Rap Ev Teren

8/16/2019 Rap Ev Teren

1/32

Proprietar: SC TĂBĂCĂRIE RODERMA SRL ÎN LICHIDAREBeneficiar: SC TĂBĂCĂRIE RODERMA SRL ÎN LICHIDAREDestinatar: CAB. DE INSOLVENŢĂ ZIMAN AURA FLORINDA

DATA EVALUĂRII: 16.02.2012

RAPORT DE EVALUARE

PROPRIETATEA IMOBILIARĂ COMPUSĂ DIN:

TEREN INTRAVILAN

SC Estim Expert SRL

Oradea, str. Deltei, nr. 10

Nr. 750/16.02.2012

Situată înSăcueni sat Olosig lan „Draveczki” judeţul Bihor

Înscrisă în Cartea Funciară Nr. 50445 – Săcueni (provenită din conversia de pe hârtie a CF 120 NDF)Nr. cadastral 420


2/32

Teren intravilan, oraş Săcueni sat Olosig nr. cad. 420, judeţul Bihor

__________________________________________________________________________FEBRUARIE 2012 2

CUPRINS

SINTEZA EVALUĂRII ................................................................................................................. 3 PREMISELE EVALUĂRII ............................................................................................................ 6

2.1 O biectul evaluării .................................................................................................................. 6 2.2 Scopul evaluării .................................................................................................................... 6 2.3 Instrucţiunile evaluării (beneficiarul şi destinatarul evaluării) ............................................. 6 2.4 Drepturile de proprietate evaluate ......................................................................................... 6 2.5 Baza de evaluare. Tipul valorii estimate ............................................................................... 6

2.5.1 Ipoteze restrictive ........................................................................................................... 6 2.5.2 Condiţii limitative .......................................................................................................... 7

2.6 Tipul valorii estimate ............................................................................................................ 8 2.7 Data evaluării ....................................................................................................................... 8 2.8 Moneda raportului ................................................................................................................ 8 2.9 Modalităţi de plată ................................................................................................................ 9

2.10 Inspecţia proprietăţii .......................................................................................................... 9 2.11 Informaţii şi sursele de informaţii utilizate ......................................................................... 9 2.12 Clauză de nepublicare ........................................................................................................ 9

PREZENTAREA DATELOR ...................................................................................................... 11 3.1 Identificarea proprietăţii...................................................................................................... 11 3.2 Situaţia juridică ................................................................................................................... 11

3.2.1 Statutul juridic al deţinătorului ................................................................................... 11 3.2.2 Dreptul de proprietate ................................................................................................. 11

3.3 Descrierea proprietăţii evaluate .......................................................................................... 12 3.4 Date privind impozite şi taxe; istoricul proprietăţii ............................................................ 12 3.5 Analiza pieţei imobiliare ..................................................................................................... 13

4. ANALIZA DATELOR, EVALUAREA PROPRIETĂŢII ŞI CONCLUZII ............................ 16 4.1 Definiţii ............................................................................................................................... 16 4.2 Cea mai bună utilizare a proprietăţii ................................................................................... 16 4.3 Evaluarea proprietăţii .......................................................................................................... 17

4.3.1 Estimarea valorii de piaţă a proprietăţii prin abordarea prin comparaţii ......................... 17 4.3.2 Estimarea valorii de piaţă a proprietăţii prin metoda extracţiei ....................................... 18 4.4 RECONCILIEREA VALORILOR. VALOAREA ESTIMATĂ PROPUSĂ, OPINIA ŞICONCLUZIILE EVALUATORULUI ..................................................................................... 18

ANEXE ......................................................................................................................................... 19

ANEXA nr. 1: Prezentarea evaluatoruluiANEXA nr. 2: Valoarea proprietăţii estimată prin comparaţii directe ANEXA nr. 3: Valoarea proprietăţii estimată prin metoda extracţiei ANEXA nr. 4: Fotografii colorANEXA nr. 5: Planul de incadrare in zonă ANEXA nr. 6: Documente


3/32


__________________________________________________________________________FEBRUARIE 2012 3

SINTEZA EVALUĂRII

OBIECTUL EVALUĂRII TEREN INTRAVILAN

AMPLASAMENTORAŞUL SĂCUENI SAT OLOSIG -LAN “DRAVECZKI”, JUDEŢUL BIHOR

PROPRIETARSC TĂBĂCĂRIA RODERMA SRL SOCIETATE ÎN LICHIDARE

ACT DE PROPRIETATE

CF NR. 50445 – SĂCUENI (provenită princonversia de pe hârtie a CF 120 NDF) NR. CADASTRAL 420

ELEMENTE DE TIP EXCEPŢIONALIPOTECĂ ÎN FAVOAREA BCR SAIPOTECĂ ÎN FAVOAREA AFP MARGHITADOSAR 5437/111/2010 TRIBUNAL BIHOR

SCOPUL EVALUĂRII ESTIMAREA VALORIILOR DE PIAŢĂ ŞI DELICHIDARE ÎN VEDEREA VALORIFICĂRII

DESTINATAR RAPORTCABINET DE INSOLVENŢĂ ZIMAN AURA FLORINDA

SEDIUL DESTINATARULUI BEIUŞ STR. 22 DECEMBRIE NR. 9A

DREPTUL EVALUAT DREPTUL DE PROPRIETATE INTEGRAL

TIPUL VALORII EXPRIMATE VALOAREA DE PIAŢĂVALOAREA DE LICHIDARE

DATA DE REFERINŢĂ 16.02.2012

DATA INSPECŢIEI 07.11.2011

MONEDA RAPORTULUI LEI, EURO

CURSUL DE REFERINŢĂ BNR LADATA DE REFERINŢĂ

4.3497 LEI/EURO

VALORI ESTIMATE REZULTATE LEI EURO

- METODA EXTRACŢIEI 73.000 16.800

- ABORDAREA PRIN COMPARAŢII 78.000 18.000

VALOAREA DE PIAŢĂ 78.000 18.000

VALOAREA DE LICHIDARE 59.000 13.500

SC ESTIM EXPERT SRL EXPERT EVALUATOR ANEVARMEMBRU CORPORATIV ANEVAR ING. BURIAN FELICIAN


4/32


__________________________________________________________________________FEBRUARIE 2012 4

Către,

CABINET INDIVIDUAL DE CONSULTANŢĂ FISCALĂ, INSOLVENŢĂ ŞIEXPERTIZĂ CONTABILĂ ZIMAN AURA FLORINDA

Acest Raport de evaluare anexat în intregime, prezintă concluziile procesului de evaluareal proprietăţii imobiliare “Teren intravilan”, situată în Oraşul Săcueni sat Olosig nr. cadastral420 judeţul Bihor , proprietatea SC Tăbăcăria Roderma SRL societate în insolvenţă. Proprietateacare a constituit obiectul evaluãrii este o proprietate imobiliară.

