p-wc

Rolul garii in ora�ul niodern: niai niult decat transport

Garile clasice

PwC

Construite la final de secol XIX, inceput de secol XX.

Plasate, in general, la periferie, din ratiuni de zgomot �i de poluare,

D indeplinind o unica functiune: transport in afara ora�ului .

Garile moderne

D Reconstructia cladirilor istorice, prin conservarea elementelor arhitectonice originale/Constructia unor terminale noi.

D Dezvoltarea ora�ului determina "migrarea" garii catre centru => gara dobande�te �i alte functiuni => nevoia de transformare estetica si functionala.

' ' '

D Gara secolului 21 are functiuni multiple:

• Centru multi-modal de transport (tren, metrou, autobuz, tramvai, taxi, park & ridepentru ma�ini �i biciclete)

• Loe de popas - restaurante, hoteluri• Loe de intalnire - cafenele, centru de conferinte• Loe de munca - cladire de birouri, incl. birouri inchiriate pe termen scurt• Loe de petrecere a timpului liber - magazine, sala de fitness, cinematograf

1 Realizarea gllrilor moderne: un efort public-privat

D Gara este parte din infrastructura publica de transport.

D Sectorul public are in sarcina modemizarea �i intretinerea garilor, constructia de terminale noi.

D Data fiind complexitatea garilor modeme, implicarea sectorului privat devine esentiala.

D Sectorul privat se poate implica in:

(ft Finantare

0 Constructie (incl. proiectare)

(j) Operare comerciala

D Reconstructia cladirilor existente sau constructia unor terminale noi, cu finantare atrasa de firme

private care primesc, drept compensatie, operarea spatiilor comerciale in gari pentru un numar de ani, impreuna cu posibilitatea de a dezvolta (�i opera) obiective conexe, cum ar fi centre comerciale, cladiri de birouri, hoteluri, centre de conferinta, sali de sport, invecinate sau ata�ate garilor.

PwC

Model de finantare nrivatCl a unui proiect public

SECTOR PRIVAT �--------------- --------- -------

.

D � 1lriYati (capital propriu): • Investitori orivati "strategici"

� �

• Fonduri de investitii/ de pensii,investitori institutionali

D Banci con1erciale sau institutii � �

financiare internationale (capital imprumutat)

I

I

I

I

SECTOR PUBLIC r------------------------------------------

: D Aport in nun1erar : D Apo rt in natura ( e.g. terenuri, cladiri,

drepturi) D Garantii de stat sau de la un organisn1

national dedicat Fonduri UE

�--------------------------Societatea

deProiecf

-------------------------------

�

r-------------------------

: (SP) I I

I

! D Yeni1uri de la utilizatori: D Venituri din surse alternative (chirii, publicitate)

1 D Credite con1erciale pentru finantarea 1

: oper3.rii :�-------------------------------------�

PwC

I I

I

-------------------------------

D Subventii de la stat ( de exenlllli! pentru, tarif, ruati, de con1nensare)

D Plati de disponibilitate, tarife virtuale -------------------------------------------

I__ I

Galeria Katowicka: o investifie de 240 mil EURfinanfata privat

0 in 2009, firma spaniola Neinver a �tigat proiectul lansat de guvernul polonez pentru refacerea �i extinderea garii din Kato,vice (reconstruita in 1972 pe locul garii istorice din 1859).

0 Proiectul, dezvoltat in parteneriat cu firma britanica de management in constructii Meyer Bergman �i cu PKP, a fost finalizat in vara lui 2013. Investitia de 240 de milioane de euro a incl us constructia mall-ului Galeria Katowice (GLA: 53.000 m2, 250 de magazine, medie zilnica de 35.000 vizitatori), o cladire de birouri, un terminal subteran pentru autobuze �i refacerea integrala a cladirii garii 1;-i a infrastructurii feroviare.

0 Din suprafata totala a complexului (200.000 m2), 38% reprezinta inb·astructura de transport (tren �i autobuz), 26% mall, 17% parcare, 12% birouri, 7"/o spatii expozitionale §i de relaxare.

