumentem kontraktowym, który oddaje operatorowi niemal pełną kontrolę nad każdym praktycznym aspektem funkcjo-nowania przedsiębiorstwa hotelowego i samego obiektu. W świetle założeń biznesowych takiej transakcji jest to oczywiście w pełni zrozu-miałe i – przy odpowiednim ukształtowaniu sfery kontroli właściciela - korzystne również dla właściciela. Należy jednak pamiętać, aby postanowienia HMA nie narzucały właścicie-lowi obiektu zbyt daleko idących ograniczeń w sferze jego najbardziej suwerennych upraw-nień, w tym możliwości zbycia nieruchomości. Niejednokrotnie, w jakiś czas po zawarciu HMA właściciel może z pewną dozą rozczarowa-nia stwierdzić, że chociaż liczył na to, że bez problemu sprzeda w swoim czasie obiekt, zaś fakt iż pozostaje on w zarządzie renomowanego operatora istotnie zwiększy wartość transakcji, to rzeczywistość ma się zgoła inaczej. Przede wszystkim zawsze aktualne pozostaje pytanie, czy każdy potencjalny nabywca będzie chciał przejąć obiekt wraz z dobrodziejstwem inwenta-rza (obejmującym również HMA) i kontynuować współpracę z danym operatorem. Po wtóre, w danych okolicznościach (dotyczących rynku lub konkretnego obiektu), HMA, która miałaby wiązać nabywcę obiektu na dotychczasowych warunkach przez kolejnych 20 lat, może okazać

64


65


się czynnikiem odstraszającym nabywców lub co najmniej poręcznym argumentem za obniże-niem ceny nabycia. Standardem w przypadku HMA są klauzule, na mocy których właściciel, mówiąc najogólniej, zobowiązuje się wobec operatora zapewnić mu m.in. niezakłócone korzystanie (quiet enjoy-ment) z obiektu (utrzymywanego w odpowied-nim stanie technicznym i funkcjonalnym) i chronić operatora przez cały okres obowią-zywania HMA przed wszelkimi poczynaniami osób trzecich, które te uprawnienia operatora mogłyby wyłączać lub ograniczać bez względu na przyczyny, dla których są podejmowane. Zatem dotyczy to również np. następstw czy skutków ubocznych procedur windykacyjnych, podejmowanych przez organy publiczne lub pry-watnych wierzycieli w stosunku do właściciela i jego majątku, w tym obiektu. Właściciel zobo-wiązany jest nadto zapewnić przejęcie obowiąz-ków w tym zakresie przez kolejnego właściciela obiektu. Zakres stosowania tych postanowień nie ogranicza się zresztą do przypadków zmiany właściciela obiektu i co do zasady rozciąga się na szerzej ujmowane przypadki zmiany kontroli (np. zmiany struktury własności spółki, która jest właścicielem obiektu, czy ogólnie przypad-ki uzyskania przez osobę trzecią kontroli nad aktywami właściciela, w tym nad obiektem). Obok tych klauzul, jako umowa powiązana z HMA często funkcjonuje tzw. non-disturbance agreement (NDA). Jej stroną, obok właściciela i operatora, jest również bank, który kredyto-wał inwestycję hotelową i zabezpieczył swoje wierzytelności na nieruchomości. Na mocy NDA bank zobowiązuje się, że bez względu na wszelkie ewentualne zawirowania w relacjach z właścicielem, nie podejmie czynności (np. w ramach procedur windykacyjnych lub egzeku-cyjnych), w wyniku których możliwość zarzą-dzania hotelem przez operatora mogłaby doznać uszczerbku. Dochodzą tu takie instrumenty, jak służące operatorowi prawo do złożenia właści-cielowi oferty kupna obiektu czy też złożenia mu oferty odpowiadającej warunkom nabycia proponowanym przez osobę trzecią. Z punktu widzenia właściciela istotne jest, aby w miarę

możliwości uprawnienia operatora nie sięgały dalej, w szczególności nie obejmowały prawa pierwokupu, które może dość skutecznie prze-rzedzić grono potencjalnych nabywców (w świe-tle kosztów, które nabywca musiałby ponieść do chwili złożenia oferty, licząc się z tym, że pójdą one na marne jeżeli operator wykona prawo pierwokupu, o czym przekonać się można dopie-ro z chwilą, gdy operator zostanie powiadomio-ny o warunkach oferty złożonej właścicielowi). Innymi słowy, operator hotelowy zawsze trzyma się w siodle mocniej, niż można byłoby sądzić na podstawie powierzchownych wyobrażeń o isto-cie jego relacji z właścicielem obiektu. W skraj-nych przypadkach okazać się może, że zobowią-zania właściciela idą tak daleko, iż praktyczna możliwość sprzedaży obiektu uzależniona jest ściśle od dobrej woli operatora czy też od jego bieżących uwarunkowań ekonomicznych. Odpowiednie ukształtowanie praw właściciela, które nie czyni go w tym kontekście zakład-nikiem operatora hotelowego, powinno być jednym z jego zasadniczych celów negocjacyj-nych przed podpisaniem HMA. Oczywiście, nie lada wyzwaniem jest próba zmierzenia się z tym problemem w sytuacji, gdy po stronie właściciela brak jest doświadczenia i znajomości rozwiązań, jakie funkcjonują w tym zakresie w odpowiednio wyważonych kontraktach. Każ-da próba wyraźnego zastrzeżenia w treści HMA pełnej suwerenności właściciela w przypadku decyzji o zbyciu obiektu (bez względu na stano-wisko operatora) spotka się zazwyczaj z kontrą w postaci słusznego, co do zasady, argumentu operatora, że oczywiście, jest to jak najbardziej materia decyzji właścicielskich, ale… nie mogą przecież one prowadzić do wyłączenia lub obej-ścia NDA, bo cóż warte byłyby w przeciwnym razie przewidziane tamże i skądinąd koniecz-ne dla operatora gwarancje. Godne zalecenia jest zatem precyzyjne określenie przypadków, w których szeroko rozumiana zmiana kontroli nad obiektem nie wpływa na moc wiążącą HMA, a zarazem rodzi także po stronie operatora pewne dodatkowe obowiązki wobec właściciela lub jego następcy (o czym niżej). To z kolei wy-maga m.in. zdefiniowania, w sposób możliwie

syntetyczny, takich sytuacji, w których zmiana kontroli nie wiąże się z zagrożeniem wspo-mnianych wyżej, słusznych praw operatora (np. w kontekście relacji konkurencyjnych).

Dostępdodanychoperacyjnych Odrębnym problemem jest kwestia dostępu do danych dotyczących operacji hotelu. Z punktu widzenia właściciela (w kontekście budżetowania i oceny wyników hotelu) oraz nabywcy obiektu, są to parametry o kluczowym znaczeniu, zwłaszcza, gdy nabywca ma zamiar kontynuować współpracę z tym samym operato-rem. Struktura okresowych rozliczeń na gruncie HMA jest bardzo złożona, a ich wartość wiąże się bezpośrednio z wynikami ekonomicznymi hotelu. Z perspektywy nabywcy, wycena przepływów pieniężnych opiera się tu na znacznie większej liczbie czynników niż w przypadku np. typowej

umowy najmu powierzchni w kupowanym bu-dynku. Nie mając możliwości uzyskania takich informacji od operatora hotelowego, właściciel nie będzie w stanie podjąć równoprawnej dysku-sji z operatorem na temat budżetu, ani skutecz-nie negocjować warunków sprzedaży obiektu z potencjalnym nabywcą. Tymczasem, operator przejawia naturalną tendencję, aby możliwie dużą część danych operacyjnych hotelu traktować jako informacje ściśle poufne i reprezentujące wartość majątko-wą (elementy zbioru określanego jako proprie-tary materials), niekiedy niedostępne nawet dla mniej przewidującego właściciela. Co więcej, dane te niekiedy przetwarzane są w scentrali-zowanym systemie informatycznym całej sieci operatora i w praktyce może okazać się, że trud-no je stamtąd „wydestylować” w formie mającej realną wartość informacyjną dla konkretnego hotelu.

66


67


Rozważny właściciel powinien zatem zastrzec sobie w treści HMA możliwość wglądu do istot-nych danych dotyczących operacji hotelu, jak również obowiązek operatora do przekazania właścicielowi odpowiednio przygotowanych i kompletnych informacji, w szczególności reje-strów gości hotelowych wraz informacją o czasie i częstości wizyt, profilach gości i ich preferen-cjach oraz ich danymi kontaktowymi (hotel guests records) wraz z niewygasającym (w przy-padku ustania mocy wiążącej HMA) prawem do korzystania z tych danych.

Budżetowanieiocenawynikówhotelu Truizmem jest stwierdzenie, że postanowie-nia dotyczące bieżących rozliczeń na gruncie HMA stanowią clue programu, tak z punktu widzenia operatora, jak i właściciela. Struktura tych rozliczeń, w tym zasady kalkulacji poszcze-gólnych komponentów wynagrodzenia operato-ra są przy tym niezwykle złożone. W pierwszej kolejności właściciel powinien pa-miętać o tym, aby zapewnić sobie instrumenty kontroli nad rocznymi budżetami przedstawia-nymi mu przez operatora. Godna zalecenia jest przy tym pewna powściągliwość. Zbyt daleko idący wpływ właściciela na budżet będzie nie do przyjęcia dla operatora, który z wykonania tego budżetu będzie rozliczany. Po drugie, łatwo wpaść tu we własne sidła, ponieważ forsowanie pewnych założeń budżetu przez właściciela, wbrew stanowisku operatora, dawać może temu

ostatniemu całkiem poręczny argument w ewen-tualnej późniejszej dyskusji na temat przyczyn niewykonania budżetu i wpływu, jaki będzie to mieć na płaszczyźnie rozliczeń stron i przyszło-ści ich współpracy. Nietrudno wyobrazić sobie przy tym, że operator z założenia będzie miał w takim sporze z istotną przewagę, ponieważ z natury rzeczy lepiej zna się na budżetowaniu hoteli i ma lepszy przegląd informacji, które w budżetowaniu należało uwzględnić, a wresz-cie ex post każdy jest mądrzejszy i potrafi wytknąć błędy w przyjętych przez drugą stronę założeniach. Kolejnym ważnym punktem jest kwestia oceny wyników hotelu (performance test), w szczegól-ności uzgodnienie odpowiedniego doboru hoteli operujących na tym samym rynku lokalnym i zapewniających miarodajny punkt odniesienia dla oceny wyników hotelu, mierzonych przede wszystkim parametrem wartości przychodu osiąganego dla dostępnego pokoju (RevPAR). Istotne jest, aby właściciel miał wpływ m.in. na aktualizację doboru hoteli, których wyniki są porównywane, tak, aby ten zestaw odzwiercie-dlał bieżący stan rynku i strukturę konkurencji, zapewniając w ten sposób, iż cała procedura oceny wyników dawać będzie rezultat odpowia-dający celom tego zabiegu. Bardzo istotne jest wreszcie precyzyjne uregulo-wanie w HMA kwestii skutków niezrealizowania budżetu. Standardem jest, że w takich okolicz-nościach operator, o ile odpowiedzialność za

niewykonanie budżetu leży po jego stronie, ma prawo wdrożenia pewnych doraźnych środ-ków naprawczych w celu „załatania” powstałej dziury budżetowej. Z punktu widzenia właści-ciela, celem w negocjacjach poprzedzających zawarcie HMA powinno być takie ukształtowa-nie jej postanowień, aby możliwość taka była ograniczona do pewnej liczby przypadków i nie dotyczyła każdego kolejnego roku budżetowego przez 30 lat obowiązywania HMA. Ponadto, należy zwrócić uwagę na sposób, w jaki operator może „łatać” powstałą dziurę budżetową. Wąt-pliwą wartością takich zabiegów naprawczych z perspektywy właściciela będzie sprowadzenie ich wyłącznie do redukowania lub odraczania w czasie płatności komponentów motywujących wchodzących w skład wynagrodzenia operatora (incentives). Tym bardziej, jeżeli ich wymiar lub zasady naliczania określone zostały, na tle całokształtu komponentów rozliczeniowych w HMA, w oparciu o (niekonieczne obustronną) świadomość, że w razie potrzeby jest z czego obcinać i nie uderzy to szczególnie po kieszeni operatora, który np. żegna się w ten sposób z czysto wirtualnymi korzyściami, których i tak by nigdy nie osiągnął.

Dostosowaniedostandardówmarki Budując czy adaptując hotel, właściciel działa niczym krawiec szyjący garnitur (czy raczej uni-form) na miarę, według ścisłych i jednolicie sto-sowanych przez daną markę wytycznych. Opis standardów wykończenia i wyposażenia obiektu wykracza daleko poza podział funkcjonalny powierzchni, alokację poszczególnych stref w budynku i standardy wykończenia powierzch-ni. W praktyce obejmuje drobiazgowe określenie niemal wszystkich elementów wykończenia i wyposażenia obiektu (finishing, fixtures and equipment; FF&E), poprzez sprzęt i instalacje IT, po rodzaj, sposób i miejsce montażu gniazdek elektrycznych w ścianach pokoi. Oczywiście, skala nakładów ponoszonych przez właściciela (koszty materiałów wykoń-czeniowych, umeblowania i wyposażenia pokoi, projektów wnętrz) jest tym większa, im wyżej pozycjonuje się dana marka hotelowa. Jednak

nawet w przypadku hoteli o niższym standar-dzie, wykonanie tak szeroko zakrojonych prac, przy nader ograniczonej swobodzie optymaliza-cji kosztów inwestycji (np. poprzez korzystanie z zamiennych, tańszych rozwiązań projekto-wych czy materiałowych) oznacza konieczność poniesienia kosztów znacząco wyższych niż w przypadku przedsięwzięć deweloperskich podejmowanych w innych obszarach rynku (np. nieruchomości biurowych, handlowych czy mieszkaniowych). Koszty te właściciel oczywiście starannie kalkuluje i opiera na nich swój model finansowy przedsięwzięcia, mając na uwadze spodziewany czas i poziom zwrotu z inwestycji, konieczność obsługi zadłużenia, obciążające nieruchomość zabezpieczenia spłaty zaciągniętych kredytów itp. Prawdziwe kłopoty zaczynają się jednak dopiero wtedy, gdy właściciel dowiaduje się, że oto stan-dardy danej marki, które przyjęto w uzgodnie-niu z operatorem nie są dłużej aktualne. Celem strategicznym operatora sieciowego jest budowa i ochrona marki. To ona reprezentuje realną wartość jego bizinesu. Jeżeli operator dochodzi do wniosku, że marka w swej obecnej postaci nie odpowiada wyzwaniom rynku, to zazwyczaj będzie starał się markę repozycjonować albo zmienić istotne elementy ją tworzące. Operacja taka podejmowana jest w skali całej sieci, nie tylko rynku lokalnego czy konkretnego obiektu, marka musi bowiem zachować swój jednolity wizerunek. Właściciel staje wówczas w obliczu poważnego problemu. Albo dostosuje się do nowych standardów marki (co wiąże się z ko-niecznością ponownego ponoszenia znaczących nakładów na dostosowanie obiektu), albo zdecy-duje się na zmianę marki (o ile dana sieć hotelar-ska operuje kilkoma markami i godzi się na taki

„transfer” obiektu), co z kolei czyni w znacznej mierze nieaktualnymi wcześniejsze założenia ekonomiczne, na których opierał się właściciel nawiązując współpracę z operatorem, albo oznacza konieczność zakończenia współpracy z operatorem, co może implikować dla właści-ciela skutki przywodzące na myśl prawdziwe trzęsienie ziemi. Oczekiwania, że tego rodzaju klauzule można z HMA w ogóle wyeliminować

