BaRN RAPORT 2010 08 11 - Internetowy Serwis Informacyjny · ramach UE, której podstaw ą s ą...

Raport

o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych

w Polsce w latach 2002-2009

Warszawa, maj 2010 r.

Raport został przygotowany w Instytucie Ekonomicznym we współpracy z oddziałami okręgowymi, na potrzeby organów NBP, i wyraŜa opinie zespołu autorskiego. Dokument nie powinien być rozumiany jako materiał o charakterze doradczym ani jako podstawa do podejmowania decyzji inwestycyjnych.

1

Autorzy: Część I Augustyniak Hanna Instytut Ekonomiczny Łaszek Jacek Instytut Ekonomiczny Widłak Marta Instytut Ekonomiczny Część II Baldowska GraŜyna O/O Warszawa Barska Ewa O/O Bydgoszcz Białach Ewa O/O Lublin Borzym Henryk O/O Olsztyn Ceglacka Izabela O/O Zielona Góra Czapka Izabela O/O Katowice Czechowski Tomasz O/O Zielona Góra Czekała Magdalena O/O Wrocław Dmitrowicz Katarzyna O/O Szczecin Gałaszewska Krystyna O/O Gdańsk Jung Katarzyna O/O Wrocław Kiernicki Jarosław O/O Bydgoszcz KsiąŜczyk Jolanta O/O Łódź Leszczyński Robert O/O Białystok Leśniewicz Artur O/O Poznań Mach Barbara O/O Rzeszów Mach Łukasz O/O Opole Markowska Janina O/O Wrocław Messyasz-Handschke Arleta O/O Poznań Mikołajczyk Łukasz O/O Opole Misztalski Maciej O/O Wrocław Myszkowska Barbara O/O Warszawa Opioła Zbigniew O/O Katowice Orliński Sławomir O/O Kielce Osikowicz GraŜyna O/O Kraków Owczarek Ewa O/O Szczecin Perczak Jacek O/O Kielce Piwnicka Małgorzata O/O Poznań Soboń Janusz O/O Rzeszów Szmit Marian O/O Poznań Tomska-Iwanow Anna O/O Szczecin Tyszkiewicz Robert O/O Łódź ZadroŜna Iwona O/O Gdańsk

Akceptowali: Jakubik Jarosław Instytut Ekonomiczny Pawłowska Małgorzata Instytut Ekonomiczny

2

Spis tre ści Część I – Rynek mieszkaniowy w Polsce................................................................................ 3

Synteza.................................................................................................................................... 3 Wprowadzenie ........................................................................................................................ 6 1. Proporcje sektora mieszkaniowego w Polsce ..................................................................... 8 2. Inflacja na rynku mieszkań ............................................................................................... 13 3. Inflacja podaŜowa ............................................................................................................. 17 4. Inne miary inflacji na rynku mieszkań.............................................................................. 19 5. Napięcia i dostosowania na rynku mieszkań .................................................................... 23 6. Wskaźniki dostępności mieszkania i zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.................. 27 7. Popyt i podaŜ oraz równowaga rynkowa .......................................................................... 35 8. Regulacje........................................................................................................................... 44

Część II – Załączniki. Rynki mieszkaniowe 16 miast wojewódzkich ................................ 46 1. Białystok ........................................................................................................................... 46 2. Bydgoszcz ......................................................................................................................... 56 3. Katowice ........................................................................................................................... 66 4. Kielce ................................................................................................................................ 77 5. Kraków.............................................................................................................................. 87 6. Lublin ................................................................................................................................ 97 7. Łódź ................................................................................................................................ 107 8. Olsztyn ............................................................................................................................ 117 9. Opole............................................................................................................................... 127 10. Poznań........................................................................................................................... 138 11. Rzeszów ........................................................................................................................ 149 12. Szczecin ........................................................................................................................ 160 13. Trójmiasto ..................................................................................................................... 171 14. Warszawa...................................................................................................................... 194 15. Wrocław........................................................................................................................ 206 16. Zielona Góra ................................................................................................................. 216

Słownik pojęć i skrótów ....................................................................................................... 226

3

Część I – Rynek mieszkaniowy w Polsce Synteza

Synteza Zaprezentowane w niniejszym Raporcie wyniki badań z wykorzystaniem danych

gromadzonych przez Narodowy Bank Polski oraz udostępnionych przez inne podmioty prowadzą do następujących wniosków: • W ciągu ostatnich dwudziestu lat polski sektor mieszkaniowy przeŜył trzy momenty

zwrotne, dwa w latach 90. i jeden w obecnej dekadzie. Pierwszy, związany był z restrukturyzacją sektora budowlanego i struktury inwestorskiej; zakończył się upadkiem wielkich kombinatów budowlanych. Drugi, związany był ze zmianą systemu finansowania; nagłe wycofanie się państwa z finansowania budownictwa przy braku rynkowego systemu kredytowania doprowadziło do gwałtownego załamania jego poziomu. Trzeci, związany był z prywatyzacją zasobu komunalnego i w znacznej mierze spółdzielczego. Pomimo, Ŝe prywatyzacja przeprowadzona została w sposób niedoskonały, stworzyła jednak podstawy rynku, a olbrzymi transfer majątku do gospodarstw domowych był czynnikiem łagodzącym skutki transformacji. Proces ten jest kontynuowany, jakkolwiek w znacznie mniejszej skali. W drugiej połowie obecnej dekady obserwujemy kontynuację drugiego momentu zwrotnego, czyli szybkiego rozwoju rynkowego systemu finansowania sektora, który jest związany ze zmianą świadomości zarówno konsumentów, jak teŜ sektora bankowego. Dostępność kredytu bankowego stała się głównym czynnikiem wzrostu popytu mieszkaniowego przyczyniającym się do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, z drugiej strony wzrost liczby udzielonych kredytów zwiększył wagę tego czynnika dla stabilności sektora finansowego.

• Pogłębienie rynkowego charakteru sektora mieszkaniowego w Polsce skutkowało pojawieniem się cykli. Pierwszy cykl w latach 90. miał w znacznej mierze charakter związany z transformacją. Drugi cykl na przełomie tysiącleci był juŜ klasycznie rynkowy i wynikał z opóźnionej reakcji popytu. Trzeci cykl, którego faza obecnie występuje, jest juŜ klasycznym cyklem rynkowym, związanym z zaangaŜowaniem systemu bankowego. Zarówno doświadczenia historyczne, mechanizm tego rynku, jak teŜ jego analiza w Polsce pokazują, Ŝe cykliczności raczej nie da się uniknąć. Problem jednak dotyczy tego, aby cykle nie przerodziły się w kryzysy, a więc były relatywnie łagodne i niezsynchronizowane z cyklami na największych rynkach. Zapobieganie temu zjawisku wymaga monitoringu sektorowego i odpowiedniej polityki antycyklicznej np. antycyklicznych stabilizatorów koniunktury - przykładowo system wycen ograniczający finansowanie szybko droŜejących mieszkań czy systemy dopłat do kredytów wygasają przy niskich poziomach stóp procentowych i wysokich cenach mieszkań. Obecnie stosowane narzędzia, w tym program „Rodzina na swoim” są procykliczne, a dodatkowo nieefektywne finansowo. Uniwersalnym narzędziem ograniczającym cykliczność sektora moŜe być teŜ aktywniejsza polityka podatkowa i propodaŜowa, stymulująca konkurencję firm deweloperskich, uelastyczniająca podaŜ a w konsekwencji ograniczająca zbyt wysokie wahania cen i spekulację.

• PoniewaŜ na sektor nieruchomości mieszkaniowych silnie oddziałuje zarówno polityka monetarna, jak teŜ nadzorcza i fiskalna w kluczowych momentach jest potrzebna ich koordynacja. Doświadczenie międzynarodowych kryzysów pokazuje, Ŝe jest to trudne m.in. ze względu na sprzeczne interesy nawet w obrębie sfery publicznej. Na polskim rynku mieszkaniowym, nie powstały większe problemy dzięki wcześniejszemu załamaniu

4

na rynku nieruchomości w USA, co ograniczyło ekspansję kredytową i schłodziło oczekiwania spekulacyjne. Generalnie wydaje się, Ŝe w średnim okresie, zarówno perspektywy gospodarcze Polski, jak teŜ perspektywy rozwoju sektora są dosyć dobre, co jednak moŜe nie wykluczać faktu, Ŝe problem cykli i zagroŜenia kryzysem nieruchomości moŜe powrócić w dalszej perspektywie.

• Analiza cen na rynkach nieruchomości mieszkaniowych w Polsce pokazuje, Ŝe w obecnej chwili nie ma uniwersalnej metody budowy indeksu cenowego. Konieczne jest zatem śledzenie wiązki indeksów. Takie podejście wystarczająco dobrze pokazuje tendencje cenowe z punktu widzenia polityki gospodarczej, jak teŜ podmiotów rynkowych dla oceny skali ryzyka rynku. Pozwala teŜ na budowę szeregu mierników ostroŜnościowych dla monitoringu zagroŜeń sektorowych. Pokazuje to jednak, znacząco wyŜsze niŜ się sądzi ryzyko związane z wyceną nieruchomości, a więc ustalaniem wartości zabezpieczenia portfeli kredytowych.

• Włączenie cen mieszkań do wskaźnika inflacji róŜnymi metodami doprowadziłoby do znaczących wahań tego wskaźnika. Dodatkowo metody te budzą powaŜne wątpliwości, podobnie jak sensowność całej idei. Nie jest jasne, kto i za pomocą jakich narzędzi kontrolowałby ceny nieruchomości mieszkaniowych, gdyŜ wydaje się, Ŝe instrumenty banku centralnego są do tego celu niewystarczające.

• Zarówno analiza danych, jak teŜ analiza teoretyczna pokazują, Ŝe w warunkach Polski kredyt mieszkaniowy będzie bardziej dostępny dla bogatszej części społeczeństwa. Z drugiej strony, dostępność kredytów dla szerszego społeczeństwa moŜne zwiększyć program wsparcia pierwszego mieszkania typu „Rodzina na swoim”. Powstaje jednak pytanie o pierwsze cztery decyle gospodarstw domowych. Nie ulega wątpliwości, Ŝe problemy pierwszych 20% gospodarstw powinny być zaspokajane przez zasób socjalny. Funkcję zasobu socjalnego powinien spełniać istniejący nadal potęŜny zasób komunalny (który w gospodarkach rozwiniętych zwykle spełnia tę funkcję), ale ugruntowane prawo ochrony lokatora w Polsce w połączeniu z niskimi czynszami powodują, Ŝe zasób ten tylko w niewielkim stopniu ma taki charakter. Dlatego wydaje się niezbędna budowa zasobu stricte socjalnego, dla najbiedniejszych, jako uzupełnienie systemu zasiłków mieszkaniowych lub podpisywane przez gminę umowy o najem mieszkania z osobami prywatnymi i wynajem takich mieszkań. Drugim niezbędnym elementem programu mieszkaniowego jest budowa mieszkań o skromnym standardzie dla pozostałych 20-30% gospodarstw poszukujących mieszkań. W krajach UE istnieje wiele przykładów takiego budownictwa, z reguły finansującego się rynkowo z pomocą państwa, o elastycznych formach własności (wynajem, współwłasność, pełna własność). W Polsce taką rolę miały spełniać Towarzystwa Budownictwa Społecznego, jednak program ten nie odegrał znaczącej roli społecznej, generując jednocześnie znaczne koszty dla budŜetu.

• Analiza struktury sektora mieszkaniowego w Polsce wyraźnie wykazuje brak na rynku prywatnych mieszkań na wynajem, w pełni komercyjnych. Rynek ten ma udział zwykle nieprzekraczający 10% zasobu miejskiego i jego najwaŜniejszą funkcją nie jest pomoc socjalna, lecz uelastycznienie rynku mieszkaniowego z punktu widzenia rynku pracy. W Polsce jedyną barierą jego istnienia jest nadmiernie restrykcyjna ustawa dotycząca ochrony lokatora. Wydaje się jednak, Ŝe rosnąca konkurencja w gospodarce światowej i w ramach UE, której podstawą są przepływy czynników produkcji, będzie wywierać rosnącą presję na rozwiązanie tego problemu takŜe w Polsce.

• Przeregulowaniu kwestii ochrony lokatora moŜna przeciwstawić zupełny brak ochrony nabywcy mieszkania budowanego przez dewelopera, co wiąŜe się jednak z ryzykiem.

5

Polskę w tym cyklu ominęły duŜe problemy związane z nadmiernym ryzykiem podejmowanym przez deweloperów, problem ten jednak moŜe powrócić.

• Doświadczenia kryzysu finansowego pokazały po raz kolejny, Ŝe nie ma drogi na skróty w zakresie ryzyka w bankowości hipotecznej. Kryzys przypomniał teŜ, jak istotny moŜe być problem płynności na tym rynku. W Polsce jeszcze przed kryzysem wprowadzono Rekomendację S, a w 2010 r. wprowadzono Rekomendację T, która jest jej rozwinięciem i uszczegółowieniem. Jednak skutki zastosowanych działań tylko w pewnym stopniu rozwiązują podstawowe problemy sektora. Dlatego waŜnym wydaje się podjęcie jeszcze dalszych działań na rzecz zdywersyfikowania źródeł finansowania akcji kredytowej banków.

6

Wprowadzenie

Wprowadzenie

Sektor nieruchomości ma istotne znaczenie gospodarcze zarówno jako pracodawca i producent usług, jak teŜ czynnik destabilizujący gospodarkę a zwłaszcza system finansowy poprzez swój cykliczny charakter i powtarzające się kryzysy nieruchomościowe. Szczególne znaczenie przypada nieruchomościom mieszkaniowym, który zwykle są największą częścią sektora, a dodatkowo mają duŜe znaczenie społeczne.

Cykle na tym rynku są wynikiem szybkich zmian popytu i sztywnej krótkookresowo podaŜy, na które nakłada się brak przejrzystości rynku. Jak pokazuje historia gospodarcza, w tym ta najnowsza, istnieje wiele czynników ryzyka, których kumulacja i odpowiednio duŜa skala prowadzi do kryzysów narodowych, regionalnych czy nawet globalnych jak teŜ problemów o mniejszej, lokalnej skali. Przyczyny leŜą zwykle zarówno po stronie rynku, jak teŜ po stronie polityki gospodarczej rozumianej jako polityka fiskalna, monetarna i nadzorcza.

Dla Banku Centralnego analizy sektora nieruchomości mieszkaniowych są istotne, z co najmniej dwóch powodów:

• stopy procentowe które są podstawowym narzędziem banku centralnego silnie oddziałują na ceny nieruchomości, które stają się bardzo istotnym czynnikiem koniunktury w sektorze nieruchomości mieszkaniowych oraz cykli.

• sektor nieruchomości jest zwykle silnie powiązany z sektorem finansowym i zbyt duŜe napięcia w tym sektorze mogą być czynnikiem zagraŜającym stabilności sektora finansowego.

W przypadku polskiego sektora nieruchomości mieszkaniowych, o jego szybszym rozwoju moŜemy mówić dopiero od drugiej połowy obecnego dziesięciolecia. Pomimo tego, w sektorze obserwujemy cały szereg dysproporcji i barier, mogących ograniczać jego rozwój, a w dłuŜszej perspektywie doprowadzić do problemów. Jedną z istotniejszych jest niedostateczna transparentność tego rynku będąca skutkiem braku informacji. Sprzyja to podejmowaniu złych decyzji przez podmioty aktywne w sektorze.

Celem Raportu jest dostarczenie zainteresowanym podmiotom gospodarczym, w tym takŜe uczestnikom rynku nieruchomości, moŜliwie kompletnej, rzetelnej i obiektywnej informacji na temat sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w latach 2002 – 2009.

Raport w głównej mierze koncentruje się na procesach najnowszych, tj. tych, które miały

miejsce po 2005 r. i oddziałują bezpośrednio na procesy w 2010 r., ale jednak tam, gdzie było to moŜliwe i uzasadnione, sięgano wstecz do początków dekady (przykładowo dane dotyczące zasobu mieszkaniowego, pochodzą z Narodowego Spisu Powszechnego Mieszkań z 2002 r., natomiast późniejsze są tylko szacunkami). PoniewaŜ planowane jest opracowanie syntetycznych informacji kwartalnych, omawiających bieŜące tendencje na rynkach mieszkaniowych oraz ich podsumowań rocznych, prezentowany Raport jest „raportem otwarcia”, co tłumaczy jego częściowo historyczny charakter. W kolejnych edycjach raportu rocznego zamiarem autorów jest pogłębianie analiz strukturalnych.

Z uwagi na zawsze lokalny charakter rynków mieszkaniowych przedmiotem analizy jest szesnaście rynków wojewódzkich, w tym szczególnie sześć największych rynków miejskich (Warszawa, Kraków, Wrocław, Łódź, Poznań, Gdańsk wraz z Gdynią).

Raport składa się z dwóch części. W pierwszej części opracowania przedstawiono pewne wspólne procesy dla sektora rynku nieruchomości w Polsce, część druga o charakterze bardziej analitycznym, zawiera załączniki prezentujące dane szczegółowe o kaŜdym z szesnastu rynków stolic województw.

7

Raport został napisany w oparciu o dane pochodzące z róŜnorodnych źródeł. Głównym źródłem informacji o cenach i strukturze mieszkań były dane pochodzące z Bazy Rynku Nieruchomości (BaRN) tworzonej przez NBP. Dane w bazie BaRN dotyczą zarówno ofert jak i transakcji sprzedaŜy oraz najmu mieszkań w granicach administracyjnych szesnastu miast wojewódzkich. Baza BaRN powstała dzięki dobrowolnemu przekazywaniu danych przez pośredników w obrocie nieruchomościami oraz deweloperów przy znacznym zaangaŜowaniu oddziałów okręgowych NBP. W badaniach wykorzystano takŜe bazy danych firmy PONT Info Nieruchomości zawierające dane o cenach ofertowych mieszkań, naleŜące do ZBP bazy danych SARFIN zawierającą dane o finansowaniu rynku mieszkaniowego i AMRON zawierającą dane dotyczące wycen i cen transakcyjnych mieszkań finansowanych kredytami mieszkaniowymi, jak równieŜ zbiorcze dane kredytowe BIK. Do analizy strukturalnej rynków wykorzystano dostępne dane statystyczne GUS oraz liczne analizy i dane sektorowe prowadzone przez wyspecjalizowane firmy1. Wykorzystano teŜ wyniki corocznych badań ankietowych gospodarstw domowych w sześciu miastach prowadzonych przez NBP z punktu widzenia ich zamiarów, preferencji i oczekiwań związanych z tym rynkiem.

Pomimo wykorzystywania wielu źródeł informacji, bardzo często brak lub niedostateczna jakość danych okazywały się istotną barierą. W takich sytuacjach stosowano szacunki, które weryfikowano w oparciu o opinie ekspertów i praktyków. Przy tworzeniu Raportu przyjęto bowiem załoŜenie, Ŝe nawet dane szacunkowe, zweryfikowane w kilku źródłach są lepszą informacją niŜ ogólne opinie.

W Raporcie skoncentrowano się głównie na ogólnych tendencjach i wnioskach wynikających z analiz, a szczegółowe informacje statystyczne zaprezentowano na wykresach i w tabelach.

Układ raportu, a zwłaszcza jego podział na rozdziały i podrozdziały wynika z celu, jakim jest analiza rynku mieszkaniowego z pozycji banku centralnego, poniewaŜ ceny dóbr i inflacja są szczególnie waŜne z punktu widzenia polityki monetarnej, podobnie jak kanały oddziaływania sektora mieszkaniowego na gospodarkę.

1 W szczególności dotyczy to badań Sekocenbud nt. struktury i wysokości kosztów budownictwa, badań firmy REAS dotyczących rynku deweloperskiego, PABB dotyczących sektora budowlanego oraz wielu innych podmiotów i stowarzyszeń, działających na tym rynku. Do najwaŜniejszych naleŜał Związek Banków Polskich, PSBD, SPPB i wiele innych.

8

1. Proporcje sektora mieszkaniowego w Polsce

Rozdział 1. Proporcje sektora mieszkaniowego w Polsce

We wszystkich krajach rozwiniętych sektor nieruchomości, w tym szczególnie nieruchomości mieszkaniowych, ma istotne znaczenie społeczne i gospodarcze2. Znajduje to swoje odbicie w podstawowych wskaźnikach sektorowych przedstawiających go na tle wielkości mikro (podmioty i rynki), mezo (branŜe, regiony) i makroekonomicznych (gospodarka i jej główne agregaty). Narodowy w znacznej mierze charakter sektora mieszkaniowego powoduje zróŜnicowanie podstawowych wskaźników w przekrojach międzynarodowych. Dotyczy to równieŜ sektora mieszkaniowego w Polsce. Udział nakładów inwestycyjnych na budownictwo mieszkaniowe (wielorodzinne i jednorodzinne w miastach i na wsi; por. Wykres 1), był w mijającej dekadzie dosyć zmienny i zawierał się w granicach 1,4 do 2,4% PKB. Głównym czynnikiem odpowiedzialnym za tę zmienność był cykliczny charakter największych rynków mieszkaniowych powiązany z ogólną koniunkturą gospodarczą. Spadek nakładów w latach 2000-2004 związany był z konsekwencjami pierwszego cyklu i dekoniunktury na tych rynkach, ich wzrost począwszy od 2006 r. to opóźniona reakcja na boom kredytowy i wchodzenie w kolejny cykl3. Opisywany agregat jest sumą dwóch składników, których udziały liczone rzeczowo są zbliŜone do 50%, bardziej stabilnego, jakim są nakłady na budownictwo jednorodzinne wykonywane w większości systemem gospodarczym oraz bardziej zmiennego, jakim jest w głównej mierze deweloperskie budownictwo wielorodzinne. To pierwsze występuje głównie na wsi oraz w małych i średnich miastach i jest wraŜliwe zwłaszcza na ceny materiałów budowlanych, to drugie dotyczy największych miast i wpływ na nie ma wiele czynników, dalej opisywanych. Omawiany wskaźnik, oprócz pomiaru nakładów na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych, pokazuje skalę oddziaływania sektora na PKB poprzez kanał inwestycyjny. Jest ono w Polsce raczej niewielkie, gdyŜ nawet cykle, w których spadki produkcji w miastach będą dochodziły do 50%, będą skutkowały korektą PKB w granicach 1%, w dodatku rozłoŜoną na 2-3 lata. Z podobnego powodu skutki wahań popytu mieszkaniowego nie są rujnujące dla sektora budowlanego, który ma moŜliwość ich amortyzowania poprzez znacznie większe, choć mniej zyskowne, zamówienia z sektora budownictwa ogólnego. Drugą stroną niskiego udziału inwestycji mieszkaniowych w Polsce, zwłaszcza na tle krajów wysoko rozwiniętych z okresu boomu na rynku mieszkań w latach 50-70. XX w., jest niski poziom budownictwa mieszkaniowego i powolny postęp w zakresie poprawy sytuacji mieszkaniowej ludności.

