Post on 27-Feb-2019
Wrzesień 2015 r.
Raport o sytuacji na rynku
nieruchomości mieszkaniowych
i komercyjnych w Polsce w 2014 r.
1
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2014 r.
Departament Stabilności Finansowej Warszawa, 2015 r.
2
Informacja została przygotowana w Departamencie Stabilności Finansowej na potrzeby
organów NBP. Opinie wyrażone w niniejszej publikacji są opiniami autorów i nie
przedstawiają stanowiska organów Narodowego Banku Polskiego.
3
Redakcja: Piotr Szpunar Departament Stabilności Finansowej
Zespół autorski: Część I i II
Augustyniak Hanna Departament Stabilności Finansowej
Łaszek Jacek Departament Stabilności Finansowej Olszewski Krzysztof Departament Stabilności Finansowej Waszczuk Joanna Departament Stabilności Finansowej
Część III (osoby podkreślone są dodatkowo autorami artykułów w części analitycznej)
Baldowska Grażyna OO Warszawa
Barska Ewa OO Bydgoszcz
Białach Ewa OO Lublin
Borzym Henryk OO Olsztyn
Broniecki Waldemar OO Olsztyn
Czapka Izabela OO Katowice
Gałaszewska Krystyna OO Gdańsk
Hulboj Izabela OO Zielona Góra
Kiernicki Jarosław OO Bydgoszcz
Krzemieniecka Barbara OO Zielona Góra
Książczyk Jolanta OO Łódź
Jakubowski Andrzej OO Warszawa
Leszczyński Robert OO Białystok
Leśniewicz Artur OO Poznań
Mach Barbara OO Rzeszów
Mach Łukasz OO Opole
Masiak Małgorzata OO Wrocław
Messyasz-Handschke Arleta OO Poznań
Mikołajczyk Łukasz OO Opole
Misztalski Maciej OO Wrocław
Modzelewska Renata OO Warszawa
Mogielnicka Urszula OO Lublin
Myszkowska Barbara OO Warszawa
Opioła Zbigniew OO Katowice
Orliński Sławomir OO Kielce
Osikowicz Grażyna OO Kraków
Perczak Jacek OO Kielce
Piwnicka Małgorzata OO Poznań
Przewoźniak Kinga OO Kraków
Psujek Anna OO Rzeszów
Tomska-Iwanow Anna OO Szczecin
Tyszkiewicz Robert OO Łódź
Zaorska Marta OO Szczecin
Żywiecka Hanna OO Poznań
1. Synteza....................................................................................................................................................... 6
2. Wprowadzenie ......................................................................................................................................... 9
3. Rynek nieruchomości w Polsce ............................................................................................................ 12
3.1 Rynek nieruchomości w Polsce w 2014 r. ......................................................................................... 16
3.1.1 Rynek nieruchomości mieszkaniowych ........................................................................................ 16
3.1.2. Rynek nieruchomości komercyjnych ............................................................................................ 43
3.1.3. Procesy konwergencji i różnicowania rynków lokalnych oraz zmiany strukturalne -
porównanie 16 rynków nieruchomości mieszkaniowych w Polsce ................................................... 48
Słownik pojęć i skrótów ............................................................................................................................ 65
Wykaz skrótów .......................................................................................................................................... 69
Monografie……………………………………………………………………………………………………...71
1. Białystok ................................................................................................................................................ 72
2. Bydgoszcz ............................................................................................................................................. 85
3. Katowice ................................................................................................................................................ 99
4. Kielce .................................................................................................................................................... 112
5. Kraków ................................................................................................................................................ 125
6. Lublin ................................................................................................................................................... 138
7. Łódź ..................................................................................................................................................... 152
8. Olsztyn................................................................................................................................................. 166
9. Opole .................................................................................................................................................... 179
10. Poznań ............................................................................................................................................... 191
11. Rzeszów ............................................................................................................................................. 205
12. Szczecin ............................................................................................................................................. 217
13. Trójmiasto ......................................................................................................................................... 231
14. Warszawa .......................................................................................................................................... 262
15. Wrocław ............................................................................................................................................ 276
16. Zielona Góra ..................................................................................................................................... 290
Spis treści
1. Synteza
Narodowy Bank Polski 6
1. Synteza
Wyniki analiz procesów zachodzących na rynkach nieruchomości w 2014 r., w tym na rynkach
lokalnych 16 miast wojewódzkich oraz Gdyni potwierdzają, że sytuacja mieszkaniowa tych
ośrodków poprawiła się. W największych miastach obserwowano znaczny wzrost popytu
i podaży na rynku pierwotnym, co było wynikiem zarówno czynników fundamentalnych, jak też
obniżek stóp procentowych. Rozwojowi rynku nieruchomości na rynkach lokalnych badanych
miast sprzyjały zmiany czynników ekonomicznych, głównie za sprawą wzrostu wynagrodzeń,
spadku bezrobocia oraz silniejszego niż w roku poprzednim wzrostu PKB. Wskaźniki
demograficzne tj. przyrost naturalny, saldo migracji i liczba nowo zawieranych małżeństw
nieznacznie poprawiły się w części miast, co wpływało na wzrost popytu mieszkaniowego.
Wskaźniki obciążenia demograficznego oraz liczba ludności zmniejszyły się, co mogło
ograniczać popyt. Podaż nowych mieszkań rosła, deweloperzy elastycznie dopasowywali
projekty inwestycyjne do preferencji oraz możliwości nabywczych klientów. Pozwalało to
deweloperom utrzymywać wysoką marżę na budowaniu mieszkań i wysokie stopy zwrotu
z projektów. Na wzrost podaży wpływało też otoczenie regulacyjne (projekty zmian ustawy
deweloperskiej). W części miast odnotowano niewielkie wzrosty cen ofertowych m kw.
mieszkania na rynku pierwotnym. Nie odnotowano istotnych zmian cen transakcyjnych m kw.
mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.
W Raporcie przedstawiono procesy, które obserwowano w Polsce w 2014 r. w sektorze
nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Szczegółowa analiza prowadzi do
następujących wniosków:
§ Na rynkach pierwotnym i wtórnym 6 największych miast wojewódzkich oraz
w Warszawie najwyższe ceny m kw. odnotowano dla nieruchomości małych
(o powierzchni do 40 m kw. oraz 1 pokojowych) oraz dużych (o powierzchni 80 m kw.
i więcej oraz 4 pokojowych i więcej). Natomiast na rynku pozostałych 10 miast najwyższe
ceny m kw. miały mieszkania o niewielkiej liczbie pokoi i małe metrażowo.
§ Obserwowano wzrost popytu oraz podaży na pierwotnym rynku mieszkaniowym.
Zwiększyła się liczba inwestycji oraz wzrosła liczba mieszkań wprowadzanych na rynek
przez deweloperów. Wysoki popyt na mieszkania był konsekwencją wzrostu
wynagrodzeń gospodarstw domowych, utrzymywania się historycznie niskich stóp
procentowych oraz wprowadzenia programu subsydiów Mieszkanie dla Młodych.
W konsekwencji obserwowano znaczące przyspieszenie zakupów mieszkań
deweloperskich dla celów własnych oraz inwestycyjnych, finansowanych zarówno
kredytami jak i środkami własnymi nabywców, których udział w strukturze
finansowania rósł.
§ Wypłaty kredytów w 2014 r. były względnie stabilne, pomimo historycznie niskich stóp
procentowych. Może to być wynikiem częściowego zaspokojenia potrzeb
1. Synteza
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2014 r 7
mieszkaniowych oraz ostrożnego zachowania zarówno kredytobiorców oraz
kredytodawców. Potwierdzają to wyniki ankiety do przewodniczących komitetów
kredytowych. Saldo należności od gospodarstw domowych z tytułu kredytów
mieszkaniowych wzrosło w 2014 r. o 19,9 mld zł w porównaniu z 2013 r., do 350,7 mld zł.
§ Wydłużył się nieznacznie czas sprzedaży mieszkania, zarówno na rynku pierwotnym (na
skutek wprowadzenia dużej liczby nowych kontraktów na budowę mieszkań), jak i na
wtórnym, w konsekwencji silnej konkurencji ze strony mieszkań nowych. Wyjątkiem
była tu Warszawa – najbardziej rozwinięty rynek w Polsce. Nowe inwestycje
mieszkaniowe są nowoczesne technicznie, lepiej dostosowane metrażowo do potrzeb
nabywcy, mają garaż oraz coraz lepszą lokalizację, jednak wymagają wkładu
finansowego i czasu na dostosowanie ze standardu deweloperskiego do własnych
potrzeb.
§ Obserwowano nieznaczne wahania średnich stawek najmu (ofertowych
i transakcyjnych). Po stabilizacji na początku 2014 roku, od drugiej jego połowy, wzrosty
stawek najmu odnotowano w 6 największych miastach. Niewielki wzrost stawek najmu
obserwowano w Warszawie, zaś w 10 pozostałych miastach ich poziom był stabilny.
Może to skłaniać zamożniejsze gospodarstwa domowe do zakupu mieszkania na
wynajem.
§ Przy obecnym poziomie stawek czynszów podmioty inwestujące w mieszkania na
wynajem osiągnęły wyższe stopy zwrotu niż przy inwestycji w obligacje lub depozyty
bankowe oraz podobny zwrot, jak przy inwestycji w nieruchomości komercyjne. Należy
jednak podkreślić istotną różnicę w płynności i kosztach transakcyjnych lokaty w banku,
względem inwestycji w mieszkanie na wynajem.
§ Istotny wzrost popytu na rynku mieszkaniowym wpłynął pozytywnie na sytuację
finansową firm deweloperskich. Negatywnie na sytuację deweloperów oddziaływał
natomiast powiększający się zasób niesprzedanych projektów mieszkaniowych oraz
niepewność związana z zapowiadaną zmianą zapisów w ustawie o ochronie klienta
dewelopera.
§ Szacowany udział zysku deweloperskiego w cenie nowych mieszkań utrzymywał się na
wysokim poziomie. Czynnikami umożliwiającymi firmom deweloperskim osiągnięcie
wysokich stóp zwrotu z kapitału własnego były: dobre dopasowanie struktury
oferowanych mieszkań do preferencji oraz finansowych możliwości nabywców
(mieszkania mniejsze), nieznaczne spadki cen robót budowlano-montażowych oraz
utrzymująca się wysoka liczba sprzedanych mieszkań.
§ Wartość zadłużenia firm deweloperskich z problemami finansowymi zaczęła się
zmniejszać. W strukturze pasywów firm deweloperskich w 2014 r. zmalał udział
kredytów, natomiast wzrósł udział kapitału własnego.
§ W styczniu 2014 r. rozpoczął funkcjonowanie rządowy program dopłat do kredytów
mieszkaniowych Mieszkanie dla Młodych, mający na celu poprawę sytuacji mieszkaniowej
gospodarstw domowych. Pomoc przeznaczona była wyłącznie na nieruchomości
1. Synteza
Narodowy Bank Polski 8
nabywane na rynku pierwotnym, spełniające warunki przyznania wsparcia. Program ten
dotychczas miał nieznaczny wpływ na wzrost popytu mieszkaniowego.
§ Na rynku nieruchomości komercyjnych obserwowano narastające nierównowagi,
zwłaszcza na rynku biurowym. Rosnąca podaż powierzchni komercyjnych zaczęła
wywoływać dostosowania czynszowe, co będzie wpływać na dochody właścicieli oraz
może utrudnić im spłaty zobowiązań. Nie stanowiło to jednak problemu dla stabilności
systemu bankowego w Polsce, gdyż na rynku nieruchomości komercyjnych dominowali
inwestorzy zagraniczni, finansujący się poza Polską.
§ W 2014 r. czynsze transakcyjne w budynkach biurowych klasy A (notowane w euro/m
kw./m-c) na wszystkich analizowanych rynkach wykazywały stagnację lub spadki,
natomiast w budynkach biurowych klasy B (notowane w zł/m kw./m-c) w Warszawie
nieznacznie wzrosły. Czynsze transakcyjne w centrach handlowych mierzone w euro/m
kw./m-c wykazywały lekki spadkowy trend.
2. Wprowadzenie
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2014 r 9
2. Wprowadzenie
Sektor nieruchomości mieszkaniowych obejmuje budowę nowych mieszkań (deweloperzy),
obroty na istniejącym zasobie mieszkań, popyt na mieszkania (gospodarstwa domowe) oraz
sektor finansowy (kredytodawców) i regulacyjny (np. wsparcie nabywania mieszkań). Transakcje
natomiast odbywają się na rynku nieruchomości, który powiązany jest silnymi zależnościami
z pozostałymi sektorami gospodarki (szczególnie z sektorami: finansowym, deweloperskim oraz
budowlanym). Zależności te są kluczowe dla utrzymania stabilności makroekonomicznej
i finansowej. Dlatego też, obserwacja i analiza zjawisk występujących na rynku nieruchomości
ma istotne znaczenie dla prowadzonych w NBP analiz stabilności finansowej i nierównowag
makroekonomicznych. Celem Raportu jest przedstawienie wyników tych analiz, a także
dostarczenie zainteresowanym podmiotom, w tym uczestnikom rynku nieruchomości, możliwie
kompletnej, rzetelnej i obiektywnej informacji na temat sytuacji na rynku nieruchomości
mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2014 r. Raport w głównej mierze koncentruje się na
zjawiskach, które miały miejsce w 2014 r., jednak gdy dane mają istotne implikacje dla procesów
bieżących, informacje mogą wykraczać poza ten okres.
Zarówno krajowe doświadczenia historyczne (zwłaszcza z lat 2005-2008, kiedy dominowały
nisko oprocentowane kredyty walutowe), jak też liczne doświadczenia międzynarodowe
pokazują, że długotrwałe okresy utrzymywania się niskich stóp procentowych mogą sprzyjać
powstawaniu napięć na rynku nieruchomości, poprzez stworzenie nadmiernego popytu
mieszkaniowego. Nierównowagi mogą prowadzić do kryzysów nieruchomościowych, gdy nie są
właściwie diagnozowane i neutralizowane przez politykę gospodarczą. Nadmierny popyt
w połączeniu ze spekulacją może powodować szybki wzrost cen mieszkań i wpływać na wzrost
rozmiarów budownictwa mieszkaniowego oraz silny rozwój akcji kredytowej. Do załamania
dochodzi zazwyczaj, gdy banki centralne podnoszą stopy procentowe wskutek rosnącej inflacji.
Przekłada się to dalej na spadek popytu mieszkaniowego i problemy z portfelem kredytów
mieszkaniowych udzielonych przy niskich stopach, finansujących drogie mieszkania, których
wartość następnie szybko spadała. Jeżeli banki nie przyjmowały odpowiednich buforów
dochodowych kredytobiorców, mogą oni mieć trudności z obsługą kredytu. Zmniejszający się
popyt na mieszkania, w efekcie drożejącego kredytu, powoduje problemy firm deweloperskich
ze sprzedażą nowych mieszkań. Następnym etapem jest wzrost bezrobocia, zarówno w firmach
związanych z budownictwem, jak i w branżach z nim powiązanych. Spadek popytu oraz
eksmisje hipoteczne powodują dalszy spadek cen mieszkań. Wobec wyżej wskazanych
ryzykownych sytuacji dla stabilności systemu finansowego oraz gospodarki, kluczowym
działaniem jest bieżące monitorowanie: cen na najważniejszych rynkach mieszkaniowych, akcji
kredytowej banków, przyjętych przez banki wskaźników ostrożnościowych oraz wybranych
wskaźników makroekonomicznych pokazujących poziom napięć.
Ze względu na lokalny charakter rynków mieszkaniowych, przedmiotem pogłębionej analizy
w niniejszym raporcie, podobnie jak w poprzednich jego edycjach, jest szesnaście miast stolic
2. Wprowadzenie
Narodowy Bank Polski 10
województw oraz Gdynia, w podziale na: Warszawę, 6 miast (dalej 6M - Gdańsk, Gdynia,
Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław) oraz 10 miast (dalej 10M - Białystok, Bydgoszcz, Katowice,
Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra). Zastosowany podział wynika
z porównywalnej wielkości oraz stopnia rozwoju rynków nieruchomości.
Analizy cen metra kwadratowego (m kw.) przeciętnych mieszkań na rynku pierwotnym (RP)
i wtórnym (RW), ofertowych (O), transakcyjnych (T) i hedonicznych (hed) oraz analiza rynku
nieruchomości komercyjnych (NK) bazują na danych pozyskiwanych przez analityków
z Oddziałów Okręgowych Narodowego Banku Polskiego (OO NBP) w ramach badań
ankietowych rynku mieszkaniowego (Baza Rynku Nieruchomości BaRN) oraz nieruchomości
komercyjnych (Baza Nieruchomości Komercyjnych BaNK)1. Udział w badaniu różnorodnych
podmiotów operujących na rynku (tj. pośredników, deweloperów, spółdzielni mieszkaniowych,
urzędów miast, firm doradczych) pozwala pozyskiwać szeroki zakres informacji. W analizach
wykorzystano także dane z bazy firmy PONT Info Nieruchomości (PONT) zawierające dane
o cenach ofertowych mieszkań w Polsce, dane z baz SARFIN (dane o finansowaniu rynku
mieszkaniowego w Polsce) i AMRON (wyceny i ceny transakcyjne mieszkań finansowanych
kredytami mieszkaniowymi) należących do Związku Banków Polskich (ZBP), dane dotyczące
mieszkaniowego rynku pierwotnego firmy REAS. Korzystano również z analiz i raportów
Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) oraz ze zbiorczych danych kredytowych Biura Informacji
Kredytowej (BIK). Do analizy strukturalnej rynków wykorzystano dane statystyczne Głównego
Urzędu Statystycznego (GUS) oraz wiele opracowań zawierających dane sektorowe2.
Wykorzystano też wyniki badań CBOS oraz TNS Polska, jak również wyniki badań gospodarstw
domowych „Diagnoza społeczna” prowadzonych przez Radę Monitoringu Społecznego. Dane
o transakcjach na rynku nieruchomości komercyjnych pochodzą z bazy Comparables.pl.
Informacja o rynku nieruchomości komercyjnych bazuje na danych przekazywanych przez
pośredników w obrocie nieruchomościami komercyjnymi i firmy zarządzające tymi
nieruchomościami oraz zajmujące się doradztwem na tymże rynku. Analiza została wsparta
wiedzą ekspertów poszczególnych agencji3.
1 Por. „Program badań statystycznych statystyki publicznej na rok 2014. Załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 sierpnia 2013 r. w sprawie Programu Badań Statystycznych Statystyki Publicznej na rok 2014 (Dz. U. z 2013 r., poz. 1159)”. Badanie cen nieruchomości mieszkaniowych w wybranych miastach Polski, symbol badania 1.26.09 (078) prowadzone jest przez Prezesa Narodowego Banku Polskiego. Szczegółowe informacje o bazie BaRN zostały zawarte w rozdziale 3.1.3 Procesy konwergencji i różnicowania rynków lokalnych oraz zmiany strukturalne (porównanie 16 rynków nieruchomości w Polsce).
2 W szczególności dotyczy to badań Sekocenbud nt. struktury i wysokości kosztów budownictwa, Polskiej Agencji Badawczej Budownictwa (PAB) dotyczących sektora budowlanego oraz wielu innych podmiotów i stowarzyszeń działających na tym rynku. Do najważniejszych należała Polska Federacja Rynku
Nieruchomości, Związek Pracodawców-Producentów Materiałów dla Budownictwa i wiele innych.
3 Skorzystano z danych oraz informacji następujących agencji: CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield, DTZ, JLL, Knight Frank oraz stowarzyszeń Retail Research Forum Polskiej Rady Centrów Handlowych, Warsaw Research Forum.
2. Wprowadzenie
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2014 r 11
Przy tworzeniu Raportu wykorzystano wiele źródeł informacji. W sytuacjach braku danych lub
niedostatecznej ich jakości stosowano szacunki, które weryfikowano wykorzystując opinie
ekspertów.
W Raporcie przedstawiono procesy które obserwowano w Polsce w 2014 r. w sektorze
nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Zaprezentowano główne kierunki zmian
sytuacji na rynkach nieruchomości oraz wskazano na czynniki mające na nie wpływ. Zwrócono
uwagę na możliwości finansowych podmiotów kupujących mieszkania, a także omówiono
wpływ na popyt mieszkaniowy nowego rządowego programu wsparcia nabywania mieszkań
Mieszkanie dla młodych. Opisano zjawisko zwiększonej produkcji mieszkań deweloperskich oraz
stabilizacji cen ofertowych i transakcyjnych na rynkach pierwotnych i wtórnych analizowanych
miast. Zaprezentowano wyniki badań czynszów na rynku najmu, który stanowi alternatywę do
posiadania mieszkania. Przeanalizowano również wybrane wskaźniki stabilności dla rynku
mieszkaniowego, których przekroczenie może prowadzić do powstawanie napięć na tym rynku.
Omówione także zostały najważniejsze wydarzenia na rynku nieruchomości komercyjnych,
w tym zjawisko dużego wzrostu podaży nieruchomości, która nie spotyka się z adekwatnym
wzrostem popytu, co prowadzi do rosnącego udziału powierzchni nie wynajętych oraz spadków
czynszów. Przeanalizowano czynniki wpływające na cenę transakcyjną m kw. powierzchni
komercyjnej do wynajęcia. Ostatnim punktem omawianym w Raporcie są procesy konwergencji i
różnicowania oraz zmiany strukturalne dla 16 lokalnych rynków nieruchomości w Polsce.
W końcowej części raportu, w słowniku pojęć i wykazie skrótów wyjaśniono pojęcia fachowe.
W załączniku do Raportu zaprezentowano szczegółowe informacje o lokalnych rynkach
nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w 16 wojewódzkich miastach w Polsce, w tym
aglomeracji trójmiejskiej.
3. Rynek nieruchomości w Polsce
Narodowy Bank Polski 12
3. Rynek nieruchomości w Polsce
W analizowanym okresie sytuacja mieszkaniowa# w Polsce poprawiała się. Wpływ na to miała
duża liczba nowo oddanych mieszkań oraz niewielka skala ubytków mieszkaniowych. Wartość
majątku nieruchomości mieszkaniowych szacowana jest na koniec 2014 r. na ok. 3,1 bln zł (por.
wykres 1), a nieruchomości komercyjnych na ok. 0,2 bln zł (wykres 3). W Polsce od okresu
transformacji cały czas ma miejsce przyrost majątku mieszkaniowego, który z uwagi na
urynkowienie sektora ma już duże znaczenie ekonomiczne.
Wykres 1 Szacunek wartości zasobu mieszkaniowego
w Polsce, w mld zł Wykres 2 Powierzchnia zasobu mieszkaniowego w
Polsce, w mln m kw.
Wykres 3 Szacunek wartości zasobu komercyjnego w
Polsce, w mld zł (L oś) oraz kurs wymiany PLN/EUR
(P oś)
Uwaga do wykresu 3: Szacunek powstał na podstawie publicznie dostępnych danych o zasobach nieruchomości komercyjnych. Biura to nowoczesne powierzchnie biurowe, handel to centra handlowe, a
magazyny to nowoczesne, wielkopowierzchniowe
magazyny. Zasób został przemnożony przez hedoniczne ceny transakcyjne nieruchomości komercyjnych#. Ceny podawane w euro zostały przewalutowane na zł. Wykres pokazuje wartości skumulowane.
Szacowany majątek nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce na koniec 2014 r.
stanowił ok. 187% PKB oraz ok. 55% majątku trwałego w gospodarce, przy czym nieruchomości
mieszkaniowe to 176%, a komercyjne 11% PKB (por. wykres 4 i 5). Pomimo wzrostu powierzchni
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Warszawa 6M 10M PP
0
200
400
600
800
1 000
1 200
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Warszawa 6M 10M PP
3
3,5
4
4,5
5
0
50
100
150
200
250
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Handel MagazynyBiura, Warszawa Biura, pozostałe miastaKurs PLN/EUR (P oś)
Uwaga: 6M – Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław; 10M – Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra; PP – pozostała Polska. Szacunek powstał na podstawie danych GUS o powierzchni użytkowej zasobu mieszkaniowego w wyszczególnionych ośrodkach. Zasób ten został przemnożony przez ceny transakcyjne mieszkań (średnie z rynku pierwotnego i wtórnego) w 16 miastach (baza NBP), w pozostałej Polsce przez ceny odtworzeniowe.
Źródło: szacunki NBP na podst. GUS, PONT Info. Źródło: szacunki NBP na podst. GUS.
Źródło: szacunki NBP na podst. bazy NBP BaNK i danych firm doradczych; ceny transakcyjne z
Comparables.pl.
