Post on 28-Feb-2019
Publiczna oferta akcji15 marca 2017 r.
2.
Niniejszy materiał ma charakter wyłącznie promocyjny i w żadnym wypadku nie powinien stanowić podstawy do podejmowania decyzji o nabyciu
papierów wartościowych spółki Griffin Premium RE.. N.V. („Spółka”). Prospekt wraz z aneksami i komunikatami aktualizującymi, który został
zatwierdzony w dniu 13 marca 2017 r. przez holenderską Komisję Nadzoru Finansowego (Stichting Autoriteit Financiële Markten, AFM), będącą
organem nadzoru nad rynkiem kapitałowym w Holandii, notyfikowany do Komisji Nadzoru Finansowego w Polsce w celu jego paszportowania do Polski
oraz opublikowany, został („Prospekt”) przygotowany w związku z ofertą publiczną papierów wartościowych Spółki i ich dopuszczeniem
i wprowadzeniem do obrotu na rynku regulowanym prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. („GPW”) i jest jedynym
prawnie wiążącym dokumentem zawierającym informacje o Spółce oraz ofercie publicznej papierów wartościowych Spółki w Polsce („Oferta”).
Prospekt jest dostępny na stronie internetowej Spółki (www.griffin-premium.com), Banku Zachodniego WBK S.A. (www.dmbzwbk.pl) oraz holenderskiej
Komisji Nadzoru Finansowego (www.afm.nl). Rozpowszechnianie tego dokumentu w niektórych państwach może być zabronione. Niedozwolona jest
dystrybucja niniejszego dokumentu na terytorium Kanady, Japonii lub Australii. Informacje zawarte w załączonym dokumencie nie stanowią oferty
sprzedaży ani zaproszenia do złożenia oferty nabycia papierów wartościowych w Kanadzie, Japonii oraz Australii.
Niniejszy materiał nie stanowi oferty sprzedaży ani zaproszenia do składania oferty zakupu papierów wartościowych na terytorium Stanów
Zjednoczonych Ameryki. Papiery wartościowe mogą być oferowane i zbywane na terytorium Stanów Zjednoczonych Ameryki po ich zarejestrowaniu
zgodnie z amerykańską ustawą o papierach wartościowych z 1933 r. ze zmianami (U.S. Securities Act of 1933, „Amerykańska Ustawa o Papierach
Wartościowych”) albo na podstawie wyjątku od obowiązku rejestracyjnego przewidzianego w Amerykańskiej Ustawie o Papierach Wartościowych.
Spółka nie zamierza rejestrować żadnej części Oferty w Stanach Zjednoczonych Ameryki.
Niektóre informacje zamieszczone w niniejszym materiale mogą stanowić stwierdzenia dotyczące przyszłości, co oznacza wszelkie stwierdzenia,
w których pojawiają się wyrażenia takie jak „może”, „ma na celu”, „mogą”, „będą”, „planuje”, „przewiduje”, „dąży”, „szacuje”, „zakłada”, „zamierza”,
„prognozuje”, „ma na celu”, „zamiar”, ich zaprzeczenia, wszelkie formy gramatyczne lub inne podobne wyrażenia. Stwierdzenia dotyczące przyszłości
odnoszą się do znanych i nieznanych kwestii obarczonych ryzykiem i niepewnością lub innych ważnych czynników, które mogą spowodować, że
faktyczne wyniki Spółki, jej osiągnięcia i rozwój będą się istotnie różniły od wyników, osiągnięć i rozwoju przewidywanych w tych stwierdzeniach lub
z nich wynikających. Spółka nie ma obowiązku przekazywać do publicznej wiadomości aktualizacji lub weryfikacji stwierdzeń dotyczących przyszłości
zamieszczonych w niniejszym materiale w związku z pojawieniem się nowych informacji, wystąpieniem przyszłych zdarzeń lub innymi okolicznościami.
3. Griffin Premium RE.. – unikalna oferta inwestycyjna
Portfel atrakcyjnych nieruchomości biurowych oraz biurowo-handlowych wartych ponad 500 mln euroZdywersyfikowany geograficznie i biznesowo portfel wysokiej klasy 9 nieruchomości, w sprawdzonych lokalizacjach i największych miastach w Polsce, z wysokim poziomem najmu około 90%.
Regularna i atrakcyjna dywidenda w wysokości 6,5% w skali rokuDzięki stabilnej bazie najemców, którą tworzą renomowane polskie i międzynarodowe przedsiębiorstwa, oraz dzięki długoletnim umowom najmu, Griffin Premium RE.. będzie wypłacał 65% wyniku z działalności operacyjnej pomniejszonego o koszty finansowania bankowego w formie atrakcyjnej dywidendy.
