Andrzej Nikiforów; Decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

1

Wstęp

Sposób ustalania przeznaczenia terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania

przestrzennego

(Art. 4 ust. 2 uopzp)

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów

zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i

zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego

(wyjątek);

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o

warunkach zabudowy (zasada).

I. Decyzja o warunkach zabudowy

1. Przedmiotowy zakres zastosowania decyzji o warunkach zabudowy

(Art. 59 uopzp)

1. Zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu

budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu

budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji,

warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio.

(Art. 50 ust. 2 uopzp) Nie wymagają wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego roboty

budowlane:

1) polegające na remoncie, montażu lub przebudowie, jeżeli nie powodują zmiany sposobu zagospodarowania

terenu i użytkowania obiektu budowlanego oraz nie zmieniają jego formy architektonicznej, a także nie są

zaliczone do przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na

środowisko, w rozumieniu przepisów o ochronie środowiska, albo

2) niewymagające pozwolenia na budowę.

(Art. 59 uopzp c.d.)

2. Przepis ust. 1 stosuje się również do zmiany zagospodarowania terenu, która nie wymaga pozwolenia na

budowę, z wyjątkiem tymczasowej, jednorazowej zmiany zagospodarowania terenu, trwającej do roku.

2a. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, budowa obiektów budowlanych,

o których mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a i 2b ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, wymaga uzyskania

decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Obiekty nie wymagają pozwolenia na budowę – podlegają uproszczonemu trybowi zgłoszeniowemu

1a) wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w

całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;

2b) wolno stojących parterowych budynków stacji transformatorowych i kontenerowych stacji

transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 m2;

3. W przypadku zmiany zagospodarowania terenu, o której mowa w ust. 2, bez uzyskania decyzji o

warunkach zabudowy, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, nakazać właścicielowi

lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości:

1) wstrzymanie użytkowania terenu, wyznaczając termin, w którym należy wystąpić z wnioskiem o wydanie

decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, albo

Andrzej Nikiforów; Decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

2

2) przywrócenie poprzedniego sposobu zagospodarowania.

Zakresem decyzji ustalającej warunki zabudowy zostały objęte następujące zamierzenia : roboty

budowlane powodujące zmianę sposobu zagospodarowania terenu (1), zmiany sposobu użytkowania

obiektu budowlanego (2), a także zmiany zagospodarowania terenu, które nie wiążą się z realizacją robót

budowlanych (3) bez względu czy są objęte obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę.

Czy zamierzenie podlegające trybowi zgłoszeniowemu (art. 29 Prawa budowlanego) wymaga uprzedniego

uzyskania decyzji o warunkach zabudowy?

Wyrok WSA w Gdańsku z dnia 31marca 2011 r., II SA/Gd 173/11

Z art. 59 ust. 1 w związku ze stosowanym odpowiednio art. 50 ust. 2 pkt 2 ustawy wynika, iż w przypadku braku

planu miejscowego, zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie obiektu budowlanego lub

wykonaniu innych robót budowlanych, niewymagających pozwolenia na budowę, nie wymaga wydania decyzji

o warunkach zabudowy. Natomiast w treści art. 59 ust. 2 tej ustawy wskazano, iż przepis ust. 1 stosuje się

również do zmiany zagospodarowania terenu, która nie wymaga pozwolenia na budowę, z wyjątkiem

tymczasowej, jednorazowej zmiany zagospodarowania terenu, trwającej do roku. Językowe brzmienie tego

przepisu wskazuje, iż w zasadzie każda zmiana zagospodarowania terenu wymaga uzyskania decyzji o

warunkach zabudowy, także taka, która nie wymaga pozwolenia na budowę, poza tymczasową, jednorazową

zmianą zagospodarowania terenu, trwającą do roku.

Sprzeczność ta wymaga rozstrzygnięcia w drodze wykładni.

Możliwe jest usunięcie tej sprzeczności przez uznanie, iż w istocie odpowiednie stosowanie art. 50 ust. 2 ustawy,

o którym jest mowa w art. 59 ust. 1 ustawy, sprowadza się do zupełnego wyłączenia stosowania normy art. 50

ust. 2 pkt 2 ustawy stanowiącego, iż decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (odpowiednio o

warunkach zabudowy terenu) nie wymagają roboty budowlane niewymagające pozwolenia na budowę, z uwagi

na jego sprzeczność z art. 59 ust. 2 ustawy. (vide: stanowisko zawarte w wyrokach Naczelnego Sądu

Administracyjnego z dnia 13 lipca 2007 r. II OSK 1069/06 Lex Nr 355485 i 10 stycznia 2008 r. II OSK 1826/06

Lex Nr 466373) Zdaniem Sądu wykładnia ta budzi jednak wątpliwości.

Z założenia racjonalnego ustawodawcy wynika, iż nie powinien on zamieszczać w jednym przepisie norm

prawnych zawierających sprzeczne uregulowania. Skoro kwestia zmiany zagospodarowania terenu, polegająca

na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu

użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, zostały w określony sposób uregulowane w treści art. 59 ust.

1 ustawy, nieracjonalne jest uznanie, iż art. 59 ust. 2 ustawy swoim zakresem obejmuje te same stany faktyczne,

i że ustawodawca sprzecznie uregulował obowiązek uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, w obu tych

następujących po sobie bezpośrednio przepisach (ustępach tego samego artykułu).

W ocenie Sądu, usunięcie wskazanej sprzeczności umożliwia wykładnia, zgodnie z którą, zakresy art. 59 ust. 1 i

59 ust. 2 ustawy są rozłączne i dotyczą innych sytuacji.

Przyjąć zatem można, iż w treści art. 59 ust. 1 ustawy została wyczerpująco uregulowana wyłącznie taka zmiana

zagospodarowania terenu, która polega na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót

budowlanych oraz zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Jest to zatem taka

zmiana zagospodarowania terenu, która dotyczy stanów faktycznych podlegających regulacji Prawa

budowlanego.

Natomiast w treści art. 59 ust. 2 ustawy, wolą ustawodawcy było uregulowanie wszystkich innych przypadków

zmiany zagospodarowania terenu, których nie obejmuje ust. 1 art. 59. Ustawodawca użył zatem w tym przepisie

sformułowania zmiana "która nie wymaga pozwolenia na budowę", bowiem tylko taka zmiana podlegająca

regulacji prawa budowlanego, zgodnie z art. 59 ust. 1 w związku z art. 50 ust. 2 ustawy wymaga wydania

decyzji warunkach zabudowy, nie wymaga jej natomiast zmiana wymagająca zgłoszenia.

Ustawodawca w treści art. 59 ust. 2 Prawa budowlanego miał zatem na myśli zmianę, która w przeciwieństwie

do art. 59 ust. 1 ustawy, nie jest związana z wykonaniem robót budowlanych podlegających regulacji Prawa

budowlanego. Przepis ten dotyczy takiej zamiany zagospodarowania terenu, która polega na zmianie sposobu

zagospodarowania terenu, rozumianego jako nieruchomość gruntowa i nie jest związana z wykonaniem robót

budowlanych - obiektu budowlanego lub zmianą sposobu użytkowania takiego obiektu. Zmiana taka polega na

Andrzej Nikiforów; Decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

3

zmianie sposobu użytkowania nieruchomości i może przykładowo polegać na urządzeniu na niej składowiska

lub bazy transportowej, bez realizacji obiektów budowlanych.

Interpretację taką, zdaniem Sądu, potwierdza przewidziana w art. 59 ust. 3 ustawy sankcja za naruszenie art. 59

ust. 2 ustawy.

Sankcja ta polega na tym, iż w przypadku zmiany zagospodarowania terenu, o której mowa w ust. 2, (a więc

każdej zmiany zagospodarowania terenu przewidzianej w tym przepisie) bez uzyskania decyzji o warunkach

zabudowy, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, nakazać właścicielowi lub

użytkownikowi wieczystemu nieruchomości wstrzymanie użytkowania terenu, wyznaczając termin, w którym

należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, albo przywrócenie

poprzedniego sposobu zagospodarowania.

Podkreślić należy, iż ustawodawca zastosował sankcję przewidzianą w art. 59 ust. 3 ustawy jedynie w

odniesieniu do naruszenia art. 59 ust. 2 ustawy, sankcja ta nie dotyczy natomiast naruszenia art. 59 ust. 1 ustawy.