Projekt umowy przedstawia opera-tor. Możliwości efektywnego nego-cjowania jej warunków są mocno ograniczone, w szczególności w przypadku, gdy właścicielem hotelu nie jest korporacja dyspo-nująca większą liczbą obiektów

68


69


należą przy tym do sfery pobożnych życzeń. Przyszłości rynku w perspektywie całego okresu obowiązywania HMA nie da się prognozować, zaś żaden trzeźwo myślący operator nie będzie utrzymywał marki pozostającej „obok rynku”, ani dezintegrował jej, różnicując standardy dla poszczególnych rynków lub obiektów. Perspek-tywa utraty części dotychczas zarządzanych ho-teli jest dla niego bez porównania mniej bolesna, a niekiedy wręcz stanowi jeden z celów operacji.Z tych powodów, celem właściciela, już na etapie negocjowania warunków HMA, powinno być m.in. takie ukształtowanie praw i obowiąz-ków stron, aby w podobnej sytuacji, zapewnić sobie realną swobodę decyzji i mieć prawo do zakończenia współpracy z operatorem, bez konieczności zapłaty horrendalnych odszkodo-wań czy kar umownych. Należy zwrócić uwa-gę, czy w świetle postanowień HMA odmowa dostosowania obiektu do nowego standardu nie będzie stanowiła przejawu naruszenia zobo-wiązań właściciela wobec operatora, dając temu ostatniemu pretekst do wypowiedzenia HMA i wysuwania pod adresem właściciela wygóro-wanych roszczeń, w szczególności w warunkach, gdy operator traci wyłącznie spodziewane, ale przecież w żadnym razie nie pewne przychody za pozostały, „nieskonsumowany” dotąd okres obowiązywania HMA (lub jego znaczną część), a zarazem nie ponosił żadnych znaczących nakładów związanych z funkcjonowaniem hotelu, zwłaszcza na jego materialną substancję. Postanowienia HMA powinny w tym zakresie możliwie precyzyjne określać procedurę takiego

„rozwodu” oraz zasady i czas przeprowadzenia związanych z tym rozliczeń. W przeciwnym razie, stan niepewności co do statusu HMA skutecznie utrudni właścicielowi zarówno nawiązanie ewentualnej współpracy z nowym operatorem, jak i sprzedaż obiektu. Mało kto będzie zainteresowany nabyciem hotelu wraz z operatorem, który - niczym kot Schoredingera

– jest, a jednocześnie jakby go nie było.

Outsourcingicentralizacjaczynności operatora Wianuszek umów dodatkowych, które

wdzięcznie okalają HMA w standardach stoso-wanych przez liczących się operatorów hotelo-wych, zawiera m.in. umowę o usługi doradcze (tzw. advisory services agreement lub – w skró-cie – ASA). Pod tą z pozoru niewinną konstrukcją, przewi-dującą, iż operator korzystać będzie, w zakresie czynności związanych z prowadzeniem hotelu, z usług zewnętrznych, świadczonych przez wyspecjalizowane firmy powiązane z nim w ra-mach grupy kapitałowej, czai się również dość znaczące ryzyko. Oczywiście, sama koncepcja marki hotelowej implikuje, że nie jest to zbiór luźno powiązanych ze sobą (wyłącznie nazwą czy ograniczonym przepływem know-how) przedsiębiorstw hotelowych. Osławiony efekt synergii wiąże się w tym przypadku z tym, że ogół tych przedsiębiorstw, działając wedle wspólnych, jednolitych standardów, jest w sta-nie wykreować markę, której siła atrakcyjna jest ową nadwyżką wyniku dodawania ponad czysto arytmetycznie ujmowaną sumę jego składo-wych. Integracja marki wymusza centralizację niektórych czynności i co do zasady zjawisko to jest korzystne również z perspektywy właści-ciela obiektu. Hotel działający niezależnie, bez dostępu do narzędzi marketingowych i sprzeda-żowych odpowiadających skali możliwości sieci, nigdy nie będzie w stanie dotrzeć do takiej bazy klientów i skutecznie konkurować z obecnymi na tym samym rynku hotelami sieciowymi, chyba, że reprezentuje pewne unikalne walory, właściwe przede wszystkim hotelom typu bouti-que, chociaż na dłuższą metę i to może okazać się niewystarczające w starciu z gigantami. Mamy więc konkretne korzyści. W parze z nimi idzie, jak to zazwyczaj bywa, problem. Dość banalną obserwacją jest, że dla operatora siecio-wego wartością nadrzędną jest marka, nie zaś poszczególne hotele pod tą marką zarządzane. Strategicznie istotne jest przede wszystkim zarządzanie marką, zaś zarządzanie hotelami jest niejako związaną z tym koniecznością. Jeżeli w ramach reorganizacji zasad zarządzania marką, w celu zwiększenia efektywności z jaką penetruje ona rynek albo ograniczenia kosztów, operator decyduje się na daleko idącą centrali-

zację procesów marketingu lub sprzedaży, np. rezygnując w ogóle z ich prowadzenia na szcze-blu poszczególnych obiektów, właściciel może znaleźć się w poważnych tarapatach. W wyniku takich działań operator zanotuje (czy spodziewa się zanotować) wzrost sprzedaży w skali sieci, nawet jeżeli w przypadku kilku hoteli efektem takich posunięć będzie znaczące pogorszenie wyników. I raczej nie należy liczyć na to, że operator będzie desperacko walczył o ich po-prawę. Do takich słabszych ogniw podchodzi się raczej biznesowo, bez sentymentów. Tu nie obowiązuje zasada „najwolniejszego bawołu”. Czytelny komunikat brzmi: jeżeli dany osobnik porusza się wolniej od stada, to albo uda mu się jakoś doszlusować do reszty, albo zostanie z tyłu i wówczas rychło ktoś się nim pożywi, co reszta stada przyjmie zapewne z ulgą, nie musząc go holować kosztem swojego tempa marszu . Także i w tym przypadku, wybór pomiędzy utrzyma-niem liczby zarządzanych pod daną marką ho-teli, a poprawą sytuacji marki, jest dla operatora oczywisty. Takie podejście, któremu z punktu widzenia operatora trudno odmówić słuszności, drastycznie wręcz godzi w interesy właściciela hotelu. Może de facto stanowić nie podlegający apelacji wyrok dla jego biznesu. Całkiem świeże przypadki ilustrujące to zjawisko odbijają się szerokim echem w publikacjach dotyczących branży hotelarskiej. Oczywiście, eksponowane są przypadki szczególnie spektakularne, doty-czące największych rynków, ale ryzyko takie pozostaje aktualne dla każdego właściciela na każdym rynku. Dlatego dobrze jest upewnić się, czy przedsta-wiony przez operatora projekt HMA lub ASA nie zawiera postanowień stanowiących dających mu carte blanche w powyższym zakresie. Również w tym przypadku, starania właściciela powinny skupiać się nie tyle na próbie całkowitej elimi-nacji podobnych klauzul, ile na ukształtowa-niu warunków umów w taki sposób, że jeżeli operator już podejmie takie decyzje (przed czym żaden gest czy protest właściciela go raczej nie powstrzyma), właściciel będzie mógł możliwie szybko i bez dodatkowych sankcji lub wygóro-wanych kosztów uwolnić się od HMA. W prze-

ciwnym razie, w najczarniejszym scenariuszu, czekają go lata agonii, gdy wartość jego obiektu (stanowiącego nieraz jedyny lub najcenniejszy z jego aktywów) topnieć będzie szybciej niż góra lodowa na równiku, narastać będą proble-my z obsługą długu, a wiążąca go niczym kula u nogi HMA uniemożliwiać będzie sprzedaż obiektu lub pozyskanie nowego operatora.

Czymożnasobiepomóc? Powyższe refleksje stanowią jedynie próbę zwrócenia uwagi właścicieli, którzy nie mieli wcześniej bogatych doświadczeń w tym zakresie, jak ryzykowny może okazać się, na przestrzeni lat, kontrakt z pozoru niezwykle lukratywny i wykonywany z wielkim nakładem sił i środków. Warto zadać sobie trud i gruntownie przeana-lizować postanowienia przedstawionej nam HMA, starając się dostrzec współzależności poszczególnych zapisów i wyobrazić to, co może się zdarzyć stronom w ich dalszej współpracy. Warto pogłębić swoją wiedzę o zagrożeniach, czytając dostępne publikacje (niekoniecznie stricte prawnicze), warto wreszcie, negocjując warunki tak złożonej umowy, zapewnić sobie dobrze przygotowaną do tego zadania pomoc prawną. ◗

Okres obowiązywania umowy o zarządzanie hotelem zazwyczaj mieści się w przedziale 20-30 lat. Na tle średniej dla wszystkich rodzajów kontraktów zawie-ranych w obrocie gospodarczym, to jedna z najbardziej długotrwa-łych umów

70


71


Ogólne warunki sprzedaży lub świadczenia (różnych) usług stały się jedną z bardziej po-pularnych metod regulowania wzajemnych praw i obowiązków stron umów, które ze swej istoty wiążą się z koniecznością kompleksowego uregulowania wielu aspektów prawnych dotyczących sprzedawanej rzeczy lub świadczonej usługi.

Ogólne warunki świadczenia usług hotelowych. Ułatwienie czy utrud-nienie prowadzenia działalności?

standardu i jakości, zapłaty ceny lub wynagro-dzenia oraz odpowiedzialności sprzedawcy lub usługodawcy z tytułu rękojmi. Dzięki temu sprzedawca lub usługodawca nie musi w każdej zawieranej umowie powtarzać tych samych po-stanowień (przez co umowa zapewne stałaby się mniej czytelna) i może poprzestać na określeniu tych elementów, którymi różni się ona od in-nych. Do grupy tych elementów najczęściej nale-żą dane kupującego lub usługobiorcy, określenie sprzedawanej rzeczy lub świadczonej usługi, termin wykonania oraz uzgodniona cena lub wynagrodzenie. W przypadku usług hotelowych powyższy zestaw powinien zostać uzupełniony m.in. o dane gościa hotelowego, jeżeli zamówie-nie jest składne przez inną osobę. Kiedyogólnewarunkisąwiążące? Jak widać ogólne warunki mogą znacznie uprościć życie przedsiębiorcy, ale mogą je też skomplikować, jeżeli przedsiębiorca nie zadba w należyty sposób o to, aby stały się częścią umowy łączącej go z klientem. Przedsiębiorca posługujący się wzorcem umow-

Mają one zastosowanie zarówno do sprze-daży samochodu, czyszczenia odzieży w pralni, jak i korzystania z usług hotelowych. Bardzo często przybierały one postać zadrukowanej małą czcionką drugiej strony zamówienia lub faktury. Na szczęście pomału odchodzi się od tej praktyki i ogólne warunki mają formę bardziej cywilizowaną.

Czymsąogólnewarunki? Ogólne warunki, wzory umów, formularze, taryfy oraz regulaminy (w polskim prawie określane łącznie jako wzorce umowne) są zbiorem klauzul umownych dotyczących zasad, na których przedsiębiorca sprzedaje rzeczy lub świadczy usługi, które są wspólne (takie same) dla wszystkich zawieranych przez tego przed-siębiorcę umów. Postanowienia te określane są

„z góry”, jednostronnie przez przedsiębiorcę, a jego kontrahent akceptuje je przystępując do umowy, czyli kupując daną rzecz albo korzy-stając z danej usługi. Ogólne warunki regulują m.in. kwestie dotyczące składania zamówień, dostawy zamówionych rzeczy lub usług oraz ich

Agata Demuth, Maria Czubińska–Zaremba

nym, czyli także ogólnymi warunkami, zobowią-zany jest doręczyć go klientowi. Przedsiębiorcy hotelowi najczęściej przekazują klientom treść ogólnych warunków poprzez wywieszenie ich w recepcji hotelu, w pokojach hotelowych i zamieszczenie na stronie internetowej. Często także w dokumentach podpisywanych przy meldowaniu się w hotelu zawarta jest klauzula informująca o obowiązujących ogólnych warun-kach i potwierdzająca, że klient je akceptuje. Czy to jest skuteczne? Co do zasady przyjmuje się, że doręczenie polega na rzeczywistym wręczeniu drugiej stronie dokumentu z pełnym tekstem ogólnych warunków w chwili zawierania umowy, przy stworzeniu klientowi realnej możliwości zapoznania się z tym dokumentem. Jednakże, ponieważ posługiwanie się wzorcami umownymi jest zwyczajowo przyjęte w branży hotelarskiej, należy uznać, że wzorzec wiąże klienta, gdy mógł z łatwością dowiedzieć się o jego treści. Tak więc, w odniesieniu do podmiotów prowadzących działalność gospodarczą, wywieszenie wzorca w recepcji lub w pokoju będzie w zupełności wy-starczające. Natomiast w odniesieniu do klientów będących konsumentami należy wykazać się szczególną ostrożnością, bowiem powyższa regu-lacja obowiązuje jedynie w odniesieniu do umów powszechnie zawieranych w tzw. bieżących sprawach życia codziennego. W związku z tym, w drugim przypadku rekomendowane jest, aby wraz z kompletem podpisywanych dokumentów

klient – konsument, w celu stworzenia realnej możliwości zapoznania się z ogólnymi warun-kami, otrzymał także ogólne warunki w wersji wydrukowanej i potwierdził ich odbiór. Pamiętać przy tym należy, że klienci będący konsumentami są szczególnie chronieni przez polskie prawo. Tak samo jest zresztą na terenie całej Unii Europejskiej. W związku z tym, poza różnicami związanymi ze sposobem informo-wania o obowiązywaniu ogólnych warunków, zwrócić należy uwagę także na to, że niektóre ich postanowienia będą musiały być uregulowa-ne inaczej niż w przypadku klientów prowadzą-cych działalność gospodarczą, w szczególności z uwagi na listę niedozwolonych postanowień umownych oraz zasadę indywidualnego uzgod-nienia treści umowy z konsumentem. Czy z tego powodu warto mieć dwa rodzaje ogólnych warunków, jeden dla przedsiębiorców i drugi dla konsumentów? Wszystko zależy od indywidual-nych preferencji, ale obowiązku takiego nie ma i w zupełności wystarczającym będzie umiesz-czenie na końcu ogólnych warunków odrębnego artykułu lub paragrafu poświęconego konsu-mentom właśnie.

Ogólnewarunkiwhotelachsieciowych Ogólne warunki oraz regulaminy świadcze-nia usług i rezerwacji są często stosowane przez przedsiębiorców hotelowych w Polsce. Najbar-dziej rozbudowane wersje tych dokumentów są

Agata Demuthradca prawny, PartnerPraktyka Nieruchomości Kancelaria Domański Zakrzewski Palinka

Maria Czubińska–Zarembaaplikant radcowski, Associate Praktyka NieruchomościKancelaria Domański Zakrzewski Palinka

72


stosowane przez większe podmioty oraz hotele sieciowe, w szczególności międzynarodowe. Ogólne warunki stosowane przez hotele siecio-we są zazwyczaj kalką postanowień stosowa-nych przez hotele prowadzone w kraju spółki matki danej sieci. Standaryzacja świadczenia usług jest z całą pewnością zjawiskiem pozytyw-nym, jednakże w tym konkretnym przypadku może okazać się zdradliwa z uwagi na odmienne regulacje prawne obowiązujące w tym zakresie w różnych systemach prawnych. Świadczenie usług hotelowych jest, podobnie jak inne umowy, w pewnym zakresie uregulowane w polskim kodeksie cywilnym. W związku z tym należy uważać, aby ogólne warunki nie naru-szały bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa. Dlatego też, przed rozpoczęciem świad-czenia usług na podstawie ogólnych warunków

„zaimportowanych” z innego kraju, rekomen-dowane jest przejrzenie ich oraz dostosowanie do wymagań stawianych przez polskie prawo. Z uwagi na dość obszerne regulacje unijne w zakresie prawa konsumentów, hotele siecio-we działające na terenie UE mogą w zasadzie polegać na ogólnych warunkach stosowanych w kraju spółki matki danej sieci, przy czym w przypadku hoteli należących do sieci, których

spółki matki mają siedziby poza UE wskazane jest zachowanie większej przezorności.

