RESEARCH At a glance I kw. 2019 14,68 mln m2€¦ · tam od dawna kompleksu handlowego Auchan i...
4
1 RESEARCH Real Estate for a changing world STAWKI CZYNSZU STABILNE W WIODĄCYCH OBIEKTACH, SILNA PRESJA NAJEMCÓW W OBIEKTACH NIŻSZEJ KLASY Wiodące centra handlowe dyskontują swoją silną pozycję rynkową i trzymują stawki czynszu typu “prime” w zakresie 110-130 € / m kw. / m-c w Warszawie i pomiędzy 45 € a 60 € m kw. / m-c w pozostałych głównych aglomeracjach. Wła- ściciele obiektów o słabszej pozycji, zwłaszcza tych borykających się z silną konkurencją i tracących pozycję rynkową, spotykają się z rosnącą presją najemców na obniżanie stawek czynszu i wzrost kwoty przeznaczanej na dostosowanie lokali do wymagań najem- ców. Najczęściej podnoszonym argumentem jest negatywny wpływ zakazu handlu w niedziele na poziom odwiedzalności i obrotów oraz wynikające z tego implikacje dla obciążeń czynszowych. Pierwszy kwartał 2019 r. nie obfitował w otwarcia nowych obiektów handlowych, a sektor nowoczesnego handlu 1 w Polsce powiększył się zaledwie o ok. 50 000 m kw. powierzchni najmu. W rezultacie na koniec marca br. wielkość rynku nowoczesnej powierzchni handlowej osiągnęła 14,68 miliona m kw., z czego 73% (prawie 10,7 mln m kw.) przypadało na 435 obiektów działających w formacie tradycyjnych centrów handlowych. Zarówno w 2019 r., jak i w kolejnych latach podaż nowej powierzchni również będzie ograniczona. At a glance I kw. 2019 Rynek handlowy w Polsce 1. Nowoczesna powierzchnia handlowa obejmuje tradycyjne centra handlowe, centra wyprzedażowe, parki handlowe oraz wolnostojące magazyny handlowe. 2. PRCH, dot. miast o populacji powyżej 150 000 mieszkańców; wakaty w centrach handlowych, parkach handlowych i centrach wyprzedażowych. 14,68 mln m 2 OBIEKTY W BUDOWIE WOLNE TEMPO WZROSTU, DOMINUJĄ MAŁE MIASTA I MAŁE PROJEKTY W efekcie kurczącej się chłonności rynku dla nowych projektów oraz zmian jakie zachodzą w postrzeganiu tradycyjnego handlu, tempo wzrostu sektora handlowego w Polsce wyraźnie zwalnia. W latach 2017-2018 rynek przyrósł o ok. 450 000 m kw. rocznie, podczas gdy w dekadzie poprzedzającej był to wolumen powyżej 700 000 m kw. rocznie. Na koniec I kw. 2019 w budowie było ok. 440 000 m kw. powierzch- ni najmu, z czego ok. 334 000 m kw. przewidziane jest do otwarcia do końca br. W rezultacie nowa powierzchnia dostarczona w całym 2019 r. zapewne nie przekroczy 400 000 m kw. Ograniczona wielkości planowanej nowej podaży to efekt braku dużych projektów. Galeria Młociny w Warszawie jest obecnie jedynym w budowie dużym cen- trum handlowym. Systematycznie rośnie znaczenie małych miast o liczbie mieszkań- ców poniżej 100 tys., w których obecnie realizowane jest ok. 40% no- wej podaży. W budowie są tam liczne małe i średniej wielkości centra handlowe i parki handlowe, jak np. Color Park w Nowym Targu, Deka- da w Nysie, Galeria Chełm w Chełmie, Multibox w Płońsku i Głogowie, Stara Ujeżdżalnia w Jarosławiu, Multishop w Suwałkach czy Galeria Sokółka w Sokółce. Znaczący udział w wolumenie nowej podaży będą miały rozbudowy już istniejących obiektów, kreując rocznie ok. 15% - 20% nowej podaży. PODAŻ OGRANICZONY WOLUMEN NOWEJ PODAŻY W I kw. br. sektor nowoczesnego handlu powiększył się o zaledwie 50 000 m