Poradnik Kredytowy Wrocław 2012

nr 1

/201

3 (1

)

Poradnik

dom developer

Wydawca: Studio MAK sp. z o.o. www.mak.pl

Adres redakcji i Działu reklam: 50-011 Wrocław, ul. Kościuszki 29/8 tel. 71 344 44 68 [email protected]

Autorzy:HipotekaPlus.pl: Gracjana Chojnacka-Gałuszka, Tomasz Pizur, Krzysztof Szołek, Anna Wlazło – rozdział III, IV, VI, VIII, X, XI, XIIAnna Andrusyszyn-Wojtasik – rozdział I i IINatalia Bihun, Credit Care – rozdział VIIAnalitycy Home Broker – rozdział V, IX

Projekt graficzny i typograficzny: Michał Świerzawski

Dział handlowy: Marcin Sielowski, Grzegorz Chaba, Beata Szymanowska-Szafran

Koncepcja i prowadzenie projektu:Marcin Sielowski

Redaktor koordynujący: Katarzyna Stefańska-Jokiel

Redakcja techniczna: Bartłomiej Bogacz© Copyright by Studio MAK sp. z o.o. Wrocław 2012

fot.PawełStafij

SPiS TREŚCi

I. ZANIM WeźMIeMy KredyT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

II. SZuKANIe odPoWIedNIeGo MIeSZKANIA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12

III. defINICJe I PodSTAWoWe PoJęCIA ZWIąZANe Z KredyTeM hIPoTeCZNyM . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .14

IV. JAK SIę PrZyGoToWAć do ZACIąGNIęCIA KredyTu hIPoTeCZNeGo? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .19

V. TrAfIłeŚ NA CZArNą lISTę dłużNIKóW? MożeSZ WyCZyŚCIć SWoJą hISTorIę . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .22

VI. SKąd CZerPAć SPrAWdZoNe INforMACJe PoMoCNe PrZy WyBorZe NAJlePSZeJ oPCJI KredyTu? . . . . . . . . . . . . . . . . . .26

VII. dorAdCA doBry NA WSZySTKo? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .27

VIII. WyBór BANKu I oferTy KredyTu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .29

IX. KredyT dlA ZAWodóW ZAufANIA PuBlICZNeGo . . . . . . . . . . . . .33

X. ProCeS uruChAMIANIA KredyTu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .34

XI. TreNdy W KredyTACh hIPoTeCZNyCh W 2012 roKu . . . . . . . . . .38

XII. ZAleCeNIA dlA KredyToBIorCóW . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .41

XIII. ZeSTAWIeNIe fIrM NAleżąCyCh do Zfdf . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .44

AnnaAndrusyszyn-Wojtasik

i. Zanim wEźmiEmy kREdyT

Kredyt hipoteczny to jedna z najczęstszych form finansowania zakupu nieru-chomości. Niewątpliwą zaletą takiego rozwiązania jest jego dostępność, chociaż – jak pokazują doświadczenia z ostatnich lat – nie zawsze jest ona taka sama. Jeżeli nie dysponujemy wystarczającą gotówką na zakup mieszkania, ale za to mamy dobrą pracę i zarobki pozwalające na regularne odkładanie pieniędzy, to warto rozważyć możliwość sfinansowania zakupu nieruchomości poprzez kre-dyt hipoteczny. Z kolei jeśli dopiero zaczynamy pracę, nie jesteśmy jej pewni i nie mamy oszczędności, dobrze jest odłożyć tę decyzję na lepszy moment, co nie oznacza, że nie warto już rozpocząć przygotowań pod przyszłe plany.

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego to zobowiązanie na kilkanaście, kilka-dziesiąt lat. Na pewno trudno jest wyobrazić sobie, jak może wyglądać nasze życie za 5, 10, 15 czy 20 lat, ale można spróbować zastanowić się na tym, jakie są nasze oczekiwania i czy damy radę spłacać raty, kiedy będzie się ono zmie-niało. Na pewno warto przemyśleć, co będziemy mogli zrobić w sytuacji, kiedy stracimy pracę albo ciężko zachorujemy. Powinniśmy też przeanalizować, czy spłacając raty kredytu, będziemy mogli pozwolić sobie na wyjazd na wakacje, kształcenie się lub uprawianie wymagających pewnych nakładów finansowych sportów. Planowanie przyszłych wydatków to również próba odpowiedzi na pytanie, czy w razie potrzeb będziemy potrafili z czegoś zrezygnować i z czego, żeby zaoszczędzić dodatkowe pieniądze. Jeżeli planujemy powiększenie rodzi-ny, korzystnie będzie rozpoznać, jakie wiążą się z tym koszty. Kiedy zdecyduje-my, co jest naszym priorytetem, może okazać się, że korzystniejszy dla nas bę-dzie zakup nieco mniejszego mieszkania, ale za to z niższymi ratami i większym poczuciem bezpieczeństwa.

Aby uczciwie odpowiedzieć sobie na powyższe pytania, dobrze jest uważnie przyjrzeć się domowemu budżetowi. Pomocne może być zapisywanie comie-sięcznych dochodów i wydatków, najlepiej w formie tabeli. oprócz stałych kosz-tów, jakie ponosimy na opłacenie rachunków za gaz, prąd, wodę itp., trzeba rów-nież uwzględnić te z nich, które trudniej uchwycić, czyli np. jedzenie czy paliwo. Warto zacząć zbierać paragony i rachunki, a jeśli okaże się, że suma wydatków nieco nas zaskoczyła, dobrze jest sprawdzić, czy jesteśmy w stanie je ograniczyć i to nie tylko w teorii, ale także w praktyce. Przed zaciągnięciem kredytu cieka-wym doświadczeniem może być próba funkcjonowania tak, jak byśmy ten kredyt już musieli spłacać, tzn. starając się przez pewien czas, np. już w trakcie szukania nowego mieszkania, odkładać taką sumę, jaką musielibyśmy przeznaczyć na ratę kredytu. Zaoszczędzone pieniądze mogą nam się w przyszłości przydać jako re-zerwa na tzw. czarną godzinę. Kiedy ta próba się nie powiedzie, powinien to być dla nas sygnał, że coś trzeba zmienić w budżecie albo zrewidować nasze plany.

Planując kredyt, trzeba również liczyć się z tym, że przy zmiennym oprocen-towaniu nasze raty kredytu mogą być wyższe lub niższe i należy przygotować

Jak zdobyć kredyt hipoteczny. Poradnik8

I.Zanimweźmiemykredyt

się do tego. Warto jest odłożyć pewną sumę pieniędzy, z których korzystaliby-śmy w razie potrzeby. Biorąc pod uwagę niestałe oprocentowanie i wahania kursów walut, nie powinniśmy również decydować się na ratę, która pochłania wszystkie nasze pieniądze, ponieważ jeżeli ona jeszcze wzrośnie, możemy zna-leźć się w finansowych tarapatach. dlatego doradcy kredytowi odradzają m.in. zaciąganie kredytu w momencie, kiedy kurs waluty jest najniższy.

Zakup nowego mieszkania to przeważnie jednoczesne zrezygnowanie z dotychczasowego wynajmu, wyprowadzka z domu rodzinnego albo prze-prowadzka z mniejszego do większego lokum. W tym ostatnim przypadku dochodzi dylemat, co zrobić ze starym mieszkaniem: sprzedać czy może wy-najmować? Jeżeli rozważamy wynajmowanie starego mieszkania i spłacanie rat kredytu, warto dokładnie przemyśleć plusy i minusy tej sytuacji. Nie może-

RE

KL

AM

A

Wysoki standard od 5187 zł/m2 bruttoMIESZKANIA W PROGRAMIE

„RODZINA NA SWOIM”

„JESIONOWY ZAKĄTEK” Krzyki, ul. Asfaltowa

9

my bowiem mieć gwarancji, że najemca będzie skrupulatnie i terminowo pła-cił oraz że nasze mieszkanie nie będzie stało puste np. przez okres wakacyjny albo dłużej. Wynajem mieszkania to również dodatkowe koszty, ponieważ dla każdego kolejnego najemcy wypada je odświeżyć, a nierzadko wymienić te elementy, które się zużyły. dlatego decydując się na takie rozwiązanie, dobrze jest mieć odłożone pieniądze na raty kredytu w sytuacji, kiedy mogą przyda-rzyć się miesiące bez najemcy i przez to nie będziemy mieli dochodu z wynaj-mu albo pojawią się kłopoty techniczne, które będą wymagały od nas wyłoże-nia dodatkowej gotówki.

W naszych przygotowaniach do wzięcia kredytu możemy również uwzględ-nić zamówienie w Biurze Informacji Kredytowej (BIK) raportu o sobie. Na pew-no takie informacje z Biura otrzyma bank, do którego złożymy wniosek kre-dytowy, ale zanim on to zrobi, możemy sami sprawdzić, jak wygląda nasza sytuacja, czy spłaciliśmy wszystkie dotychczasowe zobowiązania i jakie mamy szanse na otrzymanie kredytu hipotecznego.

Nie popełniaj tych błędów!

Brak aktualnych dokumentówPrzed złożeniem dokumentów do banków należy najpierw sprawdzić, czy

mamy aktualne i zgodne ze stanem faktycznym dokumenty. Nierzadko bo-wiem zdarza się, że po zawarciu związku małżeńskiego żona (czasami mąż) za-pomina, że wraz ze zmianą nazwiska powinna również zmienić dowód toż-samości, paszport, prawo jazdy. Czekanie na wydanie nowych dokumentów to niepotrzebna strata czasu, która może dodatkowo wydłużyć czas załatwia-nia formalności związanych ze złożeniem wniosku. Podobnie dzieje się, kiedy mamy nieaktualny dowód z powodu zmiany miejsca zameldowania.

Brak kompletu dokumentów i zaświadczeńWarto pamiętać o tym, że bank nie rozpocznie procedury rozpatrywania

wniosku o przyznanie kredytu, dopóki nie będzie miał kompletu wymaganych dokumentów. Nie wszystkie banki żądają tych samych, dlatego zanim złożymy wniosek, zbierzmy dokładne informacje, jakich będzie potrzebował bank, któ-ry sobie wybraliśmy i dopiero z całością składajmy wniosek.

Za dużo wnioskówNie warto składać wniosku o przyznanie kredytu do wszystkich możliwych

banków, ponieważ to może znacznie obniżyć naszą zdolność kredytową. Każ-dy bank składa zapytanie na nasz temat do BIK-u i zbyt duża liczba takich za-pytań na pewno zadziała na naszą niekorzyść. Najlepiej wybrać sobie 2–3 ban-ki, które mają dla nas najatrakcyjniejszą ofertę i w pierwszej kolejności tylko do nich złożyć wniosek.


I.Zanimweźmiemykredyt

Ukrywanie zobowiązańNie warto zatajać przed bankiem informacji co do aktualnych zobowiązań,

bo bank i tak się o nich dowie. Są one gromadzone w Biurze Informacji Kredy-towej, do którego mają dostęp wszystkie banki.

Ukrywanie wydatkówZatajanie przed bankiem informacji o naszych rzeczywistych wydatkach

albo liczbie osób na utrzymaniu to tak naprawdę oszukiwanie samego siebie. Nawet jeżeli uda nam się ukryć pewne informacje przed bankiem, to w przy-szłości mogą one stać się źródłem naszych kłopotów, a nawet doprowadzić do utraty nieruchomości.

