Nowy Tomyśl, 27-28 czerwiec 2011r.

1

oczekiwanym wynikiem pracy Grupy Wymiany Doświadczeń, jest opracowanie przez uczestniczące samorządy własnych „Planów doskonalenia dostarczanych usług”;

plany te powinny dotyczyć zagadnień analizowanych w ramach pracy GWD;

zakładamy, że w trakcie przygotowania Planu uczestnicy wykorzystają umiejętności i wiedzę nabytą w trakcie pracy Grupy, czyli m.in. umiejętności:• mierzenia wyników realizacji zadań, przez stosowanie wskaźników

ilościowych, • prowadzenia badań satysfakcji odbiorców oferowanych usług,• korzystania z doświadczeń innych samorządów z zakresu organizowania

dostarczania usług,• korzystania z „dobrych praktyk” sprawdzonych przez inne samorządy.

2

racjonalny i dostosowany do aktualnych priorytetów proces decyzyjny;

poprawa stanu technicznego zasobu mieszkaniowego; optymalizacja wielkości pełnowartościowego zasobu

mieszkaniowego; zgodne z oczekiwaniami zaspokajanie potrzeb

mieszkaniowych lokalnej społeczności;

3

Konstytucja RP- art. 75; ustawa o samorządzie gminnym; ustawa o gospodarce nieruchomościami; ustawa o własności lokali; ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego; ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy

i o zmianie kodeksu cywilnego; ustawa o dodatkach mieszkaniowych; ustawa o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań

chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych; uchwały rad gmin w sprawie wieloletnich programów gospodarowania

mieszkaniowym zasobem gminy; uchwały rad gmin w sprawie zasad gospodarowania mieszkaniowym

zasobem gminy.

4

duży deficyt lokali mieszkalnych (według danych Ministerstwa Infrastruktury)

• w Polsce potrzeba około 1,5 mln nowych lokali mieszkalnych i wyremontowania

1-1,5 mln już istniejących,

• niska liczba lokali mieszkalnych oddawanych do użytkowania -bardzo niski udział w efektach ogółem

budownictwa mieszkaniowego, które jest dedykowane dla gospodarstw domowych nie będących w

stanie samodzielnie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych na rynku

powoduje, że poprawa warunków mieszkaniowych jest zadaniem trudnym do zrealizowania.

warunkiem osiągnięcia poprawy sytuacji mieszkaniowej w gminach jest m.in.

przyjęcie i skuteczna realizacja długookresowej polityki mieszkaniowej na

szczeblu centralnym (program rządowy ma działanie zbyt ograniczone

w stosunku do potrzeb) i lokalnym, a także prowadzenie racjonalnej polityki

przestrzennej.

5

gminy są świadome, że gospodarowanie komunalnym zasobem mieszkaniowym

jest jedynie częścią szerszego zagadnienia, jaką jest gospodarka mieszkaniowa.

wielkość zasobu mieszkaniowego odpowiada potrzebom lokalnej społeczności.

• gminy posiadają optymalny zasób mieszkań komunalnych, odpowiadający aktualnym

potrzebom lokalnej społeczności; zaspokajają potrzeby mieszkaniowe najuboższych oraz

wspierają rozwój lokalnego rynku mieszkaniowego.

• wielkość lokali socjalnych i mieszkalnych gminy wyznacza wynik badań rynku

mieszkaniowego w zakresie potrzeb najuboższych członków wspólnoty samorządowej.

• gminy prowadzą regularny monitoring sytuacji na rynku mieszkaniowym, w sposób

szczególny analizując potrzeby mieszkaniowe osób najuboższych, na tej podstawie

planując wielkość portfela lokali socjalnych i lokali komunalnych.

6

polityka prywatyzacji zasobu mieszkaniowego w pełni odpowiada optymalnej

wielkości zasobu, przy czym jest ona oparta na starannej selekcji obiektów

przeznaczonych do sprzedaży.

polityka czynszowa gmin zapewnia rzeczywiste potrzeby w zakresie wydatków na

utrzymanie mieszkaniowego zasobu i jest dostosowana do możliwości

finansowych użytkowników zasobu.

• gminy ustalają czynsz na poziomie gwarantującym kompromis pomiędzy potrzebami

związanymi z rzeczywistymi wydatkami na utrzymanie komunalnego zasobu

mieszkaniowego, a możliwościami finansowymi użytkowników zasobów.

• polityka czynszowa jest ściśle skorelowana z zarządzaniem wydatkami, związanymi

z utrzymaniem zasobu oraz polityką remontową (oszczędności, racjonalność

wydatkowania środków publicznych itp.).

7

zarządzanie zlecane jest podmiotom, konkurującym ze sobą ceną, zakresem

i jakością usług.

