PLANÓW ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIAMIetins.edu.pl/2011doc/pzn.pdf · ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI...

Marek Majchrzak

Metodyka sporządzania

PLANÓW ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI

1. Uwagi wstępne

W Polsce plany zarządzania nieruchomościami przygotowuje się dopiero od

kilkunastu lat, od wejścia w życie ustawy o gospodarce nieruchomościami. 1/ Osoba,

która chce uzyskać licencję zarządcy nieruchomości musi bowiem – między innymi –

opracować plan zarządzania wybraną nieruchomością. Procedura nadawania licencji

zawodowych zarządcom nieruchomości (podobnie zresztą jak i pośrednikom w obrocie

nieruchomościami i rzeczoznawcom majątkowym) kilkakrotnie się zmieniała. 2/ Zawsze

jednak kandydat na zarządcę nieruchomości musiał przedstawić Państwowej Komisji

Kwalifikacyjnej (PKK) przyznającej licencje plan zarządzania nieruchomością. 3/

Plany zarządzania sporządza się dla nieruchomości wszystkich typów i rodzajów. Nie

ma też znaczenia czy opisywany w planie budynek jest stary czy nowy, jaki ma standard

czy potrzeby remontowe. Jednocześnie wiadomo też, że nie ma nawet dwóch

identycznych nieruchomości a także oczekiwania ich właścicieli bardzo się zwykle różnią.

Mogłoby się więc wydawać, że plany zarządzania nie muszą posiadać takiego samego

1/ Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.

U. 2004 nr 261, poz. 2063, z późn. zm.).

2/ Największe zmiany wprowadziła ustawa z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o

gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2007 nr 173, poz. 1218). Na jej mocy

zrezygnowano z pisemnego i ustnego egzaminu państwowego a spełnienie wymogów

pozwalających na przyznanie licencji stwierdza PKK na podstawie dokumentów, z

których podstawowe znaczenie mają plan zarządzania nieruchomością i dziennik praktyki

zawodowej.

3/ Por. szerzej na ten temat: K. Jurek, Zarządzanie nieruchomościami jako działalność

zawodowa (w:) Nieruchomości w Polsce – pośrednictwo i zarządzanie, pr. zbior. pod red.

W. J. Brzeskiego, D. Cichonia, K. Jurka, B. Rogatko, Europejski Instytut Nieruchomości,

Warszawa – Kraków 2008, s. 577 i nast.

1

układu i zakresu, ale zespół specjalistów z Instytutu Zarządzania Nieruchomościami

(IREM) z Chicago w USA, który jako pierwszy w świecie opracował koncepcję planów

zarządzania i zaczął je propagować uznał, że ich ramy powinny być jednak jednolite. 4/

Pogląd ten stopniowo zyskiwał sobie akceptację specjalistów z zarządzania

nieruchomościami w różnych krajach świata (także w Polsce) a w latach 1999-2000 i

wśród członków PKK utrwaliło się przekonanie, że plany zarządzania nieruchomościami

powinny mieć w zasadzie jednolitą formę, bez względu na to, jakiej nieruchomości

dotyczą.

2. Zawartość planu zarządzania nieruchomością

W niniejszej pracy zostanie zaprezentowany układ planu zarządzania nieruchomością,

który został przyjęty w styczniu 2000 r. w Gdańsku – Sobieszewie przez Państwową

Komisję Kwalifikacyjną ds. licencji i uprawnień zawodowych (PKK), działającą wówczas

przy prezesie Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast. 5/ PKK działa do dzisiaj, stale

przy tym samym resorcie (aktualnie Ministerstwie Infrastruktury), który w międzyczasie

wielokrotnie jednak zmieniał nazwę. 6/ Nadal też zakres planu zarządzania

nieruchomościami przyjęty w 2000 r. uważany jest za najlepszy. Autor niniejszej pracy

był członkiem zespołu, który przygotował tę tzw. podstawową wersję planu zarządzania

nieruchomościami i zdaje sobie sprawę z jej braków. Mimo jednak pewnych zastrzeżeń

dotyczących zakresu tematycznego i zawartości niektórych punktów ta podstawowa

koncepcja planu nigdy nie została zmieniona. Wersja ta jest bez wątpienia powszechnie

znana i uważana za zdecydowanie najlepszą przez PKK.

4/ Etyka zarządcy nieruchomości. Podręcznik pisania planu zarządzania, IREM i Polska

Federacja Rynku Nieruchomości, Warszawa 1997 (cyt. za: H. Gawron, Plan zarządzania

jako instrument zarządzania strategicznego (w:) Zarządzanie Nieruchomościami, pr. zbior.

pod red. E. Kucharskiej – Stasiak, Valor, Łódź 2000, s. 197 i nast.

5/ Plan ten był oparty na wzorcu IREM-owskim. Por. szerzej na ten temat: L.

Henclewska, J. K. Pięta, W. Marchwicka, L. Libera, Plany zarządzania nieruchomościami

– teoria i praktyka, CH. Beck, Warszawa 2004, s. 3 i nast.

6/ Było to Ministerstwo Rozwoju Regionalnego i Budownictwa, Ministerstwo Transportu

i Budownictwa, Ministerstwo Budownictwa i Ministerstwo Infrastruktury.

2

A. Składniki planu zarządzania nieruchomością (w wersji podstawowej)

I.WSTĘP

1. Cele opracowania planu i oczekiwania właściciela

2. Podstawowe akty prawne regulujące proces zarządzania opisywaną nieruchomością

II. PODSTAWOWE INFORMACJE O NIERUCHOMOŚCI

1. Stan prawny nieruchomości i status właściciela (przedmiot, podmiot i obciążenia)

2. Lokalizacja ogólna - przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego

3. Lokalizacja szczegółowa

4. Opis i stan techniczny budynków i budowli

5. Charakterystyka nieruchomości (dane techniczne i funkcjonalne)

6. Zawartość dokumentacji technicznej (jej części składowe, miejsce przechowywania itp.)

7. Sposób zagospodarowania i wykorzystania nieruchomości

8. Określenie potrzeb remontowych

9. Obecny sposób zarządzania nieruchomością

10. Podsumowanie i wnioski

III. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

1. Określenie zasięgu rynku

2. Klienci — potrzeby, preferencje i upodobania

3. Konkurencyjne nieruchomości

4. Analiza porównywalnych nieruchomości


IV. BIEŻĄCA ANALIZA FINANSOWA

1. Przychody i koszty — specyfikacja poszczególnych pozycji i wartości łącznych

2. Możliwości zwiększenia przychodów oraz zmniejszenia kosztów

3. Potencjalne źródła finansowania

4. Określenie wartości nieruchomości


V. ANALIZA STRATEGICZNA

1. Mocne i słabe strony nieruchomości

3

2. Określenie wariantów postępowania

VI. OCENA WARIANTÓW POSTĘPOWANIA

1. Skutki wdrożenia poszczególnych wariantów

2. Wskazanie wariantu optymalnego

VII. PLAN REALIZACJI WYKAZANEGO WARIANTU Z UWGLĘDNIENIEM

EWENTUALNYCH ZAGROŻEŃ

VIII. PODSUMOWANIE PLANU I WNIOSKI KOŃCOWE.

IX. ZAŁĄCZNIKI

B. Składniki planu zarządzania w wersji skróconej

Ta skrócona wersja planu zarządzania jest wprawdzie akceptowana przez PKK i

środowisko zarządców nieruchomości jednak autor niniejszego opracowania jej nie poleca,

choć sam ją zaproponował w dyskusji nt. konstrukcji planów zarządzania nieruchomością,

która odbyła się w październiku 2003r. w UMiRM. 7/ Było to jednak wtedy gdy kandydatów

na zarządców nieruchomości obowiązywało wykonanie trzech planów zarządzania i

chodziło o ułatwienie im tego zadania. Wersja ta jest wprawdzie nieco krótsza od tej

podstawowej ale to wynika głównie z faktu, iż cześć punktów zostało w niej połączonych

(ale zawartość merytoryczna planu jest w istocie bardzo podobna). Jej zakres jest

następujący:

1. Wstęp

2. Podstawowe informacje o nieruchomości

2.1. Stan prawny nieruchomości i status właściciela

2.2. Lokalizacja ogólna i szczegółowa — przeznaczenie w planie zagospodarowania

Przestrzennego

2.3. Opis i stan techniczny budynków i budowli

7/ K. Jurek, M. Majchrzak, P. Przybylski, J. Szopiński i in., O konstrukcji planów zarządzania

nieruchomością (dysk. redakc.), „Świat nieruchomości – zarządca, doradca” 2003 nr 42, s. 19-20.

4

2.4. Zawartość dokumentacji technicznej

2.5. Charakterystyka nieruchomości oraz sposób jej zagospodarowania i wykorzystania

2.6. Określenie potrzeb remontowych

2.7. Obecny sposób zarządzania nieruchomością

3.Analiza i rynku nieruchomości

3.1. Określenie zasięgu rynku

3.2. Klienci – i ich potrzeby, preferencje i upodobania

3.3. Nieruchomości konkurencyjne i porównywalne

4. Bieżąca analiza finansowa

4.1. Analiza przychodów i kosztów – możliwości ich optymalizacji

4.2. Potencjalne źródła finansowania bieżącego utrzymania nieruchomości oraz prac

remontowo-modernizacyjnych

4.3.Określenie wartości nieruchomości

5.Analiza strategiczna

51. Mocne i słabe strony nieruchomości oraz jej szanse i zagrożenia

rozwojowe (analiza S WO T)

5.2. Określenie wariantów postępowania

6.Analiza efektywności wariantów postępowania

6.1. Ekonomiczne skutki wdrożenia poszczególnych wariantów

6.2. Wskazanie wariantu optymalnego

7.Plan realizacji wskazanego wariantu z uwzględnieniem ewentualnych zagrożeń

8.Podsumowanie planu i wnioski końcowe.

C. Wersja skrócona - akceptowana przez część środowiska zarządców, do zastosowania

dla nieruchomości komercyjnych

Zaproponowana ona została przez K. Jurka i J. Szopińskiego we wspomnianej już dyskusji nt.

konstrukcji planów zarządzania nieruchomością w październiku 2003 r. w UMiRM,

5

8/ choć była opracowana przez J. Bobczyńskiego (prezesa „Gestora”, dużej firmy zarządzającej

nieruchomościami). Koncepcja ta nigdy nie uzyskała takiej popularności jak wersja podstawowa. Jest ona

oparta w większym stopniu na wzorcach francuskich a mniej przypomina schemat planu polecany przez

amerykański Instytut Zarządzania Nieruchomościami (IREM). Wybierając jednak tę wersję konstrukcji

planu bezpieczniej jest rozbudować Rozdz. 6, w sposób określony również w Rozdz. 6, ale w

podstawowej wersji pracy. Zakres tej wersji jest następujący:

1.Analiza celów i oczekiwań właściciela

2.Podstawy prawne

3. Analiza nieruchomości

3.1.Stan prawny

3.2. Stan techniczny

4.Analiza rynku

4.1. Rynek lokalny (lub regionalny)

4.2. Bezpośrednie sąsiedztwo

5. Roczny budżet operacyjny (w zależności od potrzeb)

5.1. Budżet proforma

5.2. Budżet remontowy

5.3.Budżet kapitałowy

5.4. Budżet przepływów pieniężnych (długoterminowy)

6. Analiza efektywności i opłacalności ekonomicznej przyjętych rozwiązań

7.Wnioski i zalecenia

8. Szczegółowy plan działania

8.1. Plan marketingowy

8.2.Plan techniczny

8.3.Plan ekonomiczno –finansowy.

8/ Ibidem, s. 21 i nast.

6

3. Cele i funkcje planów zarządzania nieruchomościami

Formalnie biorąc, sporządzenie planu zarządzania dla konkretnej nieruchomości nie

jest obowiązkiem zarządcy, o ile nie zostało to ustalone w umowie o zarządzanie. Plan jest

jednak nowoczesnym instrumentem zarządzania nieruchomościami bardzo ułatwiającym

pracę zarządcy ale też szczególnie wygodnym również dla właściciela nieruchomości,

ułatwiającym mu kontrolę nad działaniami zarządcy, czyli osoby bądź firmy, której powierzył

on uprawnienia do podejmowania bardzo istotnych decyzji dotyczących nieruchomości.