Scopul elaborării prezentului Raport a fost estimarea valorii de piaţă cât şi a valorii de lichidare a proprietăţii mai sus denumite, în vederea valorificării.

Proprietatea evaluată este amplasată în lângă localitatea Olosig, în zona periferică, înlanul “Draveczki”, într-un nucleu intravilan situat lângă Lacul Olosig într -o zonă cu terenurilibere proprietăţi private respectiv terenuri cu păduri proprietatea Ocolului Silvic Săcueni, şi esteconstituită dintr-un teren intravilan cu suprafaţa de 10.000 mp. Proprietatea imobiliară este

deţinută de SC Tăbăcăria Roderma SRL societate în insolvenţă , conform CF nr. 50445 – Săcueni. In procesul de evaluare, s-au utilizat abordările recunoscute de StandardeleInternaţionale de Evaluare, adică:

- Metoda extracţiei - Abordarea prin comparaţii

Raportul a fost structurat după cum urmează: 1. Introducere2. Premisele evaluării 3. Prezentarea datelor4. Analiza datelor, evaluarea proprietăţii; concluzii 5. Anexe

In urma aplicării metodelor de evaluare, valoarea de

piaţă a proprietăţii imobiliare “

Terenintravilan” situată în Oraşul Săcueni sat Olosig nr. cadastral 420 judeţul Bihor , proprietatea SCTăbăcăria Roderma SRL societate în insolvenţă, estimată la data de 16.02.2012 este de:

V = 78.000 lei,

adică V = 18.000 Euro

Valoarea de lichidare este de 59.000 lei repectiv 13.500 Euro, luând în considerare o perioadă de expunere mai mică de 6 luni.

Valoarea rezultată este o concluzie expertă şi rezonabilă a unui profesionist calificat, bazată pe analiza tuturor informaţiilor relevante şi cunoscute de acesta la momentul evaluării şireprezintă percepţia evaluatorului la cel mai probabil preţ obtenabil intr -o tranzacţie forţată,încheiată în condiţiile de vânzare specificate. Datele prezentate, analiza, concluziile şi opiniaevaluatorului sunt limitate la ipotezele luate in considerare, a condiţiilor specifice

Prezentul Raport a fost intocmit pe baza Standardelor Internaţionale recomandate de cătreANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România).

Cu stimă:

Ing. Felician BurianDirector SC ESTIM EXPERT SRL


5/32


__________________________________________________________________________FEBRUARIE 2012 5

Declaraţie de certificare

Prin prezenta, in limita informaţiilor şi a cunoştinţelor deţinute certificăm, că afirmaţiile prezentate in acest Raport sunt corecte şi adevărate.

Deasemenea, certificăm ca analizele, opiniile şi concluziile prezentate sunt limitate numaide ipotezele luate in considerare şi de condiţiile limitative specifice. Acestea sunt analizele,opiniile şi concluziile noastre personale, fiind nepărtinitoare din punct de vedere personal.

Declarăm că nu avem nici un interes prezent sau de perspectivă în proprietatea imobiliară

care face obiectul prezentului Raport, nici un interes sau influenţă legată de părţile implicate. Contravaloarea acestei lucrări ce ne revine in urma efectuării evaluării nu are nici o

legătură cu valoarea evaluată a imobilului analizat in Raport, şi nu este influenţată de apariţiaunui eveniment ulterior.

Analizele, opiniile şi concluziile exprimate au fost realizate in conf ormitate custandardele şi metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociaţia Naţională aEvaluatorilor din România), cat si Codul deontologic al acesteia.

Proprietatea a fost inspectată de personal de către evaluator. In elaborarea Raportului nus-

a primit asistenţa semnificativă din partea nici unei alte persoane.

Fără aprobarea scrisă a evaluatorului, publicarea integrală sau parţială a prezentuluiRaport, a oricărei referinţe sau valorii incluse, a numelui şi afilierii profesionale a evaluatorului,sunt interzise.

Ing. Burian Felicianmembru titular ANEVAR,Expert evaluator proprietăţi imobiliare şi de bunuri mobile


6/32


__________________________________________________________________________FEBRUARIE 2012 6

PREMISELE EVALUĂRII

2.1 Obiectul evaluării

Obiectul evaluării îl constituie proprietatea imobiliară compusă din:

TEREN INTRAVILAN

situată în oraşul Săcueni sat Olosig nr. cadastral 420, proprietatea SC Tăbăcăria Roderma SRLsocietate în insolvenţă, constituită dintr-un teren intravilan.

2.2 Scopul evaluării

Scopul evaluării este estimarea valorii de piaţă respectiv de lichidare a proprietăţii, învederea valorificării.

Evaluarea reprezintã o consultanţă de pe poziţia de evaluator expert, în scopul prezentatmai sus.

2.3 Instrucţiunile evaluării (beneficiarul şi destinatarul evaluării)

Beneficiarul Raportului de evaluare este SC Tăbăcăria Roderma SRL societate îninsolvenţă, cu sediul în Săcueni str. T. Nicolae nr. 18 judeţul Bihor înregistrată la ORC cu nr.J05/721/1994 identificată cu CUI 5232087.

