J.KORNAS, Bankowość hipoteczna

Bankowość hipoteczna Roszczenie banku hipotecznego o ustanowienie

hipoteki na nieruchomości przyszłej

Ujawnianie informacji o Rejestrze Zabezpieczenia

Listów Zastawnych w księdze wieczystej

r.pr. Joanna Kornas,

8.04.2016 r., Warszawa

Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego

I

Roszczenie banku hipotecznego

o ustanowienie hipoteki na nieruchomości przyszłej jednocześnie z jej wyodrębnieniem

Geneza roszczenia banku hipotecznego

1. Skromna skala działania banków hipotecznych pod rządami pierwotnej wersji Ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych z 1997 r.;

2. Finansowanie pierwotnego rynku nieruchomości („dziura w ziemi”) od strony nabywców lokali niemożliwe, ponieważ…

3. Art. 12. Do podstawowych czynności banku hipotecznego należy: 1) udzielanie kredytów zabezpieczonych hipoteką

| 3 | J.Kornas, Bankowość hipoteczna, XIII Konferencja wieczystoksięgowa, 8.04.16 r.

Art. 20 ustawy o listach zastawnych

zasada dotycząca wypłaty środków

ust.4. Bank hipoteczny przed zabezpieczeniem hipoteką wierzytelności z tytułu udzielonego kredytu może oddać do dyspozycji kredytobiorcy określoną w umowie kredytowej kwotę środków pieniężnych, jeżeli do sądu został złożony wniosek o wpis hipoteki zabezpieczającej tę wierzytelność i ustanowione zostało, do czasu powstania hipoteki, dodatkowe zabezpieczenie udzielonego kredytu (…)

| 4

do 9 września 2002 r. – zasada

| J.Kornas, Bankowość hipoteczna, XIII Konferencja wieczystoksięgowa, 8.04.16 r.

Art. 20 ustawy o listach zastawnych

wyjątek dotyczący wypłaty środków

ust. 5. Bank hipoteczny może również oddać do dyspozycji kredytobiorcy określoną w umowie kredytowej kwotę środków pieniężnych przed zabezpieczeniem hipoteką wierzytelności z tytułu udzielonego kredytu, pod warunkiem ustanowienia zabezpieczenia, o którym mowa w ust. 4 [zabezpieczenie dodatkowe],

jeżeli w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie budowlane, ujawnione zostało roszczenie banku hipotecznego o ustanowienie na jego rzecz hipoteki, dla zabezpieczenia spłaty kredytu, na nieruchomości lokalowej jednocześnie z wyodrębnieniem lokalu.

Wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej wymaga zgody banku hipotecznego, na rzecz którego ma być ustanowiona hipoteka.

| 5

od 9 września 2002 r. – wyjątek


1 stycznia 2016 r. – zmiana art. 20 LZBH

dodano ust. 6:

Wniosek o wpis roszczenia, o którym mowa w ust. 5, może być złożony przez

właściciela nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie budowlane [dewelopera],

bank hipoteczny albo

nabywcę nieruchomości lokalowej, o których mowa w ust. 5.

Wpis roszczenia do księgi wieczystej nie wymaga zgody właściciela nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie budowlane [dewelopera].

Zmiana wprowadzona z inicjatywy KNF

| J.Kornas, Bankowość hipoteczna, XIII Konferencja wieczystoksięgowa, 8.04.16 r. | 6

Praktyka stosowania roszczenia

1. mBank Hipoteczny S.A. – pierwszy bank hipoteczny aktywnie finansujący rynek pierwotny nieruchomości mieszkaniowych i masowo stosujący roszczenia banku hipotecznego „na” nieruchomościach przyszłych

2. Finansowanie rynku pierwotnego i stosowanie roszczeń:

od stycznia 2014 r.

obecnie: ca. 400 wpisywanych roszczeń miesięcznie

w skali roku: ca. 4000-5000 roszczeń wpisanych do KW

3. Standard rynkowy wypracowany przez mBH we współpracy z uczestnikami obrotu wieczystoksięgowego


Natura prawna

roszczenia banku hipotecznego

Natura prawna roszczenia BH

1. „Roszczenie” w rozumieniu art. 16 UKWH (nie „prawo osobiste”)

