SZANOWNI PAŃSTWO!

Mija 15 lat od momentu przekształcenia naszej jednostki i powołania spółki

prawa handlowego. Obecnie 100 proc. kapitału zakładowego Zarządu

Budynków Mieszkalnych I TBS sp. z o.o. posiada gmina Gliwice.

Piętnaste urodziny to okazja do refleksji i przypomnienia sobie najważniejszych

wydarzeń z życia naszej firmy. Również tych wszystkich dziesięcioleci, które

poprzedzały powstanie spółki. Każdy jubileusz odsyła do początków i dróg

przebytych. Jest zwyczajem jubilatów wspominanie zdarzeń, instytucji i wielu,

wielu ludzi, którzy tworzyli przeszłość.

To skłoniło nas do spisania historii firmy. Wielu pracowników przekazało nam

stare pamiątkowe zdjęcia, zebraliśmy archiwalne wspomnienia osób będących

na emeryturze.

Mając zarys przedsięwzięcia z pomocą przyszedł nam dr Bogusław Tracz,

członek zespołu referatu naukowego Instytutu Pamięci Narodowej, który napisał

historię naszego przedsiębiorstwa w kontekście dziejów Gliwic, od 1945 roku aż

do 1990 r. Ten bogaty materiał faktograficzny uzupełnili śmy o teraźniejszość.

Nieocenione okazały się wspomnienia pracowników naszej spółki, materiały

posiadane przez firmowe archiwum, lokalną prasę i miejscowych dziennikarzy.

Myślę że wielu z Was znajdzie tu cząstkę siebie i swoich wspomnień.

Dziękuję i życzę miłej lektury.

Prezes ZBM I TBS

Andrzej Tomal

HISTORIA MIESZKANIAMI PISANA

Gliwice tuż po wojnie

Wraz z nadejściem 1945 r. rozpoczęła się powojenna historia Gliwic. W

ostatnim tygodniu stycznia, po krótkim boju, do miasta wkroczyli żołnierze

Armii Czerwonej, a władzę administracyjną objęła sowiecka komendantura

wojenna. Opuszczone w pośpiechu budynki użyteczności publicznej, szkoły

i szpitale zajęło wojsko z przeznaczeniem na lazarety. Masy żołnierzy

przechodziły codziennie przez miasto. Dotychczasowe życie gospodarcze

praktycznie zamarło. Pracownicy niemieckiej administracji już wcześniej uciekli

na zachód. Nielicznych, którzy pozostali aresztowało NKWD. Gliwice

pozostały na łasce i niełasce zwycięzców.

Wypalone ulice

Do połowy marca 1945 r. miasto pozostawało pod wyłączną władzą Armii

Czerwonej. Najprawdopodobniej w tym okresie doszło do największej

dewastacji budynków i nieruchomości, która dopełniła zniszczeń infrastruktury

powstałych wcześniej na skutek działań frontowych. Możemy przypuszczać, że

większość zniszczeń w obrębie obecnej ul. Zwycięstwa, wraz z hotelem „Haus

Oberschlesien” (dziś gmach Urzędu Miejskiego) i starówki zostało

spowodowane podpaleniem przez czerwonoarmistów już po zajęciu miasta. Los

wielu budynków podzielił słynny Teatr Miejski, który po doszczętnym

splądrowaniu został podpalony przez żołnierzy Armii Czerwonej. Nikt nie

zajmował się administracją, ani zarządem nad porzuconym mieniem.

Czerwonoarmiści korzystali z sytuacji, plądrując i grabiąc porzucone

mieszkania. Według zachowanych sprawozdań, sporządzonych już po przejęciu

miasta przez polską administrację, zniszczeniu uległo ok. 35 proc. substancji

miejskiej, z czego zaledwie ok. 5 proc. zniszczeń była wynikiem bezpośrednich

działań frontowych, a ok. 30 proc. było wynikiem podpaleń i dewastacji już po

zajęciu miasta.

Początki polskiej administracji

Dopiero w drugiej połowie marca 1945 r. przybyli do Gliwic pierwsi

przedstawiciele polskiej administracji. Oficjalnie 18 marca 1945 r. prezydentem

miasta został Wincenty Spaltenstein - przedwojenny burmistrz Królewskiej

Huty (Chorzowa), któremu jednak polecono zmienić niemiecko brzmiące

nazwisko na „bardziej polskie”: Szpaltowski. Doświadczony, przedwojenny

administrator przybywał z garstką pracowników do miasta, w którym łupieżczy

pobyt czerwonoarmistów widać było na każdym kroku. Większość budynków,

obiektów i urządzeń, odbieranych od wojskowych władz sowieckich, była

kompletnie zdewastowana. Zresztą przekazanie większości z nich wcale nie

nastąpiło równocześnie z przybyciem polskich urzędników. Teoretycznie Polacy

byli już gospodarzami Gliwic, w rzeczywistości w wielu kwestiach decydujący

głos w dalszym ciągu należał do sowieckiego komendanta miasta i jego

współpracowników.

Zdewastowane budynki

W maju 1945 r. zakończyła się wojna w Europie. Wraz z nadejściem lata

sowieccy żołnierze sukcesywnie opuszczali zajmowane budynki. Niestety były

one najczęściej w opłakanym stanie. Do dzieła zniszczenia przyczynili się także

szabrownicy, którzy ściągali do miasta z bliższych i dalszych wsi i miasteczek,

a nawet odległych regionów kraju. Jeszcze przed zajęciem miasta przez polską

administrację, do Gliwic ściągali spragnieni łupu złodzieje, tworzący często

uzbrojone i całkiem sprawnie działające bandy rabunkowe. W większości

przypadków polskie władze samorządowe przejmowały gołe ściany,

a zniszczenia nie miały żadnego związku z wcześniejszymi działaniami

wojennymi. Budynki pozbawione były mebli, sprzętów, okien i niezbędnej

armatury, nie zapomniano nawet o instalacji elektrycznej. Sprawozdawca

Zarządu Miejskiego opisując stan budynków w chwili przejmowania ich przez

polskie władze w marcu 1945 r. pisał: „Budynki przejęte przez polskie władze

samorządowe znajdowały się w stanie zupełnego zniszczenia. Brak szyb,

zniszczenie urządzeń kanalizacyjnych i wodociągowych, instalacji świetlnych

i ogrzewalnych, brak zamków, kluczy, drzwi, okien” - to obraz sprzed roku”.

Zarząd Miejski

W tej sytuacji biura Zarządu Miejskiego i Starostwa Powiatowego musiano więc

rozmieścić w budynkach rozrzuconych po całym mieście, co z pewnością

utrudniało sprawne zorganizowanie administracji. Poszczególne oddziały

Zarządu Miejskiego zorganizowano według tymczasowej instrukcji

wewnętrznej. Od 30 marca 1945 r. pracowało już 21 oddziałów

zorganizowanych w następującej kolejności: Oddział Prezydialny, Personalny,

Zakładów Miejskich, Obywatelstwa i Wojskowy, Mieszkaniowy, Szkolny,

Pracy i Opieki Społecznej, Zdrowotności, Przemysłowy, Aprowizacji i Handlu,

Rachunkowy, Podatkowy, Techniczny (Komunikacyjno-Budowlany),

Informacji i Propagandy, Kultury i Sztuki, Kontroli Ewidencji Ruchu Ludności,

Mienia Poniemieckiego i Opuszczonego, Urząd Stanu Cywilnego oraz

Administracji Straży Ogniowej. Oddział Mieszkaniowy Zarządu Miejskiego

mieścił się w budynku przy ul. Klasztornej 18 (dziś ul. Wieczorka).

Pierwsi osadnicy

Od chwili przejęcia przez Polaków władzy nad miastem główną płaszczyzną

konfliktów pomiędzy sowieckimi władzami wojskowymi a polską administracją

była kwestia przekazywania przez wojsko budynków zajętych w czasie działań

wojennych i po ich zakończeniu oraz sprawy lokalowe. Trwały one przez cały

rok 1945 i zdarzały się jeszcze w roku następnym. Obecność wojska utrudniała,

a wręcz uniemożliwiała rozpoczęcie normalnego życia w mieście i powiecie.

Tymczasem już pod koniec marca 1945 r. rozpoczęto przygotowania do

przyjęcia w Gliwicach Polaków zza Bugu, którzy wypędzeni ze swojej

dotychczasowej ojczyzny zaczynali powoli docierać na Górny Śląsk.

W Gliwicach rozpoczął działalność Rejonowy Inspektorat Osadnictwa

Państwowego Urzędu Repatriacyjnego (PUR), który koordynował akcję

osadniczą. Przybyszom ze Wschodu z pomocą przychodziły inne organizacje

i jednostki administracyjne: Polski Czerwony Krzyż (PCK), Opieka Społeczna,

Urząd Kwaterunkowy i Zarząd Mieszkaniowy powołany z rekomendacji

Zarządu Miejskiego. Działał również Komitet Przesiedleńczy, który w czerwcu

1945 przekształcono w Oddział Osadnictwa i Repatriacji przy Zarządzie

Miejskim.

Do Gliwic przybywali przede wszystkim mieszkańcy trzech przedwojennych

województw: lwowskiego, stanisławowskiego i tarnopolskiego. Na drugim

miejscu znaleźli się przybysze z Polski centralnej i osoby powracające do kraju

z wojennej zawieruchy i przedwojennej emigracji zarobkowej. Jednocześnie do

domów powracali dotychczasowi mieszkańcy, którzy uciekli z miasta przed

nadciągającą Armią Czerwoną. W drugiej połowie roku nasilił się proces

wysiedlania dotychczasowych, niemieckich mieszkańców Gliwic. Autochtonów

czekała weryfikacja narodowościowa.

Miasto szybko wyczerpało swą chłonność osadniczą, więc zgodnie

z Zarządzeniem nr 32 prezydenta miasta z 10 października 1945 r.

unieważniono wszystkie dotychczasowe przydziały oraz rezerwacje mieszkań

i budynków, stwierdzając jednocześnie, że od tej pory mieszkania będą

przydzielane wyłącznie osobom pracującym na terenie Gliwic.

Tymczasowy Zarząd Państwowy

Przez cały 1945 r. zarząd i administracja budynkami na terenie miasta

podzielone były między Zarząd Miejski (ZM) i Tymczasowy Zarząd Państwowy

(TZP), który miał zajmować się mieniem poniemieckim, pozostawionym

i porzuconym. W przypadku Gliwic podział kompetencji był o tyle trudny, gdyż

większa część nieruchomości mogła być traktowana jako mienie poniemieckie,

stąd często dochodziło do sporów pomiędzy przedstawicielami Zarządu

Miejskiego a TZP o prawo do poszczególnych budynków. Zarząd Miejski

zarządzał przede wszystkim ok. 1200 tzw. budynkami miejskimi, do których

zaliczono m.in. szkoły, szpitale, siedziby urzędów i większość pozostałych

budynków użyteczności publicznej. Ponadto w gestii Zarządu Miejskiego

pozostawało 6510 mieszkań prywatnych i 42 lokale sklepowe.

Od referatu do Oddziału Nieruchomości Miejskich

Czynności zarządzające i administrację wykonywał początkowo Referat

Nieruchomości Miejskich funkcjonujący przy Oddziale Technicznym

(Komunikacyjno- Budowlanym) Zarządu Miejskiego. Decyzją prezydenta

miasta Stanisława Klimczaka, 13 października 1945 r. Referat Nieruchomości

Miejskich został przekształcony w Oddział Nieruchomości Miejskich

i podporządkowany bezpośrednio prezydentowi. Kierownikiem i jego zastępcą

zostali odpowiednio panowie Kilian i Smajda.

Oddział Nieruchomości Miejskich podzielono na dwa referaty: Nieruchomości

Zabudowanych i Nieruchomości Niezabudowanych. Pierwszy z referatów miał

obowiązek m.in. prowadzić ewidencję i administrację domów i mieszkań oraz

ewidencję lokatorów, wyznaczać czynsze, uzgadniać sprawy sporne,

współpracować z Urzędem Kwaterunkowym w wyszukiwaniu mieszkań

i załatwiać sprawy mieszkaniowe urzędników. Na barki pracowników drugiego

referatu złożono administrację placami, parcelami, pastwiskami i wszelkimi

gruntami niezabudowanym, prowadzenie ewidencji dzierżawców, przetargi

dzierżawne, komisyjne wyznaczanie opłat w gotówce i w naturze,

wyszukiwanie i prowadzenie dokumentów własności oraz wszelkie sprawy

związane z dopilnowywaniem i ewidencją opłat.

Do końca 1945 r. udało się opracować szereg instrukcji i statutów regulujących

działanie Zarządu Miejskiego i podległych lub zależnych od niego instytucji.

Odrębne statuty organizacyjne uzyskały m.in. Oddział Nieruchomości Miejskich

(ONM), Zakład Oczyszczania Miasta (ZOM) i Miejskie Przedsiębiorstwo

Budowlane (MPB).

Wyzwania i problemy

Administracja budynkami w tym pierwszym, najtrudniejszym okresie

napotykała na szereg trudności. Ponad 30 proc. budynków i infrastruktury w

śródmieściu było zniszczonych w takim stopniu, że nadawały się do rozbiórki

lub kapitalnego remontu, a w zasadzie zbudowania od nowa. Ponad połowa

z pozostałych budynków również wymagała remontów, a ich stan pozostawiał

wiele do życzenia. Przeciekały dachy, wiele z nich wymagało przełożenia

dachówek. Brakowało bram, drzwi i okien. Instalacje wodno-kanalizacyjne były

zdewastowane, a w większości piwnic stała woda.

Jednocześnie brakowało funduszów i niezbędnych materiałów, a przede

wszystkim fachowców. Wielu pracowników dopiero uzyskiwało kwalifikacje.

Korzystano często z pracy robotników niewykwalifikowanych i sezonowych,

których ciężka praca nie zawsze przekładała się na jakość wykonania. Stąd

niejednokrotnie ograniczono się wówczas do uporządkowania terenu wokół

budynków, najbardziej niezbędnych napraw i codziennej administracji,

a generalne remonty odkładano na czas późniejszy.

Brakowało również zarządców i osób chętnych podjęcia się zajęcia gospodarza

budynku. Stąd jedna osoba musiała niejednokrotnie dbać o kilka i więcej

domów. Ich działalności nie ułatwiał fakt, że bramy kamienic były zamykane w

ciągu dnia, w obawie przed szabrownikami i grasującymi po mieście

sowieckimi rekonwalescentami, którzy przez cały 1945 r. przebywali w licznych

lazaretach. 15 czerwca 1945 r. prezydent miasta wydał zarządzenie nr 16,

w którym zakazał zamykania w dzień bram i drzwi wejściowych: „Bramy jak

i drzwi wchodowe muszą być od godziny szóstej rano do godziny dziewiętnastej

wieczór otwarte, by umożliwi ć urzędnikom wykonywującym czynności

służbowe wstęp do domów. Przez zamykanie bram w dzień jest wykonywanie

czynności służbowych utrudnione i urzędnicy marnują niepotrzebnie czas na

wyczekiwaniu przed bramą. Za przestrzeganie niniejszego zarządzenia czynię

odpowiedzialnych właścicieli domów, ich zastępców lub zarządców.

W domach, w których niema właściciela, zastępcy lub zarządcy na miejscu,

zostaną zarządcy domów wyznaczeni przez obwodowych Zarządu Miejskiego,

na których nakłada się obowiązek przestrzegania powyższego zarządzenia.

Niestosujących się do powyższego zarządzenia pociągał będę do

odpowiedzialności karnej.”

Obowiązkiem właścicieli, zarządców i administratorów budynków były również

działania związane z tzw. odniemczeniem czyli usuwaniem śladów niemieckiej

przeszłości miasta. Prace te wykonywali pracownicy polskich firm budowlanych

na zlecenie referatu budowlanego Zarządu Miejskiego, którzy w drugim

półroczu 1945 r. wykonywali roboty remontowe w budynkach miejskich oraz

miejscach stacjonowania Wojska Polskiego, Armii Czerwonej, instytucjach

państwowych, gmachach użyteczności publicznej, szpitalach i budynkach

zabytkowych. Wiele napisów i szyldów niemieckich usuwali również polscy

osadnicy, którzy przybywali do miasta i przejmowali zakłady fryzjerskie,

gabinety lekarskie, stawiali nowe tablice informacyjne i reklamowe, wymieniali

wizytówki na drzwiach.

Budynki do Zarządu Miejskiego

W styczniu 1946 r. Oddział Nieruchomości Miejskich zatrudniał na etacie 35

osób, w tym 18 pracowników umysłowych, 5 fizycznych i zaledwie 13

administratorów. Oddział administrował 1220 budynkami, z których niektóre,

częściowo zniszczone, wciąż czekały na niezbędne remonty. Na prawie 6.500

mieszkań 300 było niezagospodarowanych bądź zajętych w dalszym ciągu przez

wojska sowieckie. W tym samym czasie Tymczasowy Zarząd Państwowy

zarządzał 4384 budynkami zamieszkałymi i około 300 zniszczonymi

(spalonymi). Liczba ta nie była jednak zamknięta, gdyż wciąż przejmowano

budynki i parcele z rąk sowieckich. Poza tym rejestr TZP, jak stwierdziła

w styczniu 1946 r. komisja lustracyjna, był niekompletny.

W ostatnich dniach grudnia 1945 r. wojewoda śląski wydał zarządzenie, które

przekazywało budynki będące dotychczas w gestii Tymczasowego Zarządu

Państwowego pod wyłączną administrację Zarządu Miejskiego. Z dniem

1 lutego 1946 r. Zarząd Miejski przejął pod swoją administrację 5311 budynków

(w tym 20611 mieszkań), 911 sklepów i 234 zakładów i przedsiębiorstw.

