RAPORT Z WYCENY · ok. 90 m przebiega sieć energetyczna. Działka nr 7059/3 Powierzchnia działki...

32-400 Myślenice, Rynek 28 Tel. (12) 274 30 60

www.rapit.com.pl

OPERAT SZACUNKOWY

REPERTORIUM NR 110/2016

wycena prawa własności nieruchomości gruntowej objętej księgą wieczystą

nr KR1Y/00080999/4, położonej w miejscowości Stróża, gmina Pcim, powiat

myślenicki, składającej się z działek ewidencyjnych nr 7059/1 i 7059/3 o

łącznej powierzchni 0,4100 ha

cel opracowania: określenie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu

egzekucyjnym

zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Ewelina

Łącka, sygn. akt Kmp 14/15

autor opracowania:

Myślenice, 20 czerwiec 2016 r.

Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00080999/4 – Stróża, gmina Pcim Autor opracowania: Tomasz Lehman

strona 2/24

Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice, czerwiec 2016 r.

Spis treści

I. Część ogólna ......................................................................................... 3

1. Przedmiot i zakres wyceny ............................................................... 3

2. Stan prawny ..................................................................................... 3

3. Zleceniodawca ................................................................................ 4

4. Cel wyceny ...................................................................................... 4

5. Daty wyceny .................................................................................... 4

6. Podstawa formalno - prawna ........................................................... 4

7. Źródła informacji .............................................................................. 5

8. Metodyka wyceny ............................................................................ 5

II. Opis nieruchomości ............................................................................ 7

1. Lokalizacja ...................................................................................... 7

2. Przeznaczenie w planie miejscowym .............................................. 7

3. Działki gruntu .................................................................................. 8

III. Wycena wartości nieruchomości ...................................................... 10

1. Analiza rynku ................................................................................... 10

2. Arkusze wyceny nieruchomości ……….…………………................. 19

3. Wycena służebności gruntowej……………………………………….. 21

IV. Wynik końcowy .................................................................................. 23

V. Klauzule i zastrzeżenia ....................................................................... 24

VI. Załączniki ............................................................................................ 24


strona 3/24


I. CZĘŚĆ OGÓLNA.

I.1. Przedmiot i zakres wyceny.

Przedmiotem niniejszej wyceny jest nieruchomość gruntowa położona w miejscowości

Stróża, gmina Pcim, powiat myślenicki, województwo małopolskie, objęta księgą wieczystą

Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach nr KR1Y/00080999/4

obejmującą działki ewidencyjne nr 7059/1 i 7059/3 o łącznej powierzchni 0,4100 ha.

Zgodnie z zakresem zlecenia wyceną objęto prawo własności nieruchomości w granicach

działek ewidencyjnych nr 7059/1 i 7059/3 ze wszystkimi elementami zagospodarowania.

I.2. Stan prawny.

Sąd Rejonowy w Myślenicach, Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą

numer KR1Y/00080999/4 dla nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości Stróża,

gmina Pcim, powiat myślenicki, województwo małopolskie, składającej się z działek

ewidencyjnych numer 7059/1 o powierzchni 0,1400 ha oraz 7059/3 o powierzchni 0,2700

ha.

Właścicielem przedmiotowej nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej jest Andrzej

Holicz, syn Wojciecha i Anieli (Pesel: 75041416893) na podstawie umowy sprzedaży z dnia

05.01.2011 r. numer Rep. A 78/2011 (notariusz Sławomir Skiba).

W Dziale I Sp. wpisane prawo związane z własnością – uprawnienie wynikające z prawa

ujawnionego w dziale III innej księgi wieczystej o treści: nieodpłatnie na rzecz

każdoczesnych właścicieli nieruchomości położonej w Stróży składającej się z dz. nr 7059/1

i 7059/3 – służebność przejazdu, przechodu i przegonu po nieruchomości położonej w

Stróży składającej się z dz. nr 7054/1 i 7055/2 – szlakiem biegnącym przez całą długość i

szerokość tej nieruchomości.

Dział III zawiera wpis o treści: inny wpis – wszczęcie egzekucji z nieruchomości na rzecz

wierzyciela – Artura Holicz i Karoliny Holicz.

Dział IV wolny od wpisów.


strona 4/24


Oznaczenie nieruchomości i stan własności ujawnione w księdze wieczystej są zgodne z

danymi ewidencji gruntów w obrębie ewidencyjnym Stróża [Nr 0002], w jednostce

ewidencyjnej Pcim [120904_2], jednostka rejestrowa nr G2525.

I.3. Zleceniodawca.

Podstawę formalną opracowania niniejszego operatu szacunkowego stanowi zlecenie

wykonania oszacowania nieruchomości. Zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie

Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka, 32-400 Myślenice, ulica Piłsudskiego 9,

postanowienie z dnia 23 marca 2016 r.

I.4. Cel wyceny.

Określenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości w postępowaniu

egzekucyjnym. Ze względu na przedmiot i cel wyceny podstawą wyceny jest wartość

rynkowa (WR) nieruchomości wg poziomu cen na datę wyceny i stanu na datę oględzin.

I.5 Daty wyceny.

Data sporządzenia wyceny: 20 czerwca 2016 r.

Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 20 czerwca 2016 r.

Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 27 kwietnia 2016 r.

