Miesiecznik Administrator 2012

z a r z ą d z a n i e – u t r z y m a n i e – i n w e s t y c j e

rok XXII 7-8/2012www.administrator24.info

reklama

Nakład 9 000 egz.ISSN 0867-5953INDEKS 320390

Cena 33 zł (w�tym 5% VAT)

Nakład 9 000 egz.ISSN 0867-5953INDEKS 320390

Cena 33 zł (w�tym 5% VAT)Ustawa

o umowach deweloperskich str. 10

Wodomierzew budynkach wielorodzinnychw budynkach wielorodzinnych str. 52

Akustyka Akustyka na osiedluna osiedlu str. 60

W nieocieplonym domu o powierzchni 150 m2, ogrzewanym gazem, dodanie na dachu warstwy izolacji z wełny mineralnej o grubości 30 cm, na ścianach o 20 cm a na podłodze o grubości 10 cm, pozwoli zaoszczędzić na ogrzewaniu nawet do 9079 zł rocznie.

Więcej wskazówek jak oszczędzać na: www.10-20-30.pl

www.administrator24.info

WYDARZENIA Ustawa o ogródkach działkowych do kosza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6Obowiązkowe przyłączenie do eko-elektrociepłowni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6Odpis z księgi wieczystej on-line . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6Co z drzewem złamanym przez wichurę? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6Odszkodowanie od skutków żywiołu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7Lawinowa fala eksmisji w Polsce . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7Sposób na zrujnowane budynki? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7O przerwach w dostawie wody powiadomi SMS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

Z WIZYTĄ U…Mnie zawsze gdzieś nosi! – rozmowa z Markiem Majchrzakiem – Helena Śpiewak . . . . . . . . . 8

PRAWOUstawa o umowach deweloperskich – Paweł Puch . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10Sprzedaż alkoholu w budynku wielolokalowym – Bartłomiej Żukowski . . . . . . . . . . . . . . . . . 13Przepis art. 25 UWL – Katarzyna Jachacy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16Należne bonifi katy i odszkodowania z tytułu przerw w dostawie energii – Anna Gilewska . . . 18

ORZECZNICTWO SĄDOWEWspólnota kupuje sąsiednią nieruchomość . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20Uchylenie uchwał wspólnoty . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20Wniosek o zabezpieczenie powództwa o uchylenie uchwały wspólnoty . . . . . . . . . . . . . . . . 21

FINANSERozliczenia w spółdzielni mieszkaniowej – Stanisława Dmitroca-Wilkos . . . . . . . . . . . . . . . . 22Korzystanie z tarasu i ogródka – skutki podatkowe – Stella Brzeszczyńska. . . . . . . . . . . . . . 26

INTERPRETACJE PODATKOWEBezumowne korzystanie z pomieszczeń wspólnoty . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29Dochody uzyskane z reklam i wynajmu powierzchni wspólnych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29

ZARZĄDZANIETrwa MRS, a w Polsce… jest jak jest – Irena Scholl . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30Książka obiektu budowlanego. Prowadzenie KOB i odpowiedzialność karna – Anna Ostańska 34Domico – nowoczesne zarządzanie nieruchomościami . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37

ZARZĄDCA PUBLICZNYWykonywać czy zlecać? – Grzegorz Okoński . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38Dać się kupić – czy to się opłaca? – Jarosław Kowszuk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40

EKSPLOATACJAPlace zabaw na osiedlu – funkcjonalność i bezpieczeństwo – Agata Skocz . . . . . . . . . . . . 43Problemy na dachu – Jacek Sawicki, Wojciech Telenga . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45Gdy posadzka piwniczna przecieka... – Jacek Sawicki . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46Rewitalizacja „wielkiej płyty” – Jacek Sawicki . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48

INSTALACJE Wodomierze w budynkach wielorodzinnych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52Przegląd wodomierzy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54Akustyka w budynku – Jerzy Kosieradzki . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60

ZIELEŃProblem z hałasem… – Ewa Szadkowska . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62Skrzydlaci goście na osiedlu – Anna Skórkowska . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65

ZARZĄDCY PISZĄKompetencje zarządu – Janusz Gdański . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69

POCZTA „ADMINISTRATORA”Odwołanie członków rady nadzorczej – Paweł Puch . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70

INFORMATORKonferencje i szkolenia dla zarządców nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71Indeks fi rm . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71

WydawcaDom Wydawniczy MEDIUM

Adres redakcji04-112 Warszawa, ul. Karczewska 18

tel.: 22 512 60 93, 512 60 90faks: 22 810 27 42

[email protected]

Redaktor naczelnySabina Augustynowicz

[email protected]

Sekretarz redakcjiAgnieszka Górska-Szustak

[email protected]

RedakcjaAgnieszka Piksa – red. portalu,

Jacek Sawicki, Krystyna Stankiewicz,Marek Mejssner

Reklama i marketingtel. 22 810 28 14, 512 60 [email protected]

Dyrektor biura reklamy i marketingu

Joanna Grabek, tel. 600 050 380

Dyrektor ds. marketingu i sprzedaży

Michał Grodzki

Kierownik ds. promocji

Marta Lesner-Wirkus

Prenumerata i kolportażJerzy Lachowski

tel. 22 810 21 24, 512 60 [email protected]

Skład i łamanieAgencja Reklamowa MEDIUM

Redakcja nie zwraca tekstów niezamówio nych i zastrzega sobie prawo do ich redagowania, skracania oraz opatrywania własnymi tytułami. Redakcja nie odpowiada za treść zamieszczanych reklam i ogłoszeń. Wszystkie prawa zastrzeżone © by Dom Wydawniczy MEDIUM. Rozpowszechnianie opu bli kowanych materiałów bez zgody wydawcy jest zabronione.

ISSN 0867-5953

Plan seminarium:

I. Jak zaoszczędzić na ogrzewaniu i pod-grzaniu c.w.u.? (1 godz. eduk.)

– Miara energochłonności budynku – sezonowe zapo-trzebowanie na energię cieplną w przeliczeniu na 1 m2 lub 1 m3;– Ocena energochłonności na przykładzie budynku np. o powierzchni 1500 m2;– drogi ucieczki ciepła – przegrody, mostki termiczne, ściany, dach;– obowiązujące normy.

II. Ograniczenie zużycia energii cieplnej: ochrona cieplna, czyli co zrobić, by energia nie uciekała na zewnątrz zimą, a latem by ciepło z zewnątrz nie wcho-dziło do budynku (2 godz. eduk.)

1.1. Sposoby ograniczenia strat ciepła przy ogrzewaniu/kli-matyzacji budynków: – dobra izolacja termiczna ścian zewnętrznych, stropów, dachów, piwnic oraz okien, – odzysk ciepła z wentylacji, – poprawa sprawności źródeł ciepła – kotłów, pieców, – prawidłowa regulacja i eksploatacja systemów ogrze-wania,– wysokosprawna instalacja grzewcza a ilość energii zamówionej.

JAK OBNIŻYĆ KOSZTY EKSPLOATACJI BUDYNKU?

2. Wykorzystanie energii ze źródeł odnawialnych – czy i kiedy zaczyna się to opłacać?

III. Ciepła woda użytkowa – z sieci czy przepływowy podgrzewacz wody? (1 godz. eduk.)

1. Rezygnacja z indywidualnych przepływowych ogrze-waczy wody – aspekty prawne i formalne podłączenia się do miejskiej sieci cieplnej;2. Koszty podłączenia budynku wielorodzinnego do sieci miejskiej (przykłady).

IV. Racjonalizacja zużycia energii elektrycznej (2 godz. eduk.)

1. Sprzęt kuchenny, źródła światła – czy opłaca się wy-miana sprzętów i źródeł światła w mieszkaniu na ener-gooszczędne?2. Racjonalizacja zużycia energii elektrycznej na osiedlu, w tym w garażach, piwnicach, na klatkach schodowych; 3. Zmiana dostawcy energii elektrycznej – jak to zrobić i czy taka zmiana może być korzystna? – zagadnienia formalno-prawne oraz fi nansowe, związane ze zmianą dostawcy prądu.

Dom Wydawniczy MEDIUM – wydawca miesięcznika „Administrator”, zaprasza zarządców nieruchomości na seminarium:

Wrocław – 6 września 2012 r.Sala Margot, ul. Sztabowa 100

Seminarium zostało zarejestrowane na stronie Ministerstwa Infrastruktury pod numerem 6371, jako pro-gram doskonalenia zawodowego zarządców nieruchomości. Zapewnia 6 godzin edukacyjnych. Termin nadsyłania zgłoszeń upływa dnia 1 września 2012 r. Liczba miejsc ograniczona.

Prosimy o potwierdzenie obecności

WYDARZENIA

6 www.administrator24.info

Ustawa o ogródkach działkowych do kosza

Trybunał Konstytucyjny w dniu 11 lipca 2012 r. orzekł, że 24 przepisy Ustawy o ro-

dzinnych ogródkach działkowych są niekon-stytucyjne. Niniejsze przepisy tracą moc po upływie 18 miesięcy. Sędziowie TK stwier-dzili, że Sejm może uchwalić nową ustawę o działkach, bowiem bez nowych przepisów działkowcy mogą stracić swoje działki na rzecz pierwotnych właścicieli. Wyrok Trybunału do-tyczył 966 tys. działek o całkowitej powierzch-ni 43 tys. hektarów.

Niekonstytucyjne okazały się m.in. przepisy: art. 6, art. 9, art. 10, art. 13 ust. 1, art. 14, art. 15, art. 16 i kolejne dwa artykuły 17 i 18 Ustawy o rodzinnych ogródkach działkowych. Niezgodne z konstytucją okazały się także: art. 25 ust. 1 i 4, art. 26, art. 28, art. 29, art. 30, art. 31 art. 35, art. 36, art. 37.

Tym samym Trybunał Konstytucyjny po-zbawił działkowców wszelkich przywilejów takich jak zwolnienia podatkowe czy prawa do gruntu. Wskazano także, że prawo gminy lub Skarbu Państwa jest wartością nadrzędną w stosunku do praw obywateli.

Dla działkowców wyrok TK oznacza poważ-ną groźbę utraty swoich działek, zmuszenia ich do wykupienia od samorządów lub też uiszcza-nia opłat za dzierżawę do budżetu samorządu. PZD oczywiście nie zgadza się z wyrokiem Trybunału. Partie polityczne zapowiedziały już prace nad nowelizacją ustawy.

Ewelina Stańczyk-Malicka

Więcej na temat ogródków działkowych oraz

omówienie niekonstytucyjnych zapisów

w Ustawie o ROD na

www.administrator24.info/ogrodki

Odpis z księgi wieczystej on-line

Przyjęte lipcu br. założenia do Ustawy

o księgach wieczystych i hipotece, mają uprościć procedury, dzięki którym m.in. nabywca lub właściciel nieruchomości będą mieli możliwość wyszukania księgi wieczystej przez Internet, przeglądania jej i uzyskania wyciągów on-line. Internetowy dostęp do ksiąg wieczystych będzie możli-wy za rok, od 1 lipca 2013 r.

Zgodnie z nowelizacją przepisów wgląd do księgi wieczystej będzie miał ten, kto zna jej numer. To zasada istniejąca w obowią-zującym systemie tradycyjnego dostępu do dokumentów. Szerszy dostęp do informacji na temat stanu nieruchomości zyskają za to organy państwa.

„Domowe” wydruki, uzyskane dzięki do-stępowi on-line, będą miały taką samą moc prawną, jaką w tej chwili mają tradycyjne odpisy papierowe z sądów wieczysto-księ-gowych lub z Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych z pieczęcią sądu i podpisane przez pracownika sądu.

Obecnie zwykły odpis z księgi wieczystej kosztuje 30 zł, natomiast pełny, czyli taki, który zawiera pełną historię wpisów do da-nej księgi – 60 zł. Przewiduje się, że dostęp elektroniczny będzie nieco tańszy.

Ponadto rząd chce, by od 1 stycznia 2014 roku przez Internet można było składać wnioski o wydanie odpisu księgi wieczystej, wyciągu z księgi wieczystej i zaświadczenia o jej zamknięciu.

Red.

Co z drzewem złamanym przez wichurę?

Drzewa uszkodzone przez nawałnice nie mogą być wycinane bez zgody organu ad-ministracyjnego, nawet jeśli zagrażają one życiu ludzi – wynika z rozstrzygnięcia Na-czelnego Sądu Administracyjnego z 19 lipca 2012 r. (sygn. akt II SA/Łd 1069/10).

Zdaniem sądu właściciel nieruchomości, na której rośnie drzewo uszkodzone przez wichurę powinien wyłącznie je zabezpie-

Obowiązkowe przyłączenie do eko-elektrociepłowni

Od 1 lipca br. inwestor planujący budowę domu, do którego ogrzewania potrzebne jest nie mniej niż 50 kW, musi go podłączyć do pobliskiej ekologicznej elektrociepłowni.

Przepisy te wprowadziła Ustawa o efektyw-

ności energetycznej (DzU z 2011 r., nr 94, poz. 551), która weszła w życie w sierpniu ubiegłego roku. W jej art. 38 i 39 ust. 1 i 2 zapisano zmiany w ustawie Prawo budowlane oraz w prawie energetycznym.

Obowiązek dotyczy nowych budynków, dla których ogrzewania niezbędna jest moc po-wyżej 50 kW, czyli wyższe niż dla typowego domu jednorodzinnego. W pierwszej kolejno-ści zatem stosowanie ogrzewania z indywidu-alnych źródeł energii odnawialnej, źródeł ciepła użytkowego w kogeneracji lub wykorzystanie ciepła z instalacji przemysłowych zaleca się m.in. w większych domach jednorodzinnych, szeregowcach i budynkach wielorodzinnych.

Jeżeli takich możliwości nie będzie miał inwestor, a budynek znajduje się na terenie,

na którym istnieją techniczne warunki przy-łączenia go do znajdującej się w pobliżu eko-logicznej elektrociepłowni, w której nie mniej niż 75 proc. ciepła w skali roku kalendarzo-wego stanowi ekologiczne ciepło użytkowe, wytwarzane z odnawialnych źródeł energii (wiatr, wody geotermalne, promieniowanie słoneczne, biomasa itd.), ciepło użytkowe w kogeneracji lub ciepło odpadowe, wtedy inwestor nie poniesie kosztów przyłączenia do elektrociepłowni. Te obowiązki przejmie dostawca ciepła.

Obowiązek przyłączenia do elektrociepłowni nie dotyczy inwestorów, którzy starając się o pozwolenie na budowę, przedstawią sta-roście odmowę przyłączenia do sieci albo przedstawią audyt efektywności energetycz-nej, wskazujący, że dostarczanie ciepła z elek-trociepłowni zapewnia niższą efektywność energetyczną aniżeli z innego indywidualnego źródła ciepła do budynku.

AG

7lipiec-sierpień 2012

czyć, tzn. sprzątnąć połamane konary, po-deprzeć nadłamany pień lub zabezpieczyć część terenu przed dostępem ludzi. NSA podkreślił także, że „nie można usprawiedli-wiać nielegalnego wycięcia drzewa stanem wyższej konieczności, zagrożeniem życia bądź zdrowia czy interwencjami mieszkań-ców posesji”.

Zgodnie z art. 83 ust. 1 Ustawy o ochro-

nie przyrody usunięcie drzew lub krzewów z terenu nieruchomości może nastąpić tylko i wyłącznie po uzyskaniu zezwolenia wydanego przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta na wniosek posiadacza nieruchomości. NSA przywołał także ar t. 83 ust. 6 tejże ustawy, zgodnie z którym tylko w ściśle określonych sytuacjach nie trzeba mieć zezwolenia na usunięcie drzew. Dotyczy to np. tych, które mają mniej niż dziesięć lat.

jasa

Sposób na zrujnowane budynki?

W zasobach bydgoskiej ADM aktualnie znajduje się 70 budynków, których remont jest droższy niż ich zburzenie i postawienie nowych. Jeszcze w tym roku ADM zamie-rza zburzyć 13 zrujnowanych kamienic i przygotować dokumentację rozbiórki 12 następnych. Zanim jednak zapadną decyzje o rozbiórce, muszą zostać wykonane nieza-leżne ekspertyzy stanu technicznego obiektu i o opłacalności ewentualnego remontu. Po-nadto, trzeba znaleźć mieszkania dla lokato-rów i ich do nich przeprowadzić. Procedury te zazwyczaj trwają kilka miesięcy.

KS

O przerwach w dostawie wody powiadomi SMS

Mysłowickie MPWiK wdraża bezpłatny system informacji SMS-owej, z której miesz-kańcy dowiedzą się o przerwach w dostawie wody oraz o dostępie do zastępczych źró-deł wody, np. beczkowozów. Dla klientów przedsiębiorstwa usługa będzie bezpłatna.

KS

Lawinowa fala eksmisji w PolsceOpierając się na analizie danych dotyczących ilości osób eksmitowanych w 2011 roku oraz w pierwszych pięciu miesiącach 2012 roku (DGP), okazuje się, że liczba eksmisji w tym czasie wzrosła niemalże czterokrotnie. Jej ska-lę obrazuje porównanie danych dla Warszawy, Szczecina, Wrocławia, Lublina, Torunia, Po-znania, Gdańska i Krakowa. O ile w Warszawie w 2011 r. wyeksmitowano 600 osób, o tyle do 5 czerwca odnotowano już 1543 wyroki eks-misji bez prawa do lokalu socjalnego (wzrost o 257%). Niestety dla pozostałych miast te proporcje są jeszcze bardziej zatrważające.Dotąd hamulcem dla eksmisji lokatorów był obowiązek zapewnienia eksmitowanym miesz-kań socjalnych. Po zliberalizowaniu przepisów Ustawy o ochronie praw lokatorów, która we-szła w życie 16.11.2011 r., gminy mogą ich

lokować w tzw. lokalach tymczasowych. Jed-nak eksmitowani z takich pomieszczeń mogą korzystać od miesiąca do pół roku, a jeżeli nie zaczną za nie płacić, czeka ich noclegownia.Jak pisze DGP, stosując bardziej restrykcyjną politykę wobec dłużników, samorządy chcą zmniejszyć przyrost zaległości czynszowych. Tylko w Warszawie wynoszą one 150 mln zł i są o 25 mln zł wyższe niż rok temu. Nie-mal w każdym mieście zadłużenie wzrosło. Niektóre rozważają nawet sprzedaż części za-dłużenia firmom windykacyjnym. Plany takie miała m.in. Łódź, na razie jednak wycofała się z tego pomysłu.

jasa

Szczegółowe dane dotyczące eksmisji

w pozostałych miastach dostępne na

www.administrator24.info/eksmisje.

Odszkodowanie od skutków żywiołu

Jako że od kilku lat latem nad Polską szaleją groźne burze, pozrywane dachy, zalane piwni-ce a nawet pożary budynków po uderzeniach piorunów, to obrazy licznych miejscowości.

Typowe ubezpieczenia mieszkaniowe chro-nią od m.in. skutków pożaru, uderzenia pio-runu, huraganu, obfitego deszczu, powodzi, gradu, szkód wodociągowych, upadku drzew. Na rynku oferowane są również polisy all risk, chroniące przed wszystkimi ryzykami oprócz wymienionych w umowie.

Jeśli dotknął nas kataklizm, a mamy ważną polisę, lepiej nie czekać na likwidatora, a w mia-rę możliwości, jak najszybciej zawiadomić swojego ubezpieczyciela o zdarzeniu, choćby telefonicznie. Gdyby polisa spłonęła czy została zniszczona, wystarczy, że podamy swoje dane. Zanim likwidator przyjedzie, warto zrobić jak najwięcej zdjęć i nie dopuścić do powiększe-nia strat. Gdy przecieka dach, trzeba postarać się go nakryć, aby woda nie niszczyła wnętrza domu. Ubezpieczyciel może bowiem uznać, że mieliśmy wpływ na zwiększenie szkód i odmówić wypłacenia odszkodowania albo je obniżyć. Jeśli wichura wyrządziła znaczne

szkody w dachu lub zerwała go, firma ubez-pieczeniowa może sprawdzać w IMiGW pręd-kość wiatru w dniu zdarzenia, bowiem może się okazać, że dach jest uszkodzony, ale wiatr nie przekroczył zapisanej w OWU prędkości i odszkodowanie nie będzie przyznane. Firma będzie uzasadniała uszkodzenia, np. błędami konstrukcyjnymi dachu.

Mieszkaniec spółdzielczego czy wspólno-towego bloku korzysta z ubezpieczenia, które zawarła spółdzielnia/wspólnota. Na ogół doty-czą one ubezpieczenia od zdarzeń losowych – pożaru, powodzi, ulewnych deszczy czy huraganu. Polisa taka obejmuje oczywiście jedynie części wspólne budynku – ściany domu, klatki schodowe, piwnice czy dach oraz wspólnie wykorzystywanych instalacji. W razie powodzi lokator mieszkania na parte-rze nie może jednak liczyć na odszkodowanie za zniszczone ściany, podłogi czy sufit, chyba że ubezpieczył je indywidualnie.

AG

Co zrobić gdy ubezpieczony nie zgadza się

z wyceną odszkodowania czytaj na

www.administrator24.info/zywioly.

Z WIZYTĄ U...


Helena Śpiewak

Mnie zawszegdzieś nosi!Z Markiem Majchrzakiem – wiceprezydentem Polskiej Federacji Zarządców Nieruchomości rozmawia Helena Śpiewak

HŚ W rubryce zawód wpisuje Pan…MM Z wykształcenia jestem ekonomistą.

Studiowałem na SGPiS (wcześniej i obecnie SGH). Skończyłem ekonomikę produkcji. Z za-wodu jestem nauczycielem akademickim. Od razu po studiach zacząłem pracę na uczelni i… do dziś tam pracuję, choć teraz już moje pierwsze miejsce pracy to Instytut Gospodarki Przestrzennej i Mieszkalnictwa.

Czego Pan uczy?Generalnie – mieszkalnictwo i nieruchomo-

ści. Teraz bardziej nieruchomości.

Od kiedy zajmuje się Pan rynkiem nieru-chomości?

Mieszkalnictwem zajmuję się prawie 50 lat! Całe studia, potem uczelnia. Moja katedra różnie się w tym czasie nazywała, albo poli-tyka, albo gospodarka mieszkaniowa, różne odmiany były, ale generalnie zawsze chodziło o mieszkalnictwo i nieruchomości.

Pracę magisterską pisałem u nieżyjącego już prof. Andrzejewskiego o spółdzielczości mieszkaniowej. Tanio wtedy budowano. Takie były czasy, żeby tanio budować dla klasy ro-botniczej. Wydawało się, że to dobre, a było złe. Ja zresztą kwestionowałem to w mojej pracy. Gdzieś jest przecież granica absurdu!

Nie można budować przesadnie tanio, gdyż w eksploatacji wychodzi wtedy drogo!

Praca doktorska też była o mieszkalnictwie, a dokładnie o funkcjonowaniu gospodarki mieszkaniowej w Jugosławii. Chciałem pisać o jakimś zachodnim kraju, ale nie dostałem zgody. Wtedy prof. Andrzejewski wymyślił Ju-gosławię, bo wiedział, że znam dobrze język serbsko-chorwacki.

A skąd?Przypadek. W czasie studiów byłem

w Jugosławii na praktykach, zachorowałem na sepsę, leżałem prawie 2 miesiące w szpitalu w Czarnogórze, było ciężko – przeżyję albo nie; żeby coś robić, zacząłem się uczyć serb-sko-chorwackiego (dziś serbski i chorwacki to dwa osobne języki).

Jak to się stało, że został Pan prezesem Stowarzyszenia Zarządców Nieruchomości?

Przez te wszystkie lata prowadzę na różnych uczelniach wykłady na temat mieszkalnictwa i nieruchomości. Stąd i kontakty z zarządca-mi, którzy na moje zajęcia przychodzą (w celu zdobycia uprawnień w ramach studiów pody-plomowych).

W środowisku zarządców nieruchomości jestem, mówiąc szczerze, elementem nacie-

kowym! Mam licencję, ale nigdy nie byłem zarządcą. Ja o tym gadam, a inni to robią.

Ale wracając do odpowiedzi na pytanie. To był absolutny przypadek! Kolega, który chciał to stowarzyszenie założyć, błagał mnie prawie na kolanach, żebym przyszedł na spotkanie założycielskie. Oni wcześniej już czterokrotnie się spotykali, ale nigdy nie zebrało się 15 osób (a właśnie tyle potrzeba, aby zarejestrować stowarzyszenie).

Ja, jak zwykle, czasu nie miałem, ale obie-całem i przyszedłem. Oni rozmawiają, coś opowiadają… Nagle zdałem sobie sprawę, że właściwie nie wiem, po co tu jestem. Zakłada-my stowarzyszenie, ale po co. Mam niewypa-rzoną gębę, więc pytam kolegę: zaraz, zaraz, jaki to interes dla tych, którzy to stowarzysze-nie tworzą, poza tobą? Zrobiło mu się głupio i spytał, jak ja to widzę. Na to ja: Musimy sobie pomagać, zawód zarządcy się dopiero kształ-tuje, ktoś ma problem – dzwoni, pisze maila, zastanawiamy się, podpowiadamy, ktoś inny nie ma pracy – pomagamy szukać, wspieramy. I… nagle wszyscy wstają i biją brawo. Mówią,

Fot. Marek Majchrzak – wiceprezydent Polskiej Federacji Zarządców Nieruchomości

Fot.

archiw

um M

M


że mają prezesa. Tak zostałem prezesem sto-warzyszenia „Ekspert”.

Największe Pana dotychczasowe sukce-sy?

Bardzo mi się udały dzieci! Ale to żony wynalazek. Wymyśliła, że sami będziemy zajmować się dziećmi do 4. roku życia. Tak rzeczywiście było i w konsekwencji mamy z dziećmi rewelacyjne układy! Syn (41l.) gra w zespole T.Love, pisze muzykę do filmów, ma firmę i 3 córeczki (12l., 8l. i 3,5 roku), córka (27l.) skończyła zabawowe studia…

Zabawowe?Tak – etnologię kulturową. Podejmuje ja-

kieś projekty dla różnych instytucji jako „wolny strzelec”. Robi teraz jakiś kontrakt dla miasta. Cieszę się z dzieci i wnuczek!

A sukcesy zawodowe?Federacja nam się udała. Rozkręciła się … Znowu przypadek. Siedzimy sobie po szko-

leniu, ktoś zaczął narzekać, że to źle działa, że nie jest tak, jak być powinno, jakieś takie kwasy! Powiedziałem: nie narzekajcie, rób-cie jak uważacie! Ktoś wtedy zaproponował: Utwórzmy federację. Moja niewyparzona gęba się znów odezwała: Kolejną federację? Dajcie spokój! Niech to wreszcie działa normalnie. I znowu wszyscy wstają, biją brawo. I… mia-nowali mnie prezydentem! Ale to chyba raczej dlatego, że ja byłem jedynym w tej grupie sze-fem stowarzyszenia z Warszawy a wiadomo, że siedziba federacji powinna być w stolicy.

Czy zrobił Pan karierę?Nie umiem odpowiedzieć. Ja akceptuję

swoje wybory, swoje życie. Dla mnie najważ-niejsze, żeby być w zgodzie z sobą. Kariera? No może jak mam wykład i na koniec biją mi brawo, a to się zdarza… Bardzo mnie cieszy jak moi byli studenci zajmują prestiżowe sta-nowiska.

Doktorze Majchrzak, to dlaczego nie jest Pan habilitowany?

Nawet nie próbowałem! Urąbaliby mnie od razu. Wiedziałem, że się do tego nie nadaję. Mam niewyparzoną gębę, więc jak zacząłbym pyskować, wiadomo, że by mnie przycięli.

Nie muszę mieć tytułu profesora, żeby coś znaczyć w zawodzie.

Jaką zasadą kieruje się Pan w życiu?To co umiem, to co mogę, staram się robić

jak najlepiej. Gdy widzę, że nie dam rady, od-chodzę. Ale uważam, że zawsze jak się bardzo chce, można coś zrobić! Już prawie 2700 lat temu Konfucjusz powiedział: Kto chce coś zrobić, szuka sposobu, kto nie chce – szuka wytłumaczenia. Jednak gdy widzę, że się nic nie da zrobić, wycofuję się!

Właśnie, jakie ma Pan porażki?Jak już powiedziałem, jak coś mi nie wycho-

dzi, trudno, nie spinam się, nie robię dramatu, świat się przecież nie kończy i… zabieram się za coś innego! Bardzo często zresztą porażka zamienia się później w sukces.

Ale jak już Pani tak uparcie dopytuje: bardzo żałuję, że odeszły od nas 2 stowarzyszenia…

Dlaczego? Ich szefowie chyba źle się u nas czuli, są

ambitni, chcieli awansować, u nas im się nie udało.

Czy zawodowo powiedział Pan już ostatnie słowo?

Chyba nie. Mnie zawsze gdzieś nosi! Jak się coś dzieje, nie umiem być pasywny, nie stoję z boku! Teraz będą nas deregulować. Jako szef PKK jestem w samym środku. Czy PKK straci rację bytu? Zobaczymy. A Federacja? Są uczelnie, które chciałyby nadal prowadzić studia podyplomowe pod patronatem naszej Federacji, a Federacja chce mieć patronat uczelni. Na pewno coś wymyślimy!

Jakie ma Pan wady?Nie jestem wojownikiem, na dyplomatę

się też nie nadaję… zawsze coś chlapnę! Nie mogę się opanować… za dużo gadam, pyskuję! Natomiast jeśli chodzi o pracę, nie jestem zwykłym pracoholikiem, a prawdziwym narkomanem. Bez przerwy pracuję, w każdej możliwej sytuacji sprawdzam np. prace stu-dentów! Nawet na urlop je biorę – kilka, cza-sem kilkanaście!

I sprawdzam w czasie podróży! Raz na lot-nisku w Izraelu postawiłem na nogi całą służ-

bę bezpieczeństwa, tak zaniepokoił ich mój nietypowy bagaż! Były to plany zarządzania nieruchomościami z licznymi poprawkami na każdej stronie. Najtrudniejsze było wyjaśnienie czy jestem na wycieczce turystycznej w Ziemi Świętej czy jednak na wyjeździe służbowym.

Jak wygląda Pana dzień pracy? Wstaję bardzo wcześnie, czasem nawet

o 4:30, kładę się zawsze po północy. Na wy-jazdach mam 8–10 godzin wykładów dziennie, w Warszawie może być mniej ale często mam tego samego dnia zajęcia na 2–3 uczelniach. Jutro np. jadę do Krakowa, gdzie będę miał 10 godzin wykładów, wstanę o 1:30, w pociągu będę sprawdzać prace. To moja recepta na długie i szczęśliwe życie!

Czy ma Pan jakieś pasje pozazawodowe?Moja pasja to oglądanie świata. Dużo już

zwiedziłem i teraz mam dziwne zachcianki w tej dziedzinie. Coraz mniej interesują mnie kraje bardzo dobrze zorganizowane, na wy-sokim poziomie. One się właściwie mało od siebie różnią. Ja czerpię siłę do życia, gdy widzę kraje gorzej zorganizowane niż Polska, jeszcze biedniejsze, jeszcze bardziej dziadow-skie. Poza tym moją miłością są Bałkany. Co roku tam jeżdżę! Może dlatego, że od czasu, gdy zachorowałem tam na sepsę i miałem transfuzję, płynie we mnie bałkańska krew!

Dziękuję za rozmowę! �

Fot.

archiw

um M

M

PRAWO


Paweł Puchprawnik

Ustawa deweloperska w kompleksowy sposób reguluje prawa i obowiązki stron umowy i obowiązki dewelopera związane z podjęciem przedsięwzięcia deweloperskiego.

Ustawa o umowach deweloperskichPrawa i obowiązki stron umowy

Z dniem 29 kwietnia 2012 r. roku weszła w życie Ustawa o ochronie praw na-

bywcy lokalu mieszkalnego lub domu

jednorodzinnego z 16 września 2011 roku, tzw. ustawa deweloperska. Celem ustawy jest zapewnienie klientom maksymalnego możliwego bezpieczeństwa przy nabyciu lo-kalu od dewelopera poprzez wprowadzenie zasad dotyczących inwestycji.

Kto jest deweloperem?W związku z wejściem w życie ustawy

zakwalifikowanie danego podmiotu jako

dewelopera ma istotne znaczenie. Zgod-nie z zawartą w tej ustawie definicją przez określenie „deweloper” należy rozumieć przedsiębiorcę w rozumieniu Kodeksu cy-

wilnego (KC), który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do przeniesienia prawa własności lokalu lub domu na nabywcę. Zatem, aby dana osoba budująca domy lub mieszkania uznana zo-stała za dewelopera przede wszystkim musi być przedsiębiorcą w rozumieniu przywoła-nej ustawy. Zgodnie z Kodeksem cywilnym przedsiębiorcą jest osoba fizyczna, osoba prawna i jednostka organizacyjna prowadzą-

ca we własnym imieniu działalność gospo-darczą lub zawodową. Ustawa dotyczy tylko przedsiębiorców a zatem osób fizycznych lub prawnych prowadzących we własnym imieniu działalność gospodarczą. Zatem taki przedsiębiorca – obojętnie czy buduje jednocześnie dziesięć domów czy w danym momencie tylko jeden, jeżeli zdecyduje się na taką działalność we współpracy z klienta-mi, którzy mają wpłacać pieniądze podczas prowadzenia inwestycji, będzie musiał sto-sować rygory ustawy – w tym np. miesz-kaniowy rachunek powierniczy. Oczywiście jeżeli przedsiębiorca będzie budował domy czy bloki za swoje pieniądze lub z udzia-łem kredytu, a następnie tylko sprzedawał gotowe mieszkania ustawa nie będzie go dotyczyła. Ponadto zwrócić należy uwagę, że ustawa dotyczy tylko mieszkań i domów jednorodzinnych, a nie dotyczy lokali i bu-dynków o innym przeznaczeniu. Zatem de-weloper, który buduje biurowiec, budynki handlowe, kompleks garaży czy budynki letniskowe, nawet jeżeli robi to za pieniądze swoich klientów, nie musi stosować zasad nowej ustawy.

Rachunek powierniczyPodstawową instytucją wprowadzoną

przez ustawę, mającą chronić pieniądze nabywcy jest obowiązkowy rachunek po-wierniczy, który deweloper musi założyć dla danej inwestycji, a pieniądze na nim zgro-madzone są wypłacane przez bank na okre-p

rom

oc

ja

Niniejsza publikacja to kompleksowe omówienie przepisów tzw. usta-wy deweloperskiej, która obowiązuje od 29 kwietnia 2012 r. Książka skie-rowana jest do szerokiego kręgu podmiotów zajmujących się problema-tyką rynku mieszkaniowego.

Autorki przedstawiają sposób realizowania ochrony interesów nabyw-ców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych w razie niewywiązania się dewelopera z umowy oraz przed skutkami jego bankructwa. W książ-ce wyjaśniono los prawny umów deweloperskich zawartych przed dniem wejścia w życie ustawy, a także wskazano, jak należy sporządzić umowę deweloperską dotyczącą nabycia lokalu z inwestycji budowlanej, w której rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po 29 kwietnia 2012 r. Omówiono po-nadto m.in. charakter prawny umowy deweloperskiej, zagadnienia zwią-zane z mieszkaniowym rachunkiem powierniczym, gwarancją bankową i ubezpieczeniową, a także obowiązki dewelopera oraz kwestie odstąpie-nia od umowy deweloperskiej. Publikacja zawiera także komentarz do tytułu Ia części trzeciej ustawy – Prawo upadłościowe i naprawcze zaty-tułowanego „Postępowanie upadłościowe wobec deweloperów”, a także wzory umów deweloperskich i innych pism.

Helena Ciepła, Barbara SzczytowskaUstawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego.Komentarz, wyd. Lexis NexisISBN: 978-83-7806-368-1 Rok wydania 2012Cena: 109 złCena: 109 zł

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalumieszkalnego i domu jednorodzinnego.Komentarz

Dom Wydawniczy MEDIUM04-112 Warszawa, ul. Karczewska 18tel. 22 512 60 60www.ksiegarniatechniczna.com.pl

Księgarnia Techniczna

Nowość!

Przy zakupie prenumeraty „Administratora” książka w cenie 99 zł!


ślonych warunkach. Warunki te nie wynikają z umowy między bankiem a deweloperem ale z przepisów ustawy. Ustawa wprowadza kilka wariantów rachunku powierniczego, a mianowicie:

zamknięty mieszkaniowy rachunek po-wierniczy;otwarty mieszkaniowy rachunek powierni-czy i gwarancję ubezpieczeniową;otwarty mieszkaniowy rachunek powierni-czy i gwarancję bankową,otwarty mieszkaniowy rachunek powier-niczy.W przypadku zamkniętego rachunku po-

wierniczego bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności, czyli dopiero po wybudowaniu i sprzedaży lokalu. Natomiast w przypadku otwar tego mieszkaniowego rachunku powiernicze-go bank wypłaca deweloperowi środki po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. W takim przypadku ustawa nakłada na bank obowiązek kontroli zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego przed dokonaniem wypłaty.

Obowiązki deweloperaUstawa nakłada też na dewelopera obo-

wiązki informacyjne, w tym obowiązek sporządzenia prospektu informacyjnego do-tyczącego danego przedsięwzięcia według określonego w załączniku do ustawy wzoru i doręczenia go wraz z załącznikami kliento-wi. Deweloper jest też obowiązany przekazać nabywcy szczegółowe informacje dotyczą-ce swojej sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia. Ponadto, deweloper ma obowiązek umożliwić zapoznanie się w lokalu przedsiębiorcy z dokumentami określonymi w ustawie, w tym z: księgą wieczystą prowa-dzoną dla nieruchomości, kopią aktualnego odpisu z KRS, pozwoleniem na budowę, sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata i projektem architektonicz-no-budowlanym. Deweloperzy, ale także ich pracownicy muszą pamiętać, że brak spo-rządzenia prospektu może zakończyć się karą grzywny, a podanie w prospekcie nie-

�

�

�

�

prawdziwych danych lub ich zatajenie grozi grzywną, karą ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat dwóch.

Umowa deweloperskaKolejną instytucją wynikającą z ustawy,

a mającą chronić kupującego jest umowa deweloperska. Ustawa wprowadza dla niej wymóg formy aktu notarialnego, określa też wymogi odnośnie treści umowy oraz obowią-zek wpisu roszczeń z niej wynikających do księgi wieczystej prowadzonej dla nierucho-mości. Deweloper zobowiązany jest też do pokrycia połowy kosztów notariusza i opłat sądowych.

