Monitoring Branżowy · mieszkaniowych skorygowanych o kurs walutowy osiągnie w 2015 r. ok. 19 mld...

1 |

Ceny na rynku nieruchomości mieszkaniowych 1Q 20151

Stabilizacja cen na rynku mieszkaniowym w 1q 15 w porównaniu z dwoma poprzednimi kwartałami. Niewielkie, naturalne wahania cen ofertowych (baza PONT info) w największych miastach; obserwowane w kilku miastach niewielkie spadki cen transakcyjnych (CBN PKO BP) prawdopodobnie wynikają ze wzrostu udziału tańszych lokali w transakcjach. Indeks hedoniczny NBP sygnalizuje stabilną sytuację na rynku wtórnym w okresie ostatnich dwóch kwartałów. W porównaniu z sytuacją sprzed dwóch lat ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań w większości miast były wyższe.

Dobre wyniki sprzedaży w 1q15 wg monitoringu REAS - w 6 aglomeracjach na rynku pierwotnym liczba transakcji w ostatnich 4. kwartałach była o 1/5 wyższa niż w rekordowych latach 2007 i 2013. Wskaźnik komercjalizacji sygnalizuje zrównoważony rynek.

Wg ZBP w 1q15 wartość nowoudzielonych kredytów mieszkaniowych wyniosła 8,97 mld zł (-2% kw./kw.; +1,4% r/r). Kredyty o średniej wartości LTV powyżej 80% stanowiły 49,6% ogółu udzielonych; kredyty walutowe to 46,9% zadłużenia ogółem (wg stanu na 31.03.2015).

Program MdM umiarkowanie wspiera popyt na mieszkania, od początku 2015 r. do 10.06 udzielono kredyty na kwotę 1,6 mld zł, średnia cena 1 m kw. kredytowanego lokalu wynosiła 4,4 tys. zł; w Sejmie trwają prace legislacyjne nad nowelizacją programu, w czerwcu posłowie wprowadzili rozszerzenie MdM o rynek wtórny.

Wg szacunków NBP w 1q15 zakupy gotówkowe to 65% zakupów na rynku pierwotnym w 7 największych miastach (61% w 4q14; 55% w 3q14).

Spadek liczby mieszkań oddanych do użytku w 1q15 [(-10,6%) r/r vs. +0,4% r/r w 4q14] wynika z cyklu budowy (echo mniejszej liczby rozpoczętych projektów w okresie 1q12-2q13) i nie ma wpływu na sytuację rynkową, określaną przez bieżące kontrakty. Wzrost liczby rozpoczynanych mieszkań wyhamował, w przypadku mieszkań deweloperskich był wolniejszy (8% r/r i 27% r/r w 4q14); nadal rosła liczba pozwoleń na budowę (13% r/r i 8% r/r w 4q14).

W perspektywie 2-3 kwartałów możliwe jest wzmocnienie tendencji wzrostowych cen mieszkań, wzrostowi popytu sprzyjają niskie stopy procentowe, rosnące dochody gospodarstw domowych i zakupy gotówkowe mieszkań o charakterze inwestycyjnym, także wzrost limitów MdM w kilku regionach może wzmocnić popyt. Nie można jednak wykluczyć stabilizacji cen z uwagi na rosnącą podaż nowych projektów na rynku pierwotnym, jak i ofertę z rynku wtórnego kwalifikującą się do MdM. W perspektywie najbliższych dwóch lat oczekiwana wzrostowa tendencja cen mieszkań.

Ryzyko spadku cen na rynku nieruchomości o więcej niż 30% w ciągu najbliższych dwóch lat (próg w scenariuszach stress-testowych stosowany w praktyce nadzorczej) wynosi ok. 10%. Taki scenariusz byłby możliwy w sytuacji gwałtownego umocnienia CHF względem złotego, czy większych wzrostów stóp procentowych; innym ważnym elementem katastroficznego scenariusza byłby gwałtowny wzrost bezrobocia (przekładający się na masowe problemy z obsługą kredytów mieszkaniowych).

Synteza

1 Przedmiotem kwartalnego raportu jest analiza zmian cen mieszkań w okresie ostatnich 2. kwartałów i 2. lat oraz przewidywania trendów

w perspektywie średniookresowej na największych rynkach. Analiza jakościowa podejmuje kwestie ryzyka spadku cen.

16 czerwca 2015

Monitoring Branżowy Analizy Sektorowe

Departament Analiz Ekonomicznych

[email protected]

Zespół Analiz Sektorowych

Agnieszka Grabowiecka-Łaszek (22) 521 81 22 Zespół Analiz Makroekonomicznych (uwarunkowania makro) (22) 521 81 34

Zmiana (%) cen mieszkań na rynku wtórnym 1q15 vs. poprzednie 2 kwartały

*Trójmiasto w przypadku cen transakcyjnych Zmiana ceny m kw. mieszkania w największych miastach (dane NBP)

* lista miast por. str. 5

-6 -4 -2 0 2 4 6

Łódź

Poznań

Katowice

Gdańsk*

Wrocław

Kraków

Warszawa

średnia 7 miast

rw transakcyjne (CBN) rw ofertowe (PONT)

80

85

90

95

100

105

110

1q08 1q09 1q10 1q11 1q12 1q13 1q14 1q 15

indeks ceny metra kw. (7 miast*)

indeks hedoniczny NBP cenymetra kw. (7 miast*)

3q 07=100

http://[email protected]/

2 |

Monitoring Branżowy Ceny nieruchomości 1Q 2015

1. Uwarunkowania makroekonomiczne

Od połowy 2013 r. utrzymuje się ożywienie polskiej gospodarki, mimo istotnych

wahań koniunktury w otoczeniu zewnętrznym. Wzrost PKB w 1q15 wyniósł 3,6% r/r

przy silnym wzroście sprzedaży krajowej (popyt krajowy bez zapasów, 4,1% r/r),

wzrost konsumpcji utrzymał się powyżej 3,0% r/r, a inwestycji przyspieszył do 11,4%.

W kierunku utrzymania wysokiego wzrostu popytu krajowego w kolejnych

kwartałach działać będą: (1) spadek cen ropy naftowej, uwalniający w bilansach

gospodarstw domowych i firm ok. 20 mld zł dodatkowej siły nabywczej, (2)

poluzowanie polityki fiskalnej: obok rozpoczynających się inwestycji

infrastrukturalnych z nowej perspektywy finansowej UE, najprawdopodobniej

wzrosną też wydatki bieżące, (3) dwukrotna obniżka stóp procentowych (w

październiku 2014 r. i marcu 2015 r., łącznie o 100/150 pb). W kierunku niższego

wzrostu oddziaływać będą: (1) przekształcający się w głęboką recesję kryzys

rosyjsko-ukraiński, (2) aprecjacja CHF. Przewidujemy, że wzrost gospodarczy

w 2015 r. przyspieszy do 3,8% z 3,4% w 2014 r. Największym ryzykiem dla dalszej

poprawy wzrostu PKB pozostaje sytuacja w otoczeniu zewnętrznym, tj. ewentualne

problemy z ożywieniem gospodarczym w strefie euro i skutki konfliktu na Ukrainie (w

tym głęboka recesja w Rosji).

Relatywnie silny wzrost gospodarczy przekłada się na kontynuację poprawy

sytuacji na rynku pracy. W 1q15 zanotowano stabilny wzrost zatrudnienia, niższy od

sezonowego wzrost bezrobocia i dalszy wzrost realnych dochodów ludności.

W 1q15 tempo wzrostu kredytów mieszkaniowych dla osób prywatnych (po

skorygowaniu o wpływ kursu walutowego) było stabilne, na poziomie 5,8% r/r,

takim samym jak w 4q14. W 2015 r. oczekiwane jest przyspieszenie tempa wzrostu

akcji kredytowej do ok. 7,5% r/r. Roczny przyrost wolumenu kredytów

mieszkaniowych skorygowanych o kurs walutowy osiągnie w 2015 r. ok. 19 mld zł

wobec 17 mld zł w 2014 r. dzięki stopniowemu ożywieniu popytu w warunkach

niskich stóp procentowych i poprawy sytuacji na rynku pracy.

Po redukcji stóp procentowych o 50 pb w marcu 2014 r., RPP zadeklarowała

„zakończenie cyklu łagodzenia polityki pieniężnej”. W ostatnich miesiącach

prawdopodobieństwo dalszego luzowania stóp uległo znacznej redukcji za sprawą

wyraźnego wzrostu inflacji (prognozujemy, że po osiągnięciu w lutym dna na

poziomie -1,6% r/r w połowie roku wyniesie ona około -0,5% r/r, a w grudniu 0,5%

r/r), nieoczekiwanie wysokiego wzrostu PKB (3,6% r/r w 1q15) i osłabienia PLN.

Pierwsze podwyżki stóp procentowych oczekiwane dopiero w II poł. 2016 r.