Jednakułatwienie Świadczenie usług hotelowych wiąże się obecnie z masowością, seryjnością oraz stan-daryzacją usług. Dlatego stosowanie ogólnych warunków z całą pewnością ułatwia prowadze-nie działalności, a zawieranie umów przy użyciu wzorca znacznie przyśpiesza obrót. Co również ważne, wzorzec każdorazowo zmniejsza rolę negocjacji, co w praktyce oznacza narzucenie klientowi postanowień jednostronnie określo-nych przez przedsiębiorcę hotelowego. Polskie prawo wprowadza jednak szereg mecha-nizmów chroniących klientów, w szczególności konsumentów, jako co do zasady stronę słabszą, przed ryzykiem naruszenia ich interesów. W związku z tym, w celu wyeliminowania niepo-trzebnych ryzyk, ogólne warunki, jako kluczowy element prowadzenia działalności, powinny zostać poddane analizie pod kątem prawnym. Z całą pewnością wpłynie to na podwyższenie komfortu prowadzenia działalności oraz na podwyższenie poziomu bezpieczeństwa prawne-go świadczenia usług i pozwoli na bezproblemo-we wychodzenie z sytuacji spornych. ◗

Ogólne warunki, wzory umów, formularze, taryfy oraz regulami-ny (w polskim prawie określane łącznie jako wzorce umowne) są zbiorem klauzul umownych doty-czących zasad, na których przed-siębiorca sprzedaje rzeczy lub świadczy usługi, które są wspólne (takie same) dla wszystkich zawie-ranych przez tego przedsiębiorcę umów

74


75


Prawo od dawna zmaga się z jednoznacznym i nie budzącym wątpliwości zdefiniowaniem kim jest konsument.

Ochrona konsumentów w praktyce w branży hotelarskiej i jej wyłaczenia

nadmiernie spóźnieni, jako, że i w Unii Europej-skiej pierwsze przepisy dyrektyw wprowadza-jące pojęcie konsumenta pojawiły się w latach osiemdziesiątych (pierwsza była Dyrektywa Rady 85/577/EWG z roku 1985 w sprawie ochrony konsumentów o odniesieniu do umów zawartych poza lokalem przedsiębiorstwa). Konsekwencją wprowadzenia definicji i przepisów o konsu-mentach jest także formalne wzmocnienie ich ochrony w stosunkach gospodarczych. Konsu-mentom przysługują pewne dodatkowe przywi-leje, co przejawia się przede wszystkim w tym, że istnieje katalog postanowień umownych, których nie wolno stosować w umowach z nimi (a nie ma przeciwwskazań aby były używane w relacjach z podmiotami gospodarczymi). Szczególny nacisk kładzie się na to, aby zapisy umowne były fair (tj. zgodne z dobrymi obyczajami), zaostrzone są reguły oceny, czy dany przekaz (głównie rekla-mowy) może wprowadzać konsumenta w błąd, co do zasady konsument jest uprawniony do jasnego zakomunikowania mu większej ilości informacji, a w określonych sytuacjach może odstąpić do umowy nawet bez podania przyczyn. Ważne jest

Potrzeba definicji wywodzi się z założenia, iż w rzeczywistości rozwiniętej gospodarki ryn-kowej, niezbędne są działania zmierzające do wyrównania szans podmiotów (w każdym razie teoretycznie) słabszych i gorzej poinformowa-nych w kontraktowaniu ze stronami silniejszy-mi, jakimi są (znowu co najmniej teoretycznie) podmioty prowadzące działalność gospodarczą. Taka zwiększona ochrona nie tylko jest sprawie-dliwa, ale przede wszystkim przyczynia się do rozwoju rynku opartego na sprzedaży (i kon-sumpcji właśnie).

Dlaczegochronimykonsumentów? W systemie prawa polskiego, samo pojęcie konsumenta zostało wprowadzone do kodeksu cywilnego w 1990 roku, z tym, że wówczas zabra-kło jego definicji. W rzeczywistości przed 1989 rokiem nie było najwyraźniej potrzeby ochrony kupującego – osoby fizycznej wobec państwowych przecież podmiotów gospodarczych (nie wiem, czy ktoś jeszcze pamięta – nazywanych j.g.u – to jest jednostek gospodarki uspołecznionej). Trzeba jednak powiedzieć, iż w tej kwestii nie byliśmy

Janina Ligner–Żeromska

więc, aby nie budziło wątpliwości kto jest upraw-niony do takich przywilejów, co wbrew pozorom nie zawsze jest to oczywiste. Kimjestkonsument? Definicja konsumenta znalazła się w kodeksie dopiero w 2003 roku. Została wprowadzona do części ogólnej kodeksu co oznacza, że ma zastoso-wanie do całego prawa cywilnego. I tak, zgodnie z art. 221 kodeksu cywilnego za konsumenta uważa się osobę fizyczną dokonującą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działal-nością gospodarczą lub zawodową. O ile w przypadku osób fizycznych w ogóle nie prowadzących działalności gospodarczej sprawa jest prosta (i właściwie każda umowa zawarta z taką osobą będzie umową w tzw. obrocie kon-sumenckim), to już w przypadku tych samych osób, które prowadzą jednocześnie działalność gospodarczą, to czy jedna strona będzie uprzywi-lejowana jako konsument, będzie zależało od tego, czy zawarcie umowy będzie związane bezpośred-nio z jej działalnością zawodową lub gospodarczą czy też nie. W tym przypadku mogą i pojawiają się czasem sytuacje niejednoznaczne. Przykładowo gdy ja, jako adwokat zaciągam kredyt na dzia-łalność mojej kancelarii, zostanie uznane, że nie jestem konsumentem, ale już gdy jest to kredyt na mieszkanie, nie służące do celów zawodowych, bank powinien zastosować względem mnie umo-wę kredytową nienaruszającą praw konsumenta.

W przypadku korzystania z usług hotelowych osoba fizyczna może występować w roli konsu-menta jeśli zamawia pokój hotelowy prywatnie, bez związku ze swoją pracą lub aktywnością gospodarczą. Jednakże ta sama osoba może także spędzić dwie kolejne noce w tym samym hotelu: pierwszą zawodowo nocując w nim np. w związku z terminem spotkania w innym mie-ście, a drugą – kiedy zostanie w tym mieście na weekend – już prywatnie. Teoretycznie co najmniej – wzór umowy zawie-ranej z podmiotem prowadzącym hotel mógłby być inny w zależności od tego, w jakim charakte-rze będę występowała.Niestety nawet jeżeli gość żąda, aby hotel wysta-wił mu fakturę VAT (w której on osobiście, jako przedsiębiorca, byłby wskazany jako odbiorca), nie przesądza to w sposób niepodważalny o tym, że nasz kontrahent nie jest chroniony jako kon-sument. Jeżeli okazało by się, że o wystawienie faktury prosił wyłącznie dla potrzeb swoistej

„optymalizacji podatkowej”, zaś w rzeczywisto-ści jego pobyt w hotelu żadnego związku z jego działalnością ani zawodem nie miał, to co praw-da oznacza to odpowiedzialność wobec fiskusa (co jest zupełnie odrębną kwestią), ale ochrona konsumencka będzie mu przysługiwać.

Postanowienianiedozwolone wumowachzkonsumentami Zgodnie z art. 3851 kodeksu cywilnego

Janina Ligner–Żermskaadwokat, PartnerPraktyka IP & TMTKancelaria Domański Zakrzewski Palinka

76


77


postanowienia umowy nieuzgodnione z konsu-mentem indywidualnie (a więc jeśli na ich treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu

– szczególnie wszelkie wzorce i formularze) nie wiążą go jeśli kształtują jego prawa i obowiąz-ki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Takie postano-wienia uznawane są za niedozwolone. Art. 3853 kodeksu cywilnego wskazuje (niewyczerpujący) katalog takich klauzul. Przykładowo takim postanowieniem byłby zapis wzorca umowy, którym posługuje się hotel, który pozwalałby na zmianę ceny pokoju po jej potwierdzeniu w zamówieniu bez żadnej przyczyny, nie pozwalając jednocześnie konsu-mentowi na odstąpienie od umowy. Było by tak również, gdyby zawarcie umowy z hotelem było uzależnione od przyrzeczenia przez konsumen-ta, że w przyszłości również będzie korzystał z hotelu lub gdyby formularz zawierał postano-wienia, z którymi konsument nie miał możli-wości zapoznania się przed zawarciem umowy. W takiej sytuacji konsumentowi (a także każdej organizacji ochrony konsumentów) przysługi-wałoby prawo wytoczenia powództwa o uznanie wzorca umowy za niedozwolony, a postępowa-nie sądowe toczyłoby się nawet jeśli operator

hotelowy zaniechałby stosowania takiego wzorca po wytoczeniu powództwa. Powództwo mogłoby być także wytoczone jeśli od zaprze-stania posługiwania się takim wzorcem minęło mniej niż 6 miesięcy. Rejestrklauzulniedozwolonych Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsu-mentów prowadzi rejestr postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Rejestr ten jest jawny i opiera się na wyrokach sądu antymo-nopolowego. W branży hotelarskiej za niedozwo-lone zostały uznane m.in. następujące postano-wienia: „Operator Programu lojalnościowego xxx, ani żadna inna spółka grupy xxx Hotel, nie ponoszą odpowiedzialności z tytułu niewielkich różnic, w szczególności kolorystycznych, pomiędzy wyglą-dem Nagrody w Katalogu Nagród a jej rzeczywistym wyglądem” oraz „Za uszkodzenia i wady stwierdzone przez Gościa lojalnościowego po odebraniu nagrody Operator Programu xxx, ani żadna inna spółka gru-py xxx Hotel, nie odpowiadają”, a także „Niniejszy Regulamin może zostać zmieniony w każdym czasie, w chwili publikacji jego zmienionej wersji na stronie internetowej www xxx”.

Czymożnaograniczyćprawa konsumenta? Przy szerokiej ochronie konsumenta (i utrwalonej w prawie europejskim i polskim tendencji do jej poszerzania), warto wspomnieć o istotnym ograniczeniu jego praw w relacjach z hotelami i innymi miejscami zakwaterowa-nia. Otóż, w ustawie o ochronie niektórych praw konsumentów (oraz odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną przez produkt niebezpiecz-ny) zostały wprowadzone istotne przywileje dla konsumentów w przypadku zawierania umów na odległość (czyli głównie drogą elektronicz-ną). Jednak część z tych uprawnień została wyłączona jeżeli umowa dotyczy świadczenia usług zakwaterowania (jak to definiuje ustawa). W takiej sytuacji konsument nie ma możliwości skorzystania z jednego z najdonioślejszych i naj-częściej stosowanych przywilejów w umowach zawieranych przez Internet tj. odstąpienia od umowy bez podania przyczyn w terminie 10 dni

Konsumentom przysługują dodat-kowe przywileje. Istnieje katalog postanowień umownych, których nie wolno stosować w umowach z konsumentami (a nie ma prze-ciwwskazań aby były używane w relacjach z podmiotami gospo-darczymi)

od jej zawarcia. Konsument nie musi również otrzymać – jak ma to miejsce w przypadku innych umów – pełnego katalogu informacji o przedsiębiorcy i usłudze, którą zamawia, póź-niej potwierdzonych na piśmie. Do branży hote-larskiej nie ma też zastosowania przepis, który w innych przypadkach nakłada (o ile strony nie umówiły się inaczej) obowiązek wykonania umowy najpóźniej w terminie 30 dni od dnia złożenia przez konsumenta oświadczenia woli o jej zawarciu.

Oczymtrzebapamiętać? Każda branża świadcząca usługi konsumen-tom, w tym oczywiście hotelarska, powinna mieć wzgląd na ich szczególne przywileje. Należy pamiętać, że z instrumentów ochrony prawnej korzystać mogą nie tylko sami kon-sumenci w swoich indywidualnych sprawach. Daleko bardziej niebezpieczna dla przedsię-

biorcy jest ewentualność, że jego postępowanie ocenione zostanie jako praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów przez organy publiczne ustawowo postawione na ich straży, czyli przez Urząd Ochrony Konkurencji i Kon-sumentów. Może się to skończyć nałożeniem na przedsiębiorcę dotkliwych kar pieniężnych (do 10% przychodu za poprzedni rok obrotowy), jak i trudnymi do powetowania szkodami wizerun-kowymi związanymi z publikacją informacji o nałożeniu na przedsiębiorcę kary za takie praktyki. Brak wiedzy lub lekceważenie tej kwe-stii przykładowo poprzez stosowanie wzorców zawierających niedozwolone klauzule może mieć ogromny wpływ nie tylko na bezpośrednie do-chody, ale przede wszystkim na reputację hotelu. A ta ostatnia, w branży hotelarskiej i w dobie błyskawicznego wymieniania informacji w in-ternecie (właśnie przez konsumentów), jest nie do przecenienia. ◗

78


79


Kwestie ochrony danych osobowych wciąż rodzą wśród przedsiębiorców wiele pytań i nasuwają wiele wątpliwości. Często przedsiębiorcy nie mają świadomości, że w związku z przetwarzaniem danych osobowych ciążą na nich określone obowiązki, a skutki zanie-dbań w tej sferze mogą być bardzo poważne, z sankcjami karnymi włącznie.

Ochrona danych osobowych w branży hotelarskiej – uwagi praktyczne

takiej osoby przed zawarciem takiej umowy, konieczność przetwarzania danych dla realizacji prawnie usprawiedliwionego celu administratorów lub odbiorców danych, o ile przetwarzanie nie narusza praw i wolności osoby, której dane dotyczą (co w szczególności dotyczy marketingu bezpośredniego własnych produktów lub usług administratora danych), zgoda osoby, której dane mają być przetwarzane, przy czym nie może być ona domniemana lub dorozumiana. Pierwsza z powyższych podstaw „legalizuje” przetwarzanie danych wyłącznie w zakresie niezbędnym do wykonania umowy z klientem, nie jest natomiast wystarczająca do wykorzy-stywania danych w innych celach np. w celach marketingowych. Druga z podstaw znajdzie zastosowanie dla przetwarzania danych dla celów marketingowych, ale co istotne, co do zasady obejmuje ona wyłącznie marketing własnych usług lub produktów. W przypadku, gdyby dane miały być wykorzystywane dla prowadzenia marketingu innych podmiotów np. innych hoteli w grupie czy sieci prowadzonych

Właściwe ustrukturyzowanie przetwarza-nia danych osobowych jest szczególnie istotne w tych branżach, w których są one niezbędne do właściwego funkcjonowania biznesu, a do takich należy branża hotelarska. W praktyce hote-larskiej najistotniejszą kategorią przetwarza-nych danych są dane osobowe klientów – gości hotelowych. Zapewnienie przetwarzania danych osobowych gości hotelowych w sposób prawi-dłowy i zgodny z prawem, wymaga spełniania przez przedsiębiorcę – administratora danych szeregu wskazanych poniżej obowiązków.