Ustawa wprowadza też zasady odstąpienia od umowy. Nabywca ma prawo odstąpić od umowy w terminie 30 dni od dnia jej zawar-cia w określonych przypadkach: jeżeli umowa nie zawiera elementów określonych w usta-wie, jeżeli informacje zawarte w umowie są niezgodne z informacjami w prospekcie lub w załącznikach, jeżeli deweloper nie doręczył prospektu, jeżeli informacje zawarte w pro-spekcie lub w załącznikach są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym, jeżeli prospekt nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu stanowiącego załącznik do ustawy. Nabywca ma też prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku nie przeniesienia na niego prawa własności w terminie okre-ślonym w umowie deweloperskiej. Jednak przed skorzystaniem z tego prawa nabywca wyznacza deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie prawa własności.

Deweloper również ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku niespeł-nienia przez nabywcę świadczenia pienięż-nego w terminie lub wysokości określonej w umowie deweloperskiej. Jednak odstąpie-nie powinno być poprzedzone wezwaniem nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot. Deweloper ma prawo od-stąpić od umowy także w przypadku niesta-wienia się nabywcy do odbioru lokalu lub podpisania aktu notarialnego przenoszące-go na nabywcę prawo własności pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni.

W przypadku skorzystania przez nabywcę z prawa odstąpienia umowa uważana jest za

6.09.2012

WROCŁAW

„Jak obniżyć koszty eksploatacji budynku”

20.09.2012

WARSZAWA

„Zarządzanie nieruchomościami publicznymi. Rola zarządcy publicznego w dobie optymalizacji kosztów”

11.10.2012

GDAŃSK


7.11.2012

KRAKÓW


zaprasza na seminaria

i szkolenia

Więcej informacji:

www.administrator24.info/seminaria

pro

mo

cja

PRAWO


o kontynuacji przedsięwzięcia deweloper-skiego i o ewentualnych dopłatach koniecz-nych do zakończenia inwestycji w przypad-ku gdy środki na rachunku powierniczym nie wystarczają na dokończenie inwestycji. Zgromadzenie nabywców może wyrazić też zgodę na wybór wykonawcy zastępczego, który dokończy inwestycję upadłego dewe-lopera z jednoczesnym określeniem istot-nych warunków tej umowy, która ma zostać z nim zawar ta. Zgromadzenie nabywców podejmuje uchwałę, w obecności co naj-mniej połowy nabywców lokali mieszkal-nych w danej inwestycji mających łącznie trzy czwar te ogólnej sumy wierzytelności przypadających nabywcom uprawnionym do uczestniczenia w tym zgromadzeniu. W sprawach nieuregulowanych do zgroma-dzenia nabywców stosuje się odpowiednio przepisy o zgromadzeniu wierzycieli.

Luki w ustawie deweloperskiejMimo wejścia w życie ustawy przez na-

stępne lata możemy się spotkać z inwesty-cjami, które nie będą podlegać nowym rygo-rystycznym przepisom gdyż ustawa zawiera luki prawne. Ustawodawca umożliwił dewe-loperom dokończenie inwestycji faktycznie już rozpoczętych na dotychczasowych zasa-dach, tj. bez konieczności zakładania rachun-ku powierniczego. Ponadto, zgodnie z nową ustawą deweloper może uniknąć także dla nowych inwestycji konieczności prowadze-nia rachunku powierniczego – wystarczy, że przed dniem wejścia w życie ustawy ogłosił w mediach informacje o planowanej inwe-stycji. Będzie to skuteczne nawet wtedy, gdy budowa ruszy już po wejściu w życie ustawy, a nawet kilka lat później. Ponadto, częścią przedsięwzięcia deweloperskiego może być też zadanie inwestycyjne dotyczące większej liczby budynków. Zatem deweloper, który rozpoczął budowę osiedla, niewykluczone, że kolejne bloki będzie prowadził z pomi-nięciem rachunku powierniczego. Ar t. 3 pkt 10 w związku z ar t. 3 pkt 6 ustawy nie rozstrzyga bowiem jednoznacznie na jakim etapie zaawansowania winno znajdować się dane przedsięwzięcie, aby deweloper mógł ogłosić publicznie rozpoczęcie sprzedaży. Szukając dalej luk prawnych w ustawie war-

to zwrócić uwagę, że analiza załącznika do ustawy dotyczącego zawartości prospektu informacyjnego prowadzi do wniosku, że na etapie rozpoczęcia sprzedaży deweloper nie musi dysponować tytułem prawnym do nieruchomości, na której ma być prowa-dzone przedsięwzięcie deweloperskie, ani pozwoleniem na budowę. Zatem deweloper, tworząc fikcyjne inwestycje przed wejściem ustawy, mógł zabezpieczyć się przed ko-niecznością stosowania ustawy na wiele następnych lat.

Również przepisy chroniące kupującego w przypadku upadłości dewelopera nie do końca zostały przemyślane. Wystarczy bo-wiem zwrócić uwagę na treść art. 13 ust 1 Ustawy prawo upadłościowe i naprawcze, który stanowi, że sąd oddali wniosek o ogło-szenie upadłości, jeżeli majątek nie wystar-cza na zaspokojenie kosztów postępowania. Jeżeli więc deweloper oprócz inwestycji, któ-re prowadzi nie będzie miał innego majątku może nie dojść do ogłoszenia upadłości. Sąd oddali bowiem wniosek o ogłoszenie upadłości bo uzna, że mimo własności licz-nych inwestycji deweloper tak naprawdę nie ma majątku na zaspokojenie kosztów po-stępowania. W związku z niedociągnięciami ustawy na szczęście ustawodawca nałożył na Radę Ministrów obowiązek przeglądu funkcjonowania przepisów po 2 latach od wejścia w życie ustawy oraz przedstawienia Sejmowi propozycji ewentualnych zmian.

Nie ulega wątpliwości, że tzw. ustawa deweloperska była bardzo potrzebna. Ry-nek wprawdzie wymusił pewne rozwiązania prawne w zakresie umów deweloperskich ale w związku z tym, że klient zawsze był słabszą stroną w tych relacjach deweloperzy nie dbali o zabezpieczenie jego interesów. Jakimi tragediami ludzkimi do niedawna koń-czyła się upadłość dewelopera niejednokrot-nie czytaliśmy w doniesieniach prasowych. Wprowadzone rozwiązania niewątpliwie przyczynią się do ochrony kupujących oraz do ujednolicenia zasad prowadzenia inwe-stycji deweloperskich. Niestety przepisy ustawy przyczynią się także do likwidacji małych firm deweloperskich budujących po-jedyncze domy lub przejście ich do szarej strefy. �

niezawartą, a nabywca nie ponosi żadnych kosztów związanych z odstąpieniem od umo-wy. Oświadczenie woli nabywcy o odstąpie-niu od umowy deweloperskiej jest skuteczne, jeżeli zawiera zgodę na wykreślenie roszcze-nia o przeniesienie własności nieruchomo-ści złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, w przypadku gdy został złożony wniosek o wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej.

Ochrona w przypadku upadłości dewelopera

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu

mieszkalnego lub domu jednorodzinnego

w szczególny sposób chroni też kupujących mieszkania na wypadek upadłości dewelo-pera prowadzącego daną inwestycję. Do-tychczas ogłoszenie przez dewelopera upa-dłości rodziło sytuację, w której kupującemu trudno było odzyskać swoje pieniądze, nie wspominając już o dokończeniu inwestycji przez innego dewelopera. Obecnie w przy-padku ogłoszenia przez dewelopera upadło-ści tworzy się z każdej prowadzonej przez niego inwestycji wydzieloną masę upadło-ściową. W skład takiej wydzielonej masy upadłości wchodzą środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powier-niczych oraz prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której realizowane jest przedmiotowe przedsięwzięcie deweloperskie. Majątek ten w pierwszej kolejności służy zaspokojeniu zobowiązań dewelopera wobec nabywców lokali lub domów jednorodzinnych, objętych danym przedsięwzięciem. Ponadto, Ustawa

o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalne-

go lub domu jednorodzinnego w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera powołuje do życia nowy podmiot w postaci zgro-madzenia nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, któremu daje szczególne uprawnienia. W przypadku ogło-szenia upadłości zgromadzenie nabywców podejmuje bowiem uchwałę co dalej ma się stać z inwestycją dewelopera. W uchwa-le tej zgromadzenie nabywców podejmuje albo decyduje o wypłacie nabywcom środ-ków zgromadzonych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych albo uchwałę

PRAWO


Bartłomiej Żukowskiradca prawny

Sprzedaż alkoholu w lokalu użytkowym znajdującym się w budynku wielolokalowym niemal zawsze budzi kontrowersje wśród mieszkańców tego budynku.

Sprzedaż alkoholu w budynku wielolokalowymSądowy tryb uzyskania zgody

O ile jednak w sytuacji gdy cały budy-nek stanowi własność tylko jednego właściciela problem ten – z czysto

prawnego punktu widzenia – nie jawi się jako bardzo skomplikowany, o tyle w sytuacji, gdy we wspomnianym budynku dokonano wyod-rębnienia lokali i funkcjonuje w nim wspól-nota mieszkaniowa, sytuacja jest bardziej złożona. Ze względu na zbieg norm prawa cywilnego i administracyjnego opisany pro-blem przedstawia się naprawdę interesująco, a jego rozstrzygnięcie może nastręczać wielu problemów.

Stosownie do treści art. 18 ust. 1 Ustawy

o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu

alkoholizmowi z 26 października 1982 roku (DzU z 2007 roku, nr 70, poz. 473 z późn. zm.), sprzedaż napojów alkoholowych prze-znaczonych do spożycia w miejscu lub poza miejscem sprzedaży może być prowadzona tylko na podstawie zezwolenia wydanego przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, właściwego ze względu na lokalizację punktu sprzedaży. Do wniosku o wydanie takiego ze-zwolenia należy zaś – zgodnie z brzmieniem art. 18 ust. 6 pkt 3 cytowanej ustawy – do-łączyć pisemną zgodę właściciela, użytkow-nika, zarządcy lub administratora budynku, jeżeli punkt sprzedaży będzie zlokalizowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym. Warto zwrócić uwagę, że brak dookreślenia

w cytowanej regulacji pojęcia „zarządcy” spra-wia, że dla zdefiniowania tego pojęcia należy sięgnąć do Ustawy o własności lokali (Tak: wyrok WSA w Krakowie z 8.06.2011 r., sygn. akt III SA/Kr 856/2010). Pod wspomnianym pojęciem należy więc rozumieć tylko zarząd-cę, o którym mowa w treści art. 18 ust. 1 rzeczonej ustawy.

Zarząd rzeczą wspólną

Wydanie zezwolenia a zgoda mieszkańców

Nietrudno przy tym wyobrazić sobie sytu-ację, w której chęć sprzedaży napojów alko-holowych w budynku mieszkalnym nie będzie budziła powszechnego entuzjazmu wśród mieszkających tam osób, a tym samym uzy-skanie niezbędnej zgody napotka problemy. W takiej sytuacji pojawia się konieczność od-powiedzi na pytanie, jakie środki przysługują właścicielowi, który chcąc wystąpić z wnio-skiem o wydanie zezwolenia na sprzedaż alko-holu w jego lokalu, nie uzyska zgody pozosta-łych właścicieli lokali znajdujących się w tym samym budynku. Podkreślić w tym miejscu należy, iż – jak trafnie wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyro-ku z 12.04.2006 roku (wydanym w sprawie o sygn. akt III SA/Wr 607/2004) – sam brak sprzeciwu właścicieli mieszkań na sprzedaż napojów alkoholowych nie może być uznany

za równoznaczny z wyrażeniem zgody na taką sprzedaż. Wydaje się więc, że rozstrzygnięcie postawionego problemu powinno nastąpić w oparciu o regulacje dotyczące zarządzania przedmiotem współwłasności.

Podstawowym problemem, który na tym tle należy rozstrzygnąć jest ustalenie czy przed-miotowa zgoda jest w ogóle czynnością zwią-zaną z zarządem nieruchomością wspólną, a jeżeli tak, to czy jest to czynność zwykłego zarządu taką nieruchomością, czy też przekra-czającą taki zarząd.

Odpowiedź na pierwsze pytanie wbrew pozorom wcale nie jest tak oczywista jak mogłoby się wydawać na pierwszy rzut oka. Zgodnie bowiem z legalną definicją sfor-mułowaną w treści ar t. 3 ust. 2 UWL (DzU z 2000 roku, nr 80, poz. 903 z późn. zm.), nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Skoro natomiast przedmiotowa zgoda ma dotyczyć sprzedaży alkoholu w wyodrębnionym lokalu, stanowiącym przedmiot własności konkret-nej osoby, to trudno wprost i bezkrytycznie zastosować przepisy, których przedmiotem jest sposób zarządu nieruchomością wspólną. Kwestię tę, jak się wydaje, przesądził Naczelny

PRAWO


Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 15.09.2011 roku (sygn. akt II GSK 853/10), wskazując, w obszernym uzasadnieniu, iż w kontekście objęcia reglamentacją prawną działalności polegającej na detalicznej sprze-daży alkoholu, ustawodawca uzależnił wydanie zezwolenia na prowadzenie tej specyficznej działalności od warunku wstępnego w postaci pisemnej zgody (tj. bezwarunkowej akceptacji dla zamiaru jej prowadzenia przez określoną osobę) uprawnionych podmiotów wymienio-nych w przywołanym przepisie, w kolejności odzwierciedlającej stopień prawnego powią-zania z wielorodzinnym budynkiem mieszkal-nym. W tej mierze nie można pomijać funkcji ochronnej wskazanej regulacji. Potencjalne ryzyko związane z negatywnymi zjawiskami towarzyszącymi prowadzeniu działalności po-legającej na sprzedaży alkoholu, w zestawieniu z miejscem, w którym może być ona prowa-dzona – wielorodzinny budynek mieszkalny – muszą być konfrontowane z prawnie chro-nionym dobrem, jakim jest mir domowy. Stąd też właśnie, oświadczenie woli uprawnionych podmiotów, o których mowa w art. 18 ust. 6 pkt 3 ustawy ma charakter podstawowego warunku wstępnego, a jego wyrażenie musi przybrać formę pisemnej zgody na sprzedaż alkoholu.

Dalej w cytowanym uzasadnieniu trafnie wskazano, iż skoro własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku oso-bom, co wyraża się w jedności przedmiotu, wielości podmiotów i niepodzielności wspól-nego prawa – współwłasność, a w stosun-kach zewnętrznych współwłasność zawsze przedstawia się jako jedno wspólne prawo własności, to w braku dokonania wyboru za-rządu nieruchomości wspólnej uprawnienia właściciela do wyrażenia pisemnej zgody na wydanie zezwolenia na sprzedaż napojów alkoholowych w budynku mieszkalnym wie-lorodzinnym, o której mowa w ar t. 18 ust. 6 pkt 3 Ustawy o wychowaniu w trzeźwości

i przeciwdziałania alkoholizmowi, przysługują współwłaścicielom nieruchomości wspólnej. Chodzi przy tym o wszystkich współwłaści-cieli. Wobec bowiem zamkniętego katalogu podmiotów wymienionych w ar t. 18 ust. 6 pkt 3 wspomnianej ustawy – przy braku usta-nowienia zarządu rzeczą wspólną – tylko i wy-

łącznie w taki sposób można wyobrazić sobie skuteczną realizację właścicielskiego upraw-nienia do wyrażenia zgody, o której mowa w tym przepisie. W konsekwencji powyższe-go, kwestia kwalifikowania czynności zarządu rzeczą wspólną, jako czynności zwykłego zarządu, albo czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu jest determinowa-na okolicznościami konkretnego przypadku. Przez czynności zwykłego zarządu należy przy tym rozumieć załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymywaniem jej w stanie niepogorszo-nym w ramach jej aktualnego przeznaczenia, a wszystko co nie mieści się w tak zakreślo-nych granicach należy do spraw przekra-czających zakres zwykłego zarządu. Zgodę, o której mowa w art. 18 ust. 6 pkt 3 Ustawy


alkoholizmowi, w pełni zasadnie uznać więc należy za czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu.

Przesądzając o powyższym skonstatować należy, iż dla wyrażenia przedmiotowej zgody niezbędne jest bądź – w przypadku dużych wspólnot mieszkaniowych – podjęcie sto-sownej uchwały, bądź – w przypadku małych wspólnot mieszkaniowych – zgodne oświad-czenie wszystkich właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową, w budynku której mają być sprzedawane napoje alkoholowe. Właśnie ten drugi przypadek budzi w prakty-ce wiele kontrowersji albowiem poszukujący ochrony prawnej właściciel lokalu, chcący sta-rać się o zgodę na sprzedaż w tym lokalu napo-jów alkoholowych, musi konstruować swoje roszczenie w oparciu o treść art. 199 Kodeksu

cywilnego. Z literalnego brzemienia powołanej regulacji wynika natomiast jednoznacznie, iż w braku zgody wszystkich współwłaścicieli na dokonanie czynności przekraczającej za-kres zwykłego zarządu, sąd może orzec w tej kwestii, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwła-ścicieli. Ustawodawca jednoznacznie wskazał więc, ze warunkiem sine qua non dla wydania przez sąd rozstrzygnięcia zgodnego z wnio-skiem większości współwłaścicieli w trybie art. 199 Kodeksu cywilnego, jest podjęcie tej czynności w interesie wszystkich współwła-ścicieli, a nie jednego czy kilku z nich.

Orzecznictwo w przedmiotowej sprawie

Z punktu widzenia omawianego zagadnienia zasadne jest powołanie dwóch orzeczeń, któ-rych tezy mogą okazać się przydatne podczas sądowych sporów toczonych w przedmiocie uzyskania omawianej zgody wszystkich wła-ścicieli lokali. W wyroku z dnia 19.05.2010 r., wydanym w sprawie o sygn. akt VI SA/Wa 1175/2009, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie sformułował tezę, iż celem wpro-wadzenia przepisu art. 18 ust. 6 pkt 3 Ustawy


alkoholizmowi było wyrażenie troski ustawo-dawcy o pełne poszanowanie stanowiska wymienionych w tym przepisie podmiotów wobec zamiaru prowadzenia w budynku mieszkalnym wielorodzinnym tak specyficz-nej działalności gospodarczej jak sprzedaż alkoholu. Z kolei Naczelny Sąd Administracyj-ny w wyroku z dnia 18.06.2009 r., wydanym w sprawie o sygn. akt II GSK 1060/2008, wyrażając analogiczny pogląd stwierdził do-datkowo, iż z normatywnego punktu widzenia bez znaczenia jest przy tym z jakich powodów stosowna zgoda podmiotu uprawnionego do jej wyrażenia nie została wyrażona i przed-stawiona. Z przytoczonych tez można więc wnioskować, iż intencją ustawodawcy przy wprowadzaniu rzeczonej regulacji było pełne poszanowanie stanowiska współwłaścicieli budynku wielorodzinnego oraz brak możliwo-ści rewidowania ich stanowiska w tej kwestii.

Brak akceptacji wszystkich właścicieli lokali

W praktyce jednak, w toku postępowań są-dowych toczących się z wniosku właściciela lokalu, który nie uzyskał akceptacji wszystkich pozostałych właścicieli lokali dla swojego wnio-sku o wyrażenie zgody na sprzedaż alkoholu w budynku wielolokalowym, postępowanie do-wodowe jest bardzo rozbudowane i obejmuje nie tylko zeznania świadków i samych stron, ale często również opinie biegłych. Właściciel, który chce wykazać, iż sprzedaż alkoholu w bu-dynku, w którym usytuowany jest jego lokal nie leży w jego interesie, może bowiem udowodnić, iż sytuacja taka negatywnie wpłynie na wartość jego lokalu, a tym samym spowoduje szkodę w jego majątku. W takiej sytuacji, powołany


przez sąd biegły rzeczoznawca majątkowy musi wydać opinię, w której rozstrzygnie jaki wpływ na wartość lokalu oraz łatwość jego zbycia będzie miało umiejscowienie w tym sa-mym budynku punktu sprzedaży alkoholu. Opi-nia w tym przedmiocie, wbrew pozorom, może wcale nie być jednoznaczna. O ile bowiem dla odmawiającego swojej zgody właściciela lokalu oczywistym wydaje się, że wartość jego lokalu dramatycznie spadnie, o tyle druga strona może twierdzić, że planowana działalność wcale nie będzie uciążliwa, a ogólny interes wspólnoty przemawia za udzieleniem mu zgody na tę działalność. Dodatkowo, oceniając zasadność złożonego wniosku, sąd będzie brał pod uwagę takie czynniki jak sąsiedztwo wspólnoty miesz-kaniowej oraz miejsce usytuowania budynku. Inaczej bowiem należy ocenić uciążliwość dzia-łalności związanej ze sprzedażą napojów alko-holowych w małej wspólnocie mieszkaniowej usytuowanej w cichej dzielnicy na obrzeżach miasta, a inaczej w budynku położonym w cen-trum dużego miasta lub znanego kurortu. O ile bowiem w pierwszym przypadku rozpoczęcie działalności polegającej na sprzedaży alkoholu

może diametralnie zmienić otoczenie wspól-noty, o tyle w drugim przypadku – w sytuacji gdzie podobna działalność jest prowadzona od lat w najbliższym sąsiedztwie – otwarcie no-wego punktu zazwyczaj nie będzie się wiązało z rewolucyjnymi zmianami dla funkcjonowania właścicieli lokali. Oczywiście otwarta zostaje kwestia, na ile otwarcie nowego punktu sprze-daży alkoholu w samym budynku, w którym funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa, wpłynie negatywnie na komfort zamieszkiwania w tym budynku, kiedy w bezpośrednim sąsiedztwie tego budynku już funkcjonuje kilka tego typu lokali. Moim zdaniem właściciel, który toleruje takie punkty w bezpośrednim sąsiedztwie swo-jej nieruchomości wcale nie musi godzić się na powstanie nowej działalności w jego budynku albowiem odbiór tej działalności w obu przy-padkach jest zasadniczo inny. W inny sposób oddziałuje choćby hałas dobiegający z lokalu gastronomicznego położonego w sąsiednim budynku, aniżeli z lokalu znajdującego się bez-pośrednio pod lokalem takiego właściciela.

Konkludując, choć to właściciel starający się o uzyskanie zgody na sprzedaż napojów

alkoholowych w jego lokalu musi wykazać, zgodnie z treścią ar t. 199 Kodeksu cywil-

nego, w toku postępowania sądowego, iż działalność taka leży w interesie pozostałych właścicieli, to także właściciel odmawiający swojej zgody nie może w takim postępowa-niu pozostać bezczynny. Pomimo tego, że ustawodawca wprowadził omawiany wymóg uzyskania zgody właśnie w celu pełnego po-szanowania prawa własności wszystkich właścicieli lokali, to właściciel kwestionują-cy zasadność takiej działalności w budynku, którego jest współwłaścicielem, musi także wykazać, że jego postawa znajduje obiek-tywne uzasadnienie. W praktyce każde tego typu postępowanie, właśnie ze względu na odrębności konkretnych stanów faktycznych, będzie toczyło się z zastosowaniem innych argumentów, których zamkniętego katalogu nie sposób przedstawić. Powyższe uwagi mają więc na celu jedynie wskazanie pew-nych cech wspólnych takich spraw i zwró-cenie uwagi na środki dowodowe, po które mogą sięgnąć strony takiego sporu w celu obrony swoich racji. �

rekl

ama

PRAWO


Katarzyna Jachacyadwokat

W określonych przypadkach niezgodności uchwały z przepisami uprawnienie do jej zaskarżenia ma każdy właściciel lokalu we wspólnocie mieszkaniowej w ustawowo wskazanym terminie.

Przepis art. 25 UWLO zaskarżaniu uchwał wspólnoty mieszkaniowej

Zgodnie z treścią przepisu art. 25 Ustawy

o własności lokali (UWL), każdy właści-ciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do

sądu w przypadku:niezgodności uchwały z przepisami prawa,niezgodności uchwały z umową właścicieli,jeżeli uchwala narusza zasady prawidłowe-go zarządzania nieruchomością wspólną,jeżeli uchwala w inny sposób narusza inte-resy skarżącego właściciela lokalu.Uprawnienie do wytoczenia powództwa

o uchylenie uchwały ma każdy właściciel lokalu w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu właścicieli lokali lub od dnia poinformowania o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

�

�

�

�

Uchwała zaskarżona podlega wykonaniu, chyba, że sąd wyda postanowienie o wstrzy-maniu jej wykonania do czasu zakończenia sprawy.

Przez lata obowiązywania Ustawy o wła-

sności lokali – począwszy od dnia 1 stycznia 1995 roku – z roszczenia, które przepis ten daje właścicielom lokali skorzystało wielu uprawnionych. Szereg orzeczeń sądowych wydawanych w tym zakresie pozwala na przyjęcie założeń co do obowiązującej praktyki stosowania prawa i pozwala też, tak właścicie-lom lokali jak i zarządom wspólnot mieszka-niowych na korzystanie w praktyce działania z dokonywanych interpretacji treści przepisu art. 25 Ustawy o własności lokali.

Z najbardziej znanych poglądów, które ugruntowały się w praktyce orzecznictwa są-dowego, warto wskazać kilka:

I. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowi-cach z 12.04.2002 roku, (I ACa 1531/ 01):

„Tryb podejmowania uchwał przez wła-ścicieli lokali reguluje art. 23 UWL. Uchwały właścicieli lokali mogą być podejmowane albo na zebraniach, albo w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Uchwała może być też wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidu-alnego ich zbierania. W głosowaniu muszą brać udział wszyscy właściciele (pogrubienie tekstu – autorka). Uchwały wspólnoty są bo-wiem uchwałami ogółu właścicieli, a nie ich przedstawicielstwa.”

II. Wyrok Sądu Najwyższego, Izby Cywil-nej z 8.07.2004 roku, (IV CK 543/ 03):

„Podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów, dokonanego przez osoby nieupraw-nione może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd, jeżeli uchybienie to miało lub mo-gło mieć wpływ na jej treść (ar t. 23 ust. 1 UWL). Niedopełnienie ustawowego obowiązku powiadomienia każdego właściciela o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 23 ust. 3 UWL) nie ma wpływu na skuteczność uchwały.”

III. Wyrok Sądu Najwyższego, Izby Cywil-nej z 10.07.2009 roku, (II CSK 83/ 09):

„Niedopuszczalne jest ustanowienie we wspólnocie mieszkaniowej zasady głosowania wszystkich uchwał według reguły „jeden wła-ściciel – jeden głos”. Uchwała przewidująca taką zasadę jest nieważna.”

IV. Wyrok Sądu Najwyższego, Izby Cywil-nej z 11.01.2007 roku, (II CSK 370/ 06):

„Nieprawidłowości w zwołaniu zebrania właścicieli wspólnoty mieszkaniowej mogą re

klam

a


być uznane za zasadną przyczynę ich unie-ważnienia jedynie w sytuacji, gdy kwestionu-jący wykazał, iż miały wpływ na treść uchwał podjętych w trakcie zebrania.”

V. Wyrok Sądu Najwyższego, Izby Cywil-nej, z 29.09.2010 roku, (V CSK 52/ 10):

„Zebranie właścicieli lokali może podejmo-wać uchwały również w sprawach, które nie zostały ujęte w porządku obrad ustalonym przez zarząd (zarządcę).”

War to przybliżyć poglądy Sądu Najwyż-szego, które zawarte są w uzasadnieniu tego ostatniego z wyżej wymienionych wyroków. Sąd Najwyższy, analizując stan faktyczny i prawny, który stanowił podstawę rozpatry-wanej sprawy, przeanalizował wiele sytuacji często spotykanych w praktyce. I tak sąd uznał, że:

nie ma przeszkód, aby prawidłowo zwoła-ne zebranie zostało następnie decyzją wła-ścicieli lokali obecnych na nim przerwane i kontynuowane w nowym uzgodnionym terminie;zdolność podejmowania uchwał przez wła-ścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej nie jest uzależniona w przepisach Ustawy

o własności lokali od prawidłowości zwo-łania zebrania. Uchybienia w tym zakresie mogą stanowić podstawę dla żądania uchy-lenia uchwał podjętych na takim zebraniu tylko o ile skarżący udowodni, że uchybienia te miały wpływ na treść uchwał;właściciele lokali obecni na zebraniu mogą podejmować głosowanie także nad uchwa-

�

�

�

łami, które nie były objęte planowanym po-rządkiem obrad zebrania.Podobnie warto uzupełnić te wypowiedzi

doświadczeniem z praktyki funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, stosowanie do którego, zdarza się, iż planowane uchwa-ły, których projekty bywają rozsyłane wraz z zawiadomieniem o zebraniu i planowanym porządkiem obrad, mogą ostatecznie wolą właścicieli lokali obecnych na zebraniu być poddawane pod głosowanie w kształcie final-nie sprecyzowanym podczas zebrania wspól-noty przez obecnych właścicieli.

Warto wskazać, że istnieje także przepis art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego (KPC):

„Powód może żądać ustalenia przez sąd ist-nienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.”

Zdarza się, iż uprawnieni do zaskarżania uchwał właściciele lokali korzystają z tego powództwa w sytuacji, gdy upłynął już ter-min 6 tygodni na zaskarżenie przewidziany w przepisie art. 25 Ustawy o własności lokali.

Z orzeczeń sądowych wynika jednak, że taką konstrukcję działania przez uprawnionych można przyjąć tylko, gdy zarzucane narusze-nie przepisów jest na tyle poważne, że trudno mówić w ogóle o istnieniu uchwały, a np.: Zarząd Wspólnoty posługuje się dokumentem bezpodstawnie nazywając go uchwałą, mimo, że za uchwałą głosowało mniej właścicieli, niż reprezentujących 50% udziałów w nieru-chomości wspólnej. Potwierdzają to ostatnie orzeczenia sądowe:

I. Wyrok Sądu Apelacyjnego w War-szawie, z 17.11.2011 r. (I ACa 464/11):„1. Istnienie ar t. 25 ust. 1 Ustaw o własności

lokali (t.j. DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.) nie wyklucza możliwości kwestiono-wania wadliwości konkretnej uchwały lub uchwał wspólnoty mieszkaniowej na podsta-wie ar t. 189 KPC jako tzw. czynności praw-nej nieistniejącej. „Uchwała nieistniejąca” nie jest pojęciem ustawowym, lecz określe-niem, którym posługuje się doktryna i które przejęło także orzecznictwo. Dotyczy ono szczególnie drastycznych uchybień, jakich dopuszczono się przy podejmowaniu uchwał tak, że w ogóle trudno mówić o tym, że do-szło do wyrażenia woli przez organ podmiotu korporacyjnego. 2. Wysokość opłaty stałej w sprawie o uchylenie uchwały wspólno-ty mieszkaniowej walnego zgromadzenia spółdzielni wynosi 200 zł. Taką samą opłatę należy pobrać w przypadku, gdy powód do-chodzi ustalenia nieistnienia uchwały, a nie jej uchylenia.”

II. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Kra-kowie, z 19.08.2010 r. (I ACa 391/10):„Sześciotygodniowy termin do zaskarżenia uchwały wspólnoty ma charakter zawity. Tym niemniej, w szczególnych wypadkach, gdy dochodzi do naruszenia podstawowych zasad porządku prawnego, za do-puszczalne uznać należy roszczenie opar te na ar t. 189 KPC, którego skutkiem będzie wyeliminowanie z prawnego obrotu takiej uchwały.” �

Nurtuje Cię pytanie, na które nie możesz znaleźć jednoznacznej odpowiedzi?

Masz wątpliwość?

Musisz rozwiązać problem?

Zajrzyj na forum! Pomogą Ci nasi eksperci.

Wątki na forum:

• Prawo i nieruchomości publiczne• Wspólnota mieszkaniowa• Zarządzanie nieruchomością wspólną• Finanse: podatki, opłaty, dotacje• Umowy, procedury, regulaminy, uchwały, kwestie formalne• Otoczenie budynku, remonty, modernizacje, technika• Zarządzanie nieruchomościami, licencje zawodowe, egzaminy• Co gryzie zarządców i administratorów?

pro

mo

cja

PRAWO


Anna Gilewska

Energetyka jako krajowy dostarczyciel prądu nie rozpieszcza w ostatnich latach klientów – indywidualnych odbiorców, właścicieli sklepów, niewielkich zakładów i przedsiębiorstw. Śnieżyce, powodzie, huragany, także przerwy i awarie prądu z nieznanych powodów – stały się częstym elementem naszego życia.

Należne bonifi katy Należne bonifi katy i odszkodowaniai odszkodowaniaz tytułu przerw w dostawie energiiz tytułu przerw w dostawie energii

Padają zatem pytania o zasady udzielania bonifi kat z tytułu wyłączeń prądu w do-mach i w fi rmach, przynoszących nie

tylko niewygodę, ale i wymierne straty.

Czy poszkodowanym odbiorcom należy się bonifi kata?

Przedsiębiorstwo dystrybucyjne, przesy-łowe jest obowiązane utrzymywać zdolność urządzeń, instalacji i sieci do realizacji zaopa-trzenia w prąd w sposób ciągły i niezawodny przy zachowaniu obowiązujących wymagań jakościowych energii – głosi znowelizowane w 2010 r. Prawo energetyczne (DzU z 2006 r., nr 89 poz. 625 ze zm.). Odpowiada więc za szkody wyrządzone wskutek niewykonania tego obowiązku zarówno z powodu niedbal-stwa, jak i następstw okoliczności, za które ponosi ono odpowiedzialność.

Ustawa i dwa rozporządzenia ministra go-spodarki, dają dość szerokie możliwości uzy-skania bonifikat i odszkodowań za działania spółek energetycznych, chociaż droga do nich nie jest ani łatwa ani szybka. Kwestię bonifikat z tytułu przerw w dostawie energii reguluje Rozporządzenie ministra gospodarki z 2 lip-

ca 2007 r. w sprawie szczegółowych zasad

kształtowania kalkulacji taryf oraz rozliczeń

w obrocie energią elektryczną (DzU z 2011 r. nr 189, poz. 1126). Za każdą niedostarczoną jednostkę energii elektrycznej odbiorcy przy-sługuje bonifikata w wysokości 5-krotności ceny energii obliczanej na podstawie średniej ceny energii na rynku konkurencyjnym, nie-zależnie od przyczyn awarii. Upust należy się za energię niedostarczoną w czasie przekra-czającym dopuszczalny czas nieplanowanej przerwy w dostawie prądu.

Dopuszczalny czas trwania przerw plano-wanych i nieplanowanych należy do tzw. standardów jakościowych obsługi klienta. W przypadku przekroczenia dopuszczalne-go czasu trwania przerw energii przysługu-ją bonifikaty.

Przerwy w dostawie prąduCzas trwania przerw reguluje Rozporządze-

nie ministra gospodarki z 2007 r. w sprawie

szczegółowych warunków funkcjonowania

systemu elektroenergetycznego (DzU nr 93, poz. 623 ze zm.).

Jednorazowa przerwa w dopływie prądu nie może przekroczyć:

16 godz. – przerwa planowana,24 godz. – przerwa nieplanowana (awa-ria),ponad 24 godz. – przerwa katastrofalna.Przerwy w ciągu roku stanowią sumę cza-

sów trwania przerw jednorazowych: przerw planowanych – 35 godz., przerw nieplano-

�

�

�

wanych – 48 godz. (suma krótkich przerw w ciągu roku).

Przerwy planowane (na niezbędne remon-ty czy konserwację), o których odbiorca nie został poinformowany są traktowane jako nieplanowane.

Bonifikaty przysługują dopiero w przypadku przekroczenia dopuszczalnego czasu trwania przerw.

Przykładowe obliczenia wysokości bonifikaty:Zużycie prądu w gospodarstwie domowym wynosi np. 2400 kW/rok.Zużycie dzieli się w okresie rozliczeniowym przez liczbę dni: 2400 kW/rok : 365 dni = 6,575 kW/dobę,6,575 kW : 24 godz. = 0,274 kW/h;Zgodnie z rozporządzeniem ministra gospo-darki, bonifikata za przekroczenie dopusz-czalnego czasu przerwy jest 5-krotnością ceny energii, a zatem:5 × 0,19532 zł/kWh (średnia cena sprzeda-ży energii elektrycznej) = 0,977 zł/kWh.Należna bonifikata wyniesie: 0,977 zł × 0,274 kW/h × 16 h = 4,29 zł (na podsta-wie danych Vattenfall/2011).

Aby otrzymać rekompensatę, klient, nie-zależnie czy jest osobą fizyczną czy prawną, musi samodzielnie złożyć pisemny wniosek w biurze obsługi klienta swojego dostawcy prądu. Może też przesłać go pocztą lub wy-


słać drogą elektroniczną. Nie ma określone-go terminu, w jakim powinien być złożony. Przedsiębiorstwo po rozpatrzeniu wniosku w ciągu 30 dni i uznaniu jego zasadności udziela bonifikaty w wysokości określonej w firmowej taryfie.

Informacje na temat wysokości bonifikaty za niedotrzymanie standardów jakościowych energii powinny znaleźć się w umowie sprze-daży zawieranej z klientem lub w taryfie po-szczególnych operatorów.

Prawo do informacjiSpółki energetyczne nie lubią informować

swoich odbiorców o przerwach w dopływie prądu, spadkach napięć, mimo że obliguje je do tego prawo, nazywając to niedotrzy-maniem standardów jakościowych obsługi klientów. Zgodnie z rozporządzeniem, za złą obsługę odbiorcy, czyli za niedotrzymanie standardów jakościowych obsługi klientów, należy się również bonifikata, o której po-winna informować zawarta umowa.

O każdym planowanym wyłączeniu prądu konsumenci powinni zostać poinformowani z co najmniej 5-dniowym wyprzedzeniem z podaniem terminów i czasu trwania przerw w zasilaniu. Może to być ogłoszenie praso-we, komunikaty na stronach internetowych przedsiębiorstwa, w radio czy telewizji albo w inny sposób zwyczajowo przyjęty na danym terenie, np. na słupach.