3. Rynek nieruchomości w Polsce
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2014 r 13
zasobu mieszkaniowego, relacja jego wartości bieżącej do PKB zmniejszyła się nieco w
omawianym okresie, co wynika z 3,5% wzrostu PKB przy ok. 1,3% wzrostu wartości zasobu
mieszkaniowego. W krótkim okresie podaż mieszkań dostosowuje się do wzrostu popytu z ok. 8
kwartalnym opóźnieniem4, wynikającym z długiego procesu budowlanego, wprowadzanych
regulacji, brakującej infrastruktury lub problemów z dostępnością do materiałów i transportu.
Wzrost liczby mieszkań w zasobie, w warunkach szybkiego wzrostu PKB oraz wzrostu popytu
mieszkaniowego, trwa zazwyczaj wiele lat i wiąże się ze wzrostami cen oraz późniejszą
nadmierną liczbą nowych, niesprzedanych mieszkań.
Wykres 4 Relacja szacunku wartości bieżącej majątku mieszkaniowego (MM) do PKB i do
środków trwałych (ŚT) w Polsce
Wykres 5 Relacja szacunku wartości bieżącej majątku komercyjnego (NK) do PKB i do środków trwałych (ŚT) w Polsce
Mimo, iż dla potrzeb statystycznych, mieszkania często kwalifikuje się jako dobra konsumpcyjne,
to ze względu na ich trwałość, bardziej poprawne byłoby ich wliczanie do majątku trwałego
generującego usługi mieszkaniowe. Wartość usług mieszkaniowych najczęściej liczy się mnożąc
powierzchnię mieszkań przez średnie stawki najmu na lokalnym rynku. Tak oszacowana
wartość usług mieszkaniowych w Polsce wyniosła w 2014 r. ok. 11% PKB5 (por. wykres 6),
Natomiast wartość usług generowaną przez nieruchomości komercyjne (z dochodów
czynszowych) dla ich właścicieli można szacować na prawie 0,8% PKB (por. wykres 7).
4 Por. Ramka 2. Zaktualizowany model analizy nierównowagi na pierwotnym rynku mieszkaniowym. 5 Te 11% PKB przypada na czynsze imputowane, które nie są ujęte w PKB. Jest to wartość hipotetyczna kosztu
najmu, którą ponosiłby właściciel, gdyby wynajmował swoje mieszkanie. Ok. 5,4% PKB stanowią koszty materialne, związane z eksploatacją zasobu, tj. remonty i koszty bieżącego utrzymania, które są ujęte w rachunku PKB. Pełna wartość usługi mieszkaniowej wynosiłaby więc w 2014 r. ok. 16,4% PKB.
50%
55%
60%
65%
70%
100%
120%
140%
160%
180%
200%
220%
240%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
MM / PKB (L oś) MM / ŚT (P oś)
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
NK / PKB (L oś) NK / ŚT (P oś)
Źródło: szacunki NBP na podst. GUS, PONT Info. Uwaga: por. uwagę do wykresu 3.
Źródło: szacunki NBP na podst. bazy NBP i danych
firm doradczych, ceny transakcyjne z Comparables.pl.
3. Rynek nieruchomości w Polsce
Narodowy Bank Polski 14
Wykres 6 Szacunek wartości usług mieszkaniowych
(czynsze imputowane) w Polsce w relacji do PKB
Wykres 7 Szacunek wartości usług komercyjnych w
Polsce w relacji do PKB
Wykres 8 Kredyt mieszkaniowy w Polsce, zmiany
kwartalne w mld zł (L oś) oraz stan w mld zł (P oś) Wykres 9 Relacje kredytu mieszkaniowego (KM) w
Polsce
W roku 2014, pomimo znacznych obniżek stóp procentowych akcja kredytowa była stabilna i nie
zanotowano symptomów boomu kredytowego. Może to być wynikiem częściowego
zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych oraz ostrożnego zachowania kredytobiorców
i kredytodawców wobec niepewności ekonomicznej, w tym ryzyka wzrostu stóp procentowych.
Przy wzroście liczby transakcji można wnioskować, że znaczna część środków przeznaczanych
na zakup mieszkań pochodziła z depozytów i innych form oszczędności ludności. Przyrost
popytu na rynku pierwotnym w omawianym okresie nie generował zatem nadmiernych napięć,
które mogłyby zagrozić sektorowi bankowemu.
Nierównowagi na rynku nieruchomości mogą powstawać latami, gdy długookresowy wzrost
cen mieszkań jest wyższy od stopy wzrostu cen (CPI) i dochodów. Do ich pomiaru stosuje się
relacje cen mieszkań do dochodów gospodarstw domowych na rynkach lokalnych (por. wykres
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
18%
20%
III
200
6
I 2
007
III
200
7
I 2
008
III
200
8
I 2
009
III
200
9
I 2
010
III
201
0
I 2
011
III
201
1
I 2
012
III
201
2
I 2
013
III
201
3
I 2
014
III
201
4
Warszawa 6M 10M PP
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
0,0%
0,1%
0,2%
0,3%
0,4%
0,5%
0,6%
0,7%
0,8%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Magazyny Biura, Warszawa
Biura, pozostałe miasta Handel
Kurs PLN/EUR (P oś)
-100
0
100
200
300
400
-4
-2
0
2
4
6
8
10
12
14
I 20
04
I 20
05
I 20
06
I 20
07
I 20
08
I 20
09
I 20
10
I 20
11
I 20
12
I 20
13
I 20
14
I 20
15
stan
w m
ld z
ł
zmia
ny k
war
taln
e w
mld
zł
mieszkaniowe kredyty walutowe po kor.kurs. (zm.kw.) (L oś)mieszkaniowe kredyty złotowe (zm.kw) (L oś)stan kredytu mieszkaniowego (P oś)w tym stan kredytu walutowego (P oś)
0%
50%
100%
150%
200%
250%
300%
0%
10%
20%
30%
40%
IV 2
004
IV 2
005
IV 2
006
IV 2
007
IV 2
008
IV 2
009
IV 2
010
IV 2
011
IV 2
012
IV 2
013
IV 2
014
KM / PKB KM / SpożycieKM / Aktywa banków KM / Kapitały własne banków (P oś)Trend 3 okr.(KM/PKB)
Uwaga: Powierzchnia użytkowa nieruchomości mieszkaniowych została przemnożona przez stawki najmu (średnie ofertowe i transakcyjne) na poszczególnych 16 rynkach wg bazy NBP. Dla pozostałej Polski stawkę najmu oszacowano jako 50%
średniej stawki najmu wyznaczonej dla 10M.
Źródło: szacunki NBP na podst. GUS.
Uwaga: Wartość nieruchomości komercyjnych została przemnożona przez stopy kapitalizacji podawane przez firmy doradcze.
Źródło: szacunki NBP na podstawie bazy NBP,
danych firm doradczych, cen transakcyjnych z
Comparables.
Źródło: NBP. Źródło: NBP, GUS.
3. Rynek nieruchomości w Polsce
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2014 r 15
10) lub odpowiednio do kosztów finansowania mieszkań własnościowych i wynajmu mieszkań
(por. wykres 11).
Wykres 10 Relacje cen mieszkań do dochodów (P/I#), w latach
Wykres 11 Relacje kosztów nabycia m kw.
mieszkania do rocznej stawki najmu (P/R#)
Relacja ceny mieszkania do dochodu (P/I#) od 2013 r. wraca do poziomu sprzed 2006 r., co
potwierdza stabilizację sytuacji na rynku mieszkań. Rynek mieszkań na wynajem funkcjonuje
w Polsce wciąż słabo, gdyż występuje wiele barier prawnych zakłócających rozwój tego rynku.
Tak więc używanie stawek czynszów jako podstawy do obliczania skali napięć jest obarczone
większym błędem, niż używanie cen mieszkań. Jednak relacja kosztu kredytu do czynszu (P/R#)
za rok 2014, może także świadczyć, iż na rynku nie tworzyły się nierównowagi.
2
3
4
5
6
7
8
9
10
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
Warszawa Łódź Kraków
Wrocław Poznań Gdansk
5%
6%
7%
8%
9%
10%
11%
12%
13%
14%
15%
III
200
6
I 2
007
III
200
7
I 2
008
III
200
8
I 2
009
III
200
9
I 2
010
III
201
0
I 2
011
III
201
1
I 2
012
III
201
2
I 2
013
III
201
3
I 2
014
III
201
4
I 2
015
Warszawa 6M 10M
Źródło: NBP, GUS. Źródło: NBP.
3.1 Rynek nieruchomości w Polsce w 2014 r.
Narodowy Bank Polski 16
3.1 Rynek nieruchomości w Polsce w 2014 r.
W 2014 r. na rynku mieszkaniowym, po sześciu latach stabilizacji, zanotowano wzrost zarówno
popytu, jak i podaży. Zwiększyła się zarówno sprzedaż mieszkań już wybudowanych, jak też
liczba mieszkań wprowadzanych na rynek przez deweloperów, jednak ich ceny pozostały
stabilne. Wzrosła również liczba nowych projektów inwestycyjnych.
Na rynku nieruchomości komercyjnych, tj. powierzchni handlowo-usługowych, biurowych oraz
magazynowych, podobnie jak w ubiegłych latach, obserwowano narastające nierównowagi.
Następował bardzo szybki przyrost majątku trwałego, finansowany głównie kapitałem
zagranicznym. Rosnąca podaż zaczęła wywoływać dostosowania cenowe, które mogą
negatywnie oddziaływać na kondycję kredytodawców i inwestorów na tym rynku.
3.1.1 Rynek nieruchomości mieszkaniowych
Transakcje na pierwotnym rynku mieszkaniowym w Polsce nie przekraczają 1% wartości zasobu
rocznie, a na całym rynku mieszkaniowym wynoszą ok. 2-3%. Zmiany cen mieszkań i stawek
czynszów, a w konsekwencji zmiany wartości majątku mieszkaniowego, nie zmieniają
wprawdzie sytuacji mieszkaniowej ich właścicieli, wpływają jednak znacząco na ich zachowania
jako podmiotów gospodarczych, oddziałując na sektor finansowy i całą gospodarkę z istotnymi
konsekwencjami makroekonomicznymi. Wynika to z faktu, że mieszkania własnościowe, oprócz
funkcji konsumpcyjnych, są dla konsumentów także formą majątku, inwestycji bądź lokaty
oszczędności.
W latach 2009-2013 następowała stopniowa stabilizacja sytuacji na rynkach nieruchomości
mieszkaniowych po okresie napięć z lat 2006-2008. Stabilizacji tej sprzyjało przejściowe osłabienie
aktywności gospodarczej oraz zaprzestanie udzielania kredytów walutowych. Sytuacja ta uległa
zmianie w 2014 r., gdy w największych miastach Polski wzrosła zarówno sprzedaż mieszkań, jak
i liczba oferowanych projektów inwestycyjnych budowy mieszkań. Podaż dynamicznie
reagowała na wysoki popyt, wspierany dodatkowo niskim oprocentowaniem kredytu
mieszkaniowego, wzrostem wynagrodzeń oraz rządowym programem wsparcia nabywania
mieszkań, tzw. Mieszkanie dla Młodych (MDM#). Mimo wzrostu zarówno popytu, jak i podaży,
ceny mieszkań pozostały stabilne.
Obniżki stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej przełożyły się na zmniejszenie
oprocentowania kredytów mieszkaniowych oraz niższe oprocentowanie depozytów w bankach,
oddziałując silnie na stronę popytową. W 2014 r. obserwowano dodatnią dynamikę akcji
kredytowej, a wśród firm deweloperskich występowała silna konkurencja o klienta, co hamowało
podwyżki cen. Można ocenić, że obecnie rynek mieszkań deweloperskich znajduje się w fazie
ożywienia, które jak dotąd nie ma charakteru boomu kredytowego. Po stronie popytu istotne
znaczenie miał też wzrost liczby transakcji mieszkaniami finansowanymi w dużej części
środkami własnymi nabywców.
3.1 Rynek nieruchomości w Polsce w 2014 r.
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2014 r 17
Po stronie podaży na sektor deweloperski oddziaływały obawy producentów mieszkań
związane z zapowiadaną nowelizacją ustawy o ochronie klienta dewelopera, co skłaniało ich do
budowy portfela inwestycji nie objętych w przyszłości tą regulacją. Niepewność związana
z wprowadzeniem planowanej zmiany regulacji spowodowała wzrost podaży kontraktów na
budowę mieszkań nieznacznie przekraczający wzrost popytu mieszkaniowego. W rezultacie
zasób niesprzedanych mieszkań po spadkach w pierwszej połowie 2014 r. w drugiej połowie
roku zaczął ponownie przyrastać. Połączenie poszczególnych elementów rynku mieszkaniowego
zaprezentowano na schemacie zależności obserwowanych w Warszawie (por. wykresach 12–17),
które dot. również pozostałych 6 największych miast. Wyjaśnienie zależności znajduje się
poniżej.
Podaż kontraktów na budowę mieszkań deweloperskich jest kształtowana przez oczekiwane
stopy zwrotu z projektów oraz przewidywany popyt (por. wykres 16). Od kilku lat szacowane
stopy zwrotu z projektów deweloperskich utrzymują się na wysokim poziomie na tle innych
branż (ok. 18%). Pomimo niewielkiego spadku tego wskaźnika w drugiej połowie 2014 r., wzrost
liczby transakcji oznaczał stabilne zyski firm deweloperskich. Wzrost popytu (wykres 14 i 15)
i wysokie, stabilne stopy zwrotu z inwestycji deweloperskiej (wykres 16) spowodowały
zwiększenie liczby: nowych pozwoleń na budowę mieszkań (wykres 12 i 13) oraz
wprowadzanych na rynek nowych mieszkań deweloperskich (wykres 15).
Wzrost popytu deweloperów na czynniki produkcji spowodował niewielki wzrost ich łącznych
kosztów (wykres 16). Rosły jednak głównie ceny terenów budowlanych, co nie miało
faktycznego przełożenia na sytuację deweloperów, gdyż zgromadzili oni wcześniej znaczne
rezerwy terenów budowlanych. Natomiast koszty produkcji budowlano-montażowej były
stabilne, a w niektórych obszarach odnotowano ich niewielkie spadki. Wzrost produkcji
budowlano-montażowej okazał się zbyt mały, aby wywołać wzrost kosztów materiałów i usług
budowlanych.
Pomimo znacznego wzrostu wolumenu sprzedanych mieszkań, ich ceny, zazwyczaj elastyczne
wobec popytu, wykazywały tylko niewielkie zmiany. Powodem była rosnąca nadwyżka
mieszkań oferowanych na sprzedaż i związana z tym konkurencja o ich nabywcę (wykres 17).
W 2015 r. można oczekiwać rosnącej liczby mieszkań oddanych do użytku (wykres 12). Ma to
jednak niewielki wpływ na rynek, gdyż większość kontraktów na te mieszkania została
sprzedana w przeszłości.
3.1 Rynek nieruchomości w Polsce w 2014 r.
Narodowy Bank Polski 18
Wykres 12 Mieszkania oddane i rozpoczęte Wykres 13 Koszt długookresowy
Wykres 14 Popyt na mieszkania Wykres 15 Rynek mieszkań Wykres 16 Podaż mieszkań
Wykres 17 Ceny mieszkań
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
IV 2
005
II 20
06
IV 2
006
II 20
07
IV 2
007
II 20
08
IV 2
008
II 20
09
IV 2
009
II 20
10
IV 2
010
II 20
11
IV 2
011
II 20
12
IV 2
012
II 20
13
IV 2
013
II 20
14
IV 2
014
Rozpoczęte Oddane kr.- 8 kw.
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
4 500
5 000
-40 000
-20 000
0
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
IV 2
00
5
II 2
006
IV 2
00
6
II 2
007
IV 2
00
7
II 2
008
IV 2
00
8
II 20
09
IV 2
00
9
II 2
010
IV 2
01
0
II 2
011
IV 2
011
II 2
012
IV 2
01
2
II 2
013
IV 2
01
3
II 2
014
IV 2
01
4
pozwolenia wsk.prod.mieszk. koszty bud.+ziemia (P oś)
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
I 2
007
III
200
7
I 2
008
III
200
8
I 2
009
III
200
9
I 2
010
III
201
0
I 2
011
III
201
1
I 2
012
III
201
2
I 2
013
III
201
3
I 2
014
III
201
4
I 2
015
Sprzedane Kr.Dost.Mie.W-wa
St.Pr.Kr.Mie. (PLN*1000) 3 okr.śr.ruch.(m.sprzed.)
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
I 2
007
III
200
7
I 2
008
III
200
8
I 2
009
III
200
9
I 2
010
III
201
0
I 2
011
III
201
1
I 2
012
III
201
2
I 2
013
III
201
3
I 2
014
III
201
4
I 2
015
Wprowadzone Sprzedane Oferta (L oś)
0,0%
5,0%
10,0%
15,0%
20,0%
25,0%
3000
4000
5000
6000
7000
8000
9000
II 2
00
8
IV 2
00
8
II 2
00
9
IV 2
00
9
II 2
01
0
IV 2
01
0
II 2
01
1
IV 2
01
1
II 2
01
2
IV 2
01
2
II 2
01
3
IV 2
01
3
II 2
01
4
IV 2
01
4
cena mieszk.T RP koszt bud.mieszk.+ziemia
stopa zwrotu (P oś)
Źródła: 12 – GUS.
13 – GUS NBP, PAB, Sekocenbud.
14 – REAS, NBP, GUS.
15 – REAS.
16 – NBP, Sekocenbud.
17 – NBP, REAS.
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
III
200
6
I 2
007
III
200
7
I 2
008
III
200
8
I 2
009
III
200
9
I 2
010
III
201
0
I 2
011
III
201
1
I 2
012
III
201
2
I 2
013
III
201
3
I 2
014
III
201
4
I 2
015
Oferta (L oś) Kr.Dost.M.*100 (P oś) Ceny T RP (P oś)
3.1 Rynek nieruchomości w Polsce w 2014 r.
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2014 r 19
3.1.1.1 Ceny mieszkań
W 2014 r. średnie ceny m kw. mieszkań6, ofertowych i transakcyjnych na rynkach pierwotnych
i wtórnych w Polsce były stabilne (por. wykresy 18-21). Wyłącznie w Warszawie obserwowano
niewielki spadek cen transakcyjnych m kw. mieszkań na rynku wtórnym, jednak cena
korygowana indeksem hedonicznym# wskazuje na stabilizację cen. Średnie ceny hedoniczne
skorygowane są o różnice jakościowe badanych dóbr oraz zmieniającą się strukturę próby
mieszkań podlegających analizie w kolejnych kwartałach. W analizowanej próbie na rynku
wtórnym w Warszawie były sprzedawane mieszkania o słabszej lokalizacji i jakości.
Wykres 18 Średnie ceny mieszkań w Polsce na rynku pierwotnym, ofertowe, transakcyjne (zł / m kw.)
Wykres 19 Średnie ceny mieszkań w Polsce na rynku wtórnym, ofertowe, trans., hedoniczne (zł / m kw.)
Wykres 20 Relacja cen transakcyjnych mieszkań na rynku pierwotnym do cen na rynku wtórnym
Wykres 21 Relacja cen mieszkań ofertowych do
transakcyjnych na rynku wtórnym
6 Dane o cenach mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym pochodzą z bazy cen nieruchomości mieszkaniowych BaRN i komercyjnych BaNK prowadzonej przez Narodowy Bank Polski. Więcej informacji o badaniu na stronie internetowej NBP:
http://www.nbp.pl/home.aspx?f=/publikacje/rynek_nieruchomosci/ankieta.html.
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
9000
10000
11000
III
200
6
I 2
007
III
200
7
I 2
008
III
200
8
I 2
009
III
200
9
I 2
010
III
201
0
I 2
011
III
201
1
I 2
012
III
201
2
I 2
013
III
201
3
I 2
014
III
201
4
I 2
015
Warszawa RP O 6M RP O 10M RP O
Warszawa RP T 6M RP T 10M RP T
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
9000
10000
11000
III
200
6
I 2
007
III
200
7
I 2
008
III
200
8
I 2
009
III
200
9
I 2
010
III
201
0
I 2
011
III
201
1
I 2
012
III
201
2
I 2
013
III
201
3
I 2
014
III
201
4
I 2
015
Warszawa RW O 6M RW O 10M RW O
Warszawa RW T 6M RW T 10M RW T
Warszawa RW hed 6M RW hed 10M RW hed
0,80
0,85
0,90
0,95
1,00
1,05
1,10
1,15
1,20
1,25
III
200
6
I 2
007
III
200
7
I 2
008
III
200
8
I 2
009
III
200
9
I 2
010
III
201
0
I 2
011
III
201
1
I 2
012
III
201
2
I 2
013
III
201
3
I 2
014
III
201
4
I 2
015
Warszawa 6M 10M
1,05
1,10
1,15
1,20
1,25
1,30
III
200
6
I 2
007
III
200
7
I 2
008
III
200
8
I 2
009
III
200
9
I 2
010
III
201
0
I 2
011
III
201
1
I 2
012
III
201
2
I 2
013
III
201
3
I 2
014
III
201
4
I 2
015
Warszawa 6M 10M
Źródło: NBP. Źródło: NBP.
Źródło: NBP. Źródło: NBP.
3.1 Rynek nieruchomości w Polsce w 2014 r.
Narodowy Bank Polski 20
We wszystkich analizowanych miastach ceny m kw. mieszkań na rynku pierwotnym
przewyższały ceny na rynku wtórnym, na co wpływ mogła mieć lepsza ich jakość oraz lepsze
dostosowanie nowych lokali do potrzeb nabywców7 (por. wykresy 20-33).
Najwyższe ceny m kw. na największych rynkach (Warszawa, Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź,
Poznań, Wrocław) notowały nieruchomości małe (o powierzchni do 40 m kw.; 1 pokojowe)
i duże (o powierzchni powyżej 80 m kw.; 4 i więcej pokojowe). W pozostałych miastach
najdroższe były mieszkania o niewielkiej liczbie pokoi i małej powierzchni.
Wysoką cenę m kw. mieszkania małego tłumaczy fakt, że wielu potencjalnym nabywcom
niewielkie możliwości finansowe pozwalają na zakup mieszkania o małym metrażu. Podaż
takich mieszkań jest jednak ograniczona. Natomiast wysoka całościowa cena dużych mieszkań,
mimo niskiej ceny za m kw., ogranicza liczbę zainteresowanych nabywców. Obserwujemy
jednak zainteresowanie ofertą dużych mieszkań przez nabywców bardziej zamożnych.
W przypadku mieszkań bardzo dużych, na większości rynków istnieje dużo alternatywnych
możliwości zakupu nieruchomości pełniących funkcje mieszkalne, m.in. segmenty w mieście lub
domy jednorodzinne.
Wykres 22 Średnie ceny mieszkań w Warszawie na
rynku pierwotnym, ofertowe, transakcyjne według powierzchni (zł / m kw.); Warszawa RPO < 40; P. oś
Wykres 23 Średnie ceny mieszkań w Warszawie na
rynku wtórnym, ofertowe, transakcyjne według powierzchni (zł / m kw.)
7 Całkowite koszty dodatkowe transakcji (opłata notarialna, koszt wpisu do księgi wieczystej, podatek od czynności cywilno-prawnych (PCC), opłata dla pośrednika) są wyższe na rynku wtórnym, jednak czas do momentu zamieszkania jest krótszy. Mieszkania na rynku wtórnym zazwyczaj: są lepiej zlokalizowane, są tańsze całościowo, nie wymagają dużego wkładu do zamieszkania, nie mają garaży, ale są natychmiast
dostępne. W przypadku kupna nowego lokalu od dewelopera na jego wykończenie należy przeznaczyć 500-
1000 zł/m kw., w zależności od stosowanych materiałów. Dodatkowo można oczekiwać, że czas do momentu
wprowadzenia się wyniesie nawet dwa lata.
0
5000
10000
15000
5000
6000
7000
8000
9000
10000
11000
12000
III 2
006
I 20
07
III 2
007
I 20
08
III 2
008
I 20
09
III 2
009
I 20
10
III 2
010
I 20
11
III 20
11
I 20
12
III 2
012
I 20
13
III 2
013
I 20
14
III 20
14
I 20
15
Warszawa RPT <40 Warszawa RPO (40; 60]
Warszawa RPT (40; 60] Warszawa RPO (60; 80]Warszawa RPT (60; 80] Warszawa RPO >80
Warszawa RPT >80 Warszawa RPO <40
5000
6000
7000
8000
9000
10000
11000
12000
III
200
6
I 2
007
III
200
7
I 2
008
III
200
8
I 2
009
III
200
9
I 2
010
III
201
0
I 2
011
III
201
1
I 2
012
III
201
2
I 2
013
III
201
3
I 2
014
III
201
4
I 2
015
Warszawa RWO <40 Warszawa RWT <40
Warszawa RWO (40; 60] Warszawa RWT (40; 60]
Warszawa RWO (60; 80] Warszawa RWT (60; 80]
Warszawa RWO >80 Warszawa RWT >80
Źródło: NBP. Źródło: NBP.