Wynika to z faktu, iż w przypadku budowy obiektu budowlanego lub wykonania innych robót budowlanych albo

zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego bez uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, zasadne jest

podjęcie działań przez organ nadzoru budowlanego. Ingerencja organu wskazanego w art. 59 ust. 3 ustawy -

wójta, burmistrza albo prezydenta miasta - jest natomiast uzasadniona w przypadku takiej zamiany

zagospodarowania terenu dokonanej bez uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, która nie polega na

realizacji robót budowlanych i nie podlega kompetencji organów nadzoru budowlanego.

Norma art. 59 ust. 3 ustawy przemawia zatem za przyjęciem, iż art. 59 ust. 2 ustawy nie dotyczy zmiany

zagospodarowania polegającej na realizacji robót budowlanych, w przeciwnym bowiem razie z art. 59 ust. 3

ustawy wynikałaby kompetencja wskazanych w nim organów do podjęcia działań polegających na nakazie

wstrzymania użytkowania i nakazie przywrócenia poprzedniego sposobu zagospodarowania nieruchomości,

który w sytuacji wykonania robót budowlanych podlegających zgłoszeniu, sprowadzałby się do nakazu rozbiórki

obiektu budowlanego. Niewątpliwie interpretacja taka jest niedopuszczalna.

Nadto, zauważyć należy, iż w przypadku decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, zgodnie z art. 50 ust.

2 pkt 2 ustawy, wydanie takiej decyzji nie jest wymagane dla robót, które nie wymagają pozwolenia na budowę.

Z art. 4 ust. 2 pkt 1 i 2 ustawy, wynika, iż decyzja o warunkach zabudowy jest odpowiednikiem decyzji o

ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. W ocenie Sądu, ustawodawca w treści art. 59 ust. 1 ustawy,

zamierzał uregulować zakres obowiązku uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dokonując wyłączenia

analogicznego jak w przypadku decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Wątpliwości bowiem

budziłaby zasadność odmiennego traktowania robót, które nie wymagają pozwolenia na budowę, w przypadku

decyzji o warunkach zabudowy i decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Dodatkowo wskazać należy, iż powyższe rozumowanie potwierdza brak w art. 30 ust. 2-4 Prawa budowlanego

obowiązku dołączenia do zgłoszenia decyzji o warunkach zabudowy w sytuacji, gdy jest ona wymagana zgodnie

z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w stosunku do unormowania art. 33 ust. 2 pkt 3

Prawa budowlanego, które przewiduje taki obowiązek. Zdaniem Sądu jest to konsekwencją uregulowania art. 59

ust. 1 w związku z art. 50 ust. 2 ustawy, wyłączającego obowiązek uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla

inwestycji podlegających zgłoszeniu .

Szczegółowa analiza charakteru wszystkich inwestycji podlegających zgodnie z art. 30 ust. 1 Prawa

budowlanego podlegających zgłoszeniu przekracza ramy niniejszej sprawy. Niemniej jednak wskazać należy, iż

w przypadku szeregu inwestycji podlegających zgłoszeniu wydawanie decyzji o warunkach zabudowy nie jest

celowe. W przypadku wielu tych inwestycji, przewidziany w art. 61 ust. 1 tryb wydawania decyzji o warunkach

zabudowy i warunki jakie winna spełniać analiza sporządzana zgodnie z rozporządzeniem Ministra

Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i

zagospodarowania terenu w przypadku brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U Nr

164 poz. 1588), nie odpowiada charakterowi tych inwestycji (przykładowo dotyczy to inwestycji podlegających

zgłoszeniu przewidzianych w art. 29 ust. 1 pkt 13, 14, 16, 17, 23, 25). Wskazać także należy, iż szereg

inwestycji podlegających zgłoszeniu nie prowadzi w ogóle do zmiany zagospodarowania terenu i

przekształcenia przestrzeni na nieruchomości, jak to ma przykładowo miejsce w przypadku art. 29 ust. 2 pkt 1 i 4

Prawa budowlanego i brak jest odnośnie ich wymogu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy z uwagi na brak

przewidzianej w art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przesłanki zmiany

dotychczasowego sposobu zagospodarowania terenu.

Andrzej Nikiforów; Decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

4

Przepisy prawa zgodnie z regułą wykładni systemowej należy interpretować w sposób zapewniający zgodność i

spójność uregulowań ustawodawczych, w tym spójność uregulowań Prawa budowlanego z ustawą o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym. W przypadku działki zabudowanej, zagospodarowanie danego terenu

przesądzone jest przez wcześniejszą inwestycję, zrealizowaną w oparciu o plan zagospodarowania

przestrzennego lub wydaną decyzję o warunkach zabudowy. Interpretacja, zgodnie z którą realizacja obiektów

wskazanych w art. 29 ust. 2 – w tym budynków gospodarczych o powierzchni do 25 m 2 nastąpić może na

podstawie zgłoszenia w każdym przypadku, także działki niezabudowanej, prowadzi do sytuacji, w której

inwestor planujący taką inwestycję w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

mógłby wybudować takie obiekty poza jakakolwiek kontrolą organów w zakresie zagospodarowania

przestrzennego.

Zaznaczyć należy, iż przeciwna interpretacja unormowania art. 50 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 59 ust. 1 ustawy

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i uznanie, iż roboty podlegające zgłoszeniu wymagają

uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, usuwa niebezpieczeństwo realizacji obiektu bez kontroli jego

zgodności z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Niemniej jednak, w takim przypadku,

w sytuacji braku planu zagospodarowania przestrzennego, podobnie jak w przypadku pozwolenia na budowę,

inwestora obciąża obowiązek uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, która to decyzja zostanie wydana

jedynie w przypadku spełnienia warunków, o jakich jest mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i

zagospodarowaniu przestrzennym. Realizacja inwestycji nie może zatem uzyskać akceptacji organu

architektoniczno-budowlanego bez wykazania jej zgodności z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu

przestrzennym.

Uzyskanie przez inwestora decyzji o warunkach zabudowy dla obiektu gospodarczego, nie usunie jednak i tak

problemu związanego z koniecznością oceny przez organ przyjmujący zgłoszenie, czy budynek gospodarczy o

jaki jest mowa w art. 29 ust. 2 Prawa budowlanego będzie podlegać zgłoszeniu jako związany z zabudową

mieszkaniową. Wydana decyzja o warunkach przesądzi bowiem jedynie zgodność z porządkiem planistycznym,

a nie spełnienie warunku z art. 29 ust. 2 Prawa budowlanego.

Niewątpliwie celowym byłoby usunięcie przez ustawodawcę wątpliwości przez jednoznaczne określenie treści

analizowanych przepisów - art. 29 ust. 2 Prawa budowlanego, jak i art. 59 ust. 1 i 2 ustawy o planowaniu i

zagospodarowaniu przestrzennym. Niemniej, zdaniem Sądu, zastosowanie reguł wykładni celowościowej i

systemowej umożliwia dokonanie przedstawionej wyżej interpretacji tych przepisów.

odmiennie

Wyrok NSA z dnia 26 stycznia 2012 r., II OSK 2144/10

Norma prawa materialnego jednoznacznie wskazuje, że zagospodarowanie przestrzeni poprzez budowę obiektu

lub wykonanie robót budowlanych, które spowoduje zmianę zagospodarowania terenu albo zmianę sposobu

użytkowania obiektu budowlanego, wymaga ustalenia warunków zabudowy (art. 59 ust. 1 u.p.z.p.).

Ograniczenie w tym zakresie wynika z art. 59 ust. 1 zdanie drugie, który to przepis nakazuje odpowiednie

stosowanie przepisu art. 50 ust. 2 ustawy. W tym ostatnim przepisie wymienione zostały przypadki, w których

nie jest wymagane wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Z treści art. 50 ust. 2 pkt 2 ustawy wynika, że od

uzyskania decyzji o warunkach zabudowy zwolnione są inwestycje, których wykonanie nie wymaga uzyskania

pozwolenia na budowę; zwolnieniem tym objęte są jedynie niektóre roboty budowlane polegające na remoncie,

montażu lub przebudowie i niewymagające pozwolenia na budowę.