Destinatarul Raportului de evaluare este CABINETUL INDIVIDUAL DECONSULTANŢĂ FISCALĂ, INSOLVENŢĂ ŞI EXPERTIZĂ CONTABILĂ ZIMAN AURAFLORINDA, cu sediul în Municipiul Beiuş str. 22 Decembrie nr. 9A judeţul Bihor, înregistrat la

27.03.2007 având CUI 21454948.

2.4 Dr eptur i le de propri etate evaluate

A fost supus evaluării dreptul de proprietate al SC Tăbăcăria Roderma SRL societate îninsolvenţă, asupra proprietăţii prezentată anterior.

2.5 Baza de evaluare. Tipul valor i i estimate

La baza evaluării stau o serie de ipoteze şi condiţii limitative. Opinia evaluatorului este

exprimată in concordanţă cu acestea, precum şi celelalte aprecieri din Raport. Evaluatorul îşiexprimă integral responsabilitatea pentru concluziile prezentate, în limita ipotezelor restrictive şia condiţiilor limitative de mai jos.

2.5.1 Ipoteze restrictive

- Toate aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele puse ladispoziţie de către proprietar; nu s-a intreprins verificarea sau investigarea suplimentară a


7/32


__________________________________________________________________________FEBRUARIE 2012 7

acestora, aceasta nefiind în sarcina evaluatorului; dreptul de proprietate este consideratvalabil şi marketabil;

- Proprietatea este liberă de orice sarcină, în afara cazului în care proprietarul nu declarăaltfel.

-

Se presupune că proprietatea este conformă tuturor reglementărilor legale şi restricţiilorde zonare şi utilizare, că respectă prevederile urbanistice din zonă. - Proprietatea nu a fost expertizată detailat; orice schiţă din raport prezintă dimensiuni

aproximative ale proprietăţii şi ajută cititorul să vizualizeze proprietatea. - Presupunem că proprietatea nu a fost contaminată, respectiv costul decontaminărilor nu

afectează valoarea; nu am fost informaţi despre nici o inspecţie, act legal, care să indiceexistenţa contaminanţilor sau a materialelor periculoase; evaluatorul nu are cunoştinţedespre condiţii adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliară evaluată sau unaînvecinată, inclusiv prezenţa substanţelor periculoase sau toxice); se presupune că nuexistă astfel de condiţii dacă ele nu au fost observate la data inspecţiei sau nu au devenitvizibile în perioada efectuării analizei obişnuite necesare întocmirii unui astfel de raport.

-

Baza selectării metodelor de evaluare şi a modalităţilor de aplicare a acestora a fostsituaţia actuală a proprietăţii; astfel valorile rezultate conduc la estimarea cea mai probabilă a valorii reale.

- La estimarea valorii, evaluatorul a utilizat numai informaţiile pe care le -a avut ladispoziţie; există posibilitatea existenţei altor informaţii de care evaluatorul nu aveacunoştinţă în momentul întocmirii raportului; evaluatorul nu-şi asumă responsabilitatea în privinţa acurateţei informaţiilor furnizate de terţe părţi.

- Documentaţiile tehnice puse la dispoziţie se presupun a fi corecte. - Se consideră că nu există aspecte ascunse sau nevizibile ale structurii proprietăţii, ale

stării şi structurii solului, care ar duce la o valoare mai mare sau mai mică a valoriiestimate.

- Se presupune ca limitele terenului şi ale construcţiilor corespund graniţelor proprietăţii şică nu există nici o servitute; în caz contrar aceasta este descrisă în Raport.

- Se presupune că toate avizele sau autorizaţiile solicitate de către instituţiile abilitate suntsau pot fi obţinute respectiv reînnoite.

- Se consideră că toate taxele şi impozitele au fost achitate de către proprietar. - Estimările se bazează pe condiţiile actuale ale pieţei, pe factorii anticipaţi ai cererii şi ai

ofertei pe termen scurt.- Având în vedere scopul elaborării prezentului Raport, în procesul de evaluare s -a utilizat

termenul de “valoarea de lichidare”. Acest termen însă nu reprezintă un tip de valoaredistinctă de cele tratate în Standardele Internaţioanale de Evaluare, ci descrie situaţiaactivului şi condiţiile în care acesta se poate tranzacţiona. În acest Raport, estimareavalorii de lichidare s-a bazat pe valoarea de piaţă estimată.

2.5.2 Condiţii limitative

- Valorile estimate sunt valabile atâta timp, cât condiţiile în care s-a realizat raportul (starea pieţei, nivelul cererii şi a ofertei, raportul leu/Euro, factorii economici, sociali şi politici)nu se modifică semnificativ. Pe pieţele imobiliare valorile pot evolua ascendent saudescendent, şi dependenţa lor de evoluţia monedei naţionale nu este liniară.


8/32


__________________________________________________________________________FEBRUARIE 2012 8

- Valorile componente sunt valabile numai în contextul prezentului raport; acestea nu se pot folosi în legătură cu o altă evaluare, şi dacă sunt astfel utilizate, acestea nu suntvalabile.

- Evaluatorul nu este obligat să acorde consultanţă în continuare, sau să depună mărturie în

instanţă în legătură cu proprietatea evaluată. - Nici prezentul raport, nici părţi din acesta nu se pot publica sau mediatiza fără acordulscris al evaluatorului.

- Orice valori estimate se aplică întregii proprietăţi; orice divizare sau distribuire a valorii pe fracţiuni de proprietate va invalida valoarea estimată, cu excepţia cazului în care oastfel de divizare a fost tratată în mod special în raport.

- Cel care intră în posesia unei copii din prezentul raport nu are şi dreptul de a o face publicsau de a o publica.

2.6 Tipul valori i estimate

Ţinând cont de scopul evaluării, s-au respectat recomandările SIE IVS 2, “Baze deevaluare diferite faţă de valoarea de piaţă”, respectiv SIE IVS 1.Proprietatea propusă pentru a fi valorificată prin licitaţie este de natura unei proprietăţi

imobiliare “Teren intravilan”. Proprietatea, conform celei mai bune utilizări ale sale, este fără “restricţii deosebite

impuse de formă şi dimensiune, utilitate sau de calitatea imobilelor vecine sau a ocupanţiloracestora, putându-se proceda la estimarea unei valori de piaţă, utilizabile în scopul exprimat.”