Jeśli odbiorca nie został poinformowany o przerwie w dopływie prądu, to zgodnie z rozporządzeniem taryfowym należy mu się bonifikata w wysokości, m.in. za nieprzyjęcie zgłoszenia czy reklamacji – 1/50 przeciętne-go wynagrodzenia w gospodarce narodowej w roku poprzedzającym rok zatwierdzenia taryfy operatora:

za nieuzasadnioną zwłokę w usuwaniu zakłóceń w dostarczaniu energii – 1/15 wynagrodzenia, jak wyżej,za odmowę udzielenia klientom, na ich żądanie, informacji o wznowieniu dostar-czenia energii – w wysokości 1/50 wynagro-dzenia,za niepowiadomienie, z co najmniej pię-ciodniowym wyprzedzeniem, o terminach i czasie planowanych przerw – w wysoko-ści 1/50 przeciętnego wynagrodzenia.

�

�

�

Dystrybutorzy mają również obowiązek in-formowania klienta, ale tylko na jego żądanie, o przewidywanym terminie wznowienia do-starczania energii. W obowiązujących prze-pisach nie określono jednak sposobu w jaki mogą to robić.

OdszkodowaniaOprócz bonifikat za ograniczenia w dosta-

wie prądu można zwracać się do operatora przesyłowego o wypłatę odszkodowania za straty powstałe w wyniku braku czy ograniczeń zasilania. Klientowi, zgod-nie z ustawą, odszkodowanie należy się bezwarunkowo, czyli dostawca nie może się tłumaczyć siłą wyższą czy wypadkami losowymi. Przedsiębiorstwo energetyczne odpowiada za szkody na zasadach ogól-nych wynikających z Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że konsument musi wykazać w złożonym wniosku poniesioną konkretną szkodę z winy lub niestaranności przed-siębiorstwa, a także określić jej wysokość w nieprzekraczalnym terminie 180 dni od dnia zniesienia ograniczeń.

Jeśli przedsiębiorstwo nie zechce wypłacić żądanej kwoty, można złożyć pozew do sądu powszechnego. ( Kwestie związane z wypłatą odszkodowań nie leżą w kompetencjach Urzę-du Regulacji Energii – przyp. aut.).

Przedsiębiorstwo ponosi odpowiedzialność w granicach szkody rzeczywistej poniesionej przez użytkownika w związku z uszkodzeniem lub zniszczeniem rzeczy ruchomej lub uszko-dzeniem albo zniszczeniem nieruchomości. Pojedynczy odbiorca w gospodarstwie domo-wym może otrzymać maksymalnie 5000 zł., nawet gdyby straty przez niego poniesione były wyższe. Dla przedsiębiorców kwota odszkodowania za straty rzeczowe nie jest limitowana. Operator nie ponosi natomiast finansowej odpowiedzialności, gdyby żądana kwota byłaby niższa niż 100 zł.

Natomiast ważne jest ilu odbiorców zosta-ło poszkodowanych – od tego zależy górna granica wypłacanych odszkodowań zarówno dla osób fizycznych, jak i prawnych. Np. dla 25-tysięcznej miejscowości czy dzielnicy kwota do zwrotu wyniesie 25 mln zł, do 100 tys. osób – nie więcej niż 75 mln zł, a dla ponad 1 mln odbiorców do 250 mln zł.

Gdyby łączna wartość szkód przekroczyła kwotę całkowitej odpowiedzialności operatora (wskazane w ustawie), wypłata należnego od-szkodowania dla konkretnego odbiorcy będzie proporcjonalnie obniżona.

Grzechy energetycznych operatorów

Operatorzy przede wszystkim niechętnie wypłacają bonifikaty i odszkodowania. Nie in-formują odbiorców energii o przerwach w jej dopływie. Wyłączają swoją odpowiedzialność za przerwy w dostępie do prądu z powodu strajku, ulewnych deszczy, mrozu, powołując się na działania siły wyższej. To tylko niektóre uchybienia 13 skontrolowanych przedsię-biorstw przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK).

URE przygotował katalog niedozwolonych klauzul umownych w umowach zawieranych między odbiorcami energii a przedsiębior-stwami, opracowany na podstawie rejestru niedozwolonych klauzul umownych UOKiK. W rejestrze znajdują się postanowienia umow-ne uznane za niedozwolone i orzeczone prawo-mocnym wyrokiem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, ale co ważne – po wpisaniu tych klauzul do rejestru stosowanie ich w ob-rocie z konsumentami staje się zakazane.

W katalogu URE znajdują się m.in. zapisy dotyczące sporów między odbiorcą a przed-siębiorstwem, długości przerw planowanych, a także zapisy, iż sprzedawca energii nie po-nosi odpowiedzialności za szkody spowodo-wane niewykonaniem umów w przypadku działania siły wyższej czy wystąpienia awarii systemowej.

Urząd stwierdza też, że jeśli umowa z od-biorcą została już podpisana, a zawiera nie-dozwolone postanowienia, to – zgodnie z de-finicją określoną w Kodeksie cywilnym – nie są one wiążące z mocy prawa.

Rozporządzenie ministra gospodarki z 2011 r. w sprawie szczegółowych zasad kształtowania i kalkulacji taryf zobowiązuje przedsiębiorstwa energetyczne do umiesz-czenia w swoich taryfach wpisu dotyczącego sposobu ustalania bonifikat za niedotrzymanie parametrów jakościowych energii elektrycznej oraz standardów jakościowych obsługi odbior-ców. �


ORZECZNICTWO SĄDOWEPRAWOPRAWO

użytkowała całą tę sporną nieruchomość, to okoliczność ta przemawia za przyjęciem, iż właśnie w tym rozmiarze nieruchomość jest jej niezbędna dla prawidłowego funkcjono-wania. Wydzielanie części tej nieruchomości byłoby działaniem sztucznym, które zdaniem sądu nie prowadziłoby do zrealizowania celu zakupu nieruchomości przyległej, tj. rzeczy-wistej poprawy funkcjonalności działki, na której posadowiony jest budynek.

Wskazać nadto należy, iż nabycie spornej nieruchomości przez wspólnotę, w sytuacji gdy ma ona możliwość uzyskana od gminy 70% bonifikaty jest ekonomicznym i ko-rzystnym dla wspólnoty przedsięwzięciem. Zwłaszcza w sytuacji gdy dla zaspokajania potrzeb swoich członków niezbędne jest po-siadanie przez nią tej nieruchomości. Pozwoli to członkom wspólnoty na swobodne dojście do lokali, lokalizację śmietników, komórek lokatorskich, placu zabaw, czy miejsc posto-jowych. Urządzenia te umożliwiają bowiem prawidłowe funkcjonowanie wspólnoty. Nie-wątpliwie również powiększenie nierucho-mości wspólnej zwiększy wartość rynkową poszczególnych lokali. Uczestniczenie we wspólnocie z konieczności musi się wiązać z ograniczeniem praw każdego z właścicieli lokali na rzecz interesu wspólnego. Inaczej sprzeciw jednego z właścicieli lokali mógł-by prowadzić do dezorganizacji wspólnoty. W zbiorowości, jaką jest wspólnota mieszka-niowa tworzona przez ogół właścicieli lokali, zawsze może pojawić się konflikt interesów zbiorowości i interesów grupy lub pojedyn-czych właścicieli. Stąd nie każde naruszenie interesów właściciela lokalu zasługuje na ochronę. Dlatego też sąd, w ramach pod-stawy zaskarżenia uchwały, zobowiązany jest do wyważenia interesów wspólnoty i skarżącego uchwałę właściciela, badając uzasadnienie podjętej i zaskarżonej uchwały oraz jej cel.

Wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu

(sygn. akt I ACa 1423/11)

Wspólnota kupuje sąsiednią nieruchomość Nie można skutecznie żądać uchylenia

uchwały wspólnoty mieszkaniowej

wyrażającej zgodę na nabycie sąsied-

niej nieruchomości skoro pozwoli ona

mieszkańcom na swobodne dojście do

lokali, lokalizację śmietników, komórek

lokatorskich, placu zabaw, czy miejsc

postojowych. Skoro wspólnota dotych-

czas faktycznie ją użytkowała świad-

czy to, że jest ona jej niezbędna do

prawidłowego funkcjonowania – uznał

Sąd Apelacyjny we Wrocławiu.

W przedmiotowej sprawie gmina pod-jęła uchwałę w sprawie zasad sprzedaży wspólnotom mieszkaniowym nieruchomo-ści gruntowych do nich przylegających. Większość działek wspólnot była bowiem wydzielona po obrysie budynku. W związku z tym jedna ze wspólnot chciała nabyć teren sąsiedni i w obecności notariusza podjęła stosowną uchwałę. Jednak jedna z właści-cielek lokali zaskarżyła tę uchwałę do sądu, który uznał, że powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie bo zaskarżone uchwały są zgodne z zasadami prawidłowego zarządza-nia. Wspólnota korzystała z okalających ją terenów należących do gminy na zasadzie bezumownego korzystania, a wprowadzenie przez gminę opłat za korzystanie doprowadzi do tego, że wspólnota poniesie opłaty o wiele większe niż związane z wykupem.

Powódka wniosła apelację do sądu apela-cyjnego, ale ten oddalił ją. Zdaniem sądu nie można bowiem nie dostrzegać, że wspólnota nie posiada prawa do nieruchomości przyle-głej, która zapewniłaby jej prawidłowe funk-cjonowanie, tj. umożliwiałyby jej dojście do budynku, posadowienie śmietników itp. Argu-mentacja powódki w zakresie nabycia mniej-szej części nieruchomości nie może uzasad-niać zarzutu naruszenia zasad prawidłowego zarządzania lub naruszenia w inny sposób interesów członka wspólnoty w sytuacji, gdy przedmiotem uchwały jest cześć nierucho-mości odpowiadająca aktualnemu podwór-ku. Skoro dotychczas wspólnota faktycznie

W pozwie o uchylenie uchwał wspólnoty

wystarczy, by powodowie sprecyzowali

uchwały, których unieważnienia się

domagają– uznał Sąd Apelacyjny

we Wrocławiu.

W przedmiotowej sprawie sąd okręgowy oddalił pozew o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkanio-wej ponieważ powód nie uzupełnił w określonym terminie jego braków formalnych, tj. nie dostarczył odpisów uchwał będących przedmiotem żądania pozwu. Powód wniósł zatem zażalenie do sądu apelacyjnego gdyż pozew dotyczył nielegalności zwołanego zebrania i w związku z tym nielegal-ności podjętych na nim uchwał. Sąd uznał, że zażalenie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z treścią art. 187 § 1 KPC, pozew powinien czynić zadość warunkom pisma pro-cesowego, zawierać m.in. dokładne określenie żądania oraz przytoczenie okoliczności faktycz-nych uzasadniających to żądanie. Powodowie nie zindywidualizowali w pozwie uchwał na tyle, by precyzyjna była treść żądania, a tym samym możliwym było ustalenie, co jest przedmiotem sporu w niniejszej sprawie. Nie wskazano nume-rów zaskarżonych uchwał, ich przedmiotu i ilości uchwał, które powodowie zaskarżają. Do pozwu powodowie załączyli wprawdzie „zawiadomienie o zebraniu współwłaścicieli”, z którego można wywieść niektóre okoliczności (np. liczbę pod-jętych na zebraniu uchwał), lecz to obowiązkiem powoda jest dokładne określenie żądania pozwu. Sąd Apelacyjny nie podziela jednak stanowi-ska Sądu Okręgowego, iż brak odpisu uchwał jest brakiem formalnym pozwu o stwierdzenie nieważności uchwał wspólnoty. Wystarczy, by w pozwie tym powodowie zindywidualizowali uchwały objęte żądaniem poprzez wskazanie ich numeru porządkowego i przedmiotu oraz wskaza-li, ile uchwał jest kwestionowanych, co decyduje o wysokości opłaty od pozwu. Mając na uwadze powyższe stwierdzić należało, iż powodowie zostali nieprawidłowo wezwani do uzupełnienia braków formalnych pozwu.

Postanowienie Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu

(sygn. akt I ACz 122/12)

Uchylenie uchwał wspólnoty


PRAWOORZECZNICTWO SĄDOWE PRAWO

Opracował Paweł Puch, prawnik

od uprawdopodobnienia przez uprawnionego dwóch przesłanek, o których mowa w ar t. 7301 Kodeksu postępowania cywilnego, tj. istnienia roszczenia oraz istnienia interesu prawnego w uzyskaniu zabezpieczenia.

Przyjmuje się, że roszczenie jest upraw-dopodobnione, jeżeli istnieje znaczna szansa jego istnienia. Wymóg uprawdopodobnie-nia roszczenia wiąże się z koniecznością uprawdopodobnienia faktów, z których jest ono wywodzone. Należy przy tym zazna-czyć, iż uprawdopodobnienie nie przesądza udowodnienia mogącego być podstawą do pozytywnego rozstrzygnięcia co do meritum sprawy. Istotą postępowania zabezpieczają-cego jest bowiem to, że sąd dokonuje jedynie pobieżnej (wstępnej) analizy dostarczonego przez wnioskodawcę materiału dowodowego. Jakkolwiek uprawdopodobnienie, w odróżnie-niu od udowodnienia, jest łagodniejszym pod względem formalnym sposobem wykazania dochodzonego roszczenia, to jednak z twier-dzeń pozwu winno wynikać, że powód ma ra-cję. Tymczasem powód nie uprawdopodobnił dochodzonego roszczenia.

Dla przyjęcia za uprawdopodobnione do-chodzonego przez powoda roszczenia samo zgłoszenie zarzutów wobec zaskarżonych uchwał nie było wystarczające, powód nie

Wniosek o zabezpieczenie powództwa o uchylenie uchwały wspólnoty Zabezpieczenie powództwa

o uchylenie uchwały wspólnoty

mieszkaniowej wymaga

uprawdopodobnienia przez

uprawnionego istnienia roszczenia

oraz istnienia interesu prawnego

w uzyskaniu zabezpieczenia.

Przyjmuje się, że roszczenie jest

uprawdopodobnione, jeżeli istnieje

znaczna szansa jego istnienia, nie

wystarczy jednak samo zgłoszenie

zarzutów wobec uchwały – powód

musi wykazać dowody, które mogłyby

przemawiać za zasadnością żądania

pozwu – uznał Sąd Apelacyjny we

Wrocławiu.

W przedmiotowej sprawie zarówno sąd okręgowy jak i sąd apelacyjny odda-liły wniosek o zabezpieczenie powództwa o uchylenie uchwały wspólnoty miesz-kaniowej w sprawie wymiany instalacji oświetleniowej w częściach wspólnych oraz o stwierdzenie nieważności uchwały w sprawie opracowania dokumentacji na remont balkonów z powodu sprzeczności z prawem przez wstrzymanie wykonania za-skarżonych uchwał. Wydanie postanowienia o udzieleniu zabezpieczenia uzależnione jest

zgłosił zaś żadnego dowodu, który mógłby przemawiać za zasadnością żądania pozwu.

Roszczenie o uchylenie uchwały wspól-noty mieszkaniowej musi opierać się na jednej z ustawowych przesłanek, o których mowa w art. 25 Ustawy o własności lokali. Z twierdzeń pozwu nie wynika, by powód podnosił zarzuty niezgodności z prawem, czy też z umową właścicieli lokali. Twier-dzenie, że podjęcie uchwały nie było po-wodowane stanem instalacji oświetleniowej nasuwa wniosek, iż powód uważa uchwałę za naruszającą zasady prawidłowego za-rządzania nieruchomością wspólną, przy czym jest to jedynie jego domniemanie nie poparte dowodami. Konsekwencją uznania, iż powód nie uprawdopodobnił zgłoszonego przez siebie roszczenia, było przyjęcie, iż powód nie uprawdopodobnił także intere-su prawnego w udzieleniu zabezpieczenia, a zatem wniosek o zabezpieczenie został oddalony.

Postanowienie Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu

(sygn. akt I ACz 422/12)

rekl

ama

FINANSE


Stanisława Dmitroca-Wilkoslicencjonowany zarządca nieruchomości, biegły sądowy

Kontynuujemy temat dotyczący obowiązków zarządów spółdzielni mieszkaniowych w zakresie prowadzenia odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencji i rozliczenia przychodów i kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości oraz wpływów i wydatków funduszu remontowego.

W poprzednim numerze „Administrato-ra” (6/12, s. 17) pisaliśmy m.in. o re-gulacjach prawnych dotyczących

ewidencjonowania przychodów i kosztów na nieruchomości oraz o obowiązku rozliczenia tych kosztów z uwzględnieniem wielorakich praw do lokali występujących w spółdzielniach mieszkaniowych. Tym razem zajmiemy się klasyfi kacją kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości.

Zarząd spółdzielni mieszkaniowej, wyko-nując postanowienia Ustawy o spółdziel-niach mieszkaniowych zawarte w art. 41 pkt 1) i pkt 2) jest obowiązany prowadzić odrębnie dla każdej nieruchomości: 1. ewidencję i rozliczanie przychodów i kosz-

tów eksploatacji i utrzymania nieruchomo-ści oraz ewidencję kosztów eksploatacji i utrzymanie nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni;

2. ewidencję wpływów i wydatków fundu-szu remontowego zgodnie z art. 6 ust. 3; ewidencja wpływów i wydatków funduszu remontowego na poszczególne nierucho-mości powinna uwzględniać wszystkie wpływy i wydatki funduszu remontowego tych nieruchomości.

I. Ustalanie kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie definiuje, co to są koszty eksploatacji

i koszty utrzymania nieruchomości. Oba te rodzaje kosztów są bez wątpienia związane z nieruchomością i z tego względu do kosz-tów takich nie można zaliczyć niczego, co nie jest związane bezpośrednio z nieruchomością. Spółdzielnia mieszkaniowa w odniesieniu do nieruchomości znajdujących się w jej zaso-bach występuje w co najmniej dwóch rolach – właściciela i zarządcy. Zarząd spółdzielni mieszkaniowej, obowiązany jest również innymi licznymi uregulowaniami prawnymi do wypełniania obowiązków wynikających z przepisów dotyczących utrzymania budyn-ków i budowli znajdujących się w zasobach spółdzielni. Dla praktyki działania spółdzielni mieszkaniowych w zakresie kształtowania kosztów nieruchomości istotne są przepisy:

Ustawy Prawo budowlane,

Ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę

i odprowadzaniu ścieków,

Ustawy prawo energetyczne,

Ustawy o utrzymaniu o utrzymaniu czysto-

ści i porządku w gminach,

Ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości

Koszty konserwacji instalacji w nierucho-mości

Nieruchomości budynkowe znajdujące się w zasobach spółdzielni mieszkaniowych w Polsce powstawały w różnym okresie i wy-posażone są w różne media. Standardowe instalacje, w które wyposażone są nierucho-

�

�

�

�

�

mości mieszkaniowe w zasobach spółdzielni mieszkaniowych to:

instalacja wody zimnej i ciepłej oraz odpro-wadzania ścieków (tzw. kanalizacja),instalacja elektryczna,instalacja centralnego ogrzewania,instalacja piorunochronna,instalacja telefoniczna.

Wszystkie wymienione instalacje mają do spełnienia określoną rolę w nieruchomości bu-dynkowej. Utrzymanie instalacji w sprawności technicznej wymaga ponoszenia nakładów na ich bieżącą konserwację. Koszty konserwacji instalacji w nieruchomości są jednymi z pod-stawowych kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości.

Koszty przeglądów technicznych budynku i koszty usuwania niesprawności na nieru-chomości wspólnie użytkowanej

Spółdzielnia mieszkaniowa na mocy Ustawy

prawo budowlane obowiązana jest utrzymywać nieruchomości w należytym stanie technicz-nym i estetycznym. W związku z powyższym powstają z tytułu przeglądów technicznych budynku koszty usuwania niesprawności na nieruchomości wspólnie użytkowanej, wyka-zanych podczas przeglądów. Koszty usuwania niesprawności instalacji i urządzeń w lokalach, ustalonych podczas przeglądów, ponoszą ich właściciele.

Spółdzielnia mieszkaniowa obowiązana jest do przeprowadzenia, co najmniej raz w roku okresowej kontroli:

�

�

�

�

�

Rozliczenia w spółdzielni mieszkaniowej


stanu technicznego elementów budynku i budowli oraz instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i nisz-czące działania czynników występujących podczas użytkowania nieruchomości,instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,instalacji gazowej,przewodów kominowych (dymowych, spa-linowych i wentylacyjnych).Ponadto, raz na 5 lat, obowiązana jest do

przeprowadzenia kontroli instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji prze-wodów oraz uziemień izolacji i aparatów.

Koszty przeglądów technicznych nierucho-mości i koszty usuwania niesprawności na nie-ruchomości wspólnie użytkowanej ustalonych podczas przeglądów są kolejnymi kosztami eksploatacji i utrzymania nieruchomości.

Koszty konserwacji wind i koszty dozoru technicznego

W budynkach z windami wystąpią koszty dozoru technicznego i konserwacji wind.

Koszty utrzymania nieruchomości

Koszty utrzymania porządku i czystości na nieruchomości wspólnie użytkowanej i kosz-ty utrzymania porządku wydzielonej działki gruntu, na której budynek jest posadowiony

Wszystkie budynki wymagają bieżącej dba-łości w zakresie utrzymania porządku i czy-stości. Wynagrodzenia osób lub firm sprzą-tających, a także koszty środków czystości i sprzętu do sprzątania są kosztami eksplo-atacji i utrzymania nieruchomości.

Budynki posadowione są na określonych prawnie działkach gruntu. Działki te w części znajdują się pod budynkiem, a w części sta-nowią otoczenie nieruchomości budynkowej. Jest to na ogół zieleń oraz chodniki. Utrzymanie zieleni i nawierzchni chodników stanowi koszty utrzymania i eksploatacji nieruchomości.

Podatek od nieruchomości oraz opłata za użytkowanie wieczyste gruntu

Z posiadaniem lub użytkowaniem gruntu, na którym posadowiona jest nieruchomość

�

�

�

�

także łączą się koszty. Jest to koszt z tytułu podatku od nieruchomości, a dla gruntów będących w użytkowaniu wieczystym spół-dzielni także opłata za użytkowanie wieczyste. Należy pamiętać, że podatek od nieruchomo-ści i opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu dla działki, na której posadowiona jest nieru-chomość, właściciele lokali wyodrębnionych wnoszą osobiście do właściciela gruntu np. do urzędu miasta, a spółdzielnia wnosi opłatę za użytkowników lokali o statusie spółdzielczego lokatorskiego i spółdzielczego własnościowe-go prawa do lokalu.

Ubezpieczenie nieruchomości W wielolokalowych nieruchomościach

budynkowych właściciele lub użytkownicy mieszkań ubezpieczają we własnym zakresie mieszkania, które użytkują. Poza zakresem indywidualnego ubezpieczenia pozostaje nieruchomość wspólnie użytkowana w bu-dynku. Koszt polisy ubezpieczenia budynku i nieruchomości wspólnie użytkowanej jest kosztem eksploatacji i utrzymania konkretnej nieruchomości budynkowej. Zakres ubezpie-czenia określony jest w zawar tej umowie. Koszt polisy ubezpieczeniowej wynika m.in. z zakresu ubezpieczenia oraz wartości nieru-chomości.

Koszty eksploatacji nieruchomości

Koszty mediów By użytkować nieruchomość budynkową,

do mieszkań usytuowanych w tej nieruchomo-ści należy dostarczyć media, co rodzi kolejne koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomo-ści:

Koszt energii elektrycznej dostarczanej do nieruchomościEnergia elektryczna wykorzystywana do oświetlenia nieruchomości wspólnie użyt-kowanej (klatki schodowe, korytarze w piw-nicach, oświetlenie zewnętrzne nierucho-mości, energia elektryczna do napędzania urządzeń technicznych, w które wyposażony jest budynek jak windy, węzły cieplne itp.) stanowi koszt konkretnej nieruchomości. W zasadzie każdy budynek wyposażony jest w indywidualne urządzenia techniczne mie-rzące zużycie energii elektrycznej. Spółdziel-

�

nia mieszkaniowa co do zasady ma zawarte umowy z dostawcą energii elektrycznej na poszczególne budynki, na poszczególne nu-mery liczników w budynkach. Nie jest więc trudno zidentyfikować koszty wynikające ze zużycia energii elektrycznej i przypisać je do konkretnej nieruchomości budynkowej, jako koszt eksploatacji i utrzymania nieru-chomości. Koszt gazu – gaz jest powszechnym źródłem energii przede wszystkim na potrzeby go-spodarstw domowych w zakresie zasilania kuchni i coraz rzadziej piecyków gazowych do podgrzewania wody. Powszechnie gaz jest dostarczany do lokali mieszkalnych na podstawie indywidualnych umów właścicieli lub użytkowników lokali, którzy indywidual-nie rozliczają się z dostawcą gazu. Wówczas w nieruchomości nie występuje gaz jako koszt dla nieruchomości. Są jednak jesz-cze spółdzielnie mieszkaniowe, w których gospodarstwa domowe korzystają z gazu za pośrednictwem spółdzielni mieszkanio-wej. W nieruchomościach tych nie ma in-dywidualnych liczników dla poszczególnych lokali. Jest na ogół jeden licznik zbiorczy dla całej nieruchomości, a koszty rozliczane są za pośrednictwem spółdzielni. Jeśli nie ma użytkowania gazu na nieruchomości wspólnie użytkowanej, nie będzie kosztu gazu w kosztach eksploatacji i utrzymania nieruchomości. Sposób rozliczania gazu z poszczególnymi odbiorcami regulują re-gulaminy wewnętrzne spółdzielni. Koszty wody i odprowadzenia ściekówWoda dostarczana do nieruchomości wy-korzystywana jest w głównej mierze na potrzeby indywidualnego zużycia przez po-szczególne gospodarstwa domowe w nie-ruchomości, na potrzeby lokali użytkowych oraz na potrzeby nieruchomości wspólnie użytkowanej – utrzymanie porządku i czy-stości, napełnienia instalacji centralnego ogrzewania, jeśli wymaga tego rozwiązanie techniczne stosowane w nieruchomości, podlewanie zieleni itp. Dostawa wody do nieruchomości realizowana jest na pod-stawie umowy zawartej przez spółdzielnię z dostawcą. Zużycie wody w budynku jest mierzone przy pomocy zainstalowanych liczników tzw. budynkowych. Współcześnie

�

�

FINANSE


prawie powszechnie budynki wyposażone są w tego typu liczniki. Nie stanowi zatem problemu przypisanie kosztu wody i odpro-wadzania ścieków do nieruchomości, gdyż poszczególne budynki mają swoje indy-widualne wodomierze z nadanymi indywi-dualnymi numerami. Ponieważ woda jest dostarczana w głównej mierze na potrze-by gospodarstw domowych koszty wody i odprowadzania ścieków są rozliczane na poszczególne lokale w nieruchomości. Współcześnie powszechne jest wyposaże-nie lokali w wodomierze lokalowe mierzące zużycie wody zimnej i ciepłej w lokalach. Coraz częściej lokale są wyposażone w wodomierze przystosowane do zdalnego odczytu radiowego, co eliminuje potrzebę wizyty w mieszkaniach przez osobę od-czytującą stan wodomierzy dla określenia zużycia wody w lokalu. Ustawa o zbiorowym

zaopatrzeniu w wodę pozwala na zawieranie indywidualnych umów na dostawę wody i odprowadzania ścieków pomiędzy dostaw-cą a indywidualnym odbiorcą w budynku. Takie sytuacje występują jednak sporadycz-nie. Powszechnym jest, że stroną umowy na dostawę wody i odprowadzania ścieków jest spółdzielnia mieszkaniowa. Z uwagi na fakt, że woda i wytworzone ścieki pochodzą głównie z indywidualnych gospodarstw do-mowych, koszty tej wody i odprowadzania ścieków nie stanowią kosztu eksploatacji nieruchomości. Kosztem eksploatacji nie-ruchomości jest woda i ścieki nierozliczo-ne na poszczególne lokale. By nie płacić wyższych kosztów wynikających ze zużycia wody należy pamiętać, że przy wykorzysty-waniu wody do utrzymania zieleni odlicza-ny jest koszt odprowadzania ścieków, ale spółdzielnia winna wypełnić obowiązującą w tym zakresie procedurę. Sposób rozlicza-nia wody w budynkach regulują regulami-ny wewnętrzne spółdzielni mieszkaniowej uchwalane na ogół przez radę nadzorczą.Koszty energii cieplnej dostarczanej do nieruchomości na potrzeby centralnego ogrzewania i podgrzania wody kosztem eksploatacji i utrzymania nieruchomościEnergia cieplna dostarczana do budynków w zasobach spółdzielni mieszkaniowych na ogół pochodzi od dostawców zewnętrz-

�

nych, choć bywa, że spółdzielnia ma własną lokalną kotłownię. Z uwagi na fakt, że w pol-skim systemie prawnym nie ma możliwości zawarcia indywidualnych umów przez użyt-kowników lokali na dostawę energii cieplnej, stroną umowy z dostawcą jest spółdzielnia mieszkaniowa. Podobnie jak w przypadku dostarczania wody i odprowadzania ście-ków istnieje możliwość pełnej identyfikacji dostawy energii cieplnej do konkretnego budynku. W zasadzie każdy budynek jest teraz wyposażony w urządzenia mierzące ilość pobranej energii cieplnej z podzia-łem na energię cieplną zużytą na centralne ogrzewanie i na podgrzanie wody. Podob-nie jak w przypadku wody i odprowadzania ścieków, energia cieplna zużywana jest w głównym zakresie indywidualnie przez poszczególne lokale. Energia cieplna, której nie da się przypisać jako zużytej w lokalach, jest energią cieplną zużytą na nieruchomo-ści wspólnie użytkowanej, a mianowicie na ogrzewanie klatek schodowych i innych pomieszczeń znajdujących się w budynku; często są to suszarnie czy pomieszczenia dla urządzeń technicznych. Wyliczenie kosztu energii cieplnej, który przypisuje się do konkretnego lokalu w budynku, wynika z przyjętego w spółdzielni mieszkaniowej sposobu wyposażenia lokali w urządzenia do ustalenia zużycia tej energii. Na ogół są to podzielniki kosztów lub liczniki zużycia energii cieplnej. Często stosowane jest roz-liczenie kosztu energii cieplnej na 1 metr kwadratowy powierzchni użytkowej lokalu. Wówczas nie wyodrębnia się kosztu energii cieplnej zużytej na nieruchomości wspólnie użytkowanej, bowiem cały koszt energii cieplnej wynikający z jej zużycia na potrzeby centralnego ogrzewania rozliczony zostaje na poszczególne lokale. Przy rozliczeniu kosztu energii cieplnej z zastosowaniem podzielników lub liczników, kosztem eks-ploatacji nieruchomości będzie koszt energii nierozliczony na lokale. Koszty energii ciepl-nej na potrzeby centralnego ogrzewania są głównym składnikiem comiesięcznych opłat za lokale. Stanowią w sposób istot-ny o wysokości comiesięcznych opłat za lokal. Z tego też względu rozliczenie kosz-tów energii cieplnej na poszczególne lokale

jest tematem bardzo wrażliwym nie tylko w spółdzielniach mieszkaniowych. Koszty podgrzewu wody na ogół nie występują jako koszt eksploatacji na nieruchomości wspól-nej. Zużycie energii w tym zakresie jest za-warte w rozliczeniu wody ciepłej na lokale. Szczegółowe zasady rozliczania kosztów energii cieplnej na potrzeby centralnego ogrzewania i podgrzania wody zawierają regulaminy wewnętrzne spółdzielni uchwa-lane na ogół przez radę nadzorczą.Koszt wywozu śmieci z nieruchomości Spółdzielnia mieszkaniowa, zarządzając budynkami w swoich zasobach, jest obo-wiązana zabezpieczyć gromadzenie i wywóz odpadów komunalnych. W polskim syste-mie prawnym istnieje możliwość zawierania indywidualnych umów przez użytkowników lokali na wywóz śmieci, w praktyce jest jednak tak, że w nieruchomościach wie-lolokalowych organizuje się wywóz śmieci dla całej nieruchomości. Koszt wywozu śmieci uzależniony jest przede wszystkim od wielkości pojemników, od częstotliwo-ści ich opróżniania, od tego czy śmieci są segregowane. Przypisanie kosztu wywozu śmieci do nieruchomości nie stanowi pro-blemu w tych budynkach, które mają komo-ry zsypowe i zamknięte altanki śmietnikowe, do których nie mają dostępu osoby trzecie. Koszty wywozu śmieci z nieruchomości są kosztem eksploatacji nieruchomości i pod-legają rozliczeniu z użytkownikami lokali. Szczegółowe zasady wnoszenia zaliczek i rozliczania kosztów wywozu śmieci za-warte są w regulaminach, uchwalanych na ogół przez radę nadzorczą.

Wyszczególnione koszty eksploatacji i utrzymania budynków w spółdzielniach mieszkaniowych nie są niestety wszystkimi kosztami ponoszonymi przez użytkowników i właścicieli lokali z tytułu eksploatacji i utrzy-mania nieruchomości. O kosztach zarządu, administracyjno-biurowych, kosztach dzia-łalności organów statutowych spółdzielni jako kosztach eksploatacji i utrzymania nierucho-mości, a także o kosztach utrzymania mienia wspólnego oraz o kosztach remontów i od-pisów na fundusz remontowy w następnych publikacjach. �

�

FINANSE


Stella Brzeszczyńska

W poprzednim wydaniu „Administratora” (6/12, s. 12) opublikowano artykuł pt.: „Taras i ogródek we wspólnocie”, w którym omówione zostały zasady wyłącznego korzystania przez właścicieli lokali z części wspólnych należących do całej wspólnoty mieszkaniowej. Warto jednak pamiętać, że sposób, w jaki dochodzi do posiadania tarasu, ogródka, strychu lub suszarni ma swoje skutki podatkowe dla właściciela i dla wspólnoty.

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wy-łącznie do użytku właścicieli lokali. Do właści-ciela należy lokal zdefiniowany jako wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Do lokalu mogą także należeć pomieszczenia przynależne (przylegające i nieprzylegające do lokalu, a nawet położone poza budynkiem) takie jak: piwnica, strych, komórka czy garaż.

Z analizy obu pojęć, tj. lokalu i nieruchomo-ści wspólnej wynika, że takie „miejsca” jak tarasy i ogródki nie mogą zostać przypisane do lokalu; zawsze należą do nieruchomości wspólnej. Natomiast strych, suterena, piwnica lub komórka może stać się częścią składową lokalu albo przynależeć do nieruchomości wspólnej. Elementy składowe lokalu (pomiesz-czenia przynależne) określa umowa o ustano-wienie odrębnej własności tego lokalu (art. 8 ust. 1 UWL).

Podział quoad usumIstota współwłasności została wyrażona

w art. 195 KC, zgodnie z którym własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Prawo własności całej rzeczy przysługuje niepodzielnie wszystkim współ-właścicielom. Współwłaściciel nie ma wy-łącznego prawa własności do żadnej fizycznie wydzielonej części rzeczy. Współwłaściciele

mogą jednak umówić się, że poszczególne pomieszczenia lub ich części, np. korytarz, taras, ogródek – będą zajmować na wyłącz-ność (tzw. umowa quoad usum). Podział do korzystania polega na tym, że każdy ze współ-właścicieli otrzymuje do wyłącznego użytku fizycznie wydzieloną część nieruchomości (art. 206 KC). Każdy więc – jeśli w umowie nie określono inaczej – oddzielnie używa swo-jej części i oddzielnie czerpie z niej pożytki, ale też ponosi wszystkie wydatki związane z eks-ploatacją tej części.

Umowa quoad usum wiąże wszystkich właścicieli oraz ich następców prawnych tzn. kolejnych właścicieli (art. 221 KC). Sposób korzystania z nieruchomości wspólnej może zostać ujawniony w księdze wieczystej.

Warto jednak pamiętać, że większość czyn-ności cywilnoprawnych wywołuje określone skutki podatkowe. Ustalenie takich skutków w przypadku podziału nieruchomości do ko-

KorzystanieKorzystaniez tarasu i ogródkaz tarasu i ogródka– skutki podatkowe– skutki podatkowe

rekl

ama

dla: � wspólnot mieszkaniowych � spółdzielni mieszkaniowych

Centrala Płock09-402 Płock, ul. Padlewskiego 18tel. 24 264 16 96, faks 24 262 25 [email protected]

Oddział Warszawa02-201 Warszawa, ul. Opaczewska 69/2tel. 22 822 13 69, faks 22 822 14 39

Oddział Włocławek87-800 Włocławek, ul. Jagielloñska 2tel. 54 411 88 88, tel./faks 54 411 55 50

Oddział Łódź91-463 Łódź, ul. Łagiewnicka 54/56tel. kom. 606 404 425; tel. 42 255 59 97

Oddział Katowice ul. Roździeñskiego 91/316tel.kom. 668 166 135, tel./fax 32 781 02 27

� towarzystw budownictwa społecznego

� i innych zarz¹dców nieruchomoœci

www.softhard.com.pl


Korzystaniez tarasu i ogródka– skutki podatkowe

rzystania nie jest jednak łatwe. W przypadku współwłasności, wskazanie w umowie quoad

usum użytkowników określonych części nieruchomości jest neutralne podatkowo dla każdej strony umowy. Wynika to z istoty współwłasności. Uprawnienie współwłaści-ciela do współposiadania rzeczy wspólnej polega bowiem na tym, że tak jak każdy inny współwłaściciel może on posiadać całą rzecz i korzystać z niej. Przyznanie mu prawa do wyłącznego korzystania z części rzeczy nie wiąże się dla niego z żadnym przysporzeniem podatkowym.

W przypadku nieruchomości wspólnej nie mamy jednak do czynienia ze zwykłą współ-własnością; jest to współwłasność nierucho-mości wspólnej zwana przymusową, z uwagi na niemożność jej zniesienia dopóki trwa odrębna własność lokali. Współwłasność przymusowa nie obejmuje całej rzeczy (nie-ruchomości) ale tzw. nieruchomość wspólną. Zgodnie z art. 3 ust. 2 UWL obejmuje ona grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Nie jest to więc współwłasność nieruchomości ani budynku. Jej przedmiotem jest bowiem grunt oraz te fragmenty budynku, które służą wszystkim właścicielom lokali.

Sprawę współwłasności przymusowej do-datkowo komplikuje status wspólnoty miesz-kaniowej. Nie ma ona osobowości prawnej, ale ma zdolność prawną i sądową. Ma także prawo do posiadania własnego majątku. Sąd Najwyż-szy w uchwale z 21.12.2007 r. (sygn. akt. III CZP 65/07), której nadano rangę zasady praw-nej, uznał, że wspólnota mieszkaniowa może posiadać własny majątek, odrębny od mająt-ków właścicieli lokali. W skład tego majątku mogą jednak wejść jedynie prawa i obowiązki związane z nieruchomością wspólną.

