SPECTO Biuro Wyceny Nieruchomości Konrad Mazur · Lokal mieszkalny usytuowany jest na parterze. Z...
Transcript of SPECTO Biuro Wyceny Nieruchomości Konrad Mazur · Lokal mieszkalny usytuowany jest na parterze. Z...
Data sporządzenia: 07-05-2015 r.
Operat szacunkowy
Określenia wartości rynkowej nieruchomości lokalowej
(Kocierzowy 1A/5, gm. Gomunice )
Autor opracowania:
Konrad Mazur
Rzeczoznawca Majątkowy
Biegł Sądowy ds. szacowania nieruchomości
Nr uprawnień: 5067
Sygnatura akt: KM 405/15
SPECTO Biuro Wyceny Nieruchomości Konrad Mazur
Gomunice, Kocierzowy 1A/5 KM, 405/15 Strona 2
Wyciąg
z operatu szacunkowego
1. Opis Lokalu Przedmiotem wyceny jest nieruchomość lokalowa o funkcji mieszkalnej dla, której urządzono księgę wieczystą nr PT1R/00070289/7. Nieruchomość objęta opracowaniem, położona jest w Gomunice, Kocierzowy 1A/5. Nieruchomość lokalowa obejmuje prawo własności samodzielnego lokalu mieszkalnego nr 5 składającego się: kuchni, łazienki, 2-ch pokoi, korytarza. Lokal mieszkalny posiada 53,10 m2 powierzchni użytkowej. Do lokalu przynależy pomieszczenie przynależne o pow. 10,9 m2 m2. Łączna pow. nieruchomości wynosi 64,0 m2. (informację pozyskano z aktów notarialnych kupna sprzedaży oraz z KW wg na brak założonego rej. lokali w EGiB w Starostwie Powiatowym w Radomsku). Lokal mieszkalny usytuowany jest na parterze. Z lokalem mieszkalnym związany jest udział w wysokości 640/4901 w częściach wspólnych budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz w takim samym udziale w prawie do gruntu.
2. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Pana Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Radomsku. Sygnatura akt KM 405/15.
3.
Daty istotne
Data sporządzenia wyceny 07.05.2015 r.
Data, na którą określono wartość rynkową przedmiotu wyceny 18.04.2015 r.
Data, na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny 18.04.2015 r.
Data dokonania oględzin lokalu 18.04.2015 r.
4. Zastosowana procedura
Podejście porównawcze, porównywania parami
5. Oszacowana wartość
117 000 zł (bez VAT)
6. Operat opracował
Konrad Mazur
SPECTO Biuro Wyceny Nieruchomości Konrad Mazur
Gomunice, Kocierzowy 1A/5 KM, 405/15 Strona 3
1. Określenie przedmiotu i zakresu wyceny.
Przedmiotem wyceny jest nieruchomość lokalowa o funkcji mieszkalnej dla, której urządzono księgę wieczystą nr PT1R/00070289/7. Nieruchomość objęta opracowaniem, położona jest w Gomunice, Kocierzowy 1A/5. Nieruchomość lokalowa obejmuje prawo własności samodzielnego lokalu mieszkalnego nr 5 składającego się: kuchni, łazienki, 2-ch pokoi, korytarza. Lokal mieszkalny posiada 53,10 m2 powierzchni użytkowej. Do lokalu przynależy pomieszczenie przynależne o pow. 10,9 m2 m2. Łączna pow. nieruchomości wynosi 64,0 m2. (informację pozyskano z aktów notarialnych kupna sprzedaży oraz z KW wg na brak założonego rej. lokali w EGiB w Starostwie Powiatowym w Radomsku). Lokal mieszkalny usytuowany jest na parterze. Z lokalem mieszkalnym związany jest udział w wysokości 640/4901 w częściach wspólnych budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz w takim samym udziale w prawie do gruntu.
Zakres wyceny obejmuje prawo własności samodzielnego lokalu mieszkalnego nr 5, położonego w Gomunice, Kocierzowy 1A wraz pomieszczeniem przynależnym oraz związany z nim udział w wysokości 640/4901 częściach wspólnych budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz w takim samym udziale w prawie do działki gruntu.
2. Określenie celu wyceny.
Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Pana Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Radomsku. Sygnatura akt KM 405/15.
3. Podstawy opracowania operatu.
3.1 Podstawy formalne.
Zlecenie przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Radomsku.
