ความต้องการด้านอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยแนวราบ...

ความตองการดานอสงหารมทรพยประเภททอยอาศยแนวราบ ของกลมผบรโภคเปรยบเทยบ Generation X กบ

Generation Y ในเขตกรงเทพมหานคร

โดย

นางสาวมนธดา ศรพยงฉนท

การคนควาอสระนเปนสวนหนงของการศกษาตามหลกสตร เศรษฐศาสตรมหาบณฑต สาขาเศรษฐศาสตรธรกจ

คณะเศรษฐศาสตร มหาวทยาลยธรรมศาสตร ปการศกษา 2558

ลขสทธของมหาวทยาลยธรรมศาสตร

CUSTOMER NEEDS ON THE HORIZONTAL PROPERTY OF GENERATION X AND GENERATION Y IN BANGKOK (THAILAND)

BY

MISS MONTHIDA SRIPHAYUNGCHAN

AN INDEPENDENT STUDY SUBMITTED IN PARTIAL FULFILLMENT OF THE REQUIREMENT FOR THE DEGREE OF MASTER DEGREE OF ARTS

BUSINESS ECONOMICS FACULTY OF ECONOMICS THAMMASAT UNIVERSITY

ACADEMIC YEAR 2015 COPYRIGHT OF THAMMASAT UNIVERSITY

(1)

หวขอการคนควาอสระ ความตองการดานอสงหารมทรพยประเภททอยอาศย แนวราบของกลมผบรโภคเปรยบเทยบ Generation X กบ Generation Y ในเขตกรงเทพมหานคร

ชอผเขยน นางสาวมนธดา ศรพยงฉนท ชอปรญญา เศรษฐศาสตรมหาบณฑต (เศรษฐศาสตรธรกจ) สาขาวชา/คณะ/มหาวทยาลย เศรษฐศาสตรธรกจ เศรษฐศาสตร มหาวทยาลยธรรมศาสตร อาจารยทปรกษาการคนควาอสระ อาจารย ดร. ชญาน ชวะโนทย ปการศกษา 2558

บทคดยอ

งานวจยนมวตถประสงค เพอศกษาความตองการอสงหารมทรพยประเภททอยอาศยแนวราบระหวางกลม Generation X และ Generation Y ในพนทกรงเทพมหานคร และปจจยทส าคญตอการตดสนใจซอทอยอาศยของแตละกลมในพนทกรงเทพมหานคร เพอใหนกพฒนาอสงหารมทรพยสามารถเขาถงความตองการของกลมลกคามากขน และเพอศกษาปจจยทสงผลกระทบตอระดบความพงพอใจทจะจายกบปจจยทางดานประชากรศาสตร กลมเปาหมายในการวจยในครงนไดแก กลม Generation X ทมอายอยในชวง 36 – 50 ป และกลม Generation Y ทมอายอยในชวง 25 – 35 ป ส าหรบเครองมอทใชในการวจยชนนเปนการเกบแบบสอบถาม ชองทางหลกในการกระจายแบบสอบถามในครงนใชชองทางออนไลนเปนหลก โดยผลการศกษาพบวา กลมทตองการทอยอาศยแนวราบเปนเพศหญงมากกวาเพศชาย และมระดบการศกษาในระดบปรญญาตร สวนสถานภาพโสดและสมรส มความตองการทอยอาศยประเภทแนวราบไมแตกตางกน ในกลมอาชพทยงมความตองการทอยอาศยประเภทแนวราบคอกลมอาชพพนกงานบรษทเอกชน และกลมขาราชการ/รฐวสาหกจ กลมนมทอยเดมเปนทอยอาศยประเภทแนวราบอยแลว แตตองการเปลยนทอยอาศยใหมเนองจากตองการจะขยบขยายพนทในการใชชวต จงมองหาทอยอาศยใหมเปนทอยอาศยประเภทแนวราบเหมอนเดมแตขนาดใหญขนเพอทดแทนทอยอาศยเดม เมอพจารณาดานระดบรายไดตอเดอน พบวา กลมทมรายไดตอเดอนต ากวา 15,000 – 50,000 บาท เปนกลมทยงมความตองการทอยอาศยประเภทแนวราบอย สวนกลมทมระดบรายไดตอเดอน 200,000 บาทขนไปมความตองการทอยอาศยประเภทแนวดงมากกวา เนองจากกลมทมรายไดมากกวา 200,000 บาท 86% เดมอาศยอย

(2)

บานเดยวท าใหอาจจะมองหาทอยหลงทสองเปนคอนโดมเนยมแทน เมอเปรยบเทยบความตองการทอยอาศยประเภทแนวราบระหวาง Generation X กบ Generation Y (70% เทยบกบ 57% ตามล าดบ ) พบวากลม Generation X มความตองการท อยประเภทแนวราบมากกวากลม Generation Y แต เมอเปรยบเทยบภายในกลมพบวาท ง Generation X และ Generation Y ตองการทอยอาศยแนวราบมากกวาแนวดง (Generation X ตองการแนวราบ 70% แนวดง 30% Generation Y ตองการแนวราบ 57% แนวดง 43%) โดยทกลม Generation Y ใหความส าคญในเรองราคาเหมาะสมกบท าเล, พนทใชสอยมความเหมาะสมตรงตามความตองการ สถาปตยกรรม และกระบวนการท างานทเปนระบบมากกวา Generation X จากการศกษาความนาจะเปนในแบบจ าลอง logit regression พบวา เพศชาย, ระดบการศกษาสงกวาปรญญาตร, ระดบรายได 50,000 บาทขนไป, ทอยอาศยเดมเปนคอนโดมเนยม และกลมทยงไมมทอยอาศยเปนของตวเองมความนาจะเปนในการเลอกซอทอยอาศยประเภทแนวราบนอยกวากลมอนๆ สวนกลม Generation X มความนาจะเปนทจะเลอกซอทอยอาศยประเภทแนวราบมากกวา Generation Y นอกจากนเมอพจารณาในเรองความพงพอใจทจะจาย พบวา Generation X มความพงพอใจทจะจายเงนเพอซอทอยอาศยต ากวา Generation Y ในแตละระดบราคา และพบวาเมอกลมตวอยางมรายไดสงขนความพงพอใจทจายเงนเพอซอทอยอาศยประเภทแนวราบจะสงขนตามไปดวย ค าส าคญ: ทอยอาศยแนวราบ, ทอยอาศยแนวดง

(3)

Independent Study Title CUSTOMER NEEDS ON THE HORIZONTAL PROPERTY OF GENERATION X AND GENERATION Y IN BANGKOK (THAILAND)

Author Miss Monthida Sriphayungchan Degree Master of Arts (Business Econimics) Department/Faculty/University Business Economics Economics Thammasat University Independent Study Advisor Chayanee Chawanote, Ph.D. Academic Year 2015

ABSTRACT

The aims of this research are to study the real estate desire of residential flat between Generation X and Generation Y in Bangkok and to identify important factors for each group’s decision making of purchasing the residential type. Real estate developer, therefore, can use our results to achieve more customer needs. Study groups in the research are Generation X, aged 36-50 years, and Generation Y, aged 25-35 years. The study found that those who are likely to purchase flat housing are female, and Bachelor’s degree graduates. We did not see any difference in flat housing demand between the single and married. Occupational groups, who prefer flat housing are private company’s employees and government /state enterprise officers. These groups mostly owned flat housing type but they would like to expand the living area so they find a new single house to replace an old one. Low income group, around 15,000 – 50,000 baht, prefers the flat type while high-income group, with income more than 200,000 baht, prefers the vertical type (condominium). The reason could be that 86% of high-income group already have flat housing, so they want another one for the vertical type. When we compare between Generation X and Generation Y, we found that Generation X prefer more flat type than Generation Y (70% vs. 57%). It also shows that within generation, both groups prefer more flat

(4)

type than the vertical one. (Generation X desire flat type 70% and vetical type 30% while Generation Y desire flat type 57% and vertical type 43%) Generation Y gives priority to a reasonable price in a proper location, useful living space, well-functioning design and well management system more than Generation X. The results from Logit regressions found that male, bachelor degree graduates, those with income more than 50,000 baht, those already having condominium, and those never owning any house, are less likely to purchase the flat housing. Generation X has more possibility to buy residential flat than Generation Y. Moreover, Generation X is willing to pay the house with a lower price than Generation Y. In both groups, once income increases, they are more willing to pay more for their horizontal housing. Keywords: horizontal housing, vertical housing

(5)

กตตกรรมประกาศ งานศกษาคนควาอสระในครงนส าเรจไดดวยความอนเคราะหของอาจารย ดร .ชญาน

ชวะโนทย อาจารยทปรกษางานคนควาอสระทไดสละเวลามาใหค าแนะน า ตรวจทาน แกไขขอบกพรองตางๆ รวมไปถงใหความรทส าคญส าหรบการศกษางานน ขอขอบคณ ผชวยศาสตราจารย ดร. ดวงมณ เลาวกล ทไดกรณามาเปนกรรมการในการสอบการคนควาอสระ และใหค าแนะน าเพอปรบปรงแกไขเพอใหงานมความสมบรณขน เพอเปนประโยชนตองานวจย ผวจยไดตระหนกและซาบซงถงความตงอใจของอาจารยทงสองทาน จงขอกราบขอบพระคณเปนอยางสง

ขอขอบพระคณอาจารยสมมา คตสน ผอ านวยการศนยขอมลอสงหารมทรพยธนาคารอาคารสงเคราะห ทไดอนเคราะหขอมลเบองตนเกยวกบความตองการทอยอาศยของคนทเขาชมงานบานและคอนโดครงท 33 เพอเปนแนวทางในการศกษาในขนตน

ขอขอบพระคณอาจารยโครงการเศรษฐศาสตรธรกจ คณะเศรษฐศาสตร และคณะวทยาศาสตรและเทคโนโลย สาขาสถต มหาวทยาลยธรรมศาสตร ทไดประสทธประสาทวชาความรทเปนประโยชนตอผวจย

ขอขอบพระคณบรษทควเฮาส จ ากด (มหาชน) ทไดใหโอกาสผวจยในการท างานควบคไปกบการศกษาตอปรญญาโท ซงไดน าความรและประสบการณทผวจยไดรบจากการท างาน มาประยกตใชในการงานคนควานดวย

สดทายนผวจยขอขอบพระคณทกคนในครอบครว และเพอนๆ ทใหการสนบสนนทงใหก าลงใจตอผวจยเปนอยางดเสมอมา และหวงเปนอยางยงวางานชนนจะเปนประโยชนตอบรษทผพฒนาอสงหารมทรพยไมมากกนอย ความดและประโยชนใดๆ จากงานคนควาอสระน ขอมอบใหกบทกทานทกลาวมาทงหมด ส าหรบขอบกพรองตางๆ ทอาจจะเกดขนในงานวจยนผวจยขอนอมรบผดแตเพยงผเดยว

นางสาวมนธดา ศรพยงฉนท

(6)

สารบญ หนา บทคดยอภาษาไทย (1) บทคดยอภาษาองกฤษ (3) กตตกรรมประกาศ (5) สารบญตาราง (9) สารบญภาพ (11) บทท 1 บทน า 1

1.1 ทมาและความส าคญ 1 1.2 นยามศพทเฉพาะ 4 1.3 วตถประสงคของการวจย 4 1.4 ขอบเขตของการศกษา 5 1.5 ประโยชนทคาดวาจะไดรบ 5

บทท 2 ทฤษฎและวรรณกรรมทเกยวของ 6

2.1 ทฤษฏทเกยวของ 6 2.1.1 ทฤษฎความยดหยนของอปสงค 6 2.1.2 ทฤษฎการลงทนเกยวกบทอยอาศย 10 2.1.3 ทฤษฎพฤตกรรมผบรโภค 12 2.1.4 แนวคดทฤษฎการวเคราะหจดแขง จดออน โอกาส และอปสรรค 14 (SWOT Analysis)

(7)

2.1.5 ทฤษฎสวนประสมทางการตลาดส าหรบธรกจ ’7Ps 16 (Service Marketing Mix)

2.2 วรรณกรรมทเกยวของ 18 2.2.1 ความแตกตางระหวาง Generation X และ Generation Y 19 2.2.2 ศกษางานวจยทเกยวของกบความตองการอสงหารมทรพย 19

2.2.2.1 ดานประชากรศาสตร 19 2.2.2.2 ดานอาชพ 22 2.2.2.3 ดานการศกษา 22 2.2.2.4 ดานประเภทความตองการอสงหารมทรพย 22 2.2.2.5 ปจจยทางการตลาดทสงผลตอการตดสนใจซออสงหารมทรพย 23

บทท 3 ระเบยบวธการศกษา 30

3.1 การหาขนาดตวอยางโดยใชสตรของ Taro Yamane และการสมตวอยาง 30 3.2 สมมตฐานการวจย 31 3.3 เครองมอทใชในการศกษาวจย 31 3.4 การเกบรวบรวมขอมล 32 3.5 การวเคราะหขอมล 33

บทท 4 ผลการศกษา 34

4.1 ขอมลทางดานประชากรศาสตร 35 4.2 ความตองการทอยอาศยประเภทตางๆ 40 4.3 ความตองการทอยอาศยจ าแนก Generation 46 4.4 ระดบราคาทท าใหเกดการเปลยนแปลงการตดสนใจซอจาก 47 คอนโดมเนยมมาเปนทอยอาศยแนวราบ 4.5 ประเภทความตองการทอยอาศยใหมเทยบกบทอยอาศยเดม 47 4.6 ระยะเวลาในการตดสนใจซอทอยอาศยใหม 48 4.7 เหตผลทท าใหตดสนใจซอทอยอาศยใหม 48 4.8 พนทใชสอย และขนาดทดนทตองการ 48

(8)

4.9 ระดบราคาทตงเปาหมายในการซอทอยอาศยใหม 49 (พอใจทจะจายส าหรบซอทอยอาศยใหม) 4.10 การยอมรบในสวนลดทท าใหตดสนใจซอไดงายขน 49 4.11 แหลงขอมลทใชศกษาขอมลเพอประกอบการตดสนใจ 50 4.12 ผลกระทบของชอเสยงบรษทพฒนาอสงหารมทรพยตอการตดสนใจ 50

4.13 ปจจยทเกยวของกบการตดสนใจซอ 62 4.14 ศกษาสวนประสมทางการตลาดเพอเปนแนวทางในการวางกลยทธในการแขงขน 62

โดยใชเครองมอ 7Ps 4.15 ความแตกตางของปจจยการตดสนใจซอระหวาง Generation X และ 72

Generation Y โดยใชการวเคราะหสถต t-test 4.16 การวเคราะหโดยใชสถตวเคราะห logit resression 77 4.17 โครงสรางตลาด 96 4.18 จดออน จดแขง โอกาส และอปสรรค (SWOT) ของอตสาหกรรมทอยอาศย 96 ในกรงเทพมหานคร

บทท 5 สรปผลการศกษา อภปรายผล และขอเสนอแนะ 99

5.1 สรปผลการวจยและอภปรายผล 99 5.2 ขอเสนอแนะ 101

รายการอางอง 103 ภาคผนวก

ภาคผนวก ก แบบสอบถาม 105 ภาคผนวก ข ตารางผลการวเคราะหเพมเตม 112 ภาคผนวก ค ตวอยางการ share แบบสอบถามผานทางชองทางออนไลน 116

ประวตผเขยน 118

(9)

สารบญตาราง

ตารางท หนา 2.1 แสดงราคาประเมนทดนโดยเฉลยของพนทกรงเทพมหานคร 21 และระยองในบางพนท 2.2 สรปผลการศกษางานวจยเกยวความแตกตางระหวาง Generation X 24 และ Generation Y 2.3 สรปผลการศกษางานวจยทเกยวกบความตองการอสงหารมทรพย 25 และปจจยในการตดสนใจซอ 4.1 ขอมลทางดานประชากรศาสตร 37 4.2 แสดงความตองการทอยอาศยประเภทตางๆ 42 จ าแนกตามลกษณะประชากรศาสตร 4.3 แสดงการเปรยบเทยบระหวาง Generation X และ Generation Y 51 ตอความตองการทอยอาศยประเภทตางๆ 4.4 แสดงการตดสนใจซอเมอราคาคอนโดมเนยมสงกวาท 51 อยอาศยประเภทแนวราบ เปรยบเทยบ Generation 4.5 แสดงระดบราคาทท าใหแตละ Generation เปลยนการตดสนใจ 52 4.6 แสดงการความตองการประเภททอยอาศยใหมและทอยเดม 53 ของ Generation X และ Generation Y 4.7 แสดงระยะเวลาในการตดสนใจซอทอยอาศย 54 4.8 แสดงเหตผลในการซอทอยอาศย 54 4.9 แสดงขนาดพนทใชสอย และขนาดทดนทตองการในการเลอกซอทอยอาศยใหม 55 4.10 แสดงระดบราคาทตงเปาหมายในการเลอกซอ ทอยอาศย 56 4.11 แสดงสวนลดทตองการจ าแนก Generation ทระดบราคาตางๆ 56 4.12 แสดงแหลงทเลอกใชในการศกษาขอมลเกยวกบการตดสนใจซอทอยอาศยทสนใจ 57 4.13 แสดงเวบไซดทเขาไปใชงานบอยทสดในการคนหาขอมล 58 ประกอบการตดสนใจซอทอยอาศย 4.14 แสดงอทธพลการตดสนใจซอตอชอเสยงของบรษทพฒนาอสงหารมทรพย 59 4.15 แสดงบรษทพฒนาอสงหารมทรพยทไดรบความเชอถอในผลตภณฑตางๆ 60

ของกลม Generation X และ Generation Y

(10)

4.16 แสดงจ านวน รอยละ คาเฉลย และสวนเบยงเบนมาตรฐาน 65 ของปจจยทมผลตอการตดสนใจซอ 4.17 แสดงอทธพลตอการตดสนใจโดยเครองมอ ’7Ps 70 4.18 แสดงความแตกตางของคาเฉลยระหวาง Generation X และ 73 Generation Y ทปจจยการตดสนใจซอตางๆ ทดสสอบสถต T-Test 4.19 แสดงการทดสอบสถต logit ระหวางความสนใจในการเลอกซอ 81 ทอยอาศยกบปจจยดานประชากรศาสตร 4.20 แสดงการทดสอบสถต logit ระหวางความสนใจในการเลอกซอ 84 ทอยอาศยกบปจจยดานประชากรศาสตรของกลม Generation X 4.21 แสดงการทดสอบสถต logit ระหวางความสนใจในการเลอกซอ 85 ทอยอาศยกบปจจยดานประชากรศาสตรของกลม Generation Y 4.22 แสดงการทดสอบสถต Ordered logit ระหวางระดบ 88 ราคาทพงพอใจทจะจายในการเลอกซอทอยอาศยกบปจจยดานประชากรศาสตร 4.23 แสดงคา margin ระหวางระดบราคาทพอใจทจะจายกบตวแปรอสระ 89 4.24 แสดงการทดสอบสถต Ordered logit ระหวางระดบ 92 ราคาทพงพอใจทจะจายในการเลอกซอทอยอาศยกบปจจยดานประชากรศาสตร ของกลม Generation X 4.25 แสดงคา margin ระหวางระดบราคาทพอใจทจะจายกบตวแปรอสระ 93 ของกลม Generation X 4.26 แสดงการทดสอบสถต Ordered logit ระหวางระดบราคาทพงพอใจทจะจาย 94 ในการเลอกซอทอยอาศยกบปจจยดานประชากรศาสตรของกลม Generation Y 4.27 แสดงคา margin ระหวางระดบราคาทพอใจทจะจายกบตวแปรอสระ 95 ของกลม Generation Y 4.28 แสดงจดแขง จดออน โอกาส และอปสรรค ของอตสาหกรรมทอยอาศย 98 ข.1 แสดงทอยอาศยเดมและระดบรายไดตอเดอน 112 ข.2 การวเคราะห Odered logit เพอศกษาความนาจะเปนของระดบราคาทพงพอใจ 113 ทจะจายของผทเลอกซอทอยอาศยแนวดง ข.3 การวเคราะห Magin เพอศกษาความนาจะเปนของระดบราคาทพงพอใจทจะจาย 114 ของผทเลอกซอทอยอาศยแนวดง

(11)

สารบญภาพ

ภาพท หนา 1.1 ราคาเฉลยของคอนโดมเนยมยานใจกลางเมอง ยานธรกจ และตามเสนรถไฟฟา 2 1.2 ดชนราคา บานเดยว ทาวนเฮาส และหองชดในกรงเทพมหานคร และปรมณฑล 3 2.1 กราฟแสดงตลาดทอยอาศย 11 2.2 แบบจ าลองผบรโภค 14 2.3 แผนภาพแสดงแนวคดของการวเคราห SWOT 16 ค.1 ตวอยางการโพสแบบสอบถามออนไลนในชองทาง facebook 116 เพอใหผทสนใจเขามาตอบแบบสอบถาม ค.2 ตวอยางการ share โพสในชองทาง facebook เพอใหผทสนใจ 116 เขามาตอบแบบสอบถาม ค.3 การโพสแบบสอบถามเพอใหผทสนใจเขามาตอบแบบสอบถามทาง website: pantip 117

1

บทท 1 บทน า

1.1 ทมาและความส าคญ สดสวนของประชากรไทยทมมากทสดในตลาดแบงออกเปนกลมใหญๆไดประมาณ 4 กล มกล มแรก คอ กล ม Baby boomer มอายอย ในช วง 51-69 ป เป นกล มท เรมออกจากตลาดแรงงาน กลม Generation X ซงมชวงอายระหวาง 36-50 ปเปนกลมทอยในตลาดแรงงานตอมาคอ กลม Generation Y มชวงอายระหวาง 25-35 ปเปนกลมทเพงจะเขามาในตลาดแรงงานทดแทนกลม Baby boomer และกลม Generation M ซงอยในชวงวยของการศกษามชวงอายตงแตแรกเกดจนถง 24 ป ดงนนการวางแผนการตลาดในอนาคตนอกจากจะค านงถงกลม Generation X ทยงมความสามารถในการซอสนคาและบรการเนองจากเปนกลมทอยในตลาดแรงงานซงมรายไดและเงนออมจากการท างานมาระยะหนงแลว อกกลมทควรใหความส าคญคอกลม Generation Y เพราะเปนกลมทมความตองการซอสนคาและบรการสงเนองจากเปนกลมทก าลงกาวเขามาในตลาดแรงงานซงมบทบาทส าคญในตลาดผพฒนาสนคาและบรการควรศกษาความตองการและปจจยทมผลตอการตดสนใจซอของทง 2 กลม เพอใหสามารถเขาใจพฤตกรรมของผบรโภคและสามารถน าไปก าหนดกลยทธเพอสรางความไดเปรยบในการแขงขนในตลาด เนองจากทอยอาศยคอ ปจจยทมความส าคญเปนอนดบตนๆ ของมนษย เพราะนอกจากจะใหความปลอดภยในชวตและทรพยสนแลวทอยอาศยยงเปนสงชวยแสดงสถานะทางสงคมอกดวย ในอดตตลาดอสงหารมทรพยแนวดงเปนตลาดทไดรบความนยมสงดไดจากการเพมขนของจ านวนโครงการคอนโดมเนยมในเขตพนทกรงเทพมหานครทเพมจ านวนขนอยางตอเนองในชวงหลายปทผานมาเนองจากในอดตทผานมาราคาทดนรวมถงราคาตอตารางเมตรของแตละยนตยงไมสงมากนกเมอเทยบกบทอยอาศยประเภทแนวราบประกอบกบความสะดวกสบายในการเดนทางเขาเมองทมมากกวา เพราะโครงการคอนโดมเนยมสวนใหญจะตงอยในเขตเมอง แตในปจจบนราคาทดนในบางพนทมราคาสงกวาอดตมากเนองจากรฐบาลมการพฒนาโครงขายคมนาคม มการอนมตแผนกอสรางรถไฟฟาหลายเสนทางซงท าใหตอราคาทดนบรเวณตามแนวรถไฟฟามการขยบตวสงขน สงผลตอราคาอสงหารมทรพยท าใหความแตกตางทางดานราคามไมมากนกระหวางอสงหารมทรพยแนวดงและแนวราบ ซงขอมลจากเทอรา บเคเค เวบไซดทใหความรดานอสงหารมทรพย รวมไปถงเปนแหลงฝากขายอสงหารมทรพยใหขอมลวาในชวง 2 ปทผานมาราคาทดนในกรงเทพมหานคร ชนในทงยานศนยกลางทางธรกจ และตามแนวรถไฟฟาราคาปรบตวเฉลยปรอยละ 10-15 มการปรบตวมากกวาท าเลอนเกอบ 3 เทาตว (ท าเลอนๆ ในกรงเทพมหานคร มการปรบตวเฉลยตอปรอยละ 4) จากราคา

2

ทดนทปรบตวสงขนนท าใหโครงการคอนโดมเนยมทเปดตวใหมในยานดงกลาวมระดบราคาเฉลยสงถง 200,000 – 300,000 บาทตอตารางเมตร ดงจะเหนไดจากภาพประกอบดานลางทจะท าใหเหนถงราคาขายตอตารางเมตรของโครงการคอนโดมเนยมทเปดขายอยในปจจบนในยานใจกลางเมอง ยานธรกจ และตามแนวรถไฟฟา

ภาพท 1.1 ราคาเฉลยของคอนโดมเนยมยานใจกลางเมอง ยานธรกจ และตามเสนรถไฟฟา. จาก แนวโนมตลาดคอนโดมเนยม 2558 คาดการณสดใสในกลมกลาง – บน, โดย เวบไซดเทอราบเคเค, 2558.

ในปจจบนโครงการทอยอาศยทเปดขายใหมในกรงเทพมหานคร และปรมณฑลมอยประมาณ 75,700 หนวย โดยคดเปนทอยอาศยประเภทคอนโดมเนยมรอยละ 58 ทเหลออกรอยละ 42 เปนทอยอาศยประเภทบานเดยว บานแฝด และทาวนเฮาส (ศนยขอมลอสงหารมทรพย, 2558) จะเหนไดวาในปจจบนผประกอบการใหความสนใจในการลงทนอสงหารมทรพยประเภททอยอาศยแนวดงมากกวาแนวราบ ท าใหมความเสยงคอนขางมากหากความตองการดานอสงหารมทรพยประเภททอยอาศยมการเปลยนแปลงเนองจากโครงการอาคารชด หรอคอนโดมเนยมทเปดขายใหมน บางโครงการยงไมมกอสราง และถงแมจะมการกอสรางไปแลวแตกยงตองใชเวลาในการกอสรางอก 1-2 ปจงจะสามารถโอนและรบร รายไดทแทจรงได และเมอเปรยบเทยบการปรบตวของราคา บานเดยว ทาวนเฮาส และหองชดตามขอมลของศนยอสงหารมทรพยแลวพบวาทอยอาศยประเภทหองชด

3

มการเปลยนแปลงของราคาสงขนมากกวาทอยอาศยประเภทอนดงจะเหนจากรปประกอบท 1.2 ซงพบวาในป 2558 (ชวง ม.ค. 2558 – ก.ย. 2558) การเปลยนแปลงดานราคาของทอยอาศยประเภทคอนโดมเนยม (หองชด) มการขยบตวสงขนถงรอยละ 4.9 ในขณะททาวนเฮาสราคาขยบสงขนรอยละ 4.0 และบานเดยวมการขยบตวเพยงรอยละ 3.3 ตามล าดบ ภาพท 1.2 ดชนราคา บานเดยว ทาวนเฮาส และหองชดในกรงเทพมหานคร และปรมณฑล . โดย ศนยขอมลอสงหารมทรพย, 2558.

