Polska2 POLSKA. RYNEK BIUROWY I INWESTYCYJNY. I POŁOWA 2020 RYNEK BIUROWY W WARSZAWIE ostatnich...
12
1 KNIGHTFRANK.COM.PL/RESEARCH knightfrank.com.pl/research Polska Rynek biurowy i inwestycyjny Research, I polowa 2020 SEKTOR BIUROWY W EPOCE POST-COVID
Transcript of Polska2 POLSKA. RYNEK BIUROWY I INWESTYCYJNY. I POŁOWA 2020 RYNEK BIUROWY W WARSZAWIE ostatnich...
1
K N I G H T F R A N K .C O M . P L / R E S E A R C H
knig
htf
ran
k.c
om
.pl/
res
ea
rch
PolskaRynek biurowy i inwestycyjnyResearch, I połowa 2020
S E K T O R
B I U R O W Y
W E P O C E
P O S T - C O V I D
2
P O L S K A . RY N E K B I U R O W Y I I N W E S T YC YJ N Y. I P O ŁO WA 2 0 2 0
R Y N E K B I U R O W Y
W W A R S Z A W I E
ostatnich lat, całkowite zasoby biurowe
w Warszawie na koniec czerwca 2020
roku wyniosły niemal 5,7 mln m2.
Pomimo trwającej pandemii nie
odnotowano na stołecznym rynku
biurowym większych przestojów
w realizacji budowanych projektów,
chociaż wprowadzenie na rynek kilku
inwestycji biurowych nadal pozostaje
przesunięte na kolejne miesiące.
Niemniej jednak, w dalszym ciągu
obserwowana jest wzmożona aktywność
deweloperów - w II kw. rozpoczęły
się budowy kolejnych inwestycji
biurowych, m.in. Intraco Prime
(12.800 m2, Polski Holding
Nieruchomości). Na koniec czerwca
2020 roku w budowie pozostawało
ok. 715.000 m2 biur, z czego ponad
260.000 m2 powinno trafić na
stołeczny rynek w II połowie 2020 roku.
Największymi projektami, na które czeka
rynek w tym roku są The Warsaw HUB
B&C (61.000 m2, Ghelamco Poland),
Mennica Legacy Tower (51.000 m2, Golub
GetHouse) oraz ostatni etap kompleksu
Browary Warszawskie: Biura przy
Warzelni (21.000 m2, Echo Investment).
Źródło: Knight Frank
Wykres 1: Roczna podaż biurowa oraz współczynnik pustostanów w Warszawie 5,7
zasoby powierzchnibiurowej
mln m2
107nowa podaż (I poł. 2020)w 4 inwestycjach
715powierzchnia biurowaw budowie
tys. m2
335wolumen transakcji najmu (I poł. 2020)
tys. m2
7,9%wskaźnikpustostanów
o wyjątkowo spokojnym początku
roku pod względem nowej
podaży, kiedy zrealizowano zaledwie
6.700 m2 powierzchni biurowej
(Varso I, HB Reavis), II kwartał przyniósł
wyraźną zmianę. W okresie od kwietnia
do czerwca 2020 roku warszawski
rynek biurowy wzbogacił się o ponad
100.000 m2 powierzchni biurowej,
aczkolwiek wartość ta uwzględnia
również inwestycje, których
ukończenie planowano na pierwsze
miesiące roku, natomiast ich otwarcie
przełożono z powodu sytuacji związanej
z wystąpieniem pandemii koronawirusa.
Największymi projektami, które
otrzymały pozwolenie na użytkowanie
w II kwartale 2020 roku są drugi etap
Varso (HB Reavis, 40.000 m2) oraz
Chmielna 89 (Cavatina Holding,
25.000 m2). Nowe projekty zrealizowane
w I połowie roku w ponad 80% zwiększyły
zasoby lokalizacji centralnych. Warto
zauważyć, że projekty te w momencie
oddania do użytku były niemal
w całości wynajęte. Dzięki wysokiej
nowej podaży odnotowanej
w pierwszym półroczu w porównaniu
z kwartalnymi wynikami dwóch
P
Nowa podaż Nowa podaż - prognoza Współczynnik pustostanów
Absorpcja netto
16%
14%
12%
10%
8%
6%
5%
4%
2%
0%2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020p 2021p
450 000
400 000
350 000
300 000
250 000
200 000
150 000
100 000
50 000
m2
7,9%I poł. 2020
p-prognoza na podstawie projektów w budowie
tys. m2
3
K N I G H T F R A N K .C O M . P L / R E S E A R C H
W pierwszym półroczu 2020 roku
na warszawskim rynku biurowym
podpisano umowy najmu na
ok. 335.000 m2, z czego 196.000 m2
w II kwartale. Jest to wynik o około
jedną piątą niższy niż odnotowany
w analogicznych okresach dwóch
poprzednich lat, co bezpośrednio
wynika ze spowolnienia wywołanego
przez pandemię. Aczkolwiek, wyższy
niż spodziewany zarejestrowany popyt
w II kwartale to w głównej mierze
zasługa finalizacji największej transakcji
w historii warszawskiego rynku
obejmującej powierzchnię 46.500 m2
podpisanej przez PZU w Generation Park
Y. Co więcej, umowy najmu podpisane
w budynkach w budowie stanowiły aż
30% całkowitego wolumenu transakcji
z I połowy 2020 roku, co daje najwyższy
udział tego rodzaju umów w historii
warszawskiego rynku. W konsekwencji
tak wysokiego zainteresowania
powierzchnią w budowie, oddawanie
nowych projektów do użytkowania nie
ma przełożenia na wzrost współczynnika
pustostanów. Kolejne 30% wolumenu
podpisanych transakcji stanowiły
renegocjacje umów, co jest również
wysokim, aczkolwiek porównywalnym
poziomem z poprzednimi kwartałami,
a pozostałe 40% przypadło na
nowe umowy i ekspansje podpisane
w istniejących inwestycjach.