Tak więc z jednej strony nieruchomość wspólna stanowi majątek wspólnoty mieszka-niowej – podmiotu będącego jednostką organi-zacyjną o określonej strukturze – z drugiej zaś jest objęta współwłasnością osób będących właścicielami lokali. W związku z tym duali-zmem bardzo trudno jest jednoznacznie okre-ślić charakter umowy (a raczej uchwały) do-tyczącej podziału nieruchomości wspólnej do korzystania przez poszczególnych właścicieli. Czy jest to umowa zawarta między współ-

właścicielami o sposobie korzystania z ich nieruchomości czy raczej decyzja właściciela (wspólnoty) o oddaniu innemu podmiotowi (właścicielowi lokalu) części nieruchomości? Odpowiedź na to pytanie determinuje skutki podatkowe uchwały określającej sposób ko-rzystania z nieruchomości wspólnej.

W pierwszym przypadku należałoby uznać, że właściciele lokali, którzy otrzymali w ten sposób prawo do wyłącznego korzystania, np. z ogródka, tarasu lub miejsca postojowego nie uzyskują przychodu z tego tytułu – ko-rzystają bowiem z (współ)własnego majątku. W drugim przypadku – otrzymują od wspól-noty mieszkaniowej prawo do nieodpłatnego korzystania z części jej nieruchomości, co może zrodzić dla nich skutek podatkowy w postaci przychodu. Taki wniosek wydaje się absurdalny; w związku z tym można uznać, że właścicielom korzystającym z ogródków, tarasów, czy miejsc postojowych raczej nie grozi opodatkowanie z tego tytułu.

Przychody z nieodpłatnego korzystania z cudzej nieruchomości

Warto jednak pamiętać, że podstawą praw-ną do określenia przychodu jest art. 11 Ustawy

o PIT. Wymienia się w nim m.in. przychody z tytułu otrzymanych świadczeń w naturze i in-nych nieodpłatnych świadczeń. Jeżeli przed-miotem takiego świadczenia jest udostępnie-nie lokalu lub budynku, wartość przychodu ustala się według równowartości czynszu, jaki powinien być płacony w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu lub budynku.

W innych przypadkach – przychód ustala się na podstawie cen rynkowych stosowanych przy udostępnianiu rzeczy tego samego rodza-ju i gatunku.

O ile istotnie nikomu nie przyszło jeszcze do głowy, żeby opodatkować przychód związany z faktem nieodpłatnego korzystania z tarasu, to w przypadku nieodpłatnego korzystania z innych części wspólnych nie jest to takie oczywiste. Wskazują na to choćby sprawy przed Sądem Najwyższym o ustalenie odszko-dowania z tytułu bezprawnego zajęcia części wspólnej przez jednego właściciela. Sąd nie ma wątpliwości, że owe części wspólne na-leżą do wspólnoty mieszkaniowej i zasądza

Ta k

Mieszkasz w budynku wielorodzinnym?

Należysz do spółdzielnilub wspólnoty mieszkaniowej?

Jesteś zarządcą nieruchomości komercyjnych lub mieszkaniowych?

Chcesz kupić mieszkanie lub je wynajmujesz?

Jeśli przynajmniej raz

odpowiedziałeś/łaś ,

to TEN PORTAL JEST DLA CIEBIE!

Najnowsze informacje

znajdziesz w swojej skrzynce.

Zapisz się na bezpłatnynewsletter!

www.administrator24.info/bezplatny-newsletter

pro

mo

cja

FINANSE


odszkodowanie na jej rzecz. Prowadzi to do wniosku, że to wspólnota jest uprawniona do dysponowania swoim majątkiem i oddawania go do używania innym podmiotom, w tym właścicielom lokali w budynku wspólnoty – odpłatnie i nieodpłatnie.

W związku z tym, jeżeli jeden z właścicieli lokali otrzymuje (albo samowolnie zawłaszcza) możliwość wyłącznego korzystania np. ze stry-chu, wózkarni, suszarni i wykorzystuje te po-mieszczenia na własne cele – to taka sytuacja nie jest neutralna podatkowo. W związku z przy-toczonym wyżej art. 11 Ustawy o PIT należałoby uznać, że u właściciela powstaje przychód z tego tytułu w wysokości czynszu, jaki musiałby płacić za wynajęcie podobnej powierzchni.

Dlatego warto rozważyć zawarcie jakiejś umowy o korzystanie z części wspólnej, np. służebności, najmu, użytkowania, użyczenia.

SłużebnościJest to ograniczone prawo rzeczowe, które

może być ustanowione wyłącznie na nieru-chomości. Prawo to może przybrać formę korzystania w oznaczonym zakresie przez uprawnionego z nieruchomości obciążonej, albo na ograniczeniu właściciela nieruchomo-ści obciążonej w jego prawach. Prawo cywilne dzieli służebności na gruntowe i osobiste – w zależności od tego, kto jest beneficjentem.

Służebność gruntowa jest związana z nie-ruchomością i przysługuje każdemu jej wła-ścicielowi. Z treści art. 285 KC. wynika, że do ustanowienia służebności gruntowej konieczne jest istnienie dwóch nieruchomości: władnącej oraz obciążonej. W przypadku ustanowienia służebności, np. ogródka, nieruchomością ob-ciążoną byłaby nieruchomość wspólna, a nie-ruchomością władnącą – lokal. Sąd Najwyższy w postanowieniu z 21.07.2010 roku (sygn. akt III CSK 322/09) uznał, że: „Przyznanie właści-cielowi lokalu w ramach służebności grunto-wej uprawnienia do wyłącznego korzystania z ogródka przydomowego na nieruchomości wspólnej położonego pod oknami lokalu mie-ści się w granicach uprawnień właściciela nie-ruchomości władnącej przewidzianych w art. 285 § 1 KC”.

Dla oceny skutków podatkowych służeb-ności gruntownej istotne jest, że nie jest ona skierowana do konkretnej osoby.

Inaczej jest w przypadku służebności oso-bistej. W myśl ar t. 296 KC, nieruchomość można bowiem obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpo-wiada treści służebności gruntowej (służeb-ność osobista).

Różnica między tymi dwoma typami służebności jest istotna z przyczyn podat-kowych; nieodpłatna służebność osobista podlega podatkowi od spadków i darowizn, natomiast służebność gruntowa mu nie pod-lega. „Zgodnie z ar t. 1 Ustawy o podatku

od spadków i darowizn podatkowi od spad-ków i darowizn podlega nabycie rzeczy lub praw majątkowych przez osoby fizyczne. (...) Służebność osobista różni się zasadni-czo od służebności gruntowej. W konstrukcji stosunku prawnego tych praw należy zazna-czyć zarówno odrębność ich charakteru, jak i funkcji. Służebność osobista jakkolwiek jest obciążeniem nieruchomości, niemniej ustanawiana jest na rzecz oznaczonej osoby fizycznej (nie można jej ustanowić na rzecz osoby prawnej). Służebność gruntowa służy natomiast zwiększeniu użyteczności nierucho-mości władnącej. Tylko służebność osobista ma charakter podmiotowy, a zatem jedynie nabycie takiej służebności przez konkretną osobę powodować może konsekwencje w za-kresie podatku od spadków i darowizn” (pi-smo Ministerstwa Finansów z 26.1.2007 r.,PL-834/85/JB/06/PDJC-345/06/39/07).

Służebności odpłatne są objęte podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Podatnikiem jest uprawniony z tego tytułu. Podstawą opo-datkowania jest wartość świadczeń osoby, na rzecz której ustanowiono służebność, za okres, na jaki prawo to zostało ustanowione (opłata za służebność). W przypadku zawarcia umowy na czas nieokreślony, podstawę opo-datkowania może stanowić zgodnie z oświad-czeniem podatnika:

wartość świadczeń za lat 10 albowartość świadczeń należnych w miarę wy-konywania umowy.Stawka podatku wynosi 1%.

UżytkowanieUżytkowanie jest ograniczonym prawem

rzeczowym. Określa się je w art. 252 KC jako obciążenie rzeczy prawem do jej używania

�

�

i do pobierania jej pożytków. Użytkowanie obciąża oznaczoną rzecz w całości, chociaż wykonywanie użytkowania nieruchomości można ograniczyć do jej oznaczonej części (ar t. 253 § 2 KC). Można także ustanowić użytkowanie na udziale we współwłasności ułamkowej rzeczy wspólnej (tak SN w uchwale z 28.3.1980 r., sygn. akt III CZP 11/80). Użyt-kownik jest uprawniony do posiadania i uży-wania rzeczy zgodnie z treścią umowy.

Użytkowanie może być ustanawiane na rzecz osób fizycznych i osób prawnych. Nieodpłat-ne użytkowanie ustanowione na rzecz osoby fizycznej podlega podatkowi od spadków i da-rowizn. Osoba prawna zapłaci z tego tytułu podatek dochodowy.

Użytkowanie odpłatne jest objęte podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Podatnikiem jest użytkownik. Podstawą opodatkowania jest wartość świadczeń użytkownika płaconych za cały okres użytkowania. W przypadku za-warcia umowy na czas nieokreślony, podsta-wę opodatkowania może stanowić zgodnie z oświadczeniem podatnika:

wartość świadczeń za lat 10 albowartość świadczeń należnych w miarę wy-konywania umowy.Stawka wynosi 1%.

Przychodywspólnoty mieszkaniowej

Do końca roku 2008 obowiązywał art. 13 Ustawy o CIT, w którym wskazywano wyraź-nie, że przypadku nieodpłatnego udostępnienia nieruchomości (w całości lub w części) innym podmiotom, po stronie właściciela oddają-cego do używania powstawał przychód do opodatkowania. Przychód równy był wartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu lub dzierżawy nieruchomo-ści. Ustalało się go na podstawie przeciętnej wysokości czynszów stosowanych w danej miejscowości przy najmie lub dzierżawie nie-ruchomości tego samego rodzaju.

W 2009 roku przepis ten został skreślo-ny. Oznacza to, że po stronie wspólnoty nie powstaje przychód z tytułu oddania części nieruchomości wspólnej do nieodpłatnego korzystania. Wynagrodzenie otrzymane z ty-tułu użytkowania, służebności i najmu podle-gają CIT. �

�

�


PRAWOINTERPRETACE PODATKOWE FINANSE

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z pomieszczeń stanowi przychód pochodzący z gospodarki zasobami mieszkaniowymii podlega zwolnieniu od podatku dochodowego, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Bezumowne korzystanie z pomieszczeń wspólnoty

Wyrokiem sądu okręgowego C. został zobo-wiązany do zapłaty na rzecz wspólnoty miesz-kaniowej kwotę 27 000 zł za bezumowne korzy-stanie z pomieszczeń budynku należącego do tej wspólnoty. Całość kwoty została przekazana na konto wspólnoty. Ze stanu faktycznego wy-nika ponadto, że przedmiotowe pomieszczenia są wykorzystywane na grupowy węzeł cieplny, nieodzowny do prawidłowego funkcjonowania mieszkań w budynku mieszkalnym. Węzeł jest własnością C., chociaż obsługuje inne budynki na osiedlu, które nie należą do wspólnoty. Mając

na uwadze powyższe wspólnota powzięła wąt-pliwość czy przychód uzyskany za bezumowne korzystanie przez C. z pomieszczeń wspólnoty, w których znajduje się węzeł cieplny wraz z od-setkami podlega zwolnieniu z podatku dochodo-wego od osób prawnych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 Ustawy o podatku dochodowym

od osób prawnych. W ocenie wnioskodawczyni jest podstawa do skorzystania ze zwolnienia podatkowego. Przede wszystkim wynagrodze-nie jest otrzymane w związku z korzystaniem z pomieszczeń w budynku wspólnoty na gru-powy węzeł cieplny, który jest niezbędny do prawidłowego funkcjonowania budynku, tym samym jest przychodem z gospodarowania zasobami mieszkaniowymi. Co więcej jest przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, rozumianych jako lokale mieszkalne jak i pomieszczenia i urządze-nia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdującego się poza nim, których istnienie jest niezbędne do prawidłowego korzystania

z mieszkań przez mieszkańców jak również uła-twiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowa-nie oraz administrowanie. Na poparcie powyż-szego stanowiska wspólnota przywołała pismo Ministerstwa Finansów z 22 grudnia 2006 r.(nr DD6-8213-438/WK/06/339/391).

Organ podatkowy uznał stanowisko wnio-skodawcy w sprawie oceny prawnej po-wyższego stanu faktycznego za prawidłowe. W uzasadnieniu dodał, że pomieszczenia, w których znajduje się węzeł cieplny obsługu-jący budynek mieszkalny, służący gospodarce zasobami mieszkaniowymi wspólnoty, mie-ści się w pojęciu zasobów mieszkaniowych wspólnoty. Co więcej, ma wpływ na prawidło-we funkcjonowanie budynku.

(Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby

Skarbowej w Bydgoszczy z 17 maja 2012 r.,

sygn. ITPB3/423-86/12/PST, www.mf.gov.pl)

oprac. MCH

Dochód otrzymany z reklam zamieszczonych na budynkach należących do wspólnoty mieszkaniowej podlega opodatkowaniu, gdyż działalność ta nie mieści się w zakresie pojęciowym gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Dochody uzyskane z reklam i wynajmu powierzchni wspólnych

W ramach prowadzenia gospodarki zasoba-mi mieszkaniowymi wspólnota mieszkaniowa uzyskuje dochody z reklam zamieszczonych na budynku jak i wynajmu pomieszczeń wspól-nych. Wobec niepewności co do możliwości zwolnienia powyższych dochodów z podatku, wspólnota zwróciła się z pytaniem do organu podatkowego czy dochody w ten sposób uzy-skane w świetle dyspozycji art. 17 ust. 1 pkt 44 Ustawy o podatku dochodowym od osób

prawnych są zwolnione z przedmiotowego podatku. Jak tłumaczyła wnioskodawczyni przedmiotowe dochody są zwolnione od po-datku dochodowego od osób prawnych, o ile przeznaczone zostaną na cele związane z utrzy-maniem zasobów mieszkaniowych wspólnoty, co wynika z przywołanego przepisu.

Organ podatkowy przyznał rację wspólnocie, ale wyłącznie w zakresie odnoszącym się do dochodu z wynajmu pomieszczeń wspólnych. W kwestii zaś dochodu z reklam uznał stanowi-sko wspólnoty za nieprawidłowe, gdyż stanowią one inną działalność niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Umieszczenie reklamy na bu-dynku, jak wskazał organ podatkowy, nie stano-wi realizacji zadań mieszkaniowych ciążących na wspólnocie mieszkaniowej, gdyż wynajmo-wanie powierzchni (elementów budynków) na cele reklamowe nie należy do zadań miesz-

kaniowych wspólnoty. Wykorzystanie zasobu mieszkaniowego dla innych celów niż realizacja zadań mieszkaniowych jest inną działalnością gospodarczą niż gospodarka zasobami miesz-kaniowymi. Dlatego też, mimo przeznaczenia dochodów z nich pochodzących na cele utrzy-mania zasobów mieszkaniowych, nie będą one podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 Ustawy o podatku dochodowym

od osób prawnych. Z kolei, dochód pocho-dzący z wynajęcia pomieszczeń wspólnych będzie zwolniony z przedmiotowego podatku pod warunkiem, iż zostanie przeznaczony na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi.

(Interpretacja indywidualna Dyrektor Izby

Skarbowej w Warszawie z 14 maja 2012 r.,

sygn. IPPB3/423-190/12-4/MC, www mf.gov.pl)

oprac. MCH

ZARZĄDZANIE


Irena Scholl

W grudniu 2009 r. ONZ ogłosiła rok 2012 Międzynarodowym Rokiem Spółdzielczości. To wyraz uznania dla tej formy organizowania produkcji i usług, także działań w dziedzinie mieszkalnictwa, mających na celu nie pomnażanie zysków, ale zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych niezamożnych grup społecznych.

Trwa MRSTrwa MRS*)*), , a w Polsce… jest a w Polsce… jest jak jestjak jest

W unijnych dokumentach czytamy: „spółdzielnia jest autonomicznym zrzeszeniem osób, które zjednoczy-

ły się dobrowolnie w celu zaspokojenia swoich wspólnych aspiracji i potrzeb ekonomicznych, społecznych, kulturalnych… Spółdzielnie opierają swoją działalność na wartościach samopomocy, samoodpowiedzialności, de-mokracji, równości, sprawiedliwości i solidar-ności”. Z danych o poszczególnych branżach spółdzielczości w Europie wynika, że najwięcej, bo 41% jest spółdzielni pracy – wytwórczych i usługowych, 33% stanowią rolnicze, a na trze-cim miejscu są mieszkaniowe – 17%. Okazuje się, że te branże spółdzielcze wykazują najwięk-szą odporność na skutki światowego kryzysu, tak więc ich rozwój jest pożyteczny i wskazany. O tym przypomina światu ONZ, ogłaszając Międzynarodowy Rok Spółdzielczości.

Przytoczone tu fakty i opinie są bardzo cenne, więc polscy spółdzielcy starają się, aby dotar-ły one do świadomości decydentów. Bowiem znaczna część polskich polityków nie widzi potrzeby rozwijania spółdzielczości, a wręcz przeciwnie, stara się pomniejszyć jej znacze-nie. Liczne zapisy pomieszczone w ustawach dotyczących spółdzielczości mieszkaniowej

Trybunał Konstytucyjny uznawał za niezgodne z ustawą najwyższą, a mimo to wciąż znajdują się one w nowych projektach legislacyjnych. Podczas prac nad Ustawą o spółdzielniach

mieszkaniowych nie zwracano uwagi na opi-nie Komisji Kodyfikacyjnej Sejmu czy Biura Legislacyjnego Kancelarii Sejmu. KRS stara się zmienić ten stan rzeczy, zaprasza posłów z najliczniejszych ugrupowań sejmowych na różnego rodzaju spotkania aby przybliżyć im problematykę spółdzielczą. Niestety, brak cza-su często nie pozwala im uczestniczyć w tych spotkaniach. Prezes Zarządu Krajowej Rady Spółdzielczej, Alfred Domagalski ma nadzie-ję, że prezydent RP Bronisław Komorowski, który przyjął patronat nad obchodami MRS w Polsce, ma większe zrozumienie dla zna-czenia spółdzielczości niż inne organa władzy państwowej i poprzez prezydenta spółdzielcy zyskają większy wpływ na kształt ustawodaw-stwa. Odbyły się już dwie debaty poświęcone spółdzielczości organizowane przez Kancelarię Prezydenta, a przygotowywana jest trzecia, której tematem ma być spółdzielczość miesz-kaniowa.

Dzięki obchodom Międzynarodowego Roku Spółdzielczości w mediach pojawia się wię-cej obiektywnych publikacji o spółdzielczości. Wszystko to zapewne poprawi nieco samopo-czucie spółdzielców i przyczyni się do więk-szego zrozumienia ich problemów, ale szybko ich nie rozwiąże.

Co doskwiera najbardziej? Dynamicznie rosną opłaty za mieszkania, co

wynika z podwyżek cen za wodę, odprowadza-nie i wywóz ścieków oraz śmieci, a także opłat za wieczystą dzierżawę gruntów, które w ciągu najbliższych lat mogą wzrosnąć aż o 400%. Spotkałam się z wyliczeniami, że w II półroczu br. opłaty za mieszkania mogą wzrosnąć nawet o 40 zł miesięcznie. Można więc przewidywać dalszy wzrost zadłużenia mieszkańców. A już dziś wpływy z tych opłat do kas spółdzielczych są pomniejszone średnio o 10%. – Zalegają z nimi zarówno osoby posiadające własno-ściowe spółdzielcze prawo do lokalu, jak i wła-ściciele lokali wyodrębnionych – mówi prezes SM im. Wł. Jagiełły w Łodzi. Za przysłowiową złotówkę wykupowały je osoby o niskich do-chodach, bo ani legislatorzy, ani nikt z admi-nistracji państwowej ich nie ostrzegał, że nie będą miały prawa do dodatku mieszkaniowe-go. Spółdzielnia posiada rezerwową kwotę sta-bilizującą płynność finansową, z której opłaca zobowiązania ciążące na nieruchomości. Ale przecież kwota tej rezerwy nie może rosnąć w nieskończoność! Coraz więcej czasu prezesi spółdzielni spędzają w sądach, na rozprawach windykacyjnych…

– Dostarczyciele mediów zepchnęli swoje obowiązki na spółdzielnie – mówi z irytacją Jerzy Jankowski, przewodniczący Zgroma-dzenia Ogólnego KRS. A przecież to oni są właścicielami liczników i powinni rozliczać się *) MRS – Międzynarodowy Rok Spółdzielczości


Trwa MRS*), a w Polsce… jest jak jest

nizacji systemów grzewczych powiązanych z modernizacją budynków, których celem jest nie tylko zmniejszenie opłat za energię, ale także zanieczyszczeń atmosfery. Np. w Pra-szce (woj. opolskie) współpraca SM Praszka z władzą lokalną doprowadziła do wybudowa-nia sieci przesyłowych i instalacji solarnych, kotłowni gazowych, także docieplenia ścian, stropodachów, wymiany stolarki okiennej i drzwiowej we wspólnych pomieszczeniach oraz wewnętrznej instalacji wody zimnej i cie-płej. W efekcie zapotrzebowanie na energię zmniejszyło się o 30%. Całkowity koszt przed-sięwzięcia wyniósł 20 mln zł., w tym części re-alizowanej przez spółdzielnię 9 mln. Kwota jest znaczna, a że zwróci się dopiero za kilka lat, poszukano wsparcia. Na wniosek spółdzielni, w grudniu 2005 r. Narodowy Fundusz Ochro-ny Środowiska i Gospodarki Wodnej udzielił spółdzielni pożyczki w kwocie ponad 1,4 mln zł, a w styczniu 2006 r. Fundacja EKOFUNDUSZ przyznała dotację w kwocie ponad 4 mln zł.

Przykładów tego rodzaju współdziałania spółdzielni z władzami lokalnymi jest coraz więcej. Jest to najlepszy sposób wykorzy-

z odbiorcami energii cieplnej czy ciepłej wody, egzekwować należności od niepłacących.

W interesie ogółu mieszkańców spółdziel-nie starają się pomagać i sobie i konkretnemu Kowalskiemu, gdy ich sytuacja materialna jest zła, gdy tracą pracę. Duże spółdzielnie, któ-re tak się niektórym nie podobają („molochy oderwane od ludzi”) mają większe możliwo-ści organizowania pomocy. Np. Katowicka Spółdzielnia Mieszkaniowa stara się, niczym pośredniak, znaleźć niezaradnym pracę, za-mienić mieszkanie na mniejsze, tańsze, nie-pełnosprawnym na położone na par terze, jeśli korzystanie z windy jest utrudnione. Przy załatwianiu tych spraw współpracuje z mia-stem. Spółdzielnie, zwłaszcza posiadające na terenie swoich osiedli dużo zieleni, terenów rekreacyjnych, stwarzają dłużnikom szanse odpracowywania zaległości w opłatach.

„Molochy”, które budowały lokale użytko-we, mogą teraz dochodem z ich wynajmu wspomagać fundusze remontowe, albo dzie-lić go między spółdzielców, pomniejszając w ten sposób wysokość miesięcznych opłat. Stąd nieustające oburzenie spółdzielców na

wprowadzenie nieistniejącego w żadnym in-nym dziale gospodarki podwójnego rodzaju podatków: od działalności podstawowej, któ-ra jest deficytowa (choćby z podanych wy-żej przyczyn), wobec czego opodatkowano ją stawką 0, i od działalności gospodarczej, którą opodatkowano stawką 19%, choć ratuje sytuację tej pierwszej. Podatek uszczupla więc wpływy do kasy spółdzielczej, co jest szkodli-we ze społecznego punktu widzenia. Usiłują też protestować przeciwko niekorzystnym regulacjom Ustawy o zbiorowym zaopatrze-

niu w wodę i odprowadzaniu ścieków, która dopuszcza podnoszenie cen wody i odbioru ścieków bez uchwały rady gminy.

Spółdzielnie korzystają ze słońca

Spółdzielnie szukają więc oszczędności. Aby zmniejszyć wydatki na energię od lat prowadzą przedsięwzięcia termomoderniza-cyjne, korzystając z preferencyjnych kredytów na ten cel. Dziś szukają partnerów do wyko-rzystywania… słońca. Wspólnie z urzędami miast i gmin opracowują programy moder-

NAJLEPSI W EUROPIE SPECJALIŚCI OD BALKONÓW

BALCO NAJLEPSI SPECJALIŚCI OD BALKONÓW WEUROPIE

rekl

ama

ZARZĄDZANIE


stywania energii ze źródeł odnawialnych, co pozwoli w niedalekiej przyszłości zabezpieczyć się przed skutkami kryzysu energetycznego, który może nas dopaść już w 2016 r.

Plan oszczędzania energii realizuje konse-kwentnie warszawska RSM „Praga”. Ocieplo-no już 90% budynków wielorodzinnych, trwa docieplanie stropów, wymiana instalacji c.o. Zapotrzebowanie na ciepło w latach 2007–2011 obniżyło się o 15, 2 MW, ale spółdzielnia idzie dalej. Uczestniczy w projekcie EnSURE, współfinansowanym przez Europejski Fun-dusz Rozwoju Regionalnego, którego celem jest podniesienie efektywności energetycznej na obszarach miejskich, m.in. poprzez popu-laryzację i pilotażowe wdrażanie odnawialnych źródeł energii. Pilotażowy projekt, przygotowa-ny przez RSM „Praga”, zakłada montaż kolekto-rów słonecznych na jednym z budynków wie-lorodzinnych. Będą one służyły podgrzewaniu wody użytkowej. – Mamy nadzieję – mówi pre-zes spółdzielni, Andrzej Półrolniczak – że efekty projektu okażą się satysfakcjonujące i kolektory będą montowane na kolejnych budynkach.

Budują mniej, bo… Rodzinom polskim brakuje ponad 1,5 mln

mieszkań, co stanowi jeden z głównych, także demograficznych, problemów społecznych. W Polsce 350 mieszkań przypada na 1 tys. ludności, podczas gdy w krajach UE jest ich 459–500. Na statystycznego Polaka przypada ok. 25 m kw., a w UE 50 m kw. Tymczasem budownictwo mieszkaniowe w Polsce – poza jednorodzinnym – przeżywa załamanie. Naj-więcej mieszkań przybyło w 1978 r. – 240 tys., czyli 8 na 1 tysiąc ludności. W 2010 r. już tylko 136 tys. (3,6), a w zeszłym roku 131,7 (3,4). Niestety, uczestniczyło w tym spadku także budownictwo spółdzielcze. O ile w latach 1970–1980 mieszkania spółdzielcze stano-wiły połowę nowych mieszkań, to w latach 2005–2010 ich udział zmniejszył się do 3,7%. Dał o sobie znać brak wsparcia przez państwo budownictwa uspołecznionego, co jest sprzeczne z polityką europejską. W UE, w różnej formie, państwa pokrywają średnio 25% kosztu budowy mieszkań w zasobach spółdzielni i organizacji o podobnym charak-terze. Działają też fundacje wspierające ten rodzaj budownictwa.

U nas spółdzielnie ratowały sytuację bu-dując w programie „Rodzina na swoim” oraz w systemie deweloperskim. – Chodzi o to, aby budować jak najtaniej – mówi prezes SM „Śnieżka” w Krakowie, Stanisława Barska. U nas koszt budowy zaczyna się od 4 350 zł brutto i należy do najniższych w Krakowie. W 2010 r. „Śnieżka” otrzymała wyróżnienie w konkursie o nagrodę Złotego Sokoła i tytuł Krakowskiego Mieszkaniowego Dewelopera Roku „za podejmowanie wyzwań dotyczących lokalizacji zespołów mieszkaniowych w obrę-bie wielkiego Krakowa, konsekwentną polity-kę cenową, a także poszanowanie przestrzeni i ochronę zastanego obszaru przyrody”. „De-weloperka” jest możliwa wszędzie tam, gdzie spółdzielnie mają dobrą opinię i… pieniądze.

Spółdzielnia mieszkaniowa „DĄB” w Szcze-cinie, która dysponuje dziś 16 447 lokalami, 7 osiedlami podzielonymi na 40 zespołów nieruchomości, teraz oddaje do użytku rocz-nie ponad 100 mieszkań w systemie dewe-loperskim. – Nie musimy mieć „na wlocie” znacznych środków, gdyż bez trudu znajduje-my wykonawców, którym płacimy dopiero po zakończeniu obiektu – mówi prezes Zarządu, Józef Karbowniczyn. – Mamy w Szczecinie opinię dobrego gospodarza, posiadamy wielki majątek. Na prowadzenie inwestycji w syste-mie deweloperskim Zarząd ma zgodę walnego zgromadzenia, gdyż spółdzielcy – dzięki do-datkowym, dochodom, m. in. z „deweloperki” – mają opłaty miesięczne zmniejszone o 50 gr od m kw.

Niektórych spółdzielczych deweloperów martwi Ustawa o ochronie praw nabywców lo-

kali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych

z 29 kwietnia br. Zobowiązuje ona dewelope-rów do zakładania rachunków powierniczych, na które muszą wpłacać równowartość budo-wanych mieszkań, aby przyszli ich właściciele mieli pewność, że deweloper ma środki na ich wybudowanie. J. Karbowniczyn jest zadowo-lony z tej ustawy:

– Ustawa oczyści rynek z nierzetelnych deweloperów, którzy nie mają rzeczywistych środków na budowanie i za pieniądze pobie-rane od kolejnych klientów budują mieszkania dla klientów „starych”. Ale z drugiej strony wiadomo, że tylko silne ekonomicznie spół-dzielnie będą w stanie wyłożyć pieniądze

z góry, aby umieścić je na rachunku powier-niczym, a dopiero potem odzyskiwać je od klientów. Nie zawsze i nie na każdym terenie zdobędą wykonawców, którzy zgodzą się na zapłatę dopiero po wykonaniu robót. Jest więc zagrożenie – zwłaszcza wobec likwidacji z dniem 1 stycznia 2013 r. programu „Rodzi-na na swoim”, że budownictwo spółdzielcze w ogóle zaniknie.

– Przeszkodą w podejmowaniu przedsię-wzięć remontowo–budowlanych jest art. 27 ust. 2 Ustawy o spółdzielniach mieszkanio-

wych, który zobowiązuje nas do posiadania zgody wszystkich współwłaścicieli nierucho-mości na ich remonty czy inwestycje wyma-gające pozwolenia na budowę, a nawet na… wycięcie drzew – mówi prezes „Jagiełły”. – Uzyskanie takiej zgody wymaga długotrwa-łych zabiegów, wyjaśnień, perswazji nie za-wsze uwieńczonych powodzeniem, a zawsze opóźniających przyjęcie planu i rozpoczęcie prac. Nie rozumiem, dlaczego w tak ważnej sprawie, gdy sytuacja wymaga pilnych działań, nie można stosować sprawdzonej i powszech-nie stosowanej, demokratycznej metody podej-mowania decyzji drogą głosowania. Przecież dom wielorodzinny nie składa się z domów indywidualnych, gdzie każdy może z nim robić, co mu się podoba, ale jest współwłasność, musi się więc liczyć wola większości!

Na co się skarżą? A na co się skarżą spółdzielcy najlepiej

wiedzą związki rewizyjne. W dawnych cza-sach, przed 1990 r., gdy funkcjonowały scen-tralizowane struktury spółdzielcze, lustracje przeprowadzał Centralny Związek Spółdzielni Budownictwa Mieszkaniowego poprzez swo-je związki wojewódzkie, przy których działały inspektoraty kontroli. Lustracje przeprowa-dzano wówczas z inicjatywy inspektoratów, a wnioski pokontrolne musiały być obligato-ryjnie wykonywane. Przekształcenia ustrojowe przyniosły tu liczne zmiany. Zniknęły spółdziel-cze „czapy”. Powstawały związki rewizyjne, do których przynależność jest dobrowolna, a lustracji dokonują wówczas, gdy zgłosi taką potrzebę zarząd spółdzielni lub za jego po-średnictwem rada nadzorcza, albo 1/5 człon-ków spółdzielni. Do czerwca 2005 r. to rada decydowała, czy i jakie wnioski pokontrolne


będą realizowane. Obecnie decyduje o tym ogół członków spółdzielni na walnym zgroma-dzeniu, które podejmuje stosowną uchwałę. Gdy lustrator stwierdzi np. istotne naruszenie prawa, sporządza informację dla rady nadzor-czej, a w przypadku podejrzenia, że zostało popełnione przestępstwo, związek rewizyjny powiadamia stosowne organy. Lustracje mają dziś charakter bardziej instruktażowy, dorad-czy, a mniej nakazowy lub represyjny. – Ja-kie skargi czy wnioski najczęściej kierują do związku członkowie spółdzielni? – pytam pre-zesa Zarządu Krajowego Związku Rewizyjnego S.M., Jana Sułowskiego. – Najczęściej skarżą się na rosnące koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości (remonty), braki w aktualizacji unormowań wewnętrznych (regulaminów), na system rozliczeń opłat z tytułu dostawy cie-pła, na podnoszenie opłat za dostawy mediów, wywóz i odbiór nieczystości itp. Z naszych lu-stracji wynika, że zaskarżane podwyżki nie są spowodowane przez działalność spółdzielni, ale wynikają z podwyżek narzucanych przez dostarczycieli mediów, świadczeniodawców. Wszelkie koszty zarządu spółdzielni wynikają

z konkretnych kalkulacji, które podlegają kon-troli sądowej. Jeśli chodzi o brak aktualnych regulaminów, zwracamy na to uwagę i spół-dzielnie je sporządzają. Muszę stwierdzić, że spółdzielnie cenią sobie konsultowanie ze związkiem wielu kwestii wynikających z nie-precyzyjnych zapisów prawnych.

Nie dostają żółtej kartki Czy spółdzielcy dają swoim spółdzielniom

żółte kartki? Otóż, jeśli nawet tak, to są to przy-padki sporadyczne, choć przez niechętnych spółdzielczości mocno nagłaśniane. Nawet w okresie masowego wykupu mieszkań, tak-że wówczas, gdy cały budynek przechodził we władanie wspólnoty mieszkaniowej, pozo-stawiała ona administrowanie nim w rękach spółdzielni. No i – co niektórych mocno zaska-kuje – spółdzielni mieszkaniowych przybywa! Na początku lat 90. było ich 3 500, potem, w wyniku tendencji do podziału „molochów” ich liczba powiększyła się do 5 000, a w ostat-nich latach przybyło 500 nowych. Przyczyny tego zjawiska nie są jeszcze znane, ale jest ono sygnałem, że zaufanie do spółdzielczości

nie zniknęło. I kolejne zaskakujące informacje. Ponad 1000 spółdzielni mieszkaniowych wy-pełniło ankiety, przekazane im przez Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP, który chciał się dowiedzieć, jaki jest efekt prze-kształceń własnościowych, które się dokonały w spółdzielniach w ostatnich latach. Otóż pro-cent osób posiadających lokatorskie prawo do lokalu spadł z 22,6% (31 lipca 2007 r.) do 3,8% (31 grudnia 2011 r.). Spółdzielcze własno-ściowe prawo do lokalu posiada 61%, a 34% prawo odrębnej własności. Tak wielkiego skoku na własność spółdzielczą nie było, jak by to mogło wynikać z szumnie nagłośnionej tendencji wykupu mieszkań za przysłowiową złotówkę. Dlaczego? Zdaniem Jerzego Jan-kowskiego, prezesa Zarządu ZRSM RP, ludzie z jednej strony pragną własności, ale z drugiej chętnie korzystają z takiej formy organizacji miejsca zamieszkania, która istnieje już ponad sto lat, a zasadniczych różnic między prawem własności spółdzielczej i wyodrębnionej nie ma – można mieszkanie sprzedać, dziedzi-czyć, więc po co sobie brać na głowę nieznane jeszcze kłopoty? �

rekl

ama

ZARZĄDZANIE


Anna Ostańskadr inż. Politechnika Lubelska

Obowiązek zarządców w kwestii prowadzenia książki obiektu budowlanego [2] wynika z przepisów [1]. W poprzednich numerach „Administratora” omówiono pierwsze 6 z 10 kroków prawidłowego wypełniania książki.

Książka obiektu budowlanegoProwadzenie KOB i odpowiedzialność karna

Jak wspomniano w poprzednich dwóch częściach ar tykułu „Książka obiek-tu budowlanego”, opublikowanych

w kolejnych wydaniach „Administratora” (nr 5/2012, s. 30 i nr 6/2012, s. 30), podano za-sady wypełniania poszczególnych kart KOB w 10 krokach*). Poniżej, kontynuując temat przedstawiamy ostatnie trzy kroki 7–10.

Krok 7.W tablicy 6 KOB (tu Tab. 1) wpisać należy,

co jest przedmiotem opracowania i do cze-go jego wytyczne mają służyć. Jest to krok 7 w uzupełnieniu KOB, który sprowadza się do przepisania z protokołów odbioru zakresu robót remontowych, zaleceń z dokumentacji technicznej oraz wykazu pozwoleń na zmianę sposobu użytkowania obiektu (Tab. 11 KOB).

Kolejna tablica – nr 7 (tu Tab. 2) jest roz-szerzeniem tablicy nr 6 ze s. 30–32 KOB (tu Tab. 1), obejmującym szczegółową charak-terystykę tych opracowań; należy więc za-chować tą samą chronologiczną kolejność zapisu w obydwu tablicach.

Sposób zapisywania danych do tablicy nr 7 KOB (tu Tab. 2) jest już ściśle określo-ny przez konstrukcję tablicy: w rubryce 1 – „Powód zlecenia” należy sprecyzować, jakie przesłanki zadecydowały, że wystąpio-no o wykonanie stosownego opracowania technicznego.

Krok 8. Zestawienie protokołów odbioru prac re-

montowych i dane dotyczące dokumentacji

technicznej to te informacje, które należy uzupełnić w ósmym kroku wypełniania książki.

*) Źródła: [2], [4], Jan Andrzej Wiktor, strona www.lokus.pl i opra-cowania oraz badania własne

Tab. 1. Wykaz opracowań technicznych dotyczących obiektu (ekspertyzy, badania techniczne obiektu, opinie, orzeczenia techniczne, dokumentacja techniczna i inne opracowania dotyczące obiektu) Tablica nr 6 KOB

Lp. NazwaOpracowania

DataPrzedmiot opracowania i sposób wykorzystania

DataWykonania

robótzlecenia opracowania

odbioru opracowania

1 2 3 4 5 6

UWAGA! Nie należy wpisywać informacji o wykonanej dokumentacji projektowej i pozwoleniach na budowę (lub zawiadomieniach organu) dla wykonania robót remontowych i modernizacyjnych, ponieważ do tego celu została przeznaczona tablica nr 8 KOB (tu Tab. 3).

