magazyny .pl

Zmian wymaga od nas klient

Michał Szkudlarek, Leroy Merlin

Specjalne Strefy Ekonomiczne:Korzyści i możliwości

Dlaczego warto inwestować w kraju nad Wisłą

Rynek powierzchni magazynowych w Polsce 2015: Raport JLL

Nr 1(1)/2016

GOODMAN POZNAŃ AIRPORT LOGISTICS CENTRE

Poznań, wielkopolskie

Powierzchnia dostępna 17 000 m²

Możliwość dobudowania Tak

Wynajmujący Goodman

Michał Śniadała

+48 502 406 036

michal.sniadala@eu.jll.com

Kontakt:

TOMASZ OLSZEWSKIHead of Industrial Agency, Central & Eastern Europe, JLL

4 magazyny.pl

Magazyny.pl nr 1(1)/2016

Opieka merytoryczna: Tomasz Olszewski

Wydawca: JLLDział Powierzchni Magazynowo- PrzemysłowychSaski Crescentul. Królewska 1600-103 Warszawa

Skład i opracowanie graficzne:SkyConceptul. Powązkowska 1501-797 Warszawawww.skyconcept.plinfo@skyconcept.pl

Rynek na bieżąco

Kolejny rok na rynku magazynowo-przemysłowym okazał się być re-kordowym. Branża nieruchomości komercyjnych, determinowana przez potrzeby inwestorów, cieszy się coraz większym zainteresow-aniem, co dobrze świadczy o potencjale biznesowym kraju.

Ale czy od takiej informacji powinienem rozpocząć pierwsze wydanie nowego kwartalnika magazyny.pl? Zdaje się, że tak, ponieważ to wydanie, które z założenia ma dostarczać świeżych informacji z rynku i pozwolić wszystkim zainteresowanym znaleźć w jednym miejscu bieżące wiadomości z branży. Chcielibyśmy co trzy miesiące dostar-czać swoistego zastrzyku wiedzy doty-czącej tego, gdzie warto inwestować, jakie korzyści można czerpać z rozpo-częcia biznesu w różnych regionach Polski, jak przebiega proces wynajmu czy budowy centrum logistycznego od strony inwestora. A to tylko mała część tego, czym planujemy się zająć. Dlate-go, w tym miejscu zapraszam do zapo-znania się z pierwszym numerem, który sprawi, że od teraz magazyny.pl będą jedną z Państwa stałych lektur co kilka

miesięcy. Co więcej, czyniąc z maga-zyny.pl swoiste kompendium wiedzy o rynku, mam nadzieję, że stanie się to pozycja, do której warto będzie wrócić niezależnie od czasu. Nie pozostaje mi dodać nic innego, jak: przyjemnej lektury!

magazyny.pl 5

Spis treści

06091622263034384244

Aktualności z rynku, ważne wiadomości z kraju i zagranicyPuls rynku

Rynek powierzchni magazynowych w Polsce w 2015 rokuRaport JLL 2015

Istotne elementy w procesie wynajmu powierzchni magazynowo-przemysłowejDroga do magazynu doskonałego

Rola doradcy w procesie wynajmu powierzchni dla firmy 3 powody, by skorzystać z pomocy konsultanta

Polska jako atrakcyjny rynek do prowadzenia inwestycji w EuropieDlaczego warto inwestować w kraju nad Wisłą?

Wywiad z Michałem Szkudlarkiem z Leroy MerlinZmian wymaga od nas klient

Case study: centrum dystrybucyjnej Leroy Merlin w StrykowieKolejne 50 tys. m² dla Leroy Merlin

Korzyści i możliwości inwestowania w SSESpecjalne Strefy Ekonomiczne

Najciekawsze informacje z SSE z ostatnich kilku miesięcyAktualności ze Specjalnych Stref Ekonomicznych

Wpływ e-commerce na łańcuchy dostaw i rynek nieruchomości logistycznychE-commerce napędza rynek powierzchni magazynowej

Droga do magazynu doskonałego 16

6 magazyny.pl

Puls rynku

Ponad 11 tys. m² dla e-commerce w Szczecinie

Ponad 230 tys. m² powierzchni wynajętej z JLL

Pierce AB to największy szwedzki operator sprzedaży internetowej części, wyposażenia i odzieży motocyklo-wej. Firma w drugiej połowie 2015 roku wynajęła ponad 11 tys. m² nowoczesnej powierzchni w Panattoni Park Szczecin. Blisko 10,2 tys. m² przeznaczone zostanie na magazyn, zaś ponad 800 m² zajmą biura. O wyborze Szczecina jako nowej lokalizacji zdecydowała bliskość ryn-ków skandynawskich i zachodnioeuropejskich, do których firma Pierce AB planuje dystrybucję.

W całym 2015 roku za pośrednictwem doradców JLL firmy z różnych sektorów wynajęły 234 tys. m² powierzchni magazynowo-przemysłowej. Udział w rynku JLL wynosi 18 procent. Konsultanci JLL doradzali między innymi przy największej nowej umowie najmu na polskim rynku maga-zynowym w tym roku. Pod Strykowem powstanie główne centrum dystrybucyjne Leroy Merlin o powierzchni najmu 53 tys. m².

235 mln euro, czyli prawie miliard złotych, zamierza zain-westować w Polsce koncern Whirlpool. Kwota ta zostanie podzielona między dwa regiony: łódzki i wrocławski. Whi-rpool, który w ubiegłym roku kupił Indesit, ma w planach wydanie połowy kwoty przeznaczonej dla Polski na nową fabrykę lodówek wolnostojących oraz Centrum Doskona-łości dla Zmywarek i Centrum Wdrożeniowe dla lodówek we Wrocławiu. Produkcja zmywarek skoncentruje się zaś w Radomsku, a łódzki zakład stanie się największą fabryką kuchenek w naszym rejonie świata. W sumie w regionie łódzkim Whirpool zainwestuje 110 mln euro.

Whirlpool zainwestuje w Łodzi i Wrocławiu

magazyny.pl 7

Woj. mazowieckie najatrakcyjniejsze dla inwestorów w 2015 roku

Spiżarnia SJ w Panattoni Park Lublin

Z „Raportu atrakcyjności inwestycyjnej województw – 2015’’ przygotowanego przez Polską Agencję Informa-cji i Inwestycji Zagranicznych wynika, że województwo mazowieckie na przestrzeni ostatnich 4 lat stale utrzymuje najwyższe klasy atrakcyjności dla wszystkich rodzajów inwestycji przemysłowych i usługowych. Co istotne dla tego regionu, jest on na najwyższej pozycji zarówno na tle pozostałych regionów Polski, jak i Unii Europejskiej.

Dystrybutor polskich produktów spożywczych na rynek Wielkiej Brytanii i Irlandii – Spiżarnia SJ – postanowił wyna-jąć powierzchnię w pełni dostosowaną do specyfiki działal-ności firmy. Prawie 7,5 tys. m² wynajętych w Panattoni Park Lublin ma służyć firmie jako centralny magazyn logistyczny. W ramach umowy znajduje się także 570 m² powierzchni biurowej, która będzie pełnić funkcję reprezentacyjną, jako główna siedziba firmy Spiżarnia SJ.

W Łodzi powstało nowe centrum logistyczne o powierzchni 33 tys. m² – Panattoni Business Center Łódź II. Obiekt został wybudowany w siedem miesięcy i już jest w pełni wynajęty. Klientami parku zostały firmy zarówno z branży produkcyjnej, jak i TSL: Hutchinson, DSV, Farutex, PEKAES i DS Smith. Idealna lokalizacja w centralnie położonej części kraju, jak też wewnątrz miasta zapewnia dogodną komunikację z największymi ośrodkami miejskimi oraz dostęp do wykwalifikowanych pracowników, którzy stanowią siłę i potencjał Łodzi.

Oficjalne otwarcie Panattoni Business Center Łódź II

8 magazyny.pl

Puls rynku

NAVO Orbico w Prologis Park Sochaczew

DPD Polska w nowym terminalu

12,1 tys. m² powierzchni magazynowej w Prologis Park Sochaczew wynajęła firma NAVO Orbico. Wprowadzenie do budynku magazynowego planowane jest w I kwartale 2016 roku. NAVO Orbico wybrała Prologis Park Sochaczew m.in. ze względu na doskonałą lokalizację, która zapewnia szybkie dotarcie do klientów oraz sprawną dystrybucję produktów na terenie całego kraju.

Na terenie SEGRO Logistics Park Poznań, Komorniki, firma kurierska DPD Polska rozpoczęła działalność w nowym ter-minalu typu cross-dock. Obiekt ma 9 tys. m², z czego około 1,3 tys. m² najemca przeznaczył na przestrzeń biurowo-so-cjalną. Nowy obiekt został zrealizowany w systemie built--to-suit i jest w pełni dostosowany do potrzeb działalności branży kurierskiej. Terminal wyposażony został w 80 bram kurierskich i 40 doków.

Pomorskie Centrum Logistyczne w Gdańsku to kluczowy projekt budowlany firmy Goodman w Polsce. Magazy-ny położone są w bezpośrednim sąsiedztwie terminala kontenerowego DCT Gdańsk, co podnosi ich atrakcyjność. Pod koniec 2015 roku został oddany do użytku kolejny, trzeci już etap inwestycji o powierzchni 39 tys. m². Łącznie centrum liczy już 53 tys. m², z czego 7,7 tys. m² jest gotowe do natychmiastowego wynajęcia.

Zakończenie trzeciego etapu Pomorskiego Centrum Logistycznego

magazyny.pl 9

Raport 2015

Trzy regiony, najwięcej transakcji Dane JLL pokazują, że najwięcej transakcji pojawiło się trzech regio-nach. W Polsce Centralnej wynajęto aż 527 tys. m², w regionie War-szawa okolice i Warszawa Miasto 458 tys. m², zaś na ostatnim miejscu podium znalazł się Górny Śląsk, gdzie wielkość wynajętej powierzchni wynio-sła 359 tys. m².

Rok historycznych rekordów Łącznie zasoby nowoczesnych hal klasy A na głównych rynkach w Pol-sce wynoszą już prawie 9,77 mln m². Jak wynika z danych JLL, wskaźnik magazynowych pustostanów na koniec 2015 roku wyniósł 6,2 procent. Tak niewielkiej liczby wolnych hal nie było na rynku od 2007 roku. Kilka nowych rynków, takich jak Rzeszów czy Lublin praktycznie nie oferują powierzchni do-stępnych „od zaraz”. Tak niski poziom pustostanów będzie zachęcał dewelo-perów do uruchamiania kolejnych inwe-

stycji. Szczególnie, że systematycznie rozwija się rynek na wschodzie kraju.