RE

KL

AM

A

JESIONOWA 40 Sp. z o.o. SKABiuro sprzedaży:

Wrocław – Krzyki, ul. Jesionowa 40, tel. 71 390 75 95, 797 992 [email protected]

Nie szukajmy drogi na skróty

– Twoje mieszkanie to nasza wizytówka!

www.jesionowa40.pl

11

AnnaAndrusyszyn-Wojtasik

ii. SZukaniE odPowiEdniEgo miESZkania

Planując zakup mieszkania na rynku pierwotnym, należy pamiętać o tym, że stopień zaawansowania prac budowlanych może wpływać na decy-zję banku o przyznanie nam kredytu. Nieco inne mogą być warunki, jeże-li mieszkanie jest już ukończone i pozostaje tylko podpisanie umowy kupna oraz wpis do księgi wieczystej, natomiast inne w przypadku, gdy zaciągamy kredyt na mieszkanie, które dopiero jest w planach albo w początkowej fa-zie inwestycji.

W pierwszym przypadku sytuacja jest stosunkowo najprostsza – kre-dyt w pełnej wysokości zostanie wypłacony bezpośrednio na konto de-welopera po podpisaniu umowy kupna mieszkania, w której standardo-wo znajdzie się zapis o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku. dodatkowo bank najczęściej zobowiązuje kredytobiorcę do wykupienia obowiązkowe-go ubezpieczenia do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Jeżeli więc wpis przeciągnie się w czasie, będziemy ponosić dodatkowe koszty ubez-pieczenia.

Z kolei w drugim przypadku sytuacja jest nieco bardziej skomplikowana, bo kredyt udzielany jest na lokal, który fizycznie jeszcze nie istnieje i nie jest prawnie wyodrębniony. Najczęściej wtedy będziemy musieli zapłacić za ubez-pieczenie kredytu przez cały okres budowy lokalu, czyli od wypłaty przez bank pierwszej transzy kredytu aż do wpisu hipoteki zabezpieczającej kre-dyt do księgi wieczystej (co nastąpi dopiero po zawarciu notarialnej umowy sprzedaży). To oczywiście podwyższy całościowe koszty kredytu. Należy jed-nak zaznaczyć, że w przypadku inwestycji finansowanej przez bank w trakcie jej trwania kredyt wypłacany jest najczęściej w transzach uzależnionych od terminów płatności przez klienta na rzecz dewelopera. oznacza to, że w po-czątkowym okresie, po wpłacie pierwszej raty ceny za mieszkanie, koszt kre-dytowania (w tym odsetki) liczony będzie od wartości wypłaconej transzy, a nie od całości wartości kredytu.

Szukając mieszkania, powinniśmy również mieć na uwadze to, że banki mniej przychylnym okiem patrzą na inwestycję, której budowa dopiero się rozpoczęła lub deweloper ma tylko pozwolenie na budowę. Wiele zależy tu-taj od aktualnej sytuacji na rynku kredytów. W ostatnich latach były okresy, kiedy zdecydowanie łatwiej można było dostać kredyt na tzw. dziury w zie-mi, ale były też takie, gdy banki nie chciały finansować słabo zaawansowa-nych inwestycji. dobrze jest pamiętać o tym, że bank, wyceniając zdolność kredytową kupującego, w pewnym sensie ocenia również możliwość prze-prowadzenia inwestycji przez dewelopera, który ma to mieszkanie wybu-dować. Taka ostrożność leży także w interesie samego banku, ponieważ je-żeli inwestycja nie zostanie ukończona, to chociaż niedoszły kupujący i tak będzie musiał uregulować swoje zobowiązania, to bank będzie pozbawio-


II.Szukanieodpowiedniegomieszkania

RE

KL

AM

Any najważniejszego zabezpieczenia, czyli hipoteki na mieszkanie. Nie ma tu-taj jednolitych standardów tej oceny, ale warto wiedzieć, że nie każdy bank udzieli kredytu na inwestycję każdego dewelopera. Mając to na uwadze, warto zatem zwrócić uwagę, jaką opinię ma wybrany przez nas deweloper i czy w terminie kończył swoje poprzednie inwestycje. Można też spróbo-wać dowiedzieć się bezpośrednio w banku (jeżeli uda się zdobyć taką infor-mację), czy nie ma problemów z kredytami na nieruchomości od wybrane-go dewelopera.

13

HipotekaPlus.pl: Gracjana Chojnacka-Gałuszka, Tomasz Pizur, Krzysztof Szołek,AnnaWlazło

iii. dEfiniCJE i PodSTawowE PoJęCia ZwiąZanE Z kREdyTEm HiPoTECZnym

Wiedza o kredytach hipotecznych, a w szczególności praktyczne informa-cje pomocne w tym, by podjąć najbardziej optymalną i – co nie mniej waż-ne – świadomą decyzję kredytową, nie jest aż tak złożona, jak mogłoby się na pierwszy rzut oka wydawać. Jest jednak kilka specjalistycznych pojęć, których znaczenie należy poznać i zapamiętać. Mogą być bowiem mylące, bo w języku potocznym wydają się oznaczać to samo (np. marża i prowizja). Poniżej wyja-śnienia kluczowych pojęć w ujęciu alfabetycznym:

Działka budowlana – nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, która speł-nia wymogi realizacji obiektów budowlanych (wielkość, cechy geometrycz-ne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej) wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego (w szczególności z miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu); może zostać na niej ustanowiona hipoteka.

Deweloper – inwestor (przedsiębiorca lub przedsiębiorstwo) zajmujący się realiza-cją inwestycji budynkowych z przeznaczeniem ich na sprzedaż lub wynajem.

Dom jednorodzinny – budynek mieszkalny (wolno stojący, w zabudowie bliźnia-czej, szeregowej lub grupowej) stanowiący konstrukcyjnie jedną całość, służą-cy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, z wydzielonymi nie więcej niż dwo-ma lokalami mieszkalnymi i ewentualnie z lokalem użytkowym (zajmującym nie więcej niż 30% powierzchni całkowitej).

EURIBOR (European Interbank Offered Rate) – część składowa (oprócz marży banku) oprocentowania większości kredytów w euro; stopa referencyjna usta-lana codziennie dla krótkoterminowych pożyczek międzybankowych dla euro. W uproszczeniu: to procent, na jaki 57 najważniejszych banków europejskich jest gotowych pożyczać sobie nawzajem euro.

Hipoteka – ograniczone prawo do nieruchomości udzielone przez jej właściciela innej osobie lub instytucji. ustanowienie hipoteki na rzecz banku poprzez wpi-sanie jej do księgi wieczystej jest zabezpieczeniem w razie niespłacenia kredy-tu hipotecznego – w takiej sytuacji bank ma prawo odzyskać pożyczone środ-ki poprzez zajęcie nieruchomości przez komornika i sprzedanie jej na licytacji.

Hipoteka kaucyjna – zabezpieczenie do określonej kwoty, która może być wyż-sza niż kwota kredytu.

Hipoteka zwykła – zabezpieczenie w wysokości kwoty kredytu.

Karencja – oznacza okres między uzyskaniem kredytu (albo nowych warunków spłaty kredytu) a najbliższym terminem wpłacenia raty.


III.Definicjeipodstawowepojjciazwiizanezkredytemhipotecznym

RE

KL

AM

AKredyt walutowy denominowany – udzielony na określoną kwotę w walucie.

Wysokość wypłaty w złotych jest zależna od kursu z dnia wypłaty, a nie od kur-su z dnia podpisania umowy (np. przy spadku kursu między tymi terminami wypłata w złotych będzie niższa niż zapisana w umowie).

Kredyt walutowy indeksowany – udzielony na określoną kwotę w złotych. Wy-płata w PlN następuje według podpisanej umowy (może zmienić się zadłuże-nie liczone w walucie, ale nie wypłata w złotych).

Lokal mieszkalny – zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych mający od-rębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiają-cy stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego; może mieć „pomieszczenia przynależne” (np. wolno stojący garaż, ale w prakty-ce rzadko to występuje, bowiem zazwyczaj korzystniej jest taki garaż wydzielić).

Wrocław, pl. Solny 16, tel. 71 330 55 [email protected] www.swiat.nieruchomosci.pl

TYLKO U NAS W prOgrAmie

z KreDYTem ZA pAN BrAT

NAJTANieJ NA rYNKU

Kupując dom, mieszkanie, działkę, lokal• wycena nieruchomości grATiS!!!

• nagroda w wysokości do 2000 zł!!!

OSieDLe CiSOWeWrocław, maślice

pArK KLeCiŃSKiWrocław, Klecina

NOWe mieSZKANiA

15

LIBOR (London Interbank Offered Rate) – część składowa (oprócz marży ban-ku) oprocentowania; najczęściej dotyczy kredytów we frankach szwajcarskich (Chf) i dolarach amerykańskich (uSd), rzadziej w euro (eur). Jest to stopa re-ferencyjna dla krótkoterminowych pożyczek międzybankowych dla uSd, Chf oraz innych walut, ustalana i publikowana przez British Bankers’ Association (BBA).

LTV (loan to value – z ang. pożyczka do wartości) – wskaźnik proporcji kwoty kre-dytu do wartości nieruchomości (biorąc 80 tys. zł kredytu na nieruchomość za 100 tys. zł, lTV wynosi 80/100, czyli 0,8).

Marża banku – część składowa oprocentowania kredytu (oprócz WIBor-u, eurI-Bor-u lub lIBor-u), ustalona w umowie kredytowej i praktycznie niezmienna przez cały okres kredytowania. W uproszczeniu: to główny zarobek banku na udzielonym kredycie.

Nieruchomość – część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot wła-sności (grunty) lub budynek trwale z gruntem związany albo część takiego bu-dynku, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego).

Okres kredytowania – okres liczony od dnia wypłaty pierwszej raty kredytu (lub pierwszej jego transzy) do określonego w umowie dnia spłaty całkowitej kre-dytu wraz z odsetkami.

Oprocentowanie kredytu – marża banku + stopa bazowa (w praktyce jedna ze stóp referencyjnych: WIBor dla PlN, lIBor dla Chf i uSd, eurIBor dla eur). To cena, za jaką bank pożycza pieniądze kredytobiorcy. Jest zmienne, ponie-waż składa się ze stałej marży i zmiennej stopy referencyjnej.

Promesa kredytowa – „przyrzeczenie” banku odnośnie do udzielenia kredytu wnioskodawcy po spełnieniu określonych warunków. Promesa nie jest umo-wą i nie musi być wiążąca dla banku, a jej warunki mogą być odmienne w każ-dym z banków.

Prowizja – jednorazowa opłata naliczana jako odsetek od kwoty udzielonego kre-dytu, ponoszona przez kredytobiorcę przed uzyskaniem kredytu. Nie może być obecnie doliczana do raty kredytu.

Rata kredytu – rata kapitałowa + rata odsetkowa; część należności płacona w re-gularnych odstępach czasu (najczęściej comiesięcznie) do banku tytułem spła-ty kredytu.

Rata kapitałowa – część raty kredytu, która dotyczy spłaty części pożyczonej kwo-ty kredytu.

Rata odsetkowa – część raty kredytu, która dotyczy spłaty części oprocentowa-nia kredytu.