เนองจากตลาดอสงหารมทรพยในเขตกรงเทพมหานครทยงมการเตบโตอย ซงอาจเปนผลมาจากกรงเทพมหานครและพนทชายขอบกรงเทพมหานครเปนศนยกลางของอตสาหกรรม ท าใหยงมประชากรตองการทจะยายถนฐานเขามาอยางตอเนองประกอบกบความเปน เมองไดถกขยายออกไปทางพนทชายขอบกรงเทพมหานครมากขน รวมถงระบบขนสงมวลชนทถกพฒนาอยางตอเนองท าใหเกดอปสงคตอสนคาประเภททอยอาศยเพมมากขน ทางผวจยจงอยากทราบวาหากราคาอสงหารมทรพยประเภทแนวดงในเขตกรงเทพมหานครมราคาตอตารางเมตรเพมสงขนอยางตอเนองจะสงผลตอการตดสนใจของผบรโภคกลม Generation X และ Generation Y ใหหนมาสนใจทอสงหารมทรพยประเภทแนวราบมากขนหรอไม หากมอะไรเปนปจจยส าคญทจะท าใหกลมผบรโภคตดสนใจเลอกซอสนคา ส าหรบงานวจยทเคยมผศกษามาแลวในอดตสวนมากจะมงเนนปจจยทสงผลตอการตดสนใจซอของผบรโภคโดยรวมไมไดมการแยกให เหนชดเจนระหวางความตองการของกลม

4

คน Generation X และกลม Generation Y ซงทางผวจยคาดวาปจจยความตองการของ 2 กลมนจะมความแตกตางกนดงนนเพอสรางความไดเปรยบในการแขงขนควรจะเขาใจความตองการของคนทง 2 กลม 1.2 นยามค าศพทเฉพาะ

ส าหรบงานวจยนมค าศพททเกยวของและปรากฏอยในอยภายในเนอหางานวจยทงนเพอใหมความเขาใจตรงกนของผอานทศกษางานวจยนและผวจย ทางผวจยจงขออธบายค าศพทและนยามความหมายของค าศพททเกยวของกบงานวจยไวดงตอไปน ทอยอาศยแนวราบ คอ อสงหารมทรพยประเภททอยอาศยทมสงกอสรางตงอยบนทดนทไดรบการจดสรร และมเจาบานหรอผมถอกรรมสทธเพยงคนเดยวในทดนนน ไดแก บานเดยว, บานแฝด และทาวนเฮาสหรอทาวนโฮม (บานแถว) ทอยอาศยแนวดง หรอแนวตง คอ อสงหารมทรพยประเภทอาคารสงโดยแตชนจะมการแบงซอยพนทใชสอยออกเปนสวนๆ (หอง) โดยในแตละหองจะมเจาบานหรอผถอมกรรมสทธในพนทใชสอยทถกแบงนน ซงมทงกรรมสทธในพนทสวนบคคล และพนทสวนรวม ไดแก คอนโดมเนยม, แฟลต หรออพารทเมนท 1.3 วตถประสงคของการวจย

งานวจยนตองการทจะศกษาถงความตองการทแทจรงของผบรโภค 2 กลม คอ กลม Generation X และกลม Generation Y ซงเปนกลมทมความส าคญในการขบเคลอนการเจรญเตบโตในตลาดอสงหารมทรพยพนทกรงเทพมหานคร โดยมวตถประสงคดงน

1. เพอศกษาความตองการอสงหารมทรพยประเภททอยอาศยแนวราบระหวางกลมGeneration X และ Generation Y ในพนทกรงเทพมหานคร และปจจยทส าคญตอการตดสนใจซอทอยอาศยของกลม Generation X และกลม Generation Y ในพนทกรงเทพมหานครเพอใหนกพฒนาอสงหารมทรพยสามารถเขาใจถงความตองการของกลมลกคามากขน

2. เพอศกษาถงปจจยทางดานประชากรศาสตร และเขตทตองการซอทอยอาศยใหมทสงผลกระทบตอระดบราคาทพงพอใจทจะจาย

5

1.4 ขอบเขตของการศกษา ขอบเขตในงานศกษาวจยน เปนการศกษาวเคราะหสภาพตลาดอสงหารมทรพยประเภทแนวราบในพนทกรงเทพมหานคร เพอจดท ากลยทธการตลาดเพอแขงขนในตลาดมทการแขงขนทางดานราคาสง นอกจากนแหลงขอมลทใชในการศกษา และวเคราะหในการศกษาวจยนเปนขอมลปฐมภมทไดจากการเกบแบบสอบถามจากในเขตพนทกรงเทพมหานครจ านวน 400 ชดทไดจากสตรการค านวณขนาดตวอยางของ Taro Yamane 1.5 ประโยชนทคาดวาจะไดรบ

1. ทราบถงสดสวนความตองการของอสงหารมทรพยประเภทแนวราบระหวางกลม Generation X และ Generation Y ในพนทกรงเทพมหานคร

2. เปนแนวทางการตดสนใจทจะเลอกจดสรรทดนส าหรบการลงทนในอสงหารมทรพยประเภททอยอาศยส าหรบบรษทหรอนกพฒนาอสงหารมทรพย

3. เปนประโยชนตอบรษทหรอนกพฒนาอสงหารมทรพยทจะไดเขาใจความตองการของกลมลกคาในอนาคต และก าหนดเปาหมายการวางกลยทธการตลาด และต าแหนงของสนคาไดอยางถกตอง

6

บทท 2 ทฤษฎและวรรณกรรมทเกยวของ

ในงานวจยน ผวจยไดศกษาทฤษฎและงานวจยทเกยวของ เพอใชเปนแนวทางใน

การศกษาความตองการในธรกจอสงหารมทรพยประเภทแนวราบส าหรบกลม Generation X และกลม Generation Y ในเขตพนทกรงเทพมหานคร เพอเปนแนวทางใหผประกอบการอสงหารมทรพยสามารถน าไปศกษาแนวโนม และหาแนวทางในการพฒนาธรกจตอไป โดยมแนวคด ทฤษฎ และงานวจยทเกยวของ ดงตอไปน

2.1 ทฤษฏทเกยวของ 2.1.1 ทฤษฎความยดหยนของอปสงค 2.1.2 ทฤษฎการลงทนเกยวกบทอยอาศย 2.1.3 ทฤษฎพฤตกรรมผบรโภค 2.1.4 แนวคดทฤษฎการวเคราะหจดแขง จดออน โอกาส และอปสรรค (SWOT

Analysis)

2.1.5 ทฤษฎสวนประสมทางการตลาดส าหรบธรกจบรการ ’7Ps (Service Marketing Mix)

2.2 วรรณกรรมทเกยวของ

2.1 ทฤษฎทเกยวของ 2.1.1 ทฤษฎความยดหยนของอปสงค

ความยดหยน (Elasticity) หมายถง ขนาดของการตอบสนองหรอความออนไหวของตวแปรตาม ทมผลตอการเปลยนแปลงของตวแปรอสระตางๆ ทเปนตวก าหนดหรอมอทธพลตอตวแปรตามนน กลาวคอ ถาตองการทราบถงความยดหยนของสงใด หมายความวาเราก าลงดวาสงนนเปลยนแปลงไปอยางไร เมอก าหนดอปสงคตวใดตวหน งหรอมากกวาเปลยนแปลงไปจากเดม เชน ราคาของสนคาชนดนนเปลยนแปลงไปจากเดม การวดความยดหยนแบบเปน 2 วธคอ การวดความยดหยนแบบจด (point elasticity) และการวดความยดหยนแบบชวง (arc elasticity)

การวดคาความยดหยนแบบชวงนเปนการพจารณาการตอบสนองของตวแปรหนง เมอตวแปรอสระไดเปลยนแปลงไปในชวงหรอระหวางคาหนงกบอกคาหนง ไมใชคาใดคาหนง

7

หรอทจดใดจดหนงซงเปนจดเรมตน กลาวคอ เปนการหาคาเฉลยระหวางจดสองจดหรอตลอดชวงนนเอง ขนาดของความยดหยนแบงไดเปน 5 ระดบตงแตมากทสดจนถงนอยทสดดงน

ยดหยนอยางสมบรณ (perfectly elastic) ตวแปรมความออนไหวตอตวแปรอสระอยางสมบรณ แมวาตวแปรอสระจะเปลยนแปลงไปเพยงเลกนอยกตาม คาของความยดหยนในกรณนเทากบอนนต (E = ∞)

ยดหยนมาก (relatively elastic) รอยละของการเปลยนแปลงตวแปรตามมากกวารอยละของการเปลยนแปลงในตวแปรอสระ ความยดหยนในกรณนมคาสมบรณมากกวา 1 แตยงนอยกวาอนนต (∞ > E > 1)

ยดหยนเปนหนง (unitary elastic) รอยละของการเปลยนแปลงตวแปรตามเทากบรอยละของการเปลยนแปลงในตวแปรอสระ ความยดหยนในกรณนจะมคาสมบรณเทากบ 1 (E = 1)

ยดหยนนอย (relatively elastic) รอยละของการเปลยนแปลงตวแปรตามนอยกวารอยละของการเปลยนแปลงในตวแปรอสระ ความยดหยนมคาสมบรณนอยกวา 1 แตยงมากกวา 0 (1 > E > 0 )

ไมยดหยนอยางสมบรณ (perfectly inelastic) ตวแปรตามไมตอบสนองหรอไมมความออนไหวตอการเปลยนแปลงในตวแปรอสระเลย ไมวาตวแปรอสระจะเปลยนแปลงไปเทาไรกตาม คาตวแปรตามจะยงคงเทาเดมเสมอ (E = 0)

การเปลยนแปลงในปรมาณความตองการซอสนคาของผบรโภคอาจไดรบอทธพลจากปจจยหลายประการ เชน ความยดหยนของอปสงคตอราคา ความยดหยนของอปสงคตอรายได ความยดหยนของอปสงคตอราคาสนคาอน หรอ ความยดหยนไขว ความยดหยนของอปสงคตอราคา (Price elasticity of demand)

ความยดหยนของอปสงคตอราคาเปนความออนไหวในปรมาณความตองการซอสนคาหรอบรการชนดใดชนดหนงทมตอการเปลยนแปลงในราคาสนคาหรอบรการนน การวดความยดหยนของอปสงคตอราคาสามารถหาไดดงน

ความยดหยนของอปสงคตอราคา (Ed) = รอยละของการเปลยนแปลงในปรมาณซอ

รอยละของการเปลยนแปลงในราคา

ถาอตราของการเปลยนแปลงปรมาณซอสงกวาอตราของการเปลยนแปลงใน

ราคา แสดงวาอปสงคนนมความยดหยนตอราคามาก หรออาจกลาวไดวาราคาเปลยนแปลงไปเพยงเลกนอยท าใหปรมาณซอเปลยนแปลงไปมาก

8

ปจจยก าหนดความยดหยนของอปสงคตอราคา สนคาหรอบรการใดจะมความยดหยนตอราคามากหรอนอย ขนอยกบปจจยและ

เงอนไขทส าคญตอไปน 1. ความสามารถในการทดแทนกบสนคาชนดอน

ปจจยนถอเปนปจจยทมความส าคญทสดตอการก าหนดคาความยดหยนของอปสงคตอราคา เนองจากอทธพลของปจจยนสามารถหกลางอทธพลจากปจจยตวอนๆ ไดเสมอ สนคาหรอบรการบางชนดสามารถใชทดแทนสนคาอนไดงาย แตบางชนดใชทดแทนสนคาอนไดยาก สนคาหรอบรการชนดใดกตามททดแทนสนคาอนไดงาย อปสงคตอราคาของสนคาหรอบรการนนจะมความยดหยนมาก ในทางตรงกนขาม ถาหากสนคาชนดนนทดแทนกบสนคาอนไดยากหรอทดแทนกนไมไดเลย อปสงคตอราคาจะมความยดหยนนอย นอกจากนนอปสงคส าหรบสนคาชนดเดยวกน แตอยภายใตสภาพแวดลอมหรอเงอนไขทตางกนยอมมความยดหยนทตางกนได เชน อปสงคส าหรบสนคาของผผลตทมคแขงจ านวนมากยอมมความยดหยนมากกวาสนคาทมคแขงจ านวนนอย

2. ความส าคญตอการตอบสนองความตองการขนพนฐาน คณสมบตทส าคญของสนคากคอความสามารถในการตอบสนองความ

ตองการของมนษย และระดบความสามารถในการตอบสนองของสนคาแตละชนดยอมแตกตางกนออกไป สนคาทสามารถตอบสนองความตองการขนพนฐานของผบรโภคเรยกวา สนคาจ าเปน เชน ทอยอาศย อาหาร และยารกษาโรค เปนตน ยอมมความยดหยนของอปสงคตอราคานอยเมอ เทยบกบสนคาทไมจ าเปนตอการด ารงชพของมนษย หรอทเรยกวา สนคาฟมเฟอย ทงนเพราะส าหรบสนคาทมความจ าเปนถงแมวาราคาจะขยบสงขน ผบรโภคกยงคงจ าเปนตองใชในการบรโภค ท าใหลดการบรโภคลงไดนอย

3. สดสวนของคาใชจายในสนคานนตอรายได สนคาทมสดสวนของคาใชจายสงเมอเทยบกบรายได หรองบประมาณทงหมด

ของผบรโภคมกจะมคาความยดหยนของอปสงคตอราคาสงดวย ในทางตรงกนขาม ถาสดสวนของคาใชจายในสนคานนต าเมอเทยบกบรายไดทงหมด อปสงคตอราคาของสนคานนมกจะมคาความยดหยนต าดวย เนองจากสนคาทมสดสวนของคาใชจายสงอยแลว เมอราคาสงขนจะยงท าใหคาใชจายในสนคานนเพมมากขน จงกระทบกระเทอนตองบประมาณของผบรโภคมาก ท าใหผบรโภคพยายามลดการบรโภคลงเพอไมใหกระทบกระเทอนตอคาใชจายในสนคาชนดอนมากนก

4. ระยะเวลานบตงแตราคาเปลยนแปลง เมอราคามการเปลยนแปลง ผบรโภคจะเปลยนแปลงปรมาณซอมากนอย

เพยงใด ขนอยกบระยะเวลานบตงแตราคาสนคานนเรมเปลยนแปลงดวย ดงนนอปสงคทพจารณาในกรณนแบงออกเปนอปสงคในระยะสน และอปสงคในระยะยาว ซงยงระยะเวลายาวนานเทาใดอปสงค

9

ตอราคาของสนคาชนดนนจะยงมความยดหยนมากขนเทานน ทงน เกดจากผล 2 ประการคอ ระยะเวลาชวยใหผบรโภคสามารถปรบนสย หรอพฤตกรรมการบรโภคของตนเองได และระยะเวลาชวยใหสามารถหาสนคาอนทมราคาถกกวามาทดแทนได ดงนนจงสรปไดวาอปสงคในระยะสนมความยดหยนมากกวาอปสงคในระยะยาว ความยดหยนของอปสงคตอรายได (Income Elasticity of demand)

รายไดของผบรโภคเปนปจจยหนงทสงผลตอการก าหนดอปสงคของสนคาหรอบรการ ดงนนเมอรายไดเปลยนแปลง จะสงใหปรมาณซอสนคาชนดนนเปลยนแปลงไปดวย ขนอยกบความออนไหวของอปสงคส าหรบสนคาหรอบรการทมตอการเปลยนแปลงในรายได ซงเปนการวดระดบการตอบสนองของอปสงคทมตอการเปลยนแปลงระดบรายไดของผบรโภค โดยการวดคาท าไดดงน

ความยดหยนของอปสงคตอรายได (Ei) = รอยละของการเปลยนแปลงในปรมาณซอ

รอยละของการเปลยนแปลงในรายได

คาความยดหยนของอปสงคตอรายไดอาจเปนบวกหรอลบกได ซงความยดหยน

ของอปสงคตอรายไดสามารถน ามาเปนเกณฑในการแยกลกษณะของสนคา วาสนคาดงกลาวเปนสนคาปกต สนคาฟมเฟอย สนคาจ าเปน หรอเปนสนคาดอย ความยดหยนของอปสงคตอราคาสนคาอน

เนองจากสนคาทผบรโภคก าลงวางแผนซออยนนอาจมความเกยวของอยกบสนคาชนดอนๆ ในลกษณะทใชทดแทนกนหรอใชประกอบกน ดงนนราคาของสนคาชนดอนยอมมอทธพลตอความเปลยนแปลงความตองการซอสนคาทก าลงพจารณาอย ความออนไหวของปรมาณความตองการซอส าหรบสนคาหรอบรการชนดหนงทมตอการเปลยนแปลงในราคาของสนคาชนดอนๆ ทเกยวของนเรยกวา ความยดหยนของอปสงคตอราคาสนคาอน หรอความยดหยนไขว (Cross elasticity of demand) การวดความยดหยนไขววดไดจากเปรยบเทยบรอยละของการเปลยนแปลงปรมาณการซอของราคาสนคาทพจารณากบรอยละของการเปลยนแปลงในราคาของสนคาอนทเกยวของดงสมการตอไปน

ความยดหยนไขว (EC) = รอยละของการเปลยนแปลงปรมาณซอของสนคาทพจารณา

รอยละของการเปลยนแปลงในราคาของสนคาทเกยวของ

ความยดหยนไขวของอปสงคส าหรบสนคาชนดหนงๆ อาจมคาเปนบวกหรอลบก

ได ขนอยกบวาสนคานนกบสนคาอนใชประกอบกนหรอทดแทนกน ถาเปนสนคาทใชประกอบกนเมอ

10

ราคาสนคาอนเปลยนแปลง อปสงคส าหรบสนคาทพจารณาจะเปลยนแปลงในเปลยนแปลงในทศทางตรงกนขามกบราคาสนคาอน คาความยดหยนไขวของอปสงคจะมคาเปนลบ แตถาเปนสนคาทใชทดแทนกนอปสงคส าหรบสนคาทพจารณาจะเปลยนแปลงในทศทางเดยวกนกบการเปลยนแปลงในราคาของสนคาอน คาความยดหยนไขวจะมคาเปนบวก

เนองจากการความยดหยนของอปสงคสงผลตอการตดสนใจซอสนคาหรอบรการ กลาวคอ การจะตดสนใจซอหรอไมซอสนคาไมไดขนอยกบความตองการเพยงอยางเดยวเทานนยงตองค านงถงความออนไหวในดานตางๆ ดวย เชน ความออนไหวของราคาตอสนคาหรอบรการ ความออนไหวดานรายไดตอสนคาหรอบรการ และความออนไหวของสนคาหรอบรการทสามารถใชทดแทนกนได สงเหลานลวนมผลใหความตองการซอในสนคาหรอบรการเปลยนแปลงไป เราจงตองเขาใจในสงเหลาน ส าหรบในงานวจยนไดมการเปรยบเทยบเกยวกบความออนไหวของสนคาททดแทนกนไดกบราคาสนคา วาถาหากราคาสนคาประเภทหนงสงขนมาก จะท าใหความตองการซอเปลยนแปลงหรอไม ส าหรบธรกจอสงหารมทรพย และรายไดสงผลตอความตองการซอสนคาอยางไร

2.1.2 ทฤษฎการลงทนเกยวกบทอยอาศย การซออสงหารมทรพยประเภททอยอาศยถอเปนการลงทนรปแบบหนง และ

การลงทนจะมความเกยวของกบอตราดอกเบย ดงนนความตองการซออสงหารมทรพยจะมความสมพนธในเชงบวกกบอตราผลตอบแทน ซงจะมากหรอนอยกขนอยกบ อตราคาเชาทไดรบ คาเสอมราคาของสนทรพยนน และมลคาเพมของทน ดงนนผลตอบแทนทไดรบจากอสงหารมทรพยทถอครองคอ ผลประโยชนทไดรบหารดวยราคาบาน ซงไดสมการอตราผลตอบแทนดงน

rh คอ อตราผลตอบแทนจากการซอบาน rt คอ คาเชา Ph คอ ราคาอสงหารมทรพยทถอครอง คอ คาเสอมราคา

πhe คอ มลคาเพมของอสงหารมทรพยทคาดวาจะไดรบ สมการความตองการซออสงหารมทรพย

Dh คอ ความตองการซออสงรมทรพย r คอ อตราดอกเบย

11

แทนคาสมการอตราผลตอบแทนในสมการความตองการซออสงหารมทรพยไดดงน (a)

จากสมการขางตนจะเหนวาความตองการซอ (Dh) เปนฟงกชนสวนกลบของราคาบาน (Ph) และอตราดอกเบย (r) หรอผลตอบแทนจากการถอสนทรพยชนดอน ในทางกลบกนกม

ความสมพนธเชงบวกกบคาเชา (rt) และมลคาเพมของอสงหารมทรพยทคาดวาจะไดรบ (πhe+ ) คอ ม

ราคาสงขน

ภาพท 2.1 กราฟแสดงตลาดทอยอาศย. จาก ทฤษฎการลงทนเกยวกบทอยอาศย, โดย มณศร พนธลาภ, 2538.

การวเคราะหตลาดทเกยวกบทอยอาศยเชงสตอก จากภาพท 2.1 (ก) ลกษณะของเสนอปสงคทมตอสตอกของบานคอ D0 เมอก าหนดตวแปรอนๆ ในสมการ (a) คงทยกเวน Ph และเสนอปทานของบาน S จะเหนวาอปสงคทมตอสตอกของบานจะเปนตวก าหนดราคาบาน Ph ณ ระดบราคาบาน Ph0 จะมการลงทนสรางบานใหมในรป (ข) เทากบ I0 จ านวนบานทลงทนใหมนจะบวกเขาไวในสตอกของบานใหมในงวดถดไป ซงท าใหอปสงคในรป (ก) เคลอนออกไปทางขวามอ

ในกรณทดอกเบยสงขนจาก r0 เปน r1 ความตองการซอจะลดลงเสนอปสงคจะเคลอนต าลงมาเปน D1 ซงท าใหราคาของบานลดลงมาท Ph1 เชนเดยวกน ผลกระทบนจะสงผลตอการลงทนสรางบานใหมในรป (ข) จะลดลงจาก I0 เปน I1 ผลของการเปลยนแปลงในอตราดอกเบยทมตอตลาดทอยอาศยสรปไดดงน

r Dh Ph Ih เมออตราดอกเบยเพมขนความตองการซออสงหารมทรพยจะลดลงสงผลตอ

ราคาลดลงตามไปดวยเมอราคาลดลงการลงทนในอสงหารมทรพยกจะลดลงตามไปดวย (มณศร พนธลาภ, 2538)

12

ส าหรบทฤษฎการลงทนเกยวกบทอยอาศยน เปนสวนหนงของปจจยทจะตดสนใจซอทอยอาศยทผวจยตองการแสดงใหเหนวาเปนอกหนงปจจยส าคญตอการตดสนใจเลอกซออสงหารมทรพยประเภทตางๆ และตองการทราบสดสวนของผทซออสงหารมทรพยเพอการอยอาศยทพจารณาวาการซออสงหารมทรพยเปนการลงทน

2.1.3 ทฤษฎพฤตกรรมผบรโภค พฤตกรรมผบรโภค หมายถง การแสดงออกของแตละบคคลทเกยวของโดยตรง

กบสนคา และบรการทางเศรษฐกจ รวมไปถงกระบวนการตดสนใจทมผลตอการแสดงออกของแตละบคคล ซงมความแตกตางกนออกไป

ชฟแมน และคะนค (Schiffman and Kanuk, 1987) ไดใหความหมายของพฤตกรรมของผบรโภคไววาเปนพฤตกรรมทผบรโภคแสดงออกไมวาจะเปนการเสาะหา ซอ ใช ประเมนผล หรอการบรโภคผลตภณฑ บรการ และแนวคดตางๆ ซงผบรโภคคาดวาจะสามารถตอบสนองความตองการของตนไดเปนการศกษาการตดสนใจของผบรโภคในการใชทรพยากรทมอย ทงเงน เวลา และก าลงเพอบรโภคสนคาและบรการตางๆ อนประกอบดวย ซออะไร ท าไมจงซอ ซอเมอไร อยางไร ทไหน และบอยแคไหน

องคประกอบของพฤตกรรมของผบรโภคสามารถอธบายไดดวย โมเดลพฤตกรรมผบรโภค เปนโมเดลทแสดงถงแรงจงใจทจะท าใหเกดการตดสนใจซอสนคา หรอบรการ โดยระบบจะเรมจากสงเรา หรอสงกระตน (Stimulus) ใหเกดความตองการ (Need) ในความรสกนกคดของผซอซงสงผลใหเกดการ ตอบสนอง (Buyer’s response) หรอการตดสนใจของผซอ (Buyer’s purchase decision) โดยสามารถเรยกโมเดลทอธบายระบบนไดอกอยางวา S-R Theory ประกอบดวย 3 สวนส าคญไดแก

1. สงกระตน (Stimulus) ทงภายในและภายนอก นกการตลาดจะสนใจเนนสรางสงกระตนทางการตลาดซงสามารถควบคมได และสงกระตนทควบคมไมได สงกระตนภายนอกประกอบดวย 2 สวน คอ สงกระตนทางการตลาด (Marketing Stimulas) เปนสงกระตนทนกการตลาดสามารถ ควบคมไดและจดใหมขน เปนสงกระตนทเกยวของกบสวนประสมทางการตลาด (Marketing Mix) ไดแก

- สงกระตนดานผลตภณฑ (Product) เพอกระตนความตองการ - สงกระตนดานราคา (Price) ก าหนดใหเหมาะกบผลตภณฑโดยพจารณาจาก

กลมลกคาเปาหมาย - สงกระตนดานชองทางการจดจ าหนาย (Place) จดจ าหนายใหทวถงเพอ

ความสะดวกแกผบรโภค

13

- สงกระตนดานการสงเสรมการตลาด (Promotion) ความพยายามของพนกงานขาย การโฆษณา โปรโมชน ตางๆ

- ส งกระตน อนๆ (Other Stimulus) เปนส งกระตนความตองการของผบรโภคทไมสามารถ ควบคมได ประกอบดวย

- สงกระตนทางเศรษฐกจ (Economic) - สงกระตนทางเทคโนโลย (Technology) - สงกระตนทางกฎหมาย (Law and Political) - สงกระตนทางวฒนธรรม (Culture)

2. ลกษณะของผซอ (Buyer’s Characterictics) ลกษณะของผซอทไดรบมาจากปจจยตางๆ คอ ปจจยทางดานวฒนธรรม ปจจยสวยบคคล และปจจยดานจตวทยา

3. กระบวนการตดสนใจซอของผซอ (Buyer Decision Process) ประกอบดวย 5 ขนตอน คอ

- การรบรปญหา (Problem Recognition) ผบรโภคทรปญหา จะท าใหทราบความจ าเปนและความตองการสนคา

- การคนหาขอมล (Information Search) เมอมการรบรถงปญหากจะมความพยายามทจะคนหาขอมลจากแหลงตางๆ เชน ครอบครว เพอ สอโฆษณาตางๆ และอนเตอรเนต เปนตน

- ขนประเมนผลทางการเลอก (Evaluation of Alternatives) เปนการพจารณาเพอเปรยบเทยบขอมลจากขนการคนหาขอมลเมอไดรบขอมลทเพยงพอแลว ซงจะท าการเปรยบเทยบคณสมบตของแตละทางเลอก เพอตดสนใจเลอกทางทเหมาะสมทสด

- การตดสนใจ (Purchase Decision) เมอไดประเมนทางเลอกทดทสดแลว ผบรโภคจะตดสนใจซอสนคาทชอบมากทสด และปฏเสธสนคาทไมพอใจ

- พฤตกรรมหลงการซอ (Post-Purchase Behavior) เปนความรสกพอใจ หรอไมพอใจหลงจากซอสนคานนไปแลว ความรสกนขนอยกบคณสมบตของผลตภณฑและความคาดหวงของลกคา ถามคณสมบตตามทคาดหวงกจะเกดผลทางบวกและมแนวโนมในการซอซ า

14

ภ า พ ท 2.2 แ บ บ จ า ล อ ง ผ บ ร โ ภ ค . จ า ก Marketing Management Analysis, Planning, Implementation and Control, โดย Kotler Philip, 1997.

ส าหรบทฤษฎพฤตกรรมผบรโภคนนน ามาใชเพอใหมองเหน พฤตกรรมของ

ผบรโภคทมความตองการในสนคาหรอบรการวาเปนอยางไรและจะตองท าใหเกดสงเราเพอใหเกดความรสกอยากซอสนคาหรอบรการ

2.1.4 แนวคดทฤษฎการวเคราะหจดแขง จดออน โอกาส และอปสรรค (SWOT Analysis)

เปนการวเคราะหภาพรวมของธรกจเพอหาจดแขง จดออน โอกาส และอปสรรค ทอาจจะสงผลตอการด าเนนงาน แนวคดการวเคราะห SWOT Analysis เปนทฤษฎทคดคนโดย อลเบรต ฮมฟร (Albert Humphrey) หลกการส าคญของการวเคราะห SWOT Analysis คอ การวเคราะหโดยการส ารวจสภาพการณภายใน และสภาพการณภายนอก โดยการวเคราะหนจะชวยให

15

ผประกอบการอสงหารมทรพยทราบถงการเปลยนแปลงตางๆ ทงทเกดขนแลว และแนวโนมทจะเกดในอนาคต ผลกระทบของการเปลยนแปลงทมตอธรกจ ซงขอมลเหลานเปนประโยชนอยางมากในการวางกลยทธ และแผนการด าเนนงานทเหมาะสม การวเคราะหสภาพแวดลอมภายใน

1. จดแขง (Strength) เปนผลกระทบทเกดจากสงแวดลอมภายในของบรษทหรอขอไดเปรยบในการด าเนนธรกจ ในทกธรกจควรจะตองทราบจดแขงของตนเองเพอน ามาก าหนดกลยทธหรอแนวทางในการด าเนนงานตางๆ ใหตนเองมความโดดเดนหรอสรางลกษณทแตกตางไปจากคแขง เชน

1.1 คณภาพของผลตภณฑ 1.2 ประสบการณในการด าเนนธรกจ 1.3 ฐานะการเงนทมนคง 1.4 เปนเจาของเทคโนโลยทมคณภาพสงในการผลต

2. จดออน (Weakness) เปนผลกระทบทางดานลบทเกดขนจากสภาพแวดลอมภายในบรษทหรอขอเสยเปรยบในการด าเนนธรกจ สงผลใหธรกจเกดความเสยหายในการด าเนนงานได เชน

2.1 ตนทนการผลตสงกวาคแขงขน 2.2 ปญหาดานพนกงานขาย 2.3 ภาพลกษณของบรษท

การวเคราะหสภาพแวดลอมภายนอก 3. โอกาส (Opportunity) เปนสภาพภายนอกทเปนประโยชนตอการด าเนนงาน

ของบรษทหรอผลกระทบภายนอกของธรกจทสงผลดานบวกกบการด าเนนธรกจ ธรกจสามารถใชประโยชนจากผลกระทบภายนอกนเพอใหบรรลวตถประสงคทตงไว เชน

3.1 ภาวะเศรษฐกจ สงคม การเมอง 3.2 การเปลยนแปลงดานความนยมในสนคาและบรการ 3.3 การเปลยนแปลงทางดานเทคโนโลย 3.4 การเจรญเตบโตของระบบขนสงมวลชนในพนทตางๆ 3.5 การพฒนาความเจรญดานคมนาคม

4. อปสรรค (Threat) เปนสภาพแวดลอมภายนอกทสงผลเสยตอการด าเนนธรกจของบรษท ซงเปนสงทผบรหารควรระวงเนองจากเปนสงทอาจจะกอใหเกดความเสยหายตอธรกจได เชน

4.1 ภยธรรมชาตตางๆ

16

4.2 ความแขงแกรงของคแขง 4.3 ตนทนดานพลงงาน 4.4 การเปลยนแปลงของอตราดอกเบย

ภาพท 2.3 แผนภาพแสดงแนวคดของการวเคราะห SWOT. จาก SWOT analysis, โดย เวบไซดวกพเดย, 2016.