Data dokonania oględzin nieruchomości: 27 kwietnia 2016 r.

I.6. Podstawa formalno - prawna.

1. USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity

Dz. U. z 11 czerwca 2015 r. poz. 782),

2. USTAWA z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 wraz z

późniejszymi zmianami),

3. USTAWA z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. Nr 43 poz.

296 wraz z późniejszymi zmianami),

4. ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny

nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz. 2109 wraz z

późniejszymi zmianami),

5. ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie

czynności komorników (Dz. U. Nr 10 poz. 52),


strona 5/24


6. POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) – Polska Federacja

Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

I.7. Źródła informacji.

1. Plan zagospodarowania przestrzennego w Gminie Pcim.

2. Księga wieczysta prowadzona dla przedmiotowej nieruchomości.

3. Dane ewidencji gruntów, gmina Pcim, obręb Stróża.

4. Mapa zasadnicza.

5. Oględziny nieruchomości.

6. Baza danych transakcji sprzedaży Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości w

Krakowie.

I.8. Metodyka wyceny.

Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny oraz dostępnych danych o cenach i cechach

nieruchomości podobnych, wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określono przy

zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej.

Uwzględniając przepisy rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i

sporządzania operatu szacunkowego, przy metodzie korygowania ceny średniej do

porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były

przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia

transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem

wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych

współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych

nieruchomości.

Procedura wyceny metodą korygowania ceny średniej przedstawia się następująco:

- określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez

ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych,

- ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym

wraz z określeniem wag cech rynkowych,

- podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech

rynkowych,


strona 6/24


- określenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru transakcji przyjętych do analizy lub z grupy

nieruchomości reprezentatywnych (próbki reprezentatywnej),

- określenie zakresu sumy współczynników korygujących jako:

śrśr C

C

C

C maxmin ,

- określenie jednostkowej wartości rynkowej wycenianej nieruchomości według formuły:

n

iiCW u

ŚRX

1

gdzie:

Ui – oznacza wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na

wartość nieruchomości,

n – liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych

nieruchomości.


strona 7/24


II. OPIS NIERUCHOMOŚCI.

II.1. Lokalizacja.

Przedmiotowa nieruchomość położona jest w miejscowości Stróża, gmina Pcim, powiat

myślenicki, województwo małopolskie. Lokalizacja ogólna przeciętna, w odległości około 9

km od Myślenic, ok. 5 km od centrum miejscowości. Otoczenie bezpośrednie stanowią

tereny zadrzewione i zakrzaczone, potok Zarębka oraz w niewielkiej odległości zabudowa

zagrodowa. Nieruchomość ma zapewniony dostęp do drogi publicznej o nawierzchni

asfaltowej, urządzonej na działce ewidencyjnej nr 3568 (wg rejestru gruntów władającym

Gmina Pcim) poprzez służebność gruntową biegnącą przez całą długość i szerokość działek

ewidencyjnych nr 7055/2 oraz 7054/1, opisaną w Dziale I-Sp księgi wieczystej prowadzonej

dla przedmiotowej nieruchomości (droga gruntowa), następnie poprzez drogę wewnętrzną

– drogę gruntową, urządzoną na działce prywatnej nr 7059/2 (Andrzej Holicz

współwłaścicielem w udziale ¼ części).

II.2. Przeznaczenie w planie miejscowym

Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy

Pcim, uchwała Rady Gminy Pcim nr XV/91/2016 z dnia 19.02.2016 r. (Dz. Urz. Woj. Mał. z

2016 r. poz. 1886 z dnia 21.03.2016 r.), przedmiotowa nieruchomość w całości znajduje się

w terenie oznaczonym symbolem:

255.ZN – tereny zieleni nieurządzonej, z podstawowym przeznaczeniem zieleni

nieurządzonej, w tym łąki, pastwiska, zadrzewienia i zakrzewienia śródpolne oraz zieleni

położonej wzdłuż cieków wodnych i w obszarach zabagnionych pełniących ważną rolę

połączeń w systemie węzłów i korytarzy ekologicznych.

Dla terenów oznaczonych tym symbolem ustala się szczególne warunki zagospodarowania

terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu: dopuszczenie realizacji urządzeń

infrastruktury technicznej związanej z gospodarką wodną i odprowadzeniem wód

deszczowych i roztopowych oraz związanych z funkcjonowaniem zbiorczego systemu

kanalizacji gminnej pod warunkiem uwzględnienia przepisów odrębnych z zakresu ochrony

gruntów rolnych i leśnych.


strona 8/24


Przedmiotowa nieruchomość leży w obszarze zasięgu granicy obszarów osuwania się mas

ziemnych – osuwiska nieaktywne.

II.3. Działki gruntu


strona 9/24


Działka nr 7059/1

Powierzchnia działki wynosi 0,14 ha, wg rejestru gruntów użytkowana w całości jako grunt

orny klasy VI – 0,0500 ha. Działka w kształcie wieloboku, wydłużona, o szerokości ok. 14 m

i długości ok. 103 m. Teren działki nachylony w kierunku południowo – wschodnim. Teren

niezagospodarowany, od dłuższego czasu odłogowany, porośnięty niepielęgnowaną

roślinnością trawiastą. Bonitacja gruntu – średnia.