Na koniec czerwca 2020 roku
współczynnik pustostanów wyniósł
7,9%, co oznacza, że odnotowano
wzrost (o 0,4 pp. kw./kw.) po wielu
kwartałach spadków. Na ten wzrost
niewątpliwie wpływ miało ograniczenie
podejmowania decyzji przez najemców
o zmianie lokalizacji biura bądź
o rozszerzeniu obecnie zajmowanej
powierzchni. Ponadto, w ostatnich
miesiącach obserwuje się wzrost
skłonności najemców do podnajmowania
powierzchni, ponieważ w konsekwencji
COVID-19 wiele firm zdecydowało się
pomniejszyć zajmowane powierzchnie
czy to ze względu na zmianę stylu pracy,
czyli przeniesienie części działalności
do domu czy to z uwagi na redukcję
zatrudnienia. Na koniec II kw. 2020
roku zidentyfikowano ok. 60.000 m2
powierzchni biurowej oferowanej jako
podnajem, co wliczając do powierzchni
niezajętej przez najemców (czyli do ok.
448.000 m2) oznacza, że 9% istniejącej
powierzchni biurowej jest oferowane
na rynku. Kwartalny wzrost dostępnej
powierzchni odnotowano niemal
w każdej strefie (poza Centralnym
Obszarem Biznesu oraz strefą Zachód).
Zdecydowana większość dostępnej
od zaraz powierzchni oferowana była
w lokalizacjach pozacentralnych –
334.000 m2, natomiast w strefach
centralnych było to 114.000 m2.
Obszarem z najniższym współczynnikiem
pustostanów pozostawała strefa Centrum
– 4,5%. Pomimo, że to tu buduje
się najwięcej powierzchni biurowej
(450.000 m2), to wraz z oddawaniem
projektów do użytkowania nie należy
spodziewać się znacznych wzrostów
pustostanów z uwagi na to, że niemal
60% wszystkich projektów w budowie
w tej strefie zostało już objęte umowami
najmu, a projekty z terminem oddania na
2020 rok są już wynajęte w 94%.
Na koniec czerwca 2020 roku
wywoławcze stawki czynszu pozostały na
stabilnym poziomie. Czynsze wyjściowe
w Centralnym Obszarze Biznesu,
biorąc pod uwagę nowe prestiżowe
projekty, kształtują się w przedziale
20-25 EUR/m2/miesiąc, aczkolwiek
zidentyfikowano projekty, w których
najlepsza powierzchnia biurowa na
najwyższych piętrach wież dochodzi
do poziomu nawet 27-28 EUR.
W pozostałych lokalizacjach centralnych
stawki znajdowały się w przedziale
od 15 do 22 EUR/m2/miesiąc. Czynsze
wywoławcze poza centrum wynoszą
od 10 do 15 EUR/m2/miesiąc.
Ze względu na szeroki pakiet zachęt,
który właściciele budynków oferują
przyszłym najemcom, szczególnie
w dobie pandemii koronawirusa chcąc
przyciągnąć najemców, stawki efektywne
pozostają o ok. 20% niższe niż poziom
wywoławczy.
Wykres 3: Popyt na powierzchnię biurową w Warszawie
Źródło: Knight Frank Źródło: Knight Frank
2020 2021 2022
COB
35
0 0
00
30
0 0
00
25
0 0
00
20
0 0
00
150
00
0
100
00
0
50
00
0
m2
Wykres 2: Podaż w budowie według lokalizacji i planowanych dat ukończenia
Umowy pre-let Nowe umowy i ekspansje w istniejących budynkach
Renegocjacje
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
1 000 000
900 000
800 000
700 000
600 000
500 000
400 000
300 000
200 000
100 000
m2
Pozostałe
I poł. 2020
4
P O L S K A . RY N E K B I U R O W Y I I N W E S T YC YJ N Y. I P O ŁO WA 2 0 2 0
R Y N E K B I U R O W Y
W M I A S T A C H R E G I O N A L N Y C H
5,7 mlnzasoby powierzchnibiurowej
m2
175.000nowa podaż (I poł. 2020)w 15 projektach
1 mlnpowierzchnia biurowaw budowie
333.000wolumen transakcji najmu (I poł. 2020)
10,2%wskaźnikpustostanów
kolejnych miesiącach od początku 2020 roku na regionalnych rynkach biurowych coraz mocniej odczuwalne były skutki
pandemii COVID-19. Po zadowalającym pod względem aktywności najemców I kwartale następne trzy miesiące przyniosły
spowolnienie. Co więcej, wolumen nowej podaży w pierwszej połowie 2020 roku był o ponad 35% niższy niż w analogicznym okresie
2019 roku. Jednak aktywność deweloperów pozostaje bardzo wysoka. Na koniec czerwca 2020 roku w budowie było ponad 1 mln m2
powierzchni biurowej, a w kolejnych kwartałach można się spodziewać systematycznego oddawania do użytku kolejnych projektów
biurowych. Po okresie kilku kwartałów, w których wskaźnik pustostanów utrzymywał się poniżej 10%, II kw. 2020 roku przyniósł wzrost
(o 0,7 pp. kw./kw.) udziału wolnej powierzchni do poziomu 10,2%. Faktyczną skalę skutków pandemii koronawirusa poznamy jednak
na początku 2021 roku.
W
m2
m2 m2
K R A K Ó W
koniec czerwca w budowie pozostawało
ponad 300.000 m2, z czego około 40%
ma być dostarczone na rynek jeszcze
w tym roku. Największą inwestycją są
kolejne etapy kompleksu Fabryczna
Business Park (budynki B3, B4, B5)
realizowane przez Inter-Bud. Do połowy
2022 roku będą systematycznie zasilać
krakowski rynek powiększając całkowite
zasoby o ponad 35.000 m2. Drugim
w kolejności największym projektem
jest Unity Centre (GD&K Group
i Verity Development) o powierzchni
32.000 m2, który ma zostać ukończony
jeszcze przed końcem 2020 roku.
W II kw. 2020 roku rozpoczęła się budowa
projektu The Park Cracow (White Star
Real Estate), którego pierwsze dwa
W I poł. 2020 roku na krakowskim
rynku biurowym ukończono pięć
projektów, które łącznie poszerzyły
ofertę w Krakowie o niemal 70.000 m2.