Doświadczony zespółGriffin Premium RE.. tworzą ludzie, którzy przez ostatnie 5 lat byli odpowiedzialni za nabycie oraz późniejsze zarządzanie budynkami wchodzącymi w skład portfela.
Plany rozwoju dzięki nabywaniu nowych nieruchomościGriffin Premium RE.. podpisał umowy dotyczące 4 projektów biurowych, których łączna wartość wynosi ponad 170 mln euro. Wszystkie przyszłe inwestycje będą przynosiły stopy zwrotu nie gorsze niż średnia z obecnego portfela.
Pierwsza w Polsce spółka typu REIT skoncentrowana na
nieruchomościach biurowych oraz biurowo-handlowych9 obiektów w 5 głównych miastach Polski
~514 mln euro
łączna wartość rynkowa nieruchomości
~170 tys. m2
łącznej powierzchni najmu brutto (GLA)
~90%wynajętej powierzchni
~5 latśredni ważony okres pozostały do wygaśnięcia umów najmu (WAULT)
6,5%stopa
dywidendy
w skali roku
Kalkulacja przy uwzględnieniu ceny maksymalnej, na podstawie prognozy finansowej na 2017 rok; dywidenda za 2017 rok zostanie wypłacona w oparciu o przepływy finansowe wypracowane w okresie 2Q-4Q 2017.
Doświadczony zespół menedżerów
Artur
ApostołHead of Real Estate Operations
11 latdoświadczenia
4.
Dorota
Wysokińska-Kuzdra
CEO
19 latdoświadczenia
Rafał
Pomorski
CFO
10 latdoświadczenia
Nasze nieruchomości – obiekty biurowe
Centrum Biurowe Green Horizon (Łódź)Powierzchnia najmu brutto: 33,5 tys. m2
Centrum Biurowe Lubicz I & II (Kraków)Powierzchnia najmu brutto: 23,9 tys. m2
Nordic Park(Warszawa)Powierzchnia najmu brutto: 9,0 tys. m2
Bliski Centrum(Warszawa)Powierzchnia najmu brutto: 4,9 tys. m2
Philips House(Warszawa)Powierzchnia najmu brutto: 6,2 tys. m2
Batory Building I(Warszawa)Powierzchnia najmu brutto: 6,6 tys. m2
5.
Nasze nieruchomości – obiekty biurowo-handlowe6.
Hala Koszyki(Warszawa)Powierzchnia najmu brutto: 22,2 tys. m2
Renoma(Wrocław)Powierzchnia najmu brutto: 40,6 tys. m2
Supersam(Katowice)Powierzchnia najmu brutto: 24,2 tys. m2
Portfel nieruchomości Griffin Premium RE..7.
Obiekt GLA (m2)
Dochód opera-
cyjny netto
(NOI), mln euro
Gwarancje dochodu ze strony
obecnych udziałowców
Green Horizon 33.510 5,2
Dochód z niewynajętej aktualnie
powierzchni biurowej będzie
gwarantowany przez obecnych
udziałowców Griffin Premium
RE.., którzy wnieśli do Spółki
nieruchomości znajdujące się
w jej portfelu, przez pięć lat lub
do momentu wynajęcia
powierzchni.
Udziałowcy zobowiązali się
gwarantować pełny dochód
z najmu powierzchni handlowej,
również przez pięć lat.
CB Lubicz I&II 23.931 4,9
Nordic Park 9.004 1,9
Batory Building I 6.610 1,0
Bliski Centrum 4.920 1,0
Philips House 6.214 1,1
Obiekty biurowe łącznie 84.189 15,1
Renoma 40.615 8,0
Supersam 24.199 4,1
Hala Koszyki 22.229 6,5
Obiekty handlowo-biurowe 87.042 18,7
Łącznie 171.231 33,8
około
34mln euro zannualizowanegodochodu operacyjnego netto (NOI)
Równowaga, dywersyfikacja, sprawdzone lokalizacje8.
Portfel nieruchomości Griffin Premium RE.. jest zrównoważony, zdywersyfikowany biznesowo
i geograficznie.
Dochód operacyjny netto (NOI) według miast Dochód operacyjny netto (NOI) według segmentów
Warszawa 34%
Wrocław 24%
Katowice 12%
Kraków 15%
Łódź 15%
Powierzchnia biurowa
66,0%Powierzchnia handlowa
34,0%
Zdywersyfikowana baza solidnych najemców
9. Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce
9,0mln m2
13,4mln m2
4,54mld euro
5-6%
powierzchni biurowej, z czego 5 mln m2 w Warszawie
powierzchni handlowej
wartość transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w 2016 r., z czego 1,96 mld euro na rynku powierzchni handlowej i 1,8 mld euro na rynku biurowym (źródło: JLL)
stopa kapitalizacji w Warszawie dla najwyższej klasy powierzchni biurowej
i handlowej – to atrakcyjny poziom na tle innych krajów, a także innych klas aktywów
10.
