Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach 4 ......rządowy Program „Mieszkanie dla...

Raport AMRON–SARFiNOgólnopolski raport o kredytach

mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości

Raport nr 34, data publikacji:

28 lutego 2018

4/2017luty 2018

WERSJA SKRÓCONA

Wzrosła liczba mieszkańoddanych do użytkowania

+17,30%

Wzrosła średnia cena transakcyjna1 m2 w Warszawie

+1,22%

+5,27%

nowych kredytów mieszkaniowych

udzieliły banki

Wzrosła średnia stawka czynszu za mieszkanie w Warszawie

+2,57%

Rynek nieruchomości w IV kwartale 2017 rokuNajważniejsze informacje

Minimalnie spadła liczba wydanych pozwoleń na budowę

-0,70%

Spadła liczba rozpoczętych budów

-17,65%

Wzrosła średnia wartość udzielonego kredytu ogółem

+2,20%Minimalnie spadła wartość nowych umów kredytowych

-0,21%

Spadła liczba nowych umów kredytowych

-2,35%

X-XII

AMRON – www.amron.pl2 www.zbp.pl

Raport AMRON–SARFiN 4/2017 WERSJA SKRÓCONA

Wstęp – o Raporcie– dr Jacek Furga, Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich i Prezes Zarządu Centrum Prawa Bankowego i Informacji Sp. z o.o.

Szanowni Państwo,

to już trzydziesta czwarta edycja Raportu Cen-trum AMRON o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości, publi-kowanego przez Związek Banków Polskich. Od listopada 2009 roku, systematycznie co kwartał przekazujemy Państwu ocenę tego, co dzieje się na rynku kredytów hipotecznych, na rynku inwe-stycji mieszkaniowych oraz o tym, jak zmieniają

się ceny transakcyjne lokali mieszkalnych, a od roku również stawki czynszu najmu mieszkań. W najnowszej edycji Raportu prezentujemy wyniki czwartego kwartału i całego roku 2017 w odniesieniu do wyni-ków z kilku poprzednich kwartałów oraz danych za rok 2016.

Utrzymywanie się historycznie niskich stóp procentowych jednych skła-niało do wycofywania oszczędności z lokat bankowych i inwestowa-nia wolnych środków w mieszkania na wynajem, a innych zachęcało do zaciągania kredytu hipotecznego na zakup mieszkania. Efekt mógł być tylko jeden – rok 2017 okazał się rokiem rekordów dla rynku miesz-kaniowego i rynku kredytowego. W 2017 roku banki udzieliły ponad 190 tys. kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości 44 mld zł, co oznacza najlepszy wynik sektora bankowego od sześciu lat. Przed ponad rokiem nic nie zapowiadało takiego wzrostu akcji kredytowej, ale już wyniki pierwszego kwartału 2017 roku zmusiły do podwyższenia prognozowanych wyników. Również te prognozy zostały przekroczone.

Trzecim z kolei rekordowym rokiem sprzedaży mieszkań mogli się pochwalić deweloperzy. Na wysoki popyt na mieszkania miała wpływ niska rentowność lokat bankowych połączona z niepewnością co do

innych form inwestowania. Spowodowało to, że wielu Polaków zdecy-dowało się ulokować kapitał w nieruchomościach. Rynek napędzał też rządowy Program „Mieszkanie dla Młodych”, a w zasadzie zapowiedź jego wygaszania, co sprawiło, że część nabywców przestała odkła-dać decyzję o zakupie mieszkania, chcąc skorzystać jeszcze z rządo-wych dopłat w ramach „MdM”. Skutkowało to rekordowymi wynikami sprzedażowymi deweloperów, zachęcając ich do kolejnych inwesty-cji. W 2017 roku w zakresie budownictwa mieszkaniowego padł nowy rekord – wybudowano 178 258 nowych mieszkań, czyli o 9,1% więcej niż w roku 2016. Rozpoczęto też budowę 205 990 lokali (o 18,4% więcej w porównaniu do roku poprzedniego) i wydano pozwolenia na budowę kolejnych 250 218 mieszkań (więcej o 18,3%). Są to najlepsze wyniki od 2008 roku.

Liczba nowych pozwoleń na budowę i rozpoczętych inwestycji gwa-rantuje ciekawą ofertę mieszkaniową w roku 2018. Taka elastyczność deweloperów w zaspokajaniu rosnących apetytów potencjalnych nabywców utrzyma trend systematycznego wzrostu cen notowanego już od początku 2013 roku i zapewni stabilność na rynku nieruchomości. Zapowiedzi szybkiej korekty cen mieszkań, pojawiające się w wypowie-dziach niektórych analityków rynku, wydają się być nieuzasadnione.

Ponieważ Prezes NBP potwierdził, że stopy procentowe pozostaną na niezmienionym poziomie do końca tego roku, nic nie powinno studzić apetytu potencjalnych kredytobiorców. Jednak nieunikniona – najpóź-niej w drugim kwartale 2019 roku – podwyżka stóp może paradoksalnie jeszcze silniej zmotywować potencjalnych kredytobiorców do sięgnię-cia po kredyt w tym roku. Styczeń już rozpoczął się mocnym akcentem w formie wyczerpania ostatniej puli środków na dopłaty w ramach Pro-gramu „Mieszkanie dla Młodych”. W niecałe dwa dni rozdysponowano



ostatnią pulę środków w kwocie 381 mln złotych, które wystarczyły na dopłaty dla 12,7 tys. osób, a chętnych było znacznie więcej. Większość tych, dla których pieniędzy nie starczyło, najpewniej uzupełni wkład własny i stanie w kolejce po kredyt bez dopłaty.

Rok 2018 może więc przynieść wyniki zbliżone do roku poprzed-niego, czyli około 190 tys. kredytów hipotecznych o wartości łącznej sięgającej 45 mld złotych.

Po dwóch latach od ogłoszenia Narodowego Programu Mieszkanio-wego sami autorzy Programu zaczynają mówić o nierealnych zało-żeniach i konieczności jego modyfikacji. Szkoda, że przez dwa lata sygnalizowane przez Związek Banków Polskich krytyczne uwagi oraz propozycje rozwiązań alternatywnych nie spotkały się z jakimkolwiek zainteresowaniem ze strony rządu. Powołanie Rady Mieszkalnictwa zostało potraktowane przez ZBP jako szansa na nowe otwarcie

i w pierwszych dniach lutego br. Prezes ZBP skierował do Pre-miera i Przewodniczącego Rady Mieszkalnictwa ofertę włącze-nia się sektora bankowego w prace nad modyfikacjami Narodo-wego Programu Mieszkaniowego.

Zapraszam Państwa do lektury Raportu. Będziemy zobowiązani za wszelkie uwagi pozwalające na doskonalenie jego kolejnych wersji. Pytania i sugestie proszę kierować na adres e-mail: [email protected]. Przypomnę tylko, że zainteresowanym oferujemy rozszerzoną (odpłatną) wersję Raportu – również w języku angielskim.

dr Jacek Furga

*Centrum AMRON jest jednostką powołaną do zarządzania Systemem Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami, działającą w strukturze organizacyjnej Centrum Prawa Banko-wego i Informacji Sp. z o.o.



