OPERAT SZACUNKOWY -...

OPERAT SZACUNKOWY

z określenia wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego gruntu, stanowiącego część dz. ew. nr 67 (projektowana dz. ew. nr

67/3) wraz z prawem własności zabudowań na niej się znajdujących, położonego w Warszawie przy ul. Woronicza 17, dzielnica Mokotów.

Dla działki ew. nr 67 prowadzona jest księga wieczysta nr WA2M/00169121/7 przez VII Wydział Sądu Rejonowego dla Warszawy

– Mokotowa w Warszawie.

Autor operatu: Paweł Skrzecz, upr. nr 5494

Warszawa, 19 czerwca 2013 r.

ul. Hery 72, 01-497 Warszawa, tel/fax: (22) 864 61 77 / 835 18 04

e-mail: [email protected]; www.estim.pl NIP: 526-275-93-49, Regon: 015721162

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Adres nieruchomości:

Warszawa, ul. Woronicza 17, cz. działki ew. nr: 67 tj. projektowana działka ew. nr 67/3, obręb 1-08-04, dzielnica Mokotów

Określenie nieruchomości:

Przedmiotem wyceny jest prawo użytkowania wieczystego gruntu, stanowiącego część dz. ew. nr 67 (projektowana dz. ew. nr 67/3) wraz z prawem własności zabudowań na nim się znajdujących położonego przy ulicy Woronicza 17 w Warszawie, dzielnica Mokotów. Dla gruntu prowadzona jest księga wieczysta nr WA2M/00169121/7 przez VII Wydział Sądu Rejonowego dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie.

Zakres i uwarunkowania wyceny:

Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynków w stanie na dzień wyceny, dla aktualnego sposobu użytkowania.

Cel wyceny: Celem wyceny jest określenie aktualnej wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynków dla celów sprzedaży.

Metoda wyceny:

Zastosowano podejście mieszane, metodę kosztów likwidacji, technikę elementów scalonych do określenia wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego gruntu z prawem własności budynku w stanie na dzień wyceny dla optymalnego wykorzystania.

Data określenia wartości rynkowej: 19 czerwca 2013 r.

Oszacowana wartość rynkowa:

Wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego gruntu po uwzględnieniu kosztów rozbiórki: 76 153 000 zł

Opracowanie:

Data sporządzenia operatu: 19 czerwca 2013 r.

Operat szacunkowy Część nieruchomości gruntowej zabudowanej (cz. dz. ew. nr 67 obręb 1-08-04, wstępnie oznaczonej nr 67/3), Warszawa ul. Woronicza 17, dzielnica Mokotów

. 3

SPIS TREŚCI

1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY .................................................................4

1.1. Przedmiot wyceny ......................................................................................4

1.2. Zakres wyceny ............................................................................................4

2. CEL WYCENY .................................................................................................4

3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO ...................4

3.1. Podstawa formalna .....................................................................................4

3.2. Podstawy materialno - prawne ..................................................................4

3.3. Podstawy metodyczne ...............................................................................5

3.4. Źródła danych merytorycznych.................................................................5

4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY ................................5

5. OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU OPERATU ..............................6

5.1. Określenie stanu prawnego nieruchomości ............................................6

5.2. Opis stanu techniczno – użytkowego przedmiotu wyceny ....................8

6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM ............13

7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO .........................14

8. RODZAJ OKREŚLANEJ WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI, ZASTOSOWANE PODEJŚCIE, METODA I TECHNIKA WYCENY .........20

9. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY I PRZEDSTAWIENIE OBLICZEŃ .................................................................................................23

10. WYNIK KOŃCOWY WRAZ Z WNIOSKAMI I UZASADNIENIEM .............28

11. KLAUZULE I OGRANICZENIA...................................................................29

12. PODPIS AUTORA OPRACOWANIA ..........................................................29

13. ZAŁĄCZNIKI: ..............................................................................................30


. 4

1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY

1.1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest prawo użytkowania wieczystego gruntu, stanowiącego

część dz. ew. nr 67 (projektowana dz. nr 67/3) o powierzchni 18609 m2 wraz z

prawem własności zabudowań na nim się znajdujących położonego przy ulicy

Woronicza 17 w Warszawie, dzielnica Mokotów.

Dla gruntu prowadzona jest księga wieczysta nr WA2M/00169121/7 przez VII

Wydział Sądu Rejonowego dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie.

1.2. Zakres wyceny Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa użytkowania

wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynków w stanie na dzień

wyceny, dla aktualnego sposobu użytkowania.

2. CEL WYCENY

Celem wyceny jest określenie aktualnej wartości rynkowej prawa użytkowania

wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynków dla potrzeb sprzedaży.

3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO

3.1. Podstawa formalna Podstawą opracowania operatu szacunkowego jest zlecenie Telewizji Polskiej S.A. z siedzibą przy ul. J. P. Woronicza 17 w Warszawie.

3.2. Podstawy materialno - prawne - Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r.,

(Dz.U.04.261.2603, z późn. zm.)

- Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie

wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z

2005.196.1628, z późn. zm.)

- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. nr 16 poz. 93 z

1964 r., z późn. zm.)

- Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z

2001 r. nr 119 poz. 1116, z późn. zm.).


. 5

3.3. Podstawy metodyczne - Standardy wyceny nieruchomości

- Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW)

- M. Prystupa „Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia

porównawczego” 2001 r.

- E. Mączyńska, M. Prystupa, K. Rygiel: „Ile jest warta nieruchomość”, Poltext,

Warszawa 2004 r.

- R. Cymerman, A. Hopfer „Wycena nieruchomości”, 2005 r.

- M. Prystupa „Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia –

porównawczego. Omówienie standardu wraz z przykładami zadań”, PFSRM,

Warszawa 2001 r.

- R. Cymerman, A. Hopfer - „Wycena nieruchomości zasady i procedury” –

2005 r.

- „Leksykon Rzeczoznawcy Majątkowego”, PFSRM

3.4. Źródła danych merytorycznych - Wizja lokalna przeprowadzona w dniu 14.06.2013 r.

- Księga wieczysta nr WA2M/00169121/7 prowadzona przez VII Wydział Sądu

Rejonowego dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie

- Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego Służewca

Przemysłowego w rejonie ulicy Konstruktorskiej

- Postanowienie o pozytywnym zaopiniowaniu projektu podziału działki nr 67 z

21.05.2013 r.

- Baza danych cen transakcyjnych nieruchomości niezabudowanych

zawartych na rynku lokalnym utworzona w oparciu o uzyskane informacje z

Urzędu Miasta st. Warszawy

- Własna baza danych - Dokumentacja udostępniona przez Zleceniodawcę.

4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY

1. Data sporządzenia operatu - 19.06.2013 r.

2. Data, na którą określono wartość przedmiotu operatu - 19.06.2013 r.

3. Data, na którą określono stan przedmiotu operatu - 19.06.2013 r.

4. Data oględzin nieruchomości - 14.06.2013 r.


. 6

5. OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU OPERATU

5.1. Określenie stanu prawnego nieruchomości Stan prawny nieruchomości określono na podstawie informacji uzyskanych

podczas badania księgi wieczystej nr WA2M/00169121/7 prowadzonej przez VII

Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla Warszawy – Mokotowa.

