Ogolnopolski Raport O Kredytach Mieszkaniowych I Cenach Transakcyjnych Nieruchomosci Amron

Ogólnopolski Raporto Kredytach Mieszkaniowych

i Cenach Transakcyjnych Nieruchomoœci

Marzec 2010

Raport AMRON - SARFiNwww.zbp.pl

A M R O N – w w w . a m r o n . p l Strona 1

Spis treœci

Raport w liczbach..................................................................................................................................................

Wstêp – o raporcie................................................................................................................................................

Systemy AMRON i SARFiN .....................................................................................................................................

System Analiz i Monitorowania Rynku Nieruchomoœci (AMRON) ................................................................

System Analiz Rynku Finansowania Nieruchomoœci (SARFIN) ......................................................................

Sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych .......................................................................................................

Liczba czynnych kredytów mieszkaniowych ................................................................................................

Ca³kowity stan zad³u¿enia z tytu³u kredytów mieszkaniowych. ....................................................................

Liczba i wartoœæ nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych ....................................................................

Œrednia wartoœæ kredytu ..............................................................................................................................

Struktura nowo udzielanych kredytów wed³ug wartoœci kredytu...............................................................

Struktura wskaŸnika LTV ..............................................................................................................................

Kredyty mieszkaniowe w najwiêkszych miastach Polski ...............................................................................

Waluta kredytu ...........................................................................................................................................

Okres kredytowania ....................................................................................................................................

Jakoœæ sp³acanych kredytów mieszkaniowych..............................................................................................

Prognoza na rok 2010...................................................................................................................................

Program “Rodzina na swoim” ...............................................................................................................................

Sytuacja na rynku nieruchomoœci .........................................................................................................................

Œrednie ceny transakcyjne mieszkañ................................. ..........................................................................

Œrednie ceny ofertowe......................................................... .......................................................................

Œrednie ceny transakcyjne ze wzglêdu na wielkoœæ mieszkañ.............. .........................................................

Œrednie ceny transakcyjne w wybranych miastach aglomeracji warszawskiej i œlaskiej.................................

Grunty rolne ................................................................................................................................................

Komentarz do Raportu – Jacek £aszek Prof. SGH ....................................................................................................

2

3

5

5

6

7

9

9

10

11

12

13

14

15

15

16

17

18

19

20

21

21

23

24

25


A M R O N – w w w . a m r o n . p lStrona 2

Raport w liczbach - podsumowanie roku 2009

214 mld

1,374 mln

52 791

203 tys.

371 tys.

72,8 %

17 %

9,2 %

84 %

45-50 mld

7 902 z³

14 932 z³

to ogólna kwota zad³u¿enia z tytu³u kredytów mieszkaniowych

to liczba czynnych umów o kredyt mieszkaniowy

to liczba nowych umów o kredyt mieszkaniowy w IV kwartale 2009 r.

to œrednia wartoœæ kredytu mieszkaniowego

to œrednia wartoœæ kredytu denominowanego w walucie obcej w 2009r.

kredytów mieszkaniowych w 2009r. udzielonych by³o w PLN,dla porównania, w 2008 r. by³o to zaledwie 30%

kredytów mieszkaniowych w 2009r. banki udziela³y w CHF,tymczasem w 2008r. by³o to a¿ 68,6%

wartoœci nowo udzielonych kredytów w 2009 r. to kredytydenominowane w EURO wobec 0,4% w 2008 r.

wszystkich kredytów mieszkaniowych udzielonych w 2009 r. zosta³ozaci¹gniêtych na okres do 30 lat

tyle wed³ug szacunków ZBP wyniesie wartoœæ nowo udzielonychkredytów mieszkaniowych w 2010 roku

to œrednia cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie w 2009r.

œrednia cena hektara gruntu rolnego w 2009 r. Polsce



Wstêp – o raporcie

Szanowni Pañstwo,

Opublikowany po raz pierwszy przez Zwi¹zek Banków Polskich w listopadzie 2009 roku kompleksowy raport na temat rynku kredytowego oraz rynku nieruchomoœci spotka³ siê z zainteresowaniem zarówno uczestników rynku nieruchomoœci, jak i jego analityków i obserwatorów. Tak du¿y odzew potwierdza zapotrzebowanie na tego typu raporty. Pragnê podziêkowaæ za szereg cennych, zarówno tych pozytywnych, jak i krytycznych uwag, które przewija³y siê w publikacjach oraz na forach internetowych. Mam nadziejê, ¿e autorom niniejszego raportu uda³o siê je w³aœciwie wykorzystaæ.

Niniejszy raport stanowi podsumowanie roku 2009 opracowane przez Centrum Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomoœciami oraz przez Komitet ds. Finansowania Rynku Nieruchomoœci Zwi¹zku Banków Polskich. Podczas prac nad raportem wykorzystano dane gromadzone w systemach AMRON i SARFIN.

Nie ma w¹tpliwoœci, ¿e rok 2009 by³ najtrudniejszym rokiem obchodzonego w³aœnie dwudziestolecia transformacji gospodarczej naszego kraju. Globalny kryzys finansowy stanowi³ bardzo du¿e wyzwanie, zw³aszcza dla sektora bankowego. Z satysfakcj¹ mo¿emy stwierdziæ, ¿e m³ody polski sektor finansowy podo³a³ temu wyzwaniu, unikaj¹c wielu problemów, które trapi³y œrodowisko bankowe innych krajów Europy. Kryzys finansowy potwierdzi³ dobr¹ kondycjê polskiej gospodarki - Polska jako jedyny kraj w UE nie wpad³a w recesjê. Jak prymusi prezentowaliœmy siê jako jedyny kraj z dodatnim tempem wzrostu PKB. Negatywnych wp³ywów kryzysu nie uda³o siê jednak¿e unikn¹æ w budownictwie mieszkaniowym. W roku 2009 nast¹pi³ spadek wszystkich wskaŸników. Wed³ug GUS, w roku 2009 liczba mieszkañ, których budowê rozpoczêto, zmniejszy³a siê o 18 % i wynios³a nieca³e 143 tys. Spadek liczby pozwoleñ na budowê wydanych w roku 2009 by³ jeszcze wiêkszy i wyniós³ ponad 22 % - w omawianym okresie wydano prawie 179 tys. pozwoleñ na budowê nowych mieszkañ. Najmniejsze zmiany odnotowano w liczbie oddanych do u¿ytkowania mieszkañ i domów jednorodzinnych - oddano ich w sumie ponad 160 tys., co stanowi spadek jedynie o 3,1 % w porównaniu z rokiem poprzednim.

Wyniki budownictwa mieszkaniowego w roku 2010 bêd¹ w decyduj¹cej mierze zale¿ne od aktywnoœci sektora bankowego w finansowaniu inwestycji deweloperskich oraz poziomu kredytowania osób fizycznych. W roku 2009 banki udzieli³y w sumie prawie 189 tys. kredytów hipotecznych na ³¹czn¹ kwotê 39 mld z³otych. Analizuj¹c wyniki w poszczególnych kwarta³ach mo¿na dostrzec proces stopniowego dostosowywania siê zarówno banków, jak i potencjalnych kredytobiorców do nowych realiów rynku. Dane pokazuj¹ ca³kowite odwrócenie struktury walutowej udzielonych kredytów - kredyty zaci¹gane w rodzimej walucie w roku 2009 stanowi³y ponad 72% wartoœci nowego portfela. Odby³o siê to kosztem kredytów walutowych: udzia³ kredytów we frankach szwajcarskich spad³ z 68,6% do poziomu 17,2% wartoœci nowego portfela. Coraz wiêksz¹ popularnoœci¹ ciesz¹ siê natomiast kredyty w Euro - obecnie ich udzia³ wzrós³ z 0,4% do 9,2% wartoœci kredytów udzielonych w roku 2009. Na poziom akcji kredytowej w roku 2009 nale¿y spojrzeæ ze œwiadomoœci¹ faktu, ¿e - w przeciwieñstwie do kilku lat poprzednich - przedstawia on realn¹ kwotê œrodków kierowanych na inwestycje mieszkaniowe. Zdecydowane zaostrzenie warunków kredytowych wyeliminowa³o bowiem z rynku zjawisko refinansowania "starych" kredytów hipotecznych. Skutkiem o¿ywienia w drugiej po³owie roku 2009 akcji kredytowej by³o obserwowane wyhamowanie relatywnie niedu¿ego spadku cen transakcyjnych w najwiêkszych aglomeracjach, a w niektórych lokalizacjach wrêcz odwrócenie tendencji spadkowej. Nie powinniœmy jednak spodziewaæ siê ponownego szybkiego wzrostu cen, bior¹c pod uwagê zarówno wystêpuj¹c¹ jeszcze na rynku pierwotnym nadwy¿kê gotowych mieszkañ, jak równie¿ ujawniaj¹c¹ siê stopniowo ofertê "nieu¿ywanych" mieszkañ na rynku wtórnym z zasobów inwestycyjnych, jak równie¿ sygnalizowane ju¿ przez deweloperów uruchamianie nowych inwestycji.



W Raporcie wykorzystano równie¿ dane z BGK, ANR i GUS oraz Narodowego Banku Polskiego, bazuj¹ce na danych PONT Info. Jesteœmy otwarci na wspó³pracê z innymi uczestnikami i obserwatorami rynku mieszkaniowego, wychodzimy bowiem z za³o¿enia, i¿ przejrzystoœæ i jawnoœæ informacji jest warunkiem niezbêdnym dla prawid³owego funkcjonowania rynku nieruchomoœci oraz kluczowym elementem odbudowy zaufania w relacjach pomiêdzy jego uczestnikami.

Wierzymy, ¿e Raport, który wszed³ ju¿ na sta³e do kalendarium publikacji Zwi¹zku Banków Polskich jako raport kwartalny, przyczyni siê do lepszego poznania i zrozumienia mechanizmów dzia³ania rynku nieruchomoœci.

Zapraszam Pañstwa do lektury. Bêdziemy zobowi¹zani za wszelkie uwagi i sugestie, które prosimy kierowaæ na adres e-mail: [email protected].

