Bien de Familia

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Bien de Familia

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Marta Encina Fazio de Bello

Nory Beatriz Martínez

Colaboración en la Sección Derecho Comparado:

Patricia Celia Esther Suárez Beraja

la ley

Encina Fazio de Bello, Marta

Bien de familia / Marta Encina Fazio de Bello y Nory Beatriz Martínez. - 1a ed. - Buenos Aires: La Ley, 2009.

400 p.; 24x17 cm.

ISBN 978-987-03-1481-3

1. Derecho Civil. 2. Derechos Reales. I. Martí-nez, Nory Beatriz II. Título

CDD 346.043

Copyright © 2009 by La ley S.A.E. e I.Tucumán 1471 (C1050AACC) Buenos AiresQueda hecho el depósito que previene la ley 11.723Impreso en la Argentina

Printed in Argentina

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Tirada: 550 ejemplares.

I.S.B.N. 978-987-03-1481-3

Argentina

Dedico esta obra:

A Jorge, mi esposo y compañero

A mis padres, que están siempre conmigo

Marta Fazio de Bello

Dedico esta obra:

A mis maestros, en especial:

A mis padres, Abraham, quien recientemente, se transparentó para la eternidad, a Ilda por estar siempre presente, personas a las que más amo y admiro en cuyo verdadero amor y enseñanza tienen raíz, los valores que hoy son mi guía.

A la Dra. Elena Higthon por su grandeza de espíritu, al haberme iniciado desde que fui su alumna en el camino académico.

A mis hermanos de sangre y de la vida por caminar junto a mí.

A mis sobrinos, quienes me dan la oportunidad de ser madre.

Por último y por ser el primero a mi esposo Víctor Hugo mi compañero incondicional, a quien aquí y allá seguiré amando

Nory Beatriz Martínez

Prólogo

El bien de familia, es un instituto de gran trascendencia tuitiva, que tiene, como veremos, antiguos antecedentes históricos.

La protección del hogar, sede de la vivienda familiar, especialmente cuando se trata de casas económicas, tiene gran arraigo en la legislación de casi todos los países del mundo, abarcando variados aspectos, entre ellos, defendiéndolo de la acción de los acreedores, y aún del mismo propietario, dejándolo indisponible.

Asimismo, comprende exenciones impositivas y protección especial para el cónyuge y los hijos.

Advertimos la necesidad y la conveniencia de este trabajo, en la importancia social del instituto, en cuya elaboración se toma en cuenta sus antecedentes his-tóricos, la legislación comparada y el análisis de nuestra ley 14.394, que data de 1954, por lo que resulta necesario su actualización y adaptación a los procesos de cambio de la humanidad y, a los parámetros internacionales, a los cuales hemos adherido, como la necesidad de protección de la vivienda personal.

Hemos estructurado esta obra en siete capítulos, efectuando un estudio ex-haustivo de la problemática inherente al bien de familia e instituciones conexas.

En el Capítulo primero, hacemos una introducción al tema, refiriéndonos luego a los antecedentes históricos, derecho comparado, naturaleza jurídica y definición.

En el Capítulo segundo, iniciamos el estudio de la ley 14.394 y sus antece-dentes.

En el Capítulo tercero se analiza la ley 14.394, haciendo un estudio porme-norizado del objeto y los sujetos, tomando en cuenta al constituyente y a los beneficiarios.

En el Capítulo cuarto, se aborda, el tema de la constitución y los efectos del bien de familia. Respecto a la constitución, se hace referencia a los requisitos generales y a los diferentes modos de afectación: administrativa; por escritura pública y por testamento.

Por otra parte, tratamos el tema de la registración inmobiliaria y el carácter de la misma, es decir si se trata de una inscripción constitutiva o declarativa.

Cuando nos referimos al registro, tomamos en cuenta, algunas disposiciones técnico registrales, del registro de la Capital Federal, y a casos resueltos por la autoridad administrativa, que representan los principales problemas que suscita

X Marta Encina Fazio de Bello - Nory Beatriz Martínez

el divorcio, el parentesco, la venta sin desafectación, la continuidad del bien de familia, luego de la muerte del constituyente, la adquisición de las partes indivisas por uno de los coherederos y otros.