W dobrze rozwiniętych krajach o ustabilizowanej gospodarce rynkowej od wielu już

lat tworzy się plany zarządzania nieruchomościami, w Polsce praktycznie dopiero od 1999

roku. W zależności od konkretnych potrzeb i możliwości, a także i rodzaju nieruchomości,

mogą one być mniej lub bardziej rozbudowane i mieć różnie rozłożone akcenty. Zawsze

jednak osoba opracowująca plan musi zaprezentować różne scenariusze rozwoju

nieruchomości, wraz z konsekwencjami finansowymi proponowanych działań. Prezentując

więc koncepcje zmian zarządzania musi przeprowadzić kalkulację kosztów bieżącego

utrzymania nieruchomości i prac remontowo-modernizacyjnych, pokazać możliwe do

osiągnięcia przychody i wyliczyć efekty ekonomiczne każdego z zaproponowanych

wariantów. Prezentacja planu pozwala więc właścicielowi (czy właścicielom) wybrać

najlepszy wariant zarządzania.

Zamierzenia właściciela w odniesieniu do nieruchomości bywają różne , więc i cele

sporządzenia planu też są oczywiście różne a wynikają najczęściej z konkretnych potrzeb i

możliwości. Plan zarządzania uwzględnia zwykle jednocześnie kilka celów. A oto

najważniejsze z nich: 9/

- ukazują ogólnie kierunki działania i sposób postępowania z nieruchomością,

- pozwalają uzyskiwać wyższe dochody z nieruchomości i zwiększać jej wartość,

- dają możliwość stosunkowo łatwej oceny działania zarządcy, jego sprawności, skuteczności

i stopnia realizacji wytyczonych celów,

- określają konkretne warianty, strategie działania na okres prognozy a dzięki dogłębnej ich

analizie pozwalają wybrać optymalną opcję postępowania,

9/ Por. szerzej na ten temat: L. Henclewska, J. K. Pięta, W. Marchwicka, L. Libera, Plany

zarządzania nieruchomościami …,op. cit., s. 8 i nast.

7

- pozwalają na utrzymanie niepogorszonego stanu technicznego i funkcjonalnego

nieruchomości,

- zapewniają należyty poziom utrzymania i wykorzystania nieruchomości na własne potrzeby

instytucji, firm ale także osób fizycznych (domy prywatne, wspólnoty mieszkaniowe itp.),

- pozwalają w sposób racjonalny inwestować w nieruchomość (chodzi tu o prace remontowe,

modernizacyjne, adaptacyjne, rozbudowę, przebudowę itp. ),

- pozwalają przywrócić nieruchomości dawną świetność , będącą przedmiotem dumy

właściciela, ale jednocześnie zoptymalizować koszty tej operacji,

- ułatwiają zmianę sposobu użytkowania nieruchomości i wskazują na sensowność tych

działań,

- ułatwiają przygotowanie nieruchomości do sprzedaży,

- pozwalają na optymalizację kosztów bieżącego i technicznego utrzymania nieruchomości

(pamiętać jednak należy, że zupełnie inaczej obniża się koszty w eleganckim obiekcie

komercyjnym a inaczej w skromnym budynku wspólnym czy spółdzielczym).

Plany zarządzania nieruchomościami sporządza się zarówno wtedy, gdy szukamy np.

zewnętrznych źródeł finansowania zaplanowanych inwestycji jak i wówczas gdy

wystarczające są wewnętrzne źródła utrzymania nieruchomości a staramy się wyznaczyć

tylko nowy obszar działania zarządcy czy nowy sposób postępowania z nieruchomością. Plan

spełnia wiele funkcji, z których najważniejsze są cztery następujące: 10/

- informacyjna (poprzez zebranie pełnych informacji dotyczących stanu prawnego,

technicznego, finansowego i pozycji rynkowej nieruchomości),

- prognostyczna, która polega na ocenie możliwości użytkowania i rozwoju nieruchomości,

- doradcza, gdyż przedstawienie i analiza ekonomiczna różnych wariantów postępowania oraz

ocena ich kosztów i korzyści pozwala na wybór optymalnego wariantu,

- strategiczna, gdyż plan nie tylko określa najlepszy sposób postępowania z nieruchomością

ale i wskazuje warianty awaryjne i pozwala minimalizować czy wręcz redukować możliwe

zagrożenia. Niektórzy autorzy wskazują na jeszcze inne funkcje planu zarządzania

nieruchomością – a mianowicie: diagnostyczną, negocjacyjną, akwizycyjną, kontrolną i

rozliczeniową.

10/ A. Sobczak, Palny zarządzania nieruchomościami, Poltext, Warszawa 2000, s. 21.

11/ Nie będziemy ich tutaj jednak szerzej omawiać.

8

4. Układ strony tytułowej planu i zawartość R.1 (wstępu)

Strona tytułowa pracy

Elementy obowiązkowe

• Tytuł, w którym należy określić rodzaj nieruchomości oraz podać jej ew. nazwę i

adres, np. „Plan zarządzania nieruchomością wspólną położoną w …. (miasto)

przy ul. …..”;

• imię i nazwisko oraz adres domowy autora opracowania;

• data (tj. miesiąc i rok) i miejsce opracowania planu (w praktyce jest to

miejscowość, w której znajduje się opisywana nieruchomość albo mieszka autor

pracy).

Elementy (informacje) dodatkowe, które mogą - ale nie muszą - być zawarte na stronie

tytułowej:

• zdjęcie od strony frontowej lub pokazujące najważniejsze (najbardziej

charakterystyczne) cechy opisywanego budynku;

• ważniejsze informacje z Księgi Wieczystej (właściciel, numer i powierzchnia

działki, obręb, dzielnica ewidencyjna itp.).

R. 1. Wstęp składa się najczęściej z dwóch punktów (ale może nie mieć punktu

prezentującego podstawy prawne dotyczące sposobu zarządzania opisywaną

nieruchomością)

1.1. Cele opracowania planu i oczekiwania właściciela

• na początku wstępu można przedstawić streszczenie menedżerskie

(zawierające zasadnicze informacje na temat nieruchomości i koncepcji

11/ Por. szerzej na ten temat: W. J. Brzeski, P. Przybylski, (Plan zarządzania

nieruchomością (w:) Nieruchomości w Polsce …, op. cit., s. 637 i nast.; oraz M.

Majchrzak, Metodyka planów zarządzania nieruchomościami, cz. I, Polska Federacja

Zarządców Nieruchomości, Warszawa 2008, s. 1 i nast.

9

proponowanych zmian w jej zarządzaniu) ale nie jest to bezwzględnie

konieczne;

• konieczny jest już krótki opis nieruchomości (prezentacja jej głównych atutów

ale też problemów i słabości);

• cele określone przez właściciela (np. podniesienie wartości nieruchomości,

zmiana sposobu użytkowania, przywrócenie dawnej świetności budynku,

zwiększenie dochodów z nieruchomości, zmniejszenie kosztów utrzymania,

poprawa stanu technicznego, wzrost wartości użytkowej lokali i zapewnienie

lepszych warunków korzystania z nieruchomości itp. );

• określenie zakresu czasowego pracy (nie może to być mniej niż 3 lata, ale

najlepiej 4-5 lat);

• określenie wariantów zmian zarządzania nieruchomością (muszą to być co

najmniej dwa warianty: (a) utrzymanie nieruchomości w stanie

niepogorszonym i (b) wariant rozwojowy) lepiej gdyby to były jednak 3

warianty;

• uzasadnienie wyboru wybranego wariantu zmian zarządzania i określenie

możliwości jego realizacji.

1.2. Podstawowe akty prawne regulujące proces zarządzania opisywaną

nieruchomością

Wprowadzenie tego punktu do wstępu nie jest konieczne. Większość osób,

które piszą plany zarządzania nieruchomościami przedstawiają jednak ważniejsze

ustawy i rozporządzenia, które dotyczą omawianych zagadnień. Nie należy tutaj

jednak podawać aktów prawnych, które nie mają żadnego związku z opisywaną

nieruchomością.

5. Zawartość R. 2. Podstawowe informacje o nieruchomości

2.1. Stan prawny nieruchomości i status właściciela

W punkcje tym należy podać numer Księgi Wieczystej, poinformować, w

którym sądzie Rejonowym jest ona prowadzona, przedstawić zawarte w niej

informacje i dać komentarz dotyczący stanu prawnego nieruchomości, statusu

właściciela czy struktury własności lokali itp. 12/

10

Czasami sytuacja prawna nieruchomości jest bardziej skomplikowana , należy

wiec ją wyjaśnić. Warto rozwinąć kwestie wynikające z obciążenia nieruchomości

prawami rzeczowymi (np. służebność czy hipoteki), opisać problemy związane z

niejednoznacznością wyznaczenia granic działki, sporami spadkobierców czy

wynikające z bardzo dużej liczby współwłaścicieli (czasami bardzo starych i chorych

lub niepełnoletnich, często mieszkających w innych miejscowościach itp.) Jeszcze

większe kłopoty powstają przy tworzeniu planu zarządzania dla nieruchomości , której

stan prawny jest niewyjaśniony, np. gdy nie ma ona założonej księgi wieczystej czy

tzw. zbioru dokumentów itp. Wszystkie tego typu sytuacje muszą być dokładnie w

tym punkcie przedstawione i skomentowane.

2.2 Lokalizacja ogólna – przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego:

• krótka charakterystyka dzielnicy (rejonu) miasta, w której znajduje się

opisywana nieruchomość;

• prezentacja charakterystycznych (ważniejszych) i ogólnie znanych obiektów

położonych w szeroko rozumianym otoczeniu opisywanej nieruchomości (np.

rynek, dworzec kolejowy czy autobusowy, rzeka, ważniejsze trasy

komunikacyjne, urzędy i instytucje, bardzo duże obiekty handlowe itp.)

należy tu oczywiście zwrócić główną uwagę na obiekty mające istotne

znaczenie dla opisywanej nieruchomości;

• prezentacja ogólnych ustaleń (a także zakazów i nakazów) w miejscowym

planie zagospodarowania przestrzennego odnoszących się do tego rejonu

miasta (miejscowości) w której znajduje się opisywana nieruchomość;

12/ Układ i struktura planu zarządzania dotyczy wszystkich rodzajów nieruchomości.

W niniejszym opracowaniu – ze względu na charakter publikacji – autor będzie

podawał głównie przykłady dotyczące nieruchomości wspólnych (ponieważ ani

gminy, ani zakłady pracy ani Skarb Państwa nie mają już wiele nieruchomości

będących ich wyłączną własnością) i komercyjnych.

11

• stwierdzenie zgodności (albo rozbieżności) pomiędzy aktualnym

(ewentualnie planowym) sposobem korzystania z nieruchomości a

ustaleniami planu miejscowego; jeśli nie ma aktualnego planu miejscowego

trzeba napisać jakie ustalenia dla tego obszaru zawarte są w studium

uwarunkowań i kierunków zagospodarowania;

• wnioski końcowe i ocena atrakcyjności lokalizacji ogólnej opisywanej

nieruchomości.

2.3 Lokalizacja szczegółowa:

• opis położenia działki względem ulicy i najbliższych (sąsiednich)

nieruchomości;

• opis nieruchomości sąsiednich;

• prezentacja ważniejszych obiektów istotnych dla opisywanej nieruchomości i

położonych niedaleko (np. w zabudowie zwartej do 200-250 m) i

podnoszących jej prestiż;

• dostępność komunikacyjna;

• dostępność do usług i budynków publicznych;

• komentarz do szczegółowych ustaleń zawartych w planie miejscowym

odnoszących się do najbliższego sposobu korzystania z analizowanej

nieruchomości;

• ogólne wnioski i ocena atrakcyjności lokalizacji szczegółowej opisywanej

nieruchomości.

2.4 Opis i stan techniczny budynków i budowli:

• informacja o wieku budynku i technologii budowy;

• informacja o ewentualnych adaptacjach, przebudowach, remontach i pracach

modernizacyjnych;

• opis (charakterystyka) poszczególnych elementów budynku w oparciu o

dokumentację techniczną – zwłaszcza chodzi tu o informacje dot.

zastosowanych rozwiązań, materiałów i technologii (w starszych budynkach –

w których często brakuje wielu elementów dokumentacji technicznej – można

skorzystać z protokołów kontroli pięcioletniej) ;

12

• ocena stanu technicznego elementów budynku na podstawie ekspertyz

budowlanych, inwentaryzacji technicznych oraz protokołów z rocznych i

pięcioletnich przeglądów technicznych;

• wyliczenie średnioważonego stopnia zużycia budynku (budynków) na

podstawie wzoru: Sz = Ui xSi /100;

gdzie :

Ui - udział danego elementu w koszcie budowy (odtworzenia) obiektu,

Si – zużycie danego elementu w %;

• komentarz dotyczący stopnia zużycia technicznego budynku.