Raty równe – w założeniu takie same przez cały okres kredytowania, lecz w prakty-ce równe tylko umownie, bo zmieniają się wraz ze zmianą oprocentowania wy-nikającą z chwiejności stóp bazowych (najczęściej co 3 lub 6 miesięcy). oblicza się je, dodając kwotę kredytu i naliczone odsetki, a następnie dzieląc otrzyma-ną sumę przez liczbę miesięcy okresu kredytowania (algorytm ich naliczania


III.Definicjeipodstawowepojjciazwiizanezkredytemhipotecznym

RE

KL

AM

Anie jest jednak tak prosty jak w tym opisie). Przy takiej samej kwocie i okresie kredytowania suma rat równych jest zawsze wyższa niż suma rat malejących.

Raty malejące – maleją wraz ze spłatą kolejnych rat. oblicza się je, dzieląc kwotę kredytu na równe części (raty kapitałowe są równe) i dodając malejące raty od-setkowe (na początku są wyższe, bo naliczane od większej kwoty i dłuższego okresu pozostającego do zamknięcia kredytu). raty malejące wymagają wyż-szej zdolności kredytowej, ale przy takiej samej kwocie i okresie kredytowania ich suma jest mniejsza od sumy rat równych.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – ograniczone prawo rzeczo-we zawierające uprawnienia do korzystania z lokalu oraz do rozporządza-nia swoim prawem (w warunkach zgodności z pierwotnym przeznaczeniem).

17

Jest m.in. prawem zbywalnym i podlega egzekucji, czyli można takie prawo sprzedać czy też obciążyć hipoteką. Może być podstawą do zabezpieczenia kredytu hipotecznego.

Spread walutowy – to różnica pomiędzy kursem kupna i kursem sprzedaży wa-luty. Koszt spreadu walutowego jest skutkiem tego, że kredyt udzielany w wa-lucie obcej wypłacany przez bank i spłacany przez kredytobiorcę jest w zło-tówkach. Bank wypłaca kredyt po kursie kupna waluty (niższym), natomiast spłacany jest on po kursie sprzedaży (wyższym). Spread bankowy wynosi 5–14% w zależności od banku, jednak obecnie istnieje możliwość spłacania kredytu bezpośrednio w tej walucie, w jakiej został zaciągnięty.

Stopa bazowa – część składowa oprocentowania (oprócz marży banku). Najczę-ściej to jedna ze stóp referencyjnych: WIBor dla PlN, lIBor dla Chf i uSd, eu-rIBor dla eur.

Ubezpieczenie na życie – w niektórych bankach jest dodatkowo obowiązko-wym zabezpieczeniem kredytu. W szczególności wymagane, kiedy kredyto-biorca przekroczy określony wiek lub jest głównym, jedynym żywicielem ro-dziny. Stanowi także zabezpieczenie ewentualnych spadkobierców, ponieważ w przypadku śmierci kredytobiorcy kredyt zostanie spłacony odszkodowaniem z jego tytułu.

Ubezpieczenie nieruchomości – od zdarzeń losowych zmniejszających wartość zabezpieczenia; obowiązkowe przez cały okres kredytowania.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – zabezpieczenie banku w przypad-ku, kiedy kredyt przekracza określony odsetek wartości nieruchomości sta-nowiącej jego zabezpieczenie. opłacane do czasu uzyskania odpowiedniego wkładu własnego dzięki spłacaniu rat kapitałowych. Nie jest wymagane przez wszystkie banki.

Ubezpieczenie pomostowe – ubezpieczenie kredytu do czasu uzyskania wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate) – część składowa (oprócz marży ban-ku) oprocentowania kredytów złotówkowych; stopa referencyjna ustalana co-dziennie w ramach tzw. fixingu na polskim rynku międzybankowym dla po-życzek w polskich złotych (PlN). W uproszczeniu: to procent, za jaki banki są gotowe pożyczać sobie nawzajem PlN.

Zdolność kredytowa – zdolność do spłaty kredytu wraz z odsetkami w terminie określonym w umowie kredytowej.


IV.Jaksijprzygotowaćdozaciignijciakredytuhipotecznego?

RE

KL

AM

AHipotekaPlus.pl: Gracjana Chojnacka-Gałuszka, Tomasz Pizur, Krzysztof Szołek,AnnaWlazło

iV. Jak Się PRZygoTować do ZaCiągnięCia kREdyTu HiPoTECZnEgo?

Aby uzyskać kredyt hipoteczny, trzeba udzielić odpowiedzi na wiele pytań ze strony banku. Powinniśmy się do nich wcześniej przygotować. Jeżeli chce się uzyskać dokładną ofertę, dane muszą odzwierciedlać stan faktyczny. Poni-żej podajemy standardowe pytania, z którymi styka się osoba zainteresowana kredytem hipotecznym:

Jestem doradcą finansowym mającym kilkuletnie doświadczenie na rynku kre-dytów mieszkaniowych. Zdobywałam je najpierw w banku, a następnie w po-średnictwie finansowym. Specjalizuję się w zakresie doradztwa kredytowego oraz inwestycyjnego, udzielam pomocy przy wyborze najkorzystniejszej oferty kredy-tu na realizację celów związanych z za-kupem nieruchomości. Cenię sobie pro-fesjonalne doradztwo finansowe, dzięki czemu udało mi się zrealizować wiele po-myślnie zakończonych transakcji na rynku hipotecznym.

Natalia BihunDoradca ds. kredytów hipotecznych

Credit Care. Kredyty Hipoteczne ul. Kościuszki 13/1A, 50-028 Wrocław

[email protected], tel. 667 850 872

19

• Jaka jest łączna liczba kredytobiorców?

• Jaka jest łączna liczba osób niepełnoletnich na utrzymaniu?

• Jaki jest wiek wszystkich kredytobiorców?

• Jaki jest łączny dochód wszystkich kredytobiorców? (najlepiej znać warto-ści netto i brutto, a w przypadku działalności gospodarczej – wyniki za cały poprzedni rok oraz wszystkie miesiące obecnego)

• Jeżeli kredytobiorcy spłacają inne kredyty – jaka jest łączna wysokość mie-sięcznych rat?

• Jeżeli kredytobiorcy mają kredyty odnawialne na kontach osobistych lub karty kredytowe – jaka jest łączna wysokość limitów? Ile obecnie wykorzy-stano?

• Czy kredytobiorcy mieli wcześniej opóźnienia ze spłatami innych zobowią-zań kredytowych? Jeżeli tak, to jak duże (w dniach) były to opóźnienia i jak często (w miesiącach) się zdarzały?

W trakcie rozmów z doradcą z pewnością pojawią się dodatkowe pytania, które będą uzależnione od indywidualnych uwarunkowań.

Przygotowanie do wzięcia kredytu wiąże się, oprócz analizy własnych możli-wości finansowych (obecnych i przyszłych), z uzyskaniem wiarygodności finan-sowej w oczach banku. Jest ona oceniana wg dwóch podstawowych kryteriów: zdolności kredytowej oraz historii kredytowej ujawnionej w BIK.

Zdolność kredytowa To uznana przez bank zdolność do spłaty kredytu, oczywiście wraz z odset-

kami i innymi kosztami kredytowymi, np. prowizją, ubezpieczeniami. Najczę-ściej wyraża się ją w wysokości raty, jaką będziemy mogli spłacać każdego mie-siąca. Nowe zapisy rekomendacji S z początku 2012 roku przewidują, że banki przy liczeniu zdolności kredytowej muszą zakładać maksymalny okres spłaty 25 lat. Nawet jeżeli udzielają nam kredytu na 40 lat, to zdolność liczą na 25. obecnie, chcąc pożyczyć 200 tys. zł, musimy mieć zdolność do spłaty ok. 1300 zł miesięcznie. Gdyby brać pod uwagę 40 lat, to wystarczyłaby zdolność na po-ziomie ok. 1100 zł.

Jak zatem zadbać o odpowiednią zdolność kredytową? Wpływają na nią dwa rodzaje czynników. Pierwsze to te, na które nie mamy wpływu, np. rekomenda-cja S. Na drugie możemy próbować oddziaływać, a do najważniejszych należą:

• suma udokumentowanych dochodów kredytobiorcy lub kredytobiorców,

• wysokość miesięcznych rat z tytułu innych kredytów i pożyczek,

• limity kredytowe w rachunkach osobistych,

• limity na kartach kredytowych,

• inne stałe opłaty, w tym ubezpieczenia.

Najprościej byłoby więcej zarabiać. Warto zauważyć, że chodzi o udokumen-towane, stałe dochody. Mogą to być także dochody z umowy o dzieło, jeżeli


IV.Jaksijprzygotowaćdozaciignijciakredytuhipotecznego?

trwa ona już dostatecznie długo (banki biorą pod uwagę najczęściej rok przed ubieganiem się o kredyt) i jest zawarta na długi okres. Zawsze można poroz-mawiać z pracodawcą o podwyżce.

Znacznie łatwiej jest spłacić inne zobowiązania. Jeżeli obniżymy limity kre-dytowe na rachunkach bankowych lub na kartach kredytowych o 4000 zł, to zdolność wzrośnie nam o ok. 100 zł. Podobnie jest w przypadku wcześniejszej spłaty innych pożyczek i kredytów.

Banki często przeprowadzają szczegółowy wywiad na temat naszej sytuacji rodzinnej i finansowej. Mogą wówczas łatwo zweryfikować, czy nie zaniżamy wydatków, np. na łącze internetowe, telefony komórkowe, telewizję satelitarną. Należy rozważyć, z czego możemy faktycznie zrezygnować, przynajmniej na ja-kiś czas. Możesz ograniczyć liczbę samochodów w rodzinie? To doskonała oka-zja, żeby zaoszczędzić na kosztach eksploatacji i ubezpieczenia.

Wcześniejsza spłata przynajmniej części zadłużenia lub sprzedaż samocho-du są całkiem realne, bo przygotowanie do zaciągnięcia kredytu hipoteczne-go może potrwać kilka miesięcy. Pomyśl o tym już wtedy, gdy dopiero szukasz odpowiedniego mieszkania czy działki budowlanej i zacznij realizować autor-ski plan poprawy zdolności kredytowej.

fot.PawełStafij

21

ZespółanalizHomeBroker

V. TRafiłEŚ na CZaRną liSTę dłużników? możESZ wyCZyŚCić SwoJą HiSToRię

Problemy z terminową spłatą kredytów czy zapłatą faktur mogą uniemożli-wić zaciągnięcie nowych zobowiązań, bowiem możemy trafić do różnych reje-strów niesolidnych dłużników. Jeśli w przeszłości mieliśmy kłopoty finansowe bądź sytuacja życiowa doprowadziła do tego, że nie regulowaliśmy płatności w terminie, a dziś wszystkie długi są już spłacone, możemy zadbać o wykreśle-nie z „czarnej” listy. Na taką listę można też dostać się w wyniku pomyłki.

dobra historia kredytowa to skarb. Jeśli jej nie mamy w ogóle, banki będą nas traktować ostrożnie, bo nie wiedzą, jak spłacamy zobowiązania. Jeśli na-tomiast nasza historia jest zła, to znaczy spłacaliśmy już pożyczkę i mieliśmy z tym problem, większość banków odmówi kredytu w zasadzie od razu. Tyl-ko w dwóch bankach mamy nadal szansę na kredyt, ale na znacznie gorszych warunkach niż osoby na bieżąco regulujące swoje zobowiązania. Nietermino-wi kredytobiorcy, jeśli w ogóle dostaną kredyt, to będzie on oprocentowany wyżej niż w standardowej ofercie. Marża może być podniesiona na przykład o 1,5 pkt proc. W przypadku kredytu mieszkaniowego taka podwyżka przekła-da się na ratę wyższą o kilkaset złotych! Zatem zła historia kredytowa może nas kosztować kilka tysięcy złotych rocznie, o ile nie zadbamy o to, żeby informa-cje na nasz temat w bankowych bazach danych pokazywały tylko pozytywną stronę. Jak to zrobić w przypadku, gdy w dotychczasowej spłacie kredytu czy pożyczki zdarzyły nam się opóźnienia?