Dobra koniunktura na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce nadal trwa. Napędzany niskimi stopami procentowymi, Programem „Mieszkanie dla Młodych” i sukcesywnym bogaceniem się społeczeń-stwa popyt spowodował, że zarówno w obszarze kredytów hipotecz-nych, jak i na rynku budownictwa mieszkaniowego już od kilku lat noto-wane są rekordowe wyniki.Na rynku kredytów mieszkaniowych już pierwszy kwartał 2017 roku zamknął się wynikami znacznie przekraczającymi wyniki notowane w analogicznym okresie roku poprzedniego, a cały rok był zdecydowa-nie najlepszy od roku 2012. Jednocześnie nowe mieszkania sprzedawały się tak dobrze jak nigdy, co zachęcało deweloperów do rozpoczynania kolejnych inwestycji. Jednak zasoby atrakcyjnych działek w najwięk-szych miastach Polski powoli się wyczerpują. Jak twierdzą deweloperzy, wysoki popyt i malejąca liczba dostępnych działek położonych w pożą-danych lokalizacjach największych miast zaowocowała wzrostem cen gruntów pod zabudowę, co przekłada się bezpośrednio na ceny miesz-kań. Na systematyczny wzrost cen notowany już od początku 2013 roku, wyraźny wpływ miał też wzrost kosztów materiałów budowlanych i wykonawstwa oraz brak presji na obniżki cen ze strony Programu „Mieszkanie dla Młodych”. Również analiza umów najmu podpisanych w większości największych ośrodków miejskich Polski wskazuje na wyraźny trend wzrostowy, choć w dużej mierze wynika to zapewne z wprowadzania na rynek coraz większej liczby nowych mieszkań o wyższym standardzie wykończenia i wyposażenia.Najważniejsze czynniki kształtujące sytuację na rynku nieruchomości mieszkaniowych oraz na rynku kredytów hipotecznych w 2017 roku to:●● rozwój polskiej gospodarki (stabilny wzrost gospodarczy, niskie bez-robocie, systematyczny wzrost wynagrodzeń oraz rekordowo niski deficyt sektora finansów publicznych) i poprawa sytuacji finansowej polskich gospodarstw domowych;●● rekordowo niskie stopy procentowe (stopa referencyjna NBP na pozio-mie 1,5%) utrzymujące koszt obsługi kredytu hipotecznego na niskim poziomie i wysoką rentowność inwestycji mieszkaniowej w porówna-niu do lokat bankowych;

●● spadająca od połowy 2017 roku średnia marża i przeciętne oprocento-wanie kredytu hipotecznego;●● wznowienie przyjmowania wniosków o dofinansowanie wkładu wła-snego w ramach Programu „Mieszkanie dla Młodych” wraz z począt-kiem 2017 roku uruchomiło wyścig po dopłaty, znacząco wspierając wyniki akcji kredytowej oraz sprzedaży mieszkań zwłaszcza w I pół-roczu 2017 roku;●● wzrost cen gruntów pod zabudowę wywołany utrzymującym się wciąż wysokim popytem przy znacznie okrojonej przez nowe regu-lacje i program rządowy „Mieszkanie Plus” podaży oraz wzrastające koszty budowy płynące z deficytu siły roboczej i rosnących kosztów materiałów budowlanych wywołują presję na wzrost cen mieszkań na rynku pierwotnym;●● systematyczny spadek kursu franka szwajcarskiego z poziomu 4,12 zł (2 stycznia 2017 roku) do 3,57 zł (29 grudnia 2017 roku), czyli o 0,55 zł, wpłynął na poprawę sytuacji kredytobiorców zadłużonych w tej walucie;●● podwyższenie wymaganego wkładu własnego od 1 stycznia 2017 roku zgodnie z zapisami Rekomendacji S dotyczącej dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabez-pieczonymi hipotecznie do 20% nie wpłynęło w znaczący sposób na rynek kredytów hipotecznych, co wynika z faktu pozostawienia możliwości dalszego udzielania kredytów z LtV w wysokości 90% w przypadku, gdy część ekspozycji przekraczająca 80% LtV zosta-nie odpowiednio ubezpieczona lub kredytobiorca przedstawi dodat-kowe zabezpieczenie;●● historycznie niskie stopy procentowe zapobiegały (jak dotąd) proble-mom z obsługą kredytów mieszkaniowych w związku ze stopniowym wygasaniem dofinansowania do oprocentowania kredytów udzielo-nych w ramach Programu „Rodzina na Swoim”;●● nowa ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośredni-kami kredytu hipotecznego i agentami wzmocniła prawa kredytobior-ców i wpłynęła istotnie na politykę kredytową banków.

Analiza otoczenia rynkowego



Sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowychWykres 1. Liczba nowo podpisanych umów o kredyt kwartalnie w okresie IV kw. 2016 r. – IV kw. 2017 r.

0

10 000

20 000

30 000

40 000

60 000

IV kw. 2017III kw. 2017

44 745

IV kw. 2016 II kw. 2016

41 921

50 238

I kw. 2016

50 00049 827

45 824

Źródło: SARFiN

Wykres 2. Liczba nowo podpisanych umów o kredyt w latach 2013 – 2017 w ujęciu rocznym

0

50 000

100 000

150 000

200 000176 866 174 087

20172016201520142013

181 325 178 409190 634

Źródło: SARFiN

Liczba i wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych

W IV kwartale 2017 roku zaobserwowano minimalny spadek sprze-daży kredytów hipotecznych w porównaniu do poprzedniego kwartału zarówno w ujęciu ilościowym, jak i wartościowym. W analizowanym okresie udzielono 44 745 nowych kredytów mieszkaniowych (o 2,35%, czyli 1 079 umów mniej w porównaniu do III kwartału 2017 roku) o war-tości 10,928 mld zł (mniej o 22 mln, czyli 0,21%).

Tabela 1. Wartość i liczba nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych w okresie IV kw. 2016 r. – IV kw. 2017 r.

wartość w mld zł

zmiana/ poprzedni

kwartał = 1liczba

zmiana/ poprzedni

kwartał = 1

IV kw. 2016 9,780 1,07%ì 41 921 1,67%

I kw. 2017 11,010 12,58%ì 50 238 19,84%ì

II kw. 2017 11,686 6,14%ì 49 827 0,82%

III kw. 2017 10,950 6,30% 45 824 8,03%

IV kw. 2017 10,928 0,21% 44 745 2,35%

Źródło: SARFiN

Tabela 2. Wartość i liczba nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych w latach 2013 – 2017

okreswartość w mld zł

zmiana/poprzedni

rok = 1liczba

zmiana/poprzedni

rok = 1

2013 36,475 6,73% 176 866 10,02%

2014 36,824 0,96%ì 174 087 1,57%

2015 39,320 6,78%ì 181 325 4,16%ì

2016 39,496 0,45%ì 178 409 1,61%

2017 44,574 12,86%ì 190 634 6,85%ì

Źródło: SARFiN



Wykres 3. Wartość nowo podpisanych umów o kredyt kwartalnie w okresie IV kw. 2016 r.– IV kw. 2017 r. (mld zł)