Nowe regulacje prawne przyniósł kolejny rok. 13 maja 1946 r. Miejska Rada

Narodowa w Gliwicach przyjęła uchwałę o wprowadzeniu kontroli publicznej

najmu lokali mieszkalnych. Miesiąc później, 22 czerwca 1946 r. zatwierdzono

normy zaludnienia mieszkań. W ciągu kolejnych miesięcy udało się

przyśpieszyć wykonawstwo remontów i prac porządkowych.

Dozorcy – realni gospodarze budynków

W marcu 1947 r. radni Miejskiej Rady Narodowej zatwierdzili podwyżki płac

dla zarządców domów, jednocześnie uregulowano kwestie ich premiowania

i wypłaty dodatkowych świadczeń dla pracowników pomocniczych

zatrudnionych w zarządach. Warunki płacowe dozorców domowych były w tym

czasie często przedmiotem sporów pomiędzy Związkiem Zawodowym

Dozorców Domowych a Zarządem Miejskim, które starano się rozwiązywać na

zasadach polubownych układów zbiorowych, jednak musiały one uzyskać

aprobatę Miejskiej Rady Narodowej.

Dozorcy byli zobowiązani do otwierania i zamykania bram w godzinach

wyznaczonych przez Milicję Obywatelską. Dbali o oświetlenie sieni, korytarzy

i klatek schodowych, od chwili zamknięcia bramy z nastaniem zmroku, do

świtu. Każdego dnia dozorca musiał zamieść chodnik wokół budynku oraz

podwórze, a w porze zimowej usuwał śnieg z chodnika i dbał o drożność

kanałów ulicznych. W okresie przymrozków i gołoledzi posypywał chodnik

i przejścia piaskiem lub popiołem. Ponadto raz w tygodniu, niezależnie od pory

roku miał obowiązek dokładnie myć sień i korytarze oraz klatkę schodową.

Musiał również pilnować wywózki śmieci, a w okresie zimowym popiołu, oraz

był odpowiedzialny za utrzymanie porządku na strychu, w suszarniach,

pomieszczeniach gospodarczych i piwnicach. Wreszcie czuwał nad ogólnym

utrzymaniem porządku i funkcjonowaniem instalacji elektrycznej, gazowej,

wodociągowej i kanalizacyjnej w obrębie budynków. Pilnował również by

przewody kominowe były drożne, a kominiarze mogli regularnie dokonywać

stosownych przeglądów. Ponadto do obowiązków dozorców należało

informowanie Milicji Obywatelskiej o przebywaniu w lokalach osób

niezameldowanych, bądź swym zachowaniem zagrażających porządkowi

i bezpieczeństwu. Na każde zarządzenie władz musieli również dokonywać

dekoracji budynku flagami państwowymi bądź stosowanymi symbolami,

w zależności od rocznicy czy święta państwowego.

Zarząd Nieruchomości Miejskich

W dniach 20-21 grudnia 1947 r., podczas dwudniowego posiedzenia MRN,

dokonano podziału instytucji miejskich na: zakłady użyteczności publicznej

i przedsiębiorstwa przemysłowo-handlowe. Do pierwszych zaliczono m.in.

wodociągi i kanalizację, gazownię miejską, rzeźnię, zakłady taboru

samochodowego i autobusowego oraz Zakład Oczyszczania Miasta, do drugich

zaś cegielnię miejską, targowiska miejskie, miejskie warsztaty mechaniczne

i naprawcze oraz Oddział Nieruchomości Miejskich nazywany od teraz

Zarządem Nieruchomości Miejskich.

Komitety Domowe

7 maja 1948 r. w sali gliwickiego ratusza, na posiedzeniu zwyczajnym

Miejskiej Rady Narodowej powołano do istnienia na terenie miasta Komitety

Domowe, których zadania określono jako „dopilnowanie należytego

wykonywania przepisów dotyczących publicznej gospodarki lokalami, zarówno

przez mieszkańców poszczególnych nieruchomości, jak również przez

zarządców domów i osoby prowadzące meldunki”. W myśl zatwierdzonych

uchwałą przepisów członkowie Komitetów Domowych mieli sprawować

kontrolę nad należytym wykorzystaniem mieszkań i lokali użytkowych. Ponadto

w budynkach, w których nie było dozorcy mieli czuwać nad porządkiem

i bezpieczeństwem mieszkańców, poprzez rozdzielenie na współlokatorów

domu czynności wykonywanych przez dozorców. Ważnym był nakaz ścisłej

współpracy i zaleceń wydanych przez Zarząd Miejski i Milicj ę Obywatelską.

Miejski Komitet Funduszu Gospodarki Mieszkaniowej

Na podstawie tymczasowej instrukcji Ministerstwa Odbudowy 1 kwietnia

1949 r. uruchomiono w Gliwicach dziewięcioosobowy Miejski Komitet

Funduszu Gospodarki Mieszkaniowej, który już cztery dni później przedstawił

Wydziałowi Odbudowy Urzędu Wojewódzkiego plan remontów na I półrocze

1949 r. Z ramienia Zarządu Nieruchomości Miejskich w komitecie tym zasiadał

zastępca dyrektora Kazimierz Bessendowski. Zarząd Nieruchomości Miejskich

miał od tej pory ściągać stosowne opłaty na działalność Funduszu Gospodarki

Mieszkaniowej oraz przygotowywać wnioski o dotacje na remonty kapitalne

pokrywane ze środków Funduszu.

Likwidacja samorządu lokalnego

Następne lata przyniosły kolejne zmiany struktur administracyjnych. 3 czerwca

1950 r. weszła w życie ustawa z 20 marca 1950 r. o terenowych organach

jednolitej władzy państwowej. Wprowadzone w systemie administracji

terytorialnej zasady zaczerpnięte zostały z rozwiązań obowiązujących w ZSRR.

Pociągnęło to za sobą likwidacje dotychczasowych, odrębnych pionów

administracji rządowej i samorządowej. Nienaruszone w zasadniczy sposób

pozostały jednak zadania i kompetencje zlikwidowanych organów zawarte

w nadal obowiązujących przepisach prawa materialnego i formalnego. Ustawa

mówiła, iż Rady Narodowe oraz ich organy przejmują dotychczasowy zakres

właściwości zniesionych organów odpowiedniego stopnia. Miejska Rada

Narodowa w Gliwicach została przekształcona w tzw. jednolity organ władzy

państwowej, a dotychczasowy Zarząd Miejski z Prezydentem Miasta został

zniesiony. Funkcje władzy wykonawczej przejęło Prezydium MRN, na czele z

Przewodniczącym MRN. Zmiany wprowadzone w połowie 1950 r. były

rewolucyjne jedynie od strony formalnej, w rzeczywistości władze miasta już od

dłuższego czasu pozostawały pod nadzorem Rady Narodowej, zdominowanej

przez członków komunistycznej PPR, a od grudnia 1948 r. PZPR.

W tym samym czasie uchwalono normy zaludnienia mieszkań na obszarze

Gliwic: 12,5 m kw. i 9 m kw. na osobę. Pierwszy metraż przysługiwał osobom

wymienionym w dekrecie o publicznej gospodarce lokalami oraz ich

niepracującym współmałżonkom, dzieciom w wieku przedszkolnym (do lat 7)

oraz dzieciom pobierającym naukę w szkołach wszystkich typów. Pozostali

musieli się zadowolić normą 9 m kw. na osobę.

Miejski Zarz ąd Budynków Mieszkalnych

Na początku 1951 r., zgodnie z wytycznymi Ministerstwa Gospodarki

Komunalnej rozpoczęto przygotowania do reorganizacji systemu administracji

budynkami na terenie Gliwic. Już na posiedzeniu Prezydium MRN 16 lutego

1951 r. postanowiono powołać do istnienia, jako odrębne przedsiębiorstwo

komunalne Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych (MZBM) w Gliwicach.

Zgodnie z centralnymi wytycznymi MZBM miał być przedsiębiorstwem

państwowym sprawującym, w imieniu Prezydium MRN bezpośredni zarząd nad

nieruchomościami miejskimi. Personel administracyjny poszczególnych

nieruchomości miał automatycznie przejść do pracy w MZBM. Początkowo

myślano o jednym, dużym przedsiębiorstwie, jednak ostatecznie zdecydowano

się na utworzenie trzech mniejszych, oznaczonych kolejnymi numerami

porządkowymi: MZMB nr 1, MZBM nr 2 i MZBM nr 3, co zatwierdzono

Uchwałą nr 269 Prezydium MRN w Gliwicach z 3 kwietnia 1951 r. Podział ten

dotyczył jednak wyłącznie administrowanego obszaru, a większość decyzji, jak

i podział środków budżetowych podejmowano wspólnie, dla wszystkich trzech

jednostek.

Trzy razy MZBM

MZBM nr 1 swoim zasięgiem obejmował zachodnią część miasta,

odpowiadającą w zasadzie ściśle rejonowi objętemu zasięgiem działania

I Komisariatu MO, a więc teren zamknięty ulicami: Zwycięstwa, Dolnych

Wałów, Józefa Stalina (obecnie ul. Dworcowa) i Rybnicką oraz granicami

miasta (od strony południowej i zachodniej) i torami kolejowymi (od strony

północnej). MZBM nr 1 obejmował w chwili powstania 395.200 m kw.

administrowanej powierzchni użytkowej.

MZBM nr 2 podlegał teren tożsamy z rejonem II Komisariatu MO, zamknięty

od strony południowej torami kolejowymi, a od północy i zachodu granicami

miasta. MZBM nr 2 obejmował 315.550 m kw. administrowanej powierzchni

użytkowej.

MZBM nr 3 zarządzał budynkami na obszarze przypisanym III Komisariatowi

MO tj. pozostałej części miasta, zamkniętej od strony wschodniej i południowej

granicami, a od strony zachodniej ulicami Rybnicką, Józefa Stalina (obecnie ul.

Dworcowa), Dolnych Wałów i Zwycięstwa, oraz od strony północnej torami

kolejowymi biegnącymi aż do wschodniej granicy miasta. MZBM nr 3

obejmował 420.050 m kw. administrowanej powierzchni użytkowej.

Od trzech do dwóch MZBM

Trzy przedsiębiorstwa MZBM w Gliwicach działały niecałe dziewięć miesięcy.

Zgodnie z decyzją Ministra Gospodarki Komunalnej kierownik Wydziału

Gospodarki Komunalnej WRN w Katowicach już 29 czerwca 1951 r.

zawiadomił Wydział Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej Prezydium

MRN w Gliwicach o konieczności przekształcenia, najpóźniej z dniem

1 stycznia 1952 r. istniejących trzech przedsiębiorstw w dwa. Formalnie decyzję

tą podjęto dopiero 4 stycznia 1952 r. na posiedzeniu Prezydium MRN

w Gliwicach i była to pierwsza uchwała podjęta przez to gremium w nowym,

1952 r. Tym samym uchylono uchwałę z 3 kwietnia 1951 r. i nową uchwałą

powołano dwa przedsiębiorstwa: MZBM nr 1 i MZBM nr 2.

MZBM nr 1 zasięgiem swym obejmował obszar Gliwic zamknięty od strony

północnej, zachodniej i południowej granicami miasta, do punktu zetknięcia się

tych granic z ul. Bojkowską, a następnie wzdłuż ul. Bojkowskiej, Kopalnianej,

Pszczyńskiej i linii kolejki wąskotorowej do ul. Robotniczej, a stamtąd

ul. Robotniczą i wyrobiskiem starego kanału do ul. Jana Śliwki. Stamtąd ul.

Portową do drogi szybkiego ruchu tzw. „autostrady”, do punktu zetknięcia się

z torami kolejowymi i wzdłuż tych torów do północnej granicy miasta.

MZBM nr 2 objął pozostałą część miasta oraz dzielnice Żerniki, Szobiszowice

i Sośnica.

Na stanowisko dyrektorów powołano: Mariana Lachowicza dla MZBM nr 1

i Kazimierza Bessendowskiego dla MZBM nr 2. Jednocześnie powierzono

funkcje głównych księgowych, którymi zostały: Elżbieta Ruda dla MZBM nr 1

i Anna Piechuta dla MZBM nr 2.

W lipcu 1952 r. Prezydium MRN upoważniło dyrektorów MZBM nr 1 i nr 2 do

ustanawiania kierownictwa nadzoru robót remontów kapitalnych w budynkach

mieszkalnych, w przypadku, gdy koszt tych remontów przekraczał 15 tys.

złotych. Jednocześnie w uchwale z 3 lipca 1952 r. zawarto zastrzeżenie, że

ustanowieni przez MZBM kierownicy będą sprawować również nadzór nad

pracami wycenionymi poniżej 15 tys. złotych, jednak w tych przypadkach już

bez dodatkowego wynagrodzenia.

Ilość budynków pozostających w tym okresie w administracji MZBM ulegała

częstym zmianom, co było spowodowane przede wszystkim faktem

przekazywania ich innym instytucjom, rozbiórką lub odbudową zniszczonych

i budową nowych.

Zakład Remontowy MZBM

30 grudnia 1953 r. Miejska Rada Narodowa podjęła uchwałę o realizacji

wytycznych IX Plenum Komitetu Centralnego PZPR na terenie miasta.

Zdecydowano m.in. o wykonaniu kapitalnych remontów ulic: Orlickiego, Jana

Śliwki, Reymonta, Kujawskiej, Beskidzkiej i Kopernika

By sprostać wytycznym przekształcono istniejące dotychczas na zasadzie

współpracy instytucje usługowo-remontowo i już jesienią 1953 r. powołano do

istnienia Zakład Remontowy MZBM, który mieścił się na rogu ul. Witkiewicza

i Opolskiej. Pod koniec lat 50. pracowało w nim na etacie 135 pracowników,

którzy wykonywali bieżące remonty i wszelkie niezbędne naprawy. W latach

1956-1960, nakładem ogromnej pracy, niejednokrotnie borykając się z brakiem

niezbędnych materiałów, udało się otynkować 340 budynków, odremontowano

i odmalowano 1400 klatek schodowych, naprawiono prawie 400 bram

wejściowych i oszklono 32 tys. okien. Łącznie od 1945 do 1960 r.

przeprowadzono remonty kapitalne i zabezpieczające w 2833 budynkach.

Częściowo remonty i specjalistyczne naprawy zlecano do wykonania

Miejskiemu Przedsiębiorstwu Remontowo-Budowalnemu (MPRB). Nie

wszystkie prace przebiegały jednak zgodnie z założonymi planami.

W sprawozdaniach sporządzanych dla władz miejskich narzekano przede

wszystkim na brak dostatecznych ilości materiałów oraz problemy

z zatrudnieniem wykwalifikowanych pracowników. Brakowało zwłaszcza

dekarzy, instalatorów i mistrzów murarskich. Utyskiwano również na

rozdmuchaną biurokrację, sprawozdawczość i harmonogramy, które nie dość, że

niejednokrotnie sporządzano z opóźnieniem, to często w trakcie prac nie

przywiązywano do nich większej wagi.

Współzawodnictwo pracy

Realizacja zobowiązań podjętych na partyjnych spotkaniach była stałym

elementem ówczesnej rzeczywistości. Realizowana do połowy lat 50.

koncepcja kontroli wszelkich dziedzin życia przez partyjną nomenklaturę nie

ominęła również MZBM. Propagandowym przykładem osobistego

zaangażowania pracowników „w budowę socjalistycznej Polski” był szeroko

propagowany udział w różnorodnych konkursach i kolejnych etapach tzw.

socjalistycznego współzawodnictwa pracy. W tym czasie gliwicki MZBM zajął

pierwsze miejsce we współzawodnictwie wojewódzkim o tytuł najlepszego

zarządu „na odcinku utrzymania czystości i estetycznego wyglądu budynków”.

Scalenie MZBM nr 1 i MZBM nr 2 w jedno przedsiębiorstwo MZBM Gliwice, a

pod koniec lat 50. podział na dwa odrębne – MZBM nr 1 i MZBM nr 2 –

wydawał się coraz mniej odpowiadać założeniom ówczesnej polityki lokalnej,

zwłaszcza w obliczu coraz silniejszej unifikacji poszczególnych dzielnic miasta,

przy jednoczesnej tendencji do centralizacji systemu zarządzania. Na

posiedzeniu Prezydium MRN w Gliwicach 3 września 1959 r. jej

przewodniczący Jan Suchoń zaproponował, by połączyć MZBM nr 1 i MZBM

nr 2 w jeden, wspólny Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych – MZBM.

Propozycję tą uzasadniał m.in. faktem, że istniejące dotychczas dwa odrębne

przedsiębiorstwa zostały pozbawione dotacji wojewódzkich i tym samym muszą

stać się w zupełności samowystarczalne, co w przypadku funkcjonowania

dwóch jednostek generowało większe koszty. O ile MZBM nr 1 obejmował

teren gęsto zabudowanego śródmieścia i był w stanie pozyskać środki na

działalność i remonty m.in. z czynszów ściąganych za lokale użytkowe, o tyle

na obszarze administrowanym przez MZBM nr 2 nie było na tyle wystarczającej

liczby lokali użytkowych, by można byłoby liczyć na pozyskanie większych

funduszy, niezbędnych do prawidłowego funkcjonowania przedsiębiorstwa.

Ponadto, jak przekonywał przewodniczący Prezydium gliwickiej MRN, we

wszystkich sąsiednich miastach odpowiadających Gliwicom wielkością działało

już od dawna tylko jedno przedsiębiorstwo tego rodzaju.

W tej sytuacji zaproponowano powołanie trzyosobowej komisji, złożonej

z przedstawicieli Wydziału Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej oraz

Komisji Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej, którzy mieli w ciągu

następnych dwóch tygodni przygotować i przedstawić Prezydium MRN plan

połączenia się dwóch przedsiębiorstw, schemat organizacyjny nowego,

jednolitego MZBM, ustalić ilość etatów i podział czynności.