2.5 Charakterystyka nieruchomości (dane techniczne i funkcjonalne)

• szczegółowe informacje dotyczące działki (wymiary i powierzchnia terenu,

powierzchnia zabudowy, sposób zagospodarowania, mała architektura, zieleń

i nasadzenia, ewentualne ograniczenia dotyczące sposobu wykorzystania

terenu itp.);

• szczegółowe informacje techniczne dotyczące opisywanego budynku

(długość, szerokość, wysokość, liczba kondygnacji, kubatura, liczba klatek

schodowych, podpiwniczenie, specyficzne cechy konstrukcji, kształt

architektoniczny i forma budynku, opis fasady, kształt dachu itp.);

• szczegółowe informacje dotyczące rodzaju materiałów, rozwiązań

technicznych i innych parametrów charakteryzujących instalacje i urządzenia

techniczne budynku (np. instalacji wodno-kanalizacyjnej, gazowej,

elektrycznej, c.o., c.c.w., telefonicznej, telewizji kablowej, internetowej,

wentylacyjnej, domofonowej itp.);

• dokładny wykaz składników nieruchomości – choć kwestie te mogą być

również omówione w punkcje 2.7. – tj. informacje dot.:

o liczby i p.u. (w m²) lokali mieszkalnych czy użytkowych,

o składu i wielkości poszczególnych pomieszczeń w lokalach

znajdujących się w analizowanym budynku,

o składu i wielkości pomieszczeń przynależnych, wspólnych,

technicznych i gospodarczych;

• ocena układu funkcjonalnego budynku i znajdujących się w nim lokali;

• ocena standardu (powierzchniowego, wyposażenia i wykończenia) lokali.

13

2.6 Zawartość dokumentacji technicznej

Na dokumentację techniczną składają się trzy elementy:

• dokumentacja budowlana:

o pozwolenie na budowę,

o projekt budowy,

o rysunki, rzuty,

o protokoły odbiorów,

o operaty geodezyjne,

o książki obmiarów;

• dokumentacja powykonawcza:

o naniesienia na dokumentacji budowlanej (tj. zmiany dokonywane w

trakcie robót),

o geodezyjne pomiary powykonawcze;

• Książka Obiektu Budowlanego (zawierająca m. in. dane techniczne i

identyfikacyjne obiektu, spis dołączonej dokumentacji, plan sytuacyjny,

wykaz protokołów kontroli okresowych stanu technicznej sprawności i

wartości użytkowej obiektu, wykaz opracowań technicznych dotyczących

obiektu, wykaz protokołów odbioru robót remontowych i modernizacyjnych,

wykaz protokołów awarii, pozwoleń na zmianę użytkowania itp.).

W planie zarządzania nieruchomością nie trzeba prezentować innych (niż

techniczna) rodzajów dokumentacji, które posiada (czy przechowuje) właściciel lub

zarządca. Można oczywiście jednak podać te informacje. Chodzi tu najczęściej o:

o dokumentację prawną (zawierającą odpisy z księgi wieczystej, umowy z

najemcami, firmami wykonującymi usługi na rzecz nieruchomości i

dostawcami mediów, sentencje wyroków sądowych dotyczących

nieruchomości itp.);

o dokumentację finansową (a wiec faktury, rachunki, dowody wpłaty czynszów

czy zaliczek oraz opłat za media, wyciągi z konta bankowego, polisy

ubezpieczeniowe itp.).

2.7 Sposób zagospodarowania i wykorzystania nieruchomości

14

Budynki w Polsce (czy w ogóle w Europie) realizowane są w takich

technologiach, że mogą być użytkowane bardzo długo, zwykle dużo dłużej niż trwa

życie człowieka. W tym czasie zmieniają się nasze potrzeby i oczekiwania w

stosunku do nieruchomości, która została przecież zaprojektowana i zbudowana

czasami zupełnie w innych warunkach. Jeżeli nieruchomość nie spełnia należycie

funkcji, do której została przeznaczona można ją remontować, modernizować,

przebudowywać albo opuścić i przenieść się do innej – bardziej odpowiadającej

aktualnym potrzebom i oczekiwaniom mieszkańców czy użytkowników.

Zasadniczym problemem, który należy przedstawić w niniejszym punkcje jest

odpowiedź na pytanie, czy opisywana nieruchomość ( np. konkretny budynek

wzniesiony na określonej działce położonej w danym miejscu) należycie spełnia

funkcje, do których został powołany i czy nie trzeba go adaptować do nowych

wymagań lub czy nie należy zmienić jego sposobu użytkowania. Należy tutaj

poruszyć następujące zagadnienia:

• w przypadku nieruchomości mieszkalnej:

o dokładny wykaz składników nieruchomości (o ile kwestia ta nie została

omówiona już w punkcje 2.5.),

o struktura własności,

o ocena stanu zagospodarowania działki,

o ocena sposobu wykorzystania lokali mieszkalnych,

o ocena możliwości ekonomicznych, charakteru mieszkańców i ich

oczekiwań w stosunku do zajmowanych mieszkań,

o w budynkach wspólnych ocena możliwości instytucjonalnego właściciela

lokali (np. Skarbu Państwa, gminy, zakładu pracy),

o potencjalne aktywa budynku i możliwości generowania dodatkowych

przychodów,

o wnioski dotyczące koniecznych (możliwych) zmian;

• np. w przypadku nieruchomości komercyjnej:

o struktura najmu (wraz z dokładnym wykazem najemców),

o ocena zakresu, warunków i czasu umowy najmu,

o ocena struktury wysokości stawek czynszu najmu i opłat

eksploatacyjnych oraz windykacji należności,

o ocena stopnia wykorzystania budynku (% pustostanów),

15

o ocena zgodności sposobu wykorzystania obiektu z przeznaczeniem

określonym w planie zagospodarowania przestrzennego,

o ocena standardu budynku i lokali w relacji do jego położenia i pełnionych

funkcji (w kontekście możliwości zwiększenia dochodów z wynajmu),

o wnioski końcowe i propozycje dotyczące możliwych (koniecznych)

zmian.

2.8 Określenie potrzeb remontowych:

• informacja o pracach remontowych i modernizacyjnych przeprowadzanych w

opisywanym budynku w ostatnich kilku latach (o ile ten problem nie został

omówiony w punkcie 2.4.);

• zestawienie prac remontowo-budowlanych w hierarchicznej kolejności

(począwszy od robót najpilniejszych do takich, które mogą być realizowane w

dalszej kolejności) w podziale na:

o prace remontowe umożliwiające utrzymanie nieruchomości w stanie

niepogorszonym,

o prace modernizacyjne (podnoszące wartość nieruchomości),

o prace adaptacyjne oraz inwestycyjne (mające na celu np. przebudowę na

lokale użytkowe niezbyt intensywnie wykorzystywanych pomieszczeń

wspólnych, zmianę sposobu użytkowania części budynku, nadbudowę,

adaptację strychu na lokalne mieszkalne bądź użytkowe itp.);

• wyliczenie niezbędnych kosztów planowanych prac remontowo-

modernizacyjnych oraz ewentualnie adaptacyjnych oraz zestawienie

uzyskanych wyników w tablicy zbiorczej;

• wstępne informacje dotyczące źródeł środków, pożądanych terminów i

sposobu prowadzenia planowanych prac remontowo - modernizacyjnych bądź

adaptacyjnych;

• wnioski dotyczące planowanych prac remontowo-modernizacyjnych.

2.9 Obecny sposób zarządzania nieruchomością

• informacja kto jest właścicielem nieruchomości ( ewentualnie struktura

własności lokali w budynku wspólnym), od kiedy itp.;

16

• informacja kto zarządza opisywaną nieruchomością (np. właściciel osobiście,

pracownicy zatrudnieni w firmie właściciela, zatrudniony przez właściciela

zarządca indywidualny lub firma prywatna, administracja spółdzielni

mieszkaniowej lub firmy komunalnej itp.;

• kiedy, w jakich okolicznościach i na jakich zasadach doszło do przejęcia

nieruchomości w zarządzanie;

• forma organizacyjno -prawna firmy zarządzającej nieruchomością, informacje

dotyczące tego kiedy (i ewentualnie przez kogo) została powołana oraz ocena

jej pozycji rynkowej, tj. jaką liczbą nieruchomości zarządza, jak jest

oceniania na lokalnym rynku itp.;

• struktura organizacyjna firmy zarządzającej nieruchomością oraz informacje,

które prace wykonuje ona własnymi siłami a które zleca (i ewentualnie

komu?), informacja o personelu obsługującym nieruchomość i jego

kompetencjach;

• zakres obowiązków i uprawnień zarządcy wynikających z umowy o

zarządzanie (ważniejsze ustalenia), informacje o dodatkowych aneksach do

umowy, ustaleniach czy regulaminach określających sposób zarządzania

nieruchomością;

• ocena współpracy pomiędzy właścicielem a zarządcą;

• ewentualnie informacje o sposobie i poziomie zarządzania nieruchomością w

przeszłości ( np. bardzo profesjonalnym czy bardzo złym), który ma wpływ

np. na stan techniczny, kondycję ekonomiczną czy ogólnie proces zarządzania

w chwili obecnej;

• wnioski dotyczące zarządzania nieruchomością.

2.10 Podsumowanie i wnioski

W zakończeniu każdego rozdziału (a więc tego również) powinno się zebrać

ważniejsze informacje dotyczące analizowanej nieruchomości oraz wnioski, które już

zresztą pojawiły się w końcowych fragmentach teksu poszczególnych punktów. 13/

13/ Dobrze przygotowany i udokumentowany oraz należycie napisany plan

zarządzania, który nie będzie miał podsumowań (jak R.2. jak i R.3. i R.4.) raczej

17

zostanie zaakceptowany przez PKK, ale jednak zdecydowanie lepiej byłoby kończyć

rozdziały II, III i IV – choćby krótkimi – podsumowaniami.

6. Zawartość R.3. Analiza Rynku nieruchomości

3.1 Określenie zasięgu rynku

Zagadnienia, które należałoby omówić w tym punkcie są w zasadzie wspólne

dla wszystkich typów nieruchomości, ale jednak występują bardzo duże różnice w sposobie

przedstawienia zasięgu rynku dla budynków mieszkalnych, instytucjonalnych czy

komercyjnych. Problemy do omówienia:

• określenie społeczno ekonomicznych możliwości rozwoju kraju, regionu i

konkretnej miejscowości (bądź jej części czy dzielnicy), w której znajduje się

opisywana nieruchomość;

• określenie tempa rozwoju budownictwa mieszkaniowego w otoczeniu

opisywanej nieruchomości wspólnej czy spółdzielczej (ze szczególnym

uwzględnieniem tego segmentu budownictwa, którego charakter i standard jest

najbardziej zbliżony do nieruchomości analizowanej);

• informacja na temat tempa wzrostu powierzchni użytkowej (biurowej,

handlowej, itp.) w tym rejonie miasta, w którym znajduje się opisywana

nieruchomość; relacje popytu i podaży, ogólne tendencje w kształtowaniu się

stawek czynszu najmu, opłat eksploatacyjnych, wskaźnika pustostanów itp.;

• określenie specyfiki i osiągniętego poziomu rozwoju tego segmentu lokalnego

rynku nieruchomości, w którym znajduje się opisywana nieruchomość;

• analiza sąsiedztwa i ocena atrakcyjności otoczenia opisywanej nieruchomości;

• prezentacja atrybutów (cech) opisywanej nieruchomości w kontekście

oczekiwań obecnych i potencjalnych najemców (użytkowników, klientów,

mieszkańców itp.);

• określenie typów gospodarstw domowych (najemców, klientów,

użytkowników), które mogą być najbardziej zainteresowane zamieszkaniem w

opisywanej nieruchomości (jej zakupem, wynajmem, użytkowaniem itp.), jaką

cenę są gotowi zapłacić i jak często dochodzi do tego typu transakcji;

• jaki jest profil firmy, którą warto by utrzymać (albo pozyskać), jakie stawki

czynszu najmu i opłaty eksploatacyjne będzie ona w stanie zaakceptować;

18

• określenie przestrzennego zasięgu rynku dla opisywanej nieruchomości.

3.2. Klienci - ich potrzeby, preferencje, upodobania

Zagadnienia, które należy omówić i pytania, na które należy odpowiedzieć w tym

punkcie pracy uzależnione są od rodzaju opisywanej nieruchomości i przewidywanej

koncepcji zmian zarządzania. Generalnie chodzi tutaj o rozwinięcie kwestii postawionych w

końcowej części punktu 3.1).

Szczególnie istotne jest jednak zdefiniowanie i ocena potrzeb, preferencji i upodobań

klientów (czyli najemców, użytkowników, mieszkańców itp.) zarówno potencjalnych, których

chcemy pozyskać, jak też klientów obecnych, których chcemy utrzymać.