kw. w ośmiu obiektach. Najważniejszym wydarzeniem było otwarcie w marcu w Gliwicach Silesia Outlet (12 000 m kw.), który jest drugim centrum wyprzedażowym działającym w aglomeracji ka- towickiej. Obiekt jest dogodnie usytuowany obok jednego z głównych węzłów komunikacyjnych regionu, w sąsiedztwie funkcjonującego już tam od dawna kompleksu handlowego Auchan i Leroy Merlin. Otwarcie nowoczesnego kina Helios w warszawskim centrum han- dlowym Blue City potwierdza wagę, jaką właściciele przykładają do poszerzania oferty rozrywkowej, która nabiera coraz większego zna- czenia w świetle nasilania zakazu handlu w niedziele. Obecnie najszybciej rozwijają się rynki handlowe w miastach o wiel- kości populacji do 100 000 mieszkańców, gdzie popularnymi forma- tami są małe parki i centra handlowe (5 000 – 10 000 m kw.). W I kw. br. otworzyły się np. HopStop w Siedlcach i Galeria Hosso w Drawsku Pomorskim. W Opolu natomiast w nowej lokalizacji otworzył się polski ope- rator sieci salonów z meblami i wyposażeniem wnętrz – Agata (10 000 m kw. w wolnostojącym obiekcie). POPYT STABILNY POZIOM WAKATÓW, DEBIUTY NOWYCH MARKET Stały wzrost sprzedaży detalicznej, rosnąca siła nabywcza konsu- mentów oraz dobra kondycja sektora nowoczesnego handlu pomimo ograniczenia handlu w niedziele i rosnącej roli e-commerce, potwier- dzają atrakcyjność polskiego rynku dla nowych marek. W marcu za- debiutowała niemiecka sieć MyShoes z grupy Deichmann, wybierając na swoje pierwsze lokalizacje wiodące centra handlowe na głównych rynkach. Natomiast w odpowiedzi na rosnące zapotrzebowanie kon- sumentów na produkty „eco”, Carrefour rozpoczął rozwój sieci miej- skich placówek w nowym koncepcie Bio. Rynek niecierpliwie oczekuje na wejście do polski odzieżowego giganta Primark, który zadebiutuje w stołecznej Galerii Młociny. Na przestrzeni ostatnich dwóch lat poziom wakatów w centrach handlowych działających na głównych rynkach (powyżej 150 000 mieszkańców) był stabilny i na koniec 2018 wyniósł ok. 3% 2 . Wśród głównych aglomeracji tradycyjnie już Warszawa cieszy się najbar- dziej niezmiennym poziomem popytu najemców, natomiast najwyż- sze wskaźniki powierzchni niewynajętej notowane są na rynkach o najsilniejszej konkurencji, jak np. w Poznaniu, Wrocławiu, Łodzi. Nowoczesna powierzchnia handlowa
Transcript of RESEARCH At a glance I kw. 2019 14,68 mln m2€¦ · tam od dawna kompleksu handlowego Auchan i...
1
R E S E A R C H
Real Estatefor a changing
world
Real Estatefor a changing
world
STAWKI CZYNSZU STABILNE W WIODĄCYCH OBIEKTACH, SILNA PRESJA NAJEMCÓW W OBIEKTACH NIŻSZEJ KLASYWiodące centra handlowe dyskontują swoją silną pozycję rynkową i trzymują stawki czynszu typu “prime” w zakresie 110-130 € / m kw. / m-c w Warszawie i pomiędzy 45 € a 60 € m kw. / m-c w pozostałych głównych aglomeracjach. Wła-ściciele obiektów o słabszej pozycji, zwłaszcza tych borykających się z silną konkurencją i tracących pozycję rynkową, spotykają się z rosnącą presją najemców na obniżanie stawek czynszu i wzrost kwoty przeznaczanej na dostosowanie lokali do wymagań najem-ców. Najczęściej podnoszonym argumentem jest negatywny wpływ zakazu handlu w niedziele na poziom odwiedzalności i obrotów oraz wynikające z tego implikacje dla obciążeń czynszowych.
