WYCENY NIERUCHOMOŚCIEKSPERTYZV I PROJEKTY BUDOWLANEmgr ini. Jolanta Smolińska01-743 Warszawa, ul. Głogowska 29

tel. 663-76-17

OPERAT SZACUNKOWY

Opinia o wartości nieruchomości gruntowej

Dz. ew. nr 14 niezabudowanapołożona w Zagościńcu obręb 04 ul. Letniskowa

gmina Wołomin pow. Wołomin woj. mazowieckie

zamawiający:

mgr inż. Jolanta Smolińskarzeczoznawca majątkowyuprawnienia państwowe nr 390

Komornik Sądowyprzy Sądzie Rejonowym w WołominieSebastian SzymczukKancelaria Komornicza w Wołominie05-200 Wołominul. Gdyńska 61A

sygn. Kmp 47/14

autor operatu :

Warszawa 27 lutego 2015 r.

mgr inż. Jolanta SmolińskaBIEGŁY SĄDOWY

przy Sądzie Okręgowyrr w Warszawiez zakresu budownictwa og6!negoi c:wcowania nicruchomosci

01-743 War..L ·łv1, u. Gł~~;,'/ska 29

NIP 118-005-44-51 regon O 10599259konto: PKO BP S.A. II Oddział W-wa 98 1020 1026 0000 1102 0019 2633Polisa OC PZU Seria F Nr 0012655 - rzeczoznawców majątkowych;członek izby budowlanej nr ew. MAZ/B0/3596/02

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

Rodzaj nieruchomości Nieruchomość gruntowaadres Zagościniec gmina Wołomin

pow. WołominDz. ew. nr 14 z obrębu Zagościniec 04

Opis nieruchomości pow. 0,8065 ha.szer. ok. 26 m dł. ok. 31O m.niezabudowana, zadrzewionaOszacowanie wartości rynkowej

Cel wyceny nieruchomości gruntowej do ustalenia cenywywoławczej przez komornika w sprawieegzekucji należności ieniężnej.

Właściciel nieruchomości osoba fizyczna

Data określenia wartości 27 lutego 2015 r.Data określenia stanu nieruchomości 25 lutego 2015 r.Data sporządzenia operatu 27 lutego 2015 r.Oszacowana wartośćnieruchomości 122 600 zł.• w oparciu o wynik z

podejścia porównawczego

Autor operatu szacunkowego Mgr inż. Jolanta Smolińska

mgr inż. Jolanta SmołióskaBIEGŁY SĄDOWY

przy Sądzie Okręgowymw Warszawiez zakresu budowi rrwa ogólnegoi szacowania nieruchomości

01-743 Warszawa, ul. Glog~wska 29

2

SPIS TREŚCI

WYCIĄG Z OPERA TU SZACUN'KOWEG0 ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••.••.2

1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••.••••..••.••....•..4

2. CEL WYCENY .•.••••••••••••••••••••••••••••••••••.••••.••••.••••••••••••.•••••••••.•••••••••.••••••••••••••••••••••••••••••••4

3. PODSTAWY FORMALNE I MATERIALNO-PRAWNEWYCENY NIERUCHOMOŚCI ORAZ ŹRÓDŁA DANYCH.„„ •••••••••••••••.••••••••••••••••4

3.1. Podstawy formalne 43.2. Podstawy prawne 53.3. Źródła danych 5

4. DATY ISTOTNE DLA WYCENY ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••.•••••••••••55. Wl.z:J"A NA NIERUCHOMOŚCI •••••••••••••••••••••••••••••••••••. .•• . ••. ••. •••.• . •••••••• 5

6. OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••..•••••••••••.....•••••56.1. Stan prawny nieruchomości 56.2. Stan techniczno- użytkowy i stan zagospodarowania 66.3. Przeznaczenie w planie miejscowym z.p 6

7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCIW ZAKRESIE DOTYCZĄCYM CELU I SPOSOBU WYCENY.„ ••••••••••••••••••••••••„••6

8. SPOSÓB WYCENY •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••.•••••••••••••••••••••••••••••••••••••.•.•..•.•.•.••.7

9. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI •••••••.••••••••••••••••„.. 9

10. Ustalenie końcowego wyniku wyceny •.....•....•.•............................•.••..•.••••.•..••••....••..12

11. KLAUZULE I OGRANICZENIA ••••••••••.•••••••..•......•••.••.•..............•.••••••••••••••••••••••••••••••12

Załączniki :1. Mapa z lokalizacją2. Mapa ewidencyjna z usytuowaniem nieruchomości3. Ortofotomapa4. Zdjęcia nieruchomości

3

1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY

Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa położona w Zagościńcu gmina Wołominpow. wołomiński, woj. mazowieckie.Dz. ew. nr 14 o pow. 0,8065 ha niezabudowana.