3.1 Rynek nieruchomości w Polsce w 2014 r.
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2014 r 21
Wykres 24 Średnie ceny mieszkań w 6M na rynku
pierwotnym, ofertowe, transakcyjne według powierzchni (zł / m kw.)
Wykres 25 Średnie ceny mieszkań w 6M na rynku
wtórnym, ofertowe, transakcyjne według powierzchni (zł / m kw.)
Wykres 26 Średnie ceny mieszkań w 10M na rynku
pierwotnym, ofertowe, transakcyjne według powierzchni (zł / m kw.)
Wykres 27 Średnie ceny mieszkań w 10M na rynku
wtórnym, ofertowe, transakcyjne według powierzchni (zł / m kw.)
Wykres 28 Średnie ceny mieszkań w Warszawie na
rynku pierwotnym, ofertowe, transakcyjne według liczby pokoi (zł / m kw.); Warszawa RPO < 40 P. oś
Wykres 29 Średnie ceny mieszkań w Warszawie na
rynku wtórnym, ofertowe, transakcyjne według liczby pokoi (zł / m kw.)
3000
4000
5000
6000
7000
8000
9000
10000
III 2
006
I 20
07
III 2
007
I 20
08
III 2
008
I 20
09
III 2
009
I 20
10
III 2
010
I 20
11
III 2
011
I 20
12
III 2
012
I 20
13
III 2
013
I 20
14
III 2
014
I 20
15
6M RPO <40 6M RPT <406M RPO (40; 60] 6M RPT (40; 60]6M RPO (60; 80] 6T RPT (60; 80]6M RPO >80 6M RPT >80
3000
4000
5000
6000
7000
8000
9000
10000
III 2
006
I 20
07
III 2
007
I 20
08
III 2
008
I 20
09
III 2
009
I 20
10
III 2
010
I 20
11
III 2
011
I 20
12
III 2
012
I 20
13
III 2
013
I 20
14
III 2
014
I 20
15
6M RWO <40 6M RWT <406M RWO (40; 60] 6M RWT (40; 60]6M RWO (60; 80] 6M RWT (60; 80]6M RWO >80 6M RWT >80
2500
3000
3500
4000
4500
5000
5500
6000
III 2
006
I 20
07
III 2
007
I 20
08
III 2
008
I 20
09
III 2
009
I 20
10
III 2
010
I 20
11
III 2
011
I 20
12
III 2
012
I 20
13
III 2
013
I 20
14
III 2
014
I 20
15
10M RPO <40 10M RPT <4010M RPO (40; 60] 10M RPT (40; 60]10M RPO (60; 80] 10M RPT (60; 80]10M RPO >80 10M RPT >80
2500
3000
3500
4000
4500
5000
5500
6000
III 2
006
I 20
07
III 2
007
I 20
08
III 2
008
I 20
09
III 2
009
I 20
10
III 2
010
I 20
11
III 2
011
I 20
12
III 2
012
I 20
13
III 2
013
I 201
4
III 2
014
I 20
15
10M RWO <40 10M RWT <4010M RWO (40; 60] 10M RWT (40; 60]10M RWO (60; 80] 10M RWT (60; 80]10M RWO >80 10M RWT >80
0
5000
10000
15000
5000
6000
7000
8000
9000
10000
11000
12000
III 2
006
I 200
7
III 2
007
I 200
8
III 2
008
I 200
9
III 2
009
I 201
0
III 2
010
I 201
1
III 2
011
I 201
2
III 2
012
I 201
3
III 2
013
I 201
4
III 2
014
I 201
5
Warszawa RPT 1 pok. Warszawa RPO 2 pok.
Warszawa RPT 2 pok. Warszawa RPO 3 pok.
Warszawa RPT 3 pok. Warszawa RPO 4+ pok.
Warszawa RPT 4+ pok. Warszawa RPO 1 pok.
5000
6000
7000
8000
9000
10000
11000
12000
III
200
6
I 2
007
III
200
7
I 2
008
III
200
8
I 2
009
III
200
9
I 2
010
III
201
0
I 2
011
III
201
1
I 2
012
III
201
2
I 2
013
III
201
3
I 2
014
III
201
4
I 2
015
Warszawa RWO 1 pok. Warszawa RWT 1 pok.Warszawa RWO 2 pok. Warszawa RWT 2 pok.Warszawa RWO 3 pok. Warszawa RWT 3 pok.Warszawa RWO 4+ pok. Warszawa RWT 4+ pok.
Źródło: NBP. Źródło: NBP.
Źródło: NBP. Źródło: NBP.
Źródło: NBP. Źródło: NBP.
3.1 Rynek nieruchomości w Polsce w 2014 r.
Narodowy Bank Polski 22
Wykres 30 Średnie ceny mieszkań w 6M na rynku
pierwotnym, ofertowe, transakcyjne według liczby pokoi (zł / m kw.)
Wykres 31 Średnie ceny mieszkań w 6M na rynku
wtórnym, ofertowe, transakcyjne według liczby pokoi (zł / m kw.)
Wykres 32 Średnie ceny mieszkań w 10M na rynku
pierwotnym, ofertowe, transakcyjne według liczby pokoi (zł / m kw.)
Wykres 33 Średnie ceny mieszkań w 10M na rynku
wtórnym, ofertowe, transakcyjne według liczby pokoi (zł / m kw.)
Analiza cen mieszkań w ujęciu realnym (ceny deflowane CPI), na rynku pierwotnym wskazuje,
że w Warszawie oraz 6M ceny te były niższe niż notowane w okresie napięć, w latach 2006-2008,
podczas gdy w 10M nadal były one nieznacznie wyższe (por. wykres 34). Natomiast indeksy
średniej ważonej ceny transakcyjnej dla rynku wtórnego, realnej względem CPI, wskazują niższe
ceny we wszystkich miastach względem cen z okresu boomu (por. wykres 35).
3000
4000
5000
6000
7000
8000
9000
10000
11000
III
200
6
I 2
007
III
200
7
I 2
008
III
200
8
I 2
009
III 2
00
9
I 2
010
III 2
01
0
I 2
011
III 2
01
1
I 2
012
III 2
01
2
I 2
013
III 2
01
3
I 2
014
III 2
01
4
I 2
015
6M RPO 1 pok. 6M RPT 1 pok.6M RPO 2 pok. 6M RPT 2 pok.6M RPO 3 pok. 6M RPT 3 pok.6M RPO 4+ pok. 6M RPT 4+ pok.
3000
4000
5000
6000
7000
8000
9000
10000
III
200
6
I 2
007
III
200
7
I 2
008
III
200
8
I 2
009
III
200
9
I 2
010
III
201
0
I 2
011
III
201
1
I 2
012
III
201
2
I 2
013
III
201
3
I 2
014
III
201
4
I 2
015
6M RWO 1 pok. 6M RWT 1 pok.6M RWO 2 pok. 6M RWT 2 pok.6M RWO 3 pok. 6M RWT 3 pok.6M RWO 4+ pok. 6M RWT 4+ pok.
2500
3000
3500
4000
4500
5000
5500
6000
III
200
6
I 2
007
III
200
7
I 2
008
III
200
8
I 2
009
III
200
9
I 2
010
III
201
0
I 2
011
III
201
1
I 2
012
III
201
2
I 2
013
III
201
3
I 2
014
III
201
4
I 2
015
10M RPO 1 pok. 10M RPT 1 pok.10M RPO 2 pok. 10M RPT 2 pok.10M RPO 3 pok. 10M RPT 3 pok.10M RPO 4+ pok. 10M RPT 4+ pok.
2500
3000
3500
4000
4500
5000
5500
6000
III
200
6
I 2
007
III
200
7
I 2
008
III
200
8
I 2
009
III
200
9
I 2
010
III
201
0
I 2
011
III
201
1
I 2
012
III
201
2
I 2
013
III
201
3
I 2
014
III
201
4
I 2
015
10M RWO 1 pok. 10M RWT 1 pok.10M RWO 2 pok. 10M RWT 2 pok.10M RWO 3 pok. 10M RWT 3 pok.10M RWO 4+ pok. 10M RWT 4+ pok.
Źródło: NBP. Źródło: NBP.
Źródło: NBP. Źródło: NBP.
3.1 Rynek nieruchomości w Polsce w 2014 r.
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2014 r 23
Wykres 34 Indeks średniej ważonej ceny transakcyjnej m kw. mieszkania na RP oraz realnej
względem CPI (III kw. 2006 r. = 100)
Wykres 35 Indeks średniej ważonej ceny transakcyjnej m kw. mieszkania na RW oraz realnej
względem CPI (III kw. 2006 r. = 100)
W 2014 r., średnie stawki najmu mieszkań (ofertowe i transakcyjne), pomimo nieznacznych
wahań, wykazywały stabilizację w 10M oraz nieznaczny wzrost w Warszawie. Wyższą
dynamikę wzrostu notowano w 6M w drugiej połowie omawianego roku, głównie na skutek
wzrostu stawek ofertowych (por. wykres 36). Stawki czynszów najmu w Polsce wykazują
długookresową stabilizację.
W 2014 r. relacja stóp zwrotu z najmu do stóp zwrotu z 10 letnich obligacji skarbowych istotnie
wzrosła głównie za sprawą spadku średnich rentowności obligacji skarbowych (wykres 37).
Wzrosła także opłacalność inwestycji mieszkaniowej na wynajem wobec kosztu obsługi kredytu.
Mogło to skłaniać gospodarstwa domowe do zakupu mieszkania i finansowania spłat kredytu
czynszem z najmu. Spadki stóp procentowych depozytów przy stabilnym poziomie stawek
czynszu za wynajem nieruchomości mieszkaniowych wpłynęły na wzrost opłacalności zakupu
mieszkania na wynajem, jako alternatywy oszczędzania na rachunku bankowym oraz w celach
inwestycyjnych. Pogarszająca się koniunktura na rynku nieruchomości komercyjnych
(nadmierna podaż obiektów, spadające stawki czynszów, rosnące stopy pustostanów)
i w związku z tym zniżkujące notowania papierów wartościowych emitowanych przez te
fundusze spowodowały, że opłacalność najmu mieszkań nieznacznie przekraczała stopy zwrotu
osiągane na tym rynku. W analizie nie uwzględniono jednak kosztów utrzymania zasobu
mieszkaniowego, ryzyka związanego z wynajmem lokalu nieuczciwemu lokatorowi oraz niskiej
płynności aktywa, jak też utrudnionej możliwości indywidualnego konsumenta do partycypacji
w konkretnej inwestycji komercyjnej.
70
80
90
100
110
120
130
140
150
160
170
180
190
III
200
6
I 2
007
III
200
7
I 2
008
III
200
8
I 2
009
III
200
9
I 2
010
III
201
0
I 2
011
III
201
1
I 2
012
III
201
2
I 2
013
III
201
3
I 2
014
III
201
4
I 2
015
Warszawa RPT. Warszawa RPT defl. CPI
6M RPT 6M RPT defl. CPI.
10M RPT 10M RPT defl. CPI
70
80
90
100
110
120
130
140
150
160
170
180
III
200
6
I 2
007
III
200
7
I 2
008
III
200
8
I 2
009
III
200
9
I 2
010
III
201
0
I 2
011
III
201
1
I 2
012
III
201
2
I 2
013
III
201
3
I 2
014
III
201
4
I 2
015
Warszawa RWT Warszawa RWT defl. CPI
6M RWT 6M RWT defl. CPI.
10M RWT 10M RWT defl. CPI
Źródło: NBP, GUS. Źródło: NBP, GUS.
3.1 Rynek nieruchomości w Polsce w 2014 r.
Narodowy Bank Polski 24
Rynek najmu staje się bardziej przejrzysty i wychodzi z szarej strefy, o czym świadczy rosnąca
liczba zeznań podatkowych osób wynajmujących mieszkania8.
Wykres 36 Średnie miesięczne (ofertowe i
transakcyjne) stawki najmu mieszkań w Polsce
(zł/m kw.)
Wykres 37 Relacja opłacalności wynajmu mieszkania
wobec innych form inwestowania
Ramka 1. Analiza ustalania cen nieruchomości przez deweloperów
Deweloperzy w porównaniu z firmami budowlanymi osiągają ponadprzeciętne wyniki finansowe, pracując w bardzo zbliżonych warunkach. Potwierdza to analiza sprawozdań
finansowych dużych spółek akcyjnych z tych sektorów w różnych krajach (por. Łaszek i Olszewski, 2014)9. Deweloperzy w Polsce również osiągają dobre wyniki finansowe, co
potwierdza analiza cen mieszkań oraz kosztów produkcji budowlano-montażowej. Szacuje się, że rentowność mieszkaniowych projektów deweloperskich mierzona wewnętrzną stopą zwrotu (IRR#) wynosiła w ubiegłym roku ok. 17-18% (por. wykres 41). Stanowi to dość wysoką wartość w porównaniu z pozostałymi sektorami gospodarki. Wynik firmy deweloperskiej to efekt kosztów (procesu budowy i funkcjonowania firmy),
działania dźwigni (relacji kapitału własnego do obcego, np. kredytu, wpłat przyszłych nabywców, obligacji) oraz ceny, po której sprzedawane są mieszkania. Teoretycznie rynek deweloperski powinien być konkurencyjny, czemu sprzyja duża liczba małych firm deweloperskich. Jednak dosyć wysoki wskaźnik koncentracji produkcji w największych miastach (czyli duży udział największych firm w końcowej produkcji) wskazuje na zachowania
oligopolistyczne. Deweloperzy mają też tendencję do nadmiernej produkcji mieszkań jest
niezgodne z zachowaniami na rynku zmonopolizowanym10.
Dobro oferowane przez firmy deweloperskie, ze względu na indywidualność transakcji, heterogeniczny charakter tego dobra oraz przestrzenne zróżnicowanie cen, kosztów, popytu i podaży, jest dobrem specyficznym, przez co rynek nieruchomości mieszkaniowych rządzi się
8 „Informacja dotycząca ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za 2014 rok” Ministerstwa Finansów podaje, że w 2003 r. było 39 tys., 2006 r. 108 tys., 2012 r. 334 tys. a w 2014 r. 416 tys. podatników.
9 Łaszek, J. i Olszewski, K. (2014), Zachowania firmy deweloperskiej na rynku mieszkań i zagregowana podaż,
Kwartalnik Nauk o Przedsiębiorstwie, (3), s. 71-87.
10 Op. cit.
15
20
25
30
35
40
45
50
III
200
6
I 2
007
III
200
7
I 2
008
III
200
8
I 2
009
III
200
9
I 2
010
III
201
0
I 2
011
III
201
1
I 2
012
III
201
2
I 2
013
III
201
3
I 2
014
III
201
4
I 2
015
Warszawa 6M 10M
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
III 2
006
I 20
07
III 2
007
I 20
08
III 2
008
I 20
09
III 2
009
I 20
10
III 2
010
I 20
11
III 2
011
I 20
12
III 2
012
I 20
13
III 2
013
I 20
14
III 2
014
I 20
15
najem do dep.GD najem do kred.mieszk.GD
najem do obl.10l. najem do kap.nier.kom.
Źródło: NBP. Źródło: NBP.
3.1 Rynek nieruchomości w Polsce w 2014 r.
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2014 r 25
osobliwymi prawami. Ceny nieruchomości mieszkaniowych w dużej mierze kształtowane są poprzez preferencje nabywców. Ponadto mieszkania są dobrami sprzedawanymi w procesie
indywidualnych negocjacji z deweloperem. Sprzedawca lokali stara się dowiedzieć jaką
maksymalną cenę klient byłby skłonny zapłacić (tzw. reservation price) i proponuje mieszkania po
cenie dostosowanej do możliwości kupującego. Kupującemu trudno jest zweryfikować tę cenę ze
względu na koszty i asymetrię informacji. Firmy deweloperskie stosują różne taktyki, badają reakcje klientów na różne strategie i dobierają te, mające na celu maksymalizację zysku. W 1998 r. Raymond opisał zachowania deweloperów, którzy sprzedają mieszkania małymi partiami, aby stworzyć wrażenie niedoborów i zniekształcić informacje dot. podaży rynkowej. W związku z omawianymi cechami nieruchomości mieszkaniowych na rynku pierwotnym nie działają mechanizmy arbitrażowe, wyrównujące ceny podobnych dóbr.
Omawiane cechy tego rynku pokazują, że w jakimś zakresie mamy do czynienia z tzw. monopolem różnicującym, czyli sytuacją, gdy każdy zapłaci cenę indywidualnie ustaloną. Monopol różnicujący zapewnia wysoką produkcję i wysokie zyski. W przypadku mieszkań tezę o wysokich zyskach podmiotów operujących na rynku trudno jest udowodnić, ponieważ mieszkania są heterogeniczne, z czego może wynikać zróżnicowanie cen. Korzystając z bazy BaRN, za pomocą regresji hedonicznej wyceniono wartość mieszkań na podstawie ich cech.
Mieszkania wyceniono biorąc pod uwagę zestaw cech charakterystyk, np. lokalizację, wielkość, typ budynku, rok budowy, piętro i inne. Znając cenę oraz wycenę każdego mieszkania możemy je porównać i stwierdzić, czy występuje znaczne odchylenie cen od wartości, świadczące o ich różnicowaniu. Poniżej przedstawiono wykresy prezentujące wycenę, obliczoną na podstawie
modelu hedonicznego (wartość teoretyczna) oraz wartość empiryczną, zaobserwowaną na rynku11.
Wykres 38 Teoretyczna i rzeczywista cena m kw.
mieszkania w latach 2006-2007
Wykres 39 Teoretyczna i rzeczywista cena m kw.
mieszkania w latach 2014 - I kw. 2015
Źródło: obliczenia własne na podstawie bazy BaRN. Źródło: obliczenia własne na podstawie bazy BaRN.
Jeżeli deweloperzy nie różnicowaliby cen punkty powinny układać się wzdłuż linii y = x (cena na rynku jest równa wycenie mieszkania). Punkty po prawej stronie tej linii to mieszkania
sprzedane drożej niż wyceniono, natomiast po lewej – po mniejszej cenie. Punkty na wykresach
tworzą chmurę występującą po obu stronach linii, co oznacza że deweloperzy sprzedają podobne mieszkania po różnych cenach. Ponadto na wykresie 39 występuje przesunięcie chmury punktów w prawo, co oznacza rosnące w czasie zróżnicowanie cen mieszkań droższych.
11 Wyniki badania zostały przedstawione na konferencji WIEM 2015 (Warsaw International Economic Meeting),
organizowanej przez Uniwersytet Warszawski i są dostępne w Internecie (Monopolistic competition, price
discrimination and its measurement in explicit markets, Jacek Łaszek, Krzysztof Olszewski, Joanna Waszczuk).
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 22000
Ce
na
te
ore
tycz
na
Cena empiryczna
3.1 Rynek nieruchomości w Polsce w 2014 r.
Narodowy Bank Polski 26
Badanie empiryczne pokazało, że występuje rozrzut pomiędzy ceną empiryczną i teoretyczną, a różnice te stają się coraz większe w kolejnych okresach, co potwierdza istnienie mechanizmu różnicowania cen. Techniki różnicowania stosuje się częściej w odniesieniu do droższych mieszkań. Ceny są zatem bardziej elastyczne w górę, czyli konkretnemu klientowi proponuje się
mieszkanie droższe, niż by to wynikało z wewnętrznej wyceny, natomiast w dół ceny są dosyć sztywne. Zrozumienie mechanizmów funkcjonowania sektora deweloperskiego wymaga dalszej
obserwacji i praktycznego rozpoznania działania tego sektora.
3.1.1.2. Podaż mieszkań
W 2014 r. podaż mieszkań dynamicznie reagowała na wysoki popyt oraz na plany
wprowadzenia dodatkowych regulacji chroniących klienta dewelopera12. Duża podaż mieszkań
na rynku pierwotnym wpływała jednocześnie ograniczająco na obroty na rynku wtórnym, który
oferował starsze i gorsze jakościowo mieszkania, choć w lepszej lokalizacji.
Struktura podaży nieruchomości zaspokajających potrzeby mieszkaniowe w Polsce jest niemal
stabilna od czasu zakończenia transformacji sektora pod koniec lat 90. W dużych miastach
dominuje budownictwo deweloperskie, marginalne znaczenie mają inwestycje spółdzielni
mieszkaniowych. W średnich i mniejszych miastach oraz na obszarach wiejskich dominuje
budownictwo jednorodzinne, wykonywane częściowo systemem gospodarczym. Mieszkania
deweloperskie są oferowane zarówno na rynku pierwotnym, jak też na wtórnym13. Szacuje się, że
około 50% transakcji finansowane jest kredytem, co przy dużej skali transakcji przekłada się na
wzrost portfela kredytów mieszkaniowych. Budownictwo jednorodzinne jest realizowane
w większym stopniu ze środków własnych oraz transferów rodzinnych (domy są mało płynne
rynkowo, a kredyt ma jedynie charakter uzupełniający).
W 2014 r. dodatni szok popytowy na rynku mieszkaniowym miał istotny i pozytywny wpływ na
sytuację firm deweloperskich. W kierunku negatywnym oddziaływała niepewność związana
ze zmianą zapisów w ustawie o ochronie klienta dewelopera14 oraz utrzymujący się znaczący
zasób niesprzedanych projektów mieszkaniowych. Konsekwencją tego są niskie notowania
giełdowych firm deweloperskich, które wzorem ubiegłych lat podążały za notowaniami firm
budowlanych (por. wykres 40).
12 Plany nowelizacji Ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu
jednorodzinnego (Dz. U. 2011 nr 232 poz. 1377).
13 Dotyczy to mieszkań zarówno kupowanych na rynku pierwotnym w celach inwestycyjnych, a następnie odsprzedawanych, jak i mieszkań odsprzedawanych w sytuacjach przymusowych. Standard tych mieszkań zazwyczaj jest deweloperski. Mieszkania te sprzedawane są na rynku wtórnym, gdyż podmiotem sprzedającym nie jest już deweloper.
14 Wśród proponowanych zmian jest usunięcie z katalogu mieszkaniowych rachunków powierniczych otwartego rachunku powierniczego oraz przyznanie nabywcy prawa do odmowy odbioru nieruchomości z powodu jej istotnych wad.
3.1 Rynek nieruchomości w Polsce w 2014 r.
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2014 r 27
Wykres 40 Przeskalowane indeksy giełdowe: WIG20 oraz dla firm deweloperskich i
budowlanych (II kw.2007=100)
Wykres 41 Szacowana stopa zwrotu z kapitału własnego z projektów mieszkaniowych a raportowana stopa zwrotu DFD#
W 2014 r. szacowany udział zysku w cenie mieszkań deweloperskich utrzymywał się na bardzo
korzystnym, wysokim poziomie, zwłaszcza w Warszawie, Wrocławiu i Gdańsku (por. wykres
41), co pozwoliło firmom deweloperskim osiągać wysokie stopy zwrotu z kapitału własnego.
W tym samym kierunku oddziaływały stabilne, z niewielką tendencją spadkową, ceny robót
budowlano-montażowych (por. wykresy 42–43). Było to efektem spadającej produkcji
budowlano – montażowej w budownictwie inżynierii obiektów lądowej i wodnej i wiązało się
z zamykaniem unijnych planów finansowych z lat 2007-2013.
Wykres 42 Przewidywane zmiany cen robót bud.-
mont. (+3M#) oraz dynamika kosztów budowy pow. użytkowej bud. mieszk.(typ 1121#)
Wykres 43 Przeciętny koszt budowy m kw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego (typ
1121#)
Ponadto pozytywnie na sytuację firm deweloperskich wpłynęło bardzo dobre dopasowanie
struktury oferowanych mieszkań do struktury popytu. Na rynku dominuje popyt na niewielkie,
1-2 pokojowe mieszkania. Z racji na ich wielkość i niską całościową cenę, są dostępne dla
klientów, a deweloperzy je szybko sprzedają. Mogą one spełniać zarówno funkcję mieszkania na
wynajem, mieszkania rodzinnego dla młodej rodziny, jak też ostatniego mieszkania dla
ustępującego pokolenia. Mieszkania tego typu dominowały w ofercie deweloperskiej (por.
wykresy 44–45). Deweloperzy w umiejętny sposób wykorzystywali też technikę różnicowania
0
20
40
60
80
100
120
I 2
004
III
200
4
I 2
005
III
200
5
I 2
006
III
200
6
I 2
007
III
200
7
I 2
008
III
200
8
I 2
009
III
200
9
I 2
010
III
201
0
I 2
011
III
201
1
I 2
012
III
201
2
I 2
013
III
201
3
I 2
014
III
201
4
I 2
015
II 2
007 =
100
WIG20 WIG-DEW. WIG-BUD.