Tab. 2. Dane dotyczące opracowania technicznego (lp. z tablicy nr 6) Tablica nr 7 KOB

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . .(rodzaj opracowania)

Lp. Wyszczególnienie Opis1 2 3

1 Powód zlecenia

2 Autor

3 Data opracowania

4 Sposób realizacjiwniosków i zaleceń

(*) Nie dotyczy dokumentacji technicznejUWAGI:


Tab. 3. Wykaz protokołów odbioru robót remontowych w obiekcie Tablica nr 8 KOB

Lp. Nr pozwolenia na budowę (*)

Podstawa realizacji robót (**) Zakres remontów Protokół odbioru

Nr i data

1 2 3 4 5

(*) Jeżeli jest wymagane.(**) Podać lp. z tablicy nr 6 zawierającą dane dotyczące dokumentacji technicznej.

Tab. 4. Dane dotyczące dokumentacji technicznej (lp. ........... z tablicy nr 8) Tablica nr 9 KOB

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . .(rodzaj opracowania technicznego)

Lp. Wyszczególnienie Opis1 2 3

1 Autor

2 Data odbioru opracowania

3Zakres robót przewidzianych dokumentacją techniczną

Informacje uzupełniające do kolumny 3 w tablicy nr 8 KOB (tu Tab. 3).UWAGI:

niczno-budowlanej i nadzoru budowlanego, który nakaże w drodze decyzji usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości [4], a za-kres robót będzie obligował do wykonania dokumentacji technicznej. Wykonanie mo-dernizacji polegającej na przekształceniu układu pomieszczeń, wymaga pozwolenia organu administracji architektoniczno-bu-dowlanej i nadzoru budowlanego oraz na-rzuca konieczność wykonania odpowiedniej dokumentacji technicznej.

Krok 9.Przedostatni, dziewiąty już krok prawi-

dłowego prowadzenia KOB sprowadza się do zestawienia awarii i katastrof, zawartych w tablicy 10. KOB (tu Tab. 5). Tablicę tę należy przeprowadzić w przypadku, gdy mamy do czynienia z katastrofą budowlaną, czyli m.in. uszkodzeniami elementów wbudowanych i/lub awarii urządzeń związanych z budynkiem, np. dźwigu, hydroforu, pomp, wentylatorów lub awarii instalacji gazowej, wodociągowej, ka-nalizacyjnej, sieci elektrycznej, itp.

Podstawę zapisu stanowi protokół komisji powołanej przez nadzór budowlany w przy-padku katastrofy lub powołanej przez właści-ciela lub zarządcę w przypadku awarii.

Zgodnie z art. 70 [1] właściciel, zarządca lub użytkownik obiektu budowlanego, na któ-rych spoczywają obowiązki w zakresie napraw, obowiązani są, w czasie lub bezpośrednio po

W tablicy nr 8 KOB (tu Tab. 3) rubryka 2 powinna zawierać numer pozwolenia na budowę lub dane zgłoszenia na podstawie, którego przeprowadzono prace remontowe. Natomiast w rubryce 3 – należy podać numer opracowania – z rubryki 1. w tablicy nr 6 KOB (tu Tab. 1) – zawierający dane dotyczące do-kumentacji technicznej.

Do tablicy nr 9 KOB (tu Tab. 4) należy dołączyć informacje uzupełniające do ko-lumny 3. z tablicy 8. (tu Tab. 3), zachowując tą samą chronologię zapisu w KOB. Tablica nr 9 (tu Tab. 4) jest rozszerzeniem kolumny 3. – z tablicy nr 8 KOB (tu Tab. 3). Zatem do kolumny 3. – wpisujemy odpowiedni numer pozycji z tablicy nr 6 KOB (tu Tab. 1), ale tylko wtedy jeżeli ekspertyzy, badania techniczne czy opinie podawały zalecenia do realizacji określonego zakresu robót remontowych i modernizacyjnych (oraz innych robót bu-dowlanych) do wykonania w obiekcie. Nato-miast jeśli opracowanie techniczne, zapisane do tablicy nr 6 KOB (tu Tab. 1), nie kończyło się wskazaniem określonych robót do wyko-

nania, to w tablicy nr 9 KOB (tu Tab. 4) takiego odniesienia nie będzie.

Realizacja robót remontowych i moder-nizacyjnych może być też konsekwencją decyzji organu administracji architekto-

Jednoczesne docieplenie,uszczelnienie i ostateczne

pokrycie dachuok. 1000 m2 powierzchni dziennie

Termopian Sp. z o.o.43-500 Czechowice-Dziedzice

ul. Dworcowa 15 atel. (32) 214 45 80

[email protected]

TermoPiana na TWÓJ DACH

20 lat doświadczeń!

rekl

ama

ZARZĄDZANIE


przeprowadzonej kontroli stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, usunąć stwierdzone uszkodzenia i uzupełnić braki, które mogłyby spowodować zagrożenie ży-cia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem.

Krok 10.Ostatni krok to zmiana sposobu użytkowa-

nia obiektu i uzupełnienie wykazu pozwoleń na tę zmianę, a zatem w tablicy nr 11KOB (tu Tab. 6) należy poza pozwoleniem na zmianę sposobu użytkowania obiektu zawrzeć za-kres dokonanych zmian oraz opis sposobu użytkowania obiektu zarówno przed, jak i po jego zmianie.

Prawo budowlane [1] odnosi się do zmian sposobu użytkowania obiektu w ar t. 32 i art. 71.

Rubryki: 2 i 3 wymagają zapisu tylko wtedy, gdy dokumenty te zostały sporządzone przed zmianą sposobu użytkowania obiektu.

Zmiana sposobu użytkowania obiektu bu-dowlanego, to m.in.:

przeróbka pomieszczenia z przeznaczeniem na pobyt ludzi,przeznaczenie do użytku publicznego lokalu lub pomieszczenia, które uprzednio miało inne przeznaczenie bądź było budowane w innym celu,przeznaczenie pomieszczeń mieszkalnych na cele niemieszkalne,podjęcie albo zaniechanie w obiekcie bu-dowlanym lub jego części działalności

�

�

�

�

zmieniającej: warunki bezpieczeństwa po-żarowego, powodziowego lub pracy; wa-runki zdrowotne, higieniczno-sanitarne lub ochrony środowiska oraz wielkość układu obciążeń.

Najczęstszym problemem dla osób pro-wadzących KOB jest ścisłe określenie funkcji przed (rubryka 6) i po (rubryka 7) zmianie spo-sobu użytkowania, ponieważ często wpisują to błędnie w rubryce 5, w której winien być wpi-sywany „zakres wykonanych zmian”, a zatem jakie prace czy czynności przeprowadzono, aby tę funkcję zmienić.

Odpowiedzialność karnaNa zakończenie warto wspomnieć o odpo-

wiedzialności karnej w przypadku nie speł-nienia ustawowego obowiązku kontroli oraz prowadzenia KOB. Zgodnie bowiem z art. 93 ustawy, kto (…):

8. nie spełnia obowiązku, o którym mowa w art. 62 ust. 1, wykonania okresowej kontroli,

9. nie spełnia, określonych w art. 63 lub art. 64 ust. 1 i 3, obowiązków przechowy-wania dokumentów, związanych z obiek-tem budowlanym lub prowadzenia KOB

podlega karze grzywny.

Art. 94. Stanowi, że orzekanie w sprawach o czyny, określone w ar t. 93, następuje na podstawie przepisów Kodeksu postępowania

w sprawach o wykroczenia. �

W kolejnym artykule o prowadzeniu książki obiektu budowlanego przedstawimy wyniki badań doty-czących przydatności KOB na podstawie ankiet przeprowadzonych wśród zarządców i osób pro-wadzących KOB [3].

Literatura[1] Ustawa Prawo budowlane z 7 lipca 1994 r., DzU

z 1994 r. nr 89, poz. 414, z późn. zm. (ostatnia w czerwcu 2010 r. DzU z 2010 r. nr 121, poz. 809)

[2] Książka obiektu budowlanego, wg załącznika do roz-

porządzenia Ministra Infrastruktury z 3 lipca 2003 r. (DzU z 2003 r. nr 120, poz.1134)

[3] Ostańska A.: KOB jako narzędzie pomocne w za-

rządzaniu budynkiem. Styczeń 2012, maszynopis s. 1–7

[4] Rozporządzenie MSWiA z 16 sierpnia 1999 r. w spra-

wie warunków technicznych użytkowania budynków

mieszkalnych (DzU nr 74, poz. 836)

Tab. 6. Wykaz pozwoleń na zmianę sposobu użytkowania obiektu (art. 71 ustawy) Tablica nr 11 KOB

Lp.

Numer i data

Zakres dokonanych zmian

Sposób uzytkowania

pozwolenia na budowę

(*)

protokołu odbioru (**)

pozwolenia na zmianę sposobu

użytkowania

przed zmianą

po zmianie

1 2 3 4 5 6 7

(*) Jeśli jest wymagane(**) Jeśli sporządzono protokółUWAGI:

Tab. 5. Wykaz protokołów awarii i katastrof obiektu (art. 78 ust. 1 ustawy) Tablica nr 10 KOB

Lp. Data awarii lub katastrofy

Data i nr protokołu Zakres uszkodzeń Przyczyny awarii

lub katastrofy

Datausunięcia uszkodzeń

1 2 3 4 5 6

UWAGI:

37lipiec-sierpień 2012 A R T Y K U Ł S P O N S O R O W A N Y

Skuteczne zarządzanie nieruchomościa-mi zależy przede wszystkim od efek-tywnej komunikacji pomiędzy miesz-

kańcami i podmiotami ich obsługującymi oraz odpowiedniego zorganizowania procesów i za-dań związanych z obsługą nieruchomości.

Zarządzanie to także konieczność stałej ada-ptacji do zmieniających się warunków, z wy-korzystaniem wiedzy własnej i współpracow-ników oraz bagażu doświadczeń. Czynnikiem decydującym o jakości zarządzania stały się odpowiednie narzędzia informatyczne.

Nowością wśród nich jest platforma Domico, która powstała na podstawie analizy potrzeb zarządców nieruchomości, mieszkań-ców oraz usługodawców. Projektantom sys-temu przyświecała idea stworzenia narzędzia wspierającego wszystkie aspekty zarządzania i obsługi nieruchomości, dostępnego dla użyt-kowników 24 godziny na dobę, którego natu-ralnym środowiskiem działania jest internet.

Zarządca po zarejestrowaniu się w syste-mie ma dostęp do ewidencji budynków/lokali, określania wysokości stawek i opłat eksplo-atacyjnych, rozliczania należności z tytułu eksploatacji lokali i zużytych mediów. System pozwala ewidencjonować wpłaty i wypłaty ręcznie oraz z wyciągów bankowych. Sporym ułatwieniem jest możliwość otrzymywania i wysyłania informacji o fakturach drogą elek-troniczną. Moduł księgowy umożliwia wykona-

nie zestawień finansowych. Domico zapewnia także możliwość obsługi zgłoszeń, publikację dokumentów i ogłoszeń na tablicach dostęp-nych dla mieszkańców.

Mieszkaniec – moje mieszkanie, mój dom, moi sąsiedzi, moja okolica – to wszystko jest w Domico. Wystarczy zalogować się na por-talu mieszkańca, aby mieć dostęp do spraw związanych z własnym mieszkaniem czy wspólnotą. Przejrzysty sposób prezentowania informacji o stanie rozrachunków, aktualnym postępie realizacji zgłoszeń, przegląd wydarzeń i tablice ogłoszeń to tylko kilka z korzyści jakie otrzymują mieszkańcy od Domico. Ale to tylko początek zabawy, bo przecież można jeszcze wystawić ofertę sąsiedzkiej samopomocy lub ogłoszenie, albo skorzystać z dostępnyche-płatności.

Usługodawca ma możliwość dodania wizy-tówki i przedstawienia oferty swoich usług. Po rejestracji w systemie może również odpowia-dać na zapytania składane przez zarządców oraz mieszkańców.

System Domico został zaprojektowany tak aby dać użytkownikowi poczucie komfor tu od pierwszego kliknięcia myszką. Wygodny jest zarówno sposób prezentacji danych jak i ich wprowadzanie. Domico jest wyjątkowym rozwiązaniem webowym, które umożliwia szybkie wprowadzanie danych jak w arkuszu kalkulacyjnym.

Domico na tle innych systemów stanowi unikalne i kompleksowe połączenie różnych funkcjonalności, pozwalające nie tylko nali-czać opłaty i rozliczać mieszkańców ale także zarządzać zadaniami i własnym kalendarzem.

Dzięki Domico zarządca podniesie jakość usług, poprawi relacje i zbuduje pozytywny wizerunek firmy, a „nieskoszony trawnik...” przestanie być już problemem.

Producentem systemu jest firma Sapico

posiadająca wieloletnie doświadczenie w two-

rzeniu specjalistycznych systemów do kom-

pleksowego zarządzania i rozliczania usług.

Sztandarowym produktem firmy jest Telmico

– innowacyjny system ERP dla operatorów

telekomunikacyjnych, obsługujący m.in. ta-

ryfikację usług telekomunikacyjnych, faktu-

rowanie i rozrachunki z abonentami. Domico

uzupełnia ofertę firmy w zakresie systemów

ERP dla zarządców nieruchomości.

Żarówka wciąż się nie świeci... trawnik nieskoszony... – takie prozaiczne problemy potrafią podnieść temperaturę na linii mieszkaniec – zarządca nieruchomości.

www.domico.com.pl

ZARZĄDCA PUBLICZNY


Grzegorz Okoński

Pytanie to staje się coraz bardziej powszechne dla publicznych zarządców nieruchomości, którzy muszą obniżać koszty swojego funkcjonowania przy jednocześnie wzrastających oczekiwaniach społecznych co do ich jakości działania.

Wykonywać Wykonywać czy zlecać? czy zlecać?

Opłacalność wykonywania prac Opłacalność wykonywania prac samodzielnie i zlecania ich podmiotom samodzielnie i zlecania ich podmiotom zewnętrznymzewnętrznym

Wiele zakładów i jednostek budże-towych, zarządzając publicznymi, głównie samorządowymi nierucho-

mościami, winna przeanalizować opłacalność wykonywania wielu prac samodzielnie jeżeli istnieje możliwość ich zlecania podmiotom zewnętrznym.

Jednak jednoznaczna odpowiedź na pyta-nie czy wykonywać prace siłami własnych pracowników czy firm zewnętrznych nie jest prosta, zależy bowiem od wielu czynników i lokalnych uwarunkowań wykonywanych za-dań. Nie ma dwóch takich samych jednostek, a i oczekiwane rezultaty bywają nieco różne. Pomimo tego, istnieją jednak zweryfikowane na realnych przykładach dość uniwersalne tendencje, sprawdzające się w większości przypadków.

Pracochłonne i proste czynności zlecać

Przykładem jest duża opłacalność zlecania usług sprzątania w zamian za dotychczasowe zatrudnianie dozorców i innych pracowników fizycznych. Praktyka chociażby w Warszawie pokazała, że koszty sprzątania budynków i terenów przez wybrane w przetargach firmy prywatne obniży się o średnio 50% w stosunku

do kosztów zatrudnienia dozorców na etatach. Ponadto w wielu przypadkach jakość usług się podwyższyła. Poza tym publiczną jednostkę zarządzającą zasobem komunalnym nie in-teresują urlopy pracowników i ich zwolnienia chorobowe, które szczególnie w okresach zi-mowych, kiedy do wykonania jest najwięcej ciężkiej pracy, mogły skutecznie sparaliżować prawidłowe działania jednostki. Nie jest też ta-jemnicą, że w wielu firmach komunalnych licz-ni dozorcy tworzyli silne związki zawodowe, które postulowały podwyżki płac oraz mogły skutecznie blokować wszelkie zmiany mogą-ce powodować nałożenie przez pracodawców większych obowiązków swoim podwładnym odpowiedzialnym za sprzątanie. Taka sytuacja jest w niejednym miejscu powodem napięć między kierownictwem a załogą, co oczywi-ście nie ułatwia wykonywania powierzonych na jednostkę ważnych społecznie zadań, z któ-rych jest przecież rozliczana.

Ponadto, zlecenie usług sprzątania pod-miotom zewnętrznym zwalnia jednostkę z obowiązku dowożenia pracowników wraz ze stosownymi środkami czystości, zapewniania im pomieszczeń oraz odpowiedniego sprzętu potrzebnego do pracy. Firma zewnętrzna roz-liczana jest przede wszystkim za efekt swoich działań, a nie za deklarowany czas obecno-ści na nieruchomościach. Daje to możliwość szybkiego reagowania na zgłaszane przez mieszkańców potrzeby i podnosi tym samym

ich codzienne zadowolenie z działania jednost-ki. Także w razie złego wykonywania zadań przez firmę prywatną – w świetle przepisów prawa cywilnego i zapisów umowy – można z nią szybko i skutecznie rozwiązać współ-pracę, co nie jest tak proste w przypadku pracowników etatowych. Powyższe korzyści i oczszczędności w wyniku korzystania z usług firmy zewnętrznej zazwyczaj będą tym większe im większy jest zasób sprzątanych budynków i terenów.

Liczy się szybkość i profesjonalizm

Kolejnym przykładem zadań, które warto zlecić podmiotom zewnętrznym są wszelkie-go rodzaju usługi konserwatorskie. Prace te z reguły wymagają dużej dyspozycyjności i mobilności, a oceną ich skuteczności jest widoczny efekt w postaci szybkiego i facho-wego usunięcia awarii. Wiąże się to zawsze z bezpośrednią odpowiedzialnością zarząd-cy za prawidłowy stan nieruchomości więc wymaga szybkiej i profesjonalnej reakcji na każdą zgłoszoną usterkę. Zatrudnienie przez jednostkę fachowców wszystkich branży bu-dowlanych w systemie ponad 8-godzinnym i zapewnienie im fachowego sprzętu oraz środków transportu dla osób i sprzętu w wie-lu przypadkach jest dwukrotnie droższe niż zlecenie tego firmie prywatnej. Do tego do-chodzi oczywiście problem urlopów i zwolnień


lekarskich, które bywają czasem nieprzewidy-walne podobnie jak awarie. Zaangażowanie profesjonalnej firmy dysponującej dobrą kadrą i nowoczesnym sprzętem powinno zapewnić jednostce pewność właściwej i szybkiej reakcji na wszelkie zdarzenia, które przecież często mają związek z bezpieczeństwem lokatorów oraz ich mienia.

Zlecać oznacza wzmocnić nadzór

Zlecanie wszelkich zadań firmom zewnętrz-nym oznacza zawsze konieczność właściwego przygotowywania zamówień publicznych oraz skutecznego rozliczenia powierzonych robót z weryfikacją jakości ich wykonania, a tak-że zastosowania właściwego, wskazanego przez nas standardu materiałów. Powoduje to potrzebę posiadania w jednostce dobrej kadry administratorów kontrolujących np. jakość sprzątania oraz inspektorów nadzoru budowlanego wszystkich branży, mogących bez trudu zweryfikować właściwe wywiązanie się z umów. Jest to szczególnie ważne bo i tak na zarządcy publicznym spoczywa ostateczna odpowiedzialność za stan i bezpieczeństwo zarządzanych nieruchomości.

Ponadto z uwagi na wydatkowanie środków publicznych jednostki publiczne rozliczane są z racjonalnego wydawania swojego budżetu i poddawane z tego tytułu różnym kontrolom, co oznacza także konieczności prowadze -nia odpowiedniej dokumentacji technicznej i księgowej.

Z dokumentacji tej musi jasno wynikać, że prawidłowo zidentyfikowane zostały potrzeby eksploatacyjne i remontowe zasobu, wybrano najkorzystniejsze cenowo ofer ty wykonaw-ców posiadających stosowne uprawnienia, referencje oraz niezbędny sprzęt, a także zaplecze pracownicze i techniczne. Wszel-kie aneksy do umów czy zlecanie prac do-datkowych musi być solidnie uzasadnione i racjonalne ekonomiczne, tak aby nie narazić kierownika jednostki na stosowną odpowie-dzialność.

Czasem lepiej samemu wykonywać

W zdecydowanej większości zlecanie szeregu powyższych usług na zewnątrz dla zarządcy publicznego wydaje się najbardziej opłacalne i efektywne. Są jednak oczywiście przypadki kiedy z uwagi na lokalną specyfikę miejsca i nieruchomości lepsze jest wyko-nywanie określonych prac przy wykorzysty-waniu własnych sił i środków. Po pierwsze zlecanie usług na zewnątrz będzie tańsze pod warunkiem, że na danym rynku istnieje realna konkurencja rywalizujących ze sobą na cenę i jakość podmiotów gospodarczych. Na nie-których małych rynkach może tego zabraknąć i niekiedy pracownicy etatowi mogą okazać się – i lepsi i tańsi.

W przypadku bardzo małych zasobów czy też potrzeby szczególnego zainteresowania się określoną nieruchomością, która czasem pełni jakąś istotną funkcję społeczną, oczywi-

ście stali sprawdzeni pracownicy na etatach mogą okazać się najlepszym rozwiązaniem także na miarę społecznych oczekiwań, które również trzeba uwzględniać. Czasem zaanga-żowany w pracę i dbający o nieruchomość, znający lokatorów, dyspozycyjny dozorca jest „większym kosztem”, który warto ponieść dla wyższego komfortu życia mieszkańców oraz stanu budynku.

Kolejnym przykładem mogą być także róż-nego rodzaje specyficzne nieruchomości np. zabytkowe czy posiadające niestandardowe urządzenia wymagające szczególnej dbałości i osobistego zaangażowania gospodarza oraz wszelkich służb konserwatorskich. W takich przypadkach czasem lepiej nie oszczędzać na kosztach osobowych bo można narazić się na dużo wyższe koszty drogich napraw czy utratę cennych gwarancji.

Pragmatyzm i zdrowy rozsądekMając na uwadze powyższe argumenty za-

rządca publiczny winien dokonać wnikliwej analizy swoich faktycznych potrzeb oraz kosz-tów wykonywania określonych prac własnymi siłami oraz w ramach zamówień zewnętrznych. Należy zbadać jakość i dostępność tych usług, mając na uwadze swoje określone wymagania i specyfikę zarządzanych nieruchomości, su-mując wszystkie realne koszty z tym związane. O wyborze docelowych rozwiązań jak zawsze powinien zdecydować – oprócz jedynie suchej kalkulacji ekonomicznej – zdrowy rozsądek i pragmatyzm. �

pro

mo

cja

ZARZĄDCA PUBLICZNY


Jarosław Kowszuk

Odpowiednie zastosowanie przepisów Kodeksu karnego może skutecznie zniechęcić osoby gospodarujące mieniem publicznym do popełnienia przestępstw z tym związanych.

Dać się kupić...– czy to się opłaca?

W jednym z poprzednich numerów Administratora (4/2012, s. 30-31) poruszony był temat przepisów

karnych, które mogą mieć zastosowanie w gospodarowaniu nieruchomościami pu-blicznymi. Czytając przepisy dotyczące po-szczególnych przestępstw można dojść do wniosku, iż niekiedy może się opłacać osobom nieuczciwym popełniać pewne przestępstwa. Niektórzy bowiem mogą myśleć, iż warto po-pełnić dane przestępstwo, ponieważ korzyści jakie osiągną będą znacznie przewyższały karę jaką będą musieli ponieść w sytuacji, gdy uda się ustalić i osądzić ich czyny. Tak może być w przypadku, gdy osoba gospodarująca mie-niem publicznym osiągnie w wyniku działań korupcyjnych znaczną korzyść majątkową. Korzyść ta może być tak duża, że będzie ona skłonna nawet odsiedzieć górną granicę kary określoną za to przestępstwo, ponieważ pieniądze, które uzyskała z tego procederu pozwolą jej do końca życia egzystować na wy-sokim poziomie, nawet gdyby nie pracowała. Mając jednak na uwadze całokształt przepisów ustawy z 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny (DzU z 1997 r. nr 88, poz. 533 z późn. zm.) taki sposób patrzenia na karę, jaką może po-nieść sprawca przestępstwa można uznać za uproszczony.

Kara pozbawienia wolności Oczywiście w świadomości społecznej kara

pozbawienia wolności jest najbardziej znana. Jednak patrząc z perspektywy historycznej jest ona karą stosunkowo młodą, której początki, w obecnym kształcie, sięgają XVIII w.*) Kara pozbawienia wolości jest ponadto częstokroć odbierana jako niezaspokajająca poczucia sprawiedliwości, albowiem cóż z tego, że przestępca odsiedzi orzeczoną karę, jak po-mimo pozbawienia wolności będzie miał tyle pieniędzy pochodzących z przestępstwa, że pozwoli mu to nie pracować. Z uwagi na od-powiednie warunki odbywania kary pozbawie-nia wolności, które gwarantują odpowiednie przepisy, zarówno prawa międzynarodowego jak i krajowego, kara ta jest także w odbiorze społecznym postrzegana czasami jako czas, w którym można w miarę wygodnie spędzić część swojego życia. Co więcej, jako czas, który się spędza na koszt Skarbu Państwa, żyjąc niekiedy lepiej niż niektórzy na wolno-ści. Tak postrzegana kara może zatem niekiedy tracić na swoim wymiarze zarówno indywidu-alnym, jak i ogólnoprewencyjnym. Niemniej jednak, jak już zostało zaznaczone powyżej, takie spojrzenie na przepisy karne jest pewnym uproszczeniem.

Analizując bowiem przepisy Kodeksu kar-

nego (KK) można dojść do wniosku, iż kara pozbawienia wolności to tylko jeden z wie-lu elementów, który może być zastosowany

przez sąd w celu ukarania sprawcy przestęp-stwa. Zgodnie bowiem z art. 32 Kodeksu ka-rami są:

grzywna,ograniczenie wolności,pozbawienie wolności,25 lat pozbawienia wolności,dożywotnie pozbawienie wolności.

Kara grzywny W przypadku pewnych przestępstw może

zamiast kary pozbawienia wolności zostać orzeczona grzywna (jako kara samoistna), lub też obok kary pozbawienia wolności, jeżeli sprawca dopuścił się czynu w celu osiągnięcia korzyści majątkowej lub gdy korzyść majątko-wą osiągnął. Grzywnę wymierza się określając liczbę stawek oraz wysokość stawki dziennej. Jeżeli ustawa nie stanowi inaczej, najniższa liczba stawek wynosi 10, zaś najwyższa 540. Stawka dzienna nie może być zaś niższa od 10 złotych, ani też przekraczać 2 000 złotych. Ustalając stawkę dzienną, sąd bierze pod uwa-gę dochody sprawcy, jego warunki osobiste, rodzinne, stosunki majątkowe i możliwości zarobkowe. Grzywnę można wymierzyć jed-nak tylko obok kary tzw. terminowego pozba-wienia wolności, tj. trwającego od miesiąca do lat 15.

Kara ograniczenia wolności Kolejną karą jaką można zastosować jest

kara ograniczenia wolności, która co do za-sady trwa od miesiąca do 12 miesięcy i wy-mierza się ją w miesiącach. Zgodnie z art. 34

�

�

�

�

�

*) zob. L. Gardocki, Prawo karne, C.H. Beck, Warszawa 2011, str. 165

Zgłoś się! Korzyści dla Ciebie:Podniesiesz swoje kwalifi kacje zawodowe

Możesz wymienić się doświadczeniem z innymi osobami zarządzającymi mieniem publicznym

Będziesz uczestniczył w ośmiu godzinach wykładów o wysokiej jakości merytorycznej, prowadzonych w atrakcyjny sposób

W trakcie przerw i lunchu spotkasz praktyków z całej Polski

Masz szansę znaleźć wskazówki dotyczące fi nansowania i ubezpieczeń nieruchomościOtrzymasz praktyczne porady na temat pozyskiwania środ-

ków unijnych

Program Forum oraz formularz zgłoszeniowy dostępny jest na

stronie: www.konferencja.administrator24.info

•

•

•

•

•

•

Spotkajmy się podczas...

Patronat honorowy:

MarszałekWojewództwaMazowieckiego

Katedra Inwestycji i Nieruchomości SGH

340ZŁ

W TYM 23% VAT

240ZŁ Dla prenumeratorów

miesięcznika „Admi-nistrator”

W TYM 23% VAT

Zarządzanie nieruchomościami publicznymi

FORUM DLA ZARZĄDCÓW PUBLICZNYCH 20 września 2012 r. Warszawa, Radisson Blu Centrum Hotel

Koszt uczestnictwa

Zapoznałem/am się z warunkami uczestnictwa w Forum zamieszczonymi na stronie internetowej: www.konferencja.administrator24.info. Wyrażam zgodę na przetwarzanie moich danych osobowych przez Dom Wydawniczy MEDIUM, ul. Karczewska 18, 04-112 Warszawa w celach marketingowych, a także na przesyłanie informacji handlowej za pomocą środków komunikacji elektronicznej w rozumieniu ustawy o świadczeniu usług drogą elektroniczną. Wiem, iż zgodnie z ustawą o ochronie danych osobowych przysłu-guje mi prawo wglądu do swoich danych oraz ich zmiany.

...............................................................................................................................................

(data, podpis)

340ZŁ

W TYM 23% VAT

240ZŁ Dla prenumeratorów

miesięcznika „Admi-nistrator”

W TYM 23% VAT

Wybierz:

Zgłoszenie uczestnictwaImię i nazwisko:..........................................................................................

Numer licencji:............................................................................................

Adres:.........................................................................................................

....................................................................................................................

Telefony:......................................................................................................

E-mail:.........................................................................................................

DANE DO FAKTURY:

Firma:....................................................................................................................

..............................................................................................................................

Adres:...................................................................................................................

..............................................................................................................................

NIP:.......................................................................................................................

Proszę o wystawienie faktury pro forma

Wypełnioną kartę zgłoszeniową prosimy odesłać:faksem pod numer: 22 810 27 42elektronicznie na adres: [email protected]ą na adres:Dom Wydawniczy MEDIUMul. Karczewska 18, 04-112 Warszawaz dopiskiem: Forum

Opłatę prosimy wpłacić na konto:

46 1090 1753 0000 0000 7406 8950 z dopiskiem: Forum

•••

ZARZĄDCA PUBLICZNY


ust. 2 KK w czasie odbywania kary ogranicze-nia wolności skazany:

nie może bez zgody sądu zmieniać miejsca stałego pobytu,jest obowiązany do wykonywania nieod-płatnej, kontrolowanej pracy na cele spo-łeczne,ma obowiązek udzielania wyjaśnień doty-czących przebiegu odbywania kary.

Za zasadniczy element tej kary można uznać obowiązek wykonywania przez skazanego pra-cy na cele społeczne.*) Nieodpłatna, kontrolo-wana praca na cele społeczne jest wykonywa-na w wymiarze od 20 do 40 godzin w stosunku miesięcznym. Zamiast tego obowiązku sąd może orzec potrącenie od 10 do 25% wynagro-dzenia za pracę w stosunku miesięcznym na cel społeczny wskazany przez sąd; w okresie odbywania kary skazany nie może rozwiązać bez zgody sądu stosunku pracy. Kara ta może być orzeczona w np. przypadkach korupcji mniejszej wagi (art. 228 § 2 KK).

Środki karne Oprócz wyżej wymienionych kar aktualnie

obowiązujący Kodeks karny przewiduje także środki karne, którymi stosowanie do art. 39 Kodeksu Karnego są m.in.:

pozbawienie praw publicznych,zakaz zajmowania określonego stanowi-ska, wykonywania określonego zawodu lub prowadzenia określonej działalności gospodarczej,przepadek,podanie wyroku do publicznej wiado-mości.Sąd może orzec pozbawienie praw pu-

blicznych w razie skazania na karę pozba-wienia wolności na czas nie krótszy od lat 3 za przestępstwo popełnione w wyniku motywacji zasługującej na szczególne potępienie, np. gdy osoba odpowiedzialna za remonty bu-dynków komunalnych, będąc skorumpowaną przez pewną firmę, „ustawiając” przetarg do-puściła do wyboru firmę, której jakość usług przyczyniła się do katastrofy budowlanej, a osoba wybierająca wiedziała o tym wcze-

�

�

�

�

�

�

�

śniej i godziła się na to. Pozbawienie praw publicznych obejmuje m.in. utratę prawa do pełnienia funkcji w organach i instytucjach państwowych i samorządu terytorialnego lub zawodowego, jak również utratę orderów, odznaczeń i tytułów honorowych oraz utratę zdolności do ich uzyskania w okresie trwania pozbawienia praw.

Zakaz zajmowania określonego stanowi-ska albo wykonywania określonego zawodu sąd może orzec, jeżeli sprawca nadużył przy popełnieniu przestępstwa stanowiska lub wy-konywanego zawodu albo okazał, że dalsze zajmowanie stanowiska lub wykonywanie zawodu zagraża istotnym dobrom chronio-nym prawem. Sąd może orzec zakaz zajmo-wania wszelkich lub określonych stanowisk (np. stanowisk kierowniczych w administracji publicznej lub stanowisk związanych z gospo-darowaniem mieniem publicznym), wykony-wania wszelkich lub określonych zawodów (np. zawodu zarządcy nieruchomości). Jeżeli sprawca dopuścił się ponownie tego czynu sąd orzeka taki zakaz na zawsze.

Kolejnym środkiem karnym, który można zastosować jest przepadek, który polega m.in. na przepadku przedmiotów pochodzą-cych bezpośrednio z przestępstwa, jeżeli nie podlegają one zwrotowi pokrzywdzonemu lub innemu uprawnionemu podmiotowi, lub prze-padek korzyści majątkowych pochodzących chociażby pośrednio z popełnienia przestęp-stwa. Przepadkowi może zatem podlegać wzięta łapówka.

Ostatnim przywołanym tu środkiem karnym jest podanie wyroku do publicznej wiadomo-ści, które może zostać orzeczone przez sąd jeśli ten uzna to za celowe, w szczególności ze względu na społeczne oddziaływanie ska-zania, o ile nie narusza to interesu pokrzywdzo-nego.

Ukaranie osoby popełniającej przestęp-stwo związane z gospodarowaniem mieniem publicznym nie musi być zatem ślepym, bez-myślnym wykonaniem ustawowej kary prze-widzianej za dany rodzaj przestępstwa, ale dzięki wykorzystaniu odpowiednich przepi-sów Kodeksu karnego może stać się realnym narzędziem w próbie dochodzenia szeroko rozumianej sprawiedliwości. Ukaranie takie nie musi także wiązać się tylko i wyłącznie

z karą pozbawienia wolności, która orzekana zwłaszcza sama, bez dodatkowych sankcji, spotyka się niekiedy z krytyką ze względu na duże koszty jej wykonywania, które ponosi Skarb Państwa, a także brak jej finansowego wymiaru dla sprawcy przestępstwa, który dzięki przestępstwu się wzbogacił. Podkreślić należy również, iż takie rozumienie kary nie jest teoretycznym rozważaniem, albowiem znajduje swoje odzwierciedlenie w przepi-sach Kodeksu karnego. Zgodnie bowiem z art. 53 KK sąd wymierza karę według swo-jego uznania, ale w granicach przewidzianych przez ustawę, bacząc, by jej dolegliwość nie przekraczała stopnia winy, uwzględniając stopień społecznej szkodliwości czynu oraz biorąc pod uwagę cele zapobiegawcze i wy-chowawcze, które ma osiągnąć w stosunku do skazanego, a także potrzeby w zakresie kształtowania świadomości prawnej społe-czeństwa. Wymierzając karę, sąd uwzględnia w szczególności motywację i sposób zacho-wania się sprawcy, popełnienie przestępstwa wspólnie z nieletnim, rodzaj i stopień naru-szenia ciążących na sprawcy obowiązków, rodzaj i rozmiar ujemnych następstw prze-stępstwa, właściwości i warunki osobiste sprawcy, sposób życia przed popełnieniem przestępstwa i zachowanie się po jego po-pełnieniu, a zwłaszcza staranie o naprawienie szkody lub zadośćuczynienie w innej formie społecznemu poczuciu sprawiedliwości, a także zachowanie się pokrzywdzonego. Wymierzając karę sąd bierze także pod uwagę pozytywne wyniki przeprowadzonej mediacji pomiędzy pokrzywdzonym a sprawcą albo ugodę pomiędzy nimi osiągniętą w postępo-waniu przed sądem lub prokuratorem. Kon-struując ten przepis ustawodawca wyznaczył zatem pewien model orzekania (postępowa-nia sędziego).

Biorąc pod uwagę powyższe można z dużą dozą uproszczenia stwierdzić, iż wszystko zależy od człowieka, także odpowiednie stosowanie przepisów. Sprawiedliwość, bezstronność, obiektywizm i rzetelność, ale też i pewna wyobraźnia w stosowaniu prze-pisów, to te cechy, których oczekuje się od każdego funkcjonariusza publicznego i osoby pełniącej zawód zaufania publicznego – do-tyczy to zarówno sędziego, jak i każdego urzędnika. �

*) por. L. Gardocki, Prawo karne, C.H. Beck, Warszawa 2011, str. 164

EKSPLOATACJA


Agata Skocz

Bezpieczeństwo i funkcjonalność placów zabaw to zagadnienie wciąż często bagatelizowane. Prawo nakłada jednak pewne zobowiązania na zarządców nieruchomości, którzy odpowiadają za bezpieczeństwo na tych wydzielonych terenach.

Place zabaw na osiedlu Place zabaw na osiedlu – funkcjonalność i bezpieczeństwo– funkcjonalność i bezpieczeństwo

Wyposażenie placu zabaw składa się z obiektów małej architektury, a nie zabawek. I jest to znacząca różnica.

Obiekty małej architektury posiadają określone wymogi zawarte w Ustawie z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn.: DzU z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) oraz Rozporządze-niu Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim po-

winny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU z 2002 r. Nr 75, poz. 690, z późn. zm.). Dokumenty te mają zagwarantować maluchom oraz ich opiekunom bezpieczeństwo.