Potencjalnie pozytywny dla złotego wpływ ekspansji ilościowej EBC na złotego będzie

ograniczany przez oddziaływanie takich czynników jak: spowolnienie gospodarki

chińskiej i innych rynków wschodzących, oczekiwania luźnej polityki monetarnej

w Polsce oraz podwyżki stóp w USA. W efekcie kurs EURPLN powinien do końca

2015 r. wahać się w przedziale 4,05 – 4,25, a kurs CHFPLN w przedziale 3,85 – 4,05.

Zachowanie kursu CHFPLN będzie wypadkową zmian EURPLN i EURCHF. Ten ostatni

powinien stabilizować się w przedziale 1,05-1,08 wobec ekspansji ilościowej EBC

(osłabiającej EUR wobec CHF) oraz interwencji SNB (hamujących aprecjację CHF).

Kontynuacja ożywienia gospodarki

w 1q15 dzięki kombinacji silnej

sprzedaży krajowej oraz eksportu

Kontynuacja pozytywnych trendów

na krajowym rynku pracy

W 2015 r. oczekiwane przyspieszenie

tempa wzrostu akcji kredytowej

do ok. 7,5% r/r wobec ok. 6% r/r

w 2014 r.

Oczekujemy, że stopy pozostaną

niezmienione do drugiej połowy

2016 r.

Umiarkowana deprecjacja złotego

wobec euro oraz względnie stabilne

notowania złotego wobec franka

w perspektywie do końca 2015 r.

3 |


2. Tendencje zmian cen i ich uwarunkowania po stronie popytu i podaży w okresie 4q 14-1q 15 oraz w ostatnich dwóch latach

Ceny ofertowe mieszkań w 7 największych miastach na rynku pierwotnym i

wtórnym na koniec 1q15 w porównaniu z dwoma poprzednimi kwartałami nie

zmieniły się znacząco, na rynku pierwotnym jedynie w przypadku Wrocławia i

Katowic wystąpił większy wzrost cen ofertowych (odpowiednio +5% i +12%); na

rynku wtórnym wzrost (+5%) wystąpił w Warszawie. W odniesieniu do sytuacji

sprzed dwóch lat poziom cen ofertowych z bazy PONT w większości

analizowanych miast był wyższy, spadek wystąpił jedynie na rynku pierwotnym

we Wrocławiu (-12%; por. Wykresy 1-6 oraz Aneks statystyczny, Tabela1).

Ceny ofertowe domów na rynku wtórnym na koniec 1q15 wzrosły wobec

poprzednich dwóch kwartałów w Warszawie (+11%), w pozostałych miastach nie

zmieniły się znacząco. W perspektywie ostatnich dwóch lat spadek cen ofertowych m

kw. domu wystąpił w Łodzi (-5%), w Krakowie obserwowano wzrost (+8%), w

pozostałych miastach zmiany były niewielkie (por. Wykres 7 i Aneks statystyczny,

Tabela 1). Ocena zmian cen domów wymaga uwzględnienia niejednorodności tych

obiektów, a także dużej zmienności liczby notowań w bazie dla poszczególnych miast

w kolejnych kwartałach (w obecnej aktualizacji mała liczba notowań dla Gdańska i

Katowic może ograniczać reprezentatywność danych).

Analiza zmian cen transakcyjnych mieszkań (baza CBN PKO BP) w 7 największych

miastach w okresie poprzednich dwóch kwartałów (por. Wykresy 1-2) sygnalizuje

spadek cen na rynku pierwotnym w Krakowie (-8%; spadek związany

prawdopodobnie ze wzrostem udziału tańszych mieszkań w transakcjach ogółem),

Poznaniu (-3%) i Wrocławiu (-3%), niewielkie wzrosty (+3%) w Łodzi i Katowicach; w

przypadku rynku wtórnego notowano spadek w Łodzi (-4%) i Gdańsku (-3%), przy

niewielkim (+4%) wzroście w Poznaniu i Katowicach. W pozostałych analizowanych

miastach zmiany cen nie przekraczały +/-3%.

W 1q15 indeks hedoniczny (publikowany przez NBP2) dla zbiorowości

7 największych miast (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia)

wskazuje na stabilną sytuację w okresie ostatnich dwóch kwartałów na rynku

wtórnym (por. Wykresy 8-10); w przypadku 10 miast (pozostałe miasta wojewódzkie

- stolice województw) widoczny niewielki spadek. Indeks hedoniczny odzwierciedla

"czystą" zmianę cen mieszkań, tj. wynikającą z innych czynników niż różnice w jakości

mieszkań. Przedmiotem analizy jest cena wystandaryzowanego mieszkania, co

pozwala uwzględnić zmiany jakości mieszkań próby badawczej w każdym z

kwartałów i odróżnia indeks hedoniczny od dynamiki średniej ceny czy mediany,

które reagują silnie na zmianę, np. wzrost lub spadek udziału droższych mieszkań w

badanej próbie.

Analiza zmian cen transakcyjnych w 1q15 w oparciu o bazę cen NBP generalnie

wykazuje stabilny poziom cen wobec sytuacji sprzed 2 kwartałów. W przypadku 7

największych miast w 1q14 średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym nie

zmieniła się wobec poprzednich dwóch kwartałów (niewielki wzrost odnotowano

2 http://www.nbp.pl/home.aspx?f=/publikacje/rynek_nieruchomosci/index2.html

Stabilizacja cen na rynku

mieszkaniowym w 1q 15 w

porównaniu z 2. poprzednimi

kwartałami;

w porównaniu z sytuacją sprzed 2 lat

wyższy poziom cen ofertowych w

większości miast

Ceny ofertowe domów bez zmian

w 1q15 wobec poprzednich dwóch

kwartałów

Wg notowań CBN PKO BP – niewielkie

spadki cen transakcyjnych mieszkań

(efekt wzrostu udziału tańszych

mieszkań w transakcjach ogółem)

Stabilna sytuacja na rynku wtórnym

w okresie ostatnich dwóch kwartałów

(indeks hedoniczny NBP)

Stabilny poziom cen transakcyjnych w

1q15 (baza NBP)

4 |


Wyk.1 Zmiana (%) cen mieszkań na rynku pierwotnym

1q 15 wobec poprzednich dwóch kwartałów

Wyk.2 Zmiana (%) cen mieszkań na rynku wtórnym

1q 15 wobec poprzednich dwóch kwartałów

Wyk.3 Zmiana cen ofertowych (PONT) mieszkań

wobec 1q 13 na rynku pierwotnym

Wyk.4 Zmiana cen ofertowych (PONT) mieszkań

wobec 1q 13 na rynku wtórnym

Wyk.5 Zmiana cen transakcyjnych (CBN) mieszkań

wobec 1q 13 na rynku pierwotnym

Wyk.6 Zmiana cen transakcyjnych (CBN) mieszkań

wobec 1q 13 na rynku wtórnym

-8 -6 -4 -2 0 2 4 6 8 10 12

Łódź

Poznań

Katowice

Gdańsk*

Wrocław

Kraków

Warszawa

średnia 7 miast

rp transakcyjne (CBN) rp ofertowe (PONT)

-6 -4 -2 0 2 4 6

Łódź

Poznań

Katowice

Gdańsk*

Wrocław

Kraków

Warszawa

średnia 7 miast

rw transakcyjne (CBN) rw ofertowe (PONT)

-15

-10

-5

0

5

10

15

20

25

1q 13 3q 13 1q 14 3q 14 4q 14 1q 15

%

Warszawa Kraków

Wrocław Gdańsk

Poznań Katowice

Łódź średnia 7 miast

-5

0

5

10

15

1q 13 3q 13 1q 14 3q 14 4q 14 1q 15

%

Warszawa Kraków

Wrocław Gdańsk

Poznań Katowice


-10

-5

0

5

10

15

1q 13 3q 13 1q 14 3q 14 4q 14 1q 15

%

Warszawa Kraków

Wrocław Trójmiasto

Poznań Łódź

średnia 7 miast

-10

-5

0

5

10

15

20

25

1q 13 3q 13 1q 14 3q 14 4q 14 1q 15

%

Warszawa KrakówWrocław TrójmiastoPoznań KatowiceŁódź średnia 7 miast

5 |


Wyk.7 Zmiana cen ofertowych (PONT) domów wobec 1q 13 na rynku wtórnym

Wyk.8 Zmiana indeksu hedonicznego NBP ceny metra kw. mieszkania wobec poprzednich

2. kwartałów w największych miastach

Wyk.9 Zmiany r/r ceny m kw. mieszkania

w największych miastach (dane NBP)

Wyk.10 Zmiana ceny m kw. mieszkania w największych miastach (dane NBP); 3q 2007=100

*lista miast – por. Wyk. 8

jedynie w Poznaniu (+4%); w przypadku rynku wtórnego ceny na rynku 7 miast nie

zmieniły się (wyraźniejszy wzrost w Gdańsku +8% i Krakowie +4%; w Warszawie w

1q 15 zmalały wobec poprzednich dwóch kwartałów o 4%).