Typowe pytania, na które należy odpowiedzieć oraz zastanowić się jak pozyskać

nowych (a więc lepszych, silniejszych ekonomicznie, lepiej płacących itp.) klientów są

zazwyczaj następujące:

• kto i dlaczego może być szczególnie zainteresowany zakupem lokalu mieszkalnego

czy użytkowego w opisywanej nieruchomości oraz jak często dochodziło ostatnio do

takich transakcji;

• jaka firma i dlaczego może być najbardziej zainteresowana wynajmem lokalu

użytkowego w analizowanej nieruchomości oraz czy zaakceptuje ona wyższe stawki

czynszowe od obecnie istniejących;

• które mieszkania i lokale użytkowe budzą największe zainteresowanie potencjalnych

klientów i dlaczego tak się dzieje (ze względu na wielkość, standard, funkcjonalność,

położenie w budynku itp.);

• co zrobić aby w opisywanej nieruchomości częściej dochodziło do sprzedaży na rynku

wtórnym lokali mieszkalnych (ewentualnie też lokali użytkowych) i by ceny tych

transakcji były możliwie wysokie,

• co zrobić by było możliwie dużo chętnych na wynajem lokali użytkowych w

opisywanym budynku i by stawki czynszu najmu były możliwie wysokie,

• jaka instytucja (firma) i dlaczego mogłaby być zainteresowana zakupem (wynajmem)

opisywanej nieruchomości na swoją siedzibę – czy byłoby to opłacalne dla jej

obecnego właściciela i co ewentualnie należałoby zrobić aby to dało się zrealizować.

W większości nieruchomości (zwłaszcza mieszkalnych) rzadko jednak dochodzi do

transakcji kupna-sprzedaży lokali mieszkalnych, relatywnie rzadko też zmieniają się najemcy

19

lokali użytkowych. Sprzedaż całości lub części nieruchomości publicznej czy instytucjonalnej

jest również rzadkością. Wyjątkowo rzadko też część powierzchni użytkowych tych

budynków jest wynajmowana. Mimo wszystko i w takich nieruchomościach analiza rynku ma

sens. Tu chodzi jednak bardziej o ocenę poziomu zarządzania i wysokości stawek za

zarządzanie oraz pozycji rynkowej zarządcy opisywanej nieruchomości na tle konkurencji.

Bywa przecież często tak, że zarządca pobiera wyższe wynagrodzenie niż większość

lokalnych konkurentów a nie traci udziału w rynku tylko stale przejmuje nowe

nieruchomości do zarządzania i odwrotnie – ma najniższe stawki w okolicy a jednak ubywa

mu nieruchomości, którymi zarządza (ale ten problem będzie dokładniej omówiony w

punkcie 3.3).

W przypadku takich nieruchomości zasadniczym problemem zarządcy będzie

rozpoznanie obecnych oczekiwań mieszkańców, użytkowników, najemców. Oczywiście

zarządca budynku, w którym bardzo często dochodzi do wymiany mieszkańców czy

najemców też musi wiedzieć nie tylko czego oczekują od niego ci „nowi” ale też i „starzy”

właściciele lokali, którzy ich nie sprzedają podobnie jak i najemcy, którzy od dawna

wynajmują już zajmowane lokale i musi tak działać by wszyscy oni byli z niego zadowoleni.

Każdy zarządca musi umieć zidentyfikować te oczekiwania, potrzeby, upodobania i starać się

je – w miarę możliwości – zaspokoić. A to niektóre z nich:

• poprawa stanu technicznego budynku,

• należycie prowadzone prace eksploatacyjne i konserwacyjne,

• profesjonalna i kompetentna obsługa mieszkańców (najemców, użytkowników),

• czyste i uporządkowane otoczenie budynku,

• poprawa bezpieczeństwa (kamery, ochrona, domofony itp.),

• działania zmierzające do obniżki kosztów utrzymania nieruchomości,

• przeprowadzenie prac modernizacyjnych (np. poprzez wymianę stolarki,

docieplenie ścian zewnętrznych, montaż liczników ciepła czy indywidualnych

podzielników kosztów ogrzewania itp.).

3.3. Konkurencyjne nieruchomości

W otoczeniu praktycznie każdej nieruchomości znajdują się nieruchomości o tych

samych funkcjach, mniej lub bardziej podobne do analizowanej w planie zarządzania. Ich

właściciele i zarządcy starają się rywalizować o te same grupy mieszkańców , najemców czy

użytkowników. Jakkolwiek trzeba mieć świadomość, że rola analizy konkurencji (czy szerzej

20

– analizy rynku nieruchomości) jest zupełnie inna w prestiżowym budynku biurowo-

usługowym niż w skromnym wielorodzinnym budynku mieszkaniowym (bez większego

znaczenia czy spółdzielczym, wspólnym, komunalnym bądź zakładowym), o czystej funkcji

mieszkaniowej tj. nie mającej żadnych lokali użytkowych a wyłącznie mieszkania.

Analiza konkurencji jest bardzo ważna również dla właściciela nieruchomości (czy

lokali w budynku wspólnym bądź spółdzielczym) jak też i zarządców. W należycie

utrzymanych i dobrze zarządzanych nieruchomościach utrzymuje się też wysoka wartość

użytkowa lokali, podobnie jak i ceny kupna – sprzedaży 1 m² ich p.u. oraz stawki czynszu

najmu. Osoby bądź firmy zarządzające takimi nieruchomościami są zwykle dobrze opłacane i

rzadko tracą pracę (o czym wspomnieliśmy już w punkcie 3.2)..

Analiza konkurencji polega na ocenie rynkowych cech (atrybutów) nieruchomości

oraz stylu, poziomu i sposobu nimi zarządzania. Oczywiście bierzemy tu pod uwagę jedynie

nieruchomości o zbliżonych cechach do opisywanej. Innymi słowy, należy w tym punkcie

pracy ocenić:

• które nieruchomości (podobne do opisywanej w planie) zyskują na atrakcyjności, a

które tracą i jak na tym tle wypada nieruchomość analizowana,

• które firmy zarządzające w tym rejonie miasta podobnymi nieruchomościami zyskują

na znaczeniu, a które tracą rynek i jak na tym tle wypada zarządca opisywanej

nieruchomości ,

• jaka jest rola rynku i siła konkurencji w odniesieniu do opisywanej nieruchomości.

W punkcie tym należy poruszyć następujące zagadnienia:

• przedstawić nazwy i adresy firm zarządzających konkurencyjnymi nieruchomościami,

• ocenić wielkość zasobów (liczba budynków bądź lokali ewentualnie ich powierzchnia

użytkowa) zarządzanych przez konkurencyjnych zarządców,

• przedstawić atrakcyjność położenia, charakter, standard, poziom wyposażenia i

utrzymania nieruchomości analizowanej na tle konkurencyjnych,

• omówić strukturę powierzchni (np. mieszkalną, użytkową), najemców

(użytkowników, mieszkańców) w konkurencyjnych nieruchomościach zarządzanych

przez konkurencyjnych zarządców,

• ocenić poziom kosztów utrzymania i zarządu (a w przypadku nieruchomości

komercyjnych wysokość stawek czynszu najmu i kosztów eksploatacyjnych) w

nieruchomości analizowanej na tle konkurencyjnych,

21

• ocenić poziom obsługi i rangę firm zarządzających podobnymi nieruchomościami w

tym rejonie miasta,

• dokonać ogólnej oceny pozycji rynkowej opisywanej nieruchomości i firmy, która nią

zarządza.

3.4. Analiza porównywalnych nieruchomości

Spośród nieruchomości konkurencyjnych w stosunku do opisywanej (przedstawionych

w punkcie 3.3) należy wybrać 3-4, które są najbardziej zbliżone pod względem atrakcyjności

położenia, wielkości, standardu, struktury wielkości lokali czy struktury najmu itp. Te

nieruchomości porównywalne należy poddać bardzo dokładnej analizie (sposób jej

przeprowadzenia przedstawiają tabele 4 i 5 ). Układ tabel należy modyfikować w zależności

od cech analizowanej nieruchomości i problemów, które w niej występują. W przypadku

nieruchomości komercyjnych powinno się np. bardziej rozbudować opis cech budynków i ich

otoczenia, świadczących o ich standardzie (klimatyzacja, BSM, współczynnik miejsc

parkingowych, itp.) oraz ocenę struktury najemców i wielkości zajmowanych przez nich

powierzchni, stawek czynszu najmu, opłat eksploatacyjnych, % pustostanów itp.

3.5. Podsumowanie i wnioski

Sposób redakcji treści punktów kończących poszczególne rozdziały przedstawiony

został w poprzednim rozdziale (por uwagi. dot. punktu 2.10.).

7. Zawartość R. 4. Bieżąca analiza finansowa

4.1. Przychody i koszty – specyfika poszczególnych pozycji i wartości łącznych

Analizowaną w planie zarządzania nieruchomość traktuje się w taki sposób jak gdyby

była ona odrębną jednostką finansową, posiadającą możliwości generowania przychodów

oraz tworzenia kosztów i osiągania tym samym określonego wyniku finansowego.

Oczywiście nie zawsze tak jest. Z jednej strony np. w budynkach zakładowych lub należących

do Skarbu Państwa nie rozdziela się zwykle przychodów i kosztów na poszczególne budynki

pozostające w jednej administracji czy u jednego zarządcy. 14/ Z drugiej strony zdarzają się

takie nieruchomości, które generują wyłącznie koszty a nie przynoszą żadnych przychodów

lub mają bardzo duże koszty a niewielkie przychody a z kolei inne mają tylko nieduże koszty

a ogromne przychody, przynoszą wiec bardzo duży dochód.

22

14/ Często ciągle jeszcze zdarza się to też w budynkach spółdzielczych, choć od kilku już lat

wszystkie przychody i koszty powinny być rozliczane na poszczególne budynki lub małe

zespoły (kolonie) budynków.

W niniejszym punkcje należy przedstawić jak kształtowały się w ostatnim czasie

(najlepiej gdyby to były dane za min. dwa ostatnie lata) rzeczywiste przychody i koszty

utrzymania analizowanej nieruchomości. Jakkolwiek terminy „przychody” i „koszty” –

zresztą zgodnie z tytułem punktu – sugerują ujęcie memoriałowe (księgowe) to można

oczywiście przedstawić te dane w ujęciu kasowym (gotówkowym), w którym używa się

określeń „wpływy” i „wydatki”. Nie trzeba nic zmieniać w dokumentach, które dotyczą danej

nieruchomości. Należy wykorzystać dostępne dane finansowe za ostatnie 2 – 3 lata w takim

ujęciu i z takim pogrupowaniem poszczególnych pozycji przychodów (lub wpływów) i

kosztów (lub wydatków) jakie występują w dokumentach, które uzyskaliśmy od zarządcy lub

właściciela nieruchomości.

W punkcie 4.1. powinny być poruszone następujące zagadnienia: 15/

• zasady ustalania ( naliczania, uchwalania ) czynszów, zaliczek, opłat

eksploatacyjnych, opłat za usługi komunalne itp. ,

• zasady rozliczania z mieszkańcami (najemcami, użytkownikami ) kosztów

utrzymania nieruchomości (tj. zaliczek na utrzymanie części wspólnej i na fundusz

remontowy, zaliczek na opłaty za zużyte media, czynszów, opłat eksploatacyjnych

itp.),

• analiza przychodów i kosztów (por. tabl. 6),

• analiza jednostkowych kosztów utrzymania opisywanej nieruchomości (por. tabl. 7

i 8),

• ogólna ocena przychodów i kosztów utrzymania nieruchomości w ostatnich 2-3

latach – wynik finansowy (dochód operacyjny netto)

4.2. Możliwości zwiększenia przychodów oraz zmniejszenia kosztów

Już analiza lokalnego rynku nieruchomości przeprowadzona w R. 3. pokazała jak się

powinna kształtować w opisywanej nieruchomości ogólna wysokość czynszów (zaliczek czy

23

15/ Więcej na ten temat w pracy: M. Majchrzak, Metodyka planów zarządzania

nieruchomościami, cz. II. Polska Federacja Zarządców Nieruchomości, Warszawa 2009, s.

23-24 i 35-39.

opłat eksploatacyjnych) oraz kosztów utrzymania w przeliczeniu na 1 m ² p.u. miesięcznie.