Pomimo że ten wolumen jest względnie
niski w porównaniu z wynikami
z analogicznych okresów lat 2016-2019,
to nowa podaż osiągnięta w pierwszej
połowie 2020 roku jest najwyższa
spośród ośmiu analizowanych miast
regionalnych i stanowi niemal 40%
nowej podaży w miastach regionalnych.
W rezultacie, całkowite zasoby
biurowe w Krakowie osiągnęły poziom
prawie 1,5 mln m2, utrzymując stolicę
Małopolski na pozycji lidera wśród
najdynamiczniej rozwijających się
rynków regionalnych. Dodatkowo, na
budynki zaoferują łącznie 25.000 m2,
a cały kompleks czterech budynków
- 47.000 m2. W II kw. 2020 roku
zanotowano spadek zainteresowania
najemców powierzchnią biurową,
jednak porównując z pozostałymi
miastami regionalnymi nie był on aż
tak gwałtowny. Wolumen transakcji
w II kw. 2020 roku w Krakowie wyniósł
52.500 m2 i był o ok. 20% niższy niż
w ubiegłym kwartale oraz o 35% niższy
w porównaniu z II kw. 2019 roku.
II kwartał 2020 roku przyniósł wzrost
współczynnika pustostanów (o 1,1 pp.
kw./kw.), który na koniec czerwca
wyniósł 11,1% (164.400 m2 powierzchni
dostępnej na wynajem).
5
K N I G H T F R A N K .C O M . P L / R E S E A R C H
W R O C Ł A W
W pierwszych sześciu miesiącach roku
do użytku oddano tylko jeden biurowiec
o powierzchni 8.250 m2, który został
wybudowany na potrzeby właściciela
budynku. Ze względu na brak nowych
projektów oddanych do użytku
we Wrocławiu w II kw. 2020 roku,
całkowite zasoby biurowe we Wrocławiu
pozostały na niezmienionym poziomie
1,2 mln m2 i tym samym miasto
utrzymało drugie miejsce wśród ośmiu
rynków regionalnych. Jednak w budowie
pozostawało ponad 170.000 m2, z czego
około 40% planowana jest do ukończenia
jeszcze w 2020 roku. Największą
realizowaną inwestycją pozostaje
MidPoint 71 o powierzchni prawie
37.000 m2. Na koniec czerwca 2020
roku, na wrocławskim rynku biurowym
zaobserwowano spadek współczynnika
pustostanów o 0,9 pp. kw./kw. do
poziomu 11,2% (132.700 m2 powierzchni
biurowej dostępnej na wynajem).
Do obniżenia wskaźnika przyczyniła
się ograniczona nowa podaż. Wolumen
transakcji najmu po pierwszych
sześciu miesiącach 2020 roku wyniósł
62.600 m2. Popyt na powierzchnie
biurowe osłabł w II kwartale 2020
roku, jednak skumulowany popyt
w pierwszym półroczu 2020 roku był
o około 40% wyższy niż wolumen
odnotowany w analogicznym okresie
2019 roku.
T R Ó J M I A S T O
2020 roku popyt na powierzchnią
biurową spadł względem pierwszych
trzech miesięcy roku – podpisano
umowy najmu na 18.600 m2. Wynik
ten był o połowę niższy w porównaniu
do ubiegłego kwartału. Ze względu
na osłabiony popyt oraz nie w pełni
skomercjalizowaną nową podaż,
pierwsze półrocze 2020 roku przyniosło
wzrost współczynnika pustostanów
w Trójmieście, który na koniec
czerwca wyniósł 6,1% (wzrost o 2 pp.
kw./kw.). Pomimo wzrostu poziom ten
jest najniższy spośród ośmiu głównych
rynków regionalnych. Poziom ten jest
najniższy spośród ośmiu głównych
rynków regionalnych.
W II kw. 2020 roku Trójmiasto
wzbogaciło się o 3 nowe projekty
biurowe o łącznej powierzchni niemal
30.000 m2, z czego 25.000 m2 wchodzi
w skład drugiego etapu Olivia Prime.
Tym samym zasoby na trójmiejskim
rynku biurowym sięgnęły niemal
870.000 m2. Co więcej, na koniec czerwca
2020 roku w budowie znajdowało
się 188.000 m2 i jeśli deweloperzy
dotrzymają planowanych terminów,
to 40.000 m2 z tej powierzchni trafi
na trójmiejski rynek jeszcze w tym
roku. Największymi projektami
w budowie są znajdujące się w Gdyni
3T Office Park o łącznej powierzchni
38.400 m2 oraz Marina Office
o powierzchni 27.000 m2. W II kw.
Źródło: Knight Frank
Wykres 1: Istniejące zasoby i powierzchnia biurowa w budowie
Istniejące zasoby Powierzchnia w budowie K
rakó
w
Wro
cław
Tró
jmia
sto
Kat
ow
ice
Po
znań
Łó
dź
Lub
lin
Szc
zeci
n
2 000 000
1 800 000
1 600 000
1 400 000
1 200 000
1 000 000
800 000
600 000
400 000
200 000
m2
Źródło: Knight Frank
Wykres 2: Nowa podaż, popyt na powierzchnię biurową i współczynnik pustostanów na głównych rynkach regionalnych
Nowa podaż Popyt Współczynnik pustostanów
Kra
ków
Wro
cław
Tró
jmia
sto
Kat
ow
ice
Po
znań
Łó
dź
Lub
lin
Szc
zeci
n
140 000
120000
100 000
80 000
60 000
40 000
20 000
m2
16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0
6
P O L S K A . RY N E K B I U R O W Y I I N W E S T YC YJ N Y. I P O ŁO WA 2 0 2 0
P O Z N A Ń
Od kwietnia do czerwca podpisano
umowy najmu na ponad 4.000 m2,
z czego żadna z podpisanych umów
nie dotyczyła biur w realizacji.