En los efectos del bien de familia, señalamos los distintos aspectos principales: indisponibilidad relativa; inembargabilidad e inejecutabilidad y sus diferencias; casos especiales: alimentos; expensas en la propiedad horizontal; inmueble en condominio; deudas posteriores expresamente exceptuadas y la situación de los frutos y productos.

Respecto a las exenciones impositivas, nos referimos al impuesto sucesorio; la tasa de justicia; desgravación en materia de sellos y derechos de oficina; reducción arancelaria de los profesionales, abogados y escribanos.

La obligación de habitar y explotar por cuenta propia y el estado de indivisión relativa, luego del fallecimiento del constituyente, son tratados en este capítulo.

En el capítulo quinto, tratamos sobre la desafectación del bien de familia, analizando el art. 49 de la ley 14.394 y los distintos casos.

En el capítulo sexto, tratamos casos especiales, analizando, las siguientes situaciones: oponibilidad al concurso o quiebra; los efectos del divorcio, sobre el bien de familia; las viviendas adquiridas a través del Banco Hipotecario Nacional; la protección del la vivienda de la familia de hecho.

En el capítulo séptimo, analizamos la legislación provincial inherente al bien de familia, efectuando un análisis comparativo entre la ley nacional y las normas provinciales.

La meta de todo hombre y toda mujer es, sin duda, la protección de sus seres queridos, y una de las cosas que hace posible el cumplimiento de ella y la estabi-lidad de la familia, es la vivienda propia segura. El Hombre no es el mismo, con o sin hogar seguro. En la elaboración de esta obra, hemos tomado ampliamente, la doctrina nacional sobre el tema, y los antecedentes históricos e internacionales del instituto.

Hemos abordado los temas preocupantes en los tiempos actuales, como la situación de los divorciados, la protección de la vivienda de la familia de hecho, las familias integradas por hijos de diferentes uniones y la situación creciente de personas que viven solas.

También es importante, mantener los efectos del bien de familia a la fecha de la primera inscripción, sobre un nuevo inmueble, adquirido con el producido de la venta del anterior sometido a dicho régimen.

La supervivencia del bien de familia luego del fallecimiento, de todos los fa-miliares del constituyente, con lo cuál, el mismo, queda solo, o cuando uno de los coherederos, adquiere las partes de los otros o bien la situación de una persona divorciada sin hijos, viuda o soltera, como dijimos, debe ser considerada por una reforma de la ley, o por una nueva ley.

Dicha reforma, que contemple, las necesidades de la vida actual y los pará-metros de los tratados internacionales, compatibilizando este instituto, con la

Bien de Familia XI

reforma constitucional de 1994 acerca de la protección de los derechos humanos, entre ellos, el de la vivienda personal, es contemplada en nuestra obra, tomando especialmente en cuenta al respecto, las recomendaciones de las Jornadas sobre bien de familia, celebradas en la Facultad de Derecho de Buenos Aires, en el año 2005.

Completamos la obra incorporando la jurisprudencia necesaria, a fin de dar al lector, un panorama completo y actualizado, de la interpretación judicial, aplicable a los distintos problemas, que suscita el instituto del bien de familia.

Asimismo, en cada capítulo, se ha elaborado una síntesis, de los aspectos principales de los temas tratados.

Nuestra obra está dirigida, por un lado, al estudioso del derecho que desea investigar acerca de la naturaleza, orígenes históricos, legislación comparada y análisis de la ley nacional y legislaciones provinciales, teoría a la que incorpo-ramos un profundo aspecto práctico, señalando los modos y formas concretas de su constitución, el análisis exhaustivo de las consecuencias, los efectos de la registración inmobiliaria, el contenido de las disposiciones técnico registrales, que orientan los requisitos exigidos por el Registro en cada caso; se presentan los pasos necesarios para la constitución del bien de familia, el análisis de la jurispru-dencia administrativa y judicial y el avance de interpretaciones que incorporan a los pactos internacionales, con jerarquía constitucional, todos los cuáles, son aspectos eminentemente concretos, que servirán al lector, para resolver cues-tiones complejas o los conflictivos que se les presenten, o dar al interesado, un panorama pormenorizado, de los pasos a seguir y las consecuencias jurídicas de la afectación.