3.2 Podstawy materialno-prawne.
a) Kodeks postępowania cywilnego z dnia 17 listopada 1964 roku (DzU nr 43 z 1964 r., poz.296 z późniejszymi zmianami).
b) Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (DzU nr 10 z 1968 r., poz. 52 z późniejszymi zmianami).
c) Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (DzU.nr 102 z 2010 r., poz. 651 z późniejszymi zmianami).
d) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (DzU nr 207 z 2004 r., poz. 2109 z późniejszymi zmianami).
SPECTO Biuro Wyceny Nieruchomości Konrad Mazur
Gomunice, Kocierzowy 1A/5 KM, 405/15 Strona 4
3.3 Materiały pomocnicze.
a) Powszechne Krajowe Zasady Wyceny KSWP i KSWS przyjęte przez Radę Krajową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w dniu 13.12.2007 r. obowiązujące od 01.03.2008 r. wraz ze zmianami obowiązującymi od 01.06.2009 r.
b) Nota Interpretacyjna nr 1 – Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości.
c) Publikacje i literatura na temat wyceny nieruchomości.
3.4 Źródła danych merytorycznych (źródła informacji o lokalu oraz rynku lokalnym).
a) Księga wieczysta
b) Oględziny lokalu
c) Wypis z rej. gruntu
d) Baza danych transakcji kupna-sprzedaży
e) inne
4. Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego.
Data sporządzenia wyceny 07.05.2015 r. Data, na którą określono wartość rynkową przedmiotu wyceny 18.04.2015 r. Data, na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny 18.04.2015 r. Data dokonania oględzin lokalu 18.04.2015 r.
SPECTO Biuro Wyceny Nieruchomości Konrad Mazur
Gomunice, Kocierzowy 1A/5 KM, 405/15 Strona 5
5. Opis i określenie stanu nieruchomości lokalowej.
5.1 Stan prawny.
Stan prawny jest uregulowany w księdze wieczystej nr PT1R/00070289/7.
Stan prawny ustalono na podstawie badania księgi wieczystej PT1R/00070289/7 w Podsystemie Dostępu do Centralnej Bazy Ksiąg Wieczystych pod adresem: https://ekw.ms.gov.pl/eukw/pdcbdkw.html.
SPECTO Biuro Wyceny Nieruchomości Konrad Mazur
Gomunice, Kocierzowy 1A/5 KM, 405/15 Strona 7
Wypis z rej. lokalu
Dla przedmiotowego lokalu EGiB w Starostwie Powiatowym w Radomsku nie prowadzi ewidencji.
Wypis z rej. gruntu stanowi załacznik do operatu szacunkowego.
5.2 Stan prawny nieruchomości stanowiącej drogę dojazdową do budynku, w którym zlokalizowany jest przedmiot wyceny.
Budynek zlokalizowany jest przy drodze publicznej. Droga o nawierzchni asfaltowej.
SPECTO Biuro Wyceny Nieruchomości Konrad Mazur
Gomunice, Kocierzowy 1A/5 KM, 405/15 Strona 8
5.3 Opis nieruchomości.
Lokalizacja ogólna.
Przedmiot wyceny usytuowany jest w budynku położonym w Gminie Gomunice, wsi Kocierzewa, nr 1A przy głównej drodze we wsi. Nieruchomość zlokalizowana jest około 4,5 km od Gomunic, 15 km Radomsko, 8 km Kamińsk.
Stan usług i zaplecza bytowego – nie zadowalający
Dostęp do obiektów: szkoły, przedszkola, obiekty handlowe - ograniczony. Większość zlokalizowana jest: Gomunice, Kamińsk, Radomsko.
SPECTO Biuro Wyceny Nieruchomości Konrad Mazur
Gomunice, Kocierzowy 1A/5 KM, 405/15 Strona 9
Ocena lokalizacji - przeciętna
Opis sąsiedztwa, otoczenia budynku - zadowalające
Sąsiedztwo, otoczenie budynku stanowi budownictwo wielorodzinne, tereny niezabudowane, zabudowa zagrodowa, letniskowa.
SPECTO Biuro Wyceny Nieruchomości Konrad Mazur
Gomunice, Kocierzowy 1A/5 KM, 405/15 Strona 10
Dokumentacja fotograficzna budynku.