2. Wpisywane w KW właściciela – dewelopera („księga nosicielka”)

3. Typowe roszczenie: skierowane przeciwko każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości, w której KW jest wpisane roszczenie

4. Tu:

roszczenie banku hipotecznego (os 3. względem właściciela)

przeciwko nabywcy (os 3. względem właściciela)

o ustanowienie hipoteki

nie na nieruchomości objętej „KW nosicielką”

lecz na nieruchomości, która w przyszłości zostanie wyodrębniona z KW nosicielki

= roszczenie o ustanowienie hipoteki na nieruchomości przyszłej z chwilą, gdy ta nieruchomość powstanie

jest to roszczenie, a nie hipoteka ustanowiona pod warunkiem!

= konieczność odrębnego oświadczenia nabywcy o ustanowieniu hipoteki przy ustanawianiu odrębnej własności lokalu



1.TYPOWE ROSZCZENIE (art. 16 UKWH + np. art. 23 UstDew)


DEWELOPER (WŁAŚCICIEL NIERUCHOMOŚCI)

os. 2 (relacja z właścicielem nieruchomości)


2.ROSZCZENIE BANKU HIPOTECZNEGO (art. 20 ust. 5 LZBH)


DEWELOPER (WŁAŚCICIEL NIERUCHOMOŚCI)

os. 3

(os. 3)


1. Roszczenie banku hipotecznego nie jest obciążeniem nieruchomości dewelopera w sensie materialnoprawnym!

2. Obciążenie materialnoprawne oznacza, że możliwe jest ograniczenie właściciela w wykonywaniu przysługującego mu prawa własności

3. W przypadku roszczenia BH deweloper niczego nie musi, jego prawo nie jest w żaden sposób ograniczone:

dopuszczalność sprzedania lokalu, którego roszczenie dotyczy, innemu nabywcy

dopuszczalność niesprzedania lokalu w ogóle

dopuszczalność sprzedania nabywcy innego lokalu

brak jakiegokolwiek wpływu na sytuację prawną innych nabywców



1.Podstawa wpisu przed 1.01.2016 r.: oświadczenia deweloperów podpisywane przez prokurentów – roszczenia BH wpisywane do KW

2. Art. 1093 KC (prokura) Do zbycia przedsiębiorstwa, do dokonania czynności prawnej, na podstawie której następuje oddanie go do czasowego korzystania, oraz do zbywania i obciążania nieruchomości jest wymagane pełnomocnictwo do poszczególnej czynności.

3. = potwierdzenie, że sądy nie traktowały nigdy roszczenia BH jako obciążenia materialnoprawnego

4. = deweloper nie narusza warunków umowy kredytu z bankiem finansującym inwestycję, jeśli w KW pojawi się „obciążenie” w postaci wpisu roszczenia BH!



1. Roszczenie ad rem (futuram), lecz upodmiotowione

2. = możliwość realizowania tylko wobec nabywców wymienionych w treści roszczenia

3. Konieczność zidentyfikowania podmiotu, przeciwko któremu roszczenie jest skierowane

4. Brak możliwości zidentyfikowania po numerze KW, ponieważ KW lokalowa nie istnieje w chwili wpisu roszczenia do KW nosicielki (gruntowa KW – „księga macierzysta”)



w księdze wieczystej

Roszczenie BH w księdze wieczystej

1. Wpisywane w dziale IV, a nie w dziale III !!!

2. Bardzo częsta usterka wpisu: roszczenie wpisane w dziale III KW

3. Rozporządzenie informatyczne – § 49 ust. 1 i 2 w zw. z § 53 pkt 1 lit. a)

4. (ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 21 listopada 2013 r. w sprawie

zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym)*

5. § 49. 1. Dział IV "Hipoteka" jest podzielony na rubryki: (4.2) - numer hipoteki (roszczenia), (4.3) - napis, (4.4) - treść wpisu, (4.8) - uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym.