ส าหรบทฤษฎ SWOT นท าใหเพอทราบถงสถานการณตลาดอสงหารมทรพยในปจจบน อะไรคอ จดแขงทวงการพฒนาอสงหารมทรพยมอยและสามารถใชดงดดผซอได จดออนทท าใหสนคามจดดอย โอกาสในการสรางผลตภณฑเขาสตลาด และอปสรรคทมในตลาด เพอเปนแนวทางในการด าเนนธรกจของบรษทนกพฒนาอสงหารมทรพย

2.1.5 ทฤษฎสวนประสมทางการตลาดส าหรบธรกจบรการ ’7Ps (Service Marketing Mix)

ในงานวจยฉบบนเลอกใชทฤษฎสวนประสมทางการตลาดส าหรบธรกจบรการ หรอ ’7Ps ซงมการเพมปจจยขนมา 3 ตวจากทฤษฎสวนประสมทางการตลาดเดม หรอทรจกในชอ ’4Ps เนองจากทางผวจยเหนวาตวแปรทเพมขนมานมผลกระทบตอการด าเนนธรกจอสงหารมทรพยเชนเดยวกบในธรกจบรการ ตามแนวคดของ ฟนลป คอตเลอร (Philip Kotler) ไดใหค านยามสวนประสมทางการตลาดวา คอ เครองมอทางการตลาดทสามารถควบคมไดและใชเพอวตประสงคทางการตลาดเพอเขาถงกลมเปาหมาย โดยสวนประสมทางการตลาดส าหรบธรกจบรการนแบงออกเปน 7 กลม คอ ผลตภณฑ (Product) ราคา (Price) การจดจ าหนาย (Place) การสงเสรมการตลาด

17

(Promotion) บคคล (People) กระบวนการ (Process) และการสรางและน าเสนอลกษณะทางกายภาพ (Physical Evidenceand Presentation) (Kotler, 1997)

1. ผลตภณฑ (Product) หมายถง สงทมการเสนอขายโดยธรกจ เพอตอบสนองความตองการของผบรโภคใหเกดความพงพอใจ ผลตภณฑทเสนอขายอาจจะมต วตนหรอไมมกได ผลตภณฑจงประกอบดวย สนคา บรการ ความคด สถานท องคกร หรอบคคล โดยผลตภณฑตองมอรรถประโยชน และมคณคาในสายตาของผบรโภค จงจะท าใหผลตภณฑสามารถขายได (ศรวรรณ เสรรตน และคณะ, 2546)

2. ราคา (Price) คณคาผลตภณฑในรปตวเงน ราคาจะเปนตนทนของผบรโภค ซงผบรโภคจะเปรยบเทยบระหวางคณคา (Value) ของผลตภณฑกบราคา (Price) ทตองจายหากพบวา คณคาของผลตภณฑมมากกวาราคาของผลตภณฑผบรโภคจะตดสนใจซอสนคา ในการก าหนดราคาตองค านงถงคณคาทรบรได (Perceived Value) ในสายตาของผบรโภค ธรกจตองพยายามลดตนทนและภาระทผบรโภคตองรบผดชอบ ตงแตคาใชจายส าหรบผลตภณฑบรการ รวมไปถงคาใชจายอนๆ ทเกยวของดวยเชน ดานเวลา จตใจ เปนตน

3. การจดจ าหนาย (Place) หมายถง ชองทางในการเคลอนยายผลตภณฑและบรการจากองคกรออกสตลาด สถาบนทน าสนคาออกสตลาดเปาหมาย คอ สถาบนการตลาด และเปนกจกรรมทเกยวของกบบรรยากาศสงแวดลอมในการน าเสนอสนคาและบรการใหแกผบรโภค ซงจะมผลตอการรบรของผบรโภคในคณคาและประโยชนของสนคาและบรการทน าเสนอ ซงตองพจารณาทงในเรองของท าเลทตง และชองทางในการน าเสนอดวย

4. ดานการสงเสรมการตลาด (Promotion) เปนเครองมอการสอสารทมความส าคญเพอตดตอสอสาร สรางความพงพอใจ ตอตราสนคาหรอบรการ ความคด และตอบคคล โดยมวตถประสงคเพอในการแจงขาวหรอชกจงใหเกดทศนคต และพฤตกรรมในการซอ การตดตอสอสารอาจใชพนกงานขาย (Personal Selling) ท าการขาย และการคดตอสอสารโดยไมใชคน (Nonpersonal Selling) เครองมอในการตดตอสอสารมหลายประการ องคการอาจใชหนงหรอหลายเครองมอ ซงตอง ใชหลกการเลอกใชเครองมอการสอสารการตลาดแบบประสมประสานกน (Integrated Marketing Communication หรอ IMC) โดยพจารณาถงความเหมาะสมกบลกคา ผลตภณฑ คแขงขน โดยบรรล จดม งหมายรวมกนได (Etzel, Walker and Stanton, 2001) เครองมอการสงเสรมการตลาดทส าคญ มดงน

4.1 การโฆษณา (Advertising) 4.2 การขายโดยใชพนกงานขาย (Personal Selling) 4.3 การสงเสรมการขาย (Sales Promotion) 4.4 การใหขาวสารและประชาสมพนธ (Publicity and Public Relations)

18

4.5 การตลาดทางตรง (Direct Marketing) 5. บคคล (People) เปนบคคลากรตองการอาศยการคดเลอก การฝกอบรม การ

จงใจ เพอใหสมารถสรางความพงพอใจใหกบผบรโภคไดแตกตางเหนอคแขง เปนความสมพนธระหวางเจาหนาทผใหบรการและผใชบรการ มความคดรเรม มความสามรถในการแกปญหา สามารถสรางคานยมใหกบองคกร

6. กระบวนการ (Process) เปนกจกรรมทเกยวของกบวธการและงานทปฏบตในดานการบรการทน าเสนอใหกบผบรโภคเพอมอบสนคาหรอบรการไดอยางถกตอง รวดเรวและท าใหผบรโภคเกดความประทบใจกลยทธทส าคญสาหรบการบรการคอ เวลาและประสทธภาพในการบรการ ดงนนกระบวนการบรการทดจงควรมความรวดเรวและมประสทธภาพในการสงมอบ รวมถงตองงายตอการปฏบตการ เพอทพนกงานจะไดไมเกดความสบสน ทางานไดอยางถกตองและมแบบแผนเดยวกน และงานทไดตองดมประสทธภาพ

7. การสรางและน าเสนอลกษณะทางกายภาพ (Physical Evidenceand Presentation) หมายถง สงแวดลอมทเกยวกบการใหบรการ สถานททลกคาและกจการมปฏสมพนธกน และองคประกอบทจบตองไดตางๆ ซงท าหนาทชวยอานวยความสะดวกหรอสอสารบรการนนเปนองคประกอบของธรกจบรการทลกคาสามารถมองเหนและใชเปนเกณฑในการพจารณาและตดสนใจซอบรการได ตวอยางของสงทมองเหนได เชน อาคารสานกงานของบรษท ท าเลทตง รถยนตของบรษท การตกแตงสานกงานของบรษท เครองมอตางๆ ทใช พนกงาน สญลกษณของบรษท สงพมพทบรษทจดทาหรอเลอกใช และสงทมองเหนไดตางๆ ซงสงเหลานจะสะทอนถงรปแบบและคณภาพของบรษท ถงแมบางครงสงทมตวตนบางอยางอาจไมมสวนชวยใหการบรการมประสทธภาพสงขนมากนก แตจะชวยเสรมสรางความมนใจใหแกลกคา และเปนการสะทอนถงรสนยมของลกคาไปดวย ซงจะเปนสวนประกอบในการพจารณาตดสนใจ (ฉตยาพร เสมอใจ, 2549)

การน าทฤษฏ ’7Ps มาใชนนเปนสวนของการน าปจจยทเกยวกบการตดสนใจซอมาก าหนดเปนกลยทธ เพอใหสามารถเขาถงลกคาแตละกลมไดอยางชดเจนยงขนเมอเขาใจความตองการทแทจรง ในทนคอ Generation เอกซ และ Generation Y เพอสรางความไดเปรยบตอการแขงขนในตลาดทการแขงขนดานราคาคอนขางสง

2.2 วรรณกรรมทเกยวของ

ในสวนของการทบทวนวรรณกรรมทเกยวของของปจจยในการซอทอยอาศยทมความ

เชอมโยงกบงานวจยเพอใชเปนแนวทางในการศกษาสามารถแบงไดเปน 3 หวขอ ไดแก 2.2.1 ความแตกตางระหวาง Generation X และ Generation Y

19

2.2.2 ปจจยทมผลตอความตองการอสงหารมทรพย 2.2.2.1 ดานประชากรศาสตร 2.2.2.2 ดานอาชพ 2.2.2.3 ดานการศกษา 2.2.2.4 ดานประเภทความตองการอสงหารมทรพย 2.2.2.5 ปจจยทางการตลาดทสงผลตอการตดสนใจซออสงหารมทรพย

โดยมรายละเอยดดงตอไปน

2.2.1 ความแตกตางระหวาง Generation X และ Generation Y จากงานศกษาเกยวกบความแตกตางระหวาง Generation X และ Generation

Y ของ Timothy H. Reisenwitz and Rajesh Iyer, 2009 และผลงานวจยจากบรษท Mindshare (Media Agency ชนน าของโลก ทวารสารพระสยาม (ฉบบท 3), 2556 ของธนาคารแหงประเทศไทยไดอางถงพบสงทเหมอนกนคอ กลม Generation Yเปนกลมมความกลาไดกลาเสย (ชอบความเสยง) มากกวากลม Generation X และเปนกลมทไมคอยมความจงรกภกดตอตราสนคา (Brand) สามารถเปลยนใจไดตลอดเวลา ไมตามกระแสสงคม มแรงจงใจในการแสดงออกถงตวตน ตางจากกลม Generation X ทจะมความภกดตอตราสนคา (Brand) มากกวา

นอกจากนยงมอกหลายประเดนททงสองงานวจยไดศกษาตางกน คอ Timothy H. Reisenwitz and Rajesh Iyer, 2009 พบอกวากลม Generation X ชอบใชอนเตอรเนต และมการปรบตวในการท างาน ต ากวากลม Generation Y วารสารพระสยาม ฉบบท 3 (2556) จากการส ารวจของบรษท Mindshare เหนวากลม Generation Y เปนผรกสนโดษ แตกลาทเปลยนแปลง สรางสรรคนวตกรรมสนคาและบรการทจะเปลยนความคดและความรสกของผใชทมตอประเภทสนคาและยงปฏวตวธคดในการด าเนนชวต รกอสระ เปนตวของตวเอง มแรงขบเคลอนในการคนหาความจรง ไมตามกระแสสงคม ไมอยในกรอบ มแรงจงใจจาการแสดงออกถงตวตน คนกลมนจะมแรงปรารถนาทจะสรางสรรคสงทมคณคาอยางยงยน และประสบความส าเรจจากการแสวงหา การจนตนาการโลกรอบตวในแบบใหมๆ และยงเปนผสงเสรมนวตกรรมอยางตอเนอง

2.2.2 ศกษางานวจยทเกยวของกบความตองการอสงหารมทรพย 2.2.2.1 ดานประชากรศาสตร

จากการทบทวนวรรณกรรมทเกยวของพบวา อายของผทมความตองการเปนเจาอสงรมทรพยอยในชวงประมาณ 20-35 ปซงเปนชวงอายทเรมตนเขาสวยท างานจนถงเรมมเงนออม ซงชวงอายทความตองการอสงหารมทรพยนนไมคอยมการเปลยนแปลงไปตามยคสมยทเปลยนไปดงจะเหนไดจากงานวจยของ ภรณฐ ธนวบรยชย (2557) ทศกษาปจจยทมผลตอการ

20

ตดสนใจเลอกซอทอยอาศยในเขตกรงเทพมหานครและปรมณฑลของพนกงานบรษทเอกชน พบว าชวงอายทมการตดสนใจซอบานอยทระหวาง 25-34 ป สถานภาพโสด ซงสอดคลองกบงานวจยของศกดสทธ มตรเจรญถาวร (2557) ในการศกษาพฤตกรรมผซอทรพยรอการขาย: กรณศกษา ผเขาชมทรพยรอการขายของสถาบนการเงนในงานบานและคอนโดป 2557 พบวา ชวงอายของผทสนใจในทรพยรอการขายมชวงอายอยในชวง 20-30 ป และสกจ ตรยวนพงศ (2539) ความตองการทอยอาศยของคนท างานยานถนนสาธรพบวาสวนใหญของคนท างานยานสาธรทตองการทอยอาศยใหมมอายอยระหวาง 26-30 ป จะเหนวาถงแมจะมชวงระยะเวลาในการศกษาทแตกตางกนแตชวงอายของความตองการซออสงหารมทรพยไมไดแตกตางกนมากนก เมอมองดานรายไดของกลมเปาหมายจะพบวาระดบรายไดตอเดอนของกลมเปาหมายทมความตองการอสงหารมทรพยแนวราบมระดบรายไดตอเดอนเฉลยอยท 30,0000-50,000 บาท อยางไรกตามเมอศกษาเพมเตมงานวจยของอนชต ศรกจ (2551) ทศกษารปแบบการด าเนนชวตและทศนคตทมตอการเลอกบานจดสรรประเภทบานเดยวและทาวนเฮาสในเขตอ าเภอเมอง จงหวดระยอง พบวา ระดบรายไดของกลมเปาหมายในตางจงหวงและตองการซออสงหารมทรพยประเภทบานเดยวมระดบรายไดน อยกวากลมเปาหมายในเขตกรงเทพมหานคร คอ มระดบรายไดตอเดอนเฉลยอยในชวง 10,000 – 20,000 บาท ทเปนเชนนอาจเปนผลมาจากราคาของทดนทเปนปจจยส าคญในการประกอบธรกจอสงหารมทรพยในแตละจงหวดมความแตกตางกนจงสงผลตอราคาอสงหารมทรพยทแตกตางกนในแตละพนท ซงพนทมความพรอมดานการคมนาคมขนสง ความพรอมดานอตสาหกรรม รวมถงเปนศนยกลางเมองและสามารถเขาถงเทคโนโลยไดมากกวาจะมราคาทดนสงกวาพนททมความพรอมนอยดงจะเหนไดจากตารางเปรยบเทยบราคาทดนโดยเฉลยของกรงเทพมหานคร และจงหวดระยองในบางพนทเพอใหเหนความแตกตางทชดเจนมากยงขน

21

ตารางท 2.1 แสดงราคาประเมนทดนโดยเฉลยของพนทกรงเทพมหานคร และระยองในบางพนท

ทมา : จากการรวบรวมขอมลโดยผวจย

กรงเทพมหานคร ระยอง

ชอหนวยทดน ราคาประเมนทดน

ป 2555-2558 (บาท/ตร.ว)

ชอหนวยทดน ราคาประเมนทดน ป 2555-2558 (บาท/ตร.ว)

ถนนสลม 650,000-850,000

ถนนเพ–แมพมพ–แกลง 6,250 – 12,500

ถนนเพลนจต 800,000 ถนนเทศบาลพฒนา 6,250

ถนนพญาไท 350,000-400,000

ถนนมาบขา–ปลวกแดง 2,500 – 5,000

ถนนรามอนทรา 90,000-95,000 ถนนระยอง – บานบง 2,750 – 4,500

ถนนพระรามท 2 45,000-90,000 ถนนชมแสง – หนองมวง 2,500

ถนนนวมนทร 85,000 สายสขมวท ทางหลวงหมายเลข 3

2,000 – 20,000

ถนนลาดพราว-วงหน 64,500 ถนนบานบง – แกลง 1,750 – 2,500

ถนนลาดกระบง-ออนนช 35,000-50,000 ถนนวงจนทร-บานบตร 1,000 – 2,000

ถนนพหลโยธน (ฝงหวยขวาง)

300,000-350,000

ถนนเขาดน–แยกพฒนา 400 - 500

ถนนบางขนเทยน-ชายทะเล 30,000-39,500 ถนนสแยกพฒนา-ชมแสง 300

ถนนบางบอน 5 30,0000

22

2.2.2.2 ดานอาชพ อาชพทมความตองการอสงหารมทรพยมากทสด คอ อาชพพนกงาน

บรษทเอกชนเนองจากมแหลงรายไดทคอนขางมนคง และสามารถท าเรองกยมผานสถาบนการเงนไดไมยากดงทพบในงานวจยของ ศกดสทธ มตรเจรญถาวร (2557) พฤตกรรมผซอทรพยรอการขาย: กรณศกษา ผเขาชมทรพยรอการขายของสถาบนการเงนในงานบานและคอนโดป 2557 และงานวจยของ อลงกรณ จ าฟ (2554) ท าการศกษาเปรยบเทยบปจจยในการเลอกอาคารชดพกอาศยเปนบานหลงทสองในเขตชนในกบชนกลางของกรงเทพมหานคร งานวจยทง 3 ฉบบใหผลการศกษาท ตรงกนวากลมเปาหมายทมความตองการในอสงหารมทรพยเปนกลมทมอาชพเปนพนงานบรษทมากทสด รองลงมาประกอบอาชพอสระ

2.2.2.3 ดานการศกษา ผทมความตองการเปนเจาของอสงหารมทรพยสวนมากมระดบการศกษา

อยในระดบปรญญาตร อาจจะเปนผลมาจากต าแหนงงานในปจจบนสวนมากตองการผทมความรความสามารถในระดบปรญญาตร หรอสงกวาท าใหผทมความสามารถทจะซออสงหารมทรพยสวนมากมการศกษาอยในระดบนซงเปนขอมลปรากฏอยในงานวจยของ พทธวน หนราช (2557) การอยอาศยของผอยอาศยในหองชดขนาดเลก: กรณศกษา ลมพนเพลส พระราม 9 – รชดา ศกดสทธ มตรเจรญถาวร (2557) พฤตกรรมผซอทรพยรอการขาย: กรณศกษา ผเขาชมทรพยรอการขายของสถาบนการเงนในงานบานและคอนโดป 2557 และอลงกรณ จ าฟ (2554) ท าการศกษาเปรยบเทยบปจจยในการเลอกอาคารชดพกอาศยเปนบานหลงทสองในเขตชนในกบชนกลางของกรงเทพมหานคร เปนตน

2.2.2.4 ดานประเภทความตองการอสงหารมทรพย พบวา อสงหารมทรพยทกลมเปาหมายใหความสนใจเปนอนดบหนงคอ

บานเดยว เชนจากงานวจยของภรณฐ ธนวบรยชย (2557) ศกษาปจจยทมผลตอการตดสนใจเลอกซอทอยอาศยในเขตกรงเทพมหานครและปรมณฑลของพนกงานบรษทเอกชน งานวจยของพทธวน หนราช (2557) การอยอาศยของผอยอาศยในหองชดขนาดเลก: กรณศกษา ลมพนเพลส พระราม 9 – รชดา ทพบวามกลมทมแนวโนมยายทอยอาศยใหความสนใจอสงหารมทรพยใหมประเภทบานเดยวมากทสดเชนกน และศกดสทธ มตรเจรญถาวร (2557) ทศกษาพฤตกรรมผซอทรพยรอการขาย: กรณศกษา ผเขาชมทรพยรอการขายของสถาบนการเงนในงานบานและคอนโดป 2557 พบวา กลมผเขาชมบธของธนาคารตางๆ มความสนใจบานเดยวเปนอนดบหนง แตทงนความสามรถทจะซอจะขนกบราคาของบานเดยวดวยหากมราคาสงกวาราคาสงสดทเตมใจทจะจาย กลมเปาหมายจะลดระดบทรพยทสนใจลงเปน บานแฝด ทาวนเฮาส และคอนโดมเนยม ตามล าดบ

23

2.2.2.5 ปจจยทางการตลาดทสงผลตอการตดสนใจซออสงหารมทรพย ปจจยทส าคญทสงผลตอการตดสนใจซออสงหารมทรพย ไดแก ปจจย

ดานคณลกษณะของทอยอาศย ดานปฏสมพนธระหวางโครงการกบลกคา ดานรปลกษณและความนาเชอถอ ดานราคา/โปรโมชน ท าเลทตงโครงการ อตราดอกเบยในการผอนช าระกบสถาบนการเงน เชน งานวจยของภรณฐ ธนวบรยชย (2557) ศกษาปจจยทมผลตอการตดสนใจเลอกซอทอยอาศยในเขตกรงเทพมหานครและปรมณฑลของพนกงานบรษทเอกชน ทพบวาปจจยทสงผลตอการตดสนใจในการซออสงหารมทรพยคอ มพนทใชสอยตรงตามความตองการ ราคามความเหมาะสมกบท าเลทตง ราคาเหมาะสมกบขนาทดนและพนทใชสอย วสดในการกอสรางคณภาพเหมาะสมกบราคา มบรการสถาปนกและมณฑนากรใหค าแนะน าการตอเตมและตกแตงทเพยงพอ มชองทางตดตอสอบถามหลากหลาย ลกษณะภายนอกดทนสมย เจาของโครงการมความนาเชอถอ การก าหนดเงนดาวน และเงนท าสญญาต า มสวนลดเงนสดทเหมาะสม มของแถมตางๆ ซงสอดคลองกบผลการวจยของสรลรชว สรธรรมทว และกฤษฎา พชรวานช (2554)ไดท าการศกษาปจจยทมอทธพลตอการตดสนใจซอคอนโดมเนยมของผบรโภค กรณศกษา กรงเทพมหานคร โดยใชกลมตวอยางท พกอยในเขตกรงเทพมหานคร พบวา ผบรโภคใหความส าคญกบ ปจจยดานราคามากทสด ความสมพนธระหวางปจจยทางการตลาดทสงผลตอการตดสนใจซอพบวาการซอจะเพมขนหากเปนบรษททมชอเสยง สวนปจจยบคคลและปจจยทางการเงนทสงผลพบวา การซอจะเพมขนหากผซอสามารถช าระเปนเงนดาวนและผอนช าระในสวนทเหลอกบสถาบนการเงนได และมความคลายคลงกบงานวจยของบณฑต จลาสย และ ยวด ศร (2546) ทพบวาปจจยทสงผลตอการตดสนใจคอ รปทรง -แบบ-สไตสบาน ผงพนทใชสอยภายในบาน วสดทใชในการกอสราง ท าเลทตงโครงการ ราคาเหมาะสม อตราดอกเบยในการผอนช าระ และเงอนไขการผอนช าระกบสถาบนการเงน

24

ตารางท 2.2 สรปผลการศกษางานวจยทเกยวกบความแตกตางระหวาง Generation X และ Generation Y

ผวจย หวของานวจย สรปผลทได

Timothy H. Reisenwitz and Rajesh Iyer (2009)

Differences in Generation X and Generation Y: implication for the organization and marketers

จากการรวบรวมขอมลจากกลมอายตามรนก าหนดและใชสถตทอสอบ T-test เพ อแยกความแตกตางของท งสอง Generation พบวากล ม Generation X และกลม Generation Yมความแตกตางในเรอง การใชอนเตอรเนต ความเตมใจทจะเปนอาสาสมคร ความจงรกภกดตอตราสนคา และการยอมรบความเสยง โดยทกลม Generation Y จะเปนกลมทชอบใชงานอนเตอรเนต เตมใจเปนอาสาสมครเพอสงคม และยอมรบความเส ยงไดมากกวากล มคน Generation X ส วน ใน เรองความจงรกภกดตอตราสนคาน นพบวากล มคน Generation X มความจงรกภกดตอตราสนคามากกวากลมคน Generation Y ทจะเปลยนใจไปใชตราสนคาอนไดงายกวา นอกจากนยงพบวาการปรบตวในการท างานของคนทงสองกลมไมไดมความแตกตางกนอยางมนยส าคญ

วารสารพระสยาม ฉบบท 3 (2556) น.45

ขมพลงของคน Gen Y ทไมอาจมองขาม จากผลการวจยของบรษท Mindshare พบวาลกษณะนสยของกลม เจเนเรชน Y มลกษณะรกสนโดษแตมกจะกลาเสยงในการลงทนเพอน าไปสการเปลยนแปลง รกอสระ เปนตวของตวเอง เปนผทมแรงปรารถนาทจะมอบบางอยางกลบคนสสงคม และเปนพวกทชอบทาทายแบรนด ไมตามกระแสสงคม

ทมา : จากการวเคราะหของผวจย

25

ตารางท 2.3 สรปผลการศกษางานวจยทเกยวกบความตองการอสงหารมทรพยและปจจยในการตดสนใจซอ


สกจ ตรยวนพงศ (2539) ความตองการทอยอาศยของคนท างานยานถนนสาธร

พบวากลมเปาหมายทท างานยานสาธรและมความตองการทอยอาศยสวนใหญจะมอายระหวาง 26-30 ป โสด และจบการศกษาระดบปรญญาตรมรายไดอยในชวง 20,000-40,000 บาทตอเดอนตองการ ทอยอาศยใหมทมสภาพความเปนอยทดกวาเดมคดเปนสดสวนสงทสด รองลงมาคอ เพอการแตงงาน ลกษณะทอยอาศยใหมทมความตองการ คอ บานเดยวคดเปนรอยละสงทสด รองลงมาคอ คอนโดมเนยม

บณฑต จลาสย และ ยวด ศร (2546)

การตดสนใจซอทอยอาศยของประชากรในเขตกรงเทพฯ และปรมณฑล

จากการศกษาการวางแผนในการซอทอยอาศยจะมการตดสนใจซอทอยอาศยใหมภายใน 1-3 ป คดเปนสดสวนมากทสด และมความตองการทอยอาศยประเภทบานใหมในโครงการจดสรร และปจจยทมความส าคยตอการตดสนใจซอ คอ รปแบบบาน ไดแก รปทรง-แบบ-สไตสบาน ผงพนทใชสอยภายในบาน วสดทใชในการกอสราง ดานท าเลทตงโครงการ ไดแก เสนทางคมนาคมและการเขาถง สงแวดลอมโดยรอบ และต าแหนงทตงโครงการ ดานราคา ไดแก ราคาเหมาะสม อตราดอกเบยในการผอนช าระ เงอนไขการผอนช าระกบสถาบนการเงน ตามล าดบ

26

ตารางท 2.3 สรปผลการศกษางานวจยทเกยวกบความตองการอสงหารมทรพยและปจจยในการตดสนใจซอ (ตอ)


อลงกรณ จ าฟ (2554) ศกษาเปรยบเทยบปจจยในการเลอกอาคารชดพกอาศยเปนบานหลงทสองในเขตชนในกบชนกลางของกรงเทพมหานคร

พบวาผท เลอกอาคารชดพกอาศยเปนบานหลงทสองเปนเพศหญงมากกวาเพศชาย และมอายอยระหวาง 25-35 ป การศกษาอยในระดบปรญญาตร ซงประกอบอาชพในบรษทเอกชนคดเปนรอยละสงทสด รองลงมาคอ ประกอบอาชพอสระ กลมทมอายอยในชวง 26 ปขนไปจะเลอกหองชดพกอาศยประเภท 1 หองนอน

สรลรชว สรธรรมทว และ กฤษฎา พชรวานช (2554)

ปจจยทมอทธพลตอการตดสนใจซอคอนโดมเนยมของผบรโภค กรณศกษา กรงเทพมหานคร

จากผลการวจยพบวา ผบรโภคใหความส าคญกบ ปจจยดานราคามากทสด ความสมพนธระหวางปจจยทางการตลาดทสงผลตอการตดสนใจซอจะเพมขนหากเปนบรษททมชอเสยง สวนปจจยบคคลและปจจยทางการเงนทสงผลพบวา การซอจะเพมขนหากผซอสามารถช าระเปนเงนดาวนและผอนช าระในสวนทเหลอกบสถาบนการเงนได

อนชต ศรกจ (2551) รปแบบการด าเนนชวตและทศนคตทมตอการเลอกบานจดสรรประเภทบานเดยวและทาวนเฮาสในเขตอ าเภอเมอง จงหวดระยอง

ผลการวจยพบวา การด าเนนชวตของกลมเปาหมายสวนใหญเปนรปแบบการด าเนนชวตทสมบรณ คอ มการศกษาในระดบสง และมความเช ยวชาญในการอาชพการงานซ งเปนพนงงาน หรอลกจางของบรษทเอกชน และมรายไดตอเดอนอยในระดบ 10,001-20,000 บาท ปจจยทเปนองคประกอบในการตดสนใจทส าคญทสดอนดบแรกคอ ราคา รองลงมาคอ รปแบบบาน ขนาด ชอเสยงของโครงการและวสดทใชในการกอสราง ตามล าดบ

27



พทธวน หนราช (2557) การอยอาศยของผอยอาศยในหองชดขนาดเลก: กรณศกษา ลมพนเพลส พระราม 9 – รชดา

การใชชวตประจ าวนของผทอยอาศยในหองชดขนาดเลกจะมสถานทท างานทตดกบสถานรถไฟฟา และรถไฟฟาใตดนแตอยางไรกตามการเดนทางไปท างานสวนใหญยงคงใชรถยนตสวนตวในการเดนทาง จากการสอบถามคนทตองการยายทอยอาศยพบวาคดจะยายทอยภายใน 1-2 ป ระดบราคาทตองการส าหรบทอยใหมไมเกน 3 ลานบาท และตองการทอยอาศยประเภทบานเดยวคดเปนสดสวนสงทสด รองลงมาคอ บานแฝด และทาวนเฮาส ตามล าดบ

ศกดสทธ มตรเจรญถาวร (2557) พฤตกรรมผซอทรพยรอการขาย : กรณศกษา ผเขาชมทรพยรอการขายของสถาบนการเงนในงานบานและคอนโดป 2557

พบวาชวงอายท ใหความสนใจตอทรพยรอการขายมากท สดคอ ชวงอาย 20-30 ป เปนพนกงานบรษทเอกชน สวนใหญทอยอาศยเดมเปนคอนโดมเนยม และทาวนเฮาส มจดประสงคในการซอเพออยอาศยเอง รปแบบทรพยทกลมเปาหมายใหความสนใจเปนอนดบแรกคอ บานเดยว รองลงมาคอ ทาวนเฮาส และคอนโดมเนยม ตามล าดบ ระดบราคาทอยในความสนใจคอ 1-2 ลานบาท ปจจยในการเลอกพจารณาจาก ท าเล ราคา และสนเชอ ขอเสนอทางธนาคารทท าใหผซอสนใจคอ อตรดอกเบยต า และลดราคาทรพย

28



ภรณฐ ธนวบรยชย (2557) ปจจยทมผลตอการตดสนใจเลอกซอทอยอาศยในเขตกรงเทพมหานครและปรมณฑลของพนกงานบรษทเอกชน

โดยในงานวจยนจะเนนไปทอสงหารมทรพย 2 ประเภทไดแก บานเดยว และทาวนโฮม ผลทไดจากการศกษาพบวาเพศชายการตดสนใจซอบานเดยว และทาวนโฮมมากกวาเพศหญง สวนใหญอยในชวงอาย 25-34 ปมสถานภาพโสด รายไดเฉลยอยท 30,000-40,000 บาทตอเดอน มระดบการศกษาปรญญาโทหรอสงกวา กลมเปาหมายมการตดสนใจซออสงหารมทรพยประเภทบานเดยว สงกวาทาวนโฮม โดยมงบประมาณในการซออยท 2,500,000-5,000,000 บาท วตถประสงคในการซอ คอ ยายทอยทงครอบครว และแยกครอบครวจากทอยอาศยเดม ปจจยทมผลตอการตดสนใจซอแบงเปน 5 ดาน คอ 1. ปจจยดานคณลกษณะของทอยอาศย 2. ดานปฏสมพนธระหวางโครงการกบลกคา 3. ดานรปลกษณและความนาเชอถอ 4. ดานราคา โปรโมชน การเขาอย 5. ดานการจดแสดงและความเปนมออาชพ นอกจากนยงพบวาการออกแบบทเนนในเรองการประหยดพลงงานมความสมพนธเชงลบตอการตดสนใจซอโดยผซอจะมองวาท าใหราคาของบานสงขนท าใหรสกมความคมคาลดลง


29

จากท ผ วจ ย ไดทบทวนและศกษางานวจยท เก ยวของกบความตองการด านอสงหารมทรพยและปจจยในการตดสนใจซอนน พบวาชวงอายทมความตองการทอยอาศยเปนของตนเองรวมถงมความตองการทอยอาศยใหมเพอทดแทนทอยอาศยเดมนนเรมตงแตอาย 20 ปขนไป ซงเปนวยทใกลจะจบการศกษาในระดบปรญญาตรและเรมตนท างาน สวนใหญมอาชพเปนพนกงานบรษทเอกชน ประเภทของทอยอาศยทกลมเปาหมายมความตองการมากทสด คอ ทอยอาศยประเภทบานเดยว รองลงมาคอ คอนโดมเนยม และ ทาวนเฮาสตามล าดบ จากงานวจยของศกดสทธ มตรเจรญถาวร (2557) ชใหเหนวากลมทตองการจะเปลยนทอยอาศยใหมเปนกลมทเคยอาศยอยในคอนโดมเนยมมากทสด ส าหรบปจจยทมผลตอการตดสนใจซอ คอ ปจจยดานท าเล ราคา สนเชอ อตราดอกเบย นอกจากนปจจยดานคณลกษณะของทอยอาศย ปฏสมพนธระหวางโครงการกบลกคา และความนาเชอถอของผประกอบการกมผลตอการตดสนใจเชนกน และเนองจากในงานวจยทผานมานนยงไมมงานวจยใดทมการแบงแยกความแตกตางหรอไมแตกตางดานความตองการทอยอาศยและปจจยทมผลตอการตดสนใจซอสนคาอสงหารมทรพยประเภททอยอาศยของกลม Generation X และ Generation Y อยางชดเจน จงท าใหยงไมเขาใจพฤตกรรมผบรโภค และความตองการของทงสองกลมเพยงพอ เพอใหผประกอบการดานอสงหารมทรพยสามารถพฒนาผลตภณฑไดตรงกบความตองการของทงสองกลมมากขน และสามารถทจะก าหนดกรอบของราคาทเหมาะสมกบก าลงซอของแตละกลมไดชดเจน ทางผวจยจงไดจดท างานวจยฉบบนขนเพอหวงวาจะเปนประโยชนตอผประกอบการและผบรโภค รวมถงการเตบโตของเศรษฐกจตอไป

30

บทท 3 ระเบยบวธการศกษา

ในงานวจยนมวตถประสงคเพอศกษาความตองการทอยอาศยของกลมคน 2 ชวงอายซงแบงเปน Generation X และ Generation Y และปจจยทมผลตอการตดสนใจซออสงหารมทรพยทระดบราคาตางๆ ของกลมตวอยาง โดยเปนการวจยเชงปรมาณ (Quantitative) และมการวเคราะหขอมลทางสถตดวยโปรแกรมส าเรจรปทางสถตในการสรปผลการวจย โดยมระเบยบวธการศกษาดงน 3.1 ประชากรและกลมตวอยาง 3.2 สมมตฐานการวจย

3.3 เครองมอทใชในการศกษาวจย 3.4 การเกบรวบรวมขอมล 3.5 การวเคราะหขอมล

3.1 การหาขนาดตวอยางโดยใชสตรของ Taro Yamane และการสมตวอยาง จ านวนประชากรเปาหมายทจะใชในการงานวจยครงนคอ กลมคนทมอายระหวาง 25-50 ปในกรงเทพมหานคร ทมความตองการซออสงหารมทรพยประเภททอยอาศยเปนของตนเอง และ จากขอมลของส านกบรหารการทะเบยนทมการท าส ามะโนประชากรในเขตกรงเทพมหานคร ณ เดอนธนวาคม ป 2557 จ านวนประชากรทมอายอยในชวง 25-50 ป มอยทงสน 2,278,337 ราย ท าใหทราบประชากรทแนนอน และสามารถใชสตรของ Taro Yamane เพอหาขนาดกลมตวอยางทเหมาะสมกบงานวจยครงน จากสมการของ Taro Yamane

n = ขนาดของกลมตวอยาง N = จ านวนประชากรในขอบเขตทตองการศกษา e = ความคลาดเคลอนของการสมตวอยาง (ในงานวจยนก าหนดคาความคลาดเคลอนท 0.05) เมอแทนคาลงในสมการ