Podstawaprzetwarzaniadanych osobowych Aby przetwarzać dane administrator musi mieć ku temu podstawę prawną – swoiste uza-sadnienie dla faktu, że dane przetwarza. Ustawa o ochronie danych osobowych zawiera szeroki ka-talog takich podstaw legitymizujących przetwa-rzanie danych. W praktyce hotelarskiej znaczenie mają trzy z nich, a mianowicie: realizacja umowy z osobą, której dane są przetwarzane lub podjęcie działań na żądanie

Bartosz Marcinkowski, Rafał Surowiec

przez odrębne podmioty podstawa ta może być kwestionowana. Z powyższych względów w praktyce najpewniejszą i dającą największe bezpieczeństwo podstawą przetwarzania będzie zgoda podmiotów, których dane mają być prze-twarzane. Zgoda taka powinna określać m.in. cel i zakres przetwarzania i wskazywać podmio-ty (kategorie podmiotów), którym administrator może dane udostępniać.Najbardziej praktyczną metodą odbierania zgód jest zamieszczenie na karcie meldunkowej odpo-wiedniej klauzuli, pod którą składa swój podpis klient. Nie wyklucza to oczywiście zbierania zgód za pomocą innych kanałów komunikacji np. mailowo czy on-line na stronie internetowej przedsiębiorcy. Obowiązekinformacyjny Na administratorze danych osobowych ciąży obowiązek poinformowania osoby, której dane dotyczą m.in. o adresie swojej siedziby i peł-nej nazwie, celu zbierania danych, odbiorcach danych lub kategoriach odbiorców, jeśli są oni znani w czasie zbierania danych, prawie osoby, której dane dotyczą do dostępu do treści swoich danych oraz ich poprawiania.W praktyce obowiązek ten najłatwiej wypełnić zamieszczając odpowiednią klauzulę informa-cyjną na karcie meldunkowej.W przypadku zbierania danych nie od osoby, której one dotyczą np. w przypadku pozyskiwa-

nia danych od innych spółek w grupie, admini-strator jest zobowiązany dodatkowo poinformo-wać podmiot danych m.in. o źródle, z którego uzyskał dane oraz o szczególnych uprawnie-niach do wniesienia sprzeciwu.

Bezpieczeństwodanych Na administratorze ciąży obowiązek za-pewnienia bezpieczeństwa danych osobowych, poprzez zastosowanie właściwych środków prawnych, organizacyjnych i technicznych. Ad-ministrator w szczególności jest obowiązany: prowadzić dokumentację opisującą sposób przetwarzania danych oraz zastosowane środki bezpieczeństwa, zgodną z przepisami prawa, wyznaczyć administratora bezpieczeństwa informacji („data protection officer”), zezwalać na przetwarzanie danych wyłącznie osobom posiadającym upoważnienie nadane przez administratora danych, zapewnić kontrolę nad tym, jakie dane osobowe, kiedy i przez kogo zostały do zbioru wprowadzone oraz komu są pokazywane, prowadzić ewidencję osób upoważnionych do przetwarzania danych, stosować środki techniczne (w szczególności sprzętowe i dotyczące oprogramowania) zapewniające bezpieczeństwo przetwarzania danych.

Bartosz Marcinkowskiradca prawny, PartnerPraktyka Prawa Spółek, Fuzji i PrzejęćKancelaria Domański Zakrzewski Palinka

Rafał Surowiecradca prawny, AssociatePraktyka Prawa Spółek, Fuzji i Przejęć Kancelaria Domański Zakrzewski Palinka

80


Zgłoszeniezbiorudorejestracji Zasadą jest, że administrator danych przed przystąpieniem do ich przetwarzania, ma obo-wiązek zgłosić do rejestracji przez Generalnego Inspektora Ochrony Danych Osobowych zbiory, w których przetwarza dane osobowe. Zgłoszenia takiego dokonuje się na urzędowym formularzu, po spełnieniu wszystkich innych warunków zgodnego z prawem przetwarzania.Dane można przetwarzać po zgłoszeniu zbioru do GIODO, przy czym wyjątek stanowią dane sensytywne, dotyczące m.in. podglądów poli-tycznych i religijnych, stanu zdrowia czy skazań, których przetwarzanie dopuszczalne jest dopie-ro po rejestracji zbioru.

Przekazywaniedanychosobowych zagranicę Polskie prawo dopuszcza przekazywanie danych w ramach Europejskiego Obszaru Gospo-darczego. Przekazanie danych osobowych do państwa

Najpewniejszą i dającą największe bezpieczeństwo podstawą przetwa-rzania danych osobowych jest zgoda podmiotów, których dane mają być przetwarzane. Zgoda taka powinna określać m.in. cel i zakres prze-twarzania i wskazywać podmioty (kategorie podmiotów), którym administrator może dane udo-stępniać. Najbardziej praktyczną metodą odbierania zgód jest za-mieszczenie na karcie meldunkowej odpowiedniej klauzuli, pod którą składa swój podpis gość

spoza EOG może nastąpić, jeśli państwo docelowe daje gwarancje ochrony danych osobowych na swoim terytorium i zapewnia odpowiedni poziom ochrony danych osobo-wych, przy czym oceny poziomu bezpieczeń-stwa powinien dokonać sam administrator. Jeżeli państwo docelowe nie daje należytej rękojmi bezpieczeństwa, transfer danych jest dopuszczalny tylko po spełnieniu dodatkowych warunków. Ponieważ dokonanie oceny pozio-mu bezpieczeństwa jest trudne i obarczone znacznym ryzykiem, w praktyce gospodarczej transfer danych dokonywany jest co do zasady na podstawie tych dodatkowych warunków. Z katalogu okoliczności, wskazanych jako „le-galizujących” transfer, w praktyce działalności hotelarskiej zastosowanie będzie mieć zasadni-czo jedna – pisemna zgoda podmiotu, którego dane mają być przetwarzane. W przypadku niespełnienia tego warunku, transfer danych do państw spoza EOG wymaga uzyskania zgody GIODO. ◗

Nie masz pomysłu na hotel?Nie wiesz, jak przyciągnąć gości?

Pomożemy stworzyć koncept nowej inwestycji (oferta dla nowych inwestorów)

Tchniemy nowego ducha w stare mury (oferta dla działających hoteli)

Eksperci w kreowaniu konceptu produktów hotelowych.Doświadczenie poparte referencjami (projekty zrealizowane bądź w trakcie realizacji).

82


83


Prowadzenie hotelu jest nieuchronnie związane z ryzykiem wystąpienia roszczeń ze strony gości hotelowych zarówno z powodu zagubienia rzeczy ruchomych należących do gościa, kradzieży przedmiotów z pokoju hotelowego, jak i uszkodzenia samochodu na parkingu hotelowym lub nieszczęśliwego wypadku, efektem którego będzie uszkodzenie ciała.

Istotne elementy umowy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej w branży hotelarskiej

jest w kodeksie cywilnym jako odpowiedzial-ność na zasadzie ryzyka. Oznacza to, że za utra-tę lub uszkodzenie rzeczy wniesionych przez osobę korzystającą z usług hotelu odpowiada podmiot prowadzący hotel, niezależnie od tego, czy ponosi jakąkolwiek winę za to zdarzenie. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy szkoda powstała wyłącznie z winy gościa lub osoby mu towarzy-szącej. Odpowiedzialność prowadzącego hotel za szkody wyrządzone gościom hotelowym jest ograniczona kwotowo przepisami kodek-su cywilnego. Limit ten wynosi na każdego gościa 100-krotną stawkę za 1 dobę wynajętego gościowi pokoju lub apartamentu, ale nie więcej niż 50-krotność tej stawki za jeden przedmiot. Limity te nie obowiązują w przypadku szkód w przedmiotach przyjętych na przechowanie.

NacozwrócićuwagęwumowachOC? Przy zawieraniu umowy ubezpieczenia OC trzeba zwrócić uwagę nie tylko na sumę gwaran-cyjną, która jest górną granicą odpowiedzialno-ści ubezpieczyciela, ale także na poszczególne limity, które obowiązywać mogą w odniesieniu

Czyryzykoroszczeńodszkodowaw- czychmożnaograniczyć? Ryzyko ponoszenia odpowiedzialności za wszystkie te szkody można w znacznym stopniu ograniczyć, zawierając umowę ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej. Jednak standardo-we ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zwykle nie uwzględniają specyfiki odpowiedzial-ności przedsiębiorcy hotelowego, a produkty ubezpieczeniowe adresowane do operatorów hotelowych rzadko pokrywają wszystkie szkody. Uważna lektura ogólnych warunków ubezpiecze-nia („OWU”) to niezbędne minimum przed za-warciem umowy, lecz dopiero dokładna analiza prawna zapisów OWU pozwoli czasem uniknąć nieprzyjemnego rozczarowania, gdy okaże się, że ubezpieczyciel wyłączył z zakresu ubezpie-czenia akurat takie sytuacje, w których szkody zdarzają się najczęściej. Zasadyodpowiedzialnościcywilnej operatorówhotelowych Odpowiedzialność cywilna osób prowadzą-cych hotele i inne podobne zakłady uregulowana

Julita Zimoch–Tuchołka, Monika Malinowska–Hyla

do różnego rodzaju szkód. Zwłaszcza, jeśli te limity byłyby niższe niż limity odpowiedzial-ności wynikające z kodeksu cywilnego, gdyż może to oznaczać, że ubezpieczyciel pokryje tylko część roszczenia gościa wobec operatora hotelowego. W odniesieniu do rzeczy przyjętych na przechowanie (np. samochód na parkingu strzeżonym) nie obowiązują ustawowe limity odpowiedzialności, należy więc tym bardziej zwrócić uwagę na limity określone w polisie, gdyż każda szkoda powyżej limitu będzie obcią-żała prowadzącego hotel. Standardowe warunki ubezpieczenia OC z re-guły zawierają wyłączenie odpowiedzialności za szkody w mieniu powierzonym, w mieniu przekazanym w celu wykonania usługi (prania, prasowania, czyszczenia itp.), szkody w sprzęcie elektronicznym, fotograficznym i wideo, a także szkody wynikające z kradzieży gotówki, papie-rów wartościowych, kosztowności lub doku-mentów. Po uważnej lekturze niektórych OWU możemy też stwierdzić, że szkody wyrządzone w rzeczach wniesionych przez gości hotelowych

– a więc z pozoru najbardziej oczywiste - nie są objęte ubezpieczeniem OC, chyba że została włączona dodatkowa klauzula rozszerzająca odpowiedzialność ubezpieczyciela, a ubezpie-czający (operator hotelowy) zapłacił dodatkową składkę. Z tego względu, w celu lepszej ochrony, należy rozważyć takie rozszerzenie odpowie-dzialności ubezpieczyciela.

Istotneklauzuledodatkowe Skoro już mowa o klauzulach dodatkowych, które można wykupić za dodatkową składkę i w ten sposób rozszerzyć standardowy zakres ubezpieczenia, to warto zwrócić uwagę na na-stępujące kwestie: klauzula odpowiedzialności za mienie wniesione przez gości hotelowych i klauzula odpowiedzialności za mienie przekazane w celu przechowania – warto zwrócić uwagę, czy nie zostały wyłączone szkody w przedmiotach wartościowych, gotówce, dokumentach, pojazdach i rzeczach pozostawionych w pojazdach, sprzęcie elektronicznym, f otograficznym, itp.; klauzula odpowiedzialności za przechowywa- ne pojazdy (OC parkingu strzeżonego) – warto zwrócić uwagę, czy nie zostały wyłączone szkody w rzeczach pozostawionych w pojazdach oraz na obowiązki określone w OWU dotyczące sposobu prowadzenia parkingu (np. obowiązek szczegółowej ewidencji pojazdów przyjętych na przechowanie), a jeżeli ubezpieczenie zawiera takie warunki, to operator hotelu powinien wpro- wadzić stosowne procedury i dodatkowo przeszkolić pracowników, gdyż niedopełnie- nie tych obowiązków może skutkować odmową wypłaty odszkodowania przez ubezpieczyciela;

Julita Zimoch–Tuchołkaradca prawny, PartnerPraktyka Prawa Spółek, Fuzji i Przejęć Kancelaria Domański Zakrzewski Palinka

Monika Malinowska–Hylaradca prawny, Senior AssociatePraktyka Prawa Spółek, Fuzji i Przejęć Kancelaria Domański Zakrzewski Palinka

84


klauzula odpowiedzialności za szkody w mieniu gości hotelowych w wyniku kradzieży zwykłej (bez włamania) – warto zwrócić uwagę, czy nie zostały wyłączone szkody w przedmiotach wartościowych, gotówce, itp.; klauzula odpowiedzialności za szkody powstałe na skutek sprzeniewierzenia pracownika (np. kradzież z pokoju hotelowego przez personel hotelu) – warto pamiętać, że ubezpieczeniem z reguły nie będą objęte szkody, jeśli sprzeniewierzenie jest kolejnym czynem popełnionym przez danego pracownika, a operator hotelu miał informację o popełnionym uprzednio sprzeniewierzeniu, nawet u innego pracodawcy; klauzula odpowiedzialności za produkt i klauzula odpowiedzialności za szkody wyrządzone uczestnikom imprezy nie ma- jącej charakteru imprezy masowej – włącze-

nie takich klauzul jest niezbędne w przypadku prowadzenia restauracji i imprez zorgani- zowanych.

Jaksięzabezpieczyć? Pierwszym krokiem do ograniczenia ryzyka jest zawarcie umowy odpowiedzialności cy-wilnej. Chociaż może się to wiązać ze sporym wydatkiem, trzeba pamiętać, że taka inwestycja zapewne zwróci się w czasie obowiązywania umowy. Zawierając umowę ubezpieczenia OC należy bardzo dokładnie zapoznać się i prze-analizować OWU, a także negocjować z ubezpie-czycielem rezygnację z niektórych wyłączeń lub zawarcie dodatkowych klauzul, dopasowanych do indywidualnych potrzeb operatora hotelu. ◗

AUTOREKLAMA STR 2

Owocna współpraca.Maksimum efektów.

Instytut Rynku Hotelarskiego, pl. Konstytucji 5/75, 00-657 WarszawaT: 022/ 22 460 32, F: 022/ 22 100 32 46, [email protected], www.irh.pl

86


87


W praktyce częstym problemem w bieżącym zarządzaniu hotelami są rozliczenia rezerwacji.