Rozpiętość ceny transakcyjnej i ofertowej na rynku pierwotnym w największych

miastach w ostatnich 2 kwartałach nie zmieniła się znacząco – cena transakcyjna

była o ok. 5-7% niższa od ceny ofertowej. Na tle ostatnich lat taka rozpiętość

sugeruje stabilną sytuację – kupujący ma wybór na rynku i jest skłonny poszukiwać

lepszej oferty, relatywnie niewielka jeszcze presja nowej podaży nie zmusza

sprzedawcy do szybkiego finalizowania transakcji (jak np. w połowie 2009 czy na

przełomie 2012/2013; por. Wykres 11). Na rynku wtórnym cena transakcyjna

generalnie bardziej odbiega od ofertowej (o 10%-15%), co wiąże się z naturalnie

większym zróżnicowania oferty na tym rynku; w ostatnich 2 kwartałach w

największych miastach sytuacja była stabilna, jedynie w przypadku Warszawy w

-15

-10

-5

0

5

10

15

20

1q 13 3q 13 1q 14 3q 14 1q15

%

Warszawa Kraków

Wrocław Gdańsk

Poznań Katowice


-6

-4

-2

0

2

4

1q13 3q13 1q14 3q14 1q15

7 największych miast (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Łódź, GdańskGdynia)6 największych miast (bez Warszawy)

10 miast (Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole,Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra)

-10

-8

-6

-4

-2

0

2

4

6

3q08 1q09 3q09 1q10 3q10 1q11 3q11 1q12 3q12 1q13 3q13 1q14 3q14 1q 15

%, r/r


indeks hedoniczny NBP ceny metra kw. (7 miast*)

80

85

90

95

100

105

110

1q08 1q09 1q10 1q11 1q12 1q13 1q14 1q 15


indeks hedoniczny NBP cenymetra kw. (7 miast*)

3q 07=100

Rozpiętość ceny transakcyjnej i

ofertowej w największych miastach

w ostatnich 2 kwartałach nie

zmieniła się znacząco

6 |


Wyk.11 Cena transakcyjna vs. ofertowa na rynku pierwotnym w największych miastach* w okresie 1q08-1q15

*lista miast – por. Wyk 8

Wyk.12 Cena transakcyjna vs. ofertowa na rynku wtórnym w największych miastach* w okresie 1q08-1q15

źródło: obliczenia własne na podstawie bazy cen NBP

1q15 rozpiętość między ceną ofertową i transakcyjną powiększyła się, co może

oznaczać presję na ceny przy rosnącej podaży mieszkań.

O poziomie cen mieszkań w 1q15 decydowała większa podaż mieszkań (przy

rosnącej liczbie rozpoczynanych projektów) i ożywienie popytu, wspierane przez

niskie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych, program MdM oraz zakupy

gotówkowe mieszkań, przy rosnących dochodach gospodarstw domowych. Od

strony popytowej oddziaływały następujące czynniki:

▪ niskie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w sytuacji niskich stóp

procentowych NBP i marż korzystne dla popytu na kredyty mieszkaniowe (wg

szacunków AMRON dla kredytu 300 tys. zł z na 25 lat o LTV 75%: 5,24% w marcu

2015 vs. 5,68% w grudniu 2014);

Wyk.13 Kwartalna sprzedaż kredytów mieszkaniowych

(ZBP; AMRON) w okresie 1q11 – 1q15

Wyk.14 Średnie oprocentowanie i marża kredytu hipotecznego* w okresie grudzień 2012 – marzec 2015

źródło: AMRON na podstawie ofert banków; * kredyt 300 tys. zł

na 25 lat przy LTV 75%

-25

-20

-15

-10

-5

0

1q08

3q08

1q09

3q09

1q10

3q10

1q11

3q11

1q12

3q12

1q13

3q13

1q14

3q14

1q15

Warszawa 6 miast bez Warszawy 10 miast

-25

-20

-15

-10

-5

0

1q08

3q08

1q09

3q09

1q10

3q10

1q11

3q11

1q12

3q12

1q13

3q13

1q14

3q14

1q15

Warszawa 6 miast bez Warszawy 10 miast

0

10

20

30

40

50

60

70

0

4

8

12

16

1q11 1q12 1q13 1q14 1q15

mld zł

wartość nowych umów w kwartale (L)

liczba nowych umów (P)

6,42

4,43

3,48

1,57 1,81 1,76

1,00

2,00

3,00

4,00

5,00

6,00

7,00

gru

12

mar

13

cze

13

wrz

13

gru

13

mar

14

cze

14

wrz

14

gru

14

mar

15

średnieoprocentowanie

średnia marża

Niskie stopy procentowe wspierają

popyt mieszkaniowy

7 |


Wyk.15 Wartość nowoudzielonych kredytów w największych miastach w okresie 1q13-1q15

źródło: ZBP-SARFiN, AMRON

Wyk.16 Dofinansowanie z wniosków MdM zaakceptowanych w okresie 1q14-1q15

źródło: BGK

Wartość nowoudzielonych kredytów mieszkaniowych w 1q15 wg danych Związku

Banków Polskich3 wyniosła 8,97 mld zł, tj. o 2% mniej niż w poprzednim kwartale,

jednocześnie o 1,4% więcej niż w 1q14. W 1q15 banki udzieliły 42,1 tys. nowych

kredytów (-1,9% kw./kw/; +0,5% r/r). Na koniec 1q15 banki ankietowane przez

ZBP obsługiwały 1,915 mln umów (1,861 mln na koniec 2014). W strukturze

udzielania kredytów mieszkaniowych wg miast w 1q15 największy udział miała

Warszawa (35% wartości udzielonych kredytów), następnie aglomeracja

katowicka (8%) i Wrocław (5%). Takie proporcje utrzymywały się w okresie

ostatnich dwóch lat, z wyraźnym wzmocnieniem udziału Warszawy (z 25% w 1q13 do

35% w 1q15; por. Wykres 15).

W nowoudzielanych kredytach w 4q14 udział kredytów o średniej wartości LTV

powyżej 80% wzrósł (49,6% wobec 48,9% w 4q14); jednocześnie był niższy niż rok

temu (-7,1 pp r/r). Dominują kredyty o zapadalności powyżej 25 lat (65%; 64,6%

ogółu udzielonych w 4q14). Kredyty złotowe stanowiły 97,9% nowoudzielonych

ogółem (wobec 98,8% w 4q14), wśród kredytów walutowych w 1q15 wzrósł do

1,49% udział kredytów w euro, udział kredytów w CHF (0,17%) i USD (0,08%) nie

zmienił się (od 1.07.14 kredyty denominowane w walutach obcych są dostępne

jedynie dla zarabiających w danej walucie).

Na koniec marca 2015 r. wg danych NBP zadłużenie z tytułu kredytów

mieszkaniowych wyniosło 368,1 mld zł; udział kredytów walutowych w zadłużeniu

ogółem wynosił 46,9%.

▪ program MdM (uruchomiony 1 stycznia 2014) umiarkowanie wspiera popyt na

kredyt mieszkaniowy. Wg danych BGK do 10 czerwca 2015 r. udzielono 22,1 tys.

kredytów na kwotę 4,1 mld zł, w tym 1,6 mld zł w 2015 r. Większość umów

(ok.98%) dotyczyła zakupu lokalu mieszkalnego; średnia powierzchnia użytkowa

kredytowanego lokalu to 53,1 m kw. o przeciętnej wartości 233 tys. zł (czyli ok. 4,4

tys. zł za m kw.). Do 10 czerwca 2015 r. BGK wypłacił 339 mln zł finansowego

wsparcia (68% dotyczyło wsparcia na poziomie 10%, 32% na poziomie 15%,

3 Bazy AMRON-SARFiN zasilane przez największe banki; dane reprezentatywne dla ok. 95% rynku kredytów dla klientów indywidualnych.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

1q13 3q13 1q14 3q14 1q15

pozostałe miasta

Łódź

Szczecin

Poznań

Trójmiasto

Kraków

Wrocław

aglomeracja katowicka

Warszawa

0

20

40

60

80

100

120

1q14 2q14 3q14 4q14 1q15

mln zł

Wartość nowoudzielonych kredytów od kilku kwartałów kształtuje się na poziomie ok.9 mld zł (8,97 mld w 1q15 wobec 8,85 mld zł w 1q14)

48% kredytów ogółem udzielono

w 1q15 w Warszawie, aglomeracji

katowickiej i Wrocławiu

Kredyty walutowe stanowiły 47%

zadłużenia ogółem z tytułu kredytów

mieszkaniowych wg stanu

na koniec marca 2015

MdM umiarkowanie wspiera popyt

na mieszkania; do 10.06.2015

udzielono 22,1 tys. kredytów na

kwotę 4,1 mld zł; średnia cena 1

mkw. kredytowanego lokalu to 4,4

tys. zł

8 |


dodatkowe 5% dla rodzin wielodzietnych dotyczyło 14 wniosków); średnia dopłata

wynosiła 22,8 tys. zł. Poziom wypłat wsparcia w 1q15 był zbliżony do poziomu z

4q14 (por.Wykres 16).