Jacek Furga

Przewodnicz¹cy Komitetu ds. Finansowania NieruchomoœciWiceprezes Zarz¹du Centrum Prawa Bankowego i Informacji *Zwi¹zku Banków Polskich

Raport zosta³ opracowany w Zwi¹zku Banków Polskich we wspó³pracy z Centrum AMRON, Komitetem ds. Finansowania Nieruchomoœci ZBP, Bankiem Gospodarstwa Krajowego oraz prof. SGH Jackiem £aszkiem. Dane oraz komentarze zosta³y przygotowane przez zespo³y AMRON i SARFiN: Jerzego Ptaszyñskiego ([email protected]), Katarzynê Lubaœ ([email protected]), Micha³a Wydrê ([email protected]) oraz Boles³awa Melucha, dyrektora Departamentu Funduszy Mieszkaniowych w BGK.

*Centrum AMRON jest jednostk¹ powo³an¹ do zarz¹dzania Systemem Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomoœciami, dzia³aj¹c¹ w strukturze organizacyjnej Centrum Prawa Bankowego i Informacji Sp. z o.o.



Systemy AMRON i SARFIN

System Analiz i Monitorowania Rynku Nieruchomoœci (AMRON)

Kontakt:

Centrum AMRON

Ul. Jana Paw³a II 15

00-828 Warszawa

Tel.: (22) 697-65-47

e-mail: [email protected]

Zwi¹zek Banków Polskich od lat zaanga¿owany jest w tworzenie i promocjê aktywnego wykorzystywania

informacji gospodarczej oraz uczestnictwa w systemach wymiany informacji. W ideê tê wpisuje siê równie¿

System AMRON - wystandaryzowana baza danych o cenach i wartoœciach nieruchomoœci wyposa¿ona

w modu³y raportuj¹ce i analityczne. System AMRON umo¿liwia przeprowadzanie analiz i monitorowanie

zjawisk zachodz¹cych na rynku nieruchomoœci, staj¹c siê nieodzownym narzêdziem wspieraj¹cym rozwój

i obs³ugê rynku nieruchomoœci.

System powsta³ w roku 2004 jako odpowiedŸ œrodowiska bankowego na wymogi nadzoru bankowego

zwi¹zane z zarz¹dzaniem ryzykiem kredytowym i monitorowaniem zabezpieczeñ wierzytelnoœci

hipotecznych. System AMRON jest jedyn¹ ogólnopolsk¹ baz¹ danych o cenach transakcyjnych

nieruchomoœci, w której uczestniczy 30 najwiêkszych polskich banków komercyjnych, a tak¿e 155

banków spó³dzielczych oraz Narodowy Bank Polski. W lipcu 2008 roku do grona bankowych uczestników

do³¹czy³o pierwsze towarzystwo ubezpieczeniowe TU EUROPA S.A. W styczniu 2010r. Centrum AMRON

rozpoczê³o wspó³pracê ze œrodowiskiem rzeczoznawców maj¹tkowych.

Oferujemy:

?mo¿liwoœæ tworzenia w³asnej i korzystanie z ogólnopolskiej i ponadsektorowej bazy danych o cenach

transakcyjnych i wartoœciach nieruchomoœci,

?dostêp do funkcjonalnoœci statystycznych i analitycznych Systemu,

?raporty specjalistyczne,

?raporty cykliczne,

?analizy rynkowe na indywidualne zamówienie.

Zapraszamy do wspó³pracy wszystkich uczestników rynku obrotu nieruchomoœciami. Naszym celem jest

stworzenie kompleksowej bazy danych o rynku nieruchomoœci. Zapewniamy szybki i bezpoœredni dostêp do

maksymalnie szerokiego zakresu danych niezbêdnych w toku podejmowania decyzji biznesowych zwi¹zanych

z nieruchomoœciami oraz ocen¹ ryzyka zwi¹zanego z tymi decyzjami. Zapraszamy do wspó³pracy na rzecz

przejrzystoœci informacji o rynku nieruchomoœci.



System Analiz Rynku Finansowania Nieruchomoœci (SARFiN)

Kontakt:

Micha³ Wydra

Zwi¹zek Banków Polskich, Komitet ds. Finansowania Nieruchomoœci

Ul. Kruczkowskiego 8

00-380 Warszawa

Tel.: (22) 48-68-129

e-mail: [email protected]

Banki, wykorzystuj¹c forum Zwi¹zku Banków Polskich do wymiany informacji o liczbie i wielkoœci udzielonych

kredytów mieszkaniowych dla celów biznesowych, przyjê³y zasadê udostêpnienia i dzielenia siê tymi danymi

w okresach miesiêcznych. W zamian za w³asny wk³ad informacyjny ka¿dy Bank uczestnicz¹cy w Systemie

zyskuje mo¿liwoœæ oceny wielkoœci i dynamiki rynku oraz w³asnej na nim pozycji na zasadzie wzajemnoœci.

Informacje generowane w systemie s¹ odzwierciedleniem 95% rynku kredytów dla klientów

indywidualnych oraz 60% rynku klientów instytucjonalnych.

W roku 2008 podjêto dzia³ania zmierzaj¹ce do wzbogacenia danych o dodatkowe informacje odnosz¹ce siê do

kategorii „remont”, kredytów indeksowanych w walutach obcych, kana³ów dystrybucji, rodzajów

nieruchomoœci, przekrojowych informacji o poziomie LTV, sprzeda¿y regionalnej wed³ug miejsca zamieszkania,

œrednich dochodów ludnoœci dla regionów, wspó³czynników zad³u¿enia do dochodów z podzia³em

przekrojowym wed³ug okresu kredytowania, a tak¿e z uwzglêdnieniem struktury portfela wed³ug wskaŸników

PD i LGD oraz kredytów nieregularnych. W ramach SARFiN opracowywane s¹ tak¿e nowe propozycje us³ug dla

Banków i ich klientów: budowa indeksu dostêpnoœci kredytowej, ocena i szacowanie potencja³u rynku

kredytowania nieruchomoœci oraz tworzenie tzw. map ryzyka dla poszczególnych regionów.

SARFiN stanowi dla Banków dodatkowe Ÿród³o informacji, dziêki któremu mo¿liwa jest weryfikacja tendencji

na rynku finansowania nieruchomoœci. Obecnie w Systemie uczestnicz¹ 24 Banki.



Sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych

Mijaj¹cy rok 2009 by³ czasem, w którym rynek finansowania nieruchomoœci pozytywnie przeszed³ test wiarygodnoœci w okresie spowolnienia gospodarczego. Chocia¿ akcja kredytowa banków zmniejszy³a siê do poziomu z 2006 r. o ok. 30%, konsekwentnie przez ca³y 2009 r. ros³a sprzeda¿ udzielanych kredytów mieszkaniowych. Wprowadzono wiele ograniczeñ w dostêpie do kredytu (podwy¿szone mar¿e, wy¿sze wymogi przy uzyskaniu zdolnoœci kredytowej, dodatkowe zabezpieczenia). Warty podkreœlenia jest tak¿e fakt, ¿e pomimo doœæ niekorzystnych warunków, w jakich znalaz³a siê Polska gospodarka, sp³acalnoœæ portfela kredytów mieszkaniowych na tle innych linii biznesu bankowego nie pogorszy³a siê istotnie, o czym szerzej w dalszej czêœci raportu.

W ci¹gu ca³ego 2009 r. banki stopniowo odbudowywa³y poziom akcji kredytowej, co wynika³o m.in. z coraz powszechniej uwzglêdnianego w ofertach banków programu rz¹dowego "Rodzina na swoim" (w ramach którego jest realizowane œrednio ok. 15 % akcji kredytowej banków) i co przyczyni³o siê do stabilizacji cen mieszkañ na rynku.

Stosunkowo dobre wyniki w segmencie kredytów mieszkaniowych sektor bankowy w Polsce zawdziêcza powszechnie wykorzystywanym rozwi¹zaniom s³u¿¹cym ocenie ryzyka kredytowego klientów banków, takich jak np. coraz szersze stosowanie instrumentów, do których zaliczyæ trzeba scoring kredytowy klienta, monitoring zobowi¹zañ klienta poprzez Biuro Informacji Kredytowej i Biuro Informacji Gospodarczej InfoMonitor oraz wdra¿anie nowych technik zabezpieczaj¹cych przed ryzykiem braku sp³aty kredytu tj. jak ubezpieczenia (na wypadek utraty pracy, brakuj¹cego wk³adu w³asnego, przejœciowego do czasu wpisu hipoteki). Te instrumenty przyczyni³y siê do wzrostu stabilnoœci i bezpieczeñstwa na rynku. Szacuje siê, ¿e same ubezpieczenia kredytów mieszkaniowych obejmuj¹ zakresem ochrony ok. 30% portfela finansuj¹cego rynek nieruchomoœci. Bezpieczeñstwo na rynku nieruchomoœci zapewnione by³o tak¿e dziêki regulacjom nadzorczym, takim jak Rekomendacja S, nak³adaj¹ca wy¿sze wymogi kapita³owe na kredyty denominowane w walutach obcych oraz sygnalizowane przez UKNF przygotowania do wdro¿enia nowych standardów jakie niesie ze sob¹ projekt nowej Rekomendacji T. Ponadto w celu zabezpieczenia interesów kredytobiorców w lipcu 2009 r. rz¹d uchwali³ specjaln¹ ustawê zak³adaj¹c¹ pomoc osobom bezrobotnym sp³acaj¹cym kredyty mieszkaniowe w formie dop³at do sp³acanych rat kredytów. Zak³ada³a ona, ¿e z pomocy Pañstwa korzystaæ bêdzie ok. 40 tys. gospodarstw domowych. Na koniec grudnia 2009 r. w ramach przewidzianej ustaw¹ pomocy, na wniosek 2488 gospodarstw wyp³acono ³¹czn¹ kwotê 1,8 mln z³. Ocena dotychczasowej sytuacji pozwala przypuszczaæ, ¿e jakoœæ portfela kredytów mieszkaniowych nie bêdzie siê istotnie pogarszaæ.