Dostępność do sieci infrastruktury technicznej – słaba. Działka nieuzbrojona, w odległości

ok. 90 m przebiega sieć energetyczna.

Działka nr 7059/3

Powierzchnia działki wynosi 0,27 ha, wg rejestru gruntów użytkowana jako pastwisko klasy

VI – 0,07 ha, lasy klasy V – 0,019 ha oraz W-LsV – 0,01 ha. Kształt działki nieregularny,

południowo – wschodnia granica naturalna, wyznaczona poprzez ciek wodny – potok

Zarębka. Działka w całości zadrzewiona i zakrzaczona. Drzewostan liściasty (w składzie

gatunkowym przewaga olchy) w wieku ok. 10-15 lat, bez grubizny, bez istotnej wartości

użytkowej. Teren o bardzo dużym nachyleniu w kierunku południowo – wschodnim.

Bonitacja gruntu – słaba.

Dostępność do sieci infrastruktury technicznej – słaba. Działka nieuzbrojona, w odległości

ok. 90 m przebiega sieć energetyczna.


strona 10/24


III. WYCENA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI.

III.1. Analiza rynku.

Walory krajobrazowo - przyrodnicze i połączenie komunikacyjne z Krakowem powodują, że

Powiat Myślenicki cieszy się zainteresowaniem ze strony potencjalnych nabywców

nieruchomości. Krajobraz kulturowy regionu to zabudowa mało zwarta i spontanicznie

rozrzucona, nieraz aż po szczyty wzgórz. W dolinach wzdłuż ciągów ulicówka przechodząca

w centrach w zwartą zabudowę.

Gmina Pcim położona jest w południowo-wschodniej części Beskidu Średniego, w powiecie

myślenickim województwa małopolskiego. W skład gminy wchodzą trzy miejscowości: Pcim,

Stróża i Trzebunia, liczące łącznie ponad 10 tys. mieszkańców. Dogodne położenie

komunikacyjne czyni ją łatwo dostępną dla turystów. Pcim znajduje się przy trasie E77

(stanowiącej na tym odcinku część "Zakopianki" – trasy łączącej Kraków z Zakopanem),

w odległości 46 km od Krakowa i 61 km od Zakopanego. Gmina zajmuje obszar 87 km² i

stanowi 13,16 % powierzchni powiatu. Użytki rolne stanowią 31,5 % powierzchni użytków

gruntowych, użytki leśne - 51,5 %, pozostałe użytki - 17 %.

Rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod tereny

rolne i zielone

Dla potrzeb niniejszej wyceny, ze względu na cel wyceny, określono i zbadano rynek działek

przeznaczonych pod tereny rolne i zielone na obszarze gminy Pcim, o powierzchni od 1000

m2 do 3200 m2, w okresie od września 2014 r. do dnia niniejszej wyceny.

W analizowanym okresie nie zanotowano istotnego wzrostu, ani też spadku cen

nieruchomości. Z uwagi na powyższe zarejestrowane ceny nieruchomości podobnych nie

będą korygowane z tytułu upływu czasu na datę wyceny.

Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej

przedstawiono w poniższej Tabeli nr 1. Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce

nieruchomościami, wybrane do wyceny nieruchomości podobne to nieruchomości, które są

porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie

(obszar Gminy Pcim), stan prawny (nieruchomości gruntowe będące przedmiotem prawa


strona 11/24


własności, bez istotnych obciążeń i wad prawnych mogących mieć znaczny wpływ na cenę),

przeznaczenie (nieruchomości przeznaczone pod tereny rolne i zielone), sposób

korzystania (grunty orne, użytki zielone) oraz inne cechy wpływające na jej wartość (kształt

działki, topografia terenu, dostęp do drogi oraz inne cechy). Pojęcie nieruchomości

„porównywalne” nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy jak nieruchomość

będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub identyczne przeznaczenie),

lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do skorygowania w procesie

szacowania, poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących i

poprawek.

Tabela nr 1

Data

transakcjiNr Rep. Obręb Plan

Cena

działek

Pow.

działek

Cena 1

mkw

12-04-2016 2087/16 Stróża rolne 10 000 1 000 10,00

22-02-2016 933/16 Pcim ROLNE, zieleń 4 000 1 000 4,00

19-02-2016 880/16 Stróża rolne 5 000 1 500 3,33

18-02-2016 1422/16 Pcim rolne 16 000 3 200 5,00

16-02-2016 820/16 Pcim rolne 3 600 1 200 3,00

08-02-2016 1688/16 Stróża las, ZIELEŃ 15 000 1 000 15,00


17-12-2015 6859/15 Pcim zieleń 50 000 3 040 16,45

14-12-2015 6789/15 Pcim zieleń 10 000 3 056 3,27

29-10-2015 5882/15 Pcim zieleń 25 000 2 359 10,60

27-10-2015 5427/15 Trzebunia rolne 25 000 3 100 8,06

21-10-2015 5680/15 Trzebunia rolne 11 200 1 400 8,00


23-12-2014 4428/14 Stróża las 6 000 2 400 2,50

01-12-2014 3619/14 Stróża ROLNE, zieleń 10 000 2 400 4,17

16-09-2014 2851/14 Pcim zieleń 5 000 1 000 5,00

08-09-2014 5227/14 Stróża zieleń 15 000 2 593 5,78

03-09-2014 5130/14 Trzebunia rolne 21 000 2 200 9,55

3 600 1 000 1,88

50 000 3 200 16,45

14 044 1 997 7,26

10 600 2 280 5,39

11 323 837 4,62

wartość minimalna

wartość maksymalna

wartość średnia

mediana

odchylenie standardowe


strona 12/24


Poniżej przedstawiono charakterystykę nieruchomości, które osiągnęły skrajne ceny.

NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MINIMALNEJ

Lokalizacja: Stróża, gmina Pcim Data transakcji: maj 2015 r. Repertorium A nr 2457/15 Nr działki: 4209 Powierzchnia działki: 2 400 m2 Cena transakcyjna: 4 500 zł Przeznaczenie: ZN (ok. 0,22 ha) – tereny zieleni, ZL (ok.0,02 ha) - lasy Otoczenie: bezpośrednie otoczenie działki stanowią tereny leśne oraz otwarte tereny rolnicze Nieruchomość niezagospodarowana, w całości teren zadrzewiony oraz zakrzaczony, kształt nieruchomości nieregularny, użytki: grunt orny klasy VI – 0,019 ha, lasy klasy IV – 0,03 ha, nieużytki – 0,02 ha.


strona 13/24


NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MAKSYMALNEJ

Lokalizacja: Pcim, gmina Pcim Data transakcji: grudzień 2015 r. Repertorium A nr 6859/15 Nr działki: 1176/6 Powierzchnia działki: 3 040 m2 Cena transakcyjna: 50 000 zł Przeznaczenie: ZN – tereny zieleni Otoczenie, dojazd: otoczenie działki stanowią tereny rolne i leśne oraz zabudowa mieszkalnictwa jednorodzinnego, dojazd do drogi poprzez służebność, Działka ma kształt regularny, zbliżony do rombu, działka niezagospodarowana, użytki: grunt orny klasy VI.


strona 14/24


Wybór cech rynkowych oraz ich wpływ na ceny na rynku lokalnym, określone na podstawie

analizy rynku oraz obserwacji zachowań inwestorów, podaje poniższa Tabela nr 2.

Tabela nr 2

Cechy rynkowe Analiza wagi cechy rynkowej Waga cechy

(%)

Wartość cechy

Lokalizacja – położenie, otoczenie, dojazd

bardzo dobra: bardzo dobra dostępność do infrastruktury, bardzo korzystne i atrakcyjne sąsiedztwo, dojazd drogą publiczną asfaltową; bardzo słaba: słaba dostępność do infrastruktury, w bliskim sąsiedztwie uciążliwe obiekty budowlane, brak dostępu do drogi publicznej

25%

5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba

Powierzchnia i konfiguracja – powierzchnia, kształt działki i topografia terenu

bardzo dobra: niewielka powierzchnia działki, kształt regularny prostokątny, teren płaski lub o nieznacznych deniwelacjach; bardzo słaba: niewielka powierzchnia działki, kształt niekorzystny, działka wąska lub nieforemna, teren mocno nachylony o znacznych deniwelacjach

20%

5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba

Bonitacja gruntu – jakość produkcyjna gleby

bardzo dobre: wysoka żyzność gleby, poprawne stosunki wodne w glebie, wysoki stopień kultury gleby i niska trudność uprawy; bardzo słabe: niska żyzność gleby, złe stosunki wodne w glebie, niski stopień kultury gleby i wysoka trudność uprawy

20%

5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2 - słabe 1 - bardzo słabe

Struktura użytków

bardzo dobre: jeden użytek w granicach działki ew. poprawna struktura użytków, korzystne sąsiedztwo użytków; bardzo słabe: więcej niż dwa użytki w granicach działki, niekorzystna struktura użytków, słabe sąsiedztwo użytków

20 %


Inne – w tym ograniczenia w możliwości zagospodarowania nieruchomości

bardzo dobre: brak ograniczeń w użytkowaniu, brak zagrożeń środowiskowych, wysoka ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej; bardzo słabe: istotne ograniczenia w użytkowaniu np. przechodzące przez działkę sieci techniczne, wysokie zagrożenia środowiskowe, niska ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej

15 %


SUMA 100%

Analiza nieruchomości „drogowych”

Przedmiotem analizy jest rynek nieruchomości drogowych, tj. nieruchomości gruntowych

przeznaczonych w planach miejscowych pod drogi; nieruchomości o różnym przeznaczeniu,

ale nabywanych pod drogi oraz nieruchomości użytkowanych jako drogi. Przedmiotem

analizy objęto transakcje drogowe z całego powiatu myślenickiego, z wyłączeniem miasta

Myślenice.

Głównymi nabywcami nieruchomości drogowych na rynku lokalnym są Gminy - wśród

zarejestrowanych 21 transakcji, aż w 9 przypadkach. Transakcje te dotyczyły zarówno

gruntów nabywanych pod poszerzenie istniejących dróg publicznych jak i pod nowe drogi

http://pl.wikipedia.org/wiki/%C5%BByzno%C5%9B%C4%87_gleby

http://pl.wikipedia.org/wiki/Kultura_gleby

http://pl.wikipedia.org/wiki/%C5%BByzno%C5%9B%C4%87_gleby

http://pl.wikipedia.org/wiki/Kultura_gleby


strona 15/24


wewnętrzne. Dwie z transakcji dotyczyły nabycia nieruchomości drogowych przez Powiat,

dwie - przez spółkę jawną. W przypadku pozostałych - nabywcami są osoby fizyczne, które

kupują nieruchomości pod drogi wewnętrzne, dojazdy do posesji.