W zakres wyceny wchodzi oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości.

2. CEL WYCENY

Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości do ustalenia ceny wywoławczej przezkomornika w sprawie egzekucji należności pieniężnej.

3. PODSTAWY FORMALNE I MATERIALNOPRAWNE WYCENY

NIERUCHOMOŚCI ORAZ ŹRÓDŁA DANYCH

3.1 Podstawy formalne

3.1.1 Zlecenie: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w WołominieSebastian Szymczuk Kancelaria Komornicza w Wołominie05-200 Wołomin ul. Gdyńska 61A

3.1.2 Akta sprawy komornika

3.1.3 Wizja na nieruchomości w dniu 25 lutego 2015 r.

3.2 Podstawy prawne

3.2.1 Ustawa z dnia 21sierpnia1997 roku o gospodarce nieruchomościamitekst jednolity Dziennik Ustaw z 11czerwca2010 Nr 102 poz. 651 zpóźniejszymi zmianami

3.2.2 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21września2004r. w sprawiewyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.Dz.U. Nr 207 poz. 2109 z dn. 22.09.2004 r.;zm. Dz. U. Nr 196 z 2005r.poz. 1628 i dalsze.

3.2.3 Ustawa z do. 29 sierpnia 1997 r. o komornikach sądowych i egzekucji

Dz. U. z 1997 r. nr 133 poz. 882 z późniejszymi zmianami3.2.4 Rozporządzenie w sprawie czynności komorników z dnia 9 marca 1968

Dz.U. z 1968r. Nr 10, poz. 5 ze zmianami3.2.5 Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie

szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartościnieruchomości (Dz. U. z 4.06.2014 r. poz. 742)

3.2.6 Ustawa z do. 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotecetekst jednolity Dz. U. z 2002r Nr 124 oz. 1361 z późn. zmianami

3.2.7 Rozporządzenie Min. Sprawiedliwości z do. 17 września 2001 w sprawieprowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentówDz. U. Nr 102 poz. 1122

4

3.2.8 Ustawa z dn. 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego,opublikowany w Dz. U. z 1964 r. Nr 43 poz. 269 z późniejszymi zmianami

3.3 Źródła danych

3.3.l Elektroniczny rejestr cen udostępnionych w Starostwie Powiatowym wWołominie 25.02.2015r.

3.3.2 Ceny ofertowe w agencjach pośrednictwa w celu badania rynku.

4. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OPERATUSZACUNKOWEGO

Data sporządzenia wycenyData, na którą określono wartość przedmiotu wycenyData, na którą uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wycenyData oględzin nieruchomości

27 lutego 2015 r.27 lutego 2015 r.25 lutego 2015 r.25 lutego 2015 r.

5. WIZJA na nieruchomości

Wizja na nieruchomości odbyła się w dniu 25 lutego 2015 r. bez udziału stron.

6. OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI

6.1 Stan prawny nieruchomości

Nieruchomość ma urządzoną księgę wieczystą nr WA 1W/00029973/2.Wg wpisów na dzień 25 lutego 2015 r. sprawdzonych w systemie elektronicznym :Dział I - oznaczenie nieruchomościMiejscowość Zagościniec gmina Wołomin pow. wołomiński woj. mazowieckieUlica LetniskowaDz. ew. nr 14 obręb 04, sposób korzystania: nieruchomość niezabudowanaObszar 0,8065 haDział I-Sp spis praw związanych z własnościąWpisów brak

Dział II - właściciel : Jarosław Jerzy Szpakowski

Dział III - prawa roszczenia i ograniczenia8 wpisów ostrzeżenia o egzekucjach komorniczych