Mieszkania są dobrami kapitałochłonnymi i wielopokoleniowymi, a ich zasób kumuluje się przez dziesiątki lat. W konsekwencji wartość mieszkaniowego majątku trwałego liczonego w cenach rynkowych zazwyczaj przekracza poziom PKB. W Polsce w analizowanym okresie wystąpił znaczący przyrost tej wartości. Przyrost ten dotyczył największych miast, na obszarach których w drugiej połowie dekady wystąpiło zjawisko boomu kredytowego i inflacji cen mieszkań (por. Wykres 2 - 4). W konsekwencji rzeczowa struktura majątku mieszkaniowego, gdzie przewaŜa wieś i mniejsze miasta, róŜni się znacząco od jego struktury wartościowej. Obecnie majątek mieszkaniowy szacowany w cenach rynkowych, dwukrotnie przekracza poziom PKB, a jego wartość bezwzględna w cenach bieŜących uległa podwojeniu na przestrzeni dekady. Oznacza to, Ŝe oszczędności gospodarstw domowych zakumulowane w majątku mieszkaniowym ponad dwukrotnie przekraczają ich roczne dochody, a przyrost

2 Łaszek J. (2003), Sektor nieruchomości mieszkaniowych w Polsce. Stan i perspektywy rozwoju, SGH, Warszawa. 3 Łaszek J. (2003), tamŜe.

9

wydatków konsumpcyjnych na przestrzeni dekady związany z oddziaływaniem efektu majątkowego był znaczny4.

Drugim istotnym zjawiskiem, które wystąpiło w ostatniej dekadzie był szybki rozwój sektora finansującego nieruchomości, co znalazło swój wyraz we wzroście kredytów mieszkaniowych (por. Wykres 6). W konsekwencji ich saldo osiągnęło pod koniec 2009 r. poziom ponad 20% aktywów bankowych i 16% PKB. Wprawdzie udział ten w rozwiniętych krajach UE oraz USA jest co najmniej dwukrotnie wyŜszy, ale system finansowy ukształtował się tam przed kilkudziesięcioma laty a, jak pokazują wieloletnie doświadczenia międzynarodowe, zbyt szybki jego rozwój prowadzi z reguły do powaŜnych problemów gospodarczych5. Konsekwencją wzrostu zadłuŜenia mieszkaniowego jest wzrost udziału tego zadłuŜenia w relacji do wartości rynkowej zasobu mieszkaniowego. Relacja ta jest dalej na niskim poziomie, co teoretycznie umoŜliwia finansowanie z kredytów zabezpieczonych hipotecznie nie tylko sektora mieszkaniowego, ale teŜ innej działalności gospodarczej, zwłaszcza małych firm. Pełniejsze wykorzystanie tej moŜliwości wymagałoby jednak wzmocnienia roli zabezpieczenia hipotecznego.

Nie ulega wątpliwości, Ŝe pomimo obecnych zawirowań na rynkach finansowych udział kredytów mieszkaniowych w aktywach sektora bankowego będzie dalej wzrastał, a sektor mieszkaniowy będzie się stawał istotnym czynnikiem mającym wpływ na stabilność sektora finansowego, co odzwierciedla znaczący udział wierzytelności mieszkaniowych do kapitałów własnych banków.

Pomimo Ŝe kredyt mieszkaniowy stał się w Polsce w ostatniej dekadzie popularnym i względnie powszechnym instrumentem umoŜliwiającym gospodarstwom domowym, zwłaszcza tym najmłodszym dostęp do własnego mieszkania, to jednak poziom rozwoju gospodarczego Polski i związany z tym poziom dochodów powodują, Ŝe kredyt jest i będzie w najbliŜszych latach dostępny na poziomie gwarantującym rozwiązanie problemów mieszkaniowych głównie dla gospodarstw o dochodach przekraczających poziom przeciętny.

Wyniki badań GUS dotyczące budŜetów gospodarstw domowych spłacających kredyty hipoteczne pokazują, Ŝe są one średnio prawie dwukrotnie wyŜsze niŜ budŜety gospodarstw bez kredytu. Gospodarstwa o niŜszych dochodach będą korzystały jak dotychczas ze wsparcia rodziny, dodatkowych dochodów z pracy za granicą czy programów rządowych6.

Udział spłat kredytów w budŜetach gospodarstw domowych kształtuje się w ostatnich latach na poziomie 16-18% dochodów i wykazuje niewielką tendencję wzrostową (por. Wykres 7). ZaleŜność ta dotyczy zarówno największych miast, jak teŜ pozostałych miast wojewódzkich, przy czym dochody do dyspozycji w miastach największych są znacząco wyŜsze. WyŜsze kredyty odpowiadają tutaj istotnie droŜszym mieszkaniom. Analizując informacje pochodzące z badań budŜetów gospodarstw domowych, a dotyczące wydatków związanych z obsługą kredytów mieszkaniowych (por. Wykres 8 i 9) naleŜy pamiętać, Ŝe są to wielkości pochodzące z badań reprezentujących strukturę gospodarstw domowych w całym

4 Georgieva M., Fano D., Marzorati L., Sbano T. (2008) Wealth Effect in the New Europe Countries, PGAM Economic Research. 5 European Central Bank (2003), Structural Factors in the European Union Housing Markets. 6 Programem wspierającym rozwój kredytów hipotecznych jest np. program rządowy „Rodzina na swoim”, który działa na mocy ustawy określającej zasady stosowania dopłat do oprocentowania kredytów udzielanych na zakup lokalu mieszkalnego, budowę i zakup domu jednorodzinnego albo wniesienie wkładu budowlanego do spółdzielni mieszkaniowej (Ustawa z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania (Dz. U. Nr 183, poz. 1354) zmieniona ustawą z dnia 15 czerwca 2007 r. (Dz. U. Nr 136, poz. 955) oraz ustawą z dnia 21 listopada 2008 r. (Dz. U. Nr 223, poz. 1465). Kredytów preferencyjnych udzielają instytucje ustawowo upowaŜnione do udzielania kredytów, które podpiszą w tej sprawie umowę z BGK. Program „Rodzina na swoim” w początkowym okresie nie cieszył się popularnością kredytobiorców. Wynikało to po części z powodu kryteriów, które kredytobiorca musiał spełnić, a takŜe z niewiedzy klientów banków o moŜliwości skorzystania z tego programu. Dopiero w 2008 r., po zmianie warunków przyznawania kredytów preferencyjnych, sytuacja uległa zmianie.

10

kraju, a nie strukturę gospodarstw, które zaciągnęły kredyt mieszkaniowy. W konsekwencji moŜna przypuszczać, Ŝe dane te nie w pełni oddają zjawiska związane z boomem kredytowym ostatnich lat. Zestawiając dane o kredytach mieszkaniowych z badania budŜetów gospodarstw domowych z danymi SARFIN7, nasuwa się przypuszczenie, Ŝe rzeczywiste wydatki gospodarstw domowych, które zaciągnęły kredyty w latach 2006-2008 powinny być wyŜsze niŜ ujawniają to dane z badania budŜetów. Z drugiej strony, jak kaŜdy wskaźnik oparty na tendencji centralnej, średnia wydatków liczonych w próbie nie uwzględnia teŜ rzeczywistego ich zróŜnicowania, które jak wykazują obserwacje empiryczne, miało miejsce w ostatnich latach.

Drugą istotną grupą wydatków związanych z mieszkaniem są szeroko rozumiane koszty jego utrzymania. Agregat ten obejmuje zarówno wydatki na ogrzewanie i energię elektryczną, jak teŜ na pokrywanie kosztów związanych z zarządzaniem zasobem, wywozem śmieci oraz bieŜącymi naprawami i eksploatacją. Jest to agregat wewnętrznie zróŜnicowany, ze względów technicznych oraz związanych ze stanem zasobów. Podobnie jak wydatki związane z obsługą kredytów, równieŜ wydatki gospodarstw domowych związane z utrzymaniem mieszkania były zróŜnicowane w omawianych dwóch grupach miast (Wykres 9 i 10). WyŜszym bezwzględnie wydatkom w największych miastach odpowiadał ich nieznacznie niŜszy udział w budŜetach, co było wynikiem wyŜszych dochodów mieszkańców największych miast. Generalnie jednak pomimo bezwzględnego wzrostu wydatki te w obydwu omawianych grupach wykazywały tendencję spadkową udziału w budŜetach, co było konsekwencją szybszego wzrostu dochodów i kształtowały się w ostatnich latach na poziomie 17-20%, tj. bardzo zbliŜonym do wydatków związanych z obsługą kredytów mieszkaniowych.

Reasumując moŜna powiedzieć, Ŝe wydatki mieszkaniowe gospodarstw domowych, które nabyły własne mieszkania, w latach 2005 -2008 kształtowały się na poziomie nieznacznie poniŜej 40%, przy czym około połowa przypada na obsługę zadłuŜenia, a połowa na wydatki związane z mieszkaniem.

Polska przeŜyła w ciągu ostatnich dwudziestu lat radykalną zmianę związaną z postrzeganiem i finansowaniem mieszkań. Z gospodarki, gdzie sektor mieszkaniowy był silnie reglamentowany, a całkowite wydatki związane z mieszkaniem nie przekraczały 10% budŜetów, (w wielu przypadkach były znacząco niŜsze), nastąpiło przejście do swobodnego wyboru formy zaspokajania potrzeb i proporcji rynkowych, gdzie wydatki związane z mieszkaniem stanowią istotną część budŜetu gospodarstwa.

Zmiany w finansowaniu mieszkań w Polsce powodują jednak nowe problemy. Prawie 40% udział wydatków mieszkaniowych w przeciętnym budŜecie gospodarstwa domowego, zwłaszcza młodego, oznacza wysokie ryzyko problemów w przypadku utraty pracy lub zdolności do jej wykonywania. Zakładając typową dla młodych małŜeństw sytuację, gdy obie osoby są czynne zawodowo, utrata pracy przez jedna z nich powoduje wzrost wydatków mieszkaniowych do poziomu 70-80%, co musi skutkować problemami ze spłatą kredytów. Dlatego wydaje się niezbędne, aby wzorem innych krajów uzupełnić tradycyjnie istniejący w Polsce system pomocy rodzinnej systemem ubezpieczeniowym, budowanym przy pomocy państwa i częściowo przez państwo wspieranym.

7 Patrz słownik pojęć.

11

Wykres 1. Nakłady inwestycyjne na budownictwo w Polsce w % PKB

1%

3%

5%

7%

9%

11%

13%

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

produkcja budowlano-montaŜowa

produkcja mieszkaniowa

Wykres 2. Majątek mieszkaniowy w Polsce w % PKB

0%

50%

100%

150%

200%

250%

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

6 miast wojewódzkich10 miast wojewódzkichreszta Polski

Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS, NBP.

Wykres 3. Majątek mieszkaniowy w Polsce (w mld zł)

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

w 6 miastach wojewódzkichw 10 miastach wojewódzkichreszta Polski

Wykres 4. Zasób mieszkaniowy w Polsce (w mln m kw.)

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1000

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

6 miast wojewódzkich10 miast wojewódzkichreszta Polski


Wykres 5. Struktura zasobu mieszkaniowego w Polsce wg własności

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2002

2003

2004

2005

2006

2007

6 miast 10 miast Polska miasta

Gminny Spółdzielczy Osób fizycznych Zakładowy TBS Pozostały

Wykres 6. Relacje kredytu mieszkaniowego w Polsce

0%

5%

10%

15%

20%

25%

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 20090%

50%

100%

150%

200%

250%

300%do aktywów bankowychdo PKBdo wartości majątku mieszkaniowegodo kapitałów własnych banków (Pr.oś)


12

Wykres 7. Spłata kredytu mieszkaniowego a dochody do dyspozycji

0%

5%

10%

15%

20%

2005 2006 2007 20087 miast miasta 200+

Wykres 8. Dochody do dyspozycji gosp. dom. spłacających kredyt mieszkaniowy

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

2005 2006 2007 2008

zł

7 miast miasta 200+ Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS.

Wykres 9. Wydatki na uŜytkowanie mieszkania a dochody do dyspozycji

15%

17%

18%

20%

21%

2005 2006 2007 2008

7 miast miasta 200+

Wykres 10. Wydatki gosp. dom. na uŜytkowanie mieszkania

0

100

200

300

400

500

600

2005 2006 2007 2008

zł

7 miast miasta 200+

Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS.

13

2. Inflacja na rynku mieszka ń

Rozdział 2. Inflacja na rynku mieszka ń

2.1 Ceny Druga połowa obecnej dekady przyniosła gwałtowny wzrost cen mieszkań w Polsce.

Zjawisko to dotyczyło głównie największych miast Polski, a jego bezpośrednią przyczyną było połączenie boomu kredytowego mającego źródła w nadpłynności międzynarodowych rynków finansowych oraz czynników demograficznych. Wzrost popytu przy sztywnej krótkookresowo podaŜy mieszkań uruchomił spekulację i oczekiwania dalszego wzrostu cen, który na największych siedmiu rynkach miejskich trwał do III kw. 2007 r. Tendencje zmian cen na pozostałych rynkach miast wojewódzkich były podobne i wtórne wobec rynków największych miast, natomiast znacząco niŜszy był poziom cen (por. Wykres 11 do 18). Do oceny tendencji cenowych na początku dekady posługujemy się bazą cen ofertowych PONT. Prowadzone od połowy 2006 r. badania własne NBP i tworzona baza cen ofertowo - transakcyjnych BaRN poszerzyły zakres analizy. Dane gromadzone w bazie BaRN pokazały m. in., Ŝe ceny ofertowe wydają się być dobrym wskaźnikiem rzeczywistych tendencji cenowych (wprawdzie występują róŜnice w poziomach cen ofertowych i transakcyjnych, lecz przebieg ich trendów jest taki sam (por. Wykres 43 i 44)). Jakkolwiek w powszechnej opinii czynnikiem zwiększającym ceny był rynek pierwotny, to zaleŜność ta była zróŜnicowana w zaleŜności od rynku i okresu (por. Wykres 45 i 46).

W rozpatrywanym okresie (od końca 2002 do końca 2009 r.), najwyŜsza dynamika (r/r) średniej ceny ofertowej mieszkania przypadła na I i II kw. 2007 r. i wynosiła na rynkach pierwotnych dziesięciu miast8 87%, a w grupie siedmiu największych miast - 67%, analogiczne wielkości na rynkach wtórnych wyniosły - 70% i 92%. Ceny transakcyjne, dostępne dopiero od połowy 2006 r., wykazują podobny trend jak ceny ofertowe, jednak ze względu na róŜnice w poziomie pomiędzy tymi dwiema grupami róŜne są teŜ poziomy wskaźników dynamiki (por. Wykres 11 - 18).

Ze względu na heterogeniczność mieszkania oraz trudność w doborze prób reprezentujących rynek w kaŜdym z kwartałów, popularnemu wskaźnikowi dynamiki ceny średniej zarzuca się obciąŜenie ze względu na róŜnice jakości badanych dóbr9. Dlatego w raporcie posługujemy się takŜe miernikami, które w pewnym stopniu dostosowują wskaźniki dynamiki cen mieszkań do zmian jakości badanych lokali. Wskaźniki te, indeks hedoniczny i indeks średniej waŜonej10, obrazują przebieg dynamiki cen transakcyjnych na rynkach wtórnych największych miast. Zgodnie z wartością indeksu hedonicznego ceny transakcyjne mieszkań w III kw. 2007 r. wzrosły (r/r) o 61% w grupie siedmiu największych miast i 46% w grupie pozostałych dziesięciu miast wojewódzkich. Analogiczne wielkości dla wskaźnika dynamiki nieskorygowanego o róŜnice jakości wyniosły – 52% i 60%. Jak widać róŜnice te są więc istotne i korekta o jakość wydaje się być istotnym elementem wyboru odpowiedniego wskaźnika (por. Wykres 19 i 20).

Porównanie poziomów ceny średniej i ceny średniej skorygowanej o róŜnice jakości (por. Wykres 21 i 22) pokazuje, Ŝe w okresie gwałtownego wzrostu cen udział czynników związanych ze zmianami jakości badanych mieszkań był mniej istotny niŜ w okresie względnej ich stabilizacji i spadku.

8 Patrz słownik pojęć i skrótów. 9 Szerzej w Łaszek J., Widłak M. (2008), Badanie cen na rynku mieszkań prywatnych zamieszkałych przez właściciela z perspektywy banku centralnego, Bank i Kredyt nr 8, s.12-41, Warszawa oraz Tomczyk E., Widłak M. (2010), Konstrukcja i własności hedonicznego indeksu cen mieszkań dla Warszawy, Bank i Kredyt nr 41, s. 99-128, Warszawa. 10 TamŜe oraz słownik pojęć.

14

Poziomy i dynamika cen mieszkań była wysoce zróŜnicowane pomiędzy poszczególnymi rynkami miejskimi. Na czynniki powodujące to zróŜnicowanie zwracamy uwagę w dalszej części raportu. Wykres 23 do 28 prezentują zróŜnicowanie dynamiki (kw./kw.) cen transakcyjnych na rynkach wtórnych największych miast. Dla zobrazowania tej dynamiki wybrano wskaźniki skorygowane o jakość (indeks hedoniczny oraz wskaźnik średniej waŜonej).

Wykres 11. Średnia cena mieszkania – rynek pierwotny, oferty

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

IV k

w. 2

002

II kw

. 200

3

IV k

w. 2

003

II kw

. 200

4

IV k

w. 2

004

II kw

. 200

5

IV k

w. 2

005

II kw

. 200

6

IV k

w. 2

006

II kw

. 200

7

IV k

w. 2

007

II kw

. 200

8

IV k

w. 2

008

II kw

. 200

9

IV k

w. 2

009

zł / m

kw

.

10 miast BaRN 7 miast BaRN

10 miast PONT 7 miast PONT

Wykres 12. Średnia cena mieszkania – rynek pierwotny, transakcje

0

2000

4000

6000

8000

III k

w. 2

006

IV k

w. 2

006

I kw

. 200

7

II kw

. 200

7

III k

w. 2

007

IV k

w. 2

007

I kw

. 200

8

II kw

. 200

8

III k

w. 2

008

IV k

w. 2

008

I kw

. 200

9

II kw

. 200

9

III k

w. 2

009

IV k

w. 2

009

zł /

m k

w.


Źródło: NBP, PONT Info. Źródło: NBP.

Wykres 13. Dynamika (r/r) cen mieszkań – rynek pierwotny, oferty

80

100

120

140

160

180

200

IV k

w. 2

003

II kw

. 200

4

IV k

w. 2

004

II kw

. 200

5

IV k

w. 2

005

II kw

. 200

6

IV k

w. 2

006

II kw

. 200

7

IV k

w. 2

007

II kw

. 200

8

IV k

w. 2

008

II kw

. 200

9

IV k

w. 2

009



Wykres 14. Dynamika (r/r) cen mieszkań – rynek pierwotny, transakcje

80

100

120

140

160

III

kw.

2007

IV k

w.

2007

I kw

. 20

08

II k

w.

2008

III

kw.

2008

IV k

w.

2008

I kw

. 20

09

II k

w.

2009

III

kw.

2009

IV k

w.

2009



Wykres 15. Średnia cena mieszkania – rynek wtórny, oferty

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

IV k

w. 2

002

II kw

. 200

3

IV k

w. 2

003

II kw

. 200

4

IV k

w. 2

004

II kw

. 200

5

IV k

w. 2

005

II kw

. 200

6

IV k

w. 2

006

II kw

. 200

7

IV k

w. 2

007

II kw

. 200

8

IV k

w. 2

008

II kw

. 200

9

IV k

w. 2

009

zł /

m k

w.



Wykres 16. Średnia cena mieszkania – rynek wtórny, transakcje

0

2 000

4 000

6 000

8 000

III k

w. 2

006

IV k

w. 2

006

I kw

. 200

7

II kw

. 200

7

III k

w. 2

007

IV k

w. 2

007

I kw

. 200

8

II kw

. 200

8

III k

w. 2

008

IV k

w. 2

008

I kw

. 200

9

II kw

. 200

9

III k

w. 2

009

IV k

w. 2

009

zł /

m k

w.



15

Wykres 17. Dynamika (r/r) cen mieszkań – rynek wtórny, oferty

80

100

120

140

160

180

200

IV k

w. 2

00

3

II kw

. 20

04

IV k

w. 2

00

4

II kw

. 20

05

IV k

w. 2

00

5

II kw

. 20

06

IV k

w. 2

00

6

II kw

. 20

07

IV k

w. 2

00

7

II kw

. 20

08

IV k

w. 2

00

8

II kw

. 20

09

IV k

w. 2

00

9

10 miast BaRN 7 miast BaRN10 miast PONT 7 miast PONT

Wykres 18. Dynamika (r/r) cen mieszkań – rynek wtórny, transakcje

80

100

120

140

160

III

kw.

2007

IV k

w.