Polska pod względem czynszów nadal atrakcyjna Najwyższe stawki są domeną tak zwanych rynków wewnątrzmiejskich i obiektów typu SBU – łączących reprezentacyjną funkcję biurową z niewielką przestrzenią magazynową lub produkcyjną. Czynsze efektywne w tych lokalizacjach osiągają poziom 4,8 euro za m². miesięcznie w Warsza-wie, 3,8 euro we Wrocławiu i ok. 3,7 euro w Łodzi.

Niższe czynsze są w obiektach typu Big Box, czyli dużych projektach, zlokalizowanych najczęściej poza miastem. Stawki efektywne dla takich magazynów w Poznaniu wynoszą od 2,1 do 3,0 euro za metr kwadratowy. miesięcznie, 2,1 – 2,8 euro w okoli-cach Warszawy czy 1,9 – 3,1 euro na Górnym Śląsku. Za magazyn w regio-nie Polski Centralnej najemcy zapłacą

Tak dobrze jak w 2015 roku na rynku magazynowo-przemysłowym jeszcze nie było. Najemcy zawarli w sumie umowy na 2,22 mln m². To o 160 tys. m². więcej niż w 2014 roku. Co istotne, aż 1,473 mln m². przypadło na nowe kontrakty i ekspansje. Nadal największym rynkiem jest Polska Centralna. Nie zmienia się czołówka sektorów najbardziej aktywnych. Najwięcej powierzchni wynajmowali operatorzy logistyczni oraz sieci handlowe.

Raport 2015REKORDOWE 2,22 MLN M² WYNAJĘTYCH MAGAZYNÓW

od 2,1 do 2,8 euro, a we Wrocławiu od 2,3 do 3,1 euro za metr kwadrato-wy miesięcznie.

Bardzo pracowity rok dla deweloperówNa koniec 2015 roku w budowie było 774 tys. m². Jak się okazuje, inwesto-rzy coraz śmielej budują spekulacyjnie, czyli bez podpisanych wcześniej umów najmu. W minionym roku aż 35 procent projektów w budowie nie było zabez-pieczonych umowami.

2,22 mln m²2,06 mln m²w roku 2015w roku 2014

10 magazyny.pl

Raport 2015

Porównanie popytu brutto w latach 2014 i 2015

2,5 mln

20152014201320122011201020092008200720062005

2,0 mln

1,5 mln

1,0 mln

0,5 mln

0

Popyt netto

m²

Odnowienia746 000 m²

1 473 000 m²

odnowienia w 2015 r.

popyt netto w 2015 r.

Popyt brutto (m²) – 2005-2015

1 47

3 00

074

6 00

0

1 40

3 00

065

9 00

0

1 25

8 00

063

4 50

0

755

000

599

000

1 02

5 50

066

9 50

0

824

000

436

000

538

500

226

500

1 54

1 50

053

000

1 34

2 00

083

000

876

000

42 5

00

494

000

100

000

Warszawa Okolice

PolskaCentralna

Górny Śląsk

Operator Logistyczny 34,7 %

Sieć sklepów 17,9 %

Lekka produkcja 12,4 %

Art. Motoryzacyjne 11,1 %

Art. Elektroniczne 6,9 %

Art. Spożywcze 5,3 %

Papier i książki 2,2 %

FMCG 1,8 %

Farmaceutyki 1,7 %

Inne 5,9 %

409 000 m²

528 000 m²

359 000 m²

magazyny.pl 11

Lokalizacje o największym popycie

Popyt według sektorów

Warszawa Okolice

Górny Śląsk

Szczecin

Wrocław

Lublin

Polska Centralna

Poznań

Kraków

Podkarpacie

Bydgoszcz/Toruń

Opole

Średnia

Warszawa Miasto

Trójmiasto 12,3 %

10,4%

8,7%

7,4%

5,8%

5,8%

4,7%

4,6%

1,9%

0,8%

0%

0%

0%

6,2 % 602 000 m²Niewynajęta powierzchnia w IV kwartale 2015 r.

0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14%

Warsza

wa

Okolice Poz

nań

Górny Ś

ląsk

Polska

Centra

lnaWroc

ław

Trójm

iasto

Szcze

cin

Podka

rpacie

Bydgo

szcz

/

Toruń Krak

ówLu

blin

12 magazyny.pl

Raport 2015

Powierzchnia w budowie według lokalizacji

Współczynnik pustostanów według lokalizacji

250 tys.

200 tys.

150 tys.

100 tys.

50 tys.

0

Z umowami przednajmu

m² Spekulacyjnie

271 000 m²

503 000 m²

spekulacyjnie

z umowami przednajmu

156

500

62 0

00

80 5

0069

000

98 5

0029

000

80 5

00

19 0

00

17 9

00

24 7

00

7 50

0

12 5

00

6 00

0

46 0

00

28 6

00

7 80

0

17 0

00

4 00

0

7 50

0

5,0 €4,8 €

4,5 €

4,0 €

3,5 € 3,5 €

2,7 €

3,7 €

2,8 €

2,1 €1,9 €

3,1 €

2,8 €3,0 €

3,1 €

3,8 €

2,9 €

2,5 €

3,4 €

2,6 € 2,6 €2,6 €2,8 €

3,4 €

3,2 €3,1 €

2,3 €

3,3 €

2,1 € 2,1 €

3,0 €

2,5 €

2,0 €

Warsza

wa

Miasto Łó

dź

Warsza

wa

Okolice

Górny Ś

ląsk

Polska

Centra

lna Pozna

ń

Wrocław

Trójm

iasto

Szcze

cin

Kraków

Lubli

n

Rzesz

ów

Czynsze efektywne

SBU Big Box

magazyny.pl 13

Powierzchnia w budowie według deweloperów

600 tys.

500 tys.

400 tys.

300 tys.

200 tys.

100 tys.

0

Panatt

oni

MLP

SEGRO

Goodm

an

7R Lo

gistic

Prolog

is

Waimea

Hold

ings

Limite

dHillw

ood

Z umowami przednajmu

m² Spekulacyjnie

271 000 m²

503 000 m²

spekulacyjnie

z umowami przednajmu

343

500 57

500

55 0

00

26 5

00

10 2

00

7 00

0

3 00

0

13 5

00

7 30

0

9 00

0

9 50

0

8 50

0

224

000

14 magazyny.pl

Raport 2015

Nie ma wątpliwości, że 2015 rok na rynku magazynowo-przemysłowym możemy nazwać doskonałym – okazał się on rekordowy pod względem popy-tu. Podpisano umowy na 2,22 mln m², z czego na nowe umowy i ekspansje przypadło 1,473 mln m².

Efektem takiej aktywności najemców jest najniższy od 2007 roku poziom wskaźnika pustostanów – pod koniec 2015 wyniósł on 6,2 procent. Przy obecnych uwarunkowaniach rynkowych nie spodziewam się, aby w najbliższych kwartałach udział powierzchni niewy-najętej wrócił do dwucyfrowej warto-ści. Mimo że rośnie liczba projektów spekulacyjnych, to utrzymujący się silny popyt powinien doprowadzić do szybkiego zajęcia tej powierzchni.

Co ciekawe, kilka z nowych rynków, takich jak Rzeszów, Toruń, Opole czy Lublin, praktycznie nie oferują po-wierzchni dostępnych „od zaraz”. Jed-nak powstaje obecnie kilka projektów spekulacyjnych, co wkrótce przyczyni się do zwiększenia dostępności na rynku.

W przeciągu roku aktywność budow-lana deweloperów była bardzo duża.

Świetna kondycja rynku magazynowego w Polsce

Na koniec 2015 roku w fazie realiza-cji było aż 774 tys. m². Co ciekawe, inwestorzy coraz częściej budują bez podpisanych wcześniej umów najmu. W całym 2015 roku 35 procent wszyst-kich projektów to właśnie budynki spekulacyjne. Taka aktywność dewelo-perów to jasna odpowiedź na rosnący popyt i poprawiającą się koniunkturę gospodarczą.

Głównymi odbiorcami projektów ma-gazynowych pozostają operatorzy lo-gistyczni. W zeszłym roku firmy z tego sektora miały 34,7 procent udziału w rynku i taka ich aktywność z pewno-ścią utrzyma się w tym roku. Powody tej sytuacji są jasne – firmy logistycz-ne doceniają korzystne położenie geograficzne Polski i poprawiającą się od lat infrastrukturę. Ponadto, logistycy reprezentują wszystkie branże, a to oznacza, że w momencie kiedy jakaś branża odnotowuje wzrost, jednocze-śnie rośnie też logistyka. Udział tej branży zależy więc od kondycji całej gospodarki oraz skłonności firm do outsourcingu usług logistycznych. Tu również perspektywa jest obiecująca ponieważ rośnie zainteresowanie zlecaniem usług logistycznych firmom zewnętrznym.

Patrząc na wysokość czynszów za nowoczesną powierzchnię ma-gazynową w Polsce na tle krajów europejskich, możemy powiedzieć, że czynsze w naszym kraju posiadają niezwykle atrakcyjny poziom. W mojej ocenie w 2016 roku utrzyma się zain-teresowanie rynkami Polski Wschod-niej. Rekordowo niski wskaźnik pusto-stanów oraz duże zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową będą zachęcały deweloperów do realizacji projektów o charakterze spekulacyj-nym. Sektorem, który z pewnością będzie dynamicznie rozwijał rynek magazynowy będzie e-commerce, a co za tym idzie zwiększy to zapo-trzebowanie na powierzchnie wśród branży logistycznej. Analizują dane z raportu JLL można oczekiwać, że kolejny rok na rynku magazyno-wo-przemysłowym będzie równie pozytywny co poprzedni.

TOMASZ MIKAHead of Industrial Agency Poland, JLL

Wsparcie sprzedazy nieruchomosci

www.skyconcept.pl

Zarzadzanie oferta powierzchni do wynajecia

Administracja baza klientów i włascicieli nieruchomosci

ROZWIAZANIA IT DLA NIERUCHOMOSCI

Droga do magazynu doskonałegoPoszukiwanie powierzchni magazynowej może być jak podróż po trzypasmowej autostradzie: sprawne, wygodne i szybke. Może to także być błądzenie po polnej drodze z wybojami. Wszystko zależy od tego, jak zaplanujemy podróż i czy użyjemy nawigacji. Zatem przygotowując się do wyboru nowej powierzchni magazynowej, warto dowiedzieć się, na co szczególnie zwrócić uwagę, by ta „droga” miała satysfakcjonujący finisz.