Dział IV - hipotekaWpisów brak

5

6.2 Stan techniczno-użytkowy i stan zagospodarowania.

Dz. ew. nr 14 pow. 0,8065 ha wg zapisów w KW WAlW/00029973/2LokalizacjaDziałka położona w Zagościńcu przy ul. Letniskowej. Kształt wydłużonego prostokąta owymiarach szer. ok. 26 m dł. śr. ok. 31Om. przylega do ulicy Letniskowej. Teren płaski,porośnięty samosiejkami krzewów buczyny oraz pojedyncze samosiejki brzozy i sosny.Wzdłuż drogi i na całej powierzchni występują pojedyncze większe drzewa. Nie ogrodzona,bez instalacji, ulica Letniskowa stanowi drogę gruntową bez nawierzchni, dojazd utrudniony zuwagi na duże koleiny.Na początku ul. Letniskowej w rejonie ulic Wrzosowej, Gwiaździstej i Spacerowej powstajejuż nowa zabudowa jednorodzinna.Od strony północno-wschodniej działka graniczy z działkami nr 15/1, 1512 i 16zabudowanymi, do których dojazd jest od strony ul. Asfaltowej. Na działkach tych znajdująsię budynki przemysłowo- usługowe oraz skład materiałów budowlanych (piasek, żwir,kostka brukowa) oraz parking samochodów i maszyn budowlanych. Jeden z budynków orazteren zajęty przez skład budowlany wchodzi na teren działki nr 14 na jej północnym krańcu.

6.3 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego

Dla miejscowości Zagościniec nie ma opracowanego miejscowego planu zagospodarowaniaprzestrzennego. W EGiB działka opisana jako rolna, pastwiska i lasy.

7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

W ZAKRESIE DOTYCZĄCYM CELU I SPOSOBU WYCENY

Na podstawie informacji z rejestru cen i aktów notarialnych udostępnionych w StarostwiePowiatowym w Wołominie zanotowano transakcje sprzedaży gruntów niezabudowanych wlatach 2013- 2015 w gminie Wołomin.W okresie ostatniego roku sytuacja na rynku nieruchomości wskazuje na spadek cen nie­ruchomości i zmniejszony obrót. W badanym okresie zanotowano zaledwie kilkanaścietransakcji sprzedaży gruntów niezabudowanych w tym rejonie o tak dużej powierzchni.Nieruchomość znajduje się we wsi Zagościniec, gdzie zlokalizowana jest głównie zabudowajednorodzinna i zagrodowa.Wieś Zagościniec ma charakter małego miasteczka gdzie przeważają nieruchomościzabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, jest infrastruktura miejska- ulice,szkoła podstawowa, OSP, nowy kościół. Wiele długich i wąskich działek zostało scalonych ipodzielonych na małe foremne działki o powierzchniach 600- 1OOOm2• pod domyjednorodzinne.Największy wpływ na cenę nieruchomości gruntowych ma lokalizacja i uzbrojenie, wycenianadziałka ma bardzo dużą powierzchnię i niekorzystny kształt- jest wąska i długa.Do porównań przyjęto nieruchomości gruntowe o jak najbardziej zbliżonej powierzchni ikształcie. Przeciętna powierzchnia działek przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowejednorodzinne lub jednorodzinne z usługami nieuciążliwymi wynosi 600-1OOOm2• Najwięcejtransakcji sprzedaży takich działek niezabudowanych odnotowano we wsiach Lipinki, Duczki,Nowe Lipiny, Zagościniec. Przeciętne ceny takich działek wahają się od 60- 180 zł/m2•

6

Działek o zbliżonych kształtach ( długich i wąskich) odnotowano zaledwie kilka.Działki wyceniono w oparciu o ceny sprzedaży podobnych wąskich i długich działekniezabudowanych, które zawierają się w przedziale 5,00- 29,0 zł/m2•

Działki typowo rolne z daleka od infrastruktury i uzbrojenia wahają się w granicach 2-1O zł/m2•Przedmiotowa działka graniczy od północy z działkami zabudowanymi obiektami ocharakterze składów i magazynów ze składem materiałów budowlanych na terenie.