Odpowiednie stosowanie przepisów oznacza stosowanie ich wprost bez modyfikacji, stosowanie po uprzedniej

zmianie, bądź niemożność zastosowania do nowego zakresu odniesienia ze względu na ich bezprzedmiotowość

lub sprzeczność z przepisami, do których miałyby być stosowane odpowiednio. Językowo-funkcjonalne

dyrektywy wykładni prowadzą do rezultatu, że odpowiednie stosowanie przepisu art. 50 ust. 2 u.p.z.p. do

postępowania w sprawie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, polega na przyjęciu, że zmiana

zagospodarowania terenu tylko jednej z trzech sytuacji określonych w art. 59 ust. 1 zwolniona będzie z

obowiązku uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Skoro w art. 50 ust 2 nie wymienione są tylko dwa

przypadki o których mowa w art. 59 ust. 1 tj. budowa obiektu budowlanego oraz zmiana sposobu użytkowania

obiektu, to przypadków tych nie obejmuje zwolnienie z obowiązku uzyskania decyzji o ustalenie warunków

zabudowy. Tym samym nie można podzielić poglądu, że zmiana sposobu użytkowania obiektu, niepołączona z

wykonywaniem robót budowlanych jest zwolniona z obowiązku uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.

Andrzej Nikiforów; Decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

5

Reasumując wskazać należy, że zgodnie z art. 59 ust. 2 w zw. z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. wydania decyzji o

warunkach zabudowy wymaga każda zmiana sposobu zagospodarowania terenu, nawet taka, która nie wymaga

pozwolenia na budowę (por. wyrok NSA z 13 lipca 2007 r., II OSK 1069/06, LEX nr 355485; Z. Niewiadomski

(red.), Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, wyd. 6, Warszawa 2011 r., s. 484).

Każda zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego podlega zatwierdzeniu przez organ, w przewidzianej

przez prawo formie. Przy czym dla żądania przedłożenia do wniosku określonych dokumentów nie jest

decydujący fakt, czy zmiana sposobu użytkowania obiektu wiąże się z wykonywaniem prac budowlanych, czy

też nie.

Zakaz wydawania warunków zabudowy dla terenu objętego

- uchwałą rady gminy o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji

- uchwałą rady gminy w sprawie ustanowienia na obszarze rewitalizacji Specjalnej Strefy Rewitalizacji

(art. 62 po ust. 1a uopzp)

"1a. W przypadku podjęcia przez radę gminy uchwały, o której mowa w art. 8 lub art. 25 ustawy z dnia 9

października 2015 r. o rewitalizacji, w której przewidziano zakaz wydawania decyzji o warunkach zabudowy dla

wszystkich albo określonych w tej uchwale zmian sposobu zagospodarowania terenu, organ:

1) odmawia wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy, jeżeli wnioskowana

inwestycja jest objęta zakazem określonym w tej uchwale;

2) zawiesza postępowanie w sprawie wydania albo zmiany decyzji o warunkach zabudowy, wszczęte i

niezakończone przed dniem wejścia w życie tej uchwały, jeżeli wnioskowana inwestycja jest objęta zakazem

określonym w tej uchwale;

3) podejmuje zawieszone postępowanie w sprawie wydania albo zmiany decyzji o warunkach zabudowy, w

przypadku utraty mocy obowiązującej tej uchwały, jeżeli dla terenu objętego wnioskiem o wydanie albo zmianę

decyzji o warunkach zabudowy nie obowiązuje plan miejscowy.

2. Organy właściwe do wydania decyzji o warunkach zabudowy

(Art. 60 ust. 1 - 3 uopzp)

Decyzję o warunkach zabudowy wydaje, z zastrzeżeniem ust. 3, wójt, burmistrz albo prezydent miasta po

uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4, i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych

przepisami odrębnymi. Decyzje o warunkach zabudowy na terenach zamkniętych wydaje wojewoda.

(Art. 51 ust. 3 uopzp)

W przypadku inwestycji wykraczającej poza obszar jednej gminy decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt,

burmistrz albo prezydent miasta, na którego obszarze właściwości znajduje się największa część terenu, na

którym ma być realizowana ta inwestycja, w porozumieniu z zainteresowanymi wójtami, burmistrzami albo

prezydentami miast (chodzi tutaj w istocie o współdecydowanie).

3. Przesłanki merytoryczne ustalenia warunków zabudowy

(Art. 60 ust. 1 pkt 1 – 5 uopzp)

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących

warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób

pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji,

parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym

gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności

wykorzystania terenu;

Andrzej Nikiforów; Decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

6

W trakcie postępowania lokalizacyjnego podstawowym zadaniem organu administracji publicznej jest zatem

ustalenie, czy planowana inwestycja spełnia kryterium zachowania „ładu przestrzennego” rozumianego jako

takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach

wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz

kompozycyjno-estetyczne (inaczej: „zasada dobrego sąsiedztwa”).

Temu nadrzędnemu celowi służy analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, którą

przeprowadza się zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w

sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku

braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), zwanego dalej

„Rozporządzeniem”.

Zgodnie z treścią § 3 ust. 1 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i

zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o

ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i

zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Na podstawie tej

analizy organ lokalizacyjny może zatem ustalić zarówno funkcję jak i parametry planowanej zabudowy

gwarantujące zachowanie ładu przestrzennego, tj.: linię zabudowy, wielkość powierzchni zabudowy w stosunku

do powierzchni działki albo terenu, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej,

jej gzymsu lub attyki oraz geometrię dachu. Stosownie zaś do § 3 ust. 2 rozporządzenia, granice obszaru

analizowanego wyznacza się na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej,

w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków

zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Przy tym, zgodnie z definicją zawartą w § 2 pkt 5 rozporządzenia,

jako „front działki” należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się

główny wjazd lub wejście na działkę.

„zabudowa musi się mieścić w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu (w tym

użytkowania obiektów). (…) Jako zasadę można przyjąć, że w zakresie kontynuacji mieści się taka zabudowa,

która nie godzi w zastany stan rzeczy. Nowa zabudowa jest dopuszczalna o tyle, o ile można ją pogodzić z już

istniejącą funkcją. Z momentem wykazania sprzeczności przestaje ona być dopuszczalna. Rozumienie

kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu należy traktować szeroko, zgodnie z wykładnią

systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela, czy inwestora po to, by mogła

zostać zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy. (…) Jeżeli istniejąca

zabudowa realizuje funkcję mieszkaniową, nie oznacza to, że nowy obiekt może być tylko budynkiem

mieszkalnym. Towarzyszyć takim obiektom może np. sklep osiedlowy, przychodnia lekarska czy urządzenia

rekreacyjne”

(Z. Niewiadomski (red.), Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, Warszawa 2006, str. 500).

Wyrok NSA w Warszawie z dnia 13 października 2009, II OSK 1566/08

(sprawozdawca – Z. Niewiadomski)

O zasadności skargi kasacyjnej przesądza zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o

planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.). W ocenie Naczelnego Sądu

Administracyjnego Sąd pierwszej instancji błędnie zinterpretował i niewłaściwie zastosował w sprawie

przywołaną wyżej normę prawną. Nie można bowiem w świetle brzmienia, a także wykładni systemowej tej

normy, zasadnie twierdzić, że wymóg tzw. dobrego sąsiedztwa, wyrażający się przede wszystkim w kontynuacji

funkcji zagospodarowania terenu, jest zawsze spełniony, gdy na obszarze działki objętej wnioskiem prowadzona

jest już działalność, o którą występuje wnioskodawca i to nawet wówczas gdy w sąsiedztwie prowadzona jest

tego typu działalność, tak jak to ma miejsce w rozpoznawanej sprawie. Przyjęcie poglądu o swoistego rodzaju

automatyzmie w tej mierze zaważyło na treści zaskarżonego wyroku. Tymczasem o automatyzmie takim nie

może być mowy. Inaczej bowiem trzeba oceniać sytuację kiedy określony typ funkcji terenu istniejący w

sąsiedztwie, a towarzyszący funkcji podstawowej, ma ograniczony zakres, mieszcząc się w infrastrukturze

funkcji podstawowej (w niniejszej sprawie usługi na rzecz osiedla mieszkaniowego), a inaczej kiedy funkcje o

charakterze infrastrukturalnym w stosunku do funkcji podstawowej określonego terenu zdecydowanie

wykraczają poza obszar, na którym mają być lokalizowane. W tym pierwszym przypadku, statuowana art. 61

