I ŚLĄSKIE FORUM REWITALIZACJI TERENÓW POPRZEMYSŁOWYCH

Zabrze, 23 – 24 czerwca 2005

REWITALIZACJA OBSZARÓW PRZEMYSŁOWYCH – PRZYKŁAD MIASTA ZABRZE

Zabrze jeszcze na początku XX stulecia było największą wsią w Europie. Swój niewiarygodny rozwój zawdzięczało powstającym tu kopalniom. To sprawiło, że robotniczo – chłopski ośrodek stał się jednym z najpotężniejszych gospodarczo miast Europy. Przed II wojną światową prowadzili tu swoje przedsiębiorstwa przedstawiciele najbardziej wpływowych rodów – Donnersmarckowie, czy Ballestremowie, inwestowali tu także przedsiębiorcy, którzy dopiero budowali swoją pozycję społeczną i gospodarczą.

Po I wojnie światowej Zabrze było miastem granicznym Republiki Weimarskiej. W 1922

roku uzyskało prawa miejskie. Tworzono tu silny ośrodek, który miał równoważyć pozycję

„polskich” Katowic. Miało być nawet centrum administracyjnym trójmiasta: Zabrze, Bytom,

Gliwice.

Po II wojnie światowej był to główny ośrodek górniczy i sztandarowe robotnicze miasto.

Koniec XX wieku był bardzo trudny dla miasta. Pozamykano prawie wszystkie kopalnie.

Ogromne trudności przeżywały zakłady obsługujące przemysł ciężki.

Restrukturyzacja w Zabrzu nie była jednak związana wyłącznie ze zmianami gospodarczymi w Polsce. Już kilkadziesiąt lat wcześniej zdawano sobie sprawę z tego, że kończą się tu pokłady węgla. Plany łagodnej transformacji gospodarczej Zabrza nie powiodły się. Nie przewidziano dynamicznych zmian ustrojowych i geopolitycznych. Na eksportowane dotąd głównie do ZSSR i innych krajów bloku wschodniego komputery, aparaturę medyczną i sprzęt elektroniczny zabrakło popytu. Ich poziom techniczny wyznaczało obowiązuje w stosunku do Polski do początku lat 90-tych embargo na nowe technologie. Przedsiębiorstwa branży spożywczej – Zakłady Zbożowe, czy Browary Górnośląskie nie zostały właściwie przystosowane do nowych wymogów rynku. Bezrobocie osiągnęło poziom ponad 23 %.

Pomimo, że nie działa tu już, jak kiedyś, wiele kopalń, w których pracowało kilkadziesiąt tysięcy ludzi, nie doszło do zupełnego załamania gospodarczego. Duże przedsiębiorstwa powoli przystosowały się do nowych reguł rynkowych. Powstała tu pierwsza w Polsce prywatna kopalnia węgla kamiennego. Równocześnie w mieście powstało mnóstwo bardzo prężnych małych i średnich przedsiębiorstw. Ogromnym atutem miasta okazały się świetnie przygotowane kadry, zaplecze techniczne, doświadczenia.

Obecnie, po redukcji przemysłu wydobywczego, w gospodarce miasta dominuje

silny przemysł chemiczny, elektromaszynowy, budowlany, spożywczy oraz szybko

rozwijające się usługi.

Szanse rozwoju

Doświadczenia innych centrów przemysłu ciężkiego dowodzą, że dotychczasowe gałęzie

przemysłu udaje się zastąpić nowymi. W „starych” ośrodkach przemysłowych znajduje się

przygotowana kadra techniczna, tania siła robocza, odpowiednia infrastruktura, hale, magazyny,

uzbrojone nieruchomości i ogromny rynek zbytu.

Władze Zabrza na początku lat 90-tych pozyskiwały grunty funkcjonujących PGR-ów, by

stworzyć na nich warunki dla nowych przedsiębiorstw. Od Agencji Rolnej Skarbu Państwa udało

się przejąć 110 ha gruntów. Sprzedano je za cenę wielokrotnie przewyższającą ceną zakupu

kontrahentom, którzy wybudowali na nich centra handlowe. Na nieruchomościach kupionych od

gminy powstał także pierwszy na Śląsku multipleks. Równocześnie dostrzegano, że konieczne

jest ściąganie inwestorów z innych branż. Dlatego intensywnie rozwijano infrastrukturę miejską

– budowano drogi, sieci gazowe, kanalizacyjne, oczyszczalnie ścieków i składowiska odpadów.