Odbudowa akcji kredytowej banków w 2009 r. spowodowana by³a tak¿e zmian¹ polityki kredytowej w zakresie zwiêkszania udzia³u kredytów w walucie krajowej, co w g³ównej mierze wynika³o ze znacz¹cego ograniczenia dostêpnoœci i wzrostu ceny walut na rynku miêdzybankowym (zw³aszcza w CHF). Jeszcze w III kw. 2008 ponad po³owa kredytów udzielana by³a we frankach szwajcarskich, obecnie natomiast, 70% akcji kredytowej banków realizowana jest w walucie krajowej. Wydaje siê, ¿e osi¹gniecie tak du¿ej dynamiki i wzrostu akcji kredytowej, jaka mia³a miejsce w latach poprzednich, jest raczej ma³o prawdopodobne. Zak³ada siê jej stopniowy wzrost w granicach 10 - 15% w ci¹gu najbli¿szych kilku lat.



Warto przy tym pamiêtaæ, ¿e rynek kredytów mieszkaniowych dla klientów indywidualnych nie wyczerpa³ swoich mo¿liwoœci. Wed³ug ró¿nych Ÿróde³ szacowany niedobór nowych mieszkañ siêga 1,5 - 3 mln . Potencja³ rynku w Polsce mierzony portfelem finansuj¹cym rynek kredytów mieszkaniowych w relacji do PKB jest nadal ogromny. W 2009 r. udzia³ zad³u¿enia z tytu³u kredytów mieszkaniowych do PKB wynosi³ 16.6% (w 2008 r. 15.6%, w 2007 r. 9,93%). W krajach Unii œredni wskaŸnik wynosi ok. 50%, a s¹ kraje gdzie przekracza on 100%. W œwietle powy¿szych porównañ w ocenie zachodnich ekspertów z Europejskiej Federacji Hipotecznej, którzy byli goœæmi VI Kongresu Finansowania Nieruchomoœci Mieszkaniowych w Krajach Europy Œrodkowo-Wschodniej, rynek kredytów hipotecznych w Polsce pozostaje rynkiem bardzo dynamicznym, ale ci¹gle ma³ym pod wzglêdem wielkoœci w relacji do PKB w zestawieniu z innymi krajami starej Unii, gdzie rynki s¹ bardziej rozwiniête. Dane z krajów UE pokazuj¹, ¿e sektor bankowy odgrywa du¿¹ rolê we wspieraniu rozwoju rynku nieruchomoœci i analogicznie - w Polsce jego udzia³ w rozwoju rynku równie¿ mo¿e byæ znacz¹cy. Bior¹c pod uwagê obecne zaanga¿owanie sektora bankowego w finansowanie budownictwa Polsce, które wynosi ponad 214 mld z³. przy zachowaniu wzrostu rynku na poziomie 10 - 15% rocznie, osi¹gniêcie w perspektywie najbli¿szych 10 -15 lat stanu zad³u¿enia w wysokoœci 400 - 500 mld z³ jest mo¿liwe. Tak wysoki poziom zad³u¿enia oznacza³by ponad 30 - 40% udzia³ w PKB. Zaœ liczba aktywnie obs³ugiwanych umów kredytowych przy takich za³o¿eniach mog³aby wzrosn¹æ do ok. 2-3 mln.

U³atwienie wiêkszej liczbie rodzin dostêpu do mieszkañ i kredytów w dalszym ci¹gu jest realne. Wymagaæ to bêdzie w g³ównej mierze usuniêcia wielu barier i zwiêkszenia m.in. bezpieczeñstwa na rynku transakcji deweloperskich, na którym w dalszym ci¹gu nie ma regulacji w postaci rachunków powierniczych zabezpieczaj¹cych wk³ady osób zamierzaj¹cych kupiæ mieszkanie.

Id¹c w kierunku zwiêkszenia bezpieczeñstwa i stabilnoœci rynku przedstawiciele banków, analizuj¹c tendencje w 2009 r., uznali za istotne wydanie rekomendacji dotycz¹cych dzia³añ niezbêdnych dla poprawy sytuacji w obszarze budownictwa mieszkaniowego. Rekomendacje te odnosz¹ siê do trzech kluczowych obszarów:

1. wzmocnienia roli i aktywnoœci Pañstwa we wspieraniu budownictwa mieszkaniowego;

2. zapewnienia d³ugoterminowego refinansowania dla kredytów hipotecznych;

3. odbudowy wzajemnego zaufania uczestników ryku obrotu nieruchomoœciami dla bezpieczeñstwa obrotu nieruchomoœciami i jego finansowania.



Liczba czynnych kredytów mieszkaniowych

289 758

405 320

521 398

717 187

945 484

1 135 684

1 302 600

1 374 099

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Rok Kredyty mieszkaniowe - liczba czynnych umów

289 758

2002

405 320

2003

521 398

2004

717 187

2005

945 484

2006

1 135 684

2007

1 302 600

2008

1 374 099

2009

�ród³o: ZBP

Ca³kowity stan zad³u¿enia z tytu³u kredytów mieszkaniowych

20,030

2002

29,576

2003

35,807

2004

50,425

2005

77,706

2006

116,840

2007

192,612

2008

214,892

2009

�ród³o: ZBP, NBP

Wykres 1. Liczba czynnych umów o kredyt mieszkaniowy

Tabela 1. Liczba czynnych umów o kredyt mieszkaniowy

Wykres 2. Ca³kowity stan zad³u¿enia z tytu³u kredytów mieszkaniowych

Stan zad³u¿enia w miliardach z³otych

20,030

29,576

35,807

50,425

77,706

116,840

192,612

214,892

Rok

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Tabela 2. Stan zad³u¿enia z tytu³u kredytów mieszkaniowych

�ród³o: ZBP

�ród³o: ZBP, NBP

Na koniec 2009 r. stan zad³u¿enia z tytu³u udzielonych kredytów mieszkaniowych wynosi³ 214 mld z³. IV kwarta³ 2009 r. to wzrost rzêdu 5,4 mld z³ w porównaniu z koñcem wrzeœnia 2009 r. Koniec minionego roku pokazuje znaczny spadek dynamiki wzrostu zad³u¿enia. O ile w roku 2008 jego poziom wzrós³ o ok. 65% w stosunku do roku poprzedniego, w 2009 roku analogiczny wzrost to zaledwie 11,6%. Najwiêkszy wzrost odnotowano w okresie 2006 - 2008, na który przypada³a najwiêksza ekspansja kredytowa banków. Warto przy tym pamiêtaæ, ¿e ponad po³owa obecnego stanu zad³u¿enia to kredyty w walutach obcych, które na koniec grudnia 2009 wynosi³y 139 mld z³ i co stanowi³o a¿ 65% udzia³. W 2009 r. odnotowano wzrost udzia³u kredytów w walucie krajowej. W 2008 r. stanowi³y one 31% ca³kowitego stanu zad³u¿enia z tytu³u kredytów mieszkaniowych, natomiast na koniec 2009 r. udzia³ ten wzrós³ o 4 punkty procentowe.



Liczba i wartoœæ nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych

Liczba

62 748

82 333

82 952

58 728

37 941

45 576

52 884

52 791

12,089

16,369

16,803

11,867

7,609

9,376

10,945 10,804

Wartoœæ w mld PLNOkresy

I kwarta³ 2008

II kwarta³ 2008

III kwarta³ 2008

IV kwarta³ 2008

I kwarta³ 2009

II kwarta³ 2009

III kwarta³ 2009

IV kwarta³ 2009

Tabela 3. Wartoœæ i liczba nowo podpisanych umów o kredyt mieszkaniowy

100 000

80 000

60 000

40 000

20 000

0

62 748

82 333

58 728

37 94245 577

52 884

I kw2008

II kw2008

III kw2008

IV kw2008

I kw2009

II kw2009

III kw2009

82 953

Wykres 3a. Liczba nowo podpisanych umów o kredyt kwartalnie

�ród³o: ZBP

IV kw2009

52 791

20

15

10

5

0

12,089

16,37016,804

11,867

7,610

9,376

10,94610,804

IV kw2009

I kw2008

II kw2008

III kw2008

IV kw2008

I kw2009

II kw2009

III kw2009

Wykres 3b. Wartoœæ nowo podpisanych umów w mld z³otych - kwartalnie

�ród³o: ZBP

�ród³o: ZBP

Po znacz¹cym ograniczeniu akcji kredytowej banków w IV kwartale 2008 r. od pocz¹tku 2009 r. sektor bankowy stopniowo odbudowywa³ poziom udzielanych kredytów. O ile w I kwartale 2009 udzielono 37 tys. kredytów mieszkaniowych, w IV kwartale 2009 r. by³o to ju¿ 52 tys. Nieznaczny spadek akcji kredytowej w ostatnich miesi¹cach 2009 r. w stosunku do III kwarta³u spowodowany by³ sezonowoœci¹ rynku i brakiem impulsu zachêcaj¹cego potencjalnych kredytobiorców do zad³u¿ania siê. W poprzednich latach takim czynnikiem by³y zwykle zapowiedzi np. o zakoñczeniu obowi¹zywania ulg podatkowych na budownictwo mieszkaniowe. W roku 2009 powszechnie oczekiwano du¿ego spadku cen mieszkañ, który w koñcu nie nast¹pi³.

Wzrost wartoœci nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych w 2009 r. by³ œciœle zwi¹zany z ich liczb¹. Ograniczenie akcji kredytowej banków pod koniec 2008 skutkowa³o obni¿eniem wysokoœci umów kredytowych. Zaostrzenie kryter iów udzie lanych kredytów spowodowa³o, ¿e osoby lub rodziny, które jeszcze w 2008 r. mog³y liczyæ na wiêksze kwotowo kredyty, w 2009 r. zmuszone by³y zweryfikowaæ swoje plany i zamiast myœleæ o zakupie mieszkañ o wiêkszej powierzchni musia³y ograniczyæ siê ze swoimi wydatkami. Ograniczenie to nie dotyczy³o wszystkich aplikuj¹cych o kredyty, niemniej dotknê³o du¿¹ czêœæ wnioskuj¹cych. Przyczyn¹ takiego stanu rzeczy by³y limity rz¹dowego programu "Rodzina na swoim", w ramach którego obowi¹zywa³y œcis³e zapisy dotycz¹ce dop³at powierzchniowych, które faworyzowa³y mieszkania o powierzchni do 50 m2 i to poza centrami du¿ych miast.