Typ księgi: grunt oddany w użytkowanie wieczyste i budynek stanowiący

odrębną nieruchomość

Dział I - Oznaczenie nieruchomości Położenie:

Województwo: mazowieckie

Gmina: miasto stołeczne Warszawa

Dzielnica: Mokotów

Nr działki: 67

Obręb ewidencyjny: 1-08-04

Ulica: J. P . Woronicza 17

Sposób korzystania: działka gruntu

Budynek:

Ulica: J. P. Woronicza 17

Przeznaczenie budynku: budynki

Odrębność: tak

Obszar wynosi 158837,0000 m2

Dział I-Sp Spis praw związanych z własnością

Działka gruntu w użytkowaniu wieczystym do dnia 31.12.2092 r. oraz stanowiące

odrębną nieruchomość budynki opisane w KK.: 80-84, pod nr 1-11, 13-32, 44-50,

i 60.

Dział II - Własność

Nr udziału w prawie: 1

Wielkość udziału: 1/1

Właściciel: Skarb Państwa



Użytkownik wieczysty: "Telewizja Polska" - Spółka Akcyjna z siedzibą w

Warszawie


. 7

Podstawa wpisu: Art. 1 Dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i

użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. nr 50, poz. 279);

Decyzja administracyjna nr 222/95 z dnia 13-04-1995.

Dział III - Prawa roszczenia i ograniczenia Rodzaj wpisu: ograniczone prawo rzeczowe

Treść wpisu: nieograniczona w czasie służebność przesyłu, polegająca na

prawie wstępu i korzystania z pasa gruntu celem wybudowania i korzystania z

urządzeń z dwóch linii elektroenergetycznych kablowych 100KV, zgodnie z

przeznaczeniem tych urządzeń, a także na prawie całodobowego dostępu służb

eksploatacyjnych RWE STOEN Operator Sp. z o. o. w celu wykonywania

czynności związanych z instalacją, eksploatacją, naprawą, konserwacją,

modernizacją a ponadto na zaniechaniu zabudowy i dokonywaniu nasadzeń na

tym pasie gruntu, jednocześnie ograniczając wykonywanie tego prawa do pasa

gruntu wzdłuż przebiegu urządzeń linii elektroenergetycznych kablowych 110KV.

Obowiązek utrzymania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności

przesyłu w należytym stanie technicznym, jak również obowiązek przywrócenia

gruntu do stanu pierwotnego sprzed wykonywania, jakichkolwiek robót, które

skutowałyby naruszeniem powierzchni gruntu – obciążą RWE STOEN Operator

Sp. z o. o. RWE STOEN Operator Sp. z o. o. zobowiązany jest do przywrócenia

gruntu do stanu pierwotnego sprzed wykonywania jakichkolwiek robót,

niezwłocznie po ich zakończeniu. Wieczysty użytkownik nieruchomości nie

ponosi kosztów związanych z należytym utrzymaniem oraz usuwaniem awarii

urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności przesyłu, jak również

kosztów przywrócenia gruntu do stanu pierwotnego, zgodnie z oświadczeniem o

ustanowieniu służebności przesyłu sporządzonym w dniu 2011-07-28 przed

notariuszem w Warszawie Małgorzatą Pałgan-Paszka za REP. A NR

12241/2011. Dział IV Hipoteka Brak wpisów

Dnia 21.05.2013 r. zostało wydane postanowienie o pozytywnym zaopiniowaniu

projektu podziału działki nr 67 o pow. 15,8837 ha położonej przy ul. Woronicza

17 z obrębu 146505_8.0804, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa

VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW

WA2M/00169121/7 ze względu na zgodność z miejscowym planem


. 8

zagospodarowania przestrzennego rejonu Służewca Przemysłowego w rejonie

ulicy Konstruktorskiej.

5.2. Opis stanu techniczno – użytkowego przedmiotu wyceny Położenie nieruchomości, lokalizacja i otoczenie Nieruchomość, na terenie której znajduje się przedmiot wyceny zlokalizowana

przy ul. Woronicza 17 w Warszawie, dzielnica Mokotów. Działka 67 w obrębie 1-

08-04 leży pomiędzy skrzyżowaniami z ul. Samochodową i Modzelewskiego. W


. 9

odległości ok. 400 m na wschód, znajduje się stacja metra Wierzbno oraz Al.

Niepodległości - jedna z głównych arterii komunikacyjnych Warszawy.

Usytuowanie przedmiotowej nieruchomości zapewnia dobry dojazd do innych

części Warszawy, nie tylko prywatnym środkiem transportu, ale także miejskimi

środkami: przystanki autobusowe i tramwajowe w bliskiej odległości.

W niedalekiej odległości znajdują się obiekty handlowo- usługowe (Galeria

Mokotów), a także tereny zielone (Park Arkadia).

Sąsiedztwo nieruchomości stanowi zabudowa usługowo-produkcyjna, po drugiej

stronie ul. Woronicza zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Do ścisłego

centrum Warszawy odległość wynosi ok. 5 km.

Działka jest terenem, na którym funkcjonuje Telewizja Polska.

Teren działki zagospodarowany estetycznie, z elementami zieleni niskiej.

oświetlony i całodobowo monitorowany.

Teren uzbrojony w siec energii elektrycznej, gazociągową oraz wodną i

kanalizacyjną.

Źródło: www.mapa.um.warszawa.pl

Opis działki nr 67 Przedmiotowy grunt, stanowiący dz. ew. nr 67 posiada kształt zbliżony do

nieregularnego kwadratu. Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi

publicznej – ul. Woronicza. Działka przylega:

Rejon projektowanej działki 67/3


. 10

• od strony południowej do działek zabudowanych budynkami

mieszkalnymi

• od strony zachodniej do działek z zabudową przemysłową i magazynową

• od strony północnej do działki stanowiącej ulicę Woronicza

• od strony wschodniej do działek z zabudową mieszkaniową

wielorodzinną.

Działka nr 67 jest zabudowana obiektami kubaturowymi o charakterze

redakcyjno-biurowym i produkcyjnym w zakresie produkcji telewizyjnej.

Teren działki zagospodarowany estetycznie, z elementami zieleni niskiej. Teren

ogrodzony (przęsła stalowe na betonowej podmurówce, brama stalowa

sterowana elektrycznie ze szlabanem), oświetlony i całodobowo monitorowany.

Działka położona jest w zasięgu sieci następujących mediów komunalnych:

energia elektryczna, kanalizacja, wodociąg, gazociąg, centralne ogrzewanie

zdalaczynne, telefon.

Opis przedmiotu wyceny Opis wstępnie wydzielonej działki nr 67/3

Źródło: www.mapa.um.warszawa.pl

Wstępnie wydzielona działka nr 67/3 o przyjętej powierzchni 18609 m2 (pow.

przyjęta na podstawie informacji od Zleceniodawcy) znajduje się w południowo-


. 11

wschodnim rogu działki nr 67. Na ona kształt regularny dwóch połączonych ze

sobą prostokątów. Ukształtowanie terenu płaskie. Od strony północnej i

zachodniej graniczy z terenami zabudowanymi Telewizji Polskiej. Od wschodu

graniczy z ul. Modzelewskiego i dalej z terenami zabudowy mieszkaniowej, a od

południa z terenami niezabudowanymi. Posiada bezpośredni dostęp do drogi

publicznej – ul. Modzelewskiego.

Na terenie tym zlokalizowane są następujące obiekty: dwa budynki biurowe i trzy

budynki magazynowe. Wszystkie przeznaczone do rozbiórki. Na danym terenie

znajdują się także kontenery nietrwale związane z gruntem. Część terenu jest

utwardzona kostką betonową.