Temat numeru

„Szukamy magazynu” – po tych słowach w firmie potrzebującej nowej powierzchni zazwyczaj pojawia się moment zastanowienia. Potrzebie zajęcia nowej lokalizacji towarzyszy bowiem mnóstwo pytań, które każda firma musi sobie zadać zanim wybie-rze odpowiedni magazyn. Cały proces wyboru nowej powierzchni jest długi i może trwać około roku. Dodatkowo, jest często skomplikowany i wyma-ga rozpatrywania wielu zagadnień. Zaczyna się od analizy sytuacji i sprecyzowania potrzeb firmy. Przez pierwsze miesiące najemca musi bardzo dokładnie ustalić, jakie tak naprawdę wymogi powinna spełniać nowa powierzchnia. W międzycza-sie trzeba wybrać najlepsze oferty deweloperów i porównać je pod kątem proponowanych warunków komer-cyjnych i technicznych. Po wybraniu oferty odbywa się najważniejszy etap, czyli negocjacje. Proces kończy się podpisaniem umowy i uzgodnieniem choćby najmniejszych szczegółów dotyczących całego okresu najmu. W przypadku zawierania długotermi-nowych transakcji tylko dobre przygo-towanie i odpowiednie podejście może zakończyć się pełnym sukcesem.

Proces poszukiwania powierzchni magazynowej

Temat numeru

Weryfikacja potrzebNajemca poszukujący nowej lub do-datkowej powierzchni powinien włożyć mnóstwo wysiłku w analizę swoich po-trzeb. Przed przystąpieniem do poszu-kiwania magazynu istotne jest, żeby mieć pewność, jakie wymogi powinna spełniać nowa lokalizacja. Zapotrzebo-wanie na powierzchnię magazynową pojawia się zazwyczaj wtedy, gdy dotychczasowy magazyn okazuje się za mały. Określenie wielkości nowej powierzchni pozwoli m.in. określić czy firma może wynająć magazyn, czy też bardziej korzystne będzie dla niej skorzystanie z rozwiązania typu BTS. Planując wynajem powierzchni warto również zastanowić się czy oprócz magazynu nie będzie potrzebna część biurowa. Jeśli tak, to jak duża.

Kolejnym krokiem przyszłego najemcy jest określenie cech, jakie powinna mieć nowa powierzchnia. Mowa tu o czysto technicznych potrzebach. Na-leży dokładnie wiedzieć jaką wysokość i szerokość powinien mieć magazyn, jaką musi mieć nośność podłogi,

W przypadku, gdy firma decyduje się na zmianę magazynu i opuszczenie obecnej lokalizacji, bardzo istotne są zobowią-zania zawarte w umowie na korzystanie z dotychczasowej przestrzeni. Zazwyczaj najemca po zakończeniu umowy musi oddać magazyn w takim stanie, w jakim go wynajmował. Jednocześnie oznacza to, że musi usunąć wszystkie usterki spowodowane zwykłym użytkowaniem. Lepiej zadbać o takie szczegóły kilka miesięcy wcześniej. Inaczej firma może nie zdążyć z naprawą usterek na czas, a co za tym idzie, nie oddać powierzchni w wyznaczonym terminie. Tym samym przesunie się czas zmiany lokalizacji, a to może wiązać się z dodatkowymi kosztami za przedłużenie najmu.

Selekcja deweloperówi zapytania ofertowe

Pierwsze dwa miesiące są po-święcone analizie sytuacji na-jemcy i sprecyzowanie potrzeb, co do poszukiwanej powierzchni. Najemca musi dokładnie określić, jakie cechy musi mieć obiekt.

Do wyselekcjonowanych dewe-loperów, którzy w swojej ofercie mają obiekty odpowiadające po-trzebom najemcy, zostają wysła-ne zapytania ofertowe.

Analiza potrzeb

Wielomiesięczny procesJednym z najczęstszych błędów jakie popełniają najemcy jest zbyt późne rozpoczęcie poszukiwania nowej powierzchni. Wielokrotnie firmy nie zdają sobie sprawy, że znalezienie odpowiedniego magazynu może potrwać nawet kilkanaście miesięcy. Dlatego warto pamiętać o prostej za-sadzie: im później najemca zaczyna szukać nowego magazynu, tym ma mniej czasu na negocjacje dobrych warunków lub mniejszy wybór po-tencjalnych lokalizacji. Trzymając się drogowej metafory, jeśli wyjedziemy później niż zaplanowaliśmy, musimy szybciej jechać, a to powoduje spore ryzyko.

18 magazyny.pl

magazyny.pl 19

Im wcześniej rozpoczną się poszukiwania powierzchni magazynowej, tym więcej będzie możliwości do wyboru

a także czy np. potrzebna jest chłodnia albo inne dostosowane do działalności firmy udogodnienia. Bardzo wyraźne określenie swoich potrzeb pomoże najemcy wybrać najlepsze rozwiązanie z dostępnych na rynku powierzchni. Albo wręcz przeciwnie, wskaże po-trzebę wybudowania nowego obiektu, dostosowanego do charakteru działal-ności przedsiębiorstwa.

Możliwości do wyboru W przypadku poszukiwania małej po-wierzchni – do 10 tys. m² – najlepszym rozwiązaniem może być wynajem gotowego magazynu. Zaletą takiego wyboru jest możliwość podpisania umowy minimum na 3 lata. Jest to najlepsze rozwiązanie dla najemcy, któremu trudno określić, jakie potrze-by będzie miała firma za kilka lat. Po upływie określonego czasu najemca będzie mógł poszukać nowej, bardziej odpowiedniej powierzchni. Po analizie potrzeb może się okazać, że dla niektórych przedsiębiorstw jedy-nym właściwym rozwiązaniem będzie wybudowanie magazynu typu BTS. Na

taki magazyn zazwyczaj decydują się firmy, które – poza dużą powierzchnią – potrzebują indywidualnych rozwią-zań, jak na przykład hala magazynowa w pełni umożliwiająca przechowywa-nie żywności. Dzięki systemowi BTS klient może dowolnie skomponować moduły powierzchni magazynowych - pozwala to otrzymać dokładnie to, czego oczekuje. Tego typu obiekt daje również wybór pomiędzy najmem lub zakupem na własne potrzeby. Należy jednak pamiętać, że decydując się na wynajem magazynu szytego na miarę, trzeba podpisać długoterminową umo-wę. Standardem jest w tym przypadku umowa na 10 lat. Okres najmu może być jeszcze dłuższy, kiedy budynek będzie musiał spełniać skomplikowane warunki. Deweloper zabezpiecza się w ten sposób, gdyż po zakończeniu umowy może być mu ciężko znaleźć nowego klienta.

Dużą zaletą rozwiązań systemu BTS jest wybór dogodnej lokalizacji. Obiek-ty najczęściej są budowane w wybra-nym przez najemcę miejscu, ale wybór

Weryfikacja propozycji

Negocjacje warunków najmu

Zebrane propozycje są porów-nane pod kątem proponowanych warunków komercyjnych i tech-nicznych. Wraz z konsultantem następują oględziny wybranych lokalizacji.

Negocjacje są kluczowym mo-mentem całego procesu. Stwo-rzona też zostaje krótka lista rozwiązań magazynowych, które muszą zostać uwzględnione pod-czas wynajmu magazynu.

12 miesięcy

20 magazyny.pl

Temat numeru

lokalizacji jest zawsze ustalany z de-weloperem, który po okresie najmu będzie miał dany budynek w swojej ofercie.

Kluczowa lokalizacja Lokalizacja jest często kluczowym argumentem przemawiającym do na-jemcy za wyborem danej powierzchni. Magazynowa mapa Polski dzieli się na kilka głównych regionów, a każdy z nich przyciąga innych najemców. Na przykład oferta magazynów we Wro-cławiu jest atrakcyjna dla krajowych najemców oraz firm dystrybucyjnych prowadzących działalność na rynkach krajów Europy Centralnej. Dynamiczny rozwój lokalnej infrastruktury drogo-wej czy dogodna lokalizacja generują stałe zapotrzebowanie na obiekty pod logistykę i magazynowanie na Dolnym Śląsku. Aglomeracja warszawska jest natomiast jednym z największych kra-jowych węzłów transportowych, który składa się z 6 dróg krajowych, 8 linii kolejowych znaczenia państwowego oraz głównego portu lotniczego w Pol-sce. Przez region przebiegają również 3 z 10 transeuropejskich korytarzy

transportowych (Helsinki-Warszawa, Berlin-Moskwa, Gdańsk-Ostrawa). Ogromny potencjał logistyczny War-szawy wykorzystują nie tylko branżowi operatorzy, ale i liczne sieci handlowe oraz firmy z branży FMCG. A to tylko przykłady. Trzeba pamiętać, że każ-dy z tych rynków jest inny, dlatego zawsze warto się zastanowić, który z regionów będzie dla firmy najatrak-cyjniejszy.

Ponadto, tak jak ważne są przy wy-borze lokalizacji możliwości rozwoju kanałów dystrybucji czy bliskość ryn-ków zbytu, tak ważne jest położenie magazynu względem głównych lokal-nych i regionalnych szlaków komuni-kacyjnych, istniejącej oraz planowanej infrastruktury drogowej. Jeżeli stra-tegia rozwoju firmy najemcy zakłada w przyszłości rozszerzenie powierzch-ni, warto przed podpisaniem umowy najmu upewnić się, że dana lokalizacja daje takie możliwości. Może to odbyć się zarówno przez zajęcie dodatkowej powierzchni w ramach istniejącej hali magazynowej, jak również rozbudowę obiektu.

Na finalną stawkę czynszu największy wpływ mają przede wszystkim negocjacje

Ciągła aktywność deweloperów przyczynia się do kreowania nowych możliwości najmu. Jednak bez świadomości ich istnienia oraz odpowiedniego przygotowania do procesu poszukiwania i negocjacji, najemca nie będzie mógł w pełni wykorzystać możliwości, jakie są na rynku.

Michał Śniadała, Senior Consultant, JLL

3 grupy kosztów przy wynajmie magazynu

magazyny.pl 21

Przy wyborze lokalizacji ważne jest, żeby powierzchnia magazynowa znajdowała się w bezpośrednim sąsiedztwie firmy. Zbyt duża odległość może spowodować, że firma będzie musiała – zupełnie nie-potrzebnie – ponosić dodatkowe koszty transportu.

Optymalizacja kosztówWysokość czynszu powierzchni maga-zynowej to istotna kwestia dla każdego najemcy. Należy jednak pamiętać, że nie ma czegoś takiego jak stawka rynkowa za magazyn. Średnie stawki najmu mogą znacznie różnić się w zależności od regionu, ale nawet średnia stawka w da-nym regionie również nie będzie stawką uniwersalną. To jakiej wysokości czynsz zapłaci najemca zależy od bardzo wielu czynników, takich jak lokalizacja, liczba dostępnych ofert najmu czy adaptacje, które mają zostać wprowadzone na życzenie klienta. Jednak to konkurencja między deweloperami ma główny wpływ na wysokość czynszów w danym regio-nie. Im większa dostępność powierzchni, tym łatwiej jest wynegocjować niską stawkę czynszu.

