Podejście kosztowe w wycenie

Zużycie techniczne obiektów M. Dacko

Klasyfikacja podejść, metod

i technik w wycenie

• Metoda porównywania parami • Metoda korygowania ceny średniej • Metoda analizy statystycznej rynku

Podejście porównawcze

• Metoda inwestycyjna • Metoda zysków

Podejście dochodowe

• Metoda pozostałościowa • Metoda wskaźników szacunkowych gruntów • Metoda kosztów likwidacji

Podejście mieszane

• Metoda kosztów odtworzenia • Metoda kosztów zastąpienia

Podejście kosztowe

Kapitalizacji prostej

Dyskontowania strumieni pieniężnych

Techniki

Szczegółowa

Scalonych elementów

Wskaźnikowa

Techniki

Podejście kosztowe • Jest stosowane w wycenie wartości

odtworzeniowej obiektu • Wartość odtworzeniowa jest określana dla takich

nieruchomości, które ze względu na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego

• Wartość tą określamy także gdy wymagają tego przepisy szczególne

• Wartość odtworzeniowa jest równa kosztom odtworzenia obiektu z uwzględnieniem stopnia jego zużycia

Bardzo ważnym elementem podejścia kosztowego jest ocena zużycia obiektu budowlanego

Idea podejścia kosztowego

• Nabywca nie zapłaci za obiekt więcej niż kosztowałoby go odtworzenie takiego samego w tym samym miejscu i o tym samym stopniu zużycia

Kiedy szacujemy wartość

odtworzeniową? • Gdy potrzebna jest podstawa do określenia

sumy ubezpieczenia nieruchomości

• Gdy trzeba ustalić odszkodowanie w pewnych ustalonych prawem przypadkach

• Gdy trzeba ustalić opłaty roczne z tytułu trwałego zarządu nieruchomości, które nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego

Zasada ogólna

• Określając wartość odtworzeniową w podejściu kosztowym oddzielnie szacujemy wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych

• Wartość gruntu to koszty jakie należałoby ponieść na zakup gruntu o takich samych cechach

• Wartość elementów składowych to kwota równa kosztom ich odtworzenia, zastąpienia lub likwidacji

Stosowane metody:

• Kosztów odtworzenia – ile wyniosłyby koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów

• Kosztów zastąpienia - ile wyniosłyby koszty zastąpienia części składowych gruntu obiektami o takiej samej funkcji, lecz wykonanymi przy użyciu aktualnych technologii i materiałów

• Kosztów likwidacji – jakie byłyby koszty likwidacji części składowych gruntu (z ewent. uwzgl. wartości materiałów porozbiórkowych)

Koszty odtworzenia netto i brutto

• Koszt odtworzenia netto to koszt odtworzenia budynku w stanie nowym pomniejszony o wartość jego zużycia

Szacując koszty odtworzenia uwzględnia się też koszty dokumentacji i nadzoru

Technika szczegółowa w podejściu

kosztowym • Koszty określa się na podstawie ilości niezbędnych do

wykonania robót budowlanych oraz ich cen jednostkowych

• Tok postępowania: ▫ wykonanie inwentaryzacji

budynku i instalacji

▫ wykonanie obmiaru (oszacowanie ilości) robót budowlanych i instalacyjnych

▫ ustalenie cen jednostkowych robocizny, materiałów, sprzętu z uwzględnieniem kosztów pośrednich, narzutów i zysku

▫ oszacowanie wartości przy uwzględnieniu kosztów prac projektowych, geodezyjnych, kierowania robotami itp.

Uwaga: w szacunkach uwzględnia się także zróżnicowanie regionalne cen

Wycena altany

ogrodowej

metodą kosztów

odtworzenia

techniką

szczegółową

szkice obiektu to podstawa do wykonania obmiaru

Fragment obmiaru - przykład

Lp. Opis robót - obmiar Jedn.

obmiaru

Ilość jednostek

1 Pomiary przy wykopach fundamentowych (5,60×3,50 = 19,60) m2 19,60

2 Ręczne usunięcie warstwy ziemi urodzajnej z przewozem taczkami – humus bez darni (5,60×1,50 + 0,40×0,40 + 0,40×0,40 = 7,60) m2 8,72