S11 r-::(1 : hi 1u: / fo m,, ori

11, r r,C-01 n /en /<·sx 111--01 /Jm1owic·e· n mie< ·1 ·1--::sa I noh··1 n1@ 11·111tn&fon ns11ion: Ju 1u: / he<· i, vl frn /WI Ut·di-s/;:a l<·ria · ka1rmkka ·uh01n:s

PwC

Gar« din Katowice - lnvestitie: 240 milioane EUR

SECTOR PRIVAT r- ---------------------------------1

D � IIDYati: : • NcinYer (Sru!nia) - 50% I

I • Meyer Bergman (M. Britanie) - 50%

D Bfil!ci comerciale: • �Bank(�Grup)

SECTOR PUBLIC r------------------------------------------

I

I

I

I D Aportul partenerului public PKP - in natura

(1erfilll!ri)

�-------------------------- Societatea

deProiect

-------------------------------

�-------------------------

D Venituri de la utilizatori ( e.g. inchirieri spatii comerciale, publicitate, etc)

I

I

I '-------------------------------------�

PwC

(SP)

I

I

I

-------------------------------

-------------------------------------------

Centrul de transport integrat din Poznan: 170 mil. EUR D in 2007, in urma unei licitatii, PKP a selectat firma maghiara de investitii imobiliare,TriGranit Holding, pentru

renovareagarii din Poznan (inaugurata in 1879) §i revitalizarea zonei inconjuratoare-investitie estimata la 170 mil. EUR.

D in mai 2012, JV intre TriGranit Holding §i Europa Fund III (fond de investitii cu capital privat) a finalizat prima parte a investitiei: noua cladire a garii (6.ooo m2), in valoare de 7 milioane EUR. PK.P a contribuit cu terenul, in timp ce Europa Fund III §i TriGranit Holding au finantat investitia propriu-zisa dinsurse proprii §i atrase.

D in octombrie 2013, a fost finalizata a doua parte a investitiei: un terminal pentru autocare, unul de tip park & ride (1.500 de locuri de parcare) §i un mall, Poznan City Center/ Avenida Poznan (GLA: 58.000 m2, 200 de magazine, rnedie zilnica de 40.000 de vizitatori).

D Mall-ul a fost cumparat, in 2014, de ECE European Prime Shopping Centre Fund, fond de investitii german.

D Implementarea ultimei faze a investitiei, care prevede construirea unui centru de conferinte, a unui hotel �i a unei zone de birouri, a fost amanata.

Su r::(1 : hnu; / /\\ ,, w ,1 it Juhw ,nhiU ,>,c·w n / 1 nai n /<·ttres/c ·aM/�hs;,,;mint · maJl�/uc»wl n ·dl> '"<i · nh'r

PwC

Gara din Poznan - InY.estitie: 170 milioane EUR

SECTOR PRIVAT SECTOR PUBLIC �-------------------------------------1 �---------------------------------------

D � privat: • TrLGJ:fillli (Jlngruia) - 100% (51 �

EUR) - initial• Refinantare orin atragerea unui nou

�.....,..,...,..�.....,..,...,..vvvv � � � -

� (Europa Fund)D Banci comerciale:

• Raiffeisen Bank• �Bank• BREBankSA• Hypo Public Finance Bank

Capital imnrumutat: 119 � EUR �----------------------------�----------------------------

D Yrnimri, de la utilizatori (inchirieri spatii comerciale, publicitate)

D Vanzare de active imobiliare.

I

I

I

I

I

Societatea

deProiect

(SP)

D Aportul partenerului public PKP - in natura(�

-------------------------------

-----------------------------,

I , _____________________________________ __ L---------------------------------------

PwC

Sopot Centrum - proiect de revitalizare urbana

Q In 2016, a fost finalizatli Sopot Cent rum, o investitie realizatli de co1npania poloneza de investitii 111 construct ii Baltycka Grupa In,vestyc)jna SA tn zona glirii din ora�ul Sopot de pe litoralul Marii Bait ice.