Połączenie MZBM nr 1 i MZBM nr 2 w jedno przedsiębiorstwo było zgodne

z obowiązującą wówczas tendencją do centralizacji i monopolizacji jednostek

administracji terenowej. Decyzję tę uzasadniano uzyskaniem większych

możliwości w prowadzeniu bardziej celowej i jednolitej polityki remontowej na

terenie miasta, a w szczególności lepszej gospodarki funduszami, bardziej

uwzględniającej istotne potrzeby różnych dzielnic. Liczono, że utworzenie

jednego, dużego MZBM ułatwi prowadzenie kontroli i nadzoru nad przebiegiem

kapitalnych remontów na obszarze całego miasta, łącznie z budynkami

prywatnymi. MZBM miał również dysponować od tej pory większym taborem

transportowym i możliwością dalszego rozwoju i poszerzenia bazy Zakładu

Remontowego. W zamyśle pomysłodawców scalenia widoczny był także

postulat bardziej elastycznej i dostosowanej do potrzeb poszczególnych rejonów

polityki kadrowej oraz możliwość oszczędności lokalowych. Wreszcie

stworzenie jednolitego MZBM miało usprawnić i uprościć współpracę

przedsiębiorstwa z Prezydium MRN. Argumenty przekonały radnych i jeszcze

tego samego dnia, 3 września 1959 r., przyjęli stosowną uchwałę w sprawie

połączenia MZBM nr 1 i MZBM nr 2 w jeden Miejski Zarząd Budynków

Mieszkalnych w Gliwicach.

Dwa tygodnie później, 17 września 1959 r. członkom Prezydium MRN

przedstawiono do akceptacji schemat organizacyjny nowego przedsiębiorstwa.

Członkowie komisji biorący udział w jego opracowaniu przygotowali trzy

odrębne projekty, z których trzeci uznano za najwłaściwszy, gdyż położono

w nim nacisk na wzmocnienie pionów technicznych, kosztem administracji.

W dyskusji nad projektem głos zabierali m.in. ówcześni dyrektorzy

likwidowanych instytucji: Jan Kiszko – dyrektor MZBM nr 1 i Henryk Knejfel–

dyrektor MZBM nr 2. Ostatecznie Prezydium MRN zatwierdziło schemat

organizacyjny nowego, połączonego MZBM według zaprezentowanego

trzeciego projektu, jednak z zastrzeżeniem, że na czele powinien stać jeden

dyrektor naczelny, a nie dwóch jak proponowano. Zgodzono się również

z propozycją utworzenia odrębnego, pełnego etatu dla radcy prawnego oraz

zatrudnienia na stanowisku głównego księgowego dotychczasowego głównego

księgowego MZBM nr 2, gdyż uchodził on za lepszego fachowca. Obsadę

pozostałych stanowisk pozostawiono decyzji Wydziału Gospodarki Komunalnej

i Mieszkaniowej w porozumieniu z dyrektorami MZBM nr 1 i MZBM nr 2.

Wszyscy pracownicy umysłowi obu zarządów mieli otrzymać wypowiedzenie

pracy z dniem 31 grudnia 1959 r.

24 grudnia 1959 r. członkowie Prezydium MRN w Gliwicach zatwierdzili

Uchwałę nr 52 mocą której ostatecznie postanowiono o powołaniu, w miejsce

dotychczas istniejących MZBM nr 1 i MZBM nr 2, jednego przedsiębiorstwa

państwowego, działającego na zasadach rozrachunku gospodarczego

i rozliczającego się z budżetem państwa poprzez budżet terenowy. Z dniem

1 stycznia 1960r. rozpoczął działalność Miejski Zarząd Budynków

Mieszkalnych w Gliwicach, który zatrudniał na etacie 37 pracowników

umysłowych i ośmiu pracowników fizycznych. Na stanowiska dyrektora

MZBM powołano Henryka Kneifela – dotychczasowego dyrektora MZBM nr 2,

a jego zastępcą i naczelnym inżynierem został Jan Kiszko - dotychczasowy

dyrektor MZBM nr 1. Na stanowisko głównego księgowego powołano

Eugeniusza Czoika.

Zadania przedsiębiorstwa rozszerzano w kolejnych miesiącach. Uchwałą nr 47

Prezydium MRN w Gliwicach z 22 grudnia 1960 r. MZBM przekazano

dotychczasowe zadania Wydziału Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej

Prezydium MRN w zakresie remontów kapitalnych w domach właścicieli

prywatnych.

MZBM w okresie „małej stabilizacji”

Na początku lat 60. gliwicki MZBM administrował prawie połową budynków

znajdujących się na terenie miasta. Na początku 1961 r. w gestii MZBM

pozostawało 3.431 budynków, składających się z 55.497 izb. W budynkach tych

mieściło się 22.438 lokali, z czego 21.225 lokali mieszkalnych i 1.213 lokali

użytkowych. Łączna powierzchnia eksploatowanych budynków wynosiła

1.108.000 m kw.

Zgodnie z rozporządzeniem ministra finansów z 1962 r. wszystkie prace

wykonywane przez konserwatorów budynków powinny pozostawać pod

nadzorem MZBM. Zarządy budynków miały obowiązek z jednej strony

kontrolować rachunki wystawiane za usługi, dbając w ten sposób o interes

lokatorów, a z drugiej strony nałożono na nie obowiązek pomagania

konserwatorom zaopatrując ich w odpowiednie materiały. Problem leżał jednak

nie tyle w przepisach, ile w ich praktycznej realizacji. W zderzeniu z realiami

przepisy często okazywały się być pustą literą. Zatrudnianie konserwatorów

zewnętrznych było bardzo często niemożliwie, gdyż MZBM miał wyjątkowo

skąpe przydziały materiałów. Brakowało np. spoiwa lutowniczego, rurek

i zaworów niezbędnych do napraw usterek wodno-kanalizacyjnych. Z kolei

skromny fundusz płac nie pozwalał na zwiększenie etatów, a te którymi

dysponowano nie pozwalały na spełnianie w należyty sposób wszystkich

obowiązków.

Niewystarczający fundusz płac nie pozwalał na objęcie faktyczną opieką

większości budynków. Tylko ok. 48 proc. z nich obsługiwali na bieżąco dozorcy

i sprzątacze. Na zatrudnienie, nawet sezonowe, większej ilości pracowników po

prostu brakowało pieniędzy. Brak odpowiedniej ilości dozorców i personelu

porządkowego powodował liczne skargi mieszkańców, jednak skromny budżet

nie pozwalał na radykalne rozwiązanie problemu. Pewną poprawę przyniosła

dopiero podwyżka czynszów w 1965 r., która spowodowała wzrost dochodów

własnych Zarządu. Udało się wówczas zwiększyć środki na zatrudnienie

dozorców i konserwatorów domowych.

Kiedy w 1961 r. przeprowadzono masowe kontrole urządzeń wodociągowych w

budynkach, wykazały one wiele przecieków. Nieszczelności i usterek było tak

dużo, że ich naprawa przekraczała możliwości MZBM. Do pracy dorywczej

zaangażowano więc fachowców z zakładów przemysłowych oraz emerytów.

Zresztą nie tylko fundusz płac był niewystarczający. Wyjątkowo trudnym dla

i tak nadwyrężonego budżetu był od 1961 r. obowiązek dekoracji przez MZBM

całego miasta podczas wszystkich świąt państwowych i oficjalnych

uroczystości. Decyzja ta wymusiła na pracownikach szereg dodatkowych,

pracochłonnych prac, bez przyznania na ten cel dodatkowych środków. Również

w następnych latach dekoracja budynków pozostawała na barkach pracowników

MZBM. W tym i w podobnych przypadkach próbowano ratować sytuację za

pomocą tzw. czynów społecznych - nieodpłatnych prac wykonywanych

zazwyczaj w dni wolne, najczęściej w niedzielę.

W 1962 r. Prezydium MRN obarczyło MZBM pracami rozbiórkowymi

i odgruzowywaniem uszkodzonych i opuszczonych budynków i posesji, jednak

bez przyznania na ten cel dodatkowych środków. Prace te prowadzono więc

kosztem funduszu płac Zakładu Remontowego. MZBM wprowadził Dział

Dokumentacji i Nadzoru, który obejmował całość spraw związanych

z remontami kapitalnymi zarówno budynków miejskich, jaki i nielicznych

prywatnych.

Próbowano, choć z mniejszym zaangażowaniem sił i środków niż w latach

pięćdziesiątych, kontynuować rywalizację we współzawodnictwie grupowym

i indywidualnym. W 1962 r. udało się zająć pierwsze miejsce w wojewódzkim

współzawodnictwie międzyzakładowym, w którym brały udział podobne

przedsiębiorstwa z całego województwa.

W 1962 r. MZBM administrował 3360 budynkami o łącznej powierzchni

1164000 m². Zarządowi podlegało 21 administracji domów mieszkalnych,

Zakład Remontowy, Dział Dokumentacji i Nadzoru oraz skład opału. W drugiej

połowie 1962 r. rozpoczęto przygotowania do stopniowego usamodzielnienia się

administracji domów mieszkalnych. W tym celu przekazano do prowadzenia

poszczególnym zarządom domów analityki kosztów, kartoteki środków

trwałych, materiałów, opału oraz akta personalne. Poszczególne zarządy

obarczono również obowiązkiem sprawozdawczości z kosztów remontów,

spraw zatrudnienia, płac i finansów.

Dalsze zmiany w organizacji i strukturze MZBM przyniósł rok 1963. 1 stycznia

1963 r. rozpoczęło działalność Miejskie Przedsiębiorstwo Gospodarki

Komunalnej (MPGK), powołane do istnienia uchwałą Prezydium MRN jeszcze

w lipcu 1962 r. Przedmiotem działania tej nowej jednostki gospodarczej była

administracja i eksploatacja budynków i obiektów targowych, bazarów,

budynków, kąpielisk, łaźni i basenów oraz miejskiego zakładu pogrzebowego.

Część budynków, które dotychczas pozostawały w administracji MZBM,

przeszło pod zarząd i administrację MPGK. Jednocześnie MZBM przejmował

w administrację nowo wybudowane budynki mieszkalne. W gestii MZBM

pozostała pralnia na Zatorzu.

Z MZBM w tym czasie współpracowały ściśle dwa Miejskie Przedsiębiorstwa

Remontowo-Budowlane: MPRB nr 1 i MRPB nr 2 oraz dwie spółdzielnie:

Spółdzielnia Pracy Remontowo Budowlanej im. 22 Lipca i Gliwicka Budowlana

Spółdzielnia Pracy. W lipcu 1969 r., w ramach łączenia spółdzielni Spółdzielnię

Pracy Remontowo-Budowlaną im. 22 Lipca przejęła Gliwicka Budowlana

Spółdzielnia Pracy. Naczelnym inżynierem MZBM koordynującym współpracę

ze spółdzielniami i nadzorującym wszystkie prace remontowo-budowlane był w

tym czasie Wojciech Nurek.

W 1965 r. przejęto w zarząd blok mieszkalny na placu Piastów o łącznej

powierzchni 1309 m², w którym na parterze mieściła się restauracja i kawiarnia

„Piast”.

Latem 1967 utworzono Zakład Gospodarki Cieplnej MZBM. Jego kierowniczką

została Jadwiga Rachwał. W październiku 1967 r. wszystkie 53 kotłownie na

terenie miasta, które znajdowały się w gestii MZBM zostały wyłączone spod

kurateli poszczególnych administracji i oddane nowoutworzonemu Zakładowi

Gospodarki Cieplnej MZBM. Nowy zakład jeszcze w lecie przeprowadził

kapitalne i średnie remonty oraz prace konserwatorskie w kotłowniach

centralnego ogrzewania. Najwięcej problemów przysparzała wówczas

eksploatacja kotłowni w nowym budownictwie, które często ulegały awariom.

W 1968 r. rozwiązano umowy ze spółdzielniami o utrzymanie czystości

w klatkach schodowych i obowiązki te przejął personel własny MZBM, co jak

się okazało przyniosło widoczne, wymierne efekty. W administrowanych przez

MZBM budynkach dokonano również szeregu modernizacji. Zakupiono m.in.

2045 nowych, estetycznych tablic z nazwami ulic, 3000 podświetlanych

numerów domów, które umieszczano nad drzwiami wejściowymi do klatki

schodowej oraz wykonano 2500 trwałych spisów lokatorów. Zakładano nowe

i modernizowano istniejące zieleńce i trawniki wokół budynków. Rozpoczęto

również szereg remontów dachów, rynien i rur spustowych, choć w tym

przypadku borykano się z brakiem fachowców, m.in. dekarzy. Jeszcze we

wrześniu 1967 r. Wojciech Nurek żalił się redaktorowi „Trybuny Robotniczej”:

„Trudności jest bardzo dużo. Brak jest zwłaszcza fachowców, przede wszystkim

dekarzy do naprawy dachów. Nie najlepiej jest z materiałami budowlanymi. Np.

zamówiliśmy trzydzieści pieców kuchennych, a otrzymaliśmy zaledwie osiem.

Kłopoty mamy z dostawą rur ocynkowanych, a w wielu domach rynny trzeba

koniecznie wymienić”. Remonty utrudniał również brak tzw. domu awaryjnego

czyli budynku w którym można by czasowo zakwaterować mieszkańców

remontowanych lokali mieszkalnych, zwłaszcza jeśli wymagały one

kompleksowego, generalnego remontu, trudnego do przeprowadzenia w sytuacji

kiedy w remontowanych pomieszczeniach mieszkali ludzie.”

Lata siedemdziesiąte

Jeszcze pod koniec lat sześćdziesiątych rządzący miastem starali się

zintensyfikować budowę i przydział nowych lokali oraz usprawnić gospodarkę

zasobami mieszkaniowymi na terenie miasta. Budowa nowych mieszkań w tym

okresie odbywała się przede wszystkim poprzez tzw. spółdzielczą formę

budownictwa mieszkaniowego oraz budynki budowane z budżetów zakładów

pracy. Kwestie gospodarki lokalami mieszkalnymi powierzono Wydziałowi

Spraw Lokalowych Prezydium MRN w Gliwicach.

W 1969 r. Wydział Spraw Lokalowych wspólnie z Administracjami Domów

Mieszkalnych dokonał zewidencjonowania istniejących nadwyżek powierzchni

mieszkalnych zarówno w budynkach podlegających MZBM, jak i zakładom

pracy. Z przygotowanego wówczas raportu wynikało, że na terenie Gliwic

w budynkach MZBM znajdowało się 2058 mieszkań, w których stwierdzono

występowanie „nadwyżki powierzchni mieszkalnych”. Chciano, wbrew

stanowisku właścicieli lokali i MZBM, dokwaterować mieszkańców, by tym

samym „zagęścić” powierzchnie mieszkalne zgodnie z obowiązującymi

wówczas normami. W praktyce pomysł ten okazał się jednak trudno wykonalny.

Większość właścicieli i zarządców mieszkań posiadało udokumentowane

zaświadczenia, że dodatkowe izby mieszkalne wykorzystywali na niezbędne

w bądź co bądź akademickim mieście kwatery studenckie i pokoje noclegowe.

Około 600 izb zajmowały osoby chore, które również dysponowały

zaświadczeniami o konieczności posiadania dodatkowej powierzchni

mieszkalnej ze względu na stan zdrowia. Podobnie zresztą jak osoby

posiadające prawo do zajmowania dodatkowej powierzchni mieszkalnej z racji

wykonywanego zawodu. Tak więc akcja uszczuplenia powierzchni

mieszkalnych kosztem lokatorów spaliła na panewce. Pomimo to, nie ustawano

w pomysłach. 23 czerwca 1970 r. Miejska Rada Narodowa w Gliwicach podjęła

uchwałę, którą zobowiązano Prezydium MRN m.in. do „prowadzenia przez

Wydział Spraw Lokalowych uszczupleń powierzchni nadmetrażowych

w odniesieniu do rodzin zajmujących lokale nadmetrażowe w postaci czterech,

trzech i dwóch izb mieszkalnych” oraz do prowadzenia tej akcji zobowiązano

administratorów budynków. Tam gdzie uznano to za możliwe i technicznie

wykonalne postanowiono przygotować projekty nadbudowy i rozbudowy

istniejących budynków mieszkalnych. Postanowiono również, by – tam gdzie na

to pozwalały warunki techniczne – duże mieszkania przebudowywać na dwa

mniejsze. Na szczęście nie wszystkie z tych pomysłów udało się zrealizować

w następnych latach. Z dniem 1 stycznia 1972 r. wprowadzono na terenie miasta

Gliwice nową normę zaludnienia mieszkań. Wynosiła ona od 7 do 10 m kw. na

osobę.

Początek lat siedemdziesiątych nie napawał optymizmem. Limity nakładów na

kapitalne remonty budynków podlegających MZBM nie wystarczały, by

zabezpieczyć zarówno ich stan techniczny, jak warunki socjalno-bytowe

najemcom i lokatorom. Brakowało nie tylko środków finansowych, ale również

park maszynowy i zaplecze techniczne było wyeksploatowane. Przestarzałe

i wysłużone maszyny nie odpowiadały coraz bardziej zaawansowanym

potrzebom, a korzystanie z nich zwiększało koszty eksploatacji budynków.

Preferowano budownictwo nowych osiedli mieszkaniowych, kosztem renowacji

i modernizacji istniejącej zabudowy. Tymczasem ok. 45 proc. budynków

w mieście wymagało remontów, a na dotychczasowe zaniedbania nakładały się

nowe.

