ele studiu doc

8/8/2019 ele studiu doc

1/48

STUDIU DE FEZABILITATE

1. DATE GENERALE

1.1 Denumirea investitieiComplex 8 locuinte P+M destinate proiectului prima casa pentru tineri.

Studiu comparativ pentru locuinta P+ M cu structura din cadre si sistemul Amvic.

1.2 AmplasamentInvestitia va fi facuta in orasul Cernavoda ce se situeaza in partea de vest

a judetului Constanta, la o distanta de 59 km de municipiul Constanta.

Localitatea are o pozitie privilegiata prin situarea sa pe malul drept al bratuluiDunarea Veche, in punctul de contact cu fluviul Dunarea. Este considerat a fi unnod de transport de interes national, avandu-se in vedere oportunitatile detransport rutier, fluvial si feroviar pe care Cernavoda le detine.

Climatul este tip temperat continental, cu veri calduroase si secetoase, iernimoderate , primaveri timpurii si toamne tarzii.Asezarea orasului pe malul Dunariiasigura, prin permananta evaporare a apelor, o umiditate sporita a aerului sireglarea incalzirii acestuia.Temperaturile medii anuale variaza in jurul cifrei de11 grade Celsius.

Caracteristici geografice ale zonei de amplasament:Latitudine Nordica: 44 21Longitudine: 28 02

Situat la bifurcatia Canalului si a Dunarii, pe traseul magistralelor careleaga Constanta si litoralul de Bucuresti si restul tarii (magistrala feroviara dubla,electrificata la 166 km de Bucuresti si 59 km de Constanta, D.N. 22C la 64 km deConstanta, canalul la km 64 +400, Dunarea la km 300 fata de Sulina) si laintersectia cu DJ 223 ce leaga asezarile dobrogene din lungul Dunarii, orasul estenod de comunicatii de interes national.

Accesibilitaet in oras se face prin intermediul urmatoarelor cai decomunicatie:

Drumu natinal DN 22C Cernavoda Constanta (44 km), continuatcu DN 3A, viitoare autoastrada Bucuresti-Constanta DN 2A prin DJ 223 Hanul Morii Cernavoda Ion Corvin(DN 3) Canalul Dunare-Marea Neagra Fluviul Deunarea Magistrala feroviara Bucuresti-Constanta


2/48

1.3 Titularul InvestitieiS.C. RealConstruct S.A.

1.4 Beneficiarul InvestitieiS.C. RealConstruct S.A.

1.5 Elaboratorul Studiului

S.C.fezabilstud SRL

2. INFORMATII GENERALE PRIVIND

PROIECTUL

2.1 Situatia actuala Cererea foarte mare de terenuri sau ansambluri de locuinte pentrutineri este in crestere in orasul Cernavoda.Cumparatorii vii, in general vindin alte orase in interes profesional si care intr-o majoritate de peste 60%hotarasc sa-si stabileasca domiciliu in oras, valoarea piatei imobiliare( aapartamentelor )este ridicata datorita industrializarii orasului iar majoritatea

prefera sa-si achizitioneze teren sa isi construiasca in timp o casa. Ca tendinta, oferta se vor concretiza din ce in ce mai mult pecomplexuri de vile, deoarece exista investitori care cauta in prezentterenuri pentru a construi vile spre vanzare.

Actualmente populatia stabila a orasului Cernavoda conformrecensamantului din anul 2005 este de 19.890 locuitori reprezentant 2.65% din

populatia totala a judetului Constanta.Acest procent plaseaza orasul pe locul 5 injudet dupa municipiile Constanta, Mangalia si orasul Navodari.

Populatia pe grupe de varste scoate in evidenta grupa de varsta asimilabila

15-59 ani , care reprezinta 67.14%.La o privire de ansamblu asupra grupelor devarsta, pozitiv este faptul ca grupele 30-34 si 25-29 ocupa primele doua pozitii.Populatie activa, la recensamantul din 2002, 86.78% .

Mai mult de 90% dintre tinerii cred ca achizitionarea unei locuintereprezinta o problema foarte serioasa, din cauza veniturilor, a accesului la credite

pe termen lung, precum si a situatiei existente pe piata imobiliara. PotrivitBarometrului de Opinie Publica - Tineret 2008, aproximativ 70% dintre tinerideclara ca nu detin o locuinta proprietate personala, iar 94% apreciaza ca sansa de

a avea o locuinta corespunzatoare "reprezinta o problema" si "o problema foarteserioasa". "Se constata o pondere mare a tinerilor care nu detin o locuinta


3/48

(co)proprietate personala (aproximativ 70%). Procentul acestora descreste o datacu cresterea grupei de varsta: de la circa 85% pentru cei din grupele de varsta 14-19 ani si 20-24 ani pana la 60% pentru cei din grupa de varsta 25-29 ani si 42%

pentru cei din grupa de varsta 30-35 ani. Detin o locuinta (co)proprietatemajoritatea tinerilor casatoriti si doar 17% dintre cei necasatoriti", se arata instudiul citat.

Motivele pentru care tinerii sunt in imposibilitatea achizitionarii uneilocuinte tin de nivelul veniturilor pe care tinerii le obtin, de accesul la credite petermen lung pentru achizitia de locuinte/terenuri, precum si de situatia existenta

pe piata imobiliara (scumpirea excesiva a locuintelor si terenurilor pentrulocuinte, a materialelor de constructie. Barometrul de Opinie Publica - Tineret2008 este structurat pe sapte capitole care releva calitatea vietii tinerilor, educatiasi munca, relatiile de familie, valori si toleranta, stil de viata, mobilitate externa si

participarea civica si politica a tinerilor. Locuri de munca viitoare/actuale:

- Cel puin 2000 noi locuri de munc : 500 n servicii (sport, turism, educaie extracolar, asisten social) 1000 n noi investiii private n Cernavod 500 din investiiile administraiei locale (construcii locuine,

extindere termoficare, refacere sistem apa i canalizare, sere de flori iferme)- Crearea Parcului industrial pentru atragerea investitorilor n zonaCernavod- Continuarea lucrrilor la U3 i U4 aduce un volum de 3000 locuri de

munc (construcii, montaj echipamente, servicii auxiliare, tehnic) Investitii in locuinte propuse in programa primariei Cernavoda :

100 de garsoniere i 200 de apartamente sociale cu 2 camere nurmtorii 4 ani (aprox 6 milioane de euro) 2 minicartiere

2 cartiere noi cu case construite prin credit ipotecar, aproximativ 200case .

Industrie existent in oras

Industrie:

* C.N.E. Prod (U#1);* C.N.E. Invest (U#2);* Constructii Nucleare Energetice (C.N.E.) S.A.;* Argos S.A.;* Argos Industrial S.A.;* Dobroport S.A.;* SC Petrom S.A. - Filiala Cernavoda;* Proconex Universal S.R.L.;* A.M.A. S.A.;

* Nuclear Montaj S.A.;* Unify S.A.;


4/48

* Stizo S.A.;* SC Lessoplast S.R.L.;* Vinvico S.A. - unitate de vinificatie;* A.C.N.-ecluza;* Peco Constanta -depozitul Cernavoda;* Statia trafo 110 KV;* Statia C.F.R. Cernavoda si sector poduri.

Agricultura:

* suprafata arabila:1094* suprafata livezi:120* suprafata vita de vie:726

* suprafata pasuni:1115. Servicii:

* Directia de gospodarie comunala;* Spital, policlinica;* S.C.Detacan S.A.;* Ocolul silvic.

Inv asemanatoare:

Locuinte ANL la Cernavoda

Primaria orasului Cernavoda deruleaza proiectul privind constructia delocuinte pentru tineri in regim de inchiriere, cu fonduri ANL. Terenul pe carese va construi blocul ANL este in suprafata de 1060 mp si este situat pe laturavestica a strazii Energiei la intersectia cu str. Pinilor.Regimul de inaltime al blocului este S+P+3E si mansarda. Blocul va avea 2scari cu 30 apartamente cu 1 camera si 10 apartamente cu 2 camere. Utilitatilevor fi asigurate prin alimentarea la retelele din oras ( apa canalizare, termie,electrica)Lucrarile se vor proiecta in conformitate cu normativele in vigoare cu

asigurarea conditiilor de rezistenta si stabilitate la sarcini statice, dinamice siseismice.

Investitia este realizata cu fonduri ale Guvernului prin Agentia Nationala deLocuinte ( ANL) in valoare de 4 455 161,4 lei. Primaria va asigura realizareautilitatilor si amenajarea zonei verzi si a aleilor din jurul blocului. Beneficiariilocuintelor vor fi tineri cu varste pana in 35 de ani iar repartizarea se va face

pe baza unor criterii. Termenul final anul 2010.


5/48

EDUCATIE

Invatamant

* Total unitati de invatamant: 12* Gradinite: 5* Scoli generale: 4* Licee: 2* Scoli profesionale: 1

Institutii de invatamant

* Scoala Generala nr. 1 I.D.Chirescu* Scoala Generala nr. 2* Scoala Generala nr. 3* Scoala Generala nr. 4 Mircea Eliade* Liceul Teoretic Anghel Saligny* Grup Scolar Industrial Energetic

Nu se cunoasc date exacte al numarului de someri din orasul Cernavoda ladata eleborarii studiul dar clar orasul a fost afectat ca toata tara de somaj insa unsondaj national arata ca numrul total de omeri a ajuns, n luna octombrie, la653.939 de persoane, rata omajului ajungnd la 7,1% fa de 4% nregistrat naceeai lun a anului trecut.

Din numrul total de omeri nregistrai la nivel naional, 288.556 sunt femei, rataomajului n rndul acestora fiind de 6,8% .

Cele mai mari rate ale omajului au fost nregistrate n judeele: Harghita (9,3%),Arge (9%), Buzu (8,9%), Bacu (8,3%), Dmbovia i Prahova (cte 8,2%),Braov i Olt (cte 8%), Vlcea (7,8%), Clrai i Tulcea (cte 7,7%), Sibiu(7,6%), Mure i Neam (cte 7,4%), Suceava (7,3%), Brila i Iai (cte7,2%).Cele mai sczute rate ale omajului s-au nregistrat n Capital (2,1%) i n

judeele Ilfov (2,1%), Timi (4,2%), Constana (5,2%), Bihor (5,4%) i Satu Mare(5,6%).

2.2 Informatii despre entitatea responsabila cuimplementarea Proiectului

PREZENTAREA COMPANIEI

Denumirea firmei: RealConstruct S.A.


6/48

Numarul si data inregistrarii la Registrul Comertului: J40/1233/1991 din21.03.1991Cod fiscal / Cod unic de inregistrare: 1553483Forma juridica de constituire: SAAdresa sediului: Sos. tomisi nr. 6, Oras ConstantaAdresa reprezentantelor :

Str. Jupiter nr.2C, Constanta, telefon: 0241-615.722/615.743 Str. Stefan Greceanu, Bl. 1L, Ap. 1, Ploiesti, telefon: 0244 -

529.327 Str. Crisului nr.10, Oradea, telefon: 0788.25.22.54

Tipul activitatii principale actuale: domeniul dezvoltarii de proiecte imobiliarecomplexeCodul CAEN : 4521Tipul activitatii noi (aferente investitiei):

Natura capitalului (stat, particular, strain, mixt): privatCapitalul social la data solicitarii creditului:Structura actionariatului:

Stoica Elena (30,20%), Carmen Sandulescu (11,32%), Julius BaerInternational Equity (5,94%), East Capital Balkan Fund (5,66%), restulactionarilor detin impreuna 46,88% din capitalul societatii.

