Z problematyki najmu lokali mieszkalnych w Polsce Ludowej · z pewnością interwencji państwa, a...

„Z Dziejów Prawa”. T. 7 (15). Katowice 2014

Prace Naukowe Uniwersytetu Śląskiego nr 3325, s. 257—278

ANNA FERMUS-BOBOWIECLublin

Z problematyki najmu lokali mieszkalnych w Polsce Ludowej

1. Uwagi ogólne

Znaczne straty w zasobach mieszkaniowych spowodowane zniszczeniami II wojny światowej spotęgowały „głód mieszkaniowy”1, obecny już zresztą w Polsce międzywojennej. Szacuje się, iż w wyniku działań wojennych na te-rytorium Polski w jej granicach z 1945 r. zniszczeniu uległo ok. 3 mln. izb mieszkalnych. Strata urasta do wymiaru katastrofalnej, jeśli dodać, że jest to ilość odpowiadająca pięciu miastom wielkości przedwojennej Warszawy, czy też połowie zasobu mieszkalnego miast polskich w 1950 r. Przeciętne zaludnie-nie w 1946 r. wynosiło 1,7 osoby na izbę mieszkalną i było wprawdzie mniej-sze niż przed wojną (2 osoby na izbę w 1939 r.), lecz nadal wysokie, biorąc pod uwagę fakt, że to zmniejszenie spowodowały przede wszystkim straty lud-nościowe oraz zmiany terytorialne, których konsekwencją były z kolei migra-cje ludności z ziem wschodnich na teren ziem odzyskanych (o zdecydowanie lepszych zasobach mieszkaniowych)2. Duży popyt na „przestrzeń mieszkal-ną”, wobec jej niedostatku, stworzył warunki do znacznego wzrostu czynszów w domach prywatnych3.

1 Sformułowanie za S. Bancerzem. W: Nowe przepisy o najmie lokali. Red. W. Cza-chórsk i. Warszawa 1948, s. 3.

2 Z. Radwańsk i: Najem mieszkań w świetle publicznej gospodarki lokalami. Warszawa 1961, s. 8—9; J. Frąckowiak: Sytuacja prawna najemcy lokalu mieszkalnego oznaczonego w decyzji o przydziale. Wrocław 1977, s. 12—13.

3 Nowe przepisy o najmie lokali…, s. 3.

Anna Fermus-Bobowiec258

Sytuacja mieszkaniowa w Polsce po II wojnie światowej wymagała więc z pewnością interwencji państwa, a formy prawne tej interwencji wpisują się doskonale w ideologię i zasady ustrojowe państw demokracji ludowej.

Oczywiście, założeniem polityki mieszkaniowej była odbudowa zniszczo-nych domów i budowa nowych, czemu dały wyraz dekrety: z dnia 26 paź-dziernika 1945 r. o rozbiórce i naprawie budynków zniszczonych i uszkodzo-nych wskutek wojny4 oraz z dnia 3 lipca 1947 o popieraniu budownictwa5. Nie rozwiązywały one jednak bieżącego niedoboru mieszkań, a ich realizacja mogła być odczuwalna dopiero w przyszłości. Stąd zasadniczym celem poli-tyki mieszkaniowej było znalezienie rozwiązań prawnych regulujących zasady gospodarowania istniejącym zasobem mieszkaniowym i chroniących zarazem interesy „człowieka pracy”.

Punktem wyjścia stały się tu rozważania Fryderyka Engelsa, który w swo-jej publikacji, zatytułowanej W kwestii mieszkaniowej, wskazywał, iż racjonalne gospodarowanie istniejącymi budynkami mieszkalnymi poprzez wywłaszcze- nia obecnych właścicieli, względnie dokwaterowania, pozwoli zażegnać „głód mieszkaniowy”6. Rozwiązanie kwestii mieszkaniowej w Polsce Ludowej wpi-suje się zatem także w problematykę własności prywatnej w ustroju komu-nistycznym, której zniesienie uznawano za podstawową zasadę komunizmu. Fryderyk Engels głosił przy tym konieczność zastąpienia własności prywatnej wspólnością własności, polegającą na wspólnym użytkowaniu wszystkich na-rzędzi produkcji oraz podziale produktów na podstawie wspólnego porozumie-nia7. Zakładano przy tym stopniowe znoszenie własności prywatnej, w szcze-gólności poprzez jej ograniczanie8 i nakładanie na właścicieli prywatnych dodatkowych obowiązków9. Ten kierunek przybrało także polskie ustawodaw-stwo, które nie zniosło własności prywatnej, lecz znacznie ją ograniczyło, trak-tując ją jako własność kapitalistyczną10, „gorszą”, słabiej chronioną prawnie11.

4 Dz.U. z 1947 r., Nr 37, poz. 181; Nowe przepisy o najmie lokali…, s. 3. 5 Dz.U. Nr 52, poz. 270; Nowe przepisy o najmie lokali…, s. 3. 6 F. Engels: W kwestii mieszkaniowej. Warszawa 1949, s. 38. 7 F. Engels: Zasady komunizmu. Warszawa 1949, s. 23. 8 Ibidem, s. 25—26. 9 A. Mach n i kowska: Prawo własności w Polsce w latach 1944—1981. Studium histo-

rycznoprawne. Gdańsk 2010, s. 47.10 Własność prywatna nazywana była własnością burżuazyjną albo kapitalistyczną —

F. Engels: Zasady…, s. 24.11 W Polsce Ludowej nastąpiło odejście od jednolitego, indywidualistycznego pojmowania

własności, charakterystycznego dla kapitalizmu na rzecz marksistowskiej koncepcji dyferen-cjacji własności, która swój wyraz znalazła w Konstytucji PRL i kodeksie cywilnym. Wy-różniano mianowicie: własność społeczną, własność indywidualną (prywatną) oraz własność osobistą. Własność społeczna była albo własnością ogólnonarodową, albo własnością grupową, tj. własnością spółdzielczą lub własnością innych organizacji społecznych ludu pracującego. Z kolei własność indywidualna dzieliła się na własność kapitalistyczną i własność drobnych wytwórców (w zależności od tego, czy właściciel opierał produkcję na pracy osobistej, czy na

Z problematyki najmu lokali mieszkalnych w Polsce Ludowej 259

Formą ograniczenia własności prywatnej stało się także wyłączenie z zakre-su uprawnień właścicielskich możliwości dysponowania lokalem mieszkalnym oraz określania zasad korzystania z niego; przekazanie tych uprawnień admi-nistracji państwowej12. Było to „naturalną” konsekwencją przyjęcia w prawie socjalistycznym założenia, że prawo własności ma pełnić rolę służebną wobec społeczeństwa i realizować interes społeczny. Własność prywatna, określana w Polsce Ludowej mianem własności indywidualnej13, której przedmiotem były w szczególności nieznacjonalizowane prywatne domy czynszowe14, musiała być więc wykonywana z uwzględnieniem tego interesu15, a zatem także w spo-sób umożliwiający zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Celowi temu został w ustawodawstwie Polski Ludowej przyznany priorytet w stosunku do interesu samego właściciela.

W konsekwencji, polityka mieszkaniowa w Polsce Ludowej w odniesieniu do istniejącego zasobu mieszkaniowego realizowana była poprzez:1) administracyjne formy dystrybucji mieszkań oraz państwową kontrolę ko-

rzystania z nich, wyłączającą w tym zakresie uprawnienia właściciela, w szczególności jego prawo do dysponowania lokalem;

2) reglamentację czynszów;3) ochronę najemcy przed pozbawieniem mieszkania.

Najem lokali mieszkalnych pozostał przy tym podstawowym sposobem za-spokojenia potrzeb mieszkaniowych. Był to jednak najem, który miał niewiele

pracy najemnej). Własność osobista była natomiast własnością przedmiotów osobistego spoży-cia — J. Wasi l kowsk i: Prawo własności w PRL. Zarys wykładu. Warszawa 1969, s. 22—23; M. Bed na rek: Przemiany własności w Polsce. Podstawowe koncepcje i konstrukcje norma-tywne. Warszawa 1994, s. 34—35. Tej dyferencjacji prawa własności towarzyszyło także zróż-nicowanie stopnia ochrony poszczególnych typów własności. Oczywiście najszersza ochrona została przyznana własności społecznej, z gwarancjami konstytucyjnymi tej ochrony włącznie, najsłabsza (zgodnie z Konstytucją PRL — jedynie na podstawie obowiązujących ustaw) — własności indywidualnej — J. Wasi l kowsk i: Prawo własności…, s. 238—239; M. Bed na-rek: Przemiany własności…, s. 35—36; na temat ochrony własności por. także: T. Dybowsk i: Ochrona własności w polskim prawie cywilnym (rei vindicatio — actio negatoria). Warszawa 1969, passim. Współcześnie, kompleksową analizę funkcjonowania prawa własności w Polsce Ludowej przeprowadziła A. Machnikowska — Idem: Prawo własności…, passim.