2007

I kw

. 20

08

II k

w.

2008

III

kw.

2008

IV k

w.

2008

I kw

. 20

09

II k

w.

2009

III

kw.

2009

IV k

w.

2009



Wykres 19. Dynamika (r/r) cen mieszkań – 7 miast, rynek wtórny, transakcje

80

100

120

140

160

180

200

III k

w. 2

007

IV k

w. 2

007

I kw

. 2008

II kw

. 2008

III k

w. 2

008

IV k

w. 2

008

I kw

. 2009

II kw

. 2009

III k

w. 2

009

IV k

w. 2

009

średnia indeks hedoniczny

Wykres 20. Dynamika (r/r) cen mieszkań – 10 miast, rynek wtórny, transakcje

80

100

120

140

160

180

200

III k

w. 2

007

IV k

w. 2

007

I kw

. 200

8

II kw

. 200

8

III k

w. 2

008

IV k

w. 2

008

I kw

. 200

9

II kw

. 200

9

III k

w. 2

009

IV k

w. 2

009

średnia indeks hedoniczny

Źródło: NBP.

Wykres 21. Cena średnia a cena korygowana indeksem hedonicznym – rynek wtórny

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

I kw

. 20

07

II kw

. 20

07

III k

w. 2

007

IV k

w. 2

007

I kw

. 20

08

II kw

. 20

08

III k

w. 2

008

IV k

w. 2

008

I kw

. 20

09

II kw

. 20

09

III k

w. 2

009

IV k

w. 2

009

I kw

. 20

10

zł /

m k

w.

Kraków Warszawa Wrocław

Kraków hed. Warszawa hed. Wrocław hed.

Wykres 22. Cena średnia a cena korygowana indeksem hedonicznym – rynek wtórny

0

2 000

4 000

6 000

8 000

I kw

. 20

07

II kw

. 20

07

III k

w. 2

00

7

IV k

w. 2

00

7

I kw

. 20

08

II kw

. 20

08

III k

w. 2

00

8

IV k

w. 2

00

8

I kw

. 20

09

II kw

. 20

09

III k

w. 2

00

9

IV k

w. 2

00

9

I kw

. 20

10

zł /

m k

w.

Łódź Gdańsk Poznań

Łódź hed. Gdańsk hed. Poznań hed. Źródło: NBP.

16

Wykres 23. Dynamika cen mieszkań (kw./kw.) – Warszawa, rynek wtórny, transakcje

70

80

90

100

110

120

130

IV k

w. 2

006

I kw

. 200

7

II kw

. 200

7

III k

w. 2

007

IV k

w. 2

007

I kw

. 200

8

II kw

. 200

8

III k

w. 2

008

IV k

w. 2

008

I kw

. 200

9

II kw

. 200

9

III k

w. 2

009

IV k

w. 2

009

ind. śr. waŜ. ind. hed.

Wykres 24 .Dynamika cen mieszkań (kw./kw.) – Kraków, rynek wtórny, transakcje

70

80

90

100

110

120

130

IV k

w. 2

006

I kw

. 200

7

II kw

. 200

7

III k

w. 2

007

IV k

w. 2

007

I kw

. 200

8

II kw

. 200

8

III k

w. 2

008

IV k

w. 2

008

I kw

. 200

9

II kw

. 200

9

III k

w. 2

009

IV k

w. 2

009

ind. śr. waŜ in. hed.

Źródło: obliczenia własne na podstawie danych BaRN i AMRON.

Wykres 25. Dynamika cen mieszkań (kw./kw.) – Wrocław, rynek wtórny, transakcje

70

80

90

100

110

120

130

IV k

w. 2

006

I kw

. 200

7

II kw

. 200

7

III k

w. 2

007

IV k

w. 2

007

I kw

. 200

8

II kw

. 200

8

III k

w. 2

008

IV k

w. 2

008

I kw

. 200

9

II kw

. 200

9

III k

w. 2

009

IV k

w. 2

009

ind. śr. waz. ind. hed.

Wykres 26. Dynamika cen mieszkań (kw./kw.) – Trójmiasto, rynek wtórny, transakcje

70

80

90

100

110

120

130

IV k

w. 2

006

I kw

. 200

7

II kw

. 200

7

III k

w. 2

007

IV k

w. 2

007

I kw

. 200

8

II kw

. 200

8

III k

w. 2

008

IV k

w. 2

008

I kw

. 200

9

II kw

. 200

9

III k

w. 2

009

IV k

w. 2

009



Wykres 27. Dynamika cen mieszkań (kw./kw.) – Poznań, rynek wtórny, transakcje

70

80

90

100

110

120

130

140

IV k

w. 2

006

I kw

. 200

7

II kw

. 200

7

III k

w. 2

007

IV k

w. 2

007

I kw

. 200

8

II kw

. 200

8

III k

w. 2

008

IV k

w. 2

008

I kw

. 200

9

II kw

. 200

9

III k

w. 2

009

IV k

w. 2

009


Wykres 28. Dynamika cen mieszkań (kw./kw.) – Łódź, rynek wtórny, transakcje

70

80

90

100

110

120

130

140

150

IV k

w. 2

006

I kw

. 200

7

II kw

. 200

7

III k

w. 2

007

IV k

w. 2

007

I kw

. 200

8

II kw

. 200

8

III k

w. 2

008

IV k

w. 2

008

I kw

. 200

9

II kw

. 200

9

III k

w. 2

009

IV k

w. 2

009



17

2.2 Czynsze Wysoka inflacja cenowa na rynku mieszkań miała niewielkie przełoŜenie na poziom

czynszu w latach 2006-2009, poniewaŜ w okresie powszechnej gorączki zakupów i spekulacji na rynku mieszkań własnościowych popyt na mieszkania czynszowe spada. NaleŜy jednak pamiętać, Ŝe rynek mieszkań na wynajem jest w Polsce, z przyczyn regulacyjnych, znacznie mniej płynny i transparentny, co znajduje swoje odbicie w jakości danych. Czynnik ten moŜe tłumaczyć w pewnym zakresie znaczące fluktuacje poziomów czynszów obserwowanych na sześciu omawianych rynkach (największych i najbardziej aktywnych rynkach mieszkaniowych w Polsce – por. Wykres 29).

Wykres 29. Cena najmu, średnia z cen ofertowych i transakcyjnych

15,0

20,025,0

30,035,0

40,0

45,050,0

55,0

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

zł /

m k

w

Warszawa Kraków Gdańsk Wrocław Poznań Łódź

Źródło: szacunki własne, GUS.

3. Inflacja poda Ŝowa

Rozdział 3. Inflacja poda Ŝowa Szybki wzrost cen mieszkań i w konsekwencji wzrost popytu budowlanego skutkował

znacznym wzrostem kosztów produkcji budowlano-montaŜowej. Na początku drugiej połowy dekady nałoŜyły i skumulowały się dodatkowo zjawiska odpływu pracowników sektora na rynki europejskie oraz przyspieszenie realizacji zadań budownictwa ogólnego. Zjawisko to wiąŜe się z przystąpieniem Polski do UE.

W latach 90. miał miejsce negatywny szok popytowy11, który wywołał silną negatywną reakcję po stronie podaŜy skutkującą zarówno redukcją zatrudnienia w sektorze budownictwa mieszkaniowego, jak i likwidacją części majątku trwałego. Szok ten dotyczył teŜ budownictwa mieszkaniowego, jego skutki w postaci niskich zysków deweloperskich w budownictwie mieszkaniowym były widoczne jeszcze w 2004 r. W tej sytuacji wzrost produkcji moŜliwy był tylko przy rosnącym poziomie kosztów (Wykres 30), zwłaszcza wobec bardzo wysokiej rentowności przedsięwzięć deweloperskich, w której firmy budowlane teŜ chciały partycypować. Wzrost kosztów produkcji budowlano-montaŜowej, jak teŜ pozostałych kosztów, w tym terenów budowlanych, był jednak znacznie wolniejszy od wzrostu cen. W konsekwencji do 2007 r. udział zysków deweloperskich w cenie mieszkania (Wykres 31) wykazywał rekordowy wzrost (wcześniej nigdy w Polsce nie obserwowany). Wysoki, kilkudziesięcioprocentowy udział zysków w połączeniu z finansowaniem zaliczkowym przez klienta, a więc zerowym kosztem kapitału dla dewelopera, powodował bardzo wysoką rentowność przedsięwzięć deweloperskich, co było silnym bodźcem napływu do sektora kapitału krajowego i zagranicznego. W 2008 r. w związku z pogorszeniem

11 Łaszek J. (2003) tamŜe.

18

koniunktury i spadkiem rozmiarów budownictwa, spadkowi uległy teŜ koszty produkcji. Czynnik ten przy zmniejszających się cenach mieszkań pozwolił zachować wysoką rentowność przedsięwzięć deweloperskich (por. Wykres 32 – 37). Znacząco wzrosła natomiast konkurencja o klientów, choć w niewielkim stopniu przełoŜyła się na istotny spadek cen i zysków.

Wykres 30. Koszt budowy m kw. mieszkania przeciętnego (obiekt 1121)12 wg Sekocenbud

1500

1700

1900

2100

2300

2500

2700

2900

II kw

. 2004

IV kw

. 2004

II kw

. 2005

,

IV kw

. 2005

II kw

. 2006

IV kw

. 2006

II kw

. 2007

IV kw

. 2007

II kw

. 2008

IV kw

. 2008

II kw

. 2009

IV kw

. 2009

zł /

m k

w.

Warszawa Kraków GdańskWrocław Poznań Łódź

Wykres 31. Zmiany udziału zysku deweloperskiego w rynkowej cenie m kw. mieszkania

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

IV kw

. 2004

IV kw

. 2005

IV kw

. 2006

IV kw

. 2007

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009


Źródło: Szacunki własne w oparciu o dane Sekocenbud, NBP.

Wykres 32. Warszawa – struktura ceny (zł / m kw.)

0100020003000400050006000700080009000

IV kw. 2

004

IV kw. 2

005

IV kw. 2

006

IV kw. 2

007

II kw

. 200

8

III kw

. 200

8

IV kw. 2

008

I kw. 2

009

II kw

. 200

9

III kw

. 200

9

IV kw. 2

009

ziemia projekt materiałysprzęt robocizna koszty pośr.zysk wykonawcy koszty ogólne zysk dewelop.

Wykres 33. Kraków – struktura ceny (zł / m kw.)

0100020003000400050006000700080009000

IV k

w. 200

4

IV k

w. 200

5

IV k

w. 200

6

IV k

w. 200

7

II kw

. 200

8

III kw

. 2008

IV k

w. 200

8

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV k

w. 200

9



12 Patrz słownik pojęć i skrótów.

19

Wykres 34. Poznań – struktura ceny (zł / m kw.)

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

IV k

w. 200

4

IV k

w. 200

5

IV k

w. 200

6

IV k

w. 200

7

II kw

. 200

8

III kw

. 200

8

IV k

w. 200

8

I kw. 2

009

II kw

. 200

9

III kw

. 200

9

IV k

w. 200

9


Wykres 35. Gdańsk – struktura ceny (zł / m kw.)

0100020003000400050006000700080009000

IV kw

. 200

4

IV kw

. 200

5

IV kw

. 200

6

IV kw

. 200

7

II kw. 2

008

III kw

. 2008

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 2009

IV kw

. 200

9



Wykres 36. Wrocław – struktura ceny (zł / m kw.)

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

IV k

w. 200

4

IV k

w. 200

5

IV k

w. 200

6

IV k

w. 200

7

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV k

w. 200

8

I kw. 2

009

II kw

. 200

9

III kw

. 200

9

IV k

w. 200

9


Wykres 37. Łódź – struktura ceny (zł / m kw.)

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

IV k

w. 200

4

IV k

w. 200

5

IV k

w. 200

6

IV k

w. 200

7

II kw

. 200

8

III kw

. 200

8

IV k

w. 200

8

I kw. 2

009

II kw

. 200

9

III kw

. 200

9

IV k

w. 200

9



4. Inne miary inflacji na rynku mieszka ń

Rozdział 4. Inne miary inflacji na rynku mieszka ń Doświadczenia wielu krajów wskazują, Ŝe rozwinięty rynkowy sektor nieruchomości

powinien podlegać stałemu monitoringowi ze strony władz publicznych odpowiedzialnych za politykę gospodarczą (w tym monetarną). Powodem tego faktu jest zarówno cykliczność, jak równieŜ podatność do przechodzenia cykli w kryzysy nieruchomościowe.

PoniewaŜ najczęściej przyczyną cykli jest nadmierny wzrost popytu (zwykle kredytowego) oraz spekulacje, najprostszą metodą pomiaru zagroŜenia jest śledzenie cen nieruchomości, w tym cen mieszkań. Drugim powodem, dla którego ceny te powinny być analizowane, jest społeczny charakter mieszkania jako dobra konsumpcyjnego, niezbędnego do normalnego funkcjonowania gospodarstw domowych. NaleŜy jednak pamiętać, Ŝe choć znajomość cen mieszkań, a zwłaszcza ich dynamiki, jest podstawą dla oceny zagroŜeń związanych z tym rynkiem, to jednak analiza ta jest znacznie bardziej złoŜona. Charakter mieszkania jako dobra powoduje teŜ, Ŝe analiza konsekwencji wzrostu cen z punktu widzenia budŜetów gospodarstw domowych nie jest łatwa. Problem polega nie tylko na heterogeniczności mieszkań i lokalnym charakterze rynków (powodujących znaczne lokalne zróŜnicowania cen), lecz równieŜ wynika ze specyfiki mieszkania jako dobra.

20

Mieszkanie jest to dobro długowieczne i zazwyczaj kupowane na kredyt, dodatkowo jest ono zazwyczaj traktowane jako inwestycja, a dominujące znaczenie dla jego kupna i sprzedaŜy ma rynek wtórny. Na rynkach mieszkaniowych, które zwykle są silnie regulowane występują teŜ róŜne formy zaspokajania potrzeby mieszkaniowej począwszy od wynajmu, poprzez róŜne formy mieszane, aŜ do pełnej własności. Oznacza to, Ŝe do pomiaru kosztów uzyskania mieszkania naleŜałoby stosować koszyk jego form. Jednak głównym pytaniem jest to, jak mierzyć koszt konsumpcji mieszkania własnościowego, jako zwykle dominującego na tym rynku, a następnie zmiany tego kosztu. Chodzi przy tym nie o koszty eksploatacyjne, ale o koszty kapitałowe. Światowe konsekwencje zawirowań na rynkach nieruchomości powodują, Ŝe powracają

koncepcje włączenia cen mieszkań, w tym kosztu pozyskania mieszkań własnościowych, do wskaźnika zmian cen towarów i usług konsumpcyjnych, CPI (HICP dla krajów UE). Dotychczasowe doświadczenia w tym zakresie nie dały ostatecznych rozwiązań. Oprócz omówionych problemów metodologicznych powstają takŜe kolejne, w tym takie jak kształt polityki monetarnej banku centralnego mającego zazwyczaj zbyt mało instrumentów by stabilizować ceny mieszkań. Dodatkowo powstaje konflikt celów wynikający z częstego braku synchronizacji rynków nieruchomości z ogólnym cyklem gospodarczym.

W celu zarysowania problemu w raporcie dokonano przybliŜonego szacunku wpływu cen mieszkań na ogólny wskaźnik inflacji trzema metodami, najczęściej wykorzystywanymi w podobnych badaniach na świecie tj. metodą zdyskontowanych czynszów (Discounted Rent Approach), kosztu uzyskania netto (Net Aquisition Cost) oraz strumienia płatności kredytowych (Payment Approach)13. Do obliczeń przyjęto jako podstawę wysokość czynszów i ceny mieszkań uzyskane w badaniach NBP.

Najbardziej konsekwentne podejście, to pomiar kosztów alternatywnych oraz rzeczywistych kosztów i zysków kapitałowych i potraktowanie ich jako kosztów mieszkania własnościowego. Metoda taka, zwana User Cost Approach, sumuje koszty odsetkowe kredytu, koszty alternatywne udziału własnego, opłaty podatkowe oraz koryguje je o zyski kapitałowe. Podstawowy problem takiego podejścia, obok problemów z określeniem niektórych wielkości jest fakt, Ŝe obliczana jest tu efektywność inwestycji kapitałowej w mieszkanie, a nie koszty konsumpcji. Z tych względów indeks budowany w oparciu o tę metodę nie został policzony w opracowaniu. Jako miarę takiego kosztu stosuje się pomiar kosztów kredytowych mieszkania, czy w uproszczeniu koszty odsetkowe. Metoda taka, zwana Payment Approach, nie uwzględnia zysków kapitałowych, więc elementu ewidentnie inwestycyjnego, nie konsumpcyjnego. Jej zastosowanie prezentuje Wykres 38.

Problem eliminacji czynnika inwestycyjnego z pomiaru dynamiki cen mieszkań moŜna rozwiązać na dwa sposoby. Pierwszy to pomiar dynamiki rynkowych cen nowych mieszkań, ale z wyłączeniem cen gruntów (Wykres 39). Koncentracja wyłącznie na nowych mieszkaniach ma rozwiązać drugi problem – braku spójności z indeksami cen dóbr konsumpcyjnych, pomiar cen dóbr nowowytworzonych. RozwaŜanie to jest jednak tylko pozorne. Od strony praktycznej moŜemy tutaj mieć dwie skrajne sytuacje: rynek mieszkań działa źle i ceny gruntu nie dyskontują cen mieszkań, albo działa dobrze i przyrost wartości mieszkania jest dyskontowany w cenie. W konsekwencji uzyskujemy dynamikę zbliŜoną do cen mieszkania z gruntem lub indeks cen produkcji budowlano-montaŜowej a więc róŜne wielkości w zaleŜności od jakości działania rynku. Tak więc charakter rynku określa działanie indeksu. Drugi, równie istotny problem polega na tym, Ŝe taki miernik w zasadzie niczego nie odzwierciedla, gdyŜ mieszkanie jest nierozerwalnie związane z gruntem – nie ma moŜliwości jego budowy bez ponoszenia kosztów nabycia, bądź długoletniej dzierŜawy gruntu. RównieŜ

13 Szerzej w Łaszek J., Widłak M. (2008), tamŜe.

21

badanie cen nowych mieszkań, które zaspokajają rocznie tylko małą część potrzeb jest bardzo dyskusyjne.

Inna metoda eliminacji czynnika inwestycyjnego polega na obliczaniu indeksu cen mieszkaniowych na podstawie zdyskontowanych czynszów (Wykres 40), tj. czystej cenie usługi mieszkaniowej. Metoda ta, teoretycznie najlepsza, ma dwie dyskredytujące ją wady. Po pierwsze rynek czynszów jest zwykle regulowany i nie jest dobrym reprezentantem rynku własnościowego. Druga wada jest znacznie powaŜniejsza w okresach silnych napięć, a właśnie je chcielibyśmy mierzyć – obydwa rynki mogą zachowywać się rozbieŜnie.

Analiza dynamiki cen mieszkań na sześciu największych rynkach (por. Wykres 41 – 42) w postaci zagregowanej na tle wskaźnika inflacji wskazuje, Ŝe polski rynek terenów budowlanych działa z wyraźnym opóźnieniem, w konsekwencji dynamika cen mieszkań bez wartości terenów jest zbliŜona do dynamiki z włączeniem tych terenów. Przy metodzie zdyskontowanych czynszów powstają znane z innych rynków problemy przesunięcia w czasie. Większe róŜnice występują natomiast przy pomiarze ceny własności za pomocą odsetek od kredytu. Jest to wynikiem zmian struktury kredytów z walutowych na złotowe i odwrotnie i braku uwzględnienia ryzyka kursowego w koszcie kredytowym mieszkania.

Na podstawie porównania wyników z zastosowania trzech róŜnych metod moŜna sformułować następujące wnioski. Koszty uzyskania mieszkania czy to w metodzie bazującej na zdyskontowanych czynszach (Discounted Rent Approach), koszcie pozyskania mieszkania netto, tj. bez wartości gruntu (Net Aquisition Approach) czy zakupie na kredyt (Payment Approach) w przypadku włączenia cen mieszkań do CPI skutkowałoby znacznym zwiększeniem jego zmienności. Oznaczałoby to znaczne problemy zarówno z polityką fiskalną, gdyŜ CPI jest indeksem dla wielu agregatów gospodarczych, jak teŜ monetarną.

Wykres 38. Dynamika kosztów własności - odsetek kredytu (r/r)

0

50

100

150

200

250

300

350

400

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Kraków Gdańsk WrocławPoznań Warszawa Łódź

Wykres 39. Dynamika ceny mieszkania wg metody kosztu pozyskania netto (bez gruntu) (r/r)

60

80

100

120

140

160

180

IV kw. 2006 IV kw. 2007 IV kw. 2008 IV kw. 2009


Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS, PONT Info, NBP.

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych Sekocenbud, NBP.

22

Wykres 40. Dynamika cen mieszkań wg metody zdyskontowanych czynszów (r/r)

80,0

100,0

120,0

140,0

160,0

180,0

200,0

IV kw

. 2007

IV kw

. 2008

IV kw

. 2009


Wykres 41. Indeks CPI a róŜne indeksy cen mieszkań

20,0

40,0

60,0

80,0

100,0

120,0

140,0

160,0

180,0


dynamika ceny wg zdyskontowanych czynszów 6 miastdynamika kosztu własności mieszkania 6 miastdynamika ceny mieszkania wg kosztu pozyskania netto (bez gruntu) 6 miastCPI XII/XII

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS, NBP.

Wykres 42. Indeks CPI a CPI z róŜnymi indeksami cen mieszkań

80,0

90,0

100,0

110,0

120,0


CPI z dynamiką ceny wg zdyskontowanych czynszówCPI z dynamiką kosztu własności mieszkaniaCPI z dynamiką ceny mieszkania wg kosztu pozyskania netto (bez gruntu)CPI XII/XII

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS, NBP, Sekocenbud, PONT Info.