Capitalul social : 100 mln RON

Diagnosticul situatiei curente a companieiDiagnosticul Comercial:

Principalele produse si servicii ale companiei sunt:1. Constructia de vile, apartamente, birouri, spatii comerciale;2. Echiparea imobilelor cu dispozitive de securitate contra incendiilor,

inundatiilor, anti-efractie;3. Consultanta financiara - alegerea de solutii pentru plata locuintei

achizitionate (stabilirea transelor de plata in cazul in care se alege plata pe stadiifizice de executie, intocmirea dosarului in situatia achizitionarii locuintei prinintermediul unui credit ipotecar si depunerea acestuia la banca);

4. Consultanta juridica - informatii in ceea ce priveste obtinerea documentelor

necesare pentru un credit, formalitatile ulterioare achitarii constructiilor,declararea de rol fiscal, precum si recomandari de specialisti cadastrali si notari;

5. Servicii de Intretinere - asigura reparatiile la constructii in perioada degarantie si post-garantie;

Piata constructiilor de locuinte in care activeaza Real este in continua cresteredin urmatoarele motive:

Cresterea nivelului de trai; Reducerea permanenta a preturilor in domeniul contructiilor printr-o mai

buna organizare a muncii si o verificare mai stricta a consumurilor de

materiale si de manopera; Orientarea investitorilor din alte zone ale tarii pentru a face afaceri in


7/48

Bucuresti, ceea ce a crescut cererea de imobile folosite in acest scop.Principalele piete de desfacere pentru produsele si serviciile societatii sunt

Bucuresti (Voluntari-Pipera), Oradea, Constanta, Ploiesti.Piata tinta a devenit populatia cu venituri medii si ridicate. Astfel, in noile

produse au fost introduse un numar redus de tipuri de constructii cu mai multeoptiuni, care sa asigure o viteza mai mare de executie si costuri reduse, permitandunui numar tot mai mare de clienti sa le cumpere.

Dat fiind profilul sau de activitate, firma are un numar mare de clienti, persoane fizice si juridice care se schimba de la o perioada la alta. Astfel,activitatea societatii de tip retail nu este dependenta intr-un mod semnificativ(mai mult de 20% din cifra de afaceri) de un client sau un grup de clienti.

2.3 Descrierea investitiei

2.3.1 Necesitatea/Oportunitatea investitiei.

2.3.1.1NecesitateaJumatate din viata o petrecem in caminul nostru.Casa in care traim trebuie

sa corespunda atat cerintelor cat si posibilitatilor noastre financiare si aceastatrebuie sa ne asigure un ambient placut, iarna caldura, vara racoare, costuri redusecu intretinerea, spatiu suficient, rezistenta in timp, siguranta s.a.

Cererea foarte mare de terenuri sau ansambluri de locuinte pentru tinerieste in crestere in orasul Cernavoda.Cumparatorii vii, in general vin din alte orasein interes profesional si care intr-o majoritate de peste 60% hotarasc sa-sistabileasca domiciliu in oras, valoarea piatei imobiliare( a apartamentelor )esteridicata datorita industrializarii orasului iar majoritatea prefera sa-si achizitionezeteren sa isi construiasca in timp o casa.

Ca tendinta, oferta se vor concretiza din ce in ce mai mult pe complexuri devile, deoarece exista investitori care cauta in prezent terenuri pentru a construivile spre vanzare.

Tinerii care nu poseda o proprietate personala vor putea sa achizitionezeo locuinta mai ieftina prin intermediul programului Case pentru Tineri!

Acest program isi propune sa dea o mana de ajutor celor care nu au veniturisuficiente,si reprezinta un efort substantial.Tinerii sunt optimisti fata de viitorul apropiat . Aproape jumatate dintre tineri

percep mentinerea nivelului calitatii vietii in raport cu anul trecut, iar 37,3%percep o imbunatatire a acestuia. "Tinerii sunt optimisti fata de viitorul apropiat -aproximativ 45% dintre ei considera ca vor trai mai bine peste un an, iar 35%apreciaza ca se vor mentine conditiile de trai. Apar diferente in ceea ce priveste

evaluarea globala a vietii din prezent comparativ cu cea de acum un an, in functiede grupa de varsta. Astfel, cei din grupa de varsta 14-19 ani apreciaza, intr-o


8/48

proportie mai mare (43%), ca viata lor este mai buna in prezent comparativ cu ceade acum un an, fata de cei din grupa de varsta 30-35 ani (27%). Majoritateatinerilor din grupa de varsta 30-35 ani apreciaza ca viata lor este aproximativ lafel cu cea de acum un an, iar dintre persoanele care nu au copii, aproximativ 50%,afirma ca viata lor, in prezent, este mai buna comparativ cu cea de acum un anfata de cele care au copii (circa 35%)", se mai arata in studiu.

Initiatorii Barometrului au constatat ca aprecierile pozitive privind traiul inviitorul apropiat scad odata cu inaintarea in varsta. Astfel, daca pentru majoritateatinerilor din grupa de varsta 14-19 ani (circa 55%) aprecierile sunt pozitive, lagrupa de varsta 30-35 de ani doar 35% dintre subiecti mai au aprecieri pozitive."Persoanele necasatorite sunt mai optimiste cu privire la aprecierea calitatii vietiiin viitorul apropiat fata de cele casatorite - peste 50% dintre tinerii necasatoritiapreciaza ca vor trai mai bine peste un an fata de cei casatoriti (circa 35%)", semai arata in studio.

2.3.1.2 OportunitatiOportunitatile pe care orasul le preconizeaza si care va ajuta ca investitia

curenta sa aiba succes sunt pozitive prin :existanta programului social al CNECernavoda si posibilitatea de pornire simultana a unitatilor 3 si 4 in viitorulapropiat, care va spori dinamica mediului de afaceri local si care va duce unvolum de 3000 locuri de munc (construcii, montaj echipamente, serviciiauxiliare, tehnic);pomovarea potentialului agricol;atragerea investitorilor prinfacilitate locala;dezvoltarea turismului toate aceste oportunitati vor duce la o

crestere a fortei de munca in oras, o cerere mai mare a tinerilor de noi locuinteieftine care sa asigure cerintele mentionate mai sus avand la baza un cost redus allocuinteu cat si a intretinerii acesteia pe parcursul exploatarii.

Nivelul de trai a ultimi ani in romania a crescut, pretentiile cresc odata cunivelul de trai iar tinerii studiaza se specializeaza pentru a duce o viata mai buna,atat din punct de vedere material cat si social.Ofertele de munca sunt pretentioasesi neccesita o pregatire speciala, salariile sunt pe masura iar managementulsocietatii iti ofera posibilitatea de a te specializa, de a promova.Tinand seama detehnologia si de nivelul crescut de profesionisti ce vin la centrala, majoritatea

dupa 5 ani doresc sa isi stabileasca in oras.2.3.1.3 ObiectiveleOb.generale-stimularea pietei imobiliare-asigurarea calitatii locuintelor-cresterea investitiilor de la bugetul de stat cu 10%-ce dorim sa facem nu si cum-strategie scopul general al inv-Generale-Obiectivul proiectului meu


9/48

2.3.1.4 Riscuri1. Riscuri economice

Cresterea ratei de actualizare

Cresterea pretului la energie

Schimbarea ratelor de schimb

Cresterea accelerata a inflatiei

Cresterea costului celorlalte utilitati

Cresterea demografica2. Riscuri financiare

Modificarea ratelor dobanzii

Lipsa surselor interne de finantare

Lipsa suselor externe de finantare

Majorarea impozitelor Scaderea ratei de colectare a taxelor

Cresterea cheltuielilor de capital

Dificultati la rambursare a imprumutului

2.3.1.5 Grupuri tinataMai mult de 90% dintre tinerii cred ca achizitionarea unei locuinte reprezinta

o problema foarte serioasa, din cauza veniturilor, a accesului la credite pe

termen lung, precum si a situatiei existente pe piata imobiliara. PotrivitBarometrului de Opinie Publica - Tineret 2008, aproximativ 70% dintre tinerideclara ca nu detin o locuinta proprietate personala, iar 94% apreciaza ca sansade a avea o locuinta corespunzatoare "reprezinta o problema" si "o problemafoarte serioasa". "Se constata o pondere mare a tinerilor care nu detin o locuinta(co)proprietate personala (aproximativ 70%). Procentul acestora descreste o datacu cresterea grupei de varsta: de la circa 85% pentru cei din grupele de varsta14-19 ani si 20-24 ani pana la 60% pentru cei din grupa de varsta 25-29 ani si42% pentru cei din grupa de varsta 30-35 ani. Detin o locuinta (co)proprietatemajoritatea tinerilor casatoriti si doar 17% dintre cei necasatoriti", se arata instudiul citat.

ConcluziiConform prezentului studiu de fezabilitate, consideram ca realizarea obiectivuluiinvestitiei Complex 8 locuinte P+M destinate proiectului prima casa pentrutineri reprezinta o oportunitate pentru dezvoltarea economica, sociala si culturalaa orasului.

2.3.2 Scenarii tehnico-economice prin care obiectivele Proiectului de

Investitii pot fi atinse.Surse de finantare, pentru ca obiectivul din scenariu I sa fie realizat :


10/48

Var I Finanarea prin intermediul pieei monetare a creditului

mprumuturile se acord de ctre bncile comerciale n cadrul negocierilorcu ntreprinderile, consemnate n contracte de creditare.

Capitalul investit este constituit din 30% aportul beneficiarului si 70%credit bancar cu o doband de 10%/an, rambursabil in 10ani.

Documentele depuse la banc sunt: cererea de credit (semnat de managerii autorizai s reprezinte firma) bilanul contabil, raportul de gestiune, contul de profit i pierderi pentru

ultimul an; bugetul de venituri i cheltuieli (conform precizrilor Ministerului

Finanelor); situaia prognozat a plilor i ncasrilor pentru perioada de creditare

(cash-flow previzionat) ; proiectul graficului de restituire a creditului i de plat a dobnzilor;

lista garaniilor proprii bncii; planul de afaceri; certificatul de bonitate privind situaia economico-financiar a firmei; alte documente solicitate de banc.n cazul activitilor curente ori de investiii, n afara documentelor

comune de mai sus, se prezint i documente specifice fiecreia.Condiiile de creditare privesc: rata dobnzii nominale, stabilit n funcie de rata dobnzii bancare

(Rdb), prima de risc (Pr, care este, n fapt, majorarea dobnzii funcie

de calitatea clientului), majorarea scontului (Ms, majorarea dobnziidup tipul creditului), deci Rdn = Rdb + Pr + Ms; comisioanele bancare; nivelul creditului acordat; garanii; durata de creditare; rambursarea creditului; valorificarea garaniilor i executarea silit.

Negocierea condiiilor mprumutului semnific evaluarea performanelor

ntreprinderii solicitante de ctre banc. ncheierea negocierilor va ncadra firman una din categoriile de performan:

grupa A : performanele financiare prezente i viitoare sunt foarte bune; grupa B: performanele financiare prezente sunt foarte bune ori bune,

dar pe termen lung ele nu pot fi meninute; grupa C: performanele financiare sunt satisfctoare, dar au tendin

descresctoare; grupa D: performanele financiare sunt sczute i fluctueaz; grupa E: performanele financiare reflect pierderi, condiiile restituirii

creditului nu pot fi respectate.