Pierwszy kwartał 2019 r. nie obfitował w otwarcia nowych obiektów handlowych, a sektor nowoczesnego handlu1 w Polsce powiększył się zaledwie o ok. 50 000 m kw. powierzchni najmu. W rezultacie na koniec marca br. wielkość rynku nowoczesnej powierzchni handlowej osiągnęła 14,68 miliona m kw., z czego 73% (prawie 10,7 mln m kw.) przypadało na 435 obiektów działających w formacie tradycyjnych centrów handlowych. Zarówno w 2019 r., jak i w kolejnych latach podaż nowej powierzchni również będzie ograniczona.
At a glance I kw. 2019
Rynek handlowy w Polsce
1. Nowoczesna powierzchnia handlowa obejmuje tradycyjne centra handlowe, centra wyprzedażowe, parki handlowe oraz wolnostojące magazyny handlowe. 2. PRCH, dot. miast o populacji powyżej 150 000 mieszkańców; wakaty w centrach handlowych, parkach handlowych i centrach wyprzedażowych.
14,68 mln m2
OBIEKTY W BUDOWIE WOLNE TEMPO WZROSTU, DOMINUJĄ MAŁE MIASTA I MAŁE PROJEKTYW efekcie kurczącej się chłonności rynku dla nowych projektów oraz zmian jakie zachodzą w postrzeganiu tradycyjnego handlu, tempo wzrostu sektora handlowego w Polsce wyraźnie zwalnia. W latach 2017-2018 rynek przyrósł o ok. 450 000 m kw. rocznie, podczas gdy w dekadzie poprzedzającej był to wolumen powyżej 700 000 m kw. rocznie. Na koniec I kw. 2019 w budowie było ok. 440 000 m kw. powierzch-ni najmu, z czego ok. 334 000 m kw. przewidziane jest do otwarcia do końca br. W rezultacie nowa powierzchnia dostarczona w całym 2019 r. zapewne nie przekroczy 400 000 m kw. Ograniczona wielkości planowanej nowej podaży to efekt braku dużych projektów. Galeria Młociny w Warszawie jest obecnie jedynym w budowie dużym cen-trum handlowym.Systematycznie rośnie znaczenie małych miast o liczbie mieszkań-ców poniżej 100 tys., w których obecnie realizowane jest ok. 40% no-wej podaży. W budowie są tam liczne małe i średniej wielkości centra handlowe i parki handlowe, jak np. Color Park w Nowym Targu, Deka-da w Nysie, Galeria Chełm w Chełmie, Multibox w Płońsku i Głogowie, Stara Ujeżdżalnia w Jarosławiu, Multishop w Suwałkach czy Galeria Sokółka w Sokółce.Znaczący udział w wolumenie nowej podaży będą miały rozbudowy już istniejących obiektów, kreując rocznie ok. 15% - 20% nowej podaży.
PODAŻ OGRANICZONY WOLUMEN NOWEJ PODAŻYW I kw. br. sektor nowoczesnego handlu powiększył się o zaledwie 50 000 m kw. w ośmiu obiektach. Najważniejszym wydarzeniem było otwarcie w marcu w Gliwicach Silesia Outlet (12 000 m kw.), który jest drugim centrum wyprzedażowym działającym w aglomeracji ka-towickiej. Obiekt jest dogodnie usytuowany obok jednego z głównych węzłów komunikacyjnych regionu, w sąsiedztwie funkcjonującego już tam od dawna kompleksu handlowego Auchan i Leroy Merlin.Otwarcie nowoczesnego kina Helios w warszawskim centrum han-dlowym Blue City potwierdza wagę, jaką właściciele przykładają do poszerzania oferty rozrywkowej, która nabiera coraz większego zna-czenia w świetle nasilania zakazu handlu w niedziele.Obecnie najszybciej rozwijają się rynki handlowe w miastach o wiel-kości populacji do 100 000 mieszkańców, gdzie popularnymi forma-tami są małe parki i centra handlowe (5 000 – 10 000 m kw.). W I kw. br. otworzyły się np. HopStop w Siedlcach i Galeria Hosso w Drawsku Pomorskim. W Opolu natomiast w nowej lokalizacji otworzył się polski ope-rator sieci salonów z meblami i wyposażeniem wnętrz – Agata (10 000 m kw. w wolnostojącym obiekcie).