Władze miasta starały się zabezpieczyć i zwiększyć środki na wykonanie

niezbędnych remontów i inwestycji, jednocześnie lansując postulat ich realizacji

drogą tzw. czynów społecznych. Szczególną rolę w tym kontekście pełniły

poszczególne zjazdy rządzącej krajem PZPR, zwłaszcza VI Zjazd PZPR

w grudniu 1971 r. i VII Zjazd PZPR w grudniu 1975 r. Co prawda odbywały się

one w miesiącu raczej nie sprzyjającym remontom i inwestycjom budowlanym,

jednak „czyn przedzjazdowy” inicjowano już na kilka miesięcy przed

rozpoczęciem obrad, najczęściej wiosną.

Jedną z innowacji wprowadzonych na początku lat siedemdziesiątych było

wprowadzenie zasady komisyjnego typowania budynków do remontów

i ustalania zakresu rzeczowego planowanych robót z udziałem tych

pracowników pionów inżynieryjnych i technicznych, którzy w przyszłości mieli

sprawować nad danym obiektem nadzór inwestorski. Zalecono by zwracać

większą uwagę na jakość dokumentacji.

W 1973 r. MZBM administrował 3523 budynkami o łącznej powierzchni

użytkowej ok. 1.360.000 m kw. i zatrudniał prawie 900 pracowników. Do

podstawowych zadań przedsiębiorstwa zaliczano szeroko pojętą administrację,

utrzymanie czystości i porządku tak w budynkach, jak i w ich pobliżu,

konserwację i remonty oraz poprawę wyglądu estetycznego, czyli wszelkie

zdobienia okresowe ścian i fasad domów.

W wyniku kolejnej reformy terenowych organów władzy państwowej 1 stycznia

1974 r. przywrócono w Gliwicach urząd prezydenta miasta. Prezydium MRN

stało się organem wewnętrznego kierownictwa MRN, a kierownicy jej

wydziałów de facto utracili dotychczasową pozycję terenowego organu

administracji państwowej. W grudniu 1973 r. przewodniczącym Prezydium

Miejskiej Rady Narodowej w Gliwicach został I sekretarz Komitetu

Powiatowego PZPR Jan Janosz. Była to swoista unia personalna, która

potwierdziła stan faktyczny, jakim była służebna funkcja rady wobec partii

rządzącej. Praktyka łączenia w jednej osobie funkcji przewodniczącego MRN

i szefa miejskiej instancji PZPR przetrwała do 1980 r. W styczniu 1974 r. urząd

prezydenta miasta objął Józef Antosz, również będący członkiem PZPR.

Ostateczną strukturę organizacyjną rad narodowych i wewnętrznych organów

administracji państwowej ustalono w 1975 r. Jednak już od stycznia 1974 r.

podstawowym organem administracji w mieście był prezydent, który sprawował

funkcję organu wykonawczego i zarządzającego Miejskiej Rady Narodowej

oraz lokalnych organów administracji państwowej. Prezydent miasta był nie

tylko członkiem partii, ale również brał udział w posiedzeniach plenarnych

Komitetu Miejskiego PZPR, przed którym składał sprawozdania ze swojej

działalności bieżącej i sytuacji w mieście. Prezydentowi podlegały od teraz

również przedsiębiorstwa miejskie.

Partia rządziła miastem i nadzorowała działające na jego terenie

przedsiębiorstwa i instytucje również za pośrednictwem systemu nomenklatury.

Główną jego zasadą była konieczność uzyskania przez osobę starającą się

o określoną funkcję tzw. rekomendacji partyjnej czyli aprobaty – w zależności

od rangi stanowiska – Komitetu Wojewódzkiego lub Miejskiego PZPR, który

dysponował uprawnieniami do obsady tego stanowiska. Tylko w nielicznych

wypadkach odchodzono od tej zasady. Partia gwarantowała sobie prawo

udzielania rekomendacji na wszystkie stanowiska dyrektorów przedsiębiorstw,

prezesów zjednoczeń, przewodniczących zarządów organizacji społecznych

i zawodowych, dyrektorów szkół. Formalnej kodyfikacji tego systemu dokonano

w październiku 1972 r.

W połowie dekady udało się podnieść stan zaplecza technicznego MZBM.

W tym czasie przedsiębiorstwo dysponowało już bazą remontowo-magazynową,

która znajdowała się przy ul. Opolskiej 8. Również zaplecze transportowe było

z roku na rok lepsze. Oprócz samochodów MZBM miał do swojej dyspozycji

wywrotki, podnośniki, wózki akumulatorowe, wozy skrzyniowe itp. Ponadto

każda administracja domów mieszkalnych posiadała własny warsztat i magazyn

dla konserwatorów domowych. Optymistyczne plany zakładały realizację

planów czwartej pięciolatki i wejście z nadwyżką w kolejną.

W grudniu 1975 r. stwierdzono, że pomimo rozlicznych starań i wielkiego

wysiłku inwestycyjnego miasto nadal znajdowało się „w trudnej sytuacji

w zakresie budowy i przebudowy sieci technicznego wyposażenia terenów

budowanych i innych urządzeń komunalnych warunkujących realizację

budownictwa mieszkaniowego w latach 1971-1975 oraz w latach 1976-1980”.

2 kwietnia 1976 r. Miejska Rada Narodowa przyjęła uchwałę w sprawie

„zatwierdzenia programu zagospodarowania rezerw w jednostkach

gospodarczych planu terenowego oraz urzędach i instytucjach na terenie miasta

zgodnie z uchwałą II Plenum Komitetu Centralnego PZPR”. Stwierdzono w niej

m.in., że naczelnym zadaniem wszystkich jednostek gospodarki uspołecznionej

oraz urzędów i instytucji działających na terenie miasta powinno być

„maksymalne ujawnienie i zagospodarowanie rezerw w dziedzinie dalszej

racjonalizacji zatrudnienia i wzrostu produkcji, sprzedaży i usług”. W dziedzinie

gospodarki komunalnej i mieszkaniowej uchwalono wówczas m.in. połączenie

niektórych administracji domów mieszkalnych MZBM oraz łączenie ekip

konserwatorskich sąsiadujących ze sobą administracji. Wprowadzono

jednocześnie zasadę maksymalnej koncentracji i rejonizacji robót remontowych

w budynkach mieszkalnych. Oszczędności i zmniejszeniu zużycia materiałów

budowlanych miało sprzyjać wprowadzenie zasady ponownego użycia

materiałów z tzw. odzysku. Jednocześnie w jeszcze większym stopniu

postulowano organizację tzw. czynów społecznych mieszkańców, zwłaszcza

w zakresie urządzania i renowacji terenów zielonych. Powoli dawało się odczuć

nadciągający kryzys.

Choć bilans dekady lat siedemdziesiątych ostatecznie wypada ujemnie, czas

gierkowskiej prosperity miał jednak również swoje jasne strony. Bez wątpienia

poprawie uległa baza socjalna przedsiębiorstwa, które dysponowało wówczas

trzema własnymi ośrodkami wczasowymi (m.in. w Sarbiniowie, Korbielowie

i Unieściu), z których to tylko w 1973 r. skorzystało prawie osiemset osób.

Pracownikom i ich rodzinom zapewniano dojazd do ośrodków wczasowych

dwoma własnymi autokarami. Organizowano również, więcej niż

w poprzednich okresach, wyjazdów integracyjnych i wycieczek, co z pewnością

miało korzystny wpływ na samopoczucie i zdrowie pracowników. Aktywny

wypoczynek propagowało wśród załogi Koło PTTK kierowane przez Stanisława

Kawę. Działała również zakładowa wypożyczalnia sprzętu turystycznego.

W grudniu 1973 r. uruchomiono zakładową przychodnię lekarską, w której

pacjentów przyjmowało dwóch lekarzy internistów, stomatolog i ginekolog.

Czynny był także gabinet zabiegowy. Z funduszu socjalnego każdego roku

organizowano dla dzieci Mikołaja i świętowano Dzień Dziecka.

Kryzysowe lata osiemdziesiąte

Zima stulecia na przełomie 1978 i 1979 r. obnażyła fatalny stan państwa.

Sparaliżowana mrozem i śniegiem gospodarka otrzymała kolejny cios. Przestała

funkcjonować komunikacja miejska, a transport międzymiastowy ograniczono

do niezbędnego minimum. W budynkach pękały sieci wodno-kanalizacyjne,

a wraz z nadejściem wiosny woda z topniejącego śniegu zalewała piwnice.

Szkody spowodowane zimą usuwano jeszcze w drugiej połowie roku.

Kończyły się rezerwy, brakowało pieniędzy. W styczniu 1980 r. Miejska Rada

Narodowa w Gliwicach podjęła uchwałę, w której stwierdzono, że „zadania

realizowane w ramach czynów społecznych stanowią ważny element

uzupełniający plan społeczno-gospodarczy miasta”. Przedsiębiorstwom

miejskim, komitetom osiedlowym, kierownictwom zakładów pracy

i organizacjom społecznym polecono organizowanie, w większym stopniu niż to

miało miejsce dotychczas, czynów społecznych. Liczono, że działania te

poprawią zwłaszcza warunki bytowe mieszkańców osiedli. Próba

zmobilizowania mieszkańców i młodzieży szkolnej do bezpłatnych prac na

rzecz miasta tym razem nie powiodła się, a efekty były dalekie od oczekiwań.

W obliczu kryzysu inne sprawy i problemy okazały się być istotne.

Wiosną 1980 r. podsumowano koniec poprzedniej dekady. Choć rządzący

Gliwicami starali się przedstawić jak najlepszy obraz, to jednak jego

poszczególne elementy wskazywały na coraz trudniejszą sytuację w mieście.

Okazało się, że pomimo starań nie udało się zrealizować zadań tzw. planu

społeczno-gospodarczego rozwoju miasta w zakresie części zadań

inwestycyjnych, zwłaszcza tych dotyczących rozbudowy i rozwoju

infrastruktury oraz remontu budynków mieszalnych. Do negatywnych zjawisk

zaliczono m.in. zbyt długi upływ czasu pomiędzy oddaniem budynków, a ich

faktycznym zasiedleniem, co było spowodowane najczęściej dużą ilością

usterek i koniecznością poprawek, złe zagospodarowanie dróg i dojazdów do

posesji oraz niskie wykonanie remontów budynków mieszkalnych. W tym

ostatnim przypadku udało się z ledwością przekroczyć próg 30 proc. Zarówno

MZBM, jak i MPGK nie były w stanie wykonać zaplanowanych wcześniej

zadań. Do końca 1980 r. ukończono budowę bazy MZBM zaledwie w 32 proc.

Kryzys dotknął boleśnie wszystkie branże, a większość podwykonawców

zleconych wcześniej robót rozkładała ręce. Brakowało nawet najbardziej

podstawowych materiałów. Następne miesiące niestety nie przyniosły poprawy.

W sierpniu 1980 r. prezydent Gliwic przedstawił sprawozdanie z wykonania

planu społeczno-gospodarczego rozwoju miasta za I półrocze 1980 r., z którego

wynikało, że nie udało się wykonać części zadań inwestycyjnych, zwłaszcza w

sferze budownictwa mieszkaniowego i remontów budynków mieszkalnych.

Jedną z przyczyn tego stanu rzeczy był fakt częściowego podporządkowania

większości przedsiębiorstw przemysłu terenowego, gospodarki komunalnej

i mieszkaniowej władzom wyższego szczebla, które narzucały odgórnie

planowane wymagania, nie zawsze skorelowane z faktycznymi potrzebami

miasta i jego mieszkańców. Towarzyszyła temu centralizacja w przyznawaniu

środków i nakładów inwestycyjnych.

W obliczu permanentnego niedoboru, który skutecznie paraliżował

funkcjonowanie większości przedsiębiorstw gospodarki miejskiej, w grudniu

1980 r. uchwałą Miejskiej Rady Narodowej powołano zespół mający opracować

propozycje zmian w systemie zarządzania gospodarką miejską.

W następnych latach różnymi metodami starano się powstrzymać skutki kryzysu

i tam gdzie to było możliwie jednak realizować planowane remonty

i inwestycje. Nie zawsze było to jednak możliwe, gdyż władze miasta na

bieżąco modyfikowały plany i przesuwały środku, a w miejsce pierwotnie

zatwierdzonych zadań często wprowadzano nowe.

Pomimo kryzysu chętnych do mieszkania w mieście nie brakowało, choć wielu

gliwiczan wraz z rodzinami wyjechało w tym czasie za granicę, a niektórzy

szukali szczęścia poza Śląskiem. Opuszczone przez nich mieszkania zajmowali

przedstawiciele pokolenia wyżu demograficznego, którzy przyszli na świat już

po 1945 r., a dzieciństwo i młodość spędzili w Gliwicach. Coraz więcej osób

opuszczało trudne w utrzymaniu, a przede wszystkim kosztowne w codziennej

eksploatacji stare mieszkania w śródmieściu. Bogatsi przeprowadzali się do

domków jednorodzinnych, mniej majętni wybierali mieszkania spółdzielcze.

Jednocześnie prawo lokalowe utrudniało zbywanie i nabywanie nowych

mieszkań. Było to problematyczne, zwłaszcza w przypadku lokali opuszczonych

oraz porzuconych, np. przez osoby, które nielegalnie opuściły kraj i nie

zamierzały wracać. Zjawisko samowolnego zajmowania mieszkań było tak

duże, że zajęła się nim na specjalnym posiedzeniu 30 września 1982 r. Miejska

Rada Narodowa i w przyjętej tego dnia uchwale nie tylko dokonała zmian zasad

polityki lokalowej i gospodarki zasobami mieszkaniowymi na obszarze Gliwic,

ale również zobowiązała dyrekcję MZBM do przygotowania i przedstawienia do

dnia 30 listopada 1982 r. programu działań mających za cel przeciwdziałanie

samowolnym zajęciom mieszkań. Postanowiono w szerszym zakresie stosować

sankcje w stosunku do osób naruszających przepisy prawa lokalowego, poprzez

kierowanie wniosków do Kolegium ds. Wykroczeń i Prokuratury Rejonowej.

Wreszcie zobowiązano właścicieli nieruchomości do reaktywowania,

w większości przypadków nieistniejącej lub istniejącej tylko formalnie, funkcji

gospodarza budynku. Jak się niebawem okazało, zabrakło środków jak

i specjalnie nie było chętnych do pełnienia tej funkcji.

Wiosną 1983 r. zatwierdzono kolejny, nowy plan rozwoju społeczno -

gospodarczego miasta Gliwice. Kryzys wciąż dawał się we znaki, stąd rządzący

miastem zapewnili sobie, że wysokość nakładów inwestycyjnych na

poszczególne zadania mogła być na bieżąco korygowana, w zależności od

możliwości ich faktycznej realizacji. Planowane już wcześniej kapitalne

remonty gospodarki komunalnej i budownictwa mieszkaniowego zatwierdzono

tym razem w wersji minimum określanej jako podstawowa. Wszelkie

dodatkowe prace uzależniono od możliwości finansowych i wykonawczych.

Rok później, w marcu 1984 r. przyznano, że choć Rada Narodowa i Urząd

Miejski starali się zabezpieczyć środki finansowe na planowane działania,

a prezydent Miasta dokonywał stosownych korekt planu, to jednak nie udało się

zrealizować wszystkich zamierzeń. Nie udało się m.in. wykonać

w zaplanowanej ilości gruntownych remontów budynków mieszkalnych

MZBM, m.in. z powodu braku mocy przerobowych Rejonowego

Przedsiębiorstwa Remontowo-Budowlanego, choć przeznaczone na ten cel

środki zostały przez MZBM w pełni wykorzystanie w ramach wykonawstwa

własnego i zleconego. Miejska Rada Narodowa zobowiązała tym razem

prezydenta miasta do „podjęcia skutecznych działań na rzecz zwiększenia mocy

przerobowej przedsiębiorstw wykonujących remonty substancji

mieszkaniowej”.

Prezydent skorzystał ze swoich uprawnień. W 1984 r., w porozumieniu

z Komisją Rozwoju Społeczno - Gospodarczego i Finansów MRN dokonywał

stosownych korekt terenowego i miejskiego planu inwestycyjnego. Pomimo to

nie wszystkie z zaplanowanych zadań udało się wykonać w całości. Gruntowne

remonty i renowacje budynków mieszkalnych MZBM ukończono w 88 proc.

W tym samym roku, w wyniku konkursu zorganizowanego przez

Stowarzyszenie Architektów Polskich wybrano koncepcję zagospodarowania

śródmieścia miasta, a w grudniu na sesji Miejskiej Rady Narodowe przyjęto

program ochrony starej substancji mieszkaniowej.

Budynki w śródmieściu wymagały interwencji. Uciążliwy układ komunikacyjny

w centrum miasta, natężenie ruchu, wysłużona sieć wodno - kanalizacyjna,

częste awarie – wszystko to powodowało, że duża część zabudowy niszczała

w zastraszającym tempie. Sporo problemów sprawiała również kwestia

zaopatrzenia budynków w ciepło. Jeszcze w połowie lat osiemdziesiątych

przeważająca część mieszkań w obrębie starówki i przyległych ulic była

ogrzewana węglem, co miało niebagatelny wpływ na zanieczyszczenie

powietrza, zwłaszcza opad pyłów zawieszonych i skażenie dwutlenkiem węgla.

Jednak brak środków, a przede wszystkim trudności ze zdobyciem materiałów

niezbędnych do podjęcia szeregu prac modernizacyjnych powodował, że coraz

częściej wyzbywano się złudzeń i terminy realizacji kolejnych planów

przesuwano poza 1990 r., a nawet później.

W styczniu 1986 r. okazało się, że miasto nie otrzymało środków na planowane,

nowe inwestycje. Również realizowane zadania stanęły pod znakiem zapytania.

W tej sytuacji postanowiono zmniejszyć o 10 mln zł nakłady na modernizację

zaplecza Miejskiego Zarządu Ulic i Mostów i o 5 mln środki przeznaczone dla

MZBM, a uzyskane w ten sposób pieniądze przeznaczono na kontynuację

modernizacji Palmiarni Miejskiej.