11/48

Odat cu ncadrarea ntreprinderii n categoria de performan proprie, seevalueaz i calitatea serviciului datoriei, astfel:

serviciu al datoriei bun, atunci cnd anuitile sunt pltite la scadenesau cu o ntrziere de cel mult apte zile;

serviciu al datoriei slab, atunci cnd anuitile sunt pltite cu ontrziere de pn la treizeci de zile;

serviciu al datoriei necorespunztor, atunci cnd anuitile sunt pltitecu o ntrziere ce depete treizeci de zile.

Dac negocierile sunt pozitive se finalizeaz n contractul de creditare,ntocmit n trei exemplare: unul revine ntreprinderii solicitatoare, altul la dosarulde credite al ntreprinderii existent la banc, cellalt se pstreaz ntr-un locdistinct, stabilit de conductorul unitii bancare (este primul exemplar).

Tipuri de credite: dup destinaie:

o credite de exploatare;o credite pentru export-import;o credite pentru investiii;

dup durat:o pe termen scurt;o pe termen mediu;o pe termen lung.

dup felul monedei:o n lei:

o n valut.Restituirea creditului se face ealonat anual. Suma de restituit pe trane(anuitatea), care este serviciul datoriei, cuprinde rata tranei i dobnda.

Creditul pe termen lung se ramburseaz1:a) Cu anuiti constanten cazul anuitii constante se aplic urmtoarele formule de calcul:

FRCCA = DaA += , unde:

A = anuitateaa = amortismentul anualD = dobnda anual n mrime absolutC = mrimea credituluiFRC = factorul de recuperare a creditului, determinat astfel:

( )

( )

( ) 11

1

11 +

+=

+

= n

n

ni

ii

i

iFRC , iar

i = rata anual a dobnzii1 Horia Cristea, Nicolae tefnescu, Finanele ntreprinderii, Editura CECCAR, Bucureti, 2003, p39


12/48

n = durata n ani a creditului

iCD ramas =

Cnd durata de creditare este exprimat n alte uniti de timp dect an(semestru, trimestru, lun), factorul de recuperare a creditului se determin nfuncie de numrul de perioade de rambursare, i de rata dobnzii aferent unei

perioade.Astfel, dac notm cu t numrul de intervale de timp dintr-un an, factorul

de recuperare a creditului se determin:

11

1

+

+

=

tn

tn

t

i

t

i

t

i

FRC

unde t = 2,4,12

b) Cu amortismente constante

DaA += , iar

iCD ramas = in

Ca =

V ar II Credite externeEvoluia negativ a economiei romneti din ultimii ani, speranele reduse

pentru o ieire rapid din criz se explic n bun msur i prin lipsa acut deresurse financiare. Restructurarea economiei, adaptarea ei la cerinele actuale ale

pieei interne i conjuncturii economice internaionale, retehnologizarea ageniloreconomici viabili pentru creterea competitivitii, necesit fonduri imense carenu se pot asigura din resurse interne.

Creditele externe, care ar trebui s joace un rol secundar - de completare acelor interne majoritare - n realizarea programelor de relansare a economiei au,

dimpotriv, rolul hotrtor n condiiile de penurie a resurselor interne. Tocmai deaceea guvernul a iniiat o serie de aciuni menite s atrag ntr-un ritm mai marecapitalul strin. Noua Lege a investiiilor elaborat n 2000 va asigurainvestitorilor strini condiii egale cu cei romni. Sunt stabilite garaniiguvernamentale pentru ca investitorii s poat transfera n strintate profitul subform valutar i s repatrieze capitalul investit i produsul lichidrii sau vnzriiinvestiiei.

Cu toate acestea valoarea investiiilor directe fcute n ara noastr este decea. 4,0 mld. dolari, din care peste 600 mii. dolari aport la privatizarea societilor

comerciale prin FPS. S-a constatat ntr-adevr o cretere a interesuluiinvestitorilor strini pentru ara noastr n anul 1997, cnd s-au investit n


13/48

primele nou luni cca. 1,3 mld.2 , iar pana la sfarsitul anului 1.5 mld. dolari darintrrile s-au redus continuu.

Creditele externe sunt de mai multe feluri:- credite guvernamentale care, dei sunt acordate de bnci, au garanie

guvernamental n baza unei convenii ncheiate ntre guvernul rii carecrediteaz i guvernul rii beneficiare;

-credite bancare care se acord de bnci pe propriul risc;- credite acordate de instituiile financiare internaionale cum sunt:

FMI, BERD, BIRD etc.Creditele acordate de bncile din strintate sunt, n general, garanii la

importul utilajelor i instalaiilor de producie, pe care le achiziioneaz ageniieconomici ce solicit creditul. Garania restituirii creditelor este prezentat nstudiile de fezabilitate n care se demonstreaz solvabilitatea proiectului.Creditele acordate de organismele financiare internaionale pe termen mediu ilung nu sunt garantate material, dar se afl sub incidena unor msuri i restricii

de politic economic. In acest context se ncadreaz toate mprumuturile oferiterii noastre de Fondul Monetar Internaional, Banca Mondial i BancaEuropean pentru Reconstrucie i Dezvoltare.

2.3.2.1 SCENARII PROPUSE (MIN 2 VARIANTE TEHNICE) - pentrurealizarea proiectului planurile de arhitectura sunt atasate la sfarsit

propietatile aferente fiecarui spatiu :

TABLOU DESTINATII PARTERIND. DESTINATIE SUPRAFATA PARDOSELI PERETI TAVANE--- TERASA S = 6.25 MP. --- ------ TERASA S = 3.35 MP. --- ---

P01 HOL S = 2.54 MP. GRESIEVOPSITORIELAVABILA

VOPSITORIELAVABILA

P02 HOL S = 15.76 MP. GRESIEVOPSITORIELAVABILA

VOPSITORIELAVABILA

P03 CAMERADE ZI S = 21.80 MP. PARCHET VOPSITORIELAVABILA VOPSITORIELAVABILA

P04 BUCATARIE S = 8.40 MP. GRESIEVOPSITORIELAVABILA

VOPSITORIELAVABILA

P05 CAMARA S = 3.70 MP. GRESIEVOPSITORIELAVABILA

VOPSITORIELAVABILA

P06DORMITOR1 S = 16.00 MP. PARCHET

VOPSITORIELAVABILA

VOPSITORIELAVABILA

P07

DORMITOR

2 S = 12.00 MP. PARCHET

VOPSITORIE

LAVABILA

VOPSITORIE

LAVABILA2 Tribuna Economica, nr. 23, 2001


14/48

P08 BAIE S = 4.26 MP. GRESIEFAIANTA H =210

VOPSITORIELAVABILA

.TABLOU DESTINATII MANSARDA

IND. DESTINATIE SUPRAFATA PARDOSELI PERETI TAVANE

E01 HOL S = 5.05 MP. GRESIE FAIANTA H =210 VOPSITORIELAVABILA

E02DORMITOR1 S = 12.00 MP. PARCHET

VOPSITORIELAVABILA

VOPSITORIELAVABILA

E03DORMITOR2 S = 12.00 MP. PARCHET

VOPSITORIELAVABILA

VOPSITORIELAVABILA

E04 BAIE S = 4.26 MP. GRESIEFAIANTA H =210

VOPSITORIELAVABILA

E05 DEBARA S = 4.05 MP. GRESIEFAIANTA H =210

VOPSITORIELAVABILA

Pentru o locuinta a proiectul de fata :S construita=105.72 mpS utila=94.06 mpSteren=150 mp

Var I Realizarea proiectului Complex 8 locuinte P+M destinate proiectuluiprima casa pentru tineri cu structura in cadre din beton armate(zidarie).Infrastructura :

Fundarea se face pe stratul de bolovanis grezo-calcaros cu o presiuneconventionala Pc=250KPa.Fundatiile sunt realizate pentru stalpi de cadre dinblocuri izolate di beton simplu cu cuzineti din beton armat.Pentru zidurile deinchidere de pe contur, dintre casa scarii si peretele dintre cele 2 scari serealizeaza grinzi de fundare din beton armat.

Suprastructura :Cadre din beton armat si plansee din neton armat si inchiderea peretilor din

zidarie de caramida Porotherm.Acoperisul este tip sarpanta.Materiale folosite :beton C6/7.5 si C15/20 pentru infrastructura iar C16/20

pentru suprastructura, otel OB37, PC52 pentru armarea elementelor structurale, zidarie Porotherm 290x140x88 pentru exterior si 240x115x63 pentru interior,mortar M50 pentru zidarie, lemn stratificat pentru tamplarie, usi si ferestre,mortar M4T si ipsos M50T.

Tehnologia de executare :-lucrari pregatitoare de inlaturarea stratului vegetal prin sapaturi mecanice,

trasarea pe tern si fixarea pozitiei pe teren a constructiei, executarea umpluturiisi compactarea cu maiul mecanic.

-pentru realizarea infrastructurii au loc urmatoarele procese :cofrare-cofraje

de lemn pentru fundatiile izolate, monatrea armaturilor si verificarea, turnareabetonului direct in cofraj, compactarea mecanica a betonului, decofrare.


15/48

-pentru infrastructura se realizeaz procese asemanatoare celor de lainfrastructura :cofrarea cu cofraj din lemn, montarea armaturilor si verificarealor, circulatia muncitorilor si a utilajelor pe podine, turnarea betonului,decofrarea, realizarea inchiderilor, verificarea tasarii corecte a zidurilor.

Var II Realizarea proiectului Complex 8 locuinte P+M destinateproiectului prima casa pentru tineri cu ajutorul sistemului Amvic.

Infrastructura :Fundarea se va face clasic :tip talpa, continue sau radier general.Din acestea

se vor scoate mustati pentru peretii din beton armat.Diferenta de nivel alfindatiei nu trebuie sa fie mai mare de 6 mm.

Suprastructura : Inainte se a alege cofrajele se determina intai inaltimea exacta a peretelui

ceruta de proiect multiplu de 40cm.Se incepe amplasarea blocurilor de cofrajincepand din colturi spre centrul zidului, al ferestrei sau al usii.Armarea

peretilor se realizeaza conform proiectului de rezistenta.Se foloseste o sustinere azidurilor cu stalpi metalici adecvati sistemului AMVIC care pot fi procurate princumparare sau inchiriere de la producatori.Inainte de turanrea betonului incofrajele de constructie se iau masuri de veificare a verticalitatii zidurilor,instalarea sistemului de sustinere, a schelei, cofrarea golurilor de ferestre si usi,intarirea lor, realizarea golurilor pentru utilitati.Turnarea betonului se facecontinua, in aceeasi zi indiferent se suprafata, este recomandat in secvente decate un metru pe ora.

Materialele folosite in executarea sistemului tip AMVIC armaturade

rezistenta din extras otel PC52 si OB 37, suruburi 4-6 cm si suruburi pentrubeton de 4.5cm.

2.3.2.2 Scenariu recomadat de elaborarea studiului de fezabilitate. In ipoteza in care am studiat ambele scenarii, s-a ajuns la concluzia

recomandat spre a fi pus in aplicare este cea de adoua varianta deoareceprezinta o noua tehnologie, cu avataje si dezavantaje. Din punct de vedere alavantajelor si al dezavantajele pe care le prezinta atat sistemul amvic cat si cel

al structurii in cadre s-a analizat situatia in care prezentul proiect va fi realizatcu sistemul amvic.2.3.2.3 Avantajele scenariului optim propus :-confort sporit si costuri mici ale facturilor la energie-cofrajele au o

rezistenta termica foarte mare, o izolatie din polistiren expandat ignifugat de12.7cm, combinata cu 15,24 cm de perete din beton asigura un transfer termicmai mic de 0.27W/m2K.

-liniste si confort fonic-permite ca mai putin de o treime in sunet sa treacaprin ei fata de peretii constructiilor obisnuite.


16/48

-siguranta data de soliditatea si de durabilitatea peretilor-clasele de beton folosit au dovedit rezistenta la ravagiile furtunilor violente, tornadelor siincediilor.

-reparatii si intretinere mai putine-fara putregai.-rapiditate in executare fiind un istem de tip lego-usor de amlpasat oriunde-finisaje estetice de ultima ora-elimina problemele infiltartiilor si a condesului-cost mai redus cu 15-20% fata de cele clasice structura in cadre sau zidarie-miscsorarea costurilor cu fortele de munca

DEZAVANTAJELEDatorita etanseitatii perfecte a sistemului, trebuie ca zilnic sa se deschida

ferestrele pentru aerisire, sau folosirea de aerisitoare suplimentare, intrucit sepoate forma igrasia.

* Rezistenta mai mica, in comparatie cu constructiile din caramida, la socurilemecanice ale suprafetelor interioare si exterioare. Daca folositi gips-carton pentruinterior si Betonyp la exterior, scapati de problema, dar cresc costurile

* Montajul elementelor din polistiren necesita mai multa grija, cofrajelenetrebuind lovite sau expuse focului, chiar si de la o tigara

* Ca pret, constructia cu cofraje din polistiren expandat umplute cu beton sesitueaza undeva la mijloc, luind in calcul si casele din lemn, si pe cele clasiceconstruite din caramida si beton.

2.3.3 Descrierea constructiva/functionala si tehnologicaAmvic este un sistem de constructii produs in ROMANIA SI RASPUNDE

LA CERINTELE ACTUALE DE A CONSTRUI este mai puternic, mai rapid, maieficient termic si mai ieftin.Finisajele se executa cu cheltuieli minime, peretii

fiind drepti.Sistemul intre aceste elemente fiind de tip legofoarte usor demontatcu foarte mare productivitate.Pe langa avantajele mai sus mentionate maiamintesc si economia la factura de energie cu 50% pana la 70% mai putin laconstructiile Amvic,fata de constructiile realizate in sistem clasic.

Se petrece o revolutie in noile constructii.Este vorba despre cofrajetermoizolante ce au ca scop formarea peretilor din beton, tip monolit.Sistemul deconstructi Amvic conduce revolutia catre comunitatile conservatoare.Construirecu cofraje din polistiren se poate reduse la trei etape simple : puneti cofrajeleunul peste altul, puneti armatura si turnati betonul.

Etape de elaborare a proiectului cu sitemul Amvic :-trasarea conturului peretelui di pozitionarea golurilor pentru usi si ferestre

pe fundatia normala-se plaseaza cofrajele de la colt la fiecare colt, apoi se aseaza cofrajele drepte

catre cantrul fiecarui segment de perete.La primul rand si foloseste coliere dinplastic cu auto-blocare pe distantieri pentru a conecta cofrajele si a le tine


17/48

laolalta.Dupa aceasta, se aseaza armaturile orizontal pozitionandu-se in clameledin parte de susu sau a distanrieriloe din interiorul cavitatii.Clemele tin in

siguranta, pe pozitie armatura de OB si elimina nevoia legarii cu sarma.-se instaleaza cel de-al doile rand de ICF inversand cofrajele de colt astfel

incat del de-al doilea rand de cofraj sa fie completat de primul, intr-un modelintretesut.

-se instaleaza cadrele pentru ferestre si usi in fiecare loc unde s-au lasatgolurile corespunzatoare, se taie si se potriveste cofrajele Amvic in jurul lor.

-se continua instalarea randurilor urmatoare de cofraj prin suprapunerecontinua a acestora astfel incat toate imbinarile sa fie fixate atat deasupra cat si

sub cofrajele suprapuse.-se aseaza cofrajele pana la inaltimea proiectata a zidului , se taie otelul OB

de armare pe lungime si se instaleaza prin deschizatura din partea de sus azidului.

-se toarne betonul in pereti folosind o pompa cu reductie de debit, se

niveleaza betonul pana cand este plan la partea superioara a cofrajului apoi seplaseaza mustatile de petrecere sau suruburile de ancorare in partea superioaracat timp betonul este fluid.Aceste mustati vor fi folosite pentru realizarealegaturii cu nevelul suparior si cu planseul iar suruburile la instalarea foii demetal de deasupra pentru instalarea grinzii.

-se indeparteaza sistemul de sustinere odata ce betonul s-a intarit, apoi setrece la uramtoarele stadii.

-se recomanda indepartarea stalpilor de sustinere dupa 4-5 zole de laturnarea betonului.

2.4 Date tehnice ale investitiei

2.4.1 Zona si amplasamentul

Amplasamentul investitiei este in orasul Cernavoda se situeaza in parteade vest a judetului Constanta, la o distanta de 59 km de municipiul Constanta.Localitatea are o pozitie privilegiata prin situarea sa pe malul drept al bratuluiDunarea Veche, in punctul de contact cu fluviul Dunarea. Este considerat a fi unnod de transport de interes national, avandu-se in vedere oportunitatile detransport rutier, fluvial si feroviar pe care Cernavoda le detine.

2.4.2. Statutul juridic al terenului care urmeaza sa fie ocupat delucrare

Amplasamentele investitiei au fost stabilite impreuna cu Beneficiarul,Consiliul Local al orasului Cernavoda comform planului de situatie anexat la

proiect.Suprafata ocupata de proiect apartine Primariei Cernavoda, fiind

proprietatea domeniului public, din punct de vedere juridic in administratiaprimariei .

Activitatea de concesionare de terenuri si constructii din zonele libere se

desfasoara pe baza de licitatie publica odata cu licitatia pentru proiectulprezentat.


18/48

Prin contractul de concesiune, o parte - concedentul - transmite celeilalteparti - concesionarul - spre administrare rentabila, pe termen de maximum 50 deani, in schimbul unei redevente, un teren sau o constructie din zona libera.

2.4.3 Situatia ocuparilor definitive de teren :

Complex 8 locuinte P+M destinate proiectului prima casa pentru tineri.Supraf construita=842.4 mpSuprafat teren=1200 mp

Definitiv

Se considera ocupare definitiva, suprafata ocupata efectiv de intregcomplexul de locuinte, drumurile si aleile din incinta pana la limita

imprejmuirii.

Dimensiuni

Suprafcosntruita

Suprafata afectata Total suprafata

Curte Drumuri si alei(m2)

Ocupata definitiv(m2)

1.200mp 344mp 300 1500

2.4.4 . Studii de terenPrezentul studiu atasat la sfarsitul studiului de fezabilitate trateaza conditii

geotehnice-hidrogeologice si de fundare pentru compex 8 case de locuit, care v-acuprinde o suprafata de S=1500mp

Suprafata terenului masoarata pe str Unirii nr 24, in localitatea Cernavoda,Prin scrisoarea din 24.02.2008, firma GEO CONSTRUCT SRL a transmis la

sediul firmei executante un studiu geotehnic informativ cu datele detinute laacea data si o cu variantele posibile de fundare anexat proiectului.

Cercetarea geotehnica a amplasamentului s a efectuat in luna febroarie 2008prin 6 foraje cu adancime de 5m si 3 foraje cu adancime de 10m de la nivelulterenului.

Forajele s-au executat manual cu un utilaj semimecanic si au fost echipate cutubulatura de lucru.

In urma forari au rezultat urmatoarele startificari ale terenului ;La partea superioara un strat de pamanta strat vegetal cafeniu in grosime de

0.30m-sub stratul de pamant vegetal urmeaza un strat de praf argilos galbui sau

galbui-cafenoi de natura loessoida.


19/48

-in acest strat apa subterana a fost intalnita la o adancime de 0.8-1.00 m de lanivelul terenului. Astfel ca stratul de pamanat vegetal este inmuita, cu consistentain intervalul plastic moale-consistent.

2.4.5Caracteristicile principale ale constructiilor din cadrul obiectivuluide investitii.-solutia constructiva prezentare,caract fizice.

Amvic este un sistem de constructii produs in ROMANIA SI RASPUNDELA CERINTELE ACTUALE DE A CONSTRUI este mai puternic, mai rapid, maieficient termic si mai ieftin.Finisajele se executa cu cheltuieli minime, peretii

fiind drepti.Sistemul intre aceste elemente fiind de tip legofoarte usor demontatcu foarte mare productivitate.Pe langa avantajele mai sus mentionate maiamintesc si economia la factura de energie cu 50% pana la 70% mai putin laconstructiile Amvic,fata de constructiile realizate in sistem clasic.

Se petrece o revolutie in noile constructii.Este vorba despre cofraje

termoizolante ce au ca scop formarea peretilor din beton, tip monolit.Sistemul deconstructi Amvic conduce revolutia catre comunitatile conservatoare.Construirecu cofraje din polistiren se poate reduse la trei etape simple : puneti cofrajeleunul peste altul, puneti armatura si turnati betonul.

Solutia constructivaEtape de elaborare a proiectului cu sitemul Amvic :-trasarea conturului peretelui di pozitionarea golurilor pentru usi si ferestre

pe fundatia normala-se plaseaza cofrajele de la colt la fiecare colt, apoi se aseaza cofrajele drepte

catre cantrul fiecarui segment de perete.La primul rand si foloseste coliere dinplastic cu auto-blocare pe distantieri pentru a conecta cofrajele si a le tinelaolalta.Dupa aceasta, se aseaza armaturile orizontal pozitionandu-se in clameledin parte de susu sau a distanrieriloe din interiorul cavitatii.Clemele tin in

siguranta, pe pozitie armatura de OB si elimina nevoia legarii cu sarma.-se instaleaza cel de-al doile rand de ICF inversand cofrajele de colt astfel

incat del de-al doilea rand de cofraj sa fie completat de primul, intr-un modelintretesut.

-se instaleaza cadrele pentru ferestre si usi in fiecare loc unde s-au lasat

golurile corespunzatoare, se taie si se potriveste cofrajele Amvic in jurul lor.-se continua instalarea randurilor urmatoare de cofraj prin suprapunerecontinua a acestora astfel incat toate imbinarile sa fie fixate atat deasupra cat si

sub cofrajele suprapuse.-se aseaza cofrajele pana la inaltimea proiectata a zidului , se taie otelul OB

de armare pe lungime si se instaleaza prin deschizatura din partea de sus azidului.

-se toarne betonul in pereti folosind o pompa cu reductie de debit, seniveleaza betonul pana cand este plan la partea superioara a cofrajului apoi se

plaseaza mustatile de petrecere sau suruburile de ancorare in partea superioaracat timp betonul este fluid.Aceste mustati vor fi folosite pentru realizarea


20/48

legaturii cu nevelul suparior si cu planseul iar suruburile la instalarea foii demetal de deasupra pentru instalarea grinzii.

-se indeparteaza sistemul de sustinere odata ce betonul s-a intarit, apoi setrece la uramtoarele stadii.

-se recomanda indepartarea stalpilor de sustinere dupa 4-5 zole de laturnarea betonului.

Caracteristici :-confort sporit si costuri mici ale facturilor la energie-cofrajele au o

rezistenta termica foarte mare, o izolatie din polistiren expandat ignifugat de12.7cm, combinata cu 15,24 cm de perete din beton asigura un transfer termicmai mic de 0.27W/m2K.

-liniste si confort fonic-permite ca mai putin de o treime in sunet sa treacaprin ei fata de peretii constructiilor obisnuite.

-siguranta data de soliditatea si de durabilitatea peretilor-clasele de beton folosit au dovedit rezistenta la ravagiile furtunilor violente, tornadelor si

incediilor.-reparatii si intretinere mai putine-fara putregai.-rapiditate in executare fiind un istem de tip lego-usor de amlpasat oriunde-finisaje estetice de ultima ora-elimina problemele infiltartiilor si a condesului-cost mai redus cu 15-20% fata de cele clasice structura in cadre sau zidarie-miscsorarea costurilor cu fortele

2.4.6 Situatia existenta a utilitatilor si analiza acesteia

2.4.6.1 Necesar utilitati

Unelete pentru instalarea cofrajelorFerastrau de mana,pliabil pentru scurtariFerastrau portabil electric,de manaRuletaMasina de gaurit cu acumulatori si accesori

PerforatorUnelte pentru fierar betonistCiocan

EcherNiveleFurtun pentru nivelFirul cu plumbSfoara zidarului

Presa de indoit si taiat armatura

Scanduri pt schelaUnelte pentru turnarea betonului


21/48

Vibratort pentri beton cu lance de dimensiuni de la 25 la32 mmManusi de cauciucCasca de protectieUnelte pt finisarea betonului

Lopata plata pentru curatarea betonuluiSort protectieLista materialelor :

Otel beton de armare dupa necesitati si accesorii,legaturi, brideSuruburi autofiletante sau autoforante de 4 si 6 cm, pas mare, pentru fixare si

alinierea cofrajelorSuruburi pentru beton de lungimea de 5-7 cm pentru fixarea talpii stalpilor de

sustinere la placa de betonMateriale oentru golurile decupate 28x4x300 cm, lemn sau placaj pentru

fabricarea cadrelorSarma pentru legaturi

Suruburi de ancorare, piulite si saibeOSB sau placaj creearea unei punti intre deschizaturile imbinarii sau

distantierilor indepartati, pene pentru suruburile de ancorareSpuma/adeziv cu dilatere controlate pentro polistiren expandat, ignifugatSistem de izolare impotriva apei sau a umezelii2.4.6.2 Solutii tehnice de asigurare cu utilitati

n perioada de desfurare a activitii, relaiile de afaceri cu furnizorii iclienii s-au stabilizat, relativ, dei societatea rmne n continuare n cutare denoi beneficiari pentru serviciile sale.

Principalii furnizori, n raport cu vechimea relaiei i volumul tranzaciilor,sunt:

MOL ROMANIA SADIESEL 24 INTERNATIONALEVW HOLDING SRLMOBI FON SAORANGE ROMANIA SA

Asigurarea cu utilitati a proiectului se va face prin racordarea acetuia la

sistemul central :-apa potabila se face in sistem centralizat si asigura si zona de amplasamenta proiectului

-apele uzate menajere si industriale-apele pluviale-receptia apelor in Dunare oe trasee oaralele cu sistemul de

canalizare-deseurile menajere si asimilabile-se face centralizat neselectiv,depozitarea

deseurilor se realizeaza in depozitul orasenesc aflat la 1.5 km vest de oras-alimentarea cu enerhie termica produsa centralizat-se face prin sistemul

centralizat de pe platforma industriala a centralei CNE-PROD agent termicprimar iar Detacan S.A. Cernavoda distribuie agentul termic secundar


22/48

-Iluminatul plublic, inclusiv iluminatul arhitectural si ornamental-reteaua de gaze naturale s-a dezvoltat continuu in ultimii anu, in momentul

de fata gasindu-se la apoximativ 30 km est de Cernavoda (la Medgidia-canalizare din reteaua publica.

2.4.7 Concluziile evaluarii impactului asupra mediului

Societatea nu desfasoara activitati cu impact semnificativ asupra mediului.In al doilea rand compania a implementat un sistem de management integrat

calitate-mediu. Acest sistem a fost certificat in septembrie 2005 de catreorganizatia SRAC, in conformitate cu standardele SREN ISO 9001:2001 si SREN

ISO 14001:2005Sistemul de management integrat a fost reconfirmat prin auditul de

supraveghere din aprilie 2007. Sistemul functioneaza respectand cele 8 principii

ale managementului calitatii, unul dintre ele fiind abordarea bazata pe proces:plan do - check act (planifica executa verifica actioneaza), urmarindu-se tinerea sub control a activitatii si imbunatatirea continua.

In 2006 a inceput procedura de documentare si implementare a sistemului demanagement al sanatatii si securitatii ocupationale in conformitate cu

specificatia OHSAS 18001:2004.Evaluarea impactului asupra mediului este un instrument al politicii, care se

refer la un element fundamental al dezvoltrii durabile, prin abordareaefectelor asupra mediului n faza de planificare a unor activiti, n loc de a lsa

n seama generaiilor urmtoare eliminarea consecinelor "dezvoltrii noastre".EIM ncearc s echilibreze creterea de capital financiar creat de pe urmaactivitii propuse i consumul capitalului natural, ce poate compromite ansa

generaiilor urmtoare de a-l utiliza.Participarea public - cadrul legislativ:

OM 860/2002 privind procedura de emitere a acordului de mediu; OM 863/2002 privind aprobarea ghidurilor metodologice aplicabile etapelor

procedurii cadru de evaluare a impactului asupra mediului; HG 918/2002 privind stabilirea procedurii cadru de evaluare a impactului

asupra mediului i pentru aprobarea listei proiectelor publice sau private supuseacestei proceduri.Pentru faza de constructie exista obliagatii contractule cu privire la

urmatoarele masuri ce trebuiesc luate :-un depozit special pentru desurile tehnologice-un depozit izolat pentru materialele ce vor fi utilizate la constructii-asigurarea de toalete ecologice pentru personalul implicat-facilitatile de spalare a rotilor vehiculelor ce utilizeaza dru,,uri dupa ce

parasesc zona de constructie

-placute de avertizare pentru prevenirea zonelor periculoase din punct devedere al sanatatii mediului


23/48

-mijloace adecvate de prevenire a imprastierii materialelor pe drumuro/zonepublice sau alte locuri

Lucrarile de constructii implica operatii care reprezinta surse de emisii depraf in aer.Aceste operatinui includ :lucrari de terasament, indepartareamanuala a balastului si a materialelor similare. Dislocari ale

pamantului,eroziunea vantului toate acestea sunt poluari doar in perioadaoperationala .Pe langa operatiile anterioare mai sunt si alte surse de poluare ale

factorului de mediu sunt :emisii de dioxid de carbon,metan si alti compusiorganici etc dar intr-o masura minima admisa in prevederile legale de protectiamediului.

In timpul perioadei de constructie, solul poate fi poluat prin deseuri de laambalaje, ulei folosit la vehicule, sapaturile care modifica starea actuala a

solului si care implica si indepartarea solului fertil, excavatii, compactarii,nivelari turnari de beton etc.Toate aceste sur au fost luate in considerare intimpul stabilirii masurilor de prevenireIn timpul acestei perioade operationale,

impactul asupra solului este considerat nesemnificativ.In perioada de executie, operatiile ce trebuiesc practicate vor genera zgomot

si vibratii de la echipamentele mecanice.Prin obligatia contractuala, nevelul dezgomot determinat de folosirea echipamentelor necesare lucrarilor deconstructie va fi sub nivelul de zgomot admis.

2.5 Durata de realizare si etapele principalegraficului de realizare a investitiei.

Constituie un indicator natural de exprimare a eficientei economice ainvestitiei care stabileste in functe de natura obiectivelor de investitii si secompara cu normativele si realizarea le diferite obiective.Practic durata derealizare a investitiei are in vedere momentul inceperii etapei de proiectare,

pana la punerea in functiune a obiectivului.Executia lucrarilor de constructuu :montaj se desfasoara pe parcursul

unei perioade stabilite in functie de conditiile existente :utilaje de constructii,forte de munca, tehnologii utilizatae si organizari de santier.Aceasta perioada

reprezinta durata de executie.Aprecierea favorabila a indicelui duratei de realizare a investitiei, tine dereducera acestuia prin :pregatirea temeinica si din timp a investitiilor, astfelincat erorile de proiectare si executie sa fie cat mai mici, dozara corespunzatoarea fortelor pentru realizarea lucrului stabilit si pentru asigurarea punerii in

functiune la termenele stabilite, efectuarea in conditii de calitate, pentruscurtarea perioadei de probe tehnologice, etc.

Durata de realizare a proiectului este constituita din durata de executiepentru investitie de 53 zile. 3 zile pentru organizarea de santier, 1 ziaprovizionare,1 zi trasare, 30 zile pentru proiectare so obtinere a avizelor si


24/48

aprobarilor necesare pentru executie si sunt reprezentate grafic in graficul Ganttsi graficul proceselor auxiliare anexate la sfarsit.

3. Costuri estimative ale investitiei.

3.1. Valoarea totala cu detalierea pe structura devizul general.

DEVIZ GENERAL Complex 8 P+M

artDenumirea capitolelor si

subcapitolelor de cheltuieliValoare(fara TVA)

Valoare(CUTVA)

LEI LEI1 2 3 5

Capitolul I-Cheltuieli pentru obtinerea si amenajarea terenului

1 OBTINEREA TERENULUI 0 0

2 Amenajarea terenului 5000 59503

Amenajarea pentru protectiamediului 5000 5950

TOTAL Capitol I 10000 11900Capitolul II-Cheltuieli pentru asigurarea utilitatilor necesare obiectivului

TOTAL Capitol II 4747 5650Capitolul III-Cheltuieli pentru proiectare si asistenta tehnica

Studii de teren 1250 273,7

Taxe pentru obtinere de avize,

acorduri si autorizatii 5294 6300

Proiectare si inginerie-55lei/mp 46640 55502

Organizarea procedurilor de

achizitie publica 0 0Consultanta 578 687,82

Asistenta tehnica 1734 2063,46TOTAL Capitol III 55496

Capitolul IV- Cheltuieli pentru investitia de baza

Constructii si instalatii 249600 297024Montaj utilaj tehnologic 930 1106.7


25/48

Utilaje, echipamente

tehnologice si funct. cu montaj 930 1106.7

Utilaje fara montaj si

echipamente de montaj 930 1106.7Dotari 5% 5777 6874,63

Active necorporale 0 0TOTAL Capitol IV 258167 307218.7Capitolul V - Alte cheltuieli

Pregatirea personalului deexploatare 0 0

Probe thnologice si teste 0,1% 578 687,82TOTAL Capitol V 578 687,82

TOTAL GENERAL 379800 451949

VARIANTA OPTIMA calcul estimativ cost C+M

COSTURI - 1mp/perete-amvic COSTURI - 1mp/perete-cadre zidarie

denumire materialpret/mp denumire material pret/mp

cofraj AMVIC 15 cm grosimebeton 130 caramida perete de 37,5 cm 130

beton 40 mortar 10manopera 25 manopera 60otel 15 placare cu polistiren 10cm 70

alte materiale 50 altele 70

TOTAL

indepartarea zidului doar pe unadin fete 30

260 TOTAL 370Cost Amvic pereti :120 ml x 260=31.200x8=249600leiCost cadre :120 ml x 370=44.400x8=355200lei

Valore manopera=47522 leiValoare transport=10000 lei

Costul estimativ al investitiei


26/48

Fara TVA Cu TVA

Total valoare investitie 165 125 Euro

686922 Ron

196 500 Euro

817 438 Ron

Din care constructii

montaj

60 000 Euro

249600 Ron

71 400 Euro

297024 Ron

Durata de realizare si etape principaleDurata de realizare a proiectului pe faze de lucru va fi dupa cum urmeaza:

Organizare licitatie de proiectare - faza PT, DE 1 luna

Studii de teren (geo, topo) 1/2 luna

Proiectul tehnic, caietul de sarcini, documentatie pentru obtinereaAutorizatiei de constructie, pregatire licitatie de executie 1/2 luna

Realizarea retelei de canalizare 4 luni

Realizarea statiei de epurare 4 luni(concomitent cu realizarea retelei de canalizare)

Verificarea tehnica a lucrarii, probe si teste 1/4 luna Perfectionarea pe rsonalului de operare 1/4 luna

TOTAL 6 1/2 luni

LISTE ACTIVITATI

Activitate Luna

1 2 3 4 5 6 6 1/2

Organizare licitatie deproiectare

Intocmire studii de teren

Intocmire proiect tehnic

Finalizare Proiect Tehnic

Licitatie pentru executialucrarilor

Intocmire documentatii pentruobtinerea autorizatiilornecesare

Contractarea lucrarilor de

canalizare si executie statie deepurare


27/48

Contractarea utilajelor

Executie utilaje in uzina

Executie fundatii

Montarea utilajelor siechipamentelor pe santier -

conectarea lor la utilitatiProbe tehnologice statie deepurare

Retea de canalizare

Probe tehnologice retea decanalizare

Verificarea tehnica a lucrarii

Perfectionarea personalului de

operare

Activitatile care stau la baza eleborarea graficului Gantt:

COMPLEX 8 P+M

Activitate simbol durata forta de munca

organizare de santier Os 3 4trasare Tr 1 3Aprovizionare A 1 2

Sapatura strat vegetal Ssv 1 1 buldozer Sapatura manuala Sm 2 7Inarcare+transport It 1 1 inc+ 2mtTurnare bloc b.s. To 1 4

Confectionare armat.Cuzinet+gr de fd C1 3 2

Montare arm. M1 2 3Cofrare cuzinet+gr K1 2 6Turnare bet.cuzinet+gr T1 1 3

plasare cofrajeparter+mansarda PC1 3 6

instalare cadrele pentruferestre p+m F1+F2 2 2

instalare sis. De sustinereP+M S1+S2 1 4

prelucrarearmatura+pozitionare C2 2 5


28/48

turnare beton T2 2 6desprinderea sis. Desustinere dupa 4 zile Ds 1 6

cofrare placa peste parter K2 2 5confect armat. Placa CE 2 6

Montare arm. M2 2 3turnare beton T3 1 4realizare sarpanta S 4 6

Durata executiei = 1 an prin metoda succesiuni varianta I

4. ANALIZA COST BENEFICIU

Analiza cost- beneficiu reprezint un instrument de mare utilitate pentruluarea deciziei de alocare a resurselor pentru investiiile finanate din fondurile

publice conform Ord 863/2 iulie 2008.In Romnia, n deceniile urmatoare, vor fi necesare investiii foarte mari n

scopul acoperirii diferenei ntre nivelul infrastructurilor existente n ar inivelul ce se ntlnete n rile Membre ale Uniunii Europene. n aceast metod,

beneficiul reprezint avantajul obinut pe seama furnizrii serviciului public,

pentru care s-au eleborat variantele de proiect. n cadrul metodei se apeleaz laraportul cost/beneficiu, al crui nivel optim este folosit ca un criteriu deexprimare a eficacitii deciziilor publice n cadrul unui program actualizat.Condiia de a nu respinge un proiect este:

cost/beneficiu=minim sau invers,

beneficiu/cost= maxim.

4.1. Analiza economic-sociala

4.1.1. Descrierea metodologiei utilizate

In elaborarea analizei tehnico-economice a proiectului s-a tinut cont de o serie defactori de influenta, care pot afecta rezultatul final al proiectului Pregatirea

proiectului s-a ghidat dupa analiza alternativei selectate, dupa cum urmeaza:

Proiect acceptabil pentru potentialii consumatori analiza desuportabilitate

Realizabil tehnic fezabilitate tehnica (studiu de fezabilitate)


29/48

Viabil financiar analiza de fezabilitate financiara, calcul valoareneta actualizata, calcul rata interna de rentabilitate, calcul break even point,evidentierea fluxului de numerar generat de proiect, situatia costurilor siveniturilor

Impact asupra solicitantului analiza solicitantului pe baza

raportarilor anuale

Efectele analizei alternative se concretizeaza in previziuni realiste ale cererii,real estimate, tinand cont de factorii de influenta de pe piata si identificareagradului de suportabilitate.

In prezentarea estimarilor si diferitelor posibilitati de evolutie a proiectului s-atinut cont de diferite rate de actualizare, fluctuatii de costuri.

4.1.2. Costurile socio-economice directe si indirecte generate deimplementarea si derularea proiectului

Succesul proiectului se bazeaza in principal pe o estimare optima si eficienta acostului de capital. Estimarea costului de capital s-a realizat tinand cont deurmatoarele grupuri de costuri care trebuie considerate:

Constructii (inclusiv lucrari temporare)

Munca

Energie

Preturi financiare si economice

Taxe legale

Alterari si modificari de preturi

Identificarea altor elemente de cost

Este esentiala determinarea capabilitatii de plata a populatiei intrucatnivelul acestei capabilitati influenteaza in mod direct si beneficiileproiectului.

4.1.3. Beneficii socio-economice ale proiectului


30/48

Aceste beneficii socio-economice ale proiectului trebuie percepute siinterpretate in functie de impactul lor asupra intregii comunitati. Ca rezultatdirect putem preciza:

Cresterea nivelului de trai al populatiei localitatii racordate si pe viitor a restuluipopulatiei comunei

.4.2. Analiza optiunilor

La baza studiului de fezabilitate au stat doua alternative de realizare aobiectivelor propuse:

Var I Realizarea proiectuluiComplex 8 locuinte P+M destinate proiectuluiprima casa pentru tineri- structura in cadre din beton armate.

Var I Realizarea proiectuluiComplex 8 locuinte P+M destinate proiectului

prima casa pentru tineri. cu sistem Amvic.

In urma analizarii celor doua solutii, din punct de vedere tehnic, economic sisocial, s-a optat pentru cea de II a dintre acestea, adica realizarea Realizarea

proiectului Complex 8 locuinte P+M destinate proiectului prima casa pentrutineri. cu sistem Amvic.

Ipoteze de lucru si evaluarea alternativelor

Analiza tehnico-economica

Analizand cele doua alternative rezulta urmatoarele:

VAR. 2-AMVIC VAR. 1-CADRECARAMIDA

AVANTAJE DEZAVANTAJE AVANTAJE DEZAVANTAJE

Costuri reduse cu15-20% fata de varII

folosirea deaerisitoaresuplimentare,intrucit se poateforma igrasia.

costurilerelativ maimari

Termoizolaresuperioara

* Rezistenta maimica, incomparatie cu

constructiile dincaramida, la

Eliminarearapida aumiditatii

Termoizolatiescazuta

trebuiepravazut


31/48

socurile mecaniceale suprafetelorinterioare siexterioare.

un sistemde izolaretermica

Eliminareaproblemelorinfiltratiilor si acondensului

Montajulelementelor din

polistiren necesitamai multa grija,cofrajelenetrebuind lovitesau expusefocului, chiar si dela o tigara

eliminarearisculuiaparitieicondensului

sistemulde fundaremaicostisitor

Rezistenta marita

la cutremure, foc,inundatii

Rezistenta si

stabilitatestructural,Rezistenta lafoc ridicata

Durabilitate maimare

durabilitatemare n timp

Finisaje estetice deultina oraRealizare mai

rapide-sistem lego

timpul de

execuie,care estemai mare

Calitateaefluentului esteaceeasiReducereacosturilor laincalzire

ramanracoroase ntimpul verii

Izolatie fonicasuperioara

nu se racescrepede ntimpul iernii

Betonul turant esteprotejat la tempnegative.

Varianta optima din punct de vedere tehnico-economic este considerata a II

a dintre acestea, adica realizarea unui complexului cu sistemul Amvic


32/48

Din punct de vedere structural, solutia tehnica este fezabila, ea indeplinindconditiile de amplasament,cerere.

Proiectul este in conformitate cu reglementarile tehnice in vigoare privindproiectarea .Aspecte legislative

Proiectul poate fi implementat din punct de vedere legislativ in ambelevariante.Societatea nu desfasoara activitati cu impact semnificativ asupra mediului.

In al doilea rand compania a implementat un sistem de management integratcalitate-mediu. Acest sistem a fost certificat in septembrie 2005 de catreorganizatia SRAC, in conformitate cu standardele SREN ISO 9001:2001 si SREN

ISO 14001:2005Aspecte sociale

Prin implementarea proiectului se estimeaza

Prin facilitatile create, proiectul va genera

imbolnavirilor.

Durata de realizare si etape principale

Durata de realizare a proiectului pe faze de lucru va fi dupa cum urmeaza:

Organizare licitatie de proiectare - faza PT, DE 1 luna Studii de teren (geo, topo) 1/2 luna

Proiectul tehnic, caietul de sarcini, documentatie pentru obtinereaAutorizatiei de constructie, pregatire licitatie de executie 1/2 luna

Realizarea retelei de canalizare 4 luni

Realizarea statiei de epurare 4 luni(concomitent cu realizarea retelei de canalizare)

Verificarea tehnica a lucrarii, probe si teste 1/4 luna Perfectionarea pe rsonalului de operare 1/4 lunaTOTAL 6 1/2 luni

Costul estimativ al investitiei


33/48

Fara TVA Cu TVA


686922 Ron

196 500 Euro

817 438 Ron

Din care constructii

montaj

60 000 Euro

249600 Ron

71 400 Euro

297024 Ron

Conform curs 1Euro =4.162 Lei (CURS DE REFERINTA DIN DATA DE06.01.2009)

Publicitate

Promovarea proiectului se va realiza in media nationala, zonala.Metodele de informare a populatiei in ceea ce priveste implementarea proiectului

pot fi :

Metode active cu rolul de a cuantifica realizarea obiectivelorpropuse :

o Sondaje de opinie si discutii directe cu cetatenii comunei, care vor firealizate de catre Primaria Topraisar

o

Informarea populatiei, prin raportare periodica asupra stadiului deevolutie a lucrarilor, alocarea cheltuielilor din bugetul proiectuluio Informarea populatiei privind beneficiile aduse de proiect in ceea ce

priveste starea de sanatate, cresterea nivelului de trai, etc.

Metode interactive cu rolul de a cuantifica atitudinea cetatenilor, aagentilor economici de pe teritoriul comunei fata de implementarea

proiectuluio Educarea cetatenilor in privinta exploatarii si intretinerii judicioase a

retelei de colecatare a apelor uzate menajereo Educarea cetatenilor si a intreprinzatorilor particulari in privinta

consumului rational de apa, contorizarea individuala

4.3.Analiza financiara-curs

Analiza financiara a fost facuta tinand cont de urmatoarele ipoteze:- nu exista venituri directe (taxe sau alte surse de venit);- proprietarul si operatorul infrastructurii sunt unul si acelasi.Principalul obiectiv al analizei financiare este de a calcula profitabilitatea

proiectului.Aceasta analiza este dezvoltata din punctul de vedere al proprietarului structurii.


34/48

Metoda analizei financiare consta in utilizarea previziunilor fluxului denumerar al proiectului pentru a calcula ratele rentabilitatii:

- rata financiara interna a rentabilitatii (RIR);- rata financiara interna a rentabilitatii investitiei (RIR/C);- rata financiara interna a rentabilitatii capitalului (RIR/K);- valoarea neta actualizata (VNA).