POPYT STABILNY POZIOM WAKATÓW, DEBIUTY NOWYCH MARKETStały wzrost sprzedaży detalicznej, rosnąca siła nabywcza konsu-mentów oraz dobra kondycja sektora nowoczesnego handlu pomimo ograniczenia handlu w niedziele i rosnącej roli e-commerce, potwier-dzają atrakcyjność polskiego rynku dla nowych marek. W marcu za-debiutowała niemiecka sieć MyShoes z grupy Deichmann, wybierając na swoje pierwsze lokalizacje wiodące centra handlowe na głównych rynkach. Natomiast w odpowiedzi na rosnące zapotrzebowanie kon-sumentów na produkty „eco”, Carrefour rozpoczął rozwój sieci miej-skich placówek w nowym koncepcie Bio. Rynek niecierpliwie oczekuje na wejście do polski odzieżowego giganta Primark, który zadebiutuje w stołecznej Galerii Młociny.Na przestrzeni ostatnich dwóch lat poziom wakatów w centrach handlowych działających na głównych rynkach (powyżej 150 000 mieszkańców) był stabilny i na koniec 2018 wyniósł ok. 3%2. Wśród głównych aglomeracji tradycyjnie już Warszawa cieszy się najbar-dziej niezmiennym poziomem popytu najemców, natomiast najwyż-sze wskaźniki powierzchni niewynajętej notowane są na rynkach o najsilniejszej konkurencji, jak np. w Poznaniu, Wrocławiu, Łodzi.
Nowoczesna powierzchnia handlowa
AT A GLANCE - RYNEK HANDLOWY W POLSCE - I KW. 2019
2
GŁÓWNE WSKAŹNIKI MAKROEKONOMICZNE
GŁÓWNE TRENDY I WYZWANIA
POLSKA
1. GUS, grudzień 2017, 2. GUS, luty 2019 dane dla miast wojewódzkich, 3. MB-Research, Wolumen siły nabywczej na mieszkańca, dane dla miast wojewódzkich
557 600
2,7%
€ 7 911
SZCZECIN
2 596 700
1,5%
€ 11 645
WARSZAWA
832 500
1,3%
€ 9 449
POZNAŃ
964 300
5,6%
€ 8 059
ŁÓDŹ
800 300
1,9%
€ 8 926
WROCŁAW
2 138 900
1,7%
€ 9 741
GÓRNY ŚLĄSK
1 042 500
2,6%
€ 8 582
TRÓJMIASTO
1 045 000
2,4%
€ 8 912
KRAKÓW
38 433 000
6,1%
€ 6 838
RYNEK PEŁEN WYZWAŃWprowadzony w 2018 r.
zakaz handlu w niedziele, wzrost wartości e-commerce,
nasilająca się konkurencja oraz zmieniające się zachowania
zakupowe konsumentów stawiają przed uczestnikami branży
handlowej poważne wyzwania. Dotychczasowe obserwacje
pozwalają stwierdzić, że zakaz handlu w niedziele nie wpłynął negatywnie jedynie
na operatorów dyskontowych sklepów spożywczych, którzy
dzięki bardzo intensywnej strategii marketingowej przyciągają
nawet więcej klientów niż przed wprowadzeniem zakazu.
ROZBUDOWY I PRZEBUDOWYZarówno w ostatnich kilku latach jak i w kolejnych silnym trendem
będą rozbudowy i przebudowy obiektów handlowych.
Odświeżenie oferty i poszerzenie zestawu najemców o nowe marki handlowe, operatorów usług czy element rozrywkowy to strategia wzmocnienia pozycji realizowana
zarówno przez właścicieli obiektów starszych, jak i małych centrów czy parków handlowych, a także dużych kompleksów o już
ugruntowanej pozycji.