12 J. Frąckowiak: Sytuacja prawna najemcy…, s. 15.13 Por. przypis nr 10 i 11.14 Z. Radwańsk i: Najem mieszkań…, s. 13.15 T. Dybowsk i: Ochrona własności…, s. 57. Na temat społecznej funkcji własności i in-

gerencji w sferę właścicielskich uprawnień, uwarunkowanej ideologicznym (politycznym) zróż-nicowaniem koncepcji własności por. W. Pań ko: O prawie własności i jego współczesnych funkcjach. Katowice 1984, s. 72—78. Takiej interpretacji prawa własności dał wyraz następnie także Sąd Najwyższy w orzecznictwie zapadłym na gruncie dekretu z dnia 11 października 1946 r. — Prawo rzeczowe (Dz.U. Nr 57, poz. 319) i art. 5 dekretu z dnia 12 listopada 1946 r. — Przepisy ogólne prawa cywilnego (Dz.U. Nr 67, poz. 369), uznając, że prawo własności musi być wykonywane także w sposób odpowiadający jego celowi społecznemu — A. Bereza: Sąd Najwyższy w latach 1945—1962. Organizacja i działalność. Lublin 2012, s. 100.


wspólnego z instytucją prawa cywilnego. Stworzono bowiem konstrukcję naj-mu przymusowego, podlegającego w przeważającym zakresie przepisom prawa administracyjnego i pozostającego pod kontrolą administracji państwowej, któ-ra przejęła w konsekwencji wiele uprawnień właścicielskich, przypisywanych — w cywilnoprawnej konstrukcji najmu — wynajmującemu właścicielowi16.

2. Państwowa kontrola nad rozdziałem i korzystaniem z lokali mieszkalnych w dekrecie PKWN

o komisjach mieszkaniowych

Pierwszym aktem prawnym regulującym kwestię mieszkaniową w Pol-sce Ludowej był dekret Polskiego Komitetu Wyzwolenia Narodowego z dnia 7 września 1944 r. o komisjach mieszkaniowych17. Na podstawie art. 1 tego dekretu zostały utworzone komisje mieszkaniowe, urzędujące przy miejskich i gminnych radach narodowych, mające za zadanie „likwidację nędzy miesz-kaniowej”, spowodowanej „masowym przesiedleniem ludności, przymuso-wym usuwaniem jej z mieszkań, zniszczeniem miast i wsi polskich”. Zadanie to komisje realizowały poprzez przejęcie całkowitej kontroli nad rozdziałem mieszkań, przy wyłączeniu prawa dysponowania lokalem mieszkalnym przez jego właściciela. Art. 2 dekretu o komisjach mieszkaniowych stanowił, iż „ce-lem komisji mieszkaniowych jest regulowanie sposobu zajmowania pomiesz-czeń mieszkalnych, biorąc za podstawę: prowadzoną przez komisje ewidencję mieszkań oraz ustaloną przez nie zasadę przydziału na każdego mieszkańca przestrzeni mieszkalnej, odpowiedniej do jego zawodu, stanu zdrowia i sta-nu rodzinnego i zawieranie umów odnośne tychże pomieszczeń, przy czym wszelkie umowy o najem lokali objętych dekretem niniejszym, zawarte z po-minięciem komisji — są nieważne. Przy regulowaniu przydziału mieszkań komisja uwzględni roszczenia osób, które nabyły prawa do danego lokalu przed dniem 1 września 1939 r., o ile szczególne względy słuszności nie stoją temu na przeszkodzie”. Zakres kompetencji komisji mieszkaniowych obejmo-wał zatem:1) przydział mieszkania o powierzchni odpowiedniej do zawodu, stanu zdro-

wia i stanu rodzinnego wnioskodawcy; prawa innych osób do danego (przy-dzielanego) lokalu mieszkalnego, w tym prawa jego właściciela, mogły być uwzględniane wyłącznie, gdy nie sprzeciwiały się temu względy słuszności;

16 A. Mach n i kowska: Prawo własności…, s. 521—522.17 Dz.U. Nr 4, poz. 18; cyt. dalej: dekret o komisjach mieszkaniowych.


2) regulowanie stosunków między najemcą a wynajmującym odnośnie użytko-wania lokalu mieszkalnego;

3) wydawanie na żądanie władz sądowych opinii w kwestiach odroczenia eks-misji;

4) wydawanie zezwolenia na podwyżkę czynszu (komornego) i opłat dodatko-wych w wypadkach uzasadnionych wysokością nakładów i remontów, doko-nanych przez wynajmującego18.Co do zasady bowiem obowiązywał czynsz w wysokości przedwojennej, tj.

według stawki obowiązującej w dniu 1 września 1939 r.19.Formą prawną działania komisji mieszkaniowych w zakresie przyznanych

im kompetencji były orzeczenia, od których przysługiwało odwołanie do sądu grodzkiego20. Orzeczenie komisji mieszkaniowej, przydzielające lokal oznaczo-nej osobie, było przy tym skuteczne w stosunku do każdego: na podstawie prawomocnego orzeczenia komisji mieszkaniowej, przydzielającego mieszka-nie, każdy, kto je zajmował bez przydziału podlegał usunięciu z mieszkania21.

Obok zamrożenia czynszów na poziomie przedwojennym, drugi aspekt ochrony najemcy (tj. ochrona przed rozwiązaniem stosunku najmu), realizo-wany był natomiast na gruncie nadal obowiązującej ustawy z dnia 11 kwiet-nia 1924 r. o ochronie praw lokatorów22, ograniczającej prawo wypowiadania umów najmu przez wynajmującego do przypadków zaistnienia tzw. ważnych przyczyn, wśród których znalazły się m.in.: zaległość z zapłatą co najmniej dwóch następujących po sobie rat komornego oraz uporczywe lub rażące prze-kroczenie obowiązującego porządku domowego23.

18 Por. art. 4 dekretu o komisjach mieszkaniowych. Szerzej na temat komisji mieszkanio-wych i ich kompetencji por. A. Mach n i kowska: Wymiar sprawiedliwości w Polsce w la-tach 1944—1950. Gdańsk 2008, s. 462—463. Autorka wskazuje także na wyraźną dwutoro-wość uprawnień organów orzekających w sprawach lokalowych w związku z utworzeniem na mocy dekretu z dnia 8 maja 1945 r. Nadzwyczajnych Komisji Mieszkaniowych (Dz.U. Nr 37, poz. 229), których decyzje mogły zmieniać stan prawny powstały wskutek rozporządzeń do-konanych przez organy administracji kwaterunkowej oraz komisje mieszkaniowe — ibidem, s. 463—464.

19 Art. 12 dekretu o komisjach mieszkaniowych.20 Art. 5 lit. a) i e) dekretu o komisjach mieszkaniowych.21 Orzeczenie Sądu Najwyższego z 17 grudnia 1946 r., sygn. akt III C 813/46, OSN(C)

1947/3/76.22 Dz.U. z 1936 r., Nr 39, poz. 297.23 Szerzej por. art. 11 ustawy z dnia 11 kwietnia 1924 r. o ochronie praw lokatorów (tekst

jedn. Dz.U. z 1936 r., Nr 39, poz. 297).


3. Najem lokali mieszkalnych w świetle dekretu o publicznej gospodarce lokalami

i dekretu o najmie lokali

Administracyjnoprawną kontrolę rozdziału i korzystania z lokali miesz-kalnych utrzymywał także dekret z dnia 21 grudnia 1945 r. o publicznej go-spodarce lokalami i kontroli najmu24, który uchylił dekret o komisjach miesz-kaniowych, kontynuując jednak przyjęte w tym ostatnim założenia. Dekret wprowadził publiczną gospodarkę lokalami mieszkalnymi i użytkowymi oraz publiczną kontrolę najmu lokali „w celu racjonalnego wykorzystania uszczu-plonego wskutek wojny zapasu lokali oraz planowego uregulowania publicz-nych potrzeb lokalowych”, „w okresie czasu, dopóki odbudowa zniszczonych miast i osiedli nie zapewni dostatecznej ilości pomieszczeń dla instytucji publicznych oraz nie zaspokoi potrzeb mieszkańców tych miast i osiedli”25. Początkowo, publiczna gospodarka lokalami stosowana była w Warszawie, Łodzi, Gdańsku, Lublinie, Krakowie, Katowicach i Poznaniu26, jednak w nie-długim czasie objęła swoim zasięgiem terytorium prawie całego państwa, sta-jąc się praktyką powszechnie stosowaną27. Jej istota sprowadzała się do tego, że jedynie przydział wydany przez władzę kwaterunkową (tzw. przydział kwaterunkowy) był tytułem prawnym do zajmowania mieszkania lub lokalu użytkowego28. Z chwilą objęcia w posiadanie przydzielonego lokalu między właścicielem nieruchomości a osobą, której lokal przydzielono, powstawał z mocy prawa stosunek najmu29. Wszelkie umowy najmu lokalu, zawarte z na-ruszeniem przepisów dekretu o publicznej gospodarce lokalami, a zatem z po-

24 Dz.U. z 1946 r., Nr 4, poz. 27, tekst jedn.; Dz.U. z 1950, Nr 36, poz. 343 z późn. zm.; cyt. dalej: dekret o publicznej gospodarce lokalami. Powołanie się w dalszej części artykułu na dekret o publicznej gospodarce lokalami bez bliższego oznaczenia wersji wskazuje na brzmie-nie pierwotne danego artykułu, który przy kolejnych nowelizacjach nie uległ w ogóle zmianom lub zmiany te nie były na tyle istotne, by na potrzeby niniejszego opracowania je przytaczać. W pozostałych przypadkach, przy powoływaniu się na artykuły dekretu o publicznej gospodar-ce lokalami znajdą się odniesienia także do tekstu jednolitego dekretu z późniejszymi zmiana-mi poprzez oznaczenie: w wersji tekstu jednolitego z 1950 r.

25 Por. art. 1 dekretu o publicznej gospodarce lokalami.26 Art. 2 ust. 1 dekretu o publicznej gospodarce lokalami.27 J. Frąckowiak: Sytuacja prawna najemcy…, s. 15. Zgodnie z art. 2 ust. 2 dekretu

o publicznej gospodarce lokalami była ona wprowadzana w kolejnych miastach i gminach przez Radę Ministrów, która wydawała w tym zakresie rozporządzenia.