6.2. Rubryka 4.4 "treść wpisu" jest podzielona na podrubryki: 4.4.1 - treść hipoteki (roszczenia), 4.4.2 - Skarb Państwa, 4.4.3 - jednostka samorządu terytorialnego (związek międzygminny), 4.4.4 - inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, 4.4.5 - osoba fizyczna.

7. § 53. Rubryka 4.4 "treść wpisu" obejmuje:

8.1) w podrubryce 4.4.1 "treść hipoteki (roszczenia)" następujące pola:

9.a) 4.4.1.1 "rodzaj hipoteki (roszczenia)" - wskazanie rodzaju hipoteki ujawnianej w księdze wieczystej; w przypadku roszczenia o ustanowienie hipoteki - treść roszczenia co do rodzaju hipoteki, której dotyczy roszczenie

10. * od 1.07.2016, rozp. z dn. 15.02.2016 r., § 47 ust. 1 i 2 w zw. z § 51 pkt 1 lit. a)



1. Podstawa wpisu: oświadczenie banku (art. 95 Prawa bankowego)

2. od 1 stycznia 2016 r.: bez zgody właściciela nieruchomości (dewelopera)!

3. do 1.01.2016 r.:

zgoda dewelopera (podpis notarialnie poświadczony)

+ oświadczenie banku (art. 95 PrBank)


art. 20 ust. 6 LZBH:

Wniosek o wpis roszczenia, o którym mowa w ust. 5, może być złożony przez

właściciela nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie budowlane [dewelopera], bank hipoteczny albo nabywcę nieruchomości lokalowej, o których mowa w ust. 5.

Wpis roszczenia do księgi wieczystej nie wymaga zgody właściciela nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie budowlane [dewelopera].

Roszczenie BH – podział nieruchomości

1. Brak podstaw do przenoszenia roszczenia do innych KW przy podziale nieruchomości

2. np. ustanowienie odrębnej własności lokalu innego niż ten, którego dotyczy roszczenie

3. Podstawa prawna nieprzenoszenia: ustawa o księgach wieczystych i hipotece

4. nie rozporządzenia wykonawcze dotyczące prowadzenia ksiąg wieczystych!

5. Ustawa determinuje skutki prawne

6. Rozporządzenie: reguluje czynności techniczne

7. § 91 ust. 2 rozp.inf.: W razie założenia nowej księgi wieczystej dla części obciążonej nieruchomości bądź przeniesienia części obciążonej nieruchomości do innej księgi wieczystej sąd z urzędu przenosi do współobciążenia wszystkie prawa, roszczenia, inne ciężary lub ograniczenia ciążące na nieruchomości

8. przepis nie dotyczy roszczeń banku hipotecznego



1. Brak podstaw do przenoszenia roszczenia do innych KW przy podziale nieruchomości

2. art. 17 + 18 UKWH – dla oceny skutków roszczeń ujawnionych w księgach wieczystych znaczenie ma ich treść ujawniona w KW

por. post. SN z 8 lutego 2006 r., sygn. akt II CSK 146/05

3.Podobny, masowy, przykład z praktyki: roszczenia nabywców z ustawy deweloperskiej nie są przepisywane z KW macierzystej do innych KW lokalowych



| 20 | J.Kornas, Bankowość hipoteczna, XIII Konferencja wieczystoksięgowa, 8.04.16 r.



mBH obecnie w treści roszczenia wskazuje nie tylko nabywcę lokalu, lecz także numer lokalu, którego ma dotyczyć hipoteka


na przyszłej działce gruntu (finansowanie domów jednorodzinnych)

oraz na przyszłym udziale w lokalu-garażu

1.Art. 20 ust. 5. literalnie:

2.Bank hipoteczny może również oddać do dyspozycji kredytobiorcy określoną w umowie kredytowej kwotę środków pieniężnych przed zabezpieczeniem hipoteką wierzytelności z tytułu udzielonego kredytu, pod warunkiem ustanowienia zabezpieczenia, o którym mowa w ust. 4 [zabezpieczenie dodatkowe],

3.jeżeli w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie budowlane, ujawnione zostało roszczenie banku hipotecznego o ustanowienie na jego rzecz hipoteki, dla zabezpieczenia spłaty kredytu, na nieruchomości lokalowej jednocześnie z wyodrębnieniem lokalu.