Dopiero jednak analiza struktury jednostkowych kosztów utrzymania nieruchomości

(przeprowadzona w poprzednim punkcie tego rozdziału) pokazała, które propozycje kosztów

ukształtowały się na zadowalającym poziomie, a które są za wysokie i należy więc dążyć do

ich obniżenia. Duże znaczenie ma tu jednak fakt, czy zamierzamy dążyć do obniżenia

kosztów utrzymania nieruchomości i do zwiększenia w niej przychodów bez większych

nakładów inwestycyjnych, czy też zdecydujemy się (jeśli w ogóle jest taka możliwość) na

koncepcję polegającą na zainwestowaniu w nieruchomość dużych środków, które w rezultacie

znacznie podniosą jej wartość i standard oraz doprowadzą np. po 2-3 latach do silnego

wzrostu przychodów i (lub) wydatnej obniżki kosztów jej utrzymania (np. poprzez

termomodernizację).

Przykładowe działania pozwalające na zwiększenie przychodów:

• wzrost stawek czynszu najmu (zaliczek na utrzymanie części wspólnych i na

fundusz remontowy, opłat eksploatacyjnych itp.),

• wygospodarowanie pożytków wspólnych (w wyniku adaptacji na lokale użytkowe

niezbyt intensywne dotychczas wykorzystywanych powierzchni wspólnych np.

pralni, suszarni, wózkowni, strychu, poprzez umieszczenie na dachu czy elewacji

banerów reklamowych itp.),

• zmiana sposobu użytkowania części nieruchomości (np. zamiana lokali

mieszkalnych na użytkowe na parterze czy np. na I piętrze),

• poprawa windykacji należności.

Przykładowe działania pozwalające na zmniejszenie kosztów:

• likwidacja własnej grupy konserwacyjno – remontowej i zlecanie tego typu prac

podmiotom zewnętrznym,

• przekształcenie grupy dozorców - sprzątaczy w indywidualne podmioty i

powierzenie im utrzymania czystości w budynku i jego otoczeniu,

• wymiana urządzeń i instalacji, które się wyjątkowo często psuły,

• docieplenie budynku, wymiana okien, zmiana systemu ogrzewania itp. działania

pozwalające na obniżenie kosztów ogrzewania,

24

• zmniejszenie mocy zamówionej, należyta konserwacja węzłów cieplnych,

czyszczenie odmulaczy, instalacja programatorów temperatury i automatyki

pogodowej itp.,

• wyeliminowanie kradzieży wody i energii elektrycznej, poprawa windykacji

należności,

• doskonalenie procedur zarządczych, uporządkowanie księgowości i

sprawozdawczości, wdrożenie bardziej skutecznych systemów gromadzenia i

przetwarzania informacji.

4.3. Potencjalne źródła finansowania

Koszty utrzymania nieruchomości można podzielić na 3 grupy:

• bieżące utrzymanie nieruchomości (koszty operacyjne),

• koszty prac remontowo-modernizacyjnych,

• koszty poważnych prac inwestycyjnych (adaptacja na lokale mieszkalne lub użytkowe

strychów lub niewykorzystanych pomieszczeń wspólnych, nadbudowy, przebudowy

itp.).

Wymienione wyżej grupy kosztów można finansować z różnych źródeł, a o to niektóre

z nich:

• czynsze (wnoszone przez najemców), zaliczki (wnoszone przez właścicieli lokali w

budynkach wspólnych), opłaty eksploatacyjne (wnoszone przez spółdzielców, ale

także przez najemców w budynkach komercyjnych),

• zaliczki lub odpisy remontowe (wnoszone w różnego typu nieruchomościach),

• zaliczki na poczet kosztów zużycia mediów,

• odsetki karne za nieterminowe wpłaty i od środków zgromadzonych na depozytach,

• dotacje z FOSiGW, z Funduszu Zagrożeń Budowlanych oraz preferencyjne kredyty

(np. z Funduszu Termomodernizacyjnego),

• środki własne właścicieli nieruchomości (najczęściej wnoszone w początkowej fazie

funkcjonowania niektórych nieruchomości albo wnoszone na sfinansowanie

poważniejszych prac remontowo –modernizacyjnych lub inwestycyjnych),

• kredyty bankowe.

25

4.4. Określenie wartości nieruchomości

Szczegółowych informacji dotyczących podejścia, metod i technik szacowania

nieruchomości ma dostarczyć kandydatom na zarządcę nieruchomości – zgodnie z

programem – specjalista (tj. rzeczoznawca majątkowy), który prowadzi specjalny wykład na

ten temat. Ograniczymy się więc tutaj jedynie do kilku uwag dotyczących sposobu omówienia

tej kwestii w planie zarządzania.

Zarządca nie musi się dobrze znać na wycenie wartości nieruchomości ale musi mieć

elementarną wiedzę w tym przedmiocie. Potwierdzeniem tej wiedzy jest treść niniejszego

punktu. Nie musi on zawierać kompletnego operatu szacunkowego tylko jego zasadnicze

elementy. Nie wystarczy jednak napisać, że autor planu zapoznał się z operatem

szacunkowym opracowanym np. dla jednego z lokali w opisywanej nieruchomości, z którego

wynika, że 1 m² p.u. jest wart ….. zł. w związku z czym – po pomnożeniu tej kwoty przez

całkowitą powierzchnię użytkową budynku – można przyjąć, że wartość całej nieruchomości

wynosi ………. zł.

Chcąc mieć pewność, że ten punkt pracy zostanie zaakceptowany przez osobę

sprawdzającą plan, należy – zgodnie z zapisami Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21

września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania aparatu szacunkowego (Dz.

U. z 2004r. nr 2007, poz. 2109) – właściwie dobrać np. w podejściu porównawczym do

wyceny nieruchomości mieszkalnej metodę porównywania parami, korygowania ceny

średniej lub analizy statystycznej rynku. Dalej trzeba podać przyjętą formułę, wyjaśnić jej

oznaczenia, przedstawić przyjęte założenia i tablicę z wyliczeniami. Do wyceny

nieruchomości komercyjnej (albo lokali użytkowych usytuowanych na parterze budynku

mieszkalnego) trzeba też zastosować właściwe podejście i metodę. Np. przy podejściu

dochodowym metodę inwestycyjną lub metodę zysków.

W przypadku opisywania w planie zarządzania nieruchomości komercyjnej sprawa

jest więc bardzo prosta, wystarczy podzielić dochód roczny netto przez rynkową stopę

kapitalizacji właściwą dla tego typu nieruchomości (Wn=Dn/R). Ale – jeśli autorowi planu

szacowanie wartości nieruchomości mieszkaniowej też sprawia większe kłopoty – może on

zastosować bardzo uproszczoną procedurę, która również będzie przez PKK zaakceptowana.

Wystarczy zebrać dane dotyczące ok. 8-12 transakcji kupna – sprzedaży lokali, ale koniecznie

bardzo podobnych do tych, które znajdują się w opisywanym w planie budynku. Lokale

muszą więc mieć podobną wielkość i standard a budynki podobną atrakcyjność położenia,

konstrukcję, technologię itp.

26

Tak więc trzeba zbudować tabelę, w której będą zawarte następujące informacje

opisujące w/w transakcje:

- adres (tu wystarczy podać jedynie nazwę ulicy),

- data transakcji (czyli miesiąc i rok),

- powierzchnia użytkowa lokalu,

- skład lokalu (np. 2PK, 3PK itp.),

- położenie lokalu w budynku (np. P/III p., II p./IV p., VII p./X p. itp.),

- wartość transakcji,

- cena 1 m ² p.u.

Średnia cena 1 m ² p.u. wyliczona w tej tabeli już wystarczy do wyliczenia wartości

wszystkich lokali mieszkalnych w budynku, czyli jego wartości. Jeżeli jednak w budynku są

jeszcze lokale użytkowe (np. na parterze), to ich wartość należy wyszacować w taki sposób

jak to się robi w przypadku nieruchomości komercyjnych.

4.5. Podsumowanie i wnioski

Por. uwagi dot. punktu 2.10.

8. Zawartość R. 5. Analiza strategiczna

5.1. Mocne i słabe strony nieruchomości

Jakkolwiek tytuł sugeruje , że wystarczy w tym punkcie pracy omówić jedynie

czynniki wewnętrzne analizy SWOT (tj. silne i słabe strony analizowanej nieruchomości)

zdecydowanie polecamy przeprowadzenie pełnej analizy SWOT (czyli wraz z czynnikami

zewnętrznymi, tj. szansami i zagrożeniami rozwojowymi).

Przykładowe czynniki strategiczne, na które warto zwrócić uwagę przy redagowaniu

tego punktu :

a) silne i słabe strony nieruchomości:

o lokalizacja,

o dostępność komunikacyjna, parkingi garaże,

o dostępność do usług (ważnych dla opisywanej nieruchomości),

o technologia budowy i jakość wykonania prac budowlanych,

o wiek i stan techniczny budynku,

27

o standard i funkcjonalność budynku i zawartych w nim lokali,

o estetyka budynku i jego otoczenia,

o sposób wykorzystania budynku i działki,

o potencjał obiektu i możliwości generowania dochodu,

o kondycja ekonomiczna mieszkańców, najemców, użytkowników,

o oczekiwania mieszkańców (najemców) w stosunku do zarządcy, poziomu

utrzymania budynku, ranga mieszkania (zajmowanego lokalu) w ich hierarchii

wartości, skłonności do inwestowania w nieruchomość,

o kondycja finansowa i ranga firmy zarządzającej, ocena poziomu zarządzania.

b) szanse i zagrożenia rozwojowe (w zasadzie zewnętrzne ):

o wynikające z mądrych (złych) decyzji podejmowanych w procesie

zarządzania, będące konsekwencją rozsądnych (nieprzemyślanych) działań

zarządcy lub właściciela nieruchomości,

o przewidywane zmiany w przepisach prawa,

o tendencje zmian w rozwoju gospodarczym kraju, regionu i bezpośrednim

otoczeniu analizowanej nieruchomości,

o polityka władz krajowych i lokalnych w stosunku do tej tego segmentu rynku

nieruchomości, w którym znajduje się nieruchomość analizowana,

o tendencja wzrostowa (spadkowa) dochodów ludności w badanym mieście oraz

wzrost (spadek) atrakcyjności opisywanej nieruchomości,

o czynniki społeczne i polityczne oraz uwarunkowania urbanistyczno-

architektoniczne.

5.2. Określenie wariantów postępowania

Określenie wariantów postępowania (czyli koncepcji zmian zarządzania opisywaną

nieruchomością) powinno wynikać z analiz przeprowadzonych w R. II, III, i IV. Lista

wariantów nie może być mniejsza niż 2. Pierwszy wariant (zachowawczy), utrzymujący

nieruchomość w stanie niepogorszonym jest w istocie punktem wyjścia (odniesienia) dla

wariantów rozwojowych, pokazującym jaki byłby stan nieruchomości po kilku latach gdyby

sposób zarządzania nią specjalnie się nie zmienił. Tak wiec dopiero wariant drugi i trzeci

28

pokazują konsekwencje bliżej czy dalej idących koncepcji rozwojowych opracowanych przez

autora planu dla opisywanej nieruchomości.

Najlepiej wiec byłoby, gdyby udało się osobie piszącej pracę zaproponować trzy

warianty zmian zarządzania. Dwa warianty można zaakceptować w nieruchomościach

relatywnie nowych – dobrze utrzymanych i należycie zarządzanych bądź starszych (ale

jednak nie bardzo starych bądź wymagających bardzo dużego zakresu prac remontowo –

modernizacyjnych), których właściciele nie mają środków na poważniejsze inwestowanie w

nieruchomość. Zakres merytoryczny tego punktu powinien być następujący:

• opis dwóch (lub trzech) wariantów zmian zarządzania,

• przedstawienie założeń finansowych do każdego z wariantów,

• opracowanie budżetów operacyjnych do każdego z wariantów (por. tabl. 9),

• opracowanie budżetów remontowych do każdego z wariantów (por. tabl. 10),

• końcowy komentarz.

Jeżeli praca jest kończona na początku roku (np. w I kwartale) plan (czyli okres prognozy)

może rozpoczynać się od tego właśnie roku. Jeżeli jednak praca jest kończona późną wiosną,

w lecie czy jesienią plan (tj. okres prognozy) powinien obejmować okres od początku

przyszłego roku. Teoretycznie można plan przygotować na 3 lata, znacznie lepiej jest jednak

jeśli wydłuży się okres prognozy do czterech a nawet pięciu lat.

9. Zawartość R. 6. Ocena wariantów postępowania

6.1. Skutki wdrażania poszczególnych wariantów

Założenia finansowe przyjęte dla każdego z rozpatrywanych w R. 5. wariantów zmian

zarządzania nieruchomością pozwoliły na opracowanie różnych budżetów operacyjnych i

remontowych. Każdy z nich wymaga różnych nakładów finansowych ale też pozwala na

osiągnięcie różnych efektów. Ich ocena i porównanie nie są proste gdyż efekty będące

konsekwencją większych lub mniejszych nakładów przychodzą też w różnym czasie.