GASTRONOMIA I ROZRYWKA PRZYCIĄGAJĄ ODWIEDZAJĄCYCH
Dla zdecydowanej większości klientów centrów handlowych,
obiekty te przestały już być miejscem wyłącznie do robienia
zakupów. Poszerzanie oferty obiektów handlowych o elementy
rozrywkowe, gastronomiczne i usługowe jest odpowiedzią na
zmieniające się oczekiwania klientów. Wprowadzenie nowych funkcji ma także wydłużyć czas wizyty w obiekcie handlowym
oraz przyciągnąć odwiedzających w te niedziele, kiedy handel jest
zakazany.
POLARYZACJA WSKAŹNIKA WYNAJMU I STAWEK CZYNSZU Zróżnicowanie w poziomie
pustostanów między obiektami handlowymi o dobrze
ugruntowanej pozycji rynkowej a tymi gorszej klasy będzie się
pogłębiać. Na rynkach o wysokim poziomie konkurencji pozycja
niektórych obiektów, zwłaszcza tych mniej dostosowanych do zmieniających się wymagań i oczekiwań klientów, może
ulec silnemu osłabieniu, a w konsekwencji presja
najemców na stawki czynszu i inne komponenty finansowe
umowy najmu będzie się nasilać.
AUTOSTRADY:ISTNIEJĄCE
W BUDOWIE
PLANOWANE
DROGI EKSPRESOWE:ISTNIEJĄCE
W BUDOWIE
PLANOWANE
LEGENDALUDNOŚĆ W AGLOMERACJI 1
STOPA BEZROBOCIA 2
SIŁA NABYWCZA3
3
AT A GLANCE - RYNEK HANDLOWY W POLSCE - I KW. 2019
73%68%
60% 55% 55% 55%
poniżej 50 000
50 001-100 000
100 001-200 000
200 001-400 000
ponad 400 000
2000 2005 2010 2015 2017 I kw.2019
Źródło: BNP Paribas Real Estate
Powierzchnia handlowa wg liczby ludności miast (m2) Podaż centrów handlowych wg typów obiektów, I kw. 2019 r.
Nowoczesna powierzchnia handlowa w głównych aglomeracjach (m2)
Zakres stawek czynszów typu prime w głównych aglomeracjach (€/m2/m-c)
Wskaźnik powierzchni niewynajętej
Źródło: BNP Paribas Real Estate
Źródło: PRCHŹródło: BNP Paribas Real Estate
Źródło: BNP Paribas Real EstateŹródło: BNP Paribas Real Estate
Roczny wzrost PKB (%)Dynamika sprzedaży detalicznej (%)
Źródło: GUS, NBP, p - prognozaŹródło: GUS, Oxford Economics, p - prognoza
0,0%
1,0%
2,0%
3,0%
4,0%
5,0%
6,0%
7,0%
8,0%
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
p
0%
2,0%
4,0%
6,0%
8,0%
10,0%
12,0%
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
p
14,0%
16,0%
Dane handlowe
Tradycyjne centra handlowe
Parki handlowe
Centra wyprzedażowe
Wolnostojące magazyny handlowe
8%
17%
2%
73%
€ 30,00 € 50,00 € 70,00 € 90,00 € 110,00 € 130,00
WarszawaKonurbacjakatowicka
Trójmiasto
Poznań
Wrocław
Łódź
Kraków
Szczecin
0 500 000 1 000 000 1 500 000 2 000 000
W budowieIstniejące
Warszawa
Konurbacjakatowicka
Trójmiasto
Poznań
Wrocław
Łódź
Kraków
Szczecin
II poł. 2017II poł. 2018
0 1% 2% 3% 4% 5% 6%
Wrocław
Łódź
Kraków
Warszawa
Poznań
Szczecin
Trójmiasto
Konurbacja katowicka
0100 000200 000300 000400 000500 000600 000700 000800 0009
100 000
16 000 000
0
2 000 000
4 000 000
6 000 000
8 000 000
10 000 000
12 000 000
14 000 000
000 000
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Nowa podaż Nowoczesna powierzchnia handlowa
2019
p
Zasób i podaż nowej powierzchni handlowej (m2)
4
AT A GLANCE - RYNEK HANDLOWY W POLSCE - I KW. 2019
Największe obiekty handlowe oddane do użytku, 2017 – I kw. 2019
Wybrane główne obiekty handlowe w budowie na koniec I kw. 2019 r.