23

5. Napięcia i dostosowania na rynku mieszka ń

Rozdział 5. Napi ęcia i dostosowania na rynku mieszka ń

5.1 Podstawowe wskaźniki napi ęć DuŜe napięcia na rynkach mieszkaniowych pomiędzy podaŜą a popytem skutkowały

zmianami róŜnic pomiędzy cenami transakcyjnymi a ofertowymi (por. Wykres 43 i 44). Na rynku pierwotnym w największych miastach w okresie wzrostu cen, róŜnice te uległy zmniejszeniu, gdy kupujący konkurowali o mieszkania, aby potem ulec zwiększeniu, gdy nadwyŜka podaŜy wywierała presję na obniŜkę cen. W pozostałych miastach wojewódzkich tendencja ta nie była juŜ tak widoczna ze względu na większe zróŜnicowanie sytuacji rynkowej i mniejszą płynność rynku pierwotnego. Na rynku wtórnym, gdzie sprzedający i kupujący działali pod mniejszą presją czasu, poziom omawianych róŜnic był podobny, przy czym wyraźnie wyŜszy dla miast największych. WyŜszym cenom ofertowym towarzyszyła większa skłonność do negocjacji.

Porównanie cen na rynkach wtórnych i pierwotnych dla dwóch omawianych grup miast nie przynosi jednoznacznych wniosków (Wykres 45 i 46). Natomiast poziom cen na rynku pierwotnym był zazwyczaj wyŜszy niŜ na rynku wtórnym. Zjawisko to zwykle tłumaczono wyŜszą jakością nowo budowanych mieszkań, pomimo Ŝe oddawane one były w stanie deweloperskim, czyli zawierały dodatkowy element ryzyka i koszt.

Generalnie omawiane relacje kształtowały się bardzo indywidualnie na poszczególnych rynkach lokalnych.

Wykres 43. Cena ofertowa a transakcyjna – rynek pierwotny

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

III kw

. 20

06

IV k

w. 20

06

I kw

. 20

07

II k

w. 20

07

III kw

. 20

07

IV k

w. 20

07

I kw

. 20

08

II k

w. 20

08

III kw

. 20

08

IV k

w. 20

08

I kw

. 20

09

II k

w. 20

09

III kw

. 20

09

IV k

w. 20

09

zł /

m. k

w.

10 miast oferta 7 miast oferta10 miast transakcja 7 miast transakcja

Wykres 44. Cena ofertowa a transakcyjna – rynek wtórny

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

III kw

. 20

06

IV k

w. 20

06

I kw

. 20

07

II k

w. 20

07

III kw

. 20

07

IV k

w. 20

07

I kw

. 20

08

II k

w. 20

08

III kw

. 20

08

IV k

w. 20

08

I kw

. 20

09

II k

w. 20

09

III kw

. 20

09

IV k

w. 20

09

zł /

m. k

w.

10 miast transakcja 7 miast oferta10 miast oferta 7 miast transakcja

Źródło: NBP.

24

Wykres 45. Rynek pierwotny a rynek wtórny - ceny ofertowe

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000II

I kw

. 20

06

IV k

w.

2006

I kw

. 20

07

II k

w.

2007

III

kw.

2007

IV k

w.

2007

I kw

. 20

08

II k

w.

2008

III

kw.

2008

IV k

w.

2008

I kw

. 20

09

II k

w.

2009

III

kw.

2009

IV k

w.

2009

zł /

m. k

w.

10 miast r. pierw. 7 miast r. pierw.10 miast r. wt. 7 miast r. wt.

Wykres 46. Rynek pierwotny a rynek wtórny - ceny transakcyjne

0

2 000

4 000

6 000

8 000

III

kw.

2006

IV k

w.

2006

I kw

. 20

07

II k

w.

2007

III

kw.

2007

IV k

w.

2007

I kw

. 20

08

II k

w.

2008

III

kw.

2008

IV k

w.

2008

I kw

. 20

09

II k

w.

2009

III

kw.

2009

IV k

w.

2009

zł /

m.

kw.

10 miast r. pierw. 7 miast r. wt.10 miast r. wt. 7 miast r. pierw.

Źródło: NBP.

5.2 Pozostałe wskaźniki napi ęć na rynkach RównowaŜenie rynku mieszkaniowego jest zazwyczaj liczone w latach. Dotyczy to

zwłaszcza dostosowań podaŜowych, gdyŜ ceny mieszkań są na ogół elastyczne względem wzrostu popytu14. Kumulacja napięć potrafi jednak prowadzić do bardzo gwałtownych spadków cen, czego dobrymi przykładami są liczne kryzysy nieruchomościowe na świecie, w tym równieŜ najnowsze. PoniewaŜ rynki mieszkaniowe mają zazwyczaj charakter lokalny najprostszą miarą napięć jest wskaźnik porównujący rynkowe ceny przeciętnych mieszkań (P) w ujęciu historycznym z przeciętnymi dochodami gospodarstw domowych (I) na danym rynku – wskaźnik P/I.

Boom kredytowy na największych rynkach krajowych spowodował gwałtowny wzrost wskaźnika P/I i odchylenie od średnich długookresowych, które w przypadku Warszawy szacujemy na około 5, a dla pozostałych miast pomiędzy 4 i 515. Zapoczątkowany w 2008 r. spadek cen mieszkań spowodował znaczącą korektę wskaźnika w dół, moŜna jednak sądzić, Ŝe równowaga nie została jeszcze uzyskana (Wykres 47).

Inne najczęściej uŜywane wskaźniki tego typu, to porównanie kosztu najmu lokalu (róŜnie liczonego przez analityków) z kosztem odsetkowym kredytu oraz porównanie cen rynkowych mieszkań ze zdyskontowanymi (z wykorzystaniem długookresowych stóp procentowych) czynszów najmu. WyŜsze koszty odsetkowe od czynszu najmu pokazują, Ŝe konsument nie kieruje się porównaniem cen usługi mieszkaniowej, lecz liczy na wzrost wartości mieszkania. Gdy czynsze zdyskontowane długimi stopami pokazują niŜszą wartość od ceny rynkowej oznacza to, Ŝe konsument oczekuje spekulacyjnego wzrostu cen, który nie ma oparcia w fundamentach. Niestety w Polsce obydwa te wskaźniki, a zwłaszcza drugi zawodzą (por. Wykres 48 - 51), co wynika ze słabości rynku kapitałowego i rynku najmu oraz pomijaniu przez konsumentów ryzyka kursowego i finansowanie się kredytami denominowanymi we frankach szwajcarskich, co zaniŜało koszt własności. Pomimo tego wyraźnie widać, Ŝe czynsze w okresie boomu nie podąŜały za cenami mieszkań, co świadczy o spekulacyjnym charakterze procesów cenowych w analizowanym okresie.

14 Łaszek J. Augustyniak H. Widłak M. (2009), Euro a ryzyko bąbli na rynku nieruchomości mieszkaniowych, Materiały i Studia nr 238, Warszawa. 15 Łaszek J. Augustyniak H. Widłak M. (2009), Cycles in the residential real estate market in Poland and the risk of real estate crisis artykuł na konferencję ENHR "Changing housing markets: integration and segmentation", Praha, 2009.06.28 oraz NBP, Raport o inflacji, czerwiec 2008, s. 39 – 42.

25

Od XIX wieku głównym problemem stabilnego rozwoju rynku mieszkaniowego są częste szoki popytu, które powodują silne zmiany cen a następnie opóźnione w czasie i zwykle nieadekwatne dostosowania podaŜowe. Obecnie związane są one zwykle z systemem finansowym i jego innowacjami produktowymi powodującymi wzrost popytu za cenę ryzyka. W pierwszej dekadzie obecnego stulecia rynek mieszkaniowy w Polsce poddany był wielu takim szokom, od szoków inflacyjnych i zmian regulacyjnych (podatek VAT, zmiany systemu subsydiów), po innowacje produktowe związane z wydłuŜaniem zapadalności kredytów i produkty denominowane. Ilustracja zmian jedynie kosztów odsetkowych od dominującego na rynku kredytu za przeciętne na danym rynku mieszkanie w relacji do przeciętnego budŜetu gospodarstwa domowego w momencie zawierania umowy kredytowej (Wykres 52) wyraźnie wskazuje, Ŝe te fluktuacje same z siebie mogą być czynnikiem generującym cykle i problemy na tym rynku. W tym kontekście nieustabilizowany w Polsce rynek wynajmu (Wykres 53) prezentuje się jako rynek ustabilizowany.

Wykres 47. Cena mieszkania do dochodu (P/I ratio)

2

3

4

5

6

7

8

9

10

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

lata

Warszawa Kraków Gdansk

Wrocław Poznań Łódź


26

Wykres 48. Cena (kredyt PLN) a wynajem

0,20,40,60,81,01,21,41,61,82,02,2

III

kw.

2006

IV k

w.

2006

I kw

. 20

07

II k

w.

2007

III

kw.

2007

IV k

w.

2007

I kw

. 20

08

II k

w.

2008

III

kw.

2008

IV k

w.

2008

I kw

. 20

09

II k

w.

2009

III

kw.

2009

IV k

w.

2009


Wykres 49. Cena (kredyt CHF) a wynajem

0,20,40,60,81,01,21,41,61,82,02,2

III

kw.

2006

IV k

w.

2006

I kw

. 20

07

II k

w.

2007

III

kw.

2007

IV k

w.

2007

I kw

. 20

08

II k

w.

2008

III

kw.

2008

IV k

w.

2008

I kw

. 20

09

II k

w.

2009

III

kw.

2009

IV k

w.

2009



Wykres 50. Cena rzeczywista i oczekiwana (10 l. obl. skar.)

3000

4000

5000

6000

7000

8000

9000

10000

11000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

zł /

m k

w.

Kraków cena fakt. Kraków cena oczek.Warszawa cena fakt. Warszawa cena oczek.Poznań cena fakt. Poznań cena oczek.

Wykres 51. Cena rzeczywista i oczekiwana (10 l. obl. skar.)

3000

4000

5000

6000

7000

8000

9000

10000

11000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

zł /

m k

w.

Łódź cena fakt. Łódź cena oczek.Gdańsk cena fakt. Gdańsk cena oczek.Wrocław cena fakt. Wrocław cena oczek.


Wykres 52. Koszt własności mieszkania a dochód

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Udz

iał w

śre

dnim

doc

hodz

ie

Gdansk Kraków ŁódźPoznań Warszawa Wrocław

Wykres 53. Koszt najmu mieszkania a dochód

30%

35%

40%

45%

50%

55%

60%

65%

2006 2007 2008 2009

Udz

iał w

śre

dnim

doc

hodz

ie

Gdansk Kraków ŁódźPoznań Warszawa Wrocław

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS.

27

6. Wskaźniki dost ępności mieszkania i zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych

Rozdział 6. Wska źniki dost ępno ści mieszkania i zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych

6.1 Dostępność finansowa mieszkania Głównym czynnikiem uruchamiającym w Polsce popyt fundamentalny (jego podłoŜe to

opóźnienia rozwojowe oraz czynniki demograficzne) była rosnąca dostępność kredytowa gospodarstw domowych. Na wzrost dostępności kredytu wpływała malejąca inflacja, spadek stóp procentowych (por. Wykres 55 i 56), wzrost dochodów gospodarstw domowych oraz innowacje finansowe obniŜające koszty finansowania mieszkań. Korelacja pomiędzy wzrostem dostępności kredytowej miejskich gospodarstw domowych obliczanej na ich reprezentatywnej próbie a przyrostami salda kredytów (Wykres 54) wskazuje, Ŝe załamanie akcji kredytowej w 2008 r. nie nastąpiło na skutek zmian czynników fundamentalnych, lecz problemów wewnętrznych sektora finansowego.

Rosnąca dostępność kredytów mieszkaniowych, w tym zwłaszcza przejście na tańsze kredyty denominowane we frankach szwajcarskich, w połączeniu z nadpłynnością rynków światowych wywołały boom kredytowy i w konsekwencji szybki wzrost cen mieszkań (w sytuacji ich niewielkiej podaŜy). Spadające koszty finansowania (coraz niŜsze stopy procentowe) powodowały, Ŝe w początkowej fazie cyklu kredytowa dostępność mieszkania rosła pomimo wzrostu cen mieszkań. W następnym etapie głównym czynnikiem napędzającym popyt i dalszy wzrost cen było przekonanie konsumentów o dalszym wzroście cen mieszkań. Dopiero pojawienie się znaczącej nadwyŜki nowobudowanych mieszkań w połączeniu z zaostrzeniem polityki kredytowej przez polskie banki, (związanym z kryzysem finansowym na rynku amerykańskim), spowodowało wyhamowanie boomu kredytowego.

Analiza dostępności kredytu mieszkaniowego pokazuje znaczącą róŜnicę pomiędzy dostępnością kredytów złotowych a denominowanych we frankach szwajcarskich (por. Wykres 60 - 63), spowodowaną spadkiem stóp procentowych i brakiem uwzględnienia w mierniku dostępności ryzyka kursowego (miernik dla kaŜdego okresu kalkuluje się według bieŜącego kursu walutowego). W rzeczywistości podejmując decyzję o zaciągnięciu kredytu denominowanego w walutach obcych, gospodarstwo domowe powinno dodatkowo wziąć pod uwagę ryzyko kursowe, powodujące nieraz drastyczną zmianę kwoty udzielonego kredytu przeliczonego na złote. Jego konsekwencją są wyŜsze spłaty kapitału i ewentualna konieczność zapewnienia bankowi dodatkowego zabezpieczenia, jeŜeli dług wzrośnie nadmiernie w relacji do wartości nieruchomości a bank zawarł taką klauzulę w umowie kredytowej. Wykres 55 i Wykres 56 prezentują zmiany stóp procentowych i marŜy bankowej kredytów złotowych i denominowanych. Wykres 58 pokazuje ten wpływ dla poszczególnych generacji kredytów zaciągniętych w analizowanym okresie, na przykładzie kredytu o pierwotnej wartości dwieście tysięcy złotych denominowanego na franka szwajcarskiego i obsługiwanego w CHF. MoŜna stwierdzić, Ŝe wpływ ryzyka kursowego, jakkolwiek istotny, nie był dramatyczny dla budŜetów gospodarstw domowych. NaleŜy zauwaŜyć, Ŝe kryzys finansowy dotknął kraje wysoko rozwinięte, w konsekwencji ich banki centralne obniŜały stopy procentowe, a ucieczka kapitałów z rynków wschodzących przybrała umiarkowaną formę. W długim okresie, a na taki zaciągane są kredyty hipoteczne, ryzyka kursowego nie da się przewidzieć i często kumuluje się ono z ryzykiem stopy procentowej. W konsekwencji zaciągać kredyty denominowane, licząc na korzyści kursowe, powinny jedynie te gospodarstwa, które stać na pokrycie ewentualnych kosztów; czynnikiem zapewniającym

28

lepszy dostęp do własnych mieszkań dla biedniejszych gospodarstw domowych powinny być programy rządowe.

Wykres 54. Globalna zdolność kredytowa

0

100

200

300

400

500

I kw

. 199

7

I kw

. 199

8

I kw

. 199

9

I kw

. 200

0

I kw

. 200

1

I kw

. 200

2

I kw

. 200

3

I kw

. 200

4

I kw

. 200

5

I kw

. 200

6

I kw

. 200

7

I kw

. 200

8

I kw

. 200

9

w m

ld z

ł.

0,0

2,0

4,0

6,0

8,0

10,0

12,0

14,0

16,0

w m

ld z

ł.

globalna zdol. kred. gosp. dom. przyrosty salda kred. mieszk.

Wykres 55. Stopy procentowe kredytów mieszkaniowych złotowych

0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%

10%

IV k

w. 20

04

II k

w. 20

05

III kw

. 20

05

IV k

w. 20

05

II k

w. 20

06

III kw

. 20

06

IV k

w. 20

06

II k

w. 20

07

III kw

. 20

07

IV k

w. 20

07

II k

w. 20

08

III kw

. 20

08

IV k

w. 20

08

II k

w. 20

09

III kw

. 20

09

IV k

w. 20

09

róŜnica między stopą kred.mieszk. i stopą depozytowąmarŜa na kred.mieszkaniowym = st.proc.PLN - WIBOR3MWIBOR 3Mstopa depozytowastopa kredytu mieszkaniowego

Źródło: GUS, NBP. Wykres 56. Stopy procentowe kredytów mieszkaniowych denominowanych w CHF

0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%

10%

IV k

w. 20

04

II k

w. 20

05

III kw

. 20

05

IV k

w. 20

05

II k

w. 20

06

III kw

. 20

06

IV k

w. 20

06

II k

w. 20

07

III kw

. 20

07

IV k

w. 20

07

II k

w. 20

08

III kw

. 20

08

IV k

w. 20

08

II k

w. 20

09

III kw

. 20

09

IV k

w. 20

09

CHFmarŜa na kred.mieszk = st.proc.CHF - LIBOR3MEUR"marŜa na kred.mieszk = st.proc.EUR -EURIBOR3M"

Wykres 57. Zmiany kursu walutowego i stóp procentowych dla kredytów denominowanych w CHF

2,02,12,22,32,42,52,62,72,82,93,03,13,2

I kw

. 20

06

II k

w. 20

06

III kw

. 20

06

IV k

w. 20

06

I kw

. 20

07

II k

w. 20

07

III kw

. 20

07

IV k

w. 20

07

I kw

. 20

08

II k

w. 20

08

III kw

. 20

08

IV k

w. 20

08

I kw

. 20

09

II k

w. 20

09

III kw

. 20

09

IV k

w. 20

09

4%

4%

5%

5%

6%

6%

7%

7%

kurs PLN / CHF (L oś)

oprocentowanie (P oś.)

Źródło: GUS, NBP.

Wykres 58. Spłaty róŜnych generacji kredytów denominowanych w CHF

1 000

1 100

1 200

1 300

1 400

1 500

1 600

1 700

1 800

I kw. 2

006

II kw

. 200

6

III kw

. 200

6

IV kw. 2

006

I kw. 2

007

II kw

. 200

7

III kw

. 200

7

IV kw. 2

007

I kw. 2

008

II kw

. 200

8

III kw

. 200

8

IV kw. 2

008

I kw. 2

009

II kw

. 200

9

III kw

. 200

9

IV kw. 2

009

spła

ta r

aty

i ods

etek

prz

elic

zona

na

PLN

kredyt zawarty w 2006 r.




Wykres 59. Dostępność mieszkania

0,3

0,4

0,5

0,6

0,7

0,8

0,9

1,0

1,1

I kw. 2

004

III kw

. 2004

I kw. 2

005

III kw

. 2005

I kw. 2

006

III kw

. 2006

I kw. 2

007

III kw

. 2007

I kw. 2

008

III kw

. 2008

I kw. 2

009

III kw

. 200

9m2

/ prz

ecię

tne

wyn

agro

dzen

ie

Warszawa Kraków Gdańsk


Źródło: NBP. Źródło: GUS, NBP, PONT Info.

29

Wykres 60. Dostępność kredytu PLN

70

90

110

130

150

170

190

I kw. 2

004

III kw

. 200

4

I kw. 2

005

III kw

. 2005

I kw. 2

006

III kw

. 200

6

I kw. 2

007

III kw

. 2007

I kw. 2

008

III kw

. 2008

I kw. 2

009

III kw

. 2009ty

s zł

/ pr

zecię

tne

wyn

agro

dzen

ie


Łódź Poznań Wrocław

Wykres 61. Dostępność kredytu CHF

70

90

110

130

150

170

190

I kw. 2

004

III kw

. 200

4

I kw. 2

005

III kw

. 200

5

I kw. 2

006

III kw

. 200

6

I kw. 2

007

III kw

. 200

7

I kw. 2

008

III kw

. 200

8

I kw. 2

009

III kw

. 200

9tys

zł /

prze

cię

tne

wyn

agro

dzen

ie



Źródło: GUS, NBP, PONT Info.

Wykres 62. Kredytowa dostępność mieszkania (kred. PLN)

30

50

70

90

110

130

150

170

I kw. 2

004

III kw

. 200

4

I kw. 2

005

III kw

. 200

5

I kw. 2

006

III kw

. 200

6

I kw. 2

007

III kw

. 200

7

I kw. 2

008

III kw

. 200

8

I kw. 2

009

III kw

. 200

9

m2

mie

szka

nia

za k

redy

t PLN


Wykres 63. Kredytowa dostępność mieszkania (kred. CHF)

30

50

70

90

110

130

150

170

I kw. 2

004

III kw

. 2004

I kw. 2

005

III kw

. 200

5I k

w. 200

6III

kw. 2

006I k

w. 200

7III

kw. 2

007

I kw. 2

008

III kw

. 2008

I kw. 2

009

III kw

. 200

9

m2

mie

szka

nia

za k

redy

t CH

F


Źródło: GUS, NBP, PONT Info.

30

6.2 Wskaźniki zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Sytuacja mieszkaniowa Polski, pomimo, Ŝe jest istotnie róŜna od poziomu krajów starej

UE16 nie odbiega znacząco od poziomu opóźnienia Polski w innych sferach gospodarki. Poprawa sytuacji mieszkaniowej jest procesem długotrwałym i próby jego przyspieszenia, jak pokazują liczne przykłady krajów, gdzie ogólny rozwój gospodarczy znacząco przyspieszył, prowadzą na ogół do problemów na tym rynku. Poziom najbardziej syntetycznego miernika sytuacji mieszkaniowej, jakim jest liczba mieszkań na 1000 ludności, w ostatniej dekadzie nieco poprawił się, zwłaszcza w sześciu największych miastach. Szybki wzrost tego wskaźnika dla Polski ogółem odnotowany w latach 2002-2003 wynikał ze zmiany sposobu kwalifikacji mieszkań podczas spisu powszechnego (szeroka definicja mieszkania z uwzględnieniem „drugich” domów na działkach rekreacyjnych), nie zaś z faktycznej poprawy sytuacji. Obecnie średni wskaźnik nasycenia w 6 największych miastach Polski zbliŜa się do poziomów UE-15. NaleŜy jednak zauwaŜyć, Ŝe mieszkania w Polsce mają znacznie mniejszą powierzchnię i niŜszą jakość oraz, Ŝe sytuacja mieszkaniowa w regionach jest istotnie zróŜnicowana (por. Wykres 64 - 73). Lokalne zróŜnicowania sytuacji mieszkaniowej Polski wynika z przyczyn historycznych. Generalnie na wsi i w mniejszych miastach, gdzie jest duŜy udział domów jednorodzinnych mieszkania są większe, a tym samym wyŜsze są wskaźniki powierzchni mieszkaniowej na osobę. DuŜe mieszkania są teŜ charakterystyczne dla starych miast, gdzie nie było zniszczeń wojennych, jednakŜe są one gęsto zaludnione i wskaźniki nie wyglądają tam korzystnie (por. Wykres 66 - 68 oraz Wykres 72 i 73).