• struktura zarządzania budynkami komunalnymi oraz zasobem wspólnot mieszkaniowych

z udziałem gminy oparta jest na podejmowaniu przez lokalne samorządy strategicznych

decyzji związanych z gospodarowaniem zasobem komunalnym;

• zarządzanie operacyjne zlecane jest podmiotom konkurującym ze sobą ceną, zakresem

i jakością świadczonych usług.

utrzymanie zasobu mieszkaniowego- remonty i eksploatacja powierzone są

podmiotom działającym w nieskrępowanym, konkurującym środowisku, które

realizują wytyczone strategiczne cele w oparciu o ich wskaźniki - wyznaczone

i mierzone przez gminy.

8

gminy ograniczają swój udział w zarządzaniu operacyjnym zasobem

mieszkaniowym do wyznaczenia celów strategicznych, mierników-wskaźników

ww. celów oraz stworzenia warunków podmiotom do realizacji ww. wytyczonych

celów w konkurencyjnym środowisku.

gminy gospodarując mieszkaniowym zasobem wykorzystują profesjonalne

narzędzia informatyczne, gwarantujące posiadanie rzetelnej i aktualnej informacji

o zasobie - tj. wielkość, stan techniczny, wskaźniki finansowe.

9

Mieszkaniowy zasób gminy; Zapotrzebowanie na mieszkanie; Sprzedaż mieszkań; Lokale użytkowe; Polityka czynszowa; Zarządzanie mieszkalnymi budynkami gminy; Utrzymanie zasobu mieszkaniowego gminy; Systemy informatyczne wspomagające gospodarowanie gminnym zasobem.

10

zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności

racjonalne zarządzanie mieszkaniowym zasobem gminy w celu poprawy stanu technicznego mieszkaniowego zasobu gminy

11

dostosowanie wielkości i standardu mieszkania do potrzeb, oczekiwań i możliwości płatniczych najemcy( zamiany );

wyodrębnienie zasobu socjalnego; optymalizacja wielkości pełnowartościowego zasobu mieszkaniowego

poprzez:• wykwaterowanie z budynków przeznaczonych do likwidacji-rozbiórki,

sprzedaży, remontu lub ze względu na realizowane zadania inwestycyjne;

• wykwaterowanie z zasobu substandardowego ( sutereny, poddasza, baraki, budynki przeznaczone do likwidacji );

• likwidację lokali niesamodzielnych( zamiany );• sprzedaż lokali położonych w budynkach wspólnot mieszkaniowych

( na wniosek najemcy lub w przetargu nieograniczony) oraz samodzielnych lokali niemieszkalnych.

13

cel ogólny-sprzedaż wszystkich udziałów miasta w budynkach wspólnot

mieszkaniowych;

działania: sprzedaż lokali mieszkalnych w trybie przetargu

nieograniczonego, umożliwienie lokatorom zainteresowanym wykupem

lokalu dokonania zamiany na lokal znajdujący się w budynku, gdzie

prowadzona jest sprzedaż lokali;

miernik -liczba wspólnot mieszkaniowych, w których podjęto działania

mające na celu zmniejszenie udziału gminy, liczba sprzedanych lokali

mieszkalnych we wspólnotach.

14

sukcesywne zmniejszenie udziału gminy w budynkach wspólnot

mieszkaniowych i zmniejszanie kosztów utrzymania rozproszonego zasobu;

brak udziałów miasta we wspólnotach mieszkaniowych;

pozyskanie środków finansowych ze sprzedaży mieszkań w celu

odtworzenia wielkości zasobu mieszkaniowego-optymalizacja wielkości

pełnowartościowego zasobu mieszkaniowego;

zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych społeczności lokalnej

pełnowartościowym zasobem mieszkaniowym;

wydzielenie zasobu socjalnego.

15

działania - wytypowanie do sprzedaży nieruchomości o charakterze użytkowym, lokali użytkowych, garaży, których koszty utrzymania przekraczają uzyskiwane przychody i w związku z tym ich dalsze utrzymywanie w zasobie jest nieekonomiczne (ze względu na zły stan techniczny, niecelowość przeprowadzenia remontu lub modernizacji, brak zainteresowanych najmem);

cel bezpośredni - obniżenie kosztów eksploatacji zasobu, zbycie zasobu o złym stanie technicznym, wymagającego przeprowadzenia prac remontowych, których wartość przekroczy przewidywane przychody z wynajmu;

miernik - ilość nieruchomości i lokali przeznaczonych na sprzedaż, jednostkowy koszt eksploatacji zasobu użytkowego.

16

przedstawienie analizy faktograficznej i jakościowej obecnego sposobu zarządzania gminnym zasobem mieszkaniowym w skład, którego wchodzą budynki w 100% gminne oraz lokale komunalne w budynkach wspólnot oraz nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych, jak również analizy wskaźnikowej (Benchmarking).