Se poate deci estima “valoarea de piaţă” (conform SIE IVS 1):“Valoarea de piaţă este suma exprimată pentru care o proprietate va fi schimbată, la data

evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într -o tranzacţie cu preţ determinatobiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părţile implicate au acţionat în

cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.” “Valoarea de lichidare” este definită în Standardul Internaţional de Evaluare IVS 2:“Valoarea de lichidare este suma care ar putea fi primită, în mod rezonabil, din vânzarea

unei proprietăţi, într -o perioadă de timp prea scurtă pentru a fi conformă cu perioada demarketing necesară, specificată în definiţia valorii de piaţă.”

2.7 Data evaluării

Data evaluării este 16.02.2012. La baza evaluării au stat informaţiile privind preţurilecorespunzătoare lunii februarie 2012; tot pentru aceasţa perioadă sunt valabile şi ipotezele luateîn considerare.

Data întocmirii Raportului este 19.02.2012.2.8 Moneda raportul ui

Valorile finale estimate vor fi pr ezentate în Lei şi în Euro. Cursul de schimb la data dereferinţă a fost de 4.3497 lei/Euro.

Valoarea estimată este valabilă atâta timp, cât principalele premize care au stat la bazaevaluării (cursul de schimb, riscul investiţional, condiţii de piată) nu suferă modificări majore.


9/32


__________________________________________________________________________FEBRUARIE 2012 9

2.9 Modalităţi de plată Valoarea estimată în prezentul raport este valabilă în condiţiile în care suma ce urmează a

fi plătită în urma tranzacţionării va fi achitată integral la data încheierii tranzacţiei, cash sauechivalent cash.

2.10 Inspecţia proprietăţii

Inspecţia proprietăţii a fost realizată în 07.11.2011 de către Burian Felician, expertevaluator. La inspecţie a participat reprezentanta Destinatarului, Dna Ziman Aura Florinda,respectiv reprezentanta proprietarului, Dna Duţă Cristina Mona.

Reprezentanta proprietarului nu a indicat cu exactitate limitele proprietăţii evaluate. Dinacest motiv, proprietatea a fost identificată în baza documentaţiei cadastrale primite cât şi aimaginilor descărcate de pe site-l Google Map. S-au executat fotografii.

Cu ocazia inspecţiei au fost preluate informaţii despre proprietatea evaluată, documenteleexistente, etc. S-au cules informaţii despre situaţia juridică a proprietăţii evaluate – proprietari,

sarcini, vecinătăţi, etc.

2.11 Informaţii şi sursele de informaţii utilizate

Informaţiile utilizate au fost: - situaţia juridică a proprietătii, actele de proprietate, suprafeţe, caracteristici tehnice,

istoricul proprietăţii, utilizarea curentă şi utilizări alternative ale proprietăţii - cele privind piaţa imobiliară specifică (preţuri de ofertare şi tranzacţionare, vandabilitatea

viitoare a proprietăţii, condiţii normale şi locale de piaţă, tendinţele pieţii imobiliare) - alte informaţii din literatura de specialitate

Sursele de informaţii au fost:- Proprietarul, pentru cele legate de proprietatea imobiliară evaluată şi care este responsabil pentru veridicitatea datelor furnizate; acesta a pus la dispoziţia evaluatorului diferitedocumente. Evaluatorul nu-şi asumă nici o responsabilitate pentru datele şi documentele puse la dispoziţie de către Proprietar şi Destinatar , şi nici pentru rezultatele influenţate deeventualitatea unor date incomplete sau greşite.

- publicaţii şi bibliografia de specialitate, alţi evaluatori care operează pe piaţa locală - agenţii imobiliare care operează în zonă, internet- baza de date a evaluatorului şi a Centrului Teritorial ANEVAR Bihor

2.12 Clauză de nepublicare

Prezentul raport de evaluare a fost realizat în baza informaţiilor furnizate de cătredestinatar, veridicitatea şi corectitudinea datelor fiind responsabilitatea acestuia. Valorileestimate sunt valabile la data de referinţă specificată în raport şi încă o perioadă scurtă dupăaceastă dată, perioadă în care condiţiile specifice nu suferă modificări majore.

Opinia evaluatorului trebuie analizată în contextual economic general existent (februarie2012), situaţia pieţei imobiliare din judeţul Bihor, şi scopul prezentului raport. Dacă acestea se


10/32


__________________________________________________________________________FEBRUARIE 2012 10

modifică semnificativ în timp, evaluatorul nu este responsabil decât în limita informaţiilorcunoscute de acesta la data evaluării.

Acest raport este confidenţial, este destinat numai scopului precizat, şi numai pentru uzulDestinatarului menţionat. Nu acceptăm nici o responsabilitate dacă acest raport a fost transmis

unei alte persoane.


11/32


__________________________________________________________________________FEBRUARIE 2012 11

PREZENTAREA DATELOR

3.1 Identificarea proprietăţii

Proprietatea ce constituie obiectul prezentului Raport de evaluare este “Teren intravilan” amplasată Oraşul Săcueni sat Olosig nr. cadastral 420, judeţul Bihor.

3.2 Situaţia juridică

3.2.1 Statutul juridic al deţinătorului

Proprietatea evaluată este deţinută de SC Tăbăcăria Roderma SRL societate în insolvenţă, persoană juridică română. Drepturile de proprietate sunt înscrise în registrele de publicitate ale proprietăţii imobiliare, respectiv în CF nr. 50445 – Săcueni.

3.2.2 Dreptul de proprietate

Proprietatea înscrisă în CF nr . 50445 – Săcueni (provenită din conversia de pe hârtie a CFnr. 120 NDF), identificată cu nr. cadastral 420, este deţinută de SC Tăbăcăria Roderma SRLsocietate în insolvenţă, proprietarul tabular şi faptic.

Proprietarul este deţinător ul proprietăţii evaluate cu titlu de cumpărare, în bazaContractului de vânzare-cumpărare şi ipotecă cu Încheierea de autentificare nr. 2172/17.04.2007emisă de BNP Pană Gheorghe cât şi a Documentaţiei cadastrale înregistrată la OCPI Bihor cu nr.4348/05.04.2006.