Agradecemos, la colaboración de la Dra. Patricia Suarez Beraja, estudiosa del derecho, que incorporó su trabajo de investigación, con el que culminó un curso de posgrado a cargo de la Dra. Fazio de Bello, de la Facultad de Derecho de la Universidad de Buenos Aires, acerca del bien de familia.

Las Autoras

Indice General

Capítulo Primero

El Bien de Familia

I.- Introducción ........................................................................................... 1II.- Antecedentes históricos ....................................................................... 3

II.1. La Biblia ............................................................................................ 3II.2. Grecia y Roma .................................................................................. 3II.3. Siglo XIX ........................................................................................... 3

III.- Derecho Comparado .......................................................................... 4IV.- Naturaleza jurídica del bien de familia .............................................. 40

IV.1. Introducción .................................................................................... 40IV.2. Distintas posturas frente a la naturaleza jurídica ......................... 41

IV.2.a) Un condominio familiar entre el constituyente y los benefi-ciarios. .................................................................................................. 41IV.2.b) Una propiedad de familia. ...................................................... 42IV.2.c) Una fundación familiar. .......................................................... 42IV.2.d) Una restricción o límite del dominio. .................................... 42IV.2.e) Un dominio imperfecto. ......................................................... 43

IV.3. Nuestra Opinión .............................................................................. 43V.- Una definición de bien de familia ........................................................ 44VI.- Jurisprudencia ..................................................................................... 45

Capítulo Segundo

Regímenes especiales de protección a la vivienda familiar en la Argentina

I.- La Ley 14.394. Sus antecedentes. Sanción. Constitucionalidad......... 49I.a) Constitución Nacional ..................................................................... 49I.b) Las Constituciones Provinciales ..................................................... 50I.b.1) Constitución de la Provincia de Buenos Aires ............................ 50I.b.2) Constitución de la Provincia de Catamarca ................................ 50I.b.3) Constitución de la Provincia del Chaco ....................................... 51I.b.4) Constitución de la Provincia del Chubut ..................................... 51I.b.5) Constitución de la Provincia de Jujuy .......................................... 52

XIV Marta Encina Fazio de Bello - Nory Beatriz Martínez

Pág.I.b.6) Constitución de la Provincia de La Rioja ..................................... 52I.b.7) Constitución de la Provincia de Misiones ................................... 52I.b.8) Constitución de la Provincia de Río Negro .................................. 52I.b.9) Constitución de la Provincia de Salta .......................................... 52I.b.10) Constitución de la Provincia de San Juan .................................. 53I.b.11) Constitución de la Provincia de Santa Fe .................................. 53I.b.12) Constitución de la Provincia de Santa Cruz .............................. 54I.b.13) Constitución de la Provincia de Santiago del Estero ................ 54I.b.14) Constitución de la Provincia de Tierra del Fuego e Islas del Atlántico Sur ............................................................................................ 54I.b.15) Constitución de la Provincia de Tucumán ................................ 54I.b.16) Constitución de la Provincia de Córdoba .................................. 55I.b.17) Constitución de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires ........... 56I1.c) Legislación....................................................................................... 56I.d) Regímenes especiales de protección a la vivienda familiar en la argentina ................................................................................................. 57

Coexistencia de los beneficios ........................................................... 63II.- Descripción de los elementos del bien de familia, en la ley 14.394 . 63III.- Las cláusulas de indivisión hereditaria ............................................. 64IV.- El instituto del bien de familia a través de la ley 14.394. Aspectos salientes ....................................................................................................... 65V.- El bien de familia en una concepción amplia ..................................... 67

