· ·

1 ...................................................2

2 .....................................................................5

3 ............................................8

4 ................................................ 10

5 ......................................... 12

· ·

1 ........................................................... 14

2 ....................... 16

3 ..................................... 19

4 ..................................... 21

5 “ ” ................................................ 23

2

十 五 寄语

Fifteen

Years

1

GDP

40.5% 58.5%

14.0%

0.0%

10.0%

20.0%

30.0%

40.0%

50.0%

60.0%

0

40000

80000

120000

160000

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

非百强企业销售额 TOP11-100销售额 TOP10销售额 百强企业市场份额 TOP10企业市场份额

市场份额年均增长

1.42个百分点

市场份额年均增长

2.69个百分点

市场份额年均增长

5.49个百分点

7956

133700

1113

63761

14%

33%

-40%

-20%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

0

30000

60000

90000

120000

150000

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

全国商品房销售额（亿元） 百强企业销售额总值（亿元） 全国商品房销售额增长率 百强企业销售额总值增长率

831大限

国八条

国六条

10次上调存准率、6次加息

金融危机

货币宽松成交放量

新国十条国十一条

新国八条限购

2次降准2次降息

国五条

分类调控限购放松

降息降准

调控收紧因城施策

47.7%

1113

82.7

13.7

2003 20172003 2017

5 18

23.737.0

56.1%

6.4

2003 2017

56.3

2003 2017

33.7

2003 2017

36.6

82

2003 2017

2

1

百强企业发展主题

理性成长

2010

新周期•新格局•新成长

2011

顺势而为，稳健发展

2012

优化经营，稳步进取

2013

变革创新，跨越发展

2014

顺应新常态，开创新局面

2015

协同创新，稳中求进

2016

不忘初心，行稳致远

2017

提质稳发展，谋变新时代

2018

2004-2008年城镇化加速

招保万金中海

京沪渝粤

全国扩张

2009-2014年货币宽松

恒大

融创

华夏幸福

规模竞赛

1980-2003年制度红利

华南五虎

万科

本地起步

2015年至今结构性机遇

碧桂园

恒大

闽系房企

分化发展

3

4

14%

39%

25%

8%

1%

13%

28%33%

26%

1% 2%6%

3%

20172003

15 80%

33%

55%

63%

2004-2008:

2009-2013:

2014-2018:

5

2

40.5% 41.8% 43.0% 44.3% 45.9% 47.0% 48.3% 50.0% 51.3% 52.6% 53.7% 54.8% 56.1% 57.3% 58.5%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

0

3

6

9

12

15

18

2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年

商品房销售面积(亿平米) 商品房销售额(万亿元) 城市化率

6

12003年

单城市深耕

平均进入城市数量：5 平均进入城市数量：12

平均进入城市数量：40 平均进入城市数量：80

22008年

区域深耕

32014年

全国化扩张

42017年

聚焦城市群

7

8

3

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

0

3

6

9

12

15

18

2003年

2004年

2005年

2006年

2007年

2008年

2009年

2010年

2011年

2012年

2013年

2014年

2015年

2016年

2017年

单位：亿平方米

百强企业销售面积 全国商品房销售面积 百强企业销售面积市场份额

17.4%

2.7

2.8

2.9

3.0

3.1

3.2

3.3

3.4

3.5

0%

25%

50%

75%

100%

2003年 2007年 2010年 2013年 2014年

单位：户数

一人户 二人户三人户 四人户五人户及以上 平均家庭户规模

0%

25%

50%

75%

100%

2012年2013年2014年2015年2016年2017年

0-90平米(含) 90-140平米(含)

140-200平米(含) 200平米以上

9

“ ”