Opóźnienie gospodarcze Polski skutkujące niŜszą niŜ w krajach rozwiniętych ilością substancji mieszkaniowej jest teŜ przyczyną innego dokuczliwego społecznie zjawiska - braku mieszkań i współzamieszkiwania gospodarstw domowych. Problem ten róŜnie wygląda na poszczególnych rynkach lokalnych, gdyŜ wynika ze struktury mieszkań i struktury gospodarstw domowych. W konsekwencji na rynkach o przewadze starych, duŜych mieszkań mogą występować korzystne wskaźniki zaludnienia (tzn. liczba metrów kwadratowych na osobę) i niekorzystne wskaźniki samodzielności zamieszkiwania (liczba gospodarstw domowych na 100 mieszkań, odsetek gospodarstw samodzielnie zamieszkujących), na innych rynkach moŜe nastąpić sytuacja odwrotna, względnie kumulacja problemów. Problem ten w ujęciu statystycznym, a częściowo teŜ realnym, uległ spotęgowaniu w związku ze zmianami demograficznymi powodującymi wzrost liczby gospodarstw domowych i spadek ich wielkości. W konsekwencji, pomimo niewątpliwej poprawy warunków mieszkaniowych w Polsce w ostatniej dekadzie wskaźnik ten na ogół uległ pogorszeniu. W tej sytuacji czynnikiem pozytywnym jest struktura zasobu w Polsce, gdzie dominują małe mieszkania, co było przed kilkudziesięciu laty powodem problemów odwrotnych do obecnych (duŜe rodziny w małych mieszkaniach). Generalnie jednak procesy demograficzne (małŜeństwa, migracje netto, przyrost naturalny), podobnie jak popyt są na rynkach lokalnych zawsze daleko bardziej zmienne niŜ zasób mieszkaniowy, a więc problemy tego rodzaju są nie do uniknięcia. Najlepszą receptą jest wtedy uelastycznianie zasobu poprzez obniŜanie kosztów transakcyjnych obrotu mieszkaniami i rozwój zasobu na wynajem. W analizowanym okresie w Polsce zanotowano znaczący postęp w tej pierwszej kwestii, natomiast druga pozostaje nierozwiązana.

16 Chiquier L. (2006), Poland Housing Finance Policy Note, World Bank.

31

Wykres 64. Zasób mieszkaniowy na 1000 ludności

250

270

290

310

330

350

370

390

410

430

450

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

mie

szka

nia

/ 100

0 lu

dnoś

ci 6 miast

10 miastPolskawieś

Wykres 65. Zasób mieszkaniowy na 1000 ludności w 6 miastach

340

360

380

400

420

440

460

480

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

mie

szka

nia

/ 10

00 lu

dności

Warszawa Kraków GdańskPoznań Wrocław Łódź

Źródło: GUS.

Wykres 66. Przeciętna powierzchnia uŜytkowa mieszkania w zasobie (m kw.)

55,0

60,0

65,0

70,0

75,0

80,0

85,0

90,0

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

m2

/ mie

szka

nie 6 miast

10 miastPolskawieś

Wykres 67. Przeciętna powierzchnia uŜytkowa mieszkania w zasobie w 6 miastach (m kw.)

50,0

52,0

54,0

56,0

58,0

60,0

62,0

64,0

66,0

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

m2

/ mie

szka

nie


Źródło: GUS.

Wykres 68. Przeciętna powierzchnia uŜytkowa mieszkania w zasobie na osobę

20,0

21,0

22,0

23,0

24,0

25,0

26,0

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

m2

/ oso

bę

6 miast10 miastPolskawieś

Wykres 69. Przeciętna powierzchnia uŜytkowa mieszkania w zasobie na osobę w 6 miastach

19,0

20,0

21,0

22,0

23,0

24,0

25,0

26,0

27,0

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

m2

/ oso

bę


Źródło: GUS.

32

Wykres 70. Gospodarstwa domowe na 100 mieszkań w zasobie w 2002 r.

100

110

120

130

140

150

160

6 miast 10 miast Polska wieś

Wykres 71. Gospodarstwa domowe na 100 mieszkań w zasobie w 2002 r. w 6 miastach

102

104

106

108

110

112

114

Warszawa Łódź Kraków Poznań Gdańsk Wrocław

Źródło: GUS.

Wykres 72. Osób na 100 izb w zasobie w 2002 r.

80

82

84

86

88

90

92

94

96


Wykres 73. Osób na 100 izb w zasobie w 2002 r. w 6 miastach

72

74

76

78

80

82

84

86

88

90

92

Wrocław Warszawa Łódź Poznań Gdańsk Kraków

Źródło: GUS.

Wykres 74. Mieszkania oddane do uŜytkowania

0

20 000

40 000

60 000

80 000

100 000

120 000

140 000

160 000

180 000

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

mie

szak

ania

wieśpozostała Polska10 miast6 miast

Wykres 75. Mieszkania oddane do uŜytkowania w 6 miastach

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

35 000

40 000

45 000

50 000

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

mie

szka

nia


Źródło: GUS.

33

W mijającej dekadzie wystąpiły znaczące fluktuacje rozmiarów budownictwa

mieszkaniowego, które startowało w 2002 r. z poziomu poniŜej 90 tys. mieszkań rocznie, aby w 2008 r. osiągnąć poziom prawie 170 tys. mieszkań. Cykliczne zmiany poziomu budownictwa mieszkaniowego są cechą szczególną tego rynku i doświadczenia Polski w tym zakresie nie są niczym szczególnym. W całym analizowanym okresie utrzymywało się lub rosło znaczenie rynków mieszkaniowych sześciu największych miast, w tym Warszawy. Systematycznie rosły teŜ rozmiary budownictwa realizowanego w przewaŜającej mierze systemem gospodarczym na wsi i w mniejszych miastach (por. Wykres 74 i 75). Koniec ekspansji kredytowej w 2008 r. spowodował ochłodzenie koniunktury i nadwyŜki drogich, niesprzedanych mieszkań na większości rynków największych miast. Nadal wysoka cena mieszkania i wysoka zyskowność działalności deweloperskiej powodują jednak, Ŝe spadki liczby mieszkań nowo rozpoczynanych są mniejsze niŜ moŜna się było tego spodziewać (por. Wykres 30 - Wykres 37). PoniewaŜ istnieje dalej przestrzeń do obniŜek cen, zwłaszcza wobec spadających kosztów budowy moŜna przypuszczać, Ŝe konkurencja w dłuŜszym okresie obniŜy i w większym stopniu zróŜnicuje ceny mieszkań.

6.3 Dostępność mieszkania jako cel polityki mieszkaniowej Cel polityki mieszkaniowej w gospodarce rynkowej zazwyczaj definiuje się jako działania

w kierunku umoŜliwienia gospodarstwom domowym wyboru właściwej dla ich preferencji i dochodów formy zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych17. W polityce tej zazwyczaj zakłada się pewien standard minimalny, który powinien być dostępny dla kaŜdego gospodarstwa, a narzędziami jego realizacji są róŜne formy subsydiów i regulacji. Omawiany problem dotyczy zazwyczaj młodych, nowopowstałych gospodarstw domowych oraz tych, które zmieniają miejsce zamieszkania. Głównym problemem polityki mieszkaniowej w Polsce był i jest jej deklaratywny charakter, połączony z przypadkowością i fragmentarycznością rozwiązań. Szybki w ostatnich latach rozwój finansowania bankowego wypełnił lukę po stronie najbogatszych gospodarstw, co rozwiązuje jedynie część problemu. Wykres 76 ilustruje zagregowane krzywe dostępności przeciętnego mieszkania w siedmiu największych miastach Polski. Krzywe dostępności są połączeniem finansowej dostępności kredytu oraz dostępności mieszkania i pokazują przy danej stopie procentowej, wskaźnikach ostroŜnościowych banków i średniej wielkości mieszkania (60 m kw.) procent populacji gospodarstw domowych zdolny do zakupu mieszkania na kredyt przy danej cenie metra kwadratowego. W 2009 r. w przybliŜeniu 32% gospodarstw potrzebujących mieszkań mogło je kupić rynkowo (punkt A). PoniewaŜ ceny w 2009 r. były o co najmniej 10- 15% zawyŜone, a stopy procentowe równieŜ odchylały się od naturalnych stóp dla kredytów hipotecznych, moŜna przypuszczać, Ŝe długookresowa równowaga powinna znajdować się w punkcie B, który dotyczyłby około 40% gospodarstw. W rzeczywistości części z tych gospodarstw naleŜałoby dać gwarancje kredytowe, gdyŜ banki najchętniej kredytują gospodarstwa o dochodach co najmniej półtorakrotnych wobec przeciętnych. Subsydia odsetkowe i gwarancje pozwoliłyby osiągnąć stan, w którym połowa gospodarstw domowych mogłaby zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe w oparciu o zasób mieszkań własnościowych (punkt C). Zaspokojenie potrzeb około 70% populacji (punkt D) wymagałoby znacznego obniŜenia kosztów i standardu mieszkania, obniŜenia jego wielkości (50-60% przeciętnej przyjętej jako 60 m kw.). Pozostała część populacji to potencjalni klienci na mieszkania socjalne i zasiłki mieszkaniowe w tanim zasobie na wynajem.

17 Merrill S. R., Lawrence R., Lea M. J., Diamond D. B., Sickles-Grabowska M. (1998), Public Sector Housing Finance Policy Strategies for Poland, Urban Institute.

34

Omawiany przykład pokazuje, Ŝe na polskim rynku brakuje programów gwarancji kredytowych oraz programu budowy tanich mieszkań na wynajem i własnościowych, zasilanych z rynku kapitałowego i subsydiowanych przez państwo. Taki stan rzeczy wynika przede wszystkim z braku bardziej kompleksowej polityki mieszkaniowej.

Wykres 76. Szacunek maksymalnej ceny mieszkania dostępnej dla gospodarstwa domowego w 7 miastach w 2009 r. zaleŜnie od stopy oprocentowania kredytu hipotecznego

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

2% 13% 23% 34% 44% 55% 65% 76%odsetek gospodarstw domowych

mak

sym

alna

cen

a ś

red

nieg

o m

iesz

kan

ia

4%

5%

6%

7%

8%

9%

10%

AB C

D

Źródło: Opracowanie NBP na podstawie danych GUS.

35

7. Popyt i poda Ŝ oraz równowaga rynkowa

Rozdział 7. Popyt i poda Ŝ oraz równowaga rynkowa

7.1 Popyt i podaŜ na przestrzeń, czynniki fundamentalne Boom mieszkaniowy w największych miastach Polski w latach 2006-2008 miał swoje

oparcie w czynnikach fundamentalnych, dlatego teŜ mimo niewątpliwej bańki spekulacyjnej, proces dostosowań nie doprowadził do zjawisk kryzysowych. Podstawowe znaczenie miał przyrost gospodarstw domowych związany z procesami demograficznymi, czego dobrym miernikiem jest przyrost młodych małŜeństw, oraz wzrost dochodów na skutek przyspieszenia wzrostu gospodarczego (por. Wykres 77 - 80). Pomimo, Ŝe nieuchwytne statystycznie, gdyŜ miały często miejsce poza granicami administracyjnymi największych miast, moŜna teŜ wskazać na migracje z mniejszych miast i wsi, gdzie występował dodatni przyrost naturalny (por. Wykres 81- 86).

Wykres 77. Przeciętne wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw

2 200

2 400

2 600

2 800

3 000

3 200

3 400

3 600

3 800

2005 2006 2007 2008 2009

zł /

mie

siąc

6 miast

10 miast

Polska

Wykres 78. Przeciętne wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w 6 miastach

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

2005 2006 2007 2008 2009

zł /

mie

siąc

Warszawa Gdańsk Kraków


Źródło: GUS.

Wykres 79. MałŜeństwa na 1000 ludności

4,0

4,5

5,0

5,5

6,0

6,5

7,0

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

6 miast10 miastPolskawieś

Wykres 80. MałŜeństwa na 1000 ludności w 6 miastach

4,0

4,5

5,0

5,5

6,0

6,5

7,0

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008



Źródło: GUS.

36

Wykres 81. Migracje netto na 1000 ludności

-10,0

-9,0

-8,0

-7,0

-6,0

-5,0

-4,0

-3,0

-2,0

-1,0

0,0

1,020

02

2003

2004

2005

2006

2007

2008

6 miast

10 miast

Polska

wieś

Wykres 82. Migracje netto na 1000 ludności w 6 miastach

-6,0

-5,0

-4,0

-3,0

-2,0

-1,0

0,0

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008


Wrocław Poznań Łódź Źródło: GUS.

Wykres 83. Przyrost naturalny na 1000 ludności

-3,0

-2,5

-2,0

-1,5

-1,0

-0,5

0,0

0,5

1,0

1,5

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

6 miast

10 miast

Polska

wieś

Wykres 84. Przyrost naturalny na 1000 ludności w 6 miastach

-7,0

-6,0

-5,0

-4,0

-3,0

-2,0

-1,0

0,0

1,0

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008



Źródło: GUS.

Wykres 85. Przyrost naturalny i migracje netto na 1000 ludności

-10,0

-9,0

-8,0

-7,0

-6,0

-5,0

-4,0

-3,0

-2,0

-1,0

0,0

1,0

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

6 miast

10 miast

Polska

wieś

Wykres 86. Przyrost naturalny i migracje netto na 1000 ludności w 6 miastach

-10,0

-8,0

-6,0

-4,0

-2,0

0,0

2,0

4,0

6,0

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Warszawa Gdańsk PoznańWrocław Kraków Łódź

Źródło: GUS.

37

Wykres 87. Mieszkania oddane do uŜytkowania na 1000 małŜeństw w Polsce

300

500

700

900

1100

1300

1500

2005 2006 2007 2008


Wykres 88. Mieszkania oddane do uŜytkowania na 1000 małŜeństw w 6 miastach

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

1800

2000

2200

2005 2006 2007 2008

Warszawa Gdańsk Poznań

Wrocław Kraków Łódź Źródło: GUS.

Wykres 89. Perspektywy budownictwa mieszkaniowego w Polsce

0

50 000

100 000

150 000

200 000

250 000

2005 2006 2007 2008 2009 2005 2006 2007 2008 2009

Wydane pozwolenia na budowę Mieszkania których budowęrozpoczęto

mie

szka

nia

6 miast 10 miast Polska

Wykres 90. Perspektywy budownictwa mieszkaniowego w 6 miastach

0

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

70 000

2005 2006 2007 2008 2009 2005 2006 2007 2008 2009


mie

szka

nia

Warszawa Kraków WrocławGdańsk Poznań Łódź

Źródło: GUS.

Wykres 91. Perspektywy budownictwa mieszkaniowego na 1000 ludności w Polsce

0

2

4

6

8

10

12

14

2005 2006 2007 2008 2009 2005 2006 2007 2008 2009


mie

szkań

/ 1

000

ludn

ości

6 miast 10 miast Polska

Wykres 92. Perspektywy budownictwa mieszkaniowego na 1000 ludności w 6 miastach

0

24

6

810

12

14

1618

20

2005 2006 2007 2008 2009 2005 2006 2007 2008 2009


mie

szkań

/ 1

000

ludn

ości

Warszawa Kraków GdańskŁódź Poznań Wrocław

Źródło: GUS.

Znaczne, niesprzedane nadwyŜki mieszkań na rynkach największych miast będące efektem boomu lat 2006 – 2007 są przyczyną ograniczania rozmiarów budownictwa w latach 2009 - 2010 przez deweloperów, co znajduje odbicie we wskaźnikach wyprzedzających, tj. mieszkań noworozpoczynanych i wydanych pozwoleniach na budowę mieszkań (por. Wykres

38

90 do 92). Zwłaszcza istotny jest ten drugi wskaźnik, wobec faktu znacznego „zachomikowania” pozwoleń na budowę w ostatnich latach. Tendencję tę widać wyraźnie na wszystkich rynkach, szczególnie w analizie w wielkościach względnych na 1000 mieszkańców (por. Wykres 87 i 88).

7.2 Kredyty Czynnikiem najsilniej oddziałującym na popyt mieszkaniowy były kredyty (zwłaszcza

denominowane we frankach szwajcarskich), czemu sprzyjał ukształtowany w Polsce model systemu bankowego opartego na bankach uniwersalnych naleŜących do duŜych, międzynarodowych grup kapitałowych. UmoŜliwiło to transfer środków z rynków międzynarodowych z ominięciem bardziej konserwatywnych regulacji dotyczących banków hipotecznych. W omawianej dekadzie poziom zadłuŜenia kredytowego gospodarstw domowych wzrósł z poziomu nieznaczącego dla sektora i gospodarki do takiego, w którym stał się podstawowym czynnikiem popytu na największych rynkach mieszkaniowych Polski. Fakt ten nie jest w pełni ilustrowany (por. Wykres 97 i 98) gdyŜ portfele kredytowe agregowane są tylko w obszarach administracyjnych miast, w konsekwencji agregat Polska zawiera znaczące wielkości kredytów udzielonych w obszarach satelitarnych (okolicznych).

Gwałtowna akcja kredytowa banków, powodująca inflację na rynku mieszkań, skutkowała w drugiej połowie dekady narastającymi problemami płynnościowymi banków, które w konsekwencji rozpoczęły powolne podwyŜki stóp procentowych, pomimo Ŝe marŜa w relacji do stopy WIBOR była w zasadzie stabilna. Kryzys finansowy i jego konsekwencje spowodowały gwałtowną zmianę postrzegania przez banki krajowe ryzyka kursowego i kredytowego związanego z kredytami mieszkaniowymi (por. Wykres 99 i 100). Podobne zjawiska wystąpiły teŜ w innych krajach, pomimo Ŝe banki centralne obniŜały stopy procentowe to wzrastały premie za ryzyko. Jednocześnie rosnące koszty refinansowania z droŜejących depozytów na rynku krajowym spowodowały spadek zyskowności kredytów mieszkaniowych, gdyŜ WIBOR przestał odzwierciedlać rzeczywiste koszty pieniądza, które rosły (por. Wykres 54). W konsekwencji akcja kredytowa wyhamowała, a następnie obniŜyła się (por. Wykres 93 - 96). Gwałtownemu ograniczeniu uległ teŜ dostęp do środków zagranicznych, co było konsekwencją spadku zaufania na międzynarodowych rynkach kapitałowych. Na krajową podaŜ kredytów istotne znaczenie miała teŜ kondycja banków matek, które wobec strat kapitałowych i spadku współczynników wypłacalności ograniczały akcję kredytową w spółkach zaleŜnych.

Wykres 93. Stan salda kredytu mieszkaniowego w Polsce (wg NBP)

0

50

100

150

200

250

IV k

w.

2002

I kw

. 20

03II

kw

. 20

03II

I kw

. 20

03IV

kw

. 20

03I

kw.

2004

II k

w.

2004

III

kw.

2004

IV k

w.

2004

I kw

. 20

05II

kw

. 20

05II

I kw

. 20

05IV

kw

. 20

05I

kw.

2006

II k

w.

2006

III

kw.

2006

IV k

w.

2006

I kw

. 20

07II

kw

. 20

07II

I kw

. 20

07IV

kw

. 20

07I

kw.

2008

II k

w.

2008

III

kw.

2008

IV k

w.

2008

I kw

. 20

09II

kw

. 20

09II

I kw

. 20

09IV

kw

. 20

09

mld

zł

walutowy

złotowy

Wykres 94. Zmiany roczne salda kredytu mieszkaniowego w Polsce (wg NBP)

0

10

20

30

40

50

60

70

80

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

mld

zł

nominalne

z korektą kursową

Źródło: NBP.

39

Wykres 95. Sektor bankowy w Polsce (stany salda)

-50 000

0

50 000

100 000

150 000

200 000

250 000

300 000

350 000

400 000

450 000

IV k

w. 1

996

IV k

w. 1

997

IV k

w. 1

998

IV k

w. 1

999

IV k

w. 2

000

IV k

w. 2

001

IV k

w. 2

002

IV k

w. 2

003

IV k

w. 2

004

IV k

w. 2

005

IV k

w. 2

006

IV k

w. 2

007

IV k

w. 2

008

IV k

w. 2

009

mln

zł

PłynnośćDepozytyKredytyKredyt mieszkaniowy

Wykres 96. Kredyt mieszkaniowy w Polsce (struktura przyrostu)

90%

91%

56%

-7%

20% 27

%

74%

19% 36

%

62%

9%

74%

10%

9%

44%

107%

80% 73

%

26%

81% 64

%

38%

91%

26%

-10%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

złotowe walutowe

Źródło: NBP.

Wykres 97. Wartość nowych kredytów mieszkaniowych w Polsce (wg BIK)

0

10

20

30

40

50

60

2004 2005 2006 2007 2008 2009

mld

zł

pozostała Polska10 miast6 miast

Wykres 98. Struktura wartości nowych kredytów mieszkaniowych w 16 miastach Polski (wg BIK)

0%

20%

40%

60%

80%

100%

2004 2005 2006 2007 2008 2009

Warszawa Kraków Wrocław PoznańGdańsk Łódź Szczecin LublinBydgoszcz Katowice Olsztyn BiałystokZielona Góra Rzeszów Kielce Opole

Źródło: BIK, NBP.