4.Wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej wymaga zgody banku hipotecznego, na rzecz którego ma być ustanowiona hipoteka.

| 23

Roszczenie BH – działka i garaż



1. Literalnie art. 20 ust. 5 LZBH pozwala jedynie na finansowanie na rynku pierwotnym lokali

2. i wpis roszczeń o ustanowienie hipoteki na przyszłych lokalach

3. pionierska praktyka mBH, poparta wpisami dokonywanymi przez sądy:

roszczenie o ustanowienie hipoteki na działce gruntu, dla której w przyszłości zostanie założona KW (wydzielona z KW macierzystej – „KW nosicielki” roszczenia)

roszczenie o ustanowienie hipoteki na udziale w lokalu, który pełnić będzie funkcję garażu, gdy:

– 1) powstanie KW garażowa + 2) gdy udział w tej KW zostanie sprzedany nabywcy


Roszczenie BH – przyszła nier. gruntowa

1. Brak podstaw do żądania zgody banku hipotecznego na:

podział nieruchomości

niewpisywanie roszczenia BH do nowopowstałej KW

2. z treści roszczenia wyraźnie wynika z jaką działką (fizyczną częścią nieruchomości) związane ma być ustanowienie hipoteki!

3. roszczenie jest powiązane z działką gruntu

4. np. roszczenie dotyczy działki 15/1

5. działki 15/2, 15/3, 16/1, 17/1 itd. można wydzielić do osobnych KW bez zgody banku – sąd nie ma podstaw, by przepisywać roszczenie do KW założonych dla tych działek

6. o skutkach prawnych decyduje treść roszczenia!


Roszczenie BH – przyszła nier. gruntowa

1. art. 20 ust. 5 LZBH – wykładnia przyjęta w praktyce

2. przepis nazywa wprost najbardziej typową sytuację

3. norma wyrażona przez przepis art. 20 ust. 5 LZBH:

dopuszczenie ujawniania roszczeń BH o ustanowienie hipoteki na nieruchomościach przyszłych

wprost nazwany najbardziej typowy przypadek

– nie wyjątek zawężający, a uwypuklenie tego stanu faktycznego, który może w praktyce budzić największe wątpliwości

4. działka gruntu:

nieruchomość istnieje w sensie fizycznym

jedynie nie w sensie wieczystoksięgowym (konkretny numer działki w KW macierzystej, a nie w odrębnej KW)


Roszczenie BH – przyszły udział w garażu

1. udział w lokalu, który powstanie w przyszłości jako „księga garażowa”

argumentum a maiori ad minus:

skoro dopuszczalny jest wpis roszczenia o ustanowienie hipoteki w przypadkach "największych" (cała rzecz/ własność),

to dopuszczalny jest również w przypadkach "mniejszych" (np. udział we współwłasności nieruchomości lokalowej)

dopuszczalność wpisania roszczenia w KW gruntowej – „podwójna przyszłość”:

– powstanie lokalu-garażu

– zbywanie udziałów w garażu: powstanie udziału na rzecz nabywcy

dopuszczalność wpisania roszczenia w KW garażowej – „jeden krok do przyszłości”:

– lokal-garaż istnieje jako KW

– oczekiwanie na powstanie udziału we współwłasności na rzecz nabywcy


Wykreślenie

roszczenia banku hipotecznego z KW

Wykreślenie roszczenia BH

1. wystarczająca forma: dokument pisemny (art. 95 Prawa bankowego)

