Polko_GN_1_Prawa do nieruchomości

dr Adam Polko

Akademia Ekonomiczna im. Karola Adamieckiego w Katowicach

Katedra Gospodarki Przestrzennej

1"Gospodarka nieruchomościami"

dr Adam Polko

1. Wprowadzenie – pojęcia nieruchomości, działalności zawodowe w dziedzinie nieruchomości

2. Prawa do nieruchomości

3. Źródła informacji o nieruchomościach – część I

4. Źródła informacji o nieruchomościach – część II

5. Gospodarowanie nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego – część I

6. Gospodarowanie nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego – część II

7. Wykonywanie, ograniczanie lub pozbawianie praw do nieruchomości

8. Gospodarka mieszkaniowa i prawo spółdzielcze – część I

9. Gospodarka mieszkaniowa i prawo spółdzielcze – część II

10. Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców

11. Podatki i opłaty w obrocie nieruchomościami

12. Gospodarka nieruchomościami w krajach Unii Europejskiej

13. Podsumowanie – kolokwium egzaminacyjne

"Gospodarka nieruchomościami" dr Adam Polko 2

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego

Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych

Ustawa z dnia 8 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece

Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych

Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców


1. Źróbek S., Źróbek R., Kuryj J.: Gospodarka nieruchomościami zkomentarzem do wybranych procedur, Wydawnictwo Gall, Katowice 2006

2. Prystupa M., Rygiel K.: Nieruchomości. Definicje, funkcje, zasady wyceny,Dom Wydawniczy Elipsa, Warszawa 2003

3. Hopfer A. (red.): Informacje w wycenie nieruchomości, Polska FederacjaStowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2005

4. Kucharska-Stasiak E.: Nieruchomość w gospodarce rynkowej, WydawnictwoNaukowe PWN, Warszawa 2006

5. Bryx M.: Rynek nieruchomości – system i funkcjonowanie, WydawnictwoPoltex, Warszawa 2006

6. Gniewek E.: Prawo rzeczowe, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2003

7. Kucharska-Stasiak E. (red.): Zachodnie rynki nieruchomości, Twigger,Warszawa 2004

8. Henzel H. (red.): Inwestowanie na rynku nieruchomości, AkademiaEkonomiczna w Katowicach, Katowice 2004


Nieruchomości, Wydawnictwo C.H. Beck, miesięcznik

Finansowanie nieruchomości, Związek Banków Polskich, kwartalnik

Świat Nieruchomości, Krakowski Instytut Nieruchomości, kwartalnik

Administrator, Centralny Ośrodek Informacji Budownictwa, miesięcznik

Wycena, Educaterra, kwartalnik

Nieruchomość, Śląskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych, kwartalnik


Nieruchomościami są części powierzchniziemskiej stanowiące odrębny przedmiotwłasności (grunty), jak również budynkitrwale z gruntem związane lub części takichbudynków, jeżeli na mocy przepisówszczególnych stanowią odrębny od gruntuprzedmiot własności

(art. 46 §1 Kodeks Cywilny)


Ujęcie prawne: Nieruchomość jako wiązka różnego rodzaju praw przysługujących do oznaczonego gruntu, budynku bądź lokalu

Nieruchomość gruntowa – prawo własności gruntu wraz z częściami składowymi

Nieruchomość budynkowa – prawo własności budynku wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntuNieruchomość lokalowa – prawo własności lokalu wraz z prawem współwłasności w części ułamkowej gruntu i nieruchomości wspólnej

Ujęcie ekonomiczne:Nieruchomość jako wiązka różnego rodzaju atrybutów, wspólnie nabytych, przyczyniających się do osiągania konkretnego poziomu satysfakcji przy zaspokajaniu potrzeb użytkowników

Atrybuty wewnętrzne: powierzchnia, stan techniczny, funkcjonalność, udogodnienia etc.

Atrybuty zewnętrzne: lokalizacja, sąsiedztwo, gospodarka i polityka lokalna



Rzeczoznawca majątkowy dokonuje określania wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością.

Rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opracowania i ekspertyzy, niestanowiące operatu szacunkowego, dotyczące:

1. rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku

2. efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju

3. skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych;

4. oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali

5. bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości

6. określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora

7. wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości

8. wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości

Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu przez pośrednika w obrocie nieruchomościami czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:

1. nabycia lub zbycia praw do nieruchomości

2. nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej

3. najmu lub dzierżawy nieruchomości albo ich części

4. innych niż określone w pkt 1–3, mających za przedmiot prawa do nieruchomości lub ich części.

Pośrednik w obrocie nieruchomościami może wykonywać opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie rynku nieruchomości.


Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności:

1. zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości

2. zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości

3. zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego

4. bieżące administrowanie nieruchomością5. utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej

przeznaczeniem6. uzasadnione inwestowanie w nieruchomość

Zarządca nieruchomości może wykonywać opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie zarządzania nieruchomościami.


Licencję zawodową w zakresie zarządzania nieruchomościami / pośrednictwa w obrocie nieruchomościami nadaje się osobie fizycznej, która:

1. posiada pełną zdolność do czynności prawnych;

2. nie była karana za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych, za składanie fałszywych zeznań oraz za przestępstwa skarbowe;

3. posiada wyższe wykształcenie;

4. ukończyła studia podyplomowe w zakresie zarządzania nieruchomościami / pośrednictwa w obrocie nieruchomościami;

5. odbyła praktykę zawodową w zakresie zarządzania nieruchomościami / pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Obowiązek, o którym mowa w ust. 1 pkt 4, nie dotyczy osoby, która ukończyła studia wyższe, których program uwzględnia co najmniej minimalne wymogi programowe dla studiów podyplomowych w zakresie zarządzania nieruchomościami / pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Stwierdzenie, że program studiów wyższych uwzględnia minimalne wymogi programowe dla studiów podyplomowych w zakresie zarządzania nieruchomościami / pośrednictwa w obrocie nieruchomościami następuje na podstawie zaświadczenia uczelni.


Uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości nadaje się osobie fizycznej, która:

1. posiada pełną zdolność do czynności prawnych;

2. nie była karana za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych, za składanie fałszywych zeznań oraz za przestępstwa skarbowe;

3. posiada wyższe wykształcenie magisterskie;

4. ukończyła studia podyplomowe w zakresie wyceny nieruchomości;

5. odbyła praktykę zawodową w zakresie wyceny nieruchomości;

6. przeszła z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne, w tym złożyła egzamin dający uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości

Obowiązek, o którym mowa w ust. 1 pkt 4, nie dotyczy osoby, która ukończyła studia wyższe, których program uwzględnia co najmniej minimalne wymogi programowe dla studiów podyplomowych w zakresie wyceny nieruchomości.

Stwierdzenie, że program studiów wyższych uwzględnia minimalne wymogi programowe dla studiów podyplomowych w zakresie wyceny nieruchomości następuje na podstawie zaświadczenia uczelni.


Prawa bezwzględnePrawa względne

(zobowiązaniowe)

1. Własność i współwłasność

2. Użytkowanie wieczyste

3. Ograniczone prawa rzeczowe:

◦ użytkowanie,

◦ służebność,

◦ własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego,

◦ spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,

◦ prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

◦ hipoteka

1. Najem2. Dzierżawa3. Użyczenie, leasing4. Prawa w spółdzielniach

mieszkaniowych niezaliczane do praw bezwzględnych

5. Inne prawa nienazwane (wynikające z innych stosunków prawnych)


Triada uprawnień Triada ograniczeń

1. Posiadanie rzeczy

2. Korzystanie z rzeczy◦ używanie,

◦ pobieranie pożytków

◦ uprawnienie do zużycia i przetworzenia rzeczy

3. Rozporządzanie rzeczą◦ wyzbycie się własności,

◦ obciążenie własności,

◦ zniesienie prawa własności

1. Ograniczanie własności przez przepisy prawa, np.:

◦ tzw. prawo sąsiedzkie (art. 144-145 KC),

◦ ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych,

◦ prawo pierwokupu, wywłaszczenie (ustawa o gospodarce nieruchomościami),

◦ ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

2. Ograniczanie własności przez zasady współżycia społecznego (art. 140 KC)

3. Ograniczanie własności przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie rzeczy


Własność Użytkowanie wieczyste

Własność dotyczy rzeczy

Prawo bezterminowe

Prawo nieodpłatne

Właściciel może rozporządzać rzeczą

Nieruchomości gruntowe SP i JST

Prawo terminowe (99 lat lub nie mniej niż 40 lat)