113
128140
155
188
209
236247 252
284
317
0
50
100
150
200
250
300
350
2000A 2002A 2004A 2006A 2008A 2010A 2012A 2014A 2016E 2018E 2020E
Duży popyt na powierzchnię biurową
ze strony sektora usług dla biznesu (SSC/BPO)
Perspektywy rynku powierzchni handlowej
Wydatki konsumentów w mld euro (A – dane, E – prognoza)
Miasto Zatrudnienie w centrach usług
Kraków 50 300
Warszawa 36 700
Wrocław 34 200
Trójmiasto 16 900
Katowice (aglomeracja) 16 500
Łódź 15 600
Poznań 11 400
Bydgoszcz 7 800
Szczecin 5 000
Rzeszów 3 800
Lublin 3 700
Łącznie 201 900
Zatrudnienie w sektorze SSC/BPO w rozbiciu na miasta
Dobre perspektywy polskiego rynku nieruchomości komercyjnych
11.
§możliwy awans do kategorii
rynków rozwiniętych wg
EPRA (European Public
Real Estate Association)
solidny wzrost
gospodarczy:
+3,4% - prognoza wzrostu
PKB w 2017 r. wg MF
perspektywa
wprowadzenia przepisów
regulujących działalność
REIT
Dobre perspektywy polskiego rynku nieruchomości komercyjnych
REIT jako atrakcyjna oferta inwestycyjna12.
REIT inwestuje w nieruchomości na wynajem i znaczną część zysków przeznacza na dywidendę.
Dzięki temu inwestycja w akcje REIT jest atrakcyjną alternatywą dla lokat czy obligacji.
zakup akcji inwestycje
dochody z wynajmuregularne dywidendy
Dotychczas polski inwestor indywidualny nie miał możliwości zainwestowania w rynek nieruchomości komercyjnych
Strategia rozwoju Griffin Premium RE..13.
Prognozowana wartość FFO w 2017 r. to 21,4 mln euro, z czego 17,4 mln euro za okres II-IV kw., który będzie podstawą wypłaty dywidendy
6,5% - stopa dywidendy w skali roku, przy uwzględnieniu ceny maksymalnej akcji oferowanych w ramach oferty publicznej. Kalkulacja na podstawie prognozy finansowej na 2017 rok; dywidenda za 2017 rok zostanie wypłacona w oparciu o przepływy finansowe wypracowane w okresie 2Q-4Q 2017.
Atrakcyjna polityka dywidendowa
Zamierzamy regularnie wypłacać akcjonariuszom około 65% wyniku z działalności operacyjnej pomniejszonego o koszty finansowania
bankowego (ang. funds from operations, FFO).
1
2 Dalsza rozbudowa portfela
Zamierzamy inwestować w nieruchomości spełniające ściśle określone kryteria. Interesują nas budynki biurowe lub biurowo-handlowe
w centralnych lokalizacjach głównych miast Polski. Planujemy nabywać obiekty o wysokim standardzie technicznym, ze zróżnicowaną
bazą najemców lub z wiodącym najemcą, ale z długoterminową umową najmu. Skupiamy się przy tym na nieruchomościach w pełni lub
prawie w pełni wynajętych.
3 Przekształcenie w polski REIT
Intencją Griffin Premium RE.. jest przekształcenie w polską spółkę akcyjną spełniającą wymogi REIT, gdy w Polsce przyjęte zostaną
odpowiednie przepisy regulujące funkcjonowanie tego typu podmiotów i o ile takie przekształcenie będzie korzystne dla akcjonariuszy
Spółki.
Plany akwizycyjne – sprecyzowane cele14.
Obiekt Miasto Data ukończenia
Powierzchnia najmu
brutto - GLA (m2)
Dochód operacyny
netto - NOI (mln euro)
Szacowana wartość
- GAV (mln euro)
Kapitał z IPO
(mln euro)
Umowa przedwstępna
West Link Wrocław Kwiecień 2018 14.362 2,5 36,1 18,1
Inwestycja na poziomie 25% i prawo złożenia pierwszej oferty (ROFO) na pozostałe 75%
Beethovena (Etap I) Warszawa Grudzień 2018 17.994 3,1 44,7 3,3
Beethovena (Etap II) Warszawa Czerwiec 2019 17.395 2,9 42,9 3,2
Browary (J) Warszawa Listopad 2018 15.041 3,1 47,4 3,3
Łącznie ROFO 50.430 9,1 135,0 9,8
Łącznie 64.792 11,5 171,1 28,0
Oferta publiczna akcji15.