Niestety nie w pełni powiodły się wszystkie zamierzenia. Powstała tu tylko jedna nowa fabryka -

rur preizolowanych i jedno centrum spedycyjne - Servisco

W 2003 roku decyzję o wybudowaniu w Zabrzu centrum spedycyjno-rozdzielczego podjęła Poczta Polska. Budowa terminalu ma być zakończona w przeciągu roku, a wartość inwestycji wyniesie blisko 200 milionów złotych.

Centrum, w którym zatrudnienie znajdzie 1200 osób, ma obejmować swoim

zasięgiem całe województwo śląskie oraz połowę województwa opolskiego. Zabrzański

terminal ma być porównywalny, pod względem wielkości i ilości rozdzielanych listów i

paczek, do największego i najnowocześniejszego w Polsce terminalu warszawskiego. Ma

on segregować ponad milion listów oraz blisko 19 tysięcy paczek na dobę.

Możliwości inwestycyjne i już rozpoczęte przedsięwzięcia gospodarcze pozwalają

sądzić, że w najbliższym czasie nastąpi znaczne ożywienie gospodarcze w Zabrzu.

GŁÓWNE ATUTY GMINY ZABRZE

Dobra, rozwijająca się sieć dróg i innych połączeń komunikacyjnych

Najwięcej nieruchomości oferowanych do sprzedaży w Polsce

Bardzo dobra infrastruktura

Dobra, rozwijająca się sieć dróg i innych połączeń komunikacyjnych

Zabrze w perspektywie kilku lat stanie się jednym z najlepiej skomunikowanych miast w Polsce.

Na południu przetnie je budowana Autostrada A4, łącząca m.in. Wrocław, Katowice i Kraków.

Wzdłuż zachodnich granic pobiegnie Autostrada A1, (Gdańsk, Warszawa, Śląsk). W „środku”

miasta wybudowana zostanie Drogowa Trasa Średnicowa /DTŚ/ – „wewnętrzna śląska

autostrada”. Tuż przy granicy Zabrza, będą trzy potężne węzły komunikacyjne – A1 i A4, A1 i

DTŚ, A1 i DK88.

Równocześnie podjęto ogromny wysiłek by poprawić komunikację miejską. W 2002 roku

oddano do użytku estakadę nad Parkiem Poległych Bohaterów o długości ok. 470 m. Estakada

ma szerokość 6,25 m, z czego 12 m zajmuje jezdnia - po dwa pasy ruchu w każdym kierunku.

Inwestycja kosztowała około 10 mln. złotych.

W ten sposób powstaje jedno z głównych połączeń planowanej Drogowej Trasy Średnicowej z

Drogą Krajową nr 88 – Wrocław – Bytom. W planach jest również drugie, równoległe

połączenie, które sukcesywnie jest wykonywane. Niewątpliwym atutem są także połączenia

kolejowe i bliskość nowoczesnych portów lotniczych.

Wizualizacja DTŚ na terenie Zabrza

Najwięcej nieruchomości oferowanych do sprzedaży w Polsce

W 2003 roku sfinalizowały się wieloletnie starania Kościoła Katolickiego o rekompensatę za

mienie utracone w latach 1950-1965. W 2002 roku Komisja Majątkowa w Warszawie

zaspokoiła roszczenia 10 parafii Archidiecezji Katowickiej przekazując jako rekompensatę

teren o powierzchni 903 ha. Kuria Metropolitalna w Katowicach zaproponowała miastu

odkupienie nieruchomości, a miasto tę propozycję przyjęło.

Działki są położone wśród zabudowy mieszkaniowej i dróg komunikacyjnych. Są

niezabudowane, leżą w pobliżu lasów i dobrze uzbrojone w media. Około 50 proc. tych

terenów jest gotowych do zainwestowania natychmiast.