Analizą objęto okres od kwietnia 2015 r. do dnia wyceny. W badanym okresie dla lokalnego

rynku nieruchomości drogowych nie stwierdzono istotnego trendu zmiany cen. Powyższe

stwierdzono na podstawie obserwacji zachowań, oczekiwań zbywców oraz nabywców

nieruchomości podobnych, przy ustalaniu cen nieruchomości. W związku z tym

zarejestrowanych cen transakcyjnych nie aktualizowano na dzień wyceny.

Zgodnie z art. 4 pkt 16 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny

nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością

stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie (obszar powiatu myślenickiego,

z wyłączeniem miasta Myślenice), stan prawny (nieruchomości gruntowe będące

przedmiotem prawa własności, bez istotnych obciążeń i wad prawnych mogących mieć

znaczny wpływ na cenę), przeznaczenie (nieruchomości drogowe, tj. nieruchomości

gruntowe przeznaczone w planach miejscowych pod drogi; nieruchomości o różnym

przeznaczeniu, ale nabywane pod drogi oraz nieruchomości użytkowane jako drogi), sposób

korzystania (nieruchomości użytkowane faktycznie lub potencjalnie jako drogi) oraz inne

cechy wpływające na jej wartość, np. kategoria drogi. Pojęcie nieruchomości

„porównywalne” nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy jak nieruchomość

będąca przedmiotem wyceny, lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe

do skorygowania w procesie szacowania, poprzez zastosowanie odpowiednich

współczynników korygujących i poprawek.

W przypadku nieruchomości drogowych bardzo istotny wpływ na poziom cen mają warunki

zawarcia transakcji, relacje pomiędzy stronami umowy. Okoliczności zawarcia transakcji

sprzedaży nieruchomości drogowych nie zawsze mają charakter zbliżony do rynkowego.

Zdarza się, iż strona sprzedająca jest gotowa zbyć nieruchomość pod drogę za cenę

znacznie niższą niż wartość nieruchomości, gdyż dzięki budowie drogi wzrośnie wartość

nieruchomości przyległej, której jest właścicielem. W innych przypadkach zdeterminowany

inwestor jest skłonny zakupić grunt pod drogę za cenę znacznie przewyższającą wartość,

by zrealizować inwestycję bez opóźnień i dodatkowych kosztów, np. związanych

z wywłaszczeniem. Rzeczoznawca majątkowy często nie ma możliwości ustalenia

warunków transakcji, zweryfikować, czy ustalona cena ma charakter wolnorynkowy.


strona 16/24


W przypadku nieruchomości drogowych atrybuty „Powierzchnia” i „Kształt nieruchomości”

nie mają znaczenia, gdyż pod drogi wydzielane są działki o takiej konfiguracji i powierzchni,

jaka odpowiada wykorzystaniu działki na ten cel. Kształt i powierzchnia działki wydzielanej

pod drogę, bądź jej poszerzenie, wynika bezpośrednio z zapotrzebowania inwestora, który

buduje drogę. W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 30 sierpnia 2013 r.,

sygnatura akt I OSK 829/12 czytamy, iż przy budowie drogi wielkość (dla wyceny

wywłaszczanych działek) nie ma znaczenia. W tym wypadku przeznaczenie jest

decydujące.

Wykaz transakcji nieruchomościami podobnymi prezentuje poniższa Tabela nr 3.

Tabela nr 3

Gmina ObrębData

transakcji

Nr

repertoriumPow. Cena

Cena 1

mkwOpis

Wiśniowa Lipnik 29 gru 15 2752/15 829 12 435 15,00 Kupuje Gmina pod drogę

Wiśniowa Lipnik 29 gru 15 2752/15 567 8 505 15,00 Nabywa Gmina pod drogę

Sułkowice Rudnik 21 gru 15 6436/15 1285 64 250 50,00 Wykup pod drogę wewnętrzną - kupuje os. fizyczna

Pcim Pcim 25 lis 15 5653/15 500 6 000 12,00Kupuje powiat z przeznaczeniem pod przebudowę mostu w

ciągu drogi powiatowej

Siepraw Zakliczyn 17 lis 15 5646/15 945 90 000 95,24Kupuje powiat pod przebudowę skrzyżowania dróg

powiatowych

Raciechowice Zegartowice 24 wrz 15 4489/15 1133 17 000 15,00 Wykup pod drogę wewnętrzną - kupuje spółka

Raciechowice Zegartowice 24 wrz 15 4489/15 996 14 940 15,00 Droga wewnętrzna - kupuje spółka jawna

Lubień Krzeczów 20 sie 15 4564/15 647 6 000 9,27 Działka przeznaczona w planie pod drogę - kupuje os. fizyczna

Lubień Lubień 14 sie 15 4412/15 783 23 490 30,00Kupuje Gmina na poszerzenie drogi gminnej na roli

Wojatnowej

Lubień Tenczyn 2 lip 15 3594/15 441 17 640 40,00Kupuje Gmina pod drogę oraz parking obok placówek

oświatowych w Tenczynie

Raciechowice Czasław 29 cze 15 2885/15 457 19 866 43,47 Nabywa Gmina pod drogę

Dobczyce Skrzynka 29 cze 15 2798/15 384 9 000 23,44 Droga wewnętrzna - kupuje os. fizyczna