28 Art. 5 ust. 1 dekretu o publicznej gospodarce lokalami oraz ten sam artykuł w wersji tekstu jednolitego z 1950 r.

29 Art. 10 ust. 2 dekretu o publicznej gospodarce lokalami oraz art. 11 ust. 2 dekretu o pu-blicznej gospodarce lokalami w wersji tekstu jednolitego z 1950 r.


minięciem przydziału kwaterunkowego, były zabronione i obarczone sankcją nieważności30.

Oprócz przydziału lokali, do kompetencji władz kwaterunkowych, których funkcję pełniły odpowiednio zarządy miejskie i zarządy gminne31, a następnie prezydia miejskich (gminnych) rad narodowych32, należały wszelkie inne spra-wy związane z publiczną gospodarką lokalami i kontrolą najmu, tj. w szczegól-ności nakazywanie usunięcia osób lub instytucji z lokali potrzebnych na cele państwowe, nakazywanie usunięcia z lokali osób lub instytucji nie posiadają-cych prawa uzyskania przydziału lub zajmujących lokal bez tytułu prawnego, czy udzielanie zezwoleń na zamianę lokali33. Od decyzji władz kwaterunko-wych przysługiwało odwołanie do miejskich lub gminnych komisji lokalowych, jako organów społecznych, powołanych właśnie w celu rozpatrywania odwołań od decyzji administracyjnych dotyczących publicznej gospodarki lokalami34. Orzeczenia komisji lokalowych były prawomocne35, a droga sądowa w tym za-kresie w zasadzie wyłączona36.

W przeciwieństwie do swoich poprzedniczek — komisji mieszkaniowych — władze kwaterunkowe nie orzekały natomiast w sprawach czynszu, nie wy-

30 Art. 10 ust. 1 dekretu o publicznej gospodarce lokalami oraz art. 11 ust. 2 dekretu o publicznej gospodarce lokalami w wersji tekstu jednolitego z 1950 r. Zarówno oddanie lo-kalu w najem osobie nie mającej przydziału, jak i objęcie lokalu w posiadanie bez uzyskania przydziału było czynem zabronionym, zagrożonym karą aresztu do lat dwóch lub grzywny — art. 37 dekretu o publicznej gospodarce lokalami oraz art. 35 dekretu o publicznej gospodarce lokalami w wersji tekstu jednolitego z 1950 r.

31 Art. 24 dekretu o publicznej gospodarce lokalami.32 Tj. od dnia 26 sierpnia 1950 r. na mocy art. 1 pkt 20 ustawy z dnia 20 lipca 1950 r.

zmieniającej dekret o publicznej gospodarce lokalami (Dz.U. Nr 36, poz. 337); art. 21 dekretu o publicznej gospodarce lokalami w wersji tekstu jednolitego z 1950 r.

33 Art. 25 dekretu o publicznej gospodarce lokalami oraz art. 22 dekretu o publicznej go-spodarce lokalami w wersji tekstu jednolitego 1950 r.

34 Art. 26 dekretu o publicznej gospodarce lokalami oraz art. 23 dekretu o publicznej gospodarce lokalami w wersji tekstu jednolitego z 1950 r. Miejskie (gminne) komisje loka-lowe powoływane były przez właściwe miejskie (gminne) rady narodowe, które ustalały ich wewnętrzną organizację i regulamin działalności. Jak zauważa A. Machnikowska, konstrukcję tę cechowało dalekie pokrewieństwo z radzieckim społecznym sądownictwem mieszkaniowym — Idem: Wymiar sprawiedliwości…, s. 464—465.

35 Art. 35 dekretu o publicznej gospodarce lokalami oraz art. 33 dekretu o publicznej go-spodarce lokalami w wersji tekstu jednolitego z 1950 r. Prawomocne decyzje władz kwaterun-kowych oraz orzeczenia komisji lokalowych wykonywane były w trybie postępowania przy-musowego w administracji — art. 36 dekretu o publicznej gospodarce lokalami oraz art. 34 dekretu o publicznej gospodarce lokalami w wersji tekstu jednolitego z 1950 r.

36 Zgodnie z art. 40 ust. 1 dekretu o publicznej gospodarce lokalami oraz art. 38 tego dekretu w wersji tekstu jednolitego z 1950 r., droga sądowa była dopuszczalna w sprawach o wydanie przedmiotu najmu lub podnajmu (o eksmisję) w przypadkach, gdy strona miała prawo odstąpienia od umowy najmu (podnajmu) bez wypowiedzenia — szerzej na temat tych przypadków w dalszej części artykułu.


dawały zezwoleń na jego podwyższenie. Sam dekret o publicznej gospodar-ce lokalami zamroził wprawdzie początkowo czynsze za lokale mieszkalne na poziomie przedwojennym tak, jak to czynił dekret o komisjach mieszkanio-wych37, ale ten aspekt ochrony najemcy został poddany następnie przepisom dekretu z dnia 28 lipca 1948 r. o najmie lokali38 i rozporządzeń wydanych na jego podstawie.

Zgodnie z tą regulacją najliczniejsza grupa płaciła nadal czynsze w wy-sokości obowiązującej w dniu 1 września 1939 r., które jednak zdewaluowa-ły się na tyle, że były zgoła symboliczne39. Do tej grupy lokatorów należeli pracownicy najemni (także czasowo bez pracy, ale zarejestrowani w urzędach zatrudnienia jako poszukujący pracy), osoby pobierające zaopatrzenie lub rentę z funduszy państwa albo utrzymujące się ze środków opieki społecznej, oraz różne grupy inteligencji pracującej40. Lista najemców objęta „immunitetem czynszowym” została rozszerzona następnie na dalsze kategorie lokatorów, wymienione w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 29 września 1948 r. w sprawie zwolnień i ulg w opłacaniu czynszu za najem lokali mieszkalnych oraz zwolnień od wpłat na Fundusz Gospodarki Mieszkaniowej41, a następnie w rozporządzeniu Rady Ministrów z 25 lipca 1958 r. w sprawie zwolnień i ulg w opłacaniu czynszu za najem lokali mieszkalnych42, wydanym na podstawie delegacji zawartej w samym dekrecie43.

Pozostali najemcy, nie uprzywilejowani, opłacali czynsz według stawek za 1 m2, określonych w tabeli, stanowiącej załącznik do dekretu o najmie, a od dnia 1 lipca 1958 r. w dwóch tabelach44, z których pierwsza zawierała stawki

37 Por. art. 52 dekretu o komisjach mieszkaniowych i art. 41 dekretu o publicznej gospo-darce lokalami, który został następnie uchylony przez art. 35 dekretu z dnia 28 lipca 1948 r. o najmie lokali (Dz.U. Nr 36, poz. 259). Z kolei art. 37 ust. 2 tego dekretu uchylił ustawę z dnia 11 kwietnia 1924 r. o ochronie praw lokatorów (tekst jedn. Dz.U. z 1936 r., Nr 39, poz. 297).

38 Dz.U. Nr 36, poz. 259. Dekret ten był wielokrotnie nowelizowany i w okresie swojego obowiązywania miał trzy teksty jednolite: z dnia 21 listopada 1950 r., Dz.U. z 1950, Nr 11, poz. 21; z dnia 17 lipca 1953 r., Dz.U. z 1953, Nr 35, poz. 152; z dnia 16 sierpnia 1958 r., Dz.U. z 1958 r., Nr 50, poz. 243. Ze względu na doniosłość zmian w dalszej części opracowania znajdą się przede wszystkim odwołania do tekstu pierwotnego oraz do testów jednolitych, co będzie przywoływane odpowiednio jako dekret o najmie oraz dekret o najmie w wersji tekstu jednolitego z danego roku.

39 Z. Radwańsk i: Najem mieszkań…, s. 95.40 Art. 3 ust. 1 i 2 dekretu o najmie oraz art. 4 ust. 1 i 2 dekretu o najmie w wersji tekstu

jednolitego z 1958 r.41 Dz.U. Nr 49, poz. 374; por. § 2 i § 3 przywołanego rozporządzenia.42 Dz.U. Nr 50, poz. 244; por. § 2 przywołanego rozporządzenia.43 Por. art. 3 ust. 3 dekretu o najmie lokali oraz art. 4 ust. 4 dekretu o najmie w wersji

tekstu jednolitego z 1958 r.44 Por. art. 2 dekretu o najmie oraz art. 2 dekretu o najmie w wersji tekstu jednolitego

z 1958 r. Dodatkową tabelę wprowadziła ustawa z dnia 6 czerwca 1958 r. o zmianie dekretu o najmie lokali (Dz.U. Nr 35, poz. 155). Przed tą nowelizacją tabela nr 1 zmieniana była jed-


powszechnie obowiązujące, a druga stawki niższe, które Minister Gospodarki Komunalnej mógł wprowadzić w poszczególnych miejscowościach na terenie Ziem Odzyskanych45. W tej grupie wyodrębniono jednak jeszcze kategorie na-jemców uprawnionych do opłacania czynszu w ulgowej wysokości — połowy tych stawek46.

W konsekwencji, krąg osób uprzywilejowanych lub korzystających z ulg był bardzo szeroki. Czynsz pełny pojawiał się jedynie wyjątkowo i dotyczył wąskiej grupy najemców, określanych mianem „inicjatywy prywatnej”47.

Oprócz czynszu w wysokości reglamentowanej wynajmujący miał prawo żądać od najemcy opłat tytułem zwrotu kosztów za dostarczane do lokalu me-dia, co wyczerpywało w całości obowiązkowe świadczenia najemcy wobec właściciela lokalu48. Jedynie za zgodą najemcy wynajmujący mógł pobierać do-datkowo ponad czynsz kwoty stanowiące udział najemcy w pokrywaniu kosz-tów eksploatacji oraz bieżącego remontu49. Brak tej zgody oznaczał, że koszty te wynajmujący musiał pokrywać z czynszu50.