Opis budynku
Wyszczególnienie Opis
Rodzaj budynku Wielorodzinny
Ilość kondygnacji nadziemnych 2
Podpiwniczenie Tak
Konstrukcja Tradycyjna
Dach Stropodach
Elewacja W stanie dobrym – tynk
Rok budowy Lata 70
Instalacja w,ee,k, co
Ściany zew. Cegła
SPECTO Biuro Wyceny Nieruchomości Konrad Mazur
Gomunice, Kocierzowy 1A/5 KM, 405/15 Strona 11
Opis lokalu
Lokalizacja: Gomunice, Kocierzowy 1A/5 Opis lokalu: Kuchnia, Łazienka, 2-a pokoje, korytarz Kodygnacja: parter Balkon: brak Okna: PCV Drzwi: drewniane, płytowe Media, Instalace: cw- podczas ogrzewania mieszkania, co – lokalna (z pieca
olejowego, k – lokalna z szamba, ee, w Pow. użytkowa lokalu: 53,1 m2 (na podstawie dokumentacji-akty notarialne) Stan lokalu: dobry
Wyszczególnienie Wykończenie
Ścian Wykończenie
Podłóg Armatura
Kuchnia Płytki, gładź Płytki Zlewozmywak
Pokoje Gładź Płytki
Łazienka Płytki Płytki Umywlaka, kabina prysznicowa, misa ustępowa
Korytarz Płytki, Gładź Płytki
SPECTO Biuro Wyceny Nieruchomości Konrad Mazur
Gomunice, Kocierzowy 1A/5 KM, 405/15 Strona 12
Dokumentacja fotograficzna z dnia 18-04-2015 r.
SPECTO Biuro Wyceny Nieruchomości Konrad Mazur
Gomunice, Kocierzowy 1A/5 KM, 405/15 Strona 13
6. Przedstawienie sposobu wyceny.
Funkcja: lokal mieszkalny
Przeznaczenie gruntu: Tereny Zabudowy Wielorodzinnej na podstawie
Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzenego Gminy
Gomunice XXXVII/250/2014 r.
7.1 Wskazanie rodzaju określonej wartości.
Biorąc pod uwagę §136 Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (DzU nr 10 z 1968 r., poz. 52 z późniejszymi zmianami), który stanowi, że:
1. Sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania.
2. Przepisy ust. 1 stosuje się odpowiednio do oszacowania budowli i innych urządzeń oraz przynależności i pożytków nieruchomości.
w niniejszym opracowaniu określono dla przedmiotowej nieruchomości wartość
rynkową.
Zgodnie z art. 151. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkowa
nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na
rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących
założeń:
1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz
miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;
2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do
wynegocjowania warunków umowy.
7.2 Wybór podejścia, metody wyceny.
Biorąc pod uwagę zapisy rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie czynności komorników (w szczególności § 136.1), ustawę o gospodarce nieruchomościami, rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wartość rynkowa została określona w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami.
SPECTO Biuro Wyceny Nieruchomości Konrad Mazur
Gomunice, Kocierzowy 1A/5 KM, 405/15 Strona 14
7. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i
sposobu wyceny.
Rynek Lokalny
Rodzaj rynku: rynek wtórny nieruchomości lokalowych.
Obszar rynku: gmina Gomunice
Okres badania: od listopada 2013 r.
Badany rynek lokalny charakteryzuje się małą ilością transakcji kupna – sprzedaży. Po
zweryfikowaniu zebranej bazy transakcji kupna-sprzedaży uzyskano 3 najbardziej
podobnych lokali do wycenianego.
Z uzyskanych informacji wynika, że podaż przewyższa popyt w na tego typu nieruchomości.
Po przeanalizowaniu transakcji stwierdzono, iż na badanym rynku lokalnym miesięczny
średni wzrost cen w wysokości 0 %.
Na podstawie badania preferencji nabywców ustalono czynniki cenotwórcze (atrybuty
nieruchomości) – po wyłączeniu innych podobnych atrybutów lokalu.
Przyjęto jednostkę porównawczą 1 m2.
Atrybut nieruchomości Waga
Lokalizacja 30
Powierzchnia 15
Piętro 25
Stan lokalu 30
100
9. Określenie wartości rynkowej.
Do określenia wartości wycenianej nieruchomości posłużono się do określenia
poszczególnych części podejściem porównawczym, metodą porównywania parami.
Zastosowano procedurę szacowania zgodną z Notą Interpretacyjną Nr 1 Zastosowanie
podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości (pkt 4.2 Noty Nr 1).
1. Ustalenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i
cechach, stanowiącego podstawę wyceny, 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny.
SPECTO Biuro Wyceny Nieruchomości Konrad Mazur
Gomunice, Kocierzowy 1A/5 KM, 405/15 Strona 15
3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości.
4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej 3
nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką.
6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych.
7. Przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań.
8. Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek.
9. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach.
10. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych.
Określenie wartości rynkowej nieruchomości lokalowej.
Określenie cech rynkowych i ich ocena.