D Gara, 1nfiintatli 111 1870, a fost co111plet 1nodernizatli 111 unnli lucrarilor care au avut loc tntre 2013 �i 2015.

D Sopot Centru1n are o suprafatli totalli de 13,500 1n2, integrand

gara locala, un club de fitness, 16 restaurante �i cafenele, un hotel de 3 stele, o galerie de artli multi-media, numeroase 1nagazine.

S1tl'i<l: httD i IIWU"ll'.Sl?l>OO'fllll'ltnt,('!iY1l,l)i/cn

PwC

Gar« din Sopot - Investitie: 40 milioane EUR

SECTOR PRIVAT SECTOR PUBLIC �-------------------------------------1

D � privat: : r------------------------------------------

• Baltvcka Gruoa Inwestvcvina SA 1 � �

I

(fQ!Qnia) - 10 milio.ane EURD Fonduri UE - JESSICA, �min

intermediul Bancii de Dezvoltare a ���,vvvvwvv �

� (Bank Gosoodarstwa Kraio BGK) - imm:umutcu � subventionata.

I

I

I

I

�-------------------------- Societatea

deProiect �-------------------------

D Ye.ni.tu.ri de la utilizatori ( e.g. inchiriere de spatii comercial publicitate).

I

I

I

�

(SP)

I

I

I

D Aportul partenerului public PKP - in natura (�

-------------------------------

-------------------------------

'-------------------------------------� -------------------------------------------

PwC

PKP: proprietar de infrastructura publica $i investitor imobiliar

D Societatea feroviara de transport poloneza, Polskie Koleje Panstwowe (PKP) SA, a fost infiintata in 2001, fiind urma�a societatii omonime care exista din 1926. Unicul actionar al societatii este Ministetul Trezoreriei de Stat.

0 PKP detine:

• 1nare pa1te dintre garile de pe teritoriul Poloniei,• 22.000 de apa1tamente.• peste 100.000 de terenuri, dintre care 10.000 cu potential comercial, destinate vauzarii.

0 Confonn site-ului oficial al companiei, programul de optimizare a managementului proprietatilor in1obiliare contine trei directii principale:

• vanzarea terenurilor,• transfe1ul proprietatii asupra garilor secundare catre autoritatile locale,• concesionarea garilor 111 cadtul programului "Preluati o gara/Take over a Railway Station".

D Proiectele de dezvoltare ale PKP SA sunt implen1entate de o sucursala a sa, Xcity Investment,

1nfiintata 111 2015. Toate proiectele sunt derulate in pa1teneriat cu diver�i investitori privati. In po1tofoliul current al Xcity Investment se afla 17 proiecte.

PwC

PKP - Exemple de proiecte cufinanfare privata

Proiect

Centrul de Transportlnlegrat dinKatowice

(304.000 locuilori)

Centrul de Transportlntegrat dinPoznan

(542.000 locu ilori)

Modemizarea si extinderea glirii MinskMazowiecki

(42.000 locu itori)

Refacerea si extinderea garii VarsoviaVest

(1,7 milioane locuitori)

Refacerea si extinderea glirii Gdansk(460.000 locuilori)

Relacerea glirii Gd yn ia Mi�dzytor,e(248.000 locuitori)

Part ener

Neinver(Spania)

TriGranit (Ungaria)

Oekada Realty(Polonia)

HB Reavis

Ghel amco (Belgia)

SEMEKO (Polonia)

Componente lnvestitie

Reconstruc\ia glirii Terminal subteran de autocare

Mall- Suprafata inchiria bila bruta(GLA-Gross LeasableArea: 53.000 m2)

Parcare Spa�u birouri

Spa�u expozi\ional

Reconstruc\ia glirii Terminal autocare

Mall- GLA: 58.000 m2

Parcare

Reconstruc�a glirii Spa�u comercial - GLA: 4.300 m2

Reconstruc�a garii Doua cladiri de birouri - GLA: 67 .000 m2

Parcare

Reconstruc\ia glirii Hub d e transport care integreazli trenul, metroul,

autobuzul Spa�u comercial-GLA: 177.000 m2

Reconstruc\ia gliriiHub de transport care integreaza trenul $i

transportul public local Spa�u comercial �i de birouri: 345.000 m2

Valoare investitie

240 milioane EUR

170 milioane EUR

7,3 milioane EUR

156 milioane EUR pe o suprafata de 1.5 ha

530 milioane EUR pe o suprafa\li de 4.7 ha

722 milioane EUR pe o suprafa\ll de 14,4ha

Ce t$i dorescfinanfatorii?