Współczynnik pustostanów
wyniósł 14,5%, co stanowiło wzrost
o 2,5 pp. w porównaniu do II kw. 2019,
a w odniesieniu do ubiegłego kwartału
wskaźnik niewynajętej powierzchni
biurowej wzrósł o 1,6 pp.
Po pierwszych sześciu miesiącach 2020
roku całkowite zasoby biurowe w mieście
sięgnęły 580.000 m2. Największym
projektem w budowie jest kolejny etap
inwestycji Nowy Rynek, budynek D
o powierzchni 36.000 m2, realizowany
przez Skanska Property Poland, a jego
termin oddania jest wyznaczony na
2021 rok. Po wyjątkowo ożywionym (jak
na skalę lokalnego rynku) pierwszym
kwartale, II kw. 2020 roku przyniósł
spowolnienie aktywności najemców.
Ł Ó D Ź
Po spokojnym pod względem nowej
podaży I kw. 2020 roku, w następnych
trzech miesiącach ukończono dwa
projekty biurowe o łącznej powierzchni
18.500 m2, co poskutkowało
zwiększeniem się zasobów biurowych
na łódzkim rynku do niemal
550.000 m2. Co więcej, wysoki wolumen
(77.000 m2) nowej powierzchni biurowej
znajduje się w budowie, z czego około
60% ma być dostarczone do końca
2020 roku. Największą inwestycją
w budowie pozostaje Hi Piotrkowska
o powierzchni 21.000 m2. W pierwszych
sześciu miesiącach roku w Łodzi
wynajęto około 51.000 m2, co daje jej
czwarty wynik spośród ośmiu miast
regionalnych w Polsce. Współczynnik
pustostanów wzrósł względem
ubiegłego kwartału i na koniec czerwca
2020 roku wyniósł 13,2% (wzrost
o 1,8 pp. kw./kw.) i był to jeden
z najwyższych wskaźników
odnotowanych w miastach
regionalnych. Kwartalny wzrost
współczynnika wolnej powierzchni
spowodowany jest oddaniem do użytku
nie w pełni skomercjalizowanych
nowych projektów.
K A T O W I C E
560.000 m2. Ponadto, w realizacji
znajduje się tu ponad 200.000 m2,
w tym kolejny etap inwestycji Face2Face,
a większość z realizowanych projektów
planowana jest do ukończenia do końca
2021 roku. Wpływ pandemii COVID-19 na
katowickim rynku biurowym był jednak
widoczny w obniżonym zainteresowaniu
najemców. Po rekordowym popycie
zanotowanym w poprzednim roku,
pierwsze półrocze 2020 roku przyniosło
słabszy wynik. W ciągu sześciu miesięcy
roku wynajęto ok. 26.500 m2, z czego
między kwietniem a czerwcem wolumen
Po relatywnie spokojnym pod względem
nowej podaży 2019 roku, kiedy do
użytku oddano zaledwie 10.000 m2
(najniższy wolumen od 2012 roku), 2020
rok przynosi ożywienie na katowickim
rynku. W I kw. 2020 roku Echo
Investment zakończyło budowę
pierwszego etapu Face2Face
o powierzchni biurowej
19.600 m2, z kolei w drugim kwartale
do użytku został oddany biurowiec
DL Piano o powierzchni 11.500 m2.
Dzięki temu całkowite istniejące
zasoby w Katowicach wyniosły niemal
transakcji wyniósł niewiele ponad
6.000 m2. Podczas gdy w pierwszym
kwartale 2020 roku dominowały
umowy typu pre-let, to żadna z umów
podpisanych w II kw. nie dotyczyła
realizowanych projektów. Pomimo
systematycznie oddawanej nowej
podaży oraz ograniczonego popytu
współczynnik pustostanów wyniósł 6,1%
na koniec czerwca 2020 roku. Oznacza
to spadek o 0,1 pp. w porównaniu
z I kw. 2020 roku oraz o 1,3 pp.
w stosunku do II kwartału 2019.
Wykres 3: Czynsze wywoławcze za powierzchnię biurową w miastach regionalnych
Źródło: Knight Frank
Kra
ków
Wro
cław
Tró
jmia
sto
Kat
ow
ice
Po
znań
Łó
dź
Lub
lin
Szc
zeci
n18
16
14
12
10
8
6
EU
R/m
2/m
iesi
ąc
7
K N I G H T F R A N K .C O M . P L / R E S E A R C H
L U B L I N
Lublin to drugi po Szczecinie
najmniejszy regionalny rynek biurowy
z zasobami sięgającymi ok. 190.000 m2.
Wzmożona aktywność deweloperów
odnotowana w latach 2017 oraz 2018
przyniosła zdecydowane wzrosty
współczynnika pustostanów, stąd
nastąpiło spowolnienie w realizacji
nowych projektów. Ostatnim projektem
oddanym do użytku w Lublinie
jest niewielki biurowiec Point 75
o powierzchni biurowej ok. 1.800 m2,
ukończony w II kw. 2018 roku. Warto
jednak podkreślić, że deweloperzy
rozpoczynają kolejne przedsięwzięcia.
W 2019 roku firma JBU rozpoczęła
dwie inwestycje, m.in. G7 Inter Office
(16.000 m2). Łączna powierzchnia
obecnie realizowanych projektów
wyniosła 32.700 m2, z czego nieco
ponad 5.000 m2 ma zostać ukończone
w 2020 roku a kolejne 27.500 m2
- w 2021 roku. W II kw. 2020 roku
podpisano jedynie dwie umowy najmu
o łącznej powierzchni ok. 800 m2, co
razem ze zwalnianiem się powierzchni
w istniejących biurowcach poskutkowało
wzrostem współczynnika pustostanów
o 2,8 pp. w porównaniu z poprzednim
kwartałem do poziomu 10,3%.
S Z C Z E C I N
Szczecin z zasobami wynoszącymi ok.
180.000 m2 jest najmniejszym spośród
analizowanych rynków biurowych w
Polsce. Po osiągnięciu w 2019 roku
drugiego najwyższego wolumenu rocznej
podaży w historii szczecińskiego rynku
(do użytku oddano projekty o łącznej
powierzchni ok. 25.000 m2), pierwsza
połowa 2020 roku zakończyła się z tylko
jednym nowym projektem - budynkiem
Stettiner o powierzchni 3.400 m2.