2. niewymagana forma pisemna z podpisami notarialnie poświadczonymi

3. praktyka mBanku Hipotecznego: warunkowa zgoda na wykreślenie roszczenia wydawana wraz z dokumentami potrzebnymi do dokonania wpisu roszczenia BH do księgi wieczystej


Zgoda na wykreślenie roszczenia udzielona jest pod warunkiem zajścia jednego z następujących zdarzeń:

1. ustanowienia odrębnej własności lokalu, którego roszczenie dotyczy, wraz z ustanowieniem na tym lokalu hipoteki na rzecz Banku – zgodnej z treścią roszczenia;

2. ustanowienia odrębnej własności lokalu, którego roszczenie dotyczy, bez ustanowienia na tym lokalu hipoteki na rzecz Banku zgodnej z treścią roszczenia – lecz w przypadku przeniesienia roszczenia do działu IV księgi wieczystej założonej dla lokalu;

3. ustania relacji prawnej uzasadniającej wpis roszczenia, między nabywcą a deweloperem posiadającym tytuł prawny do nieruchomości macierzystej – w szczególności wskutek:

a) odstąpienia przez jedną ze stron od umowy deweloperskiej,

b) rozwiązania umowy deweloperskiej za zgodną wolą jej stron,

c) wygaśnięcia umowy deweloperskiej z innej przyczyny.

Zgoda warunkowa mBH na wykreślenie

1. art. 32 ust. 3 UKWH: Zgoda na dokonanie wpisu nie może być uzależniona od warunku lub terminu.

2. przyjęta w praktyce wykładnia:

3. jeśli w chwili złożenia wniosku o wpis złożone dokumenty tworzą bezwarunkową całość, podstawa wpisu jako całość nie jest warunkowa

4. por. uzasadnienie uchwały SN z 16 grudnia 2009 r., sygn. akt III CZP 80/09, OSNC 2010 nr 6, p. 84:

wpis do księgi wieczystej może nastąpić jako łączny rezultat złożenia i zbadania wniosku, dokumentów i treści księgi wieczystej

5. zakaz z art. 32 ust. 3 UKWH: ograniczona kognicja sądu wieczystoksięgowego (brak możliwości prowadzenia postępowania dowodowego, celem ustalenia, że warunek się ziścił)


Zgoda warunkowa BH na wykreślenie

1. możliwe jest załączenie zgody warunkowej lub przywołanie jej, jako znajdującej się w aktach KW

np. akt notarialny ustanowienia odrębnej własności lokalu wraz z ustanowieniem hipoteki na rzecz banku hipotecznego (spełniony warunek ze zgody mBH)

+ załączenie warunkowej zgody (załącznik do aktu notarialnego) lub powołanie się na warunkową zgodę w aktach KW (złożona wraz z wnioskiem o wpis roszczenia)

2. sam wniosek o wykreślenie roszczenia jest bezwarunkowy


II

Informacje o RZHLZ w KW

(Rejestr Zabezpieczenia Hipotecznych Listów Zastawnych)

problemy praktyczne

Informacja o RZHLZ w KW

1. art. 24 ust. 1 LZBH. Bank hipoteczny prowadzi i przechowuje rejestr zabezpieczenia listów zastawnych, do którego wpisywane są w odrębnych pozycjach wierzytelności banku hipotecznego oraz prawa i środki, o których mowa w art. 18 ust. 3 i 4, stanowiące podstawę emisji listów zastawnych, a także środki tworzące nadwyżkę, o której mowa w art. 18 ust. 3а. Rejestr zabezpieczenia listów zastawnych prowadzony jest odrębnie dla hipotecznych listów zastawnych i dla publicznych listów zastawnych.

2. art. 24 ust. 2 LZBH. W przypadku ustanowienia hipoteki zabezpieczającej wierzytelność banku hipotecznego wpisaną do rejestru zabezpieczenia hipotecznych listów zastawnych, należy uczynić o tym wpis w księdze wieczystej.

3. informacja KW dot. wierzytelności, nie hipoteki!

4. wzór RZHLZ – uchwała KNF; nie wpisuje się tam hipoteki!