W 1q15 wysoki poziom limitów kwalifikujących mieszkanie do udziału w programie

wzmacniał popyt na kredyt z MdM w szczególności na rynku pierwotnym w Łodzi,

Poznaniu i Gdańsku, dodatkowo przy dostosowaniu oferty wielu deweloperów do

wymogów programu; z kolei niski limit ceny m kw. nabywanego mieszkania w

Krakowie, Warszawie i Wrocławiu znacząco ograniczył możliwości skorzystania z

programu w tych aglomeracjach.

Obecnie umowę z BGK na udział w MdM ma podpisaną 14 banków. Łącznie za

pośrednictwem tych banków do BGK złożono 24 tys. wniosków o dofinansowanie na

kwotę 556 mln zł; 31 maja 2015 r. kwota z wniosków nabywców lokali

przekazanych do BGK do wypłaty w 2015 r. wyniosła 271,2 mln zł i stanowiła

37,9% limitu (715 mln zł) na realizację programu w 2015 r. z ustawy budżetowej.

▪ zakupy mieszkań finansowane gotówką, są to, obok zakupów o charakterze

inwestycyjnym (motyw nabywania mieszkania dodatkowo wzmacniający się w

niepewnych czasach), także zakupy na zaspokojenie własnych potrzeb

mieszkaniowych (w tym zakupy na rynku pierwotnym, po sprzedaży poprzedniego

mieszkania na rynku wtórnym). Zakupom sprzyja niskie oprocentowanie lokat

bankowych, a także korzyści wynajmu, pomimo ryzyk prawnych związanych z

ochroną lokatora; wg szacunków NBP w 1q15 zakupy gotówkowe stanowiły 65%

zakupów ogółem na rynku pierwotnym w 7 największych miastach (61% w 4q 14 i

55% w 3q14).

▪ zachowania konsumentów – sygnały niewielkiego wzmocnienia pozycji

sprzedawcy mieszkania; monitoring transakcji przez Metrohouse wskazuje, że w

Warszawie średni upust od ceny wyjściowej na rynku wtórnym w marcu-kwietniu

2015 r. kształtował się na poziomie ok.2,7%, w przypadku co 5. transakcji negocjacje

kończyły się fiaskiem, ta sytuacja dotyczyła szczególnie najmniejszych mieszkań,

gdzie margines obniżki był często symboliczny; natomiast w przypadku mieszkań

powyżej 80 m kw. można było wynegocjować powyżej 5% ceny ofertowej. Średni

czas sprzedaży na rynku wtórnym w Warszawie obniżył się w okresie marzec-

kwiecień do 86 dni (wobec 152 dni rok temu i 116 dni w styczniu-lutym 2015).

▪ sytuacja demograficzna – w 2014 r. w porównaniu do 2013 r. w największych

miastach odnotowano dodatni przyrost naturalny lub wyhamowanie jego spadku; w

przypadku salda migracji wzrosła/utrzymała się migracja do Gdańska, Krakowa,

Wrocławia i Warszawy, pozostałe miasta notowały, z wyjątkiem Szczecina, mniejszy

odpływ (por. Aneks statystyczny, Tabela 3). Tendencje 2014 roku sugerują w krótkim

okresie niewielkie wzmocnienie oddziaływania tych czynników na popyt

mieszkaniowy w największych miastach. Przesłanki demograficzne utrzymują się w

dłuższym okresie, przy czym zmienia się ich charakterystyka (por. Ramka 1).

Do 31.05.2015 r. wykorzystane

37,9% z 715 mln zł na realizację

MdM w 2015 r. (zapisanych w

ustawie budżetowej)

Nadal duży udział zakupów

mieszkań za gotówkę – 65% w 1q15

Krótki czas sprzedaży na

warszawskim rynku wtórnym

w marcu-kwietniu 2015 r.

W krótkim okresie niewielkie

wzmocnienie oddziaływania

czynników demograficznych na

popyt mieszkaniowy w kontekście

dodatniego przyrostu naturalnego i

salda migracji w większości

największych miast

9 |


Ramka 1. Długookresowy trend poprawy ilościowych wskaźników sytuacji mieszkaniowej

Analiza podstawowych danych dotyczących ludności i

mieszkań w dłuższym okresie (porównanie danych spisów

powszechnych z 2002 i 2011 oraz doszacowane dane dla

2014 r.) wskazuje na długookresowy trend poprawy

wskaźników ilościowych i zapowiada mniejszą presję na

nowe budownictwo.

W latach 2002-2014 przy spadku liczby ludności i

odczuwalnym wzroście liczby mieszkań poprawiło się

nasycenie zasobem: w 2014 r. na 1000 osób przypadały 362

mieszkania (404 w miastach) wobec 357 w 2011 r. oraz 328

w 2002 r. W grupie 10 największych miast najwyższy poziom

nasycenia mieszkaniami obecnie charakteryzuje Warszawę

(516), Łódź (493). Wrocław (464) i Kraków (462), nieco

niższy, ale powyżej 400 mieszkań na 1000 osób, występował

w pozostałych 6 miastach. Nasycenie w największych

miastach zbliżyło się do średniej unijnej.

Pomimo oczekiwanego trendu powolnego spadku liczby

ludności, jak i wyhamowywania wzrostu liczby gospodarstw

domowych, w dłuższym okresie utrzymany rosnący popyt

mieszkaniowy o podłożu demograficznym z uwagi na

potrzeby mieszkaniowe osób trwale migrujących z

mniejszych do większych ośrodków, a także potrzeby

mieszkaniowe osób starszych przy postępującym starzeniu

się społeczeństwa - od samodzielnych mieszkań

przystosowanych do specyficznych potrzeb związanych z

wiekiem do instytucjonalnych placówek dla osób

wymagających stałej opieki4. W tym kontekście można

oczekiwać zmiany struktury popytu mieszkaniowego – w

szczególności wzrostu zapotrzebowania na mniejsze

mieszkania z uwagi na wzrost udziału mniejszych

gospodarstw domowych (gospodarstwa osób starszych przy

wydłużającym się średnim wieku życia, gospodarstwa singli

przy zmianach obyczajowych).

Zmiana liczby ludności i mieszkań w okresie 2002-2014

Nasycenie mieszkaniami w 2002 i 2014

źródło: obliczenia własne na podstawie GUS

Nasycenie mieszkaniami w wybranych stolicach UE (na podstawie Eurostat; dane spisów powszechnych z 2011)

Miasto Liczba mieszkań na 1000 osób Miasto Liczba mieszkań na 1000 osób

Paryż 603 Zurich 494

Wiedeń 574 Rzym 485

Berlin 568 Warszawa 478

Kopenhaga 533 Sztokholm 476

Budapeszt 524 UE 2013 476

Lizbona 521 Madryt 451

Oslo 517 Bratysława 450

Bruksela 511 Bukareszt 448

Helsinki 504 Wilno 438

Ryga 495 Dublin 418

4 por. także Perspektywy rozwoju budownictwa senioralnego, REAS, FRICS, październik 2014

-12 -8 -4 0 4 8 12 16 20 24 28 32

Warszawa

Kraków

Łódź

Wrocław

Poznań

Gdańsk

Szczecin

Bydgoszcz

Lublin

Katowice

pkt. proc

ludność 2014/2002 zasoby 2014/2002

516

462

493

464

451

447

418

409

424

461

0 100 200 300 400 500 600

Warszawa

Kraków

Łódź

Wrocław

Poznań

Gdańsk

Szczecin

Bydgoszcz

Lublin

Katowice

2002 2014 liczba mieszkań na 1000 osób

10 |


Wyk.17 Mieszkania oddawane do użytku i rozpoczynane (średnia ruchoma z lat 2010-2015)

źródło: GUS

Wyk.18 Wskaźnik koniunktury produkcji deweloperskiej (mieszkania rozpoczęte minus oddane) i pozwolenia w kolejnych kwartałach lat 2010-2015

źródło: obliczenia własne na podstawie GUS

Po stronie podażowej do najistotniejszych czynników kształtujących ceny należały:

▪ spadek liczby mieszkań oddanych do użytku ogółem: w 1q15 oddano 31,8 tys.

mieszkań [(-10,6% r/r) vs. +0,4% r/r w 4q14], jak i deweloperskich [1,4 tys. tj.(-13,9%

r/r) vs. +5,7 r/r w 4q14]. Odnotowany spadek wynika z cyklu budowy – jest echem

mniejszej liczby rozpoczętych mieszkań w okresie 1q12 – 2q13, które obecnie są

oddawane do użytku, przy przeciętnym okresie budowy 3-4 lat. Spadek nie ma

wpływu na sytuację rynkową, określaną przez bieżące kontrakty. Mieszkania

deweloperskie stanowiły 36% wybudowanych ogółem w 1q15 (46% w 4q14).