Costurile proiectului sunt formate din:- suma costurilor de investitie;- plata TVA;- lucrari aferente sau cheltuieli conexe.

La determinarea ratei interne a rentabilitatii financiare, articolele care nu aucondus la

cheltuieli monetare efective au fost excluse. Printre acestea se numara:

- deprecierea;- orice rezerva pentru costuri viitoare de inlocuire;- orice rezerve neprevazute (nesiguranta fluxurilor).

In analiza Devizului General, pentru calcule de rentabilitate, au fostestimate

urmatoarele cheltuieli:

Capitolul III-Cheltuieli pentru proiectare si asistenta tehnica

Studii de teren 1250 273,7

Taxe pentru obtinere de avize,

acorduri si autorizatii 5294 6300

Proiectare si inginerie-

55lei/mp 46640 55502

Organizarea procedurilor de

achizitie publica 0 0Consultanta 578 687,82Asistenta tehnica 1734 2063,46

TOTAL Capitol III 55496Capitolul IV- Cheltuieli pentru investitia de baza

Constructii si instalatii 249600 297024Montaj utilaj tehnologic 930 1106.7

Utilaje, echipamente

tehnologice si funct. cu montaj 930 1106.7

Utilaje fara montaj siechipamente de montaj 930 1106.7


35/48

Dotari 5% 5777 6874,63Active necorporale 0 0TOTAL Capitol IV 258167 307218.7

Capitolul V - Alte cheltuieli

Pregatirea personalului de

exploatare 0 0Probe thnologice si teste 0,1% 578 687,82TOTAL Capitol V 578 687,82

TOTAL GENERAL 314241 373950

Modelul financiar s-a bazat pe esalonarea cheltuielilor astfel:- cheltuieli de investitie pe 4 luni;- din 8 in 8 ani cheltuieli de reabilitare evaluate la 25% din costurile de

investitie;- cheltuieli anuale pentru intretinerea curenta (costuri operationale)evaluate la 2.5% din investitia de baza si care cresc cu 0.7% fata de

primul an.Nu au fost luate in calcul venituri, deoarece pe drumurile respective nu sevor percepe

taxe si nu vor exista astfel venituri directe.Proiectia financiara a fost facuta printr-un flux pe o perioada de 25 ani, din

care 4 luni de executie si 24 de ani si 8 luni de exploatare.Rata de actualizare folosita pentru analiza financiara a fost de 5.5%.

Sustenabilitatea financiara a proiectului inseamna ca proiectul nu trebuiesa riste sa ramana fara bani, planificarea primirii fondurilor de la bugetul local siefectuarea platilor fiind cruciale pentru realizarea proiectului.

Evolutia rata inflatiei conform www.cnp.ro este prezentata in tabelul demai jos:

An 2009

2010

2011

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

i 4.5 3.6 3.2 2.8 2.5 2.3 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0

4.4 Eficienta investitiei indicatori de baza aiinvestitiei.

4.4.1 Noiuni generale

Eficiena economic a devenit astzi un criteriu de apreciere a activitii n

aproape toate domeniile, deci i n domeniul investiiilor este o problemesenial sensul lingvistic al noiunii de eficien n general (adic a produce
http://www.cnp.ro/http://www.cnp.ro/


36/48

efectul util ateptat). Aadar eficiena reprezint atributul oricrei aciuni de aproduce efectul util dorit.

Investiiile sunt o categorie de cheltuieli care angajeaz viitorul unei rintr-o msur hotrtoare, pentru c pe baza lor crete potenialul productiv aleconomiei, se dezvolt infrastructura economic i social.

Noiunea de investiie este abordat ntr-o accepiune larg att caalocare, plasare de capital, dotare cu utilaje, ct i ntr-o accepiune restrns(financiar - contabil) ca o cheltuial pentru obinerea sau crearea de bunuri devaloare mare i durat de folosin ndelungat.

Deci, n economia de pia, investiia reprezint o plasare de fonduribneti ntr-o aciune, ntr-un proiect, pentru a crea un spor de avuie, un ctig lanivelul individului, dar i pentru societate. Pentru c prin investiii se creeaz sporde avuie, ele sunt n atenia societii, a ntreprinderilor. n acest proces apare isensul contabil, adic alocarea unor sume de bani disponibile pentru producereaunor bunuri de durat (achiziionarea unor active fixe, imobilizri).

Orice activitate uman este n acelai timp consumatoare de resurse iproductoare de efecte. Pentru a fi eficient din punct de vedere economic, oactivitate trebuie s consume resursele ct mai raional, cu randamente ct maimari.

Eficiena economic reprezint obinerea efectelor economico-sociale utilen condiiile cheltuirii raionale, economicoase a resurselor de toate categoriile,folosindu-se n acest scop metode tiinifice de condiionare i organizare aactivitii productive.

Deci eficiena economic este suportul rentabilitii. O firm este rentabil

dac este eficient. Firma i asigur competitivitatea i succesul pe pia daceste eficient.La scara firmelor, eficiena se exprim prin nivelul productivitii muncii,

nivelul costurilor unitare, deci al rentabilitii.Caracteristici ale eficienei economice a investiiilor

In domeniul investiiilor trebuie s avem n vedere unele caracteristici aleeficienei:- eficiena investiiilor este sub impactul timpului (cheltuielile, efortul

investitional, au loc n prezent, iar efectele se obin n perioada viitoare)

- eficiena investiiilor este o parte a ntregii activiti productive, ea depinzndde fazele i factorii procesului de producie, ct i de nsui procesulinvestiional

- eficiena investiiilor se manifest att n form absolut, ct i n formrelativ.

Calculele de eficien economic i calculele de eficien a investiiilornecesit stabilirea att a cheltuielilor ct i a efectelor, a rezultatelor.Criterii de alegere a variantei de investiii

In stabilirea variantei adoptate n proiect s-au avut n vedere o serie de

criterii care, n urma analizei, s-au dovedit a conferi investiiei (proiectului)eficiena maxim, i anume:


37/48

1. perioada de construcie(analizat att din punct de vedere al duratei deexecuie(d),ct i a volumului fondurilor necesare investiiei care s-audovedit a fi minime, iar condiiile de finanare s-au dovedit a fi favorabile)

2. perioada de atingere a parametrilor proiectai3. durata de recuperare a investiiei (din analiza efectuat rezult durata minim)4. durata de serviciu a cldirii (soluia adoptat implic un cost minim pentru

realizarea obiectivului Hotel ", asigurnd o durat de exploatare maxim de50 de ani, conform Normativului PI35/1999 i a HGR 964/1998).

Indicatorii eficienei economice a investiiilor

Investiiile constituie un proces complex care antreneaz un volum mare deresurse, cheltuieli, capital (imobilizat) pe o perioad mai lung, urmnd caefectele s se obin ntr-o perioad viitoare, dup punerea n funciune acapacitilor de producie.

Se va ,avea n vedere gsirea celor mai convenabile ci de urmat, astfelnct efectele economice s compenseze cheltuielile, s asigure un beneficiu, iar

riscurile s fie ct mai mici.

Coninutul indicatorilor de eficien economic a investiiilor.Indicatorii aparin instrumentarului folosit pentru msura i analiza

eficienei economice a proiectelor de investiii. Ei reprezint caracteristicicantitative, mrimi cu ajutorul crora se exprim nivelul eficienei economice, ndiverse modaliti, acetia exprim compararea costurilor necesare cu efectele

preconizate.Indicatorii de eficien economic a investiiilor reprezint o informaie

calitativ nou. cu alt coninut economic fa de informaia iniial. Acest lucrupermite investitorilor, sau bncii care acodr creditul s cunoasc i s apreciezegradul de utilizare raional a resurselor ntr-o variant sau alta de proiect, inndseama de rentabilitatea financiar a proiectului, investitorul aflnd astfel durata detimp n care i recupereaz capitalul investit.

Orice indicator de eficien economic are o anumit capacitate deinformare, i exprim un aspect al eficienei economice.

Cele mai frecvente modele pentru formularea indicatorilor de eficieneconomic a investiiilor sunt:-

raportul matematic efecte - eforturi, i invers, eforturi - efecte- diferena ntre veniturile totale i costurile totale, luate n considerate peun interval de timp care s cuprind durata de investiie i durata deexploatare

- costurile totale de investiii i exploatare- indicii de structur, att pentru costuri, ct i pentru efecte.

4.4.2 Calculul indicatorilor tehnici ai proiectului de investiie


38/48

4.4.2.1 Gradul de ocupare al terenului se obine prin raportareasuprafeei construite la suprafaa totala a terenului

1001

=

t

C

S

SG

undeC

S - suprafa construita SC = 842.4 mptS - suprafa teren St = 1200 mp

G1 = 70.2%4.4.2.2 Gradul de utilizare a suprafeei construite se calculeaz

raportnd suprafaa desfaurat la suprafaa construit

1002

=

C

d

S

SG

undedS - suprafa desfurat Sd = 1684.8 mp

CS - suprafa construit SC = 842.4 mpG2 = 200 %

4.4.2.3 Densitatea construciilor - se obine ca raport al suprafeeidesfurate fa de suprafaa terenului

1003

=

t

d

S

SG

undedS - suprafa desfurata Sd = 1684.8 mptS - suprafa teren St =1200mp

G3 = 140.4 %4.4.2.4 Gradul de folosire a suprafeei desfurate rezulta din

raportarea suprafeei utile la suprafaa desfaurata:

1004

=

d

u

S

SG

undeu

S - suprafa util Su = 1052 mpdS - suprafa desfurat Sd = 1684.8 mp

G4 = 62.44 %

4.4.3 Calculul indicatorilor economici ai proiectului de investiieValoarea investiiei constituie un indicator de baz care se cuprinde n

documentaia economic a lucrrilor de construcii montaj, i n acelai timp omrime de calcul pentru stabilirea unor indicatori de eficien economic derivai.

Din calculul devizului a reieit valoarea TGD= 686 922 RON,fara TVA lacare se adaug valoarea instalaiilor necesare cldirii, i valoarea terenului,conform tabelului de mai jos.Nr.

crt

Tip instalaie Valoare (Euro/m2) Valoare (Euro)

1. Instalaii termice 17 1802


39/48

2. Instalaii ventilaie 17 18023. Instalaii sanitare 7 7424. Instalaii electrice 10 1060

5 406

Terenul, n suprafa de 1.200 mp, deine racorduri la reelele de ap,canalizare, electricitate. Terenul se afl in orasul Cernavoda.Terenul a fost achizitionat in prealabil cu suma de 0 RON. 4.4.3.1 Investiia specificConstituie un indicator valoric de baz, care poate oferi concluzii

importante n vederea lurii deciziei de investiie. Se exprim ca raport ntrevolumul valoric al investiiilor i efectul obinut.

pQ

Is =

undeI - valoarea investiiei

pQ - venitul mediuSe consider c casele se vor vinde cu 40.000 EURO:

s = 1.63 euro/ mp

4.4.3.2 Investiia specific / mp

d

pS

Is =

unde:I - valoarea investiiei I= 692 328 LEI

dS - suprafa desfurat Sd= 1684.8 mpsp= 411 euro /mp

4.4.3.3 Rata de rentabilitate a proiectului de investiieConstituie un indicator de eficien a activitii productive, exprimnd

capacitatea firmei de a produce beneficii.Acest indicator s-a determinat pe baza valorii medii anuale a avantajului

economic pe care o confer.100=

ti

hii

I

Ee

unde

hiE valoarea medie anual a avantajului economic

= ihi EE

Calculul se face innd cont de rata de actualizare de 16%.iE - beneficiul anual

ei CPE = )(

undeP - valoarea ncasrilor


40/48

P=8 X 40.000=320000euro X 4.16=1.331.200 LEIC - cheltuieli de exploatare

e - taxe asupra terenului, impozit pe cladireCheltuieli de exploatare intr-un an se evalueaza astfel:

Nr.crt

Denumire activitate Lei

1. Cheltuieli cu personalul 230 0002. Energie electric 8 0003. Materiale pentru intreinerea cldirii 8 0004. Alte cheltuieli 5 000

251 000 e - taxe asupra terenului, impozit pe complex 1 an - 5000Total cheltuieli de exploatare ntr-un an = 0

Ei = (P - C) e =( 1 331 200-251 000)-5000=1 075 200 lei

Nr.crt INDICATORI Valoare (Euro)

1. Investiiile totale 692 328(I)2. Beneficii anuale 1.331.200(P)3. Cheltuieli anuale 04. Durata de funcionare (ani) 505. Coeficient de actualizare (%) 16%

Capitalul investit este constituit din 30% aportul beneficiarului si 70%

credit bancar cu o doband de 10%/an, rambursabil in 10ani.Plata ratelor si a dobnzii aferente se efectueaza din primul an de lapunerea n funciune a obiectivului.