0

2

4

6

8

10

12

IV kw. 2016 IV kw. 2017

10,950

I kw. 2017 II kw. 2017 III kw. 2017

9,780

11,01011,686

10,928

Źródło: SARFiN

Wykres 4. Wartość nowo podpisanych umów o kredyt w latach 2013 – 2017 w ujęciu rocznym (mld zł)

0

10

20

30

40

50

36,475 36,824

20172016201520142013

39,320 39,496

44,574

Źródło: SARFiN

Średnia wartość kredytu

Od początku 2017 roku przeciętna wartość nowo udzielonych kredy-tów mieszkaniowych ogółem rośnie. W IV kwartale 2017 roku wyniosła 244 220 zł, czyli więcej o 5 263 zł (2,20%) w porównaniu z poprzednim kwartałem. W tym samym okresie średnia wartość kredytu walutowego

spadła o 38 748 zł, czyli 11,17% i wyniosła 308 013 zł. Natomiast prze-ciętna wartość nowo udzielonego kredytu mieszkaniowego w rodzimej walucie wyniosła 243 531 zł, czyli więcej o 6 076 zł (2,56%) w stosunku do wartości zanotowanej w III kwartale 2017 roku.

Wykres 5. Średnia wartość udzielonego kredytu ogółem i w podziale na waluty w IV kw. 2017 r.

0

50 000

100 000

150 000

200 000

250 000

400 000

300 000

350 000

244 220 243 531

308 013 średnia wartość kredytu w PLN

średnia wartość kredytu denominowanego w walutach obcych

średnia wartośćudzielonego kredytu ogółem

IV kw. 2017Źródło: SARFiN

Wykres 6. Średnia wartość udzielonego kredytu ogółem i w podziale na waluty w latach 2013 – 2017

539

476

511

374

292

951

297

326

309

608

199

358

205

384

211

836

219

557

232

589

200

070

206

552

212

649

220

306

233

251

0

100 000

200 000

300 000

400 000

500 000

600 000

201720162013 2014 2015

średnia wartość kredytu w PLN

średnia wartość kredytu denominowanego w walutach obcych

średnia wartość udzielonego kredytu ogółem

Źródło: SARFiN



Struktura nowo udzielonych kredytów według wysokości kredytu

W IV kwartale 2017 roku największą zmianę w strukturze nowo udzie-lonych kredytów ze względu na wartość zanotowano w kategorii od 200 do 300 tys. zł, która stanowiła 26,89% – wzrost o 1,58 p.p. W tym samym okresie spadł udział kredytów o wartości do 100 tys. zł i od 300 do 400 tys. zł, odpowiednio o 1,04 p.p. i 0,73 p.p. Udziały pozostałych kategorii pozostały bez zmian. Najpopularniejsze kredyty o wartości od 100 do 200 tys. zł w IV kwartale 2017 roku stanowiły 35,08% portfela nowych umów kredytowych.

Wykres 7. Struktura nowo udzielonych kredytów według wysokości kredytu w IV kw. 2017 r.

od 1 mln zł

od 500 tys. do 1 mln zł

od 400 do 500 tys. zł




do 100 tys. zł

IV kw. 20170%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

0,39

11,64

35,08

26,89

14,45

5,95 5,60

Źródło: SARFiN

Wykres 8. Struktura nowo udzielonych kredytów według wysokości kredytu w latach 2013 – 2017

0

5

10

15

20

25

30

35

40

2017

2016

2015

2014

2013

od 1 mln złod 400 do 500 tys. zł


od 500 tys. do 1 mln zł

do 100 tys. zł od 100 do 200 tys. zł


Źródło: SARFiN



Struktura wskaźnika LtV

W okresie od października do grudnia 2017 roku zanotowano wzrost udziału kredytów o wskaźniku LtV do 30% – o 2,10 p.p. oraz od 50 do 80% – o 2,85 p.p. w porównaniu do III kwartału 2017 roku. Udziały te wyniosły odpowiednio 16,11% i 35,30%. Jednocześnie wyraźnie spadł odsetek nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych o najwyższym LtV od 80% – o 4,51 p.p. do poziomu 42,38%.

Wykres 9. Struktura wskaźnika LtV dla nowo udzielonych kredytów w IV kw. 2017 r.

5%

15%

25%

35%

45%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

IV kw. 2017

od 80%

od 50 do 80%

od 30 do 50%

do 30%

42,38

16,11

6,21

35,30

Źródło: SARFiN

Wykres 10. Struktura wskaźnika LtV dla nowo udzielonych kredytów w latach 2013 – 2017

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

55%

60%

45,80

14,22

6,90

33,08

od 80% od 50 do 80% od 30 do 50% do 30%

2016201520142013 2017

3,95

9,48

33,60

52,97

3,74

9,32

36,87

50,07

7,64 7,22

36,02

49,12

12,45

6,76

35,44

45,35

Źródło: SARFiN

Okres kredytowania

W IV kwartale 2017 roku najpopularniejsze kredyty mieszkaniowe o okre-sie zapadalności od 25 do 35 lat stanowiły 62,83% portfela nowo udzie-lonych kredytów, co oznacza spadek o zaledwie 0,37 p.p. w porównaniu do poprzedniego kwartału. Natomiast udział kredytów mieszkaniowych udzielonych na okres od 15 do 25 lat wzrósł o 0,44 p.p. i wyniósł 25,33%. W pozostałych kategoriach zanotowano minimalne zmiany.

Wykres 11. Struktura nowo udzielonych kredytów ze względu na okres kredytowania w IV kw. 2017 r.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%od 35 lat

od 25 do 35 lat

od 15 do 25 lat

do 15 lat

IV kw. 2017

8,95%

25,33%

62,83%

2,89%

Źródło: SARFiN

Wykres 12. Struktura nowo udzielonych kredytów ze względu na okres kredytowania w latach 2013 – 2017

201520140%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

2013 20172016

od 35 lat od 25 do 35 lat od 15 do 25 lat do 15 lat

11,61

25,34

61,37

1,68

11,43

25,04

62,16

1,36

10,28

24,88

63,92

0,92 1,07

10,19

24,63

64,11

3,10

9,14

24,68

63,08

Źródło: SARFiN



Wykres 13. Indeks Dostępności Mieszkaniowej M3 w okresie I kw. 2005 r. – IV kw. 2017 r.

5060708090

100110120130140150160170180

IDM Indeks linia odcięcia = 100bieżący poziom Indeksu

105,98

117,80110,42

127,48134,99

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

III

kw.

II

kw.

I

kw.

IV

kw.

III

kw.

II

kw.

I

kw.

IV

kw.

III

kw.

II

kw.

I

kw.

IV

kw.

III

kw.

II

kw.

I

kw.

IV

kw.

III

kw.

II

kw.

I

kw.

IV

kw.

III

kw.

II

kw.

I

kw.

IV

kw.

III

kw.

II

kw.

I

kw.

IV

kw.

III

kw.

II

kw.

IV

kw.

200190

IV

kw.

125,15

2015

III

kw.

II

kw.

I

kw.

IV

kw.

210

157,47

I

kw.

I

kw.2016 2017

I

kw.

III

kw.

II

kw.

I

kw.

IV

kw.

III

kw.

II

kw.

II

kw.2005 2006

147,47 159,00

II

kw.

