Obliczanie powierzchni i kubatury obiektów

o róŜnym przeznaczeniu

Poradnik specjalisty ds. nieruchomości

Jerzy Ebing, Andrzej Kysiak

Bu

do

wn

ict

wo

Tabela 2. Porównanie zasad uwzgl´dniania wysokoÊci pomieszczeƒ przy obliczaniuich powierzchni według PN-70/B-02365 i PN-ISO 9836:1997

* Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków

technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690,

zm. w 2003 r., nr 33, poz. 270).

Jednocześnie z rozporządzeniem MTBiGM w sprawie szczegółowego za-

kresu i formy projektu budowlanego z dniem 29 kwietnia 2012 r. zaczęła obo-

wiązywać równieŜ ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy

lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. z 2011 r. nr 232, poz. 1377)

regulująca m.in. tryb i nowe zasady zawierania umów deweloperskich pomiędzy

nabywcą lokalu lub domu jednorodzinnego a deweloperem. Zgodnie z tą ustawą,

umowa deweloperska ma zawierać wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu

mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Oczywistym jest, Ŝe kwestia pomiaru

powierzchni została uregulowana rozporządzeniem Ministra Transportu, Budow-

nictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegóło-

wego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. z dnia 27 kwietnia 2012 r.

poz. 462).

Oznacza to, Ŝe wg. PN-ISO 9836:1997 naleŜy przeprowadzać obliczenia po-

wierzchni uŜytkowej dla budynków nowobudowanych oraz budynków i lokali

oddanych juŜ do uŜytkowania (w przypadku ich nadbudowy, rozbudowy, prze-

budowy i zmiany sposobu uŜytkowania), jeŜeli zasady te były w nich stosowane

przed dniem wejścia w Ŝycie rozporządzenia.

Natomiast przy obliczaniu powierzchni uŜytkowej lokalu mieszkalnego

uwzględniana będzie jedynie powierzchnia mieszkalna wydzielona trwałymi ścia-

nami w obrębie budynku, co wyłącza powierzchnię tarasów, balkonów i loggii.

Jedynie w przypadku ich zabudowy trwałymi ścianami powierzchnia ta uwzględ-

OBLICZANIE POWIERZCHNI I KUBATURY OBIEKTÓW O RÓ˚NYM PRZEZNACZENIU

www.dashofer.pl - 6 -

niana będzie przy obliczeniu powierzchni uŜytkowej lokalu. W związku z tym

zaszła konieczność doprecyzowania w rozporządzeniu MTBiGM z 25 kwietnia

2012 r. pojęcia „lokal mieszkalny” (§ 11 ust. 2 pkt 2 lit a), które nie zostało zde-

finiowane w powołanej Polskiej Normie PN-ISO 9836:1997. W § 11 ust. 2 pkt 2

lit b wprowadzono zaś ujednoliconą zasadę przyjmowania do obliczeń po-

wierzchni pomieszczeń: w 100%., jeśli wysokość pomieszczeń jest równa lub większa

od 2,20 m, w 50%, jeśli jest równa lub większa od 1,40 m i mniejsza niŜ 2,20 m,

natomiast o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się ją całkowicie.

Niniejsze opracowanie ma na celu wyjaśnienie zasady obliczania po-

wierzchni i kubatury obiektów według normy PN-ISO 9836:1997 oraz zgodnie

z rozporządzeniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej

z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu

budowlanego. W zamyśle autorskim, publikacja ta moŜe stanowić narzędzie po-

mocne w prawidłowym rozumieniu i wdraŜaniu zasad normy przez projektantów,

wykonawców, inwestorów, właścicieli i zarządców budynków oraz ich uŜytkow-

ników, a takŜe przez notariuszy i rzeczoznawców majątkowych, umoŜliwi, wreszcie,

uniknięcie wieloznacznych interpretacji w obliczeniach powierzchni i kubatury.