V.a) El Código Civil, antes de la reforma de 1968 .................................. 68V.b) El Código Civil, luego de la reforma de 1968. ................................ 69V.c) Leyes Nacionales .............................................................................. 70V.d) Los Códigos Procesales ................................................................... 70

VI. - Jurisprudencia. ................................................................................... 71

Capítulo Tercero

Análisis de la ley 14.394

I.- Introducción al art. 34 de la ley 14.394 ................................................. 77II.- Estudio analítico de la ley 14.394 ........................................................ 77

II. 1) Objeto del bien de familia: el inmueble ....................................... 77II.1.I Situación física del inmueble .................................................... 84II.2.A) El constituyente: ...................................................................... 100II.2.B) Los beneficiarios ...................................................................... 113

II.2.B.1) Estado de familia y parentesco ......................................... 113II.2.B.2) Derechos de los beneficiarios .............................................. 116II.2.B.3) Situación especial del constituyente y del beneficiario que llega a ser único propietario del inmueble. Venta de partes indivisas. Los derechos individuales de la persona sola a proteger su vivienda. .......................................................................................... 118

Bien de Familia XV

Pág.II.2. B) Los beneficiarios ..................................................................... 123

II.2.B.4) Jurisprudencia ................................................................... 124

Capítulo Cuarto

Estudio Analítico de la Ley 14.394 (Continuación)

III) Constitución ......................................................................................... 135a) Introducción ........................................................................................ 135b) Jurisdicción ......................................................................................... 137c) Requisitos generales ........................................................................... 137d) Gratuidad de los trámites administrativos ....................................... 138e) Constitución por acta administrativa ................................................ 138f) Diferencias entre constitución e inscripción .................................... 142g) Constitución por Escritura Pública ................................................... 142h) Constitución por Testamento ............................................................ 145i) El sistema de Publicidad Registral Inmobiliaria y su aplicación al Bien de Familia ........................................................................................ 151

1) Introducción ................................................................................... 1512) La anotación del Bien de Familia en el Registro y el carácter de la misma .............................................................................................. 1533) Recomendaciones de las XX Jornadas Nacionales de Derecho Civil Buenos Aires, 2005. Comisión Número 4. Derechos Reales: “Protección Jurídica de la vivienda” .................................................. 1554) Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal ........... 155

j) Jurisprudencia ...................................................................................... 164IV.- Los efectos del bien de familia ............................................................ 167

A) Indisponibilidad relativa. Análisis del art. 37 de la ley 14.394 ........ 1671) Indisponibilidad por actos entre vivos ......................................... 1692) Indisponibilidad por actos de última voluntad ............................ 1723) Constitución de gravámenes ......................................................... 1724) Disposición material ...................................................................... 1745) Casos de pérdida involuntaria del dominio ................................. 1756) Caso de la prescripción adquisitiva vicenal ................................. 1757) Enajenación de frutos y productos ................................................ 1768) Validez de los actos prohibidos por el art. 37 de la Ley 14.394 .... 177

B) Inembargabilidad e inejecutabilidad. Análisis del artículo 38 de la Ley 14.394 ................................................................................................ 182

1) El artículo 38 del Código Civil ........................................................ 1822) Diferencia entre inembargabilidad e inejecutabilidad ............... 1833) Deudas anteriores y deudas posteriores a la constitución del bien de familia ............................................................................................. 185

a) Ambito contractual ..................................................................... 186

XVI Marta Encina Fazio de Bello - Nory Beatriz Martínez

Pág.b) Ambito extracontractual ............................................................ 186

4) Casos especiales ............................................................................. 187a) Alimentos: ................................................................................... 187b) Las expensas en la propiedad horizontal .................................. 188c) Inmueble en condominio ........................................................... 188d) Honorarios ................................................................................... 189e) El concurso o quiebra ................................................................. 189f) Deudas posteriores expresamente exceptuadas por el art. 38 de la Ley 14.394 ................................................................................ 189g) Situación de los frutos y productos. El art. 39 de la ley 14.394 . 190

5) Exenciones impositivas .................................................................. 1916) Obligación de habitar y/o explotar por cuenta propia el inmueble. El artículo 41 de la ley 14.394 ............................................................. 198

a) Obligación de habitar .................................................................. 198b) Explotación por cuenta propia ................................................... 198c) Excepciones a la obligación de habitar y/o explotar ................ 199

7) Estado de indivisión relativa luego del fallecimiento del consti-tuyente. Jurisprudencia y doctrina .................................................... 200

V.- Jurisprudencia ....................................................................................... 210

Capítulo Quinto

Desafectación del Bien de Familia

I. Introducción ......................................................................................... 221II. El artículo 49 de la ley 14.394 ............................................................. 221

II.a. El inciso a) del artículo 49 de la ley 14.394. ............................... 222a.1. Venia Judicial ............................................................................. 222a.2. Desafectación tácita ................................................................. 224El inciso b) del Art. 49 de la ley 14.394 ........................................... 226El inciso c) del Art. 49 de la ley 14.394 ............................................ 227El inciso d) del Art. 49 de la ley 14.394 ........................................... 228

II.d.1) El artículo 34 de la ley 14.394 .................................................. 228II.d.2) El artículo 36 de la ley 14.394 .................................................. 229II.d.3) El artículo 41 de la Ley 14.394 ................................................. 229II.d.4) Fallecimiento de todos los beneficiarios ............................... 230

El inciso e) del art. 49 de la Ley 14.394 ........................................... 230A) Causales procesales .................................................................... 233B) Las formas de cancelación ......................................................... 233C) Los efectos de la desafectación .................................................. 234D) Subsistencia de otros regímenes tuitivos ................................. 234

Bien de Familia XVII

Pág.E) Algunos casos de desafectación en el registro de la Capital Federal. ............................................................................................. 236F) El sistema recursivo .................................................................... 243

III. Jurisprudencia ...................................................................................... 250

Capítulo Sexto

Casos Especiales

I.- El Bien de Familia y su oponibilidad al Concurso de Quiebra ........... 265I.1. Bien de Familia: Definición .............................................................. 265I.2.- Beneficio de inembargabilidad e inejecutabilidad ....................... 266I.3.- Ineficacia de la oponibilidad .......................................................... 269I.4.- Excepción a la inoponibilidad. Petición expresa .......................... 269I.6.- Títulos posteriores a la afectación .................................................. 274I. 7. Posturas doctrinarias ....................................................................... 275I.8. Jornadas nacionales de derecho civil .............................................. 276I.9. Proyecto de Ley de Código Civil de 1998 ......................................... 276

II.- Otros casos contemplados ................................................................... 276II.1. Tipo de Deuda: II.1.A) Expensas Comunes ................................... 276II.1.a) Proyecto de 1998 ........................................................................... 278II.1.b. Frutos ............................................................................................. 279II.2.1. Créditos autorizados con fecha posterior a la afectación .......... 279II.2.2. Mejoras .......................................................................................... 280II.2.3. Impuestos ...................................................................................... 280

III.- Efectos del divorcio sobre el bien de familia ..................................... 284III.1.-Desafectación del bien de familia posterior al divorcio ............. 284III.2.- Subsistencia del bien de familia posterior al divorcio ............... 285III.3.- Constitución del bien de familia posterior al divorcio............... 290III.4.- Juez competente para entender en el pedido de afectación o desafectación ........................................................................................... 290III.5.- Jornadas nacionales de derecho civil .......................................... 291

IV.- Las viviendas adquiridas a través del Banco Hipotecario Nacional 292IV.1.-Cláusulas de inembargabilidad..................................................... 293IV.2.- Jornadas Nacionales de Derecho Civil ......................................... 295

V.- Protección de la vivienda de la familia de hecho ............................... 296V.1. Derechos ........................................................................................... 299V.2.- Nuestra opinión .............................................................................. 301V.3.- Proyectos de reforma ...................................................................... 302V.4.- Jornadas de Derecho Civil .............................................................. 302V.5.- Constituciones Provinciales ........................................................... 304V. 6.- Legislación comparada ................................................................. 304

VI. Jurisprudencia ....................................................................................... 305

XVIII Marta Encina Fazio de Bello - Nory Beatriz Martínez

Pág.

Capitulo Séptimo

Legislación Provincial

I.- Introducción ........................................................................................... 319II.- Antecedentes legislativos inmediatos ................................................. 319III.- Legislación Provincial ......................................................................... 320

III.a. Constituciones y legislación .......................................................... 321III.a.1) Constitución de la Nación Argentina .................................... 321III.a.2) Constitución de la Provincia de Buenos Aires ...................... 323III.a.3) Leyes de la Provincia de Buenos Aires .................................. 324III.a.4) Constitución de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires ...... 325III.a.5) Constitución de la Provincia de Salta.................................... 326III.a.6) Leyes de la Provincia de Salta ................................................ 327III.a.7) Constitución de la Provincia de Jujuy ................................... 327III.a.8) Leyes de la Provincia de Jujuy ................................................ 328III.a.9) Constitución de la Provincia de Tucumán............................ 328III.a.10) Leyes de la Provincia de Tucumán ...................................... 329III.a.11) Constitución de la Provincia de Neuquén .......................... 330III.a.12) Constitución de la Provincia de San Juan ........................... 330III.a.13) Leyes de la Provincia de San Juan ....................................... 331III.a.14) Constitución de la Provincia de San Luis ............................ 332III.a.15) Leyes de la Provincia de San Luis ........................................ 332III.a.16) Constitución de la Provincia de Misiones .......................... 335III.a.17) Leyes de la Provincia de Misiones ....................................... 335III.a.18) Constitución de la Provincia de Corrientes ........................ 335III.a.19) Constitución de la Provincia de Entre Ríos......................... 336III.a.20) Leyes de la Provincia de Entre Ríos ..................................... 337III.a.21) Constitución de la Provincia de La Rioja ............................ 338III.a.22) Constitución de la Provincia de Catamarca ....................... 338III.a.23) Leyes de la Provincia de Catamarca .................................... 339III.a.24) Constitución de la Provincia de Córdoba ........................... 339III.a.25) Leyes de la Provincia de Córdoba ....................................... 341III.a.26) Constitución de la Provincia del Chaco .............................. 345III.a.27) Leyes de la Provincia del Chaco .......................................... 346III.a.28) Constitución de la Provincia de Formosa ........................... 347III.a. 29) Leyes de la Provincia de Formosa ...................................... 348III.a.30) Constitución de la Provincia de Santa Fe ........................... 348III.a.31) Leyes de la Provincia de Santa Fe ........................................ 349III.a.32) Constitución de la Provincia de Santiago del Estero ......... 349III.a.33) Leyes de la Provincia de Santiago del Estero ...................... 350III.a.34) Constitución de la Provincia de La Pampa ......................... 351III.a.35) Leyes de la Provincia de La Pampa ..................................... 352

Bien de Familia XIX

Pág.III.a.36) Constitución de la Provincia de Río Negro ........................ 353III.a.37) Leyes de la Provincia de Río Negro ..................................... 354III.a.38) Constitución de la Provincia del Chubut ............................ 354III.a.39) Leyes de la Provincia del Chubut ........................................ 354III.a.40) Constitución de la Provincia de Santa Cruz ....................... 356III.a.41) Constitución de la Provincia de Tierra del Fuego e Islas del Atlántico Sur ........................................................................................ 357III.a.42) Leyes de la Provincia de Tierra del Fuego e Islas del Atlántico Sur ........................................................................................................ 357III.a.43) Leyes de la Provincia de Mendoza ...................................... 358

IV. Conclusión ............................................................................................. 358V. Jurisprudencia ........................................................................................ 359

Bibliografía ........................................................................................... 365