Pomocna przy tych obliczeniach jest właściwie wyznaczona stopa dyskontowa.

W celu wybrania optymalnego – przy konkretnych założeniach – wariantu pożądane

jest wykorzystanie narzędzi służących do analizy efektywności. Jest bardzo wiele metod

analizy (i wskaźników do jej przeprowadzenia). Są one szczególnie przydatne dla

nieruchomości komercyjnych bądź innych, ale w sytuacji gdy planuje się w nich duże prace

29

inwestycyjne lub remontowo-modernizacyjne a zwłaszcza, gdy w realizacji tych prac będą

wykorzystywane obce źródła finansowania.

Większość typowych wskaźników efektywności inwestycji ma ograniczoną

przydatność w analizie wariantów zmian zarządzania w budynkach wspólnych lub

spółdzielczych (a zwłaszcza wówczas gdy nieliczne prace remontowo-modernizacyjne

realizowane są w bardzo długim czasie i finansowane są ze skromnych zaliczek czy odpisów

remontowych i niedużych wpływów z pożytków wspólnych). W takich przypadkach najlepiej

jest zastosować stosunkowo łatwe do wyliczenia następujące wskaźniki (mierniki), które w

sposób wymierny i przejrzysty pokazują, który wariant należy przyjąć, a które warianty

odrzucić:

• zdyskontowany dochód netto,

• zdyskontowana wartość nieruchomości po okresie prognozy,

• wartość inwestycyjna kapitału,

• wartość bieżąca netto (NPV),

• wskaźnik wartości bieżącej netto (NPVR).

Przedstawiony wyżej zestaw prostych mierników (wskaźników) można zastosować

także i do innych typów nieruchomości. Nawet komercyjnych, z tym, że w takim przypadku

trzeba zamiast „zdyskontowanej wartości nieruchomości po okresie prognozy” obliczyć

„zdyskontowany wpływ ze sprzedaży” i poleca się też dodanie dwóch dodatkowych

wskaźników:

• wewnętrznej stopy zwrotu (IRR),

• okresu zwrotu z inwestycji (POR).

Treść punktu 6.1. powinna zawierać:

• wyliczenie stopy dyskonta,

• przedstawienie przyjętych założeń,

• tablice prognozowanych strumieni pieniężnych (wraz z wyliczeniem wskaźników

oceny efektywności) dla każdego z rozpatrywanych wariantów,


6.2. Wskazanie wariantu optymalnego

30

Opracowanie tego punku jest bardzo proste. Trzeba w nim jedynie przedstawić w

małej zbiorczej tabeli wyniki wyliczeń przeprowadzonych w punkcie 6.1. oraz wskazać, który

wariant zmian zarządzania (i dlaczego) rekomenduje się do przyjęcia właścicielom

nieruchomości. Najlepiej wyniki analizy przedstawić w następujący sposób:

Wskaźniki / mierniki Wariant I Wariant II Wariant III• zdyskontowany dochód netto

• zdyskontowana wartość nieruchomości

po okresie prognozy

• wartość inwestycyjna kapitału

• wartość bieżąca netto (NPV)

• wskaźnik wartości bieżącej netto

(NPVR)

10. Zawartość R. 7. Plan realizacji wybranego wariantu z uwzględnieniem ewentualnych

zagrożeń

Po przyjęciu przez właściciela (właścicieli) nieruchomości rekomendowanego przez

zarządcę wariantu zmian zarządzania nieruchomością konieczne jest:

a) Uporządkowanie wszystkich spraw formalno–organizacyjno-prawnych.

Chodzi tu o takie działania jak podjęcie wszelkich niezbędnych uchwał,

decyzji, ewentualnie (częściową) wymianę czy uzupełnienie zarządu

wspólnoty bądź spółdzielni mieszkaniowej, zlecenie wykonania brakujących

elementów dokumentacji technicznej, zatrudnienie dodatkowego pracownika

w firmie zarządzającej, zmiana któregoś z dostawców lub jednej z firm

współpracujących z zarządcą itp. Problemy te są szczególnie ważne wówczas

gdy wariant wybrany do realizacji jest bardzo ambitny i oznacza nową jakość

w porównaniu do dotychczasowego stylu i sposobu zarządzania

nieruchomością.

b) Przygotowanie ogólnego harmonogramu prowadzonych prac remontowo-

modernizacyjnych. Działania te są szczególnie ważne jeśli przyjęty wariant

planu oznacza istotne zwiększenia zakresu tego typu prac. Zwłaszcza chodzi tu

o opracowanie procedur działania, zasad ogłaszania konkursu ofert i

przetargów, sposobów wyboru najlepszej oferty, ogólnych zasad prowadzenia

tych prac, ze wskazaniem okresów i terminów ich realizacji, sposobów

31

wyłaniania wykonawców, prowadzenia nadzoru, współpracy z mieszkańcami

w czasie prowadzenia uciążliwych robót itp.

c) Plan marketingowy. Jest on szczególnie ważny w nieruchomościach

komercyjnych oraz w tych budynkach mieszkalnych, w których jest wiele

lokali użytkowych a nie wszystkie są wynajęte lub dobrze oczynszowane. Plan

marketingowy też jest bardzo przydatny jeśli przyjęty wariant planu

zarządzania oznacza istotne zmiany w regulaminach i dotychczasowych

zasadach korzystania z nieruchomości, wprowadza do nieruchomości nowe

funkcje itp.

d) Określenie potencjalnych zagrożeń w realizacji wybranego wariantu i sposobu

przeciwdziałania tym zagrożeniom. Szczególnie chodzi tu o sytuacje gdy

przyjęty wariant planu zarządzania jest bardzo napięty (zwłaszcza ze względu

na jego koszty lub terminy realizacji). W każdym przypadku program realizacji

zmian zarządzania musi być systematycznie monitorowany i stale trzeba mieć

przygotowany zestaw działań, które będą podjęte w sytuacji gdyby wystąpiły

problemy z jego realizacją. A to przykłady kilku możliwych zagrożeń:

• niedoszacowanie kosztów prac remontowo-modernizacyjnych,

• pogorszenie się stanu technicznego (lub awarie) tych urządzeń i

instalacji budynku, które nie były brane pod uwagę w planie remontów,

• duże opóźnienia w realizacji robót remontowych (lub innych) przez

wybranego wykonawcę,

• spadek popytu na lokale użytkowe (takie jakie mamy w opisywanym

budynku) w bliskim otoczeniu analizowanej nieruchomości,

• zmniejszenie zainteresowania reklamodawców (albo nawet groźba

wycofania się z zawartych już umów) wykorzystaniem dachu i elewacji

frontowej na banery reklamowe,

• radykalne pogorszenie warunków materialnych znacznej części

spółdzielców (członków wspólnoty mieszkaniowej itp.) lub możliwości

ekonomicznych firm wynajmujących lokale użytkowe.

32

11. Zawartość R. 8. Podsumowanie planu i wnioski końcowePodsumowanie planu zarządzania nieruchomością ma ogólną konstrukcję zbliżoną do

trzech punktów, które stanowiły zakończenie rozdziałów II, III, i IV. Jest to jednak

zakończenie i podsumowanie całej pracy dlatego też rola tego rozdziału jest znacznie większa

niż punktów 2.10, 3.5 i 4.5 a jego treść powinna obejmować następujące zagadnienia:

• przypomnienie co było głównym celem tej pracy,

• przedstawienie głównych wniosków (a zwłaszcza z analizy rynku i analizy

finansowej,

• zestawienie prac remontowo – modernizacyjnych, które zostały przewidziane do

wykonania w czasie realizacji planu,

• zaprezentowanie rozpatrywanych wariantów zmian zarządzania nieruchomością oraz

uzyskanych wyników analizy ich efektywności ekonomicznej,

• rekomendacja wybranego wariantu,


33

12. Załączniki

W tej części pracy przedstawione są przykłady kluczowych tabel (czasami

uzupełnionych dodatkowymi informacjami), które powinny znaleźć się w planie zarządzania.

Tabl. 1. Ocena stopnia zużycia budynku (dot. punktu 2.4.)

Elementy budynku Stan techniczny

Procent zużycia

elementu„Si”

Procent „Ui” udział w

całkowitym koszcie budynku

Stopień zużycia

budynkuSi x Ui

1 2 3 4 5Fundamenty i izolacje

zadowalający 30 2,8 84,0

Ściany konstrukcyjne i działowe

zadowalający 25 25,9 647,5

Stopy i balkony średni 35 10,1 353,5Schody i balustrady zadowalający 30 2,3 69,0Więźba dachowa zadowalający 30 1,8 54,0Pokrycie dachu i obróbki blacharskie

zły 70 1,9 133,0

Tynki wewnętrzne średni 35 4,7 164,5Tynki zewnętrzne zły 55 1,8 99,0Stolarka okienna średni 40 5,6 224,0Stolarka drzwiowa średni 40 4,7 188,0Oszklenie dobry 15 0,9 13,5Podłogi i posadzki średni 35 6,6 231,0Malowanie tynków i stolarki

średni 35 2,5 87,5

Piece dobry 15 4,7 70,5Kuchnie dobry 15 1,6 24,0Instalacje wod-kan średni 40 8,8 352,0Instalacja gazowa dobry 5 1,8 9,0Instalacja elektryczna zadowalający 30 2,1 63,0inne średni 40 9,4 376,0RAZEM 100,0 3243,0

Procent zużycia budynku:Sz = 32,43 %

Sz

Ui x Si

100Σ

34

Tabl. 2. Określenie procentowego udziału poszczególnych elementów budynku w stosunku do wartości całego budynku (dot. 2.4.)

Elementy budynkuBez instalacji

Z podstawowymi instalacjami - Liczba kondygnacji nadziemnych1 2 3 4 5 6

piece c.o. piece c.o. piece c.o. piece c.o. piece c.o. piece c.o.Fundamenty IzolacjeŚciany konstrukcyjneŚciany działoweStropy i balkonySchodyBalustrady Więźba dachowaPokrycie dachuObróbki blacharskieTynki wewnętrzne Tynki zewnętrzneStolarka okiennaStolarka drzwiowaOszkleniePodłogi i posadzkiMalowanie ścian i sufitówMalowanie olejne stolarkiPieceKuchnieCentr. ogrzew. (ruraż)Centr. ogrzew. (kotły i grz.)Inst.. wodn. kan. (ruraż)Inst.. wodn. kan. (armatura)Inst.. gazowa (ruraż)Inst.. gazowa (armatura)Inst.. elektr. (ruraż)Inst.. elektr. (armatura)Inne

7,00,924,93,812,91,40,94,33,41,03,82,15,85,00,95,80,81,94,81,9--------6,7

5,90,720,93,211,41,60,44,03,20,93,11,84,94,70,64,30,61,54,31,2--3,85,71,10,91,90,76,7

6,00,720,93,211,41,60,44,03,20,93,11,84,94,70,64,30,61,5-1,21,42,73,85,81,10,91,90,76,7

3,90,521,73,610,51,80,52,92,30,94,11,85,34,40,75,80,61,64,31,2--3,95,80,90,91,90,57,7

3,90,421,43,510,31,70,52,92,20,84,11,75,24,30,95,60,61,6-1,21,94,33,85,70,90,91,80,54,5

3,40,421,73,610,51,90,42,41,80,84,31,95,34,50,96,10,61,64,21,3--3,85,50,90,91,70,69,4

3,40,421,43,610,41,90,42,21,90,84,31,75,24,40,86,00,61,6-1,41,83,73,55,40,90,91,70,59,3

2,80,321,73,710,31,90,42,11,40,94,51,95,44,50,96,40,71,74,71,5--3,65,40,90,91,70,59,5

2,80,321,83,710,21,80,41,81,20,84,51,85,44,50,86,30,71,7-1,51,83,93,55,40,90,91,70,59,4

2,60,222,13,710,11,90,41,81,20,71,71,95,64,70,96,60,71,84,71,6--3,35,50,90,91,70,49,4

2,60,221,83,710,11,80,41,81,20,24,71,95,64,60,96,50,71,8-1,61,83,93,25,50,90,91,70,49,3

2,30,223,63,410,01,90,41,71,10,74,91,85,64,70,96,60,71,84,71,6--3,35,40,90,91,70,59,4

2,30,222,33,7991,80,41,71,10,71,81,85,64,60,96,50,71,8-1,61,84,03,25,40,90,91,70,49,3

Razem: 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100Źródło: Zarządz. Nr 48 Ministra AGTiOŚ z dnia 19.08.1974r. w sprawie wprowadzenia w życie instrukcji o naprawach i modernizacji budynków (Dz. U. MAGTiOŚ nr 4 z dnia 31.12.1974r).