286 762

188 186

2008 2009

Wykres 4a. Liczba nowo podpisanych umów o kredyt rocznie

�ród³o: ZBP

57,129

38,592

2008 2009

Wykres 4b. Wartoœæ nowo podpisanych umów o kredyt rocznie

�ród³o: ZBP

Œrednia wartoœæ kredytu

Œrednia wartoœæ

kredytu w PLN

Œrednia wartoœæ

udzielonego kredytu

ogó³em

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

79 620

109 670

123 970

121 080

162 160

223 660

258 820

371 500

73 130

72 550

84 560

96 860

103 190

170 270

145 940

185 460

Rok Œrednia wartoœæ

kredytu

denominowanego

w walutach obcych

76 220

81 340

94 240

109 550

139 140

187 290

205 180

203 290

�ród³o: ZBP

Tabela 5. Œrednia wartoœæ udzielonego kredytu ogó³em i w podziale na waluty

�ród³o: ZBP

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

400 000

350 000

300 000

250 000

200 000

150 000

100 000

50 000

0

Wykres 5. Œrednia wartoœæ udzielonego kredytu ogó³em i w podziale na waluty Œrednia wartoœæ udzielonego kredytu ogó³em

Œrednia wartoœæ kredytu w walutach obcych

Œrednia wartoœæ kredytu w PLN

Wartoœæ w mld PLN

57 129

38 592

Podsumowanie ostatnich lat

2008

2009

Liczba

286 762

188 186

Wykres 4. Wartoœæ i liczba umów o kredyt mieszkaniowy rocznie

�ród³o: ZBP

Tak jak w latach poprzednich, w dalszym ci¹gu mo¿na zaobserwowaæ wzrost œredniej wartoœci udzielanego kredytu. W 2002 r. wynosi³a ona oko³o 60 tys. z³otych, a pod koniec 2009 r. przekroczy³a ju¿ 200 tys. z³. Pomimo ograniczenia akcji kredytowej zarówno pod wzglêdem wartoœci jak i liczby kredytów w 2009 r. osoby ubiegaj¹ce siê o kredyt denominowany w walutach obcych otrzymywa³y najwiêksze kwotowo kredyty. Ich œrednia wartoœæ na koniec 2009 r. wynosi³a 371 tys. z³, podczas gdy w walucie krajowej œrednia wartoœæ kredytu wynosi³a 185 tys. z³. Warto przy tym pamiêtaæ, ¿e pomimo tak wysokich wartoœci, kredyty denominowane w walutach obcych by³y trudniej dostêpne z uwagi na koniecznoœæ posiadania wy¿szej o 20% zdolnoœci kredytowej klientów banków, ni¿ w przypadku kredytów z³otówkowych. Dodatkowym czynnikiem utrudniaj¹cym dostêpnoœæ kredytów denominowanych by³a równie¿ wy¿sza mar¿a ni¿ w przypadku kredytów w PLN.



Struktura nowo udzielonych kredytów wg wartoœci kredytu

do 100 tys. z³ 27,31%

32,99%

18,00%

9,61%

4,66%

5,81%

1,63%

21,77%

33,31%

19,98%

10,89%

5,71%

6,80%

1,53%

21,22%

32,34%

20,12%

11,14%

5,89%

7,53%

1,76%

25,75%

29,63%

17,35%

10,61%

6,08%

8,82%

1,77%

26,05%

27,90%

17,97%

10,01%

5,73%

9,93%

2,41%

Struktura nowo udzielonych kredytów wed³ug wysokoœci kredytui

I kw 2008 II kw 2008 III kw 2008 IV kw 2008 I kw 2009

24,91%

32,27%

18,53%

10,87%

5,31%

6,56%

1,56%

25,21%

32,22%

18,21%

10,80%

5,31%

6,72%

1,52%

II kw 2009 III kw 2009

24,01%

32,07%

18,86%

10,56%

5,59%

7,24%

1,67%

2008

29,20%

33,15%

15,75%

9,50%

4,55%

6,47%

1,37%

26,34%

31,39%

17,62%

10,30%

5,23%

7,42%

1,71%

IV kw 2009 2009.od 100 do 200 tys. z³

od 200 do 300 tys. z³

od 300 do 400 tys. z³od 400 do 500 tys. z³

od 1 mln z³

od 500 tys. do 1 mln z³

�ród³o: ZBP

do 100 tys.

od 100-200 tys.

od 200-300 tys.

od 300-400 tys.

od 400-500 tys.

od 500-1000 tys.

od 1 mln.

Wykres 6a. Struktura nowo udzielonych kredytów wed³ug wartoœci kredytu - kwartalnie

Tabela 6. Struktura nowo udzielanych kredytów wed³ug wartoœci kredytu

35%

30%

25%

20%

15%

10%

5%

0%

III kw2009

II kw2009

I kw2009

IV kw2008

III kw2008

II kw2008

I kw2008

VI kw2009

35%

30%

25%

20%

15%

10%

5%

0%

20092008

Wykres 6b. Struktura nowo udzielonych kredytów wed³ug

wartoœci kredytu - rocznie

�ród³o: ZBP

�ród³o: ZBP

Najwiêksz¹ popularnoœci¹ w ostatnim czasie cieszy³y siê kredyty udzielane w wysokoœci do 200 tys. z³., które stanowi³y ponad 60% nowo udzielanych kredytów na cel mieszkaniowy w IV kwartale 2009 r. W tym obszarze banki tylko nieznacznie zmienia³y swoj¹ politykê kredytow¹, natomiast pewne ograniczenie ich zaanga¿owania widoczne jest w segmencie kredytów mieszkaniowych o wartoœci od 200 do 500 tys. z³. Istotny jest wzrost liczby kredytów z przedzia³u 100 - 200 tys. z³ od I kw. 2009 wobec gwa³townego spadku pod koniec 2008 r. Wp³yw na to mia³ m.in. du¿y wzrost udzia³u kredytów w ramach programu "Rodzina na Swoim". Ich udzia³ w wartoœci nowo udzielonych kredytów w 2009 r. wzrós³ do poziomu 15%, podczas gdy w koñcu roku 2008 wynosi³ 2,25%.



Struktura wskaŸnika LTV

Œrednie LTV dla nowo udzielonych kredytów

do 30%

od 30 do 50%

od 50 do 80%

od 80%

I kw 2008 II kw 2008 III kw 2008 IV kw 2008

8,18%

28,40%

32,30%

31,12%

5,97%

14,35%

45,44%

34,23%

8,86%

19,80%

34,96%

36,38%

8,30%

17,81%

46,34%

27,55%

I kw 2009 II kw 2009 III kw 2009

10,08%

21,36%

44,38%

24,17%

9,23%

18,62%

47,50%

24,66%

7,73%

15,74%

50,98%

25,55%

2008

7,83%

20,09%

39,76%

32,32%

IV kw 2009 2009

7,74%

17,35%

44,30%

30,60%

9,26%

19,56%

45,19%

25,98%

Tabela 7. Struktura WskaŸnika LTV dla nowo udzielonych kredytów

50%

45%

40%

35%

30%

25%

20%

15%

10%

5%

0%

III kw2009

Wykres 7a. Struktura WskaŸnika LTV dla nowo udzielonych kredytów - kwartalnie

II kw2009

I kw2009

IV kw2008

III kw2008

II kw2008

I kw2008

do 30%

od 30 do 50%

od 50 do 80%

od 80%

�ród³o: ZBP

IV kw2009

Wykres 7b. Struktura WskaŸnika LTV dla nowo udzielonych kredytów

- rocznie

do 30%

od 30 do 50%

od 50 do 80%

od 80%

�ród³o: ZBP

50%

45%

40%

35%

30%

25%

20%

15%

10%

5%

0%

20092008

�ród³o: ZBP

W 2009 r. zmala³ udzia³ kredytów udzielanych z wysokim wskaŸnikiem LTV -powy¿ej 80%, w stosunku do roku 2008 (odpowiednio 26,63% w 2009 r. w porównaniu do 32,32% w 2008 r. ) Zdecydowana wiêkszoœæ kredytów by³a i nadal jest udzielana w przedziale miêdzy 50 a 80% LTV. Na koniec 2008 ich udzia³ stanowi³ 39,76%, a w ca³ym 2009 r. 45,83%. Zmniejszenie udzia³u kredytów ze wskaŸnikiem LTV powy¿ej 80% œwiadczy³o o zaostrzeniu kryteriów kredytowych, co w pewnym stopniu musia³o wp³yn¹æ na ograniczenie dostêpnoœci kredytów o wysokiej wartoœci. Zwiêkszenie udzia³u tego wskaŸnika w IV kw. 2009 (wzrost ponad 5 punktów procentowych w porównaniu z III kwarta³em 2009 r.) sygnalizuje zmianê polityki kredytowej banków oraz mo¿liwe o¿ywienie na rynku mieszkaniowym i wychodzenie ze spowolnienia, z jakim rynek mia³ do czynienia od IV kwarta³u 2008 r. Ocenia siê, ¿e udzia³ kredytów, dla których wskaŸnik LTV wynosi wiêcej ni¿ 80% bêdzie ulegaæ stopniowemu zwiêkszaniu.