OBLICZANIE POWIERZCHNI I KUBATURY OBIEKTÓW O RÓ˚NYM PRZEZNACZENIU

www.dashofer.pl - 7 -

OBLICZANIE POWIERZCHNI I KUBATURY OBIEKTÓW O RÓ¯NYM PRZEZNACZENIU

www.dashofer.pl

2. OGÓLNE ZASADY POMIARU POWIERZCHNI I KUBATURY2.1. ZASADY POMIARU POWIERZCHNI

„5.1.1.1 Pola powierzchni poziomych i pionowych okreœla siê zgodnie z

wymiarami rzeczywistymi. P³aszczyzny nachylone wymiaruje siê na ich rzucie

na p³aszczyznê poziom¹ (do obliczeñ strat ciep³a zawsze nale¿y jednak

przyjmowaæ rzeczywiste pole powierzchni).

5.1.1.2 Pole powierzchni podaje siê w m2 z dok³adnoœci¹ do dwóch miejsc

po przecinku”.

Powy¿sze zapisy normy nale¿y tak interpretowaæ:

1) Powierzchniê wewnêtrzn¹ budynku lub jego czêœci mierzy siê na poziomie

pod³ogi kondygnacji (z dok³adnoœci¹ do 0,01m²) w œwietle wykoñczonych

powierzchni pionowych przegród zamykaj¹cych pomieszczenie od zewn¹trz i od

wewn¹trz, bez odliczania od tej powierzchni listew przyœciennych i cokolików.

Zasadê tê stosuje siê równie¿ w przypadku, gdy górna przegroda zamykaj¹ca nie

jest równoleg³a do p³aszczyzny pod³ogi (o rzeczywistej powierzchni u¿ytkowej

w sprawach spornej interpretacji decyduje wielkoœæ powierzchni pod³ogi).

Rysunek 1. Zasady mierzenia powierzchni pomieszczeñ z nierównoleg³¹

przegrod¹ zamykaj¹c¹ lub nieprostopad³¹ do p³aszczyzny pod³ogi:

a) przyk³ad pomieszczenia na poddaszu bez œcianki kolankowej,

b) przyk³ad pomieszczenia na poddaszu ze œciank¹ kolankow¹.

- -

OBLICZANIE POWIERZCHNI I KUBATURY OBIEKTÓW O RÓ¯NYM PRZEZNACZENIU

www.dashofer.pl

Powierzchnie pomieszczeñ ze stropem nachylonym, ³amanym albo ³ukowym

nale¿y podzieliæ na:

1) czêœæ o wysokoœci 1,9 m lub mniejszej, która powinna byæ zaliczona, do

powierzchni pomocniczej (Pd = b · c); mo¿e byæ wykorzystana na cele pomocnicze,

co do których inne przepisy rozporz¹dzenia nie wymagaj¹ zachowania wiêkszej

wysokoœci ni¿ 1,9m,

2) czêœæ o wysokoœci wiêkszej ni¿ 1,9 m, która mo¿e byæ wykorzystana na

pomieszczenia przeznaczone na sta³y lub czasowy pobyt ludzi, je¿eli œrednia wyso-

koœæ pomieszczenia odpowiada wymaganiom § 72 rozporz¹dzenia Ministra

Infrastruktury, jak te¿ na pomieszczenia nieprzystosowane do przebywaniat w

nich ludzi, je¿eli inne przepisy tego rozporz¹dzenia nie wymagaj¹ zachowania

wiêkszej wysokoœci. Stosownie do przeznaczenia, odpowiedni¹ czêœæ

pomieszczenia zalicza siê do powierzchni podstawowej (Pp) lub pomocniczej (Pd).

Oznaczenia: hmax

- najwiêksza wysokoœæ pomieszczenia, hœr - œrednia

wysokoœæ pomieszczenia odpowiadaj¹ca przepisom § 72 ust. 1, hk - wysokoœæ

œcianki kolankowej <1,9 m, Pd - powierzchnia pomocnicza, Pp - powierzchnia

podstawowa, Pu - powierzchnia u¿ytkowa.

2) Nie dolicza siê do powierzchni przekroju poziomego przegród zewnêtrz-

nych i wewnêtrznych takich elementów, jak pilastry i pó³kolumny, ani nie odlicza

siê od niej otworów drzwiowych, balkonowych, nisz i wnêk wykonanych

w gruboœci tych przegród (rys. 2).