În extrasul CF prezentat nu este menţionat dreptul de servitute de trecere asupra drumului

privat de acces la proprietate.Am anexat prezentului Raport toate documentele puse la dispoziţia evaluatorului:- Extrasul CF nr. 10180/15.11.2011 emis de OCPI Bihor, cu sarcini notate în favoarea

BCR SA prin Sucursala Marghita cât şi a AFP Marghita - Contractul de vânzare-cumpărare şi ipotecă - Documentaţia cadastrală

De aesemenea am anexat fotografiile color executate cu ocazia inspecţiei cât şi planul desituaţie. Toate informaţiile legate de proprietate au fost furnizate de către Proprietar şi Destinatar.

Conform acestora, nu există coproprietari, nu există nici o obligaţie de servitute către o a terţa persoană fizică sau juridică. Proprietatea, conform contractului de ipotecă încheiat între

Destinatar şi proprietar, urmează procedura legală de valorificare.Proprietatea este în circuitul civil şi poate fi vândută.In cadrul Raportului, a fost evaluat dreptul de proprietate integral asupra proprietăţii.


12/32


__________________________________________________________________________FEBRUARIE 2012 12

3.3 Descrierea proprietăţii evaluate

3.3.1 Amplasamentul, zona, vecinătăţi, accesul

Proprietatea ce formează obiectul prezentului raport este situată între oraşul Săcueni şilocalitatea Olosig, în apropierea DN 19B Săcueni-Marghita, într-un nucleu de intravilan care aaparţinut lanului “Draveczki”. Este o zonă agricolă cu terenuri libere proprietăţi private şiterenuri cu păduri deţinute de Ocolul Silvic Săcueni. Distanţa proprietăţii faţă de MunicipiulOradea, reşedinţa judeţului Bihor, este de cca 40 km, iar faţă de Municipiul Marghita de cca 15km.

Conform documentaţiei cadastrale, proprietatea este învecinată cu Lacul Olosig, un lacartificial de pescuit având luciul de apă de cca 10 ha. La marginea lacului există locuri de pescuitamenajate. Proprietatea se situează chiar lângă digul lacului, pe partea estică a acestuia, la cca 1km de drumul asfaltat DN 19B.

Proprietatea evaluată nu dispune de front stradal. Accesul la proprietatea evaluată se

poate realiza printr-un drum pietruit privat derivat din drumul asfaltat.Utilităţi în zonă: energie electrică. In zonă traficul auto este aproape inexistent.In timpul inspecţiei nu am constatat existenţa unor factori de poluare în vecinătatea

amplasamentului.Zona de amplasare este deosebit favorabilă pentru acest tip de utilizare: cea comercială

(pescuit sportiv şi agrement).

3.3.2. Descrierea terenului

Terenul este amplasat într-un nucleu intravilan situat lângă Lacul Olosig, în apropierea

oraşului Săcueni.Terenul are accesul asigurat de un drum privat. Nu are front stradal.Terenul este constituit dintr-o parcelă de 10.000 mp, identificată cu nr. cadastral 420.

Este un teren parţial înclinat, de formă regulată. Lăţimea maximă a terenului este de 50 m iarlungimea medie de 250 m. Frontul către lac are o lungime de cca. 280 m.

Terenul nu este împrejmuit, şi este delimitat în felul următor: - către vest de Lacul Olosig - către sud de teren agricol proprietate privată - către est de teren agricol proprietate privată - către nord de teren proprietate privată şi drumul de acces În apropierea terenului există reţele de energie electrică.

3.4 Date privind impozite şi taxe; i storicu l proprietăţii

Nu avem date despre impozite şi taxe locale.


13/32


__________________________________________________________________________FEBRUARIE 2012 13

3.5 Analiza pieţei imobiliare

Piaţa imobiliară este compusă dintr -un grup de persoane fizice sau juridice care intră încontact unii cu alţii în vederea efectuării unor tranzacţii imobiliare. Scopul acestor tranzacţii este

schimbarea unor drepturi de proprietate contra unor bunuri, cel mai des banii.In mod normal, o piaţă eficientă funcţionează pe baza cererii şi a ofertei existente pe acea piaţă. Spre deosebire de aceasta, piaţa imobiliară este influenţată şi de reglementăriguvernamentale şi/sau locale. Echilibrul între cerere şi ofertă se realizează teoretic, existândîntotdeauna un decalaj între cerere şi ofertă. De multe ori avem de a face ori de supraofertă ori deexces de cerere. Oferta pentru un anumit tip de imobil se dezvoltă greu iar cererea poate să semodifice brusc.

Spre deosebire de o piaţă eficientă a bunurilor şi serviciilor, pe piaţa imobiliară există puţin participanţi. Deasemenea, pe pieţele imobiliare preţurile sunt relativ ridicate, iar acesteasunt influenţate de modalitatea de finanţare a cumpărăturii (dobânzi, avans, rate, etc)

O altă problemă constituie faptul că, spre deosebire de o piaţă eficientă, informaţiile

despre tranzacţiile efectuate circulă greoi, cu intârziere. De asemenea, spre deosebire de o piaţăeficientă unde bunurile sunt gata de consum, livrate imediat şi uşor de transportat, proprietăţileimobiliare sunt puţin lichide, vânzarea lor este un proces îndelungat, necesitând timp şirezolvarea finanţării.

In concluzie, pieţele imobiliare nu sunt eficiente iar comportamentul acestora este greu de previzionat.

