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聯和墟：由下而上的城市規劃典範 A Bottom Up Planning Case: Luen Wo Hui 研究團隊：姚松炎，姚偉彤，陳淑美，劉仕豪，鄭雪妍，姚葦杭 研究資助機構：文化葫蘆 Organizer: Hulu Culture 24/1/2014 CUHK Urban Forum 5 April 2013
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聯和墟：由下而上的城市規劃典範 A Bottom Up Planning Case: Luen Wo Hui
研究團隊：姚松炎，姚偉彤，陳淑美，劉仕豪，鄭雪妍，姚葦杭
研究資助機構：文化葫蘆 Organizer: Hulu Culture
24/1/2014
CUHK Urban Forum 5 April 2013
兩河匯聚，二路相連 Two Rivers, Two Roads
上梧桐河 Indus River
麻芴河 Ma Wat River
聯和墟 LWH
戰前，稻米之鄉 Before WWII, Rice Fields
圖片來源：政府檔案
圖片來源：政府檔案
墟不應求 Lack of Markets
清朝嘉慶年間，
新安縣志記載香港三個墟市：
＊元朗大橋墩墟
＊上水石湖墟
＊大埔舊墟
大埔墟概覽
墟市地圖
資 料 來 源 ： 吳 倫 霓 霞 ， 〈 香 港 新 界 墟 市 之 興 起 與 衰 落—大 埔 墟 研 究 〉 ， 《 漢 學 研 究 》 第 3 卷 ， 第 2 期 (1985年)，頁633-653，頁640。
1595
1892
1898
1898年石湖墟 Shek Wu Hui
1898年《展拓香港界址專條》附圖中的石湖墟（Shek-u-hü）
1927年，沙頭角公路開通 Sha Tau Kok Road
圖片來源：政府檔案 粉嶺交通便利 Fanling became more convenient
聯和墟建墟起因 Why a New Bazaar?
1. 不滿石湖墟多收秤佣 Discontent with the commission charges of Shek Wu Hui (參考《聯和風采》)；
2. 政府不滿舊墟衛生情況 Discontent with the hygienic conditions of other bazaars (參考政府年報,1946)；
3. 新界農地用途急遽改變 abrupt change of agricultural land uses (參考陳國成,2008)；
4. 政府農業政策 government agricultural policy change
(參考陳國成,2008)。
1950s年代石湖墟 Shek Wu Hui
1964年石湖墟 Shek Wu Hui
戰後，菜農湧現 After WWII, Vegetable Fields
1950年，70萬中國難民湧入香港；
難民掌握種植蔬菜技術，在新界種菜；
收入比種米多達3.5倍，地主多願意租田種菜；
令菜田面積在短短7年間增加3倍。
農地面積 (公頃) 1954年 1961年
米田 (Rice Fields) 20,191 16,796
菜田 (Vege Fields) 2,254 6,172
共 22,445 22,968
香港糧荒，米價限制 Famines: Rice Price Control
香港糧荒 1940 - 1960
1942年4月，日治時期，限購6兩4錢食米
1945年7月，二戰尾聲，每日70-80人餓死
1950年3月，70萬難民湧入，發配米證
1956年10月，石硤尾騷亂，米價高漲
農業政策形成墟市雛型 Agriculture Policy
戰後，政府嚴格控制食米價格，實行配米證制度；
蔬菜方面，政府只統籌收集、營銷，並收取佣金；
故此，雖然1950年粉嶺安樂村已設立農作物收集站，很多農民仍然將收割的蔬菜帶到當時仍未建墟的這個地方買賣，免除政府食佣，形成聯和墟的前身。(selling the produces at farmers’bazaars can save the commissions to the government) 圖片來源：政府檔案
新界首個由村民規劃發展項目 The 1st Bottom Up Planning Project
村民不滿石湖墟多收秤佣 (參考《聯和風采》)；
政府不滿舊墟衛生情況 (參考政府年報,1946)；
鄉紳提出發展新墟市，政府全力支持；
原以全私人發展新市鎮設計模式。
由下而上的新市鎮發展，由村民規劃、設計、建造、出售、管理。(the villagers plan, design, build, sell and manage)
圖片來源：政府檔案
新市鎮發展規劃 - 市 (Bazaar) 整項發展佔地600,000呎sf(230x250m)
分為市、鎮兩部分。
墟市包括：
有蓋街市18,000呎sf(60x30m)，提供60檔，一層新式建築；
露天街市24,000呎(60x40m)，提供100多檔乾貨，中間有井；
以農產品為主。
《聯和風采》
新市鎮發展規劃 - 鎮 (Town)
城鎮部分包括：
周圍商鋪324,000呎sf(10x20m)，提供90間鋪位，兩層新式建築，鋼筋混凝土，臨街懸臂式大騎樓(Tong Laus)；
主要銷售農業工具及相關行業；
共設有誤樂場所，包括戲院 (cinema)；
住宅佔地60,000呎，提供100間小白屋，樓高15呎、長30呎、闊13呎；兩層(地下連閣仔)設計，一廳兩房，有廚房及小天井(small houses)；
中間分成多6條街道(原為私家街)，原設計還有公共設施，如消防局、警署、公廁浴室、停車場、公共空間等(public facilities)。
鎮中有市，中西合璧 Town Country – East meets West
圖片來源：陳國成 (2008) 粉嶺
聯和墟街市 LWH Bazaar
全項目以中軸對稱平衡為主調，街市座落正中，建築物本身亦以中軸對稱平衡為設計特色；
全項目講求比例與工能配合，2:1為主要比例格局，街市亦以闊200呎，深100呎設計，為全項目中最大規模之地標建築；