Investitorii (capital propriu)

• Investitia respectiva sale satisfaca strategia petermen lung

• Profituri = rezonabile 1n conditii de risecunoscute §i controlabile

• Sa poata atrage finantare din surse private cuun cost supo1tabil (riscul de tara, riscul deproiect = definitorii!)

• Proiectul respectiv le aduce eel 111ai bunrandan1ent posibil din tot po1tofoliul deproiecte pe care il au 1n vedere

PwC

Bancherii (capital in1prumutat)

• Investitia respectiva sa le satisfaca strategia petennen lung

• Tara 1n care se in1plementeaza proiectul are ratingr�co111andat investitiilor, are exemple de succes(1mple111entate la timp �i fara depa�iri de costu1i),are un 111ediu politic, legislativ stabil §i coerent

• Investitorii/actionarii Societatii de Proiect sa aiba obuna reputatie §i experienta 111 do111eniul proiectuluipentru care se cauta finantare

• Durata constructiei sa fie cat 111ai 111ica (ideal - 2 - 4aui) sau const1uctia sa fie etapizata astfel 1ncatproiectul sa produca venituti cat 111ai curand

• Veniturile proiectului sa fie esti111ate convingator realist �i sa existe o ce1titudine rezonabila in

'

legatura cu obtinerea acestora

lmplicarea sectorului privat in modernizarea garilor: Benefi.cii � dezavantaje

0 Beneficii

• Disponibilizarea resurselor financiare alesectorului public pent1u utilizarea in proiecte"pur publice".

• Impact zero asupra deficitului $i datorieipublice (dacii proiectul este structurat corect).

• Utilizarea experientei secto1ul privat invalorizarea unor active - cladiri, terenuri.

• Cre�terea veniturilor rezultate din taxareaproprietatilor din vecinatatea garilor inbeneficiul autoritatilor locale.

• Riscurile de constructie �i eel de operare revin,in general, investitorului privat.

PwC

e Dezavantaje

• Este de a$teptat ca incheierea unui contract deconcesiune/PPP sa presupuna implicarea mai 1nultortipu1i de pa1tene1i publici (e.g. Ministe1ulTranspo1turilor $i auto1itati locale).

• Pregatirea documentatiei de concesiune / PPP(studiul de fundamentare) este in sarcinapa1tene1ului public => durata, cost.

• Planul de aface1i trebuie foarte bine argu1nentat infata finantorilor pent1u ca presupune atat riscuri deconstiuctie, cat 1iscuri specifice domeniuluiimobiliar.

• Slaba pe1fonnanta a pa1tenerului piivat poateconduce la insolventa sau chiar fali1nentul societatiide proiect, cu consecinte serioase asupra investitiei.

Contacts

Ionut Simion '

Country Managing Partner

Tel: +40 21 225 37 02

E-mail: ionut.simion@pwc.com

Ruxandra Chirita '

Director Tel: +40 21 225 36 27

E-mail: ruxandra.chirita@pwc.com

PwC 16

pwc

© 2017 PwC. All rights reserved. Not for further distribution without the perm1ss10n of PwC. "P\\C" refers to the network of member firms of PricewaterhouseCoopers International Limited (PwCIL), or, as the cont ext requires, individual member firms of the PwC network. Each member firm is a separate legal entity and does not act as agent of PwCILor any other member firm. PwCILdoes not provide any services to clients. PwCILis not responsible or lialie for the acts or omissions of any of its member firms nor can it control the exercise of their professional judgment or bind them in any way. No member firm is responsible or liable for the acts or omissions ofany other member firm nor can it control the exercise of another member firm's professional judgment or bind another member firm or PwCIL in any way.