Budynek biurowy (W1) Wybudowany w roku 1979, posiada 2

kondygnacje naziemne, 1 podziemną

(tylko w części środkowej) i 1 klatkę

schodową. Wysokość budynku wynosi

około 7 m, powierzchnia zabudowy 420

m2, powierzchnia całkowita 745 m2,

powierzchnia piwnicy 35 m2, kubatura

budynku 2623 m3.

W budynku poza pokojami biurowymi znajdują się 2 pomieszczenia magazynowe

w piwnicy.

Układ komunikacji wewnętrznej, poziomej stanowią korytarze.

Komunikację pionową zapewnia klatka schodowa.

Wejście do budynku od strony północnej z terenu TVP.

Budynek biurowy (W2) W południowo – zachodniej części

wydzielonej działki ew. nr 67/4 znajduje

się budynek biurowy.

Wybudowany w roku 1973, posiada 2

kondygnacje naziemne, 1 podziemną

(tylko w części środkowej) i 1 klatkę

schodową. Wysokość budynku wynosi

około 7 m, powierzchnia zabudowy 420

m2, powierzchnia całkowita 745 m2, powierzchnia piwnicy 35 m2, kubatura

budynku 2623 m3.


. 12

W budynku poza pokojami biurowymi znajdują się 2 pomieszczenia magazynowe

w piwnicy.

Układ komunikacji wewnętrznej, poziomej stanowią korytarze.

Komunikację pionową zapewnia klatka schodowa.

Wejście do budynku od strony zachodniej z terenu TVP.

Budynek magazynowy (S) Wybudowany w roku 1966, posiada 1

kondygnacje naziemną. Wysokość

budynku wynosi około 5 m,

powierzchnia zabudowy 210 m2,

powierzchnia całkowita 171 m2,

kubatura budynku 700 m3.

W budynku znajduje się były magazyn

OC i magazyn przeciwpożarowego

sprzętu podręcznego.

Układ komunikacji wewnętrznej, poziomej, stanowią powierzchnie magazynów.

Do poszczególnych magazynów są wejścia z terenu TVP.

Budynek magazynowy (12b) Wybudowany w roku 1971, posiada 1

kondygnacje naziemną. Wysokość

budynku wynosi około 5 m,

powierzchnia zabudowy 414 m2,

powierzchnia całkowita 392 m2,

kubatura budynku 1500 m3.

W budynku znajdują się magazyny i

pomieszczenie dla obsługi.

Układ komunikacji wewnętrznej, poziomej, stanowią powierzchnie magazynów.

Do poszczególnych magazynów i pomieszczeń obsługi są wejścia z terenu TVP. Budynek magazynowy (12c) Wybudowany w roku 1971, posiada 1 kondygnacje naziemną. Wysokość

budynku wynosi około 5 m, powierzchnia zabudowy 1128 m2, powierzchnia

całkowita 1104 m2, kubatura budynku 4200 m3.

W budynku znajdują się magazyny administracyjne i magazyny dekoracji.


. 13

W budynku nie ma pomieszczeń obsługi magazynów.

Układ komunikacji wewnętrznej,

poziomej, stanowią powierzchnie

magazynów.

Do poszczególnych magazynów są

wejścia z terenu TVP.

Wszystkie budynki są przeznaczone do

rozbiórki.

6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM

Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami przeznaczenie

nieruchomości ustala się na podstawie miejscowego planu zagospodarowania

przestrzennego. W przypadku braku planu przeznaczenie ustala się na

podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego

gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Na dzień wyceny nieruchomość, na której zlokalizowane są projektowane działki

położona jest na terenie, dla którego obowiązuje Miejscowy Plan

Zagospodarowania Przestrzennego Służewca Przemysłowego w rejonie ulicy

Konstruktorskiej zatwierdzonego uchwałą nr XLVII/1271/2012 Rady m. st.

Warszawy z dnia 22 listopada 2012 roku. Wg ww. planu projektowana działka

oznaczona jest symbolem: E6 U-B/U-M - tereny usług, biur i usług medialnych.

Źródło: http://mapa.um.warszawa.pl


. 14

7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO

Na potrzeby niniejszej analizy określono:

rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych,

obszar rynku – dzielnica Mokotów, Włochy, Ochota

okres badania cen transakcyjnych – od 2011 roku do dnia wyceny Warszawski Mokotów to dzielnica o zróżnicowanym charakterze zabudowy i

zagospodarowania, zajmująca rozległe tereny górnego i dolnego tarasu

malowniczej skarpy wiślanej.

Mieszka się tutaj w eleganckich osiedlach willowych, gdzie ulokowało się wiele

ambasad i placówek dyplomatycznych, jak również w wielkich osiedlach z

kilkunastopiętrowymi blokami (Stegny, Służew nad Dolinką, osiedle

Domaniewska).

Poprzez swoje ukształtowanie, rozległe tereny zielone, bezpośrednie sąsiedztwo

centrum stolicy, Mokotów jest wprost idealny jako miejsce zamieszkania. Ze

względu na swoje walory cieszy się dużą popularnością wśród mieszkańców.

To właśnie tutaj większość z nich chciałaby zamieszkać. Dynamicznie więc

rozwija się budownictwo mieszkaniowe, prezentujące ciekawą architekturę i

wysoki standard mieszkań, jak np. apartamenty "Przy Królikarni", rezydencja

"Merliniego", osiedle "Eco Park" i wiele innych.

W południowo-zachodniej części Mokotowa znajduje się Służewiec

Przemysłowy. O tym, że dawniej były to tereny przemysłowe świadczy już tylko

nazwa. Dzisiaj Służewiec to co raz więcej ośrodków handlowo-usługowych

(Galeria Mokotów) oraz centrów biurowo-biznesowych (GTC, TOP 2000, Zepter,

Curtis Plaza). Wiele z nich jest świadectwem udanych przeobrażeń

architektonicznych

Na Mokotowie znajduje się również słynna "Bartycka" - największe w Polsce

centrum budowlane, gdzie można kupić i zamówić praktycznie wszystkie

materiały związane z budownictwem i artykuły wyposażenia wnętrz.

Zieleń miejską Mokotowa stanowią zespoły roślinności spełniające cele

rekreacyjno-wypoczynkowe i estetyczne, a w szczególności parki, zieleńce,

zieleń na placach, ulicach, ogrody działkowe, których łączna powierzchnia

wynosi 145,75 ha, oraz liczne zarybione stawy i zbiorniki wodne otoczone

zielenią, z największym w Warszawie (19,5 ha) Jeziorkiem Czerniakowskim,

będącym rezerwatem przyrody.


. 15

Dodatkowym atutem Mokotowa są rozległe niezagospodarowane tereny ( np.

osada Siekierki, rejon ul. Bartyckiej) dające możliwość współtworzenia spójnego i

równomiernego rozwoju inwestycyjnego, dostosowanego do obecnych

wymogów ekologicznych i trendów gospodarczych. Na terenie dzielnicy działa

szereg placówek oświatowych oraz szkolno - wychowawczych.