210,85

III

kw.IV

kw.

199,84

III

kw.

220

I

kw.

IV

kw.

206,23

Źródło: ZBP

Indeks Dostępności Mieszkaniowej M3

Prezentowany w Raporcie AMRON-SARFiN syntetyczny miernik dostępności mieszkań w Polsce – Indeks Dostępności Mieszkanio-wej (IDM) M3 pokazuje kwartalne zmiany w dostępności mieszkania dla przykładowej rodziny składającej się z dwóch pracujących osób i dziecka starszego. Wpływ na znaczny wzrost dostępu do mieszkania takiej przykładowej rodziny w IV kwartale 2017 roku miały:

●● relatywnie niski wzrost cen nieruchomości w miastach objętych monitoringiem w celu obliczenia IDM M3 (8 największych miast) – wzrost o 3,15% w stosunku do III kwartału 2017 roku;

●● utrzymanie się poziomu oprocentowania nowych kredytów udzielo-nych w IV kwartale – według NBP – realne oprocentowanie kredytów udzielonych w IV kwartale 2017 roku wyniosło 4,41%;

●● duży wzrost średnich dochodów rodziny – o 6,00% w IV kwartale 2017 roku w porównaniu do poprzedniego kwartału;

●● poziom kosztów utrzymania, które dla indeksu wyrażone są jako mini-mum socjalne na poziomie poprzedniego kwartału (liczone wskaźni-kiem inflacji kwartał/kwartał z uwagi na przesunięcie w czasie ogło-szenia wartości minimum socjalnego przez Instytut Pracy i Spraw Socjalnych dla kolejnego kwartału) wzrósł o 0,40%.

●● Wszystkie te czynniki spowodowały, iż dochód rozporządzalny dla IDM3 (przyjmujący wartość różnicy pomiędzy dochodem rodziny a wysokością raty kredytowej lub wartością minimum socjalnego – do wyliczenia Indeksu Dostępności Mieszkaniowej wybierana jest niższa z tych dwóch wartości) zwiększył się o 6,00%, co spowodo-wało wzrost indeksu o 5,68 pkt. w IV kwartale 2017 roku (poziom indeksu w III kwartale 2017 roku wyniósł 200,54 pkt.).



Porównując rok 2017 z 2016 można stwierdzić, iż czynnikiem, który miał największy wpływ na zmianę w wysokości poziomu Indeksu Dostępno-ści Mieszkaniowej – IDM3 w 2017 roku był wzrost cen lokali na poszcze-gólnych rynkach – 0,7% oraz wzrost dochodów – także o 0,7%, przy nie-znacznym spadku stóp procentowych – o 20 punktów bazowych. Tym samym Indeks w układzie rok do roku wzrósł o 6,38 pkt. Taki trend wskazuje, iż dostępność kredytów, szacowana w relacji do dochodów i poziomu cen, jest nadal relatywnie wysoka. Przy czym nie musi ona przekładać się na popyt na kredyty hipoteczne, ale jedynie wskazuje, iż istnieje duży potencjał dla tych produktów.

Średnie marże oraz oprocentowanie kredytów hipotecznych

Od połowy 2017 roku zarówno marże, jak i oprocentowanie kredytów hipotecznych nieznacznie spadało. Na koniec roku 2017 przeciętna marża kredytu hipotecznego (w wysokości 300 tys. zł, przy poziomie LtV 75%, udzielonego na okres 25 lat) wyniosła 2,08%, co oznacza spadek o 0,09 p.p. w ciągu kwartału i o 0,04 p.p. w ciągu całego roku 2017. Rada Polityki Pieniężnej nie zmieniła poziomu stóp procentowych od 5 marca 2015 roku, utrzymując je na historycznie niskim poziomie – stopa refe-rencyjna NBP nadal wynosi 1,50%, a WIBOR 3M po 13 miesiącach utrzymywania się na poziomie 1,73%, spadł w grudniu o 0,01 p.p. i na koniec roku wyniósł 1,72%. Średnie oprocentowanie modelowego kre-dytu hipotecznego na koniec badanego kwartału wyniosło 3,80%, czyli o 0,07 p.p. mniej w odniesieniu do września ubiegłego roku, natomiast w porównaniu do stycznia 2017 roku – mniej o 0,03 p.p.

Wykres 14. Średnia marża kredytu hipotecznego w okresie styczeń – grudzień 2017 r.

2017X XI XIIIIIIII VIVIV IXVII VIII

1,7%

1,8%

1,9%

2,0%

2,1%

2,3%

2,12 2,13 2,14

2,2%

2,22

2,162,17 2,172,182,18

2,082,11

2,09

Źródło: Opracowanie Centrum AMRON na podstawie ofert banków

Wykres 15. Średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego w okresie styczeń – grudzień 2017 r.

2017X XI XIIIIIIII VIVIV IXVII VIII

3,0%

3,2%

3,4%

3,6%

3,8%

4,0%

3,83 3,83 3,843,90 3,90

3,853,89 3,873,89

3,803,84 3,83

Źródło: Opracowanie Centrum AMRON na podstawie ofert banków



Program „Mieszkanie dla Młodych”

Przyjmowanie wniosków nabywców o dofinansowanie wkładu wła-snego w ramach Programu „Mieszkanie dla Młodych” z puli przewidzia-nej na 2017 rok wstrzymano już 31 stycznia ubiegłego roku, a ze środków na rok 2018 – 7 kwietnia 2017 roku. 8 sierpnia 2017 roku Bank Gospodar-stwa Krajowego wznowił przyjmowanie wniosków z terminem wypłaty środków z Funduszu Dopłat planowanym na rok 2017 do momentu osią-gnięcia poziomu 100% kwoty zaplanowanej na wypłaty – odblokowano kwotę 67 mln zł, która została zarezerwowana w ciągu kilku godzin. W IV kwartale 2017 roku nabywcy mieszkań nie mieli możliwości sko-rzystania ze wsparcia rządowego w ramach Programu „Mieszkanie dla Młodych”, a w wyniku wycofywania zgłoszeń saldo zaakceptowanych wniosków zmniejszyło się o 201 sztuk, opiewających na łączną kwotę dofinansowania w wysokości 6,60 mln zł.

W ciągu czterech lat funkcjonowania Programu „MdM”, czyli od 1 stycz-nia 2014 roku do 31 grudnia 2017 roku zaakceptowano 98 073 wnioski o dofinansowanie zakupu mieszkań na łączną kwotę dofinansowania 2,547 mld zł. W tym samym okresie podpisano 98 070 umów o kredyt hipoteczny na zasadach ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierw-szego mieszkania przez młodych ludzi, na łączną kwotę 17,189 mld zł. Kredyty z rządowym wsparciem stanowiły 13,54% liczby oraz 10,73% wartości wszystkich nowych umów kredytowych.

Według stanu na dzień 31 grudnia 2017 roku, łączna suma dofinansowa-nia wkładu własnego i dodatkowego finansowego wsparcia na spłatę części kredytu z budżetu państwa zarezerwowana na wypłaty (w przy-padku urodzenia lub przysposobienia trzeciego dziecka w okresie 5 lat od daty zawarcia umowy kupna) wyniosła 2,552 mld zł. 8,12% tej kwoty wypłacono ze środków przeznaczonych na dopłaty w 2014 roku, 20,40% pochodziła z puli przeznaczonej na 2015 rok, 27,49% – na 2016 rok, na rok 2017 – 29,08% oraz 14,91% ze środków zarezerwowanych na rok 2018.