OBIEKT TYP LOKALIZACJA LUDNOŚĆ (W TYS.) DEWELOPER GLA (M KW.)
Galeria Północna SC Aglomeracja Warszawska ponad 400 GTC 64 500
Wroclavia SC Aglomeracja Wrocławska ponad 400 Unibail-Rodamco-Westfiled 64 000
Forum Gdańsk SC Aglomeracja Trójmiejska ponad 400 Multi Poland 62 000
Skende Shoping + Ikea SC Lublin 200 – 400 Inter IKEA 57 500
Galeria Libero SC Konurbacja Górnośląska ponad 400 Echo Investment 45 000
Serenada SC Aglomeracja Krakowska ponad 400 Mayland RE 41 500
Gemini Park Tychy SC Konurbacja Górnośląska ponad 400 Gemini Holding 36 600
Nowa Stacja SC Aglomeracja Warszawska ponad 400 ECC Real Estate 27 000
Vivo! SC Krosno poniżej 50 Immofinanz / Acteeum 21 000
Centrum Galaxy (rozbudowa) SC Aglomeracja Szczecińska ponad 400 EPP 17 000
OBIEKT TYP LOKALIZACJA LUDNOŚĆ (W TYS.) DEWELOPER OTWARCIE GLA (M KW.)
Galeria Młociny SC Aglomeracja Warszawska ponad 400 EPP 2019 71 000
Color Park SC Nowy Targ poniżej 50 Nowotarska Sp. z o.o 2019 28 000
ArtN SC Aglomeracja Warszawska ponad 400 Capital Park 2020 24 000
Stara Ujeżdżalnia SC Jarosław 50-100 CD Locum 2019 23 000
Galeria Wiślanka SC Żory 50-100 Błysk Investment Group 2020 19 500
Dekada SC Nysa poniżej 50 Dekada Realty 2020 19 000
Galeria Chełm SC Chełm 50-100 Acteeum / Equilis 2019 17 500
Morski Park Handlowy (rozbudowa) RP Aglomeracja Trójmiejska ponad 400 Liebrecht&wooD 2019 16 500
Galeria Srebrna SC Wejherowo ponad 400 Progress XVII Sp. z o.o. 2019 16 500
Focus Mall (rozbudowa) SC Zielona Góra 100-200 NEPI Rockcastle 2020 15 000
Źródło: BNP Paribas Real Estate
Źródło: BNP Paribas Real Estate
BNP Paribas Real Estate Poland Sp. z o.o. al. Jana Pawła II 25, 00-854 WarszawaTel. +48 22 653 44 00www.realestate.bnpparibas.pl
Uwagi: SC - centrum handlowe, RP - park handlowy, OC - centrum outletowe
Uwagi: SC - centrum handlowe, RP - park handlowy, OC - centrum outletowe
KONTAKTY
AUTORPatrycja Dzikowska Head of Research & Consultancy, Central and Eastern [email protected]
Wszystkie prawa zastrzeżone. Kopiowanie, modyfikowanie lub wykorzystywanie treści niniejszejpublikacji bez pisemnej zgody autorów jest zabronione na mocy przepisów obowiązującego prawa.
Erik DrukkerManaging Director Agency & ValuationCentral and Eastern [email protected]
Izabela Mucha, MRICSHead of ValuationCentral and Eastern [email protected]
Piotr M. KrawczyńskiHead of Capital MarketsCentral and Eastern [email protected]
Michał PszkitHead of Property ManagementCentral and Eastern [email protected]
Marcin KlammerChief Executive OfficerCentral and Eastern [email protected]
Natasa Mika Head of Retail Leasing [email protected]
Fabrice PaumelleHead of RetailCentral and Eastern [email protected]
Anna PływaczAssociate DirectorRetail Leasing [email protected]