Jeszcze gorszy okazał się początek 1987 r. Okazało się, że przyznane decyzją

Wojewody Katowickiego nakłady inwestycyjne planu miejskiego oraz dotacje

z budżetu wojewódzkiego na rzecz budżetu miejskiego w roku 1987 zostały

drastycznie obniżone, a uzyskane środki pozwalały wyłącznie na kontynuacje

inwestycji. Miasto nie uzyskało żadnych dodatkowych nakładów na inwestycje,

które miały się rozpocząć. Pod znakiem zapytania stanęła kontynuacja budowy

zaplecza technicznego MZBM. Również dotacja na remonty kapitalne uzyskana

z Urzędu Wojewódzkiego okazała się niewystarczająca i jak stwierdzono, nie

pokrywała „potrzeb w zakresie objętych planem zadań remontowych,

w szczególności oświaty i wychowania. Nie pozwalała też na szerszy zakres

realizacji zadań w gospodarce komunalnej i kulturze fizycznej”. Władze miasta

nie dysponowały na tyle wystarczającymi środkami, by powstrzymać coraz

większe trudności w zakresie remontów substancji mieszkaniowej,

funkcjonowania służb komunalnych, komunikacji, łączności, ochrony zdrowia.

W tej sytuacji w przyjętym planie rozwoju Gliwic do 1990 r. postanowiono

rozpocząć poszukiwania alternatywnych sposób rozwiązania narastających

problemów.

Prawidłowemu funkcjonowaniu przedsiębiorstw gospodarki komunalnej

w Gliwicach w drugiej połowie lat osiemdziesiątych stał na przeszkodzie

pogarszający się z roku na rok stan wyposażenia w techniczne środki trwałe.

Większość urządzeń była wyeksploatowana, a ich zużycie oceniano w 1987 r.

na ok. 60 - 80 proc. Wieloletnie zaniedbania, kryzys oraz niedocenianie miejsca

i roli gospodarki komunalnej i mieszkaniowej były powodem coraz gorszej

kondycji gliwickiego MZBM. Fatalna polityka płacowa prowadzona przez

miasto spowodowała, że przedsiębiorstwa miejskie borykały się z coraz

większymi niedoborami kadrowymi. Brakowało zwłaszcza fachowców, którzy

coraz częściej woleli pracować w prywatnych przedsiębiorstwach lub korzystali

ze sposobności i przy okazji wyjazdów turystycznych pozostawali na zachodzie

Europy. Rządzący miastem próbowali powstrzymać te niekorzystne tendencje,

czemu miał m.in. służyć „Program funkcjonowania miejskich przedsiębiorstw

komunalnych” opracowany w drugiej połowie 1987 r. i ostatecznie

zatwierdzony w listopadzie 1987 r. Pod koniec tego samego roku pod obrady

Miejskiej Rady Narodowej powrócił problem bezprawnie zajmowanych

mieszkań. Stwierdzono m.in., że „podejmowane z opóźnieniem i przewlekle

prowadzone niezbędne remonty opuszczonych mieszkań oraz ich niewłaściwe

i niewystarczające zabezpieczenie są przyczyną samowoli mieszkaniowych”. Za

przyczynę tego stanu rzeczy uznano brak koordynacji działań i współpracy

pomiędzy Wydziałem Spraw Lokalowych Urzędu Miejskiego, MZBM i innymi

administratorami budynków mieszkalnych. Urząd Miasta również nie był w tym

przypadku bez winy. Nie udało się wypracować skutecznych sposobów

i warunków szybkiego i skutecznego przeprowadzania eksmisji. Również

niewielka była skuteczność kar orzekanych przez Kolegium ds. Wykroczeń. 29

grudnia 1987 r. prezydent miasta przedstawił na posiedzeniu Miejskiej Rady

Narodowej „Program przedsięwzięć zmierzających do zmniejszenia ilości

bezprawnie zajmowanych mieszkań”. W planie tym, zatwierdzonym tego

samego dnia przez radnych, istotny był postulat wprowadzenia od 1989 r.

budownictwa komunalnego do planów miejskich, jako elementu „niezbędnego

do realizacji polityki mieszkaniowej na terenie miasta”.

Przeciągający się kryzys wymuszał coraz dalej idące zmiany. W Miejskim

Planie Rocznym Gliwic na rok 1988 postanowiono w większym stopniu niż to

miało miejsce dotychczas wykorzystywać na potrzeby realizacji inwestycji

i remontów miejskich powstające w tym czasie prywatne, małe firmy

budowlane. Postulowano również zakończenie budowy zaplecza technicznego

MZBM i w miarę możliwości intensyfikację remontów starej substancji

mieszkaniowej. Nową bazę warsztatowo - magazynową udało się ostatecznie

ukończyć w drugiej po łowie 1988 r.

Czas transformacji

Pierwsze wolne wybory w Polsce i w konsekwencji zmiany, jakie nastąpiły

w całym kraju na przełomie lat 80. i 90. otworzyły również nowy rozdział

w historii Gliwic. Ustawa z dnia 08 marca 1990r. o samorządzie i zmiany w

prawodawstwie, nowe stosunki własnościowe, odejście od centralizmu i

sformalizowanego planowania, uwolnienie rynku i wprowadzenie

konkurencyjności zaważyły na konieczności przekształceń większości instytucji

działających na terenie miasta.

Zadania tego podjęli się nowi ludzie, ludzie podziemia, pierwszej Solidarności.

Nikt z nich nie miał doświadczenia w sprawowaniu władzy samorządowej.

W tym gronie byli pracownicy Politechniki Śląskiej, biur projektowych,

robotnicy. Kiedy ochłonęli z emocji i entuzjazmu, jaki towarzyszył im przy

budowaniu komitetów obywatelskich przyszła refleksja. Walka z ustrojem

komunistycznym wydawała się oczywista, ale nikt się specjalnie nie zastanawiał

co będzie jeśli wygrają batalię. A przecież zwyciężyli!

Komitet Wyborczy „Solidarność” przystąpił najpierw do formowania gliwickiej

władzy gminnej, wyboru pierwszego przewodniczącego rady miejskiej

i prezydenta Gliwic.

„Robiliśmy dobrą minę do niełatwej sytuacji w jakiej się znaleźliśmy -

wspominał Wacław Mauberg, pierwszy przewodniczący rady miejskiej.

Wszyscy musieliśmy się nauczyć zasad funkcjonowania w nowym systemie. Na

szczęście z pomocą przyszedł nam aparat urzędniczy, który zastaliśmy

w magistracie po wyborach 1990 roku. Na początku patrzyliśmy na siebie dość

nieufnie – oni bali się nas, a my ich, ale rychło to się zmieniło. Zaczęła się

prawdziwa robota. Ślęczenie nad dokumentami, nauka procedur, dyskusje,

rozmowy, tworzenie prawa”.

Mieli jeden cel, by ten nowy samorząd był dla ludzi. Pracowali z oddaniem

i poświęceniem. Różnili się w wielu kwestiach, ale dążyli do jednego: by

samorząd był dobrze postrzegany przez społeczeństwo. Radni nie mieli wtedy

wielkich ambicji politycznych, chcieli po prostu pomagać wyborcom.

W pierwszych miesiącach odkrywano w urzędzie różne rzeczy. Na przykład:

prezydencka centralka telefoniczna opleciona była dziesiątkami kabli

i bezpośrednio podłączona na milicję, lecz nie można było się z milicją przez nią

połączyć. Faks urzędu był obsługiwany przez emerytowanych zasłużonych

pracowników tajnych kancelarii, a prezydent był petentem tych panów,

szczególnie długo i troskliwie obsługiwanym podczas korespondowania

z zagranicą. Żeby to opisać przydałoby się pióro Mrożka.

Poza urzędem też było „barwnie”. Dookoła własność państwowa - handel,

usługi, nie mówiąc już o produkcji. Państwo, niemalże jedyny właściciel

nieruchomości w mieście, musiało przekazać gminie ogromne mienie.

Samorządowcy powołali komisje inwentaryzacyjne w których pracowali

wszyscy ówcześni radni, a było ich pięćdziesięciu. Dodatkowo wspomagani byli

przez ludzi z różnych branż, budowlańców, architektów. Wspólnie spisywali

majątek, który miasto przejmowało na własność. Ruch w interesie był duży.

Przy okazji odkrywano, że większość nieruchomości nie ma założonych ksiąg

wieczystych. Bałagan był wcześniej swoistą metodą zarządzania własnością

państwową, czyli niczyją. A jak własność jest niczyja, to władza może ją dać lub

odebrać i o to się rozchodziło.

Początek lat dziewięćdziesiątych to także pierwsze, niezwykle emocjonalne

przetargi na zakup lub dzierżawę lokali usługowych i sklepów poprzedzone ich

inwentaryzacją i pomiarami, nierzadko z użyciem zwykłej metrówki, a czasem

linijki. Takie były czasy… Potem było inwentaryzowanie i prywatyzowanie

komunalnych przedsiębiorstw produkcyjnych i usługowych. Zaczęło się

wnikliwe liczenie - ile kosztuje życie miasta i na ile można sobie pozwolić

budując lub remontując domy, ulice, mosty. Wprowadzano w mieście

gospodarkę rynkową i stwarzano warunki dla rozwoju rodzimej

przedsiębiorczości.

ZBM – jednostka do zadań specjalnych

Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych począwszy od 1990 r. do końca

czerwca 1992 r. był przedsiębiorstwem komunalnym, którego organem

założycielskim był prezydent Gliwic. MZBM działał jako przedsiębiorstwo

państwowe, zarejestrowane w Sądzie Wojewódzkim, posiadał osobowość

prawną, radę pracowniczą, statut.

W czerwcu 1991 r. radni Rady Miejskiej, która w międzyczasie przestała już

być Miejską Radą Narodową, przychylili się do propozycji likwidacji

Miejskiego Zarządu Budynków Mieszkalnych w Gliwicach i utworzenia w jego

miejsce zakładu budżetowego, z zachowaniem dotychczasowej nazwy.

W nowych warunkach gospodarczych i ustrojowych działalność

dotychczasowego MZBM uległa rozszerzeniu. 30 marca 1995 r. Rada Miejska

w Gliwicach nadała statut nowemu Zarządowi Budynków Miejskich (ZBM),

jednostce powołanej na fundamentach MZBM. Nowy organizm podległy

władzy samorządowej miał od tej pory za zadanie prowadzenie działalności

związane z zarządzaniem komunalnymi budynkami mieszkalnymi

i niemieszkalnymi, a także realizację wszelkich zadań i zamierzeń gminy w tym

zakresie. Nadzór nad jednostka objął zarząd miasta.

Przedmiotem działalności ZBM było m.in. zarządzanie i eksploatacja zasobów

mieszkalnych i użytkowych stanowiących własność lub współwłasność gminy

Gliwice oraz budynków będących w jej posiadaniu, utrzymanie właściwego

stanu technicznego zasobów komunalnych, nadzór i prowadzenie remontów

bieżących i kapitalnych budynków oraz ich modernizację, wreszcie bieżące

utrzymanie porządków na zieleńcach, placach i skwerach przydomowych. Do

tego celu ZBM mógł wykorzystywać siły własne, jak również korzystać z usług

specjalistycznych przedsiębiorstw.

Mieszkania zakładowe

Wprowadzone po 1990 r. prawo o komercjalizacji i prywatyzacji

przedsiębiorstw państwowych potraktowało mieszkania zakładowe jako część

produkcyjną zakładu. W efekcie mieszkania zakładowe stały się elementem

majątku do prywatyzacji.

Miasto stanęło przed poważnym wyzwaniem: 12 października 1994 r. Sejm RP

przyjął „Ustawę o zasadach przekazywania zakładowych budynków

mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe gminom”. Nakładała ona na

samorządy obowiązek przejęcia mieszkań zakładowych, ale tylko tych, których

nikt nie chciał. I w ten oto sposób pod opiekuńcze skrzydła miasta trafiały

budynki mocno zaniedbane. Te w lepszym stanie stały się substancją

tworzonych przez niektóre firmy spółdzielni mieszkaniowych. Tak było np.

z budynkami kopalnianymi w naszym mieście. Nowsze są w zasobach

spółdzielni Donata, Domator. Starsze, nadszarpnięte zębem czasu

i nieremontowane przez dziesięciolecia przekazano miastu. Samorząd pokornie

je przejmował. Dla lokatorów z jednej strony była to szansa na pierwszy od

wielu, wielu lat remont ich budynku, z drugiej jednak zagrożenie, bo zaczął

obowiązywać czynsz regulowany stawkami uchwalonymi przez radę miejską,

a ten był wyższy od tego, który lokatorzy płacili do tej pory.

Sporych problemów nastręczyła ustawa o gospodarce nieruchomościami, która

regulowała sprzedaż mieszkań zakładowych. Najpierw zbywano je po obrysie

budynku, potem po zmianie przepisów, z częścią działek funkcjonalnych na

jakich były one zlokalizowane. Kłopoty, bynajmniej nie z winy samorządu

gliwickiego, ciągną się po dziś dzień. Zmiany aktów notarialnych, ksiąg

wieczystych…

Zadań ZBM-owi zaczęło lawinowo przybywać i uchwałą Rady Miejskiej z 12

grudnia 1996 r. utworzono II Zarząd Budynków Miejskich (II ZBM) w

Gliwicach. Strefę działania wyznaczyły tory kolejowe.

Budownictwo społeczne

Już na początku lat dziewięćdziesiątych pojawiły się pierwsze propozycje

stworzenia form budownictwa społecznego, których celem byłoby budowanie

mieszkań poza działalnością wyłącznie komercyjną. Brakowało jednak

adekwatnych rozwiązań prawnych. Dopiero 26 października 1995 r. została

uchwalona przez Sejm RP „Ustawa o niektórych formach popierania

budownictwa mieszkaniowego oraz o zmianie niektórych ustaw”, która

otworzyła drogę do powstania w Polsce Towarzystw Budownictwa Społecznego

(TBS) – organizacji typu non-profit, którym przyświecać miała idea realizacji

potrzeb mieszkaniowych ludności. Zgodnie ze wspomnianą ustawą

przedmiotem działalności TBS miało być budowanie domów mieszkalnych i ich

eksploatacja za na zasadach najmu. Towarzystwo otrzymało również prawną

możliwość nabywania budynków mieszkalnych, przeprowadzania remontów

i modernizacji obiektów przeznaczonych na zaspokajanie potrzeb

mieszkaniowych na zasadach najmu, wynajmować lokale użytkowe znajdujące

się w budynkach Towarzystwa, jak również zarządzać budynkami mieszkalnymi

nie stanowiącymi jego własności oraz prowadzić inną działalność związaną

z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą. Tym samym

działalność TBS mogła być realizowana poprzez budowanie nowych mieszkań,

ich wynajem i eksploatację oraz zarządzanie mieniem komunalnym

przekazanym przez gminę i modernizację zasobów mieszkaniowych. TBS

z pełnym udziałem gminy mogło z powodzeniem realizować zarówno cele jej

polityki mieszkaniowej związane z ustawową misją oraz cele właścicieli

nieruchomości. Gliwickie ZBM-y zwróciły się do ministerstwa o zgodę na

zmianę statutów i poszerzenie działalności.

Spółka

Na wniosek zarządu miasta uchwałą Rady Miejskiej w Gliwicach z 18 czerwca

1998 r. przekształcono zakład budżetowy Zarząd Budynków Miejskich w spółkę

z ograniczoną odpowiedzialnością pod nazwą: Zarząd Budynków Miejskich – I

Towarzystwo Budownictwa Społecznego spółka z ograniczoną

odpowiedzialnością. Od tej pory jej działalność, jako spółki prawa handlowego

ze 100 procentowym udziałem miasta Gliwice – miała polegać na świadczeniu

usług związanych z zarządzaniem nieruchomościami (gminnymi, wspólnot

mieszkaniowych, właścicieli prywatnych), budowie mieszkań czynszowych w

ramach Towarzystwa Budownictwa Społecznego oraz budowie domów

jednorodzinnych w systemie deweloperskim. Można było korzystać

z preferencyjnych kredytów. Warunkiem był wkład własny i zgoda gminy na

partycypacje aportem: gruntem, albo wkładem. Firma zaczęła się rozwijać

bardzo dynamicznie. Także dzięki roli jaką miała do spełnienia w zakresie

budownictwa społecznego. Musiała nadążyć za szybko zmieniającymi się

realiami rynkowymi. ZBM I TBS musiał być konkurencyjny.

Pierwsza inwestycja typu TBS

Prezesem spółki w sierpniu 1999 roku został Jerzy Ptak, który sprawował tę

funkcję dwa lata. W 2000 roku nastąpił przełom. Do użytku oddano pierwsze w

Gliwicach mieszkania TBS zrealizowane przez „jedynkę” – przy ul.

Zabrskiej 15. Rok później ukończono kolejną dwuetapową inwestycję przy ul.

Daszyńskiego 20. Do użytku oddano tam 27 mieszkań. Rok milenijny okazał się

kluczowym dla inwestycji związanych z budową nowych mieszkań w ramach

systemu TBS. Rozpoczęto przygotowania do budowy dużego osiedla

mieszkaniowego. Rozpoczęto pierwszy etap realizacji „Osiedla Bajkowego”

przy ul. Żabińskiego w Gliwicach. Wszystko dzięki pomocy samorządu

gliwickiego, który nieodpłatnie przekazał spółce działki budowlane i poręczył

niskooprocentowany kredyt z Banku Gospodarstwa Krajowego. Przyszli

najemcy mieszkań sfinansowali w części ich realizację, płacąc od 10 do 30 proc.

kosztów budowy poszczególnych lokali. Wówczas nikt nie przypuszczał

jeszcze, że budownictwo społeczne realizowane przez ZBM I TBS w Gliwicach

– po 12 latach – osiągnie niesamowicie wysoki pułap. W latach 2000 – 2014 oba

ZBM-y wybudowały w Gliwicach ponad 1200 mieszkań w ramach TBS!.