Jak prawidłowo rozliczać i anulować rezerwacje

Opodatkowaniezatrzymanychzaliczek Problem traktowania do celów VAT zaliczki zatrzymanej przez operatora hotelowego w rezultacie odwołania przez klientów rezerwacji pobytu pokrytej zaliczką, jest na tyle istotny, że nawet był już analizowany przez Trybunał Spra-wiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku z dnia 18 lipca 2007 roku w sprawie C-277/05 Trybunał stwierdził, iż „Kwoty zapłacone tytułem zadatku w ramach umów dotyczących świadczenia usług hotelarskich podlegających podatkowi od war-tości dodanej, w przypadku gdy klient skorzysta z uprawnienia do odwołania rezerwacji, a kwoty te są zatrzymywane przez przedsiębiorstwo hotelarskie, należy uznać za odszkodowanie ryczałtowe płacone w celu naprawienia szkody poniesionej w następstwie niewykonania umo-wy przez klienta, bez bezpośredniego związku z jakąkolwiek odpłatnie świadczoną usługą, które jako takie nie podlega opodatkowaniu.” Innymi słowy, wartość zaliczki uprzednio zapłaconej przez klienta, a zatrzymanej przez operatora hotelowego z powodu odwołania rezerwacji przez tego klienta, stanowi rodzaj ryczałtowego

Ustawa o VAT nie daje precyzyjnej odpowie-dzi na pytanie, czy niezwrócone lub częściowo niezwrócone zaliczki rezerwacyjne stanowią wynagrodzenie za usługę podlegającą opodat-kowaniu czy też stanowią formę odszkodo-wania. Zgodnie bowiem z art. 5 w związku z art. 8 Ustawy o VAT, przez świadczenie usług podlegające opodatkowaniu VAT, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów. Ustawa o VAT nie zawiera szczegółowej definicji, która określa jak konkretnie rozumieć pojęcie usługi. Zgodnie z ustaloną linią interpretacyjną, jedną z cech od-różniających usługę od odszkodowania jest jej ekwiwalentny charakter, co oznacza, że usługa powinna odpowiadać świadczeniu wzajem-nemu, którym zwykle będzie zapłata. Nato-miast odszkodowanie będące świadczeniem jednostronnym, ze swej natury nie mającym charakteru ekwiwalentnego, nie będzie stano-wić usługi, a wobec tego nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Izabela Prokofi

odszkodowania płaconego przez klienta z tytułu zerwania umowy. W rezultacie zatrzymana przez operatora zaliczka stanowiąca formę odszkodowania nie będzie podlegać opodatko-waniu VAT. Analogiczny pogląd jest prezentowany w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez polskie organy podatkowe, przykładowo w interpretacji wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie dnia 18 stycznia 2010 roku w sprawie nr IPPP1-443-1387/09-2/AS.W rezultacie, w przypadku, gdy wystawiona faktura VAT dokumentowała zaliczkę wpłaconą przez klienta w związku z dokonaną rezer-wacją, która to rezerwacja została następnie przez klienta odwołana, operator hotelowy jest uprawniony do dokonania pełnej korekty tej faktury („korekta do zera”). W zależności od terminu dokonania rezygnacji z rezerwa-cji przez klienta, korekta ta będzie wynikać z faktu zwrócenia zaliczki klientowi lub z faktu zaklasyfikowania pozostałej części zaliczki, zatrzymanej przez operatora, jako odszkodo-wania. Dla celów podatku VAT nie ma jednak znaczenia, w jakiej proporcji zostanie podzie-lona zaliczka na część zwróconą klientowi oraz część zatrzymaną przez operatora jako odszko-dowanie. Wynika to z faktu, iż zarówno zwrot zaliczki klientowi, jak i zatrzymanie zaliczki

jako odszkodowanie, stanowią czynności nie-podlegające opodatkowaniu VAT.

KorektadeklaracjiVAT W przypadku sporządzenia korekty faktury VAT, operator hotelowy będzie jednocześnie uprawniony do zmniejszenia w deklaracji VAT kwoty podatku należnego, wynikającego z uprzednio wystawionej faktury dokumentującej otrzymaną zaliczkę, pod warunkiem uzyskania potwierdzenia otrzymania przez klienta faktury korygującej np. poprzez wysyłkę faktury korygu-jącej za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Warto zauważyć, iż kwestia polskich regu-lacji podatkowych warunkujących obniżenie należnego podatku VAT wskutek wystawienia faktury korygującej do faktury sprzedaży stała się przedmiotem wyroku Trybunału Sprawiedli-wości Unii Europejskiej w sprawie Kraft Foods Polska (C588/10). Trybunał uznał, iż warunek uzyskania potwierdzenia odbioru korekty faktury jest wprawdzie dopuszczalny na gruncie Dyrektywy VAT, jednak jeśli wystawca faktury pomimo obiektywnych starań nie może uzyskać potwierdzenia jej odbioru, to przy spełnieniu pewnych warunków dokumentacyjnych możliwe jest obniżenie podstawy opodatkowania VAT bez konieczności posiadania potwierdzenia odbioru tej faktury przez odbiorcę. ◗

Izabela Prokofidoradca podatkowy, Tax ManagerPraktyka Podatkowa Kancelaria Domański Zakrzewski Palinka

Ustawa o VAT nie daje precyzyjnej odpowiedzi na pytanie, czy niez-wrócone lub częściowo niezwróco-ne zaliczki rezerwacyjne stanowią wynagrodzenie za usługę podle-gającą opodatkowaniu czy też stanowią formę odszkodowania

88


89


Przepisy prawa pracy określają jedynie minimalne wymagania dotyczące treści umowy o pracę.

Specyfikacja umów o pracęoraz kontraktów menadżerskichw branży hotelarskiej

przez pracodawcę świadczenia przez pracowni-ka pracy także w pozostałych obiektach, nawet znajdujących się w granicach tego samego miasta, będzie ograniczona. W tym kontekście optymalnym rozwiązaniem wydaje się wskaza-nie jako miejsca pracy określonego miasta lub nawet ich większej liczby.

Wynagrodzeniezapracęiczaspracy W umowie o pracę należy przede wszystkim wskazać wynagrodzenie podstawowe (zasad-nicze), które może zostać określone stawką miesięczną lub godzinową. Ten drugi sposób określania wynagrodzenia może dotyczyć pań pokojowych, pracowników recepcji, czy perso-nelu zatrudnianego w barach i restauracjach hotelowych. W umowie o pracę powinny zostać także wska-zane inne składniki wynagrodzenia. Możliwe jest jednak powołanie się w tym zakresie na obowiązujący u pracodawcy regulamin wyna-gradzania lub układ zbiorowy pracy, na pod-stawie których możliwe będzie ustalenie ich wysokości.

Wymagania te wskazują na konieczność określenia: stron umowy, rodzaju umowy, daty jej zawarcia, warunków pracy i płacy, a w szcze-gólności rodzaju pracy, miejsca jej wykonywania, wynagrodzenia za pracę, wymiaru czasu pracy oraz terminu rozpoczęcia pracy. W umowie o pracę mogą się jednak znaleźć także inne uzgodnione przez strony postanowienia. Rodzajpracyimiejscejejświadczenia Rodzaj pracy najlepiej jest określić w sposób dość ogólny np. poprzez wskazanie stanowiska. Dzięki temu szczegółowe dookreślenie zakresu obowiązków pracownika możliwe jest w ramach uprawnień kierowniczych pracodawcy i nie wy-maga stosowania jakiejś szczególnej formy lub uzyskiwania zgody pracownika.Z punktu widzenia pracodawcy działającego w branży hotelarskiej, posiadającego więcej niż jeden obiekt hotelowy, w którym mogłaby być świadczona praca, istotny jest sposób oznacze-nia w umowie o pracę miejsca wykonywania pracy. Jeśli jako to miejsce zostanie wskazany tylko jeden z obiektów, możliwość oczekiwania

Bogusław Kapłon

Pracodawcy zatrudniający pracowników w niepełnym wymiarze czasu pracy (czyli na tzw. część etatu) powinni również pamiętać o konieczności ustalenia w umowie o pracę tzw. limitu godzin ponadwymiarowych. Limit ten to liczba godzin pracy ponad określony w umo-wie wymiar czasu pracy, której przekroczenie uprawniać będzie pracownika do otrzymania oprócz normalnego wynagrodzenia również dodatku do wynagrodzenia jak za pracę w go-dzinach nadliczbowych.

Ryzykozwiązanezzawieraniemumów cywilnoprawnych Z uwagi na sezonowość lub nieregularność zapotrzebowania na pracę niektórych pracow-ników (np. do obsługi bankietów czy cateringu), zdarza się ich angażowanie na podstawie umów cywilnoprawnych np. umowy zlecenia. Należy mieć jednak na względzie, że zawieranie umów cywilnoprawnych z osobami, które świadczą tego samego rodzaju pracę, co osoby zatrud-nione na podstawie umów o pracę, skutkuje ryzykiem wystąpienia przez zleceniobiorców z roszczeniami o uznanie takich umów za umo-wy o pracę. W praktyce, występowanie przez pracowników z tego rodzaju roszczeniami nie zdarza się jednak często, a za dopuszczalnością stosowania takiego rozwiązania przemawia incydentalność zapotrzebowania na pracę w zwiększonym zakresie. Stąd też, trudno

byłoby skutecznie zarzucić pracodawcy, że za-wierając w tego typu sytuacjach umowy o pracę, obchodzi przepisy prawa pracy.

Inne,istotnewbranżyhotelarskiej, elementyumowyopracę Sukces w branży hotelowej zależy przede wszystkim od zadowolenia klienta. Dlatego też, w tej branży wymaga się od pracowników przede wszystkim uprzejmego i życzliwego odnoszenia się do gości hotelowych, a także zachowania w absolutnej dyskrecji wszelkich informacji uzyskanych na temat gości w trakcie świadczenia pracy. Bezwzględnie wymaga się także dbałości i ochrony zarówno własności pra-codawcy, jak i mienia gości hotelowych. Można w związku z tym wprowadzić do umowy o pracę postanowienia konkretyzujące wskazane wyżej obowiązki, dzięki czemu pracownik będzie świadomy znaczenia tych zasad dla pracodawcy, a także konsekwencji ich złamania. Należy jednak pamiętać, że skutkiem włączenia powyższych elementów do treści umowy o pracę będzie konieczność podpisania aneksu do umo-wy o pracę albo wypowiedzenia uzgodnionych w niej warunków płacy lub pracy w przypadku ich późniejszej zmiany na niekorzyść pracowni-ka. Dlatego też, warto rozważyć umieszczenie tych obowiązków np. w regulaminie pracy, tym bardziej że skuteczność takiej ich regulacji nie będzie budzić wątpliwości.

Bogusław Kapłonradca prawny, Partner Praktyka Prawa PracyKancelaria Domański Zakrzewski Palinka

90


91


W branży hotelarskiej niezwykle istotny jest także wygląd pracowników, zwłaszcza zaś tych, którzy mają bezpośredni kontakt z gośćmi hotelowymi. Ubiór i prezencja pracowników, stanowi bowiem wizytówkę hotelu, dlatego też pracodawcy często ściśle precyzują zasady tzw. dress-codu. Wydaje się, że optymalnym miejscem na regulację także i tych zasad jest re-gulamin pracy lub innego rodzaju wewnętrzna regulacja wprowadzona zarządzeniem praco-dawcy. Co istotne, w przeciwieństwie do zmiany umowy o pracę, zmiana treści regulaminu pracy lub innych regulacji wprowadzanych przez pra-codawcę nie wymaga akceptacji pracownika.

Napodstawiejakiejumowyzatrudnić menedżerahotelu? Na tak postawione pytanie na próżno szukać odpowiedzi czy chociażby wskazówek w obo-wiązujących przepisach prawnych. Hotelem, tak jak każdym innym przedsiębiorstwem, można z powodzeniem zarządzać zarówno na podsta-wie umowy o pracę, jak i kontraktu cywilno-prawnego, w tym menedżerskiego. Nie wydaje się przy tym, by specyfika branży hotelarskiej wywierała szczególnie istotny wpływ na treść

takiej umowy, choć może ona niekiedy prze-sądzać o wyborze rodzaju umowy zawieranej z menedżerem hotelu (lub jego dyrektorem generalnym), czy też innymi osobami wchodzą-cymi w skład kadry menedżerskiej hotelu.

Czegooczekujemyodmenedżera hotelu? Funkcjonowanie hotelu przez całą dobę sprawia, że od jego pracowników, w tym kadry menedżerskiej, oczekuje się niewymaganej w in-nych branżach dyspozycyjności. Tę zaś łatwiej sobie zapewnić podpisując z kadrą zarządzającą hotelem kontrakty menedżerskie, a nie umowy o pracę. Wspomniana dyspozycyjność to nie tylko rodzaj odbywanych przez kadrę menedżerską hoteli cyklicznych dyżurów trwających do późnych godzin wieczornych na wypadek, gdy w hotelu zdarzy się coś, co będzie wymagać podjęcia przez kompetentną osobę szybkiej decyzji lub interwencji. Od osób zajmujących w hotelach stanowiska kierownicze, w tym zwłaszcza od menedżera hotelu lub jego dyrektora general-nego, oczekuje się bowiem także, że powita on ważnych gości bez względu na porę, o jakiej

przybędą do hotelu oraz, że niezwłocznie stawi się w hotelu w razie awarii. Takiej dyspozycyjno-ści (bez potrzeby jej dodatkowego rekompenso-wania) trudno natomiast wymagać od pracow-nika, pomimo że od osób wchodzących w skład zarządów można oczekiwać, że będą pracować w nadgodzinach bez prawa do domagania się w zamian za to jakiejkolwiek rekompensaty. Charakter i zakres obowiązków menedżera hotelu oraz pozostałej kadry kierowniczej zależy w znacznej mierze od tego, czy mamy do czynienia z butikowym hotelem należącym do osoby prywatnej, czy też z obiektem należącym do sieci zarządzanej przez jedną z hotelowych korporacji. Bez wątpienia, w przypadku hotelu butikowego menedżer hotelu będzie mieć dużo większą samodzielność i swobodę. Będzie można od niego oczekiwać, że wniesie on do pracy tzw. wartości niematerialne w postaci know-how w zakresie samodzielnego zarządzania hote-lem, swoje doświadczenie zawodowe, wiedzę handlową i organizacyjną, a także reputację, klientów oraz wyrobione kontakty biznesowe. W takim przypadku kontrakt menedżerski, zdefiniowany przez Sąd Najwyższy jako „umowa o zarządzanie przedsiębiorstwem, polegająca na zobowiązaniu się menedżera do prowadzenia za wynagrodzeniem przedsiębiorstwa drugiej strony, na jej rachunek i ryzyko, we własnym bądź w cudzym imieniu” wydaje się najbardziej optymalną podstawą współpracy.Od kadry kierowniczej hoteli sieciowych ocze-kuje się natomiast przede wszystkim realizacji strategii i przestrzegania procedur opracowa-nych albo przynajmniej uzgodnionych central-nie. Także rodzaj umów zawieranych z hote-lowymi menedżerami jest wówczas zwykle określany centralnie. W praktyce, bardzo często są oni zatrudniani na podstawie umów o pracę, nawet wówczas, gdy zakres ich odpowiedzialno-ści za pewien obszar hotelowej działalności wy-kracza poza jeden obiekt hotelowy. Obowiązki kadry kierowniczej tego typu hoteli są ponadto bardziej specyficzne w porównaniu do osób zarządzających małymi hotelami, do których należy zarządzanie całością hotelowej działal-

ności, w tym budowanie marki i renomy hotelu, a także opracowywanie i wdrażanie budżetu oraz strategii rozwoju hotelu. W dużych sieciach hotelowych funkcjonują bowiem odrębne działy zajmujące się marketingiem czy finansami, któ-re nie zawsze w prostej linii podlegają dyrekto-rom generalnym czy menedżerom takich hoteli.