18

W badaniach kierowano się następującymi regułami:

1) reprezentatywności danych dla danego zasobu nieruchomości – wskaźniki

opierają się na dokładnych danych faktograficznych opisujących

gospodarkę lokalową (np. wielkość portfela lokali komunalnych, wpływy

z lokali mieszkalnych, itp.);

2) reprezentatywności danych dla danej gminy – osiągniętej poprzez

skorelowanie danych dotyczących przedmiotowego zasobu

z ekonomicznymi (porównanie do przychodów budżetu gminy);

19

3) uniwersalności – wskaźniki są oparte na danych dostępnych dla podmiotu

monitorowanego;

4) czasu – kryterium czasu może stanowić jeden ze wskaźników (np. czas

oczekiwania na mieszkania );

20

na podstawie danych administracyjnych utworzone zostały wskaźniki dla

komunalnej gospodarki mieszkaniowej, wykorzystywane w SAS od 2007r.

dane uzyskiwano z 87 miast w 2007r., z 78 miast w 2008r. oraz z 65 miast w 2009r.,

przy czym 38 miast uczestniczyło w badaniach w każdym roku, a 32 miasta

dwukrotnie.

w zakresie komunalnej gospodarki mieszkaniowej wskaźniki pogrupowano

w następujących obszarach:

• zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności;

• zarządzanie mieszkaniowym zasobem.

21

w zakresie gminnej gospodarki mieszkaniowej wyróżniono

i pogrupowano wskaźniki biorąc pod uwagę:

skuteczność – jakościowa ocena realizacji usługi;

skuteczność ilościową usługi;

efektywność kosztową usługi.

do każdego z obszarów gminnej gospodarki mieszkaniowej

przypisane zostały określone wskaźniki.

22

w obszarze zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności wyróżniono 9 wskaźników skuteczności ilościowej i efektywności kosztowej oraz skuteczności – jakościowej oceny realizacji usługi, włączając realizację obowiązku gminy zapewnienia lokali socjalnych.

interpretacja efektywności zaspokajania potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności przez gminę jest bardzo skomplikowana z uwagi na wiele aspektów mających wpływ na efekty gospodarki lokalowej w tym zakresie – m.in.:

• udział mieszkaniowych zasobów gminy w zasobach mieszkaniowych ogółem,

• poziom lokalnego rozwoju gospodarczego,

• dostępność gruntów pod zabudowę,

• ceny mieszkań, zasady przyznawania lokali komunalnych,

• sposób selekcji i zatwierdzania wniosków o przydział lokalu itp.

na skuteczność gminnej polityki mieszkaniowej większy wpływ niż pozyskiwanie lokali ma polityka ich zbywania.

23

gminy nie prowadzą odpowiednich badań ani analiz rynku. • brak zwłaszcza wiedzy jakie rodzaje i formy budownictwa wspierać bowiem nie

bada się i nie analizuje rzeczywistych potrzeb w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, ani w zakresie sposobów pomagania w ich zaspokojeniu.

• potrzeby mieszkaniowe określa się najczęściej na podstawie zaległości w dostarczaniu lokali socjalnych orzeczonych wyrokami sądów oraz na podstawie list oczekujących na wynajem lokalu od gminy, a listy te powstają w oparciu o kryteria tworzone przez samą gminę, a nie na podstawie wiedzy o rzeczywistych potrzebach.

miasta nie korzystają z posiadanych instrumentów takich jak: planowanie przestrzenne, gospodarka nieruchomościami, uzbrajanie gruntu lub podatkowych.

miasta nie formułują celów strategicznych w gospodarce mieszkaniowej, w zw. ze zmianami demograficznymi lub dyrektywami unijnymi, stąd realizacja zadania własnego gmin, jakim jest tworzenie warunków do rozwoju budownictwa mieszkaniowego nie przebiega prawidłowo.

24

w obszarze „zarządzanie mieszkaniowym zasobem” wyróżniono 20 wskaźników

skuteczności - jakościowej i ilościowej oraz efektywności kosztowej oceny realizacji

usługi.

zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu

czynności mających na celu w szczególności: zapewnienie właściwej gospodarki

ekonomiczno-finansowej nieruchomości, zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania

i właściwej eksploatacji nieruchomości, zapewnienie właściwej gospodarki

energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego, bieżące

administrowanie nieruchomością, utrzymanie nieruchomości w stanie

niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, uzasadnione inwestowanie

w nieruchomość.

25

Korzyści, osiągane przez gminy w wyniku mierzenia kosztów

i wyników realizacji usługi – komunalna gospodarka mieszkaniowa można

wyróżnić w szczególności:

1) podwyższenie, jakości usług świadczonych przez zarządców zasobu oraz innych usługodawców na rzecz zasobu;

2) ograniczenie kosztów utrzymania zasobu przy jednoczesnym utrzymaniu jakości zamieszkiwania satysfakcjonującej użytkowników zasobu;

3) przyspieszenie procesu poprawy stanu technicznego zasobu poprzez skuteczniejsze planowanie polityki remontowej;

4) optymalizację wpływów z zasobu poprzez skuteczniejszą windykację czynszów i opłat;

26

ewa.bartosik@zkzl.poznan.pl

27