Tomasz Kotrasiński, Wojtek Nurek

Problemy praktyczne związane z wyceną nieruchomości

5 grudnia 2013, Poznań

SPECYFIKA WYCENY NIERUCHOMOŚCI DLA JEDNOSTEK SAMORZĄDU I INNYCH INSTYTUCJI PUBLICZNYCH

Masowa ilość nieruchomości podlegających wycenie.

Potrzeba obiektywizacji uzyskiwanych wyników wyceny w celu wyeliminowania ewentualnych sporów.

Minimalizacja kosztu wyceny przy maksymalizacji efektu wyrażonego wpływami z tytułu opłat opartych o wycenę nieruchomości.

2

PODSTAWOWE UWARUNKOWANIA PRAWNE WYCENY NIERUCHOMOŚCI

Ustawa o gospodarce nieruchomościami Art. 153.1. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

[BAZA INFORMACJI]

3

PODSTAWOWE UWARUNKOWANIA PRAWNE WYCENY NIERUCHOMOŚCI

Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

§ 4. 1. Przy stosowaniu podejścia porównawczego

konieczna jest znajomość cen transakcyjnych

nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej

przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości

wpływających na poziom ich cen.

[BAZA INFORMACJI]

4

PODSTAWOWE UWARUNKOWANIA PRAWNE WYCENY NIERUCHOMOŚCI

Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości

i sporządzania operatu szacunkowego

§ 3. 2. Określanie wartości nieruchomości poprzedza się

analizą rynku nieruchomości, w szczególności w

zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz

warunków zawarcia transakcji.

[ANALIZA]

5

ELEMENTY SKŁADOWE PROCESU WYCENY

WYCENA NIERUCHOMOŚCI

ANALIZA ZGROMADZONYCH DANYCH

UTWORZENIE BAZY INFORMACYJNEJ O TRANSAKCJACH

6

OPERAT SZACUNKOWY JAKO ELEMENT SKŁADOWY POSTĘPOWANIA ADMINISTRACYJNEGO

POSTĘPOWANIE ADMINISTRACYJNE

zawiadomienieWYCENAdecyzjawniosek do skodecyzja sko

7

URZĄD GMINY

NIEODŁĄCZNY ELEMENT POSTĘPOWANIA ADMINISTRACYJNEGO

8

OPERAT OPŁATA

Rekcja na obowiązek wnoszenia opłaty.

PRZYKŁADY PRAKTYCZNE PREZENTACJA ŹRÓDEŁ SPORÓW I KONFLIKTÓW

9

BŁĘDNE ZASTOSOWANIE LUB NISKA WIARYGODNOŚĆ DANYCH INFORMACYJNYCH ZASTOSOWANYCH W OPERACIE SZACUNKOWYM

10

BAZA INFORMACYJNA O LOKALNYCH TRANSAKCJACH

11

CZAS

CENY 1 2 3

POMNIĘCIE OBOWIĄZKU PRZEPROWADZENIA ANALIZY LUB NISKA WIARYGODNOŚĆ ANALIZY DANYCH

12

ELEMENTY SKŁADOWE PROCESU WYCENY

ANALIZA ZGROMADZONYCH DANYCH

13

ELEMENTY SKŁADOWE PROCESU WYCENY

ANALIZA ZGROMADZONYCH DANYCH

14

Wagi cech

Rozporządzenie w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego § 4. 1. „Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

Przykładowe stwierdzenie w operacie szacunkowym:

„Na podstawie przeprowadzonej wizji lokalnej, analizy rynku lokalnego oraz analizy preferencji uczestników tego rynku przyjęto następujące cechy rynkowe, ich stopniowanie i wagi tych cech.”

15

Wagi cech – c.d.

16

Cechy rynkowe Waga cechy [%]

Lokalizacja ogólna 10

Lokalizacja szczegółowa: otoczenie nieruchomości 25

Lokalizacja szczegółowa:

dostępność komunikacyjna i handlowo-usługowa 25

Potencjał inwestycyjny gruntu 30

Warunki inne 10

Trend czasowy

Z treści Art. 153 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika obowiązek uwzględniania w procesie wyceny zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

„Art. 153. 1. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.”