Un alt element semnificativ care acţionează la ora actuală este instabilitatea pieţelorimobiliare, generată de efectele pe care le au asupra diverselor pieţe unele evenimentemacroeconomice majore, dificil de previzionat. Starea de instabilitate a pieţei imobiliare estecaracterizată de exemplu şi de decizii iraţionale de vânzare/cumpărare, sau de deciziilemajorităţii participanţilor la piaţă de a nu mai face tranzacţii până la o clarificare a direcţiei

preţurilor. Numărul de tranzacţii in perioada curentă a scăzut dramatic faţă de numărul detranzacţii din anii precedenţi, afectând negativ gradul de certitudine al estimării valorii. In perioada actuală, preţurile proprietăţilor imobiliare au o volatilitate extremă, suferind

corecţii negative severe faţă de aceiaşi perioadă a anului 2008.Totuşi, piaţa imobiliară din judeţul Bihor este încă funcţională, chiar la volume mult mai

reduse faţă de anii trecuţi. In vederea identificării pieţei imobiliare specifice pe care operăm, trebuie întâi definită

piaţa imobiliară de care aparţine imobilul evaluat. In cazul nostru imobilul de evaluat se încadrează la tipul “Teren intravilan”.Piaţa imobiliară specifică pe care operăm este “piaţa terenurilor din judeţul Bihor”.

Proprietatea de evaluat este amplasată în zona periferică a localităţii Olosig, într-o zonă

de agrement.Pentru a analiza această piaţă, am studiat aspecte legate de situaţia economică a zonei,respectiv a zonelor similare, populaţia sa, tendinţe de dezvoltare, cererea specifică şi ofertacompetitivă pentru acest tip de proprietate. Această analiză constituie baza de determinare a celeimai bune utilizări.

Pentru a evidenţia confirmările pieţei pentru o anumită utilizare a imobilului, trebuieidentificată relaţia dintre cererea specifică şi oferta competitivă. Această relaţia va arăta echilibrusau dezechilibru între aceşti doi factori.


14/32


__________________________________________________________________________FEBRUARIE 2012 14

3.5.1 Analiza cererii specifice

Cererea reflectă necesităţile, dorinţele materiale, puterea de cumpărare şi preferinţeleconsumatorilor. Analiza cererii se axează pe identificarea utilizatorilor potenţiali, în cazul nostru

cererea de terenuri situate în intravilan.Pentru piaţa proprietăţilor similare sunt importanţi următorii factori: populaţia(dimensiunea, rata de creştere, compoziţia), venituri, procentul din venit cheltuit pe servicii,accesibilitatea, direcţii de dezvoltare urbanistică, factori care influenţează atractivitatea spaţiului,tendinţe economice gener ale.

Analiza cererii nu se poate efectua fără analizarea contextului economic general. Crizaeconomică mondială are efecte negative majore şi asupra economiei româneşti, şi implicitasupra pieţei imobiliare. Inăsprirea condiţiilor de creditare de către BNR, creşterea şomajului,scăderea puterii de cumpărare au dus la reducerea drastică a tranzacţiilor imobiliare incheiate, lareducerea chiriilor şi preţurilor de ofertare, iar din partea băncilor comerciale, la promovareaunei politici de creditare prudente.

Pe o piaţă instabilă se accentuează percepţiile riscurilor iar criteriile limitării investiţiilordevin semnificativ mai importante.Din aceste motive cererea specifică pentru proprietăţi similare în zonă este redusă,

conform previziunilor specialiştilor această tendinţă se păstrează pe termen scurt.Cererea pentru acest tip de proprietate este formată în principal de persoane fizice

române.

3.5.2 Analiza ofertei competitive

Oferta este cantitatea dintr-un tip de proprietate disponibilă pentru vânzare sau închiriere,la diferite preţuri, pe o piaţă dată, la o anumită perioadă de timp. Oferta dintr -un anumit bun la

un anumit preţ, la un anumit moment şi anume loc indică raritatea relativă a acelui bun, care esteun factor de bază al valorii. Oferta se referă la disponibilităţile de a schimba dreptul de proprietate a produsului

imobiliar. Oferta competitivă cuprinde studierea şi analiza următorilor factori: - cantitatea şi calitatea ofertei concurenţiale; - volumul construcţiilor noi, concurente sau complementare;- disponibilitatea şi preţul terenului liber; - costurile de construcţie; - cauzele şi nr. de proprietăţi vacante; - transformarea pentru utilizări alternative; - disponibilitatea creditelor pentru construcţii. Pe o piaţă instabilă nivelul ofertei competitive este semnificativ crescător. Oferta poate creşte

şi pe segmentul de imobile noi finalizate.Utilizarea corecţiilor legate de “ofertă” a luat in calcul şi în prezentul Raport efectele unei

pieţi instabile, caracterizată de multe ori de creşterea numărului de oferte fără motivaţii serioaseale vânzătorului sau de disponibilitatea reală de a vinde.

Oferta concurenţială vine din partea investitorilor, pe de o parte din partea acelora care întrecut au achiziţionat proprietăţi similare în vederea revânzării acestora, pe de altă parte seregăsesc vechii proprietari, care procedează la exploatarea directă a acestui tip de proprietate.


15/32


__________________________________________________________________________FEBRUARIE 2012 15

Oferta concurenţială este bine mediatizată. Această ofertă se referă la vânzare. Ofertele devânzare ale proprietăţilor similare se situează între 1,0 – 4,0 Euro/mp.

3.5.3 Echilibrul pieţei

La nivelul pieţei considerate se poate vorbi de o piaţă in scădere a proprietăţilor de acesttip, pe care se efectuează tranzacţii relativ puţine şi care să poată oferi informaţii concludentereferitoare la preţuri de tranzacţionare. Totuşi, acestea indică starea reală a pieţii, ca atare în procedura de estimare a valorii, evaluatorul a utilizat metoda comparaţiilor de piaţă, intemeiat peinformaţiile enumerate în cadrul acestui capitol.

Din punct de vedere al stadiului de dezvoltare, piaţa imobiliară a judeţului este o piaţă înstagnare, cu tendinţe în favoarea cererii. Piaţa imobiliară a fost şi este afectată şi de reglementărilegale şi de posibilitatea obţinerii de finanţare pentru achiziţii sau construcţii de proprietăţisimilare.