Nadzór nad czynnościami wynajmującego w zakresie określania wysokości czynszu pełniły odpowiednio zarządy miejskie i gminne jako władze czynszo-we pierwszej instancji, od decyzji których przysługiwało odwołanie do czyn-szowych komisji odwoławczych. One także rozstrzygały spory o zastosowanie nowych stawek czynszu i ich wysokość51.

Obok ustawowej reglamentacji czynszu wzmożona ochrona najemców re-alizowana była także poprzez gwarancje trwałości stosunku najmu. Zasadą było powstanie stosunku najmu na czas nieoznaczony i możliwość odstąpie-

nokrotnie — por. tabele nr 1 będącą załącznikiem do dekretu o najmie, a następnie tabelę nr 1 będącą załącznikiem do dekretu o najmie w wersji tekstu jednolitego z 1950 r.

45 Art. 2 ust. 6 dodany art. 1 pkt 1 lit. c) ustawy z dnia 6 czerwca 1958 r. o zmianie de-kretu o najmie lokali (Dz.U. Nr 35, poz. 155).

46 Szerzej por. art. 4 dekretu o najmie oraz art. 6 ust. 4 dekretu o najmie w wersji tekstu jednolitego z 1958 r. (Dz.U. z 1958 r., Nr 50, poz. 243), a także § 5 rozporządzenia Rady Mini-strów z dnia 29 września 1948 r. w sprawie zwolnień i ulg w opłacaniu czynszu za najem lokali mieszkalnych oraz zwolnień od wpłat na Fundusz Gospodarki Mieszkaniowej (Dz.U. Nr 49, poz. 374) oraz § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 25 lipca 1958 r. w sprawie zwolnień i ulg w opłacaniu czynszu za najem lokali mieszkalnych (Dz.U. Nr 50, poz. 244).

47 Z. Radwańsk i: Najem mieszkań…, s. 97.48 Art. 11 dekretu o najmie oraz art. 12 dekretu o najmie w wersji tekstu jednolitego

z 1958 r.49 § 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 29 września 1948 r. o właściwości władz

i postępowaniu przy ustalaniu wysokości czynszu oraz przy wymiarze i ściąganiu wpłat na Fundusz Gospodarki Mieszkaniowej (Dz.U. Nr 49, poz. 375).

50 Art. 11 dekretu o najmie w wersji tekstu jednolitego z 1958 r.51 § 5 i § 6 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 29 września 1948 r. o właściwości

władz i postępowaniu przy ustalaniu wysokości czynszu oraz przy wymiarze i ściąganiu wpłat na Fundusz Gospodarki Mieszkaniowej (Dz.U. Nr 49, poz. 375). Por. także A. Mach n i kow-ska: Wymiar sprawiedliwości…, s. 468—469.


nia od umowy przez wynajmującego wyłącznie z przyczyn uprawniających do odstąpienia bez wypowiedzenia, tj. gdy: 1) najemca używa rzeczy w sposób niezgodny z jej przeznaczeniem lub umową i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w ten sposób, albo gdy zaniedbuje rzecz tak, że jest narażona na znaczne uszkodzenie, wreszcie gdy najemca pomieszczenia wykracza w spo-sób rażący i uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, albo gdy przez nieprzyzwoite zachowanie się wywołuje zgorszenie u innych mieszkańców lub sąsiadów; 2) najemca zalega z zapłatą czynszu co najmniej za dwa okresy płatności52. Wypowiedzenie umowy najmu w innych przypad-kach było na gruncie przepisów dekretu o najmie niedopuszczalne, a najem na czas oznaczony nie kończył się pomimo upływu terminu, na jaki był za-warty; wyjątkowo jedynie wynajmujący mógł rozwiązać umowę zawartą na czas określony po upływie terminu jej obowiązywania, jeżeli ze szczególnych okoliczności wynikało, że strony nie zawarłyby umowy na czas nieokreślony53.

4. Publiczna gospodarka lokalami na gruncie Prawa lokalowego z 1959 r.

Kolejnym aktem prawnym regulującym, tym razem kompleksowo, proble-matykę najmu lokali, w tym lokali mieszkalnych, była ustawa z 30 stycznia 1959 r.54, która zastąpiła zarówno dekret o publicznej gospodarce lokalami, jak i dekret o najmie lokali55, przejmując jednak przyjęte tam rozwiązania prawne.

52 Art. 14 dekretu o najmie lokalu, art. 16 dekretu o najmie w wersji tekstu jednolitego z 1953 r. oraz art. 18 dekretu o najmie w wersji tekstu jednolitego z 1958 r. w zw. z art. 382 i art. 388 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 27 października 1933 r. — Kodeks zobowiązań (Dz.U. Nr 82, poz. 598 z późn. zm.); cyt. dalej: k.z., którego przepisy o najmie lokali miały zastosowanie, o ile dekret o najmie lokali nie stanowił inaczej — art. 34 dekretu o najmie lokali i art. 35 dekretu o najmie lokali w wersji tekstu jednolitego z 1958 r.

53 Art. 15 dekretu o najmie lokali, art. 17 dekretu o najmie w wersji tekstu jednolitego z 1953 r. oraz art. 19 dekretu o najmie w wersji tekstu jednolitego z 1958 r.; Nowe przepisy o najmie lokali…, s. 41.

54 Dz.U. Nr 10, poz. 59; tekst jedn. Dz.U. z 1962 r., Nr 47, poz. 227; cyt. dalej: prawo lokalowe z 1959 r., przy czym oznaczać to będzie odwołania wprost do tekstu jednolitego usta-wy, z pominięciem ewentualnej analizy zmian sprzed jego ogłoszenia, które dla niniejszego opracowania nie mają znaczenia. Zresztą, w przeciwieństwie do dekretu o najmie lokali, prawo lokalowe, przed ogłoszeniem tekstu jednolitego, było nowelizowane jedynie dwukrotnie (Dz.U. z 1961 r., Nr 33, poz. 164 oraz Dz.U. z 1962 r., Nr 39, poz. 170), natomiast w wersji tekstu jednolitego z 1962 r. pozostało aż do uchylenia przez art. 70 pkt. 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. Prawo lokalowe (tekst jedn. Dz.U. z 1987 r., Nr 30, poz. 165 ze zm.).

55 Por. art. 92 ust. 1 prawa lokalowego z 1959 r.


Prawo lokalowe z 1959 r. utrzymało zatem publiczną gospodarkę loka-lami56, regulując przy tym cywilny aspekt najmu57, objęty dotąd przepisami dekretu o najmie lokali, a w zakresie w nim nieuregulowanym — kodeksem zobowiązań58.

Publiczna gospodarka lokalami pozostała nadal instytucją centralną59, roz-ciągającą się na terytorium prawie całego państwa60, na którą składały się przepisy regulujące administracyjne formy dystrybucji oraz kontroli korzysta-nia z lokali w ogóle, w tym z lokali mieszkalnych61.

W warunkach obowiązywania publicznej gospodarki lokalami najem lokalu mieszkalnego zawiązywał się na podstawie decyzji o przydziale oraz objęcia lokalu w posiadanie62. Następnie strony (tj. najemca i wynajmujący) zobowiąza-ne były określić szczegółowo przedmiot i warunki najmu w formie pisemnej63. Podkreślenia przy tym wymaga, iż dokument stwierdzający treść stosunku naj-mu, nazwany nieściśle w art. 29 ust. 1 prawa lokalowego z 1959 r. umową, nie był dwustronnym oświadczeniem woli kreującym stosunek najmu. Ten bowiem powstał w rezultacie zdarzenia prawnego, jakim była decyzja administracyjna o przydziale lokalu, a następnie objęcia lokalu w posiadanie. Podpisanie zatem tego dokumentu lub odmowa podpisu przez którąkolwiek ze stron była dla ist-nienia stosunku najmu prawnie obojętna64.

W ten sposób, w odniesieniu do zasobu domów prywatnych przyjęte rozwiązanie godziło bezpośrednio w interesy ich właścicieli, którzy będąc formalnie wynajmującymi, zostali pozbawieni możliwości decydowania o na-wiązaniu najmu i wyborze kontrahenta65. Kompetencja ta przekazana zos-tała właściwym w sprawach lokalowych organom prezydiów rad narodo-

56 Rozdział V prawa lokalowego z 1959 r.57 Rozdział I—IV prawa lokalowego z 1959 r.58 Por. art. 34 dekretu o najmie lokali i art. 35 dekretu o najmie lokali w wersji tekstu

jednolitego z 1958 r. Z. Radwańsk i: Najem mieszkań…, s. 16—17.59 Ibidem, s. 16.60 Zgodnie z art. 28 prawa lokalowego z 1959 r. o wprowadzeniu publicznej gospodarki

lokalami decydowała uchwałą wojewódzka rada narodowa lub rada narodowa miasta wyłączo-nego z województwa. Szczegółowo odnośnie zakresu terytorialnego obowiązywania publicznej gospodarki lokalami i miejscowości nią objętych por. J. P rokopcz u k: Prawo lokalowe. Prze-pisy, orzecznictwo i objaśnienia. Warszawa 1967, s. 258—330.

61 Z. Radwańsk i: Najem mieszkań…, s. 17.62 Art. 29 ust. 1 w zw. z art. 2 ust. 1 prawa lokalowego z 1959 r. Szerzej na temat po-

wstania stosunku najmu wynikającego z decyzji o przydziale, w kontekście interpretacji przy-wołanych przepisów prawa lokalowego por. Z. Radwańsk i: Najem mieszkań…, s. 32—48; J. Frąckowiak: Sytuacja prawna najemcy…, s. 31—32.