Różnicepomiędzykontaktami menedżerskimiaumowamiopracę Wybór pomiędzy cywilnoprawnym kon-traktem menedżerskim a umową o pracę - o ile istnieje i określony typ umowy nie jest z góry narzucony - ma istotny wpływ na zakres odpo-wiedzialności menedżera, przysługujących mu świadczeń, w tym z zakresu ubezpieczenia spo-łecznego, czas pracy oraz na możliwość i sposób zakończenia współpracy.Strony cywilnoprawnego kontraktu menedżer-skiego mają znaczną swobodę w kształtowaniu jego treści i warunków. Przykładowo mogą uzależnić wysokość wynagrodzenia menedże-ra wyłącznie od wyników jego pracy, zysku, wielkości obrotów, wskaźników sprzedaży, itp. Premie z tytułu osiągnięcia przez hotel określonego wyniku finansowego są zresztą charakterystyczne nie tylko dla kontraktów menedżerskich, ale także dla umów o pracę. Odpowiedzialność menedżera zatrudnionego na podstawie kontraktu menedżerskiego nie podle-ga ograniczeniom przewidzianym w przepisach prawa pracy. Kolejną cechą cywilnoprawnego zatrudnienia menedżera jest większa elastycz-ność przy określaniu jego czasu pracy. Kontrakt menedżerski z reguły także łatwiej rozwiązać. Nie jest bowiem wówczas potrzebne wskazywa-nie (i udowadnianie przed sądem – w przypadku odwołania się od rozwiązania umowy o pracę) przyczyny rozwiązania umowy.Bardzo często w skład kadry menedżerskiej du-żych sieciowych hoteli funkcjonujących w Pol-sce wchodzą cudzoziemcy. Zwykle dodatkowo zapewnia się im zakwaterowanie (w hotelu lub poza nim) oraz pokrycie kosztów nauki ich dzieci. Na zapewnienie tego rodzaju świadczeń typ umowy nie ma jednak wpływu. ◗

Wybór pomiędzy cywilnoprawnym kontraktem menedżerskim a umo-wą o pracę ma istotny wpływ na zakres odpowiedzialności menedżera, przysługujących mu świadczeń, w tym z zakresu ubez-pieczenia społecznego, czas pracy oraz na możliwość i sposób zakończenia współpracy

92


93


Wymagania gości hotelowych wobec standardu i dodatkowych usług świadczonych w hote-lach z każdym rokiem są coraz wyższe. Obecnie nie dziwią pytania o dostęp do bezprzewo-dowego łącza WiFi, sejfu lub o telewizory w pokojach.

Opłaty za korzystanie z utworówmuzycznych i audiowizualnychw obiektach hotelowych

użytek z utworów chronionych prawem autor-skim, a rozpowszechnianych za pomocą tych urządzeń.Takie rozumowanie jest potwierdzone zarówno przez orzecznictwo sądów polskich, jak i sądów Unii Europejskiej. W jednym ze swoich orze-czeń, Trybunał Sprawiedliwości UE stwierdza, że „[…] rozprowadzanie sygnału przy pomocy zainstalowanych odbiorników telewizyjnych przez podmiot świadczący usługi hotelarskie na rzecz jego klientów zajmujących pokoje hotelowe stanowi publiczne udostępnianie […], niezależnie od wykorzystanej techniki przekazu sygnału. […] Prywatny charakter pokoi hotelowych nie stoi na przeszkodzie uznaniu, że udostępnienie w nich utworu przy pomocy odbiorników telewizyjnych stanowi publiczne udostępnienie”. W związku z tym, twórcom takich utworów należy się

„godziwe wynagrodzenie”, którego zapłata może nastąpić za pośrednictwem właściwej organiza-cji zbiorowego zarządzania.

Polskieorganizacjezbiorowego zarządzania

To ostatnie oczekiwanie jest zresztą przed-miotem aktów wykonawczych do ustawy o usłu-gach turystycznych, tj. już jednogwiazdkowe hotele powinny zapewniać gościom możliwość oglądania telewizji w miejscu ogólnodostępnym. W tak przedstawionym stanie rzeczy, należy zastanowić się nad kwestią rozpowszechniania przez hotele utworów za pośrednictwem odbior-ników radiowych oraz telewizyjnych. Publiczneodtwarzanieutworów whotelach Zgodnie z ustawą o prawie autorskim i pra-wach pokrewnych odrębnym polem eksploata-cji (sposobem na korzystanie z utworów) jest w szczególności tzw. publiczne odtworzenie utworu.Powszechnie uważa się, iż publiczne odtwa-rzanie obejmuje również odbiór przez gości hotelowych programu radiowego lub telewizyj-nego w pokojach hotelowych. Operator hotelowy umieszczając bowiem odbiorniki radiowe lub telewizyjne w pokojach lub nawet w pomiesz-czeniach ogólnodostępnych, umożliwia gościom

Aleksandra Auleytner, Jakub Kubalski

Organizacje zbiorowego zarządzania są po-wołane w celu pobierania opłat za korzystanie z utworów stanowiących przedmiot ochrony prawa autorskiego.Obecnie w Polsce funkcjonuje 15 organizacji zbiorowego zarządzania, dla których Mini-ster Kultury i Dziedzictwa Narodowego wydał decyzje o zezwoleniu na podjęcie działalności organizacji zbiorowego zarządzania prawami autorskimi lub prawami pokrewnymi.Z tych organizacji znaczenie dla działalności hotelarskiej mają: Stowarzyszenie Autorów ZaiKS, Związek Producentów Audio-Video (ZPAV), Stowarzyszenie Filmowców Polskich (SFP), Związek Artystów Wykonawców STO-ART, Stowarzyszenie Aktorów Filmowych i Te-lewizyjnych (SAFT), Stowarzyszenie Artystów Wykonawców Utworów Muzycznych i Słowno-Muzycznych (SAWP) oraz Związek Artystów Scen Polskich (ZASP).

Organizacjezbiorowegozarządzania wUniiEuropejskiej W ostatnich kilku latach kwestia zbiorowego zarządzania prawami autorskimi na terenie Unii Europejskiej nabrała kolorytu za sprawą działalności Komisji Europejskiej.Mianowicie, decyzja Komisji Europejskiej z dnia 26 lipca 2008 roku, zabroniła ogranicza-nia konkurencji przez 24 krajowe organizacje zbiorowego zarządzania, w tym ZAiKS, które

są członkami Międzynarodowej Konfederacji Stowarzyszeń Autorów i Kompozytorów (CI-SAC). Skutkiem tej decyzji Komisji Europejskiej jest to, że organizacje zbiorowego zarządzania spoza terenu Rzeczypospolitej Polskiej, a mają-ce siedzibę w państwie Europejskiego Obszaru Gospodarczego również mogą być uznane za właściwe m.in. w zakresie zbiorowego zarządza-nia prawami autorskimi do utworów audio-wizualnych. Ponadto w wyniku tej decyzji na terytorium Unii Europejskiej funkcjonuje obec-nie jednolity rynek usług zbiorowego zarządu prawami autorskimi i każdy podmiot świadczą-cy tego typu usługi na terenie wszystkich 27 państw członkowskich Unii Europejskiej może być postrzegany jako organizacja właściwa w ro-zumieniu ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych. Podobny wniosek wypływa z lektury jednego z zaleceń Komisji Europejskiej, zgodnie z któ-rym: „(…)Posiadacze praw autorskich powinni mieć prawo do powierzenia zarządzania wszelkimi prawami online w celu prowadzenia działalności w zakresie legalnych usług muzycznych online, na wybranym przez nich obszarze, wybranemu przez nich podmiotowi zbiorowego zarządzania prawami autorskimi, niezależnie od Państwa Członkowskie-go, miejsca zamieszkania i obywatelstwa podmiotu zbiorowego zarządzania prawami autorskimi lub posiadacza praw autorskich.(…)”

Aleksandra Auleytnerradca prawny, PartnerPraktyka IP & TMTKancelaria Domański Zakrzewski Palinka

Jakub Jan Kubalskiaplikant adwokacki, Junior AssociatePraktyka IP & TMT Kancelaria Domański Zakrzewski Palinka

94


Komupłacićopłaty? Powyższa praktyka Komisji Europejskiej oczywiście nie wyłącza konieczności wnoszenia opłat na rzecz twórców i innych uprawnionych z praw własności intelektualnej za pośrednic-twem organizacji zbiorowego zarządzania. Wy-daje się, jednak że przedsiębiorcy mają obecnie znacznie szersze uprawnienia w negocjacjach z tymi organizacjami. Organizacje zbiorowego zarządzania często – po decyzji Komisji z 2008 roku – nie potrafią wykazać legitymacji do występowania na rzecz twórców, artystycznych wykonawców i innych podmiotów, które reprezentują, a w szczególno-ści, nie są w stanie wykazać takiego uprawnie-nia w odniesieniu do repertuaru zagranicznego. Dotyczy to zwłaszcza dużych dzieł zbiorowych, takich jak filmy czy albumy muzyczne. Z drugiej strony, z racji tego, że na rynku Unii Europejskiej istnieją inne właściwe organizacje zbiorowego zarządzania prawami autorskimi i pokrewnymi, powstaje ryzyko, iż nawet uregu-

lowanie zasad korzystania z przedmiotu ochro-ny z polską organizacją zbiorowego zarządzania, nie wyklucza roszczeń zagranicznych orga-nizacji zbiorowego zarządzania (jeżeli polska organizacja w niedostateczny sposób dokona weryfikacji, czy organizacja zagraniczna, z którą ma podpisaną umowę, rzeczywiście reprezen-tuje danego uprawnionego z praw własności intelektualnej).Wstępne prace nad jednolitą regulacją doty-czącą organizacji zbiorowego zarządzania na terenie całej Unii Europejskiej obecnie prowadzi Komisja Europejska. Dopóki jednak rynek tych organizacji nie zostanie ujednolicony na pozio-mie unijnym, zasadne wydaje się podjęcie nego-cjacji z odpowiednimi polskimi organizacjami w celu uregulowania kwestii korzystania przez operatorów hotelowych z utworów i innych praw chronionych prawem autorskim i prawa-mi pokrewnymi. Odpowiednie zarządzanie negocjacjami powinno pozwolić na osiągnięcie korzystnego ich wyniku. ◗

Obecnie w Polsce funkcjonuje 15 organizacji zbiorowego zarzą-dzania, dla których Minister Kultury i Dziedzictwa Narodo-wego wydał decyzje o zezwoleniu na podjęcie działalności orga-nizacji zbiorowego zarządzania prawami autorskimi lub prawami pokrewnymi

MPLC reklama 180x126,5 w IRH.indd 1 12-07-11 11:03

96


97


Zasady sprzedaży i reklamy alkoholu w Polsce zostały szczegółowo uregulowane w ustawie o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi. Do zasad tych stosować się musi każdy przedsiębiorca prowadzący sprzedaż (w tym wyszynk) takich wyrobów, m.in. w restauracji, dyskotece czy barze hotelowym.

aspekty prawne reklamyi sprzedaży alkoholuw obiektach hotelowych

zawartości alkoholu do 4,5% i piwa, 525 złotych – przy sprzedaży napojów o zawartości alkoholu 4,5-18%, z wyjątkiem piwa, 2100 złotych – przy sprzedaży napojów o zawartości alkoholu powyżej 18%.Opłaty te są pobierane proporcjonalnie do okresu ważności zezwolenia, jeżeli zatem przedsiębiorca będzie chciał rozpocząć sprze-daż alkoholu od połowy roku, to będzie musiał uiścić jedynie połowę wskazanych wyżej kwot. W kolejnym roku wysokość opłat będzie już naliczana jako procent od wartości osiągnię-tej w poprzednim roku sprzedaży dla każdej kategorii mocy oddzielnie, z tym, że minimalne kwoty opłat rocznych nie mogą być niższe od wskazanych powyżej. W alkohol można się zaopatrywać jedynie u przedsiębiorców i producentów posiadają-cych zezwolenie na sprzedaż hurtową. Dowóz napojów alkoholowych do hotelu powinien się odbywać w naczyniach zamkniętych zawiera-jących oznaczenie producenta, rodzaju, ilości i mocy trunku.

Zasadysprzedażyalkoholu Możliwość prowadzenia sprzedaży napojów alkoholowych uzależniona jest od uzyskania zezwolenia wydanego przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) właściwego ze względu na lo-kalizację hotelu. W celu otrzymania zezwolenia należy złożyć stosowny wniosek, pamiętając, że na sprzedaż napojów o różnej zawartości alkoho-lu wydawane są odrębne zezwolenia.To przedsię-biorca wskazuje we wniosku, jak mocne trunki chce zaproponować swoim gościom. Do wniosku należy dołączyć m.in. dokument potwierdzają-cy tytuł prawny przedsiębiorcy hotelowego do lokalu, w którym chce prowadzić sprzedaż oraz pisemną zgodę właściciela, zarządcy, lub admi-nistratora budynku, jeżeli sprzedaż alkoholu w ramach działalności hotelarskiej miałaby być prowadzona w budynku mieszkalnym wieloro-dzinnym.Rozpoczęcie sprzedaży wyrobów alkoholowych wiąże się z poniesieniem wstępnej opłaty, którą należy wnieść na rachunek gminy jeszcze przed wydaniem zezwolenia i która wynosi: 525 złotych – przy sprzedaży napojów o

Marcin Matczak, Michał Czarnuch

Zezwolenia wydaje się na czas oznaczony, nie krócej jednak niż na 4 lata. Warto podkreślić, że zdarzeniami skutkującymi cofnięciem zezwo-lenia są m.in. sprzedaż i podawanie napojów alkoholowych nieletnim, nietrzeźwym, a także sprzedaż na kredyt i pod zastaw. W przypad-ku cofnięcia zezwolenia przedsiębiorca może wystąpić z wnioskiem o ponowne jego wydanie dopiero trzy lata po wydaniu decyzji o cofnię-ciu zezwolenia. Dodatkowo osoba sprzedająca alkohol oraz kierownik hotelu łamiąc przepisy dotyczące sprzedaży alkoholu, podlegają karze grzywny, istnieje też ryzyko orzeczenia prze-padku napojów alkoholowych. Jednym słowem, sankcje mogą być bardzo dolegliwe.

Reklamaalkoholuwhotelu W Polsce obowiązuje obecnie generalny za-kaz reklamy i promocji napojów alkoholowych. Istnieją jednak pewne wyjątki od tego zakazu. Po pierwsze dozwolona jest reklama piwa, jeżeli spełnia ona ustawowo określone przesłanki. Ponadto dopuszczona jest reklama i promocja alkoholu „na terenie punktów prowadzących sprzedaż napojów alkoholowych przeznaczo-nych do spożycia w miejscu sprzedaży”. Zatem działania te są dozwolone w hotelowej restau-racji, pubie czy dyskotece. Reklama taka może polegać przykładowo na umieszczaniu logo producenta alkoholu na plakatach, elementach wyposażenia, na barze, wykorzystywaniu róż-

nych świecących elementów itd. Istotne jest, aby przekaz reklamowy był ograniczony do lokalu, w którym sprzedaje i spożywa się alkohol. Ist-nieje ryzyko zakwestionowania działań, których skutkiem jest emitowanie przekazu reklamo-wego na zewnątrz takiego lokalu, na przykład reklama w szybie. Za dopuszczalne uznawane jest natomiast prowadzenie reklamy w ramach tak zwanych ogródków piwnych. Z pewnością są one punktami, w których prowadzona jest sprzedaż i konsumpcja napojów alkoholowych, w związku z czym dozwolone jest umieszczanie reklamy alkoholu na znajdujących się na ich terenie stołach, krzesłach czy elementach wypo-sażenia baru, itp. Zgodnie z obowiązującymi przepisami nie byłoby dopuszczalne umieszcza-nie na terenie takich ogródków form reklamy charakterystycznych dla reklamy masowej, która jest nakierowana na masowego odbiorcę np. duże billboardy, przy czym ograniczenie to nie dotyczy piwa. Reklama prowadzona w hotelu musi spełniać także wymogi ustawy o zwalczaniu nieuczci-wej konkurencji wprowadzającej m.in. zakaz prowadzenia reklamy sprzecznej z dobrymi obyczajami, uchybiającej godności człowieka, wprowadzającej klienta w błąd i mogącej przez to wpłynąć na decyzję, co do nabycia przez niego towaru lub usługi. Naruszenie zasad odnoszących się do reklamy i promocji alkoholu przez przedsiębiorcę hotelo-

Marcin Matczakradca prawny, PartnerPraktyka Prawa FarmaceutycznegoKancelaria Domański Zakrzewski Palinka

Michał Czarnuchaplikant adwokacki, AssociatePraktyka Prawa FarmaceutycznegoKancelaria Domański Zakrzewski Palinka

98


wego może skutkować karą grzywny w wysoko-ści od 10.000 aż do 500.000 złotych. Nie należy także zapominać o obowiązku informacyjnym związanym z prowadzeniem opisywanej działalności - w miejscach sprzeda-ży i podawania napojów alkoholowych powinna być uwidoczniona informacja o szkodliwości spożywania alkoholu.◗

opracowywania struktur transakcji dotyczących nieruchomości

i podmiotów działających na rynku nieruchomości,

nabywania i zbywania nieruchomości oraz oddawania ich

osobom trzecim do korzystania,

nabywania, zbywania, łączenia i restrukturyzacji podmiotów

działających na rynku nieruchomości,

analiz stanu prawnego nieruchomości,

ustanawiania i znoszenia obciążeń nieruchomości,

administracyjnoprawnych i cywilnoprawnych aspektów

związanych z zagospodarowywaniem nieruchomości

i procesem inwestycyjnym,

zarządzania nieruchomościami i komercyjnego ich

wykorzystania,

problematyki związanej z nacjonalizacją i reprywatyzacją

nieruchomości.