Funkcjonalność placu zabaw Wyposażenie placu powinno być funk-

cjonalne i dostosowane do różnych grup wiekowych. A zatem, jak podkreśla Marcin Sado z firmy Nawigator Nieruchomości, na placu zabaw powinny znaleźć się m.in. róż-norodne obiekty małej architektury, takie jak: piaskownica, huśtawki, drabinki, zjeżdżalnie, karuzela, bujaki sprężynowe czy huśtawki na desce. Przy rozmieszczaniu sprzętów należy zwrócić uwagę na zachowanie bezpiecznych stref minimalnych, określonych odrębnie dla każdego urządzenia zabawowego. Nie moż-na zapominać również o wydzieleniu miejsc siedzących dla opiekunów bawiących się ma-luchów, którzy czuwają nad bezpieczeństwem najmłodszych.

Ważne jest, aby zapewnić na placu możli-wie różnorodny zestaw zabawek, który będzie w maksymalny sposób realizował dziecięce po-trzeby zabawy i dostarczał dzieciom nie tylko rozrywki, ale również rozwijał ich sprawność oraz edukował. Rozwój sprawności odbywa się oczywiście poprzez dobrze dobrane wyposaże-nie placu. I powinien być naturalny. A oznacza to tyle, że nie należy zmuszać dzieci do korzystania

z tych elementów, na które nie mogą dostać się samodzielnie.

Charakter edukacyjny z kolei wiąże się z zie-lenią, która często zasadzona jest na samym placu zabaw i wokół niego. To właśnie dzięki okalającej roślinności dzieci rozwijają swoją wyobraźnię, np. poprzez kępy krzewów, które stają się kryjówkami, obserwują przemiany dokonujące się w przyrodzie, a nawet małe zwierzęta. Z funkcjonalnością placów zabaw na osiedlu nieodłącznie związane jest również bezpieczeństwo.

Odpowiednia lokalizacjaNie mniej ważne jest to, aby plac zabaw po-

łożony był w odpowiednim miejscu. Priorytetem jest tu oczywiście bezpieczeństwo, a zatem plac zabaw nie powinien być ulokowany zbyt bli-sko ulicy czy parkingów (co najmniej 10 m), a jeśli nie ma innej możliwości nie zapominaj-my o ogrodzeniu placu zabaw. Ponadto teren

rekreacyjny dla dzieci nie może być położony w sąsiedztwie miejsc składowania i przecho-wywania nieczystości, ani zbyt blisko budyn-ków mieszkalnych, aby hałas nie przeszkadzał mieszkańcom (minimalna odległość od okien mieszkańców wynosi 15 m). Powinien zatem być położony w miejscu spokojnym i nie za bardzo nasłonecznionym. Przepisy w tej kwe-stii są dość precyzyjne – teren placu zabaw powinien być nasłoneczniony co najmniej przez 4 godziny w dniach równonocy (21 marca i 21 września), w godzinach od 10.00 do 16.00, a w zabudowie śródmiejskiej dopuszczalne są 2 godziny. Pamiętajmy także o zamontowaniu zjeżdżalni w miejscu nienasłonecznionym, jak również o zapewnieniu miejsc zacienionych dla najmłodszych np. zadaszonych altanek.

rekl

ama

EKSPLOATACJA


przy pomocy próbników oceniających ry-

zyko zakleszczenia głowy, palców i odzieży.

Sprawdzeniu podlega także zastosowanie

zabezpieczeń przed upadkiem z urządzeń,

nawierzchnia placu i rozplanowanie wyposa-

żenia. Pozostałe kontrole są przeprowadzane

na etapie użytkowania i wynikają z instrukcji

dostawców. Warto zauważyć, że te instrukcje

są prawnie obowiązujące, jako dokumentacja

obiektów budowlanych. Według normy plac

zabaw powinien podlegać udokumentowanym

oględzinom nie rzadziej niż raz w tygodniu.

Poważniejsze, roczne audyty lepiej zlecić spe-

cjalistom, bo wymaga się tu wyższego pozio-

mu kompetencji – wyjaśnia Dominik Berliński, ekspert z Centrum Kontroli Placów Zabaw.

Podczas kontroli stanu polskich podwórek wyposażonych w place zabaw, przeprowa-dzonych przez organy nadzoru budowlanego, najczęściej spotykane zaniedbania dotyczą:

stanu technicznego placów zabaw (uszko-dzone lub zniszczone urządzenia, odkry-te i wystające ostre elementy urządzeń, niewłaściwie zakotwiczone lub obluzowane mocowania urządzeń),

�

nieprawidłowego utrzymania całych placów zabaw (nierówności terenu, brak lub uszko-dzone ogrodzenia, brak regulaminów),braku kontroli okresowych, książek obiek-tów, protokołów z kontroli okresowych, a także powierzanie kontroli nieuprawnio-nym osobom,estetyki placów zabaw. Stwierdzenie uchybień dotyczących bezpie-

czeństwa na osiedlowym placu zabaw może doprowadzić do wytoczenia postępowania ad-ministracyjnego, nałożenia na właścicieli lub zarządców mandatów karnych, wyłączenia placu z użytkowania a nawet jego likwidację. Wszystko po to, aby nie dochodziło do tragicz-nych wypadków na terenach przeznaczonych do zabawy najmłodszych.

O funkcjonalność i bezpieczeństwo placów zabaw na osiedlu należy nieustannie dbać. Pomóc zarządcom w tym mogą specjalne Dzienniki Placu Zabaw, jak np. ten przygo-towany przez CKPZ. Taki dziennik wymusza dyscyplinę i prowadzi do zwiększenia bez-pieczeństwa maluchów podczas zabaw na powietrzu. �

�

�

�

Bezpieczeństwo a normy PN-EN Wytyczne dotyczące lokalizacji placów za-

baw i zasady, jakim podlegają obiekty małej architektury zawar te są we wspomnianym Prawie budowlanym oraz rozporządzeniu MI w sprawie warunków technicznych, jakim po-winny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Bardziej szczegółowe ustalenia dotyczące bez-pieczeństwa na placach zabaw na osiedlu za-warte są w normach PN-EN 1176- od 1:2009 do 7:2009 i 1176-10-11:2009. Nawierzchnie placów zabaw określa natomiast norma PN-EN 177:2009.

Kontrole placów zabaw Zapewnienie bezpieczeństwa dzieciom i mło-

dzieży na placach zabaw i w innych miejscach wypoczynku jest ustawowym obowiązkiem właścicieli lub zarządców nieruchomości. Bezpieczeństwu dzieci mają służyć kontrole placów zabaw. Jak one wyglądają?

– Według PN-EN 1176-7:2009 Każdy plac

zabaw powinien być sprawdzony na zgodność

z normą przed oddaniem go do użytku. Jest

to specjalistyczne badanie przeprowadzane

rekl

ama

PRAWO

45lipiec-sierpień 2012 A R T Y K U Ł S P O N S O R O W A N Y

Jacek Sawicki

Konsultacja naukowo-techniczna mgr inż. Wojciech Telenga, Proof-Tech Sp. z o.o.

Wyroby budowlane służące do renowa-cji istniejących pokryć dachowych z grupy Hydronylon, produkowane

przez fi rmę Proof-Tech Sp. z o.o z siedzibą w Szałszy k. Gliwic, przywracają dachom dru-gą młodość oraz zapewniają na długie lata pełną ochronę przed działaniem szkodliwych czynników atmosferycznych.

Utrzymanie dachu w odpowiednim sta-nie technicznym to dla zarządcy wyzwanie i obowiązek. Przeszkodę w skutecznym rozwiązaniu tego problemu stanowią zazwy-czaj ograniczone budżety finansowe, które umożliwiają jedynie przeprowadzanie doraź-nych napraw w najbardziej newralgicznych strefach połaci dachu. Tymczasem, podczas okresowych kontroli obiektów budowlanych, uwadze mogą umknąć liczne mikrospękania obecne na całej powierzchni dachu, szcze-gólnie w miejscach, których gołym okiem nie widać. To właśnie te miejsca tworzą ogniska destrukcji pokryć dachowych, które nieusu-nięte prowadzą z czasem do utraty podsta-wowej właściwości pokryć dachowych, tj. ich szczelności. Dzięki zastosowaniu wska-zanych przez firmę produktów i technologii uzyskuje się skuteczną, długoletnią ochronę naprawianych pokryć dachowych i unika się konieczności przeprowadzania tak kosztow-nych i skomplikowanych remontów, często powiązanych z wymianą oraz utylizacją ist-niejącego pokrycia da chowego.

Technologia oparta o preparaty z grupy Hy-dronylon służy do renowacji istniejących po-kryć dachowych na podłożach z papy, gontu bitumicznego, pianki poliuretanowej, betonu, oraz na podłożach metalowych. Jest ona przy tym wyjątkowo łatwa w stosowaniu – istnieją-ce pokrycie dachowe nie musi być zdemon-towane czy zutylizowane, istnieje możliwość naprawy powłoki renowacyjnej nawet po kilku

latach. W trakcie wykonywania prac wyroby nie wymagają podgrzewania, ani stosowania otwartego ognia. Preparaty można nakładać ręcznie, sięgając po proste narzędzia malar-skie takie jak pędzle, wałki, jak również me-chanicznie poprzez natrysk hydrodynamiczny z użyciem odpowiednio dobranych przez firmę Proof-Tech urządzeń. Preparaty zapewniają idealną ochronę dachów o skomplikowanym kształcie, charakteryzują się doskonałą przy-czepnością do naprawianych podłoży, ponad 300% rozciągliwością, pamięcią kształtu oraz wodoszczelnością.

Cenne właściwości użytkowe preparatów wynikają z ich unikalnego składu chemicznego opartego na wysokiej jakości polimerach. Brak w nich jakichkolwiek trujących substancji czy-ni je produktami nieszkodliwymi dla zdrowia i środowiska. Nałożone powłoki zachowują od-porność na temperatury letnie i zimowe w am-plitudach charakterystycznych dla polskiego klimatu. Odporne są także na promieniowanie UV, jak również na kwasy mineralne (maks. stężenie 20%), wodorotlenki, oleje, alkohole. Zachowują udarność w normalnych warun-kach użytkowych.

Obecnie na rynku występują trzy odmiany preparatów z serii Hydronylon (stosowane w zależności od rodzaju podłoża):

HYDRONYLON HMS – stosowany do wy-konywania malarskich powłok ochronnych na podłożach metalowych. Służy m.in. do: renowacji istniejących pokryć dachowych z blachy oraz zabezpieczenia antykorozyjne-go konstrukcji metalowych pełnościennych, kratowych lub szkieletowych itp.HYDRONYLON HN – stosowany do wy-konywania wodochronnych powłok na ist-niejących pokryciach dachowych na pod-łożach z: papy, gontu bitumicznego, pianki

�

�

poliuretanowej, betonu oraz dachówkach cementowych.HYDRONYLON HP – elastyczny podkład wypełniający dla wodochronnej powłoki HYDRONYLON HN.

Chętni do skorzystania z technologii mogą liczyć ze strony firmy na kompleksowe wspar-cie techniczne, specjalistyczne wykonawstwo i obsługę na najwyższym poziomie, o czym świadczy pomyślna współpraca w zakresie renowacji istniejących pokryć dachowych z wieloma znaczącymi Klientami, w tym spół-dzielniami i wspólnotami mieszkaniowymi.

Ze względu na bardzo duże zainteresowa-nie ww. technologią, zapraszamy firmy wyko-nawcze z całego kraju do współpracy.

�

Proof-Tech Sp. z o.o.42-677 Szałsza k. Gliwic

tel. +48 (32) 700-92-85, 700-92-86fax +48 (32) 700-92-87

[email protected]

Więcej informacji

Masz problem z istniejącym pokryciem dachu? Ze względu na zły stan techniczny nie chroni już tak jak kiedyś budynku, którym zarządzasz? Przeraża Cię myśl o jego wymianie? Mamy na to sposób – renowacja istniejących nawierzchni pokryć dachowych za pomocą preparatów z serii Hydronylon.

Problemy na dachuProblemy na dachu

EKSPLOATACJA


Jacek Sawicki

Co robić w sytuacjach, gdy – pomimo odpowiedniego zabezpieczenia przeciwwodnego fundamentów, murów piwnicznych i posadzek usytuowanych na gruncie – ciśnienie wód napierających powoduje przecieki w strefach dylatacyjnych posadzek?

Gdy posadzka piwniczna przecieka...

Przy występowaniu wód napierających dylatacje posadzek piwnicznych wyma-gają zabezpieczenia przeciwwodnego

odpowiedniego do warunków hydrologicznych gruntu (uwzględnia się wielkości obciążenia parcia wody pod ciśnieniem). Obecność dy-latacji jest niezbędna nie tylko ze względu na ewentualne zmiany liniowe płyt posadzek, wynikające z różnic temperatur (bo te akurat mogą być nieznaczne), ale przede wszystkim z uwagi na nierównomierne parcie gruntu od-działujące na tak ułożone płyty. To oddziaływa-nie może okazać się destrukcyjne dla tradycyj-nych powłokowych izolacji wodoszczelnych (wykorzystujących papy hydroizolacyjne, bitumy, folie itd.). Dodatkowym czynnikiem wzmacniającym siłę naporu stanowią wody gruntowe. Przy znacznym naporze hydro-statycznym gruntu i wód powłoki takie mogą ulec osłabieniu na tyle, że mogą przerwać się, względnie ich złącza rozszczelnią się na ściankach dylatowanych elementów sąsiadu-jących ze sobą. Konsekwencją takich uszko-dzeń stanie się przesiąk, bądź przeciek wody na posadzkę. Doraźne zabiegi spoinowania tych miejsc nadal mogą okazać się nieefek-tywne, bo po ich wykonaniu woda wciąż bę-dzie płynąć przez wolne miejsca w szczelinie dylatacyjnej i znajdzie sposób, aby wyciekać na powierzchnię posadzki w jej najsłabszych strefach. Taka sytuacja może skomplikować przebieg dalszych napraw.

Specyfika dylatacji, czyli stref przerw cią-głości konstrukcji, narzuca wykonawcom odrębny sposób zabezpieczeń przeciwwod-nych. Ich lokalizację określają zwykle łącza płyt stanowiących wespół posadzkę na gruncie, a także jej połączenia ze ścianami fundamento-wymi i piwnicznymi. Strefy takie – obok dobrze dobranej hydroizolacji typu powłokowego, ar-kuszowego, bądź iniektowego – muszą być dodatkowo zabezpieczone przed przeciekami wynikającymi z parcia wody przez szczelinę. Jest to poważny problem technologiczny wy-magający przed przystąpieniem do takich prac zasięgnięcia opinii specjalisty w kwestii wybo-ru rozwiązania i sposobu jego wykonania. Na bezpłatną pomoc zawsze można liczyć u kon-sultantów producentów materiałów hydro-izolacyjnych. Choć zasady ogólne układania hydroizolacji są niemal takie same, to jednak uwarunkowania systemowe rozwiązań propo-nowanych przez określonych ich producentów i dystrybutorów już mogą być różne. Dobrą praktyką jest przyjęcie ogólnej zasady spro-wadzającej się do wyboru rozwiązania dla jed-nego systemu i konsekwentnego stosowania się do zaleceń technologicznych. Wybiórcze korzystanie z kilku systemów w praktyce może okazać się bezsensowne i zgubne, albowiem takiej strefy nie tylko nie ochroni się przed ewentualnymi przeciekami, ale jeszcze naraża zarządcę i lokatorów na dodatkowe koszty.

Skutecznym sposobem na zabezpieczenie stref dylatacyjnych jest wykorzystanie techno-logii opartych na systemach taśm rozprężnych wykonanych z elastycznych tworzyw sztucz-nych. Stanowią je specjalne polimerowe profile uszczelniające. Dla potrzeb określonych miej-scowymi warunkami taśmy takie dobiera się

indywidualnie pod względem ich kształtu, profili i grubości. Specyfika oprofilowania umożliwia elastycznie przenoszenie naprężeń działających na dylatację we wszystkich kierunkach bez stwarzania zagrożenia rozszczelnieniami, bądź perforacji uszczelnienia. Właściwie dobrane i zabudowane taśmy zachowują podstawowe warunki, które musi spełnić posadzka umiej-scowiona na gruncie. Zapewniają tym samym wodoszczelność na parcie hydrostatyczne wód gruntowych, zakładane w projekcie właściwości eksploatacyjne, a także kompensują wszelkie ru-chy płyt w szczelinach dylatacyjnych przy zacho-waniu właściwości użytkowych (wytrzymałości na rozciąganie, własnej sztywności, odporności na starzenie i wpływy innych czynników).

Efekt hermetyzacji szczelin dylatacyjnych przy zastosowaniu taśm elastycznych uzyski-wany jest poprzez permanentny i wielostronny docisk takiej taśmy do ścianek szczeliny dyla-tacyjnej, który potęguje odpowiednio dobrany kształt jej profilu i jego pełne przyleganie do płaszczyzn bocznych ścianek dylatacyjnych. Siłę tego uszczelnienia dodatkowo można zwiększyć stosując do montażu taśm żywice iniekcyjne, bądź zaczyny cementowe zawiera-jące środki spęczniające.

W bardziej skomplikowanych przypad-kach sięga się po technologie montażu taśm uszczelniających wykorzystujące efekt tzw. „labiryntu”. Uszczelnienia potęgowane są dzięki skutecznemu wydłużeniu drogi prze-pływu wody przez beton, co minimalizuje jej ciśnienie. Stopień szczelności zależy wówczas od takich uwarunkowań jak: długość drogi dla wody, ilość karbów na profilu, liczba i wartość kątów zmiany kierunku. �

NOMOS-BUD sp. z o.o.ul. Kępna 17A, 03-730 Warszawatel.: 22 618 41 33, 22 618 34 34

Informacja techniczna: 22 618 41 33Informacja handlowa: 22 618 41 33

faks: 22 618 34 [email protected]

www: www.nomosbud.pl, www.xypex.pl

KONTAKT:

NOMOS-BUD Sp. z o.o. z powodzeniem prowadzi działalność na rynku polskim od 2005 roku. Specjalizu-jemy się w kompleksowym wykonawstwie hydroizolacji budynków i budowli od fundamentów do dachów i da-chów zielonych.

Specjalizujemy się w kompleksowym wykonywaniu i naprawach izolacji:

części podziemnych budynków i budowli,tuneli, stacji metra,dachów w tym dachów zielonych,tarasów i balkonów,zbiorników (p.poż., na wodę pitną), oczyszczalni ścieków, systemów kanalizacji.

••••••

Jesteśmy sprawdzonym i wiarygodnym wykonawcą, posiadającym wysoko kwalifi kowaną kadrę inżynieryjno-techniczną ze stosownymi uprawnieniami wykonawczymi i projektowymi oraz zespół wykwali-fi kowanych pracowników fi zycznych z wieloletnim doświadczeniem zawodowym. Na wykonywane roboty udzielamy wszelkich wymaganych zabezpie-czeń i gwarancji.

Potwierdzeniem jakości naszych usług są uzyskiwane referencje i wyróżnienia.

Serdecznie zapraszamy do współpracy!

HYDROIZOLACJEprofesjonalizm i wiarygodność

EKSPLOATACJA


Jacek Sawicki

Wielkopłytowe obiekty z lat 60-70-tych ub. wieku starzeją się na naszych oczach, co widać choćby po wadach materiałowych i konstrukcyjnych systematycznie pogarszających ich stan techniczny.

Rewitalizacja „wielkiej płyty”

Sprawa dotyczy głównie stanu technicznego ścian osłonowych oraz zastosowanego sys-temu szpilek i wieszaków wykorzystywanych w technologii wielkopłytowej, ale nie tylko.

Praktyka dowodzi, że eksploatacja obiektów wielkopłytowych generuje wzrost nakładów na remonty. Systematyczne poszerza się za-kres ujawniających się wad konstrukcyjnych stwarzających lokatorom problemy. Co gorsze, koszty te z reguły rosną z racji nieskuteczności napraw, które – z braku budżetu na naprawy główne – ekipy remontowe często wykonują prowizorycznie. Wraz ze wzrostem kosztów narastają również problemy „wielkiej płyty” na-rzucające zarządcom i użytkownikom coraz głośniejsze pytania o jej przyszłość.

Badania stanu technicznego tego rodzaju budynków potwierdzają powszechnie znaną prawdę o złej ich jakości. Przede wszystkim jest to wynik zastosowania niepełnowarto-ściowych materiałów budowlanych (w tym nagminnie źle dobieranych substytutów), które wtenczas stosowano przy produkcji i budowie oraz nakładania się licznych błędów konstruk-cyjnych popełnianych w procesach technolo-gicznych. W większości przypadków wnioski z przeprowadzanych badań technicznych po-sadowionych budowli z wielkiej płyty i rachu-nek ekonomiczny tchną jednak optymizmem, bo nie zawsze trzeba wyburzać takie budynki, lecz jedynie je modernizować w oparciu o roz-sądne rozwiązania.

Miniona epokaW erze rozwoju budownictwa wielkopłyto-

wego istniejące ówczesne normy i wytycz-ne w zasadzie przyzwalały na korzystanie z rozwiązań, które dzisiaj nie mogłyby zostać dopuszczone do stosowania. Ich jakość tech-niczną obniżała na dodatek tzw. fuszerka, nagminnie towarzysząca wykonawstwu. Już na etapie produkcji prefabrykatów wielkopły-towych popełniano rozmaite odstępstwa od norm technologicznych. Skutki ówczesnej lekkomyślności objawiają się po latach, od-słaniając ciemne strony eksploatacyjne w ich konstrukcji.

Podczas procesu produkcji prefabrykatów betonowych powszechne np. były przypad-ki stosowania nieodpowiednich cementów, zanieczyszczonych iłami i zapiaszczonych kruszyw. Schodzące z taśmy prefabrykaty na skutek nieprzestrzegania wymogów technolo-gicznych częstokroć nie dochowywały stabil-ności wymiarów (np. z powodu niestarannego wypełniania form betonem, zaniżonych norm zagęszczenia, stosowania niewłaściwych tem-peratur i cykli naparzania prefabrykatów itp.).

W trakcie wznoszenia budynków nierzad-kie były także przypadki zamocowywania płyt fizycznie uszkodzonych w transporcie, bądź w warunkach składowania. Błędy popełniane przy montażu najczęściej dotyczyły niepra-widłowości usytuowania prefabrykatów (np. nieosiowego montażu ścian, nieprawidłowego oparcia stropów), złego wykonywania złączy konstrukcyjnych (głównie spowodowanego brakiem należytych wypełnień betonem) oraz nieizolowanych, albo źle zaizolowanych złą-czy ścian zewnętrznych. Częstym grzechem w pracach ociepleniowych było sięganie po zawilgoconą wełnę mineralną, bądź złe jej ukła-danie skutkujące pozostawieniem mostków termicznych. W robotach hydroizolacyjnych korzystano z kiepskich jakościowo materiałów hydroizolacyjnych. Sporo zastrzeżeń można było mieć do stolarki budowlanej głównie ze względu na stosowanie w niej niedostatecz-nie wysuszonego i niskiej jakości drewna. Ale współcześnie za największe utrapienie ówcze-snego budownictwa uznaje się stal o słabej jakości, którą wszechobecnie stosowało się do wykonywania łączników mocujących ele-wacyjne elementy prefabrykowane (systemy wieszaków i szpilek). Dzisiaj jej stan technicz-ny ze względu na procesy korozji i zmęcze-nia materiału pozostawia wiele do życzenia, a dalsze bagatelizowanie tego problemu może prowadzić wprost do zniszczenia konstrukcji ściany i zagrożenia życia mieszkańców oraz przechodniów.

Dewastacjom „wielkiej płyty” sprzyjały też katastrofalne zaniedbania w eksploatacji bu-dynków. Cień swój rzuca tu zwłaszcza brak nadzoru koniecznego dla utrzymania budyn-ków w należytym stanie technicznym. Niestety, właściciele bądź zarządcy nie zawsze wywią-

Szacuje się, że w latach 1966–1998 wybudowano w miastach ponad 2,3 mln mieszkań w technologii wielkopłytowej. Uwzględniając budynki wzniesione w ta-kiej technologii przed tym okresem (oraz mieszkania w budynkach wykonanych z prefabrykatów wielkoblokowych, często utożsamianych z prefabrykatami wielko-płytowymi) można przyjąć założenie, że aktualnie w budynkach z wielkowymiaro-wych prefabrykatów betonowych mieści się prawie 4 mln mieszkań.

EKSPLOATACJA


zywali się z ciążących na nich obowiązków dbałości o stan budynków. Lekceważono ko-nieczność wykonywania drobnych prac kon-serwacyjnych, a także często wykonywano je ze znacznym opóźnieniem. Dochodziło do ewidentnych zaniedbań dotyczących wymogu przeprowadzania rzetelnych kontroli okreso-wych budynków. Zdarzały się niedopatrzenia, a nawet przypadki nieujawniania w protokołach pokontrolnych zauważonych uszkodzeń. Po-pełniano też inne błędy. Całość tych błędów i niedopatrzeń skutkuje współcześnie znacznym obniżeniem standardu technicznego obiektu, objawami zniszczenia, bądź przedwczesnego zużycia jego elementów, co wprost zwiększa ryzyko zaistnienia zagrożenia bezpieczeństwa ludzi i mienia.

Czas na modernizację „wielkiej płyty”

Kompleksowa modernizacja budynków wielkopłytowych jest sposobem na pełne przywrócenie im bezpieczeństwa konstrukcji oraz podniesienie komfortu użytkowania.

Modernizacja może dotyczyć wielu aspektów, np.: poprawy instalacji (głównie grzewczych i wod.-kan.), ścian zewnętrznych, stropoda-chów lub stropów nad ostatnią kondygnacją, izolowania stropu nad nieogrzewaną piwnicą lub podłogi na gruncie, nowych rozwiązań ele-wacyjnych, wymiany okien, pokryć dachów, wymiany i ewentualnej dobudowy dźwigów (w budynkach o min. 5 kondygnacjach), do-budowy loggi, obudowy i naprawy balkonów etc. Dzięki takim działaniom również ulegają poprawie układy funkcjonalne mieszkań. Mo-dernizacja częstokroć jest początkiem działań zmierzających do poszerzenia zasobów miesz-kaniowych (np. nadbudowa dodatkowych kon-dygnacji, zmiana kształtu dachów umożliwia-jąca powstawanie dodatkowych powierzchni mieszkalnych na poddaszach lub utworzenie drugiego poziomu mieszkań, przebudowa wejść do budynków i klatek schodowych do-stosowujących je do potrzeb osób niepełno-sprawnych, zmiany przeznaczenia parterów, dobudowy balkonów dostawnych i in.).

Bezpieczeństwo elewacjiWzmocnienie stabilności ściany elewacyj-

nej jest konieczne z uwagi na podniesienie

stopnia bezpieczeństwa konstrukcji budynku w związku z potrzebą poprawy w nim komfortu cieplnego. Jest to również najważniejsza faza w procesach modernizacji budynków wielko-płytowych, pozwalająca uzyskać zadowalają-cy stan techniczny ścian elewacyjnych. Do-cieplenie stanowić będzie dodatkowy czynnik znacząco obciążający elewację i zmieniający jej układ statyczny budynku. Jest to sytuacja niebezpieczna. Przepisy Prawa budowlane-

go oraz instrukcje ITB określają wprost, że „najważniejsze znaczenie dla trwałości i bez-pieczeństwa elementów warstwowych mają łączniki warstw spajające poszczególne płyty i zapewniające ich współpracę. Wady i usterki nie zawsze powodują występowanie uszko-dzeń widocznych na powierzchni elementów” (instrukcja ITB nr 360/99). W tym opracowaniu zwraca się też uwagę na „duże znaczenie kon-troli żelbetowych elementów warstwowych, które jest związane z dociążeniem elewacji w momencie wykonania termorenowacji. Po wykonaniu docieplenia ścian, ustalenie stanu technicznego (wieszaków oraz płyt – przypis

red.) będzie bardzo utrudnione”.

Spodziewany efekt uzyskuje się po zreali-zowaniu odpowiednich prac stabilizujących pierwotną konstrukcję, którą tworzy trójwar-stwowy układ nachodzących na siebie sys-temów płyt fakturowych (zewnętrznych płyt wykonanych z betonu zbrojonego), ocieplenia opar tego o styropian lub wełnę mineralną oraz wielkich płyt z prefabrykowanego beto-nu zbrojonego stanowiących warstwę nośną. Szczególną rolę spełnia w tym układzie system stalowych wieszaków i szpilek przenoszących obciążenia użytkowe (wieszaki – wypadkową ciężarów warstwy izolacyjnej oraz fakturowej, szpilki – obciążeń wynikających od ssania i parcia wiatru na płytę).

Prace budowlane powinna poprzedzać eksper tyza stanu technicznego elewacji (wszechstronna ocena i określenie zakresu robót naprawczych), którą powinni wyko-nać rzeczoznawcy kierujący się kryteriami uczciwości i rzetelności, ale bez naciągania wyników kontrolnych obliczonych na doraźne korzyści ekonomiczne dla określonych pod-miotów prawnych. Wyniki kontroli wówczas są aż nazbyt negatywne, bo przedstawiając

maksymalnie zły stan techniczny obiektu mają na celu uzyskanie jak największych profitów publicznych przeznaczanych na modernizację budynków. Opieranie się tylko na ocenach wy-konanych przez właścicieli i zarządców budyn-ków (z reguły nie przygotowanych zawodowo) nie jest miarodajne.

W oględzinach i badaniach m.in. inwen-taryzuje się wszelkie wady i uszkodzenia elewacji, w tym ocenia stan elementów wpływających na obciążenie wieszaków. Stan elementów płyt ocenia się na podsta-wie analizy wszystkich badanych ich części. Wszędzie, gdzie stwierdzono istotne różnice między wymaganiami, a stanem faktycznym, powinno się wzmacniać budynek poprzez system kotew. Ich rodzaj, liczbę i rozstaw wraz z dodatkowymi elementami mocującymi powinno się określać w projekcie wzmocnie-nia opracowanego na podstawie faktycznego stanu poszczególnych warstw płyt i nośności dodatkowych łączników.

Wnioski pokontrolne powinny wskazywać podjęcie konkretnych przedsięwzięć oraz uła-twiać wydawanie decyzji odwołujących się do minimalnego niezbędnego zakresu moderni-zacji, a co najmniej zapobiegania dalszemu procesowi niszczenia budynków.

Współcześnie budownictwo wielkopłyto-we wymaga nakładów prac renowacyjnych, służących utrzymaniu należytego stanu tech-nicznego mieszkań oraz przeprowadzenia róż-nych prac modernizacyjnych zdecydowanie poprawiających wartości użytkowe budynków. Do dawnych wymagań pochodzących jeszcze z okresów budowy osiedli wielkopłytowych doszły wymagania techniczne nawiązujące do ograniczania zużycia energii, emisji za-nieczyszczeń, usuwania odpadów, poprawy jakości powietrza i komfortu wewnętrznego mieszkań, łącznie z nowymi wymaganiami funkcjonalnymi.

Kompleksowa modernizacja budynków wielkopłytowych ma sens społeczny i z wielu względów wszelkie działania w tej mierze są opłacalne. Przede wszystkim poprawia się stan bezpieczeństwa obiektów oraz warunki funkcjonalno-użytkowe. Ponadto sam aspekt ekonomiczny eksploatacji obiektu jest w tym momencie niepodważalny. �

INSTALACJE


Wodomierze są urządzeniem dość powszechnie stosowanym do opomiarowania wody w budynkach wielolokalowych, jednak wiedza na ich temat nadal pozostawia wiele do życzenia, zwłaszcza w kontekście zamieszania związanego z dowolnością wyboru przepisów ECC a wytycznymi nowej dyrektywy MID.

Wodomierze Wodomierze w budynkach w budynkach wielorodzinnychwielorodzinnych

Zgodnie z obowiązującym Rozporządze-

niem Ministra Infrastruktury z 12 kwiet-

nia 2002 r. w sprawie warunków tech-

nicznych, jakim powinny odpowiadać budynki

i ich usytuowanie (DzU z 15 czerwca 2002 r. z późn. zm.), budynek wielorodzinny powi-nien być wyposażony m.in. w urządzenia do pomiaru ilości zużywanej wody zimnej, ciepłej wody użytkowej oraz dostarczonego i zużytego ciepła.

W budynkach wielorodzinnych stosuje się dwa rodzaje wodomierzy:

wodomierze główne (śrubowe) – mierzą objętość (ilość) wody dopływającej do całego budynku wspólnoty, jako odbiorcy usług świadczonych przez przedsiębiorstwo wodociągowe; wodomierze mieszkaniowe (skrzydełko-we) – mierzą ilość wody dopływającej do konkretnych lokali w budynku (wodomierze zimnej i ciepłej wody).

Dyrektywy i normy wodomierzowe

Konstrukcję wodomierzową obowiązują dy-rektywy zawierające szczególne wymagania oraz bardzo ścisłe normy, precyzujące pa-rametry metrologiczne urządzeń. Głównymi parametrami dla wodomierzy są:

przepływ minimalny, w którym błąd pomia-rowy może wynosić maks. 5%,przepływ pośredni, w którym błąd może wynosić maks. 2%,

�

�

�

�

przepływ maksymalny, który jest granicą wytrzymałości konstrukcji wodomierza w celu utrzymania parametrów metrolo-gicznych,zakres pomiarowy, który jest wyznacznikiem klasy urządzenia pomiarowego.Na podstawie powyższych wytycznych za-

rządca jest w stanie określić charakterystykę metrologiczną urządzenia, które spełni jego oczekiwania względem mieszkańców.

Nowe przepisy MID Obecnie, aż do roku 2016 producent może

dokonać wyboru pomiędzy przeprowadzeniem oceny zgodności wodomierza według nowej dyrektywy MID 2004/22/WE, a dotychczaso-wymi przepisami GUM PN-ISO 4064. W związ-ku z tą dowolnością wyboru lata 2007–2016 są okresem przejściowym, podczas którego pro-dukcja wodomierzy może przebiegać zarówno według starych, jak i nowych przepisów, co może powodować pewne zamieszanie.

Po 2016 roku obowiązywać będzie już tylko dyrektywa MID, która zmieni nazew-nictwo przepływów, określanych względem poziomów błędów wodomierzy. Q1 zastąpiło Qmin jako przepływ minimalny określany jako graniczna, minimalna wartość przepływu mi-nimalnego, dla którego wodomierz zachowuje 5% błąd pomiaru; Q2 zastąpiło Qt jako przepływ pośredni określany jako wartość przepływu, dla którego wodomierz zaczyna mierzyć z do-kładnością do 2%. Kolejną zmianą jest Q3, które zastąpiło Qn jako ciągły strumień objęto-ści oraz Q4 zamiast Qmax jako przeciążeniowy strumień objętości.

�

�

Jednocześnie zastąpiono określanie dokład-ności wodomierzy według klas (A, B, C, D) współczynnikami R, które odpowiadają sto-sunkowi Q3/Q1. Takie określenie dokładności jest bardziej precyzyjne i mieści się w prze-dziale od R40 do R800.

Najważniejszą zmianą, mającą duże zna-czenie przy doborze wodomierzy według MID, jest zmiana wartości ciągłego stru-mienia objętości (przepływu nominalnego) względem starych przepisów dla tych samych wodomierzy. Jest ona większa i ma to zwią-zek ze zmienionym sposobem obliczania tej wartości względem przepływu maksymalne-go. W MID zachowano wartości poziomów przepływu maksymalnego, według którego po-winno się dobierać odpowiedniki wodomierzy zgodnych ze „starymi” przepisami, zmieniono jednak sposób wyznaczenia Q3 (Q3=Q4/1,25 według MID oraz Qn= Qmax/2 według stare-go podejścia). Przykład: wodomierz DN15 o Q3=1,6 m3/h jest odpowiednikiem wodo-mierza DN15 o Qn=1,0 m3/h. Oba mają jednak przepływ maksymalny (przeciążeniowy) na poziomie 2 m3/h.

Rozliczanie zużycia wody Wodomierze są przyrządami pomiarowymi

podlegającymi szczególnej ochronie prawnej z uwagi na fakt, że służą do rozliczeń finan-sowych. Zgodnie z Ustawą o zbiorowym za-

opatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadza-

niu ścieków z 7 czerwca 2001 z późn. zm., tylko wodomierz główny służy do rozliczania kosztów pobranej wody i odprowadzonych ścieków między wspólnotą mieszkaniową


a przedsiębiorstwem wodociągowym. Nato-miast wodomierze w lokalach mieszkalnych i użytkowych służą przede wszystkim do po-miaru ilości wody zużytej w poszczególnych lokalach. Mogą być także podstawą rozliczeń tzw. uchybu w bilansie wody i ścieków. Na podstawie art. 26.3 ww. ustawy zarządca do-konuje wyboru metody rozliczenia kosztów wynikających z różnicy wskazań.

Problem stanowią pomiary w lokalach, któ-rych lokatorzy na stałe lub częściowo przeby-wają poza miejscem zamieszkania. Warto tu przypomnieć, że w świetle prawa to właśnie na lokatorze spoczywa obowiązek udostępnienia pomieszczenia, w którym zamontowano wo-domierz lub inne urządzenie pomiarowe.

W takiej sytuacji pomocną funkcją okaże się zdalny odczyt urządzeń pomiarowych, pozwa-lający na bezproblemowy odczyt wszystkich wodomierzy w jednym czasie, bez koniecz-ności obecności użytkownika lokalu, także w pomieszczeniach zamkniętych, domach i w trudno dostępnych miejscach oraz roz-liczenie wody w oczekiwanym terminie. Ze względu na tę właśnie funkcjonalność coraz więcej spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych decyduje się na montaż wodomierzy z odczy-tem radiowym.

Budynki nowo powstałe zazwyczaj wypo-sażane są już w nowoczesne wodomierze z odczytem radiowym, natomiast w przypad-ku starszych budynków zmiana na urządzenia z możliwością zdalnego odczytu następuje zazwyczaj przy okazji wymiany wodomierzy.

Wymianę wodomierzy manualnych na te z odczytem radiowym najlepiej przeprowadzać stopniowo w poszczególnych budynkach, w miarę zbliżającego się okresu legalizacji (5 lat). Planując taką inwestycję war to też zasięgnąć rady specjalisty. �

Na kolejnych stronach prezentujemy zestawienie

wodomierzy, przygotowane na podstawie prze-

słanych do redakcji materiałów od producentów

i dystrybutorów.

Red.

