StażeOśrodka RENOWATOR

Badanie zależności ceny nieruchomości od położenia i innych cech

Analiza

Beata Kalinowska-Rybka

W listopadzie 2006r zbierałam informacje dotyczące nieruchomości, o następującej postaci:

• dzielnica• ulica• liczba pokoi• powierzchnia• piętro• cena PLN• cena za m²

Cel badania:

• Sprawdzenie na dostępnych danych prawdziwości przeświadczenia o zróżnicowaniu cen w zależności od położenia

• Analiza wielkości tego zróżnicowania• Porównanie zróżnicowania między zgrubnie 

wyznaczonymi lokalizacjami (np. dzielnica) ze zróżnicowaniem wewnątrz tak określonych lokalizacji

• Analiza innych potencjalnych zależności ważnych dla cen nieruchomości

W analizie wykorzystałam  następujące serwisy internetowe:

• http://mls.oferty.net/mls.oferty.net to nowoczesny system bazodanowy, zintegrowany z internetem, główne cechy : łatwość zamieszczania ofert, zaawansowane wyszukiwanie i stała aktualizacja danych 

• http://szybko.pl/(BEZPŁATNIE publikowane w Dobrze Mieszkaj ‐środowych dodatkach dziennika Metropol )

Analizowałam trzy rodzaje nieruchomości - grupy ofert:

1. mieszkania 1‐2 pokojowe2. mieszkania powyżej 4 pokoi3. domy

Rozpatrywane lokalizacje :

• Dla mieszkań: – Bemowo– Bielany– Wola– ŻoliborzNie analizowałam Śródmieścia bo ono„sztucznie zawyża” ceny

• Dla domów:– Izabelin– Łomianki– Stare Babice– Nowy Dwór Mazowiecki

Mieszkania 1‐2 pokojowe, cała próba: cena za m²: od 2 554 do 13 250 zł

Mieszkania 1-2 pokojowe (Bielany,Bemowo,Żoliborz,Wola)

0

3

0 0 0 01

0

8

12

3130

31

35

20

3

8

13

10

2

0

5

10

15

20

25

30

35

40

2500

3000

3500

4000

4500

5000

5500

6000

6500

7000

7500

8000

8500

9000

9500

10000

10500

11000

11500

12000

12500

Więcej

cena za m2

Czę

stość

Średnia 8176,920635

Mediana 8077

Odchylenie standardowe 1365,652606

Zróżnicowanie cen dla mieszkań 1‐2 pokojowych według dzielnic

Bemowo

0

2

0 0 0 0 0 0

56

98 8

34

01

0 0 0 0 00

2

4

6

8

10

12

14

2500

3500

4500

5500

6500

7500

8500

9500

1050

011

500

1250

0

cena za m2

Bielany

01

0 0 0 0 0 01

3

910

4

6

1 1 1 10 0 0 0

0

2

4

6

8

10

12

14

2500

3500

4500

5500

6500

7500

8500

9500

1050

011

500

1250

0

cena za m2Wola

0 0 0 0 0 0 0 01

3

98

11

13

8

23

0

21

0 00

2

4

6

8

10

12

14

2500

3500

4500

5500

6500

7500

8500

9500

1050

011

500

1250

0

cena za m2

Żoliborz

0 0 0 0 0 01

01

0

4 4

8

13

7

0

3

01

0 0

2

0

2

4

6

8

10

12

14

2500

3500

4500

5500

6500

7500

8500

9500

1050

011

500

1250

0

cena za m2

Statystyki dla mieszkań 1‐2 pokojowych

Bemowo Bielany Wola Żoliborz

Średnia 7503,869565 7848,421053 8481,5 8742,068182

Odchylenie standardowe 1330,817837 1290,224004 1151,8 1406,612067

Statystyki dostępne na www.szybko .pl 

Statystyki dla dzielnicy Bemowo‐ źródło oferty.net

Statystyki dla dzielnicy Bielany‐ źródło oferty.net

Statystyki dla dzielnicy Wola‐ źródło oferty.net

Statystyki dla dzielnicy Żoliborz‐ źródło oferty.net

Mieszkania cztero- i więcej- pokojowe:Cena za m²: od 4 936,50 do 24 137,93

Mieszkania 4 pokojowe i powyżej (Bielany,Bemowo,Żoliborz,Wola)

0 1

14

28

42

1519

62

0 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 105

101520

2530354045

4000

6000

8000

10000

12000

14000

16000

18000

20000

22000

24000

Średnia 7984,256846

Mediana 7441,44

Odchylenie standardowe 2470,250188

Porównanie średniej ceny m2 dla mieszkań co najmniej 4 pokojowych

Bemowo Bielany Wola Żoliborz

Średnia 7 534,60 7032,48 8021,498 8229,319688

Odchylenie standardowe 1 250,63 855,12 1696,42 1709,209837

Zróżnicowanie cen mieszkań  w określonych lokalizacjach o co najmniej 4 pokojach

Bemowo

0

3

810

5 4

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 00

5

10

15

20

25

5000

7000

9000

1100

0

1300

0

1500

0

1700

0

1900

0

2100

0

2300

0

Więcej

Średnia cena za 1 m2

Bielany

1

5 5

23

10 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0

5

10

15

20

25

5000

7000

9000

1100

013

000

1500

017

000

1900

021

000

2300

0Więc

ej

Średnia cena za 1 m2

Wola

02

10

3

65

31

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 00

5

10

15

20

25

5000 7000 9000 11000 13000 15000 17000 19000 21000 23000 Więcej Średnia cena za 1 m2

Żoliborz

0

45

6

3

10

31

0 0 0 01

0 0 01

0 0 01

0

5

10

15

20

25

5000 7000 9000 11000 13000 15000 17000 19000 21000 23000 Więcej Średnia cena za 1 m2

Korelacja model ceny na przykładzie domów

• Jak silna jest zależność ceny i powierzchni domu, ceny domu i powierzchni działki ?