Andrzej Nikiforów; Decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

7

ust. 7 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu, zasada dobrego sąsiedztwa będzie spełniona, zaś w

drugim przypadku wręcz przeciwnie. Jeżeli tak to rozstrzygające znaczenie w sprawie warunków zabudowy

określonej inwestycji, towarzyszącej podstawowej funkcji terenu będzie miało ustalenie zakresu prowadzonej

działalności, dla której wnioskodawca żąda warunków zabudowy. Samo powoływanie się na już prowadzoną w

sąsiedztwie działalność, w niniejszej sprawie usługowej, to za mało żeby przesądzić o treści decyzji o warunkach

zabudowy. Tym bardziej nie może o tym przesądzać prowadzona działalność na działce objętej wnioskiem o

warunki zabudowy. To, że na parterze budynku mieszkaniowego prowadzona jest już działalność usługowa -

gabinet lekarski nie rodzi á priori obowiązku ustalenia warunków dla zmiany sposobu użytkowania całego

budynku na usługi medyczne - niepubliczny zakład opieki zdrowotnej. Może być bowiem i tak, że pojedynczy

gabinet lekarski to rzeczywiście realizacja funkcji infrastrukturalnej osiedla, ale więcej takich gabinetów (zakład

opieki zdrowotnej) już niekoniecznie. Reasumując ta istotna dla rozstrzygnięcia sprawy warunków zabudowy i

zagospodarowania terenu kwestia musi być przedmiotem ustaleń i oceny. Takich ustaleń i oceny zabrakło w

niniejszej sprawie, zasadnym czyniąc związane z tym zarzuty naruszenia przepisów postępowania.

Ponownie rozpoznając sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu będzie zobowiązany do oceny

czy poczynione w sprawie ustalenia dają podstawę do tego aby przyjąć, że zmiana sposobu użytkowania części

mieszkalnej przedmiotowego budynku na zakład opieki zdrowotnej mieści się w infrastrukturze obszaru, na

którym zlokalizowany jest ww. budynek czy też nie. Dokonując takiej oceny Sąd pierwszej instancji winien

mieć też na uwadze charakter i zakres funkcji usługowych prowadzonych w sąsiedztwie, stosownie do wymagań

art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wyrok WSA w Gliwicach z dnia 18 listopada 2010 r., II SA/Gl 34/10, LEX nr 752742

Zdaniem Sądu nie koliduje z funkcją mieszkaniową projektowana zmiana sposobu użytkowania budynków na

dom opieki nad osobami starszymi. Z założenia całodobowy pobyt osób w dłuższym okresie czasu służy celom

mieszkaniowym, prowadzenie zaś domu opieki trudno zakwalifikować jako funkcję uzupełniającą o

uciążliwościach przekraczających w sposób niedopuszczalny teren obu działek inwestycyjnych. W każdym razie

nie można podzielić argumentacji skarżącej, by uciążliwości związane z pobytem osób w domu opieki,

chociażby ze względu na wiek przyszłych pensjonariuszy, zakłóciły korzystanie z nieruchomości sąsiednich

ponad przeciętną miarę w rozumieniu art. 144 Kodeksu cywilnego.

Zasady „dobrego sąsiedztwa” nie stosuje się do:

(Art. 60 ust. 2 – 4 uopzp)

- inwestycji produkcyjnych lokalizowanych na terenach przeznaczonych na ten cel w planach miejscowych,

które utraciły moc na podstawie art. 67 ust. 1 ustawy, o której mowa w art. 88 ust.1.

- linii kolejowych, obiektów liniowych i urządzeń infrastruktury technicznej.

- zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową

przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

2) Teren ma dostęp do drogi publicznej;

Zgodnie zaś z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2007 r., Nr 19, poz.

115 ze zm.), drogi publiczne ze względu na funkcje w sieci drogowej dzielą się na następujące kategorie: 1)

drogi krajowe; 2) drogi wojewódzkie; 3) drogi powiatowe; 4) drogi gminne. Ww. warunek nie dotyczy

skomunikowania z drogami wewnętrznymi, czyli drogami niezaliczonymi do żadnej kategorii dróg publicznych,

w szczególności dróg w osiedlach mieszkaniowych, dojazdowych do gruntów rolnych i leśnych, dojazdowych do

obiektów użytkowanych przez przedsiębiorców, placów przed dworcami kolejowymi, autobusowymi i portami

oraz pętli autobusowych (art. 8 ust. 1 ustawy o drogach publicznych).

3) Istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla

zamierzenia budowlanego (Warunek uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie

zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem).

Andrzej Nikiforów; Decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

8

4) Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele

nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które

utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. z 2013 r., poz. 1305 ze zm.)

Art. 7. 1. Przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, wymagającego zgody, o

której mowa w ust. 2, dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,

sporządzonym w trybie określonym w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

2. Przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne:

1) gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III - wymaga uzyskania zgody ministra właściwego

do spraw rozwoju wsi,

2) gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa - wymaga uzyskania zgody Ministra Ochrony

Środowiska, Zasobów Naturalnych i Leśnictwa(3) lub upoważnionej przez niego osoby,

3) (uchylony),

4) (uchylony),

5) pozostałych gruntów leśnych

- wymaga uzyskania zgody marszałka województwa wyrażanej po uzyskaniu opinii izby rolniczej.

3. Wyrażenie zgody, o której mowa w ust. 2 pkt 1, 2 i 5, następuje na wniosek wójta (burmistrza, prezydenta

miasta). Do wniosku dotyczącego gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa wójt (burmistrz,

prezydent miasta) dołącza opinię dyrektora regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych, a w odniesieniu do

gruntów parków narodowych - opinię dyrektora parku.

3a. Stroną w postępowaniu, o którym mowa w ust. 2, jest wójt (burmistrz, prezydent miasta).

4. Do wniosku dotyczącego gruntów, o których mowa w ust. 2 pkt 1 i 2, marszałek województwa dołącza swoją

opinię i przekazuje wniosek odpowiedniemu ministrowi w terminie do 30 dni od chwili złożenia wniosku przez

wójta (burmistrza, prezydenta miasta).

5. Organ wyrażający zgodę, o którym mowa w ust. 2, może żądać złożenia wniosku w kilku wariantach,

przedstawiających różne kierunki projektowanego przestrzennego rozwoju zabudowy.

6. (uchylony).

Art. 10a. Przepisów rozdziału 2 nie stosuje się do gruntów rolnych położonych w granicach

administracyjnych miast.

5) Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

(Art. 56 zd. 1 , w zw. z art. 64 ust. 1 uopzp)

Nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami

odrębnymi.

Przepis art. 1 ust. 2 nie może stanowić wyłącznej podstawy odmowy ustalenia warunków zabudowy.(?)

Art. 72 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego

ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz. U.

Nr 199, poz. 1227 ze zm) stanowi, że przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy (a co za tym idzie także

decyzji ustalającej lokalizacje inwestycji celu publicznego), inwestor obowiązany jest uzyskać decyzję o

środowiskowych uwarunkowaniach realizacji inwestycji.

Wymóg ten dotyczy przedsięwzięć mogących zawsze znacząco oddziaływać na środowisko lub przedsięwzięć

mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko (art. 71 ust. 2 ustawy).

Wyrok NSA w Warszawie z dnia 11 grudnia 2009, II OSK 1587/11

W postępowaniu dotyczącym ustalenia warunków zabudowy organy administracji nie dokonują oceny

planowanej inwestycji pod kątem jej zgodności z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z

dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich

Andrzej Nikiforów; Decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

9

usytuowanie (Dz. U z 2002 roku Nr 75, poz. 690 ze zm.). Dokonywanie oceny planowanej inwestycji pod

kątem jej zgodności z przepisami ww. rozporządzenia nie jest możliwe na etapie wydawania decyzji o

warunkach zabudowy, gdyż inwestor może uzyskać zgodę na odstępstwo od tych przepisów. Zgodnie z art. 9

ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 roku, Nr 243, poz. 1623 – tekst jednolity

ze zm.) w przypadkach szczególnie uzasadnionych dopuszcza się odstępstwo od przepisów techniczno –

budowlanych, do których zalicza się m.in. warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane i

ich usytuowanie.