Analiza gruntów inwestycyjnych (na podstawie raportu Colliers International Polska 2013) Zarys ogólny

Zgodnie z przewidywaniami, rok 2012 okazał się atrakcyjny oraz optymistyczny

dla rynku gruntów inwestycyjnych, o czym świadczy ilość oraz wartość zawartych

transakcji. Nie oznacza to jednak powrotu do tendencji wzrostowej sprzed 2009

roku, a jedynie systematyczną stabilizacje w tym obszarze gospodarki,

odczuwalną szczególnie przez silne i zdrowe kapitałowo firmy deweloperskie

oraz fundusze inwestycyjne.

W 2012 roku inwestorzy najchętniej kupowali działki pod zabudowę biurową i

mieszkaniową – na takie inwestycje wydali niemal 85% środków. Około 10%

środków kupujący przeznaczyli na działki pod zabudowę handlową, a około 5%

pod magazyny.

80-85% zakupionych gruntów pod biura i mieszkania było zlokalizowanych w

granicach Warszawy.

Mimo postępującej stabilizacji, w 2012 roku, na rynku gruntów inwestycyjnych nie

zabrakło również negatywnych tendencji, przejawem których były finansowe

kłopoty niektórych deweloperów prowadzące do wyprzedaży gruntów

posiadanych przez te firmy oraz fundusze czy też wystawianie na sprzedaż

terenów inwestycyjnych przez banki, które przejęły je od swoich klientów.

Warto również dodać, iż zgodnie z naszymi prognozami, niektóre podmioty

gospodarcze związane z rynkiem deweloperskim poszukiwały możliwości

czasowej lub stałej współpracy ze swoimi konkurentami.

Trendy

W 2012 roku obserwowaliśmy zmiany strategii wśród firm uczestniczących w

procesie inwestycyjnym na rynku nieruchomości gruntowych polegające na

poszukiwaniu nowych źródeł dla inwestycji i skutkujące zwiększeniem

zainteresowania tych podmiotów rynkiem nieruchomości gruntowych

przeznaczonych pod zabudowę biurową.


. 16

W szczególności deweloperzy mieszkaniowi, ale także niektórzy działający na

rynku nieruchomości handlowych, rozpoczęli intensywne poszukiwania terenów

przeznaczonych pod budowę budynków biurowych. Tendencja ta była

szczególnie wyraźna w największych miastach Polski takich jak Warszawa,

Wrocław czy Kraków.

Podobna sytuacja, związana ze zmianą zainteresowania segmentem

nieruchomości gruntowych, chociaż w nieco mniejszej skali, dotyczy rynku

nieruchomości przeznaczonych pod handel i zlokalizowanych w miastach

powyżej 30 tys. mieszkańców. Grunty te staja się obiektem zainteresowania

podmiotów wcześniej związanych z inwestowaniem na rynku mieszkaniowym.

Opisane wyżej zjawisko jest efektem wejścia w życie ustawy deweloperskiej, ale

także ograniczonego dostępu do finansowania nowych inwestycji, restrykcyjnej

polityki kredytowej banków oraz dobrych wskaźników i prognoz dla rynku

biurowego w Polsce.

Wśród czynników zwiększających zainteresowanie inwestowaniem w grunty

biurowe warto również wymienić sygnały ze strony firm specjalizujących się tym

segmencie, według których w najbliższej przyszłości może pojawić się

zapotrzebowanie na grunty biurowe w takich miastach jak Łódź czy Poznań.

W przypadku Łodzi czynnikiem decydującym o możliwym rozwoju jest otwarta w

2012 roku autostrada łącząca to miasto z Warszawą oraz zapowiadane

skrócenie czasu podróży koleją między tymi miastami nawet do 35 minut dzięki

budowie nowego, szybkiego połączenia kolejowego.

Ceny transakcyjne

W 2012 roku wartość transakcji na rynku gruntów inwestycyjnych

przeznaczonych poza zabudowę biurową, handlową, mieszkaniową i

przemysłowa, wliczając w to przejęcia całych spółek posiadających takie aktywa,

sięgała około 1,5 mld PLN, przewyższając tym samym wydatki z całego 2011

roku, które wyniosły około 1,2- 1,3 mld PLN.

Jedną z głównych przyczyn wartości zawartych w 2012 roku transakcji był

spadek, w całej Polsce, cen nieruchomości gruntowych, bez względu na sektor.

Stanowi on kontynuację trendu obserwowanego przez nas w 2011 roku.

Ceny transakcyjne w wielu miastach spadają. Statystycznie cena ziemi

potrzebnej do wybudowania 1 m2 powierzchni użytkowo- mieszkaniowej była w

2012 roku niższa niż w 2011 roku między innymi w Katowicach o 7%, a w

Warszawie, poza obszarem centrum, o 8%.


. 17

Ziemia pod biurowce staniała najbardziej w Katowicach o 12%, Trójmieście o

10% i we Wrocławiu o 11%.

Prognozy

2013 rok będzie się charakteryzował dynamiką zakupów na rynkach

nieruchomości biurowych i handlowych, w pierwszej kolejności w takich miastach

jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, a w drugiej w Łodzi czy Poznaniu.

Możemy spodziewać się, że nowe transakcje sprzedaży terenów pod zabudowę

mieszkaniową będą miały miejsce głównie w Warszawie i Krakowie. Na

pozostałych rynkach lokalnych, takich jak Trójmiasto, Poznań czy Szczecin, jeżeli

będą miały miejsce transakcje sprzedaży mieszkaniowych gruntów

inwestycyjnych to będą to transakcje poczynione głównie przez lokalnych

deweloperów.

Można przypuszczać, że na koniec 2013 roku jest szansa przekroczenia wartości

transakcji z roku ubiegłego, przy czym należy pamiętać, iż większość inwestycji

zakupowych na rynku gruntów inwestycyjnych będzie miała miejsce w

Warszawie.

Rynek obrotu nieruchomości gruntowych niezabudowanych

Najbardziej istotnym czynnikiem wpływającym na cenę jest lokalizacja, której

wyznacznikiem jest dobry dostęp pod względem zarówno komunikacyjnym jak i

dostępem do handlu, usług oraz obiektów użyteczności publicznej. Na ocenę

lokalizacji istotny wpływ ma możliwość dojazdu do nieruchomości środkami

komunikacji miejskiej, jak i samochodem, a także intensywność ruchu kołowego

na ulicach bezpośrednio przylegających do nieruchomości. Zbliżoną cechą

nieruchomości jest otoczenie i sąsiedztwo, które w bezpośredni sposób wpływa

na atrakcyjność nieruchomości. Przedmiotowa nieruchomość położona jest w

strefie zurbanizowanej, co oznacza, że lokalizacja jest korzystna. Bliskość

budynków usługowo – mieszkalnych powoduje, że teren kojarzony jest przez

potencjalnych odbiorców usług ze strefą usługową. Jest to szczególnie istotne,

gdyż takie tereny charakteryzują się wyższym poziomem cen nieruchomości.

Poza cechami nieruchomości związanymi z położeniem działki na tle otoczenia,

istotna jest również charakterystyka działki. Działki o dużej powierzchni

posiadają duże możliwości inwestycyjne, jednak ich zakup wiąże się

nieodłącznie z koniecznością dysponowania dużym kapitałem lub wykazaniem

się dużą zdolnością kredytową. To powoduje, że grupa potencjalnych nabywców

jest mocno zawężona. W przypadku małych działek grupa nabywców jest


. 18

większa, a to powoduje, że nie ma tak dużej koniczności udzielania bonifikat przy

sprzedaży. Oznacza to zatem, że duże działki osiągają niższe ceny jednostkowe

niż działki małe.