35

Tabl. 3. Zestawienie prac remontowych niezbędnych do utrzymania stanu istniejącego oraz robót modernizacyjnych dla podniesienia standardu analizowanej nieruchomości (stan na dzień ……) – dot. punktu 2.8.

Podstawa wycenyRodzaj prac remontowych

Jedn. miary

Koszt Obmiar

robótWartość prac Termin wyk.

prac

KSNR 2/402/ 6 i 2 Wymiana konstrukcji dachowej ( zużyte

elementy więźby m³

859,784,56

3920,60

KSNR 3/502/6Wymiana pokrycia dachu i obróbek m² 162,45 216,82 35222,41

KSNR 2/503/3 Wymiana rynien m24,46 31,20 763,15

KSNR 2/503/5 Wymiana rur spustowych m21,25 49,60 1054,00

Kalk. własna W miana stolarki okiennej m²520,86 57,20 29793,19

KSNR 2/801/1 Uzupełnienie i naprawa tynków wew. m²21,50 502,40 10801,60

36

KSNR2/1309 Malowanie ścian i sufitów m² 3,38 1182,03 3995,25KSNR3/100/2 Ocieplanie ścian wraz z tynkami zewn. m² 92,30 292,65 27012,00

KSNR 2/301/2 W konanie ścian z cegły m³357,12 75,00 5250,69

KNR 202/607/1 Wyk. izolacji p. wilgociowej w piwnicach m²7,74 125,10 968,27

KSNR 2/1102/8 Wymiana posadzki w piwnicy m²19,48 125,10 2436,95

KSNR2/1105/3KSNR2/603/4 Wykonanie podłóg drewnianych z izolacją m²

53,50 192,40 10293,40

KNR401/417/1Wymiana stopnic schodów st.

26,69 32 854,08

kalk. wł. rzeczozn. Wykonanie modernizacji instalacji elektr. m 186,06 147,85 27503,58kalk. wł. rzeczozn. Wykonanie modernizacji instal. wod. - kan. m 208,48 126 43 26339,20kalk. wł. rzeczozn.

Modernizacja instalacji gazowej m290,00 113,80 33002,76

kalk. w. rzeczozn.Wykonanie instalacji c.o. m 185,53 75 39140,60

37

Tabl. 4. Zaliczki na utrzymanie części wspólnych (A) i na fundusz remontowy (B)

w analizowanej nieruchomości na tle nieruchomości porównywalnych (stan na …….)

Cechy nieruchomości

Nieruchomość analizowana

Nieruchomości porównawcze

1 2 3 4 5Lokalizacja ogólna

śródmieście śródmieście ścisłe centrum śródmieście przyległa do śródmieścia

Lokalizacja szczegółowa

1 Maja 8 1 Maja 11 Prusa 13 Reja 20 Krakowska 35

Liczba kondygnacji

4 4 5 4 4

Uzbrojenie pełne pełne pełne pełne pełneDojazd dobry dobry dobry dobry dobryPrzeznaczenie nieruchomości

mieszkalno-usługowe

mieszkalne mieszkalno-usługowe


mieszkalne

Stan prawny wspólnota mieszkaniowa

wspólnota mieszkanio

wa

wspólnota mieszkaniowa



Stan techniczny dobry dobry średni średni dobryWalory otoczenia atrakcyjne atrakcyjne b. atrakcyjne atrakcyjne atrakcyjneLiczba lokali mieszkalnych

24 32 30 22 25

Pow. przecięt. lokalu mieszk.

52,4 m² 56 m² 48 m² 51 m² 54 m²

Łączna pow. użytkowa budynku

1654 m² 1830 m² 2080 m² 1560 m² 1340 m²

Zaliczka A: •w zł./m² p.u./m-c•średnia w otoczeniu analizowanej nieruchom.

1,80 1,95 1,70 2,00 1,65

(1,80+1,95+1,70+2,00+1,65):5= 1,82 zł/m² p.u./m-c

Zaliczka B:•w zł./m² p.u./m-c• średnia w otoczeniu analizowanej nieruchom.

1,30 1,10 1,85 1,20 1,15

(1,30+1,10+1,85+1,20+1,15):5= 1,32 zł/m² p.u./m-c

38

Tabl. 5. Zestawienie wysokości zaliczek za lokale użytkowe i stawek czynszowych za

najem lokali użytkowych w analizowanej nieruchomości na tle porównywalnych (stan

na ……)

Cechy nieruchomości

Nieruchomość analizowana

Nieruchomości porównawcze

1 2 3 4 5Lokalizacja ogólna

śródmieście śródmieście ścisłe centrum

śródmieście Śródmieście

Lokalizacja szczegółowa

1 Maja 8 1 Maja 14 Prusa 13 Reja 20 Widok 12

Liczba kondygnacji

4 4 5 4 4

Uzbrojenie pełne pełne pełne pełne pełneDojazd dobry dobry dobry dobry dobryPrzeznaczenie nieruchomości






Stan prawny wspólnota mieszkaniowa





Stan techniczny dobry dobry średni średni dobryWalory otoczenia atrakcyjne atrakcyjne b. atrakcyjne atrakcyjne atrakcyjneLiczba lokali użytkowych

4 5 5 4 3

Pow. przecięt. lokalu użytk.

112,3 m² 95 m² 84 m² 102 m² 117 m²

Zaliczka A z lokali użytkowych: •w zł./m² p.u./m-c•średnia w otoczeniu analizowanejnieruchom.

2,20 1,90 2,30 2,00 2,00

(2,20+1,90+2,30+2,00+2,00):5= 2,08 zł/m² p.n./m-c

Zaliczka B z lokali użytkowych:•w zł./m² p.u./m-c• średnia w otoczeniu analizowanej nieruchom

1,30 1,20 1,85 1,20 1,00

(1,30+1,20+1,85+1,20+1,00):5= 1,31 zł/m² p.u./m-c

Rynkowa stawka czynszu najmu:•w przeciętnym lokalu w zł/m² p.u./ m-c•średnia w otocz. analizowanej nieruchom.

55,- 50,- 68,- 60,- 52,-

(55+50+68+60+52):5= 57 zł/m²p.u./m-c

39

Tabl.6. Wykonanie planu kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi w kolonii

czterech budynków spółdzielczych ……. w roku ………(w zł)

Lp. Wyszczególnienie Plan Wykonanie % wykona

nia1 2 3 4 5

I Koszty eksploatacji bieżącej 1 Podatek od nieruchomości – lokale mieszkalne 11480 11.479,81 1002 Podatek od nieruchomości – lokale użytkowe 39650 39650,18 1003 Podatek od nieruchomości – garaże 270 269,90 1004 Wieczyste użytkowanie – lokale mieszkalne 89537 89537,32 1005 Wieczyste użytkowanie – lokale użytkowe 11248 11247,96 1006 Wieczyste użytkowanie – garaże 1500 1497,24 1007 Domofony 6850 5583,60 828 Energia elektryczna – lokale mieszkalne 23206 24650,27 1069 Energia elektryczna – lokale użytkowe 2810 3517,04 12510 Konserwacja węzłów cieplnych – lokale

mieszkalne 52700 48.059,85 91

11 Konserwacja węzłów cieplnych – lokale użytkowe 6380 5940,00 9312 Przeglądy i konserwacje – lok. mieszkalne 15700 11579,63 7413 Przeglądy i konserwacje – lok. użytkowe 2770 2043,47 7414 Ubezpieczenia – lokale mieszkalne 11640 11214,15 9615 Ubezpieczenia – lokale użytkowe 4760 4728,36 9916 Odpis na fund. remontowy – lokale mieszkalne 246915 246451,32 10017 Odpis na fund. remontowy – lokale użytkowe 53305 48459,36 9118 Odpis na fund. remontowy – garaże 5080 4618,08 9119 Ochrona osiedla – lokale mieszkalne 77599 57593,88 7420 Ochrona osiedla – lokale użytkowe 8098 9486,00 11721 Ochrona osiedla - garaże 1297 677,59 5222 Sprzątanie – lok. mieszkalne 73192 87175,63 11923 Sprzątanie – lok. użytkowe 12916 15383,93 11924 Pozostałe koszty – lok. mieszkalne 240508 227204,09 9625 Pozostałe koszty – lok. użytkowe 66695 65452,39 9826 Narzuty kosztów ogólnych Spółdzielni – lok.

mieszkalne135380 144862,96 107

27 Narzuty kosztów ogólnych Spółdzielni – lok. użytkowe

23890 21346,11 89

28 Razem koszty eksploatacji bieżącej (1-27) 1225380 1199710,14 98

Tabl. 7. Koszty utrzymania komunalnych i wspólnych zasobów mieszkaniowych w złotych na 1 m² pow. użytkowej miesięcznie w latach 1996-2010 (bez kosztów c.o. i c.w.)

40

Składniki kosztów

1996 1998 2000 2002 2004 2003 2004 2006 2008 2010

Utrzymanie czystościAdministracja i koszty ogól.Podatki dla gminyPozostałe

0,18

0,37

0,06

0,15

0,26

0,52

0,09

0,25

0,33

0,71

0,12

0,38

0,36

0,89

0,15

0,46

0,38

0,96

0,14

0,53

0,37

0,92

0,15

0,49

0,38

0,96

0,14

0,53

0,36

1,12

0,12

0,59

0,40

1,19

0,10

0,64

0,44

1,24

0,09

0,68

Razem eksploatacja netto (bez świadczeń)

0,76 1,12 1,54 1,86 2,01 1,93 2,01 2,17 2,33 2,45

Woda i kanalizacjaWywóz nieczystości

0,35

0,12

0,52

0,17

0,64

0,22

0,76

0,26

0,89

0,28

0,83

0,27

0,89

0,28

0,85

0,24

0,93

0,34

1,02

0,39

Razem świadczenia

0,47 0,69 0,86 1,02 1,17 1,10 1,17 1,09 1,27 1,41

Ogółem eksploatacja i świadczenia

1,23 1,81 2,40 2,88 3,18 3,03 3,18 3,28 3,60 3,86

Konserwacja, przeglądy i remonty bież. Remonty grunt. i modernizacja

0,44

0,11

0,78

0,23

0,86

0,32

0,77

0,50

0,85

0,53

0,83

0,52

0,85

0,53

0,78

0,65

0,83

0,73

0,88

0,77

Razem techniczne utrzymanie

0,55 1,01 1,18 1,27 1,38 1,35 1,38 1,43 1,56 1,65

Koszty utrzymania ogółem

1,78 2,81 3,58 4,15 4,56 4,38 4,56 4,71 5,16 5,51

Źródło: „Informacje o mieszkalnictwie „ (stały monitoring prowadzony przez warszawski

IGM a od 2004r. przez krakowski IRM w 23. miastach) oraz dodatkowe analizy

przeprowadzone przez M. Majchrzaka samodzielnie bądź we współpracy z A. Gałązką, Z.

Gawronem, S. Kameckim i J. Matuszewskim (1996r. – 27 gmin, 1998r. – 32 gminy, 2000r. -

35 gmin, 2002r. - 40 gmin, 2004r. - 38gmin, 2006r. - 33 gminy, 2008r. - 35 gmin i 2010r. –

33 gminy.