Ponadto możliwości inwestowania związane są z gruntami i budynkami po zlikwidowanych

kopalniach. Na inwestorów czeka aż 12 kompleksów gruntów o łącznej powierzchni 567 ha

przeznaczonych do rewitalizacji. W większości są to hałdy i składowiska odpadów górniczych,

które wymagają działań likwidujących ich zagrożenie dla środowiska.

Miasto oprócz terenów przeznaczonych pod inwestycje proponuje także obiekty do wynajęcia

i sprzedaży. Można w nich urządzać hale produkcyjne, magazyny i inne.

Bardzo dobra infrastruktura

W przemysłowym Zabrzu istnieje doskonała infrastruktura i dostęp do najważniejszych mediów. Warto

zwrócić uwagę, że w ostatnich latach znacząco się ona poprawiła, zwłaszcza w zakresie działań

proekologicznych. Z tych m.in. powodów Zabrze corocznie otrzymuje certyfikat „Gmina przyjazna

środowisku”.

Funkcjonuje tu niezwykle nowoczesna, o dużych rezerwach Oczyszczalnia Ścieków Zabrze – Śródmieście.

Oddano ją do użytku w 1998r. Budowę, która pochłonęła ok. 80 mln zł w całości finansowała Gmina Zabrze.

Posiada ona aktualnie wystarczający zapas, by zaspokoić ewentualne potrzeby miasta w przyszłości, w tym

potrzeby nowych zakładów produkcyjnych.

Dzięki inicjatywie władz samorządowych miasta pomyślnie rozwiązano ten problem składowania odpadów,

rekultywując cały obszar dotychczasowego wysypiska śmieci oraz budując nowoczesne centralne

składowisko odpadów komunalnych.

Podjęto również decyzję o równoległej ze składowiskiem budowie specjalistycznego zakładu, zajmującego

się pozyskiwaniem z odpadów takich surowców, jak: papier, szkło, tkaniny, metale i tworzywa sztuczne, a

także przetwarzaniem odpadów organicznych na kompost dla celów rekultywacyjnych i rolniczych.

Wybudowano w krótkim czasie Zakład Segregacji i Kompostowni, którego kompleksowy rozruch

technologiczny nastąpił w sierpniu 1999 roku.

MOŻLIWOŚCI INWESTYCYJNE

Obecnie, ze względu na ujemny przyrost naturalny, ceny nieruchomości mieszkaniowych w mieście są

umiarkowane. Ponad połowa budynków została wybudowana przed II wojną światową, a znaczna część

przed I wojną światową. Nie najwyższy był także standard budownictwa powojennego.

Lepsza jest sytuacja mieszkań o średnim standardzie. W 2001 roku Międzygminne Towarzystwo

Budownictwa Społecznego w Tarnowskich Górach oddało do użytku w Zabrzu 72 mieszkania na wynajem, w

roku 2002 kolejne 36, a na lata następne przewidziano w sumie budowę kolejnych 150. Na mieszkania

luksusowe obecnie nie ma dużego zapotrzebowania, choć należy się spodziewać, że rozwój inwestycji

zagranicznych, spowoduje wzrost popytu.

W mieście przeznaczono duży obszar pod zabudowę mieszkaniową - dwie działki po około 100 ha, dwie

ponad 20 ha, i dwie mniejsze. Wszystkie są doskonale położone.

Należy zaznaczyć, że Zabrze, wbrew stereotypom to doskonałe miejsce do mieszkania. Aż 62% powierzchni

miasta zajmują pola, parki i lasy. Niezwykle uciążliwe dla środowiska naturalnego zakłady przemysłowe już

dawno zaprzestały tego typu działalności.

W planach rozwojowych miasta przewidziano nowe obszary, na których może rozwijać się nowoczesny

przemysł - pod bazy logistyczne, składy i magazyny przeznaczono aż 11 działek, o powierzchni od 8 ha do

100 ha.

HANDEL, USŁUGI, REKREACJA

Te branże, co oczywiste rozwinęły się w mieście ogromnie. Powstały tu trzy centra

handlowe i liczne sklepy typu discount. Inwestorzy dostrzegają zalety miasta.

