WPŁYW WALORÓW

ŚRODOWISKOWYCH NA

WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI

M. Dacko

Specyfika dóbr środowiskowych

Z reguły już istnieją i nie są wytwarzane

Mogą podlegać naturalnemu samoodtworzeniu

Tylko niektóre z nich mogą być odtwarzane przez człowieka

Tylko nieliczne stanowią dobra wolne (np. energia słoneczna, geotermalna,

wiatrowa i pływów morskich)

Większość z dóbr środowiska ma charakter publiczny

(ogólna dostępność, brak możliwości wykluczenia

kogokolwiek z korzystania z nich)

Korzystanie z nich zwykle nie odbywa się na warunkach rynkowych

(bez uzgodnień, bez uiszczania opłat)

Nawet tam gdzie istnieją opłaty, charakterystyczne są przypadki

korzystania „na gapę”

Dobra środowiskowe nie są typowymi towarami, których wartość bezpośrednio obiektywizuje rynek,

są one jednak cenne dla człowieka i mają swą wartość.

Wartość – problem ścisłej definicji

przeciętnemu człowiekowi znacznie łatwiej jest wskazać coś wartościowego niż zdefiniować samo słowo

z określeniem tego pojęcia mają problemy również badacze i filozofowie

wg Tatarkiewicza (1978) zdefiniowanie wartości jest trudne, ponieważ oznacza ona zjawisko proste i nierozkładalne

Tatarkiewicz twierdził, że wszelkie próby definicji wartości prowadzą do zastąpienia tego wyrazu wyrazem innym, lecz podobnym, bądź tyle samo znaczącym

Cena to jest to co płacę

Wartość to jest to co otrzymuję

Pojęcie wartości w naukach

ekonomicznych

Ekonomiści patrzą na wartość przez pryzmat pracy,

produkcji oraz wymiany towarowej

Definicje wartości wyrosłe na gruncie ekonomii precyzują

więc wartość głównie jako podstawę wymiany lub jako

zdolność do zaspokajania ludzkich potrzeb

Znamy tutaj kilka różnych kategorii wartości

Wymienna

Użytkowa

Kosztowa

Rynkowa

W przypadku wielu dóbr środowiskowych nie istnieją ich bezpośrednie ceny rynkowe.

Niektóre kategorie wartości ekonomicznej nie będą miały tutaj zastosowania, lub będzie ono ograniczone.

Wartość rynkowa

Wartość rynkową stanowi najbardziej

prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania

na rynku, określona z uwzględnieniem cen

transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

strony umowy były od siebie niezależne, nie działały

w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar

zawarcia umowy

upłynął czas niezbędny do wyeksponowania przedmiotu

transakcji na rynku i wynegocjowania warunków umowy

Ekonomiczna wartość dobra środowiskowego

Wartość ekonomiczna

dobra środowiskowego

Całkowita wartość

użytkowa

Rzeczywista wartość

użytkowa

Bezpośrednia wartość

użytkowa

Pośrednia wartość

użytkowa

Wartość opcyjna

Całkowita wartość

wewnętrzna

Wartość dla istnienia

przyszłych pokoleń

Wartość istnienia dla

innych gatunków

Wartość ekonomiczną dobra środowiskowego postrzegamy z reguły przez zawężony kontekst użytkowy.

Tworzy ją jednak nie tylko szeroko pojęta wartość użytkowa (suma rzeczywistej wartości użytkowej i wartości

opcyjnej). O wartości dobra stanowi też tzw. wartość wewnętrzna.

Na wartość ekonomiczną dobra

wpływa przede wszystkim jego:

1. Użyteczność – zdolność dobra do

zaspokajania potrzeb konkretnej

osoby lub grupy osób,

2. Rzadkość – niewystarczająca ilość

dla zaspokojenia wszystkich potrzeb,

3. Dostępność/zbywalność - mam coś,

ale czy da się to sprzedać?

Przejawy wartości użytkowej dóbr środowiskowych

Cena

zobiektywizowany wynik pogodzenia interesów

stron transakcji kupna-sprzedaży

Koszt/korzyść alternatywna

wybór zawsze ma pewną alternatywę, którą można wyrazić

w kategoriach pieniężnych jako:

utraconą korzyść przy wyborze dobra środowiskowego

wybraną korzyść przy utracie dobra środowiskowego

korzyść osiągniętą dzięki niewybraniu dobra środowiskowego

w danym zastosowaniu, a przeznaczeniu go do innego zastosowania

Metoda cen hedonicznych (MCH)

Wykorzystujemy tu założenie istnienia ukrytej ceny dóbr środowiskowych („cena cień”)

Przy dużej liczbie transakcji zawieranych dla podobnych obiektów (różniących się cechami związanymi ze środowiskiem) ujawniane różnice cen pozwalają w trakcie analizy statystycznej ustalić ukrytą cenę środowiskowych walorów tych dóbr

Możemy np. porównywać ceny sprzedaży lub wynajmu nieruchomości posiadających cenny walor środowiskowy i pozbawionych tego waloru. Walor środowiska może stanowić:

piękny krajobraz

sąsiedztwo gór, rzek, jezior, lasów

cisza i spokój

czyste powietrze

korzystny mikroklimat

obszar chroniony i jego sąsiedztwo

Badania przeprowadzone w USA wskazują, że ceny nieruchomości maleją średnio o 0,1% wraz ze wzrostem

zapylenia o 1%. Ceny maleją też średnio o 0,6% wraz ze wzrostem średniego poziomu hałasu o 1 decybel.