31

n = 399.929 ≈ 400 ตวอยาง

จะไดขนาดกลมตวอยางทตองท าการศกษาเทากบ 400 ตวอยาง 3.2 สมมตฐานการวจย ส าหรบสมมตฐานในงานวจยฉบบน ผศกษาไดตงสมมตฐานทสนใจศกษาไวดงน 3.2.1 Generation X มความตองการซออสงหารมทรพยประเภททอยอาศยแนวราบมากกวากลม Generation Y 3.2.2 เพศ อาชพ ระดบรายได และท าเลทตองการทอยอาศยใหม ท าใหระดบราคาทพงพอใจทจะจายเปลยนแปลงไป โดยทเพศหญง และระดบรายไดสงมความพงพอใจทจะจายซอทอยอาศยประเภทแนวราบสงกวาเพศชาย และกลมทมระดบรายไดต ากวา และอาชพเจาของกจการมความพงพอใจทจะจายเพอซอทอยอาศยประเภทแนวราบสงกวากลมอาชพอนๆ 3.2.3 เมอราคาคอนโดมเนยมมการปรบตวสงขน จะท าใหกลมทมความตองการซออสงหารมทรพยประเภททอยอาศยแนวดงหนมาสนใจทอยอาศยแนวราบมากขน 3.3 เครองมอทใชในการศกษาวจย เครองทใชในการศกษาวจยในงานวจยครงน ผวจยเลอกแบบสอบถามในการเกบขอมล เนองจากยงไมมหนวยงานใดไดท าการเกบรวบรวมขอมลไวมากอน โดยแบบสอบถามสามารถแบงออกไดเปน 3 สวนคอ สวนท 1 แบบสอบถามความตองการอสงหารมทรพยประเภททอยอาศยประเทศตางๆ ของกลมคนอายตงแต 25-50 ปทอาศยและท างานอยในเขตกรงเทพมหานคร เครองทใชเปนแบบใหเลอกตอบค าถาม สวนท 2 แบบสอบถามปจจยทมผลตอการตดสนใจซออสงหารมทรพยประเภททอยอาศยทกลมตวอยางไดเลอกแลวในตอนท 1 ซงในสวนท 2 น มเครองมอมาตรประมาณคา (Rating Scale) เพมเขามาในแบบสอบถาม ซงเปนมาตรส าหรบวดความคดเหนของกลมตวอยางตอปจจยทมผลตอการตดสนใจซอ มาตรดงกลาวแบงออกเปน 5 จากมากไปนอยดงน

32

เกณฑในการประเมนความคดเหนในแบบสอบถามสวนท 2 ระดบความคดเหน คะแนน มผลตอการตดสนใจมากทสด 5 มผลตอการตดสนใจคอนขางมาก 4 มผลตอการตดสนใจปานกลาง 3 มผลตอการตดสนใจนอย 2 มผลตอการตดสนใจนอยทสด 1 ไมมผลตอการตดสนใจ 0 เกณฑการแปลคาเฉลยของระดบความคดเหนทมผลตอการตดสนใจ ระดบคาเฉลย ความหมาย 4.21-5.00 มผลตอการตดสนใจมากทสด 3.41-4.20 มผลตอการตดสนใจคอนขางมาก 2.61-3.40 มผลตอการตดสนใจปานกลาง 1.81-2.60 มผลตอการตดสนใจนอย 1.00-1.80 มผลตอการตดสนในนอยทสด สวนท 3 แบบสอบถามเกยวกบขอมลประชากรศาสตร ในการออกแบบสอบถามทางผวจยไดมการปรกษากบอาจารยทปรกษางานวจย โดยน าแบบสอบถามใหอาจารยชวยพจารณาเพอใหสอดคลองกบวตถประสงคในการวจยทสด เมอไดแบบสอบถามทไดรบการพจารณา และแกไขมาเปนทเรยบรอยแลว ผวจยไดมการน าแบบสอบถามไปทดลองสอบถามกลมเปาหมายเปนจ านวน 10 ชด (Pilot Test) เพ อหาความบกพรองและเพอให เกดความเขาใจท ตรงกนของผ ตอบแบบสอบถามและผวจยกอนน าไปใชจรง เมอไดขอมลจากแบบสอบถามชดทดสอบแลวผวจยไดน าขอมลมาทดสอบความเทยงตรง (Validity) และความนาเชอถอ (Reliability) ของแบบสอบถามดวย 3.4 การเกบรวบรวมขอมล ในงานวจยนเปนการเกบขอมลขนใหม ซงเปนขอมลแบบปฐมภม (Primary Data) เปนขอมลทไดจากการเกบแบบสอบถาม ผวจยจะใชการเกบแบบสอบถามโดยใหกลมเปาหมายท าแบบสอบถามดวยตวเอง โดยใชชองทาง Social Media Web page ทมการ Review เกยวกบโครงการขายอสงหารมทรพยประเภททอยอาศยผานการตอบแบบสอบถามทาง google docs

33

3.5 การวเคราะหขอมล หลงจากทไดรวบรวมขอมลทไดจากการตอบแบบสอบถามทงหมดแลว ผวจยจะน าขอมลมาประมวลผลผานโปรแกรมส าเรจรปทางสถต STATA ซงจะมการวเคราะหขอมลดงน 3.5.1 การวเคราะหขอมลพนฐานโดยใชสถตพรรณนา (Descriptive Statistic) ซงใชอธบายขอมลพนฐานของกลมตวอยาง เชน ขอมลดานประชากรศาสตร เพศ การศกษา อาชพ และรายไดเปนตน โดยจะน าเสนอในรปตารางแจกแจงความถ คารอยละ คาเฉลย และสวนเบยงเบนมาตรฐาน 3.5.2 การวเคราะหดวยสถตเชงอนมาน (Inferential Statistic) ใชอธบายขอมลของกลมตวอยางโดยใชโปรแกรมส าเรจรปทางสถต ส าหรบงานวจยนผวจยเลอกใชโปรแกรม STATA ในการวเคราะหขอมล โดยใชเครองมอในการวเคราะหดงน 3.5.2.1 การว เค ราะห Independent Sample T-Test ใช อ ธ บ ายความแตกตางของปจจยในการเลอกซอทอยอาศยระหวาง Generation X และ Generation Y 3.5.2.2 การวเคราะห logistic regression และ ordered logit regression ใชการวเคราะห logistic regression เพอศกษาความสมพนธระหวางความตองการซออสงหารมทรพยประเภททอยอาศยแนวราบและทอยอาศยแนวดง (ตวแปรตาม) ตอปจจยทางดานประชากรศาสตร (ตวแปรอสระ) เชน อาย เพศ ระดบการศกษา และระดบรายไดเปนตน และใชการวเคราะห ordered logit regression เพอศกษาความสมพนธระหวางระดบราคาทพงพอใจทจายกบปจจยทางดานประชากรศาสตร และทอยเขตทตองการทอยอาศยใหมในกรงเทพมหานคร 3.5.3 วเคราะหโครงสรางตลาด เพอหาจดออน จดแขง โอกาส และอปสรรคของอตสาหกรรมอสงหารมทรพย วเคราะหปจจยทมผลตอการตดสนใจซอสนคาประเภทตางๆ และศกษากลยทธทจะใชในการแขงขน เพอใหเขาถงความตองการของผบรโภคจ าเปนทจะตองทราบโครงสรางตลาด กลมลกคาเป าหมาย จดแขง จดออน โอกาส และอปสรรค ของธรกจอสงหารมทรพย ในกรงเทพมหานคร เพอเปนขอมลในการจดท ากลยทธใหเขาถงความตองการของผบรโภคไดมากทสด ว เค ราะห โค ร งสร า งตล าดอส งห ารมท รพ ย ป ระ เภ ท แนวราบ ใน เขตกรงเทพมหานคร โดยการวเคราะห SWOT เพอน าขอมลทไดมาจดท ากลยทธใหเขาถงกลมเปาหมาย วเคราะหปจจยทมผลตอการตอการตดสนใจของกลมผบรโภคจากแบบสอบถามเพอเปนขอมลเพมเตมในการวางเปาหมายในการจดแผนท ากลยทธ และศกษากลยทธเพอใหเขาใจกลมเปาหมายของกลม Generation X และ Generation Y มากขน

34

บทท 4

ผลการศกษา

การศกษาเรองความดานอสงหารมทรพยประเภททอยอาศยแนวราบของกลมผบรโภคเปรยบเทยบ “ Generation X” กบ “ Generation Y” ในเขตกรงเทพมหานคร โดยมวตถประสงค เพอศกษาความตองการอสงหารมทรพยประเภทแนวราบระหวางกลม Generation X และ Generation Y ในพนทกรงเทพมหานคร และปจจยทส าคญตอการตดสนใจซอทอยอาศยเพอใหนกพฒนาอสงหารมทรพยสามารถเขาใจถงความตองการของกลมลกคามากขน และศกษาถงผลกระทบของราคาทดน และอสงหารมทรพยประเภทแนวดงทมราคาสงขนจะสงผลตอการตดสนใจซอของทงกลม Generation X และกลม Generation Y หรอไม ส าหรบงานวจยในครงนท าการเกบขอมลโดยใชแบบสอบถามโดยใหผตอบเปนผกรอกแบบสอบถามเอง โดยแบบสอบถามแบงออกเปน 3 สวน ไดแก สวนท 1 วเคราะหขอมลดานประชากรศาสตร สวนท 2 วเคราะหขอมลจ าแนกตาม Generation

สวนท 3 วเคราะหปจจยทเกยวของกบการตดสนใจซอ และความแตกตางของปจจยการตดสนใจซอระหวาง Generation X และ Generation Y โดยใชการวเคราะหสถต t-test และการวเคราะหสวนประสมทางการตลาด 7 Ps

สวนท 4 วเคราะหความนาจะเปนในการตดสนใจซอทอยอาศยประเภทแนวราบและแนวดงโดยอาศยปจจยดานประชากรศาสตร โดยใชการวเคราะหสถตวเคราะห logit Regression และ ordered logit เพอหาความนาจะเปนระหวางระดบราคาทพงพอใจทจะจายกบปจจยดานประชากรศาสตร

สวนท 5 วเคราะหโครงสรางตลาด จดออน จดแขง โอกาส และอปสรรค (SWOT)

35

สวนท 1 วเคราะหขอมลดานประชากรศาสตร 4.1 ขอมลทางดานประชากรศาสตร ในการด าเนนการเกบขอมลจากการใหตอบแบบสอบถามของกลมตวอยางในกรงเทพมหานครทงหมด 400 ตวอยาง จากตารางท 4.1 พบวา กลมตวอยางมลกษณะทางประชากรศาสตรดงน

4.1.1 เพศ กลมตวอยางทง 400 ตวอยางเปนเพศหญง รอยละ 70.50 มากกวาเพศชาย

รอยละ 29.50 เมอพจารณาเฉพาะ Generation X และ Generation Y พบวากลมตวอยาง Generation X และ Generation Y มสดสวนของ เพศหญง มากกวาเพศชายเชนเดยวกน โดยท Generation X มสดสวนเพศหญงรอยละ 64.35 และ Generation Y รอยละ 71.13 4.1.2 อาย

พบวา กลมอายทพบมากทสดจากการวจยนคอ กลมอาย 25-30 ป รอยละ 35.00 รองลงมาคอ กลมอาย 31-35 ป รอยละ 24.75 และ 36-40 ป รอยละ 17.00 ตามล าดบ จะเหนวากลมอายทยงมความสนใจจะซอทอยอาศยมากทสดจะเปนกลมทยงอยในชวงวยท างาน เมอพจารณาในดาน Generation พบวา กลม Generation Y มมากทสดรอยละ 59.75 รองลงมาคอ กลม Generation X รอยละ 28.75 และอกรอยละ 11.50 เปนกลม Generation อนๆ 4.1.3 ระดบการศกษา

กลมตวอยางมระดบการศกษาอยในระดบปรญญาตรคดเปนรอยละสงทสดคอรอยละ 58.25 รองลงมาคอ ปรญญาโท รอยละ 38.25 ตามล าดบ อกรอยละ 3.5 อยในระดบการศกษาอนๆ เมอพจารณาดาน Generation พบวา ทงสองกลมมระดบการศกษาไปในทศทางเดยวกนคอ จบการศกษาในระดบปรญญาตรสงทสดในทงสองกลม โดยในกลม Generation X รอยละ 56.52 และกลม Generation Y รอยละ 53.14 รองลงมาคอ ปรญญาโท รอยละ 39.13 ในกลม Generation X และรอยละ 44.35 ในกลม Generation Y รอยละ 44.35 ตามล าดบ 4.1.4 สถานภาพ

กลมตวอยางทยงมความตองการซอทอยอาศยมสถานภาพโสดมากทสด รอยละ 71.25 และสมรส รอยละ 27.00 ตามล าดบ กลม Generation X มสถานภาพโสดคดเปนรอยละสงทสด รอยละ 50.43 รองลงมาคอ สมรส รอยละ 43.48 และกลม Generation Y มสดสวนสถานภาพโสดมากกวากลม Generation X โดยกลม Generation Y มสถานภาพโสด รอยละ 82.01 ทเหลอ รอยละ 17.99 อยในสถานภาพสมรส

36

4.1.5 อาชพ กลมตวอยางมอาชพเปนพนกงานบรษทเอกชนมากทสด รอยละ 64.75 รองลงมา

คอ เจาของกจการ รอยละ 14.00 และรบราชการ รอยละ 7.25 ตามล าดบ กลม Generation X และกลม Generation Y ทยงมความตองการซอทอยอาศยประกอบอาชพ พนกงานบรษทเอกชนมากทสด รอยละ 69.57 ในกลม Generation X และรอยละ 66.11 ในกลม Generation Y รองลงมาคอ เจาของกจการ รอยละ 18.26 ในกลม Generation X และรอยละ 10.46 ในกลม Generation Y 4.1.6 รายไดเฉลยสวนบคคล

ส าหรบรายไดเฉลยสวนบคคลพบวา กลมตวอยางมรายไดในระดบ 15,001 – 30,000 บาท มากทสด รอยละ 33.50 รองลงมาคอ 30 ,001 – 50,000 บาท รอยละ 27.75 และ50,001 –80,000 บาท รอยละ 17.75 สอดคลองกบระดบการศกษาทกลมตวอยางมระดบการศกษาในระดบปรญญาตรสงทสด กลมตวอยาง Generation X มรายไดสวนบคคลอยท 30,001 - 50,000 บาท คดเปนรอยละสงทสด รอยละ 40.00 รองลงมาคอ 100,000 - 200,000 บาท รอยละ 13.91 สวนกลม Generation Y มรายไดอยท 15,001 - 30,000 บาท คดเปนรอยละสงทสด รอยละ 38.91 รองลงมาคอ 30,001 - 50,000 บาท รอยละ 26.78 4.1.7 รายไดเฉลยตอครอบครว

รายไดเฉลยตอครอบครวพบวา กลมตวอยางมรายไดเฉลยตอครอบครวในระดบ 100,001 – 200,000 บาท มากทสด รอยละ 25.50 รองลงมาคอ 60,001 – 100,000 บาท รอยละ 24.50 และล าด บท 3 คอ 30,001 – 60,000 บาท คด เป น รอยละ 19.00 ตามล าด บ กล ม Generation X และกลม Generation Y มระดบรายไดเฉลยตอครอบครวไปในทศทางเดยวกนโดยมรายไดอยในชวง 100,000 – 200,000 บาทมากทสด รอยละ 30.43 ในกลม Generation X และรอยละ 26.36 ในกลม Generation Y รองลงมาคอ 60,001 – 100,000 บาท รอยละ 25.22 ในกลม Generation X และ รอยละ 21.34 ในกลม Generation Y

37

ตารางท 4.1 ขอมลทางดานประชากรศาสตร

ลกษณะทางประชากรศาสตร

ผตอบแบบสอบถามทงหมด (400 ราย)

Generation X

(115 ราย) รอยละ

Generation Y


จ านวน รอยละ

1. เพศ

ชาย 118 (29.50) 41 (35.65) 69 (28.87)

หญง 282 (70.50) 74 (64.35) 170 (71.13)

รวม 400 (100.00) 115 (100.00) 239 (100.00)

2. อาย

20 - 24 ป 25 (6.25)

อายระหวาง 36-50 ป

(28.75) อายระหวาง 25-35 ป

(59.75)

25 - 30 ป 140 (35.00)

31 - 35 ป 99 (24.75)

36 - 40 ป 68 (17.00)

41 - 45 ป 20 (5.00)

46 - 50 ป 27 (6.75)

51 - 60 ป 21 (5.25)

รวม 400 (100.00)

3. ระดบการศกษา

มธยมศกษา (ปวช.) 7 (1.75) 2 (1.74) 2 (0.84)

ปรญญาตร 233 (58.25) 65 (56.52) 127 (53.14)

ปรญญาโท 153 (38.25) 45 (39.13) 106 (44.35)

ปรญญาเอก 6 (1.50) 2 (1.74) 4 (1.67)

ไมระบ 1 (0.25) 1 (0.87)

รวม 400 (100.00) 115 (100.00) 239 (100.00)

38

ตารางท 4.1 ขอมลทางดานประชากรศาสตร (ตอ)



Generation X


Generation Y



4. สถานภาพ

โสด 285 (71.25) 58 (50.43) 196 (82.01)

สมรส 108 (27.00) 50 (43.48) 43 (17.99)

หยาราง/หมาย 7 (1.75) 7 (6.09)

รวม 400 (100.00) 115 (100.00) 239 (100.00)

5. อาชพ

พนกงานบรษทเอกชน 259 (64.75) 80 (69.57) 158 (66.11)

เจาของกจการ 56 (14.00) 21 (18.26) 25 (10.46)

รบราชการ 29 (7.25) 7 (6.09) 17 (7.11)

รฐวสาหกจ 22 (5.50) 20 (8.37)

แมบาน 7 (1.75) 2 (1.74) 5 (2.09)

อนๆ 25 (6.25) 5 (4.35) 12 (5.02)

ไมระบ 2 (0.50) 2 (0.84)

รวม 400 (100.00) 115 (100.00) 239 (100.00)

39

ตารางท 4.1 ขอมลทางดานประชากรศาสตร (ตอ)



Generation X


Generation Y



6. รายไดเฉลยสวนบคคลตอเดอน

ต ากวา 15,000 บาท 11 (2.75) 6 (5.22) 4 (1.67)

15,001 - 30,000 บาท 134 (33.50) 14 (12.17) 93 (38.91)

30,001 - 50,000 บาท 111 (27.75) 46 (40.00) 64 (26.78)

50,001 - 80,000 บาท 71 (17.75) 18 (15.65) 42 (17.57)

80,001 - 100,000 บาท 28 (7.00) 9 (7.83) 17 (7.11)

100,001 - 200,000 บาท 29 (7.25) 16 (13.91) 11 (4.60)

มากกวา 200,001 บาทขนไป 14 (3.50) 6 (5.22) 6 (2.51)

อนๆ 2 (0.50) 0 (0.00) 2 (0.84)

รวม 400 (100.00) 115 (100.00) 239 (100.00)

7. รายไดเฉลยตอครอบครว

ต ากวา 30,000 บาท 9 (2.25) 7 (2.93)

30,001 - 60,000 บาท 76 (19.00) 21 (18.26) 47 (19.67)

60,001 - 100,000 บาท 98 (24.50) 29 (25.22) 51 (21.34)

100,001 - 200,000 บาท 102 (25.50) 35 (30.43) 63 (26.36)

200,001 - 400,000 บาท 58 (14.50) 12 (10.43) 35 (14.64)

400,001 - 600,000 บาท 20 (5.00) 5 (4.35) 15 (6.28)

มากกวา 600,001 บาทขนไป 26 (6.50) 10 (8.70) 13 (5.44)

อนๆ 2 (0.50)

2 (0.84)

ไมระบ 9 (2.25) 3 (2.61) 6 (2.51)

รวม 400 (100.00) 115 (100.00) 239 (100.00)


40

4.2 ความตองการทอยอาศยประเภทตางๆ เมอท าการวเคราะหขอมลตามความตองการทอยอาศยแตละประเภทจ าแนกตาม

ลกษณะตามประชากรศาสตร ดงตารางท 4.2 พบวา 4.2.1 เพศ

เพศหญง สวนใหญมความตองการทอยอาศยประเภทบานเดยว เปนจ านวน 142 คน (รอยละ 50.35) สวนเพศชาย สวนใหญมความตองการทอยอาศยประเภทคอนโดมเนยม เปนจ านวน 64 คน (รอยละ 54.24) เมอเทยบกบความตองการในทอยอาศยประเภทอนๆ

4.2.2 ระดบการศกษา ระดบการศกษาในระดบปรญญาตร ตองการทอยอาศยประเภทบานเดยวมาก

ทสด จ านวน 119 คน (รอยละ 51.07) รองลงมาคอ คอนโดมเนยม จ านวน 70 คน (รอยละ 30.04) และระดบการศกษาสงกวาปรญญาตรขนไป มความตองการทอยอาศยประเภทคอนโดมเนยมมากกวาบานเดยว โดยในระดบปรญญาโทมจ านวนตวอยางทตองการคอนโดมเนยม 76 คน (รอยละ 49.67) รองลงมาคอ บานเดยว จ านวน 58 คน (รอยละ 37.91) เชนเดยวกบในระดบปรญญาเอกทตองการคอนโดมเนยมมากทสด จ านวน 4 คน (รอยละ 66.67) และ บานเดยว จ านวน 2 คน (รอยละ 33.33)

4.2.3 สถานภาพ กลมทมสถานภาพโสด สมรส หยาราง/หมาย ตองการบานเดยวสดสวนมากทสด

เมอเทยบกบทอยอาศยประเภทอนๆ โดยทกลมทมความตองการมากทสดคอ กลมทมสถานภาพโสด จ านวน 135 คน (รอยละ 47.37)

4.2.4 อาชพ พนกงานบรษทเอกชน และกลมรบราชการเปนกลมทตองการบานเดยวมากทสด

โดยทพนกงานบรษทเอกชนมความตองการบานเดยวสงสด จ านวน 118 คน (รอยละ 45.56) รองลงมาตองการทอยอาศยประเภทคอนโดมเนยมจ านวน 94 คน (รอยละ 36.29) และกลมทมอาชพรบราชการตองการบานเดยวคดเปนจ านวนมากทสด จ านวน 15 คน (รอยละ 51.72) รองลงมามความตองการทอยอาศยประเภทคอนโดมเนยม จ านวน 8 คน (รอยละ 27.59) กลมอาชพเจาของกจการและกลมรฐวสาหกจตองการทอยอาศยประเภทคอนโดมเนยมมากกวาบานเดยว อาชพเจาของกจการ จ านวน 30 คน (รอยละ 53.57) และกลมรฐวสาหกจ จ านวน 11 คน (รอยละ 50) กลมทเคยมทอยเดมอยบานแฝด ทาวนเฮาส/ทาวนโฮม และอาคารพาณชย มแนวโนมความตองการบานเดยวมากกวากลมอนๆ

41

4.2.5 เหตผลทกลมตวอยางตองการทอยอาศยประเภทตางๆ เมอพจารณาถงเหตผลความตองการพบวา เหตผลทแตละกลมมความตองการ

บานเดยวมากทสดคอ ตองการพนทในการใชชวตทกวางขน ในขณะทกลมทเดมอยบานเดยวตองการทอยอาศยประเภทบานเดยวและคอนโดมเนยม ใกลเคยงกนทรอยละ 45.75 และรอยละ 42.48 ตามล าดบ ส าหรบกลมตวอยางทเดมอยคอนโดมเนยมยงตองการทอยอาศยประเภทคอนโดมเนยมมากทสดรอยละ 50 รองลงมาเปนบานเดยวรอยละ 30.56 กลมตวอยางทมรายไดต ากวา 50,001 บาท และกลมรายได 80,001 – 200,000 บาทตองการทอยอาศยประเภทบานเดยวมากกวากลมอนๆ จ านวน 119 คน (รอยละ 46.48) และจ านวน 30 คน (รอยละ 52.63) ตามล าดบ กลมทมระดบรายได 50,001 – 80,000 บาท และกลมทมระดบรายไดมากกวา 200,001 บาทขนไปมความตองการทอยอาศยประเภทคอนโดมเนยมมากวากลมอนๆ จ านวน 36 คน (รอยละ 50.70) และจ านวน 12 คน (รอยละ 85.71) ตามล าดบ เมอพจารณาระดบรายไดครอบครวพบวา กลมทมระดบรายไดต ากวา 200,001 มความตองการทอยอาศยประเภทบานเดยวมากทสด จ านวน 128 คน (รอยละ 44.91) ระดบรายไดครอบครว 200,001 – 400,000 บาท ตองการทอยอาศยประเภทบานเดยว และคอนโดมเนยมเปนจ านวนเทากน จ านวน 27 คน (รอยละ 46.55) และทระดบรายไดครอบครวมากกวา 400,001 บาทขนไปตองการทอยอาศยประเภทคอนโดมเนยมมากทสด จ านวน 28 คน (รอยละ 60.87)

42

ตารางท 4.2 ความตองการทอยอาศยประเภทตางๆ จ าแนกตามลกษณะประชากรศาสตร

ลกษณะทางประชากรศาสตร ประเภททอยอาศย

บานเดยว บานแฝด ทาวนเฮาส/ทาวนโฮม

คอนโดมเนยม รวม

1. เพศ

ชาย 38 2 14 64 118

รอยละ (32.20) (1.69) (11.86) (54.24) (100.00)

หญง 142 6 44 90 282

รอยละ (50.35) (2.13) (15.60) (31.91) (100.00)

รวม 180 8 58 154 400

รอยละ (45.00) (2.00) (14.50) (38.50) (100.00)

2. ระดบการศกษา

มธยมศกษา (ปวช.) 3 4 7

รอยละ (42.86) (57.14) (100.00)

ปรญญาตร 119 8 36 70 233

รอยละ (51.07) (3.43) (15.45) (30.04) (100.00)

ปรญญาโท 58 19 76 153

รอยละ (37.91) (12.42) (49.67) (100.00)

ปรญญาเอก 2 4 6

รอยละ (33.33) (66.67) (100.00)

ไมระบ 1 1

(100.00) (100.00)

รวม 180 8 58 154 400

รอยละ (45.00) (2.00) (14.50) (38.50) (100.00)

43

ตารางท 4.2 ความตองการทอยอาศยประเภทตางๆ จ าแนกตามลกษณะประชากรศาสตร (ตอ)




3. สถานภาพ โสด 135 6 33 111 285

รอยละ (47.37) (2.11) (11.58) (38.95) (100.00) สมรส 42 2 23 41 108

รอยละ (38.89) (1.85) (21.30) (37.96) (100.00) หยาราง/หมาย 3 2 2 7

รอยละ (42.86) (28.57) (28.57) (100.00) รวม 180 8 58 154 400 (45.00) (2.00) (14.50) (38.50) (100.00) 4. อาชพ พนกงานบรษทเอกชน 118 5 42 94 259

รอยละ (45.56) (1.93) (16.22) (36.29) (100.00) เจาของกจการ 22 1 3 30 56

รอยละ (39.29) (1.79) (5.36) (53.57) (100.00) รบราชการ 15 6 8 29

รอยละ (51.72) (20.69) (27.59) (100.00) รฐวสาหกจ 6 2 3 11 22

รอยละ (27.27) (9.09) (13.64) (50.00) (100.00) แมบาน 2 2 3 7

รอยละ (28.57) (28.57) (42.86) (100.00) อนๆ 15 2 8 25

รอยละ (60.00) (8.00) (32.00) (100.00) ไมระบ 2 2

รอยละ (100.00) (100.00) รวม 180 8 58 154 400 (45.00) (2.00) (14.50) (38.50) (100.00)

44





5. ทอยเดม

บานเดยว 70 3 15 65 153 รอยละ (45.75) (1.96) (9.80) (42.48) (100.00)

บานแฝด 6 3 9 รอยละ (66.67) (33.33) (100.00)

ทาวนเฮาส/ทาวนโฮม 47 3 16 11 77 รอยละ (61.04) (3.90) (20.78) (14.29) (100.00)

อาคารพาณชย 16 2 8 26 รอยละ (61.54) (7.69) (30.77) (100.00)

คอนโดมเนยม 22 14 36 72 รอยละ (30.56) (19.44) (50.00) (100.00)

บานเชา 7 5 12 รอยละ (58.33) (41.67) (100.00)

หองเชา/อพารเมนท 12 2 6 29 49 รอยละ (24.49) (4.08) (12.24) (59.18) (100.00)

อนๆ 2 2 รอยละ (100.00) (100.00)

รวม 180 8 58 154 400 (45.00) (2.00) (14.50) (38.50) (100.00)

45





6. รายไดสวนบคคล

ต ากวา 15,000 บาท 4 4 3 11 รอยละ (36.36) (36.36) (27.27) (100.00)

15,001 - 30,000 บาท 62 4 26 42 134 รอยละ (46.27) (2.99) (19.40) (31.34) (100.00)

30,001 - 50,000 บาท 53 1 23 34 111 รอยละ (47.75) (0.90) (20.72) (30.63) (100.00)

50,001 - 80,000 บาท 27 3 5 36 71 รอยละ (38.03) (4.23) (7.04) (50.70) (100.00)

80,001 - 100,000 บาท 15 13 28 รอยละ (53.57) (46.43) (100.00)

100,001 - 200,000 บาท 15 14 29 รอยละ (51.72) (48.28) (100.00)

มากกวา 200,001 บาทขนไป 2 12 14 รอยละ (14.29) (85.71) (100.00)

อนๆ 2 2 รอยละ (100.00) (100.00)

รวม 180 8 58 154 400 (45.00) (2.00) (14.50) (38.50) (100.00)

46





7. รายไดเฉลยตอครอบครว

ต ากวา 30,000 บาท 4 3 2 9 รอยละ (44.44) (33.33) (22.22) (100.00)

30,001 - 60,000 บาท 29 3 19 25 76 รอยละ (38.16) (3.95) (25.00) (32.89) (100.00)

60,001 - 100,000 บาท 39 4 24 31 98 รอยละ (39.80) (4.08) (24.49) (31.63) (100.00)

100,001 - 200,000 บาท 56 7 39 102 รอยละ (54.90) (6.86) (38.24) (100.00)

200,001 - 400,000 บาท 27 1 3 27 58 รอยละ (46.55) (1.72) (5.17) (46.55) (100.00)

400,001 - 600,000 บาท 7 2 11 20 รอยละ (35.00) (10.00) (55.00) (100.00)

มากกวา 600,001 บาทขนไป 9 17 26 รอยละ (34.62) (65.38) (100.00)

อนๆ 2 2 รอยละ (100.00) (100.00)

ไมระบ 7 2 9 รอยละ (77.78) (22.22) (100.00)

รวม 180 8 58 154 400 (45.00) (2.00) (14.50) (38.50) (100.00)

ทมา : จากการวเคราะหของผวจย สวนท 2 วเคราะหขอมลจ าแนกตาม Generation 4.3 ความตองการทอยอาศยจ าแนก Generation

เมอพจารณาตารางท 4.3 ดาน Generation พบวา กลม Generation X มความตองการทอยอาศยประเภทบานเดยวสงทสดอยางชดเจนเมอเทยบกบทอยอาศยประเภทอนๆ จ านวน

47

63 คน (รอยละ 54.78) และพบวา กลม GenerationY มความตองการทอยอาศยประเภทบานเดยว และคอนโดมเนยมมสดสวนไมแตกตางกนมากนก โดยมความตองการคอนโดมเนยมมากกวาบานเดยว จ านวน 103 คน (รอยละ 43.10) และมความตองการบานเดยว จ านวน 97 คน (รอยละ 40.59) และหากราคาคอนโดมเนยมมราคาสงขนมากกวาทอยอาศยประเภทแนวราบพบวากลม Generation X ยงคงมความตองการทซอคอนโดมเนยมตอไปคดเปนจ านวนรอยละ 88.24 ในขณะทกลม Generation Y จ านวนมากกวาครงหนง รอยละ 51.46 เปลยนการตดสนใจไปซอทอยอาศยประเภทแนวราบแทนการซอคอนโดมเนยม โดยทอยอาศยทตองการมากทสดหลงการเปลยนการตดสนใจคอ ทอยอาศยประเภทบานเดยว รอยละ 77.36 ดงแสดงในตารางท 4.4 4.4 ระดบราคาทท าใหเกดการเปลยนการตดสนใจซอจากคอนโดมเนยมมาเปนทอยอาศยแนวราบ