Art. 9 ust. 2 ustawy Prawo budowlane stanowi, że właściwy organ, po uzyskaniu upoważnienia ministra, który

ustanowił przepisy techniczno-budowlane, w drodze postanowienia, udziela bądź odmawia zgody na

odstępstwo. Z kolei z art. 9 ust. 3 ww. ustawy wynika, że wniosek do ministra, w sprawie upoważnienia do

udzielenia zgody na odstępstwo właściwy organ składa przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę.

Organ administracji orzekający w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy nie może przesądzić na

etapie wydawania tej decyzji, że planowana inwestycja musi być zgodna z warunkami technicznymi, jakim

powinny odpowiadać obiekty budowlane i ich usytuowanie, gdyż uniemożliwiałby w ten sposób inwestorowi

możliwość ubiegania się o zgodę na odstępstwo od tych przepisów. Zgodę tę można uzyskać tylko w toku

postępowania o wydanie pozwolenia na budowę, to jest w postępowaniu, które następuje po wydaniu decyzji o

warunkach zabudowy. Organem właściwym do wydania zgody na odstępstwo jest organ uprawniony do

wydawania pozwoleń na budowę.

Organy administracji orzekające w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy stosują przepisy

rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki

i ich usytuowanie wówczas, gdy wynika to wprost z tych przepisów, to jest z § 12 ust. 2, § 18 ust. 2, § 26 ust. 5,

§ 36 ust. 4. W przedmiotowej sprawie okoliczności uzasadniające zastosowanie tych przepisów nie powstały.

Jeśli inwestycja, której dotyczy decyzja o warunkach zabudowy nie spełnia wymogów wynikających z

przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny

odpowiadać budynki i ich usytuowanie, to jej dostosowanie do tych wymogów może nastąpić poprzez uzyskanie

przez inwestora zgody na odstępstwo. Na inwestorze będzie ciążył obowiązek uzyskania takiej zgody i to on

będzie ponosił ryzyko, że w przypadku nieuzyskania takiej zgody nie otrzyma pozwolenia na budowę.

(Art. 52 ust. 3 , w zw. z art. 64 ust. 1 uopzp)

Nie można uzależnić wydania decyzji o warunkach zabudowy od zobowiązania się wnioskodawcy do

spełnienia nieprzewidzianych odrębnymi przepisami świadczeń lub warunków.

Nie można np. uzależnić wydania decyzji od zgody właściciela terenu, innych stron (np. sąsiadów) czy też osób

mających interes faktyczny.

II. Postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy (instytucje postępowania wspólne dla

obu rodzajów decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu)

Prawodawca najpierw ustalił przepisy proceduralne dla postępowania w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji

celu publicznego, natomiast w przypadku postępowania w sprawie wydania warunków zabudowy zastosował –

co do zasady - metodę odesłania do odpowiedniego stosowania tychże przepisów.

(art. 60 ust. 1 uopzp)

Do decyzji o warunkach zabudowy stosuje się art. 53 ust. 5b i 5c.

(art. 64 ust. 1 uopzp)

Przepisy art. 51 ust. 3, art. 52, art. 53 ust. 3-5a, art. 54, art. 55 i art. 56 stosuje się odpowiednio do decyzji o

warunkach zabudowy.

Są to zatem instytucje wspólne dla obu postępowań (stosowane wprost lub odpowiednio)

Andrzej Nikiforów; Decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

10

Wszczęcie postępowania. Elementy formalne wniosku.

(Art. 52 ust. 1, w zw. z art. 64 ust. 1 uopzp)

Ustalenie warunków zabudowy następuje na wniosek inwestora.

Nie trzeba legitymować się tytułem prawnym do nieruchomości objętej wnioskiem o wydanie decyzji o

warunkach zabudowy.

Wyrok NSA z dnia 30 marca 2007 r., II OSK 566/06

Decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji planowanej na danej nieruchomości można wydać na rzecz

nieograniczonej liczby podmiotów - potencjalnych inwestorów, niekoniecznie legitymujących się na tym etapie

procesu inwestycyjnego tytułem prawnym do danej nieruchomości. To, czy takie prawo inwestorowi przysługuje,

bada dopiero organ budowlany w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę

Innymi słowy, stosownie do przepisów art. 32 ust. 4 oraz art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo

budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2013 r., poz.1409) dopiero w trakcie postępowania w sprawie pozwolenia

na budowę właściwy organ będzie musiał sprawdzić, czy inwestor złożył oświadczenie o prawie do

dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

(Art. 52 ust. 2 , w zw. z art. 64 ust. 1 uopzp)

2. Wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego powinien zawierać:

1) określenie granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub, w

przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i

kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie

oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000;

2) charakterystykę inwestycji, obejmującą:

a) określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także

innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej, a w razie potrzeby również sposobu unieszkodliwiania

odpadów,

b) określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i

zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych oraz

powierzchni terenu podlegającej przekształceniu, przedstawione w formie opisowej i graficznej,

c) określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz dane charakteryzujące jej wpływ na

środowisko;

3) w przypadku lokalizacji składowiska odpadów:

a) docelową rzędną składowiska odpadów,

b) roczną i całkowitą ilość składowanych odpadów oraz rodzaje składowanych odpadów,

c) sposób gromadzenia, oczyszczania i odprowadzania ścieków,

d) sposób gromadzenia, oczyszczania i wykorzystywania lub unieszkodliwiania gazu składowiskowego.

(Art. 64 ust. 2 uopzp)

W przypadku planowanej budowy obiektu handlowego wniosek o ustalenie warunków zabudowy powinien

zawierać określenie powierzchni sprzedaży.

Status trony postępowania

Stroną postępowania dotyczącego ustalenia warunków zabudowy jak i ustalenia lokalizacji celu publicznego

będzie przede wszystkim wnioskodawca (inwestor) oraz osoba fizyczna lub prawna, która jest właścicielem lub

użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której miałaby zostać posadowiona inwestycja bądź też taka

nieruchomość znajduje się w obszarze oddziaływania tejże inwestycji (por.: wyrok Naczelnego Sądu

Administracyjnego z 7 marca 2000 r., sygn. IV SA 364/99, publ. LEX 547/43) a także właściciele oraz

Andrzej Nikiforów; Decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

11

użytkownicy wieczyści nieruchomości sąsiednich (por. wyrok Naczelnego Sądu administracyjnego z dnia 27

czerwca 2001 r. IV SA 1056/99, nie publ.).

Zawieszenie postępowania

(Art. 58 ust. 1, art. 62 ust. 2 uopzp)

Postępowanie lokalizacyjne można zawiesić na okres nie dłuższy niż 12 miesięcy (ustalenie lokalizacji celu

publicznego) lub 9 miesięcy (ustalenie warunków zabudowy) od dnia złożenia wniosku o wydanie ww.

decyzji. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta podejmuje postępowanie i wydaje decyzję, jeżeli:

1) w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania rada gminy nie podjęła uchwały o przystąpieniu

do sporządzania planu miejscowego albo

2) w okresie zawieszenia postępowania nie uchwalono planu miejscowego lub jego zmiany.

(Art. 62 ust. 2 uopzp)

Jeżeli wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy obszaru, w odniesieniu do którego istnieje

obowiązek sporządzenia planu miejscowego, postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków

zabudowy zawiesza się do czasu uchwalenia planu (ustawodawca nie wprowadził podobnej regulacji w

przypadku ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego!).

Postępowanie wyjaśniające. Zasada prawdy obiektywnej.

(Art. 52 ust. 3 , w zw. z art. 64 ust. 1 uopzp)

Właściwy organ w postępowaniu związanym z wydaniem decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu

publicznego dokonuje analizy:

1) warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych;

2) stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji.

Projekt decyzji

(art. 50 ust. 1 oraz art. 60 ust. 4 uopzp)

Sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz o ustaleniu warunków

zabudowy powierza się osobie, o której mowa w art. 5, albo osobie wpisanej na listę izby samorządu

zawodowego architektów posiadającej uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności

architektonicznej albo uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez

ograniczeń w specjalności architektonicznej.