Kancelaria Domański Zakrzewski Palinka jest największą polską kancelarią prawniczą, której eksperci od 1993 roku doradzają polskim

i zagranicznym klientom z niemal wszystkich branż gospodarki w rozwiązywaniu różnorodnych problemów natury prawno-biznesowej.

Działająca w ramach kancelarii Praktyka Nieruchomości to zespół specjalistów posiadających wieloletnie doświadczenie zawodowe

w zakresie wszelkich aspektów prawnych związanych z nieruchomościami. Klientami Praktyki są m.in. najwięksi deweloperzy komercyjni

i mieszkaniowi, banki i instytucje finansowe, podmioty z branży budowlanej, a także inwestorzy, operatorzy i najemcy działający

na rynku nieruchomości komercyjnych (biurowych, handlowych, hotelowych i magazynowych) oraz mieszkaniowych,

którym doradzamy m.in. w zakresie:

Kontakt:

Lech ŻyżylewskiT: +48 22 557 [email protected]

Agata DemuthT: +48 22 557 [email protected]

Domański Zakrzewski Palinka sp.k.Rondo ONZ 1, 00-124 Warszawa, www.dzp.pl

akademiamenedżerów Hotelarstwa

Instytut Rynku Hotelarskiegozaprasza na najlepsze szkolenia hotelarskie prowadzone w formie spotkań otwartych.

Akademia Menedżerów Hotelarstwa to powołany siedem lat temu pierwszy na rynku kompleksowy program szkoleniowy skierowany do kadry menedżerskiej hoteli. Powstał w oparciu

o zachodnioeuropejskie programy szkoleniowe oraz konsultacje z dyrektorami hoteli w całej Polsce, bazujące na potrzebach w zakresie zarządzania kadrami.

Szkolenia w ramach Akademii są prowadzone przez sprawdzonych i doświadczonych trenerów.

Nasi wykładowcy to hotelarze-praktycy z wieloletnim dorobkiem dydaktycznym.

Zapraszamy do zapoznania się

z programem Akademii Menedżerów Hotelarstwa.

Szczegóły na stronie

www.irh.pl


100


101

Woow! Właśnie skończyłem przeglądać bogatą ofertę materiałową z zakresu „wykań-czania wnętrz” i pomyślałem, że określenie „wykańczanie wnętrz” jest prawdopodobnie najgorszym zwrotem w zakresie nazewnictwa stosowanego zarówno przez inwestorów, jak i architektów. Słowo „wykańczać” w zestawieniu ze wspaniałą ofertą materiałową, którą mamy do dyspozycji, wyzwala w mojej świadomości jedno skojarzenie:

„piękna śmierć dla wnętrz”

Ściany w hotelowych wnętrzach

hoteli oraz niezliczonej ilości moteli. Przy czym zdecydowaną większość stanowią okleiny wi-nylowe na materiałowym podkładzie. Pozostałe produkty to farby, włókno szklane malowane i panele ścienne z drewna, laminatów lub PCV. Bardzo rzadko kamień i stiuk.

Tapetaczyokleinaścienna...? Jeżeli pokonując archetypowy opór zdecydu-jecie się Państwo na ten nowoczesny produkt, dobrze jest pamiętać o kilku istotnych sprawach. Przede wszystkim należy zrozumieć różnicę po-między tapetą ścienną i okleiną. Najprościej jest przyjrzeć się nazewnictwu przyjętemu w Wielkiej Brytanii, która ma długie tradycje praktycznego stosowania różnych rodzajów takich produktów, gdzie „wallpaper” oznacza tapetę papierową pa-kowaną w małe tzw. „euro-rolki”, pokrytą lub nie cienką warstwą winylu, zadrukowaną i czasami tłoczoną, aby nadać jej atrakcyjną fakturę.Drugie określenie spotykane na rynku hotelo-wym Wielkiej Brytanii i w znacznej części krajów Europy oraz obu Ameryk to „wallcovering”. Jest to grupa produktów przypominających swym

o tym krótkim wyjaśnieniu mam nadzieję, że zrozumiecie Państwo dla-czego będę omijał, jak tylko będzie to możliwe, zwrot „wykańczanie wnętrz”.Spośród wspomnianej bogatej ofer-

ty postanowiłem przybliżyć Państwu grupę produktów zwanych ściennymi okleinami, które odgrywają ogromną rolę w procesie dekoracji wnętrz hotelowych oraz zwrócić Państwa uwagę na wspaniały, choć ostatnio nieco w Polsce za-pomniany, materiał obiciowy, który robi właśnie furorę na zachód od Odry… mowa o moherze.Fenomenem jest fakt, iż w Polsce okleiny ścien-ne i niektóre materiały obiciowe stosowane są stosunkowo rzadko, a jeżeli już ktoś się odważy, to często gubi się pośród natłoku ofert, z któ-rych każda zapewnia nas że jest tą najodpowied-niejszą i jedyną dla danej inwestycji. W Polsce niewiele ponad 20% hoteli stosuje okleiny ścienne jako materiał budowlany, pod-czas gdy prawie w każdym sieciowym i prywat-nym hotelu w USA, prawdopodobnie najlepiej zorganizowanym rynku obiektów noclegowych, okleiny ścienne zabezpieczają i dekorują ściany

Włóknina zabezpieczona teflonem (z kolekcji Vescom)

Mariusz Jarymowicz

Architekt, Dyrektor firmy Vescom Polska Sp. z o.o.ul.Wiśniowa 40b lok. 19, 02-520 Warszawa, PolskaTel: +48 226464246, M: +48 697056585

wyglądem zwykłą tapetę, ale będąca znacznie bardziej zaawansowaną technologią. Są o wiele bardziej wytrzymałe. Ich szerokość to ok. 130cm a nie 52cm, jak w przypadku zwykłych tapet. Dostawca dostarcza je w ilościach precyzyjnie dopasowanych do projektu, co znacznie minima-lizuje straty materiałowe podczas instalacji.O ile można spierać się, czy jest to najlepszy z wyboru produkt do pomieszczeń biurowych, o tyle w przypadku obiektów hotelowych mamy pewność, że jest to produkt z wyboru. Gdzieijaknależystosowaćokleiny,aby ekonomiaipraktykaweksploatacjiszły wparze? Okleiny ścienne są produkowane w tak szero-kim wachlarzu bazowych materiałów, wzornic-twa i kolorystyki, że ograniczeniem jest tylko wyobraźnia i doświadczenie projektanta lub inwestora.Jest jednak kilka zasad, których nie wolno łamać.1) Okleiny ścienne stosujemy wyłącznie na ścia-ny suche i wolne od pleśni lub grzyba.

2) Jeżeli chcemy naklejać okleiny wieloetapowo, to pamiętajmy, aby uprzedzić o tym fakciewspółpracującą z Państwem firmę budowlano-remontową, aby odpowiednio przygotowała ściany. Szczególnie istotne jest unikanie wszel-kich łatwo kruszących się i pylących, szybko-schnących mas szpachlowych, które wykonawcy uwielbiają stosować, ze względu na łatwość obróbki, nie interesując się zbytnio, jakie kło-poty będzie miał za kilka lat inwestor. Jeżeli powierzchnia ścian ma tendencje do łuszczenia, nie stosujmy oklein ani tapet.3) Istnieją ograniczenia w stosowaniu tam, gdzie używane są do mycia i odkażania powierzchni ścian silne utleniacze, np. na bazie chloru (mo-żemy zastosować wyłącznie jeden rodzaj okleiny ściennej, a mianowicie winyl ze specjalną, dodat-kową powłoką zabezpieczającą).4) Nie stosujemy w kabinach prysznicowych, ze względu na specyfikę miejsca, pomimo iż tech-nicznie rzecz ujmując okleina winylowa może być polewana wodą i szorowana wodnymi roz-tworami detergentów. Chodzi tu o fakt osadza-nia się kamienia z wody na łączeniach obudowy

A R T Y K U Ł S P O N S O R O W A N Y


102


Cyfrowy wydruk na winylowej bazie (z kolekcji Vescom)

Włóknina zabezpieczona teflonem (z kolekcji Vescom)

kabiny i brodzika ze ścianą oraz sposób, w jaki personel hotelowy później je usuwa.

Gdziewszczególnościwartozastosować okleiny? Ponieważ obiektowe okleiny ścienne łączą w sobie bardzo dużą wytrzymałość użytkową i ponadczasową estetykę, pierwsze na liście są wszelkie przestrzenie wspólne, czyli hol wej-ściowy i recepcja, korytarze i strefa głównych schodów prowadzących na wyższe piętra oraz sale bankietowe i restauracyjne. Tam mamy do czynienia z największą ilością zabrudzeń organicznych i mineralnych trudnych lub wręcz niemożliwych do usunięcia z powierzchni takich, jak malowane włókno szklane czy tynk, nie mówiąc o stiukach, nawet tych zabezpieczo-nych najwymyślniejszymi werniksami. W tych strefach stosujemy okleiny już od 350 gram/1mkw. Dlaczego nie grubsze? ...ponieważ rodzaj spoty-

kanych na korytarzach uszkodzeń mechanicz-nych wskazuje, że najwięcej szkody robią wózki techniczne stosowane przez personel. Goście, w tej strefie stwarzają najczęściej zabrudzenia

„miękkie”, czyli nie inwazyjne, powstające przez obtarcie brudnym butem, dotyk tłustych rąk, rozlanie wina, upuszczenie lodów itp. Jedyną strefą przestrzeni wspólnych, gdzie często do-chodzi do uszkodzeń mechanicznych od bagaży gości hotelowych są ściany klatek schodowych, a szczególnie strefa na zabiegach / spocznikach schodów. Tam dobrze jest stosować zasadę: czym grubszy winyl lub mocniejsza tkanina tym lepiej.Przed źle wyszkolonym personelem ściany mogą ochronić wyłącznie odbojnice drewniane, stalowe lub żywiczno-mineralne.Kolejną strefą, która podlega ciągłym „atakom” gości hotelowych i personelu jest strefa komu-nikacji w pokojach występująca w wąskich na ogół przejściach pomiędzy łóżkiem i ścianą oraz w mini korytarzach i miejscach składowania

walizek, czyli bezpośrednio przy służących do tego „kozłach”, stolikach i blatach, w zależności od pomysłowości projektanta.

Tu stosujemy najmocniejsze okleiny o grama-turze od 420 do 460 gram. Większa gramatura okleiny winylowej może wynikać raczej z faktu specyficznej, głęboko tłoczonej powierzchni niż z realnej potrzeby zwiększonej grubości war-stwy winylowej. W tych strefach ogromną rolę odgrywa również dobra wytrzymałość i twar-dość powierzchni samej ściany.W strefie komunikacji i składowania bagażu w pokojach, jak i strefach wspólnych, gdzie opar-cia krzeseł czy fotel znajdują się niebezpiecznie blisko ścian bardzo dobrze sprawdza się super wytrzymała, tekstylna okleina z patentowego włókna XOREL, w Polsce oferowana przez firmę

Vescom. Chociaż tego typu badań nie wykonuje się dla materiałów dekoracyjnych stosowanych na ścianach, to wiemy że okleina XOREL, której dekoracyjna warstwa tekstylna używana jest również do produkcji materiałów obiciowych wytrzymuje aż 1 000 000 cykli w próbie ścieral-ności metodą Martindale’a.To oznacza, że jeżeli okleiny tej nie zniszczymy nożem lub innym ostrym przedmiotem, będzie zabezpieczała ścianę i cieszyła nasze oczy przez wiele lat. W przypadku hoteli możemy mówić o ponad 20 latach użytkowania.Na szczególną uwagę zasługuje okleina winylowa zadrukowana grafiką na zamówienie.Należy od razu zrezygnować ze zwykłych wydru-ków na papierze powlekanym różnymi lakierami i foliami zabezpieczającymi wydruk. Są to wspa-niałe wydruki, ale do celów reklamowych, a nie

A R T Y K U Ł S P O N S O R O W A N Y


104


105

budowlanych, gdzie obowiązują atesty w zakresie klasyfikacji odporności na ogień, atesty higie-niczne oraz przede wszystkim znacznie wyższe parametry techniczno-użytkowe. Kusząco tania oferta może skończyć się porażką zarówno w za-kresie estetyki, jak i końcowej ceny, jaką przyjdzie zapłacić inwestorowi za ponowne naklejanie właściwego produktu.Wydruki graficzne do celów budowlanych wykonuje się na takim samym podkładzie winylowym o gramaturze od 350 do 460 gram, jak druk standardowych obiektowych oklein ściennych.Efekty są wspaniałe, a Inwestor może cieszyć się taką grafiką przez wiele lat. Jednymi z para-metrów, po których rozpoznamy profesjonalny wydruk grafiki dla budownictwa, jest odporność na utratę koloru, która sięga nawet 8 punktów w ośmiopunktowej punktowej skali zgodnie z normą DIN54004 oraz odporność na częste mycie wodnymi roztworami detergentów i alkoholu.Tego typu grafiki można stosować zarówno w pokojach hotelowych dla stworzenia odpo-wiedniego klimatu wnętrza, jak i w przestrze-niach wspólnych, takich jak recepcja, restauracja czy klubo-kawiarnia a nawet sala konferencyjna czy strefa fitness.

…amateriałyobiciowe? Na koniec kilka obiecanych słów o materia-łach obiciowych, które podbiły serca architek-

tów na ostatnich targach tekstylnych we Frank-furcie i już w 2012 roku zaczęły zadomawiać się w Polsce na dobre. Pierwszym hitem były kolekcje obić mohero-wych o wytrzymałości na ścieranie rzędu 90 000 cykli w teście metodą Martindale’a i nowoczesnej, szerokiej gamie kolorystycznej. I tu firma Vescom zaskoczyła świeżością kolo-rów oraz bogactwem rodzajów obić moherowych.