0%
5%
10%
15%
20%
25%
II 2
00
8
IV 2
00
8
II 2
00
9
IV 2
00
9
II 2
01
0
IV 2
01
0
II 2
01
1
IV 2
01
1
II 2
01
2
IV 2
01
2
II 2
01
3
IV 2
01
3
II 2
01
4
IV 2
01
4
Gdańsk Kraków Łódź Poznań
Warszawa Wrocław DFD
-30%
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
I 2
005
III
200
5
I 2
006
III
200
6
I 2
007
III
200
7
I 2
008
III
200
8
I 2
009
III
200
9
I 2
010
III
201
0
I 2
011
III
201
1
I 2
012
III
201
2
I 2
013
III
201
3
I 2
014
III
201
4
I 2
015
Przewidywane zmiany cen robót bud.-montaż. (+3M) wg ankiety GUS
Dynamika kw/kw faktycznych kosztów budowy wg Sekocenbud
1500
1700
1900
2100
2300
2500
2700
2900
I 2
004
I 2
005
I 2
006
I 2
007
I 2
008
I 2
009
I 2
010
I 2
011
I 2
012
I 2
013
I 2
014
I 2
015
Warszawa 6M 10M
Źródło: GPW. Źródło: NBP, Sekocenbud, GUS.
Źródło: NBP na podst. GUS, Sekocenbud. Źródło: Sekocenbud .
3.1 Rynek nieruchomości w Polsce w 2014 r.
Narodowy Bank Polski 28
cen mieszkań, polegająca na oferowaniu różnym klientom podobnych mieszkań po różnych
cenach (zob. ramka 1).
Wykres 44 Miernik dopasowania oferowanych
mieszkań do popytu* względem powierzchni ≤ 50 m kw., RP w wybranych miastach Polski
Wykres 45 Miernik dopasowania oferowanych
mieszkań do popytu* względem powierzchni >50 m kw., RP w wybranych miastach Polski
Uwaga: wykres 44 przedstawia procentowe, krótkookresowe niedopasowanie podaży (oferty deweloperskie mieszkań) i szacunkowego popytu (transakcje) względem wielkości mieszkania na RP, wg danych z bazy BaRN. Niedopasowanie liczone jest jako relacja udziału liczby mieszkań o powierzchni użytkowej do 50 m kw., będących w ofercie, do udziału liczby transakcji, których przedmiotem są mieszkania o powierzchni do 50 m kw. (średnia z 4 ostatnich kwartałów). Wynik dodatni (powyżej czarnej linii) świadczy o nadmiarze mieszkań o danej wielkości, ujemny natomiast o niedoborze. Metoda tworzenia wykresów 45-47 jest analogiczna do wyżej opisanej.
Wykres 46 Miernik dopasowania oferowanych
mieszkań do popytu* względem powierzchni ≤ 50 m kw., RW w wybranych miastach Polski
Wykres 47 Miernik dopasowania oferowanych
mieszkań do popytu* względem powierzchni >50 m kw., RW w wybranych miastach Polski
Firmy deweloperskie zwiększały swoje zaangażowanie w nowe projekty inwestycyjne,
a przejściowe obniżenie wyników finansowych obserwowane na początku 2014 r. było zapewne
związane z kosztami ich uruchamiania. Zarówno koszty własne tych firm, jak też kupowanych
usług budowlano-montażowych pozostawały stabilne (por. wykres 48).
W 2014 r. oddano do użytku w Polsce ok. 143 tys. mieszkań, tj. ok. 1,8 tys. mieszkań mniej niż
w 2013 r., ale historycznie patrząc liczba ta nadal była wysoka (por. wykres 12). Odnotowano
-80%
-60%
-40%
-20%
0%
20%
40%
60%
II 2
00
7
IV 2
00
7
II 2
00
8
IV 2
00
8
II 2
00
9
IV 2
00
9
II 2
01
0
IV 2
01
0
II 2
01
1
IV 2
01
1
II 2
01
2
IV 2
012
II 2
01
3
IV 2
01
3
II 2
01
4
IV 2
01
4
Warszawa 6M 10M
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
II
200
7
IV 20
07
II
200
8
IV 20
08
II
200
9
IV 20
09
II
201
0
IV 20
10
II
201
1
IV 20
11
II
201
2
IV 20
12
II
201
3
IV 20
13
II
201
4
IV 20
14
Warszawa 6M 10M
-50%
-45%
-40%
-35%
-30%
-25%
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
II
200
7
IV
20
07
II
200
8
IV
20
08
II
200
9
IV
20
09
II
201
0
IV 20
10
II
201
1
IV
20
11
II
201
2
IV
20
12
II
201
3
IV
20
13
II
201
4
IV
20
14
Warszawa 6M 10M
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
II
200
7
IV 20
07
II
200
8
IV 20
08
II
200
9
IV 20
09
II
201
0
IV 20
10
II
201
1
IV 20
11
II
201
2
IV 20
12
II
201
3
IV 20
13
II
201
4
IV 20
14
Warszawa 6M 10M
Źródło: NBP. Źródło: NBP.
Źródło: NBP. Źródło: NBP.
3.1 Rynek nieruchomości w Polsce w 2014 r.
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2014 r 29
natomiast wyższą o 20,7 tys. liczbę noworozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych,
w porównaniu do poprzedniego roku (dyn. r/r 16,3%). Jeżeli ta wzrostowa tendencja będzie
trwała, to za dwa lata na rynku pojawi się więcej mieszkań. Liczba wydanych pozwoleń na
budowę mieszkań była w 2014 r. wyższa o 18,0 tys. od liczby z poprzedniego roku (dyn. r/r 13%,
por. wykres 13).
W konsekwencji polepszającej się sytuacji firm zaczął zmniejszać się udział złych kredytów (por.
wykres 49). Poziom kredytowania pozostał stabilny, a wzrost produkcji mieszkań finansowany
był rosnącym, dużym udziałem kapitału własnego (por. wykres 51). Znaczący jest też udział
dłużnych papierów wartościowych (obligacje deweloperskie) powszechnych na rynku
kapitałowym.
Wykres 48 Koszty przeciętnej DFD# Wykres 49 Wartość zadłużenia deweloperów (w mld
zł, lewa oś) oraz zadłużenie firm deweloperskich z
problemami finansowymi (w mld zł prawa oś)
Uwaga do wykresu 49: firmy, których należności zostały zakwalifikowane przez banki do grupy zagrożonych (dotyczy tylko dużych zaangażowań, tj. pow. 500 tys. zł); począwszy od III kw. 2013 r. oprócz niewielkiego zmniejszenia udziału firm zadłużonych dane mogą różnić się od poprzednich ze względu na zmiany w sprawozdawczości dużych zaangażowań. Dane bez BGK.
Wykres 50 Wskaźniki ekonomiczne DFD#
(w mld zł) Wykres 51 Struktura pasywów DFD (w %)
0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
-10
4 990
9 990
14 990
19 990
24 990
I 20
05
III 2
005
I 20
06
III 2
006
I 20
07
III 2
007
I 20
08
III 2
008
I 20
09
III 2
009
I 20
10
III 2
010
I 20
11
III 2
011
I 20
12
III 2
012
I 20
13
III 2
013
I 20
14
III 2
014
I 20
15
zużycie materiałów i energii usługi obce
wynagrodzenia inne
wsk.poz.kosztów (P oś)
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
22I
20
05
III 2
005
I 20
06
III 2
006
I 20
07
III 2
007
I 20
08
III 2
008
I 20
09
III 2
009
I 20
10
III 2
010
I 20
11
III 2
011
I 20
12
III 2
012
I 20
13
III 2
013
I 20
14
III 2
014
I 20
15
zadłużenie firm dew. (L oś)
zadłużenie firm dew. z problemami (P oś)
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
I 20
05
III 2
005
I 20
06
III 2
006
I 20
07
III 20
07
I 20
08
III 2
008
I 200
9
III 2
009
I 20
10
III 2
010
I 20
11
III 2
011
I 20
12
III 2
012
I 20
13
III 2
013
I 20
14
III 2
014
I 20
15
przychody koszty ogółem wynik netto
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
I 20
05
III 2
005
I 20
06
III 2
006
I 20
07
III 2
007
I 20
08
III 2
008
I 20
09
III 2
009
I 20
10
III 20
10
I 20
11
III 2
011
I 20
12
III 2
012
I 20
13
III 2
013
I 20
14
III 2
014
I 20
15
kapitał własny kredyty
dłużne pap. wart. przedpłaty klientów
zobow. wobec dost. inne zobow. i rez.na zobow.
Źródło: NBP na podstawie GUS (F01). Źródło: NBP.
Źródło: NBP na podstawie GUS (F01). Źródło: NBP na podstawie GUS (F01).
3.1 Rynek nieruchomości w Polsce w 2014 r.
Narodowy Bank Polski 30
Wykres 52 Sytuacja DFD# (w mln zł, lewa oś; lata
produkcji, prawa oś) Wykres 53 Kredyty przedsiębiorstw na nieruchomości (w mld zł, lewa oś) i wskaźnik kredytów uznanych za zagrożone (w %, prawa oś)
Pozytywnie na sytuację finansową sektora deweloperskiego wpłynął wprowadzony w 2014 r.
rządowy program dopłat do kredytów mieszkaniowych MDM#. W 2014 r. w ramach tego
programu wsparcia udzielono ponad 13,6 tys. kredytów na ogólną sumę 316,6 mln zł, przy czym
wnioski dotyczyły czterech kolejnych lat. Według informacji BGK z kwoty 600,0 mln zł
maksymalnego limitu środków zaplanowanych na udzielanie finansowego wsparcia w 2014 r.
faktycznie wykorzystano 200,7 mln zł, tj. 34,5%.
Program MDM w analizowanym okresie wspierał wyłącznie kredytobiorców kupujących
mieszkania deweloperskie, tj. bez rynku wtórnego. Program pierwotnie miał wspierać tańsze
mieszkania dla gospodarstw domowych, których nie stać na własność w warunkach w pełni
rynkowych. Zamiar ten pierwotnie na ogół udało się zrealizować, o czym świadczą niższe od
przeciętnych stopy zwrotu realizowane na takich mieszkaniach (por. wykres 55). Jednak już
podczas trwania programu ceny dopuszczanych do niego mieszkań systematycznie podnoszono,
aby na początku roku 2015 ustalić limity maksymalnych cen (por. wykres 54) porównywalne do
przeciętnych cen w największych miastach. Ponieważ w programie nie było kryterium
dochodowego ograniczającego dostęp subsydiów dla rodzin bogatszych, które stać na kupno
mieszkania bez pomocy państwa, oznaczało to de facto przekształcenie programu społecznego
w program wspierania budownictwa deweloperskiego.
0
1
2
3
4
5
6
7
0
20
40
60
80
100
120
140
I 20
05
III 2
005
I 200
6
III 20
06
I 200
7
III 20
07
I 200
8
III 20
08
I 200
9
III 20
09
I 201
0
III 2
010
I 20
11
III 2
011
I 20
12
III 2
012
I 20
13
III 2
013
I 20
14
III 2
014
I 20
15
bank ziemi mieszkania
projekty w toku bank ziemi w latach prod. (P oś)
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
50%
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
I 20
09
III 2
009
I 20
10
III 2
010
I 20
11
III 2
011
I 20
12
III 2
012
I 20
13
III 2
013
I 20
14
III 2
014
I 20
15
Kredyty na powierzchnię biurowąKredyty na nieruchomości mieszkanioweKredyty na nieruchomości pozostałeWskaźnik kredytów zagrożonych na nieruchomości mieszkanioweWskaźnik kredytów zagrożonych na powierzchnię biurowąWskaźnik kredytów zagrożonych na pozostałe nieruchomości
Źródło: NBP na podstawie GUS (F01). Uwaga: dane bez BGK. Wskaźniki kredytów zagrożonych liczone są na stanach kredytów brutto.
Źródło: NBP.
3.1 Rynek nieruchomości w Polsce w 2014 r.
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2014 r 31
Wykres 54 Limity maks. cen m kw. na RP w prog.
subsydiów rząd. w największych miastach w
Polsce
Wykres 55 Szacowane stopy zwrotu realizowane na
mieszkaniach w ramach programu MDM
Wykres 56 Czas sprzedaży mieszkań będących w ofercie na RP w wybranych miastach (liczba
kwartałów)
Wykres 57 Czas sprzedaży mieszkań na RW w wybranych miastach (liczba kwartałów)
Pomimo, że program MDM nie był kontynuacją poprzednio realizowanego programu Rodzina na
Swoim (RNS), to jednak zachowano ten sam sposób obliczania cen kwalifikujących się do niego
mieszkań. Formalnie były one oparte na tzw. wartości odtworzeniowej15, czyli kosztach
produkcji. W praktyce kategorię tę opierano na kosztach połączonych z wartością rynkową, bez
określenia, która formuła jest dominująca. Oznaczało to dużą uznaniowość wyznaczania
wskaźnika w poszczególnych miastach i w konsekwencji różną skalę subsydiowania firm
15 Ustalenie powyższego wskaźnika następuje w drodze obwieszczenia wojewody, ogłaszanego co 6 miesięcy w Dzienniku Urzędowym danego województwa, odrębnie dla poszczególnych powiatów, na podstawie aktualnych danych urzędu statystycznego, opracowanych wg powiatów oraz własnych analiz.
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
9000
10000
I 2
00
7
III
200
7
I 2
00
8
III
200
8
I 2
00
9
III
200
9
I 2
01
0
III
201
0
I 2
011
III
201
1
I 2
01
2
III
201
2
I 2
01
3
III
201
3
I 2
01
4
III
201
4
I 2
01
5Warszawa 6 miast 10 miast
0%
5%
10%
15%
20%
25%
I 2
014
II 2
01
4
III
201
4
IV 2
014
I 2
015
Warszawa MDM
Warszawa BaRN
Gdańsk MDM
Gdańsk BaRN
Kraków MDM
Kraków BaRN
Wrocław MDM
Wrocław BaRN
3
4
5
6
7
8
9
IV 2
01
1
I 20
12
II 2
01
2
III 2
012
IV 2
01
2
I 20
13
II 2
01
3
III 2
013
IV 2
01
3
I 20
14
II 2
01
4
III 2
014
IV 2
01
4
I 20
15
Łódź Kraków Poznań Trójmiasto
Warszawa Wrocław 6 rynków
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
II 2
00
7
IV 2
00
7
II 2
00
8
IV 2
00
8
II 2
00
9
IV 2
009
II 2
01
0
IV 2
01
0
II 2
01
1
IV 2
01
1
II 2
01
2
IV 2
01
2
II 2
01
3
IV 2
01
3
II 2
01
4
IV 2
01
4Warszawa śr. 5M śr. 10M
Źródło: NBP. Źródło: NBP.
Źródło: REAS. Uwaga: dane rzeczywiste, uśrednione z 4 kwartałów. Dane nieporównywalne z wykresem 56.
Źródło: NBP.
3.1 Rynek nieruchomości w Polsce w 2014 r.
Narodowy Bank Polski 32
deweloperskich (por. wykres 54). Obok programu MDM, BGK rozpoczął zakup mieszkań
w ramach Funduszu mieszkań na Wynajem16, co generowała dodatkowy popyt, jednak niewielki.
W wyniku łącznego oddziaływania omawianych czynników, pomimo znacznego zasobu
niesprzedanych mieszkań, przeciętny czas sprzedaży mieszkania na rynku pierwotnym uległ
nieznaczącemu wydłużeniu (por. wykres 56), podczas gdy dla rynku wtórnego od wielu lat
notowane jest nieznaczne, acz systematyczne zwiększenie się czasu sprzedaży mieszkań (por.
wykres 57). Na rynku warszawskim sprzedający mieszkania w okresie II 2012-II 2014 oczekiwali
uzyskania ceny z okresu napięć, a w drugiej połowie 2014 r. zwiększyła się liczba nabywców,
przez co czas sprzedaży lekko zmalał.
W niektórych krajach Europy (np. Irlandia, Hiszpania) udział budownictwa mieszkaniowego
w PKB i związany z nim udział w zatrudnieniu przekraczał 12%, co powodowało duże problemy
gospodarcze podczas osłabienia koniunktury w tym sektorze. W Polsce udział produkcji całego
budownictwa zaliczanego do nakładów inwestycyjnych brutto pozostał stabilny i wyniósł ok.
5,7% PKB (por. wykres 58), natomiast inwestycje mieszkaniowe brutto spadły o 0,2 p. p.
w porównaniu do 2013 r. i wynosiły około 1,2% PKB. Inwestycje deweloperskie stanowiły około
50% tej wartości. Długowieczność zasobu mieszkaniowego powoduje, że faktyczne ubytki
mieszkań w Polsce to tylko 0,02% zasobu mieszkaniowego (średnia dla lat 2005-2013), podczas
gdy jego faktyczną długookresową stopę deprecjacji można szacować na ok. 0,3 - 0,5% rocznie.
Biorąc pod uwagę powyższe dane szacujemy, że inwestycje mieszkaniowe netto stanowią
poniżej 1% PKB, a deweloperskie 0,2 – 0,3% PKB.
Udział tego sektora w zatrudnieniu jest zbliżony do jego udziału w PKB. Inwestycje
w budownictwie stanowiły w 2014 r. ok. 40% nakładów inwestycyjnych brutto, zaś inwestycje
mieszkaniowe już tylko 8,5%, z tego deweloperskie nieco powyżej 4%.
16 Fundusz Mieszkań na Wynajem (FMnW) jest komercyjnym projektem Banku Gospodarstwa Krajowego.
Inicjatywa ta realizowana jest całkowicie na zasadach rynkowych w oparciu o ustawę o funduszach inwestycyjnych. BGK powołał dwie spółki: BGK Nieruchomości oraz TFI BGK w celu realizacji zamierzeń tego projektu. Obecnie BGK Nieruchomości S.A. pracuje nad kolejnymi projektami dotyczącymi zakupu nieruchomości zlokalizowanych w największych aglomeracjach: warszawskiej, trójmiejskiej, krakowskiej, wrocławskiej, łódzkiej, poznańskiej i śląskiej. Projekty dotyczą kupna budynków z terminem oddania do użytkowania w latach 2015-2017. Według informacji FMnW dotychczas w ramach programu wprowadzono
dwie inwestycje mieszkaniowe: w Poznaniu (ok. 100 mieszkań) i Piasecznie (ok. 122 mieszkań).
3.1 Rynek nieruchomości w Polsce w 2014 r.
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2014 r 33
Wykres 58 Struktura produkcji budowlanej w Polsce
w relacji do PKB
Wykres 59 Relacje inwestycji w budownictwo
mieszkaniowe w Polsce
Omawiane procesy można syntetycznie pokazać w postaci modelu przepływu na rynku
mieszkaniowym. W modelu tym przedsiębiorstwo deweloperskie reaguje na poziom popytu
i przyrost zysku. Ceny są wynikiem relacji podaży i popytu, jak też cen historycznych. Popyt jest
funkcją zmian dochodów gospodarstw domowych i stóp procentowych, natomiast koszty są
elastyczne względem zmian wielkości produkcji (por. ramka 2).
17 Zaktualizowana i skrócona wersja artykułu „Cykle mieszkaniowe – model nierównowagi i jego kalibracja dla
warszawskiego rynku nieruchomości” przedstawionego w Raporcie rocznym 2012 r.
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
budownictwo mieszkaniowe
budownictwo niemieszkaniowe
obiekty inżynierii lądowej i wodnej
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
do PKB
do nakładów inwestycyjnych
do nakładów brutto na środki trwałe
Źródło: szacunki NBP na podst. GUS. Źródło: szacunki NBP na podst. GUS.
Ramka 2. Zaktualizowany model analizy nierównowagi na pierwotnym rynku mieszkaniowym17
Do analizy zachowań na rynku mieszkaniowym analitycy NBP zastosowali model
czterorównaniowy, który opisuje podaż, popyt, ceny transakcyjne i koszty budowy na rynku pierwotnym. Model jest rozszerzeniem pierwotnego modelu, uwzględnia zarówno opóźnienia obserwowane na rynku, jak i ma bardziej rozbudowaną część podażową.
Poniżej przedstawiono analityczny zapis modelu cztero-równaniowego:
(1)
(2)
(3)
(4)
Modele estymowano na kwartalnych danych opisujących sytuację na warszawskim rynku
nieruchomości mieszkaniowych, estymując wszystkie równania jednocześnie. Ceny mieszkań ( ) pochodzą z bazy NBP (BaRN). Liczba mieszkań sprzedanych i oferowanych ) na
rynku pochodzi ze statystyk REAS#. Sekocenbud# stanowił źródło informacji o kosztach produkcji ( ). Z GUS pochodzą dane opisujące poziom wynagrodzeń w sektorze przedsiębiorstw ( ), zaś stopa procentowa ( ) została zaczerpnięta z danych NBP.
3.1 Rynek nieruchomości w Polsce w 2014 r.
Narodowy Bank Polski 34
Zmienna zero-jedynkowa PS oznacza szok cenowy, zmienna ta przyjmująca wartość 1 w okresie
2005-2006, dla pozostałych okresów wartość 0. Logarytm naturalny liczb oznaczony jest literą L,
D oznacza przyrosty, zaś t-i oznacza opóźnienie w czasie o i kwartałów.
Wykres R1 Popyt, wartość empiryczna i teoretyczna
(z daszkiem)
Wykres R2 Podaż, wartość empiryczna i teoretyczna (z daszkiem)
Wykres R3 Wzrost ceny, wartość empiryczna i
teoretyczna (z daszkiem)
Wykres R1 Wzrost kosztów produkcji, wartość empiryczna i teoretyczna (z daszkiem)
Źródło: NBP.
Tabela 1. Wyniki regresji modeli zagregowanej podaży, popytu, cen i kosztów produkcji LHDt LHSt D(LPt) D(LPCt)
LPt -0,908 ***
(0,162)
D(LPt) 7,690 ***
(0,984)
D(LPt-1) 0,811***
0,088
D(LPt-4) 4,340 **
(2,057)
Intratet -14,641 ***
(4,035)
Intratet-4 -7,390
(5,384)
LIncomet 1,268 ***
(0,260)
D(LPCt-1) 0,978 ***
(0,053)
D(LPCt-4) -12,585 ***
(1,639)
D(LHSt-1) 0,021 ***
(0,006)
LHSt-1 – LHDt-1 -0,021 *
(0,012)
5,0
5,5
6,0
6,5
7,0
7,5
8,0
8,5
9,0
9,5
2005
1
2005
3
2006
1
2006
3
2007
1
2007
3
2008
1
2008
3
2009
1
2009
3
2010
1
2010
3
2011
1
2011
3
2012
1
2012
3
2013
1
2013
3
2014
1
2014
3
2015
1LHD LHD^
5,0
5,5
6,0
6,5
7,0
7,5
8,0
8,5
9,0
9,5
20
051
20
053
20
061
20
063
20
071
20
073
20
081
20
083
20
091
20
093
20
101
20
103
20
111
20
113
20
121
20
123
20
131
20
133
20
141
20
143
20
151
LHS LHS^
-0,06
-0,04
-0,02
0,00
0,02
0,04
0,06
0,08
0,10
20
051
20
053
20
061
20
063
20
071
20
073
20
081
20
083
20
091
20
093
20
101
20
103
20
111
20
113
20
121
20
123
20
131
20
133
20
141
20
143
20
151
DLPRICE DLPRICE^
-0,04
-0,02
0,00
0,02
0,04
0,06
0,08
0,102
00
51
20
053
20
061
20
063
20
071
20
073
20
081
20
083
20
091
20
093
20
101
20
103
20
111
20
113
20
121
20
123
20
131
20
133
20
141
20
143
20
151
DLCOST DLCOST^
3.1 Rynek nieruchomości w Polsce w 2014 r.
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2014 r 35
3.1.1.3. Popyt mieszkaniowy
Utrzymujący się wysoki poziom popytu mieszkaniowego (mierzonego liczbą transakcji)
w 2014 r. był konsekwencją utrzymania historycznie niskich stóp procentowych oraz wzrostu
wynagrodzeń gospodarstw domowych. Pozytywny, choć niewielki wpływ miała też polityka
mieszkaniowa rządu, który wprowadził program MDM#18. Program ten uruchomił dopłaty typu
grantowego19 dla osób do 35 roku życia nabywających pierwsze mieszkanie na rynku
pierwotnym.