Część danych w BIK, część – w BIGW Polsce funkcjonują trzy rodzaje baz danych, do których sięgają banki pod-

czas analizy kredytowej. Biuro Informacji Kredytowej zbiera wyłącznie dane dotyczące udzielonych kredytów i pożyczek, a także zapytań, które banki wy-syłają w celu sprawdzenia przyszłych i obecnych kredytobiorców. Bazy biur in-formacji gospodarczych przechowują dane innego charakteru. Ponieważ mają zapewnić dostęp do listy niesolidnych dłużników wszystkim podmiotom go-spodarczym, zawierają informacje o przeterminowanych zobowiązaniach o charakterze nie tylko kredytowym – także o niezapłaconych rachunkach za prąd, telefon czy też innych nieopłaconych fakturach, pod warunkiem że na-leżność przekracza 200 zł w przypadku dłużników będących konsumentami i jest przeterminowana przynajmniej o 60 dni (500 zł dla dłużników będących przedsiębiorcami). o planach wpisania nas do baz informacji gospodarczych wierzyciel powinien nas poinformować z 14-dniowym wyprzedzeniem.

Warto pamiętać o jeszcze jednym rejestrze, w którym mogą się znaleźć na-sze dane – to System Bankowy rejestr prowadzony przez Związek Banków Pol-skich. Tam zamieszczane są informacje o niesolidnych klientach banków. do


V.Trafiłeenaczarnilistjdłuuników? oueszwyczyecićswojihistorij

tej bazy trafiają dane tych, którzy zalegają ze spłatami kredytów ponad 3 mie-siące. Tylko ta ostatnia baza danych na koniec 2011 roku miała ponad 2,1 mln wpisów.

Warto sprawdzić, zanim wystąpimy o kredytPamiętajmy, że dane zawarte w powyższych rejestrach nie są zastrzeżone.

do informacji zawartych w bazach informacji gospodarczej dostęp ma każ-dy, natomiast do baz Biura Informacji Kredytowej i Systemu Bankowy re-jestr wszystkie działające na terenie Polski banki oraz spółki z nimi powiąza-ne (np. firmy leasingowe).

Przejrzeć dane na nasz temat możemy też sami. firmy prowadzące poszcze-gólne rejestry mają obowiązek udostępnić nam na nasz wniosek pełną infor-mację o tych danych, które nas dotyczą. dlaczego jest to ważne? Ponieważ może się zdarzyć, że informacje zostały zamieszczone w rejestrach wskutek po-myłki. Jak to sprawdzić? Wystarczy wystąpić o raport na swój temat do po-szczególnych instytucji zarządzających bazami. uzyskanie dostępu zazwyczaj będzie darmowe, natomiast w przypadku raportów uzyskiwanych z ZBP ko-nieczne może być pokrycie kosztów wysyłki papierowej wersji zestawienia. Niewielką opłatą są także obłożone raporty BIK i ZBP wydawane na żądanie kredytobiorcy częściej niż raz na pół roku.

• baza danych o rachunkach kredytowych (aktualizowana raz na miesiąc)

• baza danych o zapytaniach kredytowych (aktualizowana codziennie)

• system BANKoWy reJeSTr (rejestr niesolidnych klientów – aktualizowany codziennie)

• najważniejsze: www.big.pl, www.infokonsument.pl, www.krd.pl; zbierają informacje o przeterminowanych zobowiązaniach – nie tylko kredytowych, ale także z tytułu niezapłaconych rachunków za telefon, prąd i inne usługi

Biuro Informacji Kredytowej

Związek Banków Polskich

Biura Informacji Gospodarczej

23

W przypadku największych biur informacji gospodarczych (BIG InfoMoni-tor SA, rejestr dłużników erIf BIG S.A. i Krd SA) możliwe jest także uzyska-nie pełnej informacji przez Internet. również tą drogą raport BIK mogą zamó-wić posiadacze kont w PKo BP, Inteligo i Meritum Bank. Taka usługa jest jednak droższa niż uzyskanie informacji bezpośrednio w instytucji prowadzącej bazę (kosztuje od 27 do 55 zł).

fot.PawełStafij


V.Trafiłeenaczarnilistjdłuuników? oueszwyczyecićswojihistorij

Poprawianie wizerunku jest możliwePo co sprawdzać, co figuruje na nasz temat w rejestrach bankowych? Przede

wszystkim po to, aby wiedzieć, jak wypadniemy przed bankiem podczas anali-zy kredytowej, zwłaszcza że bank, który raz odmówi kredytu na podstawie da-nych zebranych z baz gospodarczych, prawdopodobnie odmówi nam również przyznania kredytu w przyszłości.

Co możemy znaleźć w bazach danych? Sporo ciekawostek. Częstym przy-kładem może być zaległe kilka złotych ostatniej raty kredytu, które bank zapo-mniał ściągnąć. Możemy też natknąć się na kilka albo kilkanaście spóźnionych o miesiąc rat kredytu spłaconego kilka lat temu. W końcu znajdziemy również wpisy, których się nie spodziewaliśmy, ponieważ są efektem pomyłki – zarów-no systemu, jak i człowieka. Co zrobić w takiej sytuacji?

Po pierwsze trzeba wyjaśnić, skąd dany zapis znalazł się w bazie danych. Je-śli faktycznie wynika z naszego niedbalstwa, jak najszybciej spłaćmy zobowią-zanie. Następnie powinniśmy poprosić bank o wycofanie wpisów na nasz te-mat z bankowych baz danych. W przypadku gdy dotyczą one kredytu, który już został spłacony, a opóźnienia nie przekraczały 3 miesięcy, wystarczającym działaniem z naszej strony powinno być wycofanie z banku zgody na przetwa-rzanie naszych danych osobowych po wygaśnięciu zobowiązania. Z pismem o takiej treści udajemy się do oddziału banku, w którym spłacaliśmy kredyt. Bank powinien wystąpić o usunięcie informacji o tych zaległościach ze sto-sownej bazy. Jeśli to faktycznie zrobi, po aktualizacji bazy BIK-u (następuje ona przynajmniej raz w miesiącu) problematyczny kredyt powinien nie poja-wiać się więcej w rejestrach.

W gorszej sytuacji są osoby, których dane zostały wpisane do Systemu Ban-kowy rejestr prowadzonego przez Związek Banków Polskich. Tutaj – podob-nie jak w przypadku BIK-u – dane są wyłącznie przetwarzane przez ZBP, a o ich wykreślenie może wnioskować wyłącznie instytucja, która nas do rejestru wpi-sała, np. bank. Wtedy możemy go prosić o usunięcie danych z systemu. To, czy prośba zostanie przyjęta czy nie, zależy od indywidualnego przypadku i decy-zji banku. Jeśli natomiast wpis jest wynikiem błędu, wówczas bank ma obowią-zek wykreślenia go jak najszybciej.

Lepiej nie trafić do rejestrów długówW najgorszej sytuacji są osoby, które trafiły do rejestrów długów prowadzo-

nych przez wywiadownie gospodarcze. Znaleźć się w bazach informacji gospo-darczej nie jest trudno – jeżeli jest się konsumentem, wystarczy zalegać z za-płatą na kwotę ponad 200 zł. Procedura usuwania wpisu z rejestrów długów jest podobna jak w powyższym przypadku: gdy zobowiązanie jest uzasadnio-ne, wówczas po spłaceniu zaległości występujemy do podmiotu, który nas do rejestru wpisał, o usunięcie danych. Te powinny zniknąć z bazy w ciągu 14 dni. Analogicznie jest w przypadku informacji, które trafiły tam w wyniku błędu. Gorzej, jeśli podmiot, który nas wpisał do rejestru, nie będzie chciał usunąć danych. Wówczas jedynym rozwiązaniem jest wystąpienie na drogę sądową.

25


Vi. Skąd CZERPać SPRawdZonE infoRmaCJE PomoCnE PRZy wyBoRZE naJlEPSZEJ oPCJi kREdyTu?

do tej pory opublikowano wiele obszernych omówień związanych z kryteria-mi oceny kredytów hipotecznych. Takie poradniki mogą okazać się przydatne. Artykuły o nowościach w produktach bankowych często pojawiają się w lite-raturze branżowej związanej z finansami i bankowością. Informacje o ważniej-szych zmianach na rynku znajdziemy także w prasie codziennej. Warto jednak pamiętać, że chociaż część wiedzy jest uniwersalna, niektóre informacje mogą okazać się nieaktualne z powodu szybko zmieniających się warunków na ryn-ku kredytów hipotecznych.

Ma to szczególne znaczenie w związku z licznymi zmianami warunków kre-dytowania w roku 2012. Średni poziom marż dla poszczególnych walut, o któ-rych mogliśmy przeczytać w poradnikach i artykułach z poprzednich lat, jest na chwilę obecną najczęściej nieosiągalny. Zmieniło się również podejście ban-ków działających na polskim rynku do liczenia zdolności kredytowej. Banki za-ostrzają swoje procedury – z jednej strony ze względu na obostrzenia procedu-ralne nakładane przez KNf, ale z drugiej strony ze względu na własną politykę kredytową, a w szczególności na politykę banków-matek.

Aby orientować się w bieżących wydarzeniach związanych z rynkiem kredy-towym, można również odwiedzać serwisy tematyczne, strony banków oraz fora internetowe, na których poznamy opinie osób, które już uzyskały kredyt. Niestety nie wszystkie informacje publikowane w Internecie należy traktować jako pewniki. hasła marketingowe mogą czasem mijać się z prawdą, a wypo-wiedzi na forum nie zawsze są obiektywne.

Przed podjęciem decyzji o kredycie warto oczywiście porozmawiać z rodzi-ną, przyjaciółmi, wysłuchać doświadczeń innych osób, ale trzeba mieć przy tym na uwadze fakt, że sytuacja poszczególnych osób może być zupełnie inna i nawet najlepsze rozwiązanie w danej chwili nie będzie zawsze takie samo.

Istnieje także grupa ludzi korzystająca z pomocy specjalisty w tej dziedzinie, czyli doradcy kredytowego. udają się w tym celu do ich biura i powierzają swo-je finanse w ręce profesjonalisty. Można także skorzystać z porady doradcy na telefon lub przez Internet.


VII.Doradcadobrynawszystko?

