Gabriel Główka

System finansowanianieruchomości

mieszkaniowychw Polsce

DOŚWIADCZENIA I KIERUNKI ZMIAN

' \

OFICYNA WYDAWNICZA

OFICYNA WYDAWNICZASZKOŁA GŁÓWNA HANDLOWA W WARSZAWIE

WARSZAWA 2012

Spis treści

WPROWADZENIE 7

1. RYNEK NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH W GOSPODARCE . . 171.1. Mieszkanie jako dobro ekonomiczne 171.2. Rynek nieruchomości mieszkaniowych

w ujęciu teoretycznym 231.3. Znaczenie rynku nieruchomości mieszkaniowych w gospodarce 281.4. Powiązania rynku nieruchomości mieszkaniowych z sektorem

finansowym 331.5. System finansowania jako czynnik rozwoju rynku mieszkaniowego . . . 37

2. SYSTEM FINANSOWANIA NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCHA STABILNOŚĆ FINANSOWA 45

2.1. Pojęcie stabilności finansowej • 452.2. Cykl koniunkturalny na rynku nieruchomości mieszkaniowych

a stabilność finansowa 492.3. Doświadczenia kryzysu subprime 582.4. System finansowania nieruchomości mieszkaniowych jako przyczyna

niestabilności finansowej 69

3. ROZWÓJ SYSTEMU FINANSOWANIA NIERUCHOMOŚCIMIESZKANIOWYCH W POLSCE 75

3.1. Bankowe instrumenty finansowe na polskim rynku mieszkaniowym . . 753.1.1. Mieszkaniowe kredyty hipoteczne . 763.1.2. Produkty uwalniające kapitał z nieruchomości mieszkaniowych . 87

3.2. Rynek mieszkaniowych kredytów hipotecznych w Polsce 923.2.1. Wielkość i dynamika rozwoju rynku 923.2.2. Podstawowe warunki kredytowania nieruchomości

mieszkaniowych 993.2.2.1. Zdolność kredytowa 1003.2.2.2. Hipoteka jako zabezpieczenie kredytu 105

3.3. Instytucjonalizacja polskiego systemu finansowania nieruchomościmieszkaniowych 1213.3.1. Banki uniwersalne 1213.3.2. Kasy mieszkaniowe 1303.3.3. Banki hipoteczne 134

3.4. Uwagi końcowe 153

6 Spis treści

4. DYNAMIKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCHW POLSCE W LATACH 2004-2009 155

4.1. Istota bańki cenowej na rynku nieruchomości mieszkaniowych 156* 4.2. Bańka cenowa na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych i jej

uwarunkowania 1604.3. Dysproporcje na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych . . . . 179

5. PODSTAWOWE KIERUNKI ZMIAN W SYSTEMIE FINANSOWANIANIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH W POLSCE 191

5.1. Dyskusja dotycząca modelu finansowania nieruchomościmieszkaniowych 191

5.2. Przesłanki i uwarunkowania zmian systemowych 1945.3. Gromadzenie długoterminowych oszczędności w modelu depozytowym 1985.4. Modele oparte na instrumentach dłużnych papierów wartościowych . . 207

5.4.1. Rodzaj modelu 2075.4.2. Listy zastawne 2085.4.3. Sekurytyzacja aktywów hipotecznych 2225.4.4. Wtórny rynek wierzytelności hipotecznych 241

5.5. Kształt systemu finansowania nieruchomości mieszkaniowychw warunkach polskich 250

6. DZIAŁANIA REGULACYJNE A SYSTEM FINANSOWANIANIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH 257

6.1. Zarys problemu 2576.2. Instrumenty polityki pieniężnej 2616.3. Działania o charakterze ostrożnościowo-nadzorczym . 265

PODSUMOWANIE 275

BIBLIOGRAFIA 291