ตารางท 4.5 แสดงใหเหนวา ระดบราคาทท าใหเกดการเปลยนการตดสนใจเมอราคาคอนโดมเนยมสงขนพบวา Generation X มระดบการเปลยนแปลงทระดบราคา 10.00 ลานบาท ในขณะท Generation Y มระดบการเปลยนแปลงทระดบราคา 5.00 ลานบาท เนองจากกลม Generation Y มรายไดเฉลยต ากวากลม Generation X จงท าใหเกดระดบในการเปลยนแปลงการซอในระดบทต ากวา 4.5 ประเภทความตองการทอยอาศยใหมเทยบกบทอยอาศยเดม

เมอพจารณา ตารางท 4.6 จะเหนวา ความตองการทอยอาศยใหมเมอเทยบกบทอยอาศยเดม พบวากลมทมทอยอาศยเดมเปนบานแฝด ทาวนเฮาส/ทาวนโฮม และอาคารพาณชย Generation X และ Generation Y ตองการทจะเปลยนทอยอาศยเปนบานเดยวมากกวาทอยอาศยประเภทอนเชนเดยวกน (บานแฝด Generation X รอยละ 100.00 Generation Y รอยละ 57.14, ทาวนเฮาส/ทาวนโฮม Generation X รอยละ 70.97 Generation Y รอยละ 47.22, อาคารพาณชย Generation X รอยละ 60.00 Generation Y รอยละ 66.67) และกลมทอยอาศยเดมเปนบานเดยวพบวา Generation Y (รอยละ 46.43) มความตองการเปลยนทอยอาศยใหมไปเปนคอนโดมเนยมมากกวา Generation X (รอยละ 39.22) ในขณะทกลมทเดมอาศยอยคอนโดมเนยมทง Generation X และ Generation Y ยงมความตองการทจะซอทอยอาศยใหมเปนคอนโดมเนยมมากทสด (รอยละ 47.06 และ53.19 ตามล าดบ)

48

4.6 ระยะเวลาในการตดสนใจซอทอยอาศยใหม

ตารางท 4.7 ดานระยะเวลาในการซอทอยอาศยใหม กลมตวอยางสวนใหญมระยะเวลาตดสน ใจมากกวา 6 เดอนขน ไป จ านวน 196 คน (รอยละ 55.37) ท ง Generation X และ Generation Y ตางกมระยะเวลาในการตดสนใจซอทอยอาศยมากกวา 6 เดอนขนไปเชนเดยวกน (รอยละ 56.52 และ รอยละ 54.81 ตามล าดบ) การทกลมเปาหมายสวนใหญมระยะเวลาในการตดสนใจซอทอยอาศยใหมในระยะเวลามากกวา 6 เดอนขนไปท าใหผพฒนาอสงหารมทรพยเพอขายมระยะเวลาทจะปรบปรงและพฒนาสนคาใหตรงกบความตองการของกลมเปาหมายมากขน

4.7 เหตผลทท าใหตดสนใจซอทอยอาศยใหม

จากตารางท 4.8 พบวา เหตผลในการซอทอยอาศยใหมเนองมาจาก ตองการพนทในการใชชวตทกวางขน เปนล าดบท 1 จ านวน 184 คน (รอยละ 51.98) รองลงมาคอ เพอการลงทนระยะยาว จ านวน 89 คน (รอยละ 25.14) Generation X และ Generation Y ตางกมเหตผลในการซอทอยอาศยอนดบแรกเหมอนกน คอ ตองการพนทในการใชชวตทกวางขน (รอยละ 52.17 และ 51.88 ตามล าดบ) ในขณะทอนดบถดมา Generation X ตองการทอยอาศยใหมเนองมาจากตองการแยกครอบครว (รอยละ 24.35) และ Generation Y มองในเรองการลงทนในระยะยาวเปนอนดบรองลงมา (รอยละ27.20)

4.8 พนทใชสอย และขนาดทดนทตองการ

ตารางท 4.9 แสดงพนทใชสอยและขนาดทดนทกลมเปาหมายโดยรวมตองการมากทสดมขนาด 51 – 80 ตารางเมตร จ านวน 55 คน (รอยละ 15.54) และขนาดทดนทเปนทตองการมากทสด คอ 20 – 50 ตารางวา จ านวน 59 คน (รอยละ 16.67) โดยท Generation X ตองการขนาดพนทใชสอย 101 – 150 ตารางเมตรมากทสด (รอยละ 26.09) และมขนาดทดน 51 – 60 ตารางวา (รอยละ 21.74) Generation Y ตองการขนาดพนทใชสอยขนาด 51 – 80 ตาราเมตร (รอยละ 17.57) และขนาดทดนทตองการอยท 20 – 50 ตารางวา (รอยละ 15.48) เมอพจารณาจากขนาดพนทใชสอย และขนาดทดนทแตละกลมตองการจะพบวา กลม Generation X มความเหมาะสมกบผลตภณฑประเภทบานเดยวซงมขนาดทดนมาตรฐานอยท 50 ตารางวาขนไป ในขณะทกลม Generation Y จะเหมาะสมกบผลตภณฑประเภทบานแฝด และทาวนเฮาส แตทอาศยแนวราบทกลม

49

Generation Y มความตองการมากทสด คอ บานเดยว ดงนนผประกอบการอาจจะตองพฒนาสนคาใหมลกษณะคลายกบบานเดยวแตราคาต ากวาเพอดงดดกลมลกคา Generation Y 4.9 ระดบราคาทตงหมายในการซอทอยอาศย (พอใจทจะจายส าหรบซอทอยอาศยใหม)

จากตารางท 4.10 ท าใหทราบวาระดบราคาทตงเปาหมายในการซอทอยอาศยใหมโดยรวมแลวกลมตวอยางวางงบประมาณไวท 3.01 – 5.00 ลานบาท จ านวน 127 คน (รอยละ 35.88) Generation X และ Generation Y สวนใหญตางกวางงบประมาณในการซอทอยอาศยไวทระดบ 3.01 – 5.00 ลานบาทเชนเดยวกน (รอยละ 40.87 และ 33.47 ตามล าดบ) และเมอท าการทดสอบ chi-square เพอทดสอบอตราสวนการตงราคาระหวาง Generation X และ Generation Y โดยตงสมมตฐานดงน

H0 : การตงระดบราคาเปาหมายทระดบตางๆ ในแตละ Generation ไมแตกตางกน H1: การตงระดบราคาเปาหมายทระดบตางๆ ในแตละ Generation แตกตางกน จากผลการทดสอบพบวา คา Fisher's exact = 0.309 ดงนนยอมรบ H0 ทระดบราคา

ตางๆ มอตราสวนการตงราคาของแตละ Generation ไมแตกตางกน โดยทการวเคราะห chi-square ในสวนนเปนการมองภาพรวมในดานระดบราคาทพง

พอใจทจะจายโดยไมไดมปจจยอนๆ เขามาเกยวของ ดงนนเพอใหเหนภาพทชดขนจะน าระดบราคาทพงพอใจทจะจายมาวเคราะห Ordered logit regression อกครงในสวนถดไป

4.10 การยอมรบการใหสวนลดทท าใหตดสนใจซอไดงายขน

จากตารางท 4.11 การใหสวนลดทกลมตวอยางเหนวาเหมาะสมทระดบราคาตางๆ นน พบวา ทระดบราคา 2 – 3 ลานบาทนนสวนใหญกลมตวอยางทง Generation X และ Generation Y คดวาจะตดสนใจซอทอยอาศยไดงายขนหากโครงการใหสวน (ลดรวมโปรโมชนทกอยางแลว) ในระดบ 10% ทระดบราคาอนๆ เชน 3 – 5 ลานบาท 5 – 7 ลานบาท 7 – 10 ลานบาท และมากกวา 10 ลานบาทเปนตนไป คดวาการใหสวนลดในระดบ 20% กเพยงพอทจะท าใหการตดสนใจงายขน ไมแตกตางกนทงใน Generation X และ Generation Y

50

4.11 แหลงขอมลทใชศกษาขอมลเพอประกอบการตดสนใจ

ในตารางท 4.12 และ 4.13 แสดงถงแหลงท ใชในการหาขอมลเพอประกอบการตดสนใจเลอกซอทอยอาศย สวนใหญใหความส าคญกบการหาขอมลผานการ Review โครงการทสนใจผานสอสงคมออนไลน web page ทมความนาเชอถอ จ านวน 201 คน (รอยละ 56.78) Generation X และ Generation Y เลอกแหลงในการหาขอมลเหมอนกนคอ อนดบแรกคอ การ Review ผานส อส งคมออนไลน web page ทมความน าเช อถอ (รอยละ 52.17 และ 59.00 ตามล าดบ) รองลงมาคอ เวบไซดโครงการ (รอยละ 47.83 และ รอยละ 56.90 ตามล าดบ) โดยเวบไซดทกลมเปาหมายใชหาขอมลบอยทสดคอ เวบไซด Think of living จ านวน 154 คน (รอยละ 58.56)

4.12 ผลกระทบของชอเสยงบรษทพฒนาอสงรมทรพยตอการตดสนใจ

จากตารางท 4.14 และ 4.15 ชอเสยงของบรษทพฒนาอสงหารมทรพยสวนใหญมผลตอการตดสนใจซอของกลมตวอยาง พจารณาถงบรษททกลมตวอยางใหความเชอถอพบวา ทง Generation X และ Generation Y ตางใหความไววางในบรษท Land and House เปนล าดบท 1 ในทกผลตภณฑ จ านวน 152 คน (รอยละ 42.94) รองลงมาคอ Sansiri รอยละ 18.93

51

ตารางท 4.3 แสดงการเปรยบเทยบระหวาง Generation X และ Generation Y ตอความตองการทอยอาศยประเภทตางๆ


ประเภททอยอาศย



Generation

X 63 3 15 34 115

รอยละ (54.78) (2.61) (13.04) (29.57) (100.00)

Y 97 5 34 103 239

รอยละ (40.59) (2.09) (14.23) (43.10) (100.00)

รวม 160 8 49 137 354

(45.20) (2.26) (13.84) (38.70) (100.00)

ทมา : จากการวเคราะหของผวจย ตารางท 4.4 แสดงการตดสนใจซอเมอราคาคอนโดมเนยมสงกวาทอยอาศยประเภทแนวราบ เปรยบเทยบ Generation

Generation

เมอราคาคอนโดมเนยมมการเปลยนแปลงสงกวาราคาทอย

อาศยแนวราบ รวม

ประเภททอยอาศยทตองการเปนล าดบท 2

ซอ ไมซอ บานเดยว บานแฝด ทาวนเฮาส Generation X 30 4 34 2 2

รอยละ (88.24) (11.76) (100.00) (50.00) (50.00) Generation Y 50 53 103 41 1 11

รอยละ (48.54) (51.46) (100.00) (77.36) (1.89) (20.75) รวม 80 57 137 41 3 13

รอยละ (58.39) (41.61) (100.00) (71.93) (5.26) (22.81)


52

ตารางท 4.5 แสดงระดบราคาทท าใหแตละ Generation เปลยนการตดสนใจ

ระดบราคา Generation

(MB) X รอยละ Y รอยละ 1.50 2 (1.94)

1.75 4 (3.88) 1.80 2 (1.94) 2.50 8 (7.77)

3.00 6 (5.83) 3.50 1 (0.97)

4.00 8 (23.53) 9 (8.74) 4.50 3 (2.91)

5.00 2 (5.88) 23 (22.33)

5.50 1 (2.94) 6.00 2 (5.88) 4 (3.88)

7.00 2 (5.88) 5 (4.85) 8.00 3 (8.82) 4 (3.88) 8.50 4 (3.88) 9.00 2 (1.94)

10.00 11 (32.35) 10 (9.71)

15.00 5 (14.71) 2 (1.94)

30.00 2 (1.94) 100.00 2 (1.94)

อนๆ 7 (6.80) ไมระบ 3 (2.91) รวม 34 (100.00) 103 (100.00)

ทมา : จากการวเคราะหของผวจย หมายเหต : * วเคราะหเฉพาะกลมทเลอกซอคอนโดมเนยมเทานน

53

ตารางท 4.6 แสดงการความตองการประเภททอยอาศยใหมและทอยเดมของ Generation X และ Generation Y ทอยอาศยท ตองการ ทอยอาศยเดม

บานเดยว บานแฝด ทาวนเฮาส/ทาวนโฮม คอนโดมเนยม รวม

Gen X Gen Y Gen X Gen Y Gen X Gen Y Gen X Gen Y Gen X Gen Y

บานเดยว 26 37 3 5 5 20 39 51 84

(50.98) (44.05) (3.57) (9.80) (5.95) (39.22) (46.43) (100.00) (100.00)

บานแฝด 2 4 3 2 7

(100.00) (57.14) (42.86) (100.00) (100.00)

ทาวนเฮาส/ทาวนโฮม 22 17 3 6 8 11 31 36

(70.97) (47.22) (9.68) (19.35) (22.22) (30.56) (100.00) (100.00)

อาคารพาณชย 6 8 2 4 2 10 12

(60.00) (66.67) (16.67) (40.00) (16.67) (100.00) (100.00)

คอนโดมเนยม 6 13 3 9 8 25 17 47

(35.29) (27.66) (17.65) (19.15) (47.06) (53.19) (100.00) (100.00)

บานเชา 7 1 4 1 11 (63.64) (100.00) (36.36) (100.00) (100.00)

หองเชา/ อพารทเมนท

1 11 2 6 2 21 3 40 (33.33) (27.50) (5.00) (15.00) (66.67) (52.50) (100.00) (100.00)

อนๆ 2 2 (100.00) (100.00)

รวม 63 97 3 5 15 34 34 103 115 239

(54.78) (40.59) (2.61) (2.09) (13.04) (14.23) (29.57) (43.10) (100.00) (100.00)


54

ตารางท 4.7 แสดงระยะเวลาในการตดสนใจซอทอยอาศย

Generation

ระยะเวลา Generation X


Generation Y


รวม (354 ราย)

รอยละ

นอยกวา 1 เดอน 4 (3.48) 21 (8.79) 25 (7.06) 1 - 3 เดอน 22 (19.13) 30 (12.55) 52 (14.69) 4 - 5 เดอน 6 (5.22) 31 (12.97) 37 (10.45)

6 เดอน 18 (15.65) 26 (10.88) 44 (12.43) มากกวา 6 เดอนขนไป 65 (56.52) 131 (54.81) 196 (55.37)

รวม 115 (100.00) 239 (100.00) 354 (100.00)

ทมา : จากการวเคราะหของผวจย ตารางท 4.8 แสดงเหตผลในการซอทอยอาศย (เลอกไดมากกวา 1 ค าตอบ)

Generation

ระยะเวลา Generation

X (115 ราย)

รอยละ Generation

Y (239 ราย)

รอยละ รวม


ตองการพนทในการใชชวตทกวางขน 60 (52.17) 124 (51.88) 184 (51.98) ยายทอยใหใกลทท างาน 11 (9.57) 62 (25.94) 73 (20.62)

แยกครอบครว 28 (24.35) 51 (21.34) 79 (22.32) เพอการลงทนระยะยาว (เชน ปลอยเชา) 24 (20.87) 65 (27.20) 89 (25.14) เพอการลงทนระยะสน (เชน ขายดาวน) 12 (10.43) 24 (10.04) 36 (10.17)

เกบไวเปนมรดกใหลกหลาน 18 (15.65) 45 (18.83) 63 (17.80)

อนๆ 5 (4.35) 19 (7.95) 24 (6.78) รวม 158 (137.39) 390 (163.18) 548 (154.80)


55

ตารางท 4.9 แสดงขนาดพนทใชสอย และขนาดทดนทตองการในการเลอกซอทอยอาศยใหม

พนทใชสอย/ทดน

ตร.ม / ตร.ว

Generation Generation

X (115 ราย)


Y (239 ราย)



ขนาดพนทใชสอย

21 - 26 ตารางเมตร 4 (3.48) 11 (4.60) 15 (4.24) 27 - 30 ตารางเมตร 10 (8.70) 20 (8.37) 30 (8.47) 31 - 46 ตารางเมตร 4 (3.48) 38 (15.90) 42 (11.86)

47 - 50 ตารางเมตร 16 (13.91) 32 (13.39) 48 (13.56) 51 - 80 ตารางเมตร 13 (11.30) 42 (17.57) 55 (15.54)

80 - 100 ตารางเมตร 6 (5.22) 21 (8.79) 27 (7.63) 101 -150 ตารางเมตร 30 (26.09) 22 (9.21) 52 (14.69) 151 - 200 ตารางเมตร 23 (20.00) 25 (10.46) 48 (13.56) 201 - 250 ตารางเมตร 4 (3.48) 14 (5.86) 18 (5.08)

251 - 300 ตารางเมตร 2 (1.74) 8 (3.35) 10 (2.82) มากกวา 300 ตารางเมตรขนไป 3 (2.61) 6 (2.51) 9 (2.54)

รวม 115 (100.00) 239 (100.00) 354 (100.00) ขนาดทดน

นอยกวา 20 ตารางวา 6 (5.22) 9 (3.77) 15 (4.24) 20 - 50 ตารางวา 22 (19.13) 37 (15.48) 59 (16.67) 51 - 60 ตารางวา 25 (21.74) 27 (11.30) 52 (14.69) 61 - 70 ตารางวา 14 (12.17) 13 (5.44) 27 (7.63)

71 - 80 ตารางวา 11 (9.57) 9 (3.77) 20 (5.65) 81 - 90 ตารางวา 2 (1.74) 12 (5.02) 14 (3.95)

91 - 100 ตารางวา 1 (0.87) 13 (5.44) 14 (3.95) มากกวา 100 ตารางวาขนไป 0 (0.00) 16 (6.69) 16 (4.52)

ซอคอนโดมเนยม 34 (29.57) 103 (43.10) 137 (38.70) รวม 115 (100.00) 239 (100.00) 354 (100.00)


56

ตารางท 4.10 แสดงระดบราคาทตงเปาหมายในการเลอกซอ ทอยอาศย

Generation

ระดบราคา Generation

X (115 ราย)


Y (239 ราย)

รอยละ รวม (354 ราย) รอยละ

นอยกวา 1 ลานบาท 1 (0.42) 1 (0.28) 1.01 - 2.00 ลานบาท 17 (14.78) 37 (15.48) 54 (15.25) 2.01 - 3.00 ลานบาท 17 (14.78) 41 (17.15) 58 (16.38) 3.01 - 5.00 ลานบาท 47 (40.87) 80 (33.47) 127 (35.88) 5.01 - 7.00 ลานบาท 9 (7.83) 38 (15.90) 47 (13.28)

7.01 - 10.00 ลานบาท 17 (14.78) 30 (12.55) 47 (13.28) 10.01 - 15.00 ลานบาท 8 (6.96) 10 (4.18) 18 (5.08) 15.01 - 20.00 ลานบาท 2 (0.84) 2 (0.56)

รวม 115 (100.00) 239 (100.00) 354 (100.00) Pearson chi2(7) = 8.1954 P-Value = 0.316 Fisher's exact = 0.309

ทมา : จากการวเคราะหของผวจย ตารางท 4.11 แสดงสวนลดทตองการจ าแนก Generation ทระดบราคาตางๆ


ระดบราคา % สวนลด

2-3 ลานบาท 3-5 ลานบาท 5-7 ลานบาท 7-10 ลานบาท มากกวา 10 ลานบาท

X Y X Y X Y X Y X Y

10 61 103 34 57 20 31 14 24 10 20 รอยละ (53.04) (43.10) (29.57) (23.85) (17.39) (12.97) (12.17) (10.04) (8.70) (8.37)

20 29 89 46 106 43 95 47 72 37 74 รอยละ (25.22) (37.24) (40.00) (44.35) (37.39) (39.75) (40.87) (30.13) (32.17) (30.96)

30 12 25 14 39 27 52 23 57 28 38 รอยละ (10.43) (10.46) (12.17) (16.32) (23.48) (21.76) (20.00) (23.85) (24.35) (15.90)

40 7 12 7 20 9 36 11 42 19 46 รอยละ (6.09) (5.02) (6.09) (8.37) (7.83) (15.06) (9.57) (17.57) (16.52) (19.25)

50 2 9 8 7 9 14 11 33 12 50 รอยละ (1.74) (3.77) (6.96) (2.93) (7.83) (5.86) (9.57) (13.81) (10.43) (20.92)

ไมระบ 4 1 6 10 7 11 9 11 9 11 รอยละ (3.48) (0.42) (5.22) (4.18) (6.09) (4.60) (7.83) (4.60) (7.83) (4.60)

รวม 115 239 115 239 115 239 115 239 115 239 รอยละ

(100.00) (100.00) (100.00) (100.00) (100.00

) (100.00) (100.00) (100.00) (100.00) (100.00)

57

ตารางท 4.12 แสดงแหลงทเลอกใชในการศกษาขอมลเกยวกบการตดสนใจซอทอยอาศยทสนใจ (เลอกไดมากกวา 1 ค าตอบ)


Generation

แหลงทใชหาขอมล X


Y (239 ราย)



Review ผานสอสงคมออนไลน webpage ทมความนาเชอถอ 60 (52.17) 141 (59.00) 201 (56.78)

Website โครงการ 55 (47.83) 136 (56.90) 191 (53.95)

Search engine (เชน Google, Sanook ฯลฯ) 41 (35.65) 113 (47.28) 154 (43.50)

หนงสอ/นตยสารทเกยวของกบทอยอาศย 21 (18.26) 37 (15.48) 58 (16.38)

งานนทรรศการทมการรวบรวมบรษทพฒนาอสงหารมทรพยมาอยทเดยวกน (เชน งานบานและคอนโด) 27 (23.48) 63 (26.36) 90 (25.42)

ค าแนะน าของ ญาต เพอน คนรจก 30 (26.09) 89 (37.24) 119 (33.62)

อนๆ 5 (4.35) 18 (7.53) 23 (6.50)

58

ตารางท 4.13 แสดงเวบไซดทเขาไปใชงานบอยทสดในการคนหาขอมลประกอบการตดสนใจซอ ทอยอาศย


Generation

เวบไซด X


Y (239 ราย)



Condo Man 2 (2.27) 2 (0.76) Facebook 2 (1.14) 2 (0.76)

Google 2 (2.27) 3 (1.71) 5 (1.90) Home With Dream 5 (2.86) 5 (1.90)

Kobkid 2 (2.27) 2 (0.76) Pantip 2 (1.14) 2 (0.76)

Prakad 3 (1.71) 3 (1.14) Propholic 3 (3.41) 17 (9.71) 20 (7.60)

Think of living 52 (59.09) 102 (58.29) 154 (58.56) Top of living 2 (2.27) 3 (1.71) 5 (1.90)

Yusabuy 2 (1.14) 2 (0.76) ban and condo 1 (1.14) 1 (0.38) banidea 2 (1.14) 2 (0.76)

checkraka 13 (14.77) 17 (9.71) 30 (11.41) home.sanook 5 (5.68) 7 (4.00) 12 (4.56)

homedd 2 (2.27) 2 (0.76) homenayoo 4 (4.55) 4 (2.29) 8 (3.04) other 4 (2.29) 4 (1.52) prakard 2 (1.14) 2 (0.76)

รวม 88 (100.00) 175 (100.00) 263 (100.00)

59

ตารางท 4.14 แสดงอทธพลการตดสนใจซอตอชอเสยงของบรษทพฒนาอสงหารมทรพย

ชอเสยงบรษท Generation

มผลตอการตดสนใจ หรอไม

X (115 ราย)

รอยละ Y


รวม (354 ราย)

รอยละ

ม 108 (93.91) 222 (92.89) 330 (93.22)

ไมม 7 (6.09) 16 (6.69) 23 (6.50)

ไมระบ 1 (0.42) 1 (0.28)

รวม 115 (100.00) 239 (100.00) 354 (100.00)


60

ตารางท 4.15 แสดงบรษทพฒนาอสงหารมทรพยทไดรบความเชอถอในผลตภณฑตางๆ ของกลม Generation X และ Generation Y

บรษทพฒนาอสงหารมทรพย

รวม Generation X Generation Y


คอนโด มเนยม

รวม บานเดยว บานแฝด ทาวนเฮาส/ทาวนโฮม


รวม

Land and House 152 35 2 5 15 57 45 2 13 35 95 รอยละ (42.94) (55.56) (66.67) (33.33) (44.12) (49.57) (46.39 (40.00) (38.24) (33.98) (39.75)

Sansiri 67 8 10 18 23 3 23 49 รอยละ (18.93) (12.70) (29.41) (15.65) (23.71 (8.82) (22.33) (20.50)

LPN 25 3 3 6 5 11 22 รอยละ (7.06) (8.82) (2.61) (6.19) (14.71) (10.68) (9.21)

QHouse 25 9 4 13 5 2 2 3 12 รอยละ (7.06) (14.29) (11.76) (11.30) (5.15) (40.00) (5.88) (2.91) (5.02)

Sc Asset 24 2 5 7 10 2 5 17 รอยละ (6.78) (3.17) (33.33) (6.09) (10.31) (5.88) (4.85) (7.11)

Pruksa 17 1 3 4 2 4 7 13 รอยละ (4.80) (33.33) (20.00) (3.48) (2.06) (11.76) (6.80) (5.44)

Ananda 6 3 3 3 3 รอยละ (1.69) (4.76) (2.61) (2.91) (1.26)

Ap Thailand 6 1 2 3 3 3 รอยละ (1.69) (1.59) (5.88) (2.61) (2.91) (1.26)

61

ตารางท 4.15 แสดงบรษทพฒนาอสงหารมทรพยทไดรบความเชอถอในผลตภณฑตางๆ ของกลม Generation X และ Generation Y (ตอ)

บรษทพฒนาอสงหารมทรพย

รวม Generation X Generation Y



รวม บานเดยว บานแฝด ทาวนเฮาส/ทาวนโฮม


รวม

Noble 6 2 4 6

รอยละ (1.69) (5.88) (3.88) (2.51)

Property Perfect

6 5 5 1 1

รอยละ (1.69) (7.94) (4.35) (0.97) (0.42)

Areeya 2 2 2

รอยละ (0.56) (13.33) (1.74)

Raimonland 2 2 2

รอยละ (0.56) (1.94) (0.84)

อนๆ 16 6 1 3 6 16

รอยละ (4.52) (6.19) (20.00) (8.82) (5.83) (6.69)

รวม 354 63 3 15 34 115 97 5 34 103 239

รอยละ (100.00) (100.00) (100.00) (100.00) (100.00) (100.00) (100.00) (100.00) (100.00) (100.00) (100.00)


62

สวนท 3 วเคราะหปจจยทเกยวของกบการตดสนใจซอ และความแตกตางของปจจยการตดสนใจซอระหวาง Generation X และ Generation Y โดยใชการวเคราะหสถต t-test 4.13 ปจจยทเกยวของกบการตดสนใจซอ

เมอพจารณาปจจยทสงผลตอการตดสนใจซอทอยอาศย 7 ดานในตางรางท 4.16 พบวา

กลมตวอยางใหความส าคญกบด านความปลอดภย และดานช อเสยงของผประกอบการ มากทสด โดยมคาเฉลยของทงสองดานอยท 4.56 โดยใหน าหนกของประเดนดานความปลอดภยในเรองสภาพแวดลอมภายในโครงการมความปลอดภยมากทสด (คาเฉลย 4.56) รองลงมาคอ สภาพแวดลอมภายนอกโครงการสะดวก และปลอดภย (คาเฉลย 4.60) ดานชอเสยงผประกอบการใหน าหนกทประเดนชอเสยงในดานบรการหลงการขายมากทสด (คาเฉลย 4.57) นอกจากนยงมดานรปแบบ และสภาพแวดลอมโครงการ ทกลมตวอยางใหความส าคญตอผลการตดสนใจอยในเกณฑมากทสด (คาเฉลย 4.43) และใหน าหนกในประเดน ความสะดวกในการเดนทางมากทสด (คาเฉลย 4.59) ส าหรบดานราคา ดานรายการสงเสรมการขาย ดานการลงทน และดานนวตกรรม และเทคโนโลย มผลตอการตดสนใจของกลมตวอยางคอนขางมาก โดยทกลมตวอยางใหความส าคญกบดานราคาเปนล าดบท 4 (คาเฉลย 4.14) ใหน าหนกในประเดน ราคาเหมาะสมกบท าเลมากทสด (คาเฉลย 4.55) ดานรายการสงเสรมการขาย (คาเฉลย 4.07) และมน าหนกในประเดนเรอง มรายการสงเสรมการขายทนาสนใจ เชน สวนลดเงนสด เฟอรนเจอร รวมถงของแถมอนๆ และเรองมกระบวนการท างานทเปนระบบ เทากน (คาเฉลย 4.20) ดานการลงทน (คาเฉลย 3.85) ประเดนทมน าหนกมากทสดในดานนคอ อตราการเพมขนของราคาอสงหารมทรพยหลงการตดสนใจซอ (คาเฉลย 4.02) และปจจยทมผลตอการตดสนใจนอยทสดคอ ดานนวตกรรม และเทคโนโลย 3.79 โดยประเดนทมน าหนกมากทสดในดานนคอ มนวตกรรมเชงสงเสรมการอนรกษสงแวดลอม (คาเฉลย 3.87)

4.14 ศกษาสวนประสมทางการตลาดเพอเปนแนวทางในการวางกลยทธในการแขงขนโดยใชเครองมอ ’7Ps

จากผลการศกษาเกยวกบปจจยทเกยวของกบการตดสนใจซอ และการวเคราะห จดแขง

จดออน โอกาส และอปสรรค ในอตสาหกรรมทอยอาศย จะน ามาใชเพอเปนแนวทางในการวางกลยทธในการแขงขน เมอน าปจจยตางๆ มาเขาเครองมอ 7Ps ไดผลลพธดงน (ตารางท 4.17)

4.14.1 ดานผลตภณฑ (Product) พบวา กลมตวอยางคดวาผลตภณฑมอทธพลตอ

การตดสนใจอยในระดบมากทสด โดยมคาเฉลย 4.20 เมอพจารณาประเดนยอยพบวาประเดนทกลม

63

Generation X และ Generation Y มความคดเหนไมแตกตางกน ไดแกเรอง การใชวสดใหดเหมาะสมกบราคาบาน ซงเปนเรองทกลมตวอยางใหความส าคญมากทสด รองลงมาคอ ประเดนฟงกชนบานตรงกบความตองการ และตองเหมาะสมกบการอยอาศยจรง และ พนทใชสอยมความเหมาะสม ตรงกบความตองการ สวนในประเดนทกลม Generation X และกลม Generation Y มความคดเหนแตกตางกนไดแกประเดน รปแบบสถาปตยกรรมของตวบาน และเรองนวตกรรมททนสมย และมความแตกตางจากโครงการอน ซงในประเดนเหลานมอทธพลตอการตดสนใจของ Generation Y มากกวา Generation X

4.14.2 ดานราคา (Price) พบวา กลมเปาหมายใหน าหนกในดานนอยในระดบคอนขางมาก มคาเฉลยอยท 4.143 เมอพจารณาประเดนยอยพบวา ประเดนทกลม Generation X และ Generation Y มความเหนไมแตกตางกนคอประเดนระยะเวลาในการผอนช าระเงนก สวนประเดนทกลม Generation X และ Generation Y มความคดเหนแตกตางกนไดแกประเดนราคาเหมาะสมกบท าเล ซงเปนประเดนทกลมตวอยางเหนวามอทธพลตอการตดสนใจมากทสด และประเดนจ านวนเงนดาวน และเงนท าสญญาต า ซงทงสองประเดนนมผลตอการตดสนใจของ Generation Y มากกวา Generation X