Stopy procentowe kredytów mieszkaniowych w 2014 r. oraz w I kw. 2015 r. osiągnęły
historycznie najniższy poziom, miały pozytywny wpływ na zdolność kredytową gospodarstw
domowych. Wzrost realnych dochodów gospodarstw domowych, wyższy niż płacone realne
odsetki kredytów, wpłynął na zmniejszenie udziału spłat rat kredytowych w przeciętnym
budżecie gospodarstw domowych. Zjawiska te były korzystne dla kredytobiorców i zachęcały do
korzystania z finansowania bankowego (por. wykres 60). W konsekwencji pod koniec 2014 r.
obserwowano wyraźny wzrost dostępności kredytu (por. wykres 61) i dostępności kredytowej
mieszkania (por. wykres 62).
18 Zapisy Ustawy z dnia 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi (Dz. U. 2013 poz. 1304) weszły w życie 1 stycznia 2014 r.
19 Umorzenie części kredytu.
LHDt-4 0,663 ***
(0,168)
PS 0,013 *
(0,007)
C 6,926 *** 3,237 ** 0,001 0,0001
(1,859) (1,457) (0,003) (0,001)
Dostosowane R^2 0,82 0,78 0,71 0,89
Błędy standardowe w nawiasach, symbol ***, **, * oznacza istotność statystyczną na poziomie: 1%, 5% oraz 10%.
W szczególności podaż reaguje nie tylko na wzrosty cen, ale też na wzrosty sprzedaży w okresie
poprzednim. Obecnie na rynku obserwuje się stabilne ceny, a podaż rośnie, co oznacza, że deweloperzy nie tylko ekstrapolują ceny, ale też sprzedaż na podstawie przeszłych obserwacji rynkowych. Podaż zależy też od opóźnionych kosztów produkcji oraz stóp procentowych. Z modelu wynika, że popyt determinowany jest w znacznym stopniu przez wynagrodzenia, stopy procentowe oraz ceny i ich przyrosty. Koszty produkcji warunkowane są swoją przeszłą realizacją oraz opóźnioną podażą, natomiast ceny zależą od swoich przeszłych wartości oraz niedopasowania podaży i popytu.
Wyniki modelu pozwalają stwierdzić, że rynek, który jeszcze w okresie 2008 i 2009 r. podlegał silnym zawirowaniom, obecnie zachowuje się bardzo stabilnie. Podaż spełnia oczekiwania popytu, co pozwala na dużą liczbę transakcji, przy stabilnych cenach oraz kosztach budowy.
3.1 Rynek nieruchomości w Polsce w 2014 r.
Narodowy Bank Polski 36
Wykres 60 Nominalne oprocentowanie kredytu
mieszkaniowego
Wykres 61 Dostępny kredyt mieszkaniowy# ważony
(lewa oś) + ZKPK (prawa oś)
Wykres 62 Kredytowa dostępność mieszkania#
W wyniku oddziaływania omawianych wcześniej czynników na rynkach mieszkaniowych
największych miast Polski obserwowano znaczące przyspieszenie zakupów mieszkań
deweloperskich (por. wykres 15) finansowanych zarówno kredytami, jak i środkami własnymi
nabywców (por. tabela 2). Skala wpłat środków z depozytów bankowych na ten cel nie jest
jednak uchwytna statystycznie w zagregowanych przepływach finansowych w gospodarce
narodowej i można ją tylko szacować na podstawie danych z rynku mieszkaniowego.
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
I 20
05
III 2
005
I 20
06
III 2
006
I 20
07
III 2
007
I 20
08
III 2
008
I 20
09
III 2
009
I 20
10
III 2
010
I 20
11
III 2
011
I 20
12
III 2
012
I 20
13
III 2
013
I 201
4
III 2
014
I 20
15
PLN nowe CHF nowe EUR nowe
PLN stany CHF stany
-8-7-6-5-4-3-2-1012
70
80
90
100
110
120
130
140
150
160
III
200
6
I 2
007
III
200
7
I 2
008
III
200
8
I 2
009
III
200
9
I 2
010
III
201
0
I 2
011
III
201
1
I 2
012
III
201
2
I 2
013
III
201
3
I 2
014
III
201
4
I 2
015
Gdańsk Gdynia Kraków
Łódź Poznań Warszawa
Wrocław średnia 7M indeks ZKPK
40
60
80
100
120
140
160
III
200
6
I 2
00
7
III
200
7
I 2
00
8
III
200
8
I 2
009
III
200
9
I 2
01
0
III
201
0
I 2
01
1
III
201
1
I 2
01
2
III
201
2
I 2
013
III
201
3
I 2
01
4
III
201
4
I 2
01
5
Gdańsk Gdynia Kraków Łódź
Poznań Warszawa Wrocław średnia 7M
Źródło: NBP. Uwaga: ważenie strukturą walutową przyrostu kredytu mieszkaniowego dla gospodarstw
domowych (od początku 2012 r. występują praktycznie wyłącznie kredyty złotowe); ZKPK –
zakumulowany indeks polityki kredytowej
mieszkaniowej banków. Źródło: NBP.
Źródło: NBP.
3.1 Rynek nieruchomości w Polsce w 2014 r.
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2014 r 37
Tabela 2 Szacunek wypłat brutto kredytów mieszkaniowych dla gosp. domowych w Polsce oraz szacunek gotówkowych i kredytowych zakupów mieszkań deweloperskich na 7 największych rynkach (w mln zł)
Data
Szacunkowa wypłata
kredytów mieszkaniowych
Polsce
Szacunkowa wartość transakcji mieszkaniowych
na RP
w 7 miastach
Szacunek wypłat kredytów wraz z
udziałem własnym na zakup
mieszkania na RP
w 7 miastach
Szacunek zakupów
gotówkowych mieszkania na
RP
w 7 miastach
Szacunkowy udział zakupów gotówkowych mieszkania na
RP w 7 miastach
I 2012 5 385 2 726 922 1 804 0,66
II 2012 7 325 2 783 1 254 1 529 0,55
III 2012 7 661 2 510 1 312 1 198 0,48
IV 2012 7 441 2 839 1 274 1 565 0,55
I 2013 6 295 2 610 1 121 1 489 0,57
II 2013 7 867 2 899 1 428 1 471 0,51
III 2013 9 140 3 438 1 690 1 747 0,51
IV 2013 9 084 3 947 1 773 2 173 0,55
I 2014 7 571 3 971 1 478 2 494 0,63
II 2014 8 899 3 779 1 737 2 042 0,54
III 2014 8 894 3 838 1 736 2 102 0,55
IV 2014 8 029 4 052 1 567 2 485 0,61
I 2015 7 451 4 199 1 454 2 745 0,65
Uwaga: szacunek opiera się na następujących założeniach: szacunek nowo udzielonych kredytów w Polsce w poszczególnych kwartałach bazował na przyrostach salda kredytów dla gospodarstw domowych skorygowanych o amortyzację kredytów i przepływy pomiędzy portfelem walutowym a złotowym, dostępnych w sprawozdawczości NBP. Uwzględniono cały system bankowy oraz SKOK-i. Szacunkową wartość rynku pierwotnego 7 miast (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław) obliczono poprzez przemnożenie średniej ceny mieszkania przez jego średnią wielkość w m kw. oraz liczbę sprzedanych mieszkań (w oparciu o dane firmy REAS). Na podstawie danych ZBP przyjęto, że wartość nowo udzielonych kredytów na zakup mieszkań na rynkach pierwotnych 7 miast w 2012 r. stanowiła 50% wartości kredytów mieszkaniowych w tych miastach, natomiast pod koniec 2013 r. udział ten wynosił ok. 57%. Szacunek transakcji gotówkowych stanowi różnicę wartości transakcji na rynku 7 miast oraz wypłat kredytów wraz z udziałem własnym. 7 miast: Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław. Źródło: NBP na podstawie danych REAS, GUS, ZBP.
W Polsce, podobnie jak w krajach rozwiniętych, sektor nieruchomości mieszkaniowych jest ściśle
powiązany z sektorem finansowym, który w dużej mierze finansuje zakup oraz budowę
mieszkań. Zadłużenie z tytułu kredytów hipotecznych jest w Polsce niższe od średniej
europejskiej, ale stale rośnie, stając się istotnym elementem ryzyka dla stabilności sektora
bankowego.
Analiza pokazuje, że zmianom ulegały proporcje finansowania rosnącego budownictwa
mieszkaniowego (kredyt mieszkaniowy a środki własne). Saldo kredytów mieszkaniowych cały
czas wykazywało przyrosty, z uwagi na długookresowy charakter i niską ratę kapitałową,
pomimo praktycznego zaprzestania nowej akcji kredytowej w walutach obcych. Dynamika akcji
kredytowej była dodatnia i stabilna (por. wykres 63). Do podobnych wniosków skłania analiza
statystyki wartości nowo podpisanych umów kredytowych w sektorze bankowym (por.
wykres 69).
3.1 Rynek nieruchomości w Polsce w 2014 r.
Narodowy Bank Polski 38
Wykres 63 Szacunek wypłat kredytów (w mld zł, lewa oś) i dynamika akcji kredytowej w latach 2012 –
2015(prawa oś)
Wykres 64 Szacunkowa zyskowność złotowych kredytów mieszkaniowych dla banków w Polsce
Szacujemy, że udzielanie mieszkaniowych kredytów złotowych jest cały czas opłacalne dla
banków (por. wykres 64). Spadające oprocentowanie kredytów mieszkaniowych banki
kompensowały rosnącymi marżami kredytów nowo udzielanych, które stanowiły jednak tylko
ułamek całego portfela kredytów. Stabilne rozmiary akcji kredytowej to prawdopodobnie efekt
zaostrzenia polityki kredytowej20 i doświadczeń z kredytami denominowanymi we frankach
szwajcarskich, zwłaszcza ze stycznia 2015 r.
Sytuacja banków kredytujących mieszkania we franku szwajcarskim oraz wielu takich
kredytobiorców uległa znacznej zmianie w I kw. 2015. W dniu 15 stycznia 2015 r. Szwajcarski
Bank Centralny podjął decyzję o odstąpieniu od utrzymywania sztywnego kursu walutowego,
na maksymalnym poziomie 1,2 franka za euro. Skutkowało to gwałtownym wzrostem kursu
walutowego CHF/EUR, jak również PLN/CHF, który 16 stycznia osiągnął nawet 5 zł. W efekcie
odnotowano istotny wzrost wartości kredytów mieszkaniowych nominowanych w CHF oraz
wzrost kosztów ich obsługi dla kredytobiorców. Stan zadłużenia gospodarstw domowych
z tytułu kredytów mieszkaniowych wzrósł, co było konsekwencją wypłat kredytów złotowych
oraz przede wszystkim zwiększenia wartości kredytów mieszkaniowych walutowych na skutek
istotnego wzrostu kursu PLN/CHF. Pojawiły się też liczne pomysły pomocy kredytobiorcom
w CHF.
W 2014 r. następowało zacieśnianie polityki ostrożnościowej przez banki, co działało
w przeciwnym kierunku niż obniżki stóp procentowych. Potwierdza to zarówno skumulowany
indeks zmiany polityki kredytowej banków notowany przez NBP, obserwacja empiryczna, jak
też regulacje bankowe wprowadzane i planowane do wprowadzenia. Głównym problemem
polskiego sektora bankowego związanego z nieruchomościami mieszkaniowymi, jest duży
udział kredytów walutowych. Od 2012 r. praktycznie nie udziela się nowych kredytów
denominowanych w walutach obcych. Zgodnie z zapisami Rekomendacji S od czerwca 2013 r.
20 Zaostrzanie w kolejnych latach wymogów LTV (Rekomendacja S).
-30%
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
-
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
I 2
012
II 2
01
2
III
201
2
IV 2
01
2
I 2
013
II 2
01
3
III
201
3
IV 2
01
3
I 2
014
II 2
01
4
III
201
4
IV 2
01
4
I 2
015
Różnica salda kredytów złotowych Spłata kapitału kredytów złotowych
Przyrost % na samych saldach Przyrost uwzględniający szacunek wypłat
-40%
-30%
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
-8%
-6%
-4%
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
IV 2
00
8
II 2
00
9
IV 2
00
9
II 2
01
0
IV 2
01
0
II 2
01
1
IV 2
011
II 2
01
2
IV 2
01
2
II 2
01
3
IV 2
01
3
II 2
01
4
IV 2
01
4
Obciążenie kredytów odpisamiEfektywny koszt finansowania kredytówEfektywne oprocentowanie kredytówSkorygowana marża odsetkowa na kredytachROE (P oś)
Źródło: NBP. Źródło: NBP.
3.1 Rynek nieruchomości w Polsce w 2014 r.
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2014 r 39
zakres potencjalnych kredytobiorców został ograniczony wyłącznie do osób otrzymujących stałe
wynagrodzenie w danej walucie oraz systematycznie jest podnoszony wymóg udziału wkładu
własnego kredytobiorcy21. W konsekwencji saldo portfela kredytów mieszkaniowych w walucie
obcej, a zwłaszcza jego udział w całości kredytów mieszkaniowych zaczął systematycznie spadać
(por. wykres 65). Wdrożenie unijnej dyrektywy w sprawie konsumenckich umów o kredyty
związane z nieruchomościami mieszkalnymi umocni wprawdzie pozycję kredytobiorcy wobec
banku, ale jednocześnie zwiększy koszty kredytów i powiększy restrykcje przy ich udzielaniu.
Proces ten należy ocenić pozytywnie, jako wprowadzenie dobrych standardów i praktyk
udzielania kredytów. Oznacza to jednak, że funkcje socjalne zapewnienia mieszkań ludności nie
będą mogły być substytuowane tanim i łatwo dostępnym kredytem, a staną się w większym
stopniu obowiązkami państwa.
Niskie oprocentowanie oznacza niższe raty spłat części odsetkowej kredytu, co oddziałuje
szczególnie silnie przy kredytach długookresowych, gdzie występuje niska rata kapitałowa.
W 2014 r. jakość portfela kredytowego była stabilna (por. wykres 66), a udział złych kredytów
nieznacznie przekraczał 3%.
Wykres 65 Struktura walutowa portfela kredytu
mieszkaniowego w Polsce
Wykres 66 Jakość portfela kredytu mieszkaniowego
w Polsce
W Polsce, w miarę rozwoju rynku mieszkaniowego i sektora finansowego, rosło długookresowo
zadłużenie gospodarstw domowych związane z kredytami mieszkaniowymi, osiągając w 2014 r.
poziom ok. 350,6 mld zł. Stanowi to ok. 22,9% aktywów sektora finansowego oraz ok. 11,5%
szacowanej wartości zasobu mieszkaniowego. Wzrost ten można określić jako zjawisko
nadrabiania dysproporcji strukturalnych. Zadłużenie zasobu mieszkaniowego w Polsce cały czas
rośnie, jednak nadal jest relatywnie niewielkie, zwłaszcza w relacji do spożycia gospodarstw
domowych (ok. 34,3% PKB). Również koszty obsługi zadłużenia, w relacji do dochodów
21 Od 1 stycznia 2015 r. minimum wkładu własnego wymagane przez Rekomendację S wynosi 10%, natomiast od
1 stycznia 2016 r. 15%.
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
I 2
003
I 2
004
I 2
005
I 2
006
I 2
007
I 2
008
I 2
009
I 2
010
I 2
011
I 2
012
I 2
013
I 2
014
I 2
015
walutowe
złotowe0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
10%
0
50
100
150
200
250
300
350
400
I 2
009
III
200
9
I 2
010
III
201
0
I 2
011
III
201
1
I 2
012
III
201
2
I 2
013
III
201
3
I 2
014
III
201
4
I 2
015
Kredyty hipoteczne mieszkaniowe (L. oś)
Wskaźnik kredytów zagrożonych na nier. mieszk. (P oś)
Wskaźnik kredytów zagrożonych na nier. mieszk. złotowych (P oś)
Wskaźnik kredytów zagrożonych na nier. mieszk. walutowych (P oś)
Źródło: NBP. Źródło: NBP.
3.1 Rynek nieruchomości w Polsce w 2014 r.
Narodowy Bank Polski 40
wszystkich gospodarstw domowych są niewielkie (ok. 1,7%) i zmiany stóp procentowych mają
ograniczony wpływ na pozostałą konsumpcję (por. wykres 68)22.
W 2014 r. kontynuowane były długookresowe zmiany struktury rozkładu przestrzennego
nowych umów kredytowych, w wyniku czego obniżał się udział Warszawy na rzecz pozostałej
Polski (strefy podmiejskie, mniejsze miasta i wieś). Typowe kredyty mieszkaniowe, z wysokim
wskaźnikiem LTV (tj. pow. 80%), są skoncentrowane na obszarze największych miast i stanowią
ok. 50% portfela tych kredytów23. Kredyty mieszkaniowe w pozostałej części kraju to zazwyczaj
mniejsze kredyty uzupełniające środki własne na zakup materiałów budowlanych czy
mieszkania na rynku wtórnym (por. wykres 67).
Wykres 67 Struktura wartości nowego kredytu
mieszkaniowego w Polsce
Wykres 68 Spłaty kredytów mieszkaniowych
Obecnie kredyty mieszkaniowe w Polsce stanowią 250% kapitałów własnych banków, a jakość
tych kredytów i zmiany sytuacji w sektorze mieszkaniowym są istotnymi czynnikami
wpływającymi na bezpieczeństwo sektora bankowego.
Sytuacja mieszkaniowa w 16 największych miastach w Polsce, objętych badaniem BaRN24,
poprawiała się w analizowanym okresie. Wpływ na to miała duża liczba nowo wybudowanych
mieszkań, niewielka skala rozbiórek starych jednostek oraz ubytek liczby ludności w części miast
wskutek emigracji zagranicznej. Jednak przyrost zasobu miał zdecydowanie większe znaczenie
niż migracje (por. wykres 69).
22 Przeprowadzenie dokładnej analizy sytuacji kredytobiorców uniemożliwia brak szczegółowych danych dotyczących kredytobiorców. Z tego powodu stosujemy przybliżenia, w tym odniesienie do Spożycia w gospodarce narodowej.
23 Zgodnie z Ogólnopolskim raportem o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości AMRON-
SARFIN 4/2014 (raport nr 22 Związku Banków Polskich). 24 Szczegółowa analiza sytuacji mieszkaniowej w 16 miastach w Polsce znajduje się w rozdziale „Procesy
konwergencji i różnicowania rynków lokalnych oraz zmiany strukturalne – porównanie 16 rynków nieruchomości mieszkaniowych w Polsce” oraz w monografiach poszczególnych miast.
-
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
20
05
I
20
05
III
20
06
I
20
06
III
20
07
I
20
07
III
20
08
I
20
08
III
20
09
I
20
09
III
20
10
I
20
10
III
20
11
I
20
11
III
20
12
I
20
12
III
20
13
I
20
13
III
20
14
I
20
14
III
mld
zł
Warszawa 6M 10M pozostala Polska Polska
-0,2%
0,3%
0,8%
1,3%
1,8%
2,3%
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
Spłaty kredytu (L oś) Spłaty / Spożycia (P oś)
Źródło: NBP na podstawie BIK. Źródło: NBP, GUS.
3.1 Rynek nieruchomości w Polsce w 2014 r.
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2014 r 41
Wykres 69 Zmiany zasobów mieszkaniowych oraz liczby ludności w Polsce w latach 2002–2014
Uwaga: w Rzeszowie rozszerzono granice
administracyjne miasta.
Źródło: GUS.
25 Badanie liczby mieszkań i domów na 1000 mieszkańców przeprowadzono na danych Eurostatu z 2011 r.
dotyczących regionów europejskich. W analizie uwzględniono czynniki regionalne, to znaczy dochody regionu mierzone jako stosunek PKB per capita regionu do średniej UE oraz czynniki dotyczące całej gospodarki. Te czynniki to udział populacji mieszkającej w miastach, stopa bezrobocia oraz dwie zmienne zero-jedynkowe,
opisujące przynależność kraju do Europy Środkowo-Wschodniej oraz do Europy Południowej. 26 Klasyfikacja Jednostek Terytorialnych do Celów Statystycznych, przy czym jednostka NUTS3 ma od 150 do
800 tys. mieszkańców.
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
Zmiana liczby ludności Zmiana zasobu mieszkaniowego
Ramka 3. Analiza zależności pomiędzy zasobem mieszkaniowym a stanem gospodarki w UE
W celu zbadania zależności pomiędzy zasobem z podstawowymi zmiennymi makroekonomicznymi została przeprowadzona analiza empiryczna obejmująca łącznie 1421 regionów europejskich25, zgodnych z nomenklaturą NUTS 326. Pokazuje ona, że przeciętnie
w Europie, na 1000 mieszkańców przypada 340 zamieszkałych jednostek mieszkaniowych. Liczba jednostek mieszkalnych rośnie, gdy region jest zamożniejszy niż średnia UE (mierzone
PKB per capita), rośnie też wraz ze wskaźnikiem urbanizacji. Kraje południowe wykazują przeciętnie 10 mieszkań mniej a kraje Europy Środkowo-Wschodniej wykazują nawet 51 jednostek mieszkalnych mniej na 1000 mieszkańców niż średnia w próbie. Stopa bezrobocia ma
ujemny wpływ na liczbę jednostek mieszkalnych na 1000 mieszkańców.
Należy podkreślić, iż liczba jednostek mieszkalnych zmienia się bardzo powoli (na skutek nowego budownictwa i rozbiórki starych jednostek) w porównaniu ze zmianą PKB lub bezrobocia, jednak ta analiza pokazuje pewne długookresowe zależności. Pokazuje też, że uwzględniając nawet obecny poziom PKB w krajach Europy Środkowo Wschodniej brakuje praktycznie jednej szóstej jednostek mieszkaniowych. To tłumaczy, dlaczego w Polsce czy np.
na Węgrzech nabywcy zgłaszali wysoki popyt na własne mieszkania zaciągając ryzykowne
kredyty denominowane w walutach obcych. Badanie pokazuje też, że istotne znaczenie mają także różnice wewnątrz kraju. Przykładowo w Polsce sytuacja mieszkaniowa w części dużych miast jest lepsza niż by to wynikało z PKB, a Warszawa należy do unijnej czołówki.
3.1 Rynek nieruchomości w Polsce w 2014 r.
Narodowy Bank Polski 42
Wykres 70 Liczba mieszkań na 1000 osób w krajach Europy, średnie, minimum i maksimum poszczególnych regionów NUTS3 tych państw
Wykres 71 Liczba mieszkań na 1000 osób w regionach NUTS3 w Europie (pozioma oś), w
relacji do PKB regionu do średniej UE, (dane w
logarytmach; pionowa oś)
Uwaga: Zróżnicowanie w regionach pojedynczych
państw powiązane jest ze zróżnicowaniem dochodów w tych regionach. W przypadku Cypru i Malty
istnieje tylko jeden region. Źródło: Eurostat.
Źródło: NBP.
Wykres 72 Wynik estymacji czynników liczby mieszkań na 1000 osób w regionach NUTS3 w Europie
Zmienna Współczynnik Błąd std.
PKB regionu do średniej UE
0,33 0,02
Stopa bezrobocia -2,09 0,31
Udział populacji miejskiej 0,94 0,11
Europa Środkowo Wschodnia
-51,23 3,78
Europa Południowa -9,529 3,50
Stała 339,87 8,89
R^2=0,49
Źródło: NBP.