Wykres 99. Kredyt mieszkaniowy PLN (ocena ryzyka kredytowego przez banki)

0,0%

0,5%

1,0%

1,5%

2,0%

2,5%

3,0%

IV kw

. 2003

II kw

. 2004

IV kw

. 2004

II kw

. 2005

,

IV kw

. 2005

II kw

. 2006

IV kw

. 2006

II kw

. 2007

IV kw

. 2007

II kw

. 2008

IV kw

. 2008

II kw

. 2009

IV kw

. 2009

PLN minus st.obl.5l

PLN minus st.obl.10l

Wykres 100. Kredyt mieszkaniowy CHF (ocena ryzyka kursowego przez banki)

-0,5%

0,0%

0,5%

1,0%

1,5%

2,0%

2,5%

3,0%

IV kw

. 2003

II kw

. 2004

IV kw

. 2004

II kw

. 2005

,

IV kw

. 2005

II kw

. 2006

IV kw

. 2006

II kw

. 2007

IV kw

. 2007

II kw

. 2008

IV kw

. 2008

II kw

. 2009

IV kw

. 2009

CHF minus LIBOR3M minus ryz.kred.5l

CHF minus LIBOR3M minus ryz.kred.10l

Źródło: NBP.

40

7.3 Rynki

Na największych rynkach mieszkaniowych występują silne napięcia pomiędzy podaŜą a popytem, ich skala jest jednak zróŜnicowana. Jest to skutek boomu kredytowego (spowodował nadmierny wzrost cen mieszkań), ograniczenia dostępności kredytów mieszkaniowych (konsekwencja kryzysu finansowego i wewnętrznych problemów sektora bankowego) oraz znaczącego wzrostu podaŜy mieszkań (skutek wysokich cen). Na te problemy nakładają się dodatkowo: osłabienie rozwoju gospodarczego skutkujące spadkiem dynamiki dochodów, obawami o pracę i w konsekwencji ogólnym spadkiem optymizmu i wydatków konsumpcyjnych oraz zahamowanie migracji do największych miast. NaleŜy teŜ pamiętać, Ŝe rekordowe zakupy mieszkań pod koniec dekady dokonywane były w pewnej mierze na wyrost i skutkują obecnie osłabionym popytem. Krzywa popytu na największych rynkach mieszkaniowych Polski (por. Wykres 101 - 112), oszacowana na podstawie krzywej dostępności mieszkań dla gospodarstw domowych z poszczególnych miast pokazuje ile mieszkań przeciętnej wielkości mogą kupić na kredyt gospodarstwa domowe w danym mieście przy danych dochodach, stopach procentowych i warunkach udzielania kredytów. Przy załoŜeniu, Ŝe populacja gospodarstw aspirujących do własnego mieszkania nie róŜni się od przeciętnej struktury tych gospodarstw, krzywa ta w swojej środkowej części moŜe słuŜyć jako przybliŜenie popytu. Ceny równowagi uzyskano z kwartalnych badań NBP na tych rynkach, a sytuację w zakresie podaŜy mieszkań z badań firmy REAS. Kształt krzywej podaŜy oszacowano na podstawie rozkładu ofertowych cen mieszkań.

Sytuacja, jaka ukształtowała się na największych rynkach mieszkaniowych po zakończeniu boomu kredytowego, jest typowa. Ceny mieszkań, elastyczne podczas wzrostu popytu, usztywniły się przy jego spadku i zróŜnicowały. W konsekwencji krótkookresowa krzywa podaŜy nie jest linią prostą, prostopadłą do osi X, tylko przybrała kształt zbliŜony do parabolicznego. W efekcie powstały znaczące nadwyŜki niesprzedanych mieszkań na poszczególnych rynkach, które przy obecnych cenach, dochodach i stopach procentowych moŜna szacować w zaleŜności od rynku na 1,5 do 2 lat przy braku nowej produkcji. Nie jest więc moŜliwe szybkie cenowe zrównowaŜenie poszczególnych rynków, gdyŜ spowodowałoby to gwałtowne korekty cen mieszkań w dół. Wariant taki nie wydaje się teŜ prawdopodobny, gdyŜ na polskim rynku dominują duŜe i dobrze kapitalizowane firmy, finansujące się w razie problemów w firmach budowlanych i dostawcach materiałów, a przede wszystkim poprzez konsumentów przez zaliczki. Nie jest teŜ moŜliwe sprzedanie wystawionych na rynek mieszkań, gdyŜ wymagałoby to wysokiej akcji kredytowej prowadzonej przy pomocy tanich kredytów. MoŜna przypuszczać, Ŝe w dłuŜszym okresie presja podaŜy i rosnąca konkurencja nowych inwestycji spowodują obniŜki cen i stopniowe przywracanie równowagi na rynku. W podobnym kierunku powinna oddziaływać odbudowująca się akcja kredytowa banków. PoniewaŜ jednak nie wydaje się moŜliwe, aby dostępność kredytowa powróciła do poprzedniego okresu, rynek będzie wymuszał korekty cen mieszkań.

Dodatkowo sytuację na rynku mieszkaniowym w największych miastach ilustrują wykresy, na których umieszczono razem krzywe popytu i podaŜy. PoniewaŜ ceny równowagi w 2009 r. nie były cenami czyszczącymi rynek, a wobec ograniczoności lokalizacji sprzedaŜ ma często charakter zbliŜony do monopolu róŜnicującego ceny, istotne staje się pytanie, czy gospodarstwa domowe zamierzające kupić mieszkania są w stanie je nabyć po obecnej cenie gdyby je przekonać, Ŝe powinny to zrobić Innymi słowy jest to odpowiedź na pytanie, czy gdyby banki nie stosowały ograniczeń kredytowych, a deweloperom udało się jak w latach ubiegłych wywołać gorączkę zakupów, to czy stojące na rynku mieszkania byłyby sprzedane w ciągu roku. Porównując dostępność mieszkań z ich podaŜą (por. Wykres 107 - 112) najgorzej jest w Krakowie, Wrocławiu, a zwłaszcza w Poznaniu, gdzie krzywe podaŜy leŜą

41

w znacznej części powyŜej krzywej popytu, natomiast jest dobrze na rynku trójmiejskim i warszawskim. Oznacza to, Ŝe w przypadku wywołania nowego boomu na tym rynku, gdy konsumenci przestają się zachowywać racjonalnie, rynek warszawki i trójmiejski byłyby prawdopodobnie w stanie wchłonąć oferowane na nim mieszkania.

Wykres 101. Warszawski rynek pierwotny mieszkań w 2009 r.

0

3 000

6 000

9 000

12 000

15 000

18 000

21 000

24 000

0 5 000 10 000 15 000 20 000

liczba mieszka ń

cena

mie

szka

nia

(zł /

m. k

w.)

szac. krz. popytu podaŜ krótkookresowa

Wykres 102. Krakowski rynek pierwotny mieszkań w 2009 r.

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000

liczba mieszka ń

cena

mie

szka

nia

(zł /

m. k

w.)


Źródło: NBP.

Wykres 103. Wrocławski rynek pierwotny mieszkań w 2009 r.

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000

liczba mieszka ń

cena

mie

szka

nia

(zł /

m. k

w.)


Wykres 104. Trójmiejski rynek pierwotny mieszkań w 2009 r.

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000

liczba mieszka ń

cena

mie

szka

nia

(zł /

m. k

w.)


Źródło: NBP.

42

Wykres 105. Poznański rynek pierwotny mieszkań w 2009 r.

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

18 000

0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500

liczba mieszka ń

cena

mie

szka

nia

(zł /

m. k

w.)


Wykres 106. Łódzki rynek pierwotny mieszkań w 2009 r.

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

0 200 400 600 800 1000 1200 1400

liczba mieszka ń

cena

mie

szka

nia

(zł /

m. k

w.)


Źródło: NBP.

Wykres 107. Warszawski rynek pierwotny mieszkań w 2009 r.

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

0 20 40 60 80 100 120

percentyle

cena

mie

szka

nia

(zł /

m. k

w.)

szac. krz. popytu podaŜ krótkookresowa transakcje

Wykres 108. Krakowski rynek pierwotny mieszkań w 2009 r.

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

0 20 40 60 80 100 120

percentyle

cena

mie

szka

nia

(zł /

m. k

w.)


Źródło: NBP, PONT Info.

Wykres 109. Wrocławski rynek pierwotny mieszkań w 2009 r.

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

0 20 40 60 80 100 120

percentyle

cena

mie

szka

nia

(zł /

m. k

w.)


Wykres 110. Trójmiejski rynek pierwotny mieszkań w 2009 r.

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

0 20 40 60 80 100 120

percentyle

cena

mie

szka

nia

(zł /

m. k

w.)



43

Wykres 111. Poznański rynek pierwotny mieszkań w 2009 r.

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

0 20 40 60 80 100 120

percentyle

cena

mie

szka

nia

(zł /

m. k

w.)


Wykres 112. Łódzki rynek pierwotny mieszkań w 2009 r.

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

0 20 40 60 80 100 120

percentyle

cena

mie

szka

nia

(zł /

m. k

w.)



44

8. Regulacje

Rozdział 8. Regulacje W ciągu ostatniej dekady rynek mieszkaniowy przeszedł gruntowną zmianę, związaną

z nadrabianiem opóźnień w sferze finansowania mieszkań. Przeszedł teŜ drugi, tym razem juŜ klasyczny cykl koniunkturalny. Zmiany te spowodowały wprowadzenie dodatkowych regulacji bankowych (m.in. wprowadzenie Rekomendacji S, a w 2010 r. Rekomendacji T)18, jak teŜ uruchamianie doraźnych programów rządowych, mających ograniczać konsekwencje cykli. Pomimo zastosowanych działań, ich skutki tylko w niewielkim stopniu dotykały podstawowych problemów sektora, warunkujących jego dalszy i bardziej stabilny rozwój. Do działań takich naleŜą:

• Lepsze zarządzanie ryzykiem kredytowym i płynnościowym banków. Ostatnie doświadczenia wyraźnie pokazały, Ŝe ucieczka od klasycznych zasad bankowości hipotecznej prowadzi do duŜych problemów. Problemy te zostały podniesione w Rekomendacji S, oraz we wprowadzonej w 2010 r. Rekomendacji T. Nadal brak jest jednak działań na rzecz większej dywersyfikacji źródeł finansowania banków, w tym z rynku kapitałowego;

• Ograniczenie nadmiernej restrykcyjności ustawy o ochronie lokatora19 z rozszerzeniem systemu zasiłków mieszkaniowych i stworzeniem warunków do rozwoju komercyjnych mieszkań na wynajem20. Zmianie sytuacji moŜe sprzyjać nowelizacja ustaw o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz zmianie kodeksu cywilnego (weszła w Ŝycie w końcu stycznia 2010 r.), która wprowadziła tzw. najem okazjonalny. Celem nowelizacji jest pobudzenie rynku wynajmu lokali mieszkalnych poprzez zdefiniowanie najmu okazjonalnego i wyłączenie go spod reŜymu większości przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów oraz eliminowanie "szarej strefy” najmu lokali. Od stycznia 2010 r. prywatni właściciele mieszkań mogą zawierać umowy najmu okazjonalnego na czas oznaczony nie dłuŜszy niŜ dziesięć lat, które umoŜliwiają im eksmisję lokatorów zalegających z czynszem bez potrzeby uzyskania wyroku sądowego. Zawierając taką umowę właściciele zapłacą teŜ niski (8,5%) podatek od przychodu pod warunkiem zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego. Umowę o najem okazjonalny będzie mógł zawrzeć tylko prywatny właściciel mieszkania będący osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Wynajęcie mieszkania na podstawie umowy o najem okazjonalny lepiej zabezpiecza interesy wynajmującego niŜ dotychczas, moŜe zatem zwiększyć się liczba wynajmowanych mieszkań, Z uwagi na ukierunkowanie ustawy jedynie na prywatnych właścicieli mieszkań (osoby fizyczne), nowe zapisy nie aktywizują deweloperów do podejmowania działalności w zakresie wynajmu.

• Wprowadzenie ustawy o ochronie klienta dewelopera i zapewnienie kontroli inwestycji deweloperskich przez banki lub uruchomienie systemu ubezpieczającego ryzyko inwestycji deweloperskich;

• Reforma systemu TBS w kierunku jego przekształcenia w dwa programy dla dwu róŜnych grup społecznych, tj. programu socjalnego opartego na subsydiach sektora publicznego i

18 Patrz słownik pojęć. 19 Ustawa z dnia 21 czerwca 200 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266, z późn. zm.). 20 Dubel H. J., Brzeski W. J., Hamilton E. (2006), Rental Choice and Housing Policy Realignment in Transition – the Housing Post-Privatisation Challenges in the Europe and Central Asia Region, World Bank.

45

programu mieszkań o umiarkowanym czynszu, przeznaczonych na wynajem21. Ten drugi powinien być przeznaczony dla szerszych grup społecznych i oferować skromny, lecz akceptowalny standard. Powinny teŜ być finansowane komercyjnie, ze wsparciem z budŜetu państwa wraz z moŜliwością ich prywatyzacji;

• Poprawa lokalnego wymiaru polityki mieszkaniowej.

21 Chiquier L. (2006), tamŜe.

46

Część II – Załączniki. Rynki mieszkaniowe 16 miast wojewódzkich 1. Białystok

Załącznik 1. Białystok

1.1 Sytuacja mieszkaniowa w Białymstoku

Tabela 1. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Białymstoku

Wyszczególnienie 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Zasób mieszkaniowy (mieszkania) - ogółem 100 460 107 585 109 000 110 099 112 121 113 683 115 133 - na 1000 ludności 344 369 373 377 380 386 391 Powierzchnia uŜytkowa mieszkań

-łączna (w m2) 5831973 6260535 6361024 6448957 6614570 6731221 6859634

-przeciętna (w m2) 58,1 58,2 58,4 58,6 59,0 59,2 59,6

-na osobę (w m2) 20,0 21,4 21,8 22,1 22,4 22,9 23,3 Przeciętna ilość izb w mieszkaniu 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,9 2,7 2,7 2,7 2,6 2,6 2,6 Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku.

1.2 Czynniki demograficzne w Białymstoku

Tabela 2. Czynniki demograficzne w Białymstoku

Wg stanu na koniec:

Liczba ludności MałŜeństwa Saldo

migracji Przyrost naturalny MałŜeństwa Saldo

migracji Przyrost naturalny

w liczbach bezwzględnych na 1000 ludności

2002 291 660 1 356 771 171 4,7 2,7 0,6

2003 291 465 1 361 -119 229 4,7 -0,4 0,8

2004 292 150 1 467 -228 204 5,1 -0,8 0,7

2005 291 823 1 483 -294 325 5,1 -1,0 1,1

2006 294 830 1 593 -250 408 5,5 -0,9 1,4

2007 294 143 1 683 -637 500 5,8 -2,2 1,7

2008 294 153 1 833 -337 641 6,2 -1,1 2,2 Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku.

47

Wykres 113. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Białegostoku

260 000

265 000

270 000

275 000

280 000

285 000

290 000

295 000

300 00020

02

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2015

2020

2025

2030

liczb

a lu

dności

Wykres 114. Relacje demograficzne w Białymstoku

-3

-2

-1

0

1

2

3

4

5

6

7

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

na 1

000

ludn

oś

ci

MałŜeństwa

Saldo migracji

Przyrost naturalny

Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku.

Tabela 3. Gospodarstwa domowe w Białymstoku

Gospodarstwa domowe wg NSP z 2002 r.

OGÓŁEM 115 492 jednorodzinne ogółem 73 491 jednorodzinne 2 osobowe 24 578

jednorodzinne 3 osobowe 22 228

jednorodzinne 4 i więcej os. 26 685 dwurodzinne 2 082 trzy i wi ęcej rodzinne 62 nierodzinne ogółem 39 857 nierodzinne 1 osobowe 37 692 nierodzinne 2 osobowe 1 928 nierodzinne 3 osobowe 192 nierodzinne 4 i więcej os. 45 Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku.

Tabela 4. Wskaźnik obciąŜenia demograficznego w Białymstoku

Ludność w wieku nieprodukcyjnym na 100 osób w wieku produkcyjnym

Ludność w wieku poprodukcyjnym na 100 osób w wieku przedprodukcyjnym

Ludność w wieku poprodukcyjnym na 100 osób w wieku produkcyjnym

2002 2008 2002 2008 2002 2008 53,2 49,8 66,4 91,5 21,3 23,8


48

1.3 Czynniki ekonomiczne w Białymstoku

Wykres 115. Stopa bezrobocia w Białymstoku

14,1 13,813,3

12,9

10,7

8,1 7,9

11,6

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Sto

pa b

ezro

boci

a (w

%)

Wykres 116. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Białymstoku

1980 20

59 2115 21

88 2331

2647

2849 29

29

1 800

2 000

2 200

2 400

2 600

2 800

3 000

3 200

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

prze

c. w

ynag

rodz

enie

mie

s. w

pln


1.4 Budownictwo mieszkaniowe w Białymstoku

Tabela 5. Pozwolenia na budowę mieszkań w Białymstoku

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Ogółem, w tym: 803 608 962 1 143 1 636 1 083 2 023 1 245 - indywidualne 98 83 139 112 230 165 188 168

- na sprzedaŜ lub wynajem

366 109 421 726 902 572 1582 1077

Tabela 6. Mieszkania, których budowę rozpoczęto w Białymstoku



311 314 291 767 1 044 1 449 1 576 1 038

Tabela 7. Mieszkania oddane do uŜytkowania w Białymstoku

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Ogółem, w tym: 1 249 1 760 1 570 1 225 1 219 1 667 1 574 1 553 - indywidualne 213 358 292 297 250 228 345 281 - spółdzielcze 380 480 254 314 154 379 220 276

- na sprzedaŜ lub wynajem 508 519 695 514 583 652 1 009 909

- społeczne czynszowe 0 269 308 0 162 338 0 87 - komunalne 148 134 0 100 70 70 0 0


49

Tabela 8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Białymstoku

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Mieszkania oddane do

uŜytkowania - ogółem 1 249 1 760 1 570 1 225 1 219 1 667 1 574 1 553

- na 1000 ludności 4,3 6,0 5,4 4,2 4,1 5,7 5,4 . - na 1000 zawartych

małŜeństw 921 1 293 1 070 846 765 990 859 .

Przec. pow. uŜytk. mieszkania oddanego -

ogółem (m2) 75,0 74,7 72,7 82,0 79,5 74,4 89,6 82,7

Liczba izb oddanych 6 142 6 385 6 972 5 381 3 420 7 013 6 316 . Przeciętna ilość izb w

nowym mieszkaniu 3,2 3,5 3,6 3,5 3,8 3,5 3,3 .

Przeciętna pow. izby 20,5 21,5 21,3 23,1 23,4 22,1 23,7 . Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku.

1.5 Zasób mieszkaniowy w Białymstoku

Wykres 117. Zasób mieszkaniowy w Białymstoku wg wieku w 2002 r.

1945-197025%

do 19445%

1971-198844%

1989-2002 łącznie z

będącymi w budowie

26%

Wykres 118. Zasób mieszkaniowy w Białymstoku wg powierzchni uŜytkowej w 2002 r.

60-79 m222%

pow. 80 m212%

40-59 m243%

poni Ŝej40 m223%

Wykres 119. Zasób mieszkaniowy w Białymstoku wg liczby izb w 2002 r.

1 izba2% 2 izby

12%

3 izby36%

4+ izby50%

Wykres 120. Zasób mieszkaniowy w Białymstoku wg form własności

0% 20% 40% 60% 80% 100%

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Zasoby gmin (komunalne) Spółdzielni mieszkaniowychZakładów pracy Osób fizycznychTBS Pozostałych podmiotów


50

Tabela 9. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Białymstoku

L.p. Wyszczególnienie Liczba 1 Deweloperzy 8

2 Pośrednicy 60

3 Notariusze 22

4 Rzeczoznawcy majątkowi 37

5 Spółdzielnie mieszkaniowe 10

6 Wspólnoty mieszkaniowe 400 Źródło: NBP O/O Białystok, szacunki własne.

Tabela 10. Transakcje na rynku wtórnym

Wyszczególnienie I półrocze 2008

II półrocze 2008

Rok 2008

Liczba umów 95 229 324

Wartość w tys. zł 16 021 44 275 60 296 Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku.

Wykres 121. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Białymstoku

0,77

0,76

0,56 0,58

0,55

0,53 0,

55

0,56

0,56

0,55

0,56 0,

61 0,62

0,91

0,80

0,62

0,58 0,

60

0,65

0,62

0,62

0,63

0,62 0,

65 0,69 0,

73

0,67

0,65

0,45

0,50

0,55

0,60

0,65

0,700,75

0,80

0,85

0,90

0,95

2006

-kw

.3

2006

-kw

.4

2007

-kw

.1

2007

-kw

.2

2007

-kw

.3

2007

-kw

.4

2008

-kw

.1

2008

-kw

.2

2008

-kw

.3

2008

-kw

.4

2009

-kw

.1

2009

-kw

.2

2009

-kw

.3

2009

-kw

.4

m2

/ prz

ecię

tne

mie

się

czne

wyn

agro

dzen

ie

w

sek

torz

e pr

zeds

ię

bior

stw

rynek pierwotnyrynek wtórny

Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku oraz NBP O/O Białystok szacunki własne.