正門裝飾以Art Deco風格，配合戰後簡約白色設計，建築師為YC Mok。
商鋪唐樓設計 Tong Lau Design
2:1 (240' x 120') 地盤面積，臨街露台，圓角對街，下鋪上居，相連閣樓。
街市西式建築設計 Western Style Bazaar
西式教堂、港式戲院 Western Style Church, Hong Kong Style Cinema
圖片來源：心繫香江 - 重溫往日情及粉嶺聖約瑟堂
聯和新村 - 百間簡約白屋住宅 Luen Wo Sun Chuen
100間小白屋，樓高15呎、長30呎、闊13呎； 兩層(地下連閣仔)設計，一廳兩房，有廚房及小天井；
政府提供土地優惠 Government’s Concessions 1954年7月12日
政府賣出流經小涌土地 land sale；
免補地價(農地轉屋地[商住用地]) waived land premium for modifications;
批准規劃建築設計 approved town planning and design；
提供基建設施及免息貸款等 provided infrastructure and interest-free loans。
但政府並沒有提供區內公共設施 but no provisions for amenities within the site；
並在新契內加入新增屋地條款 and some new clauses。
政府提供土地優惠 Land Premium Concession
優化合作模式，政府收回土地 Land Resumption & Regrant
因為公共設施有爭議，政府於1961年1月指發展項目未符地契條款：
建築契諾 (Building Covenants);
轉售限制 (Alienation Clause);
改建申請 (Prior Approvals on Alterations and Additions);
道路維修 (Road Maintenance)。
政府出價60萬賠償已建築成本 (land resumed)；
允許繼續第三期建設，但政府要求補繳地價每方呎六元，以為區內建路築渠 (premium $6/sf was charged)。
聯和墟發展費用 Development Costs
建造費 Cost 數量 Qty 合共 Total
聯和新村 Housing
2,000 100 200,000
鋪位 Tong Lau
(連地價) 22,000 - 28,000
90 1,980,000 - 2,520,000
街市 Bazaar 2,000? 60 120,000?
合共 Total 2,300,000 - 2,840,000 (未計公共設施，已超支10% - 30%?!)
集資 Shares 100 21,918股 2,191,800
(預售樓花?!)
補地價令白屋成本大升3倍 300% cost increase
建造費 Cost 數量 Qty 合共 Total
聯和新村 Housing
2,000 100 200,000
地價 Land Cost
4,800 100 480,000
每呎計 psf $2.5($6地價) 800 呎 $2,000 ($4,800)
已預售24間 Sold price
$3 / 呎 (因而改為20年期?)
合共 Total 6,800 100 680,000
土地三權分立 3 Types of Ownership
地盤面積60萬平方呎(6公頃)；
地價：每呎2.67元(16萬元向政府及私人買入)；
後因公共設施建造成本高昂(單計排污渠一項，政府收取十二萬元，等於8年項目利潤)，聯和置業把街市和商鋪的地權歸還政府，但保留聯和新村地權；
形成聯和墟三(地)權分立：
政府把商鋪唐樓地契重新批出給買家 (tong lau)；
政府重新批出街市營運權給聯和置業，繼續管理秤佣制 (management rights of the bazaar)；
聯和置業把聯和新村以20年期佔用權賣出 (20-year leasehold interests)。
聯和置業股份 LW Company Shares
圖片來源：陳國成 (2008) 粉嶺
聯和置業股份 LW Company Shares
圖片來源：政府檔案
聯和墟街市租金 LWH Market Rent
有蓋街市 Covered Bazaar
肉檔 (meat stalls)
魚雞鴨檔(fish, chicken, duck stalls)
鹹魚檔 (salt fish stalls)
菜豆腐檔 (vege stalls)
共 Total
數量 16 16 14 14 60檔stalls
1951租金rent $48/月mon $48/月mon $48/月mon $48/月 $34,560/年yr
露天街市 open bazaar 128檔stalls
1951租金rent $10/月 $15,360/年yr
資料來源: 政府檔案
聯和墟每月秤佣收入 LWH Monthly Weighing Commissions
年份 Period 共 Total
1960 - 1968 $5,000 - $9,000
1969 > $20,000
1977 - 1981 $100,000
1983 - 1988 $120,000 – $160,000
1989 - $40,000 (a new market was built)
* 秤佣以專利權出售予競投者 (限創辦股原居民，承辦1年)
圖片來源：陳國成 (2008) 粉嶺
聯和墟公秤收費表 Fee Scale of the Commission
貨物類別 Type
重量 Weight 秤費 Fee 備註 Remarks
大豬 L Pig 50斤以上 每隻5元 買賣各半
小豬 S Pig 50斤以下 每隻3元 買賣各半
雞、鴨、鵝 - 每隻2元 買賣各半
蔬菜 Vege 每秤50斤以下 每秤3元 買賣各半
超過50斤 每秤4元 買賣各半
* 至1980年代，秤佣仍是每秤4元。(資料來源：陳漢林)
資料來源：陳國成 (2008) 粉嶺
完
資助機構：文化葫蘆
研究、文字：姚松炎
繪圖、製片：姚葦杭
日期：2014年1月24日