200
250
300
350
400
450
500
550
600
Austr
ia
Belg
ia
Bułg
aria
Cypr
Da
nia
Esto
nia
Fin
landia
Fra
ncja
Gre
cja
His
zpa
nia
Ho
lan
dia
Irla
ndia
Litw
a
Ło
twa
Ma
lta
Nie
mcy
No
rwe
gia
Pols
ka
Port
ug
alia
Ru
mun
ia
Sło
wacj
aS
łow
enja
Szw
ecja
Węgry
Wie
lka B
ryta
nia
Wło
chy
Minimum Maksimum Średnia
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
5,5
6,0
6,5
5,4 5,6 5,8 6 6,2 6,4
logGDP_do_GDP_UE Polska Warszawa Liniowy (logGDP_do_GDP_UE)
3.1 Rynek nieruchomości w Polsce w 2014 r.
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2014 r 43
3.1.2. Rynek nieruchomości komercyjnych
Podobnie jak w ubiegłych latach, na rynkach nieruchomości komercyjnych27 narastają
nierównowagi. Zwłaszcza na rynkach powierzchni biurowych oraz handlowych. Sytuacja na
rynku nieruchomości komercyjnych wydaje się być wciąż stabilna, jednak uwzględniając
negatywne i kosztowne doświadczenia innych państw w tym segmencie, bank centralny stale
monitoruje ten rynek. Wartość kredytów na biura udzielonych przez banki działające w Polsce na
koniec I kw. 2015 r. wynosiła około 7 mld zł, co jest nieznaczną kwotą na tle kredytów na
nieruchomości mieszkaniowe. Na rynku dominują inwestorzy zagraniczni, ewentualne problemy
na rynku będą więc praktycznie nieodczuwalne dla banków krajowych. Uwzględniając jednak
aktualną sytuację na tym rynku, NBP w Raporcie o stabilności systemu finansowego, Lipiec 2015 r.
wydał kolejną rekomendację dotyczącą prowadzenia przez banki polityki udzielania kredytów
na nieruchomości komercyjne28.
Z powodu niskich stóp procentowych na rynkach państw rozwiniętych oraz znacznego
nasycenia powierzchnią komercyjną na tych rynkach, inwestorzy ciągle poszukują nowych
rynków. Napływ inwestycji do Polski powoduje szybki przyrost majątku trwałego. O ile
inwestycje w latach 2002-2011 były w znacznej mierze związane z wyrównywaniem
historycznych dysproporcji w sektorze nieruchomości komercyjnych, to już od 2012 r. obserwuje
się symptomy narastającej nierównowagi. Pomimo stabilnego popytu, podaż powierzchni
biurowej stale rośnie, co przyczynia się do wzrostu wskaźnika pustostanów oraz do spadku
poziomu czynszów. W rezultacie dochody inwestorów maleją, co przekłada się bezpośrednio na
ich możliwość obsługi długu, a w przypadku funduszy inwestycyjnych na wypłaty dywidendy.
Zjawisko to potwierdzają spadające wyceny jednostek udziałowych w zamkniętych funduszach
inwestycyjnych (por. wykres 74).
27 Szczegółowa analiza lokalnych rynków komercyjnych znajduje się w monografiach 16 miast. 28 Rekomendacja 10 zawarta w Raporcie o stabilności systemu finansowego. Lipiec 2015 r. brzmi: „Banki powinny
prowadzić szczególnie ostrożną politykę kredytową w segmencie kredytowania nieruchomości komercyjnych. Sytuacja na najważniejszych segmentach rynku nieruchomości komercyjnych (nieruchomości biurowych i handlowo-usługowych) wskazuje na rosnącą nierównowagę, co w warunkach wzrastającej nadal podaży może skutkować wzrostem ryzyka kredytowego. Banki powinny szczególnie ostrożnie badać jakość zabezpieczenia kredytu, realność założeń dotyczących przepływów pieniężnych generowanych przez nieruchomość oraz zdolność kredytobiorcy do obsługi zadłużenia.”
3.1 Rynek nieruchomości w Polsce w 2014 r.
Narodowy Bank Polski 44
Wykres 73 Wartość transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych (mld euro)
Wykres 74 Wskaźniki wyceny funduszy inwestycji zamkniętych na rynku nieruchomości komercyjnych (II kw. 2008 r. = 100)
Banki, przy podejmowaniu decyzji o udzieleniu kredytu, wymagają od inwestora znacznego
udziału podpisanych umów przedwstępnych oraz znacznego wkładu własnego inwestora.
Doświadczenia międzynarodowe pokazują jednak, że taka polityka ostrożnościowa może nie
wystarczyć, żeby zabezpieczyć bank przed ewentualnym ryzykiem kredytowym. Niska płynność
rynku, zwłaszcza w okresie zawirowań ekonomicznych, może znacznie utrudnić sprzedaż
obiektu lub doprowadzić do tego, że właściciel nie uzyska oczekiwanej ceny. Banki muszą więc
stosować bardzo konserwatywną wycenę wartości oraz ocenę możliwości spłaty kredytu przez
inwestora.
3.1.2.1. Transakcje na rynku nieruchomości komercyjnych, analiza podaży i popytu
Na rynku nieruchomości komercyjnych w 2014 r. odnotowano najwyższą wartość transakcji
inwestycyjnych, poza rekordowym 2006 r. Zgodnie z danymi Comparables.pl zanotowano
transakcje inwestycyjne o wartości 3,2 mld euro, co oznacza wzrost o około 20% w porównaniu
z 2013 r. (por. wykres 73). Na rynku dominowały transakcje obiektami biurowymi (ok. 50%). Po
raz pierwszy udział wartości transakcji w nieruchomości magazynowe wyniósł 25%, przekroczył
nawet udział inwestycji w powierzchnie handlowe. Wynikało to ze zmiany właścicieli dużych
portfeli nieruchomości magazynowych. Podobnie jak w latach poprzednich, znaczna część
transakcji dotyczyła zmiany właściciela funkcjonującego i wynajętego już budynku
komercyjnego. Stopy kapitalizacji na rynku biurowym kształtowały się w granicach 6-7%,
natomiast na rynku handlowym – ok. 7%.
W analizowanym okresie stan kredytów udzielanych przez banki w Polsce dla przedsiębiorstw
na nieruchomości biurowe zmniejszył się z 8 mld zł w I kw. 2014 r., do 7 mld zł na koniec I kw.
2015 r. (por. wykres 53). Od końca 2012 r. udział kredytów uznawanych za zagrożone nie
przekraczał 6%, zatem kredyty na ten typ nieruchomości można uznać za bezpieczne. Dla
0
1
2
3
4
5
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
I -
II 2
01
5Biura Handlowe Magazyny Pozostałe
40
60
80
100
120
140
160
III 2
005
I 20
06
III 2
006
I 20
07
III 2
007
I 20
08
III 2
008
I 20
09
III 2
009
I 20
10
III 2
010
I 20
11
III 2
011
I 20
12
III 2
012
I 20
13
III
20
13
I 20
14
III 2
014
I 20
15
Skarbiec-Rynku Nieruchomości FIZ
Arka BZ WBK Fundusz Rynku Nieruchomości 2 FIZ
Arka BZ WBK Fundusz Rynku Nieruchomości 1 FIZ
BPH FIZ Sektora Nieruchomości 1
BPH FIZ Sektora Nieruchomości 2
Uwaga: Dane za 2015 r. dotyczą tylko I półrocza. Źródło: Comparables.pl.
Źródło: NBP.
3.1 Rynek nieruchomości w Polsce w 2014 r.
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2014 r 45
porównania, udział kredytów zagrożonych dla przedsiębiorców na pozostałe nieruchomości
wynosił pod koniec I kw. 2015 r. 11,6%, a dla deweloperów na nieruchomości mieszkaniowe
prawie 28%. Trzeba podkreślić, że kredyty deweloperskie stanowią mały udział w aktywach
udzielających je banków i nie stanowią dla nich istotnego ryzyka kredytowego. Zgodnie
z doświadczeniem międzynarodowym można oczekiwać, że wraz ze wzrostem zamożności
społeczeństwa, może rosnąć zaangażowanie inwestycyjne w sektor nieruchomości, w tym
zadłużenie polskich inwestorów w bankach z tytułu nieruchomości komercyjnych.
Na koniec 2014 r. w Warszawie było 4,4 mln m kw. powierzchni biurowej, a w całej Polsce
6,9 mln m kw. Stopa pustostanów dla najważniejszych rynków biurowych wykazała niewielki
wzrost do 12,4% z 11,9% na koniec 2013 r.29 W budowie jest około 1,3 mln m kw. powierzchni
biurowych, w tym ok. 600 tys. m kw. w Warszawie. Stały, wysoki poziom produkcji nowych
powierzchni oraz raczej stabilny popyt na powierzchnię biurową pozwala wnioskować, że stopa
pustostanów będzie rosła, zwłaszcza w starszych lub gorzej zlokalizowanych budynkach.
Deweloperzy wydają się być świadomi dużej konkurencji na warszawskim rynku biurowym,
gdyż w pierwszej połowie 2015 r. rozpoczęli budowę jedynie 23 tys. m kw., w porównaniu do
113 tys. m kw. w analogicznym okresie roku poprzedniego30. Dalszy wzrost podaży powierzchni
biurowych w Warszawie oraz pozostałych miastach będzie wywierać presję na spadki czynszów
w całym kraju.
Na rynku nieruchomości handlowych całkowita podaż powierzchni na koniec 2014 r. wynosiła
10,4 mln m kw. W omawianym okresie oddano do użytku 451 tys. m kw. nowych powierzchni, tj.
o prawie 30% mniej niż w roku poprzednim31. Prawie 50% nowo oddanej powierzchni handlowej
zlokalizowane było w miastach o liczbie ludności poniżej 100 tys.
Ceny transakcyjne nieruchomości biurowych mierzone w euro za m kw. (w tej walucie dokonuje
się dominującej liczby transakcji) wykazywały w Warszawie lekkie wzrosty, zaś w pozostałych
miastach spadek (por. wykres 75). Dynamika ceny hedonicznej nieruchomości biurowych
w Warszawie była zbliżona do dynamiki ceny przeciętnej (por. wykres 76). Dynamika cen
hedonicznych biur w pozostałych miastach znacznie wygasła w 2014 r., po jej silnym wzroście
w 2013 r.
Na rynku nieruchomości handlowych w całej Polsce zaobserwowano spadek średnich cen, po ich
silnym wzroście w 2013 r. (por. wykres 77). Analiza dynamiki ceny hedonicznej pokazuje jednak,
że zmiany cen nie były istotne, wynikały raczej ze zmiany jakości obiektów w próbie (por.
wykres 78). W 2013 r. przedmiotami transakcji były bardzo drogie centra handlowe
w Warszawie, w 2014 r. dominowały zaś transakcje obiektami zlokalizowanymi w całej Polsce,
również w mniejszych miastach. Należy podkreślić, iż zarówno na rynku biurowym jak
i handlowym analizowany jest obrót dużymi obiektami, który odbywa się rzadko. Z tego
29 Por. raport Colliers International „Przegląd Rynku Nieruchomości – Podsumowanie 2014 r.”. 30 Por. raport Knight Frank „Polska rynek komercyjny – I poł 2015”. 31 Por. raport Colliers International „Przegląd Rynku Nieruchomości – Podsumowanie 2014 r.”.
3.1 Rynek nieruchomości w Polsce w 2014 r.
Narodowy Bank Polski 46
powodu konieczna jest analiza hedoniczna, która rozwiązuje problem zmieniającej się próby
obiektów będących przedmiotem transakcji.
Analiza transakcji lokalami handlowo-usługowymi w miastach wojewódzkich i pozostałych,
wskazuje na niewielkie spadki cen, trwający od II kw. 2013 (od tego momentu analizowane są
dane, por. wykres 79). Jedynie w Warszawie odnotowano lekko rosnące ceny lokali usługowo-
handlowe, co świadczy o utrzymującym się popycie na ten rodzaj nieruchomości na tym rynku.
Wykres 75 Ceny transakcyjne nieruchomości biurowych (euro /m kw.)
Wykres 76 Dynamika cen średnich i hedonicznych nieruchomości biurowych (2004=100)
Źródło: NBP. Źródło: NBP.
Wykres 77 Ceny transakcyjne nieruchomości handlowych w Polsce (euro /m kw.)
Wykres 78 Dynamika cen średnich i hedonicznych nieruchomości handlowych w Polsce (2004=100)
Źródło: NBP. Źródło: NBP.
Wykres 79 Ceny transakcyjne lokali usługowo –handlowych (zł/m kw.)
Źródło: PONT, opracowanie NBP.
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
4000
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Średnia cena Warszawa Średnia cena pozostałe miasta
0
20
40
60
80
100
120
140
160
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
Dynamika ceny hedonicznej - Warszawa
Dynamika ceny hedonicznej - pozostałe miastaDynamika ceny - Warszawa
Dynamika ceny - pozostałe miasta
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Średnia cena
0
50
100
150
200
250
300
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
Dynamika ceny hedonicznej Dynamika ceny
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
9000
10000
II 2
01
3
III
201
3
IV 2
014
I 2
014
II 2
01
4
III
201
4
IV 2
014
I 2
015
II 2
01
5
Polska Wrocław Bydgoszcz Lublin
Łódź Kraków Warszawa Gdańsk
Katowice Poznań Szczecin
3.1 Rynek nieruchomości w Polsce w 2014 r.
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2014 r 47
3.1.2.2. Czynsze transakcyjne nieruchomości komercyjnych32
Czynsze transakcyjne na rynku nieruchomości komercyjnych odgrywają ważną rolę, gdyż
zazwyczaj dochodzi do znacznie większej liczby transakcji najmu powierzchni komercyjnych niż
transakcji sprzedaż budynków komercyjnych. Czynsze budynków biurowych klasy A, które na
ogół ustalane są w euro, na wszystkich analizowanych rynkach wykazywały stagnację lub spadki
w 2014 r. Jedynie stawki najmu w budynkach biurowych klasy B w Warszawie, notowane
w euro, nieznacznie wzrosły. Czynsze dla powierzchni biurowych klasy A wynosiły
w Warszawie ponad 20 euro/m kw./m-c, natomiast w pozostałych dużych miastach oscylowały
wokół 15 euro/m kw./m-c. Czynsze w budynkach biurowych klasy B, które zazwyczaj zawierane
były w zł, w Warszawie i 7 największych miastach wykazywały stagnację, zaś w pozostałych 10
miastach lekkie spadki. Spadki lub stagnacja czynszów wynikają z dużej konkurencji dostępnych
powierzchni biurowych, przez co rynek obecnie jest uznawany za rynek najemcy.
Czynsze transakcyjne w centrach handlowych mierzone w euro/m kw./m-c wykazywały
niewielkie spadki. Wynikało to z dużej podaży nowoczesnej powierzchni handlowej w całej
Polsce, w wyniku czego właściciele centrów handlowych walczyli o najemcę.
Wykres 80 Czynsze transakcyjne dla powierzchni
biurowych klasy A (euro/m kw./mieś.) Wykres 81 Czynsze transakcyjne dla powierzchni
biurowych klasy B (zł/m kw./mieś.)
32 Analiza czynszów bazuje na bazie BaNK prowadzonej przez NBP, notowania odbywają się półrocznie.
10,00
12,00
14,00
16,00
18,00
20,00
22,00
24,00
II 2013 IV 2013 II 2014 IV 2014Gdańsk Katowice Kraków
Łódź Poznań Szczecin
Warszawa A Wrocław Pozostałe miasta
Warszawa B
0
10
20
30
40
50
60
70
II 2013 IV 2013 II 2014 IV 2014
10 miast 7 miast Warszawa
Źródło: NBP. Źródło: NBP.
3.1 Rynek nieruchomości w Polsce w 2014 r.
Narodowy Bank Polski 48
Wykres 82 Czynsze transakcyjne dla powierzchni w
centrach handlowych, wielkości ok. 100 m kw. (euro/m kw./mieś.)
3.1.3. Procesy konwergencji i różnicowania rynków lokalnych oraz zmiany strukturalne - porównanie 16 rynków nieruchomości mieszkaniowych w Polsce
Specyfika rynków mieszkaniowych (w tym głównie ich nieprzenoszalność) sprawia, że trudno
jest wnioskować o kierunku rozwoju poszczególnych rynków na podstawie ogółu danych dla
całego kraju. W szczególności małe rynki mogą rozwijać się w odmienny sposób niż największe
ośrodki w kraju. Największe rynki zazwyczaj rozwijają się w podobny sposób, a obserwowane
na nich tendencje są zbieżne.
Duża liczba oddawanych do użytkowania nowych mieszkań oraz marginalne ubytki w zasobie
sprawiają, że sytuacja mieszkaniowa poprawia się. W większości miast deweloperzy lepiej
i szybciej dostosowali się do zmian i z powodzeniem realizują nowe inwestycje. Rozwojowi
rynku nieruchomości, głównie pierwotnego sprzyjały zmiany wskaźników demograficznych na
1000 ludności (tj. dodatni przyrost naturalny, poprawiające się saldo migracji oraz większa liczba
małżeństw), które po kilku latach zmieniły swój kierunek na korzystny pomimo widocznego
starzenia się społeczeństwa. Korzystne także okazały się czynniki ekonomiczne za sprawą
spadku bezrobocia, silniejszego niż w roku poprzednim wzrostu PKB, a także poluzowania
polityki pieniężnej (spadki stóp procentowych).
Zwiększony popyt, w szczególności na nowe lokale, przełożył się na rozpoczęcie większej liczby
inwestycji deweloperskich niż w latach poprzednich. Nie zanotowano znaczących zmian cen
lokali, a na większości rynków obserwowano stabilizację i utrwalenie lokalnych specyfik
z poprzednich lat. Także średni czas sprzedaży lokalu na rynku wtórnym był zbliżony do
obserwowanego w 2013 r.
20
25
30
35
40
45
50
II 2013 IV 2013 II 2014 IV 2014
Bydgoszcz Gdańsk Katowice
Kraków Poznań Szczecin
Warszawa Wrocław Olsztyn
Źródło: NBP.
3.1 Rynek nieruchomości w Polsce w 2014 r.
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2014 r 49
3.1.3.1. Sytuacja mieszkaniowa w 16 miastach wojewódzkich
W 2014 r. zasób mieszkaniowy 16 miast wojewódzkich wyniósł ok. 3,4 mln lokali i stanowił ok.
0,25 polskiego zasobu. W porównaniu do 2013 r. zasób wzrósł o ok. 1,5%. Wzorem lat ubiegłych,
tempo przyrostu liczby mieszkań w poszczególnych ośrodkach było zróżnicowane i uzależnione
od sytuacji na lokalnych rynkach.
Spadek oficjalnie notowanej liczby ludności w części ośrodków, przy ciągłej produkcji nowych
lokali i niewielkiej skali ubytków, wpłynął na poprawę sytuacji mieszkaniowej. Wyższy standard
mieszkaniowy mierzony wskaźnikami nasycenia i zaludnienia, nadal odnotowywano w grupie
największych pod względem liczby ludności miast. Stanowiły one chłonne i atrakcyjne dla
inwestorów rynki, zapewniające wysoki poziom stóp zwrotu. Rynki te zostały zdominowane
przez firmy deweloperskie produkujące mieszkania w ramach budownictwa wielorodzinnego.
Na mniejszych rynkach, gdzie skala inwestycji deweloperskich była mniejsza, dobrze rozwijało
się budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, realizowane często systemem gospodarczym.
W większości miast postępowała dalsza marginalizacja budownictwa spółdzielczego. Wyjątek
stanowiły jedynie Rzeszów i Kielce, w których w 2014 r. udział inwestycji realizowanych przez
spółdzielnie mieszkaniowe kształtował się na poziomie odpowiednio: 20% i 14%.
W większości miast wojewódzkich utrwaliła się obserwowana od ponad dwóch lat tendencja
dostosowywania przez inwestorów oferty podażowej do preferencji strony popytowej. Były
budowane mniejsze pod względem metrażu lokale, co przełożyło się na spowolnienie poprawy
wskaźników przedstawiających sytuację mieszkaniową, tj. wskaźnika przeciętnej powierzchni
użytkowej mieszkania.
Wykres 83. Zasób mieszkaniowy na 1000 ludności w 6M
Wykres 84. Zasób mieszkaniowy na 1000 ludności w 10M
Źródło: GUS Źródło: GUS
300320340360380400420440460480500520
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Gdańsk Kraków Łódź
Poznań Warszawa Wrocław
300320340360380400420440460480500520
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
Białystok Bydgoszcz KatowiceKielce Lublin OlsztynOpole Rzeszów SzczecinZielona Góra
3.1 Rynek nieruchomości w Polsce w 2014 r.
Narodowy Bank Polski 50
Wykres 85. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania w zasobie (w m kw.) w 6M
Wykres 86. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania w zasobie (w m kw.) w 10M
Źródło: GUS Źródło: GUS
Wykres 87. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania w zasobie na osobę (w m kw.) w 6M
Wykres 88. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania w zasobie na osobę (w m kw.) w 10M
Źródło: GUS Źródło: GUS
Wykres 89. Przeciętna liczba osób w mieszkaniu w 6M
Wykres 90. Przeciętna liczba osób w mieszkaniu w
10M
Źródło: GUS Źródło: GUS
50525456586062646668707274
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Gdańsk Kraków Łódź
Poznań Warszawa Wrocław
56
58
60
62
64
66
68
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
Białystok Bydgoszcz KatowiceKielce Lublin OlsztynOpole Rzeszów SzczecinZielona Góra
18
20
22
24
26
28
30
32
34
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Gdańsk Kraków Łódź
Poznań Warszawa Wrocław
192021222324252627282930
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
Białystok Bydgoszcz KatowiceKielce Lublin OlsztynOpole Rzeszów SzczecinZielona Góra
1,81,9
22,12,22,32,42,52,62,72,82,9
3
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Gdańsk Kraków Łódź
Poznań Warszawa Wrocław
2,12,22,32,42,52,62,72,82,9
33,13,23,3
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
Białystok Bydgoszcz KatowiceKielce Lublin OlsztynOpole Rzeszów SzczecinZielona Góra
3.1 Rynek nieruchomości w Polsce w 2014 r.
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2014 r 51
3.1.3.2. Czynniki demograficzne w 16 miastach wojewódzkich
Po raz pierwszy od kilku lat, odnotowano nieznaczną poprawę wskaźników sytuacji
demograficznej w części miast wojewódzkich. Fundamentalne czynniki demograficzne,
wpływające na sektor mieszkaniowy, były korzystniejsze, co może oznaczać, że proces
usamodzielniania się roczników z drugiego powojennego wyżu demograficznego nie został
jeszcze zakończony (por. wykres 91 - wykres 94). W większości regionalnych ośrodków poprawie
uległy wskaźniki: zawieranych małżeństw i przyrostu naturalnego. Wprawdzie, na sześciu
lokalnych rynkach przyrost naturalny nadal był ujemny, to jednak tempo spadku, w porównaniu
do lat wcześniejszych, było mniejsze. Pozytywne zmiany wystąpiły także w przypadku
wskaźnika salda migracji. W większości miast wskaźnik ten uległ poprawie, przy czym dodatnie
wartości odnotowano w połowie miast stolic województw (rok wcześniej w siedmiu).
W 2014 r. utrzymała się tendencja spadku liczby ludności w większości regionalnych ośrodków.
W części z nich było to skutkiem osiedlania mieszkańców dużych miast w miejscowościach
ościennych tworzących aglomeracje. Podobnie, jak w całym kraju, również w miastach
wojewódzkich odnotowano postępujący proces starzenia się społeczeństwa. Pogarszający się
z roku na rok wskaźnik obciążenia demograficznego regionalnych ośrodków odzwierciedlił
dalszy spadek liczby ludności w wieku produkcyjnym i szybsze tempo wzrostu odsetka osób w
wieku poprodukcyjnym niż przedprodukcyjnym (por. wykres 97 – wykres 98).
Wykres 91. Przyrost naturalny na 1000 ludności w 6M Wykres 92. Przyrost naturalny na 1000 ludności w 10M
Źródło: GUS Źródło: GUS
Wykres 93. Saldo migracji na 1000 ludności w 6M Wykres 94. Saldo migracji na 1000 ludności w 10M
Źródło: GUS Źródło: GUS
-7-6-5-4-3-2-1012
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Gdańsk Kraków Łódź
Poznań Warszawa Wrocław
-4-3-2-101234
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
Białystok Bydgoszcz KatowiceKielce Lublin OlsztynOpole Rzeszów SzczecinZielona Góra
-6-5-4-3-2-10123456
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Gdańsk Kraków Łódź
Poznań Warszawa Wrocław
-7-6-5-4-3-2-101234
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
Białystok Bydgoszcz KatowiceKielce Lublin OlsztynOpole Rzeszów SzczecinZielona Góra
3.1 Rynek nieruchomości w Polsce w 2014 r.
Narodowy Bank Polski 52
Wykres 95. Małżeństwa na 1000 ludności w 6M Wykres 96. Małżeństwa na 1000 ludności w 10M
Źródło: GUS Źródło: GUS
Wykres 97. Dynamika wskaźników wieku 2014/2002 w 6M
Wykres 98. Dynamika wskaźników wieku 2014/2002 w 10M
Źródło: GUS Źródło: GUS
3.1.3.3. Czynniki ekonomiczne w 16 miastach wojewódzkich
Rok 2014 r. był kolejnym rokiem, w którym czynniki ekonomicznie korzystnie oddziaływały na
sytuację regionalnych rynków mieszkaniowych. Wyższy, niż w 2013 r., wzrost gospodarczy,
poprawa sytuacji na rynku pracy, otoczenie prawne sektora mieszkaniowego, poluzowana
polityka pieniężna NBP, zwiększyły optymizm gospodarstw domowych, co w konsekwencji
przełożyło się na zwiększenie popytu na lokale mieszkalne.