Kolejne budynki i wi ęcej remontów

10 września 2001 roku szefem spółki został Jerzy Codogni. Kierowana przez

niego firma także inwestowała w budownictwo społeczne i jeszcze bardziej

rozwinęła skrzydła. Budowa mieszkań czynszowych stała się podstawową

działalnością inwestycyjną ZBM I TBS. Rozpoczęto budowanie na szeroką

skalę. Ta formuła zaczęła zyskiwać coraz większą aprobatę. Stało się modne, ale

nie wszyscy rozumieli specyfikę TBS, dlatego spółka – poza działalnością

stricte merytoryczną, czyli zarządzaniem, remontowaniem i budowaniem

zaczęła prowadzić szeroko zakrojoną akcję informacyjną, czym właściwie jest

budownictwo w systemie TBS. Zainteresowanym tłumaczono podstawowe

pojęcia – jak np. partycypacja. W tym okresie spółka prowadziła też liczne

remonty. Zaciągano kredyty potrzebne do wykonania termoizolacji leciwych

budynków. Odnawiano elewacje, porządkowano tereny przyległe do

nadszarpniętych zębem czasu kamienic. „Najciekawszym przypadkiem w tym

okresie był remont Rynku – wspominał po latach Jerzy Codogni. Miasto

remontowało wszystkie budynki, w których miało własność albo udział.

Podejmowało uchwały, że i elewacje i dachy będą remontowane bez względu na

zgodę wspólnoty, a gmina w 100 procentach pokrywała koszty modernizacji.

Takie działania wymusiły także remonty kamienic, które należały do

prywatnych właścicieli, by nie odstawały estetyką od budynków

wyremontowanych przez miasto”.

Moda na remonty aktywizowała więc właścicieli prywatnych kamienic.

Modernizacja budynków na Rynku został doceniona i wyróżniona

w ogólnopolskim konkursie „Modernizacje roku 2002”.

W czerwcu 2003 roku nastąpiły zmiany personalne w zarządzie spółki. Szefem

została Bożena Orłowska, która kierowała pracą „jedynki” nieco ponad miesiąc.

„Powołano mnie na to stanowisko do czasu rozstrzygnięcia konkursu na prezesa

zarządu – twierdziła Orłowska.. Moja krótka obecność nie wniosła nic nowego

w bieżące działanie firmy. ZBM I TBS budował nadal osiedle Bajkowe,

zarządzał kilkuset wspólnotami oraz większością zasobów mieszkaniowych

miasta Gliwice. To były dobre czasy dla TBS. Bank Gospodarstwa Krajowego

udzielał nam preferencyjnych kredytów na budowę, a Miasto Gliwice wspierało

swoje TBS-y poprzez aporty finansowe i gruntowe”.

Moda na TBS nabiera rozmachu

9 lipca 2003 roku prezesem ZBM i TBS sp. z o.o. został Zbigniew Ordysiński.

Po kilkunastu miesiącach jego urzędowania zakończył się drugi etap budowy

Osiedla Bajkowego przy ulicy Żabińskiego. 16 września klucze do mieszkań

w trzech nowych budynkach odebrali zadowoleni lokatorzy. Do użytku zostały

oddane lokale typu M-1, M-2 i M-3 o powierzchni od 33 m kw. do 67 m kw.

Mieszkania powstały dzięki wykorzystaniu nowoczesnych technologii

budowlanych i ekologicznych materiałów. Ich niewątpliwym atutem była

funkcjonalność i gotowość do wprowadzenia się właściwie od razu, bez

dodatkowych nakładów inwestycyjnych. Każdy lokal wyposażono w urządzenia

kuchenne i łazienkowe, instalację RTV oraz łącze internetowe. Ściany pokryto

gładzią gipsową, a podłogi – panelami. Łazienki i kuchnie wykafelkowano. Do

dyspozycji lokatorów mieszkań oddano także balkony. Zakończenie tej

inwestycji zbiegło się z naborem chętnych do zamieszkania w kolejnych

budynkach, które w niedalekiej przyszłości planowano postawić na terenie

Osiedla Bajkowego.

Nie tylko budować, ale także nowocześnie zarządzać

Poza działalnością inwestycyjną ZBM I TBS w Gliwicach równolegle zajmował

się zarządzaniem nieruchomościami. Wymagania rynku rosły. Pojawiło się

wielu prywatnych zarządców nieruchomości. Powstało ponad 2 tys. wspólnot

mieszkaniowych. Te, w których udział ma miasto mogą liczyć na systematyczne

wsparcie gliwickiego samorządu, który rocznie przeznacza na ten cel ponad 50

mln złotych. W innych miastach wspólnoty prywatno - miejskie ( część lokali

należy do prywatnych właścicieli, część jest komunalnych) rzadko mogą liczyć

na wsparcie tamtejszej władzy lokalnej.

Z uwagi na ekspansję terytorialną i kolejne, nowe obszary, które spółka wzięła

pod swoje zarządzanie, konieczne było ułatwienie współpracy z klientami.

Zdecydowano, by oddać do użytku następne oddziały Biura Obsługi Klienta, w

pięciu kolejnych punktach Gliwic – przy ulicach: Niedurnego, Asnyka, Andersa,

Kłodnickiej i Grodowej. Rozpoczęty proces dostosowywania terenowych

placówek do standardów firmy miał trwać do kwietnia 2007 roku.

Drugie, szóste, dziesiąte – spółka nagrodzona

W 2004 roku gliwicki ZBM I TBS został doceniony. Znalazł się na liście

rankingowej Towarzystw Budownictwa Społecznego z całej Polski

sporządzonej przez Ministerstwo Infrastruktury. Została ona opracowana na

podstawie ocen złożonych wniosków o zakwalifikowanie planowanych

w bieżącym roku przedsięwzięć inwestycyjno – budowlanych do kredytowania

ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Eksperci brali pod uwagę

takie kryteria, jak m.in. dostosowanie projektowanego budynku do potrzeb osób

niepełnosprawnych, koszt przedsięwzięcia w przeliczeniu na metr kwadratowy

powierzchni użytkowej, udział kosztów pozyskiwania gruntu w wartości całej

inwestycji, czy też sposób kwalifikacji najemców mieszkań. Opublikowana lista

rankingowa składała się z 305 pozycji. Towarzystwa Budownictwa Społecznego

z cegło kraju zostały uszeregowane według liczby punktów uzyskanych za

nadesłane wnioski inwestycyjne. ZBM I TBS z Gliwic zajął czołowe miejsca w

tym zestawieniu: drugie – za wniosek w sprawie budowy 46 mieszkań na

Osiedlu Bajowym, szóste – za wniosek dotyczący realizacji 110 mieszkań w tej

samej części miasta, czyli w pobliżu osiedla Waryńskiego oraz dziesiąte – za

wniosek o budowę domu mieszkalno – usługowego przy ul. Wieczorka.

Rozwój firmy i kolejne inwestycje

W 2005 roku wdrożono w spółce Zintegrowany System Zarządzania, by

usprawnić jej działanie i sprostać rosnącym wymaganiom klientów. Odbierając

w gliwickim Ratuszu certyfikat ISO 9001:2001 prezes Zbigniew Ordysiński

podkreślił, że uzyskanie tego dokumentu jest potwierdzeniem, że stosowany

w spółce system zarządzania jakością odpowiada międzynarodowym

standardom. „Wdrożyliśmy system zarządzania jakością, a nie tylko zdobyliśmy

certyfikat - mówił. Zależy nam na tym, aby nasze usługi były jak najlepsze oraz

spełniały wymagania klientów. Mamy nadzieję, że system zarządzania jakością

pozwoli stale udoskonalać naszą ofertę”.

Audyt certyfikujący został przeprowadzony w ZBM I TBS Sp. z o.o. przez

Polską Izbę Handlu Zagranicznego – Certyfikacja.

Podstawowym założeniem wprowadzonego systemu jakości była zasada

nieustającego dążenia do poprawy skuteczności i efektywności podejmowanych

działań. W ZBM w ramach wdrożonego systemu opracowano kilkadziesiąt

przepisów wewnętrznych, które w bardzo szczegółowy sposób regulują

postępowanie podczas załatwiania w tej firmie poszczególnych spraw.

W tym samym roku zakończono też kolejny etap budowy Osiedla

Bajkowego. Przy ul. Andersena 2 – 16 oddano do użytku ponad setkę nowych

mieszkań, które powstały w sześciu nowoczesnych budynkach. Zupełną

nowością okazały się 70 – metrowe mieszkania dwupoziomowe, z dwiema

łazienkami oraz dwoma niezależnymi wejściami od strony klatki schodowej.

Ciekawym rozwiązaniem były też tzw. zimowe ogrody w kawalerkach na

parterze. Z przesuwnymi drzwiami, które latem można wykorzystywać jako

balkony. W nowo oddanych budynkach urządzono też dwa lokale użytkowe.

Kolejnych 46 mieszkań na tej samej ulicy przekazano najemcom kilkanaście

miesięcy później, w sierpniu 2006 roku. Ten rok był okresem wytężonych

przedsięwzięć remontowych. Prezydent Miasta przyznał a ZMB I TBS

zrealizował 14 mln złotych na remonty budynków administrowanych przez

siebie. W porównaniu do wcześniejszego roku nakłady te były wyższe o blisko

20 procent. Warto podkreślić, że dzięki temu wyremontowano m.in. 160

dachów, 2 tys. okien oraz odnowiono dziesiątki elewacji.

Gruntowną modernizację w kwietniu 2007 roku przeszła siedziba Rejonu

Obsługi Mieszkańców przy ul. Zabrskiej 15 – jedna z siedmiu placówek ZBM I

TBS w Gliwicach. Nastąpiły zmiany organizacyjne wewnątrz budynku. Biuro

Obsługi Klientów, kasy oraz księgowość przeniesiono na parter, dzięki czemu

usprawniono kontakt z interesantami. Budynek został także całkowicie

przystosowany do potrzeb osób niepełnosprawnych.

W październiku tego samego roku oddano do użytku kolejną inwestycję

w ramach budownictwa społecznego – 34 mieszkania TBS przy ul.

Witkiewicza 19. Budowa trwała nieco ponad rok. Budynek składa się z 10

mieszkań jednopokojowych, 17 dwupokojowych oraz 7 trzypokojowych. Na

parterze powstały 3 pomieszczenia użytkowe. Koszt inwestycji wyniósł 5,5 mln

złotych. Od tej pory na gliwickim rynku nieruchomości działało więc 860

mieszkań w ramach systemu TBS. O modzie na tego typu mieszkania mówił

wówczas prezes spółki Zbigniew Ordysiński. „Wysoki standard mieszkań TBS

oraz ich dobra lokalizacja sprawiają, że cieszą się one w Gliwicach rosnącą

popularnością. Myślę, iż można już nawet mówić o pojawieniu się mody na

TBS. Budownictwo społeczne to przecież nie tylko dogodny pod względem

finansowym sposób na uzyskanie mieszkania, ale także styl życia. Na takie

mieszkania decydują się często ludzie młodzi, dla których ważne są elastyczne

warunki najmu, pozwalające zachować mobilność. Dziś mogą mieszkać

w Gliwicach, a jutro wypowiedzieć umowę najmu i przenieść się na drugi

koniec Polski. W takich przypadkach są im zwracane pieniądze, które

przeznaczyli na partycypowanie w kosztach budowy”.

Prezes „jedynki” zdradził przy okazji także kolejne plany związane z budową

nowych budynków i rozbudową już istniejących kompleksów mieszkalnych.

Inwestycje realizowane w ramach TBS zaczynały wchodzić także coraz częściej

na nowy grunt. TBS to już nie tylko budowa mieszkań, ale także obiektów

usługowych. Ciągle jednak z wielkim impetem realizowano kolejne inwestycje

mieszkaniowe. Pod koniec listopada 2007 roku oddano do użytku budynek przy

ul. Mikołowskiej 15 w Gliwicach. Atrakcyjny, kolorowy obiekt został

wzniesiony w ciągu 13 miesięcy. Składa się z 24 mieszkań i 7 lokali

użytkowych. Ze znalezieniem najemców nie było żadnego problemu – przede

wszystkim dzięki atrakcyjnej lokalizacji w śródmieściu, nowoczesnemu

wzornictwu budynku oraz odpowiednio wysokim standardzie mieszkań.

Pięciopiętrowy budynek wyposażono także w dwie windy. Wartość inwestycji

wyniosła ok. 5,6 mln złotych – TBS wyłożył 1 milion, Gmina Gliwice

przekazała 1,3 miliona oraz grunt o wartości 100 tys. złotych, a przyszli

najemcy dołożyli 830 tys. złotych.

Niespełna rok później – 30 kwietnia 2008 r. na skrzyżowaniu ulic Pszczyńskiej

i Mikołowskiej oddano do użytku charakterystyczny budynek, który przez

lokalne media i mieszkańców - został nazwany „Transatlantykiem”. To dlatego,

że z pewnej perspektywy budynek przypomina wielki, transoceaniczny statek.

Sam 6 piętrowy obiekt wyróżnia nie tylko kształt. Front – to wysokiej jakości

klinkierowa cegła, okna – stylizowane są na lata 30. ubiegłego wieku.

„W swojej działalności inwestycyjnej staramy się łączyć oryginalne projekty

architektoniczne z nowoczesnymi technologiami budowlanymi - komentował w

lokalnych mediach ówczesny prezes Ordysiński. Obiekt jest jednym

z najciekawszych budynków, jakie mieliśmy okazję realizować. Za tym

oryginalnym pomysłem stoi projektant z Gliwic – Robert Krawczyk”.

Przy ulicy Mikołowskiej 25 zamieszkało 46 rodzin. Najmniejsze mieszkania

mają niespełna 30 metrów kwadratowych, największe 90. Tym razem na

najemców także czekały mieszkania w pełni wykończone – od gładzi na

ścianach, przez panele na podłogach, po wykafelkowane łazienki. Na parterze

budynku przygotowano 5 lokali użytkowych. „Transatlantyk” kosztował około 7

milionów złotych. W późniejszych latach – ta architektoniczna perełka – była

wielokrotnie nagradzana. Dzięki inwestycjom budowlanym przy ulicy

Mikołowskiej – ta okolica zdecydowanie zyskała na wyglądzie – wcześniej

było w tym miejscu klepisko, jedna budka z warzywami i dziki parking.

Nadążyć za zmianami

Realizując kolejne ciekawe inwestycje ZBM I TBS zwracał na siebie uwagę

opinii publicznej oraz mieszkańców. Jednak pracownicy spółki działają też - co

warto podkreślić – na wielu innych polach. Firma nie tylko przecież zajmuje się

działalnością developerską, budowaniem nowych obiektów, czy też

świadczeniem usług związanych z zarządzaniem nieruchomościami (gminnymi,

wspólnot mieszkaniowych, właścicieli prywatnych). ZBM I TBS bywa też

inwestorem zastępczym dla wielu inwestycji gminnych, wykorzystując potencjał

swoich pracowników. Aby sprostać oczekiwaniom klientów, wachlarz usług

musi być odpowiednio szeroki.

ZBM I TBS zajmuje się więc: administrowaniem, konserwacją nieruchomości,

pracami remontowo – budowlanymi, przeglądami technicznymi budynków,

sprzątaniem, organizacją zebrań wspólnot mieszkaniowych, obsługą prawną,

książeczkami opłat, obsługą księgowo – finansową, rozliczeniami rocznymi,

ubezpieczaniem nieruchomości oraz pogotowiem technicznym w razie nagłych,

niespodziewanych awarii. By sprawnie realizować te zadania potrzebny był

odpowiednio wyszkolony personel. Niezbędna była restrukturyzacja spółki,

żeby sprostać rosnącym wymaganiom klientów i coraz większej konkurencji

wśród firm zarządzających nieruchomościami. Dla ZBM I TBS było to spore

wyzwanie, ale i konieczność, bo pod koniec 2008 roku firma generowała długi.

Dobry menedżer na trudne czasy, czyli za bary z kryzysem

17 sierpnia 2008 roku prezesem ZBM I TBS Sp. z o.o. został Andrzej Tomal

(urzęduje nadal) – menedżer z wykształceniem wyższym magisterskim, który

ukończył studia podyplomowe w Wyższej Szkole Bankowej w Chorzowie na

trzech kierunkach: zarządzanie nieruchomościami, pośrednictwo nieruchomości

oraz wycena nieruchomości. Rok wcześniejszy zamknął się dla firmy stratą ok.

450 tys. złotych. Niezbędne więc było natychmiastowe wdrożenie planu

naprawczego, aby wyprowadzić spółkę na prostą. Zaczęto reorganizować zarząd

i wprowadzać oszczędności. W 2008 roku opracowano strategię rozwoju spółki

na najbliższych 5 lat. Zakładała ona m.in.: wzmocnienie fundamentów

kapitałowych, organizacyjnych i kadrowych w celu osiągnięcia znaczącej

pozycji na rynku i uzyskania przewagi konkurencyjnej. Realizacja tych założeń

miała nastąpić poprzez ekspansję terytorialną, oferowanie nowych rodzajów

usług i stałe powiększanie zasobów własnych.