4.14.3 ดานการจดจ าหนาย (Place) พบวา กลมเปาหมายมความคดเหนไมแตกตางกนในดานน โดยมอทธพลตอการตดสนใจในระดบมากทสด เมอพจารณาประเดนยอยพบวากลมเปาหมายใหความส าคญกบในเรองของสภาพแวดลอมภายนอกโครงการมความสะดวก และปลอดภยมากกวา ประเดนในเรองความสะดวกในการเดนทาง

4.14.4 ดานการสงเสรมการตลาด (Promotion), ดานบคคล(People) พบวากลมเปาหมายใหความส าคญในเรองของรายการสงเสรมการขายและการทพนกงานขายมความเชยวชาญในผลตภณฑทน าเสนออยในระดบคอนขางมาก โดยมคาเฉลยอยท 4.20 และ 3.96 ตามล าดบ และกลม Generation X และ Generation Y มความคดเหนในสองประเดนนไมแตกตางกน

4.14.5 ดานกระบวนการ (Process) กลมตวอยางใหความส าคญกบเรองของกระบวนการอยในเกณฑมผลตอการตดสนใจมากทสด มคาเฉลย 4.37 เรองทกลม Generation X และ Generation Y มความคดเหนไมแตกตางกนคอ ประเดนความนาเชอถอของเจาของโครงการ ซงมผลตอการตดสนใจของกลมตวอยางมากทสด สวนในประเดน มกระบวนการท างานทเปนระบบ พบวา มผลตอการตดสนใจของกลม Generation Y มากกวา Generation X

4.14.6 ดานการสรางและน าเสนอลกษณะทางกายภาพ (Physical Evidence and Presentation) พบวามผลตอการตดสนใจของกลมตวอยางมากทสด มคาเฉลย 4.24 เมอพจารณาประเดนยอยพบวา กลมตวอยางใหความส าคญในประเดนชอเสยงในดานบรการหลงการขายของ

64

บรษท มากกวาประเดนการอ านวยความสะดวก การตอนรบเมอเขาชมโครงการ โดยในดานนทงกลม Generation X และกลม Generation Y มความคดเหนไมแตกตางกน

65

ตารางท 4.16 แสดงจ านวน รอยละ คาเฉลย และสวนเบยงเบนมาตรฐานของปจจยทมผลตอการตดสนใจซอ

ปจจย ระดบความคดเหนทมผลตอการตดสนใจ

มากทสด มาก ปานกลาง นอย นอยทสด ไมมเลย 𝐗 SD. ความหมาย ดานรปแบบ และสภาพแวดลอมโครงการ 206 166 24 1 1 2

4.43 0.02 มผลตอการตดสนใจ

มากทสด (51.60) (41.50) (5.95) (0.30) (0.15) (0.50)

รปแบบสถาปตยกรรมของตวบาน 157 201 35 2 5


มากทสด (39.25) (50.25) (8.75) (0.50) (1.25)

ใชวสดเหมาะสมกบราคาบาน 210 171 15 4


มากทสด (52.50) (42.75) (3.75) (1.00)

ฟงกชนบานตรงกบความตองการ และเหมาะกบการอยอาศยจรง

209 175 15 1 4.48 0.61

มผลตอการตดสนใจมากทสด (52.25) (43.75) (3.75) (0.25)

พนทใชสอยมความเหมาะสม ตรงตามความตองการ

190 175 31 4 4.38 0.67


ความสะดวกในการเดนทาง 266 108 23 3


มากทสด (66.50) (27.00) (5.75) (0.75)

66

ตารางท 4.16 แสดงจ านวน รอยละ คาเฉลย และสวนเบยงเบนมาตรฐานของปจจยทมผลตอการตดสนใจซอ (ตอ)


มากทสด มาก ปานกลาง นอย นอยทสด ไมมเลย 𝐗 SD. ความหมาย ดานราคา 168 153 55 17 6 1


คอนขางมาก (42.00) (38.25) (13.67) (4.33) (1.58) (0.17)

ราคาเหมาะสมกบท าเล 242 140 16 2


มากทสด (60.50) (35.00) (4.00) (0.50)

จ านวนเงนดาวน และเงนท าสญญาต า 118 176 72 28 6


คอนขางมาก (29.50) (44.00) (18.00) (7.00) (1.50)

ระยะเวลาในการผอนช าระเงนก 144 143 76 24 13


คอนขางมาก (36.00) (35.75) (19.00) (6.00) (3.25) ดานการลงทน 126 145 95 19 8 8


คอนขางมาก (31.50) (36.25) (23.75) (4.63) (2.00) (1.88) อตราการเพมขนของราคาอสงหารมทรพยหลงการตดสนใจซอ

150 135 95 13 5 2 4.02 0.97

มผลตอการตดสนใจคอนขางมาก (37.50) (33.75) (23.75) (3.25) (1.25) (0.50)

คาเชาทคาดวาจะไดรบ (กรณลงทน) 102 155 95 24 11 13


คอนขางมาก (25.50) (38.75) (23.75) (6.00) (2.75) (3.25)

67



มากทสด มาก ปานกลาง นอย นอยทสด ไมมเลย 𝐗 SD. ความหมาย ดานความปลอดภย 252 123 23 3


มากทสด (63.06) (30.63) (5.69) (0.63) สภาพแวดลอมภายในโครงการมความปลอดภย

282 104 13 1 4.67 0.55


สถาพแวดลอมภายนอกโครงการสะดวก และปลอดภย

263 118 16 3 4.60 0.60


มระบบรกษาความปลอดภย 24 ชวโมง 257 124 18 1


มากทสด (64.25) (31.00) (4.50) (0.25)

ระบบประตรวกอนเขาโครงการ 207 144 44 5


มากทสด (51.75) (36.00) (11.00) (1.25)

68



มากทสด มาก ปานกลาง นอย นอยทสด ไมมเลย 𝐗 SD. ความหมาย ดานรายการสงเสรมการขาย 135 183 62 16 5 1


คอนขางมาก (33.75) (45.69) (15.38) (3.88) (1.19) (0.13) มรายการสงเสรมการขายทนาสนใจ เชน สวนลดเงนสด เฟอรนเจอร รวมถงของแถมอนๆ

175 150 59 12 4 4.20 0.87

มผลตอการตดสนใจคอนขางมาก

(43.75) (37.50) (14.75) (3.00) (1.00) การอ านวยความสะดวก การตอนรบเมอเขาชมโครงการ

93 210 68 24 5 3.91 0.86

มผลตอการตดสนใจคอนขางมาก (23.25) (52.50) (17.00) (6.00) (1.25)

พนกงานขายมความเชยวชาญในผลตภณฑทก าลงน าเสนอ

111 199 65 15 8 2 3.96 0.92

มผลตอการตดสนใจคอนขางมาก (27.75) (49.75) (16.25) (3.75) (2.00) (0.50)

มกระบวนการท างานทเปนระบบ 161 172 54 11 2


คอนขางมาก (40.25) (43.00) (13.50) (2.75) (0.50) ดานชอเสยงของผประกอบการ 246 135 18 2


มากทสด (61.38) (33.75) (4.50) (0.38)

ความนาเชอถอของเจาของโครงการ 236 148 16


มากทสด (59.00) (37.00) (4.00) ชอเสยงในดานการบรการหลงการขายของบรษท

255 122 20 3 4.57 0.63


69



มากทสด มาก ปานกลาง นอย นอยทสด ไมมเลย 𝐗 SD. ความหมาย

ดานนวตกรรมและเทคโนโลย 99 149 122 27 2 3.79 0.04 มผลตอการตดสนใจ

คอนขางมาก (24.83) (37.33) (30.50) (6.83) (0.50)

มนวตกรรมททนสมย และมความแตกตางจากโครงการอน เชน เทคโนโลยไฮเทค

86 160 129 23 2 3.76 0.87 มผลตอการตดสนใจ

คอนขางมาก (21.50) (40.00) (32.25) (5.75) (0.50)

ระบบไฟฟา อปกรณภายในบานเปนระบบอตโนมต

104 130 127 37 2 3.74 0.96


มนวตกรรมเชงสงเสรมการอนรกษสงแวดลอม

108 158 110 22 2 3.87 0.89



70

ตารางท 4.17 แสดงอทธพลตอการตดสนใจโดยเครองมอ ’7Ps

สวนประสมทางการตลาด

ระดบความคดเหนทมผลตอการตดสนใจ

มากทสด มาก ปานกลาง นอย นอยทสด ไมมเลย 𝐗 ความหมาย

ผลตภณฑ (Product) 170 176 45 6 2 4.261 มากทสด

ฟงกชนบานตรงกบความตองการ และเหมาะกบการอยอาศยจรง 209 175 15 1 4.475 มากทสด

ใชวสดเหมาะสมกบราคาบาน 210 171 15 4 4.448 มากทสด

พนทใชสอยมความเหมาะสม ตรงตามความตองการ 190 175 31 4 4.378 มากทสด

รปแบบสถาปตยกรรมของตวบาน 157 201 35 2 5 4.245 มากทสด

มนวตกรรมททนสมย และมความแตกตางจากโครงการอน เชน เทคโนโลยไฮเทค 86 160 129 23 2 3.763 คอนขางมาก

ราคา (Price) 168 153 55 17 6 1 4.143 คอนขางมาก

ราคาเหมาะสมกบท าเล 242 140 16 2 4.545 มากทสด

ระยะเวลาในการผอนช าระเงนก 144 143 76 24 13 3.953 คอนขางมาก

จ านวนเงนดาวน และเงนท าสญญาต า 118 176 72 28 6 3.930 คอนขางมาก

การจดจ าหนาย (Place) 265 113 20 2 2 4.594 มากทสด

สถาพแวดลอมภายนอกโครงการสะดวก และปลอดภย 263 118 16 3 4.603 มากทสด

ความสะดวกในการเดนทาง 266 108 23 3 4.585 มากทสด

71

ตารางท 4.17 แสดงอทธพลตอการตดสนใจโดยเครองมอ ’7Ps (ตอ)


สวนประสมทางการตลาด ระดบความคดเหนทมผลตอการตดสนใจ

มากทสด มาก ปานกลาง นอย นอยทสด ไมมเลย 𝐗 ความหมาย

ดานการสงเสรมการตลาด (Promotion) 175 150 59 12 4 4.200 คอนขางมาก

มรายการสงเสรมการขายทนาสนใจ เชน สวนลดเงนสด เฟอรนเจอร รวมถงของแถมอนๆ 175 150 59 12 4 4.200 คอนขางมาก

บคคล (People) 111 199 65 15 8 2 3.960 คอนขางมาก

พนกงานขายมความเชยวชาญในผลตภณฑทก าลงน าเสนอ 111 199 65 15 8 2 3.960 คอนขางมาก

กระบวนการ (Process) 199 160 35 6 1 4.374 มากทสด

ความนาเชอถอของเจาของโครงการ 236 148 16 4.550 มากทสด

มกระบวนการท างานทเปนระบบ 161 172 54 11 2 4.198 คอนขางมาก

การสรางและน าเสนอลกษณะทางกายภาพ (Physical Evidence and Presentation) 174 166 44 14 3 4.239 มากทสด

ชอเสยงในดานการบรการหลงการขายของบรษท 255 122 20 3 4.573 มากทสด

การอ านวยความสะดวก การตอนรบเมอเขาชมโครงการ 93 210 68 24 5 3.905 คอนขางมาก

72

4.15 ความแตกตางของปจจยการตดสนใจซอระหวาง Generation X และ Generation Y โดย ใชการวเคราะหสถต t-test

จากการทดสอบสถต T-Test เพอแยกความแตกตางระหวาง Generation X และ Generation Y ของกลมตวอยาง โดยมสมมตฐานดงน H0 = กลม Generation X และกลม Generation Y มปจจยการตดสนใจซอ แตละปจจยไมแตกตางกน H1 = กลม Generation X และกลม Generation Y มปจจยการตดสนใจซอ แตละปจจยแตกตางกน ไดผลการวเคราะหตามตารางท 4.18 ม 4 ประเดนทกลม Generation X และกลม Generation Y มความคดเหนแตกตางกนทระดบนยส าคญ 0.05 ไดแก เรองพนทใชสอยมความเหมาะสม ตรงตามความตองการ เรองราคาเหมาะสมกบท าเล คาเชาทคาดวาจะไดรบ (กรณลงทน) และมกระบวนการท างานทเปนระบบ โดยกลม Generation Y ใหความส าคญกบทกประเดนมากกวากลม Generation X นอกจากนยงมประเดนทมความแตกตางกนทระดบนยส าคญ 0.10 อก 3 ประเดน ไดแก เรองรปแบบสถาปตยกรรมของตวบาน จ านวนเงนดาวนและเงนท าสญญาต า และระบบไฟฟา/อปกรณภายในบานเปนระบบอตโนมต ซงในประเดนเหลานกลม Generation Y ใหความส าคญมากกวา Generation X เชนเดยวกน โดยทประเดนอนๆ มผลตอการตดสนใจของกลม Generation X และ Generation Yไมแตกตางกนโดยทกลม Generation X จะใหความส าคญในเรองของการใชงานจรงมากกวา Generation Y เชน ดานรปแบบ และสภาพแวดลอมโครงการ จะเหนวาประเดนทกลม Generation X ใหความส าคญมากกวา Generation Y คอ เรองการใชวสดเหมาะสมกบราคาบาน ฟงกชนบาน ตรงกบความตองการ และเหมาะกบการอยอาศยจรง ความสะดวกในการเดนทางรวมไปถงนวตกรรมและเทคโนโลยในเรองการสงเสรม/อนรกษสงแวดลอม

73

ตารางท 4.18 แสดงความแตกตางของคาเฉลยระหวาง Generation X และ Generation Y ทปจจยการตดสนใจซอตางๆ ทดสสอบสถต T-Test

ปจจย

คาเฉลย ระดบความคดเหนทมผลตอการตดสนใจ

Generation X

Generation Y

รวม ความแตกตางของคาเฉลย

ความแตกตางของสวนเบยงเบน

มาตรฐาน

สถตทดสอบท (T-Test)

นยส าคญทางสถต

ดานรปแบบ และสภาพแวดลอมโครงการ รปแบบสถาปตยกรรมของตวบาน 4.11 4.28 4.22 -0.16 0.09 -1.74 0.0835* ใชวสดเหมาะสมกบราคาบาน 4.45 4.38 4.41 0.07 0.08 0.80 0.4267 ฟงกชนบานตรงกบความตองการ และเหมาะกบการอยอาศยจรง

4.52 4.44 4.46 0.09 0.07 1.22 0.2229

พนทใชสอยมความเหมาะสม ตรงตามความตองการ

4.22 4.40 4.34 -0.18 0.08 -2.40 0.0169**

ความสะดวกในการเดนทาง 4.68 4.56 4.60 0.12 0.07 1.58 0.1157 ดานราคา ราคาเหมาะสมกบท าเล 4.42 4.60 4.54 -0.19 0.08 -2.44 0.0151** จ านวนเงนดาวน และเงนท าสญญาต า 3.77 3.95 3.90 -0.18 0.11 -1.68 0.0942* ระยะเวลาในการผอนช าระเงนก 3.89 3.92 3.91 -0.03 0.12 -0.28 0.7776

74

ตารางท 4.18 แสดงความแตกตางของคาเฉลยระหวาง Generation X และ Generation Y ทปจจยการตดสนใจซอตางๆ ทดสสอบสถต T-Test (ตอ)

ปจจย


Generation X

Generation Y






ดานการลงทน อตราการเพมขนของราคาอสงหารมทรพยหลงการตดสนใจซอ

3.88 4.02 3.97 -0.14 0.11 -1.24 0.2167

คาเชาทคาดวาจะไดรบ (กรณลงทน) 3.42 3.77 3.65 -0.35 0.14 -2.51 0.0126**

ดานความปลอดภย สภาพแวดลอมภายในโครงการมความปลอดภย

4.64 4.69 4.67 -0.04 0.06 -0.67 0.5009

สถาพแวดลอมภายนอกโครงการสะดวก และปลอดภย

4.57 4.62 4.60 -0.04 0.07 -0.59 0.5582

มระบบรกษาความปลอดภย 24 ชวโมง

4.57 4.60 4.59 -0.03 0.07 -0.42 0.6755

ระบบประตรวกอนเขาโครงการ 4.36 4.38 4.38 -0.03 0.08 -0.34 0.7341

75


ปจจย


Generation X

Generation Y






ดานรายการสงเสรมการขาย มรายการสงเสรมการขายทนาสนใจ เชน สวนลดเงนสด เฟอรนเจอร รวมถงของแถมอนๆ

4.15 4.18 4.17 -0.04 0.10 -0.36 0.7185

การอ านวยความสะดวก การตอนรบเมอเขาชมโครงการ

3.82 3.92 3.89 -0.10 0.10 -1.04 0.3009


3.95 3.96 3.95 -0.01 0.11 -0.10 0.9227

มกระบวนการท างานทเปนระบบ 4.05 4.24 4.18 -0.19 0.09 -2.05 0.0409**

76


ปจจย


Generation X

Generation Y






ดานชอเสยงของผประกอบการ

ความนาเชอถอของเจาของโครงการ 4.53 4.56 4.55 -0.03 0.06 -0.47 0.6393 ชอเสยงในดานการบรการหลงการขายของบรษท

4.53 4.62 4.59 -0.08 0.07 -1.19 0.2332

ดานนวตกรรมและเทคโนโลย มนวตกรรมททนสมย และมความแตกตางจากโครงการอน เชน เทคโนโลยไฮเทค

3.74 3.79 3.77 -0.05 0.10 -0.52 0.6020

ระบบไฟฟา อปกรณภายในบานเปนระบบอตโนมต

3.62 3.81 3.75 -0.19 0.11 -1.75 0.0808*

มนวตกรรมเชงสงเสรมการอนรกษสงแวดลอม

3.93 3.86 3.88 0.07 0.10 0.67 0.5034

ทมา : จากการวเคราะหของผวจย หมายเหต : *** P<0.01, ** 0.01<P<0.05, และ * 0.05<P<0.1

77

สวนท 4 วเคราะหความนาจะเปนในการตดสนใจซอทอยอาศยประเภทแนวราบและแนวดง โดยอาศยปจจยดานประชากรศาสตร โดยใชการวเคราะหสถตวเคราะห logit Regresstion 4.16 การวเคราะหโดยใชสถตวเคราะห logit resression

ซงจะแบงการวเคราะหออกเปน 2 สวน ไดแก 4.16.1 เปนการวเคราะหแบบจ าลอง logit เพอศกษาความนาจะเปนระหวางความ

สนใจในการเลอกซอทอยอาศยประเภทแนวราบและแนวดง ในภาพรวม และแยกวเคราะหเปน Generation

4.16.2 เปนการวเคราะห ordered logit เพอศกษาถงความนาจะเปนของระดบราคาทพงพอใจทจะจายของแตละปจจยในภาพรวม และแยกวเคราะหเปน Generation เหมอนกบสวนท 4.14.1

4.16.1 การวเคราห logit เพอศกษาความนาจะเปนระหวางความสนใจซอทอย

อาศยแนวราบและแนวดงในภาพรวม และแยกวเคราะหเปน Generation ซงมแบบจ าลองดงน

y = β0+β1male+β2genx+β3postgrad+β4married+β5company

+β6owner+β7g_officer+β8 income3to5+β9income5to10

+β10 incomemore10+β11o_condominium+β12nohouse+α

โดยท y = 1 ตองการทอยอาศยประเภทแนวราบ = 0 ตองการทอยอาศยประเภทแนวดง male = 1 เพศชาย = 0 ไมใชเพศชาย genx = 1 อายระหวาง 36-50 ป (Generation X) = 0 อายระหวาง 25-35 ป (Generation Y) Postgrad = 1 ระดบการศกษาสงกวาปรญญาตร = 0 ระดบการศกษาปรญญาตรหรอต ากวา married = 1 แตงงาน = 0 โสด และหยาราง/หมาย company = 1 พนกงานบรษทเอกชน = 0 ไมใชพนกงานบรษทเอกชน owner = 1 เจาของกจการ

78

= 0 ไมใชเจาของกจการ g_officer = 1 รบราชการ = 0 ไมไดรบราชการ Income3to5 = 1 มรายไดสวนบคคลอยในชวง 30,001 – 50,000 บาท = 0 ไมไดมรายไดสวนบคคลอยในชวง 30,001 – 50,000 บาท Income5to10 = 1 มรายไดสวนบคคลอยในชวง 50,001 – 100,000 บาท = 0 ไมไดมรายไดสวนบคคลอยในชวง 50,001 – 100,000 บาท Incomemore10= 1 มรายไดสวนบคคลอยในชวงมากกวา 100,000 บาท ขนไป = 0 ไมไดมรายไดสวนบคคลอยในชวงมากกวา 100,000 บาท ขนไป o_condominium = 1 มทอยเดมเปนทอยอาศยประเภทแนวดง = 0 ไมมอยเดมเปนทอยอาศยประเภทแนวดง Nohome = 1 ยงไมมทอยอาศยเปนของตนเอง = 0 มทอยอาศยเปนของตนเอง β0-β12 = คาสมประสทธ

α = คาคงท เมอน าตวแปรเขาสมการและท าการวเคราะหขอมลโดยใชโปรแกรม stata เปน

เครองมอชวยในการวเคราะหไดผลลพธดงตารางท 4.19 สามารถเขยนสมการท านายความนาจะเปนไดดงน

y = – 0.891male + 0.766genx – 1.025postgrad – 0.150married + 0.344company – 0.407owner + 0.149g_officer – 0.163income3to5 – 0.7750.163income5to10 – 1.015incomemore10 – 0.695o_condominium – 0.832nohouse + 1.479 จากตารางท 4.19 ผลการวเคราะหเพอประเมนความนาจะเปนจากกลมตวอยางทง

Generation และ Generation Y พบวา เมอพจารณาคา Odds ratio สามารถประเมนคาความนาจะเปนของการเลอกซอทอยอาศยจากกลมเปาหมายโดยรวมไดดงน

ตวแปร male คอ เพศชาย มคา Odds ratio = 0.410 และมความสมพนธในทางลบ หมายความวา มโอกาสทเพศชายมความตองการทอยอาศยประเภทแนวราบนอยกวานอยกวาเพศ

79

หญงอย 0.410 เทา และมนยส าคญทางสถตในระดบสงท 0.01 สรปวาความตองการเลอกซอทอยอาศยมความสมพนธกบตวแปรเพศ

ตวแปร genx คอ Generation X มคา Odds ratio = 2.152 และมความสมพนธในทางบวก หมายความวา โอกาสทกลม Generation X มความตองการทอยอาศยประเภทแนวราบมากกวากลม Generation Y 2.152 เทา และมนยส าคญทางสถตในระดบสงท 0.01 สรปวา ความตองการเลอกซอทอยอาศยมความสมพนธกบตวแปร Generation

ตวแปร postgrad คอ ระดบการศกษาสงกวาปรญญาตร มคา Odds ratio = 0.359 และมความสมพนธในทางลบ หมายความวา โอกาสทกลมทมการศกษาสงกวาปรญญาตรตองการทอยอาศยแนวราบนอยกวากลมทมการศกษาในระดบปรญญาตรและต ากวา อย 0.359 เทา และมนยส าคญทางสถตในระดบสงท 0.01 สรปวา ความตองการทอยอาศยมความสมพนธกบตวแปรระดบการศกษา

ตวแปร married คอ สถานภาพสมรส มคา Odds ratio = 0.861 และมความสมพนธในทางลบ หมายความวา โอกาสทกลมทมสถานภาพสมรสมความตองการทอยอาศยแนวราบนอยกวากลมอนๆ 0.861 เทา

ตวแปร company คอ พนกงานบรษทเอกชน มคา Odds ratio = 1.411 และมความสมพนธในทางบวก หมายความวา โอกาสทกลมพนกงงานบรษทเอกชนตองการทอยอาศยแนวราบมมากกวากลมอนๆ 1.411 เทา

ตวแปร owner คอ เจาของกจการ มคา Odds ratio = 0.666 และมความสมพนธในทางลบ หมายความวา โอกาสทกลมเจาของกจการมความตองการทอยอาศยแนวราบนอยกวากลมอนๆ 0.666 เทา

ตวแปร g_officer คอ รบราชการ มคา Odds ratio = 1.160 และมความสมพนธในทางบวก หมายความวา กลมอาชพรบราชการมความตองการทอยอาศยแนวราบมากกวากลมอนๆ 1.160 เทา

ตวแปร income3to5 คอ ระดบรายไดระหวาง 30,001 – 50,000 บาท มคา Odds ratio = 0.850 และมความสมพนธในทางลบ หมายความวา กลมทมรายไดระหวาง 30,001 – 50,000 บาท มความตองการทอยอาศยแนวราบนอยกวากลมอนๆ 0.850 เทา

ตวแปร income5to1o คอ ระดบรายไดระหวาง 50,001 – 100,000 บาท มคา Odds ratio = 0.461 และมความสมพนธในทางลบ หมายความวา กลมทมรายไดระหวาง 50,001 – 100,000 บาท มความตองการทอยอาศยแนวราบนอยกวากลมอนๆ 0.461 เทา และมนยส าคญทางสถตในระดบปานกลาง 0.05 สรปวา ความตองการทอยอาศยมความสมพนธกบระดบรายได

ตวแปร incomemore10 คอ ระดบรายไดมากกวา 100,000 บาทขนไป มคา Odds ratio = 0.362 และมความสมพนธในทางลบ หมายความวา กลมทมรายไดมากกวา 100,000 บาทขนไป มความตองการทอยอาศยแนวราบนอยกวากลมอนๆ 0.362 เทา และมนยส าคญทางสถตในระดบปานกลาง 0.05 สรปวา ความตองการทอยอาศยมความสมพนธกบระดบรายได

80

ตวแปร o_condominium คอ ทอยเดมเปนทอยอาศยแนวดง มคา Odds ratio = 0.499 และมความสมพนธในทางลบ หมายความวา กลมทมทอยเดมเปนแนวดงมความตองการทอยอาศยแนวราบนอยกวากลมอนๆ 0.499 เทาและมนยส าคญทางสถตในระดบปานกลาง 0.05 สรปวาความตองการทอยอาศยมความสมพนธทอยอาศยเดม

ตวแปร nohouse คอ ทอยเดมยงไมมทอยอาศยเปนของตวเอง มคา Odds ratio = 0.435 และมความสมพนธในทางลบ หมายความวา กลมทยงไมมทอยอาศยเปนของตวเอง มความตองการทอยอาศยแนวราบนอยกวากลมอนๆ 0.435 เทาและมนยส าคญทางสถตในระดบปานกลาง 0.05 สรปวา ความตองการทอยอาศยมความสมพนธทอยอาศยเดม

โดยสรป ปจจยทสงผลกระทบตอการเลอกซอทอยอาศยแนวราบอยางมนยส าคญทางสถตไดแก เพศ Generation ระดบการศกษา รายได และทอยอาศยเดม อาจจะมผลมาจากเพศชายมความพงพอใจทจะจายเงนเพอซอทอยอาศยนอยกวาเพศหญงท าใหมองหาทอยอาศยทมราคาไมสง จงท าใหเลอกทอยอาศยแบบคอนโดมเนยมมากกวา Generation X เปนกลมทจะกาวเขาสวยสงอายกอนกลม Generation Y เพอมองในเรองความสะดวกสบายในการใชชวตในอนาคตอาจจะท าใหมความนาจะเปนทจะเลอกทอยอาศยแนวราบมากกวาแนวดง ในดานระดบรายไดพบวา กลมทมรายไดสง เชน มระดบรายได 50,000 บาทตอเดอนขนไปมทอยเดมเปนทอยอาศยแนวราบ ดงแสดงในภาคผนวก ข. ตารางท ข.1 ท าใหเมอตองการทอยอาศยใหมเปนทอยอาศยทสองจงมความนาจะเปนทจะเลอกทอยอาศยแนวดงมากกวา สวนกลมทอย เดมเปนคอนโดมเนยมนน ยงเลอกทจะซอคอนโดมเนยมตอไป อาจจะเปนผลมาจากความเคยชน และความสะดวกในการเดนทางในเมอง กลมทยงไมมทอยเปนของตวเองมความนาจะเปนทจะเลอกซอทอยอาศยประเภทแนวดงมากกวาแนวราบเนองจากกลมนเปนกลมทมระดบรายไดต า ท าใหความสามารถทจะซอต าจงมองหาทอยทมราคาไมสง

81

ตารางท 4.19 แสดงการทดสอบสถต logit ระหวางความสนใจในการเลอกซอทอยอาศยกบปจจยดานประชากรศาสตร

ตวแปร คาสมประสทธ คาความ

คลาดเคลอน คาสถต Z คา

P-Value Odds ratio ตวแปรตาม: Y = 1 เลอกซอทอยอาศยแนวราบ = 0 เลอกซอทอยอาศยแนวดง

ตวแปรอสะ:

Male -0.891 0.278 -3.200 0.001*** 0.410

gen X 0.766 0.293 2.620 0.009*** 2.152 Postgrad -1.025 0.252 -4.070 0.000*** 0.359 Married -0.150 0.308 -0.490 0.626 0.861 อาชพ (ฐาน = อาชพอสระ)

Company 0.344 0.489 0.700 0.481 1.411

Owner -0.407 0.565 -0.720 0.472 0.666

G_officer 0.149 0.572 0.260 0.795 1.160 ระดบรายได (ฐาน = ต ากวา 30,000 บาท)

income3to5 -0.163 0.346 -0.470 0.637 0.850

income5to10 -0.775 0.354 -2.190 0.028** 0.461

incomemore10 -1.015 0.468 -2.170 0.030** 0.362 ทอยอาศยเดม (ฐาน = แนวราบ)

o_ condominium -0.695 0.330 -2.110 0.035** 0.499

nohouse -0.832 0.363 -2.290 0.022** 0.435

_cons 1.479 0.506 2.920 0.003*** Logistic regresstion Number ofobs = 354

LR chi2 = 61.29

Prob > chi = 0.0000

Log Likelihood = -205.612 Pseudo R2 = 0.130


การวเคราะหจ าแนก Generation โดยท Generation X จากตารางท 4.20 วเคราะหกลมตวอยางเฉพาะ Generation X พบวา ตวแปรทมนยส าคญทางสถตไดแก ตวแปร ระดบการศกษา และมรายไดอยท 30,000 – 50,000 บาท โดยทระดบการศกษาสงกวาปรญญาตร (Postgrad) มคา Odds

82

Ratio อยท 0.157 และมสมประสทธเปนลบ หมายความวา กลมทมการศกษาสงกวาระดบปรญญาตรมความนาจะเปนทจะซอทอยอาศยแนวราบมากกวากลมทมการศกษาในระดบปรญญาตรลงไป 0.157 เทา

และระดบรายไดตอเดอนท 30,000 – 50,000 บาท (income3to5) มคา Odds Ratio อยท 6.296 และมคาสมประสทธเปนบวก หมายความวา ทกลมเปาหมายทมระดบรายไดอยระหวาง 30,000 – 50,000 บาท มความนาจะเปนทจะซอทอยอาศยประเภทแนวราบมากกวากลมอน 6.296 เทา

Generation Y จากตารางท 4.21 วเคราะหกลมตวอยางเฉพาะ Generation Y พบวาตวแปรทนยส าคญทางสถตไดแก เพศ ระดบการศกษา สถานภาพ อาชพพนกงานบรษทเอกชน รายได 30,000 – 50,000 บาท, 50,000 – 100,000 บาท และกลมทยงไมมทอยอาศยเปนของตวเอง โดยพบวา เพศชาย (male) มคา Odds Ratio เทากบ 0.364 เทา และมคาสมประสทธเปนคาลบ หมายความวา เพศชายใน Generation Y มความนาจะเปนทจะซอทอยอาศยแนวราบนอยกวาเพศหญงใน Generation Y อย 0.364 เทา

ระดบการศกษาสงกวาปรญญาตร (postgrad) มคา Odds Ratio เทากบ 0.402 และมคาสมประสทธเปนลบ หมายความวา กลมทมการศกษาสงกวาปรญญาตรใน Generation Y มความนาจะเปนทจะซอทอยอาศยประเภทแนวราบนอยกวากลมทมการศกษาในระดบปรญญาตรลงไป อยท 0.402 เทา