Wpływ na naszą siłę negocjacyjną ma również fakt, jak szybko i jak dużo powierzchni potrzebujemy. Im więcej i im prędzej, tym mniejsza szansa, że de-

weloperzy zdecydują się na znaczącą obniżkę stawki czynszu. Przy podliczaniu kosztów warto sprawdzić dostępną ofertę oraz alternatywne rozwiązania – takie jak np. BTS-y. Może się okazać, że oczywi-ste rozwiązania nie zawsze zagwarantują nam najniższe stawki.

Należy jednak pamiętać, że czynsz to nie wszystkie opłaty. Do miesięcznych kosz-tów trzeba doliczyć także opłaty eksplo-atacyjne, czyli tzw. service charge. W ich skład wchodzą wszystkie usługi związane z utrzymaniem obiektu magazynowego oraz terenów wspólnych parku (place zewnętrzne, drogi pożarowe, tereny zielone, parkingi), takie jak: ochrona, od-śnieżanie czy utrzymanie czystości. Poza czynszem i opłatami eksploatacyjnymi są również opłaty za media. Mowa tutaj o opłatach za prąd, wodę czy telekomuni-kację. Do tego dochodzi również podatek od nieruchomości.

Uwzględniając wszystkie istotne ele-menty w procesie poszukiwania nowej powierzchni, droga do magazynu ideal-nego może skończyć się sukcesem. Do mety przyszły najemca może dojechać szybko, bezpiecznie, a przede wszystkim oszczędnie. Potrzebny jest tylko dosko-nale przygotowany plan na tę wymagają-cą podróż.

Comiesięczna opłata w ustalonej kwocie.

Opłaty eksploatacyjne, np. ochrona, odśnieżanie czy utrzymanie czystości.

Np. opłata za prąd, wodę czy telekomunikację.

Czynsz Service chargeOpłaty licznikowe

Konsultant zajmujący się powierzchniami magazynowo- przemysłowymi

22 magazyny.pl

Temat numeru

Konsultant zajmujący się na co dzień powierzchniami magazynowo-prze-mysłowymi posiada wiedzę, doświad-czenie i kontakty w tym sektorze. Jako ekspert w swojej dziedzinie wie, gdzie w Polsce są najlepsze magazyny do wynajęcia i gdzie szukać kolejnych ciekawych terenów. Dlatego też, jego pomoc pozwala mieć pewność, że efekt procesu wynajmu będzie w stu procentach satysfakcjonujący.

1. Najlepsza oferta dla najemcyPoszukując hali magazynowej czy prze-mysłowej do wynajęcia, należy zdać sobie sprawę ze stopnia skomplikowa-nia całego procesu, na który składa się kilka etapów. Problemy pojawiają się już na poziomie sprecyzowania potrzeb i ścisłego określenia czego dokładnie potrzebuje firma. Tymczasem, przed najemcą jest jeszcze cały szereg ne-gocjacji, które powinny się zakończyć w korzystny dla niego sposób. Dlatego niezbędne jest opracowanie strategii, która pozwoli na osiągnięcie jak naj-większej ilości korzyści podczas całego procesu. Wiedza konsultanta może oka-

zać się w tym przypadku nieoceniona i zaoszczędzić najemcy mnóstwo czasu.

Konsultant do spraw powierzchni magazynowych jest osobą dedyko-waną do konkretnego regionu Polski. Oznacza to, że regionem w Warszawie zajmuje się jedna konkretna osoba, a na przykład Poznaniem już kolejna. To powoduje, że każdy z konsultantów skupionych tylko wokół wybranych regionów magazynowych posiada ob-szerną wiedzę na temat danego rynku – warunków najmu, dostępnych aktualnie w danym regionie budynków czy ofert, które pojawią się w najbliższym czasie. Konsultant posiada wiedzę na temat powierzchni, jakie mają się zwolnić w najbliższym czasie. Pozwala to przy-szłemu najemcy zaplanować moment wprowadzenia się do danego magazy-nu. Najemca może także dowiedzieć się, kiedy deweloper planuje rozpocząć budowę nowego obiektu spekulacyj-nego w danym regionie. Co więcej, doradca może zaoferować indywidual-ne rozwiązanie w postaci wybudowania obiektu typu BTS – magazynu szytego na miarę potrzeb firmy.

Wybór powierzchni magazynowej z pozoru wydaje się być banalnie prosty. Jednak bez znajomości mechanizmów funkcjonowania rynku może okazać się, że znalezienie odpowiedniego obiektu to kosztowny i żmudny proces. Aby uniknąć problemów warto dowiedzieć się, jakie profity niesie ze sobą współpraca z doradcą rynku powierzchni magazynowych.

3 powody, by skorzystać z pomocy konsultanta

magazyny.pl 23

Uważnie obserwuję rynek.Dostrzegam okazje i umiem przewidywać zagrożenia.

Mam wiedzę na temat każdego obiektu w każdym regionie Polski.

Posiadam dostęp do największej aktualnej bazy magazynów w Polsce.

Wynegocjuję optymalne warunki najmu w najkrótszym czasie.

Agent JLL to doświadczony ekspert w swojej branży. Jego wiedza poparta wieloletnią praktyką gwarantuje zawarcie bezpiecznej transakcji.

Agent JLL gwarantuje przegląd wszystkich aktualnych ofert w regionie i prezentacje szczegółowo dobranych powierzchni magazynowych.

Agent JLL jest wspierany przez zespół analityków, którzy na bieżąco zbierają dane napływające z rynku, tworząc unikatowe źródło informacji.

Powierzchnia, którejoczekujesz

Na najlepszychwarunkach

W najkrótszymczasie

Agent JLL wykorzysta swoją wiedzę, doświadczenie i relacje z partnerami biznesowymi, aby zagwarantować najlepsze stawki czynszu i zapisy w umowie.

Każdy najemca chce wynająć po-wierzchnię na najbardziej korzystnych dla siebie warunkach. Ich uzyskanie jest możliwe tylko dzięki odpowiedniej wiedzy i znajomości rynku. Konsultant posiadający doświadczenie w zakresie transakcji najmu powierzchni magazy-nowych oraz prowadzenia negocjacji wie, na które elementy w procesie zwrócić szczególną uwagę. Dzięki temu, możliwe jest m.in. uzyskanie najniższych stawek najmu, korzystnych warunków

rozwiązania umowy czy różnego rodza-ju oszczędności.

2. Oszczędność czasu Niewątpliwie, osoby odpowiedzialne za znalezienie powierzchni magazynowej chciałyby, aby proces ten przebiegał bez komplikacji. Nie zawsze jednak jest tak idealnie. Im klient poszukuje większej powierzchni, tym pojawia się więcej problemów, ale też możliwości. Poszukiwanie odpowiedzi i rozwiązań

na własną rękę może zająć mnóstwo czasu, a w wielu przypadkach wcale nie jest go za dużo.

Od pojawienia się zapotrzebowania na powierzchnię magazynową do wejścia do obiektu zwykle mija około kilkunastu miesięcy. Pierwsze dwa miesiące są poświęcone analizie sytuacji najemcy i sprecyzowanie potrzeb, co do poszuki-wanej powierzchni. Po analizie, do wy-selekcjonowanych deweloperów zostaje

24 magazyny.pl

Temat numeru

wysyłane zapytanie ofertowe. Kolejnym etapem są oględziny proponowanych lokalizacji oraz spotkania z właścicielami obiektów. Następuje w tym momencie weryfikacja propozycji przedstawianych przez deweloperów pod kątem warun-ków komercyjnych i technicznych. Bywa, że to proces bardzo żmudny dla osób, które nie posiadają doświadczenia w za-kresie oceny dostosowania powierzchni do potrzeb firmy. W dalszej kolejności następują negocjacje warunków najmu i stworzenie listy najlepszych rozwiązań.

Należy zdać sobie sprawę z tego, że przeprowadzenie procesu wynajmu powierzchni magazynowej wymaga olbrzymich nakładów czasu i pracy. Pomoc konsultanta jest w tym wypadku ogromnym ułatwieniem, gdyż kontroluje on każdy z etapów i pozwala m.in. skra-cać wszelkie procesy decyzyjne. A jak wiadomo, czas to też pieniądze. Dlatego, współpraca z doradcą jest związana także z tak istotną przy wynajmie po-wierzchni magazynowej oszczędnością i negocjowaniem kosztów.

3. Oszczędność pieniędzyWiększość najemców magazynowych jest zdania, że najważniejszym czyn-nikiem najmu obiektu jest cena, czyli przede wszystkim czynsz. Najemca bez pomocy konsultanta nie jest w stanie dowiedzieć się na jaki czynsz i jakie warunki może liczyć. Dlaczego? Nie ma

czegoś takiego jak stawka rynkowa za magazyn. Zależy ona od dostępności powierzchni i zapotrzebowania klienta. Poza tym nie na każdym rynku sytuacja jest taka sama. Są regiony, w których warunki dyktują deweloperzy, jak również są takie, gdzie to najemca zawsze będzie górą przy dyktowaniu warunków finansowych. Na finalną stawkę czynszu zawsze jednak największy wpływ mają negocjacje. Wiedza oraz doświadczenie konsultanta mogą być w tym przypad-ku gwarancją najniższego możliwego czynszu.

Ponadto, konsultant przygotuje najemcy kompleksową analizę rynku magazyno-wego i wszystkich kosztów. W czasie analizy pod uwagę branych jest również szereg innych czynników, jak dostępność pracowników, lokalizacja czy infrastruktu-ra drogowa. To w większości przypadków również przekłada się na oszczędno-ści najemcy. Konsultant jest w stanie wyciągnąć najistotniejsze wnioski z tej analizy: czy warto zostać i przedłużyć umowę u obecnego dewelopera, czy jed-nak lepiej poszukać czegoś innego, na przykład tańszego czy nowocześniejsze-go, ale na podobnych warunkach, jakie mamy teraz. Szczególnie, gdy mówimy o dużych powierzchniach – od 10 tys. m² – dobra analiza i negocjacje owocują niedającymi się przecenić oszczędno-ściami, idącymi w dziesiątki, a czasami nawet setki tysięcy euro rocznie.

Konsultant ds. rynku magazynowego profesjonalnie doradzi i poprowadzi przez cały proces wynajmu powierzchni magazynowej

25 magazyny.pl

Temat numeru

Polska jako stabilny kraj o dużych możliwościach jest jedną z najatrakcyjniejszych lokalizacji do prowadzenia inwestycji w Europie. Coraz lepsza infrastruktura i wykształcone kadry to nie wszystko, co przemawia za potencjałem biznesowym kraju. Co jeszcze świadczy o tym, że wielcy zagraniczni inwestorzy powinni wybrać Polskę?