3

Wykonanie wykopów liniowych pod fundamenty w gruntach suchych z wydobyciem urobku łopatą, kat. gruntu I-II (5,60×0,30 + 3,60×0,30 + 2×1,40×0,30 + 2×0,30×0,30 + 0,20×0,30 = 3,84) 3,84×0,70 = 2,69

m3 2,69

4 Wykonanie ław fundamentowych z betonu żwirowego B15 (5,60×0,30 + 3,60×0,30 + 2×1,40×0,30 + 0,20×0,30 = 3,66) 3,66×0,85 = 3,11 m3 3,11

5 Wykonanie stóp fundamentowych z betonu żwirowego B15 (2×0,30×0,30×0,85 = 0,18) m3 0,15

6 Zasypanie wykopów liniowych pod fundamenty (0,30×2,69 = 0,81) m3 0,81

7 Odwiezienie nadmiaru ziemi taczkami na odległość do 20 m z wyrównaniem (2,69 - 0,81 = 1,88) m3 1,88

8

Wykonanie izolacji przeciwwilgociowej poziomej ław i stóp fundamentowych – dwie warstwy papy smołowej na rzadkiej zaprawie

m2 3,84

Szacowanie wartości w technice szczegółowej

Lp. Wyszczególnienie pozycji w cenniku / Źródło Wartość pozycji

Jedno-stka

Ilość jedn.

Wartość całkowita elementu

1 Pomiary przy wykopach fundamentowych – teren równinny i nizinny (BISTYP: KNR 2-01-012201)

0,80 zł m2 19,60 15,68 zł

2 Ręczne usunięcie warstwy ziemi urodzajnej grubości do 15 cm z przewozem taczkami – humus bez darni (BISTYP: KNR 2-01-012503)

5,20 zł m2 8,72 45,34 zł

3

Wykopy liniowe o ścianach pionowych pod fundamenty w gruncie suchym z wydobyciem urobku łopatą, o głębokości do 3 m, szerokości 0,8 – 1,5 m, kat. gruntu 3- 4 (BISTYP: KNR 2-01-031705)

52,30 zł m3 2,69 140,69 zł

RAZEM ROBOTY ZIEMNE 201,71 zł (0,93%)

4 Ławy fundamentowe betonowe prostokątne o szerokości do 0,6 m (BISTYP: KNR 2-01-020101)

295,00 zł m3 3,11 917,45 zł

5 Stopy fundamentowe betonowe o objętości do 0,5 m3 (BISTYP: KNR 2-01-020301)

339,30 zł m3 0,15 50,90 zł

6

Ręczne zasypywanie wykopów liniowych o ścianach pionowych, głębokość wykopu do 3 m, szerokość 0,8 – 1,5 m, kat. gruntu 3- 4 (BISTYP: KNR 2-01-032005)

21,50 zł m3 0,81 17,42 zł

7 Odwiezienie nadmiaru ziemi taczkami na odległość do 20 m z wyrównaniem (IDM: 59)

9,77 zł m3 1,88 18,37 zł

8 Izolacje ław fundamentowych murowanych 2 × papa smołowa (IDM: 2005)

33,32 zł m2 3,84 127,95 zł

RAZEM FUNDAMENTY 1 132,08 zł (5,22%)

• Koszty określa się na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen tych elementów

• Tok postępowania jest podobny, lecz nie ustala się ilości wykonywanych robót, ale rodzaje i ilości scalonych elementów tych robót oraz ich ceny

• Korzystamy z notowań scalonych (zagregowanych) elementów robót

Technika elementów scalonych

w podejściu kosztowym

Lp.

Podstawa wyceny Element scalony

budynku

Wartość

pozycji Jednostka Ilość jedn.

Wartość

całkowita

elementu

Udział w

koszcie

budowy Nr

obiektu

Nr

elem.

1 6 1 Roboty ziemne,

fundamenty 7963,58 zł 100 m2 151,00 12025,01 zł 17%

2 3 2 Ściany

nadziemia 27098,06 zł 100 m2 40,50 10974,71 zł 16%

3 6 11 Posadzki 8371,82 zł 100 m2 131,21 10984,67 zł 16%

4 6 10 Dach 8128,94 zł pow. zab. 151,00 12274,70 zł 18%

5 13 15.4 Stolarka

drzwiowa 437,44 zł m2 25,80 11285,95 zł 16%

6 13 16 Tynki wewnętrzne

i malowanie 9749,35 zł kub. bud. 295,24 2878,40 zł 4%

7 13 21 Elewacja 3075,53 zł um. p.e. 152,44 4688,34 zł 7%

8 34 23.2 Instalacje

elektryczne 14778,35 zł kub. 295,24 4363,16 zł 6%

RAZEM 69474,93 zł (100,00%)

Szacowanie wartości w technice elementów scalonych

• Koszt odtworzenia zostaje wyliczony jako iloczyn ceny wskaźnikowej (np. 1m3 kubatury budynku), przez ilość jednostek odniesienia, dla których cena ta została ustalona.