Kredyty mieszkaniowe w najwiêkszych miastach w Polsce

2009

IV kw 2009

III kw 2009

II kw 2009

I kw 2009

2008

IV kw 2008

III kw 2008

II kw 2008

I kw 2008

Wroc³aw

8,3%

7,7%

8,1%

8,5%

9,3%

8,2%

9,2%

8,4%

7,5%

7,6%

£ódŸ Kraków

4,2%

4,0%

4,3%

4,2%

4,4%

4,1%

4,4%

4,0%

4,0%

4,3%

7,0%

6,6%

7,1%

7,1%

7,2%

6,3%

7,3%

6,0%

5,9%

6,3%

Trójmiasto

7,7%

6,9%

7,5%

7,8%

9,5%

9,4%

9,5%

9,7%

9,4%

8,8%

Poznañ Bia³ystok

6,6%

5,8%

6,4%

7,0%

7,8%

7,2%

7,5%

7,7%

6,4%

7,2%

0,7%

0,9%

0,6%

0,7%

0,5%

0,8%

0,6%

0,9%

0,9%

0,8%

Szczecin

4,2%

4,1%

3,9%

4,7%

4,3%

4,7%

3,9%

5,0%

4,6%

4,8%

Aglomer. Œl¹ska Pozosta³e

6,3%

7,1%

6,4%

6,7%

3,5%

5,3%

4,6%

5,8%

5,0%

5,6%

25,0%

27,2%

26,8%

23,9%

19,4%

21,8%

18,0%

20,4%

25,6%

23,1%

Warszawa

30,1%

29,7%

28,9%

29,4%

34,1%

32,2%

35,2%

32,0%

30,8%

31,6%

Tabela 8. Wartoœæ nowo udzielonych kredytów w najwiêkszych miastach

Wykres 8a. Wartoœæ nowo udzielonych kredytów wed³ug najwiêkszych miastach w Polsce - kwartalnie

�ród³o: ZBP

Wykres 8b. Wartoœæ nowo udzielonych kredytów

wed³ug najwiêkszych miastach - rocznie

�ród³o: ZBP

I kw 2008 II kw 2008 III kw 2008 IV kw 2008 I kw 2009 II kw 2009 III kw 2009

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

IV kw 2009 20092008

Wroc³aw

£ódŸ

Kraków

Warszawa

Trójmiasto

Poznañ

Bia³ystok

Szczecin

Aglomeracja Œl¹ska

Pozosta³e

30%

10%

20%

60%

40%

50%

70%

100%

80%

90%

0%

2008 2009

Wroc³aw

£ódŸ

Kraków

Warszawa

Trójmiasto

Poznañ

Bia³ystok

Szczecin

Aglomeracja Œl¹ska

Pozosta³e

�ród³o: ZBP

Akcja kredytowa banków koncentruje siê w najwiêkszych miastach Polski. £¹cznie w 2009 roku na te miasta przypad³o ok. 80% udzielonych kredytów. Udzia³ Warszawy to 30%, Wroc³awia 8%, Krakowa 7%, Poznania 6,6%, Aglomeracji Œl¹skiej 6,2%, £odzi 4,2 %, Szczecin 4,22%. W wielu miastach odnotowany zosta³ jednak spadek w udziale nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych. Wyj¹tek stanowi³y Kraków, £ódŸ, Wroc³aw i Aglomeracja Œl¹ska, gdzie udzia³ nowych kredytów wzrós³ odpowiednio o 11,56%, 2,48%, 1,35% i 16,99%. Tak jak w poprzednich kwarta³ach 2009 r. du¿y wzrost nast¹pi³ wœród pozosta³ych miejscowoœci, gdzie udzia³ nowo udzielonych kredytów w ca³ym 2008 r. wyniós³ 21,81%, a w 2009 r. przekroczy³ 24,99%. Jedn¹ z przyczyn wzrostu f inansowania kredytowego w mniejszych miejscowoœciach jest preferowanie rz¹dowych dop³at w ramach programu "Rodzina na swoim". Z uwagi na ograniczenia powierzchniowe i cenowe najbardziej op³aca siê kupowaæ mieszkania w pobli¿u du¿ych miast lub na ich obrze¿ach.



Waluta kredytu

I kw 2008

II kw 2008

III kw 2008

IV kw 2008

2008

I kw 2009

II kw 2009

III kw 2009

IV kw 2009

2009

PLN

40,2%

24,9%

20,1%

42,5%

30,0%

63,0%

70,0%

76,9%

77,4%

72,8%

CHF EUR

59,0%

74,1%

78,1%

55,4%

68,6%

31,0%

24,3%

11,3%

8,1%

17,2%

0,7%

0,4%

0,5%

0,0%

0,4%

3,8%

4,9%

11,5%

14,0%

9,2%

Tabela 10. Struktura nowo udzielanych kredytów ze wzgledu na okresy kredytowania

�ród³o: ZBP

Wykres 9a. Struktura walutowa wartoœci nowo udzielanych kredytów - kwartalnie

III kw2009

II kw2009

I kw2009

IV kw2008

III kw2008

II kw2008

PLN CHF EUR

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%

I kw2008

IV kw2009

PLN CHF EUR

Wykres 9b. Struktura walutowa wartoœci nowo udzielanych kredytów - rocznie

�ród³o: ZBP

2008

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%

2009

Okres kredytowania

do 30 lat

od 30 do 40 lat

od 40 do 50 lat

od 50 lat

84,8%

8,5%

6,7%

0,0%

75,8%

17,0%

6,3%

1,0%

78,0%

15,3%

5,6%

1,2%

89,3%

8,0%

1,4%

1,3%

I kw 2008 II kw 2008 III kw 2008 IV kw 2008

Struktura nowo udzielanych kredytów ze wzglêdu na okresy kredytowania

85,2%

7,6%

0,5%

6,8%

79,3%

13,1%

3,8%

3,8%

86,7%

11,1%

1,2%

1,0%

I kw 2009 II kw 2009 III kw 2009

82,0%

12,2%

5,0%

0,9%

2008

86,4%

11,7%

1,1%

0,8%

IV kw 2009

84,4%

10,9%

1,6%

3,1%

2009

Wykres 10a. Struktura udzielonych kredytów ze wzglêdu na okres kredytowania - kwartalnie

od 50 lat

do 30 lat

od 30 do 40 lat

od 40 do 50 lat

�ród³o: ZBP

100%

90%

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%

III kw2009

II kw2009

I kw2009

IV kw2008

III kw2008

II kw2008

I kw2008

IV kw2009

Tabela 9. Struktura walutowa wartoœci nowo udzielanych kredytów

�ród³o: ZBP

�ród³o: ZBP

Dane za ostatnie dwa lata pokazuj¹, ¿e w odró¿nieniu od 2008 r. w 2009 r. najwiêcej kredytów udzielano w walucie krajowej. W 2008 r. kredyty w walucie obcej stanowi³y ponad 70% nowoudzielanych kredytów a w 2009 r. kredyty w walucie krajowej prawie 73%. W 2009 r. coraz wiêksza popularnoœci¹ ciesz¹ siê kredyty w Euro. Ich udzia³ w akcji kredytowej banków przekroczy³ nieznacznie wartoœæ najpopularniejszych przez lata kredytów we frankach szwajcarskich w IV kw. 2009. W ca³ym 2009 r. udzia³ CHF wyniós³ 17,17% a Euro 9,20%.

W tabeli uwzglêdniono g³ówne waluty, w których denominowane s¹udzielane przez banki kredyty mieszkaniowe



od 50 lat do 30 latod 30 do 40 latod 40 do 50 lat

Wykres 10b. Struktura nowo udzielonych kredytów

ze wzglêdu na okres kredytowania - rocznie

100%

90%

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%

2008 2009

Jakoœæ sp³acanych kredytów mieszkaniowych

�ród³o: ZBP

Kredyty mieszkaniowe udzielane s¹ najczêœciej na okres do 30 lat. Stanowi¹ one ponad 80% ogó³u udzielonych kredytów, a w ci¹gu ostatnich dwóch lat ich udzia³ dodatkowo wzrós³. O ile w 2008 r. stanowi³y one nieca³e 82% to ju¿ w 2009 r. ich udzia³ w akcji kredytowej wzrós³ do 84%. Kredyty o okresie d³u¿szym ni¿ 30 lat udzielane by³y i nadal s¹ w bardzo w¹skim zakresie. Na drugiej pozycji znalaz³y siê kredyty w przedziale miêdzy 30 a 40 lat. W 2008 r. ich udzia³ wynosi³ 12,16% a w 2009 zmniejszy³ siê do 10.87%. W okresie 2008 - 2009 stopniowo wzrasta³ udzia³ kredytów powy¿ej 50 lat, który w I kw. 2009 wynosi³ prawie 7% jednak w kolejnych kwarta³ach obserwowaliœmy jego spadek.

Z ostatnich dostêpnych danych opublikowanych przez Urz¹d Komisji Nadzoru Finansowego na koniec wrzeœnia 2009 wynika, ¿e jakoœæ sp³acanych kredytów mieszkaniowych jest najlepsza poœród innych linii biznesu bankowego (karty kredytowe, kredyty konsumenckie, kredyty dla MSP ). Na koniec wrzeœnia 2009 r. wskaŸnik niesp³acanych kredytów mieszkaniowych wynosi³ 1,4%, osi¹gaj¹c poziom zbli¿ony do analogicznego okresu w roku 2007 i wy¿szy o 0,4 punktu procentowego w porównaniu z III kwarta³em w roku 2008. Badaj¹c strukturê walutow¹ kredytów niesp³acanych widzimy, ¿e najwiêkszy udzia³ we wskaŸniku maj¹ kredyty udzielone w PLN. W roku 2009 kredyty zagro¿one stanowi³y 2,4% ca³ego portfela kredytów mieszkaniowych udzielonych w rodzimej walucie. Nieco lepiej prezentuje siê sp³acalnoœæ kredytów denominowanych. WskaŸnik dla tego rodzaju kredytów na koniec III kwarta³u 2009 jest bliski poziomowi z analogicznego okresu 2007 roku i osi¹ga 0,9%. Warto zwróciæ uwagê na sp³acalnoœæ kredytów mieszkaniowych w horyzoncie minionych dwóch lat. O ile sp³acalnoœæ w kredytów w 2008 poprawi³a siê w stosunku do roku 2007, w roku 2009 obserwujemy jej niewielkie pogorszenie.

Pomimo wysokiej jakoœci portfela kredytów mieszkaniowych nale¿y mieæ na uwadze, ¿e wiêkszoœæ z tych kredytów to kredyty o nadal bardzo krótkiej historii. Na kredyty uruchomione w latach 2006-2009 przypada blisko 70% ca³kowitego zad³u¿enia z tytu³u kredytów mieszkaniowych. Co wiêcej, kredytów tych udzielono w wyj¹tkowo korzystnych warunkach makroekonomicznych, tj. m.in. przy szybko rosn¹cych p³acach, rekordowo niskich stopach procentowych, aprecjacji z³otego oraz rosn¹cych cenach na rynku nieruchomoœci.