Niezabudowane działki przeznaczone pod zabudowę komercyjną posiadające

powierzchnię dającą możliwość racjonalnego zagospodarowania należą do

rzadkości w każdym mieście. Inwestorzy poszukujący placu dla swojej inwestycji,

w świetle braku gruntów niezabudowanych, decydują się najczęściej na zakup

gruntu zabudowanego. Budynki nieatrakcyjne, wykazujące duże zużycie

techniczne oraz funkcjonalne są wyburzane, a inwestorzy zyskują grunt o dużych

możliwościach inwestycyjnych położony jednocześnie w bardzo atrakcyjnej

lokalizacji. Taka sytuacja na rynku nieruchomości oznacza zatem, że transakcje

gruntów niezabudowanych występują na rynku sporadycznie.

W celu dokonania analizy lokalnego rynku nieruchomości badano akty notarialne

kupna-sprzedaży gromadzone w Biurze Geodezji i Katastru w Urzędzie m.st.

Warszawy, a także obserwowano ruch na rynku lokalnym pod względem popytu i

podaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych zarówno prawa własności

gruntów jak i prawa użytkowania wieczystego.

Coraz trudniej kupić w Warszawie działkę pod budowę budynku wielorodzinnego

czy biurowca. Wysokie ceny gruntów oraz często skomplikowana sytuacja

prawna uniemożliwiają wiele transakcji.

Jak zapewniają analitycy, popyt na warszawskie grunty pod zabudowę

mieszkaniową i komercyjną jest duży, ale i dość stabilny. Działki już nie drożeją

tak drastycznie jak w ciągu kilku ostatnich lat. Jednak dla wielu inwestorów mimo

wszystko i tak są dziś za drogie. W dalszym ciągu inwestorzy borykają się z

niskim stopniem pokrycia planami miejscowymi terenów Warszawy, dodatkowo

takie czynniki jak nieuregulowany stan prawny nieruchomości np. związany z

roszczeniami byłych właścicieli, niesprecyzowane plany systemu drogowego i

transportowego - powodują, iż proces inwestycyjny znacznie się wydłuża.

Działki sprzedają przede wszystkim prywatni właściciele, zarówno osoby

fizyczne, jak i prawne, oraz inwestorzy, którzy nabyli nieruchomości po

atrakcyjnych cenach i teraz chcą na nich zarobić bez konieczności budowy, a

swoją aktywność deweloperską przenieść na mniej konkurencyjne rynki niż

warszawski. Nieruchomości sprzedaje również miasto. Jest to ciekawa oferta,

budząca zainteresowanie inwestorów, aczkolwiek stan formalnoprawny wielu z

tych nieruchomości powoduje, że dziś są do kupienia w ograniczonej liczbie.


. 19

Analitycy obserwują również tendencję do ponownego zagospodarowania

nieruchomości, na których wcześniej istniała zabudowa. Zjawisko to szczególnie

dotyczy nieruchomości zlokalizowanych w atrakcyjnych punktach stolicy, gdzie

podaż gruntów jest już bardzo mocno ograniczona. Tymczasem tego typu

projekty budzą wiele emocji, gdyż wiążą się z koniecznością wyburzenia

obiektów dobrze wpisanych w tkankę miejską oraz z ingerencją w ukształtowany

i utrwalony już obraz miasta w oczach jego mieszkańców.

Ze zbioru kilkunastu zawartych transakcji wynika, że ceny kupna-sprzedaży

nieruchomości gruntowych niezabudowanych podobnych do wycenianej na

terenie dzielnicy Mokotów, Włochy i Ochota zawierają się w przedziale od ok. 3

000 do ok. 6 000 zł/m2. Czynnikami wpływającymi na cenę są przede wszystkim

lokalizacja, możliwości zagospodarowania, wielkość działki i forma władania.

Najwyższe ceny osiągały grunty z możliwością zabudowy wysokimi obiektami o

charakterze usługowym, budowanych w celach komercyjnych.

Zaobserwowano także zależność między ceną a powierzchnią działki- generalnie

wraz ze wzrostem powierzchni działki maleje jej cena jednostkowa. Należy

zwrócić uwagę, że zasada ta nie zawsze się potwierdza, a zależność ceny od

powierzchni związana jest również z warunkami optymalnego zagospodarowania

nieruchomości.

W toku szczegółowej analizy odrzucono transakcje o skrajnych cenach

jednostkowych, odrzucono niewiarygodne i wyselekcjonowano kilka najbardziej

podobnych do przedmiotowej nieruchomości. Odnotowano niewielką ilość

transakcji podobnych do wycenianej, dlatego wydłużono okres analizy od marca

2011r. Ceny kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych

podobnych do wycenianej zawierają się w przedziale od ok. 3 500 do ok. 6 200

zł/m2, w zależności od lokalizacji ogólnej, otoczenia i sąsiedztwa, prawa do

działki, możliwości zabudowy - kształtu działki oraz powierzchni działki. Podane

ceny są cenami netto.

Tabela 1

Lp. Data transakcji Adres Obręb Powierzchnia

działki [m2] Nr działki Cena

transakcyjna [zł]

Cena 1 m2 gruntu [zł]

1 2011-05-20 Al. Bohaterów Września 2-03-03 3261 2/22,11/9 11 400 000 3 495,86

2 2012-10-18 Al. Wyścigowa 8 1-08-16 1350 25/1 5 842 500 4 327,78 3 2011-03-23 Bukowińska 1-02-35 732 6 4 550 000 6 215,85 4 2011-09-01 17 Stycznia 2-04-06 827 219, 221/2 3 700 000 4 474,00 5 2011-05-31 Al. Krakowska 291 2-05-02 4475 8/1, 8/2 24 366 372,44 5 445,00


. 20

6 2012-04-05 17 Stycznia 2-04-07 3943 11/1 16 200 000 4 108,55 7 2011-09-16 Al. Krakowska 291 2-05-02 3194 8/3 17 391 330 5 445,00 8 2012-04-17 Przy Parku 2-03-12 4187 75, 76 20 245 550 4 835,34 9 2012-07-19 Wołoska 1-02-05 565 65, 66 3 000 000 5 309,73

10 2012-04-27 Al. Bohaterów Września 2-03-03 5045 2/14, 11/7 25 900 000 5 133,80

8. RODZAJ OKREŚLANEJ WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI, ZASTOSOWANE PODEJŚCIE, METODA I TECHNIKA WYCENY

Na podstawie umowy zawartej z zamawiającym, przedmiotem wyceny jest

określenie wartości rynkowej dla optymalnego sposobu użytkowania prawa

użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynków dla

potrzeb sprzedaży.

Wyboru metody zastosowanej do określenia wartości rynkowej prawa

użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynków dokonano

uwzględniając:

postanowienia obowiązujących przepisów prawnych regulujących tryb, zasady i

metody wyceny nieruchomości;

cel wyceny;

wyniki analizy podaży i popytu na nieruchomości o zbliżonej wartości użytkowej

na rynku lokalnym;

lokalizację i rodzaj nieruchomości;

Ze względu na rodzaj przedmiotu wyceny, stan zabudowań, cel i wyniki analizy

rynku lokalnego nieruchomości podobnych, do określenia wartości rynkowej

nieruchomości gruntowej zabudowanej w stanie na dzień wyceny, zastosowano

podejście mieszane, metodę kosztów likwidacji, technikę wskaźnikową.