• Najpierw zatem zajęłam się analizą dotyczącą siły powiązań między zmiennymi – uzyskany współczynnik korelacji powie nam coś o zależności

Wyniki

powierzchniadomu

powierzchniadziałki

cenaPLN

powierzchnia domu1

powierzchnia działki 0,103018649 1cena PLN 0,704871298 0,304530828 1

Jak widać w przypadku pary zmiennych (powierzchnia domu , cena PLN) współczynnik korelacji wynosi 0,705 co pozwala stwierdzić silną zależność  liniową   pomiędzy tymi zmiennymi .

Umowna ocena siły związku korelacyjnego

rsiła związkukorelacyjnego

0.0 - 0.2 brak

0.2 - 0.4 słaba

0.4 - 0.7 średnia

0.7 - 0.9 silna

0.9 - 1.0 bardzo silna

Wykres rozrzutu dla modelu zależności ceny domu (y) od jego powierzchni (x) dla całej próby

y = 2506,2x + 233599

R2 = 0,4968

0

500 000

1 000 000

1 500 000

2 000 000

2 500 000

0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000

powierzchnia domu

cena

Analogiczny model prostej regresji dla wszystkich poszczególnych lokalizacji

Łomianki

y = 2465,9x + 231909R2 = 0,5759

0

500 000

1 000 000

1 500 000

2 000 000

2 500 000

0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000

powierzchnia mieszkania

cena

Izabelin

y = 3268,6x + 196411

R2 = 0,3819

0

500 000

1 000 000

1 500 000

2 000 000

2 500 000

0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000

powierzchnia mieszkania

cena

Stare Babice

y = 872,85x + 612485

R2 = 0,218

0

500 000

1 000 000

1 500 000

2 000 000

2 500 000

0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000

powierzchnia mieszkania

cena

Nowy Dwór Mazowiecki

y = 4255,1x - 196745

R2 = 0,4993

0

500 000

1 000 000

1 500 000

2 000 000

2 500 000

0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000

powierzchnia mieszkania

cena

Model prostej regresji we wszystkich lokalizacjach po usunięciu obserwacji odstającej w Nowym Dworze Mazowieckim

Łomianki

y = 2465,9x + 231909R2 = 0,5759

0

500 000

1 000 000

1 500 000

2 000 000

2 500 000

0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000

powierzchnia mieszkania

cena

Izabelin

y = 3268,6x + 196411

R2 = 0,3819

0

500 000

1 000 000

1 500 000

2 000 000

2 500 000

0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000

powierzchnia mieszkania

cena

Stare Babice

y = 872,85x + 612485

R2 = 0,218

0

500 000

1 000 000

1 500 000

2 000 000

2 500 000

0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000

powierzchnia mieszkania

cena

Nowy Dwór Mazowiecki

y = 453,31x + 327230

R2 = 0,0613

0

500 000

1 000 000

1 500 000

2 000 000

2 500 000

0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000powierzchnia domu

cena

Wartości współczynnika determinacji

R2 współczynnik determinacji określa , wjakim stopniu zmiany jednej cechy sąwyjaśniane przez zmiany drugiejcechy.

R2

0,5759

0,4993

0,218

0,3819

0

0,1

0,2

0,3

0,4

0,5

0,6

0,7

Łomianki Nowy DwórMazowiecki

Stare Babice Izabelin

Współczynniki dla modelu regresji uwzględniającego zarówno powierzchnię 

domu (x1), jak i działki (x2):y=ax1+bx2+c

a b c r2

Izabelin 3 167,5803 449,3051 -304 959,0521 0,5649

Łomianki 2 429,3283 31,0826 211 531,3421 0,5911

Nowy Dwór 579,7037 66,6135 247 769,7141 0,9387

Stare Babice 882,1159 -36,7193 649 088,0326 0,2538

Współczynnik determinacji dla modelu y=ax1+bx2+c

R2

0,5649 0,5911

0,9387

0,2538

0,0000

0,2000

0,4000

0,6000

0,8000

1,0000

Izabelin Łomianki Now y Dw ór Stare Babice

Wnioski

• Jak widać zarówno powierzchnia domu jak i wielkość działki wpływają na cenę 

• Należy pamiętać o ograniczeniach przy wykorzystywaniu  tego modelu regresji do wyceny wartości domu , zakres  wartości zmiennych objaśniających wynosi dla powierzchni domu <53;570>  a dla powierzchni działki <0;3000> 

• Dla wartości spoza przedziału powinniśmy podchodzić bardzo ostrożnie

• Niezależnie od tego, modele, nawet dobrze uwarunkowane, pokazują w zasadzie głównie ogólny charakter zależności, a nie jej precyzyjną postać

Udało się zatem, na podstawie powszechnie dostępnych danych, wykazać wielkość („siłę”)

pewnych zależności, w tym:‐ od lokalizacji

‐ od wielkości domu / działki.

Wnioski liczbowe i jakościowe mogą służyć do dalszych, dokładniejszych analiz rynku 

nieruchomości.

Dziękuję za uwagę.