Rysunek 2. Zasada mierzenia powierzchni poziomych w budynku

Pomiar wykonuje siê na poziomie pod³ogi ka¿dej kondygnacji, przy czym

wymiary wewnêtrzne pomieszczeñ mierzy siê w œwietle wykoñczonych przegród

starych ograniczaj¹cych pomieszczenia, a wymiary zewnêtrzne z uwzglêdnieniem

tynków lub ok³adzin elewacyjnych.

- ! -

OBLICZANIE POWIERZCHNI I KUBATURY OBIEKTÓW O RÓ¯NYM PRZEZNACZENIU

www.dashofer.pl

Wymiary pomieszczenia (a, b) mierzy siê w œwietle wykoñczonych przegród

pionowych, a jego powierzchniê oblicza bez dodawania wnêk i bez potr¹cania

powierzchni otworów w tych przegrodach oraz potr¹cania przekroju poziomego

œcian dzia³owych przystosowanych do demonta¿u, przestawienia lub likwidacji.

Do powierzchni konstrukcji (Pk), czyli pola przekroju poziomego œcian lub

innych konstrukcji noœnych oraz sta³ych œcian dzia³owych (Ss) i kominowych (Km),

nie wlicza siê pola przekroju lizen (Lz), pilastrów (PI) i pó³kolumn oraz œcian

dzia³owych niestarych (Sr) przystosowanych do demonta¿u i przestawiania lub

likwidacji. Z powierzchni konstrukcji (Pk) nie potr¹ca siê wnêk (Wn), otworów

drzwiowych i okiennych (tak¿e balkonowych lub tarasowych) oraz innych przejœæ

w œcianach noœnych, a tak¿e w sta³ych œcianach dzia³owych.

3) Wlicza siê w stanie wykoñczonym do powierzchni konstrukcji na danej

kondygnacji: œciany noœne, filary, s³upy i kolumny, kominy, obudowane piony

instalacyjne i zsypowe oraz sta³e œcianki dzia³owe, nieprzystosowane do demonta¿u.

4) Nie odlicza siê powierzchni przekroju poziomego œcianek dzia³owych

niesta³ych, przystosowanych do demonta¿u, likwidacji lub zmiany po³o¿enia.

5) Powierzchniê zewnêtrznych niezamkniêtych ca³kowicie, ale przekrytych

elementów budynku (np. loggii) mierzy siê w obrysie pod³ogi, natomiast pole

przekroju poziomego ich konstrukcji noœnych, podobnie jak œcian bocznych,

s³upów i kolumn, wlicza siê do powierzchni konstrukcji, zaœ powierzchniê

zewnêtrznych niezamkniêtych ca³kowicie i nieprzekrytych elementów np.

balkonów mierzy siê w obrysie skrajnym p³yty, bez potr¹cania powierzchni

przekroju poziomego balustrad, niezale¿nie od sposobu ich zamocowania.

- "# -

OBLICZANIE POWIERZCHNI I KUBATURY OBIEKTÓW O RÓ¯NYM PRZEZNACZENIU

www.dashofer.pl

Uwzglêdniaj¹c ustalenia normy, z logiczn¹ korekt¹ zasad obmiaru elementów

zewnêtrznych w³¹cznie, nale¿y przyjmowaæ w praktyce, ¿e:

1) Powierzchnia netto budynku (Pn) stanowi sumê powierzchni netto

wszystkich kondygnacji (Pnk) podziemnych i nadziemnych, czyli Pn = ZPn

k.

2) Powierzchniê kondygnacji netto (Pnk) stanowi ró¿nica miêdzy sum¹

powierzchni ca³kowitej zamkniêtej ze wszystkich stron (Pczk) oraz obejmuj¹cej

elementy zewnêtrzne niezamkniête ca³kowicie, lecz przekryte (Pcnk

), a powierzchni¹

konstrukcji (Pkk) przegród pionowych zewnêtrznych i wewnêtrznych (rys. 7).,

3) Do powierzchni netto nie wlicza siê powierzchni poddasza (strychu)

nieu¿ytkowego (Psn) oraz u¿ytkowej powierzchni antresoli (Pa) otwartych od

strony pomieszczenia wy¿szego (rys. 5b).,

4) Powierzchniê netto kondygnacji (Pnk) dzieli siê (rys. 7) na:

a) powierzchniê netto zamkniêt¹ ze wszystkich stron (Pnzk),

b) powierzchniê netto niezamkniêt¹ ca³kowicie, ograniczon¹ niepe³nymi

przegrodami i przekryt¹ (Pnnk

), np. bramy, ganki, kru¿ganki, loggie, loggio-

balkony przystawiane, werandy,

c) powierzchniê netto niezamkniêt¹ ca³kowicie, ograniczon¹ niepe³nymi

przegrodami i nieprzyekryt¹ (Pnok), np. balkony i tarasy, czyli Pn

k = Pn

zk + Pn

nk + Pn

ok.