Wykres 16. Liczba i kwota wniosków zaakceptowanych przez banki w okresie I kw. 2014 r. – IV kw. 2017 r. – Program „Mieszkanie dla Młodych”

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

18 000

20 000

liczba wnioskówzaakceptowanych

kwota dofinansowania z wniosków zaakceptowanych (mln zł) – prawa oś

III kw.II kw.

2014

I kw. IV kw.

2015

I kw. II kw. III kw. IV kw. I kw. II kw. III kw. IV kw.

2016 2017

III kw. IV kw. I kw. II kw.0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

550

600

98,54 88,52 74,00105,20 105,89 111,31

158,52

391,38415,07

230,00

71,82 77,68

511,49

47,12 66,78

0

Źródło: BGK

Średnia powierzchnia użytkowa lokali mieszkalnych nabytych do 31 grudnia 2017 roku w ramach Programu wyniosła 53,96 m², a domu jednorodzinnego – 87,17 m2. Natomiast średnia cena transakcyjna lokalu wyniosła 219 tys. zł, a domu – 293 tys. zł.

W IV kwartale 2017 roku maksymalną cenę 1m2 powierzchni użytkowej mieszkania lub domu w Programie „Mieszkanie dla Młodych” zmniej-szono dla Warszawy (o 140,58 zł dla rynku pierwotnego i o 115,01 zł dla rynku wtórnego) oraz Wrocławia (na rynku pierwotnym o 27,50 zł, a na rynku wtórnym o 22,50 zł). Limity ceny transakcyjnej podwyż-szono w Krakowie, Łodzi i Poznaniu – odpowiednio o 84,15 zł, 36,30 zł i 4,95 zł dla rynku pierwotnego oraz o 68,85 zł, 29,70 zł i 3,75 zł dla rynku wtórnego.



Tabela 3. Porównanie maksymalnych cen nabycia mieszkania w Programie „Mieszkanie dla Młodych” w wybranych miastach Polski w III kw. 2017 r. i IV kw. 2017 r.

MiastoLimity cen w Programie „MdM” – rynek pierwotny (cena za 1m2)

zmiana limitu III kw. 2017/IV kw. 2017

Limity cen w Programie „MdM” – rynek wtórny (cena za 1m2)

zmiana limitu III kw. 2017/IV kw. 2017

Warszawa 6 264,07 zł - 140,58 zł 5 125,15 zł - 115,01 zł

Wrocław 5 344,35 zł - 27,50 zł 4 372,65 zł - 22,50 zł

Gdańsk 5 337,20 zł 0 zł 4 366,80 zł 0 zł

Kraków 5 344,35 zł 84,15 zł 4 372,65 zł 68,85 zł

Poznań 5 727,70 zł 4,95 zł 4 686,30 zł 3,75 zł

Łódź 4 191,00 zł 36,30 zł 3 429,00 zł 29,70 zł

limity ceny 1m2 powierzchni użytkowej mieszkania w Programie „Mieszkanie dla Młodych” zmieniają się dwa razy w roku – dla województwa pomorskiego w styczniu i lipcu, natomiast dla pozostałych województw – w kwietniu i październiku

Źródło: BGK



Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych

Wyniki sektora budownictwa mieszkaniowego

Zgodnie z zasadą sezonowości, w IV kwartale 2017 roku zanotowano spadek liczby rozpoczętych inwestycji – o 17,65% w porównaniu do III kwartału. Tym samym liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w IV kwartale ubiegłego roku, wyniosła 45 140. W tym samym okresie wydano pozwolenia na budowę 59 689 lokali mieszkalnych, czyli prak-tycznie tyle samo co w poprzednim kwartale (spadek zaledwie o 0,70%). Natomiast liczba mieszkań oddanych do użytkowania wzrosła o 17,30% w porównaniu do III kwartału 2017 roku, osiągając poziom 53 915.

W minionym roku nowe mieszkania sprzedawały się tak dobrze jak nigdy, a deweloperzy chcąc wykorzystać dobrą koniunkturę rozpoczy-nali kolejne inwestycje. Już po wynikach III kwartału 2017 roku widać

było, że cały 2017 rok na pewno będzie rekordowy, a kolejne miesiące tylko to potwierdzały.

Według najnowszych danych Głównego Urzędu Statystycznego, w okresie od października do grudnia 2017 roku deweloperzy oddali do użytkowania 28 474 mieszkań, czyli więcej o 19,45% w porównaniu do III kwartału 2017 roku. Był to najlepszy wynik w historii sektora dewe-loperskiego w skali jednego kwartału. Wzrost zanotowano też w przy-padku liczby pozwoleń na budowę – 30 268 lokali, czyli więcej o 11,80% w ujęciu kwartalnym. W IV kwartale 2017 roku deweloperzy rozpoczęli budowę 25 845 mieszkań, co mimo okresu tradycyjnego zimowego spo-wolnienia oznacza identyczny wynik jak w III kwartale. Widać więc, że branża deweloperska wciąż ocenia perspektywy rozwoju mieszkanio-wego rynku pierwotnego jako bardzo dobre.

Wykres 17. Liczba wydanych pozwoleń na budowę, budów rozpoczętych oraz mieszkań oddanych do użytkowania przez deweloperów w okresie IV kw. 2016 r. – IV kw. 2017 r. w ujęciu kwartalnym

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

35 000

40 000

22 3

98

23 1

91

30 5

95

25 7

70

25 8

45

25 8

34

18 9

54

18 5

46

23 4

80

28 4

74

27 074

30 91433 165

37 977

30 268

mieszkania oddane do użytkowania budowy rozpoczęte wydane pozwolenia

IV kw. 2016 III kw. 2017 IV kw. 2017I kw. 2017 II kw. 2017Źródło: GUS



Wykres 18. Liczba wydanych pozwoleń na budowę, budów rozpoczętych oraz mieszkań oddanych do użytkowania przez deweloperów w latach 2016 – 2017

0

20 000

40 000

60 000

80 000

120 000

100 000

140 000

2017

2016

wydane pozwolenia

budowy rozpoczęte mieszkania oddane do użytkowania

106

643

85 4

97

79 1

60

128

484

105

401

89 8

17

Źródło: GUS

Średnie ceny transakcyjne mieszkań

Wyraźny wzrost popytu na mieszkania, wzrost cen działek budowla-nych oraz kosztów materiałów budowlanych i wykonawstwa, a także brak presji na obniżki cen ze strony Programu „Mieszkanie dla Mło-dych” doprowadziły do wzrostu cen mieszkań w największych polskich aglomeracjach. Systematyczny wzrost cen notujemy już od początku 2013 roku, jednak dzięki szybkiej reakcji deweloperów na zgłaszane zapotrzebowanie, którzy elastycznie dostosowują podaż i wprowadzają do sprzedaży nowe, dostosowane do potrzeb nabywców inwestycje, notowane wzrosty cen mieszkań nie są duże, a sytuacja na rynku nieru-chomości pozostaje stabilna.