26 magazyny.pl

Temat numeru Z rynku

Volkswagen we Wrześni Ponad rok temu koncern Volkswa-gen podjął decyzję, że na terenie wielkopolskiego miasta Września powstanie nowa fabryka dostaw-czych aut. Zakład produkcyjny ma zająć działkę liczącą 220 hektarów, na terenie Wałbrzyskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej. Powierzchnię tę można porównać do wielkości 300 boisk piłkarskich. Szacowana liczba przyszłych pracowników to około 3000 osób. Dodatkowo, w otoczeniu fabryki zostaną zlokalizowani polscy i zagra-niczni dostawcy. Zakład ma zostać otwarty pod koniec 2016 roku, a koszt inwestycji to 3,37 mld zł.

Firma skorzystała z pomocy publicznej w formie dotacji z budżetu państwa, zwolnienia z podatku od nierucho-mości i zwolnienia z podatku CIT na podstawie zezwolenia na prowadze-nie działalności na terenie specjalnej

strefy ekonomicznej. Całość pomocy publicznej ma nie przekroczyć 125 mln zł. – Inwestycja Volkswagena pokazuje, że nasz rynek posiada przewagę nad rynkami sąsiednimi. Należy pamiętać, że żaden duży inwestor nie przyjeżdża do Polski tylko dlatego, że dostał dużą pomoc publiczną – zaznacza Tomasz Ol-szewski, Dyrektor Działu Powierzch-ni Magazynowo-Przemysłowych w Europie Środkowo-Wschodniej, JLL.

Co oferuje Polska?Decydując o wyborze lokalizacji, inwestor bierze pod uwagę szereg czynników. Polska na tle naszych sąsiadów pod wieloma względami wypada bardzo dobrze. – Nasz kraj leży w Europie Centralnej, na przecięciu szlaków handlowych Północ-Południe i Wschód-Zachód. Z punktu widzenia na przykład

Żaden inwestor nie przyjeżdża do Polski tylko dlatego, że dostał dużą pomoc publiczną

Dlaczego warto inwestować w kraju nad Wisłą?

Rozwijająca się w Polsce infrastruktura drogowa sprzyja tworzeniu się nowych terenów atrakcyjnych dla zagranicznych inwestorów

magazyny.pl 27

branży logistycznej, nasze położenie jest ogromnym atutem – mówi Tomasz Olszewski z JLL. Dużym plusem jest poprawiająca się infrastruktura drogowa. – Do wielu miejsc w Polsce można szybko i wygodnie dojechać. Co ważne, nowa infrastruktura tworzy również kolejne ciekawe lokalizacje, które jeszcze 10 lat temu były postrze-gane jako miejsca, które nie nadają się do inwestowania. Dzięki temu, że mamy autostrady czy drogi ekspre-sowe, inwestować można na zupełnie nowych terenach – zaznacza Olszew-ski. W Polsce znajduje się także 14 portów lotniczych. Ciągle poprawiany jest stan infrastruktury kolejowej. Nie bez znaczenia pozostaje także dostęp do portów położonych nad Morzem Bałtyckim.

Ważnym argumentem przemawiają-cym za atrakcyjnością Polski dla za-granicznych firm szukających nowych

miejsc na swoje zakłady produkcyjne i centra logistyczne jest dostępność wykwalifikowanej siły roboczej. W kraju można znaleźć specjalistów z każdej dziedziny, z różnorodnym wykształce-niem i doświadczeniem. Odnośnie do dostępnej kadry, eksperci z Polskiej Agencji Informacji i Inwestycji Zagra-nicznych podkreślają, że wbrew pozo-rom Polska wcale nie jest najtańszym rynkiem pracy. Pod tym względem prześcigają nas takie kraje jak Ru-munia czy Bułgaria. – Są tam niższe obciążania związane ze świadczeniem pracy jak i podatki. Polska ma jednak inny, bardzo ważny atut. Możemy się pochwalić jedną z najlepszych relacji jakości pracy do jej ceny – mówi An-gelika Wójcik, Kierownik Wydziału In-westycji Produkcyjnych, Departamentu Inwestycji Zagranicznych PAIiIZ.

Zaletą inwestowania w Polsce jest także fakt, że na terenie kraju istnieje

Teren inwestycyjny w Janowie

28 magazyny.pl

Z rynku

14 Specjalnych Stref Ekonomicznych. Dokonując wyboru tych obszarów jako miejsc docelowych zakładów czy centrów logistycznych przedsiębior-cy mogą liczyć na ulgi podatkowe. – W przypadku inwestycji Volkswa-gena sporym atutem był właśnie fakt, że grunt inwestycyjny, na którym firma stawia nowy zakład, jest na terenie Wałbrzyskiej Specjalnej Strefy Ekono-micznej – zaznacza Marek Szostak, Zastępca Dyrektora Departamentu Inwestycji Zagranicznych z PAIiIZ. Starania o zachęcenie Volkswagena do inwestycji pokazały jak powinno wyglądać modelowe zaangażowa-nie władz SSE, samorządów, PAIiIZ i Ministerstwa Gospodarki. Strony publiczne umówiły się i stworzyły Wrzesińską Strefę Aktywności Gospo-darczej, która zaoferowała doskonale przygotowany grunt, wyposażony we wszystkie niezbędne media oraz połączenia drogowe. Gmina zadbała również o wdrożenie odpowiednich zmian w miejscowym planie zagospo-darowania przestrzennego. Starostwo powiatowe podjęło się zaś realizacji inwestycji centrum treningowego, które będzie szkoliło pracowników dla wszystkich inwestorów w strefie – mówi Marek Szostak z PAIiIZ. Jak po-kazała Września, w Polsce inwestorzy mogą liczyć w wielu przypadkach na elastyczność samorządów i otwartość na wszelkie sugestie inwestorów, czy

na przykład Polskiej Agencji Informacji i Inwestycji Zagranicznych.

Zaległości do nadrobienia Polska przegrała jednak ostatnio „bi-twę” o dużego inwestora. Najgłośniej-sza inwestycja motoryzacyjna ostatnich miesięcy zostanie zlokalizowana na Słowacji. Jaguar Land Rover właśnie tam zbuduje swoją nową fabrykę i zain-westuje około 6 mld zł. Zakład pro-dukcyjny ma znaleźć się w czwartym największym mieście kraju – położonej 100 kilometrów na wschód od Bratysła-wy – Nitrze i produkować do 300 tys. samochodów rocznie, począwszy od 2018 roku. To będzie pierwsza fabryka Jaguara Land Rovera w Europie poza Wielką Brytanią. Dlaczego ta duża inwestycja ta nie znajdzie się na mapie Polski?

Według oficjalnej wersji rządu, na finiszu negocjacji strona słowacka przedłożyła takiej wysokości wsparcie publiczne, że w naszym polskim ra-chunku kontynuowanie dyskusji byłoby niepotrzebne – przekonywał zaraz po decyzji Tata Motors Janusz Piecho-ciński. – Nie walczymy o inwestora za wszelką cenę – dodał ówczesny Wicepremier i Minister Gospodarki. Nieoficjalnie eksperci wskazują jednak na inny problem. Przede wszystkim na brak wystarczająco dużych i odpo-wiednio przygotowanych działek. Bez

Ważnym argumentem przemawiającym za atrakcyjnością Polski dla zagranicznych firm jest dostępność wykwalifikowanej siły roboczej – specjalistów z każdej dziedziny, z różnorodnym wykształceniem i doświadczeniem

Tereny inwestycyjne w Dunikowie koło Szczecina

magazyny.pl 29

takiej oferty inwestor ponosi zbyt duże ryzyko, związane z tym, że zakład nie powstanie na czas.

– Inwestor, który chce postawić fabrykę, bez względu na jej wielkość, zawsze ma wyznaczoną datę, do kiedy musi postawić fabrykę. To jest deadline, od którego zaczyna się licze-nie wstecz. I należy pamiętać, że tego czasu jest zawsze za mało – tłumaczy Tomasz Olszewski. Szczególnie, że w przypadku tak dużych inwestycji po drodze pojawiają się dodatkowe wymagania. Inwestor potrzebuje na przykład dojazdu do fabryki autostradą lub drogą ekspresową. Droga musi być więc gotowa na wyznaczony dzień startu fabryki. – Okazuje się, że nie-które działki w ogóle nie mogą być wzięte pod uwagę, ponieważ nie są w stanie spełnić takich warunków – mówi Tomasz Olszewski z JLL. – Im więcej jest rzeczy, które mogą się nie udać, tym większe ryzyko pono-si inwestor. To ryzyko zaczyna być warte konkretne pieniądze. Dlatego też, oferta narażająca inwestora na ryzyko musi mu je wynagrodzić np. w postaci wyższych ulg czy dodatków finansowych – wskazują eksperci. Polska Agencja Informacji i Inwestycji

Zagranicznych przyznaje, że jest tylko kilka działek w tej chwili gotowych pod inwestycje, ale to działki do 100 hektarów. – Tereny te są całkowicie przygotowane do budowy fabryki. Jednak jeśli inwestor potrzebowałaby większej działki, to musiałby się liczyć z dłuższym okresem przygotowania. Na działkach powyżej 100 hektarów trzeba brać pod uwagę zmianę planu zagospodarowania miejscowego czy odrolnienie. Same procedury admi-nistracyjne zajmują mnóstwo czasu – mówi Angelika Wójcik z PAIiIZ. Na pytanie, dlaczego w naszym kraju nie ma wielkich działek eksperci PAIiIZ odpowiadają, że problemem w wielu przypadkach okazuje się np. wybór lokalizacji. Wiele samorządów boi się wyznaczyć teren, który na inwestora będzie musiał czekać kilka lat. – Pol-ska powinna zainwestować w przy-gotowanie wielkopowierzchniowych działek dla dużych inwestorów. Już niedługo zapewne pojawi się kolej-na zagraniczna firma, która będzie chciała zainwestować w naszym kraju, i stworzyć zakład produkcyjny czy centrum logistyczne w jak najkrótszym czasie. Musimy być na to gotowi – mówi Tomasz Olszewski z JLL.

Polska powinna zainwestować w przygotowanie wielkopowierzchniowych działek dla dużych inwestorów

30 magazyny.pl

Temat numeru

Magazyny.pl: Leroy Merlin rozpoczął swoją działalność w Polsce w 1994 roku, a w 1996 otworzył pierwszy market. Jak zmieniała się firma w Polsce przez te 21 lat?

Michał Szkudlarek, Dyrektor ds. Łańcucha Dostaw w Leroy Merlin: Bardzo dynamicznie. Nasza historia w Polsce zaczęła się w 1994 roku, kiedy otworzyliśmy biuro w Warszawie, a zaledwie dwa lata później powstał pierwszy market budowlany spod znaku zielonego trójkąta w Piasecznie pod Warszawą.