Organizacja pracy spółki opiera się na dwóch podstawowych filarach:

Zintegrowanym Systemie Zarządzania oraz Zintegrowanym Systemie

Informatycznym Nowej Generacji DOM5. W procedurach systemu

zastosowano szczególny nacisk na rozwój zasobów ludzkich. poprzez

intensywny program szkoleń wewnętrznych i zdobywania uprawnień

zawodowych. Dzięki odpowiedniemu zapleczu techniczno-informatycznemu

ZBM I TBS w Gliwicach może pracować wydajnie i profesjonalnie realizować

swoją misję. System pokrywa prawie cały obszar działania spółki. Jest on

powiązany bezpośrednio łączami ze wszystkimi jednostkami organizacyjnymi

na terenie całego miasta, umożliwiając bardzo szybką i bezpieczną transmisję

danych. Serce systemu stanowią dwa serwery o dużej mocy i jeden router. Sieć

liczy około 160 stacji roboczych. Podstawowe funkcjonalności to: moduł

finansowo-księgowy - obsługujący również masowe płatności; księgowość

wspólnot mieszkaniowych - umożliwiająca dużą automatyzację rozliczeń;

obsługa techniczna nieruchomości wspomagająca planowanie i rozliczanie

remontów; pełny obieg dokumentów wspomagany przez funkcję korespondencji

seryjnej zawierającą wzory i szablony dokumentów oraz pocztę elektroniczną w

wewnątrz firmy.

„Ciągła restrukturyzacja firmy to efekt walki o klienta – mówi prezes Andrzej

Tomal. To część rynkowej rywalizacji. Dbamy o efektywność pracy, nie

skupiamy się jednak tylko na działaniach organizacyjnych i kadrowych”.

Najlepszą obroną jest atak

W połowie 2009 roku do 128 kolejnych nowych mieszkań oddanych do użytku

na Osiedlu Bajkowym przy ul. Andersena wprowadziły się kolejne rodziny.

Mieszkania jednopokojowe, dwupokojowe i trzypokojowe, w tym również

dwupoziomowe oraz dwa lokale użytkowe, powstały w sześciu budynkach.

W uroczystym przekazaniu kluczy uczestniczył prezydent Gliwic, Zygmunt

Frankiewicz. Wszystkie lokale zgodnie ze standardem TBS zostały w pełni

wykończone. Był to czwarty i ostatni zarazem etap budownictwa

wielorodzinnego na Osiedlu Bajkowym realizowany przez ZBM I TBS

Sp. z o.o. W ciągu 8 lat wybudowano tam łącznie 526 mieszkań. Całość

przedsięwzięcia kosztowała ponad 80 mln złotych.

W związku z trudną sytuacją makroekonomiczną, aby przeciwdziałać kryzysowi

i zapobiec nierentowności spółki – zarząd zdecydował o wdrożeniu planu

antykryzysowego „3 Etapy”. Zakładał on daleko idące zmiany w polityce

kadrowej i płacowej, sposobie zarządzania, marketingu, kreśleniu celów

strategicznych, realizacji zadań. Zamierzenia miały zostać zrealizowane przez

m.in.: minimalizację kosztów własnych poprzez zmniejszenie zatrudnienia;

eliminację, bądź renegocjację niekorzystnych umów; konsolidację jednostek

terenowych. Te działania przyniosły zaskakująco pozytywne efekty. Sytuacja

finansowa firmy uległa znacznej poprawie. Wzrosły dochody spółki, a stałe

koszty zarządzania zmalały.

Na koniec 2009 roku w ZBM I TBS zatrudnionych było 186 osób, z czego 87

z wykształceniem wyższym, a 11 osób posiadających licencję zarządcy

nieruchomości. W spółce też 24 osoby posiadają uprawnienia budowlane.

Na koniec 2009 roku Spółka zarządzała 777 wspólnotami.

Królewska inwestycja

W 2009 roku Zarząd Budynków Miejskich I Towarzystwo Budownictwa

Społecznego oraz dyrektor i uczniowie Zespołu Szkół Ekonomiczno –

Usługowych (ZSE-U) w Gliwicach zrealizowali wspólnymi siłami niezwykle

ciekawy projekt, który doczekał się uznania na forum ogólnopolskim.

Odrestaurowany, prowadzony przez uczniów ZSE-U bar sałatkowy

„U Króla Stasia” (zabytkowy „okrąglak” przy placu Rzeźniczym) otrzymał

główną nagrodę czasopisma budowlanego Rombud. Dołączył w ten sposób do

grona najlepszych polskich modernizacji 2009 roku.

Zabytkowy obiekt z 1920 roku był niewykorzystywany od wielu lat. W

przeszłości mieściła się w nim kawiarenka, ale po jej likwidacji lokal stał pusty

i popadał w ruinę. Zadanie jego odnowienia i dostosowania do zmienionych

potrzeb zlecono ZBM I TBS. Opracowany projekt przebudowy i adaptacji

obiektu do nowych celów przewidywał m.in. konieczność wykonania tzw.

opaski izolacyjnej wokół fundamentów budynku. Niezwłocznie przystąpiono

więc do prac ziemnych w pobliżu jednej ze ścian „okrąglaka”. Pojawił się tam

wykop o głębokości 3 metrów. Nieoczekiwanie roboty budowlane trzeba było

przerwać, by umożliwi ć archeologom z Muzeum w Gliwicach przeprowadzenie

niezbędnych poszukiwań. Ich wynikiem było odkrycie przedmiotów

i elementów ceramicznych oraz metalowych pochodzących prawdopodobnie

z okresu od XVI do XVIII wieku. Tym oto sposobem – epoka panowania w

Polsce Stanisława Augusta Poniatowskiego - została symbolicznie powiązana

z gliwickim obiektem. Prace ruszyły ponownie. W pierwszej kolejności

przeprowadzono remont dachu i elewacji obiektu. W efekcie odtworzono

pierwotny wygląd budynku wzniesionego na planie ośmioboku. Prace trwały od

grudnia 2007 roku do listopada 2008 roku. Potem przyszła pora na gruntowną

modernizację obiektu – przebudowę układu ścian wewnętrznych, wymianę

instalacji elektrycznej, wodnej i kanalizacyjnej, utworzenie nowych wejść do

budynku i sanitariatów w części piwnicznej, a także montaż urządzeń

wentylacyjnych. Roboty te zajęły kilka miesięcy. Prace zakończono w styczniu

2010 roku. Branżowe wyróżnienie Rombudu dla ZBM I TBS zostało

upamiętnione nie tylko okolicznościową statuetką i dyplomem, lecz również

wydaniem monety kolekcjonerskiej, wręczanej osobom szczególnie

zaangażowanej w remont obiektu przy placu Rzeźniczym. Na ręce osób

odpowiedzialnych za modernizację gliwickiego „okrąglaka” powędrowały też

gratulacje prezydenta miasta Zygmunta Frankiewicza za udany efekt remontu i

wysoką ocenę podjętych działań.

Zmieniać wizerunek miasta. Dbać o estetykę

To nie była pojedyncza udana metamorfoza zrealizowana w Gliwicach przy

udziale ZBM I TBS. W latach 2007 – 2009 podobnych modernizacji spółka

wykonała znacznie więcej. Wyremontowano m.in. klimatyzowaną,

reprezentacyjną salę koncertowo – wystawową na ok. 150 osób w miejscu

dawnej galerii EMPiK Modernizacji poddano instalacje: elektryczną, wodną,

kanalizacyjną. Sufit podwieszony, wprowadzony w miejsce blachy trapezowej,

kryje instalację klimatyzacyjną. W sali zdecydowano się na podłogę

o podwyższonej ścieralności, drewnianą boazerię zastąpiono wysokiej klasy

tynkami, wprowadzono energooszczędne oświetlenie, wykonano podium, które

pełni rolę małej sceny. W zapleczu sanitarnym postawiono nowe ściany

i wykonano podłogi w glazurze. Zmodernizowano pomieszczenia szatni,

garderoby i aneksu kuchennego. Wymieniono stolarkę drzwiową. Pomalowano

klatkę schodową wiodącą do sali. Koszt inwestycji – prawie pół miliona złotych

– w całości pokryto z budżetu miasta Gliwice.

Kolejnym bardzo ważnym z punktu widzenia estetyki miasta było wykonanie

remontu budynku mieszkalno – usługowego przy ul. Częstochowskiej 16.

Secesyjna kamienica wzniesiona w 1905 roku o wyjątkowych walorach

architektonicznych doczekała się m.in.: naprawy dachu, częściowej wymiany

tynków, remontu konstrukcji murowej ścian, remontu sztukaterii; przywrócono

pierwotny wystrój elewacji, izolacji przeciwwilgociowej ścian

fundamentowych, wymiany stolarki okiennej i drzwiowej.

W 2007 roku ZBM I TBS Sp. z o.o. wykonał rekonstrukcje zabytkowego stropu,

przywracając miastu ciekawy i funkcjonalny trakt komunikacyjny

zlokalizowany przy alei Przyjaźni, w bezpośrednim sąsiedztwie budynku przy

ul. Zwycięstwa 36 z 1885 roku. W dawnych czasach ta kamienica była ważnym

w mieście punktem hotelowo – restauracyjnym, z pasażem od strony alei

Przyjaźni pełniącym funkcję komunikacyjną dla Teatru Victoria oraz

jednocześnie stanowiącym strop nad ówczesną łaźnią oraz pomieszczeniami

pomocniczymi teatru (obecnie lokale użytkowe GKS PIAST). Podstawą

koniecznego remontu stała się ekspertyza stanu technicznego, według której

strop należało poddać pełnej rekonstrukcji ze względu na fatalny stan

elementów nośnych – stalowych belek. Jeżeli remont nie zostałby

przeprowadzony – mogło dojść do poważnej awarii.

Remontów doczekała się też piękna neorenesansowa kamienica (wybudowana w

1896 roku) przy ul. Zabrskiej 1 – 1a oraz kompleks neorenesansowy przy ul.

Białej Bramy 8 -10/Bytomskiej 11-13, który został wzniesiony ok. 1890 roku.

Stanowi on teraz element gliwickiej Starówki, w strefie pełnej ochrony

konserwatorskiej. Z budżetu gminnego wykonano kompleksowy remont dachu,

a w roku 2007 pełny remont elewacji wraz z odtworzeniem elementów

sztukateryjnych oraz wymianą stolarki okiennej i drzwiowej. Remontowano też

nowsze budynki, jak np. kamienica przy ul Wrocławskiej. W budynku

wybudowanym w 1956 roku pod nadzorem spółki zrealizowano remont elewacji

wraz z ociepleniem ścian zewnętrznych i stropu ostatniej kondygnacji oraz

remontem balkonów. Przy okazji remontów niektórych kamienic – zaniedbane i

opuszczone pomieszczenia wykorzystywane wcześniej jako lokale użytkowe –

przekształcono na mieszkania.

Dekada wyzwań i sukcesów

Nadzwyczajna aktywność ZBM I TBS na wielu polach zwróciła na siebie

uwagę na forum ogólnopolskim. 4 listopada 2009 roku w trakcie 53. posiedzenia

Sejmu RP w czasie debaty nad projektem ustawy o zmianie ustawy o promocji

zatrudnienia i instytucjach rynku pracy – poseł Jan Kaźmierczak jako przykład

dobrze działającej, sprawnie zarządzanej instytucji tego właśnie typu –

z mównicy sejmowej mówił o działalności gliwickiej spółki.

„Panie Marszałku! Wysoka Izbo! Z trybuny sejmowej mówimy najczęściej o

sprawach bardzo wielkich albo bardzo trudnych – rozpoczął poseł Kaźmierczak.

Podejmujemy tu uchwały dotyczące znaczących wydarzeń historycznych,

staramy się poprawiać mniej lub bardziej udanie polskie prawo. Odnoszę jednak

wrażenie, że w tych działaniach umyka nam często rząd spraw zwykłych,

nierzadko drobnych, ale dotyczących kwestii istotnych dla tak zwanego

przeciętnego obywatela. Zwykłe życie obywateli naszego kraju to sprawy dnia

codziennego, które nie dzieją się same. Nad zaspokajaniem zwykłych,

codziennych potrzeb Polaków czuwa cała armia ludzi wykonujących zadania,

które są traktowane jako tak oczywiste, że na co dzień nie są zauważane.

Dostrzeganie tych obszarów działań ma miejsce – co dotyczy także mediów –

prawie wyłącznie w sytuacjach, kiedy dzieje się coś niedobrego. Dlatego warto,

moim zdaniem, poświęcić także pozytywną uwagę i kilka ciepłych słów temu

ważnemu elementowi naszej codzienności, na który składają się instytucje i ich

pracownicy dbający o najbardziej podstawowe potrzeby mieszkańców naszego

kraju. Jako przykład – niezwykle pozytywny – takiej właśnie instytucji pragnę

przedstawić w tym wystąpieniu Zarząd Budynków Miejskich I Towarzystwo

Budownictwa Społecznego w Gliwicach, który w tym roku obchodzi jubileusz

10-lecia swojej działalności. To przedstawiciel bardzo licznej grupy

przedsiębiorstw komunalnych, świadczących na rzecz zwłaszcza mieszkańców

polskich miast usługi związane z zarządzaniem nieruchomościami, budową

mieszkań czynszowych w ramach towarzystw budownictwa społecznego,

a także – w wielu wypadkach – działaniami deweloperskimi. Gliwicki ZBM I

TBS swoimi działaniami, realizowanymi głównie poprzez rejony obsługi

mieszkańców, obejmuje budynki mieszkalne, lokale użytkowe i garaże.

Wykonywane są, co warto podkreślić: skutecznie i ku zadowoleniu

mieszkańców Gliwic, zadania w zakresie administrowania nieruchomościami

i konserwacji nieruchomości, prace remontowo-budowlane, przeglądy

techniczne budynków, sprzątanie, organizowana jest działalność wspólnot

mieszkaniowych. W Gliwicach Zarząd Budynków Miejskich

I Towarzystwo Budownictwa Społecznego zarządza 10 tys. lokali mieszkalnych,

1 tys. lokali użytkowych i 1400 garażami o łącznej powierzchni użytkowej

ponad 1 mln m kw. Swoje nieruchomości powierzyło przedsiębiorstwu do

administrowania 800 wspólnot mieszkaniowych. W ubiegłych kilku latach

gliwicki ZBM I TBS może pochwalić się szczególnie działalnością

inwestycyjną, obejmującą budowę mieszkań czynszowych w formule

towarzystw budownictwa społecznego. Łącznie od 2001 r. oddano do użytku

700 mieszkań powstałych w ramach Towarzystwa Budownictwa Społecznego.

Rozwój budownictwa w ramach TBS był i jest możliwy dzięki pomocy i

wsparciu ze strony władz samorządowych miasta Gliwice. Przekazywane są

tereny pod budownictwo czynszowe, przygotowywane są niezbędne uchwały

rady miejskiej, udzielane jest wsparcie finansowe i organizacyjne. Te i inne

działania stały się standardem i wzorem postępowania dla Towarzystw

Budownictwa Społecznego w sąsiednich miastach. Dokonania te stawiane są

przez Polską Izbę Gospodarczą TBS w Warszawie jako przykład dla firm

z całego kraju. Zarząd Budynków Miejskich I TBS jest pierwszą spółką gminną

w Gliwicach, która uzyskała certyfikat zintegrowanego systemu zarządzania

jakością. Godnym podsumowaniem 10-lecia działalności ZBM I TBS było

przyznanie przez Sejmik Województwa Śląskiego Złotej Odznaki Honorowej za

Zasługi dla Województwa Śląskiego oraz nadanie przez Konfederację

Budownictwa i Nieruchomości medalu im. Króla Kazimierza Wielkiego za

szczególne osiągnięcia w dziedzinie budownictwa. Na zakończenie tego

wystąpienia pragnę za pośrednictwem prezesa zarządu pana Andrzeja Tomala

wszystkim pracownikom Zarządu Budynków Miejskich I TBS w Gliwicach

złożyć z okazji 10-lecia podziękowania za zaangażowanie w służbę

mieszkańcom Gliwic oraz za istotny wkład w budowanie pozytywnego oblicza

miejskiego samorządu. Życzę całej załodze zadowolenia i wielu kolejnych

sukcesów w działalności zawodowej, a także wszelkiego powodzenia w życiu

osobistym.”

ZBM I TBS świętował 20 listopada 2009 roku jubileusz 10-lecia powstania

Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Działalność związana z budową

mieszkań czynszowych w ramach TBS (funkcjonującego w oparciu o ustawę o

niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego) sięga 1999 roku.

W latach 2000 – 2009 TBS wybudował w sumie 700 mieszkań o łącznej

powierzchni 35 991,09 m kw.

W 2009 roku gliwicka „jedynka” otrzymała wyróżnienie „Geparda Biznesu”.

Nagroda wręczana jest najdynamiczniej rozwijającym się firmom (według

wywiadowni gospodarczej) w okresie ostatnich dwóch lat.

Dziesięciolecie działalności ZBM I TBS Sp. z o.o. w Gliwicach wiązało się

z podjęciem nowych wyzwań i działalności na zupełnie nowych obszarach. Poza

zarządzaniem nieruchomościami i wszelkimi usługami z tym związanymi oraz

budownictwem spółka włączyła się w gigantyczne przedsięwzięcie

inwestycyjne, jakim było rozpoczęcie budowy Drogowej Trasy Średnicowej,

docelowo przebiegającej niemal przez centrum miasta. Takie plany wymusiły

wyburzenie niektórych kamienic, wykwaterowanie z nich lokatorów oraz

zapewnienie im nowego lokum. 33 rodziny wprowadziły się w grudniu 2013

roku do nowego budynku przy ul. Kochanowskiego 33.W imieniu gminy

inwestycję tę nadzorował Zakład Gospodarki Mieszkaniowej, ZBM I TBS pełnił

równie ważną rolę inwestora zastępczego.

ZBM I TBS bezpośrednio jako spółka podlega pod nadzór właścicielski którym

z ramienia miasta zarządza Piotr Wieczorek I Zastępca Prezydenta Miasta.