Analizuj¹c dane dotycz¹ce jakoœci portfela kredytów hipotecznych nale¿y pamiêtaæ, ¿e niedotrzymanie warunków kredytowych wystêpuje z regu³y nie wczeœniej ni¿ po 2-3 latach od udzielenia kredytu. Zatem, przy tak m³odym i dynamicznie rosn¹cym portfelu, liczby kredytów nieregularnych nie powinno odnosiæ siê do aktualnej liczby czynnych umów kredytowych, ale powinna ona odnosiæ siê do poziomu kredytów z 2-3 lat wstecz. Tym samym bêdzie to bardziej wiarygodna informacja o jakoœci portfela. Nale¿y te¿ uwzglêdniaæ dynamikê przyrostu liczby udzielonych kredytów. Wyliczanie wspó³czynnika kredytów zagro¿onych powinno uwzglêdniaæ specyfikê rynku, gdy¿ dopiero wtedy bêdzie to istotna wskazówka o jakoœci portfela kredytowego. Je¿eli zatem porównamy wartoœæ kredytów nieregularnych na koniec 2007 roku (1.36 mld. z³.) do wartoœci portfela kredytów hipotecznych na koniec 2005 roku (50.66 mld. z³), to otrzymamy wspó³czynnik 2.69%. Analogicznie rok 2008 (1,954 mld z³) w zestawieniu z 2006 (77,7 mld z³), to otrzymamy wspó³czynnik 2,51%. I na koniec roku 2009 (3,002 mld z³), w zestawieniu z 2007 (116 mld z³) szacowany przez nas wskaŸnik powinien wynieœæ ok. 2,57%.



ogó³em

z³otowe

walutowe

09/2007

1,3%

1,9%

0,8%

09/2008 09/2009

1,0%

1,8%

0,5%

1,4%

2,4%

0,9%

Tabela 11. Kredyty mieszkaniowe - udzia³ kredytów zagro¿onych w kredytach mieszkaniowych ogó³em

�ród³o: UKNF

ogó³em z³otowe walutowe

09/2007

4%

3%

2%

1%

0%

09/2008 09/2009

Wykres 11. Kredyty mieszkaniowe - udzia³ kredytów zagro¿onych w kredytach mieszkaniowych ogó³em

Prognozy na 2010 rok

�ród³o: UKNF

Wydaje siê, ¿e przyczyn¹ takiego wyniku s¹ przeprowadzane przez banki monitoring sp³at kredytu i pomoc udzielana kredytobiorcy w przypadku pojawienia siê problemów w postaci restrukturyzacji zad³u¿enia (np. wyd³u¿enie okresu sp³aty kredytu, czasowe zawieszenie rat). Warto wspomnieæ, ¿e od lipca 2009 wesz³a w ¿ycie ustawa która przez dwa lata ma pomagaæ osobom zarejestrowanym jako bezrobotne, a które sp³acaj¹ kredyty mieszkaniowe. Istot¹ ustawy jest zapewnienie takim osobom maksymalnych dop³at z bud¿etu do rat kapita³owo odsetkowych nieprzekraczaj¹cych 1200 z³ miesiêcznie. Po wykorzystaniu pomocy, beneficjenci maja j¹ zwróciæ od bud¿etu w ci¹gu 8 lat. Jej oddzia³ywanie na rynek obecnie jest raczej niewielkie. Wiêksze znaczenie maj¹ ubezpieczenia, które w razie problemów ze sp³at¹ kredytów uruchamiane s¹ w postaci odszkodowañ.

Bior¹c pod uwagê dobr¹ sp³acalnoœæ kredytów mieszkaniowych oraz utrzymuj¹cy siê znacz¹cy popyt na mieszkania i domy jednorodzinne oczekujemy dalszego wzrostu akcji kredytowej banków. Oceniaj¹c tendencje, jakie panowa³y w zesz³ym roku (ceny mieszkañ stabilizuj¹ siê, zapowiedŸ wdro¿enia w 2010 r. Rekomendacji T, rosn¹ce zad³u¿enie gospodarstw domowych g³ównie w walucie krajowej i EURO) Zwi¹zek Banków Polskich szacuje, ¿e wzrost powinien byæ nie wiêkszy ni¿ 15% w porównaniu do 2009 r. Wartoœæ nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych w 2010 r. powinna znaleŸæ siê w przedziale 45 - 50 mld z³. Osi¹gniêciu tej prognozy sprzyjaæ powinno dalsze upowszechnianie siê rz¹dowego programu "Rodzina na Swoim", w ramach którego mo¿na uzyskaæ dop³aty do rat odsetkowych kredytów. Ponadto oczekuje siê, ¿e rosn¹æ bêdzie udzia³ kredytów w EURO. Rok 2010 bêdzie rokiem zaostrzaj¹cej siê konkurencji miêdzy bankami, w wyniku której powinien nast¹piæ spadek mar¿ kredytowych, co z kolei powinno wp³yn¹æ na zwiêkszenie dostêpnoœci kredytów. Oczekuje siê, ¿e w œlad za wzrostem akcji kredytowej nast¹pi te¿ powolna zmiana struktury rynku. Mo¿na spodziewaæ siê wiêkszej akcji kredytowej kierowanej na rynek pierwotny.

W œwietle przyjêtej w koñcu lutego 2010 przez Komisjê Nadzoru Finansowego Rekomendacji T powy¿sza prognoza mo¿e jednak ulec zmianie, jeœli interpretacja niektórych zapisów Rekomendacji bêdzie zbyt restrykcyjnie realizowana przez UKNF wobec wszystkich uczestników rynku bez uwzglêdniania specyfiki ich dzia³ania i segmentów klientów, którzy s¹ przez nich obs³ugiwani. Zwi¹zek Banków Polskich szacuje, ¿e ze wzglêdu na zbyt restrykcyjne przepisy Rekomendacji T ograniczenie akcji kredytowej w segmencie kredytów mieszkaniowych mo¿e wynieœæ ok. 2 mld z³otych.



Wed³ug stanu na koniec grudnia 2009 r. w programie finansowego wsparcia rodzin uczestniczy³o 18 banków kredytuj¹cych, z czego 11 banków przyst¹pi³o do udzielania kredytów preferencyjnych w 2009 r.

Od pocz¹tku funkcjonowania programu banki kredytuj¹ce udzieli³y ³¹cznie 41,5 tys. kredytów preferencyjnych, na ogóln¹ kwotê 6.703,8 mln z³, z tego w 2009 r. 30,8 tys. kredytów na kwotê 5.417,6 mln z³.

Program Rodzina na Swoim

Program kredytów preferencyjnych z dop³atami do oprocentowania - finansowe wsparcie

rodzin w nabywaniu w³asnego mieszkania "Rodzina na Swoim" (RnS)

W ca³ym programie RnS w 2009r. dominuje obrót lokalami mieszkalnymi na rynku wtórnym, który stanowi oko³o 60% zawieranych transakcji. Niemniej w 2009r. nast¹pi³ znacz¹cy wzrost kredytów udzielanych na zakup nieruchomoœci na rynku pierwotnym, co jest nastêpstwem:

zmian w Ustawie o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu w³asnego mieszkania;

zwiêkszenie mno¿nika oraz wartoœci œrednich wskaŸników przeliczeniowych kosztów odtworzenia metra

kwadratowego powierzchni mieszkaniowej, co prze³o¿y³o siê bezpoœrednio na wzrost wartoœci œredniej ceny metra kwadratowego kredytowanych nieruchomoœci, która w 2009r. wynios³a 3.535,72 z³;

umo¿liwienie uzyskania kredytu preferencyjnego przez osoby nieposiadaj¹ce zdolnoœci kredytowej

w rozumieniu przepisów prawa bankowego, poprzez zawarcie umowy tak¿e przez wstêpnych i zstêpnych docelowego kredytobiorcy;

spadku cen nieruchomoœci oferowanych przez deweloperów;

zwiêkszenia skali kredytowania hipotecznego w z³otych przez banki specjalizuj¹ce siê w poprzednich

okresach w sprzeda¿y kredytów walutowych.

??

?

??

Wykres 12a. Wartoœæ udzielonych kredytów w 2009 r.

�ród³o: BGK

1,800

1,600

1,400

1,200

1000

0,800

0,600

0,400

0,200

0,000

I kw2009

II kw2009

III kw2009

IV kw2009

0,666

1,465

1,6801,614

4200

94339021

8268

10 000

9 000

8 000

7 000

6 000

5 000

4 000

3 000

2 000

1 000

0I kw2009

II kw2009

III kw2009

IV kw2009

Wykres 12b. Liczba udzielonych kredytów w 2009 r.

�ród³o: BGK



Wykres 12d. Struktura udzielonych kredytów w 2009 r.

Wykres 12c. Œrednia wartoœæ inwestycji

300 000

250 000

200 000

150 000

100 000

50 000

0

179 847

�ród³o: BGK

286 540259 653

Ryn

ek

wtó

rny

Ryn

ek

pie

rwo

tny

Bud

owa

dom

u je

dnor

odzi

nneg

o

W 2009r. dop³aty nale¿ne bankom udzielaj¹cym kredytów preferencyjnych wynios³y 84 mln z³. Przewidziana kwota na dop³aty do kredytów preferencyjnych w bud¿ecie Pañstwa na 2010r. wynosi 275 mln z³.

Sytuacja na rynku nieruchomoœci

250 000

200 000

150 000

100 000

50 000

0

2006 2007 2008 2009

Wydane pozwolenia

Budowy rozpoczête

Mieszkania oddane do u¿ytkowania

169 913

137 962

115 353

249 387

185 117

133 698

232 626

174 686

165 189

178 801160 079

142 901

�ród³o: GUS

24,57%

14,88%

60,55%

Rynek wtórny

Rynek pierwotny

Budowa domu jednorodzinnego

Wykres 13. Liczba wydanych pozwoleñ na budowê, budów rozpoczêtych oraz mieszkañ oddanych do u¿ytku

�ród³o: BGK



W okresie styczeñ grudzieñ 2009 wydano 178 801 pozwoleñ na budowê mieszkañ, co stanowi 22,3% spadek w stosunku do roku poprzedniego. Podobnie je¿eli chodzi o liczbê mieszkañ, których budowê rozpoczêto w ci¹gu dwunastu miesiêcy 2009 r. Wynios³a ona 142 901, tj. o 18,2% mniej ni¿ w roku poprzednim. W roku 2009 r. oddano do u¿ytkowania 160 079 mieszkañ, czyli o 3,1% mniej ni¿ przed rokiem. Liczba mieszkañ oddanych do u¿ytkowania w 2008 i 2009 by³a wysoka niew¹tpliwie jako wynik boomu budowlanego lat poprzednich.