ผทอย ในสถานภาพแตงงาน (married) แลวใน Generation Y มคา Odds Ratio เทากบ 0.509 และมคาสมประสทธเปนลบ หมายความวา กลมทแตงงานแลวใน Generation Y มความนาจะเปนทจะซอทอยอาศยแนวราบนอยกวากลมทมสถานภาพโสด หยาหรอหมาย อยท 0.509 เทา

อาชพพนกงานบรษท (Company) ใน Generation Y มคา Odds Ratio เทากบ 3.360 และมคาสมประสทธเปนบวก หมายความวา อาชพพนกงานบรษทเอกชนมความนาจะเปนทจะซอทอยอาศยประเภทแนวราบมากวากลมอาชพอนๆ อยท 3.360 เทา

กล มท ม รายได ตอ เดอน 30,000 – 50,000 บาท (income3to5) และ 50,000 – 100,000 บาท (income5to10) ใน Generation Y มคา Odds Ratio เทากบ 0.516 และ 0.343 มคาสมประสทธเปนลบ หมายความวา กลมทมรายไดตอเดอน 30,000 – 50,000 บาท และ 50,000 – 100,000 บาท มความนาจะเปนทจะซอทอยอาศยแนวราบนอยกวากลมรายไดอนอย 0.516 และ 0.343 เทาตามล าดบ

83

กลมทยงไมมทอยอาศยเปนของตวเอง (nohouse) ใน Generation Y มคา Odds Ratio เทากบ 0.465 และมคาสมประสทธเปนลบ หมายความวา กลมทยงไมมทอยเปนของตวเองมความนาจะเปนทจะซอทอยอาศยประเภทแนวราบนอยกวากลมอนอย 0.465 เทา

84

ตารางท 4.20 แสดงการทดสอบสถต logit ระหวางความสนใจในการเลอกซอทอยอาศยกบปจจยดานประชากรศาสตรของกลม Generation X


คลาดเคลอน คาสถต Z คา P-Value Odds Ratio ตวแปรตาม: Y = 1 เลอกซอทอยอาศยแนวราบ = 0 เลอกซอทอยอาศยแนวดง


male -0.340 0.664 -0.510 0.609 0.712

postgrad -1.854 0.585 -3.170 0.002*** 0.157

married 0.623 0.605 1.030 0.303 1.865

อาชพ (ฐาน = อาชพอสระ)

Company -17.337 1750.861 -0.010 0.992 0.000

Owner -18.049 1750.861 -0.010 0.992 0.000

G_officer -15.835 1750.861 -0.010 0.993 0.000

ระดบรายได (ฐาน = ต ากวา 30,000 บาท)

income3to5 1.840 1.000 1.840 0.066* 6.296

income5to10 0.718 1.016 0.710 0.480 2.050

incomemore10 -0.672 1.154 -0.580 0.561 0.511

ทอยอาศยเดม (ฐาน = แนวราบ)

o_condominium -0.519 0.776 -0.670 0.504 0.595

nohouse -2.292 1.409 -1.630 0.104 0.101

_cons 18.396 1750.861 0.010 0.992 97,600,000

Logistic regresstion Number of obs = 115

LR chi2 = 43.49

Prob > chi = 0.000



85

ตารางท 4.21 แสดงการทดสอบสถต logit ระหวางความสนใจในการเลอกซอทอยอาศยกบปจจยดานประชากรศาสตรของ Generation Y


คลาดเคลอน คาสถต Z คา P-Value Odds Ratio ตวแปรตาม: Y = 1 เลอกซอทอยอาศยแนวราบ = 0 เลอกซอทอยอาศยแนวดง


male -1.009 0.333 -3.030 0.002*** 0.364

postgrad -0.911 0.305 -2.990 0.003*** 0.402

married -0.675 0.398 -1.700 0.090* 0.509


Company 1.212 0.574 2.110 0.035** 3.360

Owner 0.618 0.691 0.890 0.371 1.855

G_officer 0.849 0.655 1.300 0.195 2.338


income3to5 -0.661 0.390 -1.700 0.090* 0.516

income5to10 -1.071 0.396 -2.700 0.007*** 0.343

incomemore10 -0.268 0.634 -0.420 0.672 0.765

ทอยอาศยเดม (ฐาน = แนวราบ)

o_condominium -0.567 0.388 -1.460 0.144 0.567

nohouse -0.766 0.388 -1.980 0.048** 0.465

_cons 0.895 0.555 1.610 0.107 2.448


LR chi2 = 38.47

Prob > chi = 0.0001



86

4.16.2 การวเคราะห Ordered logit regression เพอศกษาความนาจะเปนของ

ระดบราคาทพงพอใจทจะจายโดยภาพรวม และแยกวเคราะหเปน Generation ในสวนท 4.16.2 เปนการวเคราะห เพอศกษาปจจยทสงผลกระทบตอราคาท

พงพอใจทจะจาย กบปจจยดานประชากรศาสตรและเขตทตองการทอยอาศยใหม ในตอนแรกจะวเคราะหกลมตวอยางรวมทง Genearation X และ Generation Y และแยก Generation โดยทให

P = 0 ระดบราคาอยในระดบนอยกวา 2.50 ลานบาท = 1 ระดบราคา2.50 – 3.00 ลานบาท = 2 ระดบราคา 3.01 – 5.00 ลานบาท = 3 ระดบราคา 5.01 – 7.00 ลานบาท = 4 ระดบราคา 7.01 – 10.00 ลานบาท = 5 ระดบราคามากวา 10 ลานบาท

โดยปจจยทางด านประชากรศาสตรเหมอนกนแบบจ าลอง logit นอกจากนไดเพมเขตพนททตองการทอยอาศยใหมเขามาในสมการคอ

bangkok_middle = 1 ตองการทอยอาศยในเขตกรงเทพชนกลาง

= 0 ตองการทอยอาศยในเขตอนๆ bangkok_out = 1 ตองการทอยอาศยในเขตกรงเทพชนใน = 0 ตองการทอยอาศยในเขตอน เมอท าการวเคราะห Ordered logit ไดผลการวเคราะหดงตารางท 4.22 เพอ

หาคาความนาจะเปนของตวแปรตางๆ ทระดบราคาตางกน โดยในตารางท 4.23 จะแสดงคาความนาจะเปนทตวแปรอสระจะมผลตอความพงพอใจทจะจายในระดบราคาตางๆ ผลการศกษาพบวา ตวแปรทมความสมพนธกบการราคาทพงพอใจทจะจายในการซอทอยอาศยแนวราบคอ Generationและระดบรายไดอยางมนยส าคญ

โดยทตวแปร gen X = Generation X มความพงพอใจทจะจายไวต ากวากลม Generation Y โดยความนาจะเปนทกลม Generation X มนาจะเปนทจะทจายเงนซอทอยอาศยแนวราบอยทระดบราคานอยกวา 2.50 – 3.00 ลานบาท สงกวา Generation Y ในขณะทกลม Generation Y มความพงพอใจทจะจายสง Generation X ในทกระดบราคา สรปวา Generation มผลตอราคาทพงพอใจทจาย

87

และตวแปร income3to5 = ระดบรายไดตอเดอน 30,000 – 50,000 บาท income5to10 = ระดบรายไดตอเดอน 50,000 – 100,000 บาท และ incomemore10 = ระดบรายไดตอเดอนมากกวา 100,000 บาทขนไป พบวา ระดบรายไดทสงกวาในแตละระดบราคาทตงเปาหมายพบวา เมอกลมตวอยางมรายไดทสงขนจะพบความพงพอใจทจะจายเงนเพอซอทอยอาศยแนวราบสงขนตามระดบเงนเดอนทเปลยนแปลงไป และยงพบวาทระดบราคามากกวา 10 ลานบาทขนไปความนาจะเปนของการตงเปาในระดบราคานจะลดลงในทกระดบรายได อาจจะเนองมาจากเปนระดบราคาทสง สรปวาระดบรายไดมสวนตอราคาทพงพอใจทจะจาย

นอกจากน ย งพบวา ตวแปร Company = พนกงานบรษท เอกชน และ G_officer = รบราชการและรฐวสาหกจ ทตองการทอยอาศยแนวราบมความพงพอใจทจะจายเงนเพอซอทอยอาศยไมเกน 3.00 ลานบาท ในขณะทกลมเจาของกจการมก าลงการซอมากกวาจงพอใจทจะจายในระดบราคาทสงกวา

สงทนาสนใจอกประการหนงพบวากลมตวแปร married = กลมทแตงงานแลว มความพงพอใจทจะจายเพอซอทอยอาศยแนวราบไวต ากวากลมคนโสด อาจจะเนองมาจากวากลมคนทแตงงานแลวมภาระคาใชจายในการด ารงชวตเพมขน เชน คาเลยงดบตร คาเทอมบตร เปนตน ท าใหตองค านงถงรายจายทจะเกดขนในอนาคต จงอาจจะสงผลตอความพงพอใจทจายเมอตองการซอทอยอาศยใหมในปจจบน

อธบายการอานคาจากตารางท 4.23 เพมเตม เชน ตวแปร gen x ทระดบราคานอยกวา 2.5 ลานบาท และ 2.51 – 3.00 ลานบาท มเครองหมายแสดงทศทางเปนบวกหมายความวา ทสองระดบราคานกลม Generation X มความพงพอใจทจายมากกวากลม Generation Y แตทระดบราคา 3.01 – 5.00 ลานบาทขนไป เครองหมายแสดงทศทางเปนลบนนหมายความวา ทระดบราคานกลม Generation Y มความพงพอใจทจายในระดบราคานมากกวากลม Generation X โดยทในระดบราคานอยกวา 2.5 ลานบาทกลม Generation X มความนาจะเปนทจะจายเงนเพอซอทอยอาศยแนวราบมากกวา Generation Y รอยละ 10.24 ในขณะทระดบราคา 5.01 – 7.00 ลานบาทมความนาจะเปนทกลม Generation X พงพอใจทจะจายเงนเพอซอทอยอาศยแนวราบนอยกวากลม Generation Y รอยละ 3.96 เปนตน

88

ตารางท 4.22 แสดงการทดสอบสถต Ordered logit ระหวางระดบราคาทพงพอใจทจะจายในการเลอกซอทอยอาศยกบปจจยดานประชากรศาสตร




P-Value Odds Ratio ตวแปรตาม: Y = 0 ระดบราคานอยกวา 2.50 ลานบาท = 3 ระดบราคา 5.01 – 7.00 ลานบาท = 1 ระดบราคา 2.50 – 3.00 ลานบาท = 4 ระดบราคา 7.01 – 10.00 ลานบาท = 2 ระดบราคา 3.01 – 5.00 ลานบาท = 5 ระดบราคามากวา 10 ลานบาท ตวแปรอสะ: male -0.363 0.345 -1.050 0.292 0.695 gen X -0.770 0.303 -2.540 0.011** 0.463 Postgrad 0.086 0.288 0.300 0.767 1.089 Married -0.164 0.341 -0.480 0.631 0.849 อาชพ (ฐาน = อาชพอสระ) Company -0.567 0.556 -1.020 0.308 0.567 Owner 1.007 0.711 1.420 0.156 2.737 G_officer -0.494 0.618 -0.800 0.425 0.610 ระดบรายได (ฐาน = ต ากวา 30,000 บาท) income3to5 1.151 0.342 3.370 0.001*** 3.160 income5to10 2.330 0.429 5.430 0.000*** 10.279 incomemore10 3.256 0.573 5.680 0.000*** 25.949 เขต (ฐาน = กรงเทพชนใน) bangkok_middle 0.349 0.323 1.080 0.279 1.418 bangkok_out 0.238 0.345 0.690 0.490 1.269 Logistic regresstion Number of obs = 217 LR chi2 = 74.13 Prob > chi = 0.0000 Log Likelihood = -309.70 Pseudo R2 = 0.1069

89

ตารางท 4.23 แสดงคา margin ระหวางระดบราคาทพอใจทจะจายกบตวแปรอสระ


ตวแปรอสระ

ระดบราคา

y=0 y=1 y=2 y=3 y=4 y=5

นอยกวา 2.5 ลาน

2.51 - 3.00 ลาน

3.01 - 5.00 ลาน

5.01 - 7.00 ลาน

7.01 - 10.00 ลาน

มากกวา 10 ลาน

male 0.0483 0.0179 -0.0092 -0.0187 -0.0263 -0.0122

gen X 0.1024** 0.0380** -0.0194 -0.0396** -0.0557** -0.0258**

postgrad -0.0114 -0.0042 0.0022 0.0044 0.0062 0.0029

married 0.0217 0.0081 -0.0041 -0.0084 -0.0118 -0.0055

Company 0.0754 0.0280 -0.0143 -0.0291 -0.0410 -0.0190

Owner -0.1339 -0.0498 0.0254 0.0518 0.0728 0.0337

G_officer 0.0656 0.0244 -0.0124 -0.0254 -0.0357 -0.0165

income3to5 -0.1530*** -0.0569*** 0.0290* 0.0592*** 0.0832*** 0.0385**

income5to10 -0.3099*** -0.1152*** 0.0587* 0.1198*** 0.1685*** 0.0780***

incomemore10 -0.4331*** -0.1609*** 0.0820 0.1675*** 0.2355*** 0.1090***

bangkok_middle -0.0464 -0.0173 0.0088 0.0180 0.0252 0.0117

bangkok_out -0.0317 -0.0118 0.0060 0.0123 0.0172 0.0080

90

เมอวเคราะหแยก Generation พบวา Generation x จากตารางท 4.25 จะเหนวามตวแปรทมนยส าคญทางสถตอย 4 ตวไดแก เพศชาย, ระดบการศกษาสงกวาปรญญาตร, ระดบรายได 50,000 – 100,000 บาท และระดบรายไดมากกวา 100,000 บาทขนไป

เพศชาย (male) ใน Generation X มความนาจะเปนทจะซอทอยอาศยประเภทแนวราบในราคาทต ากวาเพศหญงใน Generation X โดยเมอระดบราคาสงขนเพศชายมความพงพอใจทจะจายลดลง

ระดบการศกษาสงกวาปรญญาตร (postgrad) ใน Generation X พบวา มความนาจะเปนทกลมทมการศกษาสงกวาปรญญาตรมความพงพอใจทจะจายเงนเพอซอทอยอาศยประเภทแนวราบสงกวากลมทมการศกษาในระดบปรญญาตรลงไป โดยเมอระดบราคาทสงขนพบวากลมทมการศกษาสงกวาปรญญาตรมความพงพอใจทจะจายสงขนดวย

ระดบรายไดตอเดอน 50,000 – 100,000 บาท (income5to10) ในกลม Generation X พบวา มความนาจะเปนทกลมทมรายได 50,000 – 100,000 บาท มความพงพอใจทจะจายเพอซอทอยอาศยประเภทแนวราบสงกวากลมอนๆ โดยทความพงพอใจจะมากขนเมอระดบราคาสงขน

ระดบรายไดตอเดอนมากกวา 100,000 บาทขนไป (incomemore10) กลมทมระดบรายไดตอเดอนมากกวา 100,000 บาทขนไป ใน Generation X มความพงพอใจทจายเงนเพอซอทอยอาศยประเภทแนวราบสงกวากลมอนๆ โดยทความนาจะเปนจะสงขนเมอระดบราคาสงขน

Generation Y จากตารางท 4.27 พบวา ตวแปรทนยส าคญทางสถตไดแก เพศชาย , อาชพเจาของกจการ, ระดบรายไดตอเดอน 50,000 – 100,000 บาท, ระดบรายไดตอเดอนมากกวา 100,000 บาท และเขตกรงเทพชนกลางโดยท

เพศชาย (male) ในกลม Generation Y ทตองการทอยอาศยประเภทแนวราบมความนาจะเปนทจะจายเงนเพอซอทอยอาศยมากกวาเพศหญงใน Generation Y ยกเวนทระดบราคา 2.51 – 3.00 ลานบาท ทกลมเพศหญงมความนาจะเปนทจะจายเงนเพอซอทอยอาศยในระดบราคานมากกวาเพศชาย

กลมอาชพเจาของกจการ (Owner) ในกลม Generation Y ทตองการทอยอาศยประเภทแนวราบมความนาจะเปนทจายเงนเพอซอทอยอาศยประเภทแนวราบสงกวากลมอาชพอน โดยจะเหนไดวาทระดบราคานอยกวา 2.5 และ 2.51 - 3.00 ลานบาท กลมเจาของกจการในกลม Generation Y มความนาจะเปนทจะจายเงนในระดบราคานต ากวากลมอนๆ อยท 0.123 และ 0.067 เทา

กลมทมระดบรายไดตอเดอนอยท 50,000 – 100,000 บาท ในกลม Generation Y ทตองการทอยอาศยประเภทแนวราบมความนาจะเปนทจะมความพงพอใจทจะจายเพอซอทอยอาศย

91

สงกวาระดบรายไดอน เชนเดยวกบกลมทมระดบรายไดตอเดอนมากกวา 100,000 บาท กมความนาจะเปนทจะจายซอทอยอาศยในระดบราคาทสงขน

ความตองการทอยอาศยใหมในเขตกรงเทพฯ ชนกลาง (Bangkok_middle) หากกลม Generation Y ตองการทอยอาศยในเขตกรงเทพชนกลาง มความนาจะเปนทกลมเปาหมายจะจายเงนเพอซอทอยอาศยในระดบราคาสงขนจากทพบไดจากคาในตารางท 4.27 ทคาความนาจะเปนมทศทางเปนบวกทระดบราคา 5.00 – 7.00 ลานบาท และ 7.01 – 10.00 ลานบาท ในตวแปร bangkok_middle เปนตน

92

ตารางท 4.24 แสดงการทดสอบสถต Ordered logit ระหวางระดบราคาทพงพอใจทจะจายในการเลอกซอทอยอาศยกบปจจยดานประชากรศาสตรของกลม Generation X




P-Value Odds Ratio ตวแปรตาม: Y = 0 ระดบราคานอยกวา 2.50 ลานบาท = 3 ระดบราคา 5.01 – 7.00 ลานบาท = 1 ระดบราคา 2.50 – 3.00 ลานบาท = 4 ระดบราคา 7.01 – 10.00 ลานบาท = 2 ระดบราคา 3.01 – 5.00 ลานบาท = 5 ระดบราคามากวา 10 ลานบาท ตวแปรอสะ: male -1.821 0.521 -3.490 0.000*** 0.162

Postgrad 1.573 0.445 3.540 0.000*** 4.821

Married 0.457 0.429 1.060 0.287 1.579 อาชพ (ฐาน = อาชพอสระ) Company 1.128 0.908 1.240 0.214 3.090

Owner 0.817 1.008 0.810 0.418 2.264

G_officer -1.090 1.184 -0.920 0.357 0.336 ระดบรายได (ฐาน = ต ากวา 30,000 บาท) income3to5 0.975 0.666 1.460 0.143 2.651

income5to10 2.428 0.776 3.130 0.002*** 11.334

incomemore10 7.278 1.086 6.700 0.000*** 1447.933 เขต (ฐาน = กรงเทพชนใน) bangkok_middle -0.716 0.495 -1.450 0.148 0.488

bangkok_out -0.254 0.542 -0.470 0.640 0.776 Logistic regresstion Number of obs = 115 LR chi2 = 110.94 Prob > chi = 0.0000 Log Likelihood = -128.337 Pseudo R2 = 0.302

93

ตารางท 4.25 แสดงคา margin ระหวางระดบราคาทพอใจทจะจายกบตวแปรอสระของกลม Generation X




y=0 y=1 y=2 y=3 y=4 y=5


2.51 - 3.00 ลาน

3.01 - 5.00 ลาน

5.01 - 7.00 ลาน

7.01 - 10.00 ลาน


male 0.152*** 0.084*** -0.050 -0.053** -0.071* -0.062***

postgrad -0.131*** -0.073*** 0.043 0.046** 0.062* 0.053***

married -0.038 -0.021 0.013 0.013 0.018 0.015

Company -0.094 -0.052 0.031 0.033 0.044 0.038

Owner -0.068 -0.038 0.022 0.024 0.032 0.028

G_officer 0.091 0.050 -0.030 -0.032 -0.043 -0.037

income3to5 -0.081 -0.045 0.027 0.028 0.038 0.033

income5to10 -0.203*** -0.112*** 0.066 0.071** 0.095* 0.082***

incomemore10 -0.608*** -0.336*** 0.199 0.213*** 0.285*** 0.247***

bangkok_middle 0.060 0.033 -0.020 -0.021 -0.028 -0.024

bangkok_out 0.021 0.012 -0.007 -0.007 -0.010 -0.009

94

ตารางท 4.26 แสดงการทดสอบสถต Ordered logit ระหวางระดบราคาทพงพอใจทจะจายในการเลอกซอทอยอาศยกบปจจยดานประชากรศาสตรของกลม Generation Y




P-Value Odds Ratio ตวแปรตาม: Y = 0 ระดบราคานอยกวา 2.50 ลานบาท = 3 ระดบราคา 5.01 – 7.00 ลานบาท = 1 ระดบราคา 2.50 – 3.00 ลานบาท = 4 ระดบราคา 7.01 – 10.00 ลานบาท = 2 ระดบราคา 3.01 – 5.00 ลานบาท = 5 ระดบราคามากวา 10 ลานบาท ตวแปรอสะ: male 0.503 0.284 1.770 0.076* 1.654

Postgrad 0.087 0.258 0.340 0.735 1.091

Married -0.311 0.327 -0.950 0.341 0.732 อาชพ (ฐาน = อาชพอสระ) Company -0.036 0.460 -0.080 0.938 0.965

Owner 0.998 0.575 1.740 0.083* 2.714

G_officer -0.509 0.530 -0.960 0.336 0.601 ระดบรายได (ฐาน = ต ากวา 30,000 บาท) income3to5 0.431 0.313 1.380 0.169 1.538

income5to10 1.767 0.343 5.150 0.000*** 5.851

incomemore10 2.932 0.540 5.430 0.000*** 18.769 เขต (ฐาน = กรงเทพชนใน) bangkok_middle 0.509 0.275 1.850 0.064* 1.664

bangkok_out 0.237 0.354 0.670 0.503 1.268 Logistic regresstion Number of obs = 239 LR chi2 = 77.41 Prob > chi = 0.0000 Log Likelihood = -359.0413 Pseudo R2 = 0.0973

95

ตารางท 4.27 แสดงคา margin ระหวางระดบราคาทพอใจทจะจายกบตวแปรอสระของกลม Generation Y ทมา : จากการวเคราะหของผวจย

หมายเหต : *** P<0.01, ** 0.01<P<0.05, และ * 0.05<P<0.1



y=0 y=1 y=2 y=3 y=4 y=5


2.51 - 3.00 ลาน

3.01 - 5.00 ลาน

5.01 - 7.00 ลาน

7.01 - 10.00 ลาน


male 0.079* -0.034* 0.011 0.028* 0.035* 0.021*

postgrad -0.011 -0.006 0.002 0.005 0.006 0.004

married 0.038 0.021 -0.007 -0.017 -0.022 -0.013

Company 0.004 0.002 -0.001 -0.002 -0.003 -0.002

Owner -0.123* -0.067* 0.022 0.055* 0.070* 0.042

G_officer 0.063 0.034 -0.011 -0.028 -0.036 -0.022

income3to5 -0.053 -0.029 0.010 0.024 0.030 0.018

income5to10 -0.217*** -0.118*** 0.040* 0.098*** 0.124*** 0.075***

incomemore10 -0.361*** -0.197*** 0.066 0.162*** 0.205*** 0.124***

bangkok_middle -0.063* -0.034* 0.011 0.028* 0.036* 0.021*

bangkok_out -0.029 -0.016 0.005 0.013 0.017 0.010

96

สวนท 5 วเคราะหโครงสรางตลาด จดออน จดแขง โอกาส และอปสรรค (SWOT) ในสวนท 5 นจะเปนการวเคราะหโครงสรางตลาด และ SWOT ของอตสาหกรรมทอย

อาศยเพอขาย เพอศกษาตลาดและความไดเปรยบทางการแขงขนในธรกจอสงหารมทรพย

4.17 โครงสรางตลาด

ตลาดทอยอาศยในกรงเทพมหานคร เปนตลาดแขงขนไมสมบรณ ในลกษณะตลาดกงแขงขนกงผกขาด เนองจากปจจบนในตลาดทอยอาศยในกรงเทพมหานครมผผลตจ านวนมากทงทอยในตลาดหลกทรพย และนอกตลาดหลกทรพย และลกษณะสนคาของผผลตแตละรายมความแตกตางแตสามารถใชทดแทนกนได การเขาตลาดของผผลตรายใหมสามารถเขามาแขงขนไดงายหากมแหลงทนเพยงพอ ดงนนอ านาจการตงราคาจงไมไดขนอยกบผผลตโดยตรง แตยงขนอยกบผบรโภคและผแขงขนรายอนๆ ดวย การท าก าไรจากการขายสนคาอาจจะไมไดตามเปาทตง ไว ดวยเหตนเพอเปนการหาขอไดเปรยบทางการแขงขนจงจ าเปนตองวเคราะห จดออน จดแขง โอกาส รวมถงอปสรรคของสภาพอตสาหกรรมตลาดทอยอาศย

4.18 จดออน จดแขง โอกาส และอปสรรค (SWOT) ของอตสาหกรรมทอยอาศยในกรงเทพมหานคร

เพอหาความไดเปรยบทางการแขงขนของอตสาหกรรมทอยอาศยในกรงเทพมหานคร

จงใหหลกการวเคราะห SWOT เพอใหเหนภาพของอตสาหกรรมดงตารางท 4.22 4.18.1 จดแขง (Strength) หลายบรษทมการด าเนนกจการกอสรางอสงหารมทรพยเพอขายมาเปนระยะ

เวลานานยอมมความเชยวชาญในการกอสราง และผลตภณฑทขายสงผลใหเกดความปลอดภยในการกอสรางมมากยงขน และผลตภณฑมการออกแบบททนสมยอยตลอดเวลา และมความหลากหลายเพอตอบรบทกความตองการของลกคา ทงนการซอทอยอาศยผานบรษทพฒนาอสงหารมทรพยยงมการใหบรการดานสงอ านวยความสะดวกในโครงการ เชน การรกษาความปลอดภย สวนหยอม สโมสร และการดแลสงแวดลอมภายในโครงการผานนตบคคล เปนตน นอกจากนชอเสยงของบางบรษทเปนทนาเชอถออยแลวในทองตลาด

97

4.18.2 จดออน (Weakness) เนองจากในปจจบนโลกออนไลนไดเขามามบทบาทเปนอยางมากในสงคมท าให

การกระจายขาวสารเปนอยางรวดเรว ท าใหเมอเกดปญหาเกยวกบโครงการทอยอาศยเกยวกบบรการหลงการขาย กจะท าใหขาวแพรกระจายออกไปอยางรวดเรวเชนเดยวกน ท าใหเกดความไมแนใจตอการซอสนคาของผบรโภคในการทจะเลอกซอบานพรอมอยหรอการกอสรางบานเอง นอกจากนบรษทยงขาดความเขาใจตอความตองการของผบรโภค หรอเขาถงไดเฉพาะบางกลมเทานน

4.18.3 โอกาส (Opportunity) ปจจบนมการสนบสนนจากนโยบายของรฐบาลหลายนโยบายทเกยวกบการ

กระตนตลาดอสงหารมทรพย เชน นโยบายบานหลงแรก การน าดอกเบยไปลดหยอนภาษประจ าป ลดคาธรรมเนยมการจดจ านองตางๆ เปนตน รวมถงการคงอตราดอกเบยของธนาคาพาณชย ใหอยในระดบต า ท าใหการตดสนใจซอทอยอาศยของผบรโภคงายขน และกระตนใหเกดการซอเรวขนเพอใหทนตอนโยบายของรฐบาล นอกจากนยงมโครงการกอสรางโครงขายคมนาคมในเขตกรงเทพมหานครหลายจด ท าใหการเดนทางสะดวกและเปนการพฒนาทดนทอยบรเวณโดยรอบ เปนโอกาสในบรษทพฒนาอสงหารมทรพยเขาไปพฒนาพนทเพอท าก าไรตอไป

4.18.4 อปสรรค (Threats) ตลาดทอยอาศยเปนตลาดทไมมการปองกนการเขาตลาดของผประกอบการราย

ใหมๆ ท าใหการเขาตลาดของคแขงท าไดงาย ท าใหสวนแบงทางการตลาดลดลง และราคาตนทนของวสด อปกรณในการกอสรางสงขนกวาเดมท าใหตองแบกรบตนทนทเพมมากขนตามไปดวย

98

ตารางท 4.28 แสดงจดแขง จดออน โอกาส และอปสรรค ของอตสาหกรรมทอยอาศย


SWOT Analysis จดแขง (Strength) - เชยวชาญในการด าเนนการกอสราง และผลตภณฑ - มผลตภณฑหลากหลาย และมการออกแบบททนสมย - มสงอ านวยความสะดวกในโครงการ - ตราสนคาของบรษท (บรษททเปนทรจก และอยในตลาด หลกทรพย)

จดออน (Weakness) - ความนาเชอถอของบรการหลงการขายบางบรษท ลด ความตองการซอของผบรโภคในตลาด - การวจยและพฒนาเกยวกบความตองการของลกคายงม นอยและไมเขาถงกลมเปาหมาย

โอกาส (Opportunity) - นโยบายสนบสนนเพอการซอทอยอาศยจากภาครฐ (เชน การลดหยอนภาษจากการซอบานหลงแรก, ลดคาธรรมเนยมการโอน จดจ านอง เปนตน) - การกอสรางโครงขายคมนาคมใน - การคงอตราดอกเบยในระดบต าของธนาคารพาณชย

อปสรรค (Threats) - ผผลตรายใหมเขามาในตลาดไดงาย - ตนทนทสงขนของราคาวสด อปกรณในการกอสราง

99

บทท 5 สรปผลการศกษา อภปรายผล และขอเสนอแนะ

5.1 สรปผลการวจยและอภปรายผล

จากผลการศกษาพบวา กลมทตองการทอยอาศยแนวราบมากกวาแนวดงเปนเพศหญง มากกวาเพศชาย ระดบการศกษาอยในระดบปรญญาตร สถานภาพโสด และสมรสมความตองการทอยอาศยแนวราบใกลเคยงกน อาชพพนกงานบรษทเอกชน โดยททอยเดมเปนบานแฝด ทาวนเฮาส /ทาวนโฮม และอาคารพาณชย จะมความตองการทจะขยบขยายพนทไปเลอกซอบานเดยวมากขน กลมคนทมรายไดต ากวา 15,000 – 50,000 บาท เปนกลมทตองการทอยอาศยประเภทแนวราบ สวนกลมทมรายได 50,001 – 20,000 บาท มความตองการทอยอาศยประเภทแนวราบและ แนวดงใกลเคยงกน และกลมทมระดบรายได 200,000 บาทขนไป มความตองการทอยอาศยประเภทแนวดงมากกวาแนวราบ หากจะพจารณาซอทอยอาศยมความตองการทอยอาศยแนวดงมากกวาแนวราบ เหตผลทท าใหกลมตวอยางตดสนใจเลอกทอยอาศยแนวราบเนองมาจาก ตองการทพนทในการใชชวตทกวางขนเปนเหตผลแรก ล าดบตอมาคอ เพอการลงทนในระยะยาว และแยกครอบครว ตามล าดบ