W okresie pierwszych sześciu miesięcy
2020 roku ok. 3.700 m2 powierzchni
biurowej było przedmiotem najmu.
Co więcej, podczas gdy w większości
miast regionalnych popyt w drugim
kwartale był niższy niż w pierwszych
trzech miesiącach roku, w Szczecinie
podpisano o 64% większy wolumen
transakcji niż w I kw. 2020 roku.
Poskutkowało to dalszym spadkiem
współczynnika pustostanów, który na
koniec czerwca 2020 roku wynosił 6,4%
(spadek w stosunku do poprzedniego
kwartału o 1,7 pp., natomiast w ciągu
roku wzrost o 1,1 pp.).
Wykres 5: Popyt w miastach regionalnych
Źródło: Knight Frank
Kraków Wrocław Trójmiasto Katowice Łódź Poznań
Szczecin + Lublin
800 000
700 000
600 000
500 000
400 000
300 000
200 000
100 000
m2
2014 2015 2016 2017 2018 2019 I poł. 2020
Wykres 4: Podaż w budowie w miastach regionalnych
1 200 000
1 000 000
800 000
600 000
400 000
200 000
m2
2014 2015 2016 2017 2018 2019 I poł. 2020
Źródło: Knight Frank
8
P O L S K A . RY N E K B I U R O W Y I I N W E S T YC YJ N Y. I P O ŁO WA 2 0 2 0
Wykres 1: Wolumen transakcji inwestycyjnych w Polsce (w mld EUR)
R Y N E K
I N W E S T Y C Y J N Y
rynku e-commerce, jeszcze silniejszy
w erze pandemii COVID-19, oraz
zmieniające się sentymenty inwestorów.
Zaobserwować można kontynuację
trendu w sektorze magazynowym
zakupu całych portfeli nieruchomości.
W pierwszej połowie 2020 roku, aż
57% wszystkich akwizycji w sektorze
stanowiły transakcje portfelowe. Do
największych z nich można zaliczyć
przejęcie portfela 5 nieruchomości
Panattoni przez Savills Investment
Management o wielkości 280.000 m²,
zakup Maximus Portfolio przez GIC
o powierzchni ponad 160.000 m²,
a także przejęcie portfela 4
omimo panującej pandemii
inwestorzy nie zwalniają tempa.
Nie wiadomo jeszcze czy wolumen
transakcji w całym 2020 roku pobije
kolejne rekordy, ale pierwsza połowa
roku już należy do historycznie
najlepszych. W pierwszych sześciu
miesiącach 2020 roku inwestorzy
ulokowali niemal 3 mld EUR w obiekty
komercyjne w Polsce, co stanowiło
ponad 5% wzrost w porównaniu
z I połową 2019.
Dalszy rozwój pandemii oraz zniesienie
kolejnych obostrzeń, związanych
przede wszystkim z możliwością
podróżowania po Europie i po świecie
będzie miało ogromny wpływ na
sytuację gospodarczą oraz podejście
podmiotów inwestycyjnych do
kolejnych transakcji.
W pierwszej połowie 2020 roku
największym zainteresowaniem
inwestorów cieszyły się obiekty
biurowe, z wolumenem transakcji
na poziomie 1,3 mld EUR, stanowiąc
46% wartości wszystkich przejęć. Do
największych transakcji biurowych
należał zakup Wola Center przez Hines,
przejęcie krakowskiego High5ive II
przez Credit Suisse oraz nabycie Equal
Business Park A,B,C przez Apollo Rida
jv. Ares.
Na drugim miejscu uplasował się
sektor magazynowy, gdzie wartość
transakcji opiewała na 1,2 mld EUR.
Tak wysoki wynik osiągnięty w sektorze
nieruchomości przemysłowych
to reakcja inwestorów na rozwój
P
Źródło: Knight Frank
Hotel Mixed-use Biura
Handel
8
7
6
5
4
3
2
1
0
20
14
20
15
20
16
20
17
20
18
20
19
I po
ł. 2
02
0
3 mldwolumen transakcji inwestycyjnych
EUR
Stopy kapitalizacji za najlepsze aktywa:
4,5%sektor biurowy
5%sektor magazynowy
sektor handlowy
nieruchomości Ares Management
(ponad 160.000 m²) przez Investec
Property Fund.
Obecna sytuacja gospodarcza na świecie
spowodowana pandemią COVID-19
ma znaczący wpływ na wysokość stóp
kapitalizacji. Już teraz widoczna jest
ich korekta w każdym sektorze. Dla
najlepszych biurowców położonych
w lokalizacjach centralnych stopy
kapitalizacji sięgają 4,50%. W przypadku
obiektów magazynowych szacowane
stopy klasyfikują się na poziomie 5,00%-
6,00%, a obiekty handlowe wyceniane
są przy poziomie 5,00%.
5-6%
Magazyny Mieszkania
Wykres 2: Stopy kapitalizacji dla produktów „prime”
12%
9%
6%
3%
0
20
14
20
15
20
16
20
17
20
18
20
19
I po
ł. 2
02
0 Biura Handel Magazyny
Źródło: Knight Frank
9
K N I G H T F R A N K .C O M . P L / R E S E A R C H
Pomimo złagodzenia przebiegu pandemii COVID-19 w Polsce oraz zniesienia (lub poluzowania) przez rząd dużej
części obostrzeń dla ludności oraz warunków działania gospodarki, polski rynek nadal pozostaje pod wpływem sytuacji
na świecie a zwłaszcza w Europie. Środki podjęte w celu zwalczania pandemii koronawirusa poważnie wpłynęły na
funkcjonowanie gospodarki światowej. W konsekwencji najnowsze prognozy MFW, OECD i Europejskiego Banku
Centralnego zakładają spadek PKB w Europie w 2020 roku od 5% do 12% a Komisja Europejska oczekuje, że PKB
skurczy się o prawie 8% w 2020 roku. Odbicie gospodarki przewidywane jest na 2021 rok, aczkolwiek w obecnej sytuacji
prognoza ta pozostaje obarczona znaczną niepewnością.