8. SPOSÓB WYCENY

8.1 Uwarunkowania prawne wyceny nieruchomości gruntowej

Wycenę dla komornika przeprowadzono zgodnie z zapisem art. 948 kpc.Art. 948. § 1. Oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegłyuprawniony do szacowania nieruchomości na podstawie odrębnych przepisów. Jeżeli jednaknieruchomość była w okresie sześciu miesięcy przed zajęciem oszacowana dla potrzeb obroturynkowego i oszacowanie to odpowiada wymogom oszacowania nieruchomości w egzekucjiz nieruchomości, nowego oszacowania nie dokonuje się.§ 2. W oszacowaniu należy podać osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń,przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość częścinieruchomości, która w myśl art. 946 została wydzielona celem wystawienia oddzielnie nalicytację. Wartości powyższe należy podać tak z uwzględnieniem, jak i bez uwzględnieniapraw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia, oraz wartości praw nieokreślonych sumą pieniężną obciążających nieruchomość, w szczególności świadczeń ztytułu takich praw.

oraz rozporządzenia w sprawie czynności komorników :

§ 132. Opis nieruchomości powinien w przejrzysty sposób określać nieruchomość oraz jejrodzaj i stan przez wymienienie wszystkich danych, o których mowa w art. 947 § 1, a ponadtoprzez wskazanie sposobu dojazdu do nieruchomości od drogi publicznej.

§ 133. W razie gdy dane zawarte w wyciągach z księgi wieczystej lub z ewidencji gruntów ibudynków, a dotyczące obszaru lub sposobu użytkowania nieruchomości, nie odpowiadająstanowi rzeczywistemu, należy w opisie podać stan rzeczywisty i zaznaczyć, na czym poleganiezgodność z danymi ujawnionymi w księdze wieczystej lub w ewidencji gruntów ibudynków. O stwierdzonej niezgodności komornik zawiadomi niezwłocznie organprowadzący księgę wieczystą lub ewidencję gruntów i budynków.§ 134. „Jeżeli na nieruchomości znajdują się budynki lub inne urządzenia, opis powinienzawierać dokładne wskazanie ich roku budowy, stanu, przeznaczenia, rodzaju konstrukcji imateriału budowlanego, ilości kondygnacji, sposobu użytkowania, jak również sposobu ijakości wykonania i wyposażenia oraz zaopatrzenia w instalacje i urządzenia".§ 136. 1. „Sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedażypodobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości wdniu dokonania oszacowania".§ 138. „Biegły powinien wskazać i uzasadnić podstawę przyjętej sumy oszacowania".

Zgodnie z §32 Rozporządzenia Rady Ministrów z dn. 21 września 2004 r. w sprawie wycenynieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wartość lokalu jako przedmiotu odrębnejwłasności określa się łącznie z pomieszczeniami przynależnymi do tego lokalu i udziałem wnieruchomości wspólnej.

7

Wartość rynkową nieruchomości stanowi ( zgodnie z art. 151.1 ustawy o gospodarcenieruchomościami) jej przewidywana , możliwa do osiągnięcia na rynku wartość, ustalona zuwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu warunków :

strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej orazmiały stanowczy zamiar zawarcia umowyupłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i dowynegocjowania warunków umowy.

W wycenie określono wartość nieruchomości w następującej procedurze :obliczono wartość rynkową nieruchomości na podstawie cen transakcyjnych z obrotuwtórnego podobnych nieruchomości.

8.2 Metoda wyceny nieruchomości gruntowej

Zgodnie z uwarunkowaniami wyceny określono wartość rynkową prawa własności donieruchomości.Nieruchomość jako odrębną własność wyceniono podejściem porównawczym, metodąporównywania parami.Do porównań - zgodnie ze standardami - przyjęto nieruchomości najbardziej podobne dowycenianej pod względem : cech fizycznych, stanu prawnego, przeznaczenia w planiemiejscowym.Metoda porównywania parami polega na określeniu wartości rynkowej wycenianej nie­ruchomości na podstawie porównań parami kolejno do znanych obiektów i znanych ichwartości wziętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcjisprzedaży.Do określenia wartości rynkowej dochodzi się w drodze ustalenia wagi cech różniących

porównywane nieruchomości i skorygowanie ceny o wartości kwotowe tych wag.Do oszacowania wartości rynkowej nieruchomości gruntowej wykorzystano transakcjezawarte w okresie ostatnich dwóch lat na rynku obejmującym obszar gminy Wołomin.W toku analizy cen sprzedaży pominięto transakcje mało wiarygodne, bądź transakcje oniepełnych informacjach dotyczących obiektów transakcji.Na podstawie informacji uzyskanych z aktów notarialnych przeprowadzono niżej opisanąanalizę:

wygenerowano elementy rynku lokalnego;określono główne cechy rynkowe wpływające na wartość nieruchomości ( położenie,dojazd, dostępność, uzbrojenie, zagospodarowanie, elementy sąsiedztwa,przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.określono szacowany obiekt ( opis wraz z charakterystyką )wybrano kilka nieruchomości uznanych za porównywalnezestawiono nieruchomości paramiwybrano główne cechy porównawcze ( z odrzuceniem cech, które są analogiczne)określono różnice w poszczególnych parachustalono wartość przedmiotowej nieruchomości