Natomiast zarządzanie majątkiem miasta ZBM I TBS realizuje jako zarządca na

podstawie zawartego porozumienia z Panią Bożeną Kus Dyrektorem Zakładu

Gospodarki Mieszkaniowej. Nadzór merytoryczny w tym zakresie sprawuje

II Zastępca Prezydenta Miasta Adam Neumann.

Deweloper, który gwarantuje bezpieczeństwo!

W 2010 roku – po dużym sukcesie pierwszej inwestycji deweloperskiej (2006

rok) ZBM I TBS podjął się realizacji kolejnego projektu składającego się z 8

domów w zabudowie szeregowej. Wybudowane zostały przy ul. Andersena w

sąsiedztwie poprzedniej inwestycji. Oddanie budynków nastąpiło w kwietniu

2010 roku. Domy szeregowe to budynki dwukondygnacyjne, niepodpiwniczone

o powierzchni użytkowej od 153 m kw. do 169 m kw. oraz usytuowane na

działkach o powierzchni od 299 m kw. do 496 m kw. Projekt uwzględniał różne

potrzeby przyszłych właścicieli, dlatego zaprojektowano segmenty o dwóch

typach. Typ A składa się z czterech pokoi i łazienki na piętrze oraz kuchni z

jadalnią, salonem i łazienką oraz jednym miejscem garażowym na parterze. Typ

B to trzy pokoje (dwa z garderobą) i łazienka na piętrze oraz kuchnia z jadalnią i

salonem oraz dwoma stanowiskami garażowymi na parterze. Domy

sprzedawane były w stanie surowym zamkniętym. Do nieruchomości

doprowadzone są sieci i przyłącza: gazu wraz z wewnętrzną instalacją gazową;

wody; elektryczne; kanalizacji sanitarnej i deszczowej.

Podstawową wartością, którą ciągle kieruje się firma jest stałe zwiększanie

poziomu zadowolenia klienta z jakości i dostępności świadczonych przez nią

usług. Kierunki strategii rozwojowej są jasno określone i sprowadzają się do:

rozwijania budownictwa mieszkaniowego w ramach TBS bądź też formule

zbliżonej, pozyskiwania nowych zasobów stabilizujących pozycję i

rozwijających spółkę na rynku zarządców nieruchomości, dbałości o jakość

budynków i poprawę ich stanu technicznego poprzez przeglądy techniczne i

serwisowe, bieżące konserwacje i remonty, systematycznego zmniejszania

negatywnego oddziaływania działalności na środowisko poprzez bieżące

monitorowanie, przeciwdziałanie i minimalizację zjawisk zaburzających

środowisko życia i pracy, wprowadzenia i udoskonalania Zintegrowanego

Systemu Informatycznego, wspierającego proces zarządzania informacją oraz

wyposażenia spółki w nowoczesny sprzęt komputerowy i specjalistyczne

programy.

Gliwicki orzeł

Wielowątkowa działalność firmy i zadowalające efekty przy realizowaniu jej

misji zostały wielokrotnie dostrzegane. W 2010 roku Zarząd Budynków

Miejskich I Towarzystwa Budownictwa Społecznego zdobył I miejsce

w prestiżowym konkursie „Orły Polskiego Budownictwa” w kategorii

zarządzania nieruchomościami. „Orły Polskiego Budownictwa” to ogólnopolski

konkurs, który stanowi przegląd najlepszych firm z branży budowlanej

i zarządzania nieruchomościami, promuje ich wysoką jakość, rozwój oraz

innowacyjność. Konkurs organizowany przez Ministra Infrastruktury

zgromadził kilkaset firm z całej Polski, a nagrody przyznawano w kilkunastu

kategoriach. Najcenniejszą dla każdej firmy jest nagroda „Złotego Orła

Polskiego Budownictwa”. ZBM I TBS zdobył tę nagrodę w 2010 roku. Ten

wielki sukces, w tym samym konkursie i tej samej kategorii został powtórzony

rok później. „Złote Orły Polskiego Budownictwa” znów przyleciały do Gliwic.

„Cieszę się, że dostrzeżono naszą aktywność i po raz drugi znaleźliśmy uznanie

kapituły konkursu Orły Polskiego Budownictwa – mówił Andrzej Tomal

odbierając prestiżową statuetkę i certyfikat. Radość moja jest tym większa, że

trudniej jest utrzymać prymat, niż go zdobyć po raz pierwszy. My otrzymaliśmy

„Złotego Orła” po raz drugi z rzędu”.

Brakuje pieniędzy na TBS

Przełom 2010 i 2011 roku to ciężki czas dla gliwickiego TBS I ZBM. W Banku

Gospodarstwa Krajowego zaczyna brakować pieniędzy na budowę nowych

mieszkań.

W Gliwicach spółka kończy inwestycję rozpoczęte w tym systemie – na osiedlu

Bajkowym oraz ulicach Mikołowskiej i Kochanowskiego. Sprzedaje się mniej

mieszkań, a to od razu odbija się na kondycji finansowej. „Jedynka” jest ciągle

na plusie, ale to już nie 3 miliony zysków jak w najlepszych czasach, a połowa

z tego.

Czas kryzysu dla firmy to poważne wyzwanie. Władze spółki musiały wykazać

się ogromną kreatywnością i pieniędzy szukać na nowych rynkach. Gliwicki

ZBM I TBS wychodzi z propozycją do pobliskiego Rudzińca i jako inwestor

zastępczy – remontuje szkołę i z unijnych środków – buduje plac zabaw.

2011 rok to także burzliwa dyskusja wokół możliwości wykupu mieszkań TBS.

Taką możliwość dali posłowie – w październiku tamtego roku - przegłosowując

odpowiednią ustawę. Okazało się jednak, że przepis pozostał martwy, tylko na

papierze. W rzeczywistości wykup na podstawie nowych przepisów po prostu

się nie opłaca. – To jest tylko możliwość formalna, bo jeżeli ktoś prześledził

treść tej ustawy i przeliczył jakie koszty musiałby ponieść, to doszedł do

wniosku, że wykup mieszkania z TBS-u wychodzi drożej niż nabycie

normalnego mieszkania – w wywiadzie dla jednej z lokalnych gazet

komentował zastępca prezydenta miasta, Piotr Wieczorek. Na nowych

przepisach suchej nitki nie pozostawili także eksperci. Tak nowe przepisy

interpretował Jerzy Jankowski z Krajowej Rady Spółdzielczej na łamach

branżowej prasy: Wątpię, żeby TBS i spółdzielnie godziły się na wykup. Jeżeli

wybudowano 1 m kw. za 3 tys. zł, a teraz chcą go sprzedać za 7 tys., to te 4 tys.

zł różnicy trzeba oddać państwu i jeszcze zapłacić podatek dochodowy. To

czysty absurd.

W 2011 roku gliwiccy radni przyjęli uchwałę w sprawie wieloletniego programu

gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Gliwice na lata 2011-2015.

Wcześniejszy taki dokument obowiązywał na lata 2006-2010. Dokument

zawiera, m.in. prognozę dotyczącą wielkości oraz stanu technicznego zasobu

mieszkaniowego gminy; analizę potrzeb oraz plan remontów; planowaną

sprzedaż lokali, czy zasady polityki czynszowej. Jako ciekawostkę warto podać,

że w 2010 roku, kiedy dokument został sporządzony, zasób mieszkaniowy

miasta Gliwice stanowiły 14 732 lokale, w sumie to prawie 716 tysięcy metrów

kwadratowych. Prognozy mówiły, że w związku z m.in. rozbiórką i sprzedażą

lokali – w kolejnych latach ta liczba będzie się zmniejszać i w 2015 roku –

zasób zmniejszy się o 2 tysiące lokali.

Utrzymać formę, nie zwalniać tempa

W połowie 2013 roku minęło 5 lat od czasu, gdy szefem ZBM I TBS sp. z o.o.

został Andrzej Tomal. Rocznica zbiegła się z przyznaniem mu certyfikatu

„Rzetelny Menedżer 2013”. Połowa dekady zarządzania tak ważną dla

mieszkańców i klientów firmą była doskonałą okazją, by podsumować i ocenić

realizację założeń, które postawiono, by spółka odzyskała rentowność i

przynosiła dochody. To się udało. Fakty nie kłamią. W ciągu pięciu lat z firmy

generującej długi udało się stworzyć nowocześnie zarządzaną spółkę

przynoszącą zyski.

„To efekt ciężkiej pracy całej naszej załogi – mówił prezes Tomal. W czerwcu

2008 roku zastałem ją z długiem. Rok zamknęliśmy stratą 450 tys. złotych.

Wdrożyliśmy plan naprawczy. Dokonaliśmy niezbędnej reorganizacji.

Wprowadziliśmy oszczędności i zmieniliśmy sposób myślenia ludzi pracujących

w ZBM I TBS i stąd – nie zawaham się powiedzieć sukces. Inna sprawa to

podejście samorządowców do funkcjonowania spółki. W innych miastach i to

wcale niedaleko od nas obowiązuje jeszcze inna forma prawna firm miejskich i

komunalnych czy system nakazowy. U nas tego nie ma. Jest wzajemne

partnerstwo. Prezydent Zygmunt Frankiewicz i jego zastępca Piotr Wieczorek,

zajmujący się problematyką komunalną w mieście, dbają, aby między naszą

spółką, a gminą był jasne i transparentne rozliczenia.”

Mimo kryzysu spółka dalej jest aktywna na rynku nieruchomości. Jej

najmłodszym „dzieckiem” jest zrewitalizowany budynek dawnego kombinatu

budowlanego przy ul. Pszczyńskiej 44, oddany do użytku w tym roku.

Inwestycję zrealizowano w ramach unijnej inicjatywy Jessica. Obiekt poddano

termomodernizacji, zainstalowano wewnątrz windę, instalację teleinformatyczną

i klimatyzację. Wymieniono elementy wszystkich istniejących sieci

(elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, c.o), stolarkę drzwiową i okienną.

Budynek wyposażono w dwa niezależne wejścia. W 5-kondygnacyjnym

biurowcu Pszczyńska 44A urzęduje na parterze Zakład Ubezpieczeń

Społecznych. Jego pomieszczenia, dzierżawione od Zarządu Budynków

Miejskich I Towarzystwa Budownictwa Społecznego, zostały przystosowane do

przyjmowania osób niepełnosprawnych. Pierwsze piętro znajduje się w gestii

agencji ubezpieczeniowej. Pozostałe kondygnacje z funkcjonalnymi lokalami

biurowymi na wynajem posłużą głównie małym i średnim przedsiębiorcom.

W mniejszym budynku za gmachem działa oddział 1 Rejonu Obsługi

Mieszkańców nr 3 ZBM I TBS (przeniesiony z ul. Rybnickiej i Grodowej). Jest

też parking z 50 miejscami postojowymi dla klientów, pracowników i najemców

kompleksu Pszczyńska 44, który powstał w miejscu wyburzonego obiektu

usytuowanego na tyłach dawnego kombinatu.

„To spora, warta ponad 5,5 mln złotych inwestycja z zaangażowaniem unijnych

pieniędzy z inicjatywy Jessica. To nie jest jeszcze często używane narzędzie

finansowe, zatem chwała inwestorowi, Zarządowi Budynków Miejskich, że po

nie sięgnął” - mówił w trakcie otwarcia prezydent Gliwic Zygmunt Frankiewicz.

Remont zespołu budynków przy ul. Pszczyńskiej 44 rozpoczął się w 2013 roku

po podpisaniu przez ZBM I TBS umowy z Bankiem Ochrony Środowiska.

Wkład pieniężny z Unii Europejskiej wyniósł ponad 1,2 mln złotych.

Zwieńczeniem inwestycji było wykonanie na budynku przy ulicy Pszczyńskiej

44A anamorficznego muralu - 3D. Mural ten jest jedyny taki w Polsce, jedyny z

nielicznych na świecie wykonany przez artystę znanego ze swoich dzieł sztuki

3D w przestrzeni publicznej – Ryszarda Paprockiego. Mural nawiązuje do

gliwickiej legendy z XVII wieku mówiącej o kobietach, które uratowały miasto.

Kobiety wykazały się niezwykłą inteligencją. Uroczyste odsłonięcie muralu

nastąpiło 2 września 2014.

Plany

2014 rok to ciągłe poszukiwanie nowych źródeł zarobków dla firmy. Gliwicka

spółka złożyła ofertę Kompanii Węglowej na zarządzanie całym zasobem

mieszkaniowym. Chodzi m.in. o mieszkania w Rudzie Śląskiej, Wodzisławiu,

czy Bytomiu. Na razie jednak rozmowy wstrzymano przez fatalną sytuację

finansową Kompanii Węglowej.

„Poszerzamy działalność i zarabiamy jako firma przekonuje - prezes Tomal.

Szukamy nowych obszarów aktywności”

Gliwicka „jedynka” zamierza wprowadzić kolejną formę budownictwa. Będzie

to coś, co zastąpi TBS.

„TBS-y nie dostają już tanich, preferencyjnych kredytów – mówi Tomal. Stara

ustawa, która regulowała zasady funkcjonowania Towarzystw Budownictwa

Społecznego, nie obowiązuje. Rozwiązano też Krajowy Fundusz Mieszkaniowy

- gwaranta tanich kredytów. Chcemy budować na podobnych zasadach jak TBS,

z tym jednak, że lokator w ostatecznym rozrachunku stałby się właścicielem

mieszkania”.

Pierwsze takie budynek chcemy postawić przy ul. Daszyńskiego i na

skrzyżowaniu ulic Opolskiej i Witkiewicza. Spółka w imieniu mieszkańców

weźmie korzystny kredyt w banku, a jego koszty będą rozłożone na wszystkich

lokatorów. Zainteresowani będą wpłacać pierwszą opłatę partycypacyjną,

a później „dług” będzie wliczony w comiesięczną opłatę. W momencie spłaty

kredytu – mieszkanie będzie stawało się własnością lokatora. Tak ZBM I TBS

chce wyjść naprzeciw oczekiwaniom młodych ludzi, którym banki nie chcą

udzielać kredytów. Co dwa lata w Gliwicach ma powstawać jeden taki

budynek.

Nasze nagrody i wyróżnienia (208-2014):

• Certyfikat SOLIDNA FIRMA 2013, „za terminowe regulowanie

wszelkich zobowiązań oraz poszanowanie ekologii i praw konsumenta”;

• „Śląska Wielka Nagroda Budownictwa” za szczególne osiągnięcia w

prowadzonej działalności oraz za innowacyjność i nowatorstwo;

• Certyfikat „Rzetelny Menedżer” dla Pana Andrzeja Tomal za rozwój

firmy dbając o poszanowanie norm etycznych oraz rzetelni

wywiązywanie się z obowiązków;

• Certyfikat SOLIDNA FIRMA 2012, „za terminowe regulowanie

wszelkich zobowiązań oraz poszanowanie ekologii i praw konsumenta”;

• Lider Rynku 2012 EURO LEADER – Najlepsza w Polsce Firma w

zakresie usług zarządzania nieruchomościami, budowy mieszkań

czynszowych na zasadach TBS oraz domów jednorodzinnych w systemie

deweloperskim;

• Certyfikat SOLIDNA FIRMA 2011 „za terminowe regulowanie

wszelkich zobowiązań oraz poszanowanie ekologii i praw konsumenta”;

• Konkurs „Krajowi Liderzy Innowacji i Rozwoju” – Edycja Regionalna

2011 – Województwo Śląskie - otrzymany tytuł „Regionalny Lider

Innowacji i Rozwoju – 2011”;

• Konkurs „Krajowi Liderzy Innowacji i Rozwoju” – Edycja Ogólnopolska

2011 – otrzymane wyróżnienie w edycji ogólnopolskiej konkursu;

• I miejsce w Ogólnopolskim konkursie "Orły Polskiego Budownictwa" w

kategorii - Zarządzanie Nieruchomościami (trzykrotna nagroda w 2012,

2011 oraz 2010 roku);

• „Złoty Laur 2011” za wkład w rozwój gospodarki nieruchomościami

przyznany przez Instytut Gospodarki Nieruchomościami w Katowicach;

• Modernizacja Roku 2010 – „Modernizacja budynku mieszkalno-

usługowego, ul. Mikołowska 24 – Nowy Świat 2, Gliwice”;

• Nagroda „Polska Jakość 2011” przyznana przez Strefę Gospodarki

dodatek do Gazety Prawnej;

• Regionalny Certyfikat „Rzetelni w Biznesie”;

• Medal Regionalnej Izby Handlowo-Przemysłowej w Gliwicach za

szczególne osiągnięcia w rozwoju gospodarczym regionu;

• Nagroda Czasopisma ROMDOM za udział w Ogólnopolskim Konkursie

„Modernizacja Roku”- wyremontowany budynek przy ul. Dolnych

Wałów 35 znalazł się wśród nieruchomości, które zyskały miano najlepiej

zmodernizowanej inwestycji w roku 2009;

• Nagroda - Modernizacja Roku 2009 – „Modernizacja i adaptacja budynku

na potrzeby Zespołu Szkół Ekonomiczno-Usługowych, ul. Dolnych

Wałów 35, Gliwice”;

• Nagroda główna w plebiscycie „Najlepszy obiekt realizowany w

kontekście historycznym: - „Metamorfoza Miasta 2010” za realizację

budynku przy ulicy Mikołowskiej w narożniku ulicy Wrocławskiej;

• Dyplom oraz statuetka III edycji Konkursu Gepardy Biznesu 2008;

• Złota Odznaka Honorowa „Za zasługi dla Województwa Śląskiego”;

• Medal im. Króla Kazimierza Wielkiego Konfederacji Budownictwa i

Nieruchomości w Warszawie „za szczególne osiągnięcia w budownictwie

jako zarządcy nieruchomości, prawidłowo prowadzonej polityce

gospodarczo-ekonomicznej, osiągnięcia deweloperskie i profesjonalne

zarządzanie zasobami mieszkaniowymi”.