Dorodne drzewa mogą zwiększać wartość nieruchomości nawet o 10-15%.

Odnotowano 10 transakcji działkami o podobnych cechach,

lecz różniącymi się oceną walorów środowiskowych

(krajobraz w bezpośrednim sąsiedztwie).

Oceniamy wpływ jakości krajobrazu na ceny tych nieruchomości.

Metoda cen hedonicznych - przykład

Cena

jednostkowa

Ocena waloru

środowisk.

2,2 1

3,1 1

1,4 3

1,3 1

8,5 5

4,0 3

5,6 4

6,3 4

7,2 5

2,5 1

Podsumowanie regresji zmiennej zależnej: cena jednostkowa

R^2= 0,753 F(1,8)=24,454

B Bł. std. B t(8) poziom p

W. wolny 0,543 0,853 0,636 0,542

walor

środowisko

wy

1,309 0,264 4,945 0,001

walor środowiskowy; Oczekiwane średnie brzegowe

Bieżący efekt: F(3, 6)=16,920, p=,00248

Dekompozycja efektywnych hipotez

Pionowe słupki oznaczają 0,95 przedziały ufności

1 3 4 5

walor środowiskowy

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

cena

jedn

ostk

owa

Model bez wyrazu wolnego

Podsumowanie regresji zmiennej zależnej: cena jednostkowa

R^2= 0,94 F(1,9)=131,48

B Bł. std. B t(8) poziom p

W. wolny 0 - - -

walor

środowis

kowy

1,456 0,127 11,46 1,13E-06

Wnioski:

Jakość krajobrazu wyrażona oceną punktową w skali 1-5 ma istotny wpływ na ceny działek.

Z modelu: Y = 1,456*X wynika, że zmiana jakości krajobrazu o jedną jednostkę

przyczynia się do zmiany ceny rynkowej działki o 1,456.

Całkowity wpływ tej cechy na zróżnicowanie ceny jednostkowej wynosi: (5-1)*1,456 =5,82

Metoda wyceny warunkowej (MWW), zwana też

metodą deklarowanych preferencji

Głównym narzędziem jest tutaj wywiad, w wyniku którego dokonujemy oceny

preferencji respondentów dotyczących gotowości do zapłaty za:

określoną poprawę jakości środowiska

poprawę dostępności dobra środowiskowego

zapobieganie niekorzystnym zmianom w środowisku

Stosuje się również wycenę na podstawie gotowości do przyjęcia rekompensaty

za pogorszenie jakości/dostępności dóbr środowiskowych

Warunkowość polega na tym, że respondentom przedstawia się z reguły sytuacje

hipotetyczne i oczekuje się że w rzeczywistości zachowaliby się oni podobnie

Pytania konstruowane są rozmaicie:

na zasadzie wyboru dychotomicznego (tak/nie) dla określonej kwoty

jako z góry określony wybór wielostopniowy

jako otwarte - z pozostawieniem swobody w określeniu kwoty akceptowalnej

Jest to obecnie najczęściej stosowana metoda wyceny bezpośredniej. W USA uznana przez sądy jako uzasadniona procedura

określania wartości. Jest szeroko stosowana przy ocenie skutków erozji gleb, hałasu, zanieczyszczenia wody i powietrza.

Badania przeprowadzone w Norwegii pokazały, że tamtejsze społeczeństwo jest gotowe poświęcić 1% dochodu narodowego

w celu wyeliminowania kwaśnych deszczy. MWW można wykorzystywać także do określania wartości istnienia pewnych

gatunków.

Średnia ważona z kwot

zadeklarowanych w odpowiedziach

na oba pytania:

(40*3)+(60*1)+(80*10)+(100*18)+(15

0*23)+(40*2)+(60*1)+(80*1)+(100*8)

+(150*47)/112=128≈130

Ocena minimalnej wielkości próby:

2

22

d

stn

gdzie:

n – poszukiwana minimalna wielkość próby

tα - wartość, którą należy odczytać z tablicy

rozkładu t-Studenta dla α=0,05 oraz liczby

stopni swobody = n0 - 1

s2 - wariancja z małej próby n0

d - dopuszczalny błąd szacunku ocenianej

wartości średniej

Liczba mieszkańców Krakowa: 762 448

Liczba osób aktywnych zawodowo: 312 603

312 603 * 130 zł = 40 638 390 zł

Czy wartość czystego powietrza dla

aktywnych zawodowo mieszkańców miasta

można wycenić na 40,6 mln zł/rok?