Zgodnie z § 17 Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania

operatu szacunkowego, wartość nieruchomości określona metodą kosztów

likwidacji jest równa kosztowi nabycia gruntu, pomniejszonemu o koszty

likwidacji części składowych tego gruntu. Wartość nieruchomości powiększa się

o wartość materiałów pozostałych po likwidacji części składowych gruntu. Należy

również uwzględnić koszty dokumentacji i nadzoru.

Za koszt nabycia gruntów przyjmuje się wartość rynkową gruntu o takich samych

cechach. Do określenia wartości rynkowej gruntów (WG) zastosowano podejścia

porównawcze, metodę porównywania parami. Przy metodzie porównywania

parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy


. 21

są znane kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu

rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji

oraz cechy tych nieruchomości.

Koszty likwidacji części składowych gruntu ustala się przy użyciu technik

wyodrębnionych w podejściu kosztowym.

Koszty robót rozbiórkowych (KRO) określono na podstawie ilości niezbędnych do

wykonania robót oraz cen jednostkowych tych robót.

Określoną w ten sposób wartość nieruchomości powiększa się o wartość

pozostałych po likwidacji materiałów (WM), które nadają się do ponownego

wykorzystania (odsprzedania).

W kalkulacji uwzględniono także opłatę za załadunek oraz za wywóz materiału

po likwidacyjnego, która zawiera również cenę za składowanie odpadów na

wysypisku (Os).

Wartość rynkową nieruchomości określono na podstawie następującej formuły:

WN = WG + WM - KRO - Os Zgodnie z art. 153 „Ustawy o gospodarce nieruchomościami” podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że

wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które

były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartości nieruchomości koryguje się ze

względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala się z uwzględnieniem

zmian poziomu cen wskutek upływu czasu.

W podejściu porównawczym stosuje się metody: porównywania parami,

korygowania ceny średniej i analizy statystycznej rynku. Informacje uzyskane z

analizy rynku lokalnego pozwalają na zastosowanie w wycenie gruntu metody porównywania parami. Zastosowanie tej metody było możliwe ponieważ po dokonaniu analizy

lokalnego rynku nieruchomości, na którym znajduje się wyceniany grunt,

stwierdzono, że istnieje wystarczająca liczba danych o zawartych

transakcjach kupna - sprzedaży podobnych nieruchomości gruntowych.

Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości

podobnych do nieruchomości wycenianej (czyli porównywalnych ze względu na

położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy

wpływające na jej wartość).


. 22

Decydując się na przyjęcie opisanej metody wyceny, wzięto pod uwagę

charakter nieruchomości, jej indywidualne możliwości funkcjonalne na

istniejącym rynku lokalnym oraz ilość zawartych transakcji.

Zrealizowano następującą procedurę przy wykorzystaniu ww. metody

szacowania:

Opis nieruchomości będącej przedmiotem wyceny.

Określenie rynku lokalnego poprzez ustalenie rodzaju, obszaru i okresu

badania cen transakcyjnych.

Przyjęcie cech rynkowych charakterystycznych dla nieruchomości i określenie

ich wag procentowych.

Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej

cech rynkowych.

Wybór do porównań 3 nieruchomości najbardziej podobnych pod względem

cech rynkowych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, wraz z

podaniem ich opisu i charakterystyki.

Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej

nieruchomości porównuje się z cechami każdej z wybranych nieruchomości.

Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i

przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami

wybranymi.

Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny

transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek.

Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej

arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach.

Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 - KSWP 1 -

wartość rynkową nieruchomości określa się bez uwzględnienia kosztów

transakcji kupna-sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat.


. 23

9. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY I PRZEDSTAWIENIE OBLICZEŃ

9.1. Określenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny w stanie na dzień wyceny (wartość rynkowa gruntu) Cechy rynkowe stanowią kryteria, w oparciu o które porównuje się

nieruchomości wyceniane z nieruchomościami przyjętymi do porównania.

Podstawę wyboru cech rynkowych stanowi każdorazowo analiza rynku, jak

również stan techniczno-użytkowy nieruchomości, właściwości lokalizacyjne i

fizyczne. Nabywcy nieruchomości kierują się na ogół kilkoma kryteriami w

procesie ich nabywania.

Rodzaj i wagi cech rynkowych ustalono w niniejszym opracowaniu w oparciu o

stan rynku lokalnego na podstawie analizy baz danych o cenach i cechach

nieruchomości będących przedmiotem obrotu rynkowego.

Na podstawie analizy zawartych transakcji rynkowych, szczegółowych informacji

uzyskanych w agencjach obrotu nieruchomościami, na podstawie informacji

dotyczących preferencji potencjalnych nabywców oraz doświadczeń autora

operatu ustalono cechy rynkowe, od których uzależniona jest wartość

nieruchomości gruntowych niezabudowanych. Wyodrębniono następujące

atrybuty mające zasadniczy wpływ na zróżnicowanie cen 1 m² gruntu:

- Lokalizacja ogólna

- Otoczenie i sąsiedztwo

- Prawo do gruntu

- Możliwości inwestycyjne

- Powierzchnia działki

Przyjęte dla analizowanego rynku lokalnego cechy i ich ocenę przedstawiono w

Tabeli 2.

Tabela 2

Lp. Cecha rynkowa Ocena Opis

1 Lokalizacja ogólna Korzystna

Położenie przy głównych ulicach. Dobra dostępność do sklepów, usług, urzędów, komunikacji publicznej oraz głównych arterii miasta, które umożliwiają zarówno poruszanie się po mieście jak i wyjazd poza jego granice.


. 24

Średnio korzystna

Położenie na peryferiach dzielnicy. W dalszej odległości od główniejszych tras komunikacyjnych. Lokalizacja nie sprawiająca trudności dojazdu do centrum miasta oraz do głównych arterii komunikacyjnych.

2 Otoczenie i sąsiedztwo

Korzystne

W sąsiedztwie dużo zabudowy handlowej, na której znajdują się tereny ładnie zagospodarowane lub sąsiedztwo zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub usługowej.

Średnio korzystne

Otoczenie zagospodarowane, zabudowa komercyjna i mieszkaniowa jedno- i wielorodzinna o przeciętnym standardzie. Utrudniony dojazd do nieruchomości, droga gruntowa.

3 Prawo do gruntu Korzystne Prawo własności gruntu

Średnio korzystne Prawo użytkowania wieczystego gruntu

4 Możliwości inwestycyjne

Korzystne Kształt działki umożliwia racjonalne zagospodarowanie gruntu. Została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę.

Średnio korzystne Kształt działki umożliwia racjonalne zagospodarowanie, brak decyzji o pozwoleniu na budowę.

Niekorzystne Kształt działki uniemożliwia racjonalne zagospodarowanie gruntu.

5 Powierzchnia działki

Korzystna Do 2000 m2

Średnio korzystna Od 2000 m² do 10000 m²

Niekorzystna Powyżej 10000 m²

Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa

nieruchomości Wx znajdzie się pomiędzy Cmin a Cmax. W zbiorze transakcji

dotyczących podobnych nieruchomości określono:

C max = 6 215,85 zł/m2; C min = 3 495,86 zł/m2 ∆C = 6 215,85 zł/m2 – 3 495,86 zł/m2 = 2 719,99 zł/m2 Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji oraz na podstawie preferencji

potencjalnych nabywców ustalono następujące wagi cech.