17

PRAKTYCZNE SPOSOBY WYELIMINOWANIA ŹRÓDEŁ SPORÓW I KONFLIKTÓW

18

ELEMENTY SKŁADOWE PROCESU WYCENY

19

A BD W BD – BAZA DANYCH A – BADANIA I ANALIZA

DANYCH W – WYCENA

BAZA DANYCH

20

BD

BD – BAZA DANYCH

„DES

KTO

POW

CY”

GEOPORTAL MPZP PODGIK - rejestry cen

EWIDENCJA PUBLICZNA

„TERENOWCY”

Baza informacji obejmująca ceny transakcyjne i cechy nieruchomości

21

Baza informacji obejmująca ceny transakcyjne i cechy nieruchomości

22

Lokalizacja zarejestrowanych transakcji

Baza informacji obejmująca ceny transakcyjne i cechy nieruchomości

23

Informacja o uzbrojeniu i dostępie do dróg

Baza informacji obejmująca ceny transakcyjne i cechy nieruchomości

24 Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego

Baza informacji obejmująca ceny transakcyjne i cechy nieruchomości

25

Baza informacji obejmująca ceny transakcyjne i cechy nieruchomości

Baza informacji obejmująca ceny transakcyjne i cechy nieruchomości, obejmująca opracowanie jednolitych kryteriów opisu cech rynkowych nieruchomości wpływających na poziom ich cen oraz warunków zawarcia transakcji, dotycząca gruntów niezabudowanych zlokalizowanych na obszarze Gminy. W bazie informacji dokonano opisu nieruchomości zawartych w bazie transakcyjnej pod względem cen i cech nieruchomości wpływających na poziom ich cen oraz warunków zawarcia transakcji. Baza informacji obejmuje nieruchomości będące przedmiotem obrotu na terenie Gminy za okres pełnych 5 lat wstecz.

26

Zasób informacji pozyskanych i zgromadzonych w bazie

określenie danych formalnych nieruchomości będących przedmiotem obrotu (dane geodezyjne i wieczystoksięgowe), geokodowanie szczegółowej lokalizacji wszystkich nieruchomości, określenie szczegółowej lokalizacji nieruchomości względem układu drogowego, zgodnej z kategoryzacją poszczególnych dróg i określenie szczegółowego dojazdu do nieruchomości, obmiary obwodów i określenie kształtu oraz geometrii, topologii, ciągłości i charakteru podziału działek nieruchomości,

27

Zasób informacji pozyskanych i zgromadzonych w bazie

Określenie stanu planistycznego nieruchomości w studium i miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, w tym:

wynikających z ustaleń studium i planów informacji o przeznaczeniu i typach użytkowych gruntów, wynikających z ustaleń planistycznych parametrów dotyczących dopuszczalnej wysokości i liczby kondygnacji zabudowy, dopuszczalnej powierzchni zabudowy oraz powierzchni biologicznie czynnej,

określenie lokalizacji nieruchomości w obszarze szczególnych stref planistycznych (ochrony archeologicznej, ochrony krajobrazu, ochrony ekspozycji) oraz stref ochronnych instalacji i ciągów przesyłowych (linii WN, gazociągów, ciepłociągów, wodociągów itp.)

28

Zasób informacji pozyskanych i zgromadzonych w bazie

Określenie stanu nieruchomości w terenie, w tym:

określenie stanu uzbrojenia terenu nieruchomości i dostępności uzbrojenia w zakresie mediów: energia elektryczna, wodociąg, gaz, c.o., kanalizacja (podłączona, w pobliżu, w zasięgu, poza zasięgiem),

określenie występujących na nieruchomości ograniczeń inwestycyjnych takich jak: bagna/grzęzawiska, hałdy, zagłębienia terenu, spadki terenu/skarpy, zadrzewienia, zanieczyszczenia/toksyny, tereny zalewowe, inne utrudnienia.