W kolejnych latach budowaliśmy następne sklepy wielkopowierzchniowe na terenie całego kraju. Dynamizm roz-woju przyspieszyło przejęcie marketów Conforama w 2008 roku, dzięki czemu Leroy Merlin zyskał bardzo dobre lokalizacje, w ważnych gospodarczo miejscach kraju. Przejęcie sklepów w Warszawie sprawiło, że Leroy Merlin

ze swoimi sześcioma placówkami, spośród wszystkich hipermarketów budowlanych działających na tere-nie centralnej Polski, stał się siecią dysponującą największą powierzchnią handlową w stolicy.

W 2010 roku otworzyliśmy Strefę Wnę-trza – nowatorską koncepcję sklepu Leroy Merlin, w którym klient znajdzie nie tylko szeroką gamę produktów do wykończenia i aranżacji wnętrz, ale tak-że specjalistów projektujących wnętrza i ofertę gotowych rozwiązań w zakresie tworzenia własnej przestrzeni mieszka-niowej.

Ostatnich kilka lat to również nasz rozwój w obszarze e-commerce, m.in. z naszym sklepem interneto-wym www.leroymerlin.pl i portalem www.oferia.pl. Rok 2015 zamknęliśmy z 49 sklepami wielkopowierzchniowymi w Polsce, jednym punktem sprzedaży, ogromną powierzchnią magazynową

Zmian wymaga od nas klientLEROY MERLIN

Na polskim rynku pojawiają się nowe możliwości rozwoju dla sieci handlowych takich jak Leroy Merlin. Jedną z nich jest e-commerce, który znacznie wpływa na sposób prowadzenia sprzedaży. Czy zachodzące zmiany są korzystne dla sklepów sieciowych? Między innymi o sektorze e-commerce dla Magazyny.pl mówi Michał Szkudlarek, Dyrektor ds. Łańcucha Dostaw w Leroy Merlin.

Wywiad

Michał Szkudlarek, Dyrektor ds. Łańcucha Dostaw w Leroy Merlin

magazyny.pl 31

w Strykowie niezbędną do ciągłego usprawniania naszych przepływów w ramach łańcucha dostaw i ponad 8 tys. pracowników.

A jak zmieniał się polski rynek w tym czasie?

Polska bardzo płynnie przeszła przez cały okres transformacji. Przez 21 lat naszej działalności w kraju, ry-nek budowlano-dekoracyjny stał się niezwykle atrakcyjny. Mamy co prawda kilku dużych graczy, ale wciąż w wielu mniejszych miastach nie ma jeszcze sklepów wielkopowierzchniowych wspierających klientów w budowie i re-moncie domów oraz ogrodów. Dla wie-lu Polaków ważnym elementem życia jest miejsce zamieszkania oraz to, jak ono wygląda. To tworzy szerokie pole do inwestycji. Dlatego z pewnością rynek, na którym działa Leroy Merlin, będzie się rozwijał przez najbliższe lata zarówno w kontekście ekspansji tery-

torialnej, jak i jakości oraz szybkości obsługi klientów. To również wyzwanie i okres rozwoju dla wszystkich syste-mów wspierających, jak np. zarządza-nie łańcuchem dostaw.

W dobie dynamicznego rozwoju segmentu e-commerce, wiele sieci handlowych zastanawia się, jak nadążyć za oczekiwaniami współ-czesnych klientów, którzy coraz częściej kupują przez Internet. Jaki realny wpływ ma e-commerce na rozwój Leroy Merlin?

E-commerce stał się już w Polsce nowym standardem w dziedzinie zakupów. Zgodnie z wynikami badania Ipsos, zrealizowanymi na zlecenie spół-ki PayPal, ponad 40 procent klientów w Polsce jest właścicielami smartfo-nów. Jednocześnie, blisko 15 procent to posiadacze tabletów. Duża popular-ność urządzeń mobilnych wpływa na sposób dokonywania zakupów.

Strefa Wnętrza to nowatorska koncepcja sklepu Leroy Merlin, gdzie klient znajdzie m.in. produkty do wykończenia i aranżacji wnętrz

32 magazyny.pl

Wywiad

Rozwój segmentu e-commerce ra-dykalnie zmienia więc sposób, w jaki sprzedajemy swoje produkty. Jak już wspomniałem, nasza firma prowadzi sklep internetowy www.leroymerlin.pl, w którego ofercie znajduje się ponad 80 tysięcy produktów do domu i ogrodu. Mamy również aplikację mobilną ułatwiającą zapoznanie się z nasza ofertą i zrobienie zakupów. Obserwujemy nieprzerwanie wzrost popularności tej formy kontaktu. Nasi klienci nie tylko są skłonni poszuki-wać informacji o produktach do-stępnych w naszych sklepach przez Internet – coraz częściej dokonują zakupów bezpośrednio w sklepie internetowym. Leroy Merlin Polska jest również właścicielem interneto-wego serwisu www.oferia.pl, którego zadaniem jest ułatwianie klientom znalezienia fachowców i wykonaw-ców oraz serwisu wnętrzarskiego www.domzpomyslem.pl.

Obecne cele stojące przed naszą Ekipą działającą w ramach struktur logistyki i łańcucha dostaw to wzrost elastyczno-ści sprzedaży, w której wszystkie nasze produkty będą równocześnie dostęp-ne w Internecie i w naszych sklepach stacjonarnych. Przez najbliższe kilka lat zamierzamy wdrażać procesy i narzę-dzia, które mają umożliwić mieszkańcom Polski dokonywanie zakupów na naj-wyższym poziomie, niezależnie od tego, czy ktoś wybierze sklep stacjonarny, czy internetowy do dokonania zakupów, oraz sposobu, miejsca i czasu odbioru zakupionych produktów oraz usług. Ważne jest dla nas, żeby każdy klient mógł wybrać najwygodniejszy dla siebie sposób kupowania. Kolejne lata będą latami dynamicznego rozwoju sprzedaży internetowej w Polsce i dalszego wzro-stu popularności kanałów mobilnych. Spodziewamy się osiągnąć zamierzone cele operacyjne i z całą pewnością ugruntować swoją czołową pozycję w branży DIY w e-commerce w Polsce.

W Pana ocenie sektor e-commerce poszerzył i tak szeroki już rynek w Polsce?

Poszerzył, ale przede wszystkim ułatwił klientom zakupy. Naszą sieć z kolei zmotywował do szukania najnowocze-śniejszych rozwiązań. Na razie nasz sklep internetowy działa niezależnie od sklepu fizycznego. W ciągu roku będziemy jednak testować możliwość zamówienia towaru w Sieci i odebrania w dowolnym sklepie stacjonarnym. Kolejnym krokiem będzie możliwość zamówienia towaru w konkretnym sklepie przez Internet. Pracownicy zbiorą zamówione produkty, a klient będzie mógł je w ustalonym terminie odebrać z wybranego wcześniej sklepu stacjonarnego. Taka obsługa klientów wymaga wytężonej pracy i realizacji nowych projektów zarówno po stronie Internetu, jak i logistyki.

Ale e-commerce nie zatrzymuje eks-pansji sklepów?

W żadnym wypadku. Mało tego, powiedziałbym nawet, że ją potęguje. Tak jak mówiłem, mamy w planach

Przez najbliższe kilka lat zamierzamy wdrażać procesy i narzędzia, które mają umożliwić mieszkańcom Polski dokonywanie zakupów na najwyższym poziomie, niezależnie od tego, czy ktoś wybierze sklep stacjonarny, czy internetowy

magazyny.pl 33

Czy po tym, jak uczestniczył Pan w procesie negocjacji dotyczących inwestycji w Strykowie, jest Pan w stanie nakreślić cechy charak-terystyczne rynku powierzchni magazynowych w Polsce? Z mojej perspektywy rynek w Polsce jest niezwykle elastyczny i bardzo konkurencyjny. Inwestycja w Stryko-wie pokazała, że dostarcza on nam tyle możliwości, że jesteśmy w stanie znaleźć odpowiedzi praktycznie na wszystkie nasze potrzeby.

Nowe centrum logistyczne Leroy Mer-lin powstało w bardzo krótkim czasie, co było dla nas istotnym czynnikiem w trakcie realizacji inwestycji. Ponadto, otrzymaliśmy wiele ciekawych ofert, przez co wybór tej jednej wcale nie był taki łatwy, ale też świadczył o wysokim poziomie możliwości realizacyjnych deweloperów. Okazało się, że jeste-śmy w stanie otrzymać odpowiedź na nasze potrzeby w stu procentach, przez co jesteśmy w pełni usatysfak-cjonowani. Mogę stwierdzić, że in-westycja w Strykowie pokazała, jak duży potencjał posiada polski rynek magazynowy.

Czyli Państwa przykład pokazu-je, że mamy w Polsce tzw. „rynek najemcy”?

Zdecydowanie. Wszystkie proce-sy negocjacyjne, w których brałem udział pokazały, że jesteśmy w stanie zrealizować większość swoich celów i znaleźć rozwiązania dopasowane do naszych potrzeb. Z pewnością świad-czy to o wspomnianej elastyczności tego rynku.

Leroy Merlin planuje kolejne centra magazynowe?

W ciągu najbliższych dwóch lat powtórzymy analizę naszych przepły-wów i wtedy będziemy wiedzieli, gdzie powinniśmy mieć magazyny za 4-5 lat. To zresztą w naszym przypadku jest proces ciągły.

rozwój naszych usług e-commerce, ale zamierzamy jednocześnie prowadzić ekspansję stacjonarną. Nie zapomi-najmy, że rozwój e-commerce nie jest równoznaczny z tym, że znikają klienci, którzy cenią sobie możliwość oglądania towaru w sklepowej aranżacji lub na sklepowej półce. Ilu placówek możemy się spodzie-wać w najbliższych latach?

Do każdego otwarcia przygotowujemy się bardzo starannie od strony logistycz-nej i kosztowej. Mamy doświadczenie na polskim rynku, wiemy jak i czym się kierować przy wyborze nowych loka-lizacji. Cały czas analizujemy naszą działalność i w odpowiednim momencie zdecydujemy się na kolejne kroki. Decy-zje o kolejnych lokalizacja na pewno zo-staną stosownie wcześniej ogłoszone.

Ostatnim przykładem ekspansji Leroy Merlin jest wynajęcie nowego magazynu pod Strykowem. Powsta-nie tam główne centrum dystrybucyj-ne Leroy Merlin o powierzchni najmu 53 tys. m². To największa nowa umo-wa najmu na polskim rynku magazy-nowym w 2015 roku. Dlaczego firma zdecydowała się na tę lokalizację?