16/32


__________________________________________________________________________FEBRUARIE 2012 16

4. ANALIZA DATELOR, EVALUAREA PROPRIETĂŢII ŞICONCLUZII

4.1 Definiţii

Cea mai bună utilizare este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă şi legală a unuiteren liber sau construit, care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar şi areca rezultat cea mai mare valoare.Analiza celei mai bune utilizări se execută pentru următorele situaţii:

- în ipoteza că terenul este liber - în ipoteza că imobilul este compus din teren şi construcţiile de pe el

Cea mai bună utilizare (CMBU) a unei proprietăţi imobiliare trebuie să indeplinească patrucriterii:

- să fie permisibilă legal -

să fie posibilă fizic - să fie fezabilă financiar - să fie maxim productivă

4.2 Cea mai bună utilizare a proprietăţii

Utilizarea care creează valoarea maximă a unei proprietăţi în funcţie de rata derentabilitate pe termen lung şi riscul asociat este considerată ca cea mai bună utilizare a terenuluiconstruit.

La ora actuală, având în vedere particularităţile zonei, amplasamentul şi caracteristicile

proprietăţii descrise anterior, cea mai bună alternativă posibilă pentru activul analizat este cea de proprietate imobiliară comercială (agrement). Prin prizma criteriilor care definesc CMBU,aceasta:

- este permisibilă legal- indeplineşte condiţia de fizic posibilă - este fezabilă financiar - este maxim productivă


17/32


__________________________________________________________________________FEBRUARIE 2012 17

4.3 Evaluarea proprietăţii

4.3.1 Estimarea valori i de piaţă a proprietăţii prin abordarea prin comparaţii

Metoda comparaţiilor directe utilizează procesul de lucru în care estimarea valorii de piaţă se face prin analizarea pieţei pentru a găsi proprietăţi similare – minimum trei – caamplasare, caracteristici constructive, acces, utilităţi etc., şi la care avem date în ceea ce priveşte preţul de tranzacţionare/of ertare.

Premisa majoră a metodei comparaţiei vânzărilor este aceea că valoarea de piaţă a unei proprietăţi imobiliare este in relaţie directă cu preţurile unor proprietăţi competitive şicomparabile.

Analiza comparativă se axează pe asemănările şi diferenţele între proprietăţi, în drepturilede proprietate, condiţii de finanţare, motivaţia părţilor contractante, condiţii de piaţă, localizare,caracteristici fizice, utilităţi existente, nivelul de finisaj, cea mai bună utilizare.

Oferta şi cererea pieţei este formată din vânzători şi cumpărători. Pentru a estimacererea, evaluatorul are in vedere numărul de utilizatori potenţiali ai unui anumit tip de proprietate, puterea lor de cumpărare, preferinţele lor. Pentru a analiza oferta, evaluatorul ia incalcul proprietăţile existente nevândute sau libere, cele in construcţie sau plainificate a ficonstruite.

Principiul substituţiei arată că valoarea unei proprietăţi tinde să fie dată de preţul ce ar fifost plătit pentru o proprietate cu utilitate şi atractivitate similară, intr -un timp rezonabil.

Evaluatorul a analizat şi imprejurimile proprietăţii, pentru a identifica şi influenţeleexterne semnificative şi care se reflectă in corecţiile aplicate. Pentru a calcula valoarea terenuluiîn cazul celei mai bune utilizări, aceasta se va considera liber şi disponibil.

Din cele şase metode de evaluare a terenurilor recomandate in Standardul Internaţional de

Practică in Evaluare GN 1, în cazul actual cea mai potrivită este metoda comparaţiei directe.Aceasta se utilizează la terenuri libere sau care se consideră liber, atunci când există datecomparabile de pe piaţa imobiliară. Prin această metodă preţurile la terenurile similare suntanalizate, comparate şi corectate în funcţie de asemănări sau diferenţieri.

Elemente de comparaţie sunt: drepturile de proprietate, restricţiile legale, condiţiile definanţare, condiţiile de vânzare, condiţiile de piaţă, localizarea, caracteristicile fizice, utilităţiledisponibile, zonarea şi cea mai bună utilizare. Evaluatorul a utilizat ori terenuri libere din zonăoferite spre vânzare ori terenuri situate în judeţul Bihor şi care au utilizări similare.

Pentru a aplica cât mai corect metoda propusă, evaluatorul a cules date despre tranzacţiişi oferte de proprietăţi considerate competitive şi comparabile cu proprietatea evaluată.

Rezultatele sunt concretizate în Anexa nr. 2.

V = 78.000 lei

V = 18.000 EuroPentru estimarea valorii de lichidare, pentru acest tip de proprietate, luând în considerare o

perioadă de expunere de cca 6 luni, valoarea de piaţă se diminuează cu 25 %:

Vlichidare = 59.000 lei

Vlichidare = 13.500 Euro


18/32


__________________________________________________________________________FEBRUARIE 2012 18

4.3.2 Estimarea valori i de piaţă a proprietăţii prin metoda extracţiei

Conform GN 1, extracţia (prin scădere) este o tehnică de comparaţie indirectă (uneoridenumită şi abstracţie). Prin această metodă valoarea amenajărilor terenului şi a construcţiilor

(posibile de realizat) se estimează prin costul lor, minus deprecierea, care se scade apoi din preţultotal al proprietăţilor comparabile. Rezultatul rezidual este o indicaţie a valorii posibile aterenului. Estimarea valorii de piaţă prin metoda extracţiei este redată în Anexa nr. 3.

V = 73.000 lei

V = 16.800 Euro

4.4 RECONCILIEREA VALORILOR. VALOAREA ESTIMATĂ PROPUSĂ, OPINIA ŞICONCLUZII LE EVALUATORULUI

Inainte de prezentarea concluziilor finale, am dori să efectuăm câteva precizări. Valoarea de piaţă este un concept fundamental in practica evaluării. Valoarea de piaţă nu

depinde de tranzacţiile reale ce au loc la data evaluării ci este o estimare a preţului ce poate fiobţinut intr -o tranzacţie existentă in condiţiile definiţiei valorii de piaţă. Preţul de vânzare poatefi diferit faţă de valoarea de piaţă, dacă condiţiile de tranzacţionare diferă de condiţiile enunţatecu ocazia definirii valorii de piaţă. Valoarea de piaţă este o reprezentare a preţului agreat devânzător şi cumpărător intr -o piaţă deschisă şi competitivă. În cazul nostru, având în vederescopul elaborării prezentului Raport, am estimat valoarea de lichidare, bazată totuşi pe datele şiinformaţiile pe care le-am obţinut din piaţă.