W 10 największych miastach (tj. o liczbie ludności powyżej 300 tys.) w 1q15 łącznie

oddano do użytku 7,4 tys. mieszkań wobec 10,4 tys. w 1q14. Liczba mieszkań

oddanych do użytku spadła w 7 miastach, w tym znacznie w Poznaniu (-73% r/r),

Katowicach (-66% r/r) i Bydgoszczy (-64% r/r); wzrosła natomiast w Gdańsku,

Szczecinie i Lublinie (por. Aneks statystyczny, Tabela 3).

▪ wyhamowanie wzrostu liczby rozpoczynanych mieszkań ogółem [(-1%) r/r vs.

+14% r/r w 4q14], w przypadku mieszkań deweloperskich wolniejszy wzrost

(odpowiednio: 8% r/r vs. 27% r/r); w 1q15 liczba mieszkań rozpoczętych przez

deweloperów wynosiła 16,4 tys.

▪ wzrost liczby wydanych pozwoleń na budowę mieszkań (13% r/r vs. 8% r/r w

4q14), w przypadku deweloperów wyhamowujący (odpowiednio 13% r/r vs. 27%

r/r).

▪ nadal wysoka liczba mieszkań w ofercie (w 6 aglomeracjach o największych

obrotach na rynku pierwotnym), przy wysokiej, rosnącej liczbie transakcji w 1q15.

Wg monitoringu REAS rynków mieszkaniowych w 6 aglomeracjach5 w 1q15

wprowadzono do sprzedaży 11,3 tys. mieszkań (+19% r/r). Liczba transakcji w 1q15

wyniosła 11,5 tys. (11,2 tys. w 4q14 i 10,4 tys. w 3q14), łącznie w ostatnich czterech

kwartałach sprzedano 43,5 tys. mieszkań – o 20% więcej niż w rekordowych latach

5 Rynek mieszkaniowy w Polsce, I kwartał 2015, REAS, kwiecień 2015

5

10

15

20

25

30

1q10 1q11 1q12 1q13 1q14 1q15

tys. oddane bezdeweloperów

rozpoczęte bezdeweloperów

oddanedeweloperskie

rozpoczętedeweloperskie

-15

-10

-5

0

5

10

15

20

25

30tys.

wsk. koniunktury deweloperów (mieszkania rozpoczęteminus oddane)pozwolenia dla deweloperów

Spadek liczby mieszkań oddanych do

użytku w 1q15 wynika z cyklu

budowy – jest to echo mniejszej

liczby rozpoczętych projektów w

okresie 1q12-2q13

Wyhamowanie wzrostu liczby

rozpoczynanych mieszkań w 1q15, w

przypadku mieszkań deweloperskich

wolniejszy wzrost (8% r/r vs. 27% w

4q14; nadal wzrost liczby wydanych

pozwoleń na budowę (13% r/r vs. 8%

r/r w 4q14)

Spadek liczby mieszkań oddanych do

użytku w 1q15 wynika z cyklu

budowy – jest to echo mniejszej

liczby rozpoczętych projektów w

11 |


2013 oraz 2007, gdy sprzedawano 36 tys. mieszkań rocznie. Liczba niesprzedanych

mieszkań w ofercie na koniec 1q15 wynosiła 47,7 tys. Wobec 4q14 oferta znacząco

wzrosła jedynie w Krakowie (+11%).

Liczba gotowych niesprzedanych mieszkań w 6 aglomeracjach w 1q15 zmalała

wobec poprzedniego kwartału (-4,5%) i wynosiła ok.10,8 tys. Znaczący spadek liczby

takich mieszkań wystąpił w Warszawie, Wrocławiu i Trójmieście, ich liczba wzrosła w

Krakowie.

W ofercie deweloperów maleje udział mieszkań oddanych do użytku przed 2015 r.

(18% wobec 25% w 4q14), jednocześnie wzrasta udział mieszkań planowanych do

oddania po 2015 r. (49% wobec 36% w 4q14). Ok.60% lokali dostępnych w

sprzedaży w 1q15 było oferowane z rachunkami powierniczymi, sytuacja jest

zróżnicowana w poszczególnych aglomeracjach – najwięcej mieszkań z rachunkiem

powierniczym było w ofercie we Wrocławiu (71%) i Poznaniu (65%), najmniej w

Krakowie (53%) i Gdańsku (32%).

Wskaźnik komercjalizacji (wyprzedaż bieżącej oferty liczona w kwartałach w oparciu

o tempo sprzedaży z ostatnich czterech kwartałów) wskazuje na zrównoważoną

sytuację w analizowanych aglomeracjach (por. Wykres 21). Najszybciej, podobnie jak

w 4q14, wyprzedaż nastąpiłaby w Trójmieście (ok. 3,6 kw.), co sugeruje nieco większy

popyt niż podaż na tym rynku; zwraca uwagę skrócenie komercjalizacji w Łodzi do 5,2

kw. (wobec 6,5 kw. w 4q14).

W 1q15 utrzymał się (notowany od 3q 2012) spadek cen produkcji budowlano-

montażowej, który stopniowo wyhamowuje – wg GUS w 1q15 ceny produkcji

budowlano-montażowej były o 0,4% r/r niższe (o 0,7% r/r w 4q14; o 1% r/r w

3q14). W okresie styczeń-marzec 2015 r ceny robót budowlanych6 w przypadku

budowy domów jednorodzinnych i mieszkań wielorodzinnych były niższe

odpowiednio o 0,3 % r/r i o 0,5% r/r.

Wyk.19 Oferta mieszkań deweloperskich oraz liczba kwartałów niezbędnych do wyprzedaży oferty wg REAS

Wyk.20 Dostępność mieszkań (liczba metrów za przeciętne wynagrodzenie) w największych miastach

źródło: obliczenia własne na podstawie danych WUS i NBP

6 Ceny robót budowlano-montażowych i obiektów budowlanych, marzec 2015, GUS, Warszawa, 22.05.2015

10

20

30

40

50

60

2

4

6

8

10

12

1q13 2q13 3q13 4q13 1q14 2q14 3q14 4q14 1q15

tys.kwartałyOferta mieszkńdo sprzedaży (P ;komercjalizacja:Łódź (L)

Wrocław (L)

Poznań (L)

Warszawa (L)

Kraków (L)

Trójmiasto (L)

0,40

0,60

0,80

1,00

1,20

1,40

1,60

1q08

3q08

1q09

3q09

1q10

3q10

1q11

3q11

1q12

3q12

1q13

3q13

1q14

3q14

1q15

Warszawa Kraków Wrocław

Gdańsk Poznań Katowice

Łódź

Wg monitoringu REAS duża liczba

mieszkań w ofercie deweloperów,

nadal dobre wyniki sprzedaży i

wysoka liczba transakcji w 1q15,

w ostatnich czterech kwartałach

sprzedaż o 20% większa niż w

rekordowych latach 2007 i 2013

Spadek liczby gotowych

niesprzedanych mieszkań w 1q15

Wskaźnik komercjalizacji sygnalizuje

zrównoważony rynek mieszkań

Nadal lekki (wyhamowujący) trend

spadkowy cen produkcji budowlano-

montażowej

12 |


Średnia dostępność mieszkania (czyli liczba metrów możliwych do nabycia za

przeciętne wynagrodzenie) w monitorowanych miastach w 1q15 nie zmieniła się

istotnie wobec poziomu w poprzednich dwóch kwartałach 2014 r. z wyjątkiem

Katowic, gdzie wskaźnik lekko wzrósł (por.Wyk.20) Analiza wskaźnika dla 7

największych miast w okresie ostatnich dwóch lat pokazuje nadal wzrostową

tendencję wskaźnika, kształtującego się w 1q15, z wyjątkiem Gdańska i Katowic, na

najwyższym poziomie w ostatnich 8 kwartałach. W dalszym ciągu relatywnie większa

dostępność cechuje Katowice (1,36) i Gdańsk (0,93), najmniejsza natomiast jest

w Krakowie (0,71) i Warszawie (0,74).

W okresie ostatnich siedmiu lat dostępność mieszkania w badanych miastach

wzrosła o 38-69% zależnie od miasta, co oznacza wzrost o 0,2-0,4 m kw.

3. Ceny na rynku nieruchomości w średniej perspektywie; ryzyka spadku cen

W perspektywie najbliższych dwóch - trzech kwartałów ryzyko spadku cen

mieszkań pozostaje niewielkie. Zmiany cen nadal będą niewielkie, najbardziej

prawdopodobne jest wzmocnienie tendencji wzrostowych, którym sprzyja

umiarkowany popyt w środowisku niskich stóp procentowych oraz rosnących

dochodów gospodarstw domowych; w 2q15 popyt dodatkowo może pobudzać

wzrost limitów MdM w kilku miastach (zwiększających pulę mieszkań spełniających

kryteria cenowe). Należy jednak dodać, że stopy procentowe, w tym kredytów

mieszkaniowych, są obecnie na historycznie niskim poziomie. Wraz z powrotem

inflacji i związanymi z tym naturalnymi podwyżkami stóp procentowych rosnąć

będzie ryzyko spadku cen mieszkań. Jest ono proporcjonalne do skali obniżek stóp

oraz okresu oddziaływania niskich stóp.