NataliaBihun,CreditCare

Vii. doRadCa doBRy na wSZySTko?

usługa doradztwa finansowego od kilku lat rozwija się w Polsce bardzo dy-namicznie. obecnie zauważyć można coraz większą liczbę oddziałów pod szyl-dem „niezależny doradca finansowy” lub „biuro doradztwa finansowego”. Za-czynamy się więc zastanawiać, jak i w którym momencie możemy skorzystać z pomocy doradcy finansowego.

doradztwo finansowe koncentruje się głównie zarówno na produktach kre-dytowych, jak i inwestycyjnych, czyli metodach inwestowania naszych oszczęd-ności. Jest bezpłatne, bo finansowane przez banki, zatem klienci mający swoje-go doradcę nie ponoszą żadnych kosztów.

Wielu klientów, przychodząc na pierwsze spotkanie, zadaje pytanie: „Ile wy-niesie rata mojego kredytu?” lub „Ile ja na tym zarobię?”. Należy jednak podkre-ślić, że praca doradcy finansowego to nie tylko wskazanie jednego konkretne-go banku i wysokości raty wraz z odsetkami, ale również obecność specjalisty przy podjęciu decyzji często na całe życie.

Jakie zatem osiągniemy korzyści, korzystając z usługi doradcy finansowego?

1. Pomoc w zaplanowaniu i uporządkowaniu finansów osobistych oraz tych związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą.

2. Nasza sytuacja zostanie dobrze przeanalizowana pod kątem zdolności kre-dytowej oraz możliwości kredytowania przy ubieganiu się o zakup własne-go mieszkania w kredycie hipotecznym, przy przeniesieniu naszego obec-nego kredytu do innego banku na nowych warunkach, przy poszukiwaniu finansowania na rozpoczęcie lub rozwój działalności gospodarczej, a tak-że wielu innych spraw, dla których niezbędne jest uzyskanie kredytu ban-kowego.

3. W jednym miejscu doradca przedstawi nam oferty wielu banków, porów-na je pod względem wysokości raty kredytu, kosztów okołokredytowych, a przede wszystkim pod kątem atrakcyjności aktualnej oferty bankowej, np. tej promocyjnej oraz – zestawiając z innymi bankami – wskaże, w któ-rym banku nasz kredyt będzie najtańszy i najkorzystniejszy.

4. doradca przeprowadzi nas przez cały proces kredytowy. Na pierwszym spotkaniu wyjaśni, co to jest kredyt hipoteczny, co trzeba wiedzieć, biorąc go, z jakimi kosztami się liczyć, przedstawi sytuację na rynku polskim, wa-lut obcych i wyjaśni kluczowe pojęcia związane z ryzykiem kredytowym. Wybierze także kilka banków, do których składany będzie komplet doku-mentów, pomoże przy wypełnianiu wniosków o kredyt oraz skompletu-je niezbędne zaświadczenia. Będzie obecny przy całym procesie, włącznie z negocjacją warunków cenowych dla klienta, a także w niektórych przy-padkach będzie towarzyszył klientowi przy podpisaniu umowy z wybra-nym wcześniej bankiem.

27

5. Klienci, którzy mieli już okazję poszukiwać idealnego dla siebie banku w celu sfinansowania zakupu nieruchomości, dobrze wiedzą, jak ważny jest sprawny i szybki proces uzyskania kredytu. ogromnym atutem do-radców finansowych jest przeprowadzenie go w jak najkrótszym terminie. Możliwość złożenia u jednego doradcy kompletu dokumentów do kilku banków równocześnie, a następnie czuwanie tego doradcy nad procesem znacząco skraca czas potrzebny na uzyskanie kredytu w wybranym banku.

6. Wielu doradców finansowych, aby uatrakcyjnić swoje usługi, pomaga klientom przy wyborze własnego i wymarzonego mieszkania, analizując z nim sytuację dewelopera, lokalizację, ceny mieszkań, podpowiada, na co zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy z deweloperem. Poleca też specjalistów, którzy obejrzą z klientem mieszkanie pod kątem bezpieczeń-stwa i solidności dewelopera oraz skonsultuje umowę o kredyt bankowy z radcą prawnym.

7. Mocnym argumentem jest także ścisła współpraca pośredników finanso-wych skupiających doradców z bankami udzielającymi kredytów. W wielu sytuacjach pośrednik finansowy jest w stanie zaproponować atrakcyjniej-szą marżę czy brak prowizji za udzielenie kredytu tylko dlatego, że skorzy-stał w danym momencie z usługi doradcy pracującego u pośrednika finan-sowego związanego z danym bankiem.

Można zatem powiedzieć, że w dzisiejszych czasach doradca finansowy jest swego rodzaju opiekunem rodziny, która wymaga od niego usług na wysokim poziomie oraz profesjonalizmu i wiedzy na temat sytuacji, jaka w danym mo-mencie panuje na rynku. Jeśli uznamy, że wybrany doradca nie spełnia naszych oczekiwań, w każdym momencie możemy zrezygnować z jego usług i poszu-kać innego – takiego, który będzie odpowiadał naszym potrzebom.

fot.PawełStafij


VIII.Wybórbankuiofertykredytu


Viii. wyBóR Banku i ofERTy kREdyTu

Proces uzyskiwania kredytu można podzielić na kilka etapów i warto do każ-dego z nich osobno się przygotować. Przystępując do wyszukiwania najko-rzystniejszej dla siebie oferty, zwracamy uwagę najczęściej na dwie sprawy: jaki będzie koszt kredytu i w jakim banku go zaciągnąć.

Wybór banku ma dla wielu osób duże znaczenie, ponieważ – zdając sobie sprawę ze skomplikowania procedury uzyskania kredytu – decydują się oni ko-rzystać z „przetartej ścieżki”. Zatem często wybór pada na bank, w którym kre-dytobiorca ma rachunek osobisty. Korzyści upatruje w tym, że mając już dorad-cę w tym banku, będzie mógł korzystać z uproszczonej procedury. Taka sytuacja należy jednak do wyjątków, a już absolutnie nie można liczyć na ulgowe trakto-wanie w zakresie spełnienia kryteriów takich jak zdolność kredytowa czy histo-ria kredytowa. Wynika to stąd, że to nie ów osobisty doradca klienta rozpatruje wniosek, ale analityk, z którym klient nie ma żadnego kontaktu.

Czym zatem kierować się, wybierając bank będący naszym kredytodawcą? To zależy od tego, na czym nam zależy… Przesłanki można podzielić na dwie grupy. do pierwszej zaliczymy powody niefinansowe, np. szybkie rozpatrzenie wniosku kredytowego i szybka decyzja, uproszczona procedura kredytowa, bli-skość oddziału banku, zaufanie do banku czy pozytywna ocena jakości obsługi wynikająca z dotychczasowych doświadczeń. do drugiej zaliczymy przesłanki finansowe, np. najniższe ogólne koszty kredytu, najniższe raty itp.

Pierwszą grupę trudno oceniać, bo powody te mają w znacznej mierze cha-rakter subiektywny. Niezależnie od tego, co bank deklaruje marketingowo, ze względów czysto formalnych i organizacyjnych wniosek praktycznie w każdym banku jest rozpatrywany przynajmniej przez 7–14 dni roboczych. Jednak kieru-jąc się kalkulacją kosztową, należy zwrócić uwagę na trzy zasadnicze obszary:

a) miesięczne koszty obsługi kredytu,

b) koszty uzyskania kredytu,

c) pozostałe koszty obsługi kredytu.

miesięczne koszty obsługi kredytuNa wstępie powinniśmy się zastanowić, jaka wysokość miesięcznej raty jest

akceptowalna dla naszego budżetu rodzinnego. Bank na specjalistycznych kal-kulatorach obliczy maksymalną kwotę kredytu ze względu na nasze dochody, obciążenia kredytowe oraz deklarowane koszty utrzymania gospodarstwa do-mowego, ale to kredytobiorca musi ocenić, czy te założenia są realne i czy rze-czywiście będzie w stanie spłacać ratę o określonej przez bank wysokości, po-większoną o opłaty dodatkowe.

29

oprócz samej raty nowego kredytu trzeba bowiem liczyć się także z dodat-kowymi kosztami jego obsługi, z których najważniejsze to różnego rodzaju ubezpieczenia:

• ubezpieczenie na życie,

• ubezpieczenie nieruchomości,

• ubezpieczenie pomostowe (czyli do czasu uzyskania wpisu hipoteki do księgi wieczystej),

• ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (naliczane co 3 lub 5 lat),

• inne ubezpieczenia bankowe odnawialne co miesiąc, kwartał lub co rok.

obecnie – zgodnie z ustawą o kredycie konsumenckim – większość banków nie doliczy kosztów uzyskania kredytu do kwoty kredytu, a – co za tym idzie – nie rozłoży tych płatności na raty. Należy zatem liczyć się z pokryciem z własnej kieszeni ubezpieczeń, prowizji bankowej oraz kosztów związanych z nabyciem nieruchomości (opłat notarialnych czy podatku od czynności cywilnoprawnych). Warto więc pytać doradcę nie tylko o całkowitą miesięczną ratę (uwzględniającą spłatę kapitału i odsetek), ale także o wysokość wszystkich innych opłat.

fot.PawełStafij


VIII.Wybórbankuiofertykredytu

W tym miejscu ważne jest też rozważenie kwestii, czy raty mają być równe czy malejące. Początkowo rata malejąca jest znacząco wyższa od równej. W sy-tuacji, gdy rata malejąca drastycznie obciąża budżet domowy, można zwrócić się do banku o zmianę na raty równe. W odwrotną stronę, z raty równej na ma-lejącą, bank poprosi zapewne o dostarczenie dokumentów dotyczących obec-nej sytuacji finansowej. Spowodowane jest to zmianą warunków kredytowania i zwiększonymi obciążeniami finansowymi przy racie malejącej.

do wyliczenia rat równych wykorzystywany jest skomplikowany algorytm. W rezultacie otrzymuje się każdą ratę o takiej samej wysokości. Zmianie ule-ga tylko udział kapitału i odsetek w każdej z nich. Im dłużej płacone są raty, tym większy jest w nich udział kapitału, a mniejszy odsetek. Kapitał w pierw-szych latach stanowi niewielką część raty, a więcej spłaca się w tym okresie od-setek. Kiedy raty równe dotyczą kredytu udzielonego w walucie obcej, każda rata miesięczna w przeliczeniu na złotówki jest inna, ale mechanizm wzrostu kapitału i zmniejszania się odsetek jest taki sam jak w ratach równych liczonych od kredytu udzielonego w złotówkach. różnica wynika ze zmian w kursie wa-lut. łączna kwota odsetek, którą zapłacimy bankowi, jest wyższa w przypadku raty równej. Warto też po raz kolejny podkreślić, że raty będą równe tylko teo-retycznie przez cały okres kredytowania, bowiem w okresach stabilności opro-centowania.

raty malejące oblicza się w ten sposób, że kapitał dzieli się przez okres spła-ty kredytu wyrażony w miesiącach. do każdej wyliczonej raty kapitałowej doli-cza się odsetki. Suma tych dwóch wartości daje ratę malejącą. Zatem część ka-pitałowa jest tu stała przez cały okres kredytowania, a część odsetkowa maleje. Przy wyborze tego rodzaju raty należy mieć wysoką zdolność kredytową, po-nieważ banki do obliczania maksymalnej kwoty kredytu przyjmują pierwszą, najwyższą ratę kredytu.