Myślenice Krzyszkowice 17 cze 15 1253/15 682 23 870 35,00 Droga dojazdowa do przepomowni. Kupuje Gmina

Myślenice Borzęta 1 cze 15 1136/15 54 2 160 40,00 Kupuje Gmina na poszerzenie drogi wewnętrznej

Siepraw Siepraw 30 maj 15 3921/15 700 7 000 10,00 Droga dojazdowa - kupuje os. fizyczna

Wiśniowa Wierzbanowa 19 maj 15 1061/15 127 6 985 55,00 Wykup przez Gminę pod drogę do osiedla Gazdówka

Myślenice Krzyszkowice 24 kwi 15 3750/15 632 25 000 39,56 Nieruchomość przeznaczona pod drogę publiczną

Raciechowice Raciechowice 21 kwi 15 1635/15 543 12 500 23,02 Wykup pod drogę wewnętrzną - kupuje os. fizyczna

Tokarnia Tokarnia 13 kwi 15 3558/15 53 5 000 94,34 Kupuje Gmina pod drogę gminną

Lubień Skomielna Biała 8 kwi 15 1905/15 217 8 000 36,87Działki wydzielone pod drogę wewnetrzną - dojazd do

nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym - kupuje

os. fizyczna

Tokarnia Tokarnia 1 kwi 15 1680/15 103 2 000 19,42Działka wydzielona pod drogę wewnetrzną - kupuje os.

fizyczna

pow. min.: 53 cena śr.: 34,12pow. max.: 1285 cena min.: 9,27

cena max.: 95,24

Z analizy rynku lokalnego, obserwacji oczekiwań i zachowań uczestników tego rynku

wynika, iż na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych przeznaczonych lub

wykorzystywanych na cele drogowe, ceny transakcyjne są uzależnione od atrybutów,

których wagi i skale zawiera poniższa Tabela nr 4.


strona 17/24


Tabela nr 4

Cechy rynkowe Waga cechy

Wartość cechy

Lokalizacja – położenie 25 %

3 – bardzo dobra (miasto gminne lub atrakcyjna dla inwestora miejscowość wiejska, dobry stan infrastruktury społecznej)

2 – dobra (miasto gminne lub miejscowość wiejska o średnio atrakcyjnym charakterze, obszar o przeciętnych walorach inwestycyjnych, przeciętny stan infrastruktury społecznej)

1 – przeciętna (miejscowość wiejska, średnio atrakcyjny charakter miejscowości, obszar o niskich walorach inwestycyjnych, średni stan infrastruktury społecznej)

0 – słaba (miejscowość wiejska, mało atrakcyjny charakter miejscowości, obszar o słabych walorach inwestycyjnych, słaby stan infrastruktury społecznej)

Otoczenie, stopień zurbanizowania terenu

25 %

2 – dobre (dobry stopień zurbanizowania terenu, dobry dostęp do infrastruktury technicznej, korzystne sąsiedztwo – tereny zabudowane, brak uciążliwych obiektów w otoczeniu)

1 – średnie (średni stopień zurbanizowania terenu, przeciętny dostęp do infrastruktury technicznej, przeciętne sąsiedztwo – w niewielkiej odległości od terenów zabudowanych, brak lub mało uciążliwe obiekty w otoczeniu)

0 – słabe (niski stopień zurbanizowania terenu, tereny niezagospodarowane, słaby stan lub brak infrastruktury technicznej, niekorzystne sąsiedztwo – tereny rolne, zieleń lub/i uciążliwe obiekty w otoczeniu)

Przeznaczenie 20 %

2 – dobre (tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, zagrodową lub usługową lub pod zabudowę jw. Oraz w niewielkiej części pod drogi)

1 – przeciętne (tereny przeznaczone pod drogi) 0 – słabe (tereny wyłączone z prawa zabudowy - rolne, zieleń)

Kategoria drogi 15 % 1 – średnia (droga publiczna) 0 – niska (droga wewnętrzna, droga prywatna)

Inne, w tym warunki zawarcia transakcji

15 %

2 – pozytywne (wysoka ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej, znaczna przewaga interesu kupującego w zawarciu transakcji)

1 – neutralne (strony umowy niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej a także sytuacja, w której nie znamy warunków zawarcia transakcji)

0 – negatywne (niska ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej, np. dodatkowe ograniczenia, znaczna przewaga interesu sprzedającego w zawarciu transakcji)

SUMA 100%

W przypadku, gdy dany atrybut nieruchomości jest lepszy od odpowiednio ocenionego

w przyjętej skali, ale gorszy od kolejnej oceny. Rzeczoznawca przyjmuje wartości pośrednie

np. 1,5, które odpowiadają proporcjonalnie ocenie danego atrybutu.


strona 18/24


Poniżej przedstawiono charakterystykę nieruchomości, które osiągnęły skrajne ceny.

NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MINIMALNEJ

Lokalizacja: Krzeczów, gmina Lubień Data transakcji: sierpień 2015 r. Repertorium A: 4564/2015 Powierzchnia nieruchomości: 647 m² Cena transakcyjna: 6 000 zł Transakcja pomiędzy osobami fizycznymi. Przeznaczenie w planie miejscowym – 1 – tereny dróg. Lokalizacja - 0 – słaba – z dala od centrum gminy, głównych szlaków komunikacyjnych. Otoczenie, sąsiedztwo - 1 – zabudowa produkcyjna, grunty niezabudowane, użytkowane rolniczo, zabudowa mieszkaniowa i zagrodowa. Działka ma kształt zbliżony do trójkąta, wydzielony wzdłuż drogi. Kategoria drogi – 0 – zakup przez osobę fizyczną. Warunki zawarcia transakcji – 1 - brak danych.

NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MAKSYMALNEJ

Lokalizacja: Zakliczyn, gmina Siepraw Data transakcji: listopad 2015 r. Repertorium A: 5646/2015 Powierzchnia nieruchomości: 945 m² Cena transakcyjna: 90 000 zł Kupuje Powiat pod przebudowę skrzyżowania dróg powiatowych K1944 i K1948. Przeznaczenie w planie miejscowym – 2 - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna MN2 oraz tereny komunikacji KDZ, KDL. Lokalizacja – 2 – dobra - przy ulicy Myślenickiej. Otoczenie, sąsiedztwo - 2 – zabudowa handlowo – usługowa, zabudowa mieszkaniowa i zagrodowa. Kategoria drogi – 1 – zakup pod drogę publiczną. Warunki zawarcia transakcji – 1 - brak danych.


strona 19/24


III.2. Arkusze wyceny nieruchomości.

Działka nr 7059/1

Na podstawie zebranych informacji, w oparciu o zebrane transakcje podobne, dokonano

określenia jednostkowej wartości rynkowej działki gruntu o numerze ewidencyjnym 7059/1

o powierzchni 0,1400 ha metodą korygowania ceny średniej, mieszczącą się w podejściu

porównawczym. Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m2 powierzchni działki gruntu.

Obliczenia zamieszczono w poniższej Tabeli nr 5.

Tabela nr 5

Atrybuty Wagi

Atrybut

nieruch.

wycenianej

Wartość

współczynnika

korygującego

k min. max. W ui

Lokalizacja 0,25 1 5 3 0,2500

Powierzchnia i

konfiguracja0,20 1 5 4 0,2860

Bonitacja gruntu 0,20 1 5 3 0,2000

Struktura użytków 0,20 1 5 5 0,3721

Inne 0,15 1 5 5 0,2790

1,00 1,3871

Vj = 5,38 * 1,3871 = 7,46

Wdz.7059/1 = 1400 * 7,46 ≈

Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy:Ustalenie zakresu współczynników

korygujących:cena minimalna 1,56

cena maksymalna 10,00 u min 0,2902

cena średnia 5,38 u max 1,8603

Zakres zmienności

współczynnika

korygującego

Zakres zmienności

skal atrybutów

umin*k umax*k

0,0726 0,4651

0,0580 0,3721

0,2902 1,8603

Szacowana wartość nieruchomości gruntowej:

10 400

0,0580 0,3721

0,0580 0,3721

0,0435 0,2790


strona 20/24


Działka nr 7059/3

Na podstawie zebranych informacji, w oparciu o zebrane transakcje podobne, dokonano

określenia jednostkowej wartości rynkowej działki gruntu o numerze ewidencyjnym 7059/3

o powierzchni 0,2700 ha metodą korygowania ceny średniej, mieszczącą się w podejściu

porównawczym. Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m2 powierzchni działki gruntu.

Obliczenia zamieszczono w poniższej Tabeli nr 6.

Tabela nr 6

Atrybuty Wagi

Atrybut

nieruch.

wycenianej

Wartość

współczynnika

korygującego

k min. max. W ui

Lokalizacja 0,25 1 5 3 0,2500

Powierzchnia i

konfiguracja0,20 1 5 1 0,0580

Bonitacja gruntu 0,20 1 5 2 0,1290

Struktura użytków 0,20 1 5 1 0,0580

Inne 0,15 1 5 2 0,0968

1,00 0,5918

Vj = 5,38 * 0,5918 = 3,18

Wdz.7059/3 = 2700 * 3,18 ≈

0,2902 1,8603


8 600

0,0580 0,3721

0,0580 0,3721

0,0435 0,2790

umin*k umax*k

0,0726 0,4651

0,0580 0,3721


Zakres zmienności

współczynnika

korygującego

Zakres zmienności

skal atrybutów





strona 21/24


III.3. Wycena służebności gruntowej.

Wartość służebności gruntowej określana jest w relacji do wartości rynkowej jednostki

powierzchni gruntu nieruchomości obciążonej tą służebnością, z uwzględnieniem innych

elementów mających wpływ na wartość wycenianego prawa. Określenie tej wartości

następuje według poniższego wzoru:

Ws= C x K x P

w którym:

Ws- wartość prawa służebności drogowej,

C – wartość rynkowa jednostki powierzchni gruntu nieruchomości obciążonej,

K – współczynnik uwzględniający inne elementy wpływające na wartość szacowanego

prawa (np. czy z drogi objętej służebnością korzysta tylko właściciel nieruchomości

władnącej, czy również właściciel nieruchomości obciążonej oraz inne osoby; jaka jest

częstotliwość przejazdu i przechodu, rodzaj pojazdów korzystających z drogi, uciążliwości

związane z ustanowieniem służebności – wartość tego współczynnika wynosi od 0 do 1).