Poprawa wskaźnika koniunktury produkcji mieszkań deweloperskich (mieszkania

rozpoczęte minus oddane do użytku w kwartale) obserwowana w 1q15 sugeruje

wzrost w portfelu liczby rozpoczynanych projektów, pobudzany także niepewnością

ostatecznego kształtu nowelizowanej Ustawy deweloperskiej, która wg projektu

likwiduje otwarte rachunki powiernicze i wprowadza obowiązek zamkniętego

rachunku powierniczego, co oznacza dla deweloperów wzrost kosztów. W

perspektywie kilku kwartałów na rynku deweloperskim można oczekiwać wzrostu

podaży mieszkań, wraz z awansowaniem budowy ostatnio rozpoczętych mieszkań.

W 2015 r. popyt na kredyt ze wsparciem z MdM prawdopodobnie utrzyma się na

poziomie zbliżonym do 2014 r., można oczekiwać dalszego wzrostu oferty mieszkań

deweloperskich kwalifikujących się do programu wraz z wchodzeniem na rynek

mieszkań rozpoczynanych od końca 2013 r., jak i większej liczbie spełniających

kryteria MdM po niewielkim wzroście maksymalnej ceny metra mieszkania

dopuszczanego do udziału w programie w 2q15 w części regionów (por. Aneks

statystyczny, Tabela 2). Istotniejsze zmiany w kierunku wzrostu popytu może

przynieść nowelizacja ustawy (w tym zmiany w kierunku prorodzinnego charakteru

programu; możliwość przystąpienia do umowy kredytu z kredytobiorcą dowolnej

W 1q15 dostępność mieszkania

podobna jak w poprzednich

kwartałach 2014 r.; na przestrzeni

ostatnich 7 lat wzrosła o 38-69%

zależnie od miasta

W perspektywie 2-3 kwartałów

ryzyko spadku cen pozostaje

niewielkie

Poprawa wskaźnika koniunktury

produkcji mieszkań deweloperskich w

1q15, do czego przyczynia się też

niepewność ostatecznego kształtu

nowelizowanej Ustawy deweloperskiej

Nadal umiarkowany popyt na kredyty

z MdM; projekt nowelizacji programu

na etapie prac legislacyjnych w

Sejmie, w czerwcu 2015 do projektu

wprowadzone rozszerzenie MdM na

rynek wtórny

13 |


osoby, nie tylko z najbliższej rodziny, jak dotychczas; rozszerzenia programu na

członków spółdzielni podpisujących z nią umowę o budowę lokalu; możliwość

dotowania mieszkań powstałych po przebudowie lub adaptacji budynku),

przygotowana przez resort infrastruktury; w kwietniu 2015 r. odbyło się pierwsze

czytanie nowelizowanej Ustawy na posiedzeniu sejmowych komisji Infrastruktury

oraz Finansów Publicznych. Podczas kolejnego posiedzenia 10 czerwca 2015 r.

posłowie zgodzili się na rozszerzenie programu MdM na rynek wtórny, co oznacza

wzrost podaży mieszkań spełniających kryteria programu, i w efekcie przyczynia się

do hamowania wzrostu cen mieszkań deweloperskich. Nowelizacja wg założeń

inicjatorów miała być przyjęta w II poł. 2015 r., niemniej okres przedwyborczy może

zmienić ten harmonogram.

Drugi program rządowy – Fundusz mieszkań na wynajem (FMnW) BGK dotychczas

nie wpływa na ceny mieszkań, jak i w niewielkim stopniu oddziałuje na popyt na

mieszkania deweloperskie. Pierwszy budynek dla FMnW został zakupiony w Poznaniu

w listopadzie 2014 (124 mieszkania o powierzchni od 23 m kw. do 72 m kw.), oferta

wynajmu opublikowana na początku stycznia 2015 r. cieszyła się sporym

zainteresowaniem przy poziomie stawek zbliżonym do rynkowych. W maju 2015

FMnW zakupił kolejne 134 mieszkania w Gdańsku, jest to projekt w trakcie budowy z

planowanym zakończeniem pod koniec 2015 r. i udostępnieniem mieszkań najemcom

w 1q16; przewidywane czynsze zostaną przedstawione w 4q15, przy założeniu stawek

zbliżonych do rynkowych (obecnie stawka najmu w tej lokalizacji wynosi ok. 42-45

zł/m kw./miesięcznie). W obydwu przypadkach FMnW nie ujawnił kwoty transakcji,

uzasadniając to tajemnicą handlową i działaniem w oparciu o ustawę o funduszach

inwestycyjnych. BGK Nieruchomości jest w trakcie analizy ok.30 projektów (ok.3,4

tys. mieszkań) w Warszawie, Trójmieście, Wrocławiu, Krakowie Łodzi, Poznaniu i

Katowicach, lokale mają być udostępniane najemcom w latach 2016 – 2017.

Nowelizacja tzw. Ustawy deweloperskiej, czyli Ustawy o ochronie praw nabywców,

(przygotowywana przez UOKiK na zlecenie rządu, ma być gotowa do przedstawienia

w Sejmie w 2q 2015 r.), w szczególności zapowiadana likwidacja otwartych

rachunków powierniczych, może skutkować zawirowaniami na rynku

deweloperskim, tj. zwiększoną liczbą rozpoczętych inwestycji przez deweloperów wg

dotychczasowych zasad w obawie przed wzrostem kosztów, i w efekcie gwałtownym

wzrostem podaży mieszkań deweloperskich.

Nowelizacja ustawy o niektórych formach popierania budownictwa

mieszkaniowego została przyjęta 9 czerwca 2015 r. przez Radę Ministrów. Projekt

nowelizacji określa podstawy prawne, które umożliwią rozpoczęcie jeszcze w 2015 r.

rządowego programu finansowania społecznego budownictwa czynszowego.

Finansowanie zwrotne będzie udzielane przez BGK towarzystwom budownictwa

społecznego, spółdzielniom mieszkaniowym oraz spółkom gminnym. Ocenia się, że w

ciągu 10 lat powstanie ok.30 tys. nowych mieszkań wybudowanych dzięki

preferencyjnej akcji kredytowej BGK. Źródłem finansowania ma być Fundusz Dopłat

(751,9 mln zł), co pozwoli na udzielenie kredytów w łącznej kwocie ok. 4 mld zł.

Fundusz mieszkań na wynajem nadal

bez wpływu na ceny mieszkań

Zapowiadane zmiany w Ustawie

deweloperskiej mogą skutkować

krótkotrwałymi, trudnymi do

przewidzenia, zmianami w podaży

mieszkań deweloperskich

14 |


Beneficjentami programu mają być osoby o niskich i umiarkowanych dochodach,

które przekraczają kryteria dochodowe decydujące o ubieganiu się o lokal

komunalny, a jednocześnie zarabiają zbyt mało, by ubiegać się o kredyt na

mieszkanie (w tym także na warunkach oferowanych przez MdM). Przyjmuje się, że

średni miesięczny dochód gospodarstwa w roku poprzedzającym nie może

przekroczyć: 80% w 1-osobowym gospodarstwie domowym, 120% w 2-osobowym,

165% w 3-osobowym, 200% w 4-osobowym, 200% w większym niż 4-osobowe,

powiększone o 40% na każdą następną osobę w tym gospodarstwie. Najemca

mieszkania będzie co 2. lata składać deklarację o miesięcznym dochodzie w

poprzednim roku. Projekt zakłada, że lokale wybudowane przy wykorzystaniu

finansowania zwrotnego nie mogą być wyodrębniano na własność. Czynsz, jaki będą

płacić lokatorzy nowych mieszkań pod wynajem ustalono na poziomie 5% wartości

odtworzeniowej, czyli mniej niż na rynku komercyjnym. W dłuższym okresie

zwiększenie podaży mieszkań z tego programu przyczyni się w niewielkim zakresie do

hamowania wzrostu cen mieszkań.

Zgodnie z Rekomendacją S w przypadku kredytów zabezpieczonych na

nieruchomościach mieszkalnych, LTV w momencie udzielania kredytu nie powinien

przekraczać 80% lub 90% (gdy część ekspozycji przekraczająca 80% LTV jest

odpowiednio ubezpieczona lub kredytobiorca przedstawił dodatkowe zabezpieczenie);

okresy przejściowe to w 2015 r. minimalny wymagany wkład własny 10% wartości

nieruchomości, 2016 r. – 15%, od 2017 r. - 20%.