Literatura1. Blum B., Wodomierz prawdę ci powie, ale..., Admini-

strator 12/20112. Milczarczyk B., Wodomierze w eksploatacji warszaw-

skiego MPWiK, Rynek Instalacyjny 5/20123. Zych A., Dyrektywa MID-GUM, materiały Bmeters re

klam

a

PRZEGLĄD WODOMIERZY


Nazwa i dane teleadresowe producenta/dystrybutora ITRON Polska Sp. z o.o.

ul. T. Romanowicza 6, 30–702 Krakówtel. 12 257 10 27–29, faks: 12 257 10 25

e-mail: [email protected], www.itron.pl

Nazwa typoszeregu AQUADIS+, AQUADIS+PE UNIMAG PE/UNIMAG CYBLE

Zdjęcie

Konstrukcja części hydraulicznej wodomierz objętościowy wodomierz jednostrumieniowy

Konstrukcja liczydła/liczba rolek w liczydle

liczydło ekstrasuche (sucha przekładnia i liczydło) / 8 rolek

Temperatura wody/zakres pomiarowy

zimna (30oC)*, ciepła (90oC) zimna (30°C); ciepła (90°C)

Średnica DN (mm) DN15 DN15 – DN20

Przepływ nomimalnyQn (m

3/h) lub Q3 (m3/h)

Q3: 2,5 m3/h Qn: 1,5; 2,5 m3/h

Przepływ minimalnyQmin (m

3/h) lub Q1 (m3/h)

3 L/h (Q1 15,6 L/h) Qmin: 0,025; 0,046 m3/h

Klasa metrologicznalub dynamika R

typowa wartość R (Q3/Q1) 160 w każdej pozycji BH-A

Materiał korpusu/maks. ciśnienie robocze

mosiądz /1,6 MPa mosiądz/1,6 MPa, łożyska-szafir

Odcinki proste przed i za wodomierzem

nie są wymagane nie są wymagane przy zastosowaniu typowych łączników

Możliwość montażu modułów komunikacyjnych na wodomierzu

elektroniczne moduły komunikacyjne z rodziny Cyble i PE (nadajnik impulsów, M-Bus, moduły radiowe, dwukierunkowy system transmisji radiowej)

Zabezpieczenia przed ingerencją całkowicie odporne na magnesy neodymowe zabezpieczone przed polem magnetycznym

Inne istotne cechy produktu

moduły komunikacyjne pozbawione kontaktronu, rozpoznające kierunek przepływu i kompensujące wsteczny przepływ, nieczułe na zakłócenia magnetyczne, całkowicie odporne na magnesy neodymowe* do wody zimnej dostępne są wodomierze DN15-DN65

moduły komunikacyjne pozbawione kontaktronu, rozpoznające kierunek przepływu i kompensujące wsteczny przepływ, nieczułe na zakłócenia magnetyczne, całkowicie odporne na magnesy neodymowe


BMETERS Polska Sp. z o.o.ul. Główna 60, 51-188 Psary k. Wrocławia

tel. 71 388 90 04, faks: 71 387 15 37e-mail: [email protected], www.bmeters.pl

GSD 8 RFM CPR-RP GMDX-RFM

wodomierz skrzydełkowy, jednostrumieniowy, suchobieżny

wodomierz skrzydełkowy, jednostrumieniowy, mokrobieżny z gliceryną

wodomierz skrzydełkowy,wielostrumieniowy, suchobieżny

sucha/ 8 rolek mokra, liczydło zanurzone w roztworze gliceryny / 5 rolek sucha/ 8 rolek

zimna (30oC), ciepła (90oC) zimna (30oC), ciepła (90oC) zimna (30oC), ciepła (90oC)

DN15 – DN20 DN15 – DN20 DN15 – DN32

Q3: 1,6; 2,5; 4,0 m3/h Q3:1,6; 2,5 m3/h Qn: 1,5; 2,5; 3,5; 6,0 m 3/h – do zwQ3: 2,5; 4,0; 6,3; 10,0 m 3/h – do cw

Q1: – ; 0,016; 0,025 m3/h (R160)Q1: 0,016; 0,025; 0,040 m3/h (R100) Q1: 0,032; 0,050 m3/h Qmin: 30; 50; 70; 120 l/h – do zw

Q1: 50; 80; 126; 200 l/h – do cw

R160 – H; R50 – VR100 – H; R50 – V R50-H, R20-V Klasa B-H – do zw

Klasa R50-H – do cw

wirnik – tworzywo sztuczne, obudowa – mosiądz /1,6 MPa

wirnik – tworzywo sztuczne, obudowa – mosiądz;maks ciśnienie robocze 1,6 MPa

U0 i D0 U0 i D0 U5/D3 – do zwU0/D0 – do cw

system Hydrolink – 12-miesięczny rozbiór wody, wskazanie przepływu wstecznego, alarmy i informacje: przyłożenia magnesu, ściągnięcia nakładki, przekroczenia qmax,przepływu wstecznego, błędu czujnika IR

nie są wymagane

system Hydrolink – 12-miesięczny rozbiór wody, wskazanie przepływu wstecznego, alarmy i informacje: przyłożenia magnesu, ściągnięcia nakładki, przekroczenia Qmax, przepływu wstecznego, błędu czujnika IR

opcjonalnie wskaźnik pola magnetycznego i wyposażenie w pierścień antymagnetyczny

konstrukcja mechaniczna całkowicie odporna na działanie pola magnetycznego, specjalny pierścień z kołnierzem zabezpieczający przed ściągnięciem z wodomierza

opcjonalnie wskaźnik pola magnetycznego i wyposażeniew pierścień antymagnetyczny

liczydło hermetyczne na życzenie, wysoka klasa metrologiczna, wzmocnione „cztero-polowe” sprzęgło magnetyczne eliminujące zerwanie oraz poślizg, dwupunktowe łożyskowanie wirnika, zwiększające dokładność pomiaru, gwarancja na 5 lat

rolki liczydła chronione przed zanieczyszczeniem roztworem gliceryny, przekazywanie obrotów wirnika do liczydła bez sprzęgła magnetycznego, całkowita odporność na działanie pola magnetycznego

przystosowany do zainstalowania modułu radiowego (Wireless M-Bus) lub przewodowego (M-Bus) systemu Hydrolink, liczydło hermetyczne (dla wody ciepłej); liczydło hermetyczne na zamówienie, wysoka klasa metrologiczna, wzmocnione „cztero-polowe” sprzęgło magnetyczne eliminujące zerwanie oraz poślizg, dodatkowo zwiększając dokładność



Nazwa i dane teleadresowe producenta/dystrybutora

ELSTER KENT METERING Sp. z o.o.95-100 Zgierz, ul. Szczawińska 42c, tel. 42 714 29 30; faks: 42 714 29 31,

e-mail: [email protected], www.elstermetering.pl

KAMSTRUP Sp. z o.o.02-296 Warszawa, ul. Kurzawska 9tel. 22 577 11 00, faks: 22 577 11 11

e-mail: [email protected]

Nazwa typoszeregu S100 MULTICAL® 21

Zdjęcie

Konstrukcja części hydraulicznej

wodomierz jednostrumieniowy wodomierz ultradźwiękowy, statyczny, bez części ruchomych


sucha, 8-pozycyjne liczydło duży, czytelny wyświetlacz elektroniczny ze wskazaniem stanu objętości i aktywnych kodów informacyjnych


zimna (30oC), ciepła (90oC); T30, T30/90 0,1-30oC (T30); 0,1-50oC (T50); 0,1-70oC (T70)

Średnica DN (mm) DN15 – DN20 DN15 – DN20


3/h) lub Q3 (m3/h)

Qn: 1,0 m3/h; Qn 1,5 m3/h; Qn 2,5 m3/hQ3: 1,6 m3/h; Q3 2,5 m3/h; Q3 4,0 m3/h Q3: 1,6 ; 2,5; 4,0 m3/h


3/h) lub Q1 (m3/h)

Qmin: 0,02 m3/h; Qmin 0,03 m3/h; Qmin 0,05 m3/hQ3 : 0,02 m3/h; Q3 0,031 m3/h; Q3 0,05 m3/h

Q1: 16 dm3/h dla Q3: 1,6; rozruch 3 dm3/hQ1: 25 dm3/h dla Q3: 2,5; rozruch 5 dm3/hQ1: 16 dm3/h dla Q3: 4,0; rozruch 5 dm3/h

Klasa metrologiczna lub dynamika R

B-H / A-V; R80 klasa dokładności wg OIML R 49 – 2 w każdej pozycji montażowej


mosiądz, 10 bar, 16 bar; MAP10, MAP16 kompozyt PPS/ PN16


U0;D0 nie są wymagane


wyjście impulsowe i moduł radiowy lub MBUS w standardzie wbudowany moduł radiowy bezprzewodowy M-bus, złącze optyczne

Zabezpieczenia przed ingerencją

przezroczysta pokrywka zabezpieczająca przed ściskaniem wodomierza lub próbą demontażu i nawiercania liczydła; czteropolowe sprzęgło magnetyczne i dodatkowy pierścień ekranujący, zabezpieczający przed oddziaływaniem zewnętrz-nego pola magnetycznego

odporność na działanie magnesów neodymowych (brak części ruchomych), rejestr próby otwarcia (kod informacyjny „tamper” na wyświetlaczu)


możliwość wyposażenia w nadajnik impulsów i moduł radiowy; standardowa gwarancja 50 miesięcy; (w cenie wodomierza) z wodomierzem dostarczany jest, zestaw do plombowania i dwie uszczelki; dostępna także wersja z klapką; duża odporność na zanieczyszczenia

dokładny pomiar przez 16 lat eksploatacji; brak części rucho-mych i konieczności stosowania filtrów, konstrukcja hermetycznie zamknięta; IP68; żywotność baterii do 16 lat, dowolny kąt mon-tażu, kody informacyjne – przeciek lub awaria instalacji, przepływ wsteczny, brak wody, próba otwarcia (rejestr 50 ostatnich zdarzeń: kod, data, stan wodomierza); rozbudowane rejestry pamięci: 36 miesięcznych, 460 dobowych (data, objętość, licznik godzin pracy, wielkość przepływu wstecznego, przepływy max i min., kod infor-macyjny); różne wersje zdalnego odczytu (czytnik radiowy USB, terminal ręczny Psion – odczyt przenośny lub z samochodu, zdalny odczyt automatyczny Radio Link Network), bezgłośna praca


KAMSTRUP Sp. z o.o.02-296 Warszawa, ul. Kurzawska 9tel. 22 577 11 00, faks: 22 577 11 11


MINOL Sp. z o.o.ul. Wojska Polskiego 82, 95-070 Aleksandrów Łódzki

tel.: 42 270 46 00, faks: 42 270 46 31e-mail: [email protected], www.minol.pl

MULTICAL® 62 APZ MINOMESS 1.5 RADIO3 ETKD – ETWD

wodomierz ultradźwiękowy, statyczny, bez części ruchomych skrzydełkowy, jednostrumieniowy

duży, czytelny wyświetlacz elektroniczny ze wskazaniem stanu objętości, licznika godzin pracy, przepływu max i min., wejść impulsowych, kodów informacyjnych, daty

sucha, hermetyczna / 7 rolek

0,1-30oC (T30); 0,1-50oC (T50); 0,1-90oC (T90) zimna (30oC), ciepła (90oC)

DN15 – DN80 DN15 DN15 – DN20

Q3: 1,6 ; 2,5; 4,0; 6,3; 10; 16; 25; 40 m3/h Q3: 2,5 m3/h Q3: 2,5 / 4,0 m3/h

Q1=0,01Q3Próg rozruchu poszczególnych przepływów typoszeregu: 3; 6; 7; 12; 20; 30; 50; 80 dm3/h

Q1: 0,03 m3/h

klasa dokładności wg OIML R 49 – 2 w każdej pozycji montażowej R 80 (B+) / R 40 (A+)

gwint – mosiądz DZR (odporny na korozję selektywną); PN16; kołnierz – stal nierdzewna 1.4408; PN25 mosiądz / 16 PN

nie są wymagane nie są wymagane

RS232, M-bus, RadioRouter, High-Power RadioRouter, LonWorks, Radio, Wireless M-bus, ZigBee, MetasysN2 (RS485), SIOX, GSM/GPRS, Ethernet/IP, wyjścia 0/4…20 mA

moduł radio wbudowany, system jednokierunkowy, rejestrujący m.in. alerty o manipulacjach, przepływie wstecznym

w przyszłości możliwość domontowania modułu radiowegoi impulsowego

odporność na działanie magnesów neodymowych (brak części ruchomych), fabryczne plomby zabezpieczające elektronikę

podwyższona ochrona antymagnetyczna, elektroniczna rejestracja manipulacji

podwyższona ochrona antymagnetyczna, wzmocniona konstrukcja obudowy wodomierza, możliwość założenia plomby na opasce

dokładny pomiar przez cały okres eksploatacji; brak części ruchomych i konieczności stosowania filtrów; żywotność baterii do 13 lat, szeroki zakres pozycji montażowych; próg rozruchu od 3l/h; kody informacyjne; rozbudowane rejestry pamięci: 1392 godzinowe, 36 miesięcznych, 460 dobowych, 15 rocznych, (data, objętość, wejścia impulsowe, przepływy max i min., kod informacyjny), kopia zapasowa danych w przypadku zaniku zasilania, kontrola szczelności, różne wersje zdalnego odczytu (USB Reader, terminal ręczny Psion – odczyt przenośny lub z samochodu, AMR, Radio Link Network), bezgłośna praca

zatwierdzenie typu MID, czteropolowe sprzęgło antymagnetyczne, system radiowy stale rejestruje zużycie wody oraz zapamiętuje wartości z ostatnich 18 miesięcy, gwarancja 5 lat

zatwierdzenie typu MID, czteropolowe sprzęgło antymagnetyczne, możliwość obrotu liczydła o 360° (ułatwia odczyt), hermetyczne, odporne na zaparowanie liczydło, gwarancja 5 lat



Nazwa i dane teleadresowe producenta/dystrybutora

Techem Techniki Pomiarowe Sp. z o.o.ul. Romana Maya 1, 61-371 Poznańtel. 61 650 25 25, faks: 61 650 25 50

e-mail: [email protected], www.techem.pl

MIROMETR Sp. z o.o.ul. Cieszyńska 1A, 43-440 Bażanowice

tel. 33 851 04 39, faks: 33 852 16 75e-mail: [email protected],

www.mirometr.com.pl

Nazwa typoszeregu AP VARIO S/DATA III ALTAIR V4 ALTAIR V3

Zdjęcie

Konstrukcja części hydraulicznej

wodomierz jednostrumieniowy, suchobieżny wodomierz objętościowy


sucha / 7 rolek sucha / 8 rolek cyfrowych


zimna (30°C), ciepła (90°C) 0 – 30°C cw do 90oC

Średnica DN (mm) DN15 – DN20 DN15


3/h) lub Q3 (m3/h)

Q3: 1,6; 2,5 Q3: 2,5 m3/h


3/h) lub Q1(m3/h)

Q1: 0,02 m3/h dla Q3: 1,6Q1: 0,015 m3/h dla Q3: 2,5 Q1: 3,1 l/h Q1: 15,6 l/h

Klasa metrologiczna lub dynamika R

R 160 H, R 63 V dla Q3: 2,5 m3/hR 80 H, R 40 V dla Q3: 1,6 m3/h R=800 w każdej pozycji montażu R=160 w każdej pozycji montażu


mosiądz/10 bar mosiądz , kompozyt / 16 bar mosiądz / 16 bar


nie są wymagane nie są wymagane


moduł radiowy w systemie jednokierunkowej komunikacji z trwałością baterii na dwa okresy legalizacyjne

jako wodomierz modularny może być w każdej chwili podłączony do systemu radiowego odczytu Izar®, umożliwiającego bardzo szybki odczyt

dużej ilości wodomierzy w sposób mobilny – z jadącego samochodu; system jednokierunkowy, 868 MHz

Zabezpieczenia przed ingerencją

software modułu radiowego rozpo-znaje i rejestruje: wsteczny przepływ, zakłócenia elektromagnetyczne, dzia-łanie zewnętrznego pola magnetycz-nego (magnesy neodymowe), przecieki w instalacji (m.in. tzw. kropelkowanie), demontaż modułu

posiada podwyższoną odporność na działanie zewnętrznego pola magne-tycznego magnesu neodymowego, liczydło ze specjalną zapadką sygnalizu-jącą próby ściskania, zabezpieczenie przed wielokrotnym obrotem liczydła

dzięki specjalnemu ogranicznikowi – obrót możliwy jedynie o 3550


kompatybilny z systemem firmy Techem Smart System

konstrukcja komory pomiarowej sprawia, że wodomierz jest prak-tycznie niesłyszalny przy przepływie Q3; Rewelacyjny próg rozruchowy 0,5 l/h

bardzo niski próg rozruchu wyno-szący ok. 5 l/h


Czy naprawdę nigdysuma wodomierzy mieszkaniowychnie zgodzi się z wodomierzemgłównym?

Rozbieżności wynikają najczęściejz braku opomiarowania zużycia wodyw niskich przepływach (cieknące krany,spłuczki, kapanie...). Podstawowe wodomierzemieszkaniowe mierzą od 30 l/h, jeżeli są zamontowanew poziomie, a w innej pozycji montażu nawet od 60l/h.Nasz wodomierz Altair V4 mierzy od 3 l/h niezależnieod pozycji montażu i nie wymaga odcinków prostych.Stosując go, można zmniejszyć rozbieżności do mniejniż 2% – jak świadczą nasi Klienci.

Mirometr oferuje:najdokładniejsze na rynku polskimwodomierze objętościowe, któreliczą każdą kroplę;najszybszy system zdalnego odczytu,dzięki któremu masz wszystkie odczytyjednocześnie, niezależnie od obecnościmieszkańców w mieszkaniu i wrazz szerokim zakresem alarmów;niezależność – jesteś właścicielemcałego systemu, odczytujesz,jak chcesz, kiedy chcesz i bezdodatkowych kosztów.

Mirometr Sp. z o.o.ul. Cieszyńska 1A43-440 Bażanowicetel.: +48 33 851 04 39fax: +48 33 852 16 75www. .com.pl

INSTALACJE


Jerzy Kosieradzki

W każdym budynku możemy mieć do czynienia z „duchami”, czyli niechcianymi dźwiękami, pochodzącymi z różnego typu instalacji. Dlaczego i skąd się bierze nieproszony hałas oraz jak sobie radzić ze stukami i gwizdami, na które skarżą się mieszkańcy budynku?

Akustyka w budynkuAkustyka w budynku– czyli jak walczyć z „duchami”?– czyli jak walczyć z „duchami”?

Tym trochę przewrotnym tytułem chciał-bym zachęcić administratorów do za-interesowania się akustyką, bowiem

powstawanie dźwięków i ich tłumienie w insta-lacjach budynkowych jest bardzo ważnym pro-blemem. W większości przypadków, z jakimi spotkałem się na budowach, to dźwięk bawił się z ludźmi, pojawiając się niespodziewanie tam, gdzie nie był oczekiwany. Czasami żarto-bliwie nazywam to „pojawieniem się duchów”, gdyż z akustyką związane są pewne zjawiska, często trudne do zrozumienia dla kogoś, kto z dźwiękami i ich rozchodzeniem się ma nie często do czynienia.

Pojawianie się w budynku stuków lub gwiz-dów, których powstania nie daje się dokładnie określić nie tylko wywołuje nerwową atmos-ferę między lokatorami (szczególnie, gdy ma to miejsce w nocy), ale także zakłopotanie in-stalatora, który wezwany, aby hałasy usunąć, sam ma kłopot ze zlokalizowaniem tego, czego ma szukać.

Co możemy usłyszeć w budynku?

Znalezienie ewentualnego miejsca powsta-wania hałasu jest połową sukcesu, gdyż po-zwala na zastanowienie się, jak takie źródło hałasu usunąć lub wytłumić. Zwracam uwagę na różnicę między usunąć a wytłumić, po-nieważ niekiedy nawet znając przyczyny nie zawsze daje się je usunąć, a częściej trzeba łagodzić ich skutki.

Hałasy związane z instalacjami mogą po-wstawać w instalacji wodociągowej i poja-

wiają się w formie bardzo głośnych szumów przepływającej wody (niektóre baterie umywal-kowe przy wyższych ciśnieniach wody mogą być takim źródłem szumów), a także jako bar-dzo nieprzyjemne głośne stuki wywołane przez zużytą uszczelkę w zaworze czerpalnym.

W instalacji centralnego ogrzewania stukać mogą zawory termostatyczne, jeżeli w insta-lacji brak regulacji ciśnienia, a także gwizdy wywołane zbyt dużymi prędkościami przepły-wu wody w instalacji.

Instalacje wentylacyjne i klimatyzacyjne mają to do siebie, że źródłem hałasu może

być element bardzo oddalony od miejsca, gdzie go słyszymy. Dźwięki w kanałach mogą przenosić się jako fala powietrzna lub przez przewodzenie w ściankach kanałów.

Stuki i gwizdy w instalacjach

Instalacje wodne Gdy „rozpędzony” strumień wody zostanie

gwałtownie zatrzymany (łatwo to zrobić np. popularnymi zaworami kulowymi) wtedy ener-gia, którą strumień ma, musi się gdzieś uwol-nić – powstaje wtedy tzw. uderzenie wodne.

Powtórka z teoriiTeraz trochę teorii. Warto przypomnieć sobie parę pojęć fizycznych potrzebnych do później-szych rozważań.Każdy ośrodek sprężysty, niezależnie czy stały czy ciekły może przenosić dźwięki. Sprę-żystość to zdolność ośrodka do zmiany kształtu pod wpływem jakiejś siły i odtworzenia pierwotnej postaci po jej ustąpieniu.Dzięki sprężystości ośrodka dźwięk może się rozchodzić. Prędkość dźwięku w wodzie jest blisko cztery razy, a w stali piętnaście razy większa, niż w powietrzu. Prędkość dźwięku w po-wietrzu zależy od jego wilgotności i temperatury. Obecność pary wodnej zwiększa prędkość dźwięku w powietrzu, a ponadto dźwięk biegnie szybciej w powietrzu ciepłym niż zimnym.Częstotliwość własna, to pojęcie potrzebne do zrozumienia rezonansu i powstawania dźwięku pod wpływem fali akustycznej. Każde ciało sprężyste drga po uderzeniu z właściwą sobie częstotliwością, nazywamy ją częstotliwością własną. Po co to przypominam? Bo fala dźwię-kowa uderzając w jakąś przeszkodę wytworzy inny dźwięk w zależności od częstotliwości własnej materiału, z jakiego jest zrobiona. Dwa pręty, drewniany i metalowy, uderzone wydają zupełnie różny dźwięk.Gdy częstotliwość drgań wymuszających pokrywa się z częstotliwością własną, następuje silny wzrost amplitudy drgań. Zjawisko to nazywamy rezonansem. Nawet słaby impuls, ale występujący zgodnie z częstotliwością własną może spowodować znaczny wzrost amplitudy wahań. Jak groźne może być to zjawisko przekonali się Amerykanie, gdy patrzyli jak zawalił się most Tacoma Narrows Bridge w stanie Washington. Słabe porywy wiatru o częstotliwości zbliżonej do częstotliwości własnej mostu zwiększały amplitudę drgań mostu, doprowadzając do katastrofy – zawalenia się konstrukcji.


nadmierny wzrost ciśnienia w instalacji, który przekracza wytrzymałość sprężyny dociskają-cej grzybek do gniazda, a to z kolei daje upust wody i spadek ciśnienia po jednej stronie grzybka i ponowny jego docisk do gniazda i stuknięcie, którego częstotliwość przypomi-na strzały z karabinu maszynowego. Hałasy te są zapewne dobrze znane mieszkańcom mającym problem z zaśnięciem.

Instalacje wentylacyjne Dźwięki pojawiające się w instalacjach wen-

tylacyjnych przypominają wycie i gwizdy, dla-tego nazywam je „duchami”. Ich powstawanie ma dość prostą przyczynę, ale bardzo często trudną do zlokalizowania miejsca, w którym powstają. Myślę, że większość mieszkań-ców ostatnich pięter w blokach spotkało się z takimi dźwiękami, gdy na dworze hula wiatr. W zależności od tego jak są umiejscowione wyloty wentylacji i z jakiego materiału są one zrobione, tonacja dźwięków może być różna. Niektóre „grają” prawie jak organy w kościele, innym zaś razem dudnią jak w głębokiej studni. Walka z tego typu hałasami jest bardzo trudna, gdyż nigdy nie wiadomo z jakiego kierunku i z jaką siłą będzie wiał wiatr.

Wiatr „grający” na czerpniach powietrza lub wyrzutniach niejednemu użytkownikowi instalacji wentylacyjnej narobił sporo kłopotu, gdyż dźwięki takie bardzo lubią przemieszczać się po kanałach wentylacyjnych. Lekarstwem na to są odpowiednio dobrane tłumiki aku-styczne. �

Ujawnia się ono jako głośny, pojedynczy stuk. Czasami słychać 2 takie uderzenia i na tym ko-niec. Pod względem akustycznym to zjawisko jest może mało dokuczliwe, ale dla instalacji bardzo niebezpieczne, gdyż może prowadzić nawet do jej rozerwania.

Uderzenia wodne najczęściej likwiduje się przez zainstalowanie bufora powietrznego (działa podobnie, jak poduszka powietrzna w hydroforze). Gorzej jest, gdy uszczelka w zaworze grzybkowym jest tak uszkodzona, że w trakcie pobierania wody blokuje przepływ wody (podciśnienie po jednej stronie grzybka), który za chwilę (przepływ ustaje) po zaniku podciśnienia, zostaje wznowiony i „zabawa” zaczyna się od początku. Grzybek zaworu raz jest przyciągany do gniazda, raz odpychany, dając za każdym razem nieprzyjemny stuk. Częstotliwość tych uderzeń i ich siła zależy od przepływu wody. Kłopot z taką uszczelką jest taki, że użytkownik zaworu może ustalić, że to właśnie jego zawór tak hałasuje. Inni użytkownicy mają z tym trudności, gdyż ha-łas taki roznosi się po całym budynku z niemal porównywalną intensywnością. Źródło hałasu likwiduje wymiana uszczelki.

Instalacje grzewcze Mówiąc w dużym skrócie, dźwięki przypo-

minające stukanie grzejników powoduje zła regulacja ciśnienia w instalacji centralnego ogrzewania z zaworami termostatycznymi. Dzieje się tak dlatego, że zamykające się au-tomatycznie zawory termostatyczne powodują

Co zrobić, aby „duchy” nie „chodziły” po budynku?1. Przed przystąpieniem do projektowania instalacji grzewczej lub wentylacyjnej, trzeba popatrzeć na budynek od strony potencjalnego zagrożenia powstawaniem hałasu. Aby to zrobić, trzeba mieć jednak przynajmniej podstawowe pojęcie o akustyce, dlatego konieczne jest zasięgnięcie opinii specjalisty w tym zakresie.2. Jeśli hałas pojawia się w funkcjonującym już obiekcie nie pozostaje nic innego, jak ustalić przyczyny jego powstania oraz szukać sposobu jego neutralizacji.3. Należy unikać umieszczania w pobliżu siebie wylotów z kotłów czy z innych instalacji kana-łów wentylacyjnych, które bez tłumików łączą przestrzeń nad dachem z pomieszczeniem.4. Należy pamiętać także, że każda ostra krawędź np. ostro zakończony wylot (rura, kanał wentylacyjny, krawędź dachu) pod wpływem wiatru może stać się źródłem hałasu.5. Koniecznie należy dbać o stan uszczelek w instalacji wodociągowej.6. Trzeba zwrócić uwagę czy w instalacji centralnego ogrzewania jest automatyczna regulacja ciśnienia lub przynajmniej sprężynowy zawór upustowy.

pro

mo

cja

Ekonomiczność Ekonomiczność instalacjiinstalacjico to jest co to jest i jak ją liczyći jak ją liczyć

POLECAMYPOLECAMY

Księgarnia Techniczna

ul. Karczewska 18 04-112 Warszawa

tel. 22 512 60 60faks 22 810 27 42


Jerzy KosieradzkiJerzy Kosieradzki

ZIELEŃ


Ewa Szadkowska

Jakie rozwiązania zaproponować mieszkańcom osiedla usytuowanego przy drodze, aby towarzyszący im na co dzień hałas i zgiełk ulicy nie stał się uporczywym problemem?

Problem z hałasem…Co z robić jeśli osiedle usytuowane jest przy drodze?

Lokalizacja terenów osiedlowych wiąże się z rozważeniem szeregu czynników, które w późniejszym etapie, związanym

z planowaniem sposobu jego zagospodarowa-nia, wpływają w znacznym stopniu na organi-zację przestrzeni.

Zgodnie z obecnym podejściem do kształ-towania obszarów zurbanizowanych pierw-sze wytyczne odnośnie lokalizacji terenów zabudowy jedno- i wielorodzinnej dają plany zagospodarowania przestrzennego. Określają one w przybliżonym zakresie miejsce lokali-zacji zabudowy oraz zakres podstawowych wytycznych odnośnie kształtowania przestrze-ni – takich jak linia zabudowy, jej charakter, powierzchnia zabudowy, powierzchnia biolo-gicznie czynna itp. Dodatkowo dają informację o lokalizacjach elementów infrastruktury lub

charakterze środowiska. Analizując zapisy pla-nów architekci są w stanie określić elementy negatywnie oddziaływujące na atmosferę i kli-mat osiedla. W tym artykule omówimy jeden z najczęściej spotykanych czynników, wpływa-jący na jakość życia mieszkańców na osiedlu – hałas. Rozwiązań wyciszających jest wiele.

Akustyka na osiedlu Przez ostatnie dziesięciolecia możemy za-

obserwować intensywny rozwój infrastruktury związanej z komunikacją na terenie polskich miast. Wzrosła znacznie ilość samochodów. Ar terie komunikacyjne w wielu wypadkach przecinają obszary zabudowy mieszkaniowej, co wywołuje duże zmiany klimatu akustyczne-go tych obszarów. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, ludzie nie powinni być narażeni na hałas, który ingeruje w ich zdrowie i ob-niża jakość życia. Zagadnienie to reguluje roz-porządzenie ministra środowiska z 14 czerwca

2007 r. Zgodnie z jego zapisami zakres dopusz-czalnego hałasu generowanego przez arterie komunikacyjne i koleje wynosi dla terenów zabudowy mieszkaniowej 60 dB w dzień, a 50 dB w nocy. W celu zniwelowania negatywnego oddziaływania obszarów związanych z komuni-kacją stosuje się różne typy rozwiązań, w za-leżności od intensywności i natężenia hałasu. W ramach kształtowania przestrzeni są to:

nasadzenia zieleni izolacyjnej,stosowanie ekranów akustycznych,konstrukcje ziemne np. wały i nasypy,Niestety zaprojektowanie w pełni sprawnie

funkcjonującej izolacji akustycznej możliwe jest głównie na nowo powstających osie-dlach. Na terenie osiedli starszych, możliwe jest przede wszystkim prowadzenie działań poprawiających ich klimat.

Zieleń izolacyjnaZieleń izolacyjna są to obszary nasadzeń

drzew i krzewów o charakterze pasowym, lo-kalizowane wzdłuż ciągów komunikacyjnych. Układy te mogą być realizowane w postaci żywopłotów, nasadzeń dużych grup krzewów i drzew, jedno- lub wielogatunkowych. Nawet trawnik w pewnym niewielkim stopniu, wpływa na zmniejszenie emitowanego hałasu drogo-wego – o 2 dB.

Od strony osiedla nasadzenia te mogą pełnić dodatkowo funkcję estetyczną, wzbogacając oraz włączając się w kompozycję pozosta-łych nasadzeń. Pas zieleni nie tylko zmniejsza intensywność hałasu, ale jednocześnie po-

�

�

�

rekl

ama


chłania zanieczyszczenia (głównie pyłowe), a zlokalizowany od północnej lub północno--zachodniej strony zmniejsza prędkość wiatru, poprawiając tym samym jednocześnie kilka czynników środowiskowych na osiedlu. Do tworzenia kompozycji nasadzeń izolacyjnych stosowane powinny być rośliny charaktery-zujące się stosunkowo szybkimi przyrostami – ważne jest stworzenie przez nie „ściany” oddzielającej ulicę od osiedla, jak również odporne na suszę i zasolenie. Jednocześnie nie powinny wymagać dużej ilości prac pie-lęgnacyjnych. Ważne jest także dostosowanie doboru roślin do panujących na danym tere-nie warunków środowiskowych (wilgotności, oświetlenia, zasobności i rodzaju podłoża). Przykładowe gatunki drzew i krzewów, które można zastosować w doborze gatunkowym dla tych terenów to:

klon polny Acer campestre,oliwnik wąskolistny Elaegnus angustifolia,rokitnik pospolity Hippohae rhamnoides,tamaryszek Tamarix sp.,pęcherznica kalinolistna Physocarpus opu-

lifolius,ligustr pospolity Ligustrum vulgare.Ilość, jaka jest pochłaniana przez pas zieleni

niskiej zależy od jego szerokości oraz okresu wegetacyjnego, w tym wypadku ważnym za-gadnieniem jest obecność ulistnienia:

w stanie bezlistnym, ilość pochłanianych fal w zależności od szerokości pasa nasadzeń wynosi odpowiednio: 10 m – 3 dB, 20 m – 7 dB, 40 m – 11 dB;w stanie ulistnionym ilość pochłanianych fal w zależności od szerokości pasa nasadzeń wynosi: 10 m – 8 dB, 20 m – 11 dB, 40 m – 13 dB.Przy nasadzeniach drzew, o szerokości

pasa nasadzeń 50 m i zróżnicowanym charak-terze gatunkowym drzewostanu możliwe jest zmniejszenie emisji hałasu nawet o 35 dB. Przy nasadzeniach drzew przebiegających w kilku rzędach, na pasie szerokości 40 m, możliwe jest zmniejszenie emisji hałasu o 40 dB. Jednak tak szerokie pasy ze względu na intensywność zabudowy rzadko spotykamy w miastach. Na ich obszarze popularniejsze jest stosownie węższych elementów. Rząd nasadzeń miesza-nych zrealizowanych z drzew o wys. 6–8 m i krzewów o wys. 4 m jest w stanie zmniejszyć

�

�

�

�

�

�

�

�

emisję hałasu o 10–12 dB. W pasach zieleni korzystnie jest obok roślin liściastych zapro-jektować rośliny zimozielone, co poprawi ich funkcjonowanie w okresie zimowym.

Łatwo zauważyć, iż skuteczność tego sposobu izolacji zależna jest od powierzch-ni (a zwłaszcza szerokości buforu zrealizo-wanego z zieleni) i sezonu wegetacyjnego. Dlatego przy rozwiązaniach, gdzie występuje roślinność często zlokalizowane są inne ba-riery akustyczne, wspomagające jej działanie (omówione poniżej).

Ekrany akustyczne Stosowanie ekranów akustycznych jest

jednym ze sposobów na zmniejszenie natę-żenia hałasu drogowego. Ze względu na stale zmniejszającą się powierzchnię przeznaczo-ną na realizację nasadzeń, na terenie gęstej zabudowy miast, są one często stosownym rozwiązaniem także na terenie osiedli. Wy-sokość, materiał i sposób kształtowania ekranów może być dostosowany zarówno do natężenia dźwięku, jak i estetyki osiedla. Dzięki ekranom można zmniejszyć emisję hałasu nawet o 15 dB. Skuteczność ich za-leży od sposobu rozkładu fal dźwięku, tzn. ile z hałasu przechwyci ekran, a ile ze załamanej fali zostanie przeniesione do tzw. strefy cienia akustycznego. Projektując ekrany uwzględnia się ich usytuowanie względem źródła dźwięku i wyznacza ich geometrię, biorąc pod uwagę

wymaganą efektywność. Wcześniej dobrze jest przeprowadzić badania analizujące emi-sję hałasu w miejscu gdzie mają pojawić się ekrany. Pozwoli to na określenie wytycznych dotyczących ich efektywności. Obserwacje powinny być prowadzone kilkukrotnie przy zróżnicowanym natężeniu ruchu.

Ekrany dzielimy na: odbijające,rozpraszające,rozpraszająco-odbijające.

Minimalna wysokość ekranów wynosi 2 m, niższe realizowane są w powiązaniu z wała-mi i nasypami – wys. min. 1 m, najwyższe stosowane mają wys. 10 m. Na terenie osie-dli spotykamy zazwyczaj ekrany o wys. ok. 2–5 m. Odpowiedni dobór wysokości ekranu warunkuje jego skuteczność. Projektując lokalizację ekranów na terenach miejskich należy brać pod uwagę ryzyko pojawiania się efektu refleksji. Powoduje on wzrost hałasu w miejscach leżących naprzeciwko źródła emisji hałasu, niekiedy nawet o 3 dB. Odpo-wiednie dobranie materiałów pochłaniających fale, z których wykonany jest ekran pozwoli na zmniejszenie tego efektu.

Dodatkowo, projektując te elementy należy wziąć pod uwagę kierunki wiatrów dominujące na analizowanym terenie. Wiatr jest elementem dynamicznym obciążającym konstrukcję, dla-

�

�

�

rekl

ama

ZIELEŃ


Na ich powierzchnię można w celu podniesie-nia estetyki wprowadzać kompozycje z pnączy. Rolę ekranów pełnią też budynki gospodarcze towarzyszące zabudowie osiedlowej takie jak: garaże, obiekty handlowe czy magazyny, je-śli zlokalizowane są między źródłem hałasu, a zabudową mieszkaniową. Ekrany pełnią także funkcje psychologiczne, oddzielając niekiedy niekorzystną nie tylko akustycznie ale i wizualnie przestrzeń drogi od terenów zewnętrznych osiedla. Materiał i konstrukcja ekranów powinny być trwałe, dobrane w taki sposób, aby wymagały jak najmniejszej ilości prac naprawczych.

Najczęściej spotykanym na osiedlach typem ekranów jest „zielona ściana”. Ekrany tego typu zostały zaprojektowane w taki sposób aby możliwe było obsadzenie ich pnączami. Ze względu na duże walory estetyczne, sku-teczność oraz zajmowaną przez nie niewielką stosunkowo przestrzeń stosowane są w pobli-żu domów jednorodzinnych, osiedli mieszka-niowych, wsi, czy też przy parkach, placach zabaw itp.

Dobór pnączy na ekrany dźwiękochłonne:Wybierając gatunki do obsadzenia ekranu

należy przede wszystkim uwzględnić:warunki siedliskowe, nasłonecznienie,nawodnienie,małe wymagania pielęgnacyjne,odporność na zasolenie.