Leroy Merlin ma już jeden magazyn w Strykowie, o powierzchni 56 tys. m². Wielkość dotychczasowego magazy-nu okazała się już za mała na nasze potrzeby, więc zdecydowaliśmy się na poszerzenie tej powierzchni. Najle-piej było to zrobić gdzieś w okolicy dotychczasowego centrum. To był ten główny argument przemawiający za Strykowem. Poza tym, oferta Panattoni okazała się w przetargu po prostu naj-lepsza, więc postanowiliśmy się na nią zdecydować. W Strykowie powstanie zatem centrum logistyczne, z które-go będziemy obsługiwać wszystkie wielkopowierzchniowe sklepy naszej sieci w Polsce. Inwestycja ta pozwoli nam w dalszym stopniu optymalizować łańcuch dostaw, a nasi klienci będą mieli jeszcze szybszy i lepszy dostęp do produktów Leroy Merlin.

Leroy Merlin ma już jeden magazyn w Strykowie, o powierzchni 56 tys. m². Dotychczasowy magazyn okazał się za mały na nasze potrzeby, więc zdecydowaliśmy się na poszerzenie tej powierzchni

34 magazyny.pl

Transakcja

Leroy Merlin, francuska sieć sklepów budowlano-dekoratorskich, uruchomi nowe centrum dystrybucyjne w Strykowie. Powstający magazyn typu BTS będzie liczył ponad 50 tys. m² powierzchni najmu. To już drugie centrum dystrybucyjne Leroy Merlin w tej lokalizacji.

Korzystne warunki w Strykowie– Decyzję o budowie nowego magazy-nu podjęliśmy w związku z rozwojem Leroy Merlin na polskim rynku. Wiel-kość dotychczasowego magazynu okazała się już za mała na nasze potrzeby, więc zdecydowaliśmy się na poszerzenie tej powierzchni. Najlepiej było to zrobić gdzieś w okolicy dotych-czasowego centrum – mówi Michał Szkudlarek, Dyrektor ds. Łańcucha Do-staw w Leroy Merlin. Nie bez znacze-nia przy wyborze lokalizacji były atuty Strykowa. Dostępność komunikacyjna, niskie koszty prowadzenia działalności czy rozwinięta infrastruktura gospo-darcza to tylko kilka z czynników, które sprawiają, że Stryków jest atrakcyjną lokalizacją dla biznesu. Miejscowość posiada dogodne połączenie komu-nikacją miejską z centrum Łodzi, co zapewnia dostęp do wykwalifikowanej kadry pracowniczej.

Kolejne 50 tys. m² dla Leroy Merlin

Dogodna lokalizacja dla centrum logistycznegoStryków to – zaraz po Łodzi – najbar-dziej pożądana lokalizacja logistyczna w centrum Polski. Za sprawą skrzyżo-wania autostrad A1 i A2 postrzegany jest jako naturalne zaplecze dla firm prowadzących szeroką dystrybucję w skali krajowej. – Poza centralnym położeniem Strykowa i bliskości już funkcjonującego magazynu ważne były dla Leroy Merlin atrakcyjne warunki najmu – mówi Tomasz Mika, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo--Przemysłowych JLL w Polsce. Firma doradcza JLL reprezentowała Leroy Merlin w procesie wyboru dewelopera, lokalizacji oraz negocjowaniu warun-ków umowy najmu.

Drugi magazyn Leroy MerlinCentrum logistyczne w Strykowie będzie kolejnym w tej lokalizacji dla francuskiej sieci sklepów. Pierw-

magazyny.pl 35

szy magazyn Leroy Merlin posiada powierzchnię 56 tys. m². W połącze-niu z nowo realizowaną inwestycją firma stworzy w rejonie Łodzi swój główny magazynowy hub w Pol-sce, z którego obsługiwać będzie 48 wielkopowierzchniowych sklepów w kraju. – Inwestycja ta pozwoli nam w dalszym stopniu optymalizować łańcuch dostaw, a nasi klienci będą mieli jeszcze szybszy i lepszy dostęp do produktów Leroy Merlin – dodaje Michał Szkudlarek.

– Kontrakt obejmujący 53 tys. m² to największa nowa umowa najmu podpisana w 2015 roku na polskim rynku powierzchni magazynowo-prze-mysłowych – mówi Tomasz Mika z JLL w Polsce. Obiekt wybuduje Panattoni Europe. – W przetargu oferta Panatto-ni Europe okazała się dla Leroy Merlin najkorzystniejsza – komentuje Michał Szkudlarek z Leroy Merlin.

Węzeł „Łódź Północ”, tj. skrzyżowanie autostrad A1 i A2 sprawia, że Stryków stał się jednym z najważniejszych punktów komunikacyjnych tej części Europy. Tak korzystna lokalizacja przyciąga inwestorów, szczególnie z branży logistycznej, którzy na masową skalę otwierają tu swoje centra dystrybucji.

Magazyny w okolicach Łodzi to atrakcyjne rozwiązanie dla firm prowadzących ogólnopolską dystrybucję towarów. Region ten charakteryzuje się nie tylko dogodnym, centralnym położeniem, ale i bardzo dobrze rozwiniętą infrastrukturą drogową

Paulina Dziubińska, Senior Consultant, JLL

PANATTONI PARK RZESZÓW

Rzeszów, Jasionka, podkarpackie

Dostępna powierzchnia 10 000 m²

Możliwość dobudowania Tak

Wynajmujący Panattoni

Wojciech Zoń

+48 603 089 414

wojciech.zon@eu.jll.com

Kontakt:

38 magazyny.pl

Strefa stref

Minęło 20 lat od powstania w Polsce Specjalnych Stref Ekonomicznych. Od początku działalności łączna wartość kapitału zainwestowanego we wszystkich czternastu SSE w Polsce przekroczyła na koniec 2015 roku 108 mld zł.

Specjalne Strefy EkonomiczneKORZYŚCI I MOŻLIWOŚCI

Według pierwotnych założeń, więk-szość stref miała działać do 2016 lub 2017 roku, ale przez 20 lat działalno-ści SSE dwukrotnie podjęto decyzję o wydłużeniu terminu ich funkcjono-wania. W 2013 roku Rada Ministrów wydała rozporządzenia, zgodnie z którymi będą one istnieć do 31 grudnia 2026 roku.

Specjalne Strefy Ekonomiczne to jedno z kluczowych rozwiązań zwięk-szających atrakcyjność inwestycyjną Polski. W kraju działa 14 specjal-nych stref, których obszar nie może przekroczyć 25 tys. ha. Każda SSE to wyodrębniona administracyjnie część terytorium Polski, przeznaczona do prowadzenia działalności gospodar-czej na preferencyjnych warunkach.

Granice Specjalnych Stref Ekono-micznych nie są stałe. Jeżeli pojawia-ją się potrzeby w danym regionie, do SSE włączane są nowe tereny. W ten

sposób obszar wchodzący w granice stref jest systematycznie powięk-szany. Pod koniec 2004 roku łączny obszar wszystkich SSE wynosił 6,5 tys. ha, natomiast pod koniec 2013 roku – już 16,2 tys. ha, z czego blisko 61 procent stanowiły grunty zagospo-darowane.

Zwolnienie z podatku dochodowego– Podstawową korzyścią wynikającą z inwestowania w specjalnej strefie ekonomicznej jest możliwość skorzy-stania z ulgi podatkowej, polegającej na zwolnieniu przedsiębiorcy z pła-cenia podatku dochodowego – mówi Joanna Choromańska, ekspertka JLL. Maksymalna wysokość zwolnienia z podatku dochodowego wynika z war-tości pomocy publicznej, która przysłu-guje danemu przedsiębiorcy w związku z realizowanym projektem inwestycyj-nym. – Poziom zwolnienia uzależniony jest od lokalizacji inwestycji, wielkości

magazyny.pl 39

14 Specjalnych Stref Ekonomicznych w Polsce:

1. Kamiennogórska2. Katowicka3. Kostrzyńsko-Słubicka 4. Krakowska 5. Legnicka

1

5

3

9

10

11

1213

14

2

6

7

8

4

6. Łódzka 7. Mielecka 8. Pomorska 9. Słupska10. Starachowicka

11. Suwalska 12. Tarnobrzeska 13. Wałbrzyska 14. Warmińsko-Mazurska

Duże przedsiębiorstwa Średnie przedsiębiorstwa Małe przedsiębiorstwa

30% – 50%kosztów kwalifikowanych

40% – 60%kosztów kwalifikowanych

50% – 70%kosztów kwalifikowanych

Wysokości ulg podatkowych w SSE

40 magazyny.pl

Strefa stref

przedsiębiorcy oraz wysokości nakła-dów inwestycyjnych – dodaje Joanna Choromańska z JLL. Dla dużych przedsiębiorców – od 30 procent do 50 procent kosztów kwalifikowanych, dla średnich – od 40 do 60 procent kosztów kwalifikowanych i dla małych przedsiębiorców – od 50 do 70 procent kosztów kwalifikowanych.

Zwolnienie dotyczy dochodów uzy-skanych z działalności gospodarczej prowadzonej na terenie SSE na podstawie zezwolenia. Aby inwestor został zwolniony z podatku dochodo-wego, muszą być spełnione łącznie następujące warunki:

dochód musi być osiągnięty z działalności prowadzonej na terenie SSE, dochód musi być osiągnięty na podstawie zezwolenia, w którym

Maksymalna wysokość zwolnienia z podatku dochodowego wynika z war tości pomocy publicznej, która przysłu guje danemu przedsiębiorcy w związku z realizowanym projektem inwestycyj nym

Zwolnienie z podatku dochodowego.

Wsparcie ze strony spółki zarządzającej SSE w kwestiach prawnych i organizacyjnych.

Możliwość zakupu lub wynajmu już istniejących w SSE nieruchomości.

Dostępność atrakcyjnych, uzbrojonych gruntów wraz z całą niezbędną infrastrukturą.

Korzyści z inwestowania na terenach SSE wyszczególnione zostają rodzaje

działalności sklasyfikowane, co do zasady, zgodnie z Polską Klasyfikacją Wyrobów i Usług (PKWiU).

Nie tylko ulgi podatkowe Inwestorów z Polski i z całego świata przyciąga nie tylko pomoc publiczna udzielana przez państwo. Doceniają oni również jakość infrastruktury, sieć transportową, dostępność dobrze wy-kształconej siły roboczej oraz bardzo korzystne położenie geograficzne Specjalnych Stref Ekonomicznych. – Nie bez znaczenia jest również przy-chylność i aktywne wsparcie ze strony władz centralnych i samorządowych – dodaje Joanna Choromańska z JLL.

Inwestowanie w SSE Prowadzenie działalności na terenie Specjalnej Strefy Ekonomicznej jest możliwe na podstawie otrzymanego zezwolenia. Jednak aby je uzyskać należy przejść odpowiednie procedury. Zezwolenia wydają spółki zarządzające strefami w drodze przetargu łączne-go lub rokowań. Zasady oraz sposób przeprowadzania przetargów i rokowań określają, odrębnie dla każdej strefy, rozporządzenia Ministra Gospodarki i Pracy z 2004 roku. Po pozytywnym zakończeniu procedury inwestorowi wydawane jest zezwolenie na prowa-

dzenie działalności na terenie SSE. Każde zawiera określone warunki, jakie inwestor musi spełnić:

wielkość zatrudnienia, które ma zostać osiągnięte przez przedsiębior-cę w ramach planowej inwestycji, wielkość nakładów inwestycyj-nych, które mają zostać poniesione przez przedsiębiorcę w ramach plano-wej inwestycji, termin zakończenia inwestycji, maksymalna wysokość wydatków kwalifikowanych oraz dwuletnich kosztów pracy.