Co wybrać? rata równa polecana jest osobom, które lubią stałe miesięcz-ne wydatki. Poza tym nie ogranicza ona zdolności kredytowej w takim stopniu jak rata malejąca. Niemałe znaczenie przy kalkulowaniu budżetu domowego ma również to, że obciążenie miesięczne w początkowym okresie jest mniej-sze. Niestety przy wyborze raty równej łączne odsetki od kredytu są wyższe niż przy wyborze raty malejącej. Z drugiej strony, wybierając kredyt w systemie rat równych w banku, który nie ogranicza nadpłat i wcześniejszej spłaty, sami mo-żemy regulować kwotę odsetek zapłaconych bankowi, wpłacając wyższe kwo-ty. Nadpłata wliczana jest w poczet kapitału i zmniejsza kwotę odsetek nali-czonych przez bank. rata malejąca może być dobrym rozwiązaniem dla osób z większą zdolnością kredytową, które nie chcą same regulować swojego kre-dytu i spłacać rat zgodnie z harmonogramem.

koszty uzyskania kredytu hipotecznegoIstnieją koszty związane z uzyskaniem kredytu, które trzeba ponieść jedno-

razowo jeszcze przed, w momencie albo niedługo po jego otrzymaniu. Głów-ne z nich to:

31

• prowizja bankowa,

• koszt wyceny nieruchomości (dla nieruchomości rynku wtórnego i po czę-ści nowo budowanych),

• jednorazowe ubezpieczenia bankowe, np. od utraty pracy.

o kosztach tych kredytobiorca musi zostać poinformowany. Zgodnie z usta-wą o kredycie konsumenckim bank musi przede wszystkim dokładnie zbadać zdolność kredytową kredytobiorcy, ale także poinformować go o wszystkich kosztach kredytu. Najpóźniej przy podpisaniu umowy powinniśmy otrzy-mać z banku formularz informacyjny dotyczący warunków udzielania kredy-tu, w którym podana jest wartość rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania (rrSo) i całkowitej kwoty do zapłaty na podstawie reprezentatywnego przy-kładu odnoszącego się do hipotetycznego kredytu na warunkach, na których zakłada się udzielenie dwóch trzecich kredytów danego rodzaju. dodatkowo powinniśmy także otrzymać wzór oświadczenia o odstąpieniu od umowy – obecnie każdy kredytobiorca ma prawo w ciągu 14 dni od podpisania umowy bez podawania przyczyny od niej odstąpić.

Pozostałe koszty obsługi kredytuNależy pamiętać, że podpisując umowę o kredyt hipoteczny, zaciąga się zo-

bowiązania na długi okres. Warto się więc dowiedzieć, jak będzie wyglądać dal-sza nasza współpraca z bankiem. Należy poprosić doradcę o udostępnienie ta-ryfy opłat i prowizji banku. W szczególności trzeba dowiedzieć się:

• Czy bank pobiera prowizję za nadpłaty lub wcześniejszą spłatę kredytu?

• Czy bank ma oddziały, w których będzie można dokonywać wpłat gotów-kowych?

• Gdzie znajduje się najbliższy taki oddział?

• Czy bank pobiera prowizję za przewalutowanie kredytu?

• Czy ewentualna zmiana harmonogramu jest bezpłatna?

• Z jakimi opłatami wiąże się nieterminowe spłacanie rat?

• Czy wakacje kredytowe, karencja w spłacie kredytu wiążą się z dodatko-wymi kosztami?

Warto w tym miejscu wspomnieć o wakacjach kredytowych lub karencji w spłacie kredytu. Pierwszy termin oznacza zawieszenie całej raty, drugi – tylko raty kapitałowej. Banki dopuszczają zazwyczaj wstrzymanie się z płatnością tyl-ko jednej raty w roku, ale karencja może być udzielana na kilka miesięcy, a cza-sem nawet na cały rok. Przeważnie operacje te są bezpłatne, gdy uprzedzi-my bank o zamiarze skorzystania z tych opcji (składając odpowiedni wniosek w oddziale banku). Należy jednak upewnić się, czy tak jest faktycznie, w mo-mencie podpisywania umowy kredytowej, w której powinny też być określone warunki skorzystania z tych udogodnień.


IX.Kredytdlazawodówzaufaniapublicznego

KatarzynaSiwek,analitykHomeBroker

iX. kREdyT dla Zawodów Zaufania PuBliCZnEgo

osoby wykonujące tzw. zawody zaufania publicznego mogą liczyć na spe-cjalne warunki, ubiegając się o kredyt hipoteczny. Polegają one bądź to na uproszczonej procedurze w banku, bądź na korzystniejszych warunkach ce-nowych.

do takich profesji można zaliczyć m.in.: lekarza, adwokata, sędziego, radcę prawnego, doradcę podatkowego, rzeczoznawcę majątkowego, doradcę inwe-stycyjnego, architekta czy biegłego rewidenta, ale również nauczyciela.

W poszczególnych bankach listy zawodów zaufania publicznego mogą się różnić. Tylko część zalicza do tej grupy na przykład farmaceutów, rehabilitan-tów, naukowców, osoby piastujące ważne stanowiska w urzędach państwo-wych czy placówkach dydaktycznych. Ale są też banki, które nie traktują osób wykonujących takie zawody inaczej niż pozostałych klientów.

Warto zwrócić uwagę również na to, że część banków ogranicza się do tego, że dana osoba musi wykonywać zawód z listy, inne wymagają prowadzenia własnej praktyki, czyli posiadania kancelarii (adwokackiej, radcowskiej), biura doradztwa podatkowego czy gabinetu lekarskiego. W innych wystarczy dany zawód wykonywać – na przykład być lekarzem i pracować w szpitalu.

Preferencje, na jakie mogą liczyć osoby mające specjalne licencje zawodo-we, sprowadzają się do uproszczonej procedury ubiegania się o kredyt oraz ko-rzystniejszych warunków cenowych. Pierwsza z powyższych zasad stosowana jest zdecydowanie częściej niż druga.

Co prawda tańszy kredyt wydaje się czymś bardziej atrakcyjnym niż mniejsza biurokracja, ale nie można zapominać, że osoby, które wykonują zawody za-ufania publicznego, w wielu wypadkach mają obowiązek prowadzenia własnej działalności gospodarczej, a od takich kredytobiorców wymaga się standardo-wo większej liczby dokumentów niż od osób pracujących na etacie. W ich przy-padku analiza kredytowa może też trwać znacznie dłużej.

uproszczenie procedur może polegać na przykład na skróceniu okresu, z którego brane są dochody do obliczenia zdolności kredytowej. W niektórych bankach wybrane grupy zawodowe mogą liczyć na kredyt na oświadczenie, co oznacza, że nie muszą przedstawiać dokumentów potwierdzających wyso-kość osiąganych dochodów (PIT, wyciągi z konta). Takie oferty mogą mieć jed-nak pewne ograniczenia (np. wyższy wkład własny i ograniczenie kwoty kre-dytu do 400 tys. zł).

33


X. PRoCES uRuCHamiania kREdyTu

Składamy wniosek w wybranym bankuJeśli mamy już wybraną nieruchomość oraz bank, w którym chcemy uzyskać

kredyt hipoteczny, nadszedł czas na złożenie wniosku. od doradcy powinno się otrzymać dokładną listę dokumentów niezbędnych do rozpatrzenia wnio-sku przez bank. rodzaj dokumentów możemy podzielić na trzy grupy:

• dokumenty podstawowe (np. dowody osobiste, wyciągi z kont itd.),

• dokumenty związane z rodzajem osiąganego dochodu (zaświadczenia o dochodach, deklaracje podatkowe itp.),

• dokumenty związane z nieruchomością (np. odpis z księgi wieczystej, umowa przedwstępna itp.).

Kompletowanie dokumentów to czasochłonne zajęcie. Warto zatem zapy-tać, w jakich przypadkach można liczyć na pomoc swojego doradcy (ma to


X.Procesuruchamianiakredytu

miejsce na przykład w sytuacji, kiedy dokonujemy zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym, a deweloper jest znany bankowi, w którym ubiegamy się o kredyt).

Wraz z kompletem dokumentów powinniśmy udać się albo do niezależnego doradcy, albo bezpośrednio do banku. Na miejscu, wraz z doradcą, wypełnia się wniosek kredytowy i inne dokumenty bankowe. Na tym spotkaniu są obec-ni wszyscy kredytobiorcy, ponieważ podpisy na wniosku muszą zostać złożone w obecności osoby reprezentującej bank.

Zakładając, że przyniesiemy komplet dokumentów niezbędnych dla banku, w pierwszej kolejności zwykle sprawdzana jest nasza historia kredytowa. Po otrzymaniu punktowej oceny historii kredytobiorcy z BIK-u zlecana jest wyce-na (lub inspekcja przedstawiciela banku) nieruchomości będącej przedmiotem transakcji. Zwykle trwa to kilka dni.

Teczka z kompletem dokumentów dotyczących kredytobiorcy przekazy-wana jest do weryfikacji przez zespół analityków banku (zwykle pracujących w centrali danego banku). ocena dokumentów odbywa się w ustalonej kolej-ności. Analitycy sprawdzają poprawność dokumentów pod względem proce-dur danego banku, jakości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu oraz obliczają naszą zdolność kredytową na podstawie przedstawionych do-kumentów.

Ten etap jest najdłuższy i może trwać od kilku do nawet kilkunastu dni. Trze-ba także pamiętać, że im lepsza oferta banku, tym więcej wniosków do weryfi-kacji i w związku z tym dłuższy okres oczekiwania na decyzję.

negocjujemyJeżeli zamierzasz negocjować z bankiem warunki kredytu, to należy skupić

się na dwóch wielkościach: na marży i na prowizji, chociaż lepiej byłoby to ująć w ten sposób: na marży lub prowizji. rzadko się bowiem zdarza, by moż-na było negocjować wielkość obydwu tych wskaźników. dlatego też warto za-dać sobie pytanie: który z nich jest dla mnie ważniejszy? odpowiedź zależy głównie od tego, jak szybko zamierzamy spłacić kredyt. Jeżeli spodziewamy się w stosunkowo niedługim czasie, czyli w perspektywie kilkunastu miesię-cy, nagłego przypływu gotówki (finalizuje się sprawa spadkowa, zamierzamy sprzedać inną nieruchomość, ale czekamy na lepszą koniunkturę itp.), to le-piej starać się obniżyć prowizję. Jeżeli jednak nic nie wskazuje na taką możli-wość, a kredyt zamierzamy spłacać przez co najmniej kilkanaście lat, to zadbaj-my o niższą marżę.

Podstawowymi atutami w negocjacjach z bankiem są jednak w każdym z tych przypadków takie argumenty, jak: wysokie dochody (znacznie przewyż-szające wymogi minimalnej zdolności kredytowej) i wysoki wkład własny (je-żeli wynosi powyżej 20%, to można już negocjować). dodatkowymi plusami może być gotowość założenia rachunku w banku-kredytodawcy, wykupienia pakietów inwestycyjnych czy założenia w nim lokat.

35

otrzymujemy decyzję kredytową i podpisujemy umowęGdyby podczas weryfikacji dokumentów związanych z naszym kredytem

analityk potrzebował dodatkowych wyjaśnień, by rozwiać swoje wątpliwości, może zażądać kolejnych dokumentów. Niekiedy ze względu na przedłużający się proces analizy niektóre z nich stracą swoją aktualność, trzeba zatem przed-stawić nowe. Te wszystkie warunki musimy spełnić przed podpisaniem umo-wy kredytowej.