• Cenę wskaźnikową dla jednostki odniesienia ustala się w oparciu o publikowane notowania cen wskaźnikowych w budownictwie.

• Technikę tą można stosować tylko wtedy, gdy obiekty szacowane są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe.

Technika wskaźnikowa w podejściu

kosztowym

Uwaga!

• W szczególnych przypadkach wartość oszacowana w podejściu kosztowym może być wyrażona liczbą ujemną

Zużycie obiektu

• Przez zużycie rozumie się utratę wartości wynikłą ze zużycia:

▫ Technicznego (fizycznego)

▫ Funkcjonalnego (użytkowego)

▫ Środowiskowego

Zużycie techniczne • Jakie czynniki mogą wpływać na zużycie techniczne?

▫ Trwałość obiektu budowlanego i okres jego użytkowania

▫ Remonty kapitalne i modernizacje

▫ Wpływ środowiska naturalnego (erozja, zawilgocenie, drgania i wstrząsy, osiadanie budynku, zanieczyszczenia chemiczne otoczenia)

▫ Wady projektowe (połączeń, izolacji, szczelin dylatacyjnych, dachów)

▫ Wady wykonawstwa (rodzaj i jakość materiałów, wykonanie elementów konstrukcyjnych itp.)

▫ Niewłaściwa eksploatacja (niezgodnie z przeznaczeniem, dewastacja, brak konserwacji okresowych, nieusuwanie usterek, brak wentylacji, nieprzemyślane modernizacje)

• Zużycie to najczęściej określa się procentowo.

Zużycie funkcjonalne

• Wynika z różnicy pomiędzy zastosowanymi w danym przypadku rozwiązaniami użytkowymi a aktualnie stosowanymi (ocena nowoczesności)

• Na zużycie to wpływają też kwestie standardu wykończenia i wyposażenia obiektu w urządzenia techniczne

• Może też je zwiększać specjalistyczne przeznaczenie utrudniające lub uniemożliwiające zmianę sposobu wykorzystania

• Miarą tego rodzaju zużycia jest zmniejszenie potencjalnej dochodowości danej nieruchomości w stosunku do podobnych nieruchomości zlokalizowanych na danym terenie

Zużycie środowiskowe • Wynika np. z:

▫ dokonanych lub planowanych w otoczeniu zmian powodujących uciążliwości wykorzystania (budowa zakładu przemysłowego w sąsiedztwie, drogi o dużym natężeniu ruchu, torowiska, itp.)

▫ prowadzonej lub przewidzianej na danym terenie eksploatacji górniczej powodującej trwałe uszkodzenia nieruchomości

Zużycie techniczne – wzory Rossa Sn – zużycie techniczne budynku lub budowli t - wiek budynku lub budowli T – trwałość budynku lub budowli wg danej technologii budowy Gdy konserwacje i remonty realizowano na poziomie niezadowalającym: Gdy konserwacje i remonty były realizowane na poziomie standardowym: Gdy konserwacje i remonty były realizowane na poziomie bardzo dobrym:

Sn =t

T∗ 100%

Sn =t ∗ (t + T)

2T2∗ 100%

Sn =t2

T2∗ 100%

Zużycie średnioważone

Lp. Element budynku Udział elementu w

koszcie budynku (%)

Stopień zużycia

technicznego

elementu

Średnioważony

stopień zużycia

technicznego

1 Roboty ziemne,

fundamenty 17 15% 2,55

2 Ściany

nadziemia 16 20% 3,20

3 Posadzki 16 25% 4,00

4 Dach 18 40% 7,20

5 Stolarka drzwiowa 16 20% 3,20

6 Tynki wewnętrzne

i malowanie 4 35% 1,40

7 Elewacja 7 35% 2,45

8 Instalacje elektryczne 6 70% 4,20

OGÓŁEM 100 % 28,20