– Aby mieć możliwość otrzymania zezwolenia należy przede wszystkim sprawdzić czy planowana działalność kwalifikuje się do jego uzyskania – mówi Joanna Choromańska z JLL. Nie kwalifikuje się między innymi działalność dotycząca wytwarzania materiałów wybuchowych, tytoniowych, alkoholo-wych, prowadzenia ośrodków gier, usług instalowania, naprawy i remontu ma-szyn oraz urządzeń wykorzystywanych do prowadzenia działalności strefowej. Zatem, żeby skorzystać z przywilejów inwestowania w SSE dobrze jest wcze-śniej zapoznać się z możliwościami, ale też warunkami, jakie należy spełniać, by w pełni wykorzystać potencjał wybra-nych obszarów do inwestycji.

Inwestorów z Polski i z całego świata przyciąga nie tylko pomoc publiczna udzielana przez państwo, ale też jakość infrastruktury, sieć transportowa, dostępność siły roboczej oraz korzystne położenie geograficzne SSE

magazyny.pl 41

42 magazyny.pl

Strefa stref

Aktualności ze Specjalnych Stref Ekonomicznych

80 mln zł na hale w Wałbrzyskiej SSEW ciągu najbliższych lat w Wałbrzyskiej Spe-cjalnej Strefie Ekonomicznej „INVEST-PARK” ma powstać nawet 10 hal przemysłowych dostępnych dla inwestorów. W sumie SSE przeznaczy na budowę około 80 mln zł.

Strefa rozpoczęła już budowę hal w Dzierżoniowie oraz we Wrześni. W pierwszej lokalizacji powstanie obiekt o po-wierzchni 5 tys. m². Hala we Wrzesińskiej Strefie Aktywności Gospodarczej będzie mieć dwa razy większe gabaryty. Nowe hale powstaną również w Wałbrzychu, a także w Twardogó-rze, Bolkowie i Wądrożu Wielkim. Rozważana jest również Bielawa, Nowa Ruda oraz Bystrzyca Kłodzka. – Jestem przekonana, że takie obiekty przyciągną do strefy kolejne firmy i przyczynią się do stworzenia nowych miejsc pracy. Nasze doświadczenia to potwierdzają – tłumaczyła ówczesna wiceminister gospodarki Ilona Antoniszyn-Klik.

magazyny.pl 43

Ponad 7 mld zł zainwestowanych w ciągu 20 lat

420 ha dla inwestorów w Legnickiej SSE

320 zezwoleń na prowadzenie działalności gospodarczej i w sumie ponad 7 mld zł inwe-stycji – to wyniki pierwszej powstałej w Polsce Specjalnej Strefy Ekonomicznej SSE EURO--PARK MIELEC. Strefa ma już 20 lat.

W Legnickiej Specjalnej Strefie Ekonomicznej powstanie Dolnośląska Strefa Aktywności Gospodarczej. Samorządy przekazały na tę inwestycję ponad 420 hektarów.

Specjalna Strefa Ekonomiczna EURO-PARK MIELEC zaj-muje szczególne miejsce na mapie SSE w Polsce – to jedna z pierwszych takich Stref w kraju. – Dzisiaj SSE EURO--PARK Mielec działa na terenie 5 województw w 28 lokaliza-cjach, tzw. podstrefach. Nie sprawdziły się obawy, że Strefa będzie przyciągać tylko inwestorów zagranicznych. Na 160 przedsiębiorstw aż 120 to firmy z polskim kapitałem – mówi prezes strefy Aleksandra Magaczewska.

Porozumienie w sprawie budowy zawarły samorządy Jawora i Męcinki, władze województwa dolnośląskiego oraz LSSE, Ministerstwo Gospodarki i Polska Agencja Informacji i Inwe-stycji Zagranicznych. Dolnośląska Strefa Aktywności Gospo-darczej – S3 Jawor obejmie ponad 420 ha przygotowanych terenów inwestycyjnych dostępnych dla małych, średnich oraz dużych przedsiębiorstw. Usytuowana będzie na terenie gmin Jawor i Męcinka. Ma być jedną z podstref Legnickiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej.

44 magazyny.pl

Sektory

Każdy miliard złotych wydany w Sieci generuje popyt na powierzchnię magazynową rzędu 18,5 tys. m². Do 2020 roku nowe umowy najmu zawarte przez firmy obsługujące sektor e-commerce mogą sięgnąć nawet 700 tys. m² – wynika z raportu przygotowanego przez Prologis i firmę doradczą JLL.

E-commerce napędza rynek powierzchni magazynowej

Od kilku lat poziom wydatków w pol-skim Internecie rośnie w tempie dwucyfrowym. Jak pokazuje raport JLL i Prologis, w 2014 roku zakupy w Sieci stanowiły 3,9 procent wartości całej sprzedaży detalicznej w kraju. Większa część to produkty, które mu-szą przejść przez nowoczesne centra dystrybucyjne lub magazynowe. Do 2020 roku udział handlu elektronicz-nego sięgnie aż 10 procent wartości całej sprzedaży detalicznej. Oznacza to znaczący wzrost wpływu e-com-merce na łańcuchy dostaw i rynek nieruchomości logistycznych oraz większe zapotrzebowanie na nowo-czesne obiekty magazynowe.

Coraz większe zapotrzebowanie na magazyny Wysoki popyt ze strony branży e-commerce zaczął się w Polsce od 2013 roku. Był to ówcześnie

efekt trzech dużych transakcji firmy Amazon. W sumie firma ma w naszym kraju trzy centra logistyczne – dwa w Bielanach Wrocławskich, trzecie w Sadach pod Poznaniem. Z analiz JLL wynika, że udział najemców e-commerce w popycie brutto sięgnął w 2014 roku 5,8 procent, a 70 procent ankietowanych operatorów spodziewa się znacznego wzrostu zapotrzebowania na usługi logistyczne. W efekcie wzrośnie także popyt na powierzchnie magazynowe, generowany przez sprzedaż takich produktów jak odzież i dodatki, artykuły gospodarstwa domowego, kosmetyki, elektronika, multimedia i żywność.

– W ostatnich latach każdy dodatkowy miliard złotych wydany w Internecie wygenerował popyt na powierzchnię magazynową rzędu 18,5 tys. m². Jeżeli ten mnożnik zostanie zachowa-ny w kolejnych latach i przy założe-

niu, że rynek e-handlu będzie rósł ok. 15 procent rocznie, to do 2020 sektor e-commerce według wstępnych szacunków powinien wygenerować popyt rzędu 700 tys. m² – mówi Jan Zombirt, Dyrektor w Dziale Badań Rynku i Doradztwa w JLL.

Polski rynek magazynowy przygotowany – Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce sięgają obecnie ponad 9,7 mln m². To projekty, które w dużej mierze spełnia-ją oczekiwania najemców e-commer-ce. Zdarza się też, że deweloperzy dostosowują swoje istniejące projekty pod konkretne potrzeby klientów, do-dając na życzenie najemcy m.in. an-tresole czy zwiększając moc systemu zasilania. Możliwe są też inwestycje szyte na miarę w postaci budynków typu BTS – wyjaśnia Paweł Sapek, szef Prologis w Polsce.

magazyny.pl 45

Magazyny dla branży e-commerce, funkcjonujące na rynkach rozwinię-tych, to między innymi centra obsługi zamówień internetowych, huby kurier-skie i sortownie, miejskie centra logi-styczne oraz centra obsługi zwrotów, a także magazyny artykułów spożyw-czych sprzedawanych online. – Wyniki ankiety przeprowadzonej przez JLL pośród operatorów logistycznych oraz sieci handlowych w Polsce wskazują, że te specjalistyczne funkcje magazy-nów będą coraz częściej wprowadza-ne również w naszym kraju. Przykła-dowo, w ciągu następnych pięciu lat 71 procent ankietowanych operato-rów logistycznych będzie zgłaszało zapotrzebowanie na centra obsługi zwrotów – mówi Jan Zombirt z JLL.

Według ankietowanych operatorów logistycznych, najważniejsze cechy magazynu odpowiedniego do obsługi branży e-commerce to: elastyczność kontraktu i możliwość ekspansji, do-datkowa powierzchnia zlokalizowana np. na antresolach, wysoki poziom bezpieczeństwa, dodatkowe po-mieszczenia socjalne, większa moc, wydajniejszy system HVAC, a także obszerny parking dla pracowników. Co do samej lokalizacji, kluczowym czynnikiem jest dostępność kadr,

odpowiedniej infrastruktury drogowej oraz bliskość odbiorcy końcowego.

Polska nadal pozostaje atrakcyjną lokalizacją dla zagranicznych firm, m.in. ze względu na niższe koszty najmu powierzchni magazynowej. – Spodziewamy się kolejnych firm e-commerce przenoszących się do Polski Zachodniej, która daje moż-liwość uruchomienia efektywnego kosztowo centrum zamówień i dystry-bucji produktów np. na rynek nie-miecki. Z drugiej strony, regiony bliżej centrum kraju doskonale nadają się do zarządzania dystrybucją na skalę krajową – mówi Paweł Sapek, szef Prologis Polska.

Atrakcyjne zaplecze w kraju– Prawie 50 dużych modułów ma-gazynowych pojawi się na wynajem w Polsce w ciągu następnych sześciu miesięcy. W całym kraju aktualnie 271 tys. m² powierzchni magazyno-wych jest w budowie na zasadach spekulacyjnych, czyli bez zabezpie-czenia w postaci umów najmu – mówi Jan Zombirt z JLL. Tak rozwinięta baza magazynowa pokazuje, że pol-ski rynek jest dobrze przygotowany na dynamiczny wzrost sektora e-com-merce.

Wartość sprzedaży internetowej w 2014 roku wyniosła 27,5 mld zł, a w 2020 roku może sięgnąć 64 mld zł

Całkowite zasoby powierzchni magazynowej w Polsce wynoszą ponad 9,7 mln m², a w budowie jest prawie 800 tys. m²

PANATTONI PARK WROCŁAW IV

Wrocław, Kąty Wrocławskie, dolnośląskie

Dostępna powierzchnia 31 000 m²

Możliwość dobudowania Tak

Wynajmujący Panattoni

Michał Śniadała

+48 502 406 036

michal.sniadala@eu.jll.com

Kontakt:

www.magazyny.pl