Decyzja kredytowa to dokument, w którym bank szczegółowo określa za-sady, na jakich udzieli kredytu oraz podaje warunki, jakie będziemy musieli spełnić przed podpisaniem umowy, a następnie przed uruchomieniem środ-ków. Należy poprosić doradcę o dokładne informacje dotyczące naszej decyzji kredytowej. W szczególności trzeba zwrócić uwagę:

• Czy kwota przyznanego kredytu na decyzji zgadza się z kwotą, o którą wnioskowaliśmy?

• Czy oprocentowanie i wszystkie inne koszty zgadzają się z przedstawioną wcześniej ofertą?

• Jakie są dokładnie składowe oprocentowania (np. WIBor 3M czy WIBor 6M)?

• Na jaki okres został nam przyznany kredyt?

• Jakie warunki trzeba spełnić przed podpisaniem umowy kredytowej?

• Jakie warunki należy spełnić przed uruchomieniem kredytu?

• Jak długo jest ważna decyzja kredytowa?

Oprocentowanie jest najważniejszym czynnikiem branym pod uwagę przy wyborze kredytu hipotecznego.

Składa się ono z dwóch elementów:

1. Marża banku – zysk banku. Powinna być stała przez cały okres kredyto-wania. Banki dla kredytów w PlN proponują obecnie marże na poziomie od 0,7 do nawet 5,5%.

2. Zmienna stawka bazowa – inaczej mówiąc, stopy procentowe obowią-zujące na międzybankowym rynku pieniężnym. Nie są to więc stopy usta-lone przez radę Polityki Pieniężnej, tylko rynkowe stopy procentowe (naj-częściej ściśle powiązane z decyzjami banków centralnych). dla kredytów w PlN jest to WIBor (WarsawInterbankOfferedRate), dla eur to eurIBor (EuroInterbankOfferedRate). Stawki te zmieniają się codziennie. Nie każda taka zmiana powoduje zmianę oprocentowania kredytu. Banki mogą ak-tualizować oprocentowanie po znaczącej zmianie stawki bazowej lub po określonym czasie (np. co 3 lub 6 miesięcy).

Banki przeważnie opierają się na stawkach 3M (trzymiesięczne) oraz 6M (sze-ściomiesięczne). Warto pamiętać, że są one różne, co będzie miało wpływ na oprocentowanie, które podawane jest w skali roku. Stawki 3-miesięczne będą szybciej reagować na zmiany na rynku międzybankowym. Ma to swoje plusy i minusy. Jeśli na przykład WIBor będzie sukcesywnie rósł, a oprocentowanie


X.Procesuruchamianiakredytu

naszego kredytu składać się będzie ze stawki 6-miesięcznej, to zmiany odczu-jemy po upływie dłuższego czasu. Przy stawce 3-miesięcznej zmiany w opro-centowaniu wystąpią szybciej.

Po zweryfikowaniu przez analityków dokumentów dostarczonych jako wa-runki do umowy kredytowej bank ma kilka dni roboczych na przygotowanie dla nas tejże umowy.

Kiedy zaakceptujemy propozycję banku, możemy przystąpić do jej podpisa-nia. Niekiedy składa się ona z dwóch części: ogólnej (wspólnej dla wszystkich kredytobiorców) i szczególnej (zawierającej indywidualnie wynegocjowane warunki). Zwykle jednak całość stanowi jeden zwarty akt z opisem wszystkich obowiązków i praw kredytowych.

Zanim złożymy podpis na swojej umowie, warto dobrze zapoznać się z jej treścią. Można poprosić swojego doradcę o wzór umowy odpowiednio wcześ-nie (najlepiej w momencie otrzymania decyzji) i następnie sprawdzić dokład-nie jej zapisy, a w szczególności:

• Jakie warunki trzeba spełnić i jakie opłaty uregulować, aby uruchomić kredyt?

• Na jakiej podstawie jest ustalane oprocentowanie kredytu (np. w przypad-ku kredytów złotowych – czy WIBor jest sześciomiesięczny [6M] czy trzy-miesięczny [3M])? Jakiej wysokości jest marża banku i czy jest stała?

• Czy konieczne jest spełnienie jakichś warunków, aby bank nie zwiększył nam marży kredytu, jeśli jest ona promocyjna (np. utrzymanie określonych wpływów na rachunek bankowy powiązany z kredytem)?

• Czy w umowie są wpisane opłaty i prowizje związane z obsługą kredytu, np. wcześniejsza spłata lub przewalutowanie? Jeżeli tak, to w jaki sposób będą one naliczane?

• Ile czasu mamy na uruchomienie kredytu?

• Jaki jest termin uruchomienia ostatniej transzy kredytu w wypadku budo-wy domu?

uruchomienie kredytuPo podpisaniu umowy o kredyt musimy jeszcze spełnić pewne warunki, aby

bank uruchomił środki kredytu. Przy transakcji na rynku wtórnym – na przykład podpisać akt notarialny. Niezależnie już od przeznaczenia kredytu hipoteczne-go (na zakup nieruchomości, budowę domu czy spłatę innych zobowiązań) zawsze musimy przed uruchomieniem złożyć wniosek do sądu wieczystoksię-gowego o wpis hipoteki. Na podstawie tego dokumentu i dyspozycji urucho-mienia bank wypłaci kredyt (w większości przypadków bezpośrednio na kon-to zbywców).

Wypłata kredytu trwa od jednego dnia do kilku dni roboczych, w zależno-ści od procedur banku.

37


Xi. TREndy w kREdyTaCH HiPoTECZnyCH w 2012 Roku

Zmiany w „Rodzinie na swoim”od kilku miesięcy wiele rodzin zastanawia się, czy hasło „rodzina na swoim” bę-

dzie jeszcze cokolwiek znaczyło w 2012 roku. Z dniem 31 sierpnia 2011 weszła w życie nowelizacja ustawy o „finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania”, czyli zmiany w programie „rodzina na swoim”. Najważniejsze z nich to:

• obniżenie wskaźnika korygującego średni wskaźnik przeliczeniowy kosz-tu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej nieruchomości z poziomu 1,4 do poziomu 0,8 dla transakcji na rynku wtórnym oraz 1,0 dla transakcji na rynku pierwotnym.

• ograniczenie maksymalnego wieku najmłodszego kredytobiorcy do 35. roku życia, ale limit ten nie dotyczy osób samotnie wychowujących dzieci.

• objęcie programem także osób samotnych, tzw. singli i par pozostających w związkach partnerskich.

• Małżeństwa i osoby samotnie wychowujące dzieci mogą kupić mieszkanie o powierzchni maksymalnie 75 m2, a dopłaty uzyskają do 50 m2 (lub dom o powierzchni do 140 m2 z dopłatami do 70 m2). W przypadku singli bę-dzie to odpowiednio 50 m2 i 30 m2.

Wnioski o kredyt z dopłatami „rodzina na swoim” będziemy mogli składać do 31 grudnia 2012 roku.

Zmiana limitów w „rodzinie na swoim” zmniejszyła liczbę dostępnych mieszkań, które mogą być objęte programem. Maksymalna cena uprawniają-ca do skorzystania z ulgi jest o prawie 1/3 niższa niż przed reformą progra-mu. Według różnych raportów średnie ceny ofertowe za m² mieszkania w du-żych aglomeracjach w drugiej połowie 2011 roku spadły o kilkaset zł, a limity zmniejszyły się o prawie 3,5 tys. zł w Warszawie i o ok. 2 tys. zł w pozostałych największych miastach. Tym samym oferty deweloperów były ciągle za drogie dla „rodziny na swoim”.

Czy w ostatnim roku programu ceny mieszkań w największych miastach będą nadal się obniżać, dążąc do poziomu limitów? Na masowy spadek nie ma co liczyć, ale… deweloperzy stosunkowo szybko dostosowują się do no-wych sytuacji. obniżają ceny, oferując niższy standard wykończenia. Wykorzy-stują także oddalone od centrum, a więc znacznie tańsze lokalizacje. Znać o so-bie daje również polska pomysłowość – tzw. „sprzedaż wiązana”. do kupienia mieszkania o wartości mieszczącej się w limitach programu „rodzina na swo-im” konieczny jest zakup np. miejsca parkingowego za 100 tys. zł. W takich przypadkach spadek cen jest tylko pozorny.


XI.Trendywkredytachhipotecznychw2012roku

Wielu deweloperów w tej sytuacji decyduje się również na obniżenie swojej marży, która do tej pory w dużych miastach często wynosi powyżej 1/4 ceny mieszkania. Niemniej jednak nie można raczej liczyć na masową wyprzedaż mieszkań pod kątem rządowego programu. oferta w dużych aglomeracjach może dotyczyć kilku procent mieszkań. Można jednak nadal trafić na wyjąt-kowe promocje i wykorzystać chęć negocjacji po stronie deweloperów. Trze-ba jednak mieć na uwadze to, że czas upływa i za kilka miesięcy te możliwości się skończą. od dawna nie było takich okazji negocjowania cen mieszkań z de-weloperami jak obecnie. Według szacunków ekspertów w każdym z najwięk-szych polskich miast jest po kilkaset takich mieszkań, co do których jest szan-sa na wynegocjowanie ceny za m² uprawniającej do skorzystania z programu.

ograniczenie kredytów w walutach obcych, czyli słów kilka o Rekomendacji S ii

Przez ponad 10 lat kredyty walutowe wygrywały ze złotówkowymi niższą ratą przy tej samej kwocie kredytu. Potrzebna była także niższa zdolność kre-dytowa – przy niższych dochodach dostawaliśmy większy kredyt. dlaczego tak się działo?

Wynikało to przede wszystkim ze znacznie niższego oprocentowania kre-dytów walutowych w stosunku do złotówkowych. Z kolei na wysokość opro-centowania wpływały zmienne składowe w postaci WIBor-u w przypadku kre-dytów złotowych i eurIBor-u lub lIBor-u przy kredytach w euro. WIBor był w ciągu tych lat nawet o kilkanaście procent wyższy.

Ale to nie jedyna i nawet nie najważniejsza przyczyna popularności kredy-tów walutowych. Istotne jest to, że przez całą dekadę lat 2000–2009 banki ro-biły wszystko, by udzielić kredytów we frankach szwajcarskich lub w euro. Te-raz im na tym zupełnie nie zależy, a wręcz przeciwnie – piętrzą trudności przed potencjalnymi kredytobiorcami. Kredyt w euro jest obecnie praktycznie niedo-stępny. Większość banków po prostu wycofała go ze swojej oferty, a pozostałe siedem robi wszystko, by go nie udzielić.