5) Powierzchniê netto czêœci kondygnacji zamkniêtej ze wszystkich stron

(Pnzk) przedstawia siê w podziale na:

a) powierzchniê pomieszczeñ o wysokoœci odpowiadaj¹cej danej

kondygnacji, czyli z wy³¹czeniem powierzchni wymienionych poni¿ej

w podpunkcie lit. b) oraz c),

b) powierzchniê pomieszczeñ o wysokoœci wiêkszej od wysokoœci danej

kondygnacji, na której znajduje siê ich pod³oga,

c) powierzchniê czêœci pomieszczeñ o wysokoœci mniejszej ni¿ 1,90 m

w œwietle wykoñczonych pod³óg i sufitów.

- 1! -

OBLICZANIE POWIERZCHNI I KUBATURY OBIEKTÓW O RÓ¯NYM PRZEZNACZENIU

www.dashofer.pl

Rysunek 7. Powierzchnia netto kondygnacji budynku

Do powierzchni netto kondygnacji (Pnk) zalicza siê oddzielnie:

1. powierzchniê u¿ytkow¹ kondygnacji, zamkniêt¹ ze wszystkich stron(Puzk),

powierzchniê ruchu (Prk) - zakreskowane ukoœnie, a tak¿e us³ugow¹ (Pg

k), je¿eli na

danej kondygnacji znajduj¹ siê pomieszczenia techniczne lub gospodarcze, stanowi¹ce

³¹cznie zamkniêt¹ powierzchniê netto kondygnacji, czyli PNZK = Pu

zk + Pr

k + Pg

k,

2. powierzchniê elementów zewnêtrznych niezamkniêtych ze wszystkich

stron, lecz nakrytych (Pnnk

), np. loggie (Lg) - zakreskowan¹ poziomo,

3. powierzchniê elementów zewnêtrznych niezamkniêtych ze wszystkich stron

i nienakrytych (Pnok

), np. balkony (Bl) - zakreskowan¹ pionowo.

Powierzchnia netto nie obejmuje powierzchni konstrukcji (Pkk), czyli

powierzchni przekroju poziomego przegród pionowych zewnêtrznych

i wewnêtrznych.

- $# -

OBLICZANIE POWIERZCHNI I KUBATURY OBIEKTÓW O RÓ¯NYM PRZEZNACZENIU

www.dashofer.pl

Rysunek 16. Zasady mierzenia wysokoœci pomieszczeñ nale¿¹cych do

powierzchni ruchu

Do obliczenia kubatury pomieszczeñ ruchu (Vr) przyjmuje siê ich wysokoœci

mierzone w œwietle wykoñczonych pod³óg i sufitów. W przypadku, gdy

pomieszczenia te maj¹ skoœne przekrycia, nale¿y przyjmowaæ wysokoœci

odpowiednie do ich figury geometrycznej.

£¹czna kubatura klatki schodowej (Vrks

) stanowi sumê kubatury

odpowiedniej czêœci powierzchni ruchu na ka¿dej kondygnacji (Vrks

k), ale mo¿na

j¹ obliczyæ w prostszy sposób jako jedno pomieszczenie o wysokoœci uœrednionej

(hk

1+hk

2) · 0,5. Szyb dŸwigowy wraz z podszybiem nale¿y traktowaæ zawsze jako

jedno pomieszczenie, poniewa¿ do powierzchni ruchu zalicza siê go tylko jeden

raz na poziomie pierwszego przystanku dŸwigowego (patrz komentarz do pkt 5.1.9

normy).