Tabela 3

L.p. CECHA RYNKOWA GRUNTÓW Waga cechy [%] Zakres kwotowy

[zł/m2] 1 Lokalizacja ogólna 35 952,00 2 Otoczenie i sąsiedztwo 15 408,00 3 Prawo do gruntu 5 136,00 4 Możliwości inwestycyjne 20 544,00 5 Powierzchnia działki 25 680,00

Razem 100 2 719,99


. 25

Nieruchomość A

Grunt w użytkowaniu wieczystym do 18.01.2092 r. Dla przedmiotowej działki

została wydana decyzja pozwolenia na budowę budynku mieszkaniowego

wielorodzinnego z usługami i garażem.

Położenie – Al. Wyścigowa 8

Data transakcji: 2012-10-18

Lokalizacja ogólna – średnio korzystna

Otoczenie i sąsiedztwo – korzystne

Prawo do gruntu – średnio korzystne

Możliwości inwestycyjne – korzystne

Powierzchnia działki - 1350 m2 – korzystna

Cena transakcyjna 1m2: 4 327,78 zł Nieruchomość B

Prawo użytkowania wieczystego gruntu do dnia 21.12.2094 r. Dla nieruchomości

została wydana decyzja o warunkach zabudowy polegającej na budowie zespołu

mieszkaniowego z usługami, drogami i niezbędna infrastrukturą techniczna.

Ponadto została wydana decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca

pozwolenia na budowę.

Położenie – Al. Krakowska 291


Lokalizacja ogólna – korzystna




Powierzchnia działki - 3194 m2 – średnio korzystna

Cena transakcyjna 1m2: 5 445,00 zł Nieruchomość C Prawo użytkowania wieczystego gruntu do 11.04.2101 r. Dla nieruchomości

została wydana decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca

pozwolenia na budowę bud. mieszkalnego wielorodzinnego z usługami i

garażem podziemnym z zagospodarowaniem terenu i infrastrukturą techniczną

wraz ze zjazdami.

Położenie – Al. Bohaterów Września


Lokalizacja ogólna – korzystna


. 26




Powierzchnia działki - 5045 m2 – średnio korzystna

Cena transakcyjna 1m2: 5 133,80 zł Tabela obliczeń wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego 1 m2 gruntu projektowanej działki ew. nr 67/3

Tabela 4

RODZAJ CECH RYNKOWYCH

NIERUCHOMOŚĆ WYCENIANA

NIERUCHOMOŚCI PRZYJĘTE DO PORÓWNAŃ

A B C Adres nieruchomości

Woronicza, dz. 67/3 Al. Wyścigowa 8 Al. Krakowska

291 Al. Bohaterów

Września

Data transakcji 2012-10-18 2011-09-16 2012-04-27 Powierzchnia działki [m2] 18609 1350 3194 5045

Cena 1 m2 4 327,78 zł 5 445,00 zł 5 133,80 zł

Lokalizacja ogólna korzystna średnio korzystna korzystna korzystna

952,00 zł 0,00 zł 0,00 zł

Otoczenie i sąsiedztwo

korzystne korzystne korzystne korzystne

0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł

Prawo do gruntu średnio korzystne średnio korzystne średnio korzystne średnio korzystne

0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł

Możliwości inwestycyjne

średnio korzystne korzystne korzystne korzystne

-272,00 zł -272,00 zł -272,00 zł

Powierzchnia działki

niekorzystna korzystna średnio korzystna średnio korzystna

-680,00 zł -340,00 zł -340,00 zł SUMA POPRAWEK 0,00 zł -612,00 zł -612,00 zł

CENA 1 m2 SKORYG.

4 327,78 zł 4 833,00 zł 4 521,80 zł

CENA ŚREDNIA 1 m2 gruntu 4 560,86 zł

Wartość rynkową nieruchomości określono przy zastosowaniu dopuszczalnego

przepisami współczynnika eksperta WE = 0,9. Współczynnik stosuje się w

sytuacji występowania szczególnych cech nieruchomości zarówno

podwyższających jej wartość (WE = 1,1) jak też takich, które ją obniżają (WE =

0,9). Jest to współczynnik stosowany niezależnie od korygowania ceny

jednostkowej wynikającej z różnicy cech w porównaniu z innymi


. 27

nieruchomościami będącymi przedmiotem obrotu. Przyjęcie do obliczeń w/w

współczynnika ma miejsce wtedy, kiedy zastosowanie standardowej procedury w

obliczeniach nie odzwierciedliłoby faktycznej różnicy pomiędzy nieruchomością

wycenianą, a przyjętymi do porównania, których sprzedaż odnotowano na rynku.

W przypadku wycenianej nieruchomości mamy do czynienia z cechą

zdecydowanie niekorzystnie wpływającą na jej wartość (cenę jednostkową) i

odbiegającą od cech nieruchomości sprzedanych na lokalnym rynku. Jest to

zdecydowanie większa powierzchnia gruntu, niż występująca w transakcjach

sprzedaży na lokalnym rynku.

W związku z powyższym wartość rynkowa nieruchomości nie może zostać

określona jedynie na podstawie korekty ceny jednostkowej ze względu na cechy

wpływające na wartość, lecz konieczne jest zastosowanie współczynnika

eksperta WE = 0,9.

Obliczenie ceny jednostkowej wartości rynkowej gruntu:

WCj = 4 560,86 zł/m² x 0,9 = 4 104,77 zł/m² Wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego gruntu projektowanej działki

ewid. nr 67/3 wynosi:

WG = 4 104,77 zł/m2 x 18609 m2 = 76 385 664,93 zł Przyjęto: 76 386 000 zł Słownie: siedemdziesiąt sześć milionów trzysta osiemdziesiąt sześć tysięcy

złotych.

9.2. Określenie kosztu likwidacji budynków Dla potrzeb określenia kosztu robót rozbiórkowych przeanalizowano ceny usług

rozbiórkowych przyjmowane przez przedsiębiorstwa budowlane działające na

rynku warszawskim. Analizą objęto również stawki motogodziny pracy sprzętu

oraz koszt składowania i utylizacji materiałów rozbiórkowych.

Dla potrzeb określenia kosztu robót rozbiórkowych porównano stawki robocizny

kosztorysowej, kosztów pośrednich, zysku oraz ceny najmu sprzętu

przyjmowane przez przedsiębiorstwa budowlane działające na rynku lokalnym.

Średnia rynkowa cena rozbiórki i prac porządkowych w odniesieniu do 1 m3

kubatury murów budynku kształtuje się na poziomie ok. 20 - 50 zł/m3

(uzależnione od wielkości-wysokości budynku oraz rodzaju konstrukcji,

najwyższą stawkę osiągają budynki zrealizowane w technologii monolitycznej

żelbetowej o wys. powyżej 10 m).

Tak więc koszty likwidacji poszczególnych budynków wynoszą:


. 28

- budynek biurowy (W1): 2623 m3 x 20 zł/m3 = 52 460 zł

- budynek biurowy (W2): 2623 m3 x 20 zł/m3 = 52 460 zł

- budynek magazynowy (S): 700 m3 x 20 zł/m3 = 14 000 zł

- budynek magazynowy (12b): 4200 m3 x 20 zł/m3 = 84 000 zł

- budynek magazynowy (12c): 1500 m3 x 20 zł/m3 = 30 000 zł

Łączne koszty likwidacji budynków określono na poziomie KL = 232 920 zł. Wartość rynkowa nieruchomości zabudowanej, położonej w Warszawie, przy ul. Woronicza 17, wstępnie wydzielonej i oznaczonej jako działka ew. nr 67/3 o powierzchni 18609 m2 pomniejszona o koszt likwidacji budynków.