63 Art. 2 ust. 2 prawa lokalowego z 1959 r.64 Z. Radwańsk i: Najem mieszkań…, s. 44—45; J. Frąckowiak: Sytuacja prawna na-

jemcy…, s. 31—32.65 Z. Radwańsk i: Najem mieszkań…, s. 45; J. Frąckowiak: Sytuacja prawna najem-

cy…, s. 32.


wych66, które orzekały także w innych sprawach lokalowych, jak: opróżnia-nie i zagęszczanie lokali, przekwaterowanie oraz zamiana lokali67. Odwołania od decyzji organów do spraw lokalowych prezydiów rad narodowych rozpa-trywały natomiast właściwe komisje lokalowe68.

Oczywiście, pod rządami prawa lokalowego z 1959 r. istniała nadal usta-wowa reglamentacja czynszów. Początkowo, obowiązywały w tym zakresie, utrzymane w mocy przez prawo lokalowe z 1959 r., przepisy dekretu o najmie lokali oraz rozporządzenia Rady Ministrów z 25 lipca 1958 r. w sprawie zwol-nień i ulg w opłacaniu czynszu za najem lokali mieszkalnych69; następnie, po wejściu w życie w dniu 14 sierpnia 1965 r. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 20 lipca 1965 r. w sprawie czynszów najmu za lokale mieszkalne70, wydanego na podstawie delegacji ustawowej zawartej w prawie lokalowym z 1959 r.71 — przepisy tego rozporządzenia.

Przewidziane zostały w nim dwa rodzaje stawek czynszowych, określonych w sposób sztywny w załączonych do niego tabelach, przy czym kryterium ich roz-różnienia stanowiła kategoria najemców72. Zrezygnowano przy tym z obowiązu-jącego dotychczas „immunitetu czynszowego” dla najliczniejszej grupy najemców „świata pracy”, którzy płacili symboliczny czynsz w wysokości przedwojennej73.

Niższe stawki dotyczyły — z zasady — najemców, których podstawowym źródłem utrzymania była praca najemna, wyższe tych, którzy uzyskiwali do-chody z innych źródeł i z tego tytułu byli podatnikami podatku obrotowego i dochodowego bądź tylko dochodowego, albo, jeżeli wspólnie z nimi miesz-kał członek rodziny, będący takim podatnikiem. Rozporządzenie wymieniało przy tym kategorie osób, które mimo opłacania tych podatków, płaciły czynsz według stawek niższych, jak pracownicy najemni. Dotyczyło to m.in. lekarzy, położnych, pielęgniarek, lekarzy weterynarii, rzemieślników, emerytów, oczy-wiście, jeżeli spełniali oni warunki w przepisach określone74.

66 Art. 44 prawa lokalowego z 1959 r.67 Por. art. 32—42 oraz art. 48—54 prawa lokalowego z 1959 r.68 Art. 45 prawa lokalowego z 1959 r.69 Dz.U. Nr 50, poz. 244; Art. 92 ust. 1 pkt 3 prawa lokalowego stanowił, iż art. 1, 8, 14,

18 do 21, 31 do 33, 35 i 36 dekretu o najmie lokali w wersji tekstu jednolitego z 1958 r. tracą moc, a pozostałe przepisy tego dekretu — z dniem wejścia w życie rozporządzeń wydanych na podstawie art. 3 prawa lokalowego, które regulować miały m.in. kwestie ustalania wysokości czynszu najmu oraz właściwość organów do ustalania należności z tytułu najmu lokali.

70 Dz.U. Nr 35, poz. 224; por. § 21 tego rozporządzenia.71 Art. 3 ust. 1 prawa lokalowego.72 J. Frąckowiak: Sytuacja prawna najemcy…, s. 119—120. Por. tabela nr 1 i tabela

nr 2, stanowiące załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 20 lipca 1965 r. w spra-wie czynszów najmu za lokale mieszkalne (Dz.U. Nr 35, poz. 224).

73 Por. rozporządzenie wskazane w poprzednim przypisie.74 J. Frąckowiak: Sytuacja prawna najemcy…, s. 119—120; szerzej: § 3, § 4, § 6 rozpo-

rządzenia Rady Ministrów z dnia 20 lipca 1965 r. w sprawie czynszów najmu za lokale miesz-kalne (Dz.U. Nr 35, poz. 224).


Oprócz reglamentowanego czynszu najemca zobowiązany został jeszcze do uiszczania opłat tytułem zwrotu kosztów za dostarczane przez wynajmującego do lokalu media75.

Ustawodawca oczekiwał, że — w oparciu o wskazane przepisy czynszowe — strony stosunku najmu same określą wysokość czynszu najmu konkretne-go lokalu w pisemnym stwierdzeniu warunków najmu76, przy czym obliczenia czynszu na podstawie obowiązujących przepisów czynszowych, z uwzględnie-niem podanych w nich stawek, miał dokonywać wynajmujący77. Nadzór nad czynnościami wynajmującego pełniły w tym zakresie organy administracji — do dnia 30 września 1964 r. zarządy miejskie i gminne78; od dnia 1 paź-dziernika 1964 r. — organy do spraw gospodarki komunalnej i mieszkaniowej prezydiów rad narodowych miast, dzielnic, osiedli lub gromad, właściwe ze względu na miejsce położenia lokalu79. Organy te rozpoznawały także spory co do wysokości czynszu80.

Podobnie, jak poprzedzające je regulacje, także prawo lokalowe z 1959 r. przyjęło zasadę trwałości stosunku najmu nawiązanego w trybie administra-cyjnym, realizowaną poprzez wzmożoną ochronę najemcy przed tegoż najmu rozwiązaniem.

Jeżeli źródłem stosunku najmu była decyzja o przydziale, wynajmujący mógł rozwiązać ten stosunek wyłącznie z przyczyn wskazanych w prawie lokalowym z 1959 r. Miał on mianowicie prawo wystąpić do sądu o uzna-nie stosunku najmu za rozwiązany i o opróżnienie lokalu w przypadkach, gdy najemca: 1) używał lokalu w sposób niezgodny z jego przeznaczeniem lub bez zgody wynajmującego czynił zmiany naruszające substancję lokalu

75 § 10 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 20 lipca 1965 r. w sprawie czynszów najmu za lokale mieszkalne (Dz.U. Nr 35, poz. 224).

76 Art. 2 ust. 2 prawa lokalowego z 1959 r.77 § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 29 września 1948 r. o właściwości władz

i postępowaniu przy ustalaniu wysokości czynszu oraz przy wymiarze i ściąganiu wpłat na Fundusz Gospodarki Mieszkaniowej (Dz.U. Nr 49, poz. 375), obowiązującego do dnia 30 wrze-śnia 1964 r., a od dnia 1 października 1964 r. — § 1 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 29 sierpnia 1964 r. w sprawie właściwości organów do ustalania należności z tytułu najmu lokali (Dz.U. Nr 32, poz. 206).

78 § 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 29 września 1948 r. o właściwości władz i postępowaniu przy ustalaniu wysokości czynszu oraz przy wymiarze i ściąganiu wpłat na Fundusz Gospodarki Mieszkaniowej (Dz.U. Nr 49, poz. 375).

79 § 5 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 29 sierpnia 1964 r. w sprawie właści-wości organów do ustalania należności z tytułu najmu lokali (Dz.U. Nr 32, poz. 206).

80 § 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 29 września 1948 r. o właściwości władz i postępowaniu przy ustalaniu wysokości czynszu oraz przy wymiarze i ściąganiu wpłat na Fundusz Gospodarki Mieszkaniowej (Dz.U. Nr 49, poz. 375), obowiązującego do dnia 30 wrze-śnia 1964 r., a od dnia 1 października 1964 r. — § 5 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 29 sierpnia 1964 r. w sprawie właściwości organów do ustalania należności z tytułu najmu lokali (Dz.U. Nr 32, poz. 206).


lub budynku albo używał lokalu w sposób pociągający za sobą znaczne jego zniszczenie; 2) wykraczał w rażący lub uporczywy sposób przeciw obowią-zującemu porządkowi domowemu; 3) zachowaniem swoim wywoływał uza-sadnione zgorszenie u innych najemców lub sąsiadów; 4) zalegał z zapłatą czynszu lub opłat z tytułu dostarczonych do lokalu mediów co najmniej za dwa miesiące81. Z treści cytowanych przepisów prawa lokalowego wynika zatem, że wynajmujący nie miał uprawnienia do rozwiązania stosunku naj-mu, którego źródłem była decyzja o przydziale, mocą swojego oświadczenia woli, lecz uczynić to mógł wyłącznie sąd wyrokiem konstytutywnym, dzia-łającym ze skutkiem ex nunc82. Oznaczało to wzmocnienie ochrony najemcy w stosunku do regulacji zawartej w dekrecie o najmie lokali, który w sytu-acji zaistnienia kwalifikowanych przypadków naruszenia przez najemcę jego obowiązków przyznawał wynajmującemu prawo odstąpienia od umowy bez wypowiedzenia83.

Pod rządami prawa lokalowego z 1959 r. da się jednak zaobserwować pew-ne rozluźnienie administracyjnej kontroli gospodarki mieszkaniowej, realizo-wane poprzez „wyłączenia spod kwaterunku”84, połączone z odchodzeniem od deficytowego charakteru czynszów.