Według danych zgromadzonych w Systemie AMRON, w IV kwartale 2017 roku we wszystkich analizowanych aglomeracjach zarejestro-wano wzrost przeciętnej ceny transakcyjnej 1 metra kwadratowego powierzchni użytkowej mieszkania w ujęciu kwartalnym. Największą zmianę zanotowano w Gdańsku i Wrocławiu, gdzie wzrost średniej ceny wyniósł odpowiednio o 243 zł/m2 (czyli 4,11%) oraz 227 zł/m2 (czyli 3,99%). Nieco mniejszy wzrost zanotowano w Krakowie – o 128 zł/m2, w Poznaniu – o 104 zł/m2 i w Warszawie – o 95 zł/m2. W pozostałych miastach wzrosty były niewielkie.

Wykres 19. Średnie ceny transakcyjne metra kwadratowego mieszkania w wybranych miastach w okresie IV kw. 2016 r. – IV kw. 2017 r. w ujęciu kwartalnym

2016 2017

Białystok

Łódź

aglomeracja katowicka

Gdańsk

Poznań

Wrocław

Kraków

Warszawa

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

II

kw. I

kw.

IV

kw.

IV

kw.

III

kw.

Źródło: AMRON



Tabela 4. Średnie ceny transakcyjne metra kwadratowego mieszkania w wybranych miastach w okresie IV kw. 2016 r. – IV kw. 2017 r.

Warszawa Białystok aglomeracja katowicka Wrocław Gdańsk Kraków Poznań Łódź

2016 IV kw. 7 527 4 366 2 875 5 540 5 687 6 311 5 530 3 898

2017 I kw. 7 659 4 330 2 767 5 560 5 562 6 332 5 465 3 729

II kw. 7 704 4 351 2 863 5 585 5 717 6 202 5 445 3 864

III kw. 7 787 4 401 2 962 5 701 5 919 6 361 5 622 3 913

IV kw. 7 882 4 443 3 011 5 928 6 162 6 489 5 727 3 972

Źródło: AMRON

W największych miastach Polski obserwujemy silną korelację pomiędzy liczbą pokoi w mieszkaniu i średnią ceną 1 m2 powierzchni użytkowej, tzn. wraz ze wzrostem liczby pokoi, przeciętna cena jednostkowa spada. W IV kwartale 2017 roku, średnia cena transakcyjna 1 m2 powierzchni użytkowej kawalerki w Warszawie wyniosła 8 623 zł, w przypadku mieszkań dwupokojowych było to już 7 908 zł, a czteropokojowych – 7 568 zł. W pozostałych dużych aglomeracjach poziom cen jest niższy,

ale mieszkania jednopokojowe również są najdroższe. Wyjątkiem od tej reguły jest Łódź, gdzie średnia cena kawalerek (3 912 zł/m2) jest niższa niż mieszkań o dwóch (4 007 zł/m2) i trzech pokojach (4 039 zł/m2). Inaczej zachowują się również ceny mieszkań w aglomeracji katowic-kiej, gdzie bez względu na liczbę pokoi średnie ceny kształtują się na podobnym poziomie.

Wykres 20. Średnie ceny transakcyjne metra kwadratowego mieszkania w wybranych miastach w podziale na liczbę pokoi w IV kw. 2017 r.

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

8 62

3

7 40

8

6 79

7

6 63

8

6 40

9

5 12

9

3 91

2

3 17

4

7 90

8

6 50

8

6 30

3

6 08

6

5 81

2

4 57

8

4 00

7

3 02

0

7 74

2

6 11

0

5 81

4

5 91

5

5 47

4

4 34

6

4 03

9

3 18

6

7 56

8

6 15

2

5 55

4

5 50

8

5 26

4

3 91

7

3 77

0

3 06

0

1 2 3 4

aglomeracja katowicka

ŁódźBiałystokPoznańWrocławGdańskKrakówWarszawa

Źródło: AMRON



Wykres 21. Całkowite średnie ceny transakcyjne mieszkania w wybranych miastach w IV kw. 2017 r.

0

50 000

100 000

150 000

200 000

250 000

300 000

350 000

400 000

450 000

448

902

344

991

341

657

334

800

309

824

224

996

207

836

162

837

War

szaw

a

Kra

ków

Gd

ańsk

Wro

cław

Po

znań

Bia

łyst

ok

Łó

dź

agl.

kat

owic

ka

Źródło: AMRON

W IV kwartale 2017 roku przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkań sprzedanych w ośmiu największych aglomeracjach Polski wyniosła 54,42 m2, co oznacza wzrost o 0,32 m2 w odniesieniu do poprzedniego kwartału. Lokale o ponadprzeciętnej średniej powierzchni kupowano

w Warszawie (56,40 m2), Gdańsku (55,33 m2) i we Wrocławiu (55,81 m2). Natomiast najmniejsze mieszkania były przedmiotem obrotu w Białym-stoku, gdzie przeciętny metraż wyniósł 50,70 m2.

Wykres 22. Przeciętny metraż mieszkania w badanych miastach w IV kw. 2017 r. (m2)

30

35

40

45

50

55

6056,40

53,17

55,33 55,8154,42

53,72 50,70 52,32 54,09

średnia powierzchnia ogółem*

War

szaw

a

Kra

ków

Gd

ańsk

Wro

cław

Po

znań

Bia

łyst

ok

Łó

dź

agl.

kat

owic

ka

* w ośmiu badanych lokalizacjach

Źródło: AMRON

Zmiana wartości zabezpieczeń hipotecznych

Zdarza się, że osoby, które nabyły mieszkania w okresie najwyższych cen nieruchomości przy udziale kredytu mieszkaniowego, obecnie nie są w stanie sprzedać nieruchomości, ponieważ środki pozyskane ze sprzedaży mieszkania mogą nie wystarczyć na spłatę pozostałej części zobowiązania. To właśnie jest głównym powodem niezadowolenia kre-dytobiorców frankowych. W celu weryfikacji wpływu znacznych spad-ków cen mieszkań notowanych w latach 2008 – 2012 na obecną sytuację kredytobiorców, wykonano symulację zmian wartości nieruchomości zakupionych w I kwartale roku 2007, 2008 i 2009. Z uwagi na wysokie

ceny transakcyjne nieruchomości oraz ich znaczne wahania, do analizy przyjęto średnie ceny na rynku warszawskim.

W IV kwartale 2017 roku zanotowano wzrost średniej ceny lokali miesz-kalnych w Warszawie, co oznacza poprawę sytuacji kredytobiorców w stosunku do poprzedniego kwartału. Wartość nieruchomości stano-wiących zabezpieczenie kredytów zaciągniętych w I kwartale 2007 roku wzrosła o 10,9% (więcej o 2,4 p.p. niż w III kwartale 2017 roku). Nato-miast wartość mieszkań kupionych w 2008 i 2009 roku nadal nie osią-gnęła poziomu z momentu zakupu, pomimo systematycznego wzrostu cen nieruchomości od 2012 roku. Lokale kupione w I kwartale 2009 roku



zanotowały spadek wartości o 1,6% (wobec 3,8% w poprzednim kwar-tale). W najgorszej sytuacji nadal znajdują się osoby, które nabyły miesz-kanie w I kwartale 2008 roku – spadek wartości nieruchomości wyniósł 9,3%, (w poprzednim kwartale było to 11,2%). Jednak nawet w tym

przypadku utrata wartości nieruchomości nie jest duża i nie powinna stanowić przeszkody w sprzedaży nieruchomości. Jedynym ogranicze-niem jest wzrost kursów walutowych w przypadku kredytów nomino-wanych w walutach obcych.