Valoarea sumei imprumutate : 692 328 x 0.7 = 485 000 lein acest caz, ncepnd cu al 2-lea an se va plti o rat de 65 816.8euro cu

dobnda aferent, conform ealonrii de mai jos:485 000 euro / 10 ani = 48 500 lei/an

Ealonarea plaii:- anul 2

48 500 +0,10 x 485 000 =97 000 lei- anul 348 500 +0,10 x 436500 =92 150 lei

- anul 448 500 +0,10 x 388 000 =87 300 lei

- anul 548 500 +0,10 x 339 500 = 82 450 lei

- anul 648 500 +0,10 x 291 000 =77 600 lei

- anul 7 48 500 +0,10 x 242 500 =72 750 lei


41/48

- anul 848 500 +0,10 x 194 000 =67 900 lei

- anul 948 500 +0,10 x 145 500 =63 050 lei

- anul 10

48 500 +0,10 x 97 000 =58 200 lei- anul 11Costuri de investiii i anuale sunt rata + dobnda + costurile din exploatare.

ei=hi/ Iti = 217.15%

e i= 1 331 200/ 1 170 160.4 = 145.67%Dezavantajul acestui indicator l reprezint faptul c profitul este considerat

invariabil pe ntreaga durat de funcionare(exploatare) a firmei, pe cnd npractic acesta cunoate oscilaii (de regul mai mari la nceput).

Indicatorul rentabilitii are o importan decisiv n luarea deciziei deinvestiie, ntruct arat dac sunt acoperite (suportate) obligaiile financiare ndecursul funcionrii obiectivului de investiie. Pentru ca o investiie s fieeficient, trebuie ca rata rentabilitii s fie mai mare dect rata dobnzii, sau ratadividendelor aciunilor, n cazul procurrii capitalului prin emiterea i vnzareade aciuni.4.4.3.4 Randamentul economic al investitiei

Profitul final, R esteP=V-C=1 331 200 712 022=619 178 lei

Unde V-venitul;C-cheltuieli

4.4.3.5 Durata de recuperare a investiiei

Constituie unul din indicatorii cei mai concludeni i sintetici n apreciereaeficienei economice a investiiei, i reprezint perioada de timp pe parcursulcreia suma profitului atinge volumul investiiilor prevzute n proiect.

hi

iE

IT =

undehiE -valoarea medie anual a avantajului economict

I - suma investiilor aferente proiectului de investiiiTi =712 022 /619 178=1.15 ani

4.4.3.6 Angajamentul de capitalExprim costurile iniiale ale investiiei plus costurile ulterioare pentru

punerea n funciune i exploatare.Costul estimativ al investitiei

Fara TVA Cu TVA


42/48


686922 Ron

196 500 Euro

817 438 Ron

Din care constructii montaj

60 000 Euro

249600 Ron

71 400 Euro

297024 Ron

Cunoaterea angajamentului de capital prezint interes pentru manageri,pentru a afla rspunsurile la urmtoarele ntrebri:- valoarea total actual n raport cu angajamentul de capital (cash-flow)- s-a investit n tehnologie performant de execuie i/sau exploatare,

realizndu-se astfel economii la costurile anuale de exploatare- valoarea fondului de investiii, i modul de asigurare a fondurilor

necesare

( ) ( ) h

h

hhht

I

t aECIECIK

=

++=+= 120

1

KtI = 615 882.544.4.3.7 Raportul dintre veniturile totale i cheltuielile totale

Analiza raportului venituri/cheltuieli reprezint concepia fundamental aevalurii economice i financiare a proiectelor de investiii, i permite comparareaveniturilor cu cheltuielile, prin raport sau diferen.

CTA

VTA=

- dac ,1> proiectul este eficient; pentru o mai mare siguran, se recomanda ca,50,1> ntruct s-ar putea ca pe viitor s apar conjuncturi

nefavorabile(scdere a preurilor, concuren puternic, scumpiri la utiliti)

- dac, ,1= proiectul de investiii nu produce beneficii, dar nici pierderi- dac ,1


43/48

- perioada de proiectare- perioada fluxului informaional, avizare-decizie- perioada de executare a lucrrilor de organizare de antier- perioada executrii lucrrilor de construcii-montaj- perioada de probe tehnologice- perioada de recepie preliminar i de punere n funciune- perioada realizrii parametrilor tehnico-economici proiectai

Aprecierea favorabil a duratei de realizare a investiiei ine de tendina dereducere a acesteia prin:- pregtirea temeinic i din timp a investiiilor, astfel nct s se evite

eventualele erori n proiectare i execuie- dozarea corespunztoare a forelor de care dispune antreprenorul pentrurealizarea frontului de lucru stabilit, i pentru asigurarea punerii nfunciune la termenele prevzute n proiect- efectuarea recepiei n condiii de calitate, pentru scurtarea perioadei de probe

tehnologiceConform capitolului. de programare i execuie a lucrrilor, rezult o durat

minima a lucrrilor pentru realizarea obiectivului de investiie de 12 luni.

4.4.3.9 Valoarea neta actual total (cumulat)Constituie un indicator fundamental pentru evaluarea economic i

financiar a oricrui proiect de investiii.Prin coninutul su, valoarea net actual total caracterizeaz, n valoare

absolut, aportul de avantaj economic al unui proiect de investiii dat, ctigul,

recompensa investitorului pentru capitalul investit n proiectul respectiv, exprimatfie sub form de cash-flow, fie ca valoare net actualizat.Nr.crt.

Venitanual

Cheltuieli deexploatare

Amortizare

Cost deproducie

Profit

1 320 000 - xxxx 196 500 124 4004.4.3.10 Indicele de profitabilitate

Caracterizeaz nivelul raportului dintre VNAT i fondurile de investiii cestau la baza proiectului de investiii.

100=

I

VNATIpr

lpr = %- pe o durata de 50 ani


44/48

4.5 Analiza de senzitivitate

Scopul analizei in esenta este de a permite determinarea modului in care semodifica concluziile unei cercetari fata de variatiile posibile ale factorilor sau fatade erorile de estimarii facute.Prin aceasta se realizeaza o perfectionare a

funadanentarii procesului de adoptare a deciziilor, intrucat se asigura o mai bunaintelegere, in ansamblu, a riscului existent in diversele alternative de actiune.Se va tine cont de urmatorii parametrii critici care pot influenta in mod importantRIR si va realiza analiza cu urmatorii parametrii:

-imposibilitatea vanzarii in perioada propusa-NERESPECTAREA TERMENELOR DE EXECUTIE A LUCRARILOR-CRESTEREA COSTURILOR OPERATIONALE-FLUCTUATII NEPREVAZUTE ALE preturilor resurselor utilizate

Calculul sensibilitatii in marketing nu se efectueaza doar pentru masurarea

indirect a riscului provenit din modificarile rezultatelor ca urmare a unor estimarieronate.Analiza de senzitivitate este utila si pentru examinarea implicita ariscului existent intr-un proiect de produs comparative cu un altu....................................................................................................

4.6 Analiza de risc

Fluxul de derulare a proiectului este compus intr-o gama larga de activitati,care se finalizeaza cu obtinerea unor rezultate necesare atingerii obiectivuluiproiectului.Activitatile proiectului au la baza o serie de ipoteze sau prezumtii caretrebuiesc in prealabil solutionate pentru derularea in bune conditii a proiectului.Ipotezele apar ca factori mai presus de controlul direct al proiectului, care suntnecesare sa apara pentru ca proiectul sa se poata indeplini, factori definite pozitivisi termini masurabili ai incertitudinilor apar ca si modificari posibile aleelementelor proiectului, dar a caror posibilitate de aparitie nu este cunoscutaIpotezele formulate in prezentul proiect pof fi structurate in 3 mari etape, sianume:

Etape de pregatire si eleborare a proiectuluiEtapa de initiere a lucrarilor de realizare a obiectivuluiEtapa de coordonare si monitorizare a proiectului

Etapa de pregatire si elaborare a proiectului-asigurarea resurselor financiare-Obtinerea acordurilor


45/48

Etapa de initiere a lucrarilor de realizare a obiectivuluirespectarea termenelor de execurie stabilitanivel ridicat de specializare a personaluluiRespectarea normelor PSI si SSmAnticiparea inflatiei si a cresterii economiei

Asigurarea aprovizionarii cu material prime

Etapa de ciirdonare si monitorizare a proiectului-asigurarea personalului specializatAsigurarea continuitatii lucrarilorPlicare de metode de realizare a obiectivului cat mai eficiente Asigurarea calitatii lucrarilor desfasurate

Riscurile pot fi catalogate ca si probabilitati de producere a unor pierderi

sau nerealizari in cadrul proiectuluiPentru a inlatura aceste riscuri se parcurg urmatoarele etape:Identificarea sursei de producer a risculuiEstimarea acestuiaGestionarea riscului si incercarea inlaturarii acestuia

Pentru a identifica riscurile se urmaresc atingerea etapelor urmatoare: Analiza planului de implementare Experienta specialistilor si a echipei de implementare

Riscurile identificate in cadrul prezentului proiect:Riscuri economice Cresterea retie de actualizare

Cresterea costului utilitatilor Scaderea preturilor pe mp

Riscuri contractualRiscuri de mediu Intarzieri ale proceselor de

avizareRiscuri politice Retragerea spijinului politic

local Schimbari politice majore

Riscuri naturale Cutremure Alunecari de teren incendii

Riscuri operationale siorganizatorice

management de proiecteneadecvat

greve retraferea sprijinului acordat de

consiliul local


46/48

Riscuri operationale si desistem

problem de comunicare estimari gresite ale pierderilor

Riscuri determinate defactorul uman

erori de estimare erori de operare sabitaj vandalism

Riscuri tehnice lipsa de oersonal specializat sicalificat

nerespectarea standardelor sireglementarilor tehnice

evaluari geotehnice neadecvate control defectuos al calitatii intarzieri in finalizare

Dupa identificarea riscurilor pe baza surselor de risc se pune problema evaluariiimpactului pe care l-ar avea riscurile respective asupra proiectului in cazul

ele studiu doc

Documents

Transcript of ele studiu doc