Nie tłumaczy tych zachowań ostatnia zmiana rekomendacji S, czyli zaleceń Komisji Nadzoru finansowego w sprawie obliczania zdolności kredytowej. Nie z takimi utrudnieniami banki przecież sobie radziły. To prawda, że od stycz-nia 2012 roku muszą one stosować zaostrzone kryteria przy obliczaniu zdolno-ści kredytowej. W związku z wprowadzanymi zmianami wynikającymi z zale-ceń znowelizowanej rekomendacji S zdolność kredytowa jest liczona na okres maksymalnie 25 lat pomimo możliwości wnioskowania o dłuższy okres kredy-towania (do 30 czy nawet 50 lat). W wypadku kredytobiorców, którzy podczas spłaty kredytu osiągną wiek emerytalny, bank musi do zdolności kredytowej przyjąć niższy dochód. Co więcej, dla kredytów w walutach obcych bank ma obowiązek ograniczenia wskaźnika dTI (czyli stosunku sumy spłacanych kre-dytów do łącznej wysokości dochodów w gospodarstwie domowym) do reko-mendowanego poziomu (wcześniej banki ustalały ten współczynnik indywi-dualnie). W myśl tej rekomendacji od stycznia 2012 roku maksymalna kwota

39

raty kredytu walutowego nie może być wyższa niż 42% dochodu netto kre-dytobiorcy. oznacza to, że samotną osobę zarabiającą netto 3000 zł stać było na początku II kwartału 2012 roku na spłacanie rat w wysokości 1260 zł, czy-li w praktyce na skredytowanie zakupu mieszkania za 220 tys. zł przy wkła-dzie własnym na poziomie 20 tys. zł. Przy ówczesnym poziomie cen mieszkań w większości dużych miast w Polsce taka oferta byłaby całkiem dostępna. Pro-blem w tym, że z takim poziomem dochodów w kwietniu 2012 roku w żadnym banku wniosek takiego klienta nie został nawet przyjęty, nie mówiąc już o jego pozytywnym rozpatrzeniu.

oprócz wymienionych zmian związanych z wejściem w życie nowych przepi-sów rekomendacji, osłabienie złotówki prawdopodobnie spowodowało skur-czenie się oferty banków na kredyty w euro i we frankach szwajcarskich. Więk-szość z nich zupełnie wycofała kredyty w walutach obcych ze swoich ofert, a inne ograniczyły do nich dostęp przez wprowadzenie zaporowych wymagań dotyczących udokumentowanego dochodu (powinien on utrzymywać się naj-częściej na poziomie wyższym niż 10 000–12 000 zł netto na gospodarstwo do-mowe). Być może sytuacja ta spowoduje całkowite wycofanie lub marginaliza-cję kredytów w walutach z rynku kredytów hipotecznych w Polsce.

To nie znowelizowana rekomendacja S, a polityka kredytowa banków przesą-dza o tym, że kredyt w euro został zmarginalizowany. Ale tu pojawia się wątpli-wość, czy rzeczywiście prawie wycofany, czy tylko zamrożony… Najważniejsze pytanie jednak brzmi: na jak długo? Na kilka tygodni, miesięcy czy na kilka lat?

Czy rok 2012 okaże się rokiem kredytów w złotówce? Czas pokaże. Pewne jest jednak, że w roku 2011 banki regularnie obniżały marże kredytów złotów-kowych, ale na początku 2012 zaczęły je podnosić. Niestety systematycznie wzrastał też poziom stóp procentowych (WIBor), co niwelowało możliwe ob-niżki oprocentowania. Jeśli jednak spełnią się zapowiedzi analityków rynku fi-nansowego, wskaźniki te będą spadać w 2012 roku, co może przyczynić się do uatrakcyjnienia ofert kredytów złotówkowych.


XII.Zaleceniadlakredytobiorców


Xii. ZalECEnia dla kREdyToBioRCów

• Analizę swoich możliwości kredytowych i wstępną weryfikację banków powinno się rozpocząć odpowiednio wcześnie (np. w wypadku zakupu mieszkania – zanim się jeszcze znajdzie nieruchomość). Proces wyboru nie będzie zapewne prosty i oczywisty. Warto zatem dać sobie wystarczającą ilość czasu, aby nasza decyzja była w pełni świadoma i korzystna.

• Należy dobrze przeanalizować swój domowy budżet i sprawdzić, jakie ob-ciążenie będzie dopuszczalne. Powinno się przy tym uwzględnić podwyż-szoną ratę w początkowym okresie oraz wszystkie dodatkowe koszty uzy-skania kredytu hipotecznego.

• Należy zadbać o odpowiednie udokumentowanie swoich dochodów. W szczególności dotyczy to osób prowadzących osobiście działalność go-spodarczą, które – wybierając jako formę opodatkowania „ryczałt ewi-dencjonowany” lub „kartę podatkową” – muszą się liczyć z trudnościami z otrzymaniem kredytu hipotecznego. Nieliczne banki rozpatrują wnioski takich osób, przy czym wymagają zazwyczaj długiego okresu prowadze-nia działalności, a oferta kredytowa jest mało korzystna.

• Trzeba dobrze przygotować się na pytania ze strony doradcy kredytowego w banku. Tylko wtedy można liczyć na przedstawienie rzeczywistych wa-runków kredytowych, a nie oferty marketingowej.

• Należy sprawdzić, jakich dokumentów standardowo będzie wymagał bank, żeby rozpatrzyć wniosek kredytowy.

• Jeżeli chcemy jak najszybciej uzyskać decyzję kredytową, postarajmy się złożyć wszystkie dokumenty w jednym czasie. rozpatrywanie wniosku przez bank to złożona procedura. dokumenty będą przechodzić przez co najmniej trzy działy w banku, dlatego składając je na raty, z pewnością nie przyspieszymy sprawy. W niektórych przypadkach może to nawet spowo-dować znaczne opóźnienia.

• W trakcie weryfikacji wniosku mogą zaistnieć niespodziewane okoliczno-ści, które będą skutkować odmową ze strony banku lub dodatkowymi wy-mogami, które trudno będzie spełnić w krótkim czasie. dlatego rozsądne wydaje się zabezpieczenie i złożenie wniosku w dwóch bankach.

• uzbrójmy się w cierpliwość: bez względu na hasła reklamowe okres roz-patrywania wniosku we wszystkich bankach wynosi średnio ok. 1 do 2 ty-godni. Bywają oczywiście wyjątki w jedną i drugą stronę. Jeżeli kupujemy nieruchomość, powinniśmy uwzględnić możliwe wahania czasowe uzy-skania kredytu przy podpisywaniu umowy przedwstępnej ze sprzedają-cym, odpowiednio wydłużając termin podpisania umowy końcowej.

41

• Jeśli otrzymamy kredyt, ale po pewnym czasie spodziewamy się trudności z jego spłatą, nie zwlekajmy ze skontaktowaniem się z bankiem! Poinfor-mujmy na piśmie o nadchodzących problemach, np. wymówieniu z pracy. Jeżeli nie mamy na tę okoliczność odpowiedniej polisy, wnioskujmy o wa-kacje kredytowe, karencję w spłacie kredytu lub wystąpmy z inną propo-zycją restrukturyzacji. Pamiętajmy: w interesie banku jest, abyśmy pozo-stali jego klientem.

Restrukturyzacja kredytu to zmiana ustalonych pierwotnie ogólnych za-sad spłaty kredytu (w umowie, oprócz ogólnych zapisów, są też zazwyczaj uwzględnione rozwiązania do zastosowania w okolicznościach szczególnych). Istnieje szereg form restrukturyzacji, a najczęściej akceptowane przez banki to:

• czasowe zawieszenie spłaty kredytu (wakacje kredytowe),

• czasowe zawieszenie spłaty raty kapitałowej kredytu (karencja),

• wydłużenie okresu spłaty kredytu (zmniejszenie wysokości miesięcznej raty),

• indywidualny harmonogram spłaty dostosowany do możliwości kredyto-biorcy,

• zmiana parametrów kredytu (np. zgoda banku na niższą marżę, ale ustale-nie dodatkowego zabezpieczenia),

• przeniesienie zobowiązania lub jego części na osobę trzecią (np. na człon-ka rodziny),

• umorzenie części zobowiązania.

Na każdym z wymienionych etapów muszą być spełnione zawiłe i skompliko-wane procedury bankowe. I jeszcze jedno: bank tworzą ludzie! oznacza to, że mogą oni popełniać błędy (co niestety wydłuży proces weryfikacji naszego wniosku), ale też można z nimi negocjować i w uzasadnionych przypadkach przyspieszać procedury.


XII.Zaleceniadlakredytobiorców43

XII.Zaleceniadlakredytobiorców43

Twoje myśli kierują się w stronę nowego domu lub mieszkania?otwórz portal www.nieruchomosci.com.plNa jego stronach znajdziesz aktualną ofertę deweloperów, biur pośrednictwa i osób prywatnych, czytelne porady,komentarze specjalistów, informacje o nowych inwestycjach.Z nami poczujesz się w pełni zadomowiony.

Budujące?

Do domu – w dobrą stronę

Xiii. ZwiąZEk fiRm doRadZTwa finanSowEgo

A-Z Finanse S.A. Centrum Finansów Osobistychul. lelewela 853-505 Wrocławtel. 71 341 01 69wroclaw@azfi nanse.plwww.azfi nanse.pl

Dom Kredytowy NOTUS S.A.ul. św. Mikołaja 7 50-125 Wrocławtel. 71 792 80 90faks 71 792 80 [email protected]

Gold Finance pl. Solny 1650-062 Wrocławtel. 71 337 28 13www.goldfi nance.pl

Goldeneggul. Sokolnicza 5 lok. 2553-676 Wrocławtel. 71 341 02 66www.goldenegg.pl

Money Expertul. Kuźnicza 65/6650-138 Wrocławtel. 71 344 60 21faks 71 344 60 21www.moneyexpert.pl

Aspiro Punkt Obsługi Agencyjnejul. Kazimierza Wielkiego 150-126 Wrocławtel. 71 776 61 36faks 71 776 61 40www.aspiro.pl

fot.PawełStafij

Zestawienie oddziałów we Wrocławiu(stan na dzień 10.05.2012)


XIII.ZwiizekFirmDoradztwaFinansowego

Open Financeul. Piłsudskiego 6650-020 Wrocławinfolinia 801 600 200www.open.pl

ul. ruska 8/950-079 Wrocław

pl. Grunwaldzki 23/2750-365 Wrocław

Home Brokerul. Świdnicka 18/2050-068 Wrocławinfolinia 801 900 200www.homebroker.pl

ul. Krawiecka 350-148 Wrocław

ul. Powstańców Śląskich 12553-332 Wrocław

Powszechny Dom Kredytowyul. Grabiszyńska 21253-235 Wrocławtel. 71 798 39 00www.pdk.pl

Doradcy24 SAul. ruska 41/42 IV p.50-079 Wrocławinfolinia 801 081 [email protected]

ul. Prosta 3653-508 Wrocławtel. 71 342 10 85faks 71 343 12 [email protected]

Expanderpl. Grunwaldzki 25 (budynek Grunwaldzki Center)50-365 Wrocławinfolinia 801 670 000www.expander.pl

pl. Powstańców Śląskich 17 lok. 11453-329 Wrocław

Credit Houseul. legnicka 5254-204 Wrocławtel. 516 173 555www.credithouse.pl

45

ASBAu


JEDNA INWESTYCJA - WIELE KORZYŚCI

Zarabiaj już od stycznia 2013 r.!

tel. 71 782 82 44 www.as-bau.pl

XIII.ZwiizekFirmDoradztwaFinansowego47

XIII.ZwiizekFirmDoradztwaFinansowego47

Poradnik Kredytowy Wrocław 2012

Documents

Transcript of Poradnik Kredytowy Wrocław 2012