Najkorzystniej jest sadzić rośliny szybko ro-snące o małych wymaganiach siedliskowych, dzięki czemu zminimalizowana zostanie ilość zabiegów pielęgnacyjnych. Dobór szczegó-łowy należy ustalić z architektem krajobrazu. Gatunki polecane do obsadzeń ekranów to:

bluszcz pospolity Hedera helix, rdest pnący Fallopia baldschuanlcum,winobluszcz pięciolistkowy Parthenocissus

quinquefolia,winobluszcz trójklapowy Parthenocissus

triquspidata,winorośl pnąca Vitis riparia,hortensja pnąca Hydrangea anomala, alpejski powojnik pnący Clematis alpina, powojnik pnący zwyczajny Clematis

vitalba,

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

tego powinna ona uwzględniać maksymalne prędkości wiatrów. Ponadto należy pamiętać, iż nieumiejętne prowadzenie ekranów w sto-sunku do przebiegu wiatrów może powodo-wać generowanie korytarzy charakteryzują-cych się zwiększoną prędkością wiatru oraz dużymi zmianami temperatury. Konstruktor analizuje też ciężar własny projektowanych ekranów, jego zmienność w zależności od ich uwilgotnienia oraz obciążenia dynamicz-ne z odśnieżania, co pozwala na określenie odpowiednich parametrów technicznych kon-strukcji. Ekrany zastosowane bezpośrednio przy drodze powinny być dodatkowo odporne na uszkodzenia spowodowane przez kamienie wyrzucane spod kół samochodów.

Ekrany dźwiękochłonne powinny być wyko-nane z materiałów ognioodpornych, przy wy-sokości 1,5 m i długości 2 m poddane badaniu odporności na punktowe źródło ognia znajdu-jące się u ich podstawy. Jeśli projektujemy długi pas ekranów należy rozważyć lokalizację punktów dostępu na wypadek wykonywania prac konserwacyjnych ekranu lub pasa dro-gowego, konieczności wejścia służb ratun-kowych lub ewakuacji terenu osiedla. Drzwi powinny być w tym wypadku odpowiednio zabezpieczone, tak aby nie wpływały na ja-kość funkcjonowania ekranu. Ich lokalizacja powinna być oznaczona czytelnie za pomocą odpowiednich znaków.

Kryteria doboru ekranów:właściwości akustyczne,zgodność ze środowiskiem lokalnym (cha-rakterem przestrzeni, zabudowy),charakterystyka pasa drogowego,koordynacja z urządzeniami infrastruktury drogowej (wprowadzenie ekranów nie może blokować funkcjonowania tych elementów, widoczności pasa drogi oraz powinno w razie koniczności posiadać odpowiednie oznaczenia i sygnalizacje zgodnie z wymo-gami prawa drogowego),aspekt ochrony środowiska,estetyka,odporność.

Ekrany powinny być architektonicznie dosto-sowane do otaczającej zabudowy przez kolo-rystykę, kształtowanie krawędzi i powierzchni.

�

�

�

�

�

�

�

dławisz okrągłolistny Celastrus orbiculatus,rdestówka Auberta Polygonum aubertii.

Ekrany wykonane z elementów betono-wych mogą charakteryzować się właściwo-ściami pochłaniającymi (jedno- lub dwustron-nie), a także odbijająco-rozpraszającymi, a gdy są realizowane na płycie żelbetowej cechują się dużą skutecznością. Realizacja tego typu ekranów wymaga większej powierzchni, mi-nimalny pas powinien mieć szerokość 1,5 m. Wznosi się je z elementów prefabrykowanych, kształtując je w dowolny sposób. Jeśli w pre-fabrykatach znajdują się otwory możliwe jest obsadzanie ich roślinnością okrywową lub pnącą.

Konstrukcje ziemne – wały i nasypy Konstrukcje ziemne związane z takim

kształtowaniem rzeźby terenów granicznych osiedla spotykamy stosunkowo rzadko, za-zwyczaj na dużych kompleksach mieszka-niowych. Zdarza się, iż wał ziemny dodat-kowo wzmacniany jest przez znajdujący się w nim garaż podziemny, obudowany w taki sposób roślinnością, iż jest niewidoczny. Jest to rozwiązanie zarazem estetyczne jak i funkcjonalne, ale niestety możliwe tylko w przypadku nowo powstających osiedli. Na starszych osiedlach powstają wały sto-sunkowo niewysokie np. o wys. 1–1,5 m, towarzyszące wzmacniającymi ich działanie nasadzeniom roślin lub pasmowi ekranów dźwiękochłonnych, w tym wypadku stosowa-ne są te o mniejszych wysokościach.

Izolacja akustyczna na terenie rozwijających się i rozbudowywanych miast jest jednym z ważniejszych problemów, gdyż brak odpo-wiedniego komfortu pracy i życia ma znaczą-cy wpływ na życie, zdrowie i funkcjonowanie ludzi. Jednocześnie należy pamiętać stale, iż elementy pozwalające na zniwelowanie hałasu nie muszą odstraszać wyglądem. Nawet jeśli zdecydujemy się na prostą betonową ścia-nę, odrobina inwencji pozwoli na stworzenie czegoś unikatowego. Ilość pomysłów projek-tantów oraz materiałów dostępnych obecnie na rynku daje architektom duże możliwości. Ważne przy tym, aby skorzystać z współpracy z fachowcami. �

�

�

ZIELEŃ


Anna Skórkowskaarchitekt krajobrazu

Cenimy ptaki za ich radosną aktywność. Jeśli dobrze urządzimy osiedlową przestrzeń, będziemy mogli cieszyć się ich obecnością na co dzień.

Skrzydlaci goście na osiedlu

Osiedlowa zieleń to ekosystem za-mieszkiwany przez rozmaite organi-zmy – razem tworzą całość. To za-

pewne atawizm, że czujemy się lepiej, gdy w otaczającej nas przestrzeni pojawiają się przybysze ze świata przyrody naturalnej. Sposób urządzenia osiedli mieszkaniowych w znaczący sposób wpływa na jakość na-szego życia. Dla mieszkańców przedmieść i terenów położonych poza miastem obec-ność drobnych zwierząt i ptaków wydaje się sprawą oczywistą. W większych aglomera-cjach nie zawsze dostrzegamy „mniejszych braci”. A obok nas zamieszkują różnorodne

gatunki ptaków – np. gołębie, wróble, kawki, sroki, wrony siwe czy gawrony. Aby pojawili się inni skrzydlaci goście potrzebne są od-powiednie warunki. Wtedy nawet osiedlowe skwery i wnętrza podwórkowe potraktują jako swoje miejsce na ziemi do życia w bli-skim sąsiedztwie ludzi.

Nasi sprzymierzeńcyNie wszyscy zdają sobie sprawę, jak bardzo ptaki przyczyniają się do ochrony roślin przed szkodnikami. Owadami żywią się pozostające na zimę dzięcioły, gawrony, kawki, kosy, kowa-liki, mazurki, raniuszki, sikory, szczygły, oraz odlatujące jaskółki, kopciuszki, pleszki, rudzi-ki, słowiki. Gawrony i wrony zjadają ślimaki i myszy, szukają też w ziemi (najczęściej na trawnikach) pędraków i drutowców. Myszami żywią się też sowy i puszczyki. Rozmiar „ptasich zasług” obrazuje informacja, że w okresie odchowywania piskląt rodzina szpaków (rodzice i 2–4 młodych) zjada 5–6 kg owadów, a rodzina sikorek (rodzice i 6–8 piskląt) – do 7 kg. A rośliny oczyszczone ze szkodliwych owadów są zdrowsze i lepiej rosną. Pamiętajmy, że im trudniejsze warunki wegetacji (jałowa gleba, susza, spaliny i zaso-lone podłoże), tym bardziej roślinom zagrażają rozmaite szkodniki. Warto więc zadbać o na-turalnych sprzymierzeńców, jakimi są ptaki i stworzyć im takie warunki, aby zechciały zamieszkać w pobliżu naszych domów, bo po-karmu będą szukać przede wszystkim wokół miejsc gniazdowania.

Jak zwabić ptaki?Do wychowywania młodych ptaki potrzebują spokojnego i bezpiecznego miejsca, zakątków porośniętych roślinnością, wśród której mogą się skryć, ale też warunków do założenia gniaz-da. Jeżeli zadbamy o duże drzewa o gęstych koronach, zwarte skupiny krzewów i żywopłoty formowane (ciąć należy je poza okresem lę-gowym), możemy być pewni, że dość szybko pojawią się ptaki. Najpierw wszędobylskie wró-ble, a po jakimś czasie gatunki mniej pospolite, a bardzo wdzięczne. Być może będziemy mogli

Fot.

A. Żu

kows

ka /

Agen

cja P

rom

ocji Z

ielen

i

Fot. 1. Owoce dzikiej róży ('Rosa canina') – smakują wielu gatunkom ptaków. W gęstwinie krzewów chętnie wiją gniazda

Fot.

A. Żu

kows

ka /

Agen

cja P

rom

ocji Z

ielen

i

Fot. 2. Jarząb szwedzki ('Sorbus intermedia') – atrakcyjne i odporne nieduże drzewo. Pięknie korale chętnie zjdane są przez ptaki

Fot.

word

pres

s.com

ZIELEŃ


i morwa. Dobrze, jeśli w kompozycjach znajdą się też takie drzewa i krzewy, których owoce pozostają zimą na gałęziach. Przez jakiś czas będą zdobić przestrzeń osiedli, a gdy nadejdą chłody – staną się naturalną stołówką. Posadź-my więc berberysy, irgi, mahonię i ostrokrzew, śnieguliczkę białą, świdośliwę, głóg ostrogo-wy, jarząb pospolity czyli jarzębinę i jarząb szwedzki. Jesienią a często też zimą będziemy mogli obserwować żerujące szpaki (te które przylatują do nas na zimowanie ze Skandyna-wii), kwiczoły, drozdy, jemiołuszki, szczygły. Jeżeli pozwolimy części bylin i chwastów zawiązać nasiona i jesienią ich nie wytniemy

Fot.

E. Łu

czak

Fot. 5. Wrona szara – pospolity mieszkaniec zieleni miejskiej. Pełni rolę czyściciela

Fot.

E. Łu

czak

Fot. 4. Sikorka bogatka – wdzięczny gość osiedlowych ogrodów

Fot. 3. Pnącza – tu winobluszcz pięcioklapowy (Parthenocissus quinquefolia) to miejsce schronienia, gniazdowania, a także spiżarnia

Fot.

A. Żu

kows

ka /

Agen

cja P

rom

ocji Z

ielen

i

Skrzynki lęgoweWiele gatunków ptaków, które w warunkach naturalnych gnieżdżą się w dziuplach drzew, chętnie osiedla się też w specjalnie dla nich zbudowanych skrzynkach lęgowych. Warto więc rozwiesić je na drzewach. Można odpowiednie skrzynki kupić lub wykonać według instrukcji, którą na pewno uda się znaleźć w literaturze fachowej lub w internecie. Koszt takiej skrzynki jest niewielki, ale koniecznie trzeba zadbać o jakość materiału, z którego zostanie wykonana oraz o odpowiednie wymiary. Np. mazurki i wróble zajmują chętnie zarówno duże jak i małe skrzynki, a kowaliki, zamurowują zbyt duży otwór i wylepiają wnętrze komory lęgowej, tak aby spełniała potrzeby piskląt.Pamiętajmy jednak, że większość ptaków musi mieć do dyspozycji odpowiednio duży teren (re-wir). Nie należy wieszać kilku skrzynek na jednym drzewie, bo zasiedlą je jedynie wróble, które gnieżdżą się w koloniach lub szpaki czy mazurki, którym nie przeszkadza bliskie sąsiedztwo osobników własnego gatunku. Inne ptaki potrzebują rewiru o promieniu co najmniej 30 m.

wysłuchiwać nocnych słowiczych koncertów, cieszyć się „dzwonieniem” sikorek w pierw-sze wiosenne słoneczne dni, czy obserwować zwinne kowaliki śmigające po pniach. A może na nasze osiedla zaczną też zalatywać przed-stawiciele niespotykanych dotąd gatunków, bo naturalna przestrzeń ich bytowania kurczy się coraz bardziej i muszą przystosowywać się do warunków miejskich. Jednak jeśli teraz nie zadbamy o tworzenie przyjaznych ptakom wa-runków, może się okazać, że za kilka lat w na-szym sąsiedztwie pozostaną jedynie gołębie, wróble oraz przedstawiciele krukowatych, czyli sroki, kawki, wrony i gawrony. Z naszego oto-czenia znikają bowiem drzewa o rozłożystych, gęstych koronach i dziuplach w pniach i kona-

rach. Powszechna obecnie polityka wycinania starych drzew i zastępowanie ich odmianami o niewielkich, kulistych czy zwisłych koronach, szczepionych na podkładkach wysokości 1,5–2 m, sprawia, że wiele ptaków traci możliwość bezpiecznego gniazdowania. Ratunkiem mogą okazać się pnącza, wspinające się po elewa-cjach wysokich budynków oraz skrzynki lęgowe zastępujące z powodzeniem dziuple drzew.

Najlepsza zachęta – obfi ta spiżarniaObserwowanie ptaków, to wielka przyjemność nie tylko dla dzieci – dorośli także doceniają taką rozrywkę. Warto więc zachęcić ptaki i sadzić takie rośliny ozdobne, których owoce są ptasimi przysmakami jak bez czarny, kalina


Wygodna ptasia stołówkaWielkość karmnika zależy od tego, jakie ptaki chcemy gościć. W dużym, oprócz małych ptaków, stołować się będą gołębie, synogarlice, kosy, kwiczoły, sroki, kawki, gawrony i wrony, a nawet sójki czy mewy. Z niewielkiego skorzysta tylko ptasia drobnica.Karmnik powinien mieć spadzisty daszek z okapem sięgającym poza obrys dna, aby pokarm nie zamakał.Karmnik musi być umieszczony tak, by zapewniał ptakom bezpieczeństwo – najlepiej jeśli zostanie powieszony wysoko, w pewnej odległości od pnia i grubych konarów – tak, by koty nie miały do niego dostępu.Pamiętajmy również, że dla ptaków bardzo ważny jest także dostęp do wody. Potrzebują jej przez cały rok, ale od późnej wiosny do jesieni jest to szczególnie ważne.poidełka np. miski napełniane wodą (można też kupić dekoracyjne) i co jakiś czas czysz-czone przez upoważnioną osobę (dozorcę, lub kogoś spośród mieszkańców);w osiedlach zamkniętych lub odpowiednio nadzorowanych przez dozorców warto rozważyć zbudowanie oczek wodnych czy fontann.

�

�

�

�

�

�

– po nasiona i w poszukiwaniu zimujących owadów będą przylatywać wróble, mazurki, dzwońce, gile, sikory, kowaliki, szczygły, kosy, raniuszki.W sąsiedztwie bloków mieszkalnych z czasem będą się też pojawiać ptaki rzadko spotykane, których nazwy i opisu będziemy musieli szu-kać w atlasach

Czy dokarmiać? Zdania na temat dokarmiania ptaków zimą są podzielone. Można spotkać się z opinią, że w ten sposób bardziej szkodzi się populacji ptaków, niż pomaga, bo ułatwia się przetrwa-

nie osobników słabych, a i te silne zbytnio polegają na zaopatrzeniu przez człowieka. Jednak, gdy zima jest długa i mroźna, warto o ptaki zadbać i zdecydować się na ich do-karmianie. W karmniku możemy powiesić niesoloną słoninę, pojemniczki (np. po jogurtach) na-pełnione mieszaniną smalcu z rozmaitymi na-sionami, siateczki z tworzywa sztucznego (po warzywach) z ziarnami. Nasypmy do karmnika ziarna słonecznika oraz łuskane i rozdrob-nione orzechy, siemię lniane, płatki owsiane skropione olejem, okruchy pieczywa (Uwaga: pokarm w żadnym wypadku nie może być

Fot.

M. P

awlon

ka/ A

genc

ja Pr

omoc

ji Ziel

eni

Fot. 6. Owoce ognika szkarłatnego ('Pyracantha coccinea') zdobią krzewy i karmią ptaki aż do pierwszych mrozów rekl

ama

ww

w.c

lem

atis

.com

.pl

Clematis Sz. Marczyński, W. Piotrowski – Szkółka Pojemnikowa s. j.

ul. Duchnicka 2705-800 Pruszkówtel. 22 - 722 26 64fax 22 - 722 26 63

[email protected]

PNĄCZAosłaniają

przedsłońcem

osłaniają

potwierdzona jakość!


Tekst powstał we współpracy

ze Związkiem

Szkółkarzy Polskich

www.zszp.pl

Zdjęcia: Agencja Promocji Zieleni

wilgotny, spleśniały, nieświeży, solony czy przyprawiany).Z opieką nad karmnikiem nie powinno być problemu – z pewnością w dokarmianie ptaków zaangażują się mieszkańcy bloku, zwłaszcza rodziny z małymi dziećmi, którym sprawi to nie lada frajdę. �

Rośliny dobrze dobrane – miejsce schronienia i gniazdowania ptakówWysokie drzewa o gęstych koronach: jodła kalifornijska Abies concolor i jej odmiany ‘Ar-

cher’s Dwarf’, ‘Argentea’, ‘Compacta’, ‘Glauca’, ‘Violacea’; modrzew europejski Larix deci-

dua (L. europaea); modrzew japoński Larix kaempferi, świerk Engelmanii Picea engelmannii

i jego odmiana ‘Glauca’; świerk kłujący Picea pungens – wszystkie wysokie odmiany; sosna Pinus sp. – wszystkie wysokie gatunki i odmiany; żywotnik olbrzymi Thuja plicata; brzoza Betula sp. – wszystkie gatunki i odmiany; dąb czerwony Quercus rubra; jarząb pospolity Sorbus aucuparia, jarząb szwedzki Sorbus intermedia; klon Acer sp. – wszystkie gatunki i odmiany, kasztanowiec Aesculus sp. – wszystkie gatunki i odmiany, lipa Tilia sp. – wszystkie gatunki i odmiany, topola Populus sp. – wszystkie gatunki i odmiany.Krzewy o zwartej strukturze: Cis Taxus sp. – wszystkie gatunki i odmiany; cyprysik

Chamaecyparis sp. – wszystkie gatunki i odmiany; jałowiec Juniperus sp. – wszystkie gatunki i odmiany; choina Tsuga sp. – wszystkie gatunki i odmiany, świerk biały Picea

glauca – wszystkie niskie odmiany, świerk kłujący Picea pungens – wszystkie niskie odmiany; sosna Pinus sp. – wszystkie wysokie gatunki i odmiany; żywotnik wschodni Platycladus orientalis (Thuja orientalis) – wszystkie odmiany; żywotnik zachodni Thuja

occidentalis – wszystkie odmiany; berberys Berberis sp. – wszystkie gatunki i odmiany; irga błyszcząca Cotoneaster lucidus, irga pomarszczona Cotoneaster bullatus, irga roz-krzewiona Cotoneaster divaricatus, irga pozioma Cotoneaster horizontalis, irga szwedzka Cotoneaster x suecicus; Ligustr Ligustrum sp. – wszystkie gatunki i odmiany; jaśminowiec Philadelphus sp.; ognik Pyracantha sp. – wszystkie gatunki i odmiany; róża pomarszczona Rosa rugosa, śnieguliczka Symphoricarpos sp. – wszystkie gatunki i odmiany.Żywopłoty formowane: Cis Taxus sp. – wszystkie gatunki i odmiany; bukszpan Buxus sp. – wszystkie gatunki i odmiany; grab pospolity Carpinus betulus; irga błyszcząca Cotoneaster

lucidus; ligustr Ligustrum sp. – wszystkie gatunki i odmiany, ostrokrzew Ilex sp. – wszystkie gatunki i odmiany.Pnącza: cytryniec chiński Schisandra chinensis; dławisz okrągłolistny Celastrus orbicula-

tus; kokornak wielkolistny Aristolochia macrophylla, rdestówka Auberta Fallopia baldschua-

nica; winobluszcz pięciolistkowy Parthenocissus quinquefolia, winobluszcz trójklapowy Parthenocissus tricuspidata.

Rośliny o atrakcyjnych dla ptaków owocachKrzewy: bez czarny Sambucus nigra; berberys Berberis sp. – wszystkie gatunki i odmiany; dereń Cornus sp. – wszystkie gatunki i odmiany; głóg ostrogowy Crataegus crus-galli; irga

Cotoneaster sp.- wszystkie gatunki i odmiany; jabłoń ozdobna (rajska) Malus sp. – wszyst-kie odmiany; ligustr Ligustrum sp. – wszystkie gatunki i odmiany; mahonia Mahonia sp.; morwa biała Morus alba; ostrokrzew Ilex sp. – wszystkie odmiany żeńskie; śliwa wiśniowa Prunus cerasifera ‘Nigra’ i ‘Pissardii’; świdośliwa kanadyjska Amelanchier lamarckii; rokit-nik pospolity Hippophae rhamnoides; róża pomarszczona Rosa rugosa.

Drzewa: jarząb pospolity Sorbus aucuparia, jarząb szwedzki Sorbus intermedia.Pnącza: winobluszcz pięciolistkowy Parthenocissus quinquefolia, cytryniec chiński Schi-

sandra chinensis.

�

�

�

�

�

�

�

rekl

ama

� Internetowy KATALOG roślini ich producentów:

y

6 tysięcy gatunków i odmian, większośćopisana i zilustrowana,dane teleadresowe producentów

�Dział o roślinach a w nim:• zieleń miejska — artykuły, porady…• zalecenia jakościowe materiału

szkółkarskiego• standaryzacja materiału szkółkarskiego

z przejściem do platformy �DOSTĘPNE ILOŚCI na stronie

ZWIĄZEK SZKÓŁKARZY

POLSKICH � wiodące polskie szkółki � producenci wysokiej jakości roślin

przystosowanych do polskichwarunków klimatycznych

� bogatyy aasosortyment drzew krzewów, pnpnpnpnącącącączyzy ii b bb bylylinin.

Związek Szkółkarzy Polskich Al. Jana Pawła II 80 lok. 71, 00-175 Warszawa

tel./fax +48 (22) 435 47 22, e-mail: [email protected]

umożliwiającejszybkie znalezienie potrzebnych roślin.

Znajdź nas na

www.polskierosliny.pl


PRAWOZARZĄDCY PISZĄ

Kompetencje zarząduJeśli „duża” wspólnota nie skorzysta

z art. 18 Ustawy o własności lokali,

to – stosownie do art. 20 ust. 1

– musi wybrać jednoosobowy lub

wieloosobowy zarząd, którego

kompetencje określa art. 21 i 22 tejże

ustawy. To jest bezsporne chociaż nie

zawsze wygodne.

Miałem w swojej praktyce taki przypadek, że wspólnota większością udziałów wyraziła zgodę jednemu z właścicieli na montaż wkładu kominowego w związku z zamiarem zmiany ogrzewania mieszkania (z piecowego na ga-zowe c.o.), a jednoosobowy zarząd odmówił złożenia oświadczenia woli w tej sprawie. Organ administracji budowlanej nie przyjął do akceptującej wiadomości zgody wspólnoty uznając, że oświadczenie woli za wspólnotę w tej sprawie musiałby złożyć zarząd (zgodnie z art. 21 UWL). Sprawa została sfi nalizowana dopiero po zmianie zarządu.

Wspólnota nie może nakazać zarządowi aby w sprawach należących do jego kompetencji podejmował decyzje wbrew swej woli. Jest to oczywiste chociażby dlatego, że zarząd ponosi wszelkie konsekwencje swoich decyzji i nie można od niego wymagać by odpowiadał za coś, na co nie ma żadnego wpływu. Nie wszyscy się z tym zgadzają ale uważam, że jakakolwiek dyskusja „w tym temacie” po prostu nie ma sensu w świetle art. 22 ust. 1 Ustawy o własności lokali.

Wielokrotnie dyskutowano na temat możli-wości przekazania przez zarząd swoich kom-petencji wybranemu przez siebie podmiotowi. Nie ulega wątpliwości, że zarząd ma do tego prawo i nie musi mieć zgody wspólnoty na zawarcie umowy z księgową, konserwatorem, sprzątaczką, etc. Może także zawrzeć umowę o wykonywanie innych jeszcze czynności, ale zawsze będzie to czynił na własną odpowie-dzialność. Ustawodawca wyraźnie zaznacza, że przed wspólnotą odpowiada jedynie zarząd lub „notarialny” zarządca (art. 29 i art. 30 UWL). Jest więc oczywiste, że zawarcie przez zarząd jakiejkolwiek umowy dotyczącej wyko-nywania czynności zwykłego zarządu przez kogokolwiek jest czynnością nieprzekraczają-cą zakresu zwykłego zarządu nieruchomością wspólną i należy do kompetencji zarządu.

Niedawno przedstawiono mi do oceny umowę, którą gminna spółka zawiera ze wspólnotami powstałymi w budynkach pierwotnie komunalnych, którymi ta spółka w imieniu gminy zarządzała. Spółka zatrud-

nia ponad 20 licencjonowanych zarządców nieruchomości więc należy sądzić, że funk-cjonuje zgodnie z obowiązującymi przepisa-mi. Pewne zapisy tej umowy budzą jednak wątpliwości.

Umowa jest zawierana przez wspólnotę, w której imieniu występuje zarząd. Paragraf 1 umowy ma następującą treść:

„1. Wspólnota zleca wykonywanie czyn-

ności zarządzania nieruchomością wspólną

w zakresie zwykłego zarządu, wymienionych

w niniejszej umowie. Jeżeli zarząd wspólno-

ty zdecyduje o samodzielnym wykonywaniu

czynności z zakresu zarządu zwykłego lub

części tych czynności, zarządca jest zwolniony

z ich świadczenia.

2. Umowę zawiera się z pominięciem art.

18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.

o własności lokali.”

Już pobieżna analiza powyższego zapisu prowadzi do następujących wniosków:

Ad. 1. Pomimo, że wspólnota wybrała za-rząd ustawowo upoważniony i zobowiązany do wykonywania wszelkich czynności wchodzą-cych w zakres zwykłego zarządu, to wspólnota powierza ich wykonywanie zarządcy z niezro-zumiałym prawem veta dla zarządu!

Ad. 2. Trudno zrozumieć dlaczego w umo-wie wyraźnie akcentuje się fakt jej zawarcia bez udziału notariusza, skoro wspólnota może powierzyć zarządzanie tylko notarialnie!

I jeszcze jeden fragment umowy:„§ 13. 1. Każda ze stron może wypowie-

dzieć niniejszą umowę najpóźniej na 3 mie-siące naprzód, ze skutkiem na koniec miesiąca grudnia roku, w którym dokonano wypowie-dzenia. Wypowiedzenia umowy dokonuje się na piśmie.

2. Wypowiedzenie umowy jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Jeżeli wypo-wiedzenia dokona wspólnota, do pisma za-wierającego wypowiedzenie niezbędne jest – pod rygorem bezskuteczności wypowie-dzenia – załączenie uchwały, z której będzie wynikało umocowanie zarządu wspólnoty do dokonania tej czynności.”

Autor projektu umowy niewątpliwie wie, że zawarcie „nienotarialnej” umowy nie przekra-cza zakresu zwykłego zarządu, ale uważa, że jeśli w umowie zapisze inaczej to tak będzie. Jest to ewidentne nadużycie prawa do swo-bodnego kształtowania umów!

A cały problem sprowadza się do tego, że gminna spółka chce wspólnoty „zatrzymać przy sobie” nie jakością świadczonych usług ale „administracyjnie”. A nie jest zarządcą rzetelnym, szczególnie ze względu na niejed-nakowe traktowanie właścicieli. Właściciel „gmina” jest na szczególnych prawach – nie musi wpłacać zaliczek na koszty zarządu, nie jest wzywany do zapłaty zaległości i nie-chętnie akceptuje jakiekolwiek inwestowaniew nieruchomość wspólną ze świadomością, że ze względu na bardzo preferencyjne zasady zbywania lokali komunalnych w niedalekiej perspektywie koszty utrzymania będącychw nienajlepszym stanie technicznych budyn-ków przejmą nowi właściciele. Ten pogląd potwierdza § 5 umowy o treści:

„1. Zarządca nie ma obowiązku wykonywa-

nia poleceń zarządu wspólnoty dotyczących

remontów lub modernizacji nieruchomości

wspólnej, które nie zostały zapisane w rocz-

nym planie gospodarczym.”

Czyli – jeśli nawet na koncie wspólnoty będą środki, to zarządca nie wykona remontu jeśli nie był zaplanowany. A przecież decyzja o wy-konaniu remontu polegającego na odtworzeniu stanu pierwotnego nie przekracza zakresu zwykłego zarządu nieruchomością wspólną! Już powyżej przytaczane fragmenty umowy, moim zdaniem, ją po prostu dyskwalifi kują.

Janusz Gdański

Nr. lic. 171


PRAWOPOCZTA ADMINISTRATORA

W związku z mającym się odbyć walnym zgromadzeniem członków spółdzielni w na-szej spółdzielni, 16 dni wcześniej złożyliśmy w sekretariacie podpisane przez 16 członków spółdzielni pismo, w którym na podstawie statutu wnioskujemy o wprowadzenie do po-rządku obrad następujących spraw i projek-tów uchwał:

1. Nieprawidłowości w sposobie działania Zarządu i Rady Nadzorczej Spółdzielni.

2. Odwołanie członków obecnej Rady Nadzorczej, ze względu na brak zaufania do sposobu jej funkcjonowania i nierepre-zentowanie przez nią interesów członków spółdzielni.

3. W przypadku odwołania obecnej Rady Nadzorczej wybór nowej.

Spółdzielnia nie wprowadziła zgłasza-nych przez nas spraw i projektów uchwał, tak jak prosiliśmy, w formie oddzielnych punktów, tylko w proponowanym porządku obrad pojawił się punkt, który przewidy-wał zapoznanie z pismem grupy członków spółdzielni oraz informacja, że „pismo jest do wglądu w materiałach przygotowanych na Walne Zgromadzenie.” Czy popełniliśmy jakiś błąd, np. coś źle sformułowaliśmy? Co możemy teraz zrobić, aby do doprowadzić głosowania?

Czytelnik

Odwołanie członków rady nadzorczejNależy zwrócić w tym miejscu uwagę, że spółdzielnia mieszkaniowa ma wprawdzie obowiązek przygotowania pod względem formalnym i przedłożenia pod głosowanie na walnym zgromadzeniu członków spółdziel-ni projektów uchwał i poprawek zgłoszonych przez członków spółdzielni, ale w przed-miotowej sprawie członkowie nie przedłożyli projektu uchwały, więc zarząd spółdzielni nie miał czego przygotowywać pod względem formalnym. O ile jeszcze z samej chęci wy-rażonej przez członków spółdzielni odwołania Rady Nadzorczej można przygotować pro-jekt uchwały, to w kwestii wyrażenia przez członków spółdzielni chęci powołania nowej Rady Nadzorczej już nic nie dało się zrobić, bo członkowie nie podali ani konkretnych kandydatur ani informacji czy treść uchwały ma dotyczyć głosowania nad całym nowym składem, czy nad poszczególnymi kandy-daturami.

Najprościej projekt uchwały w sprawie zmiany składu Rady Nadzorczej mógłby wyglądać w sposób następujący:

Uchwała Walnego Zgromadzenia Spółdzielni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Walne Zgromadzenie Spółdzielni odwołuje członków Rady Nadzorczej w osobach . . . . . . . . . . . . (wymienić cały skład rady) . . . . . . . . . .

i w ich miejsce powołuje nowych członków Rady Nadzorczej w składzie:. . . . . . . (wymienić nowy skład rady) . . . . . . . . .

W przypadku, gdy grupa członków jest na tyle liczna, że może doprowadzić do nieudzielenia absolutorium zarządowi, można też doprowa-dzić do zmiany zarządu nawet jeżeli zgodnie ze statutem to Rada Nadzorcza jest upraw-niona do dokonywania zmian w jej składzie. Zgodnie bowiem z art. 49 ust § 4 Prawa spół-dzielczego walne zgromadzenie może odwołać tych członków zarządu, którym nie udzieliło absolutorium (art. 38 § 1 pkt 2), niezależnie od tego, który organ stosownie do postano-wień statutu wybiera członków zarządu. W tym wypadku nie stosuje się przepisu art. 41 § 1.Należy w tym miejscu zaznaczyć, że według niektórych opinii odwołanie zarządu po braku absolutorium może nastąpić dopiero na na-stępnym zgromadzeniu gdyż zgodnie z art. 83 ust 7 Ustawy o spółdzielniach mieszka-

niowych walne zgromadzenie może podejmo-wać uchwały jedynie w sprawach objętych porządkiem obrad podanym do wiadomości członków w terminach i w sposób określony w ustawie. Wówczas w celu odwołania zarzą-du konieczne byłoby wystąpienie z wnioskiem o zwołanie kolejnego zebrania.

Odpowiadał Paweł Puch – prawnik

My jesteśmy na Facebooku - a Ty?

Zostań fanem portalu Administrator24.infona www.facebook.com/portal.zarzadcow

Na portalu znajdziesz codzienne aktualności, orzecznictwo sądowe i wieści z kraju oraz artykuły i omówienia ustaw przydatnych w pracy zarządcy nieruchomości.

pro

mo

cja

INFORMATOR

www.administrator24.info

Kupon prenumeraty rocznej

ZAMAWIAM PRENUMERATĘ

ADMINISTRATORA OD NUMERU

NAZWA FIRMY

ULICA I NUMER

KOD POCZTOWY I MIEJSCOWOŚĆ

OSOBA ZAMAWIAJĄCA

RODZAJ DZIAŁALNOŚCI GOSPODARCZEJ

E-MAIL

TELEFON KONTAKTOWY

DATA I CZYTELNY PODPIS

Informujemy, że składając zamówienie, wyrażacie Państwo zgodę na przetwarzanie wyżej wpisanych danych osobowych w systemie zamówień Domu Wydawniczego Medium w zakresie niezbędnym do realizacji powyższego zamówienia. Zgodnie z Ustawą o ochronie danych osobowych z dnia 29 sierpnia 1997 r. (DzU Nr 101/2002, poz. 926 z późniejszymi zmianami) przysługuje Państwu prawo wglądu do swoich danych, aktualizowania ich i poprawiania. Upoważniam Dom Wydawniczy Medium do wystawienia faktury VAT bez podpisu odbiorcy. Wysyłka będzie realizowana po dokonaniu wpłaty na konto: Bank Zachodni WBK SA VI O/Warszawa 46 1090 1753 0000 0000 7406 8950.

Wyrażam zgodę na przetwarzanie moich danych osobowych w celach marketingowych przez Dom Wydawniczy Medium oraz inne podmioty współpracujące z Wydawnictwem z siedzibą w Warszawie przy ul. Karczewskiej 18. Informujemy, że zgodnie z ustawą z dnia 29 sierpnia 1997 r. (DzU Nr 101/2002, poz. 926 z późniejszymi zmianami) przysługuje Pani/Panu prawo wglądu do swoich danych, aktualizowania i poprawiania ich, a także wniesienia umotywowanego sprzeciwu wobec ich przetwarzania. Podanie danych ma charakter dobrowolny.

PÓŁROCZNA

ROCZNA

DWULETNIA

NIP

wśród czasopism branżowych

Lider

184 zł105 zł

345 zł

cena

cena

cena

Dom Wydawniczy MEDIUM

ul. Karczewska 18 04-112 Warszawatel. 22 810 21 24faks 22 810 27 42

e-mail: [email protected]@medium.media.pl

MIESIĘCZNIK DLA ZARZĄDCÓW NIERUCHOMOŚCI

PRENUMERATA:półroczna – 105 złroczna – 184 złdwuletnia – 345 zł

»»»

dostęp do wersji elektronicznej„Administratora”i atrakcyjne pakiety nakonferencje i seminaria

+


p r o m o c j a

Indeks fi rm

ACROCONA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63AUSTROTHERM . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49BALCO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31BMETERS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1, 55CLEMATIS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67COMES SOKOŁOWSCY . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44ELSTER KENT METERING . . . . . . . . . . . . . . . . 56INOPLEX. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33ISTA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51, 53ITRON . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54KAMSTRUP . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56-57LARS LAJ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43MINOL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57MIROMETR . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58-59MPRO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62NOMOS-BUD . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47PERSEUS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21PKO BP . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25PROBIT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16PROOF-TECH . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45ROCKWOOL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2SAPICO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 FM, 37SOFTHARD . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26Stowarzyszenie Producentów Wełny Mineralnej: Szklanej i Skalnej MIWO . . . . . . . . 3TECHEM . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58TERMOPIAN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35UNIQA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 FM, 10 FMVOLTEA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 FMWIŚNIOWSKI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15ZWIĄZEK SZKÓŁKARZY POLSKICH . . . . . . 68

Konferencje i szkolenia dla zarządców nieruchomościMamy pełnię lata. To czas kanikuły nie tylko dla zarządców nieruchomości. Również szkoleniowcy wyjeżdżają wówczas na wakacje, a działalność edukacyjna, szkole-niowa jest zawieszana.

Wszystkich chętnych, zainteresowanych podnoszeniem kwalifi kacji zawodowych zapraszamy więc do udziału w szkoleniach i konferencjach dla zarządców nieru-chomości już we wrześniu, a tymczasem życzymy udanego wypoczynku.

� PO WAKACJACHForum dla zarządców publicznych „Zarządzanie nieruchomościami publicznymi. Rola zarządcy publicznego w dobie optymalizacji kosztów”20.09.2012 r., WarszawaDW Medium „Administrator”, kontakt: tel. 22 810 21 24, faks 22 810 27 42,e-mail: [email protected] – więcej informacji na str. 41oraz na stronie www.konferencja.administrator24.info

Konferencja „System gospodarowania odpadami komunalnymi w pytaniach i odpowiedziach”28.09.2012 r., Lublin Dendros i Targi Lublin, kontakt: tel. 61 307 40 53, e-mail: [email protected] – więcej informacji na stronie organizatorów oraz na str. 39

Seminarium „Jak obniżyć koszty eksploatacji budynku?”06.09.2012 r., Wrocław; 11.10.2012 r., Gdańsk; 07.11.2012 r., KrakówDW Medium „Administrator”, kontakt: tel. 22 810 21 24, faks 22 810 27 42,e-mail: [email protected] – więcej informacji na str. 5 i 11 oraz na www.administrator24.info

Miesiecznik Administrator 2012

Documents

Transcript of Miesiecznik Administrator 2012