Ryzyko kredytowe banków związane bezpośrednio ze znacznym spadkiem cen

nieruchomości (i w efekcie wartości zabezpieczeń), uwzględniając sytuację po

stronie podaży mieszkań na rynku pierwotnym, jest niewielkie z uwagi na

obserwowane zrównoważenie rynku w obecnej fazie cyklu mieszkaniowego.

Natomiast, przy zmarginalizowaniu udzielania nowych kredytów walutowych, istotne

pozostają ryzyka związane z faktem, że nadal blisko połowa istniejącego

zadłużenia jest w kredytach denominowanych. Aktualność problemu przypomniały

wydarzenia z połowy stycznia 2015 r., gdy w wyniku silnego osłabienia złotego

wobec CHF po decyzji SNB o zaniechaniu obrony minimalnego (1,2) poziomu

EURCHF gwałtownie wzrosły raty spłaty kredytobiorców z kredytami

denominowanymi w CHF, i w konsekwencji pogorszyły się charakterystyki LTV tych

kredytów. Szczególnie pogorszyła się sytuacja kredytobiorców „frankowych” z lat

2006-2008 (ok.375 tys. umów na kwotę ok.108 mld zł, wg szacunków KNF w

przypadku 135 tys. umów kredytowych we frankach (o wartości 54,5 mld zł) LtV

przekracza 100%. Wydaje się, że ograniczeniu ryzyka gwałtownego spadku cen

mieszkań (tj. sytuacji, gdy kredytobiorcy przestaliby spłacać kredyty mieszkaniowe,

nastąpiłyby masowe eksmisje, a mieszkania trafiłyby na rynek) w kontekście

kredytów „frankowych” sprzyjają : (1) ostatnie działania podejmowane przez banki -

27 maja 2015 ZBP przedstawił propozycję zasilenia 125 mln zł Funduszu Wsparcia

Restrukturyzacji Kredytów Hipotecznych (dla kredytobiorców mieszkaniowych

dotkniętych niekorzystnym zdarzeniem losowym, utratą pracy lub chorobą) oraz

Reaktywowanie społecznego

budownictwa czynszowego, w długim

okresie poprzez zwiększenie podaży

mieszkań na rynku sprzyja

ograniczaniu wzrostu cen

W 2015 r. minimalny wkład własny

to 10% wartości mieszkania

Ryzyko kredytowe związane

bezpośrednio ze znacznym spadkiem

cen nieruchomości ze względu na

obecne trendy podażowe niewielkie

Istotne pozostają ryzyka związane z

faktem, że nadal blisko połowa

istniejącego zadłużenia jest w

kredytach denominowanych

15 |


utworzenia wewnętrznych funduszy stabilizacyjnych (łącznie do 600 mln zł;

wyłącznie dla kredytobiorców CHF; system dopłat byłby dostępny po przekroczeniu

określonego poziomu granicznego kursu franka, a wsparcie byłoby udzielane według

określonych zasad); (2) nagłośnienie problemu w okresie przedwyborczym.

Utrzymuje się ryzyko kredytowe związane z nadmiernym zadłużeniem gospodarstw

domowych lub utratą pracy przez kredytobiorcę, przekładające się na pogorszenie

spłacalności kredytów mieszkaniowych.

Na koniec marca 2015 r. wg danych NBP zagrożone kredyty stanowiły 3,4%

kredytów mieszkaniowych ogółem (3,1% na koniec grudnia 2014 r.), co jest dobrym

wskaźnikiem na tle zagrożonych kredytów konsumpcyjnych dla ludności (13,0%

kredytów konsumpcyjnych ogółem na koniec marca 2015 r.); o ile wartość

zagrożonych kredytów konsumpcyjnych zmalała (-5% r/r), to wartość kredytów

zagrożonych udzielonych na cele mieszkaniowe znacząco wzrosła (+17,6% r/r vs.

+4,4% r/r w 4q 14) i wynosiła 12,4 mld zł na koniec marca 2015 r. (10,9 mld zł na

koniec grudnia 2014 r.). Wskaźniki dla segmentu mieszkaniowego będą się jeszcze

prawdopodobnie niekorzystnie zmieniać - psucie portfela mieszkaniowego obserwuje

się zwykle po ok.7-8 latach, obecnie silniej widoczne stają się kohorty złych kredytów

z lat 2006-2008.

W perspektywie najbliższych dwóch-trzech kwartałów jest możliwe wzmocnienie

tendencji wzrostowych, którym sprzyja umiarkowany popyt w środowisku niskich

stóp procentowych, rosnące dochody gospodarstw domowych i poprawa na rynku

pracy; pozytywnie oddziałuje także wzrost limitów MdM w kilku regionach, który

może generować większy popyt. Analiza wyników ankiety do przewodniczących

Komitetów Kredytowych7 wskazuje, że w 2q 15 banki oczekują niewielkiego

łagodzenia polityki kredytowej (związanego z presją konkurencyjną) i istotnego

wzrostu popytu w segmencie kredytów mieszkaniowych. Nie można jednak

wykluczyć stabilizacji cen z uwagi na rosnącą podaż nowych projektów na rynku

pierwotnym, jak i ofertę z rynku wtórnego dedykowaną dla potrzeb MdM, przy

wolniej rosnącym popycie. W perspektywie najbliższych dwóch lat oczekiwana

wzrostowa tendencja cen nieruchomości mieszkaniowych.

Prawdopodobieństwo realizacji scenariusza spadku cen na rynku nieruchomości o

więcej niż 30% (próg w scenariuszach stresstestowych stosowany w praktyce

nadzorczej) w ciągu najbliższych dwóch lat wynosi ok. 10%. Taki scenariusz byłby

możliwy w sytuacji gwałtownego umocnienia CHF względem złotego, czy większych

wzrostów stóp procentowych, ograniczonej transakcyjności rynku, a także

gwałtownego wzrostu bezrobocia (skutkującego problemami z obsługą kredytów

mieszkaniowych na masową skalę).

7 Sytuacja na rynku kredytowym, wyniki ankiety do przewodniczących komitetów kredytowych, II kwartał 2015, NBP, Warszawa, kwiecień

2015

Niewielki udział zagrożonych

kredytów w kredytach

mieszkaniowych ogółem; wzrost

wartości zagrożonych kredytów

mieszkaniowych do 12,4 mld zł

na koniec marca 2015

W perspektywie najbliższych dwóch

lat oczekiwana wzrostowa tendencja

cen mieszkań, prawdopodobieństwo

spadku cen mieszkań o więcej niż

30% wynosi ok. 10%

W perspektywie 2-3 kwartałów

prawdopodobnie wzmocnienie

tendencji wzrostowych cen, choć nie

można wykluczyć stabilizacji cen

16 |


Zał. 1 Aneks statystyczny

Tab.1 Cena ofertowa 1 m kw. w 1q 15 w relacji do jej poziomu 2 lata, rok i pół roku temu

źródło: obliczenia własne na podstawie danych bazy PONT Info Nieruchomości

Tab.2 Maksymalna cena 1 m kw. nabywanego mieszkania w MdM obowiązująca w 1q 15 vs. ceny transakcyjne w 1q 15 na rynku pierwotnym w największych miastach

Województwo- stolica

Maksymalna cena m kw. nabywanego mieszkania (iloczyn śr. wsk. przeliczeniowego kosztu odtworzenia

i wsp. 1,1 zapisanego w MdM )

Cena transakcyjna m kw. na rynku pierwotnym

stolic województw

województwo bez stolicy

gminy sąsiadujące

stolica województwa

baza NBP CBN PKO BP

1q 15 2q 15 1q 15 2q 15 1q 15 2q 15 1q 15 1q 15 Mazowieckie - Warszawa 3831 3862 4597 4635 6583 6588 7396 6951 Małopolskie - Kraków 4345 4277 4744 4695 5083 5113 6185 5634 Łódzkie -Łódź 3971 3677 4237 4096 4718 4515 4578 4611 Dolnośląskie -Wrocław 3747 4043 4528 4612 5112 5181 5988 5395 Wielkopolskie - Poznań 4191 4203 5036 5044 5916 5925 6353 5545 Pomorskie - Gdańsk 4576 4523 4913 4913 5303 5303 5951 5252* Zachodniopomorskie - Szczecin 3915 3915 4211 4216 4508 4517 4780 4579 Kujawsko-pomorskie -Bydgoszcz 3626 3728 4021 4138 4418 4547 4619 4438 Lubelskie - Lublin 3191 3963 4166 4292 4457 4621 4920 4300 Śląskie - Katowice 3880 4017 4332 4395 4713 4773 4795 4524

źródło: BGK; baza CBN PKO BP; baza nieruchomości NBP; uwaga: *Trójmiasto

Miasta

Cena ofertowa 1q 15

do ceny ofertowej

1q 13

Cena ofertowa 1q 15

do ceny ofertowej

1q 14

Cena ofertowa 1q 15

do ceny ofertowej

w poprzednich

(1q 13=100) (1q 14=100) dwóch kwartałach

Wrocław 88 93 95

Łódź 102 93 99

Kraków 98 100 99

Warszawa 100 100 99

Gdańsk 100 90 94

Katowice 125 115 112

Poznań 97 99 101

przeciętna dla 7 miast (ważona l. ludności) 99 98 98

Wrocław 100 101 100

Łódź 101 101 100

Kraków 104 96 96

Warszawa 110 100 105

Gdańsk 98 101 101

Katowice 101 99 98

Poznań 103 101 99


Wrocław 98 104 102

Łódź 95 96 98

Kraków 108 97 100

Warszawa 98 105 111

Gdańsk 105 102 105

Katowice 107 101 105

Poznań 99 101 100


Mieszkania na rynku pierwotnym

Domy na rynku wtórnym

Mieszkania na rynku wtórnym

17 |


Tab.3 Wybrane wskaźniki sytuacji demograficzno-ekonomicznej i budownictwa w miastach powyżej 300 tys. mieszkańców

Miasto

Ludność wg stanu

na 31.12.2014

Przyrost naturalny na 1000 ludności wg stanu na

31.12.