5. informacja wpisywana do KW potocznie zwana „wzmianką”

6. określenie normatywne: „to”

7. podstawa wpisu: wyciąg z RZHLZ z pieczęcią, podpisany zgodnie z reprezentacją mBH




Brak hipoteki w Rejestrze!

Zgodnie z uchwałą KNF nr 633/2015 dla oznaczenia nieruchomości wymaga się wskazania:

1) rodzaju nieruchomości

2) położenia nieruchomości

3) numeru księgi wieczystej

4) pozostałe informacje mają charakter fakultatywny


1. Statystyki mBH:

2.W 2015 r. mBH złożył 5.236 wniosków o wpis informacji o RZHLZ do KW

3.W 2015 r. mBH złożył 14 skarg i 5 zażaleń na orzeczenia sądów (zwrot wniosku, oddalenie wniosku)

4. Skargi i zażalenia wiązały się z praktyką odmienną od standardowej (zaburzenie sprawności procesu bankowego)

5. Praktyka mBH:

najpierw wpis hipoteki do KW

później wpis wierzytelności zabezpieczonej hipoteką do RZHLZ

wniosek o zmianę treści wpisu hipoteki przez ujawnienie we wpisie informacji o RZHLZ


| źródło: Katarzyna Dubaniewicz, Dyrektor Departamentu Wsparcia Procesów Bankowych, mBank Hipoteczny S.A.


1. Dominująca praktyka (idźmy tą drogą!)

2. opłata: 60 zł (inny wpis), a nie 150 zł (zmiana treści ogr.pr.rzecz.)

wpis informacji o RZHLZ jest zmianą treści wpisu hipoteki, a nie zmianą treści hipoteki jako ograniczonego prawa rzeczowego

por. post. SN z dnia 13 stycznia 2011 r., sygn. akt III CZP 127/10 (Biuletyn SN 2011/3/14, OSNC – Zbiór Dodatkowy 2011/3/53)

informacja o RZHLZ nie jest treścią hipoteki jako prawa rzeczowego

jest elementem związanym z wierzytelnością hipoteczną (zewnętrznym wobec treści wierzytelności)

3. opłata od wpisu informacji o RZHLZ do kilku KW (hipoteka łączna jako zabezpieczenie wierzytelności): opłata 60 zł jednorazowo

4. czasem problem: oddalanie wniosków o wpis: treść RZHLZ nie pozwala ustalić, czy wniosek dotyczy hipoteki zwykłej, hipoteki kaucyjnej, czy też obu



1. Usprawnienie procesu składania wniosków do KW od 8 września 2016 r.

2. zmiana KPC, zgodnie z którą nie będzie trzeba już załączać do sądu odpisu z KRS żeby wykazać reprezentację wnioskodawcy

3. rejestr dostępny online: https://ems.ms.gov.pl/; wydruk jest dokumentem urzędowym

4. Art. 68. KPC. § 1. Przedstawiciel ustawowy, organy oraz osoby wymienione w art. 67 mają obowiązek wykazać swoje umocowanie dokumentem przy pierwszej czynności procesowej.

5.§ 2. Przepisu § 1 nie stosuje się, gdy stwierdzenie umocowania przez sąd jest możliwe na podstawie wykazu lub innego rejestru, do którego sąd ma dostęp drogą elektroniczną, a także gdy czynność procesowa jest dokonywana za pośrednictwem systemu teleinformatycznego, w przypadku gdy przepis szczególny przewiduje, że czynności można dokonać wyłącznie za pośrednictwem tego systemu. Przedstawiciel ustawowy, organy oraz osoby wymienione w art. 67 mają jednak obowiązek wskazać podstawę swojego umocowania


https://ems.ms.gov.pl/

Dziękuję za uwagę

Joanna Kornas

radca prawny

Departament Obsługi Prawnej

tel. +48 22 579 74 14

email: [email protected]

| 39 | Tytuł Prezentacji

J.KORNAS, Bankowość hipoteczna

Law

Transcript of J.KORNAS, Bankowość hipoteczna