Wn = WN - KL = 76 385 664,93 zł – 232 920 zł = 76 152 744,93 zł Przyjęto: 76 153 000 zł Słownie: siedemdziesiąt sześć milionów sto pięćdziesiąt trzy tysiące złotych.

Wartość 1 m2 przedmiotowego gruntu z uwzględnieniem kosztów likwidacji budynków:

W1m2 = Wn / P = 76 153 000 zł / 18 609 m2 = 4 092,27 zł/m2

10. WYNIK KOŃCOWY WRAZ Z WNIOSKAMI I UZASADNIENIEM

Określona w podejściu mieszanym wartość rynkowa nieruchomości gruntowej

zabudowanej w stanie na dzień wyceny (76 153 000 zł) jest wartością rynkową

dla aktualnego sposobu użytkowania, uwzględnia atrybuty nieruchomości takie

jak: lokalizacja, forma własności, zagospodarowanie terenu, wielkość

powierzchni działki oraz koszty likwidacji budynków znajdujących się na

przedmiotowej działce. Oszacowana w podejściu mieszanym wartość rynkowa 1

m2 gruntu wynosi 4 092,27 zł/m2 i znajduje się w dolnym przedziale cen

odnotowanych na rynku lokalnym ze względu na bardzo dużą powierzchnię

działki oraz konieczność rozbiórki istniejących budynków. Pod uwagę wzięto

obecny stan rynku nieruchomości i występującą stagnację cen na lokalnym

rynku.

Do określenia wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z

prawem własności budynków zlokalizowanych na przedmiotowej nieruchomości

przeanalizowano rynek dzielnicy Mokotów, Włochy i Ochota. Okres

monitorowania rynku: od 2011 r. do dnia wyceny.


. 29

11. KLAUZULE I OGRANICZENIA

11.1. Operat został sporządzony zgodnie z przepisami prawa i Standardami

Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych.

11.2. Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości dokonano wg stanu i w

poziomie cen aktualnym na dzień wyceny.

11.3. Powielanie, publikowanie, lub kopiowanie niniejszego operatu bez zgody

autora jest zabronione.

11.4. Wartość została ustalona na podstawie dotychczasowych obserwacji

zachowań rynku.

11.5. Autor przyjmuje, iż wszystkie informacje zostały im ujawnione i wycena

została wykonana zgodnie ze sztuką zawodową.

11.6. Wartość nieruchomości została określona na określony dzień. Za

wszelkie zmiany stanu fizycznego nieruchomości zaszłe po tym dniu

wyceniający nie ponosi odpowiedzialności.

11.7. Wartość nieruchomości została określona zgodnie ze stanem prawnym z

określonego dnia.

11.8. Wartości rynkowe nieruchomości określone w operacie szacunkowym

nie zostały zwiększone o sumę odpowiadającą podatkom i opłatom, w

szczególności o podatek VAT.

11.9. Operat sporządzono wyłącznie dla celu określonego w punkcie 2.

12. PODPIS AUTORA OPRACOWANIA


. 30

13. ZAŁĄCZNIKI:

13.1. Mapa lokalizacyjna

13.2. Dokumentacja fotograficzna

13.3. Protokół z badania księgi wieczystej

13.4. Projekt podziału dz. ew. nr 67


. 31

Załącznik nr 13.1. Mapa lokalizacyjna

Lokalizacja szczegółowa

Lokalizacja na tle Warszawy


. 32

Załącznik nr 13.2. Dokumentacja fotograficzna

Widok nieruchomości

Widok bud. biurowego (W1)


. 33

Widok bud. biurowego (W2)

Widok magazynów

Widok boiska


. 34

Załącznik nr 13.3.

PROTOKÓŁ z badania księgi wieczystej Nr WA2M/00169121/7 prowadzonej przez VII

Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla Warszawy – Mokotowa

Typ księgi: grunt oddany w użytkowanie wieczyste i budynek stanowiący

odrębną nieruchomość

Dział I - Oznaczenie nieruchomości Położenie:

Województwo: mazowieckie

Gmina: miasto stołeczne Warszawa

Dzielnica: Mokotów

Nr działki: 67

Obręb ewidencyjny: 1-08-04

Ulica: J. P . Woronicza 17

Sposób korzystania: działka gruntu

Budynek:

Ulica: J. P. Woronicza 17

Przeznaczenie budynku: budynki

Odrębność: tak

Obszar wynosi 158837,0000 m2

Dział I-Sp Spis praw związanych z własnością Działka gruntu w użytkowaniu wieczystym do dnia 31.12.2092 r. oraz stanowiące

odrębną nieruchomość budynki opisane w KK.: 80-84, pod nr 1-11, 13-32, 44-50,

i 60.

Dział II - Własność



Właściciel: Skarb Państwa



Użytkownik wieczysty: "Telewizja Polska" - Spółka Akcyjna z siedzibą w

Warszawie


. 35

Podstawa wpisu: Art. 1 Dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i

użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. nr 50, poz. 279);

Decyzja administracyjna nr 222/95 z dnia 13-04-1995.

Dział III - Prawa roszczenia i ograniczenia Rodzaj wpisu: ograniczone prawo rzeczowe

Treść wpisu: nieograniczona w czasie służebność przesyłu, polegająca na

prawie wstępu i korzystania z pasa gruntu celem wybudowania i korzystania z

urządzeń z dwóch linii elektroenergetycznych kablowych 100KV, zgodnie z

przeznaczeniem tych urządzeń, a także na prawie całodobowego dostępu służb

eksploatacyjnych RWE STOEN Operator Sp. z o. o. w celu wykonywania

czynności związanych z instalacją, eksploatacją, naprawą, konserwacją,

modernizacją a ponadto na zaniechaniu zabudowy i dokonywaniu nasadzeń na

tym pasie gruntu, jednocześnie ograniczając wykonywanie tego prawa do pasa

gruntu wzdłuż przebiegu urządzeń linii elektroenergetycznych kablowych 110KV.

Obowiązek utrzymania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności

przesyłu w należytym stanie technicznym, jak również obowiązek przywrócenia

gruntu do stanu pierwotnego sprzed wykonywania, jakichkolwiek robót, które

skutowałyby naruszeniem powierzchni gruntu – obciążą RWE STOEN Operator

Sp. z o. o. RWE STOEN Operator Sp. z o. o. zobowiązany jest do przywrócenia

gruntu do stanu pierwotnego sprzed wykonywania jakichkolwiek robót,

niezwłocznie po ich zakończeniu. Wieczysty użytkownik nieruchomości nie

ponosi kosztów związanych z należytym utrzymaniem oraz usuwaniem awarii

urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności przesyłu, jak również

kosztów przywrócenia gruntu do stanu pierwotnego, zgodnie z oświadczeniem o

ustanowieniu służebności przesyłu sporządzonym w dniu 2011-07-28 przed

notariuszem w Warszawie Małgorzatą Pałgan-Paszka za REP. A NR

12241/2011. Dział IV Hipoteka Brak wpisów


. 36

Załącznik nr 13.4.

Projekt podziału dz. ew. nr 67

OPERAT SZACUNKOWY -...

Documents

Transcript of OPERAT SZACUNKOWY -...