W roku 2009 deweloperzy oddali 72 353 mieszkania, tj. o 8,5% wiêcej ni¿ w poprzednim roku, co stanowi³o 45,2% ogólnej liczby mieszkañ oddanych do u¿ytkowania. W ci¹gu dwunastu miesiêcy 2009 inwestorzy ci rozpoczêli budowê 44 323 mieszkañ, tj. o 33,9% mniej ni¿ w 2008 r. Spad³a równie¿ liczba mieszkañ, na których budowê uzyskali oni pozwolenie - do 63 411, tj. o 37,3 %.

Inwestorzy indywidualni wybudowali 72 211 mieszkañ (o 13,4% mniej ni¿ przed rokiem). W tej grupie inwestorów odnotowano równie¿ spadek zainteresowania uzyskiwaniem pozwoleñ i rozpoczynaniem nowych inwestycji mieszkaniowych. Uzyskali oni pozwolenia na budowê 102 947 mieszkañ i rozpoczêli budowê 89 783 mieszkania tj. odpowiednio o 9,1% i o 6,8% mniej w stosunku do dwunastu miesiêcy 2008 r.

Œrednie ceny transakcyjne mieszkañ

Po trzech kwarta³ach zastoju wywo³anego kryzysem z drugiej po³owy roku 2008, w IV kwartale 2009r. na rynku nieruchomoœci mieszkaniowych nast¹pi³o lekkie o¿ywienie. Zwiêkszy³a siê liczba zawieranych transakcji, wzros³a aktywnoœæ firm deweloperskich - z koñcem roku zosta³y rozpoczête inwestycje wstrzymane w czasie kryzysu, a tak¿e te zupe³nie nowe, natomiast banki z³agodzi³y politykê kredytow¹ wobec indywidualnych klientów. Sytuacja ta jest wynikiem dzia³ania zarówno sezonowego wzrostu popytu, jak i zwiêkszaj¹cego siê optymizmu uczestników rynku wywo³anego stabiln¹ sytuacj¹ gospodarcz¹ oraz utrzymuj¹cymi siê na sta³ym poziomie cenami transakcyjnymi nieruchomoœci.

W IV kwartale 2009 odnotowano nieznaczne wahania cen transakcyjnych mieszkañ. W Warszawie, Krakowie i £odzi w stosunku do III kwarta³u ceny te wzros³y. Zbyt wczeœnie jest jednak na wnioskowanie, w jakim stopniu na wzrosty wp³ynê³y czynniki d³ugoterminowe nios¹ce zapowiedŸ zmiany trendu. Istotne jest, aby nie traktowaæ zagregowanej wartoœci œredniej ceny jako bezwzglêdnego miernika dynamiki cen, a jedynie jako ogólny wyznacznik sytuacji na rynku.

W pozosta³ych miastach ceny by³y stabilne lub zmienia³y siê nieznacznie.

Wykres 14. Œrednie ceny transakcyjne metra kwadratowego mieszkania w wybranych miastach - 2006 - 2009

2006 2007 20092008

Warszawa

Katowice

£ódŸ

Bia³ystok

Kraków

Wroc³aw

Gdañsk

Poznañ

9 000

8 000

7 000

6 000

5 000

4 000

3 000

2 000

1 000

III kwII kwI kwIV kwIII kwII kwI kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw I kw IV kw

�ród³o: AMRON



�ród³o: AMRON

Œrednie ceny transakcyjne za metr kwadratowy mieszkania w wybranych miastach

Warszawakw.Rok

2006

2007

2008

2009

3 549

3 525

3 594

3 624

4 115

4 486

5 565

6 398

6 360

6 339

6 183

5 710

5 816

5 714

5 952

5 877

4 845

5 083

5 341

5 518

5 696

6 586

6 882

6 998

7 077

7 153

7 077

6 917

6 897

6 695

6 526

6 774

2 230

2 287

2 478

2 855

3 381

4 054

4 354

4 494

4 504

4 657

4 628

4 565

4 558

4 403

4 411

4 412

3 387

3 726

3 927

3 984

4 776

5 588

5 894

6 335

6 342

6 182

5 825

5 370

5 141

5 263

5 799

5 754

3 369

3 744

3 926

4 328

5 468

6 298

6 581

6 642

6 634

6 622

5 922

5 866

5 823

5 644

5 837

5 831

1 723

1 728

1 817

2 829

3 135

3 467

3 878

4 145

4 322

4 222

4 136

4 167

4 010

3 907

3 861

4 018

1 737

1 799

1 857

1 958

2 538

2 758

3 255

3 862

3 715

3 708

3 580

3 407

3 595

3 398

3 393

3385

5 110

5 232

5 637

6 089

7 176

7 625

7 994

8 481

8 774

8 519

8 143

7 913

8 091

7 945

7 653

7902

I

II

III

IV

I

II

III

IV

I

II

III

IV

I

II

III

IV

PoznañKrakówBia³ystokGdañskWroc³aw£ódŸKatowice

Tabela 14. Œrednie ceny transakcyjne metra kwadratowego mieszkania w wybranych miastach

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

I kw II kw III kw IV kw

2009

Warszawa

Katowice

£ódŸ

Wroc³aw Bia³ystok

Kraków

Gdañsk

Poznañ

Wykres 14a. Zmiany œrednich cen transakcyjnych

m mieszkania w wybranych miastach - 20092

Œrednie ceny ofertowe

Poni¿szy wykres przedstawia œrednie ceny ofertowe mieszkañ na rynkach pierwotnych w Warszawie, £odzi, Wroc³awiu, Gdañsku i Krakowie.

Warszawa

£ódŸ

Wroc³aw

Kraków

Gdañsk

IV

2006 2007 2008 2009

I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

Wykres 15. Ceny ofertowe mieszkañ 2006 - 2009 w wybranych miastach

�ród³o: Opracowanie NBP na podstawie danych PONT Info

Œrednie ceny transakcyjne ze wzglêdu na wielkoœæ mieszkañ

Szczegó³owa analiza wskazuje na brak prostego zwi¹zku pomiêdzy œredni¹ cen¹ metra kwadratowego a powierzchni¹ mieszkania. Jest to przede wszystkim wynikiem tego, ¿e na œrednie ceny mieszkañ najpopularniejszych, (do ok. 75 m2) olbrzymi wp³yw ma znaczna iloœæ lokali pochodz¹cych ze starego zasobu (lata 60-80).

Natomiast w przedzia³ach powy¿ej 75 metrów kwadratowych œrednie ceny s¹ relatywnie wysokie ze wzglêdu na jakoœæ. Czêsto s¹ to mieszkania segmentu luksusowego lub o podwy¿szonym standardzie.

Poni¿sze wykresy potwierdzaj¹, i¿ dodatkowo wystêpuje zró¿nicowanie pomiêdzy poszczególnymi rynkami.

�ród³o: AMRON



Wykres 16 (a-f). Œrednie ceny transakcyjne metra kwadratowego mieszkania w podziale na wielkoœci mieszkañ

W 2009 roku zmieni³a siê struktura obrotu na rynkach nieruchomoœci mieszkaniowych.

Przy spadku wolumenu obrotów na rynku wyraŸnie wzrós³ udzia³ mieszkañ najmniejszych i najtañszych. Poza bezwzglêdnym spadkiem cen mia³o to zasadniczy wp³yw na poziom œrednich cen mieszkañ. Poni¿szy wykres prezentuje udzia³ poszczególnych kategorii wielkoœciowych mieszkañ w wolumenie obrotu w latach 2008 i 2009 na najwiêkszych rynkach ( Warszawa, Gdañsk, Wroc³aw, Poznañ, £ódŸ, Kraków).

2008 2009

do 35 45 55 65 75 85 100 pow. 100

30%

25%

20%

15%

10%

5%

0%

Wykres 17. Udzia³ poszczególnych kategorii wielkoœciowych mieszkañ w wolumenie obrotu

w latach 2008 i 2009 - Warszawa, Gdañsk, Wroc³aw, Poznañ, £ódŸ, Kraków

�ród³o: AMRON

2008 200910000

9500

9000

8500

8000

7500

7000

Warszawa

a)

do 35 45 55 65 75 85 100 pow. 100

Kraków2008 2009

do 35 45 55 65 75 85 100 pow. 100

8500

8000

7500

7000

6500

6000

5500

5000

b)

Poznañ

2008 2009

do 35 45 55 65 75 85 100 pow. 100

7000

6500

6000

5500

5000

4500

4000

c)

2008 2009

do 35 45 55 65 75 85 100 pow. 100

7000

6500

6000

5500

5000

4500

4000

Wroc³aw

d)

2008 2009

do 35 45 55 65 75 85 100 pow. 100

6500

6000

5500

5000

4500

4000

Gdañsk

e)

2008 2009

do 35 45 55 65 75 85 100 pow. 100

5500

5000

4500

4000

3500

3000

2500

2000

£ódŸ

f)

�ród³o: AMRON



Œrednie ceny transakcyjne w wybranych miastach aglomeracji warszawskiej i œlaskiej

Poni¿sze wykresy prezentuj¹ œrednie ceny transakcyjne mieszkañ w wybranych miastach aglomeracji warszawskiej oraz œl¹skiej, z wy³¹czeniem g³ównych miast tych oœrodków.

�ród³o: AMRON

Wykres 18. Œrednie ceny transakcyjne mieszkañ w wybranych miastach aglomeracji warszawskiej w 2009 r.