Generation X เปนกลมทตองการทอยอาศยแนวราบเปนสดสวนมากกวา Generation Y อยางเหนไดชด (สดสวนตอความตองการทอยอาศยแนวราบ: ความตองการทอยอาศยแนวดงเทากบ 70:30 ใน Generation X และ 57:43 ใน Generation Y) และเมอระดบราคาของทอยอาศยแนวดงมการเปลยนแปลงระดบสงกวาทอยอาศยแนวราบพบวา กลม Generation Y มความออนไหวตอราคามากกวากลม Generation X โดยระดบราคาทท าใหเกดการเปลยนการตดสนใจใน Generation Y อยท 5 ล านบาท และ Generation X อยท 10 ล านบาท โดยสนคาประเภทแนวราบท Generation Y พจารณาเปนล าดบทสอง คอ บานเดยว แหลงทใชในการหาขอมลเกยวกบโครงการทอยอาศยทสนใจของทงสอง Generation คอ การหาขอมลผานสอสงคมออนไลน webpage ทมความนาเชอถอ โดย webpage เขาไปใชบรการมากทสดคอ Thinkofliving ทงนทงสองกลมตางมความเหนวาชอเสยงของบรษทพฒนาอสงหารมทรพยมผลตอการตดสนใจซอ โดยบรษทททงสองกลมใหความเชอถอมากทสดเกอบทกผลตภณฑคอ บรษท Land and House มเพยงผลตภณฑทาวนเฮาส/ทาวนโฮม ทกลม Generation X ใหความนาเชอถอบรษท Land and House และ SC Asset เทากน และผลตภณฑบานแฝดทกลม Generation Y ใหความนาเชอถอบรษท Land and House และ QHouse เทากน

100

ดานสวนประสมทางการตลาดพบวา กลม เป าหมายคดวาด านรปแบบ และสภาพแวดลอมโครงการ ดานความปลอดภย และชอเสยงของผประกอบการ มอทธพลตอการตดสนใจมากทสด สวนในดานอน มอทธพลตอการตดสนใจอยในระดบคอนขางมาก และในประเดนทกล ม Generation X และ Generation Y ม ค วาม เห น แตกต างกน ค อ ป ระเด น รป แบ บสถาปตยกรรมของตวบาน พนทใชสอยมความเหมาะสม ตรงตามความตองการ ราคาเหมาะสมกบท าเล จ านวนเงนดาวน และเงนท าสญญาต า คาเชาทคดวาจะไดรบ การมกระบวนการท างานทเปนระบบ และระบบไฟฟา อปกรณภายในบานเปนระบบอตโนมต โดยในประเดนเหลาน Generation Y จะใหความส าคญมากกวา Generation X

จากผลการวเคราะห logit พบวา กลมทมความตองการทอยอาศยประเภทแนวราบมากกวาแนวดงเปนเพศหญง Generation X ระดบการศกษาอยในระดบปรญญาตรหรอต ากวา และเปนกลมคนโสด ประกอบอาชพเปนพนกงานบรษทเอกชน และรบราชการ และเดมเคยอยในทอยอาศยประเภทแนวราบมากอน โดยกลมทเดมอยคอนโดมเนยมยงมความตองการในทอยอาศยแนวราบนอยกวาทอยอาศยแนวดง และกลมทยงไมมบานเปนของตนเองหากพจารณาจะซอทอยอาศยเปนของตนเองอนแรกทมองหาคอ ทอยอาศยแนวดง (คอนโดมเนยม)

จากผลการวเคราะห ordered logit พบวา Generation X มความนาจะเปนทจะจายเงนเพอซอทอยอาศยแนวราบนอยกวากลม Generation Y และระดบรายไดทมากขนท าใหความพงพอใจทจะจายเงนเพอซอทอยอาศยแนวราบเพมขน นอกจากนยงพบวา กลมทมอาชพพนกงานบรษทเอกชน รบราชการ และรฐวสาหกจมความพงพอใจทจายเงนเพอซอทอยอาศยแนวราบไมเกน 3.00 ลานบาท และกลมทแตงงานแลวมความพงพอใจทจะจายนอยกวากลมคนโสด

จากผลการศกษาทงหมดสามารถน ามาประเมนเพอหากลยทธทเหมาะสมเพอแขงขนในตลาดอสงหารมทรพย โดยใช SWOT Analysis เพอหาโอกาสในการด าเนนธรกจและเครองมอทางการตลาด 7Ps โดยการจดแขง (Strength) เพอเสรมโอกาส (Opportunity) ในการแขงขน เชน ชอเสยงบรษท ความเชยวชาญในการกอสราง ตนทนต ากวาประชาชนทวไป โอกาส เชน นโยบายตางๆ ของรฐบาล ควรมการออกรายการสงเสรมการขายเพอใหสอดรบกบนโยบาย และใหทนตอมาตรการตางๆ การกอสรางโครงขายคมนาคมในพนทตางๆ และการคงอตราดอกเบยของธนาคาร เปนตน และจากผลการศกษาสวนประสมทางการตลาด 7Ps พบวา ดานทตองใหความส าคญในการท าการตลาดเปนอนดบแรก คอ การจดจ าหนาย (Place) สถานทตงโครงการเพอจดสรร สภาพแวดลอมโดยรอบโครงการควรมการจดการใหดแลวมความปลอดภย มความสะดวกในการหาซอสงของเพออปโภค บรโภค ซงเปนประเดนทกลมตวอยางใหความส าคญมากทสด และมความสะดวกในการเดนทาง ดานกระบวนการ (Process) น าเสนอชอเสยงของบรษทใหกลมลกคารบรในดานด เชน การท า CSR และรกษาชอเสยงของการกอสราง ของบรษทเนองจากเปนประเดนทม

101

อทธพลตอกลมเปาหมายมากทสด และตองมกระบวนการท างานทเปนระบบ ใหบรการรวดเรว และถกตอง เพอใหเกดความประทบใจตอลกคา ผลตภณฑ (Product) การออกแบบฟงกชน และพนทใชสอยใหตรงกบความตองการของลกคา และมความเหมาะสมมากทสด นอกจากนในเรองของรปแบบสถาปตยกรรมของตวบานควรมใหเลอกหลายแบบเพอตอบสนองความตองการทหลากหลาย หรอใหมการจดท างานวจยเพอรบรความตองการของลกคาในเรองตางๆ ใหมากยงขน นกออกแบบควรหาความรใหมๆ อยเสมอเพอเสรมจดเดนของผลตภณฑของตน นอกจากนการเลอกใชวสดไมควรใหดแลวเกรดของวสดต ากวาราคาบานทจะเสนอขาย เปนตน 5.2 ขอเสนอแนะ

หากผทสนใจตองการทจะเขาสธรกจอสงหารมทรพยประเภททอยอาศยประเภทแนวราบทง Generation X และ Y ควรเนนกลมเพศหญง ทมระดบการศกษาในระดบปรญญาตร และปรญญาโท ทมอาชพเปนพนกงานบรษทเอกชนและ เจาของกจการ ผลตภณฑทกลมตวอยางมความสนใจคอ ทอยอาศยประเภทบานเดยว เนองจากตองการพนทในการใชชวตทกวางขนเปนหลก ระดบราคาททง Generation X และ Generation Y มความพงพอใจทจายสงสดเพอซอทอยอาศยประเภทแนวราบอยท 3.01 – 5.00 ลานบาท ดงนนการตงราคาเพอขายไมควรสงกวานมากนก (ทงนอาจจะตองค านงราคาทดนในบรเวณการกอสรางโครงการประกอบการตงราคาดวย) การเลอกลงโฆษณาหรอ บอกเลาเรองราวเกยวกบโครงการ ควรเลอกชองทางการ Review ผานสอสงคมออนไลน เปนล าดบแรก โดยเลอก Webpage ทมความนาถอสง จากผลการวจย Webpage ทมกลมเปาหมายเขาไปหาขอมลมากทสด ไดแก Website: Thinkofliving เปนล าดบท 1 และ checkraka เปนล าดบท 2 โดยบรษทควรรกษาชอเสยงในการบรหารงาน และการกอสรางเปนอยางดไมใหเกดขาวดานลบตอบรษทมากนกเนองจาก กลมเปาหมาย 9 ใน 10 คน เหนวาชอเสยงของบรษทมอทธพลตอการตดสนใจซอ

ควรเลอกท าเลทดนในการกอสรางโครงการโดยค านงถงท าเลทมความสะดวกในการเดนทางเขา-ออกโครงการไดสะดวก และการเดนทางเชอมตอเขาเมองสะดวก นอกจากนเรองของสภาพแวดลอมบรเวณภายนอกโครงการหรอรอบบรเวณโครงการ ควรมลกษณะทมความปลอดภยตอผอยอาศยในโครงการ เชน หากบรเวณรอบนอกโครงการเปนมด ควรเพมแสงสวางในเวลากลางคน และดแลในเรองความปลอดภยใหลกบานในโครงการเพมเตม เปนตน

ในดานของผลตภณฑนาจะตองเจาะกลมเปาหมายใหชดเจนวาจะท าตลาดกบกลมเปาหมายใด เชน หากตองการเจาะตลาดกบกลมเปาหมาย Generation X ทมความสามารถในการจายมากกวากลม Generation Y การออกแบบควรเนนในดานฟงกชนของผลตภณฑใหเหมาะสม

102

กบการอยอาศยในชวตจรง เชน การเลนระดบในหองตางๆ ไมควรมากเกนความจ าเปน เนองกลม Generation X เปนกลมทจะเขาสวยสงอายกอน Generation Y ดงนนการออกแบบควรรองรบการปรบเปลยนรปแบบในอนาคตดวย พนทใชสอยควรมขนาด 101 – 150 ตารางเมตร ทดนในการจดสรรมขนาด 51 – 60 ตารางวา วสดทเลอกใชในการกอสรางควรเปนวสดทเหมาะสมกบราคาขายทตง รปแบบของตวบานจะตองแสดงถงสถารภาพทางสงคมของผอยอาศย เปนตน

ในดานการตงราคาขาย ควรตงราคาใหเหมาะสมกบท าเลทกอสรางโครงการ ไมควรตงราคาโดดจนเกนไป หรอตงราคาใหเหมาะสมกบวสดทใชในการกอสรางผลตภณฑ นอกจากนในการตงราคาควรสงเกตวาเพศใดมอทธพลตอการตดสนใจซอบานหลงดงกลาว เนองจากจาผลการวจยในบทท 4 ในเรองของความพงพอใจทจะจายเงนเพอซอทอยอาศยประเภทแนวราบ พบวา เพศชายมความนาจะเปนทจายเงนเพอซอทอยอาศยประเภทแนวราบต ากวาเพศหญง ดงนนหากผมอ านาจ หรอมอทธพลในการตดสนใจซอเปนเพศชาย ควรจดใหมสวนลด หรอโปรโมชน (รายการสงเสรมการขาย) มากขน เพอดงดดความตองการซอของเพศดงกลาวมากกวาเพศหญงโดยสวนลดทกลม Generation X เหนวามความเหมาะสมมากทสดอยท 20% จากราคาบาน (สวนลด หมายถง สวนลดเงนสด รวมโปรโมชนและรายการสงเสรมการขายอนๆ แลว เชน เฟอรนเจอร Iphone Ipad เปนตน)

ในดานของพนกงานขาย ควรมความรความเขาใจในผลตภณฑทก าลงน าเสนอเปนอยางด พดจาฉะฉานมความนาเชอถอ

ดานกระบวนการท างาน บรษทควรด ารงตนใหมความนาเชอถอในเรองของการกอสราง เชน ไมมโครงการใดในบรษททเปดโครงการมา แลวด าเนนโครงการตอไมจบ มเหตจ าเปนตองปดโครงการลงกลางคน และตองมความรบผดชอบในดานโครงสรางตางๆ ของผลตภณฑหลงจากขายเสรจสนไมปดความรบผดชอบใหลกคาในทนท

นอกจากนในเรองของการน าเสนอภาพลกษณโครงการกเปนเรองส าคญ ควรมการตอนรบ และอ านวยความสะดวกใหลกคาเปนอยางด เมอลกคาเขาชมโครงการ เนองจากเปนความประทบใจแรกตอโครงการและจะมผลตอการตดสนใจซอในภายหลง นอกจากนในเรองของชอเสยงในดานบรการหลงการขายกเปนอกจดส าคญทจะมองขามไมได เพราะเมอเกดความประทบใจแรกเมอเขาชมโครงการจนเกดขนตอนการตดสนใจซอแลวนน ความประทบใจตอมาจะขนกบบรการหลงการขายทจะไดรบ หากมความประทบใจในขนนจะเกดเปนความเตมใจทจะแนะน าสนคาใหกบผใกลชด และบคคลทวไปใหไดรบทราบ ผลทตามจะกอใหเกดความตองการซอ และการยอมรบในบรษทเพมมากขน และเพมยอดขายไดมากขนตามไปดวย

103

รายการอางอง หนงสอ ชนนทร มโภค. (2558). เศรษฐศาสตรอตสาหกรรม. กรงเทพฯ: ส านกพมพมหาวทยาลยธรรมศาสตร. ดเรก ลมมธรสกล . (2556). การวเคราะหขอมลดวย STATA 10. กรงเทพฯ : ส านกพมพแหง

จฬาลงกรณมหาวทยาลย. ภราดร ปรดาศกด. (2556). หลกเศรษฐศาสตรจลภาค. กรงเพทฯ: ส านกพมพมหาวทยาธรรมศาสตร. บทความวารสาร วทวส รงเรองผล, และ นต รตนปรชาเวช. “การเปลยนแปลงทศนคตทมผลตอการตดสนใจซอทอย

อาศยของคนกรงเทพฯ และปรมณฑล ภายหลงวกฤตอทกภยป 2554.” วารสารบรหารธรกจ, ฉ. 136 (ตลาคม 2555): 9-23.

อนชต ศรกจ. “รปแบบการด าเนนชวตและทศนคตทมตอการเลอกบานจดสรรประเภทบานเดยว และทาวน เฮ าส .” RMUTT Golbal Business and Economic Review, ฉ . 4 (กรกฎาคม 2551): 59-76.

วทยานพนธ ณฐพร ศรสานต. (2555). ปจจยทมอทธพลตอการตดสนใจซอบานจดสรรในเขตอ าเภอสนก าแพง

จงหวดเชยงใหม. (รายงานฉบบสมบรณ). มหาวทยาลยเชยงใหม, คณะเศรษฐศาสตร. สรลรชน สรธรรมทว และ กฤษฎา พชรวานช . (2554). ปจจยทม อทธพลตอการตดสนใจซอ

คอนโดมเนยมของผบรโภค กรณศกษากรงเทพมหานคร. (วทยานพนธปรญญามหาบณฑต). มหาวทยาลยศลปากร, คณะวทยาการจดการ. สาขาวชาการประกอบการ.

สออเลกทรอนกส เทอรา บเคเค . (2558). อนาคตคอนโดใกลรถไฟฟา ยงเกดหรอจะเกลอน . สบคนเมอวนท 28

พฤศจกายน 2558, จาก http://terrabkk.com/news.

104

เอกวนต พรหมรกษา. (2555). SWOT Analysis ดาน Planning. สบคนเมอวนท 28 พฤศจกายน 2558, จาก http://promrucsa-dba04.blogspot.com/2012/10/swot-analysis-swot-swot-humphrey-swot-2.html.

Book Timothy H. Reisenwitz and Rajesh Iyer (2 0 0 9 ) . Differences in Generation X and

Generation Y: implication for the organization and marketers. marketing management, University of Akron and Missouri State University.

ภาคผนวก

105 105

ภาคผนวก ก แบบสอบถาม

เรอง ความตองการทอยอาศยประเภทแนวราบเปรยบเทยบ Generation Xและ Generation Y

ปจจยทมผลตอการตดสนใจซอในกรงเทพมหานคร

ใสเครองหมาย ในชองทเตรยมไวให และเขยนค าตอบลงในพนททเวนไว โดยเลอกค าตอบทตรงกบความตองการของผตอบแบบสอบถามมากทสด สวนท 1 ความตองการดานอสงหารมทรพยประเภทตางๆ 1. คณเปนคนทมความตองการทจะซอบาน/คอนโดเปนของตวเอง ใช ไมใช (จบการสมภาษณ)

2. ประเภทของโครงการทคณมความตงใจจะซอ (เลอกตอบ 1 ขอทตรงกบความตองการของคณมากทสด)

บานเดยว (ขามไปตอบขอ 5) บานแฝด (ขามไปตอบขอ 5) ทาวเฮาส/ทาวนโฮม (ขามไปตอบขอ 5) คอนโดมเนยม

3. หากราคาคอนโดมเนยมมการปรบตงสงขน เทยบเทากบ ทาวนเฮาส/ทาวนโฮม หรอบานแฝด คณยงตองการทจะซอคอนโดมเนยมตอไปหรอไม ซอ (กรณาตอบค าถามขอ 3.1)

ไมซอ ผลตภณฑอะไรทคณจะพจารณาเปนล าดบถดไป..................................................... (กรณาตอบค าถามขอ 3.2)

3.1 เพราะเหตใดทท าใหคณยงคงมความตองการทจะซอทอยอาศยประเภทคอนโดมเนยมตอไป .............................................................................................................................. .................................. 3.2 เหตผลส าคญทท าใหคณเปลยนการตดสนใจซอคอนโดมเนยมมาเปนทอยอาศยประเภทอน ............................................................................................................................. ...................................

106 106

4. ระยะเวลาทตดสนใจซอ นอยกวา 1 เดอน 1-3 เดอน 4-5 เดอน

6 เดอน มากกวา 1 เดอน 5. ท ณ ระดบราคาเทาใดทท าคณเปลยนการตดสนใจจากการซออสงหารมทรพยประเภททอยอาศยประเภทคอนโดมเนยม มาเปนทอยอาศยประเภทอนๆ (กรณาตอบเปนตวเลข เชน 6.5 ลานบาท) ............................................................................................................................. ................................... 6. เหตผลทมความตองการจะเลอกซออสงหารมทรพยประเภท.........................(ในขอ 2.).................... ตองการพนทกวางขน แยกครอบครว

ยายทอยใหใกลทท างาน เพอการลงทนระยะยาว (ปลอยเชา)

เพอการลงทนระยะสน (ขายดาวน) เกบไวเปนมรดก อน (โปรดระบ......................................................... ..........................................................) 7. ท าเล/เขตพนท ทคณมความตงใจจะซอ บานเดยว/บานแฝด/ทาวนเฮาส หรอ คอนโดมเนยม...................................................................................................................................... ..........................

8. เหตผลส าคญทสดทมผลใหคณเลอกท าเล/เขตพนท ดงกลาว............................................................. ......................................................................... ....................................................................................................................................................... ...................................

9. ขนาดพนทใชสอยทคณตองการในการซอทอยอาศยใหม 20-50 ตารางเมตร 51-100 ตารางเมตร 101-150 ตารางเมตร 151- 200 ตารางเมตร 201-250 ตารางเมตร 251-300 ตารางเมตร >300 ตารางเมตร

10. ขนาดทดนทคณตองการในการทอยอาศยใหม < 20 ตารางวา 20-50 ตารางวา 51-60 ตารางวา 61-70 ตารางวา 71-80 ตารางวา 81-90 ตารางวา90-100 ตารางวา > 100 ตารางวาขนไป

107 107

11. ระดบราคาทคณตงเปาหมายในการซอทอยอาศยใหม< 1.00ลานบาท 1.01-2.50 ลานบาท 2.51-3.00 ลานบาท 3.01-5.00 ลานบาท 5.01-7.00 ลานบาท 7.01-10.00 ลานบาท 10.01- 15.00 ลานบาท 15.01-20.00 ลานบาท >20.01 ลานบาทขนไป

สวนท 2 ปจจยทมผลตอการตดสนใจซอ 12. ในการศกษาขอมลเกยวกบโครงการอสงหารมทรพยทคณตองการ คณมกจะเลอกศกษาขอมลจากแหลงใด (เลอกตอบไดมากกวา 1 ขอ)

มการ Review ผานสอสงคมออนไลน (เวบเพจทคณเขาไปหาขอมลบอยทสด.................) Website โครงการ Search engine ผาน internetเชน Google sanook bling ฯลฯ หนงสอ/นตยสารทเกยวของกบทอยอาศย งานนทรรศการทมการรวบรวมบรษทพฒนาอสงหารมทรพยมาอยในทเดยวกน (เชน งานบานและคอนโด) ค าแนะน าของ ญาต เพอน คนรจก

อนๆ (โปรระบ).............................................................................................................. ..... ............................................................................................................................ ................................................................................................................................................................. ...................................

13. ชอเสยงของบรษทพฒนาอสงหารมทรพยมผลตอการตดสนใจของคณหรอไม ม ไมม

14. บรษทพฒนาอสงหารมทรพยใดทคณคดวามความนาเชอถอ และผลงานมคณภาพมากทสด...................................................................................................................................... ...................................15. จากขอ 14. เพราะเหตใดคณจงมความเหนเชนนน....................................................................................................................................................................................................... ...................................

108 108

กรณาประเมนปจจยทมผลตอการตดสนใจเลอกซออสงหารมทรพย โดยท าเครองหมาย ในชองทตรงกบความคดเหนของผตอบแบบสอบถามมากทสด 16. ปจจยตอไปนสงผลตอการตดสนใจซอทอยอาศยของคณมากนอยเพยงใด (ตอบไดมากกวา 1 ขอ)

ความคดเหน

ปจจยทสงผลตอความตองการ มากทสด

มาก ปานกลาง

นอย นอยทสด

ไมสามารถประเมนได

รปแบบสถาปตยกรรมของตวบาน สภาพแวดลอมภายในโครงการสะดวกและมความปลอดภย

สภาพแวดลอมโดยรอบโครงการ ใชวสดทมความเหมาะสมกบราคา ราคาเหมาะสมกบท าเล ความสะดวกในการเดนทาง จ านวนเงนดาวน และเงนท าสญญาต า อตราดอกเบยเงนก ระยะเวลาในการผอนช าระเงนก อตราการเพมขนของราคาอสงหารมทรพยหลงการตดสนใจซอ

ฟงกชนของบานตรงตามความตองการ และเหมาะกบการอยอาศยจรง

พนทใชสอยมความเหมาะสม และตรงกบความตองการ

ตวบานสรางเสรจพรอมโอน คาเชาทคาดวาจะไดรบ กรณตองการลงทน มรายการสงเสรมโปรโมชนทนาสนใจ เชน สวนลดเงนสด เฟอรนเจอร รวมถงของแถมอนๆ


ความนาเชอถอของเจาของโครงการ

109 109

17. การใหสวนลดกเปอรเซนตทคณคดวาเหมาะสม ในท าเล และระดบราคาทคณเลอก และท าใหคณตดสนใจซออสงหารมทรพยดงกลาว สวนลดดงกลาวจะมผลตอการตดสนใจซออสงหารมทรพยประเภททคณสนใจไดงายขน (สวนลด หมายถง สวนลดเงนสด รวมโปรโมชนและรายการสงเสรมการขายอนๆ แลว เชน เฟอรนเจอร iphone ipad)

ความคดเหน ปจจยทสงผลตอความตองการ มาก

ทสด มาก ปาน

กลาง นอย นอย

ทสด ไมสามารถประเมนได

การอ านวยความสะดวก การตอนรบเมอเขาชมโครงการเปนอยางดของพนกงานขาย

มกระบวนการท างานทเปนระบบ และรวดเรว ชอเสยงในดานการบรการหลงการขาย มนวตกรรมททนสมย และมความแตกตางจากทอนๆ เชน เทคโนโลยไฮเทค

ระบบไฟฟา อปกรณภายในบานเปนระบบอตโนมต มนวตกรรมเชงสงเสรมการอนรกษสงแวดลอม พนกงานขายสามารถใหค าแนะน าสนคาใหไดตรงตามความตองการ

ระดบราคา สวนลด

10% 20% 30% 40% 50%

2-3 ลานบาท




>20 ลานบาทขนไป

110 110

สวนท 3 ขอมลทางประชากรศาสตร 18. เพศ: ชาย หญง

19. อาย: ………………......... ป

20. ระดบการศกษา: ประถมศกษา มธยมศกษาอนปรญญาตรปรญญาตร ปรญญาโท ปรญญาเอก

21. สถานภาพสมรส: โสด สมรสหยาราง หมาย อนๆ (โปรดระบ)........................................................................... ...........

22. อาชพ: คาขาย พนกงานบรษทเอกชน เจาของกจการ รบราขการ แมบาน อนๆ (โปรดระบ)………….................................................................. .............................

23. ประเภททอยอาศยปจจบนของคณอยในลกษณะใด บานเดยว ทาวนเฮาส/ทาวนโฮม บานแฝด คอนโดมเนยม บานเชา หองเชา/อพารทเมน อนๆ (โปรดระบ)…………............................................................................ ................. 24. ทอยอาศยปจจบนของคณอยพนทใดในกรงเทพมหานคร............................................................................................................................. ................................... 25. ปจจบนคณท างานอยในเขตพนทใดในกรงเทพมหานคร ...................................................................................................................................... .......................... 26. รายไดเฉลยของคณตอ/เดอน

ต ากวา 15,000 บาท 15,001- 30,000 บาท 30,001-50,000 บาท 50,001-80,000 บาท 80,001-100,000 บาท 100,000-200,000บาท > 200,001 บาทขนไป

111 111

27. รายไดเฉลยครอบครว/เดอน ต ากวา 30,000 บาท 30,001- 60,000 บาท 60,001-100,000 บาท 100,001-200,000 บาท 200,001-400,000 บาท 400,001-600,000 บาท > 600,001 บาทขนไป

28. จ านวนสมาชกในครอบครว (รวมตวทานเอง) .................คน

112 112

ภาคผนวก ข ตารางผลการวเคราะหเพมเตม

ตารางท ข.1 แสดงทอยอาศยเดมและระดบรายไดตอเดอน

ทอยเดม

รายได ต ากวา

1.5 หมนบาท

1.5 - 3 หมนบาท

3-5 หมนบาท




มากกวา 20 หมน

บาท

ไมแนนอน

รวม

แนวราบ 6 82 80 42 24 17 12 2 265

รอยละ 55 61 72 59 86 59 86 100 66 แนวดง 10 24 20 4 12 2 72

รอยละ 7 22 28 14 41 14 18 ยงไมมทอยอาศย 5 42 7 9 63

รอยละ 45 31 6 13 16 รวม 11 134 111 71 28 29 14 2 400

รอยละ 100 100 100 100 100 100 100 100 100


113 113

เนองจากในงานวจยชนนเนนกลมเปาหมายทมความตองการทอยอาศยแนวราบในชนงานจงมองผทมความตองการทอยอาศยแนวราบเปนหลก แตเพอใหเกดประโยชนตอผใชมากทสดทางผวจยไดท าการวเคราะหความพงพอใจทจายของกลมผทตองการทอยอาศยแนวดงไวในภาคผนวกนดวย ตารางท ข.2 การวเคราะห Odered logit เพอศกษาความนาจะเปนของระดบราคาทพงพอใจทจะจายของผทเลอกซอทอยอาศยแนวดง


คลาดเคลอน คาสถต Z คา P-Value Odds Ratio

ตวแปรตาม: Y = 0 ระดบราคานอยกวา 2.50 ลานบาท = 3 ระดบราคา 5.01 – 7.00 ลานบาท = 1 ระดบราคา 2.50 – 3.00 ลานบาท = 4 ระดบราคา 7.01 – 10.00 ลานบาท = 2 ระดบราคา 3.01 – 5.00 ลานบาท = 5 ระดบราคามากวา 10 ลานบาท


male 0.305 0.393 0.770 0.439 1.356

genx -0.649 0.430 -1.510 0.131 0.522

postgrad 0.924 0.378 2.440 0.014** 2.520

married 0.310 0.397 0.780 0.434 1.364


Company 1.322 0.696 1.900 0.058* 3.751

Owner 0.383 0.788 0.490 0.627 1.467

G_officer -0.720 0.800 -0.900 0.368 0.487


income3to5 -0.224 0.565 -0.400 0.692 0.799

income5to10 1.104 0.511 2.160 0.031** 3.016

incomemore10 5.353 0.831 6.440 0.000*** 211.296

เขต (ฐาน = กรงเทพชนใน)

bangkok_middle 1.283 0.620 2.070 0.039** 3.609

bangkok_out -1.408 0.754 -1.870 0.062* 0.245


LR chi2 = 112.99

Prob > chi = 0.0000


ทมา : จากการวเคราะหของผวจย หมายเหต : *** P<0.01, ** 0.01<P<0.05, และ * 0.05<P<0.

114 114

ตารางท ข.3 การวเคราะห Magin เพอศกษาความนาจะเปนของระดบราคาทพงพอใจทจะจายของผทเลอกซอทอยอาศยแนวดง



y=0 y=1 y=2 y=3 y=4 y=5


2.51 - 3.00 ลาน

3.01 - 5.00 ลาน

5.01 - 7.00 ลาน

7.01 - 10.00 ลาน


male 0.436 0.439 0.516 0.446 0.444 0.443

gen X 0.137 0.130 0.365 0.153 0.167 0.137

postgrad 0.019** 0.018** 0.315 0.033** 0.06** 0.014**

married 0.444 0.431 0.550 0.44 0.437 0.435

Company 0.060* 0.056* 0.297 0.086* 0.102 0.069*

Owner 0.624 0.628 0.636 0.631 0.629 0.630

G_officer 0.367 0.379 0.499 0.376 0.391 0.369

income3to5 0.690 0.694 0.706 0.693 0.694 0.692

income5to10 0.046** 0.032** 0.379 0.032** 0.054* 0.042**

incomemore10 0.000*** 0.000*** 0.328 0.004*** 0.000*** 0.000***

bangkok_middle 0.044** 0.038** 0.328 0.055* 0.073* 0.049**

bangkok_out 0.065* 0.062* 0.316 0.084* 0.106 0.073*


จากตารางพบวา ปจจยทมนยส าคญทางสถตตอความพงพอใจทจะจายในการเลอกซอทอยอาศยแนวดง คอ ระดบการศกษา ระดบรายได และทอยอาศยเดม โดยทระดบการศกษาสงกวาปรญญาตรขนไปมความพงพอใจทจะจายเงนเพอซอคอนโดมเนยมในระดบราคาไมเกน 7 ลานบาท และมบางกลมซงมความสามารถทจะจายเพอซอคอนโดมเนยมไดในราคาสง มากกวา 10 ลานขนไป กลมทมระดบรายได 50,000 – 100,000 บาทตอเดอน มความพงพอใจทจะจายเงนเพอซอคอนโดมเนยมในราคา 7.01 – 10.00 ลานบาทมากทสด และกลมทมรายไดมากกวา 100,000 ตอเดอนมความพงพอใจทจายเพอซอคอนโดในระดบราคา 5.01 – 7.00 ลานบาท เมอพจารณาเรอง

115 115

ท าเลทตองการในการซอคอนโดมเนยมพบวา กลมทตองการตองการคอนโดมเนยมบรเวณกรงเทพชนนอก มความพงพอใจทจายในราคาต ากวากลมอน

116 116

ภาคผนวก ค ตวอยางการ share แบบสอบถามผานทางชองทางออนไลน

ภาพท ค.1 ตวอยางการโพสแบบสอบถามออนไลนในชองทาง facebook เพอใหผทสนใจเขามาตอบแบบสอบถาม

ภาพท ค.2 ตวอยางการ share โพสในชองทาง facebook เพอใหผทสนใจเขามาตอบแบบสอบถาม

117 117

ภาพท ค.3 การโพสแบบสอบถามเพอใหผทสนใจเขามาตอบแบบสอบถามทาง website: pantip

118 118

ประวตผเขยน

ชอ นางสาวมนธดา ศรพยงฉนท วนเดอนปเกด 13 มกราคม 2530 วฒการศกษา ปการศกษา 2554: วทยาศาสตรบณฑต (สถต) มหาวทยาลยธรรมศาสตร ต าแหนง เจาหนาทฝายวจย และส ารวจขอมลทอยอาศย ระดบ 5 บรษท ควอลตเฮาส จ ากด (มหาชน) ประสบการณท างาน 2557-ปจจบน: เจาหนาทฝายวจย และส ารวจขอมลทอย อาศย ระดบ 5 บรษท ควอลตเฮาส จ ากด (มหาชน) 2556 – 2557: เจาหนาทฝายวจย และส ารวจขอมลทอย อาศย ระดบ 4 บรษท ควอลตเฮาส จ ากด (มหาชน)

ความต้องการด้านอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยแนวราบ...

Documents

Transcript of ความต้องการด้านอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยแนวราบ...