DOMLAND AGENCJA...

1

3DOMLAND AGENCJA NIERUCHOMOŚCI

KRYSTYNA MUZYKA

67 - 200 GŁOGÓW, RYNEK 1/5, tel./fax ( 0 -76) 834 - 26 - 90 lub 0 601 257 617 ; e-mail: [email protected]

NIP 693-100-98-51 Id. 390366523

Zaświadczenie o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej Nr ewidencji 6816/95 wydane przez Urząd Miejski w Głogowie Wydział Polityki Gospodarczej

OOPPEERRAATT SSZZAACCUUNNKKOOWWYY PRZEDMIOT WYCENY:

Prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej - działka nr 186

położenie: Głogów, ul. Skargi nr 5, woj. dolnośląskie Księga Wieczysta – KW 32 045 prowadzona przez Sąd Rejonowy w Głogowie

WŁAŚCICIEL: Państwowa Wyższa Szkoła Zawodowa w Głogowie

CEL WYCENY: Określenie rynkowej wartości prawa własności nieruchomości dla zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy

AKTUALNA WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI:

rynkowa WR: 28 168 700 zł Słownie: dwadzieścia osiem milionów sto sześćdziesiąt osiem tysięcy siedemset złotych

POZIOM CEN: maj 2010 r. AUTOR OPRACOWANIA:

Mgr inż. Krystyna Muzyka

Rzeczoznawca majątkowy

DATA OPRACOWANIA: 24 maj 2010 r. MIEJSCOWOŚĆ: Głogów

2

ZAWARTOŚĆ OPERATU strona Strona tytułowa Spis treści Wyciąg z operatu szacunkowego 1. Określenie przedmiotu i zakresu wyceny 4 2. Określenie celu wyceny 4 3. Podstawa formalna wyceny oraz źródła danych o nieruchomości 4

3.1. Podstawy formalne 4 3.2. Źródła danych o nieruchomości 4

4. Ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości 5 5. Opis stanu nieruchomości 5

5.1. Określenie stanu według faktycznego użytkowania 5 5.2. Stan prawny na przedłożonych dokumentów 12 5.3. Stan prawny według Ewidencji Gruntów 12

6. Wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości 12 7. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu

i sposobu wyceny 14 8. Wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki

szacowania 16 9. Przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz

z uzasadnieniem 20 9.1. Wnioski i komentarz do wyniku 28

10. Klauzule i zastrzeżenia 29 11. Załączniki

Mapa zasadnicza – kopia

Wyrys z mapy ewidencyjnej - kopia

Wypis z rejestru gruntów – kopia

Opis nieruchomości - kopia

Zawiadomienie o wpisie do księgi wieczystej nieruchomości – kopia

Wypis z aktu notarialnego Repertorium „A”numer:1876/05 - kopia

Wypis i Wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – kopia z dnia 29.10.2008 r. - kopia

Pismo l.dz. KN-204-13/10 z dnia 25.05.2010 r. - kopia

Zarządzenia Nr 10/2009 Kanclerza PWSZ w Głogowie z dnia 14 grudnia 29.12.2009 r. w sprawie zasad i wysokości opłat za korzystanie z garaży, sal wykładowych, dydaktycznych i innych - kopia

Zarządzenia Nr 11/2009 Kanclerza PWSZ w Głogowie z dnia 14 grudnia 29.12.2009 r. w sprawie zasad i wysokości opłat za korzystanie z pokoi gościnnych - kopia

Rzuty kondygnacji budynku głównego – kopia

Książki obiektów budowlanych (fragmenty) – kopie

Dokumentacja fotograficzna

3

Wyciąg z operatu szacunkowego

(art. 158 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz. U. z 2004 Nr 261, poz. 2603 z późniejszymi zmianami.)

1. Położenie nieruchomości, adres: Głogów, ul. Skargi nr 5

2. Oznaczenie według katastru

Woj. dolnośląskie; Powiat Głogowski; miasto Głogów Jednostka ewidencyjna: 020301_1, Miasto Głogów, Obręb: 0007 Stare Miasto , działka nr 186 o pow. 2,6578 ha

3. Numer Księgi Wieczystej: Księga Wieczysta – KW 32 045 prowadzona przez Sąd Rejonowy w Głogowie

4. Określenie osób, którym przysługują prawa do nieruchomości i rodzaj praw,

Osoby prawne. Prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej.

5. Krótki opis nieruchomości (w tym rodzaj, przeznaczenie i uzbrojenie):

Nieruchomość położona w pośredniej strefie miasta, dojazd, komunikacja b. dobra. Teren uzbrojony jest w energię, wodę, kanalizację, gaz. W sąsiedztwie wycenianej nieruchomości znajdują się osiedla mieszkaniowe z usługami towarzyszącymi tereny zielone - park. Teren o bardzo dobrych walorach lokalizacyjnych. Działka zabudowana obiektami: Państwowej Wyższej Szkoły Zawodowej (budynki szkoły, sala gimnastyczna, garaże, kort tenisowy, itp.). Budynki o konstrukcji tradycyjnej po częściowym remoncie i modernizacji.

6. Cel dokonanej wyceny: Ustalenie wartości prawa do nieruchomości dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy

7. Wartość nieruchomości określona w operacie szacunkowym:

Wartość rynkowa WR Podejście porównawcze, metoda porównania parami, podejście dochodowe, metoda zysków:

28 168 700 zł Słownie: dwadzieścia osiem milionów sto sześćdziesiąt osiem tysięcy siedemset złotych

8. Daty: - sporządzenia operatu szacunkowego: - data, na którą określono wartość: - data, na którą określono stan

nieruchomości:

- 24 maj 2010 r. - maj 2010 r. - 24 maj 2010 r.

9. Imię i nazwisko rzeczoznawcy majątkowego, pieczęć i podpis:

4

1. Określenie przedmiotu i zakresu wyceny Przedmiotem wyceny jest:

prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej – działki nr 186 o powierzchni 2,6578 ha zabudowanej obiektami Państwowej Wyższej Szkoły Zawodowej położonej w Głogowie przy ul. Skargi nr 5. Zakres opracowania obejmuje:

Opis aktualnego stanu nieruchomości,

Określenie aktualnej wartości rynkowej WR na dzień sporządzenia operatu szacunkowego.

2. Określenie celu wyceny Ustalenie aktualnej wartości rynkowej prawa własności nieruchomości dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy.

3. Podstawa formalna wyceny oraz źródła danych o nieruchomości 3.1. Podstawy formalne: Zleceniodawca:

Państwowa Wyższa Szkoła Zawodowa w Głogowie zlecenie dla Agencji Nieruchomości DOMLAND Krystyny Muzyka.

3.2. Źródła danych o nieruchomości:

Oględziny nieruchomości,

Wyrys z mapy ewidencyjnej,

Wypis z rejestru gruntów,

Opis nieruchomości,

Zawiadomienie o wpisie do księgi wieczystej nieruchomości,

Wypis z aktu notarialnego Repertorium „A”numer:1876/05,

Wypis i Wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 29.10.2008 r.,

Pismo l.dz. KN-204-13/10 z dnia 25.05.2010 r.

Zarządzenia Nr 10/2009 Kanclerza PWSZ w Głogowie z dnia 14 grudnia 29.12.2009 r. w sprawie zasad i wysokości opłat za korzystanie z garaży, sal wykładowych, dydaktycznych i innych

Zarządzenia Nr 11/2009 Kanclerza PWSZ w Głogowie z dnia 14 grudnia 29.12.2009 r. w sprawie zasad i wysokości opłat za korzystanie z pokoi gościnnych

Rzuty kondygnacji budynku głównego,

Książki obiektów budowlanych,

Baza danych, dokumenty prawne, przegląd transakcji, inne.

Materiały pomocnicze:

Literatura,

czasopisma: Rzeczoznawca Majątkowy, Nieruchomości Rynek Prawo, Nieruchomość, Rzeczpospolita, Gazeta Prawna

Biuletyn cen robót zagregowanych elementów i obiektów budowlanych w I kw. 2010 r.; Ośrodek Wdrożeń Ekonomiczno – Organizacyjnych Budownictwa PROMOCJA, Warszawa 2010 r.

5

4. Ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości Data oględzin nieruchomości: 16 maj 2010 r. Data sporządzenia operatu szacunkowego: 24 maj 2010 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: maj 2010 r. Data, na którą uwzględniono stan przedmiotu wyceny: 21 maj 2010 r.

5. Opis stanu nieruchomości 5.1. Określenie stanu według faktycznego użytkowania Wyceniana nieruchomość znajduje się w Głogowie na osiedlu Stare Miasto w pośredniej części miasta przy ulicy Skargi 5. Teren o bardzo dobrych walorach lokalizacyjnych. Dojazd bardzo dobry. W sąsiedztwie wycenianej nieruchomości znajdują się osiedla mieszkaniowe z usługami towarzyszącymi w zabudowie przedwojennej, oraz zabudowania nowopowstałe, tereny zielone – park, skwery. Teren płaski, ogrodzony, uzbrojony jest w sieć energetyczną, wodę, kanalizację, gaz.

6

Wycenianą nieruchomość stanowi działka nr 186 o kształcie wielokąta zabudowana obiektami budowlanymi Państwowej Wyższej Szkoły Zawodowej w Głogowie, opisanymi dla potrzeb wyceny według Książek Obiektów budowlanych i objętych wyceną jako:

Budynek Główny – A,

Budynek gimnazjum – B,

garaże

oraz nie objęte wyceną:

budynek sali gimnastycznej

budynki gospodarcze

bunkier

kort do gry w tenisa

boisko do siatkówki

ogrodzenie

drogi i place. Teren nieruchomości atrakcyjny i historycznie ciekawy, zabudowany już w średniowieczu, jednak wojna trzydziestoletnia spowodowała ograniczenia w rozwoju miasta. Miasto miało status garnizonu – twierdzy. Dopiero w drugiej połowie XIX w. pozwolono na przesunięcie fortyfikacji na wschód, dzięki czemu powstała w Głogowie nowa dzielnica. Jednym z ówcześnie powstałych budynków był szpital miejski obecnie główny budynek PWSZ. Gmach posiadał trzy skrzydła w kształcie nieregularnej litery "C" i miał koszarowy wygląd. W kilka lat po wybudowaniu szpitala postawiono obok gmach katolickiej Szkoły Ludowej, obecnie drugi budynek dydaktyczny PWSZ, którą otwarto

7

w 1900 r. Budynek składał się ze skrzydła głównego oraz trzech dodatkowych - jeden w części środkowej, pozostałe po bokach. Całość nakryto dwuspadowym dachem. Teren na wschód od dzisiejszych budynków dydaktycznych został zabudowany pod koniec XIX w. kamienicami czynszowymi. W narożniku ulic Wały Chrobrego i Piastowskiej w latach 1928 - 1930 wybudowano bloki dla rodzin oficerów.

Przed frontem budynku szpitala usypano górkę, którą po specjalnym uformowaniu, wyznaczeniu ścieżek i ustawieniu na szczycie platformy widokowej przeznaczono na obiekt rekreacyjno-spacerowy. Na początku XX w. ziemię z górki wywieziono i wykorzystano ją do zasypywania fos dawnej twierdzy. Teren przed szpitalem wyrównano i utworzono skwer. W okresie poprzedzającym II wojnę światową, lub w jej trakcie pod skwerem wybudowano kompleks podziemnych, betonowych schronów i korytarzy. Zostały one wykorzystane w 1945 r. podczas oblężenia miasta przez wojska radzieckie. Walki obróciły w ruinę wszystkie obiekty znajdujące się na terenie PWSZ. Po wojnie rozebrano kamienice czynszowe, bloki dla rodzin oficerów oraz pomnik. Budynek szpitala i dawnej szkoły pozostały w ruinie do końca lat czterdziestych. W 1949 r. w zachodnim skrzydle dawnego szpitala przeprowadzono remont. Po przeprowadzeniu odbudowy w pozostałych skrzydłach budynku w latach 1961 - 1963 przywrócono przedwojenny wygląd budynku. Dokonano rozbiórki dawnych leżakowni dla chorych pozostawiając jedynie ich podstawę w postaci podcieni nad wejściem głównym. W 1963 r. przystąpiono do remontu budynku dawnej szkoły katolickiej. Całkowicie rozebrano część północną budynku, dach dwuspadowy zastąpiono płaskim, przedwojenne elewacje zatynkowano. W 2004 r. w jej dawnych gmachach umieszczono Państwową Wyższą Szkołę Zawodową - pierwszą cywilną uczelnię w Głogowie. Państwowa Wyższa Szkoła Zawodowa w Głogowie, jest uczelnią publiczną utworzoną na podstawie rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 22 czerwca 2004 r. w sprawie utworzenia Państwowej Wyższej Szkoły Zawodowej w Głogowie (Dz. U. nr 150, poz.1571). Uczelnia działa na podstawie ustawy z dnia 27 lipca 2005 roku – Prawo o szkolnictwie wyższym (Dz. U. Nr 164, poz. 1365, ze zm.), zwanej dalej „ustawą”, przepisów wydanych na jej podstawie oraz niniejszego statutu. Nadzór nad Uczelnią, w zakresie określonym ustawą, sprawuje minister właściwy do spraw szkolnictwa wyższego.

Podstawowe zadania Uczelni określa ustawa.

Uczelnia może prowadzić badania naukowe w sposób i na warunkach określonych przez Senat.

Uczelnia współdziała z innymi uczelniami w zakresie opracowywania programów studiów, wzajemnej wymiany studentów, pracowników

8

dydaktycznych, kontynuowania studiów przez absolwentów Uczelni a także odbywania studiów doktoranckich i zdobywania stopni naukowych przez pracowników dydaktycznych.

Uczelnia współdziała z podmiotami gospodarczymi, społecznymi organizacjami środowiskowymi i jednostkami samorządu terytorialnego w szerzeniu wiedzy, rozwoju kulturalnego, społecznego i gospodarczego macierzystego regionu.

Uczelnia dba o wszechstronny rozwój i zdrowie studentów.

Uczelnia może prowadzić działalność w zakresie oświaty i wychowania w formach szkolnych.

Uczelnia może prowadzić studia podyplomowe, na warunkach określonych w ustawie oraz kursy dokształcające.

Senat tworzy studia podyplomowe i kursy dokształcające, a także uchwala ogólne zasady ich organizacji oraz kryteria kwalifikacji uczestników na te formy kształcenia.

Opis obiektów budowlanych na dzień oględzin: Budynek główny - A Na podstawie przedłożonej do wglądu Książki obiektu budowlanego, której fragmenty załączono do Operatu, oraz informacji udzielonych przez Zleceniodawcę, dane techniczne charakteryzujące obiekt:

Powierzchnia zabudowy - 1 755 m2

Powierzchnia użytkowa - 5 960 m2

Kubatura - 330 000 m3

Ilość kondygnacji - 4

instalacje - c.o., elektryczna, wodno- kanalizacyjna, odgromowa, telefoniczna, komputerowa.

Budynek czterokondygnacyjny, podpiwniczony z poddaszem użytkowym.

Fundamenty - cegła,

Ściany zewnętrzne – cegła na zaprawie wapiennej, licowane czerwoną cegłą

Ściany wewnętrzne - cegła

Strop ceglane odcinkowe, płaskie, nad III piętrem – drewniany

Dach - o konstrukcji drewnianej kryty papą,

Schody - główne wejściowe - granitowe, klatka schodowa dwubiegowa o konstrukcji stalowo - ceglanej oraz stalowo - drewnianej,

Dźwig - towarowy

Stolarka okienna - drewniana, wymieniana na nową. Stolarka drzwiowa - w części wymieniana na nową.

Wykończenie wewnątrz pomieszczeń: zróżnicowane od funkcji pomieszczenia: ściany: malowane, płytki ceramiczne, podłogi i posadzki: w części sal dydaktycznych, w pokojach - parkiet drewniany, pomieszczenia sanitarne, barek - płytki ceramiczne, w części wykładziną syntetyczna.

Instalacje: elektryczna, oświetleniowa i siłowa, instalacja centralnego ogrzewania i ciepłej wody, instalacje wodna i kanalizacyjna, gazowa, telefoniczna, alarmowa z monitoringiem.

9

Na program funkcjonalny budynku A składają się pomieszczenia:

Budynek główny ZestawieniePow. użytkowa

m2

Pow. sal dydaktycznych 812,34

Pow. innych pomieszczeń dydaktycznych 323,45

pow. pom.biurowych 266,4

pow. pom.sanit.- higienicznych 444,58

pow.szatni szkolnych 32,97

powierzchnia korytarzy szkolnych 1051,9

razem 2931,64

pow.pomieszczeń magazynowych 261,32

pow.innych pom.gosp. 409,55

razem 670,87

Razem 3602,51

Budynek główny (internat)

pow.pokoi mieszkalnych 715,1

pow.pom.dydaktycznych 691,37


powierzchnia korytarzy internatu 426,14

razem 1967,52

pow.pomieszczeń magazynowych 188,1

pow.innych pom.gosp. 194,13

razem 382,23

Razem 2349,75

RAZEM BUDYNEK GŁÓWNY 5952,26 Budynek - B Na podstawie przedłożonej do wglądu Książki obiektu budowlanego, oraz informacji udzielonych przez Zleceniodawcę, której fragmenty załączono do Operatu, dane techniczne charakteryzujące obiekt:

Powierzchnia zabudowy - 780 m2

Powierzchnia użytkowa - 2 123 m2

Kubatura - 12 470 m3

Ilość kondygnacji - 4

instalacje - c.o., elektryczna, wodno- kanalizacyjna, odgromowa, telefoniczna, komputerowa, kotłownia gazowa.

Konstrukcja i wyposażenie jak w budynku głównym. Budynek trzykondygnacyjny, podpiwniczony. W budynku znajduje się 14 klas, sala gimnastyczna, pomieszczenia dydaktyczne i warsztatowe, położone w użytkowym przyziemiu. Budynek rozbudowano i powiększono o aulę z podpiwniczeniem na szatnię uczniowską oraz bunkier skład opału, wykorzystywany jako magazyn. Aula

Ławy żelbetowe,

Ściany i filary murowane z cegły pełnej na zaprawie cementowo – wapiennej

Stropodach – prefabrykowany, żelbetowy, płyty korytkowe oparte na dźwigarach stalowych,

Strop nad piwnicami – płyta żelbetowa

Stolarka okienna i drzwiowa – drewniana, okna zespolone

Tynki – cementowo – wapienne

Elewacja otynkowana, pomalowana.

Wykończenie wewnątrz pomieszczeń: zróżnicowane od funkcji

10

pomieszczenia: ściany: malowane, płytki ceramiczne, podłogi i posadzki: w części sal dydaktycznych, w pokojach – parkiet drewniany, pomieszczenia sanitarne, płytki ceramiczne, w części wykładziną syntetyczna, na korytarzach – posadzka cementowa + wykładzina PCV , w pomieszczeniach warsztatowych cementowe , powlekane lastriko.

Instalacje: elektryczna, oświetleniowa i siłowa, instalacja centralnego ogrzewania i ciepłej wody, instalacje wodna i kanalizacyjna, gazowa, telefoniczna, alarmowa z monitoringiem.

Bunkier zasobnik na opał – obecnie magazyn Bunkier wykonano jako podziemny z częścią nadziemną. Ściany zewnętrzne z cegły ceramicznej. Stropodach żelbetowy wykonany na mokro z możliwością zsypu opału z góry stropu poprzez zsypy węglowe. Słupy podciągi, strop z betonu, stal zbrojeniowa konstrukcyjna. Bunkier posadowiony jest przy ścianie szczytowej budynku, przy kotłowni. Obiekt doświetlony oknami z luxferów. Zsypy węglowe z typowych włazów ulicznych typu ciężkiego. Wjazd z poziomu terenu na poziom bunkra po pochylni terenowej z gruzobetonu. Na program funkcjonalny budynku B składają się pomieszczenia:

Budynek główny Pow.użytkowa

m2

Pow. sal dydaktycznych 992,66

Pow. innych pomieszczeń dydaktycznych 274,58

Pow. Sali gimnastycznej Pow. sali gimnastycznej 70,4

pow. pom. biurowych 23,1


pow.szatni szkolnych 23,46

powierzchnia korytarzy szkolnych 424,61

razem 1874,67

pow.pomieszczeń magazynowych (zasobniki

na opał) 196,1

pow.innych pom.użytkowych 266,9

razem 463

Razem 2337,67 Ocena stanu technicznego i funkcji budynków Budynki A i B stan techniczny, funkcja i standard dostosowany do działalności dydaktycznej. Budynek A w trakcie remontu i modernizacji. Standard wykończenia pomieszczeń w budynku w części wyremontowanej wysoki. Wymieniono stolarkę okienną, drzwiową, odnowiono i pomalowano ściany, odnowiono pomieszczenia sanitarno – higieniczne i wymieniono armaturę sanitarną. Wymieniono piony kanalizacyjne i wodne. Zmodernizowano ogrzewanie: wymieniono grzejniki na nowe. Zlikwidowano starą kotłownie opalaną węglem, i zabudowano dwie nowe kotłownie z nowoczesną aparaturą grzewczą, wymienioną w 2002 roku. Do ogrzewania obiektów służą piece gazowe firmy „Viessmann VITOPLEX 100”. W części pomieszczeń w budynku B przeprowadzono remont kapitalny i modernizacje. Stan techniczny i funkcjonalny dobry. Część pomieszczeń najwyższej kondygnacji wymaga remontu.

11

Garaże W zabudowie szeregowej – 10 garaży. Ściany wykonane z cegły pełnej, strop korytkowy, dach pokryty papą asfaltową, tynki zewnętrzne i wewnętrzne cementowo – wapienne, malowane. Bramy drewniane i stalowe. Do budynku doprowadzono instalację elektryczną.

Kubatura 624,00 m3 Powierzchnia użytkowa 312,00 m2

Oraz nie objęte wyceną. Budynek sali gimnastycznej

Kubatura 2 833 m3 Powierzchnia użytkowa 415,52 m2

Budynek gospodarczy W zabudowie wolnostojącej. Ściany wykonane z cegły pełnej, strop korytkowy, dach pokryty papą asfaltową, tynki zewnętrzne i wewnętrzne cementowo – wapienne. Stolarka okienna i drzwiowa drewniana. Do budynku doprowadzono instalację elektryczną.

Kubatura 324,00 m3 Powierzchnia użytkowa 145,00 m2

Kort do tenisa Nawierzchnia z mączki. Ogrodzenie z siatki stalowej zamontowanej na słupkach stalowych.

18,00 m x 36,3 m2 = 648,00 m2 Boisko do siatkówki Nawierzchnia boiska asfaltowa. Teren nie ogrodzony.

11,00 m x 20,0 m2 = 220,00 m2 Boisko do koszykówki Nawierzchnia boiska asfaltowa. Teren nie ogrodzony.

20,00 m x 42,0 m2 = 840,00 m2 Ogrodzenie terenu: Murowane:

602 m + 310 m = 912,0 mb Ogrodzenie murowane z cegły klinkierowej składające się z dwóch bram, furtki i przęseł stalowych z siatki w ramach stalowych.

Fundamenty: betonowe, monolityczne ciągłe poniżej poziomu terenu,

Cokoły: murowane z cegły klinkierowej pełnej, o wysokości do 30 cm i grubości 1cegły.

Słupy murowane z cegły klinkierowej o wymiarach 1 ½ x 1 ½ cegły przykryte czapkami ceramicznymi.

Przęsła z siatki w ramach stalowych obsadzone w słupkach murowanych.

Ogrodzenie z siatki stalowej : 65,0 mb Ogrodzenie z siatki stalowej ocynkowanej na słupkach stalowych z rur obsadzonych w cokole betonowym, posadowionym poniżej poziomu terenu.

Drogi wewnętrzne + chodniki Droga z kostki brukowej: 95,5 m x 6,0 m = 573 m2

12

Chodniki: 73 m x 3,0 m = 219 m2 Droga asfaltowa: 123,0 m x 3,5 m = 430,5 m2 Chodnik: 103,5 m x 1,5 m = 155,25 m2 Droga betonowa: 77,0 m x 3,6 m = 277,0 m2 Bunkier – magazyn

Powierzchnia użytkowa 70,0 m2 Położony pod terenem podwórza na zapleczu budynku głównego szkoły. Wykorzystywany był jako przechowalnia ziemniaków. Murowany z cegły pełnej, schody betonowe, posadzka cementowa, wentylacja grawitacyjna, drzwi wejściowe drewniane. 5.2. Stan prawny na podstawie księgi wieczystej nieruchomości Na podstawie przedłożonego Zawiadomienia o wpisie do księgi wieczystej nieruchomości nr KW 32 045 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Głogowie, stwierdziłam że księga obejmuje nieruchomość w granicach działki nr 186 o powierzchni 2,8678 ha położoną w Głogowie przy ulicy Skargi nr 5. Sposób korzystania: Nieruchomość zabudowana i droga zabudowana garażem, I-kondygnacyjnym, wykonanym z cegły o pow. 129 m2, garażem I-kondygnacyjnym wykonanym z cegły o pow. 105 m2, garażem wykonanym z cegły o pow. 78 m2, salą gimnastyczną I-kondygnacyjną wykonaną z żel-bet o pow. 506 m2, budynkiem gospodarczym I –kondygnacyjnym wykonanym z cegły o pow. 145 m2, magazynem opału, I kond. wykonanym z cegły o pow. 163 m2, szkołą IV kondygnacyjną wykonaną z cegły o pow. 2755 m2, szkołą IV kondygnacyjną wykonaną z cegły o pow. 6 622m2. W Dziale II powołanej KW jako właściciel nieruchomości wpisana jest:

Państwowa Wyższa Szkoła Zawodowa w Głogowie Dział III ( trzeci) ciężary i ograniczenia: bez wpisów. Dział IV (czwarty) hipoteki: bez wpisów. 5.3. Oznaczenie w Ewidencji gruntów

Na podstawie informacji z Wypisu z Rejestru Gruntów z dnia 30.03.2010 r. określono że przedmiotowa działka jest położona:

Woj. dolnośląskie; Powiat: głogowski; gmina: Miasto Głogów; Miejscowość: Głogów; Jednostka ewidencyjna: 020301_1, Miasto Głogów; obręb: 0007 Stare Miasto.

Wypis z rejestru gruntów zamieszczono w końcowej części Operatu szacunkowego.

6. Wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości

Na podstawie przedłożonego przedłożonych dokumentów Wypisu i Wyrysuj z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 29.10.2008 r., którego kopie załączono w końcowej części Operatu i weryfikacji planu zagospodarowania przestrzennego Zatwierdzonego UCHWAŁA Nr V/45/99 Rady Miejskiej w Głogowie z dnia 23 lutego 1999 roku. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

13

Starego Miasta w Głogowie opublikowanego w Dzienniku Urzędowym Województwa Legnickiego, Legnica, dnia 25 czerwca 1999 r., Nr 15, poz. 695, stwierdzono, że wyceniana nieruchomość znajduje się w obrębie konturu oznaczonego symbolami: „48 UP” i „49UP”- tereny przeznaczone pod - usługi publiczne - oświaty.

Symbol „48UP” – oznacza: Ośrodek szkolno wychowawczy - użytkowanie bez

zmian,

podstawowa funkcja - usługi publiczne - oświaty,

14

dopuszczalne funkcje usług komercyjnych, zieleni i urządzeń towarzyszących, w tym parkingów wbudowanych,

obiekt o walorach kulturowych - wszelkie prace budowlane mogą być prowadzone po uprzednim uzyskaniu opinii Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków,

należy uzupełniać zabudowę zgodnie z oznaczeniem na rysunku planu, przy czym nowe obiekty powinny formą i skalą nawiązywać do budynku nr 17 przy ul. Staszica (144kD),

Symbol „49UP” – oznacza: Ośrodek szkolno wychowawczy - użytkowanie bez

zmian.

podstawowa funkcja - usługi publiczne - oświaty i sportu,

dopuszczalne funkcje usług komercyjnych, zieleni i urządzeń towarzyszących, w tym parkingów wbudowanych,

w wypadku podjęcia decyzji o wprowadzeniu nowej zabudowy, należy stosować proponowane linie zabudowy, zgodnie z oznaczeniem na rysunku planu, nowe obiekty charakterem i formą powinny nawiązywać do zabudowy kwartału oznaczonego symbolem 48UP,

wnętrze kwartału należy przeznaczyć pod zieleń wewnętrzną wraz z parkingami, przy czym nie dopuszcza się dokonywania jego podziału, a w wypadku budowy obiektu sportowego wnętrze kwartału można zabudować.

7. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny

Zasada szczególnej staranności wymaga poszukiwania ma rynku (rynkach) nieruchomości spełniającej wymagania definicji nieruchomości podobnej. Należy przez to rozumieć taką nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Dla potrzeb wyceny określono:

rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, zabudowanych, lokalowych, stawki czynszu,

obszar badanego rynku obejmuje: miasto Głogów, w szczególności w pobliżu wycenianej nieruchomości,

okres badania cen: od 2008r. – 2010 r. Następnie przeanalizowano warunki obrotu i różnice cech nieruchomości. Rynkowe cechy nieruchomości określono na podstawie posiadanych informacji uwzględniające preferencje potencjalnych nabywców. Zanotowano miedzy innymi:

15

Transakcje działek niezabudowanych w Głogowie:

Położenie Osiedle/UlicaData

transakcji

powierzchnia

m2

cena brutto

1m2 zł przeznaczenie/ uwagi

Głogów Stare Miasto ######### 108 2 314,81 rozp.budowa kamienicy

Głogów Stare Miasto ######### 85 588,32 MN

Głogów Stare Miasto ######### 108 743,06 zab.m-u, stan "0"

Głogów Stare Miasto ######### 5 984 617,75 22MN- zab.m-u - przetarg

Głogów ul. Galileusza ######### 197 210,56 UC - prawo uw

Głogów Stare Miasto ######### 114 2 877,19 zab.m-u, stan "0"

Głogów św. Jadwigi ######### 199 392,36 niezab

Głogów św. Jadwigi ######### 208 213,27 MN

Głogów św. Jadwigi ######### 293 210,27 MN

Głogów Bolesława Śmiałego ######### 1 790 213,40 MN/U

Głogów Stare Miasto ######### 95 1 684,21 MN/U - wykonano b.archeologiczne

Głogów Brzostów ######### 887 213,19 44.1MN, 44.2MN, zab m i usł.






Głogów Brzostów ######### 887 217,32 MN


Głogów Stare Miasto ######### 3 613 817,16 MN/U niezab.

Na podstawie prowadzonych badań wynika, że w Głogowie odbywa się dość duży obrót działkami pod zabudowę mieszkaniową, mieszkaniowo - usługową, ale mały pod zabudowę komercyjną. Ceny gruntów pod zabudowę kształtowały się w latach 2008 – 2010 od ok. 200 zł/m2 do ponad 800 zł/m2. Ceny wahają się w zależności od atrakcyjności lokalizacji, stanu technicznego, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej.

W badanym okresie nastąpił wzrost zainteresowania nabyciem terenów pod zabudowę i nastąpił również wzrost cen, pomimo okresowych znacznych wahań. Ma to związek ze wzrostem zainteresowania nabywców nieruchomościami w tym rejonie, który na położenie w centrum miasta, przeznaczenie i bardzo dobrą komunikację jest szczególnie atrakcyjny. Transakcje garaży w Głogowie:

Ulica data transakcji Powierzchnia m2 cena zł/m2

Piastowska 2010-03-09 18,00 763,89

Garncarska 2010-01-08 16,32 2 347,52

Długa 2010-01-08 16,32 2 086,69

Długa 2009-12-09 16,32 2 347,52

Długa 2009-11-13 16,10 3 268,19

Piastowska 2009-07-07 18,00 833,33

Polska 2008-04-16 20,65 1 708,00

Kotlarska 2008-03-13 30,00 1 666,67

Słodowa 2008-02-07 14,19 976,00

Słodowa 2008-02-07 16,82 974,84

Słodowa 2008-02-07 14,54 2 609,49 Na podstawie prowadzonych badań wynika, że w Głogowie zanotowano transakcje garażami, w pobliżu wycenianej nieruchomości. Ceny

16

kształtowały się w badanym okresie od ok. 800 zł/m2 do ponad 3 000 zł/m2. Ceny wahają się w zależności od atrakcyjności lokalizacji, stanu technicznego.

W badanym okresie nastąpił wzrost zainteresowania nabyciem garaży i wzrost cen. Ma to związek ze wzrostem zainteresowania nabywców nieruchomościami tego typu w tym rejonie, który ze względu na położenie w centrum miasta jest szczególnie atrakcyjny. Transakcje lokali użytkowych w Głogowie:

Ulicaopis lokalu

użytkowego

Data

sprzedaży

pow. lokalu

m2

cena lokalu

zł

cena

sprzedaży

1m2p.u.

lokalu

cena lokalu

skorygowana - po

wykończeniu przy

sprzedaży develop.

Smolna lokal użytkowy 2010-01-22 24,70 105 000 4 251,01

Garncarska lokal użytkowy 2010-01-08 87,03 403 471 4 636,00

Kotlarska lokal użytkowy 2009-11-24 26,78 120 499 4 499,58

Rynek lokal użytkowy 2009-01-14 375,33 804 712 2 144,01

Balwierska lokal użytkowy 2008-12-03 107,02 442 689 4 136,51 4 958,36

Długa lokal użytkowy 2008-06-23 38,90 162 259 4 171,17 5 005,41

Balwierska lokal użytkowy 2008-06-20 130,16 645 380 4 958,36 4 958,36

Długa lokal użytkowy 2008-05-14 36,46 111 264 3 051,67 3 662,01

Aleja Wolności lokal użytkowy 2008-03-31 175,30 1 692 000 9 652,03

Garncarska lokal użytkowy 2008-03-04 58,61 219 425 3 743,81 4 492,57



Na podstawie prowadzonych badań wynika, że w Głogowie odbywa się dość duży obrót nieruchomościami lokalowymi na Stary Mieście i w pobliżu wycenianej nieruchomości. Ceny kształtowały się w badanym okresie od ok. 2100 zł/m2 do ok. 9600 zł/m2. Ceny wahają się w zależności od atrakcyjności lokalizacji, stanu technicznego, standardu, wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej. Stawki czynszu nieruchomości lokalowych:

Położenie rodzaj powierzchnistawka czynszu

zł/ m2 nettoul. Jedności Robotniczej pom. biurowe 40 zł/m2

ul. Gomółki pom. biurowe 50 zł/m2

ul.Słodowa pom. usługowo - biurowe 55 zł/m2 Na podstawie prowadzonych badań wynika, że w Głogowie przeciętne ceny najmu nieruchomości lokalowych – biurowych kształtowały się w badanym okresie od ok. 30 zł/m2 40 zł/m2. Ceny wahają się w zależności od atrakcyjności lokalizacji, stanu technicznego.

8. Wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania

Wyboru sposobu szacowania dokonano w oparciu o następujące:

Podstawy prawne:

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

17

(tekst jednolity: Dz. U. z 2004 Nr 261, poz. 2603 z późniejszymi zmianami).

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 z późniejszymi zmianami).

Podstawy merytoryczne, uzupełniające:

Ustawa Prawo bankowe z dnia 29 sierpnia 1997 r. (tekst jednolity Dz. U. z 2002 r. Nr 72, poz.665 z późniejszymi zmianami),

Kodeks cywilny – Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. z późniejszymi zmianami,

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. Nr z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późniejszymi zmianami).

Podstawowe Krajowe Standardy Wyceny (KSWP)

KSWP 1 Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa

KSWP 3 Operat szacunkowy

Krajowe Standardy Wyceny – Specjalistyczne (KSWS)

KSWS 3 „Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności”

Krajowe Standardy Wyceny – Noty Interpretacyjne

NI1 „Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości”

NI2 „Zastosowanie podejścia dochodowego w wycenie nieruchomości”

Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych, wydanie VIII włączone do zbioru PKZW jako tymczasowe noty interpretacyjne

Standard III.3 Ustalenie stanu prawnego przedmiotu wyceny,

Standard III.4 Zasady ustalania zużycia,

Standard IV.1 Wpływ czynników środowiskowych na wycenę nieruchomości,

Wycena wartości praw powinna być przeprowadzona zgodnie ze „Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych ...” – Polskiej Federacji Rzeczoznawców Majątkowych, na podstawie ich wartości rynkowej. Według Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 z późniejszymi zmianami) określenie wartości rynkowej powinno wynikać z podejścia porównawczego lub dochodowego. Wycena wartości praw powinna być przeprowadzona na podstawie ich wartości rynkowej. Na podstawie szczegółowej analizy ustaleń wynikających z przepisów prawa podanych w punkcie „podstawa prawna” dla wyceny nieruchomości dokonano wyboru sposobu określenia wartości. Wartość wycenianej nieruchomości określono jako:

wartość rynkową WR - dla aktualnego sposobu zagospodarowania i wykorzystania.

Definicje wartości rynkowej zawarto w Standardach zawodowych, fragmenty, których zamieszczono poniżej:

http://ssrm.kielce.pl/images/File/Standard%20ksws%203%2018.02.2008.pdf

http://ssrm.kielce.pl/images/File/Ni%201%20-%201.03.2009%20r..pdf



http://ssrm.kielce.pl/images/File/Standard%20iii.3.doc

http://ssrm.kielce.pl/images/File/Standard%20iii.3.doc

http://ssrm.kielce.pl/images/File/Standard%20iv.1.doc

http://ssrm.kielce.pl/images/File/Standard%20iv.1.doc

19

Na podstawie szczegółowej analizy ustaleń wynikających z przepisów prawa podanych w punkcie „podstawa prawna” dla wyceny nieruchomości dokonano wyboru sposobu określenia wartości. Z uwagi na rodzaj i stan nieruchomości do oszacowania wartości WR - dla aktualnego sposobu zagospodarowania i wykorzystania przyjęto:

podejście porównawcze, metodę porównania parami.

podejście dochodowe, metodę zysków, technikę kapitalizacji prostej.

Wartość rynkowa nieruchomości podlega ustaleniu w procesie wyceny. Należy założyć, że zbycie następuje w dniu wyceny i stosownie do wyżej określonej definicji wartości rynkowej zrealizowane zostaną założenia ww. Należy przy tym przyjąć, że ceny w okresie negocjacji nie uległy zmianie.

20

9. Przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem

Dla potrzeb wyceny wycenianą nieruchomość podzielono na funkcjonalne części określone dla potrzeb wyceny jako:

część działki 186 - niezabudowaną: łącznie 1,6578 ha, cz. działki zabudowaną budynkiem sali gimnastycznej (przy wycenie pominięto budynek sali gimnastycznej, która według Oświadczenia Zleceniodawcy jest, ze względu na jej stan, nieużytkowana) oraz pozostałą część działki ok. 0,6578 ha przeznaczoną na tereny niezabudowane, zielone rekreacyjne, pas zieleni izolacyjnej od ulicy Wały Władysława Chrobrego.

o część zabudowaną: budynkiem A, budynkiem B oraz garażami o powierzchni około 1,00ha.

Do określenia wartości rynkowej części niezabudowanej przyjęto podejście porównawcze, metodę porównania parami. Wartość wycenianej nieruchomości określono jako: wartość rynkową WR - dla aktualnego sposobu zagospodarowania i wykorzystania. Z uwagi na rodzaj i stan nieruchomości części zabudowanej do oszacowania wartości rynkowej WR dla stanu aktualnego przyjęto podejście dochodowe, metodę zysków, technikę kapitalizacji prostej oraz podejście porównawcze, metodę porównania parami.

Określenie wartości części niezabudowanej działki nr 186: Dla potrzeb wyceny części niezabudowanej do analizy i porównania przyjęto poniższe transakcje działek. Przy wycenie pominięto budynek sali gimnastycznej, ze względu na stan, jest nieużytkowany.

Położenie Osiedle/ulicaData

transakcji

powierzchnia

m2

cena brutto

1m2 zł

c

e

n

a

przeznaczenie/ uwagi

Głogów Stare Miasto ######### 5 984 617,75 22MN- zab.m-u

Głogów Bolesława Śmiałego ######### 1 790 213,40 MN/U

Głogów Stare Miasto ######### 3 613 817,16 MN/U niezab.

Dla analizowanego rynku lokalnego określono: Cmax= 817,16 zł/m2, Cmin = 213,40 zł/m2

i obliczono zakres cenowy C: C = Cmax - Cmin = 603,76 zł/m2 Zestawienie wag cech rynkowych dla nieruchomości:

Nr Nazwa cechy wagazakres kwotowy

[zł]1 Położenie,atrakcyjność lokalizacji 20% 120,75

2 Otoczenie i walory środowiskowe 20% 120,75

3 Kształt i wielkość nieruchomości 20% 120,75

4 Przeznaczenie w planie miejscowym 20% 120,75

5Wyposażenie w urządzenia infrastruktury

technicznej i dostęp do drogi20% 120,75

100% 603,76Razem

21

Zestawienie cech rynkowych nieruchomości:

Nr Nazwa cechy waga zakres

kwotowy [zł]

Wartość % cechy

1 Położenie, atrakcyjność lokalizacji 20% 120,75 Lepsze b. dobre dobre

100% 50% 0%

2 Otoczenie i walory środowiskowe 20% 120,75 Lepsze b. dobre dobre

100% 50% 0%

3 Kształt i wielkość nieruchomości 20% 120,75 Lepsze b. dobre dobre

100% 50% 0%

4 Przeznaczenie w planie miejscowym, możliwość alternatywnego użytkowania

20% 120,75 Lepsze b. dobre dobre

100% 50% 0%

5 Wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej i dostęp do drogi

20% 120,75 pełne niepełne

100% 0%

Razem 100% 603,76

Zestawienie cech nieruchomości wycenianej i przyjętych do porównań

l.p. Cechy rynkowe Nieruchomość

wyceniana Nieruchomość

1 Nieruchomość

2 Nieruchomość

3

1. Położenie b.dobre lepsze dobre lepsze

2. Otoczenie i walory środowiskowe b.dobre lepsze dobre lepsze

3. Kształt i wielkość nieruchomości dobry b.dobry lepszy b.dobry

4. Przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym, możliwość zabudowy

UC – lepsze dobre b.dobre b.dobre

5. Wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej

Pełne dr, e, k, w, g

Pełne Niepełne Pełne

Obliczenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości cz. działki nr 186 cz. niezabudowanej:

Nieruchomość

1Nieruchomość 2 Nieruchomość 3

1. Położenie 20% 120,75 -120,75 120,75 -120,75

2. Otoczenie i walory środowiskowe 20% 120,75 -120,75 120,75 -120,75

3. Kształt i wielkość nieruchomości 20% 120,75 -60,36 -120,75 -60,36

4.

Przeznaczenie nieruchomości w

planie miejscowym, możliwość

zabudowy

20% 120,75 120,75 60,36 60,36

5.Wyposażenie w urządzenia

infrastruktury technicznej20% 120,75 120,75

100% 603,76 -181,11 301,86 -241,50

617,75 213,4 817,16

436,64 515,26 575,66

16 578

8 441 286

8 441 300

Wartość działki [zł]

Po uwzględnieniu poprawek

Wartość poprawki [zł]

Wartość rynkowa 1m2 prawa własności działek przyjętych do porównań [zł]

l.p.

Wartość działki [zł] w zaokrągleniu

Cechy rynkowe

Udział

kwotowy

[zł]

509,19Średnia wartość 1m2 prawa własności działki [zł]

Nieruchomość

wyceniana

Udział

procentowy

[%]

Suma poprawek

Powierzchnia działki [m2]

Określenie wartości części zabudowanej działki nr 186: Wartość części zabudowanej określono w podejściu dochodowym, część zabudowana budynkami A i B oraz w podejściu porównawczym – cześć działki zabudowana garażami.

22

Określenie wartości części zabudowanej budynkami A i B: Na podstawie uzyskanych informacji i przedłożonych zestawień, których kopie zamieszczono w końcowej części Operatu stwierdziłam, że nieruchomość może być źródłem dochodów, pochodzących z poniższych źródeł:

- wynajem sal ćwiczeniowych, auli, pracowni komputerowych w budynkach A i B, - wynajem pokoi biurowych w budynkach A i B, - wynajem pomieszczeń magazynowych w budynkach A i B, - wynajem pokoi gościnnych - wynajem powierzchni wystawowych, - Wynajem garaży, i innych.

Wartość nieruchomości, w ramach przyjętej metody, jest obliczana według wzoru:

WD = D/r

gdzie: WD - wartość nieruchomości D – stały dochód r – stopa kapitalizacji

Kapitalizacja prosta, jest procesem zamiany jednorocznego stałego dochodu z nieruchomości, w wartość nieruchomości, przy użyciu stopy kapitalizacji. Technika ta realizuje założenie , że prognozowany dochód roczny będzie stały oraz że nieruchomość będzie przynosić ten dochód na czas nieograniczony. Procedura postępowania przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej dochodu netto objęła następujące czynności:

a) określenie potencjalnego dochodu netto b) określenie wydatków operacyjnych związanych z eksploatacją

i funkcjonowaniem nieruchomości wycenianej. Wydatki operacyjne obejmują między innymi podatek od nieruchomości, wydatki operacyjne nie obejmują amortyzacji.

c) określenie dochodu operacyjnego netto jako różnicy efektywnego dochodu brutto i wydatków operacyjnych,

d) przeprowadzono analizę transakcji, stawek najmu dla nieruchomości podobnych w celu ustalenia cen transakcyjnych i dochodów netto uzyskiwanych z tych nieruchomości,

e) ustalono stopę kapitalizacji na podstawie dochodu operacyjnego netto (lub współczynnika kapitalizacji),

f) określenie wartości nieruchomości poprzez podzielenie rocznego dochodu operacyjnego netto osiąganego przez nieruchomość przez stopę kapitalizacji netto ustaloną na podstawie porównywalnych transakcji lub pomnożenie tego dochodu przez współczynnik kapitalizacji netto.

Wartość dochodowa nieruchomości zależy przede wszystkim od przyjęcia określonego kosztu zaangażowania kapitału, dlatego też potencjalny kupujący będzie dążył do określenia kosztu z uwagi na zwiększone ryzyko finansowe. Przy szacowaniu stopy dyskontowej (kapitalizacji) należy uwzględnić dużo większe ryzyko związane z inwestycją w nieruchomość od długoterminowych lokat środków pieniężnych w bankach lub papierach wartościowych o najniższym ryzyku np. w obligacjach Skarbu Państwa.

23

Stopa dyskontowa jest wyznacznikiem rentowności, przy której inwestujący jest gotowy zaangażować swój kapitał w daną nieruchomość.

Określenie poziomu stopy kapitalizacji dla dochodu efektywnego

Stopy dyskontowe oraz stopę kapitalizacji czynszu dzierżawnego szacuje się często na podstawie oceny istniejącego rynku kapitałowego, zgodnie z zasadą dostrzegania w stopach dyskontowych, ceny kapitału wynikającego z sytuacji rynkowej. Tak rozumiana stopa składa się z trzech elementów:

1. Wielkość bazowa (rf)-

najczęściej w opracowaniach przyjmuje się stopę realną, czyli wyczyszczoną ze zniekształceń inflacji. Określa się ją na podstawie średniego oprocentowania długoterminowych lokat (depozytów) bankowych lub obligacji Skarbu Państwa oraz przewidywanej stopy inflacji zakładanej w ustawie budżetowej.

2.Dodatek ryzyka inwestowania tzw. rynkowego (rr)- (dotyczący całego systemu rynkowego, zwany ryzykiem systematycznym), charakterystyczny dla całej gospodarki, wyrażający stopień niepewności inwestowania w nieruchomości w stosunku do lokat bezpiecznych. Dodatek za ryzyko inwestowania przyjmowany jest najczęściej jako współczynnik 1,2 do 1,5 a nawet 2,0. Dodatek ten powinien być uzależniony od tego w jakiej wysokości przedsiębiorstwo będzie finansowane kapitałem własnym inwestującego, a w jakiej wysokości kapitałem obcym i koniecznością uwzględnienia oprocentowania zadłużenia.

3. Dodatek ryzyka indywidualnego tzw. operacyjnego ( ro)- (charakterystyczny dla poszczególnych rodzajów i branż podmiotów gospodarczych), uwzględniający warunki ich funkcjonowania, strukturę majątku, mobilność kapitału, zaufanie rynkowe, udział w rynku i stosunki konkurencyjne. Indeks ryzyka indywidualnego - operacyjnego przyjmuje się w zależności od poniższych czynników kwantyfikujących stopień ryzyka:

perspektywy rozwoju sektora lub branży,

prawdopodobieństwo napotkania bariery popytu,

rentowność kapitału i sprzedaży oraz jej tendencje,

udział w rynku i stosunki konkurencyjne, Dla potrzeb ustalenia indeksu ryzyka operacyjnego przyjmuje się trzy klasy ryzyka:

niskie - waga 1,1

średnie ryzyko - waga 1,3

wysokie ryzyko- waga 1,5 Ocenę istniejącego rynku kapitałowego oparto o trzy zasadnicze elementy kształtujące poziom stopy kapitalizacji w aktualnych warunkach:

24

wielkość bazową kosztu kapitału zagranicznego w aktywach wolnych od ryzyka;

tzw. premię ryzyka inwestora indywidualnego;

tzw. premię ryzyka indywidualnego - operacyjnego tzw. zaufania rynkowego inwestycji uwzględniającego:

perspektywy rozwojowe branży i sektora ( ryzyko powyżej przeciętne - 1,40);

bariery popytu branży i sektora ( ryzyko powyżej przeciętnego; - 1,40)

rentowność kapitału i sprzedaży oraz tendencje w tym zakresie (ryzyko powyżej przeciętnego - 1,40)

udział w rynku i stosunki konkurencyjne - 1,50) Dla poszczególnych elementów określających poziom stopy kapitalizacji przyjęto następujące wielkości graniczne:

WIELKOŚĆ BAZOWA r f: średnie oprocentowanie (wg. stanu na dzień wyceny od 13 maj 2010r.)

NBP

Stopa referencyjna 3,50%

stopa lombardowa 5,00%

stopa depozytowa 2,00%

redyskonto weksli 3,75%

Średnia rentowność

przetarg bonów skarbowych 52 tyg. 3,70%

obligacji skarbowych 2 letnich 4,63%



Kredyty na cele gospodarcze

podstawowe oprocentowanie śr. W 20 bankach 12,57%

stopa bazowa w PKO BP 4,20%

Dyskonto weksli średnio w 20 największych bankach 4,00%

Kredyty gotówkowe dla ludności średnio w 20 bankach opr.zm

w ROR 15,97%

12mies. 14,86%

24 mies. 15,17%

36 mies. 14,30%

Rzeczywiste - 12 mies. 15,96%

oprocentowanie lokat terminowych śr. w 20 najw. bankach

1-mies. 3,31%

3-mies. 4,81%

6 - mies. 5,00%

12 mies. 5,31%

24 mies. 4,53%

Środki bieżące ludności

ROR 0,17%

efektywne 0,20%

Kredyty mieszkaniowe śr. w 20 najw.. bankach 6,16%

Suma 159,92%

Średnie oprocentowanie 6,66%

Podstawowe stopy procentowe

25

Przewidywana stopa inflacji (2010) - 3 % Wielkość bazowa: (1+ 6,66/1+ 3 %) -1 = 0,0350 = 3,50 % Premia ryzyka rynkowego: (30%) – wskaźnik 1,30 Premia ryzyka indywidualnego:

indeks ryzyka indywidualnego: (1,40 + 1,40 + 1,40 + 1,50)/4 = 1,425

WIELKOŚĆ BAZOWA

PREMIA RYZYKA INWESTOWANIA

RYNKOWEGO

PREMIA RYZYKA INDYWIDUALNEGO

STOPA KAPITALIZACJI

3,5 1,30 1,425 6,48

Określenie poziomu (%) stopy kapitalizacji i stopy dyskontowej Dla przedmiotowej nieruchomości do określenia wartości przyjmuję wielkość stopy kapitalizacji z przeprowadzonej analizy ekonomicznej rynku

kapitałowego, która wynosi 6,5 %. Stopa kapitalizacji odwzorowuje dochód inwestora na kapitale zaangażowanym w nieruchomość oraz zwrot wyłożonego kapitału. Stopa dyskontowa odwzorowuje dochód inwestora na kapitale zaangażowanym w nieruchomość i stanowi odwrotność stopy kapitalizacji 1/6,5 = 15,38

Określenie wartości nieruchomości:

Zestawienie potencjalnych dochodów z nieruchomości: Dla potrzeb wyceny nieruchomości zestawiono przychody z nieruchomości, podane kwoty, na podstawie przedłożonych danych, mieszczą się w przedziałach uzyskiwanych przychodów w innych nieruchomościach podobnego typu, dlatego zostały przyjęte do obliczenia wartości nieruchomości. Na podstawie danych uzyskanych od Zleceniodawcy:

Pismo l.dz. KN-204-13/10 z dnia 25.05.2010 r.

Zarządzenia Nr 10/2009 Kanclerza PWSZ w Głogowie z dnia 14 grudnia 29.12.2009 r. w sprawie zasad i wysokości opłat za korzystanie z garaży, sal wykładowych, dydaktycznych i innych

Zarządzenia Nr 11/2009 Kanclerza PWSZ w Głogowie z dnia 14 grudnia 29.12.2009 r. w sprawie zasad i wysokości opłat za korzystanie z pokoi gościnnych

Zestawienie przychodów: - sale dydaktyczne w budynek A i B:

Rodzaj sali IlośćIlość godzin

tygodniowo

Ilość godzin rocznie*

(z uwzględnieniem

przerwy wakacyjnej -

VII, VIII, IX)

opłata za

korzystanie

brutto/1h

Razem zł rocznie* (z

uwzględnieniem

przerwy wakacyjnej -

VII,VIII,IX)

Sale ćwiczeniowe 19 555,5 22 220 30 666 600 zł

Aule 3 101 4 040 120 484 800 zł

Pracownie komputerowe 5 125 5 000 60 300 000 zł

Razem przychód 1 451 400 zł

26

- pokoje biurowe i magazynowe w budynek A i B:

Rodzaj pomieszczeńpowierzchnia

m2

stawka czynszu

zł/m2Razem zł rocznie

Pokoje biurowe Budynek A i B 289,5 30 104 220 zł

pomieszczenia magazynowe 716,32 10 85 958 zł

Razem przychód 190 178 zł

- pokoje hotelowe:

Rodzaj pomieszczeń ilość pokoi min. opłata zł/m-c Razem zł rocznie

Pokoje gościnne 12 150 21 600 zł

Razem przychód 21 600 zł Określenie wartości nieruchomości - zabudowanej budynkami A i B:

Zestawienie

1. Przychód z sal dydaktycznych 1 451 400,00

Przychód z pom. biurowych 190 178,00

Przychód z pokoi hotelowych 21 600,00

Pozostały wynajem 1 786,68

Razem 1 664 964,68

3. straty - 1 m- c -138 747,06

1 526 217,62

1. Podatek od nieruchomości 10 325,68

koszty mediów 244 007,67

ochrona 1 320,00

ubezpieczenie 3 869,00

Razem podatki, opłaty 259 522,35

Dochód netto rocznie ( przychód - koszty) 1 266 695,27

wsp. Kapitalizacji (stopa dyskontowa) 15,38

Wartość nieruchomości 19 481 773,30

w zaokrągleniu 19 481 800 zł

słownie: dziewiętnaście milionów czterysta osiemdziesiąt jeden tysięcy osiemset złotych

KOSZTY ponoszone przez właściciela

RAZEM

Przychód z nieruchomości

Budynek A i B

Określenie wartości nieruchomości - części zabudowanej garażami: Dla potrzeb wyceny do analizy i porównania przyjęto poniższe transakcje.

Położenie Ulica data transakcji Powierzchnia m2 cena zł/m2

Głogów Piastowska 2010-03-09 18,00 763,89

Głogów Garncarska 2010-01-08 16,32 2 347,52

Głogów Piastowska 2009-07-07 18,00 833,33

Dla analizowanego rynku lokalnego określono na podstawie danych zawartych w tabeli dla lokali podobnych, przyjętych do porównania:

Cmax= 2347,52 zł/m2, Cmin = 763,89 zł/m2

i obliczono zakres cenowy C:

C = Cmax - Cmin = 1583,63 zł/m2

27

Na badanym rynku miały wpływ na uzyskiwane ceny

lokalizacja i atrakcyjność. Przyjęto: bardzo dobra, dobra;

Stan techniczny: bardzo dobry, dobry;

Sąsiedztwo i otoczenie wpływa na wartość: bardzo dobre. Przyjęte nieruchomości położone są w strefie centralnej i pośredniej miasta. Zakres poprawek jednostki odniesienia ustalony na podstawie cen transakcyjnych wynosi:

Cech rynkowe

Procentowy wpływ na

wartość rynkową

(waga cechy)

Zakres kwotowy

(zł/m2)

Lokalizacja 40% 633,45

Stan techniczny budynku 30% 475,09

Sąsiedztwo i otoczenie 30% 475,09

100% 1583,63Razem

Zestawienie cech rynkowych nieruchomości przyjętych do porównania oraz nieruchomości wycenianej

l.p. Cechy rynkoweWaga cechy

w %

Nieruchomość

wyceniana

Nieruchomość

1

Nieruchomość

2

Nieruchomość

3

1 Lokalizacja 20% dobra dobra b.dobra dobra

3 Stan techniczny budynku 20% dobra dobra b.dobra dobra

6 Sąsiedztwo i otoczenie 60% dobra dobra b.dobra dobra

Razem 100%

Szacowanie aktualnej wartości rynkowej WR garaży

% Kwota zł % Kwota zł % Kwota zł

1. Data wyceny i transakcji maj-10

3. Cena jednostkowa zł/m2? 764 2 348 833

4. Lokalizacja 40% 633,45 -40% -633,456. Stan techniczny budynku 30% 475,09 -30% -475,099. Sąsiedztwo i otoczenie 30% 475,09 -30% -475,09

Suma poprawek 100% 25 000 0 -1 584 0,00Cena poprawiona 764 763,89 833,33wartość średnia zł/m2 787

pow. garaży 312

wartość zł 245 555

245 600 zł

2010-03-09 2009-07-072010-01-08

W zaokrągleniu

L.p. Cechy rynkowe

Udział

cechy w %

Lp3Udział

cechy w zł

Szacowana

nieruchomość

Lp1 Lp2

ZESTAWIENIE OKREŚLONYCH WARTOŚCI RYNKOWYCH: Część zabudowaną budynkami A i B: 19 481 800 zł

Część zabudowaną garażami: 245 600 zł

część działki 186 niezabudowana: 8 441 300 zł

RAZEM WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI 28 168 700 zł Słownie: dwadzieścia osiem milionów sto sześćdziesiąt osiem tysięcy siedemset złotych

28

9.1. Wnioski i komentarz do wyniku Wartość nieruchomości WR określono dla aktualnego sposobu wykorzystania i użytkowania. Określeniu wartości rynkowej podlega prawo własności nieruchomości wraz z prawem własności gruntu działki 186. Ustalona wartość odzwierciedla stan rynku w dniu wyceny i odpowiada cenie jaką można uzyskać przy zawarciu ewentualnej umowy sprzedaży. Oszacowana wartość rynkowa stanowi najbardziej prawdopodobną cenę jaką uzyskałby sprzedający po wystawieniu nieruchomości na rynek zakładając, że spełnione są niezbędne warunki dla wartości rynkowej. Wartość określono dla nieruchomości, dla aktualnego sposobu użytkowania WR. Wartość ta może ulec zmianie na skutek zmiany sposobu wykorzystania, zmiany użytkowania, wielkości przeprowadzonych remontów, modernizacji, rozbudowy, itp., metodologii wyceny. Nieruchomość może być przydatna do zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy. Jest to nieruchomość typowa, obrót nieruchomościami tego typu może być swobodny. Założono okres ekspozycji dla nieruchomości do sprzedaży 6 – miesięcy. W związku z koniecznością spełnienia wymogów standardu zawodowego rzeczoznawców majątkowych „Wycena dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności” p.4.3. i uzupełnienia zapisów w Operacie w zakresie możliwych ryzyk związanych z nieruchomością stwierdzam, że z nieruchomością związane jest niskie ryzyko dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności. W 2004 r. w gmachach umieszczono Państwową Wyższą Szkołę Zawodową o szerokim zakresie działalności dydaktycznej, badawczej i wychowawczej. Wyceniana nieruchomość znajduje się na terenie atrakcyjnie położonym w centrum miasta z bardzo dobrą komunikacją i dojazdem. W ostatnim okresie prowadzony jest remont kapitalny gmachów A i B wraz z modernizacjami. Przedmiot wyceny stanowi typową nieruchomość, która dla potencjalnych inwestorów może być przedmiotem obrotu typowym dla rynku, z którym nie wiąże się większe ryzyko. Także po przeprowadzonym remoncie i modernizacji na nieruchomości w dalszym ciągu nieruchomość będzie stanowiła zwykły na rynku przedmiot obrotu.

Rzeczoznawca przedstawiając analizę rynku i obszarów ewentualnego ryzyka związanego z wycenianą nieruchomością na podstawie znajomości rynku i dostępnych źródeł informacji, nie ma żadnego wpływu na kształtowanie się cen transakcyjnych nieruchomości. Ceny są wypadkową podaży i popytu. Rzeczoznawca Majątkowy ponadto zwraca uwagę, że jakiekolwiek prognozy rynku nieruchomości dotyczą okresu nie dłuższego jak 1 rok i są adekwatne dla normalnie działającego rynku, bez uwzględniania sytuacji nadzwyczajnych m.in. trzęsień ziemi, wojen, klęsk

29

żywiołowych itp. jak i zdarzeń gospodarczych mających pośredni wpływ na rynek nieruchomości np.: kryzysów itp.

Wskazana analiza obszarów ryzyka dotyczy tylko wycenianej nieruchomości i ogólnych tendencji na rynku i nie może być w żadnym razie utożsamiana z ryzykiem kredytowym. Ponadto w każdym przypadku ocena ryzyka związanego z zabezpieczeniem wierzytelności należy do wierzyciela.

10. Klauzule i zastrzeżenia

Operat sporządzony został dla celów w nim określonych i wykorzystanie go dla innych celów i przez osoby trzecie jest niedozwolone. Operat z wyceny przedmiotowej nieruchomości wykorzystany przez osoby trzecie nie rodzi skutków prawnych dla autora opracowania,

Rzeczoznawca otrzymuje wynagrodzenie nieuzależnione w żaden sposób od sporządzonej wyceny.

Rzeczoznawca nie pozostaje w żadnym stosunku osobistym lub służbowym z którymkolwiek z właścicieli lub osobą uprawnioną, nie jest zatrudniony ani przez dłużnika hipotecznego ani przez jego doradcę prawnego.

Ani całość ani żadna część niniejszego operatu, ani żadne odwołanie się do niego nie mogą być włączone do żadnego publikowanego dokumentu, okólnika lub komunikatu, ani publikowane w jakikolwiek sposób bez pisemnej zgody Rzeczoznawcy Majątkowego określającej formę i kontekst w jakim mogą się ukazać.

Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić w czasie oględzin, ani na podstawie dokumentów technicznych i prawnych. Przedstawione dokumenty i zawarty w nich stan prawny uznano za wiarygodny i nie były przedmiotem odrębnego dochodzenia.

Nie zostały przeprowadzone badania strukturalne, części drewnianych i innych części nieruchomości, które są ukryte, niedostępne i zakłada się, że takie części są w dobrym stanie. Operat nie wyraża opinii ani informacji o stanie niezbadanych części i dlatego nie powinno być uważane za stwierdzenie lub wyrażenie stanu takich części. Przyjęta w operacie szacunkowym ocena stanu technicznego wycenianego obiektu nie stanowi jego ekspertyzy technicznej.

Ustalenie wartości nie należy utożsamiać z ustaleniem ceny nieruchomości. Cena jest co prawda wyrazem wartości, może być jednak kształtowana w sposób koniunkturalny. W teorii wartości głównymi czynnikami mającymi wpływ na wartość nieruchomości są:

użyteczność towaru, będąca stymulatorem popytu,

zbywalność towaru jako konieczny warunek możliwości dokonywania transakcji, w toku której wyrównują się na poziomie ceny.

Wartość nieruchomości jest określona na podstawie cen. Bez uwzględnienia podatku VAT.

30

Ustalona wartość może ulec zmianie na skutek zmiany poziomu cen zmiany sposobu użytkowania, zmiany przepisów, metodologii wyceny.

Nie przedłożono świadectwa charakterystyki energetycznej budynków.

Nieruchomość może być przydatna dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy.

Operat został sporządzony zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi.

Rzeczoznawca zobowiązuje się, zgodnie z art. 158 ustawy o gospodarce nieruchomościami, do przekazania organom prowadzącym kataster wyciągu ze sporządzonego operatu szacunkowego.

Operat ma znaczenie wyłącznie posiłkowe i nie może przesądzać o wysokości udzielonego kredytu.

Sporządził:

31

DOKUMENTACJA FOTOGRAFICZNA

NIERUCHOMOŚCI POŁOŻONEJ W MIEJSCOWOŚCI

GŁOGÓW, ULICA SKARGI NR 5.

Fot. 1 - 11. Widok budynku A na działce nr 186 i otoczenia.

32

Fot. 12 - 13. Widok budynku B na działce nr 186 i otoczenia.

Fot. 14 - 18. Widok garaży na działce nr 186.

36

Fot. 19 – dalsze. Widok sal dydaktycznych, auli, pomieszczeń biurowych, pokoi

gościnnych, korytarzy, pomieszczeń sanitarno – higienicznych w budynkach A i B.

DOMLAND AGENCJA...

Documents

Transcript of DOMLAND AGENCJA...