Prawo odpłatne Użytkownik wieczysty może

rozporządzać prawem


W granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu, własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Przepis ten nie uchybia przepisom regulującym prawo do wód (art. 143. KC)

◦ Postanowienia Prawa wodnego:

powierzchniowe wody płynące oraz grunty pod tymi wodami stanowią własność Skarbu Państwa,

wody stojące oraz wody w rowach znajdujące się w granicach nieruchomości gruntowej stanowią własność właściciela nieruchomości

wody podziemne do określone głębokości (30m) stanowią integralną część nieruchomości gruntowej

◦ Postanowienia Prawa geologicznego i górniczego: złoża kopalin nie stanowiące części składowych nieruchomości gruntowej są własnością Skarbu Państwa


Nieruchomość Działka gruntowa

Pojęcie prawne

Źródło informacji: Księga wieczysta

Nieruchomość może się składać z kilku niesąsiadujących ze sobą działek, byle byłyby przedmiotem jednolitej własności

Pojęcie geodezyjne Źródło informacji: Ewidencja

gruntów i budynków Najmniejsza jednostka rejestrowa

w ewidencji gruntów. Niepodzielna, ciągła część powierzchni ziemskiej stanowiąca część lub całość nieruchomości gruntowej

Na jednej działce nie może być ustanowionych więcej niż jedna nieruchomość

Wydzielenie nowej działki nie oznacza powstania nowej nieruchomości


Immisja – działanie na gruncie własnym, ze skutkami odczuwanymi na gruntach sąsiednich (oddziaływanie zakłócajace)

Immisje bezpośrednie – celowe, bezpośrednie kierowanie określonych substancji (np. ścieków) na inną nieruchomość – zabronione

Immisje pośrednie – nie celowe, będące ubocznym skutkiem działania właściciela. Zabronione: zakłócające ponad przeciętną miarę korzystanie z nieruchomości sąsiednich (decyduje społeczno-gospodarcze przeznaczenie oraz stosunki miejscowe)

1. Żądanie od właścicieli nieruchomości sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna) (art. 145 KC)

2. Nie wolno wykonywać robót ziemnych w taki sposób, żeby to groziło nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia (art. 147 KC)

3. Owoce opadłe z drzewa bądź krzewu na grunt sąsiedni stanowią jego pożytki (art. 148 KC)

4. Przekroczenie bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu. Można żądać : wynagrodzeniaw zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła znaczenie gospodarcze (art. 151 KC)

5. Mury, płoty, miedze rowy, krzewy, drzewa na granicy służą do wspólnego użytku sąsiadów (art. 154 KC)


Ograniczone prawa rzeczowe polegają na wykonywaniu niektórych uprawnień na cudzej rzeczy, przysługujących w zwykłych warunkach właścicielowi. W tym znaczeniu stanowią obciążenia prawa własności (Dział III KW)

Zamknięty katalog ograniczonych praw rzeczowych:◦ Użytkowanie – prawo do używania i pobierania pożytków z rzeczy,

◦ Służebność – gruntowa przysługująca właścicielowi nieruchomości, osobista przysługująca osobie fizycznej

◦ Własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego,

◦ Spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,

◦ Prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

◦ Zastaw – obciąża rzeczy ruchome

◦ Hipoteka – ustanawia się dla zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomościach oraz wybranych prawach


Polko_GN_1_Prawa do nieruchomości

Documents

Transcript of Polko_GN_1_Prawa do nieruchomości