8

9. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ

Tabela nieruchomości porównawczych

lp lokalizacja opis nieruchomości data cenasprzedaży zł./m2•

1. Zagościniec Pow. 3 435 m2• Łąki trwałe, pastwiska 06.02.2015 29,00ul. Szkolna trwałe, z.adrzewienia. Kształt prostokąt,

dz. 35/13 ma dostęp do drogi, w sąsiedztwiezabudowa jednorodzinna

2. Nowe Grabie Pow. 12 404 m2• Grunty orne, 24.11.2014 6,00dz. 6516; 6517 pastwiska, zadrzewione i leśne, kształt

nieregularny, długi prostokątMa dostęp do drogi polnej beznawierzchni

3. Nowe Lipiny Pow. 4 299 m2• W sąsiedztwie teren 18.03.2014 25,00ul. Rolna leśny, kształt działki nieregularny długi

dz. 76 i wąski prostokąt, krótszym bokiemdochodzi do ul. Rolnej, grunty orne,pastwiska, rowy, zadrzewienia

4. Nowe Lipiny Pow. 8 504 m2• W sąsiedztwie teren 22.08.2013 9,00dz. 12 leśny, kształt działki nieregularny długi

i wąski prostokąt, krótszym bokiemdochodzi do drogi polnej-ul. Rolna,grunty orne, pastwiska, rowy,zadrzewienia

Na podstawie transakcji przyjętych do analizy porównawczej, ustalono ceny minimalnąmaksymalną nieruchomości lokalowy dwukondygnacyjnych na lokalnym rynku:

cena maksymalna: CMAX = 29,00 zł./m2•cena minimalna: C MIN = 6,00 zł./m2•przedział cenowy: CMAX - C MIN = 23,00 zł./m2•

Ustalenie cech rynkowych nieruchomości oraz ich wpływu (wagi) na ceny

Na wartość rynkową nieruchomości gruntowej ma wpływ wiele czynników, które możnaokreślić na podstawie analizy rynku lokalnego.W analizie porównawczej uwzględnia się te cechy, które różnicują rozpatrywane nieruchomościpod względem ich wartości (cen) na rynku, natomiast te, które są podobne, pomija się.

Rzeczoznawca po przeanalizowaniu cen transakcyjnych i zbadaniu rynku lokalnego ustaliłnastępujące cechy rynkowe dla potrzeb obliczenia wartości nieruchomości gruntowej:

Lp. Cecha rynkowa Ocena OpisPrzy głównych ulicach z bardzo dobrym dostępem do komunikacji

Bardzo dobra miejskiej , obiektów handlowo-usługowych, obiektówoświatowych.

I Lokalizacja W niewielkiej odległości od głównych ulic z dobrym dostępemDobra do komunikacji miejskiej, obiektów handlowo-usługowych,

obiektów oświatowych.

Daleka Przy ulicy osiedlowej, znaczne oddalenie od głównych ulic i siecihandlowych.

9

Bardzo dobre działka przeznaczona pod inwestycje

2 Możliwości Średniedziałka ma ograniczone możliwości inwestycyjne, zły dojazd,

inwestycyjne drogi gruntowe

słabe działka bez prawa zabudowy i

Mała poniżej 4 OOOm2

Średnia 4 OOOm2 do 5000 m23 Wielkość działki 5 OOOm2 do 8 OOOm2;Duża

Bardzo duża powyżej 8 OOOm2

bardzo dobry regularny, zbliżony do kwadratu

4 Kształt działki dobry regularny zbliżony do prostokąta

niekorzystny nieregularny lub o znacznych dysproporcjach boków.

bardzo dobre pełne uzbrojenie w media miejskie

Uzbrojenie w media dobre Częściowo uzbrojona, dostęp do mediów miejskich w ulicy5 miejskie

słabe brak uzbrojenia na działce, częściowo dostępne w ulicy---

W poniższej podano cechy rynkowe, ich wpływ na ceny (wagi) oraz zakres kwotowy.Ustalenie cech rynkowych, ich wag i zakresu kwotowego