Wykres 23. Wskaźniki zmian wartości nieruchomości przyjmowanych jako zabezpieczenie hipoteczne w okresie I kw. 2007 r. – IV kw. 2017 r.

-25%

-20%

-15%

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%rocznik 2009

rocznik 2008

rocznik 2007

IV

kw.

III

kw.

II

kw.

I

kw.

20162011 20152014201320122007 2008 2009 2010

IV

kw.

III

kw.

II

kw.

I

kw.

IV

kw.

III

kw.

II

kw.

I

kw.

IV

kw.

III

kw.

II

kw.

I

kw.

IV

kw.

III

kw.

II

kw.

I

kw.

IV

kw.

III

kw.

II

kw.

I

kw.

IV

kw.

III

kw.

II

kw.

I

kw.

IV

kw.

III

kw.

II

kw.

I

kw.

IV

kw.

III

kw.

II

kw.

I

kw.

IV

kw.

I

kw.

III

kw.

II

kw.

I

kw.

22,3

12,7 14,011,2

5,0

2,2

-0,6

1,4

1,00,7

0,2

4,0

2,3

-9,8

-12,8

-6,5

-10,8

-18,7 -18,3

-15,6

-17,7 -16,4

-1,8 -3,3

1,4

-10,1

-18,0

-9,3

-5,4

-8,4

-11,1

-7,8

4,9

-14,2

1,1

2017

II

kw.

-7,0

III

kw.

-3,8

8,5

-11,2

IV

kw.

10,9

-1,6

-9,3-7,8

-2,9-5,4

-11,8 -14,9-12,8

Źródło: AMRON

Średnie stawki czynszu najmu mieszkań

Analiza umów najmu podpisanych w większości badanych aglomera-cji wskazuje na wyraźny trend wzrostowy, choć w dużej mierze wynika to zapewne z systematycznego wprowadzania na rynek coraz większej liczby nowych mieszkań o wyższym standardzie wykończenia i wyposa-żenia. Spośród badanych lokalizacji średnia stawka wynajmu mieszka-nia w ciągu ostatnich czterech lat pozostawała stabilna jedynie w Kato-wicach i Poznaniu.

W IV kwartale ubiegłego roku w pięciu spośród siedmiu analizowanych lokalizacji zanotowano wzrost przeciętnej stawki czynszu za wyna-jem mieszkania. Największą zmianę zarejestrowano w Warszawie oraz w Łodzi, odpowiednio wzrost o 42 zł (czyli 2,57%) i 28 zł (czyli 2,98%). Zmiana średniego czynszu w Krakowie, Gdańsku i Wrocławiu nie prze-kroczyła 2%, natomiast w Katowicach i Poznaniu stawka przeciętnego czynszu pozostała na poziomie z poprzedniego kwartału.



W okresie od października do grudnia 2017 roku miastami o najwyż-szych średnich stawkach czynszu były: Warszawa (1 659 zł), Wro-cław (1 521 zł), Gdańsk (1 445 zł) i Kraków (1 417 zł). Średni czynsz za wynajem lokalu mieszkalnego w stolicy był wyższy o 785 zł od naj-niższej zarejestrowanej w tym okresie przeciętnej stawki, odnotowanej w Katowicach (874 zł). Różnica pomiędzy przeciętną stawką czynszu odnotowaną w Warszawie i Wrocławiu wyniosła 138 zł (o 23 zł więcej niż w poprzednim kwartale), między Warszawą i Gdańskiem – 214 zł (o 21 zł więcej), między Warszawą i Krakowem – 242 zł (o 18 zł więcej), a między Warszawą i Poznaniem – 462 zł (więcej o 38 zł).

Wykres 24. Średnie stawki czynszu najmu mieszkania w wybranych miastach w okresie IV kw. 2016 r. – IV kw. 2017 r.

2016 2017

Łódź

Katowice

Gdańsk

Poznań

Wrocław

Kraków

Warszawa

II

kw. I

kw.

IV

kw.

IV

kw.

III

kw.

0

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

1 600

1 800

Źródło: AMRON

Tabela 5. Średnie stawki czynszu najmu mieszkania w wybranych miastach w okresie IV kw. 2016 r. – IV kw. 2017 r.

Warszawa Katowice Wrocław Gdańsk Kraków Poznań Łódź

2016 IV kw. 1 539 864 1 490 1 394 1 431 1 194 884

2017 I kw. 1 540 852 1 505 1 416 1 438 1 214 886

II kw. 1 559 859 1 470 1 389 1 390 1 216 894

III kw. 1 617 877 1 502 1 424 1 393 1 193 927

IV kw. 1 659 874 1 521 1 445 1 417 1 196 955

Źródło: AMRON



Analiza umów najmu obowiązujących w IV kwartale 2017 roku wyka-zała, że największa rozpiętość czynszów miała miejsce w Warszawie i wyniosła 5 590 zł. Dużą różnicę pomiędzy najwyższą i najniższą stawką czynszu zanotowano również we Wrocławiu – 4 100 zł, najmniejszą zaś

w Poznaniu – 890 zł. Spośród siedmiu analizowanych miast najniższą stawkę najmu zanotowano w Łodzi – 350 zł miesięcznie, natomiast naj-wyższą w Warszawie – 6 500 zł.

Wykres 25. Rozpiętość stawek czynszu najmu mieszkania w wybranych miastach na podstawie aktualnie obowiązujących umów najmu

0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000

350

850

900

600

900

650

910

9551900

1 740

6 500

2 100

5 000

2 800

2 400

1 659

874

1 521

1 445

1 417

1 196

Maksymalna Średnia Minimalna

Warszawa

Katowice

Wrocław

Gdańsk

Kraków

Poznań

Łódź

Źródło: AMRON

W IV kwartale 2017 roku, we wszystkich analizowanych miastach nie-znacznie wzrosła średnia stawka najmu mieszkań jednopokojowych – najbardziej we Wrocławiu (o 55 zł) i w Warszawie (37 zł). Najwyższe stawki czynszu zanotowano w stolicy: miesięczny czynsz najmu kawa-lerki w Warszawie wyniósł średnio 1 311 zł, za najem mieszkania dwu-pokojowego trzeba było zapłacić 1 650 zł miesięcznie, a trzypokojowego – 2 231 zł. Na drugim miejscu znalazł się Wrocław, gdzie przeciętny

czynsz za wynajęcie mieszkania jednopokojowego wyniósł 1 260 zł, mieszkania o dwóch pokojach – 1 623 zł, a lokalu z trzema pokojami – 1 895 zł. Najniższe średnie stawki czynszu za wynajem kawalerki i mieszkania dwupokojowego zanotowano w Katowicach (odpowied-nio 862 zł i 964 zł), natomiast mieszkanie trzypokojowe najtaniej można było wynająć w Łodzi – 1 234 zł miesięcznie.