Zaczęto bowiem dostrzegać negatywny aspekt prowadzonej polityki miesz-kaniowej, która odbijała się na stanie zasobów mieszkaniowych. Właściciel, który otrzymywał czynsz (nie stanowiący ekwiwalentu za oddany najemcy lo-kal do używania), nie był zainteresowany dbaniem o stan budynku i nie miał na ten cel wystarczających środków finansowych, których wykorzystywanie pozostawało zresztą także pod kontrolą85. Dodatkowo, silna pozycja najemcy, którego stosunek najmu nawiązywał się bez udziału wynajmującego i mógł ustać jedynie w sytuacjach w prawie przewidzianych, prowadziła do zerwa-nia więzi między wynajmującym właścicielem lokalu a najemcą. Następstwem tego była właśnie całkowita obojętność właścicieli prywatnych w zakresie dba-

81 Art. 15 i 16 prawa lokalowego z 1959 r.82 Z. Radwańsk i: Najem mieszkań…, s. 149. Jednocześnie w ówczesnym piśmiennictwie

podkreślano, że „przy rozstrzyganiu spraw o eksmisję z lokalu sądy powinny zdawać sobie na-leżycie sprawę przede wszystkim ze społecznej, a także indywidualnej szczególnej wagi spraw o eksmisję w obecnym okresie braku mieszkań, spowodowanym katastrofalnymi zniszczeniami wojennymi” — J. P rokopcz u k: Prawo lokalowe…, s. 19.

83 Por. uwagi poczynione wyżej.84 L. Mycz kowsk i: Prawo lokalowe. Warszawa 1977, s. 8—9.85 Por. rozporządzenie Ministrów Administracji Publicznej i Odbudowy z dnia 23 marca

1949 r. w sprawie właściwości władz i sposobu wykonywania przez nie nadzoru nad zużyciem sum przeznaczonych na eksploatację i bieżący remont nieruchomości (Dz.U. Nr 28, poz. 204), uchylone przez art. 92 ust. 1 pkt 3 prawa lokalowego z 1959 r., a także rozporządzenie Mini-strów Gospodarki Komunalnej i Finansów z dnia 5 sierpnia 1965 r. w sprawie zarządu budyn-ków sprawowanego przez wynajmujących nie będących jednostkami gospodarki uspołecznionej (Dz.U. Nr 35, poz. 226 z późn. zm.).


łości o utrzymanie w należytym stanie przedmiotu najmu, którym w zasadzie nie dysponowali86.

Pierwsze zmiany w polityce mieszkaniowej Polski Ludowej zapoczątkowała ustawa z dnia 28 maja 1957 r. o wyłączeniu spod publicznej gospodarki miesz-kaniowej domów jednorodzinnych oraz lokali w domach spółdzielni mieszka-niowych87. Oznaczało to dopuszczenie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych poprzez zamieszkiwanie własne w domach jednorodzinnych, a zatem i poprzez budowanie tychże domów, stanowiących własność osobistą, bez obawy przed „dokwaterowaniem” najemców, a także możliwość finansowania budownictwa z własnych środków mieszkańców, którą to formę oferowały spółdzielnie bu-downictwa mieszkaniowego88. Od 1957 r. wzrastał stale udział budownictwa spółdzielczego w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych89, który przybrał na sile po 1965 r., kiedy to państwo stworzyło szczególne warunki rozwoju tym formom budownictwa90.

Z drugiej strony, w omawianym okresie państwo pozostało żywotnie zain-teresowane stanem domów prywatnych, czego wyrazem była ustawa z dnia 22 kwietnia 1959 r. o remontach i odbudowie oraz wykańczaniu budowy i nad-budowie budynków91, która przewidywała zwrot dla właściciela za poczynione przez niego nakłady na budynek z tzw. Funduszu Gospodarki Mieszkaniowej lub hipoteczne zabezpieczenie na nieruchomości należnej sumy wyłożonej przez państwo na remonty danej nieruchomości, oczywiście, po odliczeniu uiszczonych z tej nieruchomości wpłat na Fundusz Gospodarki Mieszkaniowej. Jednocześnie sankcją za utrzymywanie budynku w złym stanie technicznym było przejęcie go na własność państwa92.

Ustawa ta jednak, przy deficytowym charakterze czynszów nie rozwiąza-ła problemu, któremu zaradzić mogło jedynie ich ukształtowanie na poziomie ekonomicznie uzasadnionym. Utrzymując ich reglamentację, podniesiono je zatem, czemu dało wyraz powoływane już rozporządzenie Rady Ministrów

86 J. Frąckowiak: Sytuacja prawna najemcy…, s. 16; Z. Radwańsk i: Najem miesz-kań…, s. 105—106.

87 Tekst jedn. Dz.U. z 1962 r., Nr 47, poz. 228; L. Mycz kowsk i: Prawo lokalowe…, s. 9.

88 Por. art. 1 ustawy z dnia 28 maja 1957 r. o wyłączeniu spod publicznej gospodarki mieszkaniowej domów jednorodzinnych oraz lokali w domach spółdzielni mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 1962 r., Nr 47, poz. 228).

89 J. Frąckowiak: Sytuacja prawna najemcy…, s. 17.90 Por. B. Błażejczak: Lokatorskie prawo do spółdzielczego lokalu mieszkalnego. Poznań

1979, s. 5.91 Tekst jedn. z 1968 r., Nr 36, poz. 249; J. Frąckowiak: Sytuacja prawna najemcy…,

s. 16; Z. Radwańsk i: Najem mieszkań…, s. 106.92 Por. art. 2—5, art. 13 i art. 16 ustawy z dnia 22 kwietnia 1959 r. o remontach i od-

budowie oraz wykańczaniu budowy i nadbudowie budynków (tekst jedn. z 1968 r., Nr 36, poz. 249).


z dnia 20 lipca 1965 r. w sprawie czynszów najmu za lokale mieszkalne93, przy równoczesnym wprowadzeniu instytucji dodatków mieszkaniowych dla uboższych najemców94.

5. Szczególny tryb najmu lokali mieszkalnych w Prawie lokalowym z 1974 r.

U progu lat siedemdziesiątych w polityce mieszkaniowej położono nacisk na rozwój budownictwa mieszkaniowego, gdyż „obywatele w coraz szerszym zakresie powinni mieć możliwość uzyskania mieszkań w formie własności osobistej przy jednoczesnym ograniczeniu wszelkich form reglamentacji”95. Oznaczało to kontynuowanie polityki rozluźniania administracyjnej reglamen-tacji najmu, bowiem uznano, że „zasady polityki mieszkaniowej powinny ule-gać zmianom w miarę wzrostu rozmiarów budownictwa i ogólnej poprawy za-możności społeczeństwa”96.

Założenia te legły u podstaw nowej ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. Prawo lokalowe97, która objęła swoim zakresem przedmiotowym materię ure-gulowaną dotychczas w dwóch ustawach, tj. w prawie lokalowym z 1959 r. oraz w ustawie z dnia 28 maja 1957 r. o wyłączeniu spod publicznej gospodar-ki mieszkaniowej domów jednorodzinnych oraz lokali w domach spółdzielni mieszkaniowych98. W prawie lokalowym nie tylko utrzymany został katalog zwolnień spod kontroli administracyjnej, ale rozwinęto go i w kolejnych latach

93 Dz.U. Nr 35, poz. 224; J. Frąckowiak: Sytuacja prawna najemcy…, s. 16. Na temat roli dodatków mieszkaniowych w systemie czynszów por. Z. Radwańsk i: Najem mieszkań…, s. 107.

94 Uchwała Nr 187 Rady Ministrów z dnia 20 lipca 1965 r. w sprawie wprowadzenia przej-ściowego dodatku mieszkaniowego (M.P. Nr 43, poz. 239), J. Frąckowiak: Sytuacja prawna najemcy…, s. 16.

95 Część I pkt 1 i pkt 8 uchwały Sejmu PRL z dnia 19 października 1972 r. o perspekty-wicznym programie mieszkaniowym (M.P. Nr 48, poz. 258).

96 Część I pkt 8 uchwały Sejmu PRL z dnia 19 października 1972 r. o perspektywicznym programie mieszkaniowym (M.P. Nr 48, poz. 258); por. także: J. Frąckowiak: Sytuacja praw-na najemcy…, s. 17—18.

97 Pierwotny tekst opublikowany został w Dz.U. z 1974 r., Nr 14, poz. 84 i obowiązywał od dnia 1 sierpnia 1974 r., kolejny w Dz.U. z 1983 r., Nr 11, poz. 55, a ostatni w Dz.U. z 1987 r., Nr 30, poz. 165. W dalszej części opracowania znajdują się odwołania do tekstu pierwotnego oraz do tekstów jednolitych, co będzie przywołane odpowiednio przez wskazanie wersji albo tekstu pierwotnego, albo tekstu jednolitego z danego roku.

98 Tekst jedn. Dz.U. z 1962 r., Nr 47, poz. 228; L. Mycz kowsk i: Prawo lokalowe…, s. 9; K. K rzekotowska: Prawo mieszkaniowe. Warszawa 1988, s. 17.


podlegał uzupełnieniom99, także drogą aktów wykonawczych, do wydawania których upoważniała sama ustawa100.

Wyrazem natomiast zmian jakościowych było zrezygnowanie w nowym prawie lokalowym z pojęcia „publicznej gospodarki lokalami” i zastąpienie go terminem „szczególny tryb najmu lokali i budynków”101. Oznaczało to utrzy-manie administracyjnej kontroli dystrybucji i korzystania z lokali mieszkal-nych, przy przyjęciu jednak założenia, że nie jest ona ściśle związana z prawną regulacją korzystania z lokali mieszkalnych102. W dalszej perspektywie prze-widywano bowiem zniesienie w ogóle reglamentacji administracyjnej, a w sa-mym prawie lokalowym z 1974 r. uczyniono z niej instytucję niejako wyjąt-kową, wprowadzaną w tych miejscowościach, w których występują trudności w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych w drodze umów najmu. Jednocześnie, w miarę poprawy sytuacji mieszkaniowej, szczególny tryb najmu miał być zno-szony i przywracana w tym zakresie regulacja cywilnoprawna103.