W porównaniu do 2013 r., w 2014 r. w 16 miastach odnotowano spadek stopy bezrobocia.
Utrzymała się zapoczątkowana w 2010 r. tendencja sukcesywnego zmniejszania w strukturze
bezrobotnych udziału ludzi młodych, tj. do 34 r. życia, którzy powinni stanowić najliczniejszą
grupę kupujących lokale (por. wykres 99 – wykres 102). W większości ośrodków wystąpił realny
wzrost dochodów gospodarstw domowych (po uwzględnieniu wskaźnika CPI), co przy
niewielkiej wzrostowej korekcie cen transakcyjnych mieszkań oraz niskim poziomie
oprocentowania złotowych kredytów mieszkaniowych, spowodowało poprawę wskaźników
potencjalnej dostępności kredytów i kredytowej dostępności lokali (por. wykres 105 – wykres
112). W 2014 r., podobnie jak w latach ubiegłych, pod względem dostępności mieszkań, w tym
kupowanych na kredyt, spośród ośrodków wojewódzkich wyróżniały się Katowice. W mieście
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
5,5
6,0
6,5
7,0
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Gdańsk Kraków Łódź
Poznań Warszawa Wrocław
4,0
4,5
5,0
5,5
6,0
6,5
7,0
7,5
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
Białystok Bydgoszcz KatowiceKielce Lublin OlsztynOpole Rzeszów SzczecinZielona Góra
0
20
40
60
80
100
120
140
Gda
ńsk
Kra
ków
Łódź
Po
znań
Wars
zaw
a
Wro
cław
produkcyjnym przedprodukcyjnym
poprodukcyjnym
020406080
100120140160
Bia
łyst
ok
Byd
go
szcz
Ka
tow
ice
Kie
lce
Lublin
Ols
zty
n
Op
ole
Rze
szó
w
Szcze
cin
Zie
lon
a G
óra
produkcyjnym przedprodukcyjnympoprodukcyjnym
3.1 Rynek nieruchomości w Polsce w 2014 r.
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2014 r 53
tym nadal utrzymywał się najwyższy poziom przeciętnego wynagrodzenia w sektorze
przedsiębiorstw przy jednocześnie występujących niskich cenach mieszkań.
W 2014 r. został uruchomiony nowy program wspierania zakupu mieszkań na własność MDM#.
Poziom jego wykorzystania w miastach wojewódzkich był zróżnicowany i zdeterminowany
wysokością wyznaczonych w programie limitów cen oraz stopniem dostępności na
poszczególnych rynkach mieszkań spełniających kryteria cenowe programu. W większości
ośrodków odnotowano niedopasowanie przyjętych w programie maksymalnych limitów cen do
cen występujących na regionalnych rynkach. Największą skalę niedopasowania zanotowano w
większych ośrodkach, tj.: Krakowie, Warszawie i Wrocławiu, gdzie wyznaczony poziom limitów
był za niski, w porównaniu do cen rynkowych. Odwrotna sytuacja wystąpiła w trzech miastach,
tj.: Łodzi, Olsztynie i Zielonej Górze, w których limity wyznaczone w programie MDM były
wyższe od średnich cen notowanych na tych rynkach (por. wykres 115 – wykres 116).
Wykres 99. Stopa bezrobocia w 6M Wykres 100. Stopa bezrobocia w 10M
Źródło: GUS Źródło: GUS
Wykres 101. Udział bezrobotnych w wieku do 34 lat w 6M
Wykres 102. Udział bezrobotnych w wieku do 34 lat w 10M
Źródło: GUS. Źródło: GUS.
0
3
6
9
12
15
18
21
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Gdańsk Kraków Łódź
Poznań Warszawa Wrocław
Polska
0
3
6
9
12
15
18
212002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
Białystok Bydgoszcz KatowiceKielce Lublin OlsztynOpole Rzeszów SzczecinZielona Góra Polska
252831343740434649525558
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Gdańsk Kraków Łódź
Poznań Warszawa Wrocław
Polska
33
36
39
42
45
48
51
54
57
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
Białystok Bydgoszcz Katowice
Kielce Lublin Olsztyn
Opole Rzeszów Szczecin
Zielona Góra Polska
3.1 Rynek nieruchomości w Polsce w 2014 r.
Narodowy Bank Polski 54
Wykres 103. Przeciętne wynagrodzenie w sektorze
przedsiębiorstw w 6M (zł/miesiąc) Wykres 104. Przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w 10M (zł/miesiąc)
Źródło: GUS. Źródło: GUS.
Wykres 105. Dostępność mieszkania za przeciętne
wynagrodzenie (w m kw.) w 6M - RP
Wykres 106. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie (w m kw.) w 10M - RP
Źródło: NBP, GUS. Źródło: NBP, GUS
Wykres 107. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie (w m kw.) w 6M - RW
Wykres 108. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie (w m kw.) w 10M - RW
Źródło: NBP, GUS Źródło: NBP, GUS
2000
2500
3000
3500
4000
4500
5000
5500
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Gdańsk Kraków Łódź
Poznań Warszawa Wrocław
Polska
1500
2000
2500
3000
3500
4000
4500
5000
5500
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
Białystok Bydgoszcz KatowiceKielce Lublin OlsztynOpole Rzeszów SzczecinZielona Góra Polska
0,3
0,4
0,5
0,6
0,7
0,8
0,9
1,0
III 2
006
I 200
7
III 2
007
I 200
8
III 2
008
I 200
9
III 2
009
I 201
0
III 2
010
I 201
1
III 2
011
I 201
2
III 2
012
I 201
3
III 2
013
I 201
4
III 2
014
I 201
5
Gdańsk Kraków Łódź
Poznań Warszawa Wrocław
0,40,50,60,70,80,91,01,11,21,3
III 2006
I 2007
III 2007
I 2008
III 2008
I 2009
III 2009
I 2010
III 2010
I 2011
III 2011
I 2012
III 2012
I 2013
III 2013
I 2014
III 2014
I 2015
Białystok Bydgoszcz KatowiceKielce Lublin OlsztynOpole Rzeszów SzczecinZielona Góra
0,2
0,4
0,6
0,8
1,0
1,2
1,4
III 2006
I 2007
III 2007
I 2008
III 2008
I 2009
III 2009
I 2010
III 2010
I 2011
III 2011
I 2012
III 2012
I 2013
III 2013
I 2014
III 2014
I 2015
Gdańsk Kraków Łódź
Poznań Warszawa Wrocław
0,4
0,6
0,8
1,0
1,2
1,4
1,6
1,8
III 2006
I 2007
III 2007
I 2008
III 2008
I 2009
III 2009
I 2010
III 2010
I 2011
III 2011
I 2012
III 2012
I 2013
III 2013
I 2014
III 2014
I 2015
Białystok Bydgoszcz KatowiceKielce Lublin OlsztynOpole Rzeszów SzczecinZielona Góra
3.1 Rynek nieruchomości w Polsce w 2014 r.
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2014 r 55
Wykres 109. Dostępność kredytu PLN w 6M Wykres 110. Dostępność kredytu PLN w 10M
Źródło: NBP, GUS Źródło: NBP, GUS
Wykres 111. Kredytowa dostępność mieszkania (kred. PLN) w 6M - RP
Wykres 112. Kredytowa dostępność mieszkania (kred. PLN) w 10M - RP
Źródło: NBP, GUS Źródło: NBP, GUS
Wykres 113. Wartość kredytów z nowo zawartych umów kredytowych (w mln zł) w 6M (wg miejsca zamieszkania kredytobiorcy)
Wykres 114. Wartość kredytów z nowo zawartych umów kredytowych (w mln zł) w 10M (wg miejsca zamieszkania kredytobiorcy)
Źródło: BIK Źródło: BIK
707580859095
100105110115120125
IV 2
006
II 2
007
IV 2
007
II 2
008
IV 2
008
II 2
009
IV 2
009
II 2
010
IV 2
010
II 2
011
IV 2
011
II 2
012
IV 2
012
II 2
013
IV 2
013
II 2
014
IV 2
014
Gdańsk Kraków Łódź
Poznań Warszawa Wrocław
707580859095
100105110115120125
IV 2
006
II 2
007
IV 2
007
II 2
008
IV 2
008
II 2
009
IV 2
009
II 2
010
IV 2
010
II 2
011
IV 2
011
II 2
012
IV 2
012
II 2
013
IV 2
013
II 2
014
IV 2
014
Białystok Bydgoszcz KatowiceKielce Lublin OlsztynOpole Rzeszów SzczecinZielona Góra
30405060708090
100110
IV 2
006
II 2
007
IV 2
007
II 2
008
IV 2
008
II 2
009
IV 2
009
II 2
010
IV 2
010
II 2
011
IV 2
011
II 2
012
IV 2
012
II 2
013
IV 2
013
II 2
014
IV 2
014
Gdańsk Kraków Łódź
Poznań Warszawa Wrocław
30
50
70
90
110
130
150
IV 2
006
II 2
007
IV 2
007
II 2
008
IV 2
008
II 2
009
IV 2
009
II 2
010
IV 2
010
II 2
011
IV 2
011
II 2
012
IV 2
012
II 2
013
IV 2
013
II 2
014
IV 2
014
Białystok Bydgoszcz Katowice
Kielce Lublin Olsztyn
Opole Rzeszów Szczecin
Zielona Góra
02 0004 0006 0008 000
10 00012 00014 00016 00018 00020 00022 00024 000
2005 2007 2009 2011 2013
Gdańsk Kraków Łódź
Poznań Warszawa Wrocław
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
2005 2007 2009 2011 2013
Białystok Bydgoszcz Katowice KielceLublin Olsztyn Opole RzeszówSzczecin Zielona Góra
3.1 Rynek nieruchomości w Polsce w 2014 r.
Narodowy Bank Polski 56
Wykres 115. Luka/nadwyżka limitu RNS/MDM względem mediany transakcji w 6M - RP
Wykres 116. Luka/nadwyżka limitu RNS/MDM względem mediany transakcji w 10M - RP
Źródło: NBP, BGK Źródło: NBP, BGK
3.1.3.4. Budownictwo mieszkaniowe w 16 miastach wojewódzkich
W 2014 r., podobnie jak w latach wcześniejszych, sektor mieszkaniowy w miastach
wojewódzkich rozwijał się z różną intensywnością. Poza lokalnymi uwarunkowaniami
poszczególnych rynków, fundamentalnymi czynnikami demograficznymi i ekonomicznymi,
istotny wpływ na zachowania podmiotów reprezentujących stronę popytową i podażową miały
zmiany regulacji prawnych. Z dniem 1 stycznia 2014 r., po rocznej przerwie funkcjonowania
rynku mieszkaniowego bez programu wspierającego, został uruchomiony nowy program MDM,
adresowany do młodych gospodarstw domowych, kupujących swoje pierwsze mieszkanie.
Objęcie programem tylko lokali z rynku pierwotnego, przy jednocześnie bogatej i dostosowanej
ofercie podażowej do potencjału nabywców mieszkań oraz racjonalnej polityce kredytowej
banków, przełożyło się na wzrost skali popytu na tym rynku. Ponadto, silny impuls popytowy
generowali nabywcy gotówkowi, którzy w wyniku niskiego poziomu oprocentowania lokat
bankowych, poszukiwali alternatywnych form lokowania posiadanego kapitału. Bardzo dobre
wyniki sprzedażowe inwestorów, zwłaszcza firm deweloperskich i zredukowana nadpodaż
mieszkań z końca 2013 r., zwiększyła ich aktywność. Na większości regionalnych rynków
w 2014 r., w relacji do 2013 r., odnotowano wzrost liczby rozpoczętych inwestycji
mieszkaniowych oraz liczby kontraktów na budowę nowych lokali (por. wykres 123 – wykres
124). Podobnie sytuacja kształtowała się w I kw. 2015 r.
Efekty budownictwa mieszkaniowego mierzone liczbą mieszkań przekazanych do eksploatacji
w większości ośrodków wojewódzkich (z wyjątkiem Lublina, Olsztyna, Szczecina i Wrocławia),
były wyższe w 2014 r. w porównaniu do 2013 r. (por. wykres 117 – wykres 118). Na wynik, poza
niską skalą odniesienia (względem roku 2013 r.), mógł mieć wpływ fakt oddawania do
użytkowania mieszkań, których budowę rozpoczęto w okresie: 2011 – kwiecień 2012 r., tj. przed
wejściem w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu
jednorodzinnego z 16.09.2011 r. Na większości lokalnych rynków, dzięki elastycznemu
dostosowaniu oferty podażowej do struktury popytu, budowane i oddawane do użytkowania
były mniejsze lokale. Potwierdza to utrzymujący się od ponad dwóch lat trend spadkowy
-60%
-40%
-20%
0%
20%
40%
60%
80%
I 200
7
III 2
007
I 200
8
III 2
008
I 200
9
III 2
009
I 201
0
III 2
010
I 201
1
III 2
011
I 201
2
III 2
012
I 201
3
III 2
013
I 201
4
III 2
014
I 201
5
Gdańsk Kraków Łódź
Poznań Warszawa Wrocław
-60%
-40%
-20%
0%
20%
40%
60%
80%
I 2007
III 2007
I 2008
III 2008
I 2009
III 2009
I 2010
III 2010
I 2011
III 2011
I 2012
III 2012
I 2013
III 2013
I 2014
III 2014
I 2015
Białystok Bydgoszcz KatowiceKielce Lublin OlsztynOpole Rzeszów SzczecinZielona Góra
3.1 Rynek nieruchomości w Polsce w 2014 r.
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2014 r 57
w zakresie przeciętnej powierzchni użytkowej mieszkań przekazanych do eksploatacji (por.
wykres 121 – wykres 122).
W 2015 r. inwestorzy realizujący inwestycje z przeznaczeniem na sprzedaż i wynajem, wzorem
lat ubiegłych, prawdopodobnie także będą podejmowali racjonalne działania, uzależnione od
sytuacji na lokalnych rynkach. Odnotowany w ostatnim okresie w większości ośrodków wzrost
aktywności firm deweloperskich w pozyskiwaniu nowych kontraktów i rozpoczynaniu nowych
budów, potwierdza prognozę wysokiego poziomu popytu. Zakupom powinny sprzyjać:
oczekiwana poprawa koniunktury w gospodarce, niski poziom stóp procentowych, który
z jednej strony powinien zapewnić tańsze kredyty, z drugiej niską opłacalność lokat i chęć
uzyskania wyższych stóp zwrotu, w tym z rynku mieszkaniowego. Na regionalne rynki będzie
oddziaływał program MDM, przy czym jego znaczenie będzie zróżnicowane i uzależnione od
wysokości wyznaczonych w programie limitów cen mieszkań, ich dostępności na rynku, a także
przyjętych zmian w programie. Na sektor mieszkaniowy mogą wpłynąć także zmiany
w rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego (m.in. kolejne zmniejszenie wysokości
wskaźnika LTV# przy kredycie hipotecznym) oraz planowana nowelizacja ustawy o ochronie
praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Wykres 117. Mieszkania oddane do użytkowania na
1000 ludności w 6M
Wykres 118. Mieszkania oddane do użytkowania na 1000 ludności w 10M
Źródło: GUS Źródło: GUS
Wykres 119. Mieszkania oddane do użytkowania na 1000 zawartych małżeństw w 6M
Wykres 120. Mieszkania oddane do użytkowania na 1000 zawartych małżeństw w 10M
Źródło: GUS Źródło: GUS
0
2
4
6
8
10
12
14
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Gdańsk Kraków Łódź
Poznań Warszawa Wrocław
0
2
4
6
8
10
12
14
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
Białystok Bydgoszcz KatowiceKielce Lublin OlsztynOpole Rzeszów SzczecinZielona Góra
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Gdańsk Kraków Łódź
Poznań Warszawa Wrocław
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
Białystok Bydgoszcz KatowiceKielce Lublin OlsztynOpole Rzeszów SzczecinZielona Góra
3.1 Rynek nieruchomości w Polsce w 2014 r.
Narodowy Bank Polski 58
Wykres 121. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania oddanego do użytkowania w 6M
Wykres 122. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania oddanego do użytkowania w 10M
Źródło: GUS Źródło: GUS
Wykres 123. Perspektywy budownictwa mieszkaniowego w 6M
Źródło: GUS
Wykres 124. Perspektywy budownictwa mieszkaniowego w 10M
Źródło: GUS
405060708090
100110120130140150160
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Gdańsk Kraków Łódź
Poznań Warszawa Wrocław
405060708090
100110120130140150160
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
Białystok Bydgoszcz KatowiceKielce Lublin OlsztynOpole Rzeszów SzczecinZielona Góra
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
40 000
45 000
50 000
55 000
60 000
65 000
70 000
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Mieszkania, na budowę których wydano pozwolenia Mieszkania, których budowę rozpoczęto
Gdańsk Kraków Łódź Poznań Warszawa Wrocław
01 0002 0003 0004 0005 0006 0007 0008 0009 000
10 00011 00012 00013 00014 00015 00016 00017 00018 000
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Mieszkania, na budowę których wydano pozwolenia Mieszkania, których budowę rozpoczęto
Białystok Bydgoszcz Katowice Kielce Lublin Olsztyn Opole Rzeszów Szczecin Zielona Góra
3.1 Rynek nieruchomości w Polsce w 2014 r.
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2014 r 59
Wykres 125. Wskaźnik koniunktury produkcji mieszkań (w tys.) w 6M (mieszkania rozpoczęte minus mieszkania oddane)
Wykres 126. Wskaźnik koniunktury produkcji mieszkań (w tys.) w 10M (mieszkania rozpoczęte minus mieszkania oddane)
Źródło: GUS Źródło: GUS
3.1.3.5. Analiza danych zgromadzonych w BaRN
Wraz z rozwojem badania nieruchomości zwiększa się liczba zarejestrowanych transakcji w bazie
BaRN. Na rynku pierwotnym w 2014 r. zarejestrowano blisko 154 tys. ofert (o 40% więcej niż
w roku poprzednim) oraz blisko 40 tys. transakcji (o blisko 70% więcej niż w 2013 r.). Wzrosty
liczby obserwacji zanotowano także w przypadku rynku wtórnego. Liczba ofert zbliżyła się do
90 tys. rekordów, a transakcji wyniosła 33 tys. (w stosunku do roku poprzedniego wzrost
odpowiednio o 17% i 55%). Obserwowany wzrost rekordów w bazie jest wynikiem wzrostu
liczby respondentów uczestniczących w badaniu tj. deweloperów o ponad 30%, a pośredników
o 44% (średnio w każdym badaniu w 2014 r. uczestniczyło ponad 400 deweloperów).
Wg szacunków lokalnych ekspertów w miastach wojewódzkich w 2014 r. liczba transakcji
ogółem na rynku wtórnym spadła o ponad 10%.
Wykres 127. Liczba rekordów w kwartałach w bazie BaRN
Źródło: NBP
W analizowanych 16 miastach wojewódzkich średnie ceny transakcyjne mieszkań na koniec
2014 r. na rynku pierwotnym ustabilizowały się na poziomie zbliżonym do końca roku
poprzedniego. Na 11 rynkach zanotowano wzrosty cen, a na pięciu spadki. Największe wzrosty
cen zanotowano w Katowicach (o 8%), Poznaniu (o ok. 6%) oraz Łodzi (ok. 5%). Najsilniejsze
-11-9-7-5-3-113579
11
IV 2
005
II 2
006
IV 2
006
II 2
007
IV 2
007
II 2
008
IV 2
008
II 2
009
IV 2
009
II 2
010
IV 2
010
II 2
011
IV 2
011
II 2
012
IV 2
012
II 2
013
IV 2
013
II 2
014
IV 2
014
Gdańsk Kraków Łódź
Poznań Warszawa Wrocław
-1,3-1
-0,7-0,4-0,10,20,50,81,11,41,7
IV 2
005
II 2
006
IV 2
006
II 2
007
IV 2
007
II 2
008
IV 2
008
II 2
009
IV 2
009
II 2
010
IV 2
010
II 2
011
IV 2
011
II 2
012
IV 2
012
II 2
013
IV 2
013
II 2
014
IV 2
014
Białystok Bydgoszcz KatowiceKielce Lublin OlsztynOpole Rzeszów SzczecinZielona Góra
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
80 000
90 000
100 000
III 2006
I 2007
III 2007
I 2008
III 2008
I 2009
III 2009
I 2010
III 2010
I 2011
III 2011
I 2012
III 2012
I 2013
III 2013
I 2014
III 2014
I 2015
Oferty mieszkań Oferty najmu Transakcje mieszkań Transakcje najmu
3.1 Rynek nieruchomości w Polsce w 2014 r.
Narodowy Bank Polski 60
spadki obserwowano w Gdańsku (o 6%), Rzeszowie (o 2%) oraz, na największym polskim rynku,
w Warszawie (o 1,5%).
Stabilizację średniej ceny m kw. obserwowano również na rynku wtórnym. Na koniec 2014 r.
w stosunku do końca roku poprzedniego ceny wzrosły na 12 rynkach. Największe wzrosty
zanotowano w Opolu (o 5%), Gdańsku (o 4%) oraz Wrocławiu (o 3%). Na czterech rynkach
zanotowano spadki cen, przy czym największe były w Kielcach i Zielonej Górze (o 5%) oraz
Poznaniu (o 1%).
Ceny transakcyjne zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym są silnie, dodatnio skorelowane
z wielkością rynku. Najwyższe ceny u deweloperów na koniec 2014 r. były w Warszawie
(7315 zł/m kw.) Poznaniu (6226 zł/m kw.), Wrocławiu (5788 zł/m kw.) oraz Gdańsku (5785 zł/m
kw.). Na rynku wtórnym najwyższe ceny obserwowane były w Warszawie (7387 zł/m kw.),
Krakowie (5834 zł/ m kw.) oraz Wrocławiu (5194 zł/m kw.).
Średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym w 2014 r. w stosunku do roku
poprzedniego pozostał niemal niezmieniony i ukształtował się na poziomie 158 dni. Dla sześciu
największych miast w Polsce, a więc dla najbardziej płynnych rynków średni czas sprzedaży
mieszkania ukształtował się na poziomie jedynie kilka dni krótszym.
3.1 Rynek nieruchomości w Polsce w 2014 r.
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2014 r 61
3.1.3.6. Rynek pierwotny mieszkań wg bazy BaRN
Wykres 128. Mediana ceny ofert sprzedaży (zł/m kw.) w 6M - RP
Wykres 129. Mediana ceny transakcji sprzedaży w (zł/m kw.) 6M - RP
Źródło: NBP Źródło: NBP
Wykres 130. Mediana ceny ofert sprzedaży (zł/m kw.) w 10M - RP
Wykres 131. Mediana ceny transakcji sprzedaży (zł/m kw.) w 10M - RP
Źródło: NBP Źródło: NBP
Wykres 132. Miernik dopasowania mieszkań o pow. <= 50 m kw. w 6M - RP
Wykres 133. Miernik dopasowania mieszkań o pow. <= 50 m kw. w 10M - RP
Źródło: NBP Źródło: NBP
Uwaga do wykresu 130: procentowe niedopasowanie podaży (oferty deweloperskie mieszkań) i szacunkowego popytu (transakcje mieszkaniami) względem wielkości mieszkania, wg danych z bazy BaRN; niedopasowanie liczone jest jako relacja udziału mieszkań o powierzchni użytkowej do 50 m kw.
będących w ofercie do udziału transakcji mieszkaniami o powierzchni do 50 m kw. (średnia z czterech ostatnich kwartałów). Wynik dodatni (powyżej czarnej kreski) świadczy o nadmiarze mieszkań o danej wielkości, ujemny natomiast o niedoborze. Analogiczne uwagi do wykresów 131 do 133 oraz 138 do 142.