29

Zasób informacji pozyskanych i zgromadzonych w bazie

W efekcie, określenie:

sposobu optymalnego wykorzystania nieruchomości (SOW)

wynikającego z ustaleń planistycznych, szczegółów lokalizacji, komunikacji, otoczenia, uzbrojenia i geometrii oraz wykorzystania nieruchomości.

30

ELEMENTY SKŁADOWE PROCESU WYCENY

31

A

A –ANALIZA DANYCH

Analiza danych informacyjnych

Analiza rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych na obszarze Gminy wykonana została w oparciu o bazę informacji o cenach transakcyjnych i cechach nieruchomości. Analiza zawiera:

statystykę rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych,

analizę kształtowania się cen w czasie (trendu),

wizualizację rozkładu cen transakcyjnych,

określenie wpływu poszczególnych cech określonych w bazie na poziom cen transakcyjnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych.

32

Analiza danych informacyjnych

Efektem analizy rynku jest:

model* kształtowania się wartości

nieruchomości gruntowych niezabudowanych na terenie Gminy.

*Model wartości = ustalenie na podstawie badań rynku liczbowej zależności pomiędzy cechami

rynkowymi nieruchomości a wartością nieruchomości.

33

Charakterystyka lokalnego rynku gruntów w aspekcie wpływu cech rynkowych na wartość nieruchomości gruntowych niezabudowanych

Lokalizacja ogólna (strefowa) i jej wpływ na ceny i wartość nieruchomości

Lokalizacja względem wysypiska śmieci i oczyszczalni ścieków i ich wpływ na wartość nieruchomości

Lokalizacja względem układu drogowego i jej wpływ na ceny i wartość nieruchomości

Uzbrojenie nieruchomości w media i jego wpływ na wartość nieruchomości

Kształt nieruchomości i jego wpływ na wartość nieruchomości

34

Charakterystyka lokalnego rynku gruntów w aspekcie wpływu cech rynkowych na wartość nieruchomości gruntowych niezabudowanych

Sposób optymalnego wykorzystania (SOW) gruntu i jego wpływ na wartość nieruchomości

Poziom utrudnień inwestycyjnych i jego wpływ na wartość nieruchomości

Podział nieruchomości i liczba działek nieruchomości i nieciągłość obszaru nieruchomości i ich wpływ na wartość nieruchomości

Stan planistyczny nieruchomości i jego wpływ na wartość nieruchomości

Strefy ochronne instalacji oraz strefy planistyczne i ich wpływ na wartość nieruchomości 35

Charakterystyka lokalnego rynku gruntów w aspekcie wpływu cech rynkowych na wartość nieruchomości gruntowych niezabudowanych

Powierzchnia (wielkość) nieruchomości i jej wpływ na wartość nieruchomości

Stawka opodatkowania VAT i jej wpływ na wartość nieruchomości

Cechy przyjęte egzogenicznie i ich wpływ na wartość nieruchomości

Inne czynniki oraz warunki transakcji i ich wpływ na wartość nieruchomości

36

ZALETY ROZWIĄZANIA SYSTEMOWEGO

Wycena polega na zastosowaniu skonstruowanego jednolitego modelu wyceny nieruchomości do konkretnej nieruchomości, dla której zidentyfikowano konkretne cechy rynkowe

Efekt: Ze względu na fakt, że cała analiza rynku i

stworzenie modelu wartości odbywa się przed wyceną konkretnej nieruchomości i wycena sprowadza się do zastosowania modelu dla zidentyfikowanych cech, więc sam proces

wyceny konkretnej nieruchomości jest bardzo szybki.

37

ZALETY ROZWIĄZANIA SYSTEMOWEGO

Efekt: Ze względu na fakt, że cała analiza rynku i stworzenie modelu wartości odbywa się na

bazie pełnego zasobu transakcji nieruchomości w pełnym zakresie ich cech, na podstawie modelu wartości można jednolicie wycenić

każdy typ gruntu dla dowolnego celu

uwzględniając jego cechy rynkowe.