9000

8000

7000

6000

5000

4000

3000

2000

1000

0

Warsz

awa

Konstancin

-Jezio

rna

7810

7453

6479

6041

5966

5855

57

88

5695

5230

5163

5097

43

35

38

75

Piase

czno

Piastó

w

Prusz

ków

Mark

i

Otwock

Z¹bki

Legio

nowo

Grodzis

k Mazo

wiecki

O¿aró

w Mazo

wiecki

Wo³o

min

Nowy Dwór M

az.

�ród³o: AMRON

Wykres 19. Œrednie ceny transakcyjne mieszkañ w wybranych miastach aglomeracji œlaskiej w 2009 r.

4 500

4 000

3 500

3 000

2 500

2 000

Katow

ice

Gliwice

3994

3712

3136

3062

2944

2861

27

17

2433

Chorzów

Sosn

owie

c

Zabrze

D¹brow

a Górn

icza

Ruda Œl¹sk

a

Bytom



Wed³ug danych ANR œrednia cena za hektar dla ca³ej Polski uzyskana w 2009 roku wynios³a 14 932 PLN czyli wzros³a o 19% w stosunku do roku 2008. Ceny wzros³y niemal we wszystkich województwach. Najwiêkszy wzrost odnotowano w województwie Kujawsko - Pomorskim, Œl¹skim oraz Mazowieckim. W województwach Lubelskiem, Lubuskim i Warmiñsko-Mazurskim wzrosty by³y nieznaczne. Jedynie w województwie Œwiêtokrzyskim mo¿na zaobserwowaæ spadek ceny w stosunku do roku 2008.

Grunty rolne

Najwy¿sze ceny uzyskano, podobnie jak w roku 2008, w województwach Kujawsko-Pomorskim (26 318 PLN/ ha), Œl¹skim (22 594 PLN/ ha) i Wielkopolskim (21 617 PLN/ ha). Najni¿sze ceny odnotowano w 2009 roku w Lubuskim 9 970 i Lubelskim (10 553 PLN/ ha).

Wykres 21. Œrednie ceny za hektar w poszczególnych województwach w Polsce

Wykres 20. Œrednie ceny za hektar w poszczególnych województwach w Polsce w 2008 i 2009 r.

Œrednia cena gruntówANR w 2009 r.14. 932 z³/ha

�ród³o: ANR

�ród³o: ANR

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

Dolno

œl¹s

kie

Kuja

wsk

a-po

mor

skie

Lube

lski

e

Lubu

ski

£ódz

kie

Ma³

opol

skie

Maz

owie

ckie

Opo

lski

e

Podk

arpa

ckie

Podl

aski

e

Pom

orsk

ie

Œl¹s

kie

Œwiê

tokr

zysk

ieW

arm

iñsk

o-m

azur

skie

Wie

lkop

olsk

ieZa

chod

niop

omor

skie

2008 2009

Polska2009

Polska2008

17 135

9 970

11 801

16 319

13 201

10 553

12 582

17 246

12 746

21 617

26 318

18 522 22 594

19 495

12 687

16 705


A M R O N – w w w . a m r o n . p l

Strona 25

I kw.

2008

Ceny gruntów rolnych w województwach - cena za hektar w PLN

Województwo

Polska

Dolnoœl¹skie

Kujawsko-pomorskie

Lubelskie

Lubuskie

£ódzkie

Ma³opolskie

Mazowieckie

Opolskie

Podkarpackie

Podlaskie

Pomorskie

Œl¹skie

Œwiêtokrzyskie

Warmiñsko-mazurskie

Wielkopolskie

Zachodnio-pomorskie

11 767

12 111

15 391

8 276

8 537

11 401

14 949

9 439

12 287

9 774

11 183

13 738

14 747

10 143

11 911

19 642

11 429

II kw.

2008

III kw.

2008

IV kw.

20082008

I kw.

2009

II kw.

2009

III kw.

2009

11 869

12 856

17 756

8 100

10 904

14 092

20 337

12 602

12 546

11 743

9 564

11 348

14 671

14 277

12 919

19 657

9 775

12 297

13 642

16 639

9 140

9 879

14 423

15 517

11 223

16 706

9 022

9 154

15 499

16 394

15 587

12 424

21 517

10 595

13 916

14 454

20 665

9 881

9 653

14 862

17 613

13 000

18 002

7 329

8 730

14 035

20 637

11 743

12 472

23 435

12 113

12 540

13 354

18 202

9 062

9 784

13 665

16 660

11 421

15 667

9 414

9 458

13 436

17 240

12 868

12 394

21 608

10 851

13 660

18 343

21 153

10 584

10 827

12 397

17 452

16 113

18 379

14 372

11 290

16 081

22 896

11 994

11 989

20 573

11 867

15 623

18 365

22 000

11 342

8 944

15 743

18 268

18 754

18 054

14 600

11 616

19 399

25 582

11 149

13 983

23 066

11 835

16 370

19 386

31 997

9 574

10 039

17 633

20 046

13 048

17 970

9 984

12 266

16 234

21 588

18 782

14 288

20 501

13 267

IV kw.

20092009

14 479

16 029

25 290

10 214

9 976

19 778

21 022

15 023

18 909

11 184

11 816

15 898

22 349

12 094

13 040

21 861

13 216

14 932

17 246

26 318

10 553

9 970

16 705

19 495

16 319

18 522

12 582

11 801

17 135

22 594

12 687

13 201

21 617

12 746

Tabela 15. Œrednie ceny gruntów ANR 2008 i 2009 w podziale na kwarta³y

�ród³o: ANR

Komentarz do raportu - Jacek £aszek Prof. SGH

Rynek nieruchomoœci, zarówno mieszkaniowych, jak te¿ komercyjnych, to klasyczny rynek niedoskona³y. Poza znanymi problemami politycznoœci rynku mieszkaniowego dochodz¹ problemy z jego funkcjonowaniem, które przek³adaj¹ siê na ca³¹ gospodarkê, w tym na sektor finansowy. Konsekwencje mo¿emy w dalszym ci¹gu obserwowaæ w USA, UE i wielu innych krajach.

W Polsce, z uwagi na zapóŸnienie, sektor nieruchomoœci mieszkaniowych rozwija³ siê znacznie wolniej od reszty gospodarki, co powodowa³o, ¿e si³a jego oddzia³ywania by³a znacz¹co s³absza. Ten stan rzeczy ulega jednak szybkiej zmianie, gdy¿ odrabianiu zaleg³oœci rozwojowych bêdzie towarzyszy³ wzrost popytu mieszkaniowego oraz popytu na us³ugi œwiadczone przez nieruchomoœci komercyjne. W konsekwencji ryzyko zwi¹zane z tym sektorem bêdzie wzrasta³o.

Mo¿na wskazaæ na ca³y szereg przyczyn, które powoduj¹ problemy z poprawnym funkcjonowaniem tego sektora, jedn¹ z najistotniejszych jest brak przejrzystoœci wynikaj¹cy z braku informacji. Czêsto jest ona w ogóle niedostêpna publicznie, manipulowana lub dostêpna ze znacznym opóŸnieniem, nawet w krajach wy¿ej rozwiniêtych. Znacz¹co utrudnia to prowadzenie rozs¹dnej polityki gospodarczej wobec sektora oraz podejmowanie racjonalnych dzia³añ przez podmioty dzia³aj¹ce na rynku.

W Polsce sytuacja pod tym wzglêdem wygl¹da podobnie jak w innych krajach s³abiej rozwiniêtych, a wiêc Ÿle. Z tego powodu ciesz¹ wszystkie rozs¹dne inicjatywy podejmowane z zamiarem zmiany tego stanu rzeczy, w tym inicjatywa ZBP oraz AMRON. Nale¿y jednak zdawaæ sobie sprawê ze znacznego wci¹¿ marginesu b³êdu czy niepewnoœci, jakimi obci¹¿one s¹ tego rodzaju badania. Ich ograniczanie to wyzwanie na najbli¿szy czas. W prezentowanym raporcie szczególnie cenne s¹ informacje dotycz¹ce tendencji kszta³towania siê cen na najwa¿niejszych rynkach oraz dotycz¹ce akcji kredytowej banków.



Prezentowane dane wyraŸnie pokazuj¹ przechodzenie sektora nieruchomoœci mieszkaniowych przez kolejny, drugi ju¿ cykl. O ile jednak pierwszy cykl zwi¹zany by³ tylko i wy³¹cznie z wewnêtrznym funkcjonowaniem sektora, o tyle obecny w znacznej mierze jest konsekwencj¹ zjawisk na rynkach miêdzynarodowych i to zarówno w fazie boomu, jak i os³abienia koniunktury. WyraŸnie widaæ, ¿e na rynku mieszkaniowym wyst¹pi³y bardzo podobne zjawiska i mechanizmy do tych w krajach prze¿ywaj¹cych obecnie znaczne problemy, tj. boom kredytowy i gwa³towna inflacja na rynku mieszkaniowym. Za³amanie na rynku amerykañskim oraz niewielkie jeszcze znaczenie ekonomiczne sektora spowodowa³y, ¿e wychodzimy z tego cyklu w zasadzie obronn¹ rêk¹, a g³ównym problemem s¹ jak dotychczas jedynie nadmiernie wysokie ceny mieszkañ ograniczaj¹ce popyt i w konsekwencji rozmiary budownictwa. Doœwiadczenia podobnych cykli pokazuj¹, ¿e w d³u¿szym okresie presja poda¿y, bêd¹ca konsekwencj¹ wysokich cen i wysokiej rentownoœci inwestycji deweloperskich, spowoduje spadek cen i wzrost popytu, czemu sprzyjaæ bêdzie te¿ polityka banków odnotowuj¹cych spadek ryzyka i wchodz¹cych ponownie w finansowanie sektora. Omawiane zjawiska mog¹ byæ znakomit¹ lekcj¹ dla wszystkich uczestników rynku (nie powtarzaæ b³êdów), zw³aszcza gdy znaczenie sektora mieszkaniowego istotnie wzroœnie.

Ogolnopolski Raport O Kredytach Mieszkaniowych I Cenach Transakcyjnych Nieruchomosci Amron

Business

Transcript of Ogolnopolski Raport O Kredytach Mieszkaniowych I Cenach Transakcyjnych Nieruchomosci Amron