Wielkość transakcji
Do 115.953.606 akcji, w tym:
do 22.201.267 akcji nowej emisji
do 59.108.251 akcji sprzedawanych przez dotychczasowych
akcjonariuszy: Griffin Netherlands II B.V. i GT Netherlands III B.V.
do 7.857.705 istniejących akcji w ramach opcji dodatkowego
przydziału
opcja zwiększenia oferty o maksymalnie 26.786.383 akcje
Struktura transakcji
Oferta publiczna akcji w Polsce, dodatkowo oferta prywatna zagranicą
na podstawie Reg S
około 20% akcji oferowanych – inwestorzy indywidualni
około 80% akcji oferowanych – inwestorzy instytucjonalni
Szacowany free-float po ofercie: między 51,2%
a 74,3%
Cena maksymalna: 6,50 zł za akcję
Lock-up
Akcjonariusze sprzedający – 365 dni
Spółka – 270 dni
Władze spółki – 730 dni
Kluczowe daty
15 - 28 marca – budowa księgi popytu wśród inwestorów
instytucjonalnych
17 - 27 marca – przyjmowanie zapisów inwestorów indywidualnych
29 marca (do godz. 9:00) – publikacja ostatecznej ceny i liczby akcji
oferowanych
3 kwietnia – przewidywany termin przydziału akcji
13 kwietnia – przewidywany pierwszy dzień notowania na GPW
Konsorcjum
Globalni koordynatorzy i współzarządzający księgą popytu: Bank
Zachodni WBK S.A. oraz Joh. Berenberg, Gossler & Co. KG
Współmenedżer oferty: Dom Maklerski BOŚ S.A.
Konsorcjum detaliczne: siedem domów maklerskich (łącznie około
500 placówek w całej Polsce)
Korzyści dla inwestorów16.
Akcje Griffin Premium RE..
to wygodny instrument
umożliwiający inwestorom
ekspozycję na dynamiczny
i zyskowny rynek
nieruchomości komercyjnych
w Polsce
Wysoka, regularna i stabilna
dywidenda, generowana przez
umowy najmu zawierające
klauzule indeksujące o inflację,
to oferta atrakcyjnych stóp
zwrotu, a jednocześnie lokata
kapitału odporna na inflację
Griffin Premium RE.. jako spółka
działająca w formule zbliżonej do
REIT lub w przyszłości jako REIT
to ważny element dywersyfikacji
portfela inwestycyjnego, zarówno
inwestorów indywidualnych, jak
i dla funduszy, w tym funduszy
emerytalnych
Atrakcyjny portfel nieruchomości,
zarządzanych przez
doświadczony zespół, już teraz
generuje stabilne dochody.
Spółka ma precyzyjne plany
dalszego rozwoju m.in. dzięki
wpływom z IPO
Załączniki
Wyniki finansowe 2014-2016 i prognoza na 2017A
Wyniki finansowe 2014-2016
(tys. euro) 2014 2015 2016
Przychód z wynajmu 15 954 21 316 23 688
Opłaty i marketing 6 151 8 934 9 856
Koszty operacyjne -6 318 -8 729 -11 135
Dochód operacyjny netto 15 787 21 521 22 409
Koszty administracyjne -3 466 -4 938 -4 013
Zysk/strata z wyceny nieruchomości
inwestycyjnych-2 309 30 357 21 737
Odpis/odwrócenie odpisu wartości 1 302 - -
Zysk/strata netto z nieruchomości
inwestycyjnych-1 007 30 357 21 737
Zysk operacyjny 11 314 46 940 40 133
Przychody finansowe 114 157 422
Koszty finansowe -12 737 -11 089 -22 645
Zysk przed opodatkowaniem -1 309 36 008 17 910
Zysk/strata za dany rok -722 31 662 12 238
Prognoza na 2017 (tys. euro) Q1 Q2-Q4 2017
Przychód z wynajmu 6 927 25 057 31 984
Opłaty i marketing 2 874 9 425 12 299
Koszty operacyjne -3 026 -9 078 -12 104
Dochód operacyjny netto 6 775 25 404 32 179
Koszty administracyjne -1 549 -2 323 -3 872
Zysk/strata z wyceny nieruchomości
inwestycyjnych- 31 187 31 187
Odpis/odwrócenie odpisu wartości - - -
Zysk/strata netto z nieruchomości
inwestycyjnych- 31 187 31 187
Zysk operacyjny 5 226 54 268 59 494
Przychody finansowe - - -
Koszty finansowe -2 178 -7 464 -9 642
Zysk przed opodatkowaniem 3 048 46 804 49 852
Zysk/strata za dany okres 2 667 38 936 41 603