Dlaczegotakzachwycamsięmoherem? Ponieważ jest to tkanina z naturalnych włó-kien wełnianych na bawełnianej kanwie, która jest trudnopalna na równi z Trevirą CS a ma nieporównywalnie więcej uroku i elegancji oraz zapewnia najbardziej komfortową wentylację skóry, o jakiej możemy mówić przy meblach tapicerowanych. Z 7 gigantów produkujących moher na rynek Europy pozostał już tylko jeden i jest nim właśnie Vescom, który przejął zakłady produkcyjne Schellens w Eindhoven, mające 200-letnią tradycję i nowoczesny sprzęt. Drugi produkt to dające się zadrukowywać obi-cia z poliuretanu. Jest to o wiele lepszy materiał niż popularna eco-skóra, powszechnie stosowa-na do tapicerowanych mebli barowych, kanap i foteli wypoczynkowych oraz dekoracyjnych siedzisk do przestrzeni wspólnych hoteli.Warto się tą technologią pobawić, ponieważ przy stosunkowo niskich kosztach możemy z taniego mebla zrobić atrakcyjnego wzorniczo kandydata do nagrody Red Dot. ◗

Surówka jedwabna zabezpieczona teflonem (z kolekcji Vescom)

Właściciel, manager hotelu podpisujący umowę ubezpieczenia majątku, odpowiedzialności cywilnej oraz ubezpieczenia samochodów zastanawia się, czy posiadane ubezpieczenie zagwarantuje mu odszkodowanie na poziomie pozwalającym zmniejszyć starty wynikają-ce ze szkody, a czasami nawet kontynuować działalność

Zarządzanie ryzykiem w hotelach

budynków i budowli, a pozostałe wartości pominie-my, to przy wystąpieniu szkody zakład ubezpieczeń potraktuje pozostałe składniki jako „nadubezpie-czenie” i wypłaci odszkodowanie w wysokości po-niesionej szkody w budynku, natomiast odszkodo-wanie za pozostałe mienie nie zostanie wypłacone jako mienie nieubezpieczone.Istotnym elementem ubezpieczenia jest również przyjęcie wartości, według której ubezpieczamy mienie. Możliwe są cztery główne rodzaje wartości mienia przyjętego do ubezpieczenia: wartość księ-gowa brutto, wartość księgowa netto, wartość od-tworzeniowa i rzeczywista.

Wartośćksięgowabrutto Oznacza wartość początkową mienia przyjętego do ewidencji środków trwałych. Ubezpieczenie majątku w takiej wartości jest dobrym rozwią-zaniem, o ile wartości te odpowiadają kosztom odbudowy lub zakupu tego mienia w dniu szkody. Problem może stanowić mienie, które zostało zakupione kilkanaście lub kilkadziesiąt lat temu (np. budynek zakupiony w 1980 roku za 100 tys. zł). Jeżeli taki budynek ubezpieczymy w wartości

o zrobić, aby zakres ubezpieczenia obejmo-wał zdarzenia zagrażające hotelowi? Kiedy wysokość odszkodowania będzie odpowia-dać wartości poniesionej szkody? Zawie-rając umowę ubezpieczenia majątkowego

powinniśmy zwrócić szczególną uwagę na definicje pojęć zawartych w ogólnych warunkach ubezpiecze-nia (OWU). Nie zawsze bowiem przy ubezpieczeniu majątku lub mienia ochroną ubezpieczeniową objęte są wszystkie składniki majątku firmy. Głównymi kategoriami majątkowymi są: budyn-ki, budowle, stałe elementy budynków, nakłady adaptacyjne, maszyny, urządzenia, wyposażenie, sprzęt elektroniczny, elementy małej architektury, środki obrotowe, wartości pieniężne i kosztowno-ści, mienie pracowników, mienie gości hotelowych, mienie oddane w celu wykonania usługi (np. prania, czyszczenia) lub w celu przechowania.Dlatego też bardzo ważne jest umieszczenie we wniosku o zawarcie umowy ubezpieczenia sumy ubezpieczenia wszystkich poszczególnych składni-ków majątkowych, nie jest bowiem wystarczające podanie jedynie sumy ubezpieczenia całości ma-jątku. Jeżeli podamy jedynie sumę ubezpieczenia

Tomasz Rydzel

Broker ubezpieczeniowyCzłonek ZarząduGrupa Brokerska Quantum Sp. z o.o.


106


księgowej brutto na sumę ubezpieczenia 100 tys. zł, wówczas przy szkodzie całkowitej zakład ubez-pieczeń wypłaci nam odszkodowanie w wysokości 100 tys. zł, a przy szkodzie częściowej wypłata będzie proporcjonalnie niższa (np. przy zniszcze-niu połowy budynku odszkodowanie wyniesie 50 tys. zł). Przyjęcie sumy ubezpieczenia wyższej przy ubezpieczeniu w wartości księgowej brutto będzie powodowało, iż mienie będzie „nadubezpieczone”, a więc zakład ubezpieczeń i tak wypłaci maksymal-nie odszkodowanie w wysokości wartości księgowej brutto wynikającej z ksiąg rachunkowych. W ta-kich przypadkach ważne jest, aby do ubezpieczenia przyjąć inną wartość niż księgowa brutto.

Wartośćksięgowanetto Stanowi wartość księgową brutto pomniejszoną o umorzenie amortyzacyjne mienia. W wielu przy-padkach może się więc zdarzyć, iż mienie posiada zerową wartość księgową netto lub wartość ta jest znacznie niższa od wartości, która będzie nie-zbędna przy odbudowie mienia. Odszkodowanie za mienie zakupione w 2008 roku, umorzone w 80 proc., będzie wynosiło tylko 20 proc. wartości brutto tego mienia. Ten system odpowiedzialności zakładu ubezpieczeń nie jest zalecany.

Wartośćodtworzeniowa Mienia oznacza wartość, której będziemy potrzebować na odbudowę mienia w dniu szkody. Jest to zdecydowanie najlepszy sposób ubezpie-czenia. Problematyczne może jednak być ustalenie wartości odtworzeniowej danego składnika ma-jątku. Sprawą niezwykle istotną jest to, że zakład ubezpieczeń w przypadku „niedoubezpieczenia” skorzysta z tzw. zasady proporcji przy wypłacie odszkodowania. Zgodnie z nią, wysokość wypła-conego odszkodowania do wysokości poniesionej szkody ma się tak, jak wysokość sumy ubezpie-czenia do wartości ubezpieczonego mienia. I tak ubezpieczenie mienia o wartości odtworzeniowej wynoszącej 10 mln zł na 6 mln zł spowoduje, że zakład ubezpieczeń wypłaci nam z każdej (nawet częściowej) szkody tylko 60 proc. jej wartości. Dlatego najlepszym rozwiązaniem jest skorzysta-nie z pomocy rzeczoznawcy majątkowego, pomimo dość wysokiego kosztu tej usługi.

Wartośćrzeczywista Ostatnim rodzajem wartości majątku przyjmowanego do ubezpieczenia jest wartość rzeczywista. Oznacza ona wartość odtworzenio-wą pomniejszoną o zużycie techniczne mienia i stanowi w przybliżeniu wartość rynkową tegoż mienia. Przy ubezpieczeniu maszyn w wartości rzeczywistej, za otrzymane odszkodowanie po-winniśmy być w stanie kupić podobną, używaną maszynę. Jednak w przypadku ubezpieczenia hotelu, przyjęcie sumy ubezpieczenia w wartości rzeczywistej, może już stanowić problem, ponie-waż nie zawsze w okolicy będziemy w stanie ku-pić podobną nieruchomość w zbliżonym wieku i podobnym stanie technicznym.Istotnym elementem ubezpieczenia jest jego zakres. Zazwyczaj mienie ubezpieczane jest na tzw. ryzykach nazwanych, gdzie zakład ubezpie-czeń wymienia zdarzenia, za które odpowiada (np. pożar, wybuch, uderzenie pioruna, upadek statku powietrznego, grad, śnieg, zalania, hura-gan itd.). Drugim rodzajem konstrukcji zakresu ubezpieczenia jest ubezpieczenie od wszelkiego ryzyka (tzw. All Risks). W takiej sytuacji zakład ubezpieczeń odpowiada za wszelkie szkody, które powstaną w okresie ubezpieczenia, z wy-jątkiem wyłączeń wymienionych w ogólnych warunkach umowy. Taka konstrukcja polisy za-pewnia dużo większe poczucie bezpieczeństwa dla ubezpieczonego. Musimy jednak pamiętać, iż żadne ubezpieczenie nie pokryje wszystkich zda-rzeń nam zagrażających, dlatego warto program ubezpieczenia przygotowywać pod indywidual-ne potrzeby danego hotelu. W obu przypadkach tworzenia zakresu ubezpie-czenia, należy się upewnić, czy ubezpieczenie pokrywa zdarzenia, które bezpośrednio zagraża-ją danemu hotelowi. I tak np. jednym z elemen-tów, które można włączyć do ochrony, są szkody wyrządzone wskutek upadku drzew lub masz-tów. Nie każdy hotel potrzebuje takiej klauzuli, jednak warto mieć świadomość powszechności wystąpienia takich incydentów. Kolejnymi elementami są: ryzyko przepięć spowodowane wyładowaniami atmosferycznymi, ryzyko de-wastacji, wandalizmu, rozmrożenia produktów, stłuczenia szyb i innych elementów szklanych,

kradzieży z włamaniem i rabunku. Można także wynegocjować ubezpieczenie kradzieży zwykłej, w przypadku gdy nie ma śladów włamania ani nie był to rabunek. W hotelu mogą się również zdarzyć szkody zadaniowe, wynikające z niedo-kręcenia wody w kranie przez gościa hotelowego. Ważne jest więc, aby zalanie było zdefiniowane nie tylko wskutek awarii urządzeń wodno-ka-nalizacyjnych czy cofnięcia się wody w sieci, ale także właśnie w sytuacji niezakręcenia kranów.Wystąpienie szkody wiąże się bardzo często z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów, których nie musielibyśmy ponosić, gdyby szkoda nie zaistniała. Koszty te mogą być związane z koniecznością wynajmu pomiesz-czeń od osób trzecich, przeniesienia mienia i części działalności do lokali wynajmowanych, wynajem maszyn lub urządzeń na czas napra-wy urządzeń własnych. Pojawić się mogą także koszty uzyskania zezwoleń na użytkowanie mienia, pozwolenia na budowę, opłaty za usługi rzeczoznawców i ekspertów. Warto pamiętać, że elementy te również mogą być objęte ochroną

ubezpieczeniową podobnie, jak np. koszty wy-miany wody w basenie lub napełnienia instalacji klimatyzacyjnych.Ubezpieczenie sprzętu elektronicznego jest ko-lejnym elementem całościowego programu ubez-pieczenia hotelu. W ramach takiego ubezpiecze-nia, ochronie podlegają komputery stacjonarne i przenośne, sprzęt RTV, kamery, instalacje alar-mowe, centrale telefoniczne itp. nie tylko w za-kresie podstawowym, ale także wskutek takich zdarzeń, jak upadek przy przenoszeniu, zwarcie w instalacji, czy zalanie cieczą niepochodzącą z instalacji wodno-kanalizacyjnej ani z deszczu lub topniejącego śniegu. Sprzęt elektroniczny przenośny, taki jak: np. laptopy, aparaty foto-graficzne czy smartfony, ubezpieczany jest jako odrębna kategoria mienia, dlatego też należy pamiętać o ubezpieczeniu laptopa od kradzieży z samochodu, domu czy pokoju hotelowego.

Doradztwowzakresieubezpieczenia dlaprzedsiębiorstw Ubezpieczenie majątkowe to kosztowne, ale

Hotel należy do jeszcze nieobecnej w Polsce kategorii hoteli super-luksusowych.


108

Good Food &Wine Show

Cape Town 22-28 maja 2013

ważne dla firm zabezpieczenie przed skutkami nadzwyczajnych rodzajów ryzyka. Wybór rodzaju ubezpieczenia jest zadaniem niełatwym. Mnogość ofert, różne ceny, pułapki prawne w umowach, praktyczne kłopoty z wypłatą odszkodowania. Warto w tym zakresie powierzyć swoje interesy profesjonalnemu podmiotowi, który w pełni zadba o interesy klienta, który zamierza zainwestować pieniądze w nowy biznes (np. hotele, aquaparki itd.) a także zadba o bezpieczeństwo już istnieją-

cego przedsięwzięcia. Wielu przedsiębiorców nie korzysta z usług firm brokerskich, pomimo że są one dla nich bezpłatne. Broker ubezpieczeniowy działa w imieniu lub na rzecz podmiotu, który poszukuje ochrony ubezpie-czeniowej. Reprezentuje interesy klienta (przedsię-biorcy), a nie zakładu ubezpieczeń. To powoduje, że jest to opcja korzystniejsza niż agent ubezpiecze-niowy. Warto zwrócić uwagę, że broker bierze na siebie odpowiedzialność za jakość zawartych umów ubezpieczenia. Zadaniem brokera ubezpieczeniowe-go jest stworzenie programu ochrony ubezpiecze-niowej dopasowanego do potrzeb i uwarunkowań klienta. Zbiera on oferty z towarzystw ubezpiecze-niowych, przeprowadza analizy ofert, ogólnych wa-runków ubezpieczenia, prowadzi negocjacje, porów-nuje ostateczne oferty towarzystw oraz przedstawia rekomendację najkorzystniejszej z nich.

Jakbrokermożewspomócinwestora, właścicielafirmy? Broker jest odpowiedzialny za przygotowanie programu ubezpieczenia, który ma zabezpieczać firmę w przypadku wystąpienia szkód. W związku z tym dokładnie sprawdza rodzaj działalności firmy, często przeprowadza lustrację majątku, który ma być ubezpieczony. Przygotowuje pro-gram ubezpieczenia, który w pełni zabezpieczy interes firmy w razie wystąpienia nieszczęśliwego zdarzenia. Złe przygotowanie zakresu ubezpie-czenia, nieodpowiednie dobranie jego sum lub nieubezpieczenie części majątku to częste wady programów ubezpieczenia. Jako wyspecjalizo-wany podmiot rynku ubezpieczeniowego broker odpowiedzialny jest za zmianę treści ogólnych warunków ubezpieczenia i dostosowanie ich pod konkretnego klienta.Na podstawie pełnomocnictwa klienta dokonuje analizy rodzajów ryzyka zagrażających danej firmie. Następnie analizuje dotychczasowe polisy i przedstawia ewentualne propozycje ich mody-fikacji. W przypadku nowych inwestycji z uwagi na doświadczenia broker jest w stanie przedstawić klientowi zarys niezbędnych ubezpieczeń od eta-pu projektu do realizacji i uruchomienia przedsię-biorstwa. ◗

Wartością majątku przyjmowane-go do ubezpieczenia jest wartość rzeczywista. Oznacza ona wartość odtworzeniową pomniejszoną o zużycie techniczne mienia. W przypadku hotelu, przyjęcie sumy ubezpieczenia w wartości rze-czywistej, może być problemem, ponieważ nie zawsze w okolicy będziemy w stanie kupić nierucho-mość w zbliżonym wieku i stanie technicznym.

INSTYTUT RYNKU HOTELARSKIEGO ZAPRASZAdo uczestnictwa w wyjeździe na

Good Food&Wine Show to światowej rangi spotkanie miłośników jedzenia, wina, alkoholi i „dobrego życia”.Kolejna odsłona tej jednej z najbardziej znanych imprez tego rodzaju będzie, tradycyjnie,

spotkaniem międzynarodowych celebrytów kuchni z jej miłośnikami.

Zachęcamy do wyjazdu hotelarzy, szefów kuchni, wszystkich miłośników życia, dobrego jedzenia i wina.

Zapraszamy.

Powiedzieć, że warto, to o wiele za mało.

Kontakt: Zbigniew BugajE: [email protected], T: 48 667 4444 98

WYPOSA¯ENIEKOSMETYKI PERSONALIZOWANE

www.lanwar.com.pl; +48 61 868 51 33

KOSMETYKI MARKOWEHIGIENA

Poradnikinwestorahotelowego 2012

Documents

Transcript of Poradnikinwestorahotelowego 2012