Saldo migracji na

1000 ludności wg stanu na

31.12. Stopa

bezrobocia

Przeciętne wynagrodzenie

w sektorze przedsiębiorstw

(miesięczne brutto w zł) Nowe mieszkania 2013 2014 2013 2014 1q 2015 1q 2015 1q 2014 =100 1q 2015 1q 2014 =100

Warszawa 1735,4 -0,1 0,9 5,2 5,2 4,3 5349 102,5 2682 89,0 Kraków 761,9 -0,2 0,6 1,0 2,0 5,3 4367 106,7 1733 75,3 Łódź 706,0 -6,1 -5,5 -2,8 -2,0 11,2 3689 100,0 439 80,7 Wrocław 634,5 -0,1 0,1 2,4 3,0 4,2 4256 107,4 805 42,2 Poznań 546,7 -0,9 0,2 -6,2 -3,4 3,3 4597 104,9 259 26,4 Gdańsk 461,5 -1,0 0,1 0,7 1,9 5,8 5227 103,5 451 106,1 Szczecin 407,2 -2,3 -1,4 1,7 -0,3 9,1 4129 104,4 464 122,1 Bydgoszcz 357,7 -1,5 -1,2 -4,1 -3,1 7,3 3464 103,0 165 36,0 Lublin 341,7 -0,3 0,4 -3,0 -2,7 8,7 3931 108,7 308 238,8 Katowice 301,8 -4,0 -2,9 -4,1 -3,3 4,7 5511 98,7 105 34,0

Źródło: Wybrane dane dla miast wojewódzkich, tab.31 [w:] Wrocław, sytuacja społeczno-gospodarcza, IQ 2015, US Wrocław, 29 maja 2015; obliczenia własne

Zał. 2 Aneks metodologiczny

2.1. Przedmiot, cel i metoda raportu

▪ Przedmiotem kwartalnego raportu jest analiza zmian cen w okresie ostatniego półrocza i ostatnich dwóch lat oraz

przewidywania trendów w krótkiej (dwa kwartały) i średniej (2 lata) perspektywie na największych rynkach nieruchomości

mieszkaniowych (domy, mieszkania); raport jest aktualizowany co kwartał. Analiza jakościowa podejmuje kwestie ryzyka

spadku cen na rynku nieruchomości.

▪ Rynek nieruchomości ma charakter lokalny, analiza tych rynków pozwala na pewne uogólnienia dla oceny sytuacji w

kraju, przy zastrzeżeniu oczywistych, regionalnych specyfik. Analiza koncentruje się na największych rynkach; na koniec 2014

w 10 największych miastach (o liczbie ludności powyżej 300 tys. osób) w Polsce mieszkało 26,9% ludności miejskiej i

występowało 46,4 % nowego budownictwa w miastach.

▪ Raport jest opracowany metodą ekspercką. Analiza jakościowa podstawowych czynników popytu (dochody gospodarstw

domowych, kredyty mieszkaniowe, stopa bezrobocia, demografia, wymiana zasobów) i podaży (wyniki budownictwa

mieszkaniowego, koniunktura na rynku mieszkaniowym, ceny i koszty budowy mieszkań, impulsy i ograniczenia regulacyjne)

na rynku nieruchomości pozwala na objaśnienie obecnego poziomu cen i przewidywania odnośnie tendencji ich

kształtowania się w krótkiej i średniej perspektywie z akcentem na ryzyka spadku cen w kontekście m.in. możliwych napięć na

rynku.

2.2 Źródła informacji o cenach - Baza PONT info Nieruchomości

▪ Podstawowym źródłem analizowanych danych jest baza cen ofertowych PONT Info Nieruchomości, która zawiera

informacje dotyczące cen ofertowych mieszkań i domów na rynku pierwotnym i wtórnym wg powiatów i województw.

Informacje są pozyskiwane z ofert biur pośrednictwa nieruchomości, deweloperów, spółdzielni mieszkaniowych i inwestorów,

ogłoszeń prasowych oraz z Internetu. Baza jest aktualizowana w cyklu kwartalnym.

▪ Liczba notowań w bazie w okresie ostatnich dwóch lat wynosiła średnia dla jednego okresu notowań ok. 59,2 tys.

mieszkań oraz ok. 21,2 tys. domów; w przypadku mieszkań istotną część stanowią notowania z rynku pierwotnego (64%

notowań), natomiast w przypadku domów podstawowa informacja pochodzi z rynku wtórnego – 86% notowań.

2.3 Weryfikacja danych

▪ Ograniczenia informacyjne raportu wiążą się z jakością analizowanych danych z bazy, jak również ze sposobem jej

zasilania. Są to dane dotyczące cen ofertowych, pozyskiwane z różnych źródeł, często ta sama oferta powtarza się w

kolejnych aktualizacjach, a pozostawanie w bazie w kolejnych okresach notowań tych samych nieruchomości (zwykle dłużej

pozostają droższe) powoduje zawyżanie średniej ceny ofertowej, zniekształcając wyniki analizy.

18 |


▪ Przedmiotem analizy jest poziom decyla 5 (mediana), zastosowanie tej miary dla ilustracji średniego poziomu cen

nieruchomości ogranicza wpływ skrajnych wartości.

▪ Istotna dla jakości wnioskowania jest nieporównywalność niektórych danych w czasie z uwagi na rosnącą liczebność

notowań bazy rozbudowywanej od 2004 r.

▪ Dane z bazy cen ofertowych są użyteczne dla ilustracji trendu zmian w czasie (na ogół jest zbliżony do kierunku zmian cen

transakcyjnych), i tak są wykorzystywane.

2.4 Pozostałe źródła danych o charakterze statystycznym (w raporcie każdorazowo przytaczane

wykorzystane żródła)

▪ Bank Gospodarstwa Krajowego i Ministerstwo Rozwoju Regionalnego (dane liczbowe z realizacji programu MdM)

▪ Baza AMRON-SARFIN (bazy danych o cenach i wartości nieruchomości Centrum AMRON i Związku Banków Polskich)

▪ Centralna Baza Nieruchomości PKO BP (CBN PKO BP)

▪ GUS (statystyki budownictwa, dane regionalne dotyczące demografii, wynagrodzeń i budownictwa

z wojewódzkich Urzędów Statystycznych)

▪ NBP (Indeks hedoniczny ceny m kw. mieszkania w największych miastach)

▪ REAS – raporty firmy specjalizującej się w monitoringu deweloperskiego rynku mieszkaniowego

Niniejszy materiał ma charakter informacyjny, jest przeznaczony wyłącznie dla klientów Grupy PKO Banku Polskiego i nie stanow i oferty w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny. Informacje zawarte w niniejszym materiale nie mogą być traktowane, jako propozycja nabycia jakichkolwiek instrumentów finansowych, usługa doradztwa inwestycyjnego, podatkowego lub jako forma świadczenia pomocy prawnej. Grupa PKO BP SA dołożyła wszelkich starań, aby zamieszczone w niniejszym materiale informacje były rzetelne oraz oparte na wiarygodnych źródłach. Klienci Grupy PKO BP SA ponoszą odpowiedzialność za skutki swoich decyzji inwestycyjnych, podjętych z uwzględnieniem informacji zamieszczonych w niniejszym materiale. Niniejszy materiał został przygotowany i/lub przekazany przez Powszechną Kasę Oszczędności Bank Polski Spółka Akcyjna, zarejestrowany w Sądzie Rejonowym dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod nr KRS 0000026438; NIP: 525-000-77-38 REGON: 016298263; kapitał zakładowy (kapitał wpłacony) 1 250 000 000 zł

Monitoring Branżowy · mieszkaniowych skorygowanych o kurs walutowy osiągnie w 2015 r. ok. 19 mld...

Documents

Transcript of Monitoring Branżowy · mieszkaniowych skorygowanych o kurs walutowy osiągnie w 2015 r. ok. 19 mld...