Powstał tu pierwszy na Śląsku, jeden z pierwszych w Polsce multipleks.

TURYSTYKA

Dawne szyby kopalniane w Zabrzu zostały wykorzystane dla

celów turystycznych. Za tą właśnie działalność Zabrze otrzymało certyfikat za „Najlepszy produkt

turystyczny 2003 roku” Zabrzańskie obiekty zostały także wpisane na listę najciekawszych

zabytków w Polsce. Trwają intensywne rozmowy, by stały się częścią europejskiej sieci ośrodków

turystyki poprzemysłowej.

To właśnie Zabrze staje się dzisiaj głównym ośrodkiem pielęgnowania tradycji górnictwa

węglowego i wydobywania z niej nowych wartości. Funkcjonujące tu od 1981 roku Muzeum

Górnictwa Węglowego zaprasza także turystów do autentycznych chodników kopalni „Królowa

Luiza”. Jest ona prawdziwym dziełem sztuki technicznej.

Z ogromnym wysiłkiem próbuje się powtórnie uruchomić dla ruchu turystycznego Kopalnię Guido,

do której będzie można zjechać autentyczną górniczą „szolą”, zobaczyć podziemne stajnie dla

koni, czy urządzenia pozostawione przed laty pod ziemią. Ze środków Skarbu Państwa w latach

2001-2004 przeznaczono na ten cel ponad 15 mln. złotych.

Turystyka będzie jedną z prężniej rozwijających się dziedzin w mieście. W tym zakresie

inwestorzy mogą prześcigać się w pomysłach, a możliwości są przeogromne.

Szyb kolejowy skansenu Guido w Zabrzu

Szyb w kopalni „Królowa Luiza”

Zabrze to miasto z krótką, ale wspaniałą przeszłością. Jego zalety każą przypuszczać, że czeka je także niezła przyszłość. Tanie nieruchomości, w dłuższej perspektywie znacznie podrożeją. Kolejne ważne przedsięwzięcia gospodarcze będą pociągały nowe. Niewątpliwie wraz z wybudowaniem terminala Poczty Polskiej powstaną także liczne przedsiębiorstwa, które będą go obsługiwać.

Ciągle wielkie nadzieje w Zabrzu wiąże się z Akademickim Centrum Medycznym

budowanym przez Śląską Akademię Medyczną, który ma stać się jednym z

najnowocześniejszych ośrodków medycznych tej części Europy. Wokół niego mają

powstać hotele, osiedla domów jednorodzinnych, restauracje.

REWITALIZACJA TERENÓW POPRZEMYSŁOWYCH

W związku ze zinwentaryzowaniem blisko 600 ha po przemyśle ciężkim na terenie Zabrza i

możliwością wykorzystania tych terenów do celów użyteczności publicznej, władze Zabrza

zaangażowały się w program rewitalizacji tychże obszarów celu przywrócenia ich

społeczeństwu, w tym sektorowi gospodarczemu.

Z początkiem 2004 roku powołano do życia Zabrzańską Fundację Rozwoju Lokalnego,

która wraz z Międzynarodowym Koncernem Preiss-Daimler z Niemiec zamierza w

najbliższym okresie czasu przywrócić do standardów ekologicznych pogórniczych i

pohutniczych wyrobisk.

Rewitalizacja i rekultywacja na terenie Zabrza ponad 600 ha terenów dekapitalizowanych

szkodami górniczymi pozwoli je uwolnić od postępującej degradacji ekologicznej i

gospodarczej. Odzyskane tereny pod przyszłe proekologiczne inwestycje i stworzenie

nowych miejsc pracy pozwolą gminie Zabrze rozwiązać równolegle kolejne dwa problemy -

ekologiczny i społeczno-gospodarczy. Środki na ten cel miasto jako beneficjent zamierza

wykorzystać z Funduszy Strukturalnych Unii Europejskiej.

Dziękuję za uwagę

Arkadiusz BorekPrezes Zarządu Instytutu Gospodarki Nieruchomościami