In Raportul elaborat, la estimarea valorii de lichidare s-au utilizat două metoda: cea aextracţiei şi cea bazată pe comparaţii directe. După aplicarea metodelor de evaluare recomandatede standardele şi normativele de evaluare, s-au obţinut următoarele valori estimate ale valorii de piaţă:

Lei Euro Lei Euro

Teren 73,000 16,800 78,000 18,000

Metoda extractiei Metoda comparatieiDenumire

Având în vedere rezultatele obţinute în urma aplicării metodelor de evaluare, informaţiilecare au stat la baza întocmirii Raportului, scopu l evaluării, cantitatea de informaţii care au stat la baza aplicării metodelor , cererea relativ scăzută pentru proprietăţi similare, în opiniaevaluatorului, valoarea estimată a proprietăţii imobiliare “Teren intravilan” situată în oraşulSăcueni sat Olosig nr. cadastral 420, judeţul Bihor, proprietatea SC Tăbăcăria Roderma SRLsocietate în insolvenţă, este cea rezultată în urma abordării prin comparaţii, şi este:

78.000 lei(şaptezecişioptdemii de lei)

respectiv

18.000 Euro

(optsprezecemii de Euro)

Valoarea a fost exprimată ţinând cont de ipotezele, condiţiile limitative şi aprecierileexprimate în prezentul Raport şi este valabilă în condiţiile generale şi specifice aferente perioadeifebruarie 2012. Valoarea include terenul. Valoarea nu include TVA. Valoarea este subiectivă;


19/32


__________________________________________________________________________FEBRUARIE 2012 19

este o predicţie; evaluarea este o opinie asupra unei valori. Valoarea nu ţine seama deresponsabilităţile de mediu şi de costurile implicate de încadrarea în cerinţele legale. Valoareaestimată este o concluzie imparţială, expertă şi rezonabilă bazată pe analiza tuturor informaţiilorrelevante şi cunoscute. Ea este o opinie, şi reprezintă percepţia evaluatorului referitor la cel mai

probabil preţ obtenabil intr -o tranzacţie forţată şi pentru scopul dorit.

ANEXE

ANEXA NR. 1

PREZENTAREA EVALUATORULUI

SC ESTIM EXPERT SRL are ca obiect principal de activitate elaborarea lucrărilor in domeniul

evaluării proprietăţilor imobiliare şi a bunurilor mobile. In acest context colaborează cu firmespecializate şi consacrate în domeniu. Portofoliul de clienţi este compus din băncicomerciale, alte instituţii de creditare, societăţi comerciale, persoane fizice şi juridice.

SC ESTIM EXPERT SRL este membru corporativ al Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor dinRomânia – ANEVAR, organizaţie profesională care în 2004 a adoptat StandardeleInternaţionale de Evaluare elaborate de către IVSC (Comitetul Internaţional de Standardizareîn Evaluare) ca şi standarde naţionale.

ANEVAR se bucură de recunoaştere internaţională prin statutul de membru asociat al GrupuluiEuropean al Asociaţiilor de Evaluatori TEGOVA şi al IVSC.

Directorul societăţii, Dl. Burian Felician având profesia de bază inginer, are o vastă experienţă şi înmanagementul societăţilor comerciale, în special a celor cu profil productiv. Este calificat caExpert Evaluator de Proprietăţi Imobiliare şi ca Expert Evaluator de Bunuri Mobile . Estemembru titular ai Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor din România, având legitimaţia nr.11981.

Activitatea actuală este orientată către evaluări de proprietăti imobiliare şi bunuri mobile pentruinstituţii de creditare, societăţi comerciale, persoane fizice, colaborări cu alţi evaluatoriautorizati, consultanţă în decizii investiţionale, întocmirea de studii de fezabilitate în vedereacontractării de credite.

Prezentul Raport s-a întocmit în baza şi cu respectarea următoarelor reglementări şi acte normative: Standardele de Evaluare Anevar 2012, cuprinzând:

Standardele Internaţionale de evaluare 2011 Ghidurile de evaluare şi Ghidurile metodologice de evaluare 2012Glosarul IVS 2011Abordarea metodologică a unor definiţii şi termeni din IVS 2011 în interpretarea ANEVAR

Alte publicaţii utilizate:Buletine informative şi publicaţii editate de ANEVAR Appraisal Institute: Evaluarea Proprietăţii Imobiliare – Ediţia a II-a canadiană


20/32


__________________________________________________________________________FEBRUARIE 2012 20

ANEXA nr. 2

ESTIMAREA VALORII DE PIATA PRIN COMPARATII DIRECTE


21/32


__________________________________________________________________________FEBRUARIE 2012 21

ANEXA nr. 3

ESTIMAREA VALORII DE PIATA PRIN METODA EXTRACTIEI


22/32


__________________________________________________________________________FEBRUARIE 2012 22

ANEXA nr. 4FOTOGRAFII

1 VEDERE GENERALĂ 2 DRUMU L DE ACCES

3 DETALIU TEREN ŞI VECINĂTĂŢI 4 DETALIU VECINĂTĂŢI

5 DETALIU TEREN 6 DETALIU TEREN


23/32


__________________________________________________________________________FEBRUARIE 2012 23

ANEXA nr. 5PLANUL DE INCADRARE IN ZONĂ


24/32


__________________________________________________________________________FEBRUARIE 2012 24

ANEXA nr. 6DOCUMENTE


25/32


__________________________________________________________________________FEBRUARIE 2012 25


26/32


__________________________________________________________________________FEBRUARIE 2012 26


27/32


__________________________________________________________________________FEBRUARIE 2012 27


28/32


__________________________________________________________________________FEBRUARIE 2012 28


29/32


__________________________________________________________________________FEBRUARIE 2012 29


30/32


__________________________________________________________________________FEBRUARIE 2012 30


31/32


__________________________________________________________________________FEBRUARIE 2012 31


32/32


Rap Ev Teren

Documents

Transcript of Rap Ev Teren