Liczba cech została określona na podstawie badania preferencji nabywców. Uwzględniono tylko 4 najbardziej istotnych cech wg badania potencjalnych nabywców. Pozostałe cechy, które były różne i wykazały w badaniu mniejszy wpływ na wartość lokalu zostały odrzucone. Nie uwzględniono cech wspólnych dla lokalu wycenianego i lokali podobnych.
SPECTO Biuro Wyceny Nieruchomości Konrad Mazur
Gomunice, Kocierzowy 1A/5 KM, 405/15 Strona 16
Cechy rynkowe i ich ocena.
Lp. Cecha rynkowa Ocena
1
Lokalizacja
Dobra (2) – Gomunice
Przeciętna (1) - Kocierzewa
2
Powierzchnia
Dobry (2) – do 50 m2
Przeciętny (1) – pow. 51 m2
3
Piętro
Dobre (3) -1 i 2 piętro
Zadowalające (2) – 3 –e Pietro
Przeciętne (1) – parter i 4 piętro
4 Stan lokalu Dobry (2) – stan dobry
Przeciętny (1) – stan przeciętny
Aktualizacja z tytułu upływu czasu.
Przyjęto trend równy zero.
Zaktualizowane na datę wyceny poszczególne ceny transakcyjne ujęto poniżej.
REP Data Cena Ul. Pow. Piętro Cena
jednostkowa
m2
zł/m2
1838 2014-09-12 120000 Gomunice, Krasińskiego 50 48,01 0 2499,48
1082 2014-04-04 135000 Gomunice, Krasińskiego 48 62,22 1 2169,72
8038 2013-11-20 145000 Gomunice, Krasińskiego 44 66,15 3 2191,99
Delta 329,76
Minimum
2169,72
Maksimum 2499,48 Liczba próby 3
Delta < C min
SPECTO Biuro Wyceny Nieruchomości Konrad Mazur
Gomunice, Kocierzowy 1A/5 KM, 405/15 Strona 17
Charakterystyka lokalu wycenianego i przyjętych do porównań w aspekcie cech rynkowych.
Atrybut Waga X A B C D Lokalizacja 30 1 2 2 2
Powierzchnia 15 1 2 1 1
Piętro 25 1 1 3 2
Stan lokalu 30 2 2 1 1
Obliczenie zakresu kwotowego.
Lokalizacja 30 98,93
Powierzchnia 15 49,46
Piętro 25 82,44
Stan lokalu 30 98,93
100
329,76
SPECTO Biuro Wyceny Nieruchomości Konrad Mazur
Gomunice, Kocierzowy 1A/5 KM, 405/15 Strona 18
Zestawienie lokali w parach porównywalnych i obliczenie wartości jednostkowej nieruchomości lokalowej.
Atrybut nieruchomości Waga A B C Lokalizacja 30 -98,93 -98,93 -98,93
Powierzchnia 15 -49,46 0 0
Piętro 25 0 -82,44 -41,22
Stan lokalu 30 0,00 98,93 98,93
x -148,39 -82,44 -41,22
Cj (zł/m2) 2499,48 2169,72 2191,99
Cs (zł/m2) 2351,09 2087,28 2150,77
Pow. (m2)
2196,38
Wj
(zł/m2) 53,1
W (PLN) 116 627,78
Przyjmuje 117 000 zł
10. Wynik końcowy wyceny.
117 000 zł
Podana wartość nie zawiera podatku VAT.
SPECTO Biuro Wyceny Nieruchomości Konrad Mazur
Gomunice, Kocierzowy 1A/5 KM, 405/15 Strona 19
10.1 Uzasadnienie wyniku wyceny.
Wartość rynkową lokalu określono w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Uzyskaną wartość można uznać za realną, ponieważ mieści się w przedziale uzyskiwanych cen na lokalnym rynku.
11. Klauzule i ustalenia dodatkowe.
Operat został sporządzony zgodnie z przepisami prawa oraz PKZW, notami opracowanymi przez PFSRM
Wszystkie obliczenia zostały wykonane w programie Excel, stąd mogą występować różnice w zaokrągleniach
Wartość określona w niniejszym opracowaniu nie zawiera podatku VAT
Operat został opracowany dla celu określonego w punkcie 2 w niniejszym operacie i autor nie bierze odpowiedzialności wobec
osób trzecich wykorzystujących operat do innego celu, niż ten dla którego został sporządzony.
Opinia o stanie technicznym nie stanowi ekspertyzy technicznej budynku
Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić w czasie
wizji terenowej ani na podstawie dokumentów technicznych i prawnych
Operat szacunkowy jest ważny 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że nastąpi istotna zmiana czynników
wpływających na wartość nieruchomości.
12. Załączniki.