51

1.6 Ceny na rynku mieszkaniowym w Białymstoku (wg bazy NBP)

Tabela 11. Poziom średniej ceny mieszkania w Białymstoku

Rynek pierwotny Rynek wtórny Notowanie Cena

ofertowa Cena transakcyjna

Cena ofertowa

Cena transakcyjna

III kw. 2006 2 727 3 008 3 070 2 529

IV kw. 2006 2 727 3 117 3 408 2 998

I kw. 2007 4 181 3 500 3 986 3 590

II kw. 2007 4 725 4 422 4 418 4 009

III kw. 2007 4 199 4 651 4 580 4 635

IV kw. 2007 4 995 5 079 4 590 4 637

I kw. 2008 5 128 5 160 4 738 4 168

II kw. 2008 5 651 4 973 4 853 4 404

III kw. 2008 5 115 5 141 4 777 4 604

IV kw. 2008 4 725 5 177 4 745 4 601

I kw. 2009 5 510 5 005 4 613 4 432

II kw. 2009 4 738 4 976 4 614 4 301

III kw. 2009 4 925 4 787 4 641 4 201

IV kw. 2009 4 830 4 838 4 620 4 086 Źródło: NBP O/O Białystok, badanie własne.

Tabela 12. Dynamika zmian średniej ceny mieszkania w Białymstoku

Dynamika kw./kw. Dynamika r/r Rynek Pierwotny Rynek Wtórny Rynek Pierwotny Rynek Wtórny

Notowanie Cena ofertowa

Cena trans.

Cena ofertowa

Cena trans.

Cena ofertowa

Cena trans.

Cena ofertowa

Cena trans.

III kw. 2006 . . . . . . . .

IV kw. 2006 100,0 103,6 111,0 118,5 . . . .

I kw. 2007 153,3 112,3 117,0 119,7 . . . .

II kw. 2007 113,0 126,3 110,8 111,7 . . . .

III kw. 2007 88,9 105,2 103,7 115,6 154,0 154,6 149,2 183,3

IV kw. 2007 119,0 109,2 100,2 100,0 183,2 162,9 134,7 154,7

I kw. 2008 102,7 101,6 103,2 89,9 122,7 147,4 118,9 116,1

II kw. 2008 110,2 96,4 102,4 105,7 119,6 112,5 109,8 109,9

III kw. 2008 90,5 103,4 98,4 104,5 121,8 110,5 104,3 99,3

IV kw. 2008 92,4 100,7 99,3 99,9 94,6 101,9 103,4 99,2

I kw. 2009 116,6 96,7 97,2 96,3 107,4 97,0 97,4 106,3

II kw. 2009 86,0 99,4 100,0 97,0 83,8 100,1 95,1 97,7

III kw. 2009 103,9 96,2 100,6 97,7 96,3 93,1 97,2 91,2

IV kw. 2009 98,1 101,1 99,5 97,3 102,2 93,5 97,4 88,8 Źródło: NBP O/O Białystok, badanie własne.

52

Rynek pierwotny

Wykres 122. Struktura mieszkań wg liczby pokoi – rynek pierwotny, oferty

0% 0% 0% 1% 0% 1% 0% 1%

31%

1% 0% 0% 12%

0%0% 0%

56%

40%

0%

39% 57

%

35%

40%

30%

29%

32%

37%

31%

0% 0%

31%

27%

73%

36%

36%

38%

21%

64%

29%

62% 38

%

53%

100%

100%

13%

32%

27%

25% 7%

27% 8% 4%

42%

6%

13%

16%

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9

1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok.

Wykres 123. Struktura mieszkań wg liczby pokoi – rynek pierwotny, transakcje

5% 4% 2% 2% 0% 1% 0% 0% 2% 5% 2% 2% 10%

7%

42%

40%

39% 51

%

44%

48%

53%

40%

40% 45

%

41%

40%

52%

43%

40%

42%

51%

33%

40% 38

% 38%

44%

45% 42

%

46%

42%

31%

36%

13%

14% 9%

14%

17%

13% 9%

16%

13% 8% 10%

16% 7%

15%

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9


Źródło: NBP O/O Białystok, badanie własne.

Wykres 124. Struktura mieszkań wg powierzchni uŜytkowej – rynek pierwotny, oferty

0% 0% 3% 1% 0% 1% 6% 3% 11%

1% 1% 12%

5% 9%

0,0%

0,0%

71,0

%

49,3

% 80,0

%

46,1

% 55,8

%

52,4

%

49,3

%

39,1

%

21,7

% 24,8

%

40,1

%

28,7

%

0% 0%

19%

31%

0%

40% 31

%

22% 31

%

55%

42%

62%

44%

51%

100%

100%

6%

19%

20% 13

% 7%

23% 8% 4%

35%

1%

11%

12%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%90%

100%

III kw

. 200

6

IV k

w. 200

6

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV k

w. 200

7

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV k

w. 200

8

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV k

w. 200

9

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

Wykres 125. Struktura mieszkań wg powierzchni uŜytkowej – rynek pierwotny, transakcje

0% 0% 3% 1% 0% 1% 6% 3% 11%

1% 1% 12%

5% 9%

0,0%

0,0%

71,0

%

49,3

% 80,0

%

46,1

% 55,8

%

52,4

%

49,3

%

39,1

%

21,7

% 24,8

%

40,1

%

28,7

%

0% 0%

19%

31%

0%

40% 31

%

22% 31

%

55%

42%

62%

44%

51%

100%

100%

6%

19%

20% 13

% 7%

23% 8% 4%

35%

1%

11%

12%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9

<=40 (40; 60] (60; 80] >80


Wykres 126. Ceny ofertowe na rynku pierwotnym

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

minimalna maksymalna średnia mediana

Wykres 127. Ceny transakcyjne na rynku pierwotnym

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



53

Rynek wtórny

Wykres 128. Struktura mieszkań wg liczby pokoi – rynek wtórny - oferty

10%

7% 6% 13%

11%

10%

11%

13%

10%

10%

8% 7% 8% 7%

36%

25% 39

% 35%

34%

34% 40

% 45%

37%

35%

34%

35%

34%

31%

39%

45%

45%

32%

38%

41% 37

%

30%

39%

41%

42%

42%

44%

44%

15%

22% 10

%

20%

18%

15%

12%

12%

14%

15%

16%

15%

15%

17%

0%10%

20%30%

40%50%

60%70%

80%90%

100%

III k

w. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw

. 200

7

III k

w. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw

. 200

8

III k

w. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw

. 200

9

III k

w. 200

9

IV kw

. 200

9


Wykres 129. Struktura mieszkań wg liczby pokoi – rynek wtórny - transakcje

14%

14%

14% 27

%

9% 11% 16

%

16%

22%

24%

7%

3% 4% 18

%

33%

27%

30%

45%

31% 39

% 46%

51%

39% 51

%

48%

60%

47% 41

%

43%

48%

42%

20%

46% 40

% 29% 28

%

39%

16%

31% 34

%

40%

30%

10%

11%

14% 8%

14%

11%

9% 5% 0%

8%

14% 2% 9% 11%

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

III k

w. 200

6IV

kw. 2

006

I kw. 2

007

II kw

. 200

7III

kw. 2

007

IV k

w. 200

7I k

w. 200

8II

kw. 2

008

III k

w. 200

8IV

kw. 2

008

I kw. 2

009

II kw

. 200

9III

kw. 2

009

IV k

w. 200

9



Wykres 130. Struktura mieszkań wg powierzchni uŜytkowej – rynek wtórny - oferty

12% 13

%

11% 25

%

22%

20% 23% 25

%

21% 21

%

19%

16%

16%

15%

51%

34% 54

% 39%

41% 47

% 50% 47

%

45%

44%

43%

44%

42%

41%

24%

34%

30%

25% 29

%

25% 21

%

22%

29%

29%

31%

30%

31%

34%

14%

19% 6%

11% 8% 8% 7% 6% 6% 6% 8% 1

0%

10%

10%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III k

w. 200

6

IV kw. 2

006

I kw. 2

007

II kw

. 200

7

III k

w. 200

7

IV k

w. 200

7

I kw. 2

008

II kw

. 200

8

III k

w. 200

8

IV k

w. 200

8

I kw. 2

009

II kw

. 200

9

III kw. 2

009

IV k

w. 200

9

0-40 41-60 61-80 pow. 80

Wykres 131. Struktura mieszkań wg powierzchni uŜytkowej – rynek wtórny - transakcje

29%

29%

30% 45

%

33%

37%

33%

28% 35

%

41%

21% 33

%

30% 37

%

33% 4

8%

41%

37%

49%

45%

44% 60

%

43% 46

%

52%

60%

43% 36%

33% 13

%

21% 1

5% 15%

18%

18% 11

%

17% 5%

26%

7%

28%

21%

5%

11% 8% 4% 2% 0% 5% 2% 4% 8%

0% 0% 0% 6%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9

0-40 41-60 61-80 pow. 80


Wykres 132. Ceny mieszkań na rynku wtórnym – oferty

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009


Wykres 133. Ceny mieszkań na rynku wtórnym - transakcje

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



54

Wykres 134. Ceny ofertowe i transakcyjne wg formy własności – rynek wtórny, oferty

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

spółdzielcze własność

Wykres 135. Ceny ofertowe i transakcyjne wg formy własności – rynek wtórny, transakcje

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



Wykres 136. Ceny wg standardu wykończenia – rynek wtórny, oferty

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

niski przeciętny wysoki

Wykres 137. Ceny wg standardu wykończenia – rynek wtórny, transakcje

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



Wykres 138. Ceny wg kondygnacji – rynek wtórny, oferty

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

<= 5 6 - 12

Wykres 139. Ceny wg kondygnacji – rynek wtórny, transakcje

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

<= 5 6 - 12


55

Wykres 140. Ceny wg technologii budowy – rynek wtórny, oferty

1 5002 0002 5003 0003 5004 0004 5005 0005 5006 0006 500

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

tradycyjna trad. udoskonal. płyta

Wykres 141. Ceny wg technologii budowy – rynek wtórny, transakcje

1 5002 0002 5003 0003 5004 0004 5005 0005 5006 0006 500

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

płyta tradycyjna


Wykres 142. Ceny wg roku budowy – rynek wtórny, oferty

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

Wykres 143. Ceny wg roku budowy – rynek wtórny, transakcje

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

1945-1970 1971-1978 1979-19881989-2002 pow. 2002


Wykres 144. Średni czas sprzedaŜy mieszkania na rynku wtórnym

0

20

40

60

80

100

120

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

liczb

a dn

i


56

2. Bydgoszcz

Załącznik 2. Bydgoszcz

2.1 Sytuacja mieszkaniowa w Bydgoszczy

Tabela 13. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Bydgoszczy

Wyszczególnienie 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Zasób mieszkaniowy

(mieszkania) - ogółem 128 629 135 163 135 575 135 893 136 500 136 957 138 456

- na 1000 ludności 346 365 368 371 376 379 386 Powierzchnia uŜytkowa

mieszkań

- łączna (w m2) 7331918 7684700 7717114 7739927 7785942 7815703 7914252

- przeciętna (w m2) 57,0 56,9 56,9 57,0 57,0 57,1 57,2

- na osobę (w m2) 19,7 20,8 21,0 21,1 21,4 21,6 22,0 Przeciętna ilość izb

w mieszkaniu 3,5 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 Przeciętna l. osób

w mieszkaniu 2,9 2,7 2,7 2,7 2,7 2,6 2,6 Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy.

2.2 Czynniki demograficzne w Bydgoszczy

Tabela 14. Czynniki demograficzne w Bydgoszczy

Wg stanu na koniec:





2002 372 104 1 752 -946 -391 4,8 -2,6 -1,1

2003 370 245 1 736 -985 -542 4,7 -2,7 -1,5

2004 362 235 1 702 -1 555 -482 4,7 -4,3 -1,3

2005 366 047 2 011 -1 654 -352 5,5 -4,6 -1

2006 363 468 2 194 -1 908 -343 6,1 -5,3 -0,9

2007 361 222 2 354 -2 157 -102 6,6 -6 -0,3

2008 358 928 2 394 -1 734 -170 6,7 -4,9 -0,5

2009 357 761 1 949 -1 160 -7 7,3 -4,4 -0,03 Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy.

57

Wykres 145. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Bydgoszczy

Wykres 146. Relacje demograficzne w Bydgoszczy

Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy.

Tabela 15. Gospodarstwa domowe w Bydgoszczy


OGÓŁEM 144 502 jednorodzinne ogółem 98 817 jednorodzinne 2 osobowe 35 677


jednorodzinne 4 i więcej os. 31 696 dwurodzinne 3 647 trzy i wi ęcej rodzinne 107 nierodzinne ogółem 41 931 nierodzinne 1 osobowe 39 188 nierodzinne 2 osobowe 2 431 nierodzinne 3 osobowe 223 nierodzinne 4 i więcej os. 89 Źródło: Urząd Statystyczny Bydgoszczy.

Tabela 16. Wskaźnik obciąŜenia demograficznego w Bydgoszczy




2002 2008 2002 2008 2002 2008

54,9 53,9 82,0 111,1 24,7 28,4 Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy.

58

2.3 Czynniki ekonomiczne w Bydgoszczy

Wykres 147. Stopa bezrobocia w Bydgoszczy

Wykres 148. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Bydgoszczy


2.4 Budownictwo mieszkaniowe w Bydgoszczy

Tabela 17. Pozwolenia na budowę mieszkań w Bydgoszczy

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Ogółem, w tym: 474 276 395 882 875 2 953 2 389 1 158 - indywidualne 57 52 60 61 101 190 136 141

- na sprzedaŜ lub wynajem . 93 89 . 738 1 914 2 133 1 017

Tabela 18. Mieszkania, których budowę rozpoczęto w Bydgoszczy

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Ogółem, w tym: 417 522 86 633 1 184 1 243 1 604 1 131 - indywidualne 120 108 78 96 116 161 159 113

- na sprzedaŜ lub wynajem . . . . . . . 717

Tabela 19. Mieszkania oddane do uŜytkowania w Bydgoszczy

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Ogółem, w tym: 832 1083 540 505 681 668 1512 988

- indywidualne 138 279 196 65 154 120 129 109

- spółdzielcze 174 531 164 201 161 221 471 82


302 224 162 116 212 239 772 378

- społeczne czynszowe 143 0 0 0 145 88 140 35

- komunalne 50 1 0 34 0 0 0 384

59

Tabela 20. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Bydgoszczy

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Mieszkania oddane do uŜytkowania - ogółem 832 1083 540 505 681 668 1512 988

- na 1000 ludności 2,2 2,9 1,5 1,4 1,9 1,8 4,2 2,8 - na 1000 zawartych

małŜeństw 475 624 317 251 310 284 632 507

Przec. pow. uŜytkowa mieszkania oddanego

74,2 81,3 82,7 72,1 78,4 70,9 65,7 64,6

Liczba izb oddanych 2 811 3 836 2 015 1 812 2 333 2 165 4 761 .

Przeciętna liczba izb w oddanych mieszkaniach

3,4 3,5 3,7 3,6 3,4 3,2 3,1 .

Przeciętna powierzchnia izby

22,0 23,0 22,2 20,1 22,9 21,9 20,9 .

Źródło: Urząd Statystyczny Bydgoszczy.

2.5 Zasób mieszkaniowy w Bydgoszczy

Wykres 149. Zasób mieszkaniowy w Bydgoszczy wg wieku w 2002 r.

Wykres 150. Zasób mieszkaniowy w Bydgoszczy wg powierzchni uŜytkowej w 2002 r.

Wykres 151. Zasób mieszkaniowy w Bydgoszczy wg liczby izb w 2002 r.

Wykres 152. Zasób mieszkaniowy w Bydgoszczy wg form własności


60

Tabela 21. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Bydgoszczy


2 Pośrednicy 260

3 Notariusze 30



6 Wspólnoty mieszkaniowe . Źródło: NBP O/O Bydgoszcz szacunki własne.



II półrocze 2008

Rok 2008 I półrocze 2009

II półrocze 2009

Rok 2009

Liczba umów 240 181 421 195 140 335

Wartość w tys. zł 44 076 33 971 78 047 33 534 25 016 58 550 Źródło: NBP O/O Bydgoszcz, szacunki własne.

Wykres 153. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Bydgoszczy

Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy oraz NBP O/O Bydgoszcz, szacunki własne.

61

2.6 Ceny na rynku mieszkaniowym w Bydgoszczy (wg bazy NBP)

Tabela 23. Poziom średniej ceny mieszkania w Bydgoszczy


ofert. Cena trans.

Cena ofert.

Cena trans.

III kw. 2006 3 243 2 663 2 495 2 384

IV kw. 2006 3 947 2 811 2 593 2 377

I kw. 2007 4 501 3 017 3 043 2 559

II kw. 2007 5 700 4 092 3 888 3 491

III kw. 2007 4 994 4 466 4 183 3 933

IV kw. 2007 4 829 4 582 4 020 3 692

I kw. 2008 4 893 4 540 3 672 3 844

II kw. 2008 5 035 4 982 4 242 3 951

III kw. 2008 4 959 4 670 4 153 3 944

IV kw. 2008 4 989 4 749 4 050 3 887

I kw. 2009 4 940 5 023 4 089 3 905

II kw. 2009 4 897 4 835 4 069 3 545

III kw. 2009 4 920 4 757 4 249 3 885

IV kw. 2009 4 939 4 694 4 050 3 952 Źródło: NBP O/O Bydgoszcz, badanie własne.

Tabela 24. Dynamika zmian średniej ceny mieszkania w Bydgoszczy


Notowanie Cena ofert.

Cena trans.

Cena ofert.

Cena trans.

Cena ofert.

Cena trans.

Cena ofert.

Cena trans.

III kw. 2006 . . . . . . . .

IV kw. 2006 121,7 105,6 103,9 99,7 . . . .

I kw. 2007 114,0 107,3 117,4 107,7 . . . .

II kw. 2007 126,6 135,6 127,8 136,4 . . . .

III kw. 2007 87,6 109,1 107,6 112,7 154,0 167,7 167,7 165,0

IV kw. 2007 96,7 102,6 96,1 93,9 122,3 163,0 155,0 155,3

I kw. 2008 101,3 99,1 91,3 104,1 108,7 150,5 120,7 150,2

II kw. 2008 102,9 109,7 115,5 102,8 88,3 121,7 109,1 113,2

III kw. 2008 98,5 93,7 97,9 99,8 99,3 104,6 99,3 100,3

IV kw. 2008 100,6 101,7 97,5 98,6 103,3 103,6 100,7 105,3

I kw. 2009 99,0 105,8 101,0 100,5 101,0 110,6 111,4 101,6

II kw. 2009 99,1 96,3 99,5 90,8 97,3 97,0 95,9 89,7

III kw. 2009 100,5 98,4 104,4 109,6 99,2 101,9 102,3 98,5

IV kw. 2009 100,4 98,7 95,3 101,7 99,0 98,8 100,0 101,7 Źródło: NBP O/O Bydgoszcz, badanie własne.

62

Rynek pierwotny



Źródło: NBP O/O Bydgoszcz, badanie własne.







63

Rynek wtórny










64










65






66

3. Katowice

Załącznik 3. Katowice

3.1 Sytuacja mieszkaniowa w Katowicach

Tabela 25. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Katowicach



- na 1000 ludności 405 410 415 419 423 428 435 Powierzchnia uŜytkowa mieszkań

- łączna (w m2) 7206153 7612307 7658426 7681719 7723644 7768523 7883320

- przeciętna (w m2) 57,4 57,6 57,7 57,8 58,0 58,1 58,5

- na osobę (w m2) 22,2 23,6 23,9 24,2 24,6 24,9 25,5

Przec. ilość izb w mieszkaniu 3,3 3,3 3,3 3,3 3,3 3,3 3,3

Przec. ilość osób w mieszkaniu 2,5 2,4 2,4 2,4 2,4 2,3 2,3 Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach.

3.2 Czynniki demograficzne w Katowicach

Tabela 26. Czynniki demograficzne w Katowicach

Wg stanu na koniec:





2002 323 504 1 462 -1 155 -1 156 4,5 -3,6 -3,6

2003 320 929 1 532 -1 159 -1 066 4,8 -3,6 -3,3

2004 318 917 1 471 -1 090 -1 117 4,6 -3,4 -3,5

2005 316 672 1 523 -1 099 -1 123 4,8 -3,5 -3,5

2006 314 386 1 745 -1 478 -913 5,6 -2,9 -2,9

2007 312 180 1 937 -1 593 -875 6,2 -5,1 -2,8

2008 309 729 1 915 -1 074 -794 6,2 -3,5 -2,6

I-IX 2009 308 455 1 733 -753 -413 5,6 -2,4 -1,3 Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach.

67

Wykres 175. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Katowic (wg GUS)

220 000

240 000

260 000

280 000

300 000

320 000

340 000

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2015

2020

2025

2030

liczb

a lu

dności

Wykres 176. Relacje demograficzne w Katowicach (wg GUS)

-6

-4

-2

0

2

4

6

8

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

I-IX

200

9

na 1

000

ludn

ości MałŜeństwa

Saldo migracji

Przyrost naturalny

Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach.

Tabela 27. Gospodarstwa domowe w Katowicach


OGÓŁEM 135 579

jednorodzinne ogółem 87 207 jednorodzinne 2 osobowe 33 740


jednorodzinne 4 i więcej os. 26 006

dwurodzinne 1 950

trzy i więcej rodzinne 46

nierodzinne ogółem 46 376

nierodzinne 1 osobowe 43 720

nierodzinne 2 osobowe 2 428

nierodzinne 3 osobowe 174

nierodzinne 4 i więcej os. 54 Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach oraz NBP O/O Katowice, szacunek własny.

Tabela 28. Wskaźnik obciąŜenia demograficznego w Katowicach




2002 30.06.2009 2002 30.06.2009 2002 30.06.2009

54,9 54,7 91,2 131,1 26,2 31,1 Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach.