Prawo lokalowe z 1974 r. wskazywało na dwa podstawowe źródła powsta-nia stosunku najmu, tj. umowę albo ostateczną decyzję administracyjną o przy-dziale104, która jednak pod rządami prawa lokalowego z 1974 r., w warunkach utrzymującego się deficytu mieszkań, miała nadal największe znaczenie105. Po-nadto, nowa ustawa przewidywała, iż w miejscowościach, gdzie obowiązywała publiczna gospodarka lokalami, rozciągająca się przecież na terytorium prawie całego państwa, do sytuacji najemców stosuje się przepisy o szczególnym try-bie najmu, tj. najmu wynikającego z decyzji o przydziale106.

Samo prawo lokalowe z 1974 r. przyjęło natomiast założenie, że najem wynikający z decyzji administracyjnej ma zaspokajać potrzeby mieszkaniowe

99 Por. art. 22 i art. 27 prawa lokalowego z 1974 r. w wersji tekstu pierwotnego, a następ-nie art. 24 i 28 prawa lokalowego z 1974 r. w wersji tekstu jednolitego z 1983 r. oraz art. 29 i art. 33 prawa lokalowego w wersji tekstu jednolitego z 1987 r. z późn. zm.

100 Por. art. 4 prawa lokalowego z 1974 r. w wersjach jak w przypisie poprzednim oraz art. 22 ust. 3 prawa lokalowego z 1974 r. w wersji tekstu pierwotnego, a następnie art. 24 ust. 3 prawa lokalowego z 1974 r. w wersji tekstu jednolitego z 1983 r. oraz art. 29 ust. 3 prawa lokalowego w wersji tekstu jednolitego z 1987 r. z późn. zm.

101 Por. tytuł rozdz. 3 prawa lokalowego z 1974 r. w wersji tekstów jednolitych wskazanych w przypisie nr 97; L. Mycz kowsk i: Prawo lokalowe…, s. 9.

102 J. Frąckowiak: Sytuacja prawna najemcy…, s. 19.103 L. Mycz kowsk i: Prawo lokalowe…, s. 9; J. Frąckowiak: Sytuacja prawna najem-

cy…, s. 19. Por. także art. 20 prawa lokalowego z 1974 r. w wersji tekstu pierwotnego, a następ-nie art. 22 prawa lokalowego z 1974 r. w wersji tekstu jednolitego z 1983 r. oraz art. 27 prawa lokalowego w wersji tekstu jednolitego z 1987 r. z późn. zm.

104 Art. 9 ust. 1 prawa lokalowego z 1974 r. w wersji tekstu pierwotnego i w wersji tekstu jed-nolitego z 1983 r. oraz art. 10 prawa lokalowego w wersji tekstu jednolitego z 1987 r. z późn. zm.

105 J. Frąckowiak: op. cit., s. 19—20. Por. wykaz miejscowości objętych szczególnym trybem najmu zawarty w J. P rokopcz u k: Prawo lokalowe. Przepisy, orzecznictwo i objaśnie-nia. Warszawa 1977, s. 145—207.

106 Art. 60 ust. 1 prawa lokalowego z 1974 r. w wersji tekstu pierwotnego.


osób gorzej sytuowanych, których „warunki zamieszkania i sytuacja materialna uzasadniają przydział lokalu”107. Był to wyraz obecnych od 1961 r. tendencji, ograniczających krąg osób, które mogły ubiegać się o uzyskanie przydziału. Mianowicie, mieszkania te były przeznaczone dla osób o niskich dochodach108, czego konsekwencją było z kolei związanie stron stosunku najmu powstałego z decyzji o przydziale przepisami regulującymi wysokość czynszu109. Pod rzą-dami prawa lokalowego z 1974 r. czynsz reglamentowany, stosowany przede wszystkim w odniesieniu do lokali, które były przedmiotem stosunku najmu zawiązanego na podstawie decyzji o przydziale110, normowało omawiane już rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 20 lipca 1965 r. w sprawie czynszów najmu za lokale mieszkalne111, a następnie rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 grudnia 1987 r. w sprawie czynszu najmu za lokale mieszkalne i użytkowe; wielokrotnie zmieniano obowiązujące stawki czynszowe, syste-matycznie je podwyższając112. W nowym rozporządzeniu zrezygnowano przy tym ze zróżnicowania stawek czynszowych ze względu na kategorię najemców, uzależniając wysokość czynszu wyłącznie od wyposażenia i położenia lokalu mieszkalnego113.

Oczywiście, oprócz czynszu najmu, najemca był zobowiązany do uisz-czania opłat za świadczenia związane z wyposażeniem i eksploatacją lokalu, w czym mieściły się przede wszystkim dostarczane do lokalu media114.

Prawo lokalowe z 1974 r. utrzymało także gwarancję stabilizacji sytuacji mieszkaniowej najemcy, którego stosunek najmu został nawiązany na podsta-

107 Art. 28 ust. 1 prawa lokalowego z 1974 r. w wersji tekstu pierwotnego i art. 31 ust. 1 prawa lokalowego z 1974 r. w wersji tekstu jednolitego z 1983 r. Odpowiednikiem tych regula-cji był następnie art. 36 ust. 1 prawa lokalowego z 1974 r. w wersji tekstu jednolitego z 1987 r. z późn. zm., który do przesłanek przydziału lokalu włączył także inne okoliczności określone w przepisach wykonawczych do ustawy albo w odrębnych przepisach.

108 Szerzej por. J. Frąckowiak: Sytuacja prawna najemcy…, s. 22; K. K rzekotowska: Prawo mieszkaniowe…, s. 28—29; A. Ja rosz y ńsk i, Z. Kucz y ńska: Prawo lokalowe z ko-mentarzem. Warszawa 1978, s. 81—83.

109 J. Frąckowiak: Sytuacja prawna najemcy…, s. 22. Autor zauważa, że do 1961 r. na-jem, którego źródłem była decyzja administracyjna, zawiązywał się bez względu na stan ma-jątkowy najemcy. Doprowadziło to do sytuacji, iż po 1961 r., a następnie pod rządami prawa lokalowego z 1974 r., niskie czynsze regulowane płacili najemcy, których położenie materialne tego nie uzasadniało — ibidem, s. 22.

110 Ibidem, s. 118.111 Dz.U. Nr 35, poz. 224.112 Dz.U. Nr 40, poz. 230 z późn. zm.113 Por. załącznik nr 1 do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 grudnia 1987 r.

w sprawie czynszu najmu za lokale mieszkalne i użytkowe, wielokrotnie zmieniane w zakre-sie obowiązujących stawek czynszowych, które ulegały systematycznemu podwyższaniu (Dz.U. Nr 40, poz. 230 z późn. zm.).

114 Art. 12 ust. 1 prawa lokalowego z 1974 r. w wersji tekstu pierwotnego, art. 13 ust. 1 prawa lokalowego z 1974 r. w wersji tekstu jednolitego z 1983 r. oraz art. 15 ust. 1 prawa loka-lowego z 1974 r. w wersji tekstu jednolitego z 1987 r. z późn. zm.


wie decyzji o przydziale. Po pierwsze, zasadą było przydzielanie lokalu na czas nieoznaczony115, a po drugie, przeniesiono do nowej ustawy rozwiązanie obecne już na gruncie ustawy prawo lokalowe z 1959 r., że wynajmujący nie mógł rozwiązać najmu mocą własnego oświadczenia woli, lecz przysługiwało mu jedynie prawo wytoczenia powództwa o rozwiązanie stosunku najmu i na-kazanie przez sąd opróżnienia lokalu, w przypadku, gdy zachodzą przyczyny kwalifikowane, uzasadniające wypowiedzenie najmu bez zachowania obowią-zujących terminów116. Ponadto, ograniczono możliwość cofnięcia przydziału mieszkania117.

6. Uwagi końcowe Rozwiązania prawne

w zakresie najmu lokali mieszkalnych przyjęte w III Rzeczypospolitej

Prawo lokalowe z 1974 r. było ostatnim aktem prawnym regulującym w Polsce Ludowej problematykę najmu lokali mieszkalnych, stanowiącym jednocześnie zapowiedź ewolucyjnego przejścia, w miarę poprawy sytuacji mieszkaniowej, od regulacji administracyjnoprawnej do cywilnej. Jak zauwa-żono, miało ono dać wyraz tezie, że publiczna gospodarka lokalami nie jest instytucją sprzężoną z ustrojem socjalistycznym118. W rzeczywistości, środki administracyjnej kontroli najmu lokali mieszkalnych, nazwane pod rządami prawa lokalowego szczególnym trybem najmu, utrzymały się do końca istnie-nia Polski Ludowej, silnie oddziałując na najem lokali mieszkalnych i kwestie własnościowe także po 1989 r.

Przełomowe znaczenie w przekształceniach prawa lokalowego miała mieć ustawa z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach miesz-

115 Art. 32 ust. 1 prawa lokalowego z 1974 r. w wersji tekstu pierwotnego, art. 35 ust. 1 prawa lokalowego z 1974 r. w wersji tekstu jednolitego z 1983 r. oraz art. 40 ust. 1 prawa loka-lowego z 1974 r. w wersji tekstu jednolitego z 1987 r. z późn. zm.