Trudno wskazać sektor rynku nieruchomości, którego nie dotknęły skutki COVID-19 choćby w minimalnym
stopniu. Sektor biurowy jest jednym z nich, chociaż jak pokazują dane za całe pierwsze półrocze 2020 roku, wpływ
pandemii nie jest aż tak negatywny jak np. w sektorze handlowym czy hotelowym. W II kwartale roku do użytku
zostało oddanych większość z projektów biurowych, których zakończenie planowano na pierwsze miesiące
roku. Pustostany wzrosły nieznacznie i widoczny jest wyraźny wzrost powierzchni oferowanej na podnajem
a czynsze wywoławcze pozostały stabilne (chociaż właściciele budynków wykazują większą elastyczność w trakcie
negocjacji warunków umów niż przez pandemią).
W ramach sektora biurowego funkcjonują grupy uczestników, które co prawda są ściśle ze sobą powiązane, jednak
wpływ COVID-19 na każdą z nich jest różny. Knight Frank przyjrzał się poszczególnym grupom graczy i zidentyfikował
potencjalne skutki pandemii dla każdej z nich.
S E K T O R B I U R O W Y W E P O C E
P O S T - C O V I D
zaczęła być optymalizacja kosztów
działalności. Jednym z kosztotwórczych
elementów jest najem powierzchni biurowej.
Prognozuje się, że w przypadku, gdy
strategia przetrwania będzie skutkowała
również redukcją zatrudnienia, wiele firm
będzie rewidować zapotrzebowanie na tę
powierzchnię. Część z nich może w krótkim
okresie zdecydować się na podnajem
zajmowanej powierzchni lub renegocjacje
podpisanej wcześniej umowy typu pre-
Po pierwszym szoku, związanym
z nagłym przestawieniem działalności
stacjonarnej na działalność zdalną,
wielu najemców zaczęło opracowywać
strategie przetrwania w trudnych
czasach. Ponieważ z jednej strony zaczęli
ponosić dodatkowe koszty i utrudnienia
wynikające z reorganizacji pracy,
a z drugiej odnotowywać spadek
przychodów powodowany mniejszym
wolumenem zamówień, istotną kwestią
N A J E M C Ylease (zarówno w zakresie wielkości jak
i warunków finansowych).
W dłuższej perspektywie najemcy
będą bardziej skłonni do poszukiwania
powierzchni z umowami najmu oferującymi
elastyczne warunki. Możliwe, że część
najemców zdecyduje się na dywersyfikację
umów najmu pod względem ich długości,
aby odpowiednio zarządzać ryzykiem
i kosztami, np. planując część powierzchni
w tradycyjnym układzie, a część
- w biurach elastycznych, które dopasują
się do aktualnych potrzeb. W przypadku
niektórych firm może to iść w parze np.
1 0
P O L S K A . RY N E K B I U R O W Y I I N W E S T YC YJ N Y. I P O ŁO WA 2 0 2 0
na implementacje w większym wymiarze
pracy zdalnej lub rozwiązań takich, jak hot
desking.
Inny aspekt optymalizacji kosztów
dotyczy obciążeń najemców z tytułu
czynszów najmu. Coraz częstsze są
przypadki najemców budynków biurowych,
którzy zwracają się do właścicieli
o czasową redukcję lub odsunięcie
płatności czynszu.
Niepewność najemców dodatkowo
potęgują wahania kursu EUR/PLN.
W średnim okresie może okazać się,
że z powodu realizacji strategii redukcji
kosztów, część firm, które jeszcze przed
pandemią były skłonne relokować się
do nowszych budynków o najwyższym
standardzie i przeznaczać wysokie budżety
na aranżacje wnętrz, zdecyduje się na
renegocjacje aktualnej umowy najmu
i pozostanie w obecnej lokalizacji. Można
oczekiwać, że skrupulatnym analizom będą
poddane również budżety przeznaczone
na fit-out tych powierzchni biurowych.
ze strategią rozproszonego zatrudnienia
(zamiast gromadzenia wszystkich w jednej
lokalizacji). Obecna epidemia może skłonić
część firm do rozważenia posiadania
biur „zapasowych”, aby mieć możliwość
rozdzielenia zespołów w celu zapewnienia
ciągłości działania.
Obostrzenia wprowadzone przez rząd
dotyczące m.in. zachowania minimalnej
odległości pomiędzy osobami mogą
w krótkim okresie skłonić najemców
do wprowadzania zmian w aranżacji
przestrzeni biurowych. Może to odbywać
się np. poprzez zwiększanie przestrzeni
wokół poszczególnych pracowników,
wstawianie większych biurek czy
podwyższania przegród biurkowych.
W dłuższej perspektywie, zwłaszcza
w nowoczesnych budynkach biurowych,
może być zauważalny trend budowy biur
oferujących powierzchnie pozwalające na
ich elastyczną transformację do modelu
typu ‘activity-based workplaces’ (podział
przestrzeni biurowej na kilka obszarów,
z których pracownicy wybierają ten, który
akurat odpowiada danej formie aktywności,
np. praca zespołowa, praca indywidualna,
tele-i wideokonferencje, itp.) albo tzw. agile
workplace (tzw. zwinna przestrzeń pracy,
z zapewnioną taką infrastrukturą
techniczną, aby umożliwić pracę
z dowolnego miejsca, również z domu).
Konieczność przestawienia się
niemalże z dnia na dzień na pracę
zdalną, udowodniła niektórym firmom,
że część aspektów ich biznesu może
być z powodzeniem załatwiana zdalnie.
W związku z tym części najemcom
może to uświadomić, że warto
wprowadzić outsourcing niektórych
usług, w konsekwencji czego będą
mogli zmniejszyć powierzchnię biura
w przyszłości, gdy już sytuacja się
unormuje.
Patrząc z punktu widzenia pracowników
można oczekiwać, że obecny zwrot
w kierunku pracy zdalnej zwiększy “apetyt”
pracownika na tego rodzaju udogodnienia,
które staną się normą w przyszłości. Wydaje
się zatem, że możliwość pracy zdalnej,
przynajmniej w częściowym wymiarze
czasu, będzie jednym z pożądanych
elementów / warunków nowych umów
o pracę. Nie musi to oznaczać
negatywnych skutków dla najemców.
Najemcy, po zbadaniu kosztów i korzyści
związanych z wydajnością personelu
pracującego zdalnie mogą zdecydować się
przychodów. Niemniej jednak w dłuższej
perspektywie model biznesowy operatorów
elastycznych biur może przyczynić się
do ich sukcesu, gdyż część najemców
może uwzględniać elastyczne biura
jako wspierający element w strategiach
dotyczących dywersyfikacji powierzchni
najmu.
Z drugiej strony, w przypadku
mikroprzedsiębiorstw czy start-upów na
popularności może zyskać (przynajmniej
w okresie kiedy istotne jest ograniczanie
kosztów) korzystanie np. z wirtualnego
biura oferującego m.in. adres i recepcję,
a także dostęp do sal konferencyjnych
czy centrali telefonicznej. Dzięki temu
mają szansę pozostania na rynku bez
konieczności ponoszenia wysokich
kosztów najmu tradycyjnej powierzchni
biurowej.
Niewątpliwie najbardziej podatnymi
na wahania koniunkturalne podmiotami
w sektorze biurowym są operatorzy
coworkingowi. Ich duże uzależnienie od
sektora małych i średnich przedsiębiorstw
(który z kolei jest mocno narażony na
spadek przepływów pieniężnych) sprawi,
że w krótkim okresie mogą stracić część
najemców. Elastyczność wynikająca
z krótkich umów najmu przynajmniej
w krótkim okresie przyczyni się do spadku
1 1
K N I G H T F R A N K .C O M . P L / R E S E A R C H
W krótkiej perspektywie wielu
właścicieli budynków biurowych odczuje
negatywne skutki pandemii. Wielu
najemców już zaczyna zwracać się
do właścicieli z prośbą o obniżenie
zobowiązań czynszowych czy udzielenie
okresów bezczynszowych w związku
z ograniczeniem działalności w wyniku
pandemii. W tej grupie znajdują się oprócz
najemców biurowych również najemcy
lokali handlowo-usługowych, z których
zdecydowana większość wstrzymała
działalność. Rolą właścicieli budynków
będzie zatem balansowanie pomiędzy
utrzymaniem własnej płynności finansowej
a utrzymaniem najemcy. Można oczekiwać,
że obecna sytuacja na rynku wymusi na
właścicielach budynków konieczność
uelastycznienia swojej postawy w zakresie
długości trwania umów, zachęt w postaci
dopłaty do kosztów aranżacji czy okresów
bezczynszowych, zarówno w przypadku
negocjacji nowych umów jak i renegocjacji
istniejących. Oprócz tych warunków,
nacisk w negocjacjach może również
zostać położony na precyzyjne ustalenia
dotyczące np. skutków działania tzw. siły
wyższej (force majeure) czy aspektów
związanych z ewentualnym wystąpieniem
nagłych przerw w działaniu firmy
wynikłych ze zdarzeń losowych (kwestie i
warunki ubezpieczenia), czyli warunków,
które do tej pory uważano za czysto
teoretyczne. W krótkiej perspektywie
wielu właścicieli budynków biurowych
odczuje negatywne skutki pandemii.
Wielu najemców już zaczyna zwracać
się do właścicieli z prośbą o obniżenie
zobowiązań czynszowych czy udzielenie
okresów bezczynszowych w związku
z ograniczeniem działalności w wyniku
pandemii. W tej grupie znajdują się oprócz
najemców biurowych również najemcy
lokali handlowo-usługowych, z których
zdecydowana większość wstrzymała
działalność. Rolą właścicieli budynków
będzie zatem balansowanie pomiędzy
utrzymaniem własnej płynności finansowej
a utrzymaniem najemcy. Można oczekiwać,
że obecna sytuacja na rynku wymusi na
właścicielach budynków konieczność
uelastycznienia swojej postawy w zakresie
długości trwania umów, zachęt w postaci
dopłaty do kosztów aranżacji czy okresów
bezczynszowych, zarówno w przypadku
negocjacji nowych umów jak i renegocjacji
istniejących. Oprócz tych warunków, nacisk
w negocjacjach może również zostać
położony na precyzyjne ustalenia dotyczące
np. skutków działania tzw. siły wyższej
(force majeure) czy aspektów związanych z
ewentualnym wystąpieniem nagłych przerw
w działaniu firmy wynikłych ze zdarzeń
losowych (kwestie i warunki ubezpieczenia),
czyli warunków, które do tej pory uważano
za czysto teoretyczne.
Jeszcze przed wybuchem epidemii,
systematycznie rosła świadomość
właścicieli budynków w kwestii takiej
aranżacji biura, która sprzyja dobremu
samopoczuciu pracowników czy
uwzględnia kwestie tzw. well-being. Jeśli
właściciele biurowców decydowali się na
wprowadzenie takich elementów, to głównie
z tego powodu, że były one związane
z pozyskaniem i utrzymaniem najemców,
którzy dbają o wartościowych pracowników.
W Ł A Ś C I C I E L EMożna oczekiwać, że obecna pandemia
wzmocni podejście właścicieli budynków
do tego tematu, aczkolwiek przede
wszystkim dlatego, że od wdrożonych
rozwiązań pozytywnie wpływających na
tzw. well-being (w obecnych czasach
może to być np. zapewnienie pracownikom
dostępu do jednorazowych masek na
twarz, termometrów czy środków do
dezynfekcji rąk) może zależeć nawet
ciągłość działalności firmy. Na popularności
w średnim lub nawet długim czasie mogą
zyskać np. meble wykonane z materiałów
z powłokami antybakteryjnymi.