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（建议使用主题字体）

标题文本预设客户思维 用户思维产品思维大盘开发

特征：高质量、标准化、

快周转特征：专业化、个性化、

多样化、高附加值

特征：互联网、智能化、

全周期、认同感

特征：大面积、低成本、

慢周转、高收益

10

4

2016 2017 2018

华发股份.SH

首创置业.HK

2011 2012 2013 2014 20152003 2006 2007 2008 2009 20102004 2005

富力地产.HK

雅居乐集团.HK

鑫苑中国.NYSE

碧桂园.HK

合景泰富.HK

荣盛发展.SZ

中国金茂.HK

远洋集团.HK

中国奥园.HK

众安房产.HK

花样年控股.HK

佳兆业集团.HK

宝龙地产.HK

禹洲地产.HK

中国恒大.HK

明发集团.HK

龙湖地产.HK

金隅股份.SH

华夏幸福.SH

金科集团.SZ

朗诗集团.HK

当代置业.HK

景瑞控股.HK

时代地产.HK

龙光地产.HK

蓝光发展.SH

光明地产.SH

绿地控股.SH

新城控股.SH三盛控股.HK

福晟集团.HK

绿城中国.HK

保利地产.SH

绿地香港.HK

北辰实业.SH

世茂房地产.HK

仁恒置地.SG

滨江集团.SZ

建业集团.HK

中骏置业.HK

泰禾集团.SZ

融创中国.HK

隆基泰和.HK

旭辉控股.HK

新城发展.HK

万科企业.HK

万达商业.HK

阳光100中国.HK

融信中国.HK 正荣地产.HK

注：港交所HK、沪深SH/SZ、新交所SG、纽交所NYSE

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

2003年

2004年

2005年

2006年

2007年

2008年

2009年

2010年

2011年

2012年

2013年

2014年

2015年

2016年

2017年

2018年

IPO融资额度 增发配股融资额度

亿元

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

2005年

2006年

2007年

2008年

2009年

2010年

2011年

2012年

2013年

2014年

2015年

2016年

2017年

海外债 信用债

亿元

11

•

•

•

•

•

•

12

5

•

•

•

•

•

•

•

•

•

•

•

•

•

•

13

2013

007

2014

2015

2016

2017

20172016201520142013

14

1

58.5 60.0

70.0

93.5

81.6

0

20

40

60

80

100

1990年 1995年 2000年 2005年 2010年 2015年 2020年 2030年

单位：%

中国 日本 美国

15

5

9

3

11

16

20202017

3000-

1000-3000

16

2

17

86.0%

93.5%

58.5%

美国

日本

中国

租赁市场规模新房交易额 二手房交易额

0.04

1.38

5.80

13.37

0.68

3.00

0.40

0.80

7.07

5.19

5.85

0.65

REITs市值（中国为类REITs发行额）城镇化率

0 200 400 600 800 1000 1200

Daito

Leopalace21

BXP

EQR

SPG

住友不动产

三菱地所

三井不动产

Lennar

Horton

Pulte

亿元

01000200030004000

亿元

总资产 新房开发销售业务收入 住宅定制建设 经纪管理业务租赁业务收入 金融服务业务 国际业务 投资业务

开发商

综合开发运营商

REITs

运营商

18

19

3

城市核心区

城市副中心

商圈选择

项目体量

项目规划

开业时间

地块选择

经济水平

人口数量

交通条件

城市 商圈

地块

一线城市:北京/上海/广州/深圳

二线城市:省会/经济比较发达的二线城市

三线城市:经济水平高、具备产业基础

城市选择

20

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

0 5 10 15 20 25

重资产

持有+净出租仅获取租金收益

持有+托管获取部分租金及经营收益

持有+运营获取全部租金及经营收益

轻资产

输出运营获取运营收益

代建+运营获取开发及经营收益

21

4

“

”

4.4万亿元 8500亿元

5.2万亿元 发行规模653亿元

美国 中国

7.7万亿市值 225支 发行规模621亿元

CMBS

REITs

房地产私募基金

22

+REITs

REIT

基金管理收入和分红

投资和管理团队

投资和管理团队项目管理团队

注入成熟物业

参与收购

参股收益

管理和部分持有

投资 分红 投资分红

募集

私募投资人 公众投资人

私募基金 REITs

收购/开发 证券化运营增值

各领域REITs

数量占比 17.0%

9.0%

12.4%

14.7%

17.5%

16.4%

7.3%

5.7%

商业零售

住宅

办公楼

酒店及娱乐

医疗保健

SPG、GGP、KIM

AVB EQR MAA

DLR BXP ARE

VICI APLE RHP

HCP OHI MPW

代表REITs领域 代表REITs

23

5

2020 1.4

2.1

2020

67

2 7

2017 2025

5

2026

339.05

2016-2020

3.93-5.94

11%

2020

1.71

339.05

3.93-5.94

1.71

7

5

1.4-2.1

24

黏

1000

500-100

居住

金融

家装

一站式消费

物业服务

教育

休闲

生活消费

文旅休闲

工作

健康养老

居住

商业地产

长租公寓

养老地产

旅游地产

特色小镇

文化地产

产业地产

绿色科技地产

居住

25

26

2004•研究组在连续两年进行上市房地产公司TOP10研究的基础上，开始面向所有的房地产企业开展“中国房地产企业百强研究”

2005•搭建了百强企业评价指标体系的主要框架，以后历年的变动都在这个基础上进行。评价指标体系设立了规模性指标 成长性指标和盈利性指标3个二级指标 14个三级指标

2006•设置的门槛值调整为近三年房地产业务平均销售额3亿元，评价指标体系加入了偿债能力指标和社会责任感两大二级指标

2007•百强入选企业的门槛值进行了进一步上调，在研究方法上，首次采用了因子分析（Factor Analysis）的方法进行研究，并沿用至今

2008•增加了运营效率指标，下设总资产周转率和流动资产周转率两项三级指标，进一步反应百强企业在资金周转方面的能力

2009•将指标体系中的偿债能力指标改为稳健性指标，并在下面增加预收账款 筹资现金流量净额 经营现金流量净额/总负债三项三级指标，以此评价企业经营的稳健状况

2010•研究以“理性成长”为主旨，适当提高了稳健性指标的权重，将“筹资现金流量净额”调整为“经营现金流量净额

2011•新增对企业融资能力的评价，并相应设置筹资活动现金流入与银行授信额度两个三级指标，以反映融资能力对房地产企业整体实力的重要提升作用

2012•强化了企业融资能力和稳健性的评价，增加了带息负债比率 自筹资金增长率，引导企业长期稳健发展

2013•继续强化对企业财务控制及稳健经营等基本面的分析，增设速动比率和成本费用利润率指标，更系统地评估企业在市场整合期展现出的专业化管理水平

2014•强化了对企业资本运作及融资能力的分析，在融资能力评价中，纳入综合资金成本率指标

2015•强化了对企业运营效率的分析，增设拿地开盘周期指标，以更全面的评估企业在现有市场环境下项目运作与整合各项资源的能力

2016•强化了对企业运营效率和稳健经营的分析，分别纳入销售去化率指标 增设净负债率指标，以更系统地评估企业在快速去化 加速创新过程中所展现出的综合经营实力

2017•强化了对企业成长潜力和经营稳健的分析，分别增设可变现货值指标和现金流量利息倍数指标，以更系统地评估在行业创新升级 分化整合过程中企业所展现出的综合经营实力

2018•强化了对企业经营稳健和运营效率的分析，分别增设现金流动负债比率指标和人均增利指标，客观评估企业流动性风险和企业生产效率

27

1

2

国内金融机构

国外金融机构

对接各级政府机构

促进政企沟通合作

28

近4200次 6500余次 63000次

20家中央级主流媒体

50余家

境外知名媒体300家主流媒体