116 Art. 37 ust. 1 prawa lokalowego z 1974 r. w wersji tekstu pierwotnego, art. 40 ust. 1 prawa lokalowego z 1974 r. w wersji tekstu jednolitego z 1983 r. oraz art. 45 ust. 1 prawa loka-lowego z 1974 r. w wersji tekstu jednolitego z 1987 r. z późn. zm. Szerzej por. A. Ja rosz y ń-sk i, Z. Kucz y ńska: Prawo lokalowe…, s. 109—110.

117 Art. 43 prawa lokalowego z 1974 r. w wersji tekstu pierwotnego i art. 46 prawa loka-lowego z 1974 r. w wersji tekstu jednolitego z 1983 r. Przesłanki wydania decyzji o cofnięciu przydziału zostały rozbudowane w art. 51 prawa lokalowego z 1974 r. w wersji tekstu jednoli-tego z 1987 r. z późn. zm.

118 J. Frąckowiak: Sytuacja prawna najemcy…, s. 19.


kaniowych, która weszła w życie w dniu 26 września 1994 r.119. Przywróci-ła ona wprawdzie stosunkowi najmu formę cywilnoprawną i stworzyła pew-ne podstawy dla rozwoju wolnego rynku mieszkaniowego120, ale przejściowo, przez okres 10 lat, który miał upłynąć 31 grudnia 2004 r., utrzymała czynsz regulowany w budynkach stanowiących własność prywatną121. Stworzyła więc system uwzględniający w stopniu przeważającym interes najemców w stosunku do praw właścicielskich122, będący połączeniem ograniczeń wysokości czynszu, z ograniczeniami możliwości wypowiedzenia stosunku najmu. Najem nawiąza-ny na podstawie decyzji administracyjnych miał być wprawdzie traktowany jak najem umowny zawarty na czas nieokreślony123, w czym dopatrywano się po-czątków wprowadzenia relacji umownych na rynku najmu, jednakże właściciel nie miał wpływu na elementy istotne umowy, tj. czas jej trwania, możliwość wypowiedzenia i wysokość płaconego czynszu.

Ustawa o najmie lokali mieszkalnych niewiele zatem polepszyła sytuację prawną i ekonomiczną właścicieli wynajmowanych mieszkań. Czynsz regulowa-ny w 1994 r. pokrywał ok. 30% kosztów utrzymania budynków, a po czterech latach obowiązywania tej ustawy osiągał średni poziom 60% kosztów utrzy-mania. Ponadto, ustawa o najmie lokali mieszkalnych pogarszała dodatkowo sytuację finansową właścicieli prywatnych, zobowiązując ich, pomimo utrzy-mania czynszu regulowanego na deficytowym poziomie, do przeprowadzania remontów budynków i lokali124. Nic więc dziwnego, że w realiach III Rzecz-pospolitej nie wytrzymała konfrontacji z postanowieniami Konstytucji, czemu dał wyraz Trybunał Konstytucyjny w wyrokach z dnia 12 stycznia 2000 r.125

119 Dz.U. Nr 105, poz. 509 z późn. zm.; tekst jedn. Dz.U. z 1998 r., Nr 120, poz. 787 z późn. zm., cyt. dalej ustawa o najmie lokali mieszkalnych, przy czym powołanie się na ustawę bez bliższego wskazania oznaczać będzie tekst jednolity z późn. zm. Ustawa ta stanowiła kolej-ny etap dostosowywania prawa lokalowego do realiów ekonomiczno-społecznych po 1989 r., zapoczątkowany zmianami prawa lokalowego z 1974 r., spośród których wskazać należy przede wszystkim: ustawę z dnia 23 marca 1990 r. o zmianie ustawy — Prawo lokalowe (Dz.U. Nr 32, poz. 190), ustawę z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 55, poz. 321) oraz ustawę z dnia 28 października 1991 o zmianie ustaw — o księgach wieczystych i hipotece, Prawo spółdzielcze, Kodeks postępowania cywilnego, Prawo lokalowe (Dz.U. Nr 115, poz. 496) — A. Mącz y ńsk i, A. P roksa: Nowe prawo lokalowe z komenta-rzem. Kraków 1994, s. 6.

120 Ibidem, s. 7; F. Zol l: Najem lokali mieszkalnych. Kraków 1997, s. 11.121 Art. 56 ust. 2 ustawy o najmie lokali mieszkalnych.122 F. Zol l: Najem lokali…, s. 11.123 Art. 56 ust. 1 ustawy o najmie lokali mieszkalnych.124 Por. wyrok Europejskiego Trybunału Praw Człowieka z dnia 22 lutego 2005 r. w spra-

wie Hutten-Czapska przeciw Polsce, skarga nr 35014/97, w tłumaczeniu na język polski dostęp-ny na bip.ms.gov.pl (zakładka prawa człowieka). W zakresie obowiązku utrzymania przedmiotu najmu w należytym stanie, a zatem przeprowadzania remontów i napraw por. art. 9 ustawy o najmie lokali mieszkalnych.

125 P 11/98, OTK 2000/1/3, Dz.U. z 2000 r., Nr 3, poz. 46; LEX nr 39282.


i z dnia 10 października 2000 r.126, stwierdzając sprzeczność przepisów utrzy-mujących czynsz regulowany z konstytucyjną zasadą ochrony własności, za-sadą proporcjonalności oraz zasadą państwa prawnego, urzeczywistniającego zasady sprawiedliwości społecznej, przy czym w wyroku z dnia 12 stycznia 2000 r. Trybunał Konstytucyjny podkreślił także niezgodność regulacji z art. 1 Protokołu Nr 1 do Konwencji o ochronie praw człowieka i podstawowych wol-ności, gwarantującym każdej osobie fizycznej i prawnej prawo do poszanowa-nia jej mienia. Te orzeczenia Trybunału przyspieszyły niewątpliwie uchylenie ustawy o najmie lokali mieszkalnych i zastąpienie jej ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego127, która w obecnym kształcie, po nowelizacjach, będących wynikiem zarówno orzeczeń Trybunału Konstytucyjnego128, jak i Europejskie-go Trybunału Praw Człowieka129, wydaje się zachowywać równowagę pomię-dzy uprawnieniami właściciela a koniecznością zapewniania ochrony lokatoro-wi (najemcy)130, pozostając przy tym regulacją cywilnoprawną.

126 P 8/99, OTK 2000/6/190, Dz.U. z 2000, Nr 88, poz. 988; LEX nr 44406.127 Tekst jedn. Dz.U. z 2005 r., Nr 31, poz. 266 z późn. zm.128 Szerzej por. wybór orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego w tej materii: E. Boń-

czak-Kucha rcz yk: Ochrona praw lokatorów i najem lokali mieszkalnych. Komentarz. War-szawa 2013, s. 682—761.

129 Por. wyrok Europejskiego Trybunału Praw Człowieka z dnia 22 lutego 2005 r. w spra-wie Hutten — Czapska przeciw Polsce, skarga nr 35014/97, w tłumaczeniu na język polski dostępny na bip.ms.gov.pl (zakładka prawa człowieka).

130 E. Bończak-Kucha rcz yk: Ochrona praw lokatorów…, s. 29.

Anna Fermus-Bobowiec

Zum Problem der Miete von Wohnräumen in der Volksrepublik Polen

Zusam menfassu ng

Der Beitrag ist ein Überblick über die Miete von Wohnräumen in der Volksrepublik Polen; die Verfasserin betrachtet das Problem unter dem normativen Aspekt und berücksichtigt dabei die an der Schwelle zur III. Republik Polen angenommenen Lösungen, die von früheren Rege-lungen stark beeinflusst waren.

Der Beitrag bezweckt, die Rechtslage im Bereich der Miete von Wohnräumen ganzheitlich darzustellen und den Charakter der rechtlichen Regelung und deren Entwicklung zu erläutern.

Analysiert wurden alle Formen der staatlichen Verwaltungsaufsicht über Verteilung und Benutzung der Wohnungen angefangen von dem Dekret von 1944 zu Wohnungskommissionen, über die Miete von Wohnungsräumen in Bezug auf öffentliche Wohnungswirtschaft und das Wohnraumbewirtschaftungsrecht von 1959 bis zum besonderen Mietsverfahren aufgrund des Lokalrechtes von 1974.


Der letztgenannte Rechtsakt kündigte qualitative Änderungen an, die darauf beruhten, auf verwaltungsrechtliche Regelungen zu verzichten und der Miete den zivilrechtlichen Charakter wiederherzustellen, was erst in der III. Republik Polen erfolgte.

Anna Fermus-Bobowiec

A Study of Housing Rental Practices in the Polish People’s Republic

Su m mar y

The article constitutes a normative overview of housing rental practices in the Polish Peo-ple’s Republic, including solutions implemented at the dawn of the Polish Third Republic, due to their strong ties to the previous regulations.

The aim of the article is to attempt a comprehensive study of the legislative status with re-gard to housing rental practices in the Polish People’s Republic, focusing on the character of the implemented regulation as well as its evolution.

The author has analysed instances of state (administrative) control over the distribution and use of residential premises, from the decree of 1944 on housing committees, through housing rental practices in the light of public housing management (taking into consideration the Housing Law of 1959), to the special lease scheme based on the Housing Law of 1974.

The latter legislative act has ultimately become the sign of qualitative changes consisting in the abandonment of the administrative legal regulation and return to the civil legal model, which was implemented only after the foundation of the Polish Third Republic.

Z problematyki najmu lokali mieszkalnych w Polsce Ludowej · z pewnością interwencji państwa, a...

Documents

Transcript of Z problematyki najmu lokali mieszkalnych w Polsce Ludowej · z pewnością interwencji państwa, a...