Tabl. 8. Wpływ wielkości zasobów pozostających w zarządzie na jednostkowe koszty

utrzymania – porównanie kosztów utrzymania trzech budynków zakładowych

41

zarządzanych przez DPM, oraz ok. 250 budynków komunalnych i wspólnych

zarządzanych przez duży zakład budżetowy (ZGM) w tym samym mieście (ponad 100

tys. mieszkańców)

Wyszczególnienie składników

kosztów

Koszty jednostkowe

(w zł na 1 m² p.u.

miesięcznie)

Miesięczne koszty

przypadające na

przeciętny lokal (w zł)DPM ZGM DPM a ZGM b

Utrzymanie czystości

Adminstracyjne i ogólne

Podatki dla gminy

Pozostałe

0,96

1,55

0,06

1,12

0,33

0,88

0,12

0,55

24,48

39,53

1,53

28,56

15,71

41,89

5,71

26,18Eksploatacja netto (bez świadczeń) 3,69 1,88 94,10 89,49

Woda i kanalizacja

Wywóz nieczystości

1,58

0,53

0,81

0,24

40,29

13,52

38,55

11,43

Razem świadczenia 2,11 1,05 53,81 49,98

Ogółem eksploatacja i świadczenia 5,80 2,93 147,91 139,47

Konserwacja i remonty bieżące

Remonty grunt. i modernizacja

1,40

-

0,71

0,57

35,70

-

33,79

27,13

Razem techniczne utrzymanie 1,40 1,28 35,70 60,92

Ogółem koszty utrzymania 7,20 4,21 183,61 200,39

C.O. i C.C.W. 4,72 2,27 c 119,85 108,05 d

Ogółem koszty utrzym. i ogrzew. e 11,92 6,48 303,46 308,44

Tabl. 9. Budżet operacyjny dla budynku wspólnego (w latach 2012 -2015)

Wyszczególnienia 2012 2013 2014 20151. Przychody potencjalne z gospodarki

zasobami mieszkaniowymi 1.1. Zaliczka z lokali mieszkalnych 24.000 25.200 26.400 27.600 1.2. Zaliczka z lokali użytkowych 6.000 6.240 6.480 6.720a Przeciętna wielkość lokalu – 25,5 m² p.u. b Przeciętna wielkość lokalu – 47,6 m² p.u.c W przeliczeniu na powierzchnię z c.o.d Dotyczy tylko mieszkań ogrzewanych centralnie e Bez kosztów energii elektrycznej i gazu

42

1.3. Zaliczki ogółem 30.000 31.440 32.880 34.3202. Przewidywalne straty w przychodach z

gospodarki zasobami 2.1. % przychodów (5 %) (4,7 %) (4,5 %) (4,3 %) 2.2. Kwota (w zł.) 1.500 1.478 1.480 1.4763. Przychód efektywny 28.500 29.962 31.400 32.8444. Koszty utrzymania zasobów (dotyczące

gospodarki zasobami) 4.1. Dot. mieszkań 26.400 27.360 28.320 29.280 4.2. Dot. lokali użytkowych 6.000 6.240 6.480 6.720 4.3. Koszty utrzymania ogółem 32.400 33.600 34.800 36.0005. Wynik na gospodarce zasobami - 3.900 - 3.638 - 3.400 - 3.156

6. Przychody z pożytków wspólnych 6.1. Przychody potencjalne 10.800 10.970 11.180 11.420

6.2. Przewidywane straty w przychodach

6.2.1. % przychodów (5 %) (4,7 %) (4,5 %) (4,3 %) 6.2.2. Kwota (w zł.) 540 516 503 491 6.3 Przychód efektywny z pożytków

wspólnych 10.260 10.454 10.677 10.929

7. Podatek dochodowy od pożytków wspólnych (19%)

1.949 1.986 2.029 2.077

8. Wynik po opodatkowaniu działalności gospodarczej

8.311 8.468 8.648 8.852

9. DON po opodatkowaniu 4.411 4.830 5.248 5.696

Tabl. 10. Budżet remontowy dla budynku wspólnego (w latach 2012-2015)

Wyszczególnienie 2012 2013 2014 20151. Bilans otwarcia 4.950 5.554 6.009 6.2062. Zaliczka na fund. 2.1. Przychody potencjalne 14.400 15.840 17.280 18.720

2.2. Przewidywane straty w przychodach

2.2.1. % przychodów (5%) (4,7%) (4,5%) (4,3%) 2.2.2.Kwota (w zł) 720 744 778 805 2.3. Efektywne przychody 13.680 15.096 16.502 17.915

43

3. Pozostałe zwiększenia 3.1. Odsetki z lokat (netto) 124 148 165 160

Inne środki (np. nadwyżki z DON z ubiegłego roku)

3.700 4.411 4.830 5.248

4. Środki na remonty ogółem 22.454 25.109 27.506 29.5295. Koszty prac remontowych

5.1. Praca A 6.800 5.2. Praca B 6.200 5.3. Praca C (cz.I)4.000 (cz.II)3.500 5.4. Praca D 8.500 5.5. Praca E 7.100 5.6. Praca F 3.700 5.7. Praca G 8.400 5.8. Praca H (cz.I)9.200 (cz.II)8.400 5.9. Praca I 5.600 5.10 Praca J 9.800 5.11. Koszty ogółem 17.000 19.100 21.300 23.800

6. Bilans zamknięcia 5.454 6.009 6.206 5.729

Oszacowanie wartości nieruchomości po okresie prognozy (wariant II)

1. Wartość opisywanej nieruchomości w stanie istniejącym, tj. 1 czerwca 2011r.

wyniosła 7.285.400 zł.

2. Zakładamy dla wariantu II wzrost wartości nieruchomości na lata 2012-2015 w

wysokości 5,4 % rocznie.

3. Wyliczenie wartości nieruchomości po okresie prognozy:

• w okresie 1.06.-31.12.2011r. – 7.285.400 x 1,0315 = 7.514.890 zł.,

• po 2012r. – 7.514.890 x 1,054 = 7.920.694 zł.,

• po 2013r. – 7.920.694 x 1,054 = 8.348.411 zł.,

44

• po 2014r. - 8.348.411 x 1,054 = 8.799.225 zł.,

• po 2015r. – 8.799.225 x 1,054 = 9.274.383 zł.

4. Zdyskontowana wartość nieruchomości po okresie prognozy – 9.274.383 x 0,8042

(współczynnik dyskontujący dla r = 5,6 % w ostatnim roku prognozy) = 7.458.459 zł.

Tabl. 11. Przepływy pieniężne dla budynku wspólnego (w latach 2012-2015)

Lp. Wyszczególnienie 2012 2013 2014 20151. Dochód operacyjny netto 4.411 4.830 5.248 5.6962. Przepływ operacyjny 4.411 4.830 5.248 5.6963. Środki na remonty ogółem 22.454 25.109 27.506 29.5294. Przewidywane wydatki na remonty 17.000 19.100 21.300 23.8005. Przepływ inwestycyjny 5.454 6.009 6.206 5.7296. Przepływ środków pieniężnych 9.865 10.839 11.454 11.4257. Współczynnik dyskontujący (dla r=5,6%) 0,9470 0,8968 0,8492 0,80428. Zdyskontowany dochód netto (przepływ

środków pieniężnych)

9.342 9.720 9.727 9.188

9. Suma zdyskontowanych przepływów 9.342 19.062 28.289 37.47710. Zdyskontowana wartość nieruchomości

po okresie prognozy

7.458.459

11. Wartość inwestycyjna kapitału 7.495.93612. Nakłady początkowe (CFo) 7.285.40013. Wartość bieżąca netto (NPV) 210.53614. Wskaźnik wartości bieżącej netto

(NPVR)

2,89 %

Procedura wyliczenia CFo i wpływów ze sprzedaży:

1. Wartość nieruchomości w stanie istniejącym (25.698.462: 0,064) = 401.538.462 zł

2. Wyliczenie CFo:

- wartość bieżąca nieruchomości 401.538.462 zł

- koszty sprzedaży (2,5 %) 10.038.461 zł

- podstawa opodatkowania 391.500.001 zł

- podatek dochodowy (10 %) 39.150.000 zł

- nakłady początkowe (CFo) 352.350.001 zł

3. Wyliczenie wpływów ze sprzedaży nieruchomości po okresie prognozy:

- cena sprzedaży (29.084.631: 0,062) = 469.106.952 zł

- koszty sprzedaży (2,5 %) 11.727.674 zł

- podstawa opodatkowania 457.379.278 zł

45

- podatek dochodowy 45.737.928 zł

- wpływ ze sprzedaży 411.641.350 zł

- zdyskontowany wpływ ze sprzedaży 341.703.485 zł

Tabl. 12. Przepływy pieniężne (dla nieruchomości komercyjnej)

Lp. Wyszczególnienie 2012 2013 20141. Dochód operacyjny netto 26.752.142 27.837.923 29.084.6312. Amortyzacja 10.439.445 10.439.445 10.439.4453. Podstawa opodatkowania 16.312.697 17.398.478 18.645.1864. Podatek dochodowy (19 %) 3.099.412 3.305.711 3.542.5855. Przepływ operacyjny 23.652.730 24.532.212 25.542.0466. Współczynnik dyskontujący (r=6,4%) 0,9398 0,8833 0,83017. Zdyskontowany dochód netto 22.228.836 21.669.303 21.202.4529. Suma zdyskontowanych przepływów 22.228.836 43.898.139 65.100.59110. Zdyskontowany wpływ ze sprzedaży

nieruchomości po okresie prognozy

341.703.485

11. Wartość inwestycyjna kapitału 406.804.07612. Nakłady początkowe (CFo) 352.350.00113. Wartość bieżąca netto (NPV) 54.454.07514. Wskaźnik wartości bieżącej netto

(NPVR)

15,45 %

Tabl. 13. Przepływy gotówkowe - w zł (metoda możliwa do zastosowania w

budynkach wspólnych)

Lp. Wyszczególnienie 2012 2013 2014 2015

1 Potencjalne wpływy operacyjne na

eksploatację (PWO)

18.982 19.608 20.255 20.923

2 Straty 553 571 590 609

3 Efektywne wpływy operacyjne na

eksploatację (EWO)

18.429 19.037 19.665 20.314

4 Wydatki na eksploatacje ogółem

(wyd. ekspl. og.)

18.180 18.705 19.247 19.809

5 DON (EWO – wyd. ekspl. og.) 249 332 418 505

6 Wpływy na fundusz remontowy –

wraz z bilansem otwarcia (WFR)

15.578 19.985 24.413 28.869

7 Wydatki na remonty (Wyd. rem.) 9.450 11.270 15.100 12.320

46

8 Wynik gotówkowy – bez podatku

(WGB)

6.377 9.047 9.731 17.054

9 Współczynnik dyskontujący (dla

r=6%)

0,9434 0,8899 0,8395 0,7920

10 Zdyskontowany przepływ gotówki

(DCF)

6.016 8.051 8.169 13.507

11 Suma zdyskontowanych przepływów

(ΣDCF)

35.743

12 Wskaźnik wykorzystania funduszu

remont. (wyd. rem. : WFR)

0,607 0,564 0,619 0,427

13 Wskaźnik płynności (wyd. ekspl. og.

+ wyd. rem. ): (EWO + WFR)

0,812 0,768 0,779 0,653

Tabl. 14. Przepływy pieniężne (w zł.) dla nieruchomości komercyjnej

Lp. Wyszczególnienie kwota1. Przychody potencjalne (PP), w tym: 50.000

a) z czynszów najmu 40.000b) z reklam 5.000c) z wynajmu garaży 5.000

2. Przewidywane straty w przychodach (SwP) 4.0003. Inne (ekstra) przychody (IP) 04. Przychód efektywny (EP) 46.0005. Koszty operacyjne — wraz z amortyzacją (KO) 26.000

a. w tym amortyzacja (A) 3.0006. Dochód operacyjny (DO) 23.0007. Zysk operacyjny (ZO) 20.000 8. Spłata odsetek od kredytów długoterminowych (SO) 5.000.

9. Zysk przed opodatkowaniem (ZpO) 15.00010. Należny podatek (PO 2.85011. Zysk netto (Zn) 12.15012. Wypłata dywidendy (D) 013. Zyski niepodzielne (ZZ) 12.15014. Dochód przed opodatkowaniem (DpO) 18.00015. Splata kredytów długoterminowych (SK) 8.00016. Przepływy pieniężne przed opodatkowaniem (PPP) 10.00017. Przepływy pieniężne po opodatkowaniu (PPPO) 7.15018. Wartość nieruchomości (W) 130.00019. Kapitał własny (Wk) 70.000

47

20. Kredyt (kapitał pożyczony) (K) 60.000

Tabl. 15. Analiza wskaźnikowa dla nieruchomości komercyjnej

Lp. Wskaźnik Formuła wskaźnika Wynik1.2.

Okres zwrotu bruttoOkres zwrotu netto

W:EP(18:4)W:DO(18:6)

2,835,65

3.4.

Okres zwrotu z własnego kapitału bruttoOkres zwrotu z własnego kapitału netto

WK:PPP(19:16)WK:PPPO(19:17)

7,009,79

5.6.

Stopa zwrotu bruttoStopa zwrotu netto

EP:W(4:18)DO:W(6:18)

35,38%20,00%

7.8.

Stopa zwrotu z własnego kapitału bruttoStopa zwrotu z własnego kapitału netto

PPP:WK(16:19)PPPO:WK(17:19)

14,2910,21%

9. Ogólny wskaźnik rentowności PPP:W(17:18) 5,50%

10. Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego K:WK(20:19) 0,86

11. Wskaźnik równowagi (KO+SO+SK):EP (5+8+15):4

0,85

12. Wskaźnik rentowności działalności PPPO:EP (17:4) 15,54

48

PLANÓW ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIAMIetins.edu.pl/2011doc/pzn.pdf · ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI...

Documents

Transcript of PLANÓW ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIAMIetins.edu.pl/2011doc/pzn.pdf · ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI...