Biznesplan - Hotel

Biznes Plan: Hotel 2010-07-23 Materia informacyjny Trinity Capital Business Network

Spis treci

1 Opis rynku ........................................................................................................................................ 5

1.1 Wprowadzenie ........................................................................................................................ 5

1.2 Turystyka w Polsce .................................................................................................................. 6

1.3 Brana Hotelarska .................................................................................................................. 11

1.4 Konkurencja ........................................................................................................................... 20

1.5 Opis projektu ......................................................................................................................... 26

1.6 Liderzy projektu ..................................................................................................................... 28

1.7 Realizacja projektu ................................................................................................................ 28

1.8 Plan Marketingowy ................................................................................................................ 30

1.9 Analiza SWOT ........................................................................................................................ 31

1.10 Warunki inwestycji ................................................................................................................ 31

2 Ocena ekonomiczno-finansowa przedsiwzicia .......................................................................... 32

2.1 Zaoenia metodyczne analizy ............................................................................................... 32

2.2 Prognoza przychodw zaoenia ........................................................................................ 32

2.3 Prognoza kosztw oraz nakadw inwestycyjnych zaoenia ............................................. 33

2.3.1 Nakady inwestycyjne .................................................................................................... 33

2.3.2 Zatrudnienie .................................................................................................................. 34

2.3.3 Usugi obce, zuycie materiaw i energii ..................................................................... 34

2.3.4 Pozostae koszty ............................................................................................................ 35

2.4 Ocena finansowa ................................................................................................................... 38

2.5 Analiza efektywnoci ............................................................................................................. 39

2.5.1 Wartod zaktualizowana netto ...................................................................................... 39

2.5.2 Wewntrzna stopa zwrotu ............................................................................................ 39

2.5.3 Analiza progu rentownoci (BEP) .................................................................................. 39

2.5.4 Analiza wraliwoci ........................................................................................................ 40

3 Podsumowanie .............................................................................................................................. 44

Wprowadzenie

Biznes plan powsta z myl pozyskania inwestora do wspfinansowania budowy hotelu.

Pomysodawc jest Jan Kowalski, ktry od wielu lat z duym powodzeniem prowadzi dziaalnod

w brany turystycznej. Adresatem jest Fundusz Rozwio Skrzyda S.A. Jego wybr uzasadniony zosta

profilem inwestycyjnym Funduszu zwaszcza pod wzgldem rodzaju finansowanych inwestycji oraz

wielkoci potrzebnego kapitau, mieszczc si w granicach inwestycyjnych Funduszu.

W opisie wykorzystano informacje pochodzce z nastpujcych rde:

informacje pochodzce od lidera projektu, Jana Kowalskiego

raporty firm specjalizujcych si w ocenie i prognozowaniu konkretnych dziedzin

dziaalnoci gospodarczej,

inne publicznie dostpne rda informacji.

Opracowanie zawiera opis przedsiwzicia z uwzgldnieniem moliwoci rozwojowych projektu.

W biznes planie przedstawiono analiz opacalnoci i wykonalnoci przedsiwzicia, a take

prognozowane sprawozdanie finansowe uzyskane w oparciu o przyjte zaoenia.

Biznes plan zawiera dodatkowo opis brany turystycznej, jej tendencjach z lat ubiegych oraz prognoz

i perspektyw odnonie do przyszoci. Opis rynku turystycznego zosta rwnie uzupeniony

o informacje dotyczce brany hotelarskiej.

Streszczenie

Popularnod Polski wrd turystw z Europy jak i pozostaej czci wiata ronie z roku na rok. Wiele

zagranicznych firm, korporacji czy inwestorw przenosi swoje interesy na terytorium Polski. Jest to

spowodowane wysok aktywnoci kraju na arenie midzynarodowej, jej dynamicznemu rozwojowi

oraz posiadaniem wielu zabytkw kulturowych. Aby mc rozwijad si w kady z tych kierunkw

niezbdna jest odpowiednia infrastruktura, w tym noclegowa.

Szczeglnie dynamiczny rozwj notuje si na obszarze wojewdztwa dolnolskiego. Sercem

wojewdztwa jest prnie rozwijajce si miasto Wrocaw. Jest to najszybciej rozwijajce si miasto

w Polsce Perspektywy rozwoju na najblisze lata s bardzo obiecujce. Tak dynamiczny rozwj

wymaga odpowiedniej infrastruktury. Dlatego podjto decyzj o budowie hotelu, ktra jest

podyktowana powyszymi trendami i zaspokojeniem popytu na usugo hotelowe.

Hotel Gold to nowoczesne i przyjemne miejsce nie tylko wypoczynku, ale rwnie centrum

biznesowe. Usytuowanie przy ulicy Rybackiej, w bliskim ssiedztwie cisego centrum Wrocawia

pozwala na sprawn komunikacj z pozostaymi czciami miasta. Hotel bdzie posiada nowoczenie

wyposaonych 30 pokoi o maksymalnym oboeniu 54 osb. Dla komfortu klientw zaplanowano

parking podziemny, oraz sal restauracyjn na 40 osb. Kady pokj wyposaony jest azienk. Hotel

bdzie w peni klimatyzowany. Ponadto na terenie obiektu bdzie mona korzystad z Internetu

bezprzewodowego. W ramach dziaalnoci hotelowej bd wiadczone nastpujce usug:

Usugi noclegowe

Organizacja konferencji

Organizacja imprez okolicznociowych

Organizacja szkoleo

Odbiorcami usug Hotelu Gold bdzie szerokie grono klientw

Klienci biznesowi

Turyci przybywajcy w celach zwizanych z relaksem i odpoczynkiem

Uczestnicy imprez okolicznociowych

Zaangaowanie profesjonalistw w realizacj inwestycji przyczyni si do terminowoci jej wykonania,

prnego rozwoju dziaalnoci oraz budowania szeroko pojtego wizerunku. Majc na uwadze

powysze, projekt realizowany w stolicy Dolnego lska niewtpliwie przyczyni si do poprawi

atrakcyjnoci regionu, a wykorzystujc tendencje rozwoje turystyki, promocje wojewdztwa oraz

dogodne pooenie geograficzne osignie wysoka stop zwrotu.

1 Opis rynku

1.1 Wprowadzenie

Turystyka to ponadczasowa i bardzo wana sfera aktywnoci zarwno gospodarczej, jak i dziaalnoci

spoecznej. Aktywnod turystyczna jest jednym z miernikw poziomu ycia mieszkaocw danego

kraju . Rozwj turystyki przyczynia si do rozwoju ekonomicznego kraju, okrywane s najcenniejsze

zasoby kulturowe i rodowiskowe, ktrych eksponowanie poprawia wizerunek zewntrzny

i wewntrzny miejscowoci, regionu i kraju.

Jak pokazuj dane wiatowej Organizacji Turystyki turystyka jest jednym z najszybciej rozwijajcych

si gazi gospodarki. Tendencja wzrostowa zostaa zachwiana wskutek globalnego kryzysu

finansowego. W roku 2009 odnotowano regres o 4,8%, jednak perspektywa na kolejne lata jest ju

pozytywna. W cigu kolejnych 10 lat spodziewany jest rozwj turystyki w tempie ok. 4,4% p.a.1

Wykres 1. Liczba przyjazdw turystycznych (w mln) i wpywy z turystyki na wiecie (mld USD) w latach 1950-2006

rdo: wiatowa Organizacja Turystyki

Turystyka jako dziedzina gospodarki ma znaczcy wpyw w nastpujce obszary2:

generuje wzrost gospodarczy, przywracajc rwnowag makroekonomiczna i pozytywnie

oddziaywuje na bilans patniczy kraju;

ze wzgldu na swj interdyscyplinarny charakter angauje kilkadziesit sektorw i dziedzin

gospodarki, stajc sie jednoczenie koem zamachowym rozwoju regionalnego i lokalnego;

aktywizuje rne rodowiska i potencjay endogeniczne, wyzwalajc przedsibiorczod

i aktywnod spoeczn;

tworzy nowe miejsca pracy;

1 http://www.wttc.org/eng/Tourism_Research/Economic_Research/

2 Raport Kierunki rozwoju turystyki do 2015 roku; Ministerstwo Sportu i Turystyki

wzmacnia pozycje orodkw metropolitalnych, a rwnoczenie nadaje now dynamik

rozwoju orodkom mniejszym, peryferyjnym oraz orodkom o wyczerpanych dotychczasowych

potencjaach rozwojowych;

spaja rne dziaalnoci, ktrych rozwj opiera sie na wykorzystywaniu efektw synergii

pomidzy rozwojem funkcji gospodarczych, kulturalnych, rozrywkowych, przeksztaceniach

infrastruktury, przestrzeni, rodowiska;

buduje wiadomod spoecznoci lokalnych i regionalnych, wzmacniajc i scalajc kapita

spoeczny, peni funkcje edukacyjne;

kreuje wartociowe propozycje zagospodarowania wolnego czasu, umoliwia zachowania

prozdrowotne, prorodzinne i proekologiczne;

stanowi skadow rozwoju zrwnowaonego, ktrej odpowiednie ksztatowanie wpywa na

ochron dziedzictwa przyrodniczego i kulturowego oraz pielgnowanie tradycji lokalnych

i regionalnych;

jest jednym z fundamentw kreowania odpowiedniego wizerunku kraju i regionw jako miejsc

o wysokiej atrakcyjnoci ycia oraz atrakcyjnoci inwestycyjnej;

wspiera zrwnowaony rozwj poprzez wdraanie nowych technik, technologii i procesw.

Rozwj turystyki, silnie skorelowany z globalnym cyklem gospodarczym, jest barometrem

wiadczcym o wzrocie wiatowego GDP. Im bardziej zamone spoeczeostwa, tym wicej rodkw

pieninych przeznaczaj na wypoczynek poczony z rekreacj i zwiedzaniem wiata i tym bardziej

zyskuj na tym miejsca posiadajce walory turystyczne.

1.2 Turystyka w Polsce

Na podstawie pomiarw Instytutu Turystyki szacuje si, e w 2009 roku do Polski przyjechao niemal

54 mln cudzoziemcw, tj. o 10% mniej ni w roku 2008 , w tym blisko 11,9 mln turystw (spadek 8%

rok do roku). Prognozuje si, e liczba odwiedzin turystw w kolejnych latach bdzie stopniowo rosa

i w roku 2013 osignie poziom 13,4 mln turystw, czyli wzrost o 13,5% w stosunku do roku 2009.

Wykres 2. Przyjazdy turystw do Polski w latach 2000-2009 i prognoza do 2013 (w mln)

rdo: Instytutu Turystyki

Nastpi rwnie nieznaczny spadek wizyt turystw z Unii Europejskiej. W stosunku do roku 2008

spadek osign poziom 4,3%. Wedug szacunkw Instytutu Turystyki, e liczba wizyt bdzie

regularnie rosnd.

Wykres 3. Przyjazdy turystw z krajw Unii Europejskiej (w mln)

rdo: Prognozy Instytutu Turystyki

W 2009 roku struktura celw pobytu ulega tylko nieznacznym zmianom. Nadal dominuj przyjazdy

subowe i w interesach. Pomimo, e udzia procentowy wzrs w porwnaniu z 2008 rokiem, to

wobec oglnego spadku liczby przyjazdw, ten segment turystyki zmniejszy si do okoo 3,3 mln

wizyt. Jeszcze bardziej spada liczba wizyt turystyczno-wypoczynkowych: do ok. 3,1 mln. Najwikszy

spadek przyjazdw typowo turystycznych zaobserwowano wrd turystw z Niemiec i pozostaych

krajw UE. Oprcz przyjazdw biznesowych i turystycznych ronie popularnod turystyki zakupowej,

10

13

16

19

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

17,4

15

14

17,7

14,3

15,215,7

15

13

11,912,3

12,713,3 13,3

0

0,5

1

1,5

2

2,5

3

3,5

4

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

21,8

1,6 1,61,8

2

2,4 2,5 2,3 2,2 2,32,4

2,6 2,7

ktrej rozmiary wzrosy do 1,1 mln wizyt rocznie. Wykres poniej przedstawia wizyty turystw

z uwzgldnieniem na cel pobytu.

1.2.1.1 Wykres 4. Przyjazdy turystw wraz z prognoz do 2013 r. wedug celw pobytu

rdo: Instytut Turystyki

Wykres 5 Korzystajcy z turystycznych obiektw zbiorowego zakwaterowania w latach 1980-2008

rdo: GUS

Tabela 1.1 Dziesid najwikszych gestorw bazy wypoczynkowej w Polsce

Gestor Miejsca Obiekty

Kancelaria Premiery Rady Ministrw 7 000-9 000 160

FWP 6 000 100

Lasy Paostwowe, Parki Narodowe 4 500 -

Nadwilaoska Agencja Turystyczna 3 500 18

Gliwicka Agencja Turystyczna 2 000 13

Interferie 1 837 9

Exploris 1 500 19

Geovita 1 300 11

Elbest 1 000 4

Jastrzbska Agencja Turystyczna 492 -

rdo: Rynek Hoteli w Polsce 2009 inwestycje, Instytut Hotelarstwa, za:

http://forsal.pl/grafika/391023,34267,nie_zabraknie_noclegow_dla_kibicow_na_euro_2012.html

Wykres 6. Korzystajcy z hoteli w Polsce (w tys.)

rdo: GUS

Wydatki cudzoziemcw w Polsce w roku 2009 wyniosy 9 mld USD i jest to wynik gorszy

w porwnaniu do roku 2008, w ktrym wyniosy 11,4 mld z. Wykres poniej przedstawia struktur

wydatkw poniesionych w czasie pobytu w Polsce. Najczciej turyci dokonywali zakupw

na potrzeby wasne, nastpnie wyywienie i noclegi. Do sierpnia 2009 roku Polacy wydali na krajowe

wyjazdy turystyczne 1,2 mld z.

0

2000

4000

6000

8000

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Turyci polscy Turyci zagraniczni

Wykres 7. Struktura wydatkw poniesionych przez cudzoziemcw na terenie Polski w 2009 roku.


Turyci zagraniczni najchtniej odwiedzali wojewdztwo dolnolskie, maopolskie, mazowieckie

i zachodniopomorskie. Jedna z najwaniejszych nitek komunikacyjnych (autostrada A4) przebiega

przez wojewdztwo dolnolskie. Dziki takiemu pooeniu Dolny lsk jest chtnie odwiedzany

przez turystw z Niemiec, Belgi, Holandii. Dziki autostradzie z atwoci mona dostad si do

wojewdztwa maopolskiego, uwaanego za kolebk polskiej historii. Ze wzgldw biznesowych

z pewnoci przoduje wojewdztwo mazowieckie, gdzie mieci si stolica Polski. Sprzyjajce

pooenie geograficznie wojewdztwa zachodniopolskiego przyczynia si do odwiedzin turystw

ze wzgldw wypoczynkowych, zdrowotnych i rekreacyjnych.

Rysunek 1. Wojewdztwa odwiedzane przez turystw zagranicznych w 2009 roku.


Szacunki Instytutu Turystki na najblisze lata s optymistyczne i naley si spodziewad wzrostu

zainteresowania Polsk przez turystw zagranicznych jak i krajowych. Ponadto po otwarciu granic,

26,60%

10,80%

12,90%17,70%

16,80%

9,60%

5,60%

Zakupy na potrzeby wasne Usugi rekreacyjne Transport Wyywienie Noclegi Inne

szczeglnie w ruchu naziemnym, nie wszystkie podre zagraniczne turystw s sprawdzane

i rejestrowane dlatego przedstawione dane mog byd niepene.

1.3 Brana Hotelarska

Jak pokazuje raport Instytutu Hotelarstwa wcigu ostatnich dwch lat liczba hoteli w Polsce wzrosa

o ponad 230 (niemal 15,3%), za liczba ek o 20,9 tys. (15,9%). Rynek hoteli w Polsce obejmuje

blisko 17% oglnej bazy noclegowej. Instytut Hotelarstwa prognozuje, e rynek hotelarstwa bdzie

rozwija si w tempie 7%-8% rocznie.

Inwestycje hotelowe nie wyhamoway znaczco. Obserwuje si gwnie wzrost inwestycji w klasie

redniej czyli dwu i trzy gwiazdkowe obiekty. Z 8 obiektw piciogwiazdkowych, ktre powstay w

cigu ostatnich dwch lat, jedynie 3 wybudowano od podstaw, a pozostae 5 naleao wczeniej

do czterogwiazdkowego segmentu rynku. W tym samym okresie na 42 nowe obiekty

czterogwiazdkowe, a 15 podnioso standard z niszych kategorii.

Tabela 1.2. Inwestycje hotelowe

Liczba hoteli lip-07 lip-09 Zmiana Zmiana w %

hotele 5* 27 35 8 29,63

hotele 4* 94 136 42 44,68

hotele 3* 615 752 137 22,28

hotele 2* 572 608 36 6,29

hotele 1* 206 214 8 3,88

Razem 1514 1745 231 15,26

rdo.: Rynek hoteli w Polsce 2009 inwestycje, Instytut Hotelarstwa

Wykres 8 Liczba hoteli w Polsce z podziaem na kategorie - prognoza na rok 2010

rdo: http://biznes.gazetaprawna.pl/artykuly/336020,spada_liczba_budowy_nowych_hoteli.html, Cushman

& Wakefield Polska

*****362%

****1088%

***55739%

**45432% *

17312%

w trakcie kategoryzacji

1037%

2010P

Z ogu inwestycji najwicej realizuje si w wojewdztwie maopolskim gwnie przy pasmach

grskich, w Krakowie i okolicach, wojewdztwie pomorskim w pasie nadmorskim i w trjmiecie

oraz w wojewdztwie dolnolskim. Na Mazowszu mona zauwayd wzrost inwestycji poza stolic.

Pewne spowolnienie wystpuje w wojewdztwach zachodniopomorskim i warmiosko-mazurskim.

Najwicej jednak buduje si hoteli trzygwiazdkowych. Jest ich cznie ponad 750, co stanowi 43,1%

wszystkich obiektw hotelowych i 43,5% wszystkich miejsc w hotelach (66,3 tysica ek).

Wprawdzie wzrost ich liczby w ostatnich dwch latach by dwukrotnie niszy procentowo, ni hoteli

czterogwiazdkowych, to jednak wanie trzy gwiazdki stanowi ponad poow powstaych w tym

czasie obiektw.

Z pocztku 2010 roku w Polsce funkcjonowao ponad 1,8 tys. hoteli oferujcych ponad 158 tys. miejsc

noclegowych.3 Zarwno liczba hoteli, jak i miejsc noclegowych od lat systematycznie wzrasta. Wie

si to z cigymi nakadami na rozbudow bazy hotelowej, co z kolei jest warunkowane rozwojem

krajowej turystyki, a take zwikszajcymi si wydatkami turystw, ktrzy coraz czciej zwracaj

uwag nie tylko na cen noclegu, ale rwnie na inne walory, jak lokalizacja, standard, dodatkowe

usugi.

Wykres 9 Stan polskiej bazy hotelarskiej

rdo: Cushman & Wakefield Polska, styczeo 2010

3 Instytut Hotelarstwa

Mimo nakadw inwestycyjnych na rozwj infrastruktury hotelowej, Polska ma jeszcze sporo do

nadrobienia w stosunku innych paostw europejskich. Na 10 tys. mieszkaocw Polski przypadaj 23

pokoje (46 miejsc noclegowych), co stanowi najniszy wskanik w Unii Europejskiej.4

Z przeprowadzonej przez DLA Piper ankiety skierowanej do managerw europejskich hoteli wynika,

i coraz wicej osb postrzega bran hotelarsk jako wzrostow. Spord osb, ktre upatruj

wzrostu w hotelarstwie, 30% ankietowanych twierdzi, i powodem tego jest pojawienie si szans

rozwojowych bdcych skutkiem kryzysu. Globalny kryzys finansowy niewtpliwie wpyn na bran

hotelarsk. Z jednej strony, zrezygnowano z czci inwestycji w now baz hotelow, zmniejszajc

planowane nakady inwestycyjne. Z drugiej strony zmniejszyy si koszty zwizane z budow hotelu.

Dzi budowa mkw. hotelu to wydatek rzdu 2,53 tys. z. W zeszym roku trzeba byo zapacid nawet

5 tys. z za mkw. W Polsce, na 10 tysicy mieszkaocw przypada nieco ponad 40 miejsc noclegowych,

co stanowi jeden z najgorszych wynikw w Europie, a z usug hoteli korzysta co pity Polak.5

Stosunkowo niewielka liczba miejsc hotelowych stwarza ogromny potencja rozwojowy kraju.

Tabela 1.3 Jakby scharakteryzowa 12-miesiczn prognoz europejskiej brany hotelarskiej?

Perspektywa brany Rok Procent odpowiedzi

Wzrostowa 2009 5%

2010 27%

Spadkowa 2009 84%

2010 54%

Nie wiem/adne z powyszych 2009 11%

2010 19%

rdo: DLA Piper, 2010 European Hospitality Outlook Survey, March 2010

Tabela 1.4 Jaki jest najwaniejszy czynnik, ktry sprawia, i przewiduje si wzrostow perspektyw brany hotelarskiej?

Moliwod odpowiedzi Procent odpowiedzi

Szanse inwestycyjne wywoane kryzysem finansowym 30%

Poprawa sytuacji gospodarczej w Europie 29%

adne z wymienionych/nie wiem 23%

Dostatek kapitau wasnego niezbdnego pod inwestycje 7%

Zagraniczne inwestycje na rynku europejskim 6%

Poprawa sytuacji gospodarczej w USA 5%

rdo: DLA Piper, 2010 European Hospitality Outlook Survey, March 2010

4 Marketbeat, Raport o rynku nieruchomoci w Polsce, Cushman & Wakefield Polska, wiosna 2010

5

http://www.inwestycje.pl/nieruchomosci/nieruchomosci_komercyjne/inwestycje_w_nieruchomosci_hotelowe;81689;0.html

Wykres 10 Inwestycje hotelowe w Europie, Afryce i na Bliskim Wschodzie (w mld euro)

rdo: Cushman & Wakefield

Wykres 11 Inwestycje w hotele w okresie od lipca 2007 do lipca 2009 r. (w mln z)

rdo: Instytut Hotelarstwa, za:

http://www.rp.pl/artykul/55270,421748_Gosci_w_hotelach_przybedzie_dopiero_w_drugiej_polowie_roku.html

Pomimo globalnego spadku inwestycji w okresie spowolnienia gospodarczego, w Polsce utrzyma si

trend wzrostowy w rozwoju brany hotelarskiej. Jak podaje Gazeta Prawna kryzys nie wystraszy

polskich inwestorw z brany hotelarskiej. To dziki nim w 2009 roku przybyo w kraju ponad 100

obiektw. W ubiegym roku brana hotelowa w Polsce wci odczuwaa skutki spowolnienia.

Oszczdnoci w firmach zaowocoway spadkiem podry subowych. To przeoyo si na 8-proc.

spadek liczby noclegw, z ktrych skorzystali cudzoziemcy. Mimo to, jak wynika z raportu Cushman &

Wakefield, udao si utrzymad tendencj wzrostow w brany.6

6 Zagraniczne sieci wstrzymay inwestycje w Polsce, Dziennik Gazeta Prawna, 30.02.2010r.

Tabela 1.5 Liczba obiektw noclegowych

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

OGEM 13437 13546 8626 8686 7948 7116 6972 6723 6694 6718 6857

Obiekty zakwaterowania zbiorowego ogem 7886 8301 7818 7613 7050 7116 6972 6723 6694 6718 6857

Hotele i obiekty typu hotelowego 1576 1535 1449 1391 1478 1547 2139 2200 2301 2443 2642

Hotele 909 906 924 966 1071 1155 1202 1231 1295 1370 1488

***** . 1 6 6 6 8 13 16 19 24 27

**** 31 35 40 39 44 51 63 66 72 84 114

*** 305 331 333 343 355 380 425 458 503 547 609

** 247 263 285 315 310 367 388 421 434 450 459

* 326 276 260 263 197 177 165 151 152 157 170

Hotele w trakcie kategoryzacji . . . . 159 172 148 119 115 108 109

Motele 135 130 116 118 120 132 116 116 109 108 106

Pensjonaty 532 499 409 307 287 260 241 238 242 250 250

Inne hotelowe . . . . . . 580 615 655 715 798

Obiekty wyspecjalizowane 720 716 720 710 701 718 693 678 680 712 716

Zakady uzdrowiskowe 140 146 140 130 125 127 132 137 145 156 159

Schroniska 102 89 83 80 66 66 59 49 56 61 59

Orodki szkoleniowo-wypoczynkowe 478 481 497 500 510 525 502 492 479 495 498

Pozostae obiekty zakwaterowania zbiorowego 5590 6050 5649 5512 4871 4851 4140 3845 3713 3563 3499

Zesp. oglnodostpnych domkw turystycznych 491 539 514 439 394 367 349 315 309 310 311

Kempingi 250 224 171 175 149 139 138 136 128 127 125

Pola biwakowe 421 427 339 300 267 280 259 247 247 239 232

Schroniska ogem 546 510 457 427 415 388 406 403 395 375 361 Domy wypoczynkowe 233 201 179 146 123 103 84 78 70 66 60

Domy pracy twrczej 57 50 56 52 48 48 48 47 45 44 41

Orodki wczasowe 2617 2293 2079 1886 1701 1625 1510 1391 1347 1298 1291

Orodki kolonijne 289 266 245 218 194 191 179 143 139 134 122

Obiekty wypoczynku sob.-niedz. 129 99 90 79 72 67 57 47 41 43 42

Inne niesklasyfikowane 557 1441 1519 1790 1508 1643 1110 1038 992 927 914

Prywatna baza noclegowa 5551 5245 808 1073 898 . . . . . .

rdo: GUS

Tabela 1.6 Liczba miejsc noclegowych wedug rodzaju obiektu (w tys.)

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

OGEM 791,8 770,4 668,3 651,5 610,9 596,5 584,7 569,9 574,6 582,1 597 Obiekty zakwaterowania zbiorowego ogem 697,8 691,8 660,2 640,4 601,4 596,5 584,7 569,9 574,6 582,1 597 Hotele i obiekty typu hotelowego 120,6 120,3 120,3 118,2 127,6 134,3 165,4 169,6 178,1 190,4 210,5 Hotele 90,2 91,9 95,1 97,9 109,3 117,1 123 127,5 133,8 141,1 155,8 ***** . 0,5 1,9 2,1 2,4 3,3 4,6 5,3 6,4 7,3 11,8 **** 9,7 11,3 10,2 10,5 11,4 11,3 13,7 13,2 13,4 18,4 22,7 *** 39,5 40,7 43 43,3 45,2 48,7 51,9 55,8 59,5 60 64,3 ** 20 22 23,3 24,7 25,5 28,9 31,1 33,3 34,3 36,4 37,3 * 20,9 17,4 16,7 17,4 13,8 12 11,7 10,7 11 11,3 11,9 Hotele w trakcie kategoryzacji . . . . 10,9 12,9 9,9 9,2 9,2 7,7 7,8 Motele 6,6 5,8 4,5 4,8 4,4 4,9 4,4 4,3 4,1 4,1 4,1 Pensjonaty 23,8 22,6 20,6 15,4 13,9 12,3 11,2 11 11,1 11,1 11,1 Inne hotelowe . . . . . . 26,8 26,7 29,1 34,1 39,4 Obiekty wyspecjalizowane 78,1 78,5 78,2 76 78,5 78,2 76,7 76,5 78,3 81,4 82,6 Zakady uzdrowiskowe 26,7 25,9 25,4 23,8 23,7 22,4 22,7 24,3 26,5 27,9 29,1 Schroniska 5,2 4,3 4 3,9 3,4 3,3 2,9 2,5 2,8 3 3 Orodki szkoleniowo-wypoczynkowe 46,3 48,4 48,8 48,4 51,4 52,4 51,1 49,7 49 50,5 50,5 Pozostae obiekty zakwaterowania zbiorowego 499 493 461,7 446,1 395,3 384 342,6 323,7 318,3 310,3 303,9 Zesp. oglnodostpnych domkw turystycznych 32 34,3 31,5 26,8 24,9 24,6 22,9 21,6 22,1 21,9 21,2 Kempingi 42 38,4 29,8 38,1 26 25 24,1 24,9 24,9 24,5 24 Pola biwakowe 57,7 53,4 46,5 42,8 33,4 33,3 30,8 31,3 29,6 27,8 25,7 Schroniska ogem 24,2 23,4 21,7 21,7 21 22,1 21,4 22,3 21,4 21,6 20,5 Domy wypoczynkowe 15,3 14,3 12,2 10,7 8,3 7,1 5,8 5,7 5 4,8 4,5 Domy pracy twrczej 2,3 2,2 2,5 2,5 2,2 2,3 2,6 2,2 2,1 2 1,9 Orodki wczasowe 228,5 206,9 195,2 177,5 158,3 151,9 143,5 136 136,2 134 133 Orodki kolonijne 43,5 36,1 34,5 30,2 28,5 28,7 25,7 19,8 19,4 18,7 16,5 Obiekty wypoczynku sob.-niedz. 4,7 4 4 3,3 3,2 3,4 2,7 2,1 1,7 2 2,1 Inne niesklasyfikowane 48,8 80 83,7 92,6 89,4 85,5 63,2 57,7 55,9 53,2 54,5 Prywatna baza noclegowa 94 78,6 8,1 11,2 9,6 . . . . . .

rdo: GUS

Tabela 1.7 Hotele i obiekty typu hotelowego w Europie 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

European Union (27 countries) 199670 211338 207739 204923 204675 204457 205252 194199 201168 202353 201802

European Union (25 countries) 196622 208160 204558 201563 201155 200619 200935 189361 195695 196664 195794

Belgium 1998 2015 1998 2034 2010 1957 1922 1899 1955 2013 2009

Bulgaria 513 518 648 679 755 849 1016 1230 1348 1526 1646

Czech Republic 3669 3614 3960 4112 4335 4377 4311 4278 4314 4559 4483

Denmark 467 464 472 484 482 478 485 482 473 477 470

Germany (including ex-GDR from 1991) 38914 38701 38551 38529 38129 37547 36839 36575 36201 35941 35891

Estonia 237 329 350 353 193 230 267 317 341 346 368

Ireland 5460 5692 5449 5222 5009 4821 4554 4407 4296 4087 3947

Greece 7946 8168 8342 8342 8329 8689 8899 9036 9111 9207 9385

Spain 7539 16229 16287 16369 16732 17102 17402 17607 18304 17827 18026

France 20272 19555 19379 18773 18768 18617 18598 18689 18361 18135 17970

Italy 33540 33341 33361 33421 33411 33480 33518 33527 33768 34058 34155

Cyprus 580 580 583 801 813 829 803 785 753 735 708

Latvia 148 150 166 199 223 261 278 337 321 318 387

Lithuania 201 221 227 231 247 270 317 331 338 348 365

Luxembourg (Grand-Duch) 342 325 315 309 316 307 297 293 277 273 267

Hungary 1817 1851 1928 1994 2167 2261 1952 2061 2032 1999 2001

Malta 248 244 246 210 194 194 194 173 173 160 155

Netherlands 2788 2826 2835 2858 2933 2908 3129 3135 3099 3196 3180

Austria 15780 15378 15517 15293 14914 14708 14435 14267 14051 14204 13756

Poland 1576 1535 1449 1391 1478 1547 2139 2200 2301 2443 2642

Portugal 1754 1772 1786 1781 1898 1934 1954 2012 2028 2031 2041

Romania 2535 2660 2533 2681 2765 2989 3301 3608 4125 4163 4362

Slovenia 402 398 448 381 393 381 350 344 358 396 410

Slovakia 543 570 582 764 816 838 873 885 922 1249 1313

Finland 978 1004 1011 989 971 992 961 938 923 909 901

Sweden 1891 1898 1906 1979 1737 1765 1833 1857 1888 1893 1940

United Kingdom 47532 51300 47410 44744 44657 44126 44625 32926 39107 39860 39024

Croatia 666 691 697 694 788 832 940 1015 762 800 835

Former Yugoslav Republic of Macedonia, the 123 128 145 142 150 : : : : : 128

Turkey : : 9656 9659 : 9877 : : 9508 : :

Iceland 253 254 244 248 273 283 303 319 308 294 301

Liechtenstein 51 51 50 47 50 46 45 46 46 47 45

Norway 1176 1162 1166 1160 1124 1099 1079 1136 1119 1112 1108

Switzerland 5890 5826 5754 5701 5643 : : 5836 5693 5635 5582

rdo: Eurostat

Wzrost zainteresowania usugami noclegowymi oferowanych przez hotele zwizany jest z duej

mierze z wejciem Polski do Unii Europejskiej, otwarciem granic oraz wzrostem zamonoci

szczeglnie wrd obywateli polskich. Ponadto dua konkurencja na rynku powoduje obnianie cen

za nocleg.

1.4 Konkurencja

Od kilku lat obserwuje si w pojawienie midzynarodowych grup i aocuchw hotelarskich. Sieci

modernizuj swj model funkcjonowania wprowadzajc np. zaawansowane systemy rezerwacyjne.

Nowe technologie stay si jednym z narzdzi skutecznego zarzdzania obiektami bazy noclegowej.

Takie usprawnienie funkcjonowania nie tylko uatwia zarzdzanie ale rwnie przyczynia si do

wzrostu jakoci usug. Dziki zastosowaniu nowych materiaw, nowatorskich rozwizao

architektonicznych oraz wprowadzeniu do hoteli nowoczesnej technologii, wyranie podnis si

standard funkcjonujcych i wprowadzanych na rynek obiektw. Wspomniane zmiany nie byyby

moliwe bez zaangaowania si na polskim rynku hotelarskim kapitau zagranicznego, a przede

wszystkim wielu polskich inwestorw prywatnych i instytucjonalnych. Due sieci hotelowe

wprowadzaj nowy standard usug, kapita know-how , edukuj pracownikw jak i goci,

powoduj, e konkurencja dostosowuje si do wprowadzanych standardw.

W Polsce, tylko niespena 12 proc. hoteli to obiekty sieciowe, czy wchodzce w skad duych

midzynarodowych grup hotelarskich. Reszta to obiekty pojedyncze lub nalece do maych

formujcych si jeszcze, obejmujcych najczciej 2-3 hotele grup kapitaowych.

Najwiksz sied hoteli w Polsce posiada Grupa Orbis, ktra posiada 63 hotele z 63 hotelami

w najwikszych miastach Polski, jak Warszawa, Krakw, Wrocaw, Katowice, Poznao, d, Koobrzeg,

Szczecin i inne. Orbis w swojej sieci posiada takie marki jak Sofitel, Novotel, Mercure, Ibis, Orbis

Hotels.

Tabela 1.8 Dziesid najwikszych sieci hotelowych w Polsce 1 stycznia 2010 r.

Miejsce Nazwa lub waciciel Liczba pokoi Liczba hoteli

1. Orbis S.A. 11 882 63

2. Oglnopolska Spdzielnia Turystyczna GROMADA 1 943 19

3. Starwood Hotels & Resorts Worldwide 1 518 6

4. Hotele Gobiewski 1 434 3

5. Qubus Hotel Management 1 339 13

6. Vienna International Hotelamanagement 1 282 5

7. The Rezidor Hotel Group 1 426 6

8. Grupa Hotelowa Wojskowej Agencji Mieszkaniowej 1 148 16

9. InterContinental Hotel Group 1 147 4

10. PUHiT Warszawa 1 096 7

Suma 24 215 142

rdo: Hotelarstwo nr 1 (3)/2010 r.

Ten rok przyniesie brany hotelarskiej kilka nowych obiektw. Jak informuje Instytut Hotelarstwa,

planowane jest otwarcie hoteli Hilton w Gdaosku (150 pokoi) oraz Hilton Garden Inn w Krakowie (154

pokoje). Jeszcze w pierwszej poowie roku powinien rozpoczd dziaalnod czwarty hotel sieci

Gobiewski (659 pokoi), w drugiej poowie roku czterogwiazdkowy Holiday Inn w Bydgoszczy

budowany przez firm Budizol. Z kolei na przeomie wiosny i lata mona si spodziewad zakooczenia

budowy hotelu w Toruniu nalecego do sieci B&B.7

Poniewa obiekt, na potrzeby ktrego powsta niniejszy biznes plan, bdzie budowany na terenie

wojewdztwa dolnolskiego na obrzeach Wrocawia, naley zwrcid uwag na liczb hoteli i innych

obiektw noclegowych w tym wanie miecie. W wojewdztwie dolnolskim znajduje si 706

obiektw noclegowych, w tym 302 obiekty hotelowe. W stolicy wojewdztwa, Wrocawiu, znajduje

si ok. 50 hoteli o podwyszonym standardzie.

Wykres 12 Podzia obiektw noclegowych w wojewdztwie dolnolskim

rdo: GUS

We Wrocawiu jest wiele obiektw oferujcych usugi noclegowe. Aby zachcid klientw swoim

obiektem stosowane s rne promocje weekendowe, turnusy tygodniowe i inne atrakcje. Hotele

walcz ze sob nie tylko cen, ale rwnie jakoci oferowanych usug na ktry maja wpyw takie

czynniki jak wystrj wntrz, obsuga hotelu czy serwowane dania.

7

http://www.rp.pl/artykul/55270,421748_Gosci_w_hotelach_przybedzie_dopiero_w_drugiej_polowie_roku.html

59%

2%

15%

24%

Hotele Motele Pensjonaty Inne obiekty hotelowe

Tabela 1.9 Popularne hotele we Wrocawiu

Hotel Standard Ilod pokoi Ceny od (z)

Sofitel ***** 205 270

Mercure Panorama *** 150 370

Radisson SAS ***** 162 310

Best Western Prima **** 78 450

HP Park Plaza **** 177 235

Zamek Kliczkw **** 89 300

ART Hotel **** 80 300

Hotel Wroclaw **** 287 176

Dwr Polski **** bd 265

Hotel Patio *** 50 290

Novotel *** 145 160

Paac Krobielowice - 81 240

Hotel Silfor *** 94 189

Qubus **** 83 400

Tumski *** 54 260

Hotel Vega *** 78 265

Campanile ** 110 150

Holiday Inn **** 164 150

Hotel JananPawa II **** 85 290

GEM *** 55 190

Bielany *** 33 130

SYSTEM *** 100 250

rdo: Opracowanie Trinity Capital Business Network

Do najwikszych konkurentw zlokalizowanych we Wrocawiu mona zaliczyd:

Hotel Mercury Panorama to nowoczesny, 3-gwiazdkowy hotel usytuowany w centrum

kulturalno-komunikacyjnym miasta. Naley do Orbis Grupa Kapitaowa. Hotel ten dysponuje

150 pokojami, w tym 6 apartamentami. W swojej ofercie posiada rwnie restauracje, bary

oraz sale konferencyjne. Organizuje wiele ofert promocyjnych.

Hotel Patio usytuowany jest w dwch malowniczych kamieniczkach nieopodal Rynku,

w cieniu jednej z najwikszych wrocawskich wityo. Wyjtkowa architektura czy w sobie

pikno dziewitnastowiecznej fasady z futurystycznym wntrzem. Posiada on 50

klimatyzowanych pokoi, w tym 2 luksusowe apartamenty. Hotel rwnie w swojej ofercie

posiada restauracj, sale konferencyjne, business room, cocktail bar i salon fryzjerski. Mona

tutaj skorzystad z wielu ofert promocyjnych.

Hotel Silfor to 3 gwiazdkowy hotel, ktry mieci si w centrum miasta. Oferuje 94

komfortowych noclegw. Na wyposaeniu posiada rwnie luksusowe apartamenty, a w

hotelowej restauracji mona sprbowad europejskiej kuchni. Znajduj si tam rwnie bar

oraz kawiarnia. Istnieje tam moliwod zorganizowania bankietw.

Hotel Novotel Wrocaw znajduje si w poudniowej czci miasta, w pobliu trasy wylotowej

w kierunku autostrady A4. Oferuje 145 pokoi, rwnie dla osb niepenosprawnych

i niepalcych. Hotel ten rwnie posiada restauracje, bar oraz w peni wyposaone sale

konferencyjne. Miejsce to reklamowane jest jako idealne do organizacji balw, uroczystoci

okolicznociowych oraz spotkao biznesowych.

Hotel Tumski to kameralne miejsce usytuowane w najstarszej i najpikniejszej czci

Wrocawia, Ostrowie Tumskim, kilkaset metrw od cisego centrum. Posiada on zabytkowy

charakter. Dysponuje 103 miejscami noclegowymi, w tym apartamentami. Na parterze

znajduje si restauracja wraz z drink barem. Kuchnia hotelu Tumskiego specjalizuje si

w potrawach staropolskich. Istnieje moliwod zorganizowania imprez okolicznociowych,

takich jak przyjcia komunijne czy wesela.

Hotel Vega to 3-gwazdkowy hotel, mieszczcy sie przy jednej z gwnych ulic miasta.

Charakteryzuje si eleganckimi wntrzami oraz przyjazn atmosfer. W swojej ofercie posiada

78 pokoi, w tym 5 o podwyszonym standardzie. Hotel objty jest penym monitoringiem oraz

systemem przeciwpoarowym. Na terenie hotelu moemy skorzystad z restauracji, drink baru

oraz sauny. Bezprzewodowy Internet jest dostpny na terenie caego hotelu. Vega rwnie

wyposaona jest w sale konferencyjne. W swojej ofercie zachca goci wieloma atrakcyjnymi

promocjami.

Hotel GEM to kompleks hotelowo-rekreacyjny, ktry mieci si w malowniczej czci

Wrocawia. Hotel ten posiada 55 pokoi, 3 klimatyzowane apartamenty oraz 6 sal

konferencyjnych mieszczcych od 20 do 100 osb. W skad kompleksu wchodz kryta

pywalnia, hala tenisowa (3 korty), korty tenisowe, boiska do piki nonej, sauna, gabinet

kosmetyczny, jaccuzi oraz siownia. Ssiedztwo Odry stwarza moliwod zorganizowania tu

nad brzegiem rzeki imprez plenerowych nawet do 2 tys. osb.

Hotel Bielany oferuje 70 miejsc noclegowych w pokojach 1-, 2-, 3-, i 4-osobowych oraz

apartamentach (cznie 33 pokoje). Mieci si niedaleko Wrocawia przy centrum

handlowym. Oprcz organizowania konferencji hotel ten specjalizuje si w urzdzaniu

przyjd weselnych.

Quality Hotel System Wrocaw oferuje 100 komfortowych pokoi (w tym pokoje dla osb

niepenosprawnych) i 7 apartamentw skadajcych si z sypialni oraz pokoju dziennego.

Na miejscu mona skorzystad z krytego basenu, sauny i siowni, wyposaonej w nowoczesne,

wysokiej klasy sprzty treningowe. Restauracja i bar rwnie s w standardzie. Hotel ten

znajduje sie na trasie wyjazdowej z Wrocawia na Warszaw oraz Poznao.

Pomimo wysokiej konkurencji na terenie miasta Wrocaw, wci istnieje niezaspokojony popyt

na infrastruktur hotelow. Wie si to przede wszystkim z geograficznym pooeniem miasta

(bliskod granicy niemieckiej), dobr infrastruktur komunikacyjn (autostrada A4, lotnisko), wieloma

atrakcjami miasta, a take szybkim rozwojem ekonomiczno-gospodarczym Wrocawia.

Sprzyjajcym wydarzeniem, skaniajcym do inwestycji w rozbudow bazy hotelowej, bdzie

niewtpliwie Euro 2012. Jednym z miast w ktrych odbd si Mistrzostwa Europy w pice nonej

bdzie wanie Wrocaw.

Tabela 1.10 Hotele w granicach administracyjnych miast gospodarzy Euro 2012 w Polsce wedug stanu na styczeo 2010 r.

Miasto Hotele piciogwiazdkowe/

liczba pokoi

Hotele czterogwiazdkowe/

liczba pokoi

Hotele trzygwiazdkowe/

liczba pokoi

Razem

Gdaosk 3/314 5/642 10/731 18/1587 Poznao 1/181 4/358 23/2077 28/2616 Warszawa 10/3010 8/1731* 23/3528 40/8269 Wrocaw 4/535 8/848 23/1110 35/2493

* z nieskategoryzowanym wwczas Grand Mercure

rdo: http://forsal.pl/grafika/391023,34267,nie_zabraknie_noclegow_dla_kibicow_na_euro_2012.html

O ile wybudowanie stadionw jest o tyle atwe, e kade miasto dostaje dofinansowanie do takiej

budowy czsto z budetu paostwa. Infrastruktura ley praktycznie cakowicie w gestii publicznej

natomiast, baza noclegowa to sektor jak najbardziej prywatny, wic bez przycignicia inwestorw,

a co za tym idzie kapitau z zewntrz nie ma szans na przygotowanie i oddanie do uytku

odpowiedniej bazy noclegowej.8 Z deklaracji wynika, i do 2012 roku we Wrocawiu powstanie 16

nowych inwestycji hotelowych, a wrd nich9:

5* Hilton,

5* Monopol (Likus Hotel & Restaurant),

5* Rialto na Placu Katedralnym,

5 * The Granary - La Suite Hotel Wrocaw na ul. Menniczej,

4* Metropol,

3* Hotel Diament oraz szereg innych.

Jednak te zapowiedzi mog byd trudne do zrealizowania, zwaszcza biorc pod uwag biece

opnienia w budowie. Problemy z budow10:

Na pewno, przyznaj to sami urzdnicy magistratu, przed Euro nie powstanie luksusowy

hotel Rialto przy pl. Katedralnym. W miejscu gdzie mia stand, nie trwaj adne prace.

Czterogwiazdkowy Hilton Garden Inn przy Pisudskiego ma byd gotowy pod koniec 2011 roku.

Na dziace pooonej obok teatru Capitol nic si jednak nie dzieje.

Kolejny czterogwiazdkowy hotel planowany jest na skrzyowaniu ulic aciarskiej i Oawskiej,

w kamienicy vis-a-vis dawnych zakadw graficznych. Inwestycja zostaa jednak wstrzymana.

Na miejscu nie ma ladu po przygotowaniach do jakiejkolwiek budowy.

8 http://artelis.pl/artykuly/17998/skad-wezmiemy-hotele-na-euro-2012

9 http://www.2012.wroc.pl/static/73/Inwestycje-na-EURO.html

10

http://wroclaw.gazeta.pl/wroclaw/1,80198,7526015,Euro_2012__Hotele_we_Wroclawiu_rosna__W_reklamowym.html

164 pokoje o standardzie czterech gwiazdek zapewniad mia Justin Center, okazay nowy

budynek na dziace przy ul. Krawieckiej, vis-a-vis Galerii Dominikaoskiej. Jednak

po wybudowaniu inwestor wystpi do miasta o przeksztacenie przeznaczenia budynku

z hotelu na apartamentowiec. Zgody miasta nie ma, ale szans, e powstanie w nim hotel,

rwnie nie.

Czterogwiazdkowy hotel przy ul. Wrblewskiego, obok zoo, zbudowad miaa firma Akme.

Te plany s ju jednak nieaktualne. Firma myli raczej o odsprzedaniu gruntu. Hotel przed

Euro wic raczej nie powstanie.

Kolejne dwa hotele powstad maj przy ul. Zwyciskiej. Maj, ale w ich miejscu w najlepsze

rosn na razie krzaki i stoj dziakowe altanki. O ekipie przygotowujcej grunt pod inwestycj

nikt nawet nie sysza.

Trzygwiazdkowy Margott przy w. Antoniego ma powstad na przeomie 2010 i 2011 roku.

Teren pod inwestycj od lat jest ogrodzony, ale prace nie mog si rozpoczd.

Jak przyznaj autorzy folderu, nie ma raczej szans, by przed Euro powsta planowany hotel na

skrzyowaniu ulic Borowskiej i Sieradzkiej. Tam nawet nie rozpoczto przygotowania terenu

pod budow.

Nieznany jest los inwestycji przy ul. Parkowej. Inwestor ma star will przerobid

na czterogwiazdkowy hotel. W tej chwili czeka jednak na przyznanie dofinansowania z Unii

Europejskiej.

Trudnoci w realizacji zaplanowanych inwestycji mog byd wielorakie. Najczciej jest to brak

dostpu do kapitau lub wstrzymaniem transz inwestycyjnych (czd bankw ze wzgldu

na pogorszenie si globalnej koniunktury zaostrzyo wymogi udzielania kredytw pod inwestycje).

Dlatego istotne jest posiadanie niezbdnych funduszy ju w pierwszym etapie budowy hotelu,

jak i wsparcie ze strony dowiadczonego funduszu.

1.5 Opis projektu

Gwnym celem projektu jest przebudowa i adaptacja zakupionej nieruchomoci wraz z gruntem

na hotel o standardzie trzy gwiazdkowym. Hotel o nazwie GOLD bdzie mieci przy ulicy Rybackiej

we Wrocawiu. Nieruchomod zostaa zakupiona przez spk Hotel Bud Sp. z o.o., ktrej

wacicielem jest Andrzej Nowak. Spka prowadzi obecnie dziaalnod gastronomiczn w centrum

Wrocawia oraz jest generalnym wykonawc rnego typu obiektw noclegowych.

Rysunek 2. Lokalizacja planowanej inwestycji

rdo: Opracowanie wasne

Obiekt sowim ksztatem oraz proporcjami bdzie nawizywa do okolicznego krajobrazu. Hotel bdzie

posiada cztery kondygnacje: parking podziemny, parter, pierwsze pitro, drugie pitro.

Powierzchnia nieruchomoci wynosi 800 mkw. Teren ten zlokalizowany jest w centrum. O walorach

lokalizacyjnych decyduje bliskie ssiedztwo najatrakcyjniejszych miejsc Wrocawia, takich jak:

Rynek redniowieczny plac targowy o wymiarach 205x175 mkw. Wrocawski Rynek jest

jednym z najwikszych w Europie. Zabudow otaczajc Rynek stanowi budynki pochodzce

z rnych epok historycznych. W centrum Rynku znajduje si Gotycki Ratusz. Z jednej strony

Rynek czy si z Placem Solnym, a z drugiej z Kocioem w. Elbiety.

Ostrw Tumski stara, zabytkowa dzielnica miasta w skad ktrej wchodz midzy innymi takie

zabytki jak: Katedra, Kocioy w. Idziego, w. Marcina, w. Krzya, Najwitszej Marii Panny,

Most Tumski.

Ogrd Botaniczny czciowo zajmuje teren Ostrowa Tumskiego, obszar Ogrodu obejmuje

7,4 ha (i 0,33 ha pod szkem), znajduje si w nim okoo 7,5 tysica gatunkw rolin.

Uniwersytet Wrocawski gmach Uniwersytetu zachowany zosta w caoci w stylu

barokowym. Jego fasada ma dugod 171 m i zwrcona jest w stron Odry. Budynek Uczelni

uwaa si za jeden z najcenniejszych zabytkw sztuki baroku w Polsce i Europie.

Dzielnica Czterech Wyznao stara dzielnica Wrocawia, stanowica wiadectwo dawnego

zrnicowania kulturowego miasta, aktualnie w rewitalizacji.

Miejsce, w ktrym powstanie Hotel GOLD, jest niezwykle atrakcyjne turystycznie. Po pierwsze jego

najblisze otoczenie stanowid bd najwiksze zabytki Wrocawia, po drugie bliskod centrum

gwarantuje atwy dostp do wszelkiego rodzaju rozrywek. Lokalizacja ta stwarza doskonae warunki

zarwno do spacerw wzdu Odry, jak i korzystania z atrakcji miasta. Hotel bdzie mg take

stanowid baz wypadow dla turystw nastawionych na zwiedzanie. Pooenie tego miejsca czy

w sobie dwie przeciwstawne cechy, z jednej strony jest blisko samego centrum, a z drugiej ley nieco

na uboczu, co zapewnia spokj i cisz. Jest to kameralne miejsce usytuowane w nadodrzaoskiej

scenerii. Bdc w sercu miasta jednoczenie stanowi cichy zaktek idealny na nocleg.

Hotel zosta zaprojektowany jako wolnostojcy czterokondygnacyjny budynek wraz z parkingiem

podziemnym. Miejsca parkingowe bd rwnie usytuowane na zewntrz budynku. Na drugiej

kondygnacji, parterze, zaprojektowana zostaa czd restauracyjno konferencyjna. Bdzie si tu

miecid gwne wejcie do budynku, recepcja wraz z holem, restauracja z barem, kuchnia, sala

konferencyjna i patio. Ponadto kuchnia, dwa pomieszczenia socjalno -sanitarne i 4 toalety. Sala

konferencyjna o powierzchni 61,30 mkw, speniajca rol sali wielofunkcyjnej, zaprojektowana

zostaa na 40 miejsc. Restauracja w przeznaczeniu na okoo 40 osb, obsugiwad bdzie zarwno

goci hotelowych jak i osoby z zewntrz.

Trzy pozostae pitra zostan w peni przeznaczone na pokoje hotelowe. Na kadej kondygnacji

bdzie 10 pokoi, w sumie wic 30 na cay Hotel. W tym po dwa pokoje jednoosobowe na pitro,

8 pokoi dwuosobowych o zrnicowanej wielkoci i standardzie. Maksymalne oboenie hotelu moe

wynied 54 osoby. W kadym pokoju bdzie indywidualna azienka. Klienci bd mied rwnie dostp

do Internetu, dziaajcego na terenie caego Hotelu. Obiekt Hotelu bdzie klimatyzowany wyczajc

same pokoje. Miejscem pierwszego kontaktu z klientem bdzie oczywicie recepcja, w ktrej kady

z goci po uprzednim powitaniu zostanie zarejestrowany i skierowany do wybranego pokoju. Obsuga

klienta odbdzie si za pomoc zakupionego oprogramowania. Pracownicy recepcji bd osobami

odpowiednio wykwalifikowanymi, przede wszystkim pod ktem znajomoci jzykw obcych.

Rysunek 3. Projekt Hotelu GOLD


1.6 Liderzy projektu

Andrzej Nowak Absolwent Politechniki Wrocawskiej. Prezes Zarzdu i waciciel firmy Hotel

Bud. Od lat zwizany z brana budowlan. Dowiadczenie zdobywa wielu spkach budowlanych

i biurach projektowych. Spka wsppracowaa z takimi sieciami firmami jak Trawelek, Bud-Cud,

ServiceCo. Od siedmiu lat Andrzej Nowak jest wacicielem lokalu gastronomicznego Przyjemny

Gociniec.

Anna Nowak Absolwentka Akademii Ekonomicznej w Poznaniu. Dowiadczenie zdobywaa

w biurach rachunkowych. Posiada licencje na usugowe prowadzenie ksig rachunkowych wydawane

przez ministerstwo finansw. Bya gwnym ksigowym w firmie O-Bud Sp. z o. o. i Cetel Sp z o. o .

1.7 Realizacja projektu

Projekt bdzie realizowany zgodnie z harmonogramem. Harmonogram zosta opracowany w oparciu

o dowiadczenie wacicieli, a take przy wsppracy architektw i inynierw budowlanych. Oprcz

harmonogramu zosta stworzony kosztorys inwestorski przygotowany przez biuro projektowe

Architekt sp. j. Tabela poniej przedstawia skrcony kosztorys. Zacznik numer 1 do biznes planu

zawiera szczegowe informacje na temat inwestycji.

Projekt bdzie realizowany przez zesp firmy Hotel-Bud dziki czemu obniy si cakowity koszt

wytworzenia. Obnienie kosztu jest rwnie moliwe poprzez wieloletnie kontakty handlowe

i wzorow wspprac z dostawcami materiaw budowlanych.

Tabela 1.11. Czas realizacji poszczeglnego etapu

Etap budowy Pod etap Czas realizacji (w dniach)

Stan surowy zamknity

Roboty naziemnie 90

Pokrycie dachowe, elewacje, stolarka drzwiowa 45

Roboty wykooczeniowe 20

Uzbrojenie terenu 30

Prace wykooczeniowe

Stolarka PCW 10

Sufity 10

Okadziny cian 20

Posadzki 20

Instalacje elektryczne 14

Instalacje sanitarne 14

Zagospodarowanie terenu 30

Wyposaenie Hotelu

Pokoje 30

azienki 90

Sala restauracyjne 40

Recepcja 14

Pomieszczenie biurowe 14

Pralnia 5

cznie czas 496


Firma bdzie prowadzid przede wszystkim form sprzeday bezporedniej oraz za pomoc

telefonicznej i internetowej rezerwacji miejsc. Sprzeda usug proponowanych przez hotel opierad si

bdzie take na wsppracy z organizacjami turystycznymi, biurami podry, agencjami turystycznymi

czy np. liniami lotniczymi, poprzez ktre klienci bd mogli dokonad rezerwacji miejsc. Planuje si

rwnie wprowadzid rezerwacj miejsc on-line poprzez serwisy internetowe zawierajce specjalne

bazy danych obiektw hotelarskich.

Odbiorcami usug Hotelu Gold bdzie szerokie grono klientw, ktrych mona podzielid na klientw

biznesowych i klientw turystw.

Klienci biznesowi podruj w celach gospodarczych, handlowych oraz s osobami, ktre

wykorzystuj obiekt hotelowy do nawizania kontaktw, przeprowadzenia szkoleo oraz polepszenia

wsppracy w zespole pracownikw firmy.

Goci biznesowych ze wzgldu na aktywnod mona podzielid na:

biznes - nocleg: 1 - 2 noclegi, chd wypoczcia i moliwod dostpu do warunkw pracy dla

realizacji zadao zwizanych z wizyt gospodarcz w danej lokalizacji;

biznes - aktywny: klient poszukuje hotelu na pobyt dwu-, trzydniowy lub duszy, jego

aktywnod jest jednym z podstawowych dziaao. Aktywnoci edukacyjno-rozrywkowe s

najwaniejsze. Klient poszukuje hotelu dajcego dodatkowe rozrywki sportowe, oferty

wieczorne, ktre dziki nieformalnym kontaktom midzy np. pracownikami pozwol na

polepszenie wzajemnej wsppracy;

biznes - edukacyjny: dla gocia wane s warunki dodatkowe w hotelu zwizane

z prowadzeniem, odbywaniem edukacji, take nocleg, lecz nie zainteresowany atrakcjami

rozrywkowymi. Najwaniejsze jest prowadzenie standardowych wyszukanych prezentacji

i stosowania technik edukacyjnych oraz spokojny sen. Oferta dodatkowa w postaci sali

sportowej, krgielni, czy wieczornego klubu nie jest wymaganym dodatkiem.

Klienci turyci, ktrzy przybywaj w celach turystycznych zwizanych z relaksem i odpoczynkiem, jaki

im najlepiej suy i odpowiada. Ten typ goci hotelowych dzieli si na dwie grupy ze wzgldu

na oczekiwania:

turystyczny-wypoczynkowy: klient poszukujcy ciszy i spokoju, dla ktrego pobyt w nowym

miejscu jest potrzeb wyciszenia wewntrznego, odreagowania od zgieku codziennoci;

turystyczny-aktywny: klient, dla ktrego pobyt jest podyktowany potrzeb aktywnego

spdzenia czasu, jest gony i skory do nocnej zabawy.

Ze wzgldu na czas powicany turystyce rynek mona podzielid na:

segment turystyki jednodniowej gwnie mieszkaocy Wrocawia i okolic,

segment turystyki weekendowej gwnie mieszkaocy Dolnego lska,

segment turystyki 7-dniowych i duszych turyci przyjedajcy do regionu na duej.

Ze wzgldu na specyfik przedmiotu inwestycji docelowy segment klientw cechuje due

zrnicowanie. Hotel jako miejsce oferujce usugi noclegowe, jednoczenie miejsce odbywania si

wszelkiego rodzaju konferencji, sympozjw i szkoleo, zapewnia szerok grup odbiorcw, w tym

goci zagranicznych, gwnie z Niemiec, a take firmy z caego kraju zainteresowane organizacj

konferencji czy szkoleo dla pracownikw poczonych z aktywnym wypoczynkiem. Ze wzgldu

na bran i charakter dziaalnoci usugi oferowane bd zatem nie tylko na rynku lokalnym, ale

rwnie na krajowym i zagranicznym. Dodatkowo w hotelowej restauracji organizowane bd

imprezy okolicznociowe. Z usug gastronomicznych hotelu korzystad bd mogy rwnie osoby

z zewntrz. Pierwsz z grup docelowych klientw stanowid bd: uczestnicy konferencji, sympozjw

oraz imprez okolicznociowych, a take gocie z zewntrz korzystajcy z restauracji hotelowej.

Odbiorcami usug wiadczonych przez hotel bd take podrujcy na trasie przelotowej

prowadzcej z poudnia na pnoc Polski czy odwrotnie, zwaszcza, e na tej trasie le dwa due

miasta: Poznao i Wrocaw, miejsca odgrywajce wane role handlowe i turystyczne.

Standard obiektu gwarantuje wysoki poziom usug, w zwizku z czym moliwe bdzie pozyskanie

klientw nawet tych najbardziej wymagajcych. Oferta firmy w gwnej mierze kierowana jest do

osb zamonych, osigajcych dochody powyej przecitnej pacy. Wspomniani klienci prcz

wysokiej jakoci wiadczonych usug, ceni sobie komfort wypoczynku. Nabywcy coraz czciej

oczekuj profesjonalnej obsugi, a take dostpnoci na terenie orodka do dodatkowych, ciekawych

usug oraz moliwod dostpu do obiektw rekreacyjnych i sportowych. Z kolei instytucje i klienci

biznesowi zainteresowani s w gwnej mierze atrakcyjnymi warunkami lokalowymi oraz moliwoci

efektywnej organizacji profesjonalnych szkoleo pracowniczych czy konferencji poczonych

z aktywnym wypoczynkiem.

1.8 Plan Marketingowy

Ze wzgldu na du konkurencj kampania marketingowa i dziaania promocyjne bd solidnie

przemylane, dlatego rozwaa si podjcie wsppracy z profesjonaln agencj reklamow.

Dziaanie marketingowe firmy obejmowad bd rwnie nawizywanie wsppracy z organizacjami i

biurami turystycznymi w celu promocji swojej oferty polskim i zagranicznym klientom.

Przedsibiorstwo zamierza take stosowad form reklamy bezporedniej w postaci folderw i broszur

informacyjnych, a take za pomoc ofert promocyjnych, rozsyanych do krajowych i zagranicznych

biur podry.

Ponadto obiekt zostanie zarejestrowany w instytucjach turystycznych, organizacjach skupiajcych

hotele.

Planuje si rwnie efektywne promowanie oferty firmy poprzez wasn stron internetow, ktra

po realizacji inwestycji zostanie profesjonalnie zbudowana, a nastpnie wypozycjonowana. Portal

internetowy firmy, promujcy ofert hotelu bdzie mg byd wywietlany w kilku opcjach

jzykowych: polskim, angielskim, niemieckim, rosyjskim i hiszpaoskim

Strategia promocji zakada rwnie reklam w rnego rodzaju branowych portalach, katalogach,

rejestrach, spisach oraz innych internetowych serwisach zwizanych z tematyk turystyki,

hotelarstwa, rekreacji i wypoczynku, zarwno krajowych jak i zagranicznych. W dobie powszechnej

dostpnoci sieci jest to najlepsze miejsce do prezentowania swojej dziaalnoci. Ofert firmy bdzie

mona znaled rwnie w regionalnych mediach telewizji i radio.

Strategia marketingowa firmy siga jednak rwnie poza dziaania na rynku wirtualnym. Do

prezentacji profilu dziaalnoci oraz jej oferty suyd bdzie rwnie regionalna i krajowa prasa.

Planowane dziaania marketingowe zapewni firmie skuteczn promocj i prezentacj oferty na

szerokim, midzynarodowym rynku.

1.9 Analiza SWOT

Realizacja przedsiwzicia bdzie zalena zarwno od czynnikw wewntrznych, ksztatowanych

przez wykonawcw projektu, jak i zewntrznych, pozostajcych poza kontrol.

Tabela 1.12 Analiza SWOT

Silne strony (Strengths) Sabe strony (Weaknesses)

Dowiadczenie w brany budowlanej

Dowiadczenie w prowadzeniu lokalu

gastronomicznego

Wiedza o brany hotelowej poprzez realizowane

kontrakty

Zoptymalizowanie kosztw budowy poprzez liczne

kontakty biznesowe i wieloletnia wspprace z

dostawcami materiaw budowlanych

Brak dowiadczenia w prowadzeniu hotelu,

Brak dowiadczenia w promowaniu usug brany hotelarskiej

Szanse (Opportunities) Zagroenia (Threats)

Zbudowanie rozpoznawalnej marki

Wzrost zainteresowania regionem ze strony

zagranicznych turystw

Zaistnienie Wrocawia jako centrum spotkao

biznesowych

Wzrost konkurencji ze strony hoteli sieciowych i pensjonatw

Spadek odwiedzin wojewdztwa dolnolskiego

Spadek zainteresowania konferencjami i szkoleniami

Zablokowanie rodkw z UE na program Kapita Ludzki


1.10 Warunki inwestycji

Budowa hotelu jest osobnym przedsiwziciem, dla ktrego zaoono spk docelow Hotel Gold

Sp z o. o. Inwestor, wnoszc wkad pieniny do przedsiwzicia obejmie udziay w spce w

wysokoci stanowicej maksymalnie 30% kapitaw spki. Taki te bdzie udzia inwestora

generowanych .

2 Ocena ekonomiczno-finansowa przedsiwzicia

2.1 Zaoenia metodyczne analizy

Analiza zostaa opracowana na podstawie wiedzy eksperckiej pomysodawcy, wiedzy o cenach

rynkowych za usugi noclegowe i organizacj konferencji.

2.2 Prognoza przychodw zaoenia

Przychody bd generowane z dwch usug: noclegowej oraz organizacji konferencji. Do oszacowania

przychodw z usug noclegowych stosuje si wskanik maksymalnego oboenia miejsc noclegowych

rocznym, w przypadku konferencji liczb konferencji rocznie.

Tabela 2.1. Zaoenia do prognozy sprzeday

Rok 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Usugi noclegowe

Maksymalne oboenie 0% 20% 30% 40% 50% 60% 60% 60% 60% 60%

Liczba dni w miesicu 30,0 30,0 30,0 30,0 30,0 30,0 30,0 30,0 30,0 30,0

Liczba miesicy 12,0 12,0 12,0 12,0 12,0 12,0 12,0 12,0 12,0 12,0

Liczba pokoi 30,0 30,0 30,0 30,0 30,0 30,0 30,0 30,0 30,0 30,0

Cena/dob 200,0 206,0 212,2 218,5 225,1 231,9 238,8 246,0 253,4 261,0

Sala konferencyjna

rednia liczba osb 35 35 35 35 35 35 35 35 35 35

Liczba konferencji w roku

- 6 10 12 14 16 18 18 18 18

rednia cena za osob/dob

420,0 432,6 445,6 458,9 472,7 486,9 501,5 516,5 532,0 548,0

rednia liczba dni 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2


2.3 Prognoza kosztw oraz nakadw inwestycyjnych zaoenia

2.3.1 Nakady inwestycyjne

Etap budowy Podetap Koszt Elementy

Stan surowy zamknity

Roboty naziemnie 1 842 065,50

Budowa fundamentw, cian fundamentowych oraz izolacji, budowa konstrukcji elbetowych i betonowych z izolacjami, konstrukcji drewnianych, ciany murowane

Pokrycie dachowe, elewacje, stolarka drzwiowa

235 000,00 Pokrycie dachowe, hydro i termoizolacja dachu, stolarka okienna i drzwiowa zewntrzna, Elewacja zewntrzna

Roboty wykooczeniowe 165 000,00

Dostosowanie cian dziaowych, warstw posadzkowych

Uzbrojenie terenu 75 000,00

Przycza wodno-kanalizacyjne, sied kanalizacyjna, deszczowa, wyprowadzenie elektryki, kanalizacja teletechniczna

Razem koszty etapu

2 317 065,50

Prace wykooczeniowe

Stolarka PCW 127 900,00

Monta drzwi, okien itp.

Sufity 125 250,00

Monta sufitw podwieszanych, malowanie

Okadziny cian 125 139,50 Malowanie wewntrzne cian, tynki wewntrzne, pytki

cienne

Posadzki 364 930,00

Wykadziny, parkiety, izolacje, lakierowanie

Instalacje elektryczne 250 000,00

Okablowanie, wyprowadzenie przyczy

Instalacje sanitarne 150 000,00

Wyprowadzenie przyczy pod wykooczenie

Zagospodarowanie terenu

40 000,00 Brukowanie, maa architektura zieleni

Razem koszty etapu

1 183 219,50

Wyposaenie Hotelu

Pokoje 287 340,00 Zakup ek, szaf, stolikw, telewizorw, telefonw,

wieszakw,

azienki 188 400,00 Zakup wanien, umywalek, czci sanitarnych, zestaw

rcznikw, koszy na mieci

Sala restauracyjne 195 450,00 Zakup kieliszkw, szklanek, stow, krzese, talerzy,

yrandoli, serwetek, sztudcw itp.

Recepcja 28 000,00 Zakup komputera, oprogramowania, zabudowy

recepcji, elementw wykooczeniowych

Pomieszczenie biurowe 20 000,00

Zakup mebli

Pralnia 53 000,00

Pralka, suszarka, magiel

Razem koszty etapu

772 190,00

Wartod inwestycji

4 272 475,00


Nakady inwestycyjne zawieraj koszty robocizny i materiaw budowlanych.

2.3.2 Zatrudnienie

Planuje si zatrudnienie na poziomie 11 osb. Zesp bdzie skadad si z kierownika hotelu,

recepcjonista/ka ( 3 osoby), jeden kucharz w raz z pomoc kuchenn ( w sumie 3 osoby) i osoby

odpowiedzialne obsug hotelu, sali restauracyjnej i konferencyjnej (4 osb). Zakada si, e

wynagrodzenie bdzie roso o 3% rocznie. Koszt ubezpieczeo spoecznych bdzie wynosi 18,5%

poziomu wynagrodzeo.

Tabela 2.2. Wynagrodzenie rocznie poszczeglnych pracownikw

Zatrudnienie Stawka brutto

Kierownik/czka hotelu 60 000

Recepcjonista/ka 30 000



Kucharz/rka 60 000

Pomoc kucharska 30 000

Pomoc kucharska 30 000

Obsuga hotelu 30 000




Razem 390 000


2.3.3 Usugi obce, zuycie materiaw i energii

Do podatkowych kosztw usug bd si zaliczad obsuga ksigowo-kadrowa, koszty telefonii

komrkowej i stacjonarnej, koszty Internetu, usug pozycjonowania i porzdkowych. Koszty rocznie

przedstawia ponisza tabela. Koszty usug bd rosy w kolejnych okresach prognozy o 3% rocznie.

Tabela 2.3. Koszt usug obcych

Podstawowe usugi obce

Obsuga ksigowo-kadrowa 4 000

Telefonia komrkowa 14 000

Internet 2 400

Pozycjonowanie 12 000

Telefony stacjonarne 1 200

Obsuga porzdkowa 20 000


Do kosztw zuycia materiaw i energii zaliczone bd koszty zuycia energii elektrycznej, ktre wg

wiedzy eksperckiej stanowi 4% wartoci przychodu ze sprzeday w danym roku, koszty zuycia gazu

stanowice 1% przychodu ze sprzeday, koszty zuycia wody oszacowane na podstawie ceny oraz

redniego zuycia wody na osob. Ponadto do tego rodzaju kosztw zalicza si koszty artykuw

spoywczych na poziomie 5000 rocznie i bd rosy o 3% rocznie.

2.3.4 Pozostae koszty

Dodatkowym obcieniem kosztowym bdzie podatek od nieruchomoci obliczony na podstawie

obowizujcych stawek w gminie Wrocaw.

Tabela 2.4. Prognoza rachunku zyskw i strat

Rok 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Przychody ze sprzeday - 626 652 999 368 1 329 630 1 678 809 2 047 742 2 179 384 2 244 766 2 312 109 2 381 472

Koszty dziaalnoci operacyjnej 3 600 694 029 870 647 937 138 1 005 851 1 076 878 1 107 659 1 133 046 1 159 193 1 186 126

Koszt sprzedanych produktw i usug 3 600 662 696 820 679 870 657 921 911 974 491 998 690 1 020 807 1 043 588 1 067 052

Amortyzacja 0 0 106 812 106 812 106 812 106 812 106 812 106 812 106 812 106 812

Zuycie materiaw i energii 0 86 946 121 445 154 250 187 816 222 177 227 612 230 401 233 274 236 233

Usugi obce 0 53 600 55 208 56 864 58 570 60 327 62 137 64 001 65 921 67 899

Podatki i opaty 3 600 20 000 20 000 20 000 20 000 20 000 20 000 20 000 20 000 20 000

Wynagrodzenia 0 390 000 401 700 413 751 426 164 438 948 452 117 465 680 479 651 494 040

Ubezpieczenia spoeczne i inne wiadczenia 0 72 150 74 315 76 544 78 840 81 205 83 642 86 151 88 735 91 397

Pozostae koszty rodzajowe 0 40 000 41 200 42 436 43 709 45 020 46 371 47 762 49 195 50 671

Wartod sprzedanych towarw i materiaw 0 31 333 49 968 66 482 83 940 102 387 108 969 112 238 115 605 119 074

Zmiana stanu produktw 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Wynik na sprzeday -3 600 -67 377 128 720 392 492 672 958 970 864 1 071 725 1 111 720 1 152 915 1 195 346

Pozostae przychody operacyjne 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Pozostae koszty operacyjne 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Wynik na dziaalnoci operacyjnej -3 600 -67 377 128 720 392 492 672 958 970 864 1 071 725 1 111 720 1 152 915 1 195 346

Przychody finansowe 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Koszty finansowe 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Wynik na dziaalnoci gospodarczej -3 600 -67 377 128 720 392 492 672 958 970 864 1 071 725 1 111 720 1 152 915 1 195 346

Wynik zdarzeo nadzwyczajnych 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Wynik brutto -3 600 -67 377 128 720 392 492 672 958 970 864 1 071 725 1 111 720 1 152 915 1 195 346

Podatek dochodowy 0 0 10 971 74 573 127 862 184 464 203 628 211 227 219 054 227 116

Wynik netto -3 600 -67 377 117 749 317 918 545 096 786 400 868 097 900 493 933 861 968 231


Tabela 2.5. Prognozowany rachunek przepyww pieninych Rok 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Przepywy pienine z dziaalnoci operacyjnej

Zysk netto -3 600 -67 377 117 749 317 918 545 096 786 400 868 097 900 493 933 861 968 231

Korekty 0 0 106 812 106 812 106 812 106 812 106 812 106 812 106 812 106 812

Amortyzacja 0 0 106 812 106 812 106 812 106 812 106 812 106 812 106 812 106 812

Koszty finansowe - przychody finansowe 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Zmiana stanu rezerw 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Zmiana stanu zapasw 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Zmiana stanu nalenoci 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Zmiana stanu niefinansowych zobow. krtkoterm. 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Zmiana stanu rozliczeo midzyokresowych 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Przepywy pienine z dziaalnoci operacyjnej -3 600 -67 377 224 561 424 730 651 908 893 212 974 909 1 007 305 1 040 673 1 075 042

Przepywy pienine z dziaalnoci inwestycyjnej

Wpywy 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Przychody ze sprzeday aktyww pozafin. 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Przychody ze sprzeday aktyww finansowych 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Odsetki i inne zyski finansowe 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Wydatki -3 500 285 -772 190 0 0 0 0 0 0 0 0

Wydatki kapitaowe (CapEx) -3 500 285 -772 190 0 0 0 0 0 0 0 0

Zmiany w zobowizaniach na wydatki kapitaowe 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Zakup aktyww finansowych 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Przepywy pienine z dziaalnoci inwestycyjnej -3 500 285 -772 190 0 0 0 0 0 0 0 0

Przepywy pienine z dziaalnoci finansowej

Wpywy 5 300 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Wpywy do kapitau wasnego 5 300 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Kredyty i poyczki 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Inne (wpywy z emisji obligacji, pozyskany kapita z giedy) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Wydatki 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Dywidendy 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Spaty kredytw i poyczek 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Z tytuu umw leasingu finansowego 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Odsetki 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Przepywy pienine z dziaalnoci finansowej 5 300 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Razem przepywy rodkw pieninych 1 796 115 -839 567 224 561 424 730 651 908 893 212 974 909 1 007 305 1 040 673 1 075 042

rodki pienine na pocztek okresu 0 1 796 115 956 548 1 181 109 1 605 840 2 257 747 3 150 959 4 125 868 5 133 173 6 173 846

rodki pienine na koniec okresu 1 796 115 956 548 1 181 109 1 605 840 2 257 747 3 150 959 4 125 868 5 133 173 6 173 846 7 248 889


2.4 Ocena finansowa

W tabelach 2.4 i 2.5 przedstawiona zostaa prognoza rachunku zyskw i strat oraz rachunku

przepyww pieninych.

Prognoza obejmuje okres dziesiciu lat. W pierwszych dwch latach prognozy wystpia

strata, ktra spowodowana jest obcieniem kosztw operacyjnych. Najwikszy wpyw na wynik

miay koszty wynagrodzeo oraz koszty zuycia materiaw i energii. Ze wzgldu na niskie nakady w

pniejszych latach w kolejnych okresach prognozy zysk netto regularnie ronie, aby w dziesitym

roku osignd poziom 968 231 zotych.

Rok 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Zysk netto (w z)

-3 600 -67 377 117 749 317 918 545 096 786 400 868 097 900 493 933 861 968 231

Rentownod sprzeday w poszczeglnych okresach prezentuje si nastpujco.

Rok 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Rentowno sprzeday 0 -11% 12% 24% 32% 38% 40% 40% 40% 41%

W okresie prognozy bdzie generowany dodatni przepyw pieniny, ktry zosta przedstawiony

poniej. Warunkiem koniecznym osignicia takiego poziomu jest jednak wniesienie kapitau na

budow obiektu oraz pokrycia czci kosztw operacyjnych, w sumie kwota w wysokoci 5 300 000

zotych.

Wykres 2.1. Skumulowane przepywy pienine na koniec kolejnych lat w okresie prognozy.

rdo. Opracowanie wasne

-

1 000 000

2 000 000

3 000 000

4 000 000

5 000 000

6 000 000

7 000 000

8 000 000

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

2.5 Analiza efektywnoci

2.5.1 Warto zaktualizowana netto

Wartod zaktualizowana netto (Net Present Value) wyraa rnic pomidzy wartoci

zdyskontowanych na dany moment przepyww pieninych i inwestycji przy okrelonej stopie

dyskonta.

Przepywy pienine netto na potrzeby analizy NPV zbudowano w oparciu o rachunek przepyww

pieninych przedsiwzicia na pierwsze dziesid lat prowadzanej dziaalnoci. Poniewa jednak

projekt bdzie kontynuowany rwnie po tym okresie, zaoono dodatkow wartod rezydualn

inwestycji.

Na podstawie okrelonego rachunku wynikw przedsiwzicia oraz obliczonej stopy dyskonta 15%

dokonano wyliczenia wartoci zaktualizowanej netto (NPV) (Tabela 2.7) wraz z uwzgldnieniem

zdyskontowanej wartoci rezydualnej, wartod ta wynosi 0,95 mln z.

2.5.2 Analiza progu rentownoci (BEP)

Prg rentownoci BEP mona rozpatrywad w dwch aspektach: minimalnej wielkoci sprzeday (BEP)

oraz minimalnego poziomu ceny (BEP).

Pierwszy wskanik okrela minimaln wielkod sprzeday, ktra pozwoli pokryd wszystkie koszty

dziaalnoci przedsibiorstwa. Chodzi tu wic o wskazanie takiej wielkoci sprzeday, przy ktrej zysk

byby rwny zero. Wskanik ten wyraa si wzorem:

Koszty wzgldnie stae + Koszty finansowe - Przychody finansowe

BEP = ___________________________________________________________ 100

Przychody ze sprzeday - Koszty zmienne

Wielkod ta okrela, jaki procent planowanej sprzeday (przy staej jej strukturze) musiaby byd

zrealizowany, aby zrwnowayd przychodami ponoszone koszty.

Drugi wskanik (BEP) wyznacza minimaln redni cen produktw, przy ktrej zysk bdzie rwny

zero. Wyraa si on wzorem:

Koszty ogem + Koszty finansowe Przychody finansowe

BEP = ______________________________________________________________ x 100

Przychody ze sprzeday

Tak obliczony wskanik informuje, przy jakim poziomie (procentowym) cen za usugi planowana

wielkod sprzeday bdzie rwna ponoszonym kosztom.

Ksztatowanie si progw rentownoci przedstawia Tabela 2.8. Pierwszy rok, ze wzgldu na brak

przychodw ze sprzeday oraz drugi w zwizku z wysokimi nakadami inwestycyjnymi oraz kosztami s

okresami nierentownymi. Natomiast prg rentownoci sprzeday dla trzeciego roku, ktry ksztatuje

si na poziomie 85% pokazuje, i prognozowana wartod przychodw ze sprzeday pokryje koszty

stae. Wraz z upywem czasu prg rentownoci sprzeday maleje, aby w dziesitym roku osignd ok

45 %.

Prg rentownoci cenowej podobnie jak dla progu sprzeday dla dwch pierwszych lat pokazuje

nierentownod. Wraz z upywem czasu zwiksza si margines bezpieczeostwa i tym samym

moliwod uzyskanie dodatniego wyniku finansowego.

2.5.3 Analiza wraliwoci

Analiza wraliwoci polega na wskazaniu wpywu zmian wybranych wielkoci ekonomicznych na inne.

Dla projektowanego przedsiwzicia najbardziej istotne bdzie scharakteryzowanie wpywu zmiany

kosztu kapitau, cen wiadczonych usug oraz zmiana iloci oboenia

Wykres 2.2. Analiza wraliwoci zmian kosztu kapitau na wartod NPV.


-3 000 000,00

-2 000 000,00

-1 000 000,00

-

1 000 000,00

2 000 000,00

3 000 000,00

4 000 000,00

5 000 000,00

6 000 000,00

Serie2

Wykres 2.3 Analiza wraliwoci zmian ceny wiadczonych usug na wartod NPV


Analizujc wyniki widad, i projekt ten jest bardzo wraliwy na dziaanie kosztu kapitau. Im mniejsza

stopa zwrotu tym wysza wartod bieca netto projektu. Rwnie zmiana przychodw wpywa

znaczco na wartod NPV.

-10 000 000

-5 000 000

-

5 000 000

10 000 000

15 000 000

20 000 000

25 000 000

30 000 000

35 000 000

40 000 000

NPV

NPV

Tabela 2.6 Wartod zaktualizowana netto (NPV) dla inwestycji

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Zysk netto -3 600 -67 377 117 749 317 918 545 096 786 400 868 097 900 493 933 861 968 231 Koszty finansowe - przychody finansowe 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Korekta podatkowa 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Zysk operacyjny netto po korektach (NOPLAT) -3 600 -67 377 117 749 317 918 545 096 786 400 868 097 900 493 933 861 968 231 Amortyzacja 0 0 106 812 106 812 106 812 106 812 106 812 106 812 106 812 106 812 Zmiany w kapitale obrotowym 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Zmiany w innych pozycjach bilansowych 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Wolne przepywy pienine z dziaaln. operac. (CFFO) -3 600 -67 377 224 561 424 730 651 908 893 212 974 909 1 007 305 1 040 673 1 075 042 Wydatki kapitaowe (CapEx) -3 500 285 -772 190 0 0 0 0 0 0 0 0 Wolne przepywy pienine (FCFF) -3 503 885 -839 567 224 561 424 730 651 908 893 212 974 909 1 007 305 1 040 673 1 075 042

Stopa dyskontowa - koszt kapitau (15%) 0,87 0,76 0,66 0,57 0,50 0,43 0,38 0,33 0,28 0,25 Zdyskontowane wolne przepywy pienine -3 046 857 -634 833 147 652 242 841 324 113 386 160 366 504 329 290 295 824 265 734

Wartod rezydualna (TV, Terminal Value) 9 227 447 Znormalizowany wolny przeplyw pieniny (FCFF) 1 075 042 Wartod rezydualna - stopa wzrostu 3,0% Zdyskontowana wartod rezydualna 2 280 884 Wartod obecna przepyww pieninych (NPV) 957 314


Tabela 2.7 Prg rentownoci (bez uwzgldnienia wartoci rezydualnej)

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

BEP' - prg rentownoci sprzeday 0% 113% 85% 67% 55% 48% 46% 46% 45% 45%

Planowana warto sprzeday 0% 626 652 999 368 1 329 630 1 678 809 2 047 742 2 179 384 2 244 766 2 312 109 2 381 472

Progowa warto sprzeday 0% 709 705 850 213 885 940 929 588 977 967 1 001 801 1 024 794 1 048 495 1 072 924

Margines bezpieczestwa

-13% 15% 33% 45% 52% 54% 54% 55% 55%

BEP'" - prg rentownoci cenowej 0% 111% 87% 70% 60% 53% 51% 50% 50% 50%

Sprzeda przy cenach planowanych 0% 626 652 999 368 1 329 630 1 678 809 2 047 742 2 179 384 2 244 766 2 312 109 2 381 472

Sprzeda przy cenach progowych 0% 694 029 870 647 937 138 1 005 851 1 076 878 1 107 659 1 133 046 1 159 193 1 186 126

Margines bezpieczestwa 0% -11% 13% 30% 40% 47% 49% 50% 50% 50%


3 Podsumowanie

Inwestycja budowy hotelu jest projektem bardzo rozwojowym. Hotel bdzie si mieci w bardzo

atrakcyjnym miejscu w bliskim ssiedztwie centrum Wrocawia. Rwnie dziki stworzeniu

uniwersalnej oferty, ktra bdzie trafiaa nie tylko do klientw biznesowych, ale i przyjedajcych do

Wrocawia w celach turystycznych, pomys ten zasuguje na zainteresowanie. Pomysodawcy projektu

zarwno chc czerpad benefity z usug noclegowych jak i z organizacji konferencji. Planuj rwnie

organizacj uroczystoci okolicznociowych.

Jak wynika z szeroko prowadzonych analiz Instytutu Turystyki rynek turystyczny zachowa tendencj

wzrostow w kolejnych latach. W dalszym cigu wystpuje deficyt usug hotelowych. Wrocaw staje

si nie tylko europejskim miastem turystycznym, ale i biznesowym. Coraz czciej midzynarodowe

korporacje zakadaj swoje siedziby. Niebywale wany jest rwnie fakt organizacji midzy innymi

przez Wrocaw Mistrzostw Europy w Pice Nonej w 2012 roku.

Projekt ten jest z pewnoci opacalny, czego potwierdzeniem jest wysoka rentownod, jednak

wymaga poniesienia kosztw inwestycyjnych na remont i przebudow budynku. Warto podkrelid, e

pomysodawca projektu posiada wieloletnie dowiadczenie w brany budowlanej, co z pewnoci

zminimalizuje ryzyko realizacji oraz nakady inwestycyjne. Rwnie szerokie dowiadczenie w brany

restauratorskiej wsppomysodawcy jest dodatkowym atutem.

Majc na uwadze powysze, projekt realizowany w stolicy Dolnego lska niewtpliwie przyczyni si

do poprawi atrakcyjnoci regionu, a wykorzystujc tendencje rozwoje turystyki, promocje

wojewdztwa oraz dogodne pooenie geograficzne osignie wysoka stop zwrotu.

Biznesplan - Hotel

Documents

Transcript of Biznesplan - Hotel