L.p. Cecha rynkowa Waga Zakrescechy[%] kwotowy

[zł/m2]

1. Lokalizacja 20 4,602. Możliwości inwestycyjne, dojazd 30 6,903. Wielkość działki 10 2,304. Kształt działki 25 5,755. Uzbrojenie w media miejskie 15 3,45

Razem 100% 23,00 :

Charakterystykę nieruchomości wycenianej i przyjętych do porównań w aspekciewytypowanych wyżej cech rynkowych podano w tabeli

L.p. Cecha rynkowa OcenaObiekt Obiekt Obiekt Obiekt Obiektwyceniany I 2 3 4

1. Lokalizacja daleka dobra daleka dobra daleka2. Możliwości średnie średnie słabe średnie słabe

inwestycyjne3. Wielkość działki bardzo mała bardzo średnia bardzo

duża duża duża4. Kształt działki niekorzys1 dobry niekorzyst niekorzystny niekorzy

ny ny stny5. Uzbrojenie w słabe dobre słabe dobre słabe

media miejskie

10

Oszacowanie wartości nieruchomości

W poniższej tabeli przeprowadzono analizę porównawczą nieruchomości wycenianej znieruchomościami przyjętymi do porównań.

L.p. Cecha rynkowa Waga Zakres Poprawki [zł]cechy(%] kwotowy

Obiekt Obiekt Obiekt Obiekt[zł]1 2 3 4

I. Lokalizacja 20 4,60 -2,30 o -2,30 o2. Możliwości 30 6,90 o +3,50 o +3,50

inwestycyjne3. Wielkość działki 10 2,30 -2,30 o -1,90 o4. Kształt działki 25 5,75 -2,90 o o o5. Uzbrojenie w 15 3,45 -1,70 o -1,70 o

media miejskiesuma 100% 23,00 -9,20 +3,50 -5,90 +3,50

Cena nieruchomości porównawczej 29,00 6,00 25,00 9,00

Skorygowana cena nieruchomości 19,80 9,50 19,10 12,50-

W wyniku przeprowadzonej analizy porównawczej, wartość rynkową nieruchomości gruntowejoszacowano jako średnią arytmetyczną z cen skorygowanych:

W = 60,90 : 4 = 15,20 zł.

Oszacowana wartość rynkowa działki nr 14 wg poziomu cen z datywyceny wynosi :

8 065 m2. x 15,20 zł/m2. = 122 588 zł.

Przyjęto wartość po zaokrągleniu do 10 zł.

l 122 600 zł.

słownie : sto dwadzieścia dwa tys. sześćset zł.

10. USTALENIE KOŃCOWEGO WYNIKU WYCENY

Oszacowana wartość rynkowa nieruchomości wg poziomu cen z daty wyceny wynosi:działka ew. nr 14 o pow. 0,8065 ha 122 600 zł.

Wartość ta odzwierciedla możliwą do uzyskania cenę, za jaką przedmiotowa nieruchomośćmoże być sprzedana w obecnym stanie technicznym. Wartość ta jest oparta na aktualnychcenach rynkowych oraz aktualnych tendencjach rynku, gdzie występuje mały obrótpodobnymi nieruchomościami na terenie gminy Wołomin w obrębie Zwierzyniec.Działka jest długa i wąska ale znajduje się w rejonie rozwijającej się zabudowy mieszkalnejjednorodzinnej oraz graniczy z działką zabudowaną. W przyszłości może być dokonanypodział na mniejsze działki pod zabudowę szeregową mieszkaniową lub dołączona do działekzabudowanych od północy (obecnie jest już częściowo zajęta przez zabudowę znajdującą sięna działce sąsiedniej).

11. Klauzule - Warunki i ograniczenia

•!• Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa•!• Operat podlega ochronie praw autorskich, nie wolno go publikować, powielać w części i

w całości bez zgody autora•!• Operat może być wykorzystany tylko w celu określonym w poz. 2

•!• Operat zachowuje aktualność przez 12 miesięcy, lub do czasu wystąpienia istotnychzmian cen na rynku lub zmian na nieruchomości (technicznych lub prawnych).

Warszawa 27 lutego 2015 r.

mu illłż. Jolanta SmolińskaBIEGŁY SĄDOWY

przy Sądzie Okręgowym w Warszawiez zakresu budownictwaogólnegoi szacowania nieruchomości

01-743 Warszaw<>,ut. Głog©ws~a 29

12

I ~.' .a

~.

j

Starostwo Powiatowe w WołominiePowiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej

, i

'/"····/I;

i !: !i!

I f: If ,

!iIi

/

I

;/11•

/// /

il!·:1/;

//:lI.//

111

/'//J~/1./ '1

.//

/I;' '

/,- I/ /' / //I/! //!/ / I_;/I / / /

II /i I

I I' II I ; /

,;~/f / ·1·I II II /I .'I I

/

/i iII/iIIIf

i/ i

Ii/ I

I i ;' /I J .'I I I

/ /I !i f

i I J

IiI

iII II

i '/I ;r/,

f I I i/ / /

/ / :I I II .. ,.. ' I11 I

„„// //:' / / /I/ j /

iIIII

iIII

If i

/II:I

/j

II

I/

iII

/

I

I·'

iII:

/I!

,i /iI

/:/I

II

II .

ff /:Ii:

/ /1 r ·///l/1/lj·/1/i;' I / .'

1/1/ /, /I r/!

I //! i.r ,I I I I /,/ !I 1/ //1 /!I: I, I I i/!I . I I I ,I I/ I! I /1,

/ ;///// //!/ ! I I I 11I ,'//I I f ! I ' .' I

I //1//.l l/;'111

I: 1/f:// f/1 ::', ;/I 11 /!!/!

! ;;I!!/ ;//!// 1////1 //1/!

I/////! 1;1//// I I I /I /// I !'; I f f f I I I I f////fi ;/·!/

I I/// 1ł!/i ' t t >! 1/l!l' I/·' fr!!/I I!/ ;:i!'

I i t • !//ff/ ;11 /;.1!/j I /I //, / ;

/! ;!/ /!J/f// ;!/ ///!!I I I ! • IJ I f

li ;1! ff/li

I I ! I I ; ;11 ,I, ,,,,1I ! ! / ! /// I iI

rl ,1.1/fI :' I I /; , I !f I ! I /!: ! !· / r ! .rfl'i i. 1/1/!

I/ 11//

II

iIIiI

IIIIIf

I/

/III···- i /<,

i:i

! /'

t:/I {I II II II fI II I!

!

II!f

II!

I!

iiI

/IIII!

i:

I

/

I // ! I

I / I/ / // /, I /I f //"'"· ../ ; I

l;/!1//j/t~ i

.:/ 1·7a/ /Oir..s/'01/·1., L-tił bi·ul ,/!//;//I !</ I

Ii

li!iI

/:I

/ ./://::

I:!

i;

i

I;III

I!! I

i!

I!Ii I

\\

Wydrukowano z systemu iGeoMap na podstawie danych PODGIK WołominMiasto WołominDziałka nr itObręb 0034

/I!

!!! \

\I

;f

/I

/!

\\\I

....r ..,._i ~

/ '~./ /~"!"-~I //1'>1

I//:!/~!I / / / / / / /// I / ..- / / / ff'

• I I i ; / :'I

/ ;l.r ,, 1'1/ 1//// ł

! ///./.I / /.• I . I Ifj' .' I.'I i///,/f/l/ i;/!l;'l I „;:11r' ! { '. . . I .; : 1 1 r i, ' ' : r I ji ///ff I'··- .../ I ! / i I I / .„.

I ' ; I I I I ł I/ ///// ; / ;/ / tr r. _ł/ iI / ' : I I I .

I ///I l-; .../I/ • I f / I ! r .....ł

/ ///// / / „„„„._ „„ .•.„J.I jtfll ff ;li

1~/f' ~i,~ IV~ VHi' ,__/ /////I ;<--L .....

i/I

II: - I

::/·~i/

/II-,..r·....

I•..••••.•.• ł..•...•......-!

I!I

//I!

:

/::/'III

I

/i!

::/::

:·' r·- -- 1

i

I·---·--··7

I·7·9~

IJ-...,_ --~: -·

23.02.2015 22:51

u.

j

Starostwo Powiatowe w WołominiePowiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej

Wydrukowano z systemu iGeoMap na podstawie danych PODGIK WołominMiasto Wołomin

23.02.2015 22:56