Art. 5. Projekty planów zagospodarowania przestrzennego województwa, studium uwarunkowań i kierunków

zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

sporządzają osoby, które spełniają jeden z warunków:

1) nabyły uprawnienia do projektowania w planowaniu przestrzennym na podstawie ustawy z dnia 12 lipca

1984 r. o planowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1989 r. Nr 17, poz. 99, z późn. zm.);

2) nabyły uprawnienia urbanistyczne na podstawie art. 51 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu

przestrzennym (Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139, z późn. zm.);

3) posiadają kwalifikacje do wykonywania zawodu urbanisty na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej

uzyskane na podstawie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o samorządach zawodowych architektów, inżynierów

budownictwa oraz urbanistów (Dz. U. z 2013 r. poz. 932 i 1650);

4) posiadają dyplom ukończenia studiów wyższych w zakresie architektury, urbanistyki lub gospodarki

przestrzennej;

5) posiadają dyplom ukończenia studiów wyższych w zakresie innym niż określony w pkt 4 oraz ukończyły

studia podyplomowe w zakresie planowania przestrzennego, urbanistyki lub gospodarki przestrzennej;

6) są obywatelami państw członkowskich Unii Europejskiej, Konfederacji Szwajcarskiej lub państwa

członkowskiego Europejskiego Porozumienia o Wolnym Handlu (EFTA) - strony umowy o Europejskim

Obszarze Gospodarczym, którzy nabyli kwalifikacje zawodowe do projektowania zagospodarowania

Andrzej Nikiforów; Decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

12

przestrzeni i zagospodarowania przestrzennego w skali lokalnej i regionalnej odpowiadające wymaganiom

określonym w pkt 4 lub 5.

Wymagane uzgodnienia

(Art. 52 ust. 4- 5c uopzp)

4. Decyzje, o których mowa w art. 51 ust. 1, wydaje się po uzgodnieniu z:

1) ministrem właściwym do spraw zdrowia - w odniesieniu do inwestycji lokalizowanych w miejscowościach

uzdrowiskowych, zgodnie z odrębnymi przepisami;

2) wojewódzkim konserwatorem zabytków - w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych formami ochrony

zabytków, o których mowa w art. 7 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami

(Dz. U. Nr 162, poz. 1568, z późn. zm.) oraz ujętych w gminnej ewidencji zabytków;

3) dyrektorem właściwego urzędu morskiego - w odniesieniu do obszarów pasa technicznego, pasa ochronnego

oraz morskich portów i przystani;

4) właściwym organem nadzoru górniczego - w odniesieniu do terenów górniczych;

5) właściwym organem administracji geologicznej - w odniesieniu do terenów zagrożonych osuwaniem się mas

ziemnych;

6) organami właściwymi w sprawach ochrony gruntów rolnych i leśnych oraz melioracji wodnych - w

odniesieniu do gruntów wykorzystywanych na cele rolne i leśne w rozumieniu przepisów o gospodarce

nieruchomościami;

7) dyrektorem parku narodowego - w odniesieniu do obszarów położonych w granicach parku i jego otuliny;

8) regionalnym dyrektorem ochrony środowiska - w odniesieniu do innych niż wymienione w pkt 7 obszarów

objętych ochroną na podstawie przepisów o ochronie przyrody;

9) właściwym zarządcą drogi - w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego;

10) wojewodą, marszałkiem województwa oraz starostą w zakresie zadań rządowych albo samorządowych,

służących realizacji inwestycji celu publicznego, o których mowa w art. 48 - w odniesieniu do terenów,

przeznaczonych na ten cel w planach miejscowych, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której

mowa w art. 88 ust. 1;

10a) )wojewodą, marszałkiem województwa oraz starostą w zakresie zadań rządowych albo samorządowych,

służących realizacji inwestycji celu publicznego, o których mowa w art. 39 ust. 3 pkt 3 - w odniesieniu do

terenów, przeznaczonych na ten cel w planach miejscowych, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o

której mowa w art. 88 ust. 1;

11) dyrektorem regionalnego zarządu gospodarki wodnej - w odniesieniu do:

a) przedsięwzięć wymagających uzyskania pozwolenia wodnoprawnego, do wydania którego organem

właściwym jest marszałek województwa lub dyrektor regionalnego zarządu gospodarki wodnej,

b) obszarów, o których mowa w art. 88d ust. 2 ustawy z dnia 18 lipca 2001 r. - Prawo wodne (Dz. U. z 2005 r.

Nr 239, poz. 2019, z późn. zm.), w zakresie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu;

12) właściwym organem Państwowej Straży Pożarnej i wojewódzkim inspektorem ochrony środowiska - w

odniesieniu do:

a) lokalizacji zakładów nowych w rozumieniu art. 243a pkt 4 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. - Prawo

ochrony środowiska,

b) zmian, o których mowa w art. 250 ust. 5 i 7 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. - Prawo ochrony środowiska,

w istniejących zakładach o zwiększonym ryzyku lub zakładach o dużym ryzyku wystąpienia poważnej awarii

przemysłowej,

c) nowych inwestycji w sąsiedztwie zakładów o zwiększonym ryzyku lub zakładów o dużym ryzyku

wystąpienia poważnej awarii przemysłowej w przypadku, gdy te inwestycje zwiększają ryzyko lub skutki

poważnych awarii.

5. Uzgodnień, o których mowa w ust. 4, dokonuje się w trybie art. 106 Kodeksu postępowania

administracyjnego, z tym że zażalenie przysługuje wyłącznie inwestorowi. W przypadku niezajęcia stanowiska

przez organ uzgadniający w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie - uzgodnienie

uważa się za dokonane.

Andrzej Nikiforów; Decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

13

5a. W przypadku odmowy uzgodnienia decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego przez organy,

o których mowa w ust. 4 pkt 10, z uwagi na zamiar realizacji na objętym wnioskiem terenie zadań rządowych

albo samorządowych, służących realizacji inwestycji celu publicznego, o których mowa w art. 39 ust. 3 pkt 3 i

art. 48, postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego zawiesza się

na czas nie dłuższy niż 9 miesięcy od dnia złożenia wniosku. Jeżeli w okresie zawieszenia postępowania

administracyjnego nie uchwalono miejscowego planu albo nie ustalono lokalizacji inwestycji celu publicznego,

związanej z tymi zadaniami, decyzję wydaje się pomimo braku tego uzgodnienia. (przepis ust. 5a nie ma

zastosowania do decyzji o warunkach zabudowy)

5b. Przepisu, o którym mowa w ust. 4 pkt 8, nie stosuje się do inwestycji, dla których przeprowadzono ocenę

oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko, zgodnie z ustawą z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu

informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach

oddziaływania na środowisko (Dz. U. Nr 199, poz. 1227), w trakcie której uzgodniono realizację

przedsięwzięcia z regionalnym dyrektorem ochrony środowiska.

5c. Niewyrażenie stanowiska w terminie 21 dni od dnia otrzymania projektu decyzji, o której mowa w art. 51

ust. 1, przez regionalnego dyrektora ochrony środowiska uznaje się za uzgodnienie decyzji.

Przedmiotem uzgodnienia jest projekt decyzji wraz z uzasadnieniem i obligatoryjnymi załącznikami a nie tylko

wniosek inwestora

Obligatoryjne elementy struktury decyzji

(art. 54 uopzp, w zw. z art. 64 ust. 1)

Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy określa:

1) rodzaj inwestycji;

2) warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów

odrębnych, a w szczególności w zakresie:

a) warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego,

b) ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury

współczesnej,

c) obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji,

d) wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich,

e) ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych;

3) linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali, z zastrzeżeniem art. 52

ust. 2 pkt 1.

Z przepisu art. 54 ustawy wynika, że taka decyzja określa wyłącznie linie rozgraniczające teren

inwestycji wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali a nie określa szczegółowo usytuowania planowanego

obiektu w terenie. Usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych stanowią,

jako projekt zagospodarowania działki lub terenu, część projektu budowlanego (por. art. 34 ust. 3 pkt 1 ustawy z

7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane).

W postępowaniu o pozwolenie na budowę organ architektoniczno-budowlany, który zatwierdza

jednocześnie przedłożony projekt budowlany, sprawdza zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu

z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi (art. 35 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego). Kontrola ta obejmuje

więc również prawidłowość usytuowania budynku na działce. Decyzję o takim usytuowaniu może jednak podjąć

dopiero organ architektoniczno-budowlany zatwierdzając projekt budowlany i udzielając pozwolenia na

budowę. Rozstrzyganie kwestii usytuowania obiektu budowlanego już w postępowaniu o ustaleniu warunków

zabudowy jest sprzeczne z istotą tego postępowania i narusza omówione wyżej przepisy. Z tych względów

również w doktrynie wyrażony jest pogląd, że "organ lokalizacyjny nie jest upoważniony władcza rozstrzygać o

możliwości usytuowania zabudowy na granicy działki lub w odległości mniejszej niż 1,5 m od granicy, i to

niezależnie od tego czy postępowanie lokalizacyjne dotyczy inwestycji planowanej czy realizowanej" (por. M.

Bator, "Nowe Zeszyty Samorządowe" 2010, nr 6, poz. 105).

Andrzej Nikiforów; Decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

14

Tym samym, zamieszczenie w kwestionowanej decyzji o warunkach zabudowy pozwolenie na lokalizacje

planowanej inwestycji bezpośrednio przy granicy z sąsiednimi działkami nastąpiło z naruszeniem prawa

materialnego. Powoływany przez organ lokalizacyjny przepis § 12 ust. 2 rozporządzenia w sprawie warunków

technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie jest bowiem sprzeczny z ustawami o

planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i z prawem budowlanym (wyrok NSA z dnia 18 stycznia 2012 r.,

II OSK 2065/10, publ. Lex nr 1121197).

Charakter prawny decyzji lokalizacyjnej – skutki prawne

(art. 55, w zw. z art. 64 ust. 1 uopzp)

Zarówno decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego jak i decyzja o ustaleniu warunków

zabudowy wiąże organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę.

decyzja lokalizacyjna, przy spełnieniu wymagań prawa budowlanego stanowi przyrzeczenie („promesę”)

otrzymania pozwolenia na budowę, o ile jest zgodna przepisami prawa budowlanego.

Skutki finansowe decyzji lokalizacyjnej

(art. 58 uopzp ust. 2)

Jeżeli decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego wywołuje skutki, o których mowa w art. 36,

przepisy art. 36 oraz art. 37 stosuje się odpowiednio.

(art. 63 uopzp ust. 3)

Jeżeli decyzja o warunkach zabudowy wywołuje skutki, o których mowa w art. 36, przepisy art. 36 oraz art. 37

stosuje się odpowiednio. Koszty realizacji roszczeń, o których mowa w art. 36 ust. 1 i 3, ponosi inwestor, po

uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Wygaśnięcie decyzji

(art. 65 uopzp)

1. Organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy albo decyzję o ustaleniu lokalizacji celu publicznego,

stwierdza jej wygaśnięcie, jeżeli:

1) inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę;

2) dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji.

2. Przepisu ust. 1 pkt 2 nie stosuje się, jeżeli została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę.

3. Stwierdzenie wygaśnięcia decyzji, o których mowa w ust. 1, następuje w trybie art. 162 § 1 pkt 1 Kodeksu

postępowania administracyjnego.

Wyrok NSA z dnia 13 sierpnia 2010 r., II OSK 1207/09

(art. 65 ust. 1 pkt 2 uopzp) Stanowi on konsekwencję zasady, dającej się wywieść z przepisów ustawy o

planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 4 ust. 1 i 2 powołanej ustawy), według której ustalenie

przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i

warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a dopiero

wtedy, gdy brak planu miejscowego, w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – zasady

ustalającej pierwszeństwo w tym zakresie ustaleń planu miejscowego przed ustaleniami decyzji o warunkach

zabudowy i zagospodarowania terenu. Przepis ten ma zatem głównie zadanie porządkujące – stanowi

uprawnienie dla organów administracji do stwierdzenia wygaśnięcia decyzji o warunkach zabudowy i

zagospodarowania terenu, gdy jej ustalenia są inne niż planu miejscowego. Jest uprawniona teza, że gdyby

ustawodawca przepisu tego nie uchwalił, to i tak w sytuacji, w której po wydaniu decyzji o warunkach

zabudowy i zagospodarowaniu terenu wszedłby w życie plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w tej

decyzji, obowiązywałyby ustalenia tego planu, a nie decyzji.

Andrzej Nikiforów; Decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

15

(art. 66 uopzp)

1. Organy wydające decyzje w indywidualnych sprawach z zakresu administracji publicznej, które dotyczą

zagospodarowania terenu, są obowiązane przesyłać ich odpisy do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta.

2. Organy, które w terminie 7 dni od dnia wydania decyzji, o których mowa w ust. 1, nie prześlą odpisów tych

decyzji, ponoszą na zasadach ogólnych odpowiedzialność za szkodę tym wyrządzoną.

(art. 57 uopzp)

1. Marszałek województwa prowadzi rejestr wydanych decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu

publicznego o znaczeniu krajowym i wojewódzkim.

2. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta prowadzi rejestr wydanych decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji

celu publicznego o znaczeniu powiatowym i gminnym.

3. Wojewoda prowadzi rejestr wydanych decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego na terenach

zamkniętych.

4. Wójt, burmistrz lub prezydent miasta przekazuje marszałkowi województwa kopie decyzji, o których mowa w

ust. 1 i 2, w terminie 7 dni od dnia ich wydania.

(art. 67 ust. 1 uopzp)

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta prowadzi rejestr wydanych decyzji o ustaleniu warunków zabudowy.

5. Przepisy dotyczące tylko postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy

(art. 63 uopzp)

1. W odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu

wnioskodawcy, doręczając odpis decyzji do wiadomości pozostałym wnioskodawcom i właścicielowi lub

użytkownikowi wieczystemu nieruchomości.

2. Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób

trzecich. Informację tej treści zamieszcza się w decyzji.

Nie dotyczy decyzji celu publicznego – zob. wywłaszczenie

4. Wnioskodawcy, który nie uzyskał prawa do terenu, nie przysługuje roszczenie o zwrot nakładów

poniesionych w związku z otrzymaną decyzją o warunkach zabudowy.

5. Organ, który wydał decyzję, o której mowa w art. 59 ust. 1, jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której

decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie

warunki zawarte w tej decyzji. Stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji są jedynie podmioty, między

którymi ma być dokonane jej przeniesienie.

Nie dotyczy decyzji celu publicznego

III. Decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego

1. Przedmiotowy zakres zastosowania decyzji o warunkach zabudowy a decyzji o lokalizacji inwestycji

celu publicznego

(Art. 50 uopzp)

1.Inwestycja celu publicznego jest lokalizowana na podstawie planu miejscowego, a w przypadku jego braku - w

drodze decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Andrzej Nikiforów; Decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

16

"inwestycji celu publicznego" - należy przez to rozumieć działania o znaczeniu lokalnym (gminnym) i

ponadlokalnym (powiatowym, wojewódzkim i krajowym), a także krajowym (obejmującym również inwestycje

międzynarodowe i ponadregionalne), bez względu na status podmiotu podejmującego te działania oraz źródła

ich finansowania, stanowiące realizację celów, o których mowa w art. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o

gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 i Nr 106, poz. 675)

Celami publicznymi w rozumieniu art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami są:

1) wydzielanie gruntów pod drogi publiczne i drogi wodne, budowa, utrzymywanie oraz wykonywanie robót

budowlanych tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego, a także łączności publicznej i sygnalizacji;

1a) wydzielenie gruntów pod linie kolejowe oraz ich budowa i utrzymanie;

1b) wydzielanie gruntów pod lotniska, urządzenia i obiekty do obsługi ruchu lotniczego, w tym rejonów

podejść, oraz budowa i eksploatacja tych lotnisk i urządzeń;

2) budowa i utrzymywanie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub

dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej, a także innych obiektów i urządzeń niezbędnych do

korzystania z tych przewodów i urządzeń;

3) budowa i utrzymywanie publicznych urządzeń służących do zaopatrzenia ludności w wodę, gromadzenia,

przesyłania, oczyszczania i odprowadzania ścieków oraz odzysku i unieszkodliwiania odpadów, w tym ich

składowania;

4) budowa oraz utrzymywanie obiektów i urządzeń służących ochronie środowiska, zbiorników i innych

urządzeń wodnych służących zaopatrzeniu w wodę, regulacji przepływów i ochronie przed powodzią, a także

regulacja i utrzymywanie wód oraz urządzeń melioracji wodnych, będących własnością Skarbu Państwa lub

jednostek samorządu terytorialnego;

5) opieka nad nieruchomościami stanowiącymi zabytki w rozumieniu przepisów o ochronie zabytków i opiece

nad zabytkami;

5a) ochrona Pomników Zagłady w rozumieniu przepisów o ochronie terenów byłych hitlerowskich obozów

zagłady oraz miejsc i pomników upamiętniających ofiary terroru komunistycznego;

6) budowa i utrzymywanie pomieszczeń dla urzędów organów władzy, administracji, sądów i prokuratur,

państwowych szkół wyższych, szkół publicznych, a także publicznych: obiektów ochrony zdrowia, przedszkoli,

domów opieki społecznej, placówek opiekuńczo-wychowawczych i obiektów sportowych;

6a) budowa i utrzymywanie obiektów oraz pomieszczeń niezbędnych do realizacji obowiązków w zakresie

świadczenia usług powszechnych przez operatora wyznaczonego w rozumieniu ustawy z dnia 23 listopada 2012

r. - Prawo pocztowe (Dz. U. poz. 1529), a także innych obiektów i pomieszczeń związanych ze świadczeniem

tych usług;

7) budowa i utrzymywanie obiektów oraz urządzeń niezbędnych na potrzeby obronności państwa i ochrony

granicy państwowej, a także do zapewnienia bezpieczeństwa publicznego, w tym budowa i utrzymywanie

aresztów śledczych, zakładów karnych oraz zakładów dla nieletnich;

8) poszukiwanie, rozpoznawanie, wydobywanie złóż kopalin objętych własnością górniczą;

9) zakładanie i utrzymywanie cmentarzy;

9a) ustanawianie i ochrona miejsc pamięci narodowej;

9b) ochrona zagrożonych wyginięciem gatunków roślin i zwierząt lub siedlisk przyrody;

10) inne cele publiczne określone w odrębnych ustawach.

Konsekwencje prawne przeznaczenia nieruchomości na cel publiczny

(Art. 21 Konstytucji RP)

1. Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia.

2. Wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym

odszkodowaniem.

(Art. 112 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami)

1. Przepisy niniejszego rozdziału (Rozdział 4. Wywłaszczanie nieruchomości) stosuje się do nieruchomości

położonych, z zastrzeżeniem art. 122a, art. 124b, art. 125 i art. 126, na obszarach przeznaczonych w planach

Andrzej Nikiforów; Decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

17

miejscowych na cele publiczne albo do nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu

lokalizacji inwestycji celu publicznego.

2. Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności,

prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości.

3. Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny

sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w

drodze umowy.

4. Organem właściwym w sprawach wywłaszczenia jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji

rządowej.

2. Nie wymagają wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego roboty budowlane:

1) polegające na remoncie, montażu lub przebudowie, jeżeli nie powodują zmiany sposobu zagospodarowania

terenu i użytkowania obiektu budowlanego oraz nie zmieniają jego formy architektonicznej, a także nie są

zaliczone do przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na

środowisko, w rozumieniu przepisów o ochronie środowiska, albo

2) niewymagające pozwolenia na budowę.

W przypadku decyzji o ustaleniu lokalizacji celu publicznego najważniejsze ustalenie, czy zamierzenie

realizuje znamiona celu publicznego oraz czy wiąże się z koniecznością przeprowadzenia robót budowlanych

wymagających pozwolenia na budowę

2a. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, budowa sieci, o których

mowa w art. 29 ust. 1 pkt 19a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r. poz. 1409,

z późn. zm.), wymaga uzyskania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Obiekty nie wymagają pozwolenia na budowę – podlegają uproszczonemu trybowi zgłoszeniowemu

19a) sieci:

a) elektroenergetycznych obejmujących napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kV,

b) wodociągowych,

c) kanalizacyjnych,

d) cieplnych,

e) telekomunikacyjnych

Zakaz wydawanie decyzji ustalającej lokalizację celu publicznego

2b. W przypadku gdy wniosek o wydanie decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego

dotyczy inwestycji, której lokalizacja, zgodnie z przepisami odrębnymi, może nastąpić wyłącznie w

oparciu o ustalenia planu miejscowego, organ odmawia wszczęcia postępowania.

2. Organy właściwe do wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego

(Art. 51 uopzp)

1. W sprawach ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego decyzje wydają w odniesieniu do:

1) inwestycji celu publicznego o znaczeniu krajowym i wojewódzkim - wójt, burmistrz albo prezydent miasta w

uzgodnieniu z marszałkiem województwa;

2) inwestycji celu publicznego o znaczeniu powiatowym i gminnym - wójt, burmistrz albo prezydent miasta;

3)inwestycji celu publicznego na terenach zamkniętych - wojewoda;

4) (uchylony).

Andrzej Nikiforów; Decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

18

3. W przypadku inwestycji celu publicznego wykraczającej poza obszar jednej gminy decyzję o ustaleniu

lokalizacji inwestycji celu publicznego wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta, na którego obszarze

właściwości znajduje się największa część terenu, na którym ma być realizowana ta inwestycja, w porozumieniu

z zainteresowanymi wójtami, burmistrzami albo prezydentami miast.

3. Przesłanki merytoryczne wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego

Tylko dwa warunki :

(Art. 50 uopzp)

Warunek, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 4, stosuje się odpowiednio (teren nie wymaga uzyskania zgody na

zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną

przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88

ust. 1)

(Art. 56 uopzp)

Nie można odmówić ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest

zgodne z przepisami odrębnymi. Przepis art. 1 ust. 2 (wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i

architektury) nie może stanowić wyłącznej podstawy odmowy ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego.

4. Charakterystyczne odrębności postępowania w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego

Sankcje związane z przewlekłością postępowania

(Art. 51 uopzp)

2. W przypadku niewydania przez właściwy organ decyzji w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji celu

publicznego w terminie 65 dni od dnia złożenia wniosku o wydanie takiej decyzji, organ wyższego stopnia

wymierza temu organowi, w drodze postanowienia, na które przysługuje zażalenie, karę pieniężną w wysokości

500 zł za każdy dzień zwłoki. Wpływy z kar pieniężnych stanowią dochód budżetu państwa.

2a. Organem wyższego stopnia w sprawach określonych w ust. 2 jest wojewoda.

2b. Karę pieniężną uiszcza się w terminie 14 dni od dnia doręczenia postanowienia, o którym mowa w ust. 2. W

przypadku nieuiszczenia kary pieniężnej, podlega ona ściągnięciu w trybie przepisów o postępowaniu

egzekucyjnym w administracji.

2c. Do terminu, o którym mowa w ust. 2, nie wlicza się terminów przewidzianych w przepisach prawa do

dokonania określonych czynności, okresów zawieszenia postępowania oraz okresów opóźnień spowodowanych

z winy strony albo z przyczyn niezależnych od organu.

Ograniczenie zasady czynnego udziału stron w postępowaniu

(Art. 53 uopzp)

1. O wszczęciu postępowania w sprawie wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz

postanowieniach i decyzji kończącej postępowanie strony zawiadamia się w drodze obwieszczenia, a także w

sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości. Inwestora oraz właścicieli i użytkowników wieczystych

nieruchomości, na których będą lokalizowane inwestycje celu publicznego, zawiadamia się na piśmie.

2. W postępowaniu w sprawie wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego przepisu art.

31 § 4 Kodeksu postępowania administracyjnego nie stosuje się.

2a. Prezes Urzędu Komunikacji Elektronicznej może występować na prawach strony w postępowaniu w sprawie

ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego z zakresu łączności publicznej w rozumieniu ustawy z dnia 21

sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Do Prezesa Urzędu Komunikacji Elektronicznej stosuje się

przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego dotyczące prokuratora.

Andrzej Nikiforów; Decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

19

Szczególne warunki formalne odwołania oraz ochrona trwałości decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji

celu publicznego

(Art. 53 uopzp)

6. Odwołanie od decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji powinno zawierać zarzuty odnoszące się do decyzji,

określać istotę i zakres żądania będącego przedmiotem odwołania oraz wskazywać dowody uzasadniające to

żądanie.

7. Nie stwierdza się nieważności decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, jeżeli od dnia jej

doręczenia lub ogłoszenia upłynęło 12 miesięcy. Art. 158 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego stosuje

się odpowiednio.

8. Nie uchyla się decyzji o ustaleniu lokalizacji celu publicznego w przypadku wznowienia postępowania na

podstawie art. 145 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania administracyjnego, jeżeli upłynęło 12 miesięcy od dnia jej

doręczenia lub ogłoszenia.