2000
4000
6000
8000
10000
III 2006
I 2007
III 2007
I 2008
III 2008
I 2009
III 2009
I 2010
III 2010
I 2011
III 2011
I 2012
III 2012
I 2013
III 2013
I 2014
III 2014
I 2015
Gdańsk Kraków Łódź
Poznań Warszawa Wrocław
2000
4000
6000
8000
10000
III 2006
I 2007
III 2007
I 2008
III 2008
I 2009
III 2009
I 2010
III 2010
I 2011
III 2011
I 2012
III 2012
I 2013
III 2013
I 2014
III 2014
I 2015
Gdańsk Kraków Łódź
Poznań Warszawa Wrocław
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
III 2006
I 2007
III 2007
I 2008
III 2008
I 2009
III 2009
I 2010
III 2010
I 2011
III 2011
I 2012
III 2012
I 2013
III 2013
I 2014
III 2014
I 2015
Białystok Bydgoszcz KatowiceKielce Lublin OlsztynOpole Rzeszów SzczecinZielona Góra
2000
3000
4000
5000
6000
7000
III 2006
I 2007
III 2007
I 2008
III 2008
I 2009
III 2009
I 2010
III 2010
I 2011
III 2011
I 2012
III 2012
I 2013
III 2013
I 2014
III 2014
I 2015
Białystok Bydgoszcz KatowiceKielce Lublin OlsztynOpole Rzeszów SzczecinZielona Góra
-80%
-60%
-40%
-20%
0%
20%
40%
60%
80%
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Gdańsk Kraków Łódź
Poznań Warszawa Wrocław
-80%
-60%
-40%
-20%
0%
20%
40%
60%
80%
2006
2008
2010
2012
2014
Białystok Bydgoszcz KatowiceKielce Lublin OlsztynOpole Rzeszów SzczecinZielona Góra
3.1 Rynek nieruchomości w Polsce w 2014 r.
Narodowy Bank Polski 62
Wykres 134. Miernik dopasowania mieszkań o pow. > 50 m kw. w 6M - RP
Wykres 135. Miernik dopasowania mieszkań o pow. > 50 m kw. w 10M - RP
Źródło: NBP Źródło: NBP
3.1.3.7. Rynek wtórny mieszkań wg bazy BaRN
Wykres 136. Mediana ceny ofert sprzedaży (zł/m kw.) w 6M - RW
Wykres 137. Mediana ceny transakcji sprzedaży (zł/m kw.) w 6M - RW
Źródło: NBP Źródło: NBP
Wykres 138. Mediana ceny ofert sprzedaży (zł/m kw.) w 10M - RW
Wykres 139. Mediana ceny transakcji sprzedaży (zł/m kw.) w 10M - RW
Źródło: NBP Źródło: NBP
-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%
0%10%20%30%40%50%
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Gdańsk Kraków Łódź
Poznań Warszawa Wrocław
-100%-80%-60%-40%-20%
0%20%40%60%80%
100%120%140%160%
2006
2008
2010
2012
2014
Białystok Bydgoszcz KatowiceKielce Lublin OlsztynOpole Rzeszów SzczecinZielona Góra
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
9000
10000
III 2006
I 2007
III 2007
I 2008
III 2008
I 2009
III 2009
I 2010
III 2010
I 2011
III 2011
I 2012
III 2012
I 2013
III 2013
I 2014
III 2014
I 2015
Gdańsk Kraków Łódź
Poznań Warszawa Wrocław
1500
2500
3500
4500
5500
6500
7500
8500
9500
III 2006
I 2007
III 2007
I 2008
III 2008
I 2009
III 2009
I 2010
III 2010
I 2011
III 2011
I 2012
III 2012
I 2013
III 2013
I 2014
III 2014
I 2015
Gdańsk Kraków Łódź
Poznań Warszawa Wrocław
150020002500300035004000450050005500
III 2006
I 2007
III 2007
I 2008
III 2008
I 2009
III 2009
I 2010
III 2010
I 2011
III 2011
I 2012
III 2012
I 2013
III 2013
I 2014
III 2014
I 2015
Białystok Bydgoszcz KatowiceKielce Lublin OlsztynOpole Rzeszów SzczecinZielona Góra
1500
2500
3500
4500
5500
III 2006
I 2007
III 2007
I 2008
III 2008
I 2009
III 2009
I 2010
III 2010
I 2011
III 2011
I 2012
III 2012
I 2013
III 2013
I 2014
III 2014
I 2015
Białystok Bydgoszcz KatowiceKielce Lublin OlsztynOpole Rzeszów SzczecinZielona Góra
3.1 Rynek nieruchomości w Polsce w 2014 r.
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2014 r 63
Wykres 140. Miernik dopasowania mieszkań o pow. <= 50 m kw. w 6M - RW
Wykres 141. Miernik dopasowania mieszkań o pow. <= 50 m kw. w 10M - RW
Źródło: NBP Źródło: NBP
Wykres 142. Miernik dopasowania mieszkań o pow.
> 50 m kw. w 6M - RW
Wykres 143. Miernik dopasowania mieszkań o pow. > 50 m kw. w 10M - RW
Źródło: NBP Źródło: NBP
Wykres 144. Średni czas sprzedaży w 6 - RW Wykres 145. Średni czas sprzedaży w 10M - RW
Źródło: NBP Źródło: NBP
-80%
-60%
-40%
-20%
0%
20%
40%
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Gdańsk Kraków Łódź
Poznań Warszawa Wrocław
-80%
-60%
-40%
-20%
0%
20%
40%
60%
2006
2008
2010
2012
2014
Bydgoszcz Białystok KatowiceKielce Lublin OlsztynOpole Rzeszów SzczecinZielona Góra
-20%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
140%
160%
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Gdańsk Kraków Łódź
Poznań Warszawa Wrocław
-50%
-30%
-10%
10%
30%
50%
70%
90%2006
2008
2010
2012
2014
Białystok Bydgoszcz KatowiceKielce Lublin OlsztynOpole Rzeszów SzczecinZielona Góra
0306090
120150180210240270
III 2006
I 2007
III 2007
I 2008
III 2008
I 2009
III 2009
I 2010
III 2010
I 2011
III 2011
I 2012
III 2012
I 2013
III 2013
I 2014
III 2014
I 2015
Gdańsk Kraków Łódź
Poznań Warszawa Wrocław
050
100150200250300350400
III 2006
I 2007
III 2007
I 2008
III 2008
I 2009
III 2009
I 2010
III 2010
I 2011
III 2011
I 2012
III 2012
I 2013
III 2013
I 2014
III 2014
I 2015
Białystok Bydgoszcz KatowiceKielce Lublin OlsztynOpole Rzeszów SzczecinZielona Góra
3.1 Rynek nieruchomości w Polsce w 2014 r.
Narodowy Bank Polski 64
3.1.3.6. Rynek najmu mieszkań według bazy BaRN
Średnie stawki najmu (ofertowe i transakcyjne) dla całego kraju w IV kw. 2014 r. w stosunku
do sytuacji sprzed roku wzrosły. W przypadku ofert zanotowano średni wzrost stawek o 3%,
a transakcji o ponad 5%. Zdecydowanie najwyższe stawki ofertowe notowano w Warszawie
(49,7 zł/m kw.), Wrocławiu (37,9 zł/m kw.) oraz Gdańsku i Poznaniu (35,6 zł/m kw.). Najwyższe
ceny transakcyjne odnotowano w Warszawie (41,4 zł/m kw.), Krakowie (30,9 zł/m kw.) oraz
Gdańsku (30,3 zł/m kw.).
Najwyższe stawki obserwuje się niezmiennie od wielu lat przede wszystkim w ośrodkach
akademickich oraz skupiających działalność biznesową, czyli największych rynkach
mieszkaniowych w Polsce. Same stawki wśród miast są również mocno zróżnicowane. Najwyżej
wyceniane są zazwyczaj lokale położone w centrum miasta, z dobrą komunikacją i z dostępem
do infrastruktury. Czynsze w takich lokalizacjach są nawet kilkukrotnie wyższe niż mieszkań
w dalszych lokalizacjach, głównie w dzielnicach poprzemysłowych. W grupie najmniejszych
miast ze względu na małą liczbę transakcji zarejestrowanych w bazie BaRN wyniki analizy
czynszów są obarczone większym błędem, a ich wiarygodność i możliwość dalszego
wnioskowania zdecydowanie mniejsze.
Wykres 146. Średnie ofertowe stawki najmu (zł/m kw.) w 6M
Wykres 147. Średnie transakcyjne stawki najmu (zł/m kw.) w 6M
Źródło: NBP Źródło: NBP
10152025303540455055
III 2006
I 2007
III 2007
I 2008
III 2008
I 2009
III 2009
I 2010
III 2010
I 2011
III 2011
I 2012
III 2012
I 2013
III 2013
I 2014
III 2014
I 2015
Gdańsk Kraków Łódź
Poznań Warszawa Wrocław
10
15
20
25
30
35
40
45
50
III 2006
I 2007
III 2007
I 2008
III 2008
I 2009
III 2009
I 2010
III 2010
I 2011
III 2011
I 2012
III 2012
I 2013
III 2013
I 2014
III 2014
I 2015
Gdańsk Kraków Łódź
Poznań Warszawa Wrocław
Słownik pojęć i skrótów
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2014 r 65
Słownik pojęć i skrótów
Arbitraż - Transakcja kupna/sprzedaży dóbr podlegających wymianie handlowej (np. towarów,
papierów wartościowych, mieszkań), umożliwiająca uzyskanie zysku bez ponoszenia ryzyka.
Istotą arbitrażu jest zauważenie różnicy cen tego samego produktu na różnych rynkach lub na
tym samym rynku. W przypadku, gdy owa różnica jest większa od kosztów transakcyjnych,
inwestor osiąga zysk kupując produkt na rynku tańszym, a sprzedając na droższym.
BaRN – Baza Rynku Nieruchomości. Baza danych zawierająca dane o cenach ofertowych
i transakcyjnych mieszkań na rynkach pierwotnych i wtórnych oraz o rynkowych stawkach
najmu w 16 miastach stolicach województw. Dane pochodzą od pośredników, spółdzielni
mieszkaniowych oraz deweloperów dobrowolnie biorących udział w badaniu, a częściowo także
powiatowych Rejestrów Cen i Wartości Nieruchomości. Dane są gromadzone i weryfikowane
przez oddziały okręgowe NBP.
Budynek typu 1121 – budynek przeciętny mieszkalny, wielorodzinny, pięciokondygnacyjny,
z podziemnym garażem oraz pomieszczeniami usługowymi na parterze; konstrukcja tradycyjna
(nadziemna część murowana z cegieł ceramicznych), monitorowany przez NBP od II połowy
2004 r. na podstawie danych Sekocenbud Przyjęto dla uproszczenia, że koszt budowy m kw.
garażu oraz pomieszczeń usługowych jest zbliżony do kosztu budowy mieszkania w standardzie
deweloperskim. Rzeczywista, oparta na kosztach budowy cena m kw. mieszkania zależy od
udziału zewnętrznych powierzchni, odmiennych dla różnych budynków. Przy obliczaniu ceny
m kw. pow. użytkowej mieszkania dla konsumenta przyjęto 20-procentowy udział powierzchni
zewnętrznych w stosunku do powierzchni mieszkania i o tę wielkość skorygowano w górę cenę
m kw. mieszkania. Dane dostosowano do modelu deweloperskiego procesu budowlanego,
szerzej opisanego w artykule 3 w Raporcie o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych
i komercyjnych w Polsce w 2011 r., NBP 2012.
Centrum handlowe – nieruchomość handlowa, która została zaplanowana, zbudowana oraz jest
zarządzana jako jeden podmiot handlowy. Składa się ona ze wspólnych części o minimalnej
powierzchni najmu (GLA) 5000 m kw. oraz zawiera minimum 10 sklepów.
DI – (ang. Disposable Income) dochód do dyspozycji brutto gospodarstw domowych.
Dostępność kredytu – miara określająca krotność miesięcznego wynagrodzenia w sektorze
przedsiębiorstw na danym rynku z uwzględnieniem wymogów kredytowych banku
i parametrów kredytu (stopa procentowa, okres amortyzacji, minimalne wynagrodzenie jako
minimalny dochód po spłacie rat kredytowych). Znaczenie informacyjne ma tempo zmian
i zróżnicowanie regionalne a nie wysokość wskaźnika.
Dostępność mieszkania – miara potencjalnej możliwości zakupu powierzchni mieszkania
w cenie średniej ofertowej i transakcyjnej (NBP) za przeciętne wynagrodzenie. Wyraża liczbę
metrów kwadratowych mieszkania możliwych do nabycia za przeciętne wynagrodzenie
w sektorze przedsiębiorstw w danym mieście (GUS).
Słownik pojęć i skrótów
Narodowy Bank Polski 66
DTI – (ang. Debt to Income) – wskaźnik określający wysokość kosztów obsługi kredytu (spłaty)
kredytu do przeciętnego dochodu do dyspozycji brutto gospodarstw domowych.
Dźwignia finansowa - relacja zobowiązań i rezerw na zobowiązania do kapitału własnego.
PONT– baza danych o cenach ofertowych nieruchomości mieszkaniowych, gromadzona przez
firmę PONT Info Nieruchomości.
Globalna zdolność kredytowa – miara określająca, jaka jest łączna zdolność kredytowa (kredyty
mieszkaniowe) wszystkich gospodarstw domowych w miastach w Polsce. Kalkulowana jest na
podstawie indywidualnych dochodów do dyspozycji gospodarstw domowych (budżety
gospodarstw domowych GUS) oraz wymogów kredytowych banku i parametrów kredytu.
Indeks hedoniczny cen mieszkań – odzwierciedla „czystą” cenę, tj. wynikającą z innych
czynników niż różnice w jakości mieszkań. Analizowana jest zawsze cena wystandaryzowanego
mieszkania przeciętnego dla danego rynku, stworzonego na podstawie modelu
ekonometrycznego. Indeks koryguje średnią cenę z próby badawczej o zmianę jakości mieszkań
znajdujących się w tej próbie w każdym z okresów. Odróżnia się tym od dynamiki średniej ceny
czy mediany w próbie, która reagowałaby silnie na zmianę kompozycji próby, zwiększeniem
ceny wobec większej liczby mieszkań małych z wyższą ceną m kw..Więcej informacji w artykule
M. Widłak (2010) „Metody wyznaczania hedonicznych indeksów cen jako sposób kontroli zmian
jakości dóbr”, Wiadomości Statystyczne nr 9.
IRR – (ang. Internal Rate of Return), wewnętrzna stopa zwrotu - metoda ekonomicznej oceny
efektywności projektów inwestycyjnych. Inwestycja jest opłacalna, gdy wewnętrzna stopa
zwrotu jest wyższa od stopy granicznej, będącej najniższą stopą rentowności możliwą do
zaakceptowania przez inwestora.
Kredytowa dostępność mieszkania – miara określająca liczbę metrów kwadratowych
mieszkania w średniej cenie ofertowej i transakcyjnej na danym rynku (NBP), która można
zakupić z wykorzystaniem kredytu mieszkaniowego uzyskanego w oparciu o przeciętne
miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw na danym rynku (GUS),
z uwzględnieniem parametrów kredytu (stopa procentowa, okres amortyzacji, minimalna pensja,
jako minimalny dochód po spłacie rat kredytowych) i wymogów kredytowych banku. Znaczenie
informacyjne ma tempo zmian indeksu i rozpiętości pomiędzy rynkami.
LTV – (ang. Loan to Value), wskaźnik określający wysokość udzielanego kredytu lub pożyczki do
wartości zabezpieczeń spłaty tego kredytu.
DFD – przeciętna duża firma deweloperska podlegająca analizie, wyodrębniona na podstawie
numeru PKD2007. Duża firma deweloperska zatrudnia więcej niż 50 pracowników.
Mieszkanie dla Młodych (MDM) – rządowy program wspierania budownictwa
mieszkaniowego, poprzez dopłaty typu grantowego do kredytu mieszkaniowego, dla
gospodarstw domowych spełniających warunki tj. wiek do 35 roku życia, brak własności
mieszkania, powierzchnia użytkowa mieszkania nie przekracza odpowiednio 75 m kw. dla
Słownik pojęć i skrótów
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2014 r 67
lokalu mieszkalnego i 100 m kw. dla domu jednorodzinnego. Program wszedł w życie na
początku 2014 r.
MDR - (ang. Mortgage Debt Ratio) wskaźnik określający procentowy udział spłat kredytów
hipotecznych w budżecie kredytobiorcy.
Miasta 200-500 - wszystkie miasta w Polsce o liczbie ludności od 200 do 500 tysięcy.
MLS – (ang. Multiple Listing System) system, który umożliwia pośrednikom w obrocie
nieruchomościami wymianę informacji dotyczących ofert lokali na sprzedaż.
OOH – (ang. Owner Occupied Housing) mieszkania zamieszkałe przez właściciela.
P/I – (ang. Price to Income), wskaźnik określający w latach relację wysokość ceny przeciętnego
mieszkania na danym rynku do przeciętnego rocznego dochodu do dyspozycji.
P/R – (ang. Price to Rent), wskaźnik określający relację wysokość ceny przeciętnego mieszkania na
danym rynku do przeciętnego kosztu najmu podobnego mieszkania.
Podnajem – oznacza proces czasowego udostępniania przez właściciela mieszkania, całości
nieruchomości lub jej części, za ustaloną odpłatność.
Przednajem (ang. Pre-let)– wynajmowanie powierzchni nieruchomości komercyjnych podczas
procesu budowy nieruchomości. Określony jego poziom jest wymagany przez bank finansujący
inwestycję, jako zabezpieczenie dochodów z inwestycji.
Racjonowanie kredytu (ang. Credit Rationing) – oznacza ograniczanie przez banki udzielania
kredytu w związku z ich własną oceną rosnącego ryzyka. W specyficznych sytuacjach może to
powodować spadki wartości nowo udzielanego kredytu pomimo braku istotnych zmian bieżącej
zdolności kredytowej podmiotu, co może prowadzić do samosprawdzającej się prognozy.
Rekomendacja S – stanowi zbiór zasad dobrych praktyk dotyczących ekspozycji kredytowych
zabezpieczonych hipoteką. Została wprowadzona w 2006 r, przez Komisję Nadzoru Bankowego
wydana na podstawie art, 137 pkt 5 ustawy - Prawo bankowe (Dz. U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665 z
późniejszymi zmianami).
Rekomendacja T - dotyczy dobrych praktyk w zakresie zarządzania ryzykiem detalicznych
ekspozycji kredytowych. Została wprowadzona w 2010 r, przez Komisję Nadzoru Finansowego
wydana na podstawie art, 137 pkt 5 ustawy - Prawo bankowe (Dz. U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665 z
późniejszymi zmianami).
Rekomercjalizacja obiektów komercyjnych - ponowny wynajem obiektów, które były wcześniej
wynajmowane.
Rodzina na Swoim (RNS) – rządowy program wspierania budownictwa mieszkaniowego
poprzez dopłaty do odsetek od kredytów mieszkaniowych, zakończony w końcu 2012 r.
Sekocenbud – wydawnictwo gromadzące dane o kosztach w budownictwie. Zespół korzysta
z kwartalnych zeszytów Biuletyn Cen Obiektów Budowlanych BCO, część I, obiekty
kubaturowe.
Słownik pojęć i skrótów
Narodowy Bank Polski 68
Standard deweloperski nowego mieszkania - może to być mieszkanie z wylewką betonową na
podłodze i tynkami na ścianach oraz drzwiami wejściowymi, do całkowicie samodzielnego
wykończenia przez kupującego. Dokładna realizacja standardu może się różnić w zależności od
dewelopera. Wskazane jest opisanie tego stanu w umowie kupna mieszkania.
Standard nieruchomości biurowych – powierzchnię biurową klasyfikuje się według standardu,
który ona oferuje. Klasyfikacja zależy od wieku budynku, lokalizacji, możliwości przekształcania
powierzchni według potrzeb najemcy, specyfikacji technicznej (np. podnoszonych podłóg oraz
podwieszanych sufitów), parkingów podziemnych i naziemnych oraz innych czynników, które
są ważne z punktu widzenia najemcy.
Stopa kapitalizacji - iloraz dochodu operacyjnego netto, możliwego do uzyskania na rynku,
i ceny rynkowej nieruchomości (zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny).
Sytuacja mieszkaniowa – rozumiana jako wskaźnik zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych
społeczeństwa. Najczęściej mierzy się ją jako relację wyrażoną w wielkościach naturalnych
pomiędzy zasobem mieszkaniowym a ludnością. Opisują ją takie wskaźniki jak: liczba mieszkań
na 1000 ludności, wielkość przeciętnego mieszkania, stan techniczny mieszkania, dostęp do
komunikacji publicznej, mierzony np. średnim czasem dojazdu do miejsca pracy.
TBS – Towarzystwo Budownictwa Społecznego jest firmą działającą w oparciu o Ustawę z dnia
26 października 1995 r, o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (tekst
jednolity Dz. U. z 2000 r, Nr 98, poz. 1070 ze zm.), której przedmiotem działania jest budowanie
domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu, świadczenie usług zarządzania
i administrowania oraz prowadzenie działalności związanej z budownictwem mieszkaniowym
i infrastrukturą towarzyszącą. W założeniu oferta TBS-ów jest skierowana dla niezamożnych
rodzin, które mogą korzystać z dotowanego przez budżet państwa kredytu z Krajowego
Funduszu Mieszkaniowego (KFM). Lokatorzy płacą czynsz, który z reguły jest wyższy niż
w czynszówkach komunalnych (ponieważ z tego czynszu spłacany jest kredyt), ale niższy od
rynkowego.
TDR - (ang. Total Debt Ratio) wskaźnik określający procentowy udział spłat kredytów w budżecie
kredytobiorcy.
Wskaźnik pustostanów (ang. Vacancy Rate)– relacja niewynajętej powierzchni do skumulowanej
(całkowitej) podaży powierzchni nieruchomości komercyjnych w danej lokalizacji, np. mieście
lub dzielnicy.
Wskaźniki rentowności – ROA (ang. Return on Assets) – relacja wyniku netto do aktywów na
koniec okresu, ROE (ang. Return on Equity) – relacja wyniku netto do kapitału własnego na
koniec okresu, rentowność sprzedaży netto – zysk netto w relacji do dochodów ze sprzedaży.
Wynajem profesjonalny – proces wynajmowania powierzchni mieszkalnej specjalnie w tym celu
zbudowanej; właścicielem zasobu na wynajem może być zarówno podmiot prawny (gmina,
samorząd, fundusz nieruchomościowy), jak i osoba fizyczna; w Polsce rynek ten jest niewielki
i zdekapitalizowany.
Wykaz skrótów
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2014 r 69
Wykaz skrótów
+3M 3 miesięczne zmiany
5M 5 miast: Gdańsk, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław
6M 6 miast: Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław
7M 7 miast: Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław
10M 10 miast: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra
AMRON System Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami
BaNK Baza Rynku Nieruchomości Komercyjnych
BaRN Baza Rynku Nieruchomości
BIK Biuro Informacji Kredytowej
CPI Consumer Price Index
DFD Duża firma deweloperska
DI Dochód do dyspozycji
DTI Debt to Income
FMnW Fundusz Mieszkań na Wynajem
GD Gospodarstwa domowe
GUS Główny Urząd Statystyczny
IRR Internal Rate of Return
EURIBOR Euro Interbank Offer Rate
KNF Komisji Nadzoru Finansowego
KRS Krajowy Rejestr Sądowy
LIBOR London Interbank Offered Rate
LTV Loan-to-Value
MDM Mieszkanie dla Młodych
MDR Mortgage Debt Ratio
MLS Multiple Listing System
MSSF Międzynarodowe Standardy Sprawozdawczości Finansowej
NBP Narodowy Bank Polski
OOH Owner Occupied Housing
PAB Polska Agencja Badawcza Budownictwa
P/I Price to Income
RNS Rodzina na Swoim
Wykaz skrótów
Narodowy Bank Polski 70
RP Rynek pierwotny mieszkań
RPO Oferta na rynku pierwotnym
RPT Transakcja na rynku pierwotnym
PSR Polskie Standardy Rachunkowości
RW Rynek wtórny mieszkań
RWO Oferta na rynku wtórnym
RWT Transakcja na rynku wtórnym
ROA Return on Assets
ROE Return on Equity
SARFIN System Analiz Rynku Finansowania Nieruchomości.
TBS Towarzystwo Budownictwa Społecznego
TDR Total Debt Ratio
WIBOR Warsaw Interbank Offered Rate
WIG20 Indeks grupujący 20 spółek z GPW o najwyższej wartości akcji pozostających
w wolnym obrocie
ZBP Związek Banków Polskich
ZKPK Zakumulowany indeks zmiany kryteriów polityki kredytowej banków