Wykres 26. Średnie stawki czynszu najmu mieszkania w wybranych miastach w podziale na liczbę pokoi na podstawie aktualnie obowiązujących umów najmu

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

1 31

1

1 26

0

1 19

0

1 14

8

1 16

7

862

869

1 65

0

1 62

3

1 51

5

1 49

8

1 23

1

964

1 02

2

2 23

1

1 89

5

1 69

1

1 82

3

1 28

3

1 64

5

1 23

4

1 2 3

ŁódźPoznań KatowiceGdańskWrocławWarszawa Kraków

Źródło: AMRON

Niniejsza analiza została przeprowadzona w oparciu o dane o stawkach czynszu wprowadzone do bazy danych Systemu AMRON m.in. przez firmę Mzuri Sp. z o.o., lidera na polskim rynku zarządzania najmem pry-watnym.

Badanie oparte zostało na miesięcznych kwotach należnych wynajmującym przed opodatkowa-niem, bez uwzględniania czynszu dla administracji, wynagrodzenia podmiotów zarządzających najmem, bez prognozowanych i bieżących opłat za media i tym podobnych kosztów dodatkowych najmu.



Komentarz Partnera Centrum AMRON – Krzysztof Bystrosz, Członek Zarządu Mzuri Sp. z o.o.

Ostatni kwartał 2017 roku to kontynuacja deli-katnych, lecz stabilnych wzrostów czynszów najmu mieszkań i domów. Wynikają one m. in. z podtrzymującego się wysokiego popytu wśród najemców, jak również zwiększania jakości wykończenia i wyposażenia oferowanych miesz-kań. Odnotowujemy znaczący wzrost zaintere-sowania wynajmem zarządzanych lokali wśród obcokrajowców, spośród których najliczniejszą grupę (szacujemy ok. 40 – 60%) stanowią Ukra-ińcy. Dostrzegamy również, że coraz większy

odsetek oferowanych lokali do wynajmu to lokale, które zostały wyre-montowane w ostatnich 15 latach, tym samym rzadziej można spotkać lokale nieremontowane ani niemeblowane od lat siedemdziesiątych ubiegłego stulecia. Taki trend jest odpowiedzią na rosnące wymagania najemców w obszarze jakości wyposażenia i umeblowania lokali.

Dodatkowo, wzrosty czynszów najmu oscylujące wokół 2% – 3%, w zależ-ności od regionu, znajdują odzwierciedlenie w poziomie inflacji 2,5%, odnotowanym na początku listopada 2017 roku.

Nie zmienia się zestawienie miast z najwyższymi kwotami czynszów za najem. Wciąż liderem pozostaje Warszawa. Stawki czynszów w kolej-nych w rankingu miastach wynoszą 92% (Wrocław), 87% (Gdańsk), 85% (Kraków) cen warszawskich.

Zamieszczane w Raporcie AMRON-SARFiN komentarze ekspertów stanowią odzwierciedlenie poglądów ich autorów, które nie zawsze są zbieżne ze stanowiskiem Związku Banków Polskich i Centrum AMRON.



System Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami

System AMRON to wystandaryzowana, ogólnopolska baza danych o cenach i wartościach nieruchomości wyposażona w zaawanso-wane funkcjonalności raportujące i analityczne, umożliwiające bada-nie i monitorowanie zjawisk zachodzących na rynku nieruchomości. System powstał w roku 2004 jako odpowiedź sektora bankowego na wymogi nadzorcze związane z zarządzaniem ryzykiem kredytowym, a od roku 2010 dostępny jest dla wszystkich uczestników rynku obrotu nieruchomościami.

Oferta Centrum AMRON to również cykliczne, standardowe raporty o rynku nieruchomości i publikacje analityczne, jak i specjalistyczne raporty opracowywane na indywidualne zamówienie, dotyczące ści-śle określonego segmentu rynku, lokalizacji i przedziału czasowego. Od początku roku 2014 oferujemy również usługi w zakresie obsługi wycen nieruchomości realizowanych przez sieć współpracujących z nami rze-czoznawców majątkowych.

Kontakt: Agnieszka GołębiowskaDyrektor Centrum AMRONul. Cicha 7, 00-353 Warszawatel.: 22/ 463 47 57, kom. +48 723 723 786e-mail: [email protected], [email protected]

System Analiz Rynku Finansowania Nieruchomości

System SARFiN to system wymiany informacji o wielkości sprzedaży kredytów mieszkaniowych oraz informacji z zakresu monitorowania ryzyka portfela wierzytelności zabezpieczonych hipotecznie. System prowadzony jest przy Związku Banków Polskich od lipca 2001 roku i dostępny jest wyłącznie dla banków. Z danych zgromadzonych w Sys-temie SARFiN korzysta również Narodowy Bank Polski.

Dane przetwarzane w ramach Systemu SARFiN wykorzystywane są również w specjalistycznych publikacjach analitycznych Centrum AMRON, opracowywanych na indywidualne zamówienie banków, inwestorów, deweloperów oraz innych podmiotów zainteresowanych rzetelną informacją o określonym segmencie rynku w wybranej lokali-zacji i przedziale czasowym.

Kontakt:Marta PolkowskaAdministrator Danych Systemu SARFiNul. Cicha 7, 00-353 Warszawatel.: 22/ 463 47 68, kom. +48 723 723 771e-mail: [email protected], [email protected]



Opracowanie graficzne:

Stämpfli Polska Sp. z o.o.www.staempfli.pl

Raport AMRON-SARFiN – kontakt

Agnieszka PilcickaAnalityk, Specjalista ds. Obsługi Rynku NieruchomościDział Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości Centrum AMRONe-mail: [email protected], [email protected].: 22/ 463 47 56

Raport został opracowany przez Centrum AMRON we współpracy z Komitetem ds. Finansowania Nieruchomości ZBP, prof. SGH Jac-kiem Łaszkiem i Mzuri Sp. z o. o. pod redakcją Agnieszki Gołębiow-skiej ([email protected]). Dane oraz komentarze zostały przygotowane przez zespoły AMRON i SARFiN: Agnieszkę Pilcicką ([email protected]), Jerzego Ptaszyńskiego ([email protected]), Bolesława Melucha ([email protected]) oraz Martę Polkowską ([email protected]).

W Raporcie oprócz danych gromadzonych w Systemach AMRON i SARFiN wykorzystano również dane z Banku Gospodarstwa Krajo-wego, Głównego Urzędu Statystycznego, Narodowego Banku Polskiego.



mailto:agnieszka.pilcicka%40amron.pl?subject=

mailto:raport%40amron.pl?subject=

mailto:mailto://agnieszka.golebiowska%40amron.pl?subject=

mailto:agnieszka.pilcicka%40amron.pl?subject=

mailto:jerzy.ptaszynski%40amron.pl?subject=

mailto:[email protected]

mailto:mailto://marta.polkowska%40amron.pl?subject=

Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach 4 ......rządowy Program „Mieszkanie dla...

Documents

Transcript of Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach 4 ......rządowy Program „Mieszkanie dla...