38

ZALETY ROZWIĄZANIA SYSTEMOWEGO

pełna obiektywność procesu wyceny – w oparciu o jednolity zobiektywizowany system opisu cech rynkowych nieruchomości taki sam dla całego obszaru inwestycji/regionu jednolitość systemu - minimalizująca konflikty wynikające z nierównego traktowania różnych właścicieli przez różnych rzeczoznawców wyceniających o różne kryteria, opierających się na różnych zbiorach cen i stosujących różne założenia metodologiczne realność wyceny – zapewniona przez stałe badanie i monitorowanie rynku przy zastosowaniu zaawansowanych metod analizy danych pozwalających na uchwycenie faktycznego wpływu różnych czynników rynkowych na kształtowanie się cen

39

ZALETY ROZWIĄZANIA SYSTEMOWEGO

zastosowanie zaawansowanych metod analitycznych - daje pewność i sprawdzalność metodyki szacowania, łącznie z możliwością stwierdzenia efektywności (sprawności) zastosowanego modelu szacowania wysoka jakość wycen - pozwalająca na minimalizację skuteczności procesów odwoławczych i blokowania postępowań duża wydajność systemu – system pozwala na jednoczesną wycenę i aktualizację całego zasobu nieruchomości związanego z planowaną inwestycją tworząc podstawę dla pojedynczych wycen stanowiących podstawę negocjacji/decyzji działający w czasie rzeczywistym system - pozwala zasadniczo na wycenę dowolnej nieruchomości objętej systemem w dowolnym momencie bez konieczności wszczynania formalnych procedur przetargowych

40

ELEMENTY SKŁADOWE SYSTEMU WYCEN

WYCENA NIERUCHOMOŚCI – OPERATY SZACUNKOWE/OPINIE/ZESTAWIENIA

ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI W ZAKRESIE UZYSKIWANYCH CEN ORAZ WARUNKÓW ZAWARCIA

TRANSAKCJI ORAZ CECH NIERUCHOMOŚCI WPŁYWAJĄCYCH NA POZIOM CEN

BAZA INFORMACYJNA O TRANSAKCJACH, KTÓRA POSŁUŻYŁA DO SPORZĄDZENIA

ANALIZY

41

ZAKRES ZASTOSOWANIA ELEMENTÓW SKŁADOWYCH SYSTEMU WYCENY NIERUCHOMOŚCI PRZEZ PODMIOTY PUBLICZNE

BAZA INFORMACYJNA

kontrola zarządcza

(art. 68, 69 ustawy

o finansach publicznych oraz zadania

własne wynikające

z UGN)

ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

kontrola zarządcza (art. 68, 69 ustawy

o finansach publicznych oraz zadania własne wynikające z UGN)

prognozowanie wpływów z opłat, wydatków z tytułu odszkodowań, wyceny do celów własnych

sukcesywnie upubliczniane informacje o rynku nieruchomości (statystyka publiczna), mapy cenowe,

trendy zmian cen, prognozowana wysokość opłat publicznych

WYCENA NIERUCHOMOŚCI

operaty szacunkowe dokumenty formalnie

wymagane w procedurach

administracyjnych

42

PODSUMOWANIE

43

Wycena nieruchomości jest procesem, na który składa się: 1. pozyskiwanie, porządkowanie i obróbka informacji o dokonanych

transakcjach pochodzących z różnych źródeł, 2. analiza informacji zgromadzonych w bazie danych informacyjnych, 3. wycena nieruchomości w formie operatu szacunkowego

przeprowadzona na podstawie uprzednio przeprowadzonej analizy.

Każdy element składowy procesu wyceny winien być przeprowadzony a w razie wątpliwości udokumentowany i przedstawiony.

44

RealExperts.pl sp. z o.o. 02-513 Warszawa ul. Madalińskiego 20 lok. 6 tel. 22 41-20-323 email: sekretariat@realexperst.pl

NIP: 521-356-79-34 REGON: 142418399 KRS: 0000357862

DZIĘKUJEMY ZA UWAGĘ