P – powierzchnia nieruchomości obciążonej

Wartość jednostkową działek stanowiących drogę wewnętrzną zgodną z przebiegiem

służebności wpisanej w dziale I Sp. Księgi wieczystej nr KR1Y/00080999/4 określono w

oparciu o zebrane transakcje sprzedaży nieruchomości „drogowych” zebrane w tabeli nr 3.

Obliczenia przedstawiono w poniższej tabeli nr 7.


strona 22/24


Tabela nr 7

Atrybuty Wagi

Atrybut

nieruch.

wycenianej

Wartość

współczynnika

korygującego

k min. max. W ui

Lokalizacja - położenie 0,25 0 3 0 0,0679

Otoczenie, stopień

zurbanizowania terenu0,25 0 2 0,5 0,1590

Przeznaczenie 0,20 0 2 0 0,0544

Kategoria drogi 0,15 0 1 0 0,0408

Inne 0,15 0 2 1 0,1500

1,00 0,4721

Vj = 34,12 * 0,4721 = 16,11

0,0408 0,4186

0,2718 2,7909

0,0544 0,5582

0,0408 0,4186


umin*k umax*k

0,0679 0,6977

0,0679 0,6977


Zakres zmienności

współczynnika korygującego

Zakres zmienności

skal atrybutów




Wartość służebności gruntowej po działce nr 7055/2 o powierzchni 0,0057 ha, ustanowionej

na rzecz działek nr 7059/1 i 7059/3, przy założeniu, że współczynnik K = 0,25, wynosi:

WS = 57 m2 x 16,11 zł/m2 x 0,25 = 229,57 zł ≈ 230 zł

Wartość służebności gruntowej po działce nr 7054/1 o powierzchni 0,0231 ha, ustanowionej

na rzecz działek nr 7059/1 i 7059/3, przy założeniu, że współczynnik K = 0,25, wynosi:

WS = 231 m2 x 16,11 zł/m2 x 0,25 = 930,35 zł ≈ 930 zł


strona 23/24


IV. WYNIK KOŃCOWY

Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości objętej księgą wieczystą numer

KR1Y/00080999/4 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach,

składającej się z niezabudowanych działek ewidencyjnych nr 7059/1 i 7059/3 o łącznej

powierzchni 0,4100 ha, położonej w miejscowości Stróża, gmina Pcim, wynosi w

zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych:

19 000 zł

słownie złotych: dziewiętnaście tysięcy

w tym:

działka nr 7059/1 – 10 400 zł (słownie złotych: dziesięć tysięcy czterysta)

działka nr 7059/3 – 8 600 zł (słownie złotych: osiem tysięcy sześćset)

Wartość prawa służebności przejazdu, przechodu i przegonu po dz. 7055/2 szlakiem

biegnącym przez całą długości szerokość tej nieruchomości (jako uprawnienie dla działek

7059/1 i 7059/3), wynosi:

230 zł (słownie złotych: dwieście trzydzieści)

Wartość prawa służebności przejazdu, przechodu i przegonu po dz. 7054/1 szlakiem

biegnącym przez całą długości szerokość tej nieruchomości (jako uprawnienie dla działek

7059/1 i 7059/3), wynosi:

930 zł (słownie złotych: dziewięćset trzydzieści)

Oszacowane wartości praw do nieruchomości odpowiadają cenom rynkowym kształtującym

się w wolnym obrocie na rynku lokalnym, nie odbiegają od cen transakcyjnych

nieruchomości o zbliżonych cechach rynkowych i mieszczą się w przedziale cen rynkowych

odnotowanych w toku badania rynku lokalnego.

Myślenice, 20 czerwca 2016 r.


strona 24/24


V. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA

1. Niniejszą opinię opracowano dla celu określonego w punkcie I.4. i za wykorzystanie jej

dla innych celów autor nie bierze odpowiedzialności. Dokonywanie jakichkolwiek zmian

w niniejszej opinii jest nieuprawnione.

2. Autor nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości będącej przedmiotem

opracowania oraz za utajone fakty prawne mające wpływ na wartość nieruchomości.

3. Operat ten nie może być publikowany w całości ani w częściach, jak również nie może

być udostępniany osobom trzecim, nie posiadającym interesu prawnego, bez

uzgodnienia z autorem operatu.

4. Wartość rynkową nieruchomości określono bez uwzględniania kosztów transakcji kupna

– sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat.

5. Operat niniejszy wykonany został zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi

Krajowymi Zasadami Wyceny.

6. Z niniejszego operatu szacunkowego sporządzono wyciąg i przekazano do właściwego

urzędu prowadzącego kataster nieruchomości.

VI. ZAŁĄCZNIKI

1. Postanowienie o powołaniu biegłego

2. Protokół z badania księgi wieczystej

3. Informacja z rejestru gruntów

4. Kopia mapy zasadniczej

5. Dokumentacja fotograficzna

RAPORT Z WYCENY · ok. 90 m przebiega sieć energetyczna. Działka nr 7059/3 Powierzchnia działki...

Documents

Transcript of RAPORT Z WYCENY · ok. 90 m przebiega sieć energetyczna. Działka nr 7059/3 Powierzchnia działki...