- ! -

OBLICZANIE POWIERZCHNI I KUBATURY OBIEKTÓW O RÓ¯NYM PRZEZNACZENIU

www.dashofer.pl

3.2. DOM WIELORODZINNY

Powierzchnia podstawowa - Pp Powierzchnia pomocnicza - Pd Powierzchnia us ugowa - Pg

a) mieszkanie: pokoje, salon, gabinet

b) budynek:

- suma Pp mieszka

- suma Pp innych lokali

u ytkowych

hol, przedpokój, kuchnia, spi arka, garderoba, szafy wbudowane, WC, azienka

- suma Pd mieszka

- suma Pd innych lokali u ytkowych

w obr bie mieszkania nie ma pomieszcze us ugowych pralnie domowe, suszarnie bielizny, wózkarnie, rowerkownie, komórki lokatorskie, pomieszczenia magazynowe lokali u ytkowych, kot ownia lub w ze cieplny, wentylatornia, komory zsypowe oraz wykazane oddzielnie gara e wbudowane

- 4" -

OBLICZANIE POWIERZCHNI I KUBATURY OBIEKTÓW O RÓ¯NYM PRZEZNACZENIU

www.dashofer.pl

3.8. BUDYNEK ADMINISTRACYJNO-BIUROWY

Powierzchnia podstawowa - Pp Powierzchnia pomocnicza - Pd Powierzchnia us ugowa - Pg

sale ekspozycji i obs ugi klienta, sale konferencyjne, pokoje biurowe

przedsionek, hol, recepcja, archiwum, pomieszczenia socjalne i higieniczno-sanitarne

kot ownia, rozdzielnia ciep a, wentylatornia, klimatyzatornia oraz wykazany oddzielnie gara wbudowany

- 4# -

OBLICZANIE POWIERZCHNI I KUBATURY OBIEKTÓW O RÓ¯NYM PRZEZNACZENIU

www.dashofer.pl

3.9. BUDYNEK U¯YTECZNOŒCI PUBLICZNEJ

Powierzchnia podstawowa - Pp Powierzchnia pomocnicza - Pd Powierzchnia us ugowa - Pg

pomieszczenia do zbiorowego uczestnictwa i ekspozycji

przedsionek, hol, szatnia, pokoje biurowe kierownictwa, pomieszczenia socjalne i higieniczno-sanitarne

kot ownia, rozdzielnia ciep a lub w ze cieplny, wentylatornia, klimatyzatornia, akumulatorownia, magazyn oraz wykazany oddzielnie gara wbudowany

- $! -

OBLICZANIE POWIERZCHNI I KUBATURY OBIEKTÓW O RÓ¯NYM PRZEZNACZENIU

www.dashofer.pl

3.10. POWIERZCHNIE DZIA£EK BUDOWLANYCH

Warunki Techniczne w sprawie warunków technicznych, jakim powinny

odpowiadaæ budynki i ich usytuowanie ustalone 12 kwietnia 2002 r.(Dz.U. Nr

75, poz. 690) oraz Norma PN-ISO 9836:1997 nie okreœlaj¹ jednoznacznie

sposobu obliczania dzia³ek budowlanych, dlatego te¿ ogólne zasady normy mog¹

mieæ zastosowanie.

Podstawowa zasada obmiaru powierzchni poziomych g³osi, ¿e oblicza siê je

zgodnie z rzeczywistymi wymiarami, natomiast pola p³aszczyzn nachylonych

wyznacza siê na podstawie wymiarów rzutu poziomego. Pole powierzchni podaje siê

w metrach kwadratowych z dok³adnoœci¹ do 2 miejsc po przecinku np. 1500,15 m²

Jedynym wyj¹tkiem, co do sposobu obmiaru powierzchni dzia³ki (dotycz¹cego

bilansu zagospodarowania dzia³ki), jest obmiar powierzchni terenu biologicznie

czynnej. Nale¿y przez to rozumieæ grunt rodzimy oraz wodê powierzchniow¹ na

terenie dzia³ki budowlanej, a tak¿e 50 % sumy powierzchni tarasów

i stropodachów o powierzchni nie mniejszej ni¿ 10 m2 urz¹dzonych jako sta³e

trawniki lub kwietniki na pod³o¿u zapewniaj¹cym im naturaln¹ wegetacjê.

- ! -