W najbliższej przyszłości istotny może
okazać się nacisk na wdrażanie takiej
kultury miejsca pracy, która ogranicza
(a docelowo eliminuje) tzw. prezenteizm
(presenteeism) pracowników, czyli
obecność w pracy pomimo choroby z obawy
przed negatywnymi konsekwencjami
wyciąganymi przez pracodawcę.
Oprócz rearanżacji powierzchni
przez samych najemców, w średnim lub
nawet długim okresie istotne może być
wprowadzenie zmian w samych budynkach
biurowych. Niewykluczone, że w przyszłości
właściciele będą zmuszeni do posiadania
np. certyfikatów czystości. Będzie to tym
ważniejsze, jeśli upowszechni się idea
elastycznych biur, w których z każdego
biurka będzie korzystała więcej niż jedna
osoba.
Szczególny nacisk może również
zostać położony na jakość powietrza
w budynkach. Możliwe, że właściciele będą
zmuszeni do poniesienia dodatkowych
kosztów na poprawę wydajności systemu
wentylacji czy klimatyzacji.
W Polsce nie ma na razie przepisów,
które nakładałyby jakiekolwiek obostrzenia
na sektor budowalny w związku z pandemią
COVID-19. W konsekwencji większość
budów jest kontynuowana. Niemniej
jednak, ze względu na spowolnienie
procesów wydawania zezwoleń,
niektóre projekty biurowe planowane do
ukończenia w ciągu najbliższych kilku
miesięcy prawdopodobnie zostaną nieco
opóźnione. Jednocześnie, opóźnia się
D E W E L O P E R Z Y
rozpoczęcie większości budów, których
początek realizacji planowany był na
wiosnę bieżącego roku.
Zarówno rozpoczęcia jak i zakończenia
nowych projektów deweloperskich (w tym
biurowych) będą uzależnione również od
dostępności materiałów budowlanych, na
którą negatywnie wpływa obecna sytuacja.
Co więcej, problemy z dostateczną liczbą
pracowników, z którymi borykały się
firmy budowlane jeszcze do niedawna,
zaczęły się pogłębiać. Obawy przed
ograniczeniami wywołanymi zamknięciem
granic w związku z epidemią sprawiły, że
część pracowników ukraińskich wróciła
do domów, niektórzy natomiast nie mogą
do Polski wjechać. Do tego dochodzą
absencje pracowników związane
z zamknięciem szkół i koniecznością
opieki nad dziećmi.
Kondycja sektora budowlanego
będzie do pewnego stopnia zależeć od
długości trwania pandemii, ale również
od systemowych rozwiązań bezpośrednio
wpływających na płynność finansową firm.
AK
TY
WA
K
OM
ER
CY
JN
E
I G
RU
NT
Y
IN
WE
ST
YC
YJN
E
2019Review
2020Outlook
&
Research 2020
knightfrank.com.pl/research
Future of CitiesZrównoważone inwestycje
1
2019
SCENARIUSZE dla starszych biurowców
KOSZTY I OPŁATY
EKSPLOATACYJNE
w budynkach biurowychw latach 2011-2018
20
19
Jako jeden z największych i najbardziej doświadczonych zespołów monitorujących rynek nieruchomości w Polsce, świadczymy
usługi doradcze, opracowujemy prognozy oraz diagnozujemy wszystkie sektory rynku nieruchomości. Naszym klientom, do których
należą m.in. deweloperzy, fundusze inwestycyjne, instytucje finansowe, przedsiębiorstwa oraz inwestorzy indywidualni, oferujemy:
doradztwo strategiczne,
niezależne prognozy i analizy dostosowane do specyficznych wymogów klientów,
prezentacje na indywidualne zapotrzebowanie/zamówienie.
Prowadzimy kwartalnie aktualizowane bazy danych, obejmujące wszystkie sektory rynku nieruchomości komercyjnych (biurowy,
handlowy, magazynowy, hotelowy) w głównych miastach i regionach Polski (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Śląsk, Trójmiasto,
Wrocław). Dzięki naszym oddziałom w tych lokalizacjach, posiadamy wiedzę o lokalnych rynkach, którą wykorzystujemy
w przygotowywaniu raportów.
Raporty Knight Frank
dostępne są na stronie
knightfrank.com.pl/
badanie-rynku/
NASZE NAJNOWSZE
PUBLIKACJE:
2019 Review & 2020 Outlook. Aktywa komercyjne i grunty inwestycyjne
Future of Cities.Zrównoważone inwestycje
Scenariusze dla starszych biurowców
Koszty i opłaty eksploatacyjne w budynkach biurowych: 2011-2018
KONTAKTY W POLSCE:
+22 596 50 50 www.KnightFrank.com.pl
RESEARCH
Elżbieta Czerpak
COMMERCIAL AGENCY - OFFICE
L-REP Izabela Potrykus-Czachowicz
T-REP Karol Grejbus
ASSET MANAGEMENT
Monika A. Dębska-Pastakia
CAPITAL MARKETS
Krzysztof Cipiur
LAND ADVISORY
Piotr Litwin
PROPERTY MANAGEMENT
Izabela Miazgowska
PROPERTY MANAGEMENT COMPLIANCE
Magdalena Oksańska
PROJECT MANAGEMENT
Urszula Łuszpińska
VALUATION & ADVISORY
Grzegorz Chmielak
STRATEGIC CONSULTING EMEA
Marta Badura
MANAGING PARTNER
Daniel Puchalski
CHAIRMAN OF THE BOARD
Monika A. Dębska-Pastakia
Broszura została wydrukowana na papierze Cocoon Eco, który jest produkowany w 100%
z makulatury w technologii przyjaznej dla środowiska naturalnego.
© Knight Frank Sp. z o.o. 2020
Knight Frank nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne szkody poniesione na skutek działań
podjętych na podstawie zawartości niniejszego raportu. Pomimo przeprowadzenia szczegółowych badań
i zachowania należytej staranności Knight Frank nie gwarantuje ani nie zapewnia, że informacje zawarte
w raporcie są prawdziwe lub że nie uległy dezaktualizacji. Powielanie części lub całości opracowania tylko
za zgodą Knight Frank.