68

3.3 Czynniki ekonomiczne w Katowicach

Wykres 177. Stopa bezrobocia w Katowicach

7,7

7,0

5,4

3,4

1,9

3,3

8,1 8,2

1,5

2,5

3,5

4,5

5,5

6,5

7,5

8,5

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Sto

pa b

ezro

boci

a (w

%)

Wykres 178. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Katowicach

2637

3177 33

59 3521 36

65 3892

4362 46

10

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

prze

c. w

ynag

rodz

enie

mie

s. w

pln


3.4 Budownictwo mieszkaniowe w Katowicach

Tabela 29. Pozwolenia na budowę mieszkań w Katowicach

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Ogółem, w tym: 314 816 382 1320 1119 1570 3592 756 - indywidualne 65 100 188 260 140 136 217 240

- na sprzedaŜ lub wynajem 138 347 45 274 974 1218 3365 484

Tabela 30. Mieszkania, których budowę rozpoczęto w Katowicach

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Ogółem, w tym: 709 785 207 320 416 769 658 920 - indywidualne 134 100 169 178 178 150 149 205


309 272 38 142 238 513 457 643

Tabela 31. Mieszkania oddane do uŜytkowania w Katowicach

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Ogółem, w tym: 287 833 711 317 440 619 1303 949 - indywidualne 139 331 211 176 155 123 152 150 - spółdzielcze 58 23 0 7 93 48 39 66



69

Tabela 32. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Katowicach

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Mieszkania oddane do uŜytkowania - ogółem 287 833 711 317 440 619 1 303 949

- na 1000 ludności 0,9 2,6 2,2 1,0 1,4 2,0 4,2 .

- na 1000 zawartych małŜeństw 196 544 483 208 252 320 680 .

Przec. pow. uŜytkowa mieszkania oddanego -

ogółem (m2)122,4 111,9 81,2 123,2 108,0 86,4 95,3 84,3



4,9 4,8 3,7 4,4 4,3 4,0 3,7 .


25,2 23,5 22,2 28,0 25,3 21,7 25,5 .


3.5 Zasób mieszkaniowy w Katowicach

Wykres 179. Zasób mieszkaniowy w Katowicach wg wieku w 2002 r.

1945-197028%

do 194427%

1971-198840%



5%

Wykres 180. Zasób mieszkaniowy w Katowicach wg powierzchni uŜytkowej w 2002 r.

40-59 m245%

pow. 80 m212%

60-79 m221%

poni Ŝej40 m223%


70

Wykres 181. Zasób mieszkaniowy w Katowicach wg liczby izb w 2002 r.

3 izby38%

2 izby20%

1 izba3%

4+ izby39%

Wykres 182. Zasób mieszkaniowy w Katowicach wg form własności

0% 20% 40% 60% 80% 100%

2002

2003

2004

2005

2006

2007



Tabela 33. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Katowicach


2 Pośrednicy 248

3 Notariusze 16



6 Wspólnoty mieszkaniowe . Źródło: opracowanie NBP O/O Katowice na podstawie Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Nieruchomości i Centralnego Rejestru Pośredników w Obrocie Nieruchomościami www.mi.gov.pl, www.pkt.pl, www.rejent.pl.



II półrocze 2008


II półrocze 2009

Rok 2009

Liczba umów 450 400 850 350 300 650 Wartość w tys. zł . . . . . . Źródło: NBP O/O Katowice, szacunki własne.

22 Liczba szacunkowa, obejmuje firmy deweloperskie zarejestrowane w Katowicach, a takŜe deweloperów spoza Katowic budujących aktualnie na terenie miasta.

71

Wykres 183. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Katowicach

0,99

0,73

0,68 0,

77 0,83

0,82

0,76

0,97

0,83

0,98

0,95

1,70

1,08

1,22

1,06 1,

16 1,28

1,26

1,25

0,65

0,98 1,

03

1,10

1,40

0,96

1,23

1,72

1,53

0,40

0,60

0,80

1,00

1,20

1,40

1,60

1,80

2006

-kw

.3

2006

-kw

.4

2007

-kw

.1

2007

-kw

.2

2007

-kw

.3

2007

-kw

.4

2008

-kw

.1

2008

-kw

.2

2008

-kw

.3

2008

-kw

.4

2009

-kw

.1

2009

-kw

.2

2009

-kw

.3

2009

-kw

.4

m2

/ prz

ecię

tne

mie

się

czne

wyn

agro

dzen

ie

w

sek

torz

e pr

zeds

ię

bior

stw


Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach oraz NBP O/O Katowice, szacunek własny.

72

3.6 Ceny na rynku mieszkaniowym w Katowicach (wg bazy NBP)

Tabela 35. Poziom średniej ceny mieszkania w Katowicach



Cena ofertowa

Cena transakcyjna

III kw. 2006 3 986 3 523 2 508 2 028

IV kw. 2006 4 062 3 735 2 649 2 160

I kw. 2007 4 518 3 806 3 704 2 542

II kw. 2007 5 181 5 094 4 152 3 013

III kw. 2007 6 236 5 698 4 151 3 870

IV kw. 2007 6 458 5 718 4 473 3 612

I kw. 2008 6 258 5 791 4 739 3 685

II kw. 2008 6 599 5 113 4 638 3 968

III kw. 2008 6 303 5 154 4 555 3 622

IV kw. 2008 6 677 5 772 4 360 3 952

I kw. 2009 6 482 4 995 4 340 3 777

II kw. 2009 6 615 5 411 4 288 3 563

III kw. 2009 5 990 4 524 4 370 3 541

IV kw. 2009 5 909 4 866 4 181 3 303 Źródło: NBP O/O Katowice, badanie własne.

Tabela 36. Dynamika zmian średniej ceny mieszkania w Katowicach



Cena trans.

Cena ofertowa

Cena trans.

Cena ofertowa

Cena trans.

Cena ofertowa

Cena trans.

III kw. 2006 . . . . . . . .

IV kw. 2006 101,9 106,0 105,6 106,5 . . . .

I kw. 2007 111,2 101,9 139,8 117,7 . . . .

II kw. 2007 114,7 133,8 112,1 118,5 . . . .

III kw. 2007 120,4 111,9 100,0 128,4 156,4 161,7 165,5 190,8

IV kw. 2007 103,6 100,4 107,8 93,3 159,0 153,1 168,9 167,2

I kw. 2008 96,9 101,3 106,0 102,0 138,5 152,2 128,0 145,0

II kw. 2008 105,5 88,3 97,9 107,7 127,4 100,4 111,7 131,7

III kw. 2008 95,5 100,8 98,2 91,3 101,1 90,5 109,7 93,6

IV kw. 2008 105,9 112,0 95,7 109,1 103,4 101,0 97,5 109,4

I kw. 2009 97,1 86,5 99,5 95,6 103,6 86,3 91,6 102,5

II kw. 2009 102,0 108,3 98,8 94,4 100,2 105,8 92,5 89,8

III kw. 2009 90,6 83,6 101,9 99,4 95,0 87,8 95,9 97,8

IV kw. 2009 98,6 107,6 95,7 93,3 88,5 84,3 95,9 83,6 Źródło: NBP O/O Katowice, badanie własne.

73

Rynek pierwotny


38%

10%

40%

19%

3%

20%

18%

20%

17%

19%

19%

22%

23%

26%

0% 55% 0%

34%

54% 36

%

36%

32%

31%

30%

30%

29%

28%

27%

63% 25

%

60%

41%

30%

38%

39%

35%

40%

39%

40%

39%

41%

41%

0%

10% 0% 6%

14% 7% 7%

14%

12%

12%

12%

10%

8% 6%

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw

. 200

7

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw

. 200

8

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw

. 200

9

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9



11%

11%

9% 11%

14%

0% 0% 0% 2% 14%

11%

12%

9% 0%

27%

27%

9%

30% 43

%

57%

52%

38% 44

% 41%

37%

28%

36%

36%

59%

59%

65% 34

%

38%

29%

35%

38% 43

% 35%

37%

33%

23%

44%

3% 3%

16%

24% 5%

14%

13%

25% 10

%

10%

15%

27%

32% 19

%

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9


Źródło: NBP O/O Katowice, badanie własne.


13%

5%

20%

3% 8% 12%

11%

12%

10%

6% 6% 7% 7% 8%

0%

35%

0% 38%

32% 36

%

36%

33%

34%

39%

38%

38%

39%

40%

63%

45%

60%

47%

35% 37

%

38%

35%

40%

38%

39%

38%

39%

39%

25% 15

%

20%

13%

24% 15

%

14%

20%

16%

17%

17%

17%

15%

13%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III kw

. 200

6

IV k

w. 200

6

I kw. 2

007

II kw

. 200

7

III kw

. 200

7

IV k

w. 200

7

I kw. 2

008

II kw

. 200

8

III kw

. 200

8

IV k

w. 200

8

I kw. 2

009

II kw

. 200

9

III kw

. 200

9

IV k

w. 200

9

<=40 (40; 60] (60; 80] >80


19%

19%

12% 25

%

26%

17%

13%

13%

3%

31%

22%

2% 9% 6%

19%

19%

6%

13% 28

%

38%

39%

25%

40%

23%

19%

38% 41

%

25%

58%

58%

60% 34

%

38%

43%

43%

31% 45

% 39%

26% 35% 25

%

42%

4% 4%

22%

28% 8% 2% 4%

31% 12

% 7%

33% 25%

25%

28%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III k

w. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw

. 200

7

III k

w. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw

. 200

8

III k

w. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw

. 200

9

III k

w. 200

9

IV kw

. 200

9

<=40 (40; 60] (60; 80] >80



0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



74

Rynek wtórny


10%

11% 23

%

14%

11%

10%

10%

9% 9% 12%

7% 7% 16% 26

%32%

37% 36

%

34% 48%

38% 46%

44%

43%

40%

43%

42% 38

%23

%

49%

38% 36

%

44% 31%

40% 33%

38%

36%

38%

39%

39%

34%

38%

10%

15% 5% 8% 10%

13%

11%

9% 12%

11%

12%

12%

12%

13%

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

III kw

. 200

6IV

kw. 2

006

I kw. 2

007

II kw

. 200

7III

kw. 2

007

IV k

w. 200

7I k

w. 200

8II

kw. 2

008

III kw

. 200

8IV

kw. 2

008

I kw. 2

009

II kw

. 200

9III

kw. 2

009

IV k

w. 200



27%

7% 18%

16%

17%

12% 19%

6% 11% 18%

8% 10% 18%

14%

40%

59%

35% 49

%

39%

38%

26%

50% 50

% 44%

42% 52

%

41%

56%

33%

22%

33% 28

%

35%

38%

34% 35

% 34%

32%

36% 31

%

29% 29

%

0%

11%

14% 7% 9% 13%

21% 9% 5% 6%

14% 7% 12% 1%

0%10%

20%30%

40%50%

60%70%

80%90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw

. 200

7

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw

. 200

8

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw

. 200

9

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9




17%

19% 27

%

23%

17%

20%

19%

15%

15%

17%

10% 16%

21% 28

%

30% 33

%

41%

48%

51%

45%

52%

50%

51%

50%

53% 52

%

44%

34%

37% 32

% 14% 17

%

23%

26%

20%

23%

24%

26%

27%

23%

23%

27%

17%

15%

18% 11

%

9% 9% 10%

12%

10%

8% 10%

9% 11%

11%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9

0-40 41-60 61-80 pow. 80


33%

7%

25%

17% 26

%

13%

14%

15% 23%

27%

18% 28

% 41%

29%

47%

67%

29%

35% 38

%

41%

25% 41

% 40%

33%

41%

48% 35

%54

%

13%

11%

18%

24% 21

%

30%

25%

31% 32

%

33%

26% 7% 12

% 15%

15%

28%

25% 16

%

15%

36% 13

% 4% 8%

15%

17%

12% 1%7%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw

. 200

7

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw

. 200

8

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw

. 200

9

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9

0-40 41-60 61-80 pow. 80



01 0002 0003 0004 0005 0006 0007 0008 0009 000

10 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



01 0002 0003 0004 0005 0006 0007 0008 0009 000

10 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



75


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009




2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 200

7

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw

. 200

8

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw

. 200

7

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw

. 200

8

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 200

9

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9

niski przeciętny wysoki Źródło:. NBP O/O Katowice, badanie własne.


1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

<= 5 6 - 12


1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

<= 5 6 - 12


76


1 500

2 500

3 500

4 500

5 500

6 500

7 500

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



1 500

2 500

3 500

4 500

5 500

6 500

7 500

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw

. 200

7

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

płyta tradycyjna Źródło: NBP O/O Katowice, badanie własne.


1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002


1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw

. 200

7

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw

. 200

8

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw

. 200

9

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9

1945-1970 1971-1978 1979-19881989-2002 pow. 2002



0

20

40

60

80

100

120

140

160

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

liczb

a dn

i


77

4. Kielce

Załącznik 4. Kielce

4.1 Sytuacja mieszkaniowa w Kielcach

Tabela 37. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Kielcach




mieszkań

- łączna (w m2) 3 989 187 4 288 326 4 338 473 4 382 979 4 418 277 4 459 270 4 525 619

- przeciętna (w m2) 56,2 57,2 57,5 57,6 57,7 57,9 58,1


w mieszkaniu 3,3 3,3 3,3 3,3 3,3 3,3 3,3

Przeciętna ilość osób w mieszkaniu

3,0 2,8 2,8 2,7 2,7 2,7 2,6

Źródło: Urząd Statystyczny Kielcach.

4.2 Czynniki demograficzne w Kielcach

Tabela 38. Czynniki demograficzne w Kielcach

Wg stanu na koniec:




w liczbach bezwzględnych na 1000 ludności 2002 211 810 1 153 -984 -37,0 5,4 -4,6 -0,2

2003 210 639 1 092 -1 240 -91,0 5,2 -5,9 -0,4

2004 209 455 1 088 -1 394 -91,0 5,2 -6,7 -0,4

2005 208 193 1 072 -1 026 -59,0 5,1 -4,9 -0,3

2006 207 188 1 204 -1 160 -22,0 5,8 -5,6 -0,1

2007 205 902 1 318 -1 256 -1,0 6,4 -6,1 0,0

2008 205 094 1 335 -839 146,0 6,5 -4,1 0,7 2009* 204 891 715 -451 180,0 3,5 -2,2 0,9 * liczba ludności wg stanu na 30.09.2009 r., liczba małŜeństw, saldo migracji i przyrost naturalny oszacowano na podstawie danych na 30.09.2009 . Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach.

78

Wykres 207. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Kielc (wg GUS)

130 000

155 000

180 000

205 000

230 000

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

*

2010

2015

2020

2025

2030

liczb

a lu

dności

Wykres 208. Relacje demograficzne w Kielcach (wg GUS)

-8,0

-6,0

-4,0

-2,0

0,0

2,0

4,0

6,0

8,0

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

*

na 1

000

ludn

ości

MałŜeństwaSaldo migracji

Przyrost naturalny

Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach.

Tabela 39. Gospodarstwa domowe w Kielcach


Prognoza GUS rok 2030

OGÓŁEM 83 296 82 557 jednorodzinne ogółem 54 290 .

jednorodzinne 2 osobowe 19 119 .

jednorodzinne 3 osobowe 17 288 .

jednorodzinne 4 i więcej os. 17 883 . dwurodzinne 2 123 .

trzy i więcej rodzinne 62 . nierodzinne ogółem 26 821 .

nierodzinne 1 osobowe 25 556 . nierodzinne 2 osobowe 1 118 . nierodzinne 3 osobowe 111 .

nierodzinne 4 i więcej os. 36 . Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach.

Tabela 40. Wskaźnik obciąŜenia demograficznego w Kielcach




2002 2008 2002 2008 2002 2008 50,8 50,1 75,8 110,8 21,9 26,3


79

4.3 Czynniki ekonomiczne w Kielcach

Wykres 209. Stopa bezrobocia w Kielcach

16 15,6 15,7

14,4

12,1

10,0 9,610,3

6

8

10

12

14

16

18

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Sto

pa b

ezro

boci

a (w

%)

Wykres 210. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Kielcach

2 10

4,66

2 10

8,29

2 19

9,04

2 19

5,00

2 32

2,28

2 44

4,42 2

746,

40

2 88

4,88

1 800

2 000

2 200

2 400

2 600

2 800

3 000

3 200

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

prze

c. w

ynag

rodz

enie

mie

s. w

pln


4.4 Budownictwo mieszkaniowe w Kielcach

Tabela 41. Mieszkania, na budowę których wydano pozwolenia w Kielcach

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Ogółem, w tym: 265 197 398 485 855 503 1 279 691 - indywidualne 76 93 78 129 264 335 219 239

- na sprzedaŜ lub wynajem . . . . . 238 . 257

Tabela 42. Mieszkania, których budowę rozpoczęto w Kielcach

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Ogółem, w tym: 215 270 . 302 480 407 604 473 - indywidualne 158 126 . . . 144 . 161

- na sprzedaŜ lub wynajem 43 144 . . . 192 . 280

Tabela 43. Mieszkania oddane do uŜytkowania w Kielcach

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Ogółem, w tym: 964 722 503 726 442 578 768 628 - indywidualne 259 373 173 170 160 159 164 108 - spółdzielcze 142 178 36 199 140 132 5 150


235 96 145 280 88 228 592 316


80

Tabela 44. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Kielcach

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Mieszkania oddane do uŜytkowania - ogółem 964 722 503 726 442 578 768 628


małŜeństw 836 661 462 677 367 439 575 .

Przec. powierzchnia uŜytkowa mieszkania

oddanego

97,4 131,1 103,1 70,0 91,7 79,7 86,4 83,8


Przec. liczba izb w oddanych mieszkaniach

4,0 4,7 4,4 3,3 3,9 3,7 3,8 .


24,1 27,7 23,2 21,0 23,3 21,6 22,5 .


4.5 Zasób mieszkaniowy w Kielcach


Wykres 211. Zasób mieszkaniowy w Kielcach wg wieku w 2002 r.

1945-197031%



14%

1971-198848%

do 19447%

Wykres 212. Zasób mieszkaniowy w Kielcach wg powierzchni uŜytkowej w 2002 r.

60-79 m218%

pow. 80 m212%

40-59 m247%

poni Ŝej40 m223%

81

Wykres 213. Zasób mieszkaniowy w Kielcach wg liczby izb w 2002 r.

1 izba4%

2 izby18%

3 izby41%

4+ izby37%

Wykres 214. Zasób mieszkaniowy w Kielcach wg form własności

0% 20% 40% 60% 80% 100%

2002

2003

2004

2005

2006

2007



Tabela 45. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Kielcach


2 Pośrednicy 32

3 Notariusze 28



6 Wspólnoty mieszkaniowe 596 Źródło: NBP O/O Kielce, szacunki własne, wspólnoty mieszkaniowe – Urząd Statystyczny w Kielcach.



II półrocze 2008

Rok 2008

I półrocze 2009

II półrocze 2009

Rok 2009

Liczba umów 251 314 564 233 276 509

Wartość w tys. zł 51 415 65 642 116 927 47 427 57 301 104 648 Źródło: NBP O/O Kielce, szacunki własne.

Wykres 215. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Kielcach

0,80

0,75

0,66

0,51 0,

54

0,60

0,55

0,52 0,

56 0,58 0,

60

0,59

0,60

0,87

0,65

0,65

0,63 0,

65

0,65 0,66 0,

69 0,71

0,72 0,73

0,69

0,72

0,77

0,45

0,50

0,55

0,60

0,65

0,700,75

0,80

0,85

0,90

0,95

2006

-kw

.3

2006

-kw

.4

2007

-kw

.1

2007

-kw

.2

2007

-kw

.3

2007

-kw

.4

2008

-kw

.1

2008

-kw

.2

2008

-kw

.3

2008

-kw

.4

2009

-kw

.1

2009

-kw

.2

2009

-kw

.3

2009

-kw

.4

m2

/ prz

ecię

tne

mie

się

czne

wyn

agro

dzen

ie

w

sek

torz

e pr

zeds

ię

bior

stw


Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach oraz NBP O/O Kielce, szacunek własny.

82

4.6 Ceny na rynku mieszkaniowym w Kielcach (wg bazy NBP)

Tabela 47. Poziom średniej ceny mieszkania w Kielcach



Cena ofertowa

Cena transakcyjna

III kw. 2006 2 919 2 835 2 425 2 355

IV kw. 2006 3 493 3 014 3 127 2 673

I kw. 2007 3 382 3 241 3 904 3 022

II kw. 2007 3 902 3 018 4 121 3 661

III kw. 2007 4 651 4 766 4 231 3 670

IV kw. 2007 4 475 4 629 4 300 3 876

I kw. 2008 4 529 4 408 4 528 4 078

II kw. 2008 5 281 4 880 4 478 4 127

III kw. 2008 5 396 4 918 4 574 4 122

IV kw. 2008 5 208 4 609 4 356 3 996

I kw. 2009 5 111 4 822 4 467 3 970

II kw. 2009 5 099 4 716 4 287 3 982

III kw. 2009 5 122 4 678 4 499 3 911

IV kw. 2009 4 978 4 778 4 434 4 167 Źródło: NBP O/O Kielce, badanie własne.

Tabela 48. Dynamika zmian średniej ceny mieszkania w Kielcach

Dynamika kw./kw. Dynamika r/r Rynek Pierwotny Rynek Wtórny Rynek Pierwotny Rynek Wtórny Notowanie Cena ofertowa

Cena trans.

Cena ofertowa

Cena trans.

Cena ofertowa

Cena trans.

Cena ofertowa

Cena trans.

III kw. 2006 . . . . . . . .

IV kw. 2006 119,7 106,3 129,0 113,5 . . . .

I kw. 2007 96,8 107,5 124,8 113,0 . . . .

II kw. 2007 115,4 93,1 105,6 121,2 . . . .

III kw. 2007 119,2 157,9 102,7 100,2 159,4 168,1 174,5 155,8

IV kw. 2007 96,2 97,1 101,6 105,6 128,1 153,6 137,5 145,0

I kw. 2008 101,2 95,2 105,3 105,2 133,9 136,0 116,0 135,0

II kw. 2008 116,6 110,7 98,9 101,2 135,4 161,7 108,7 112,7

III kw. 2008 102,2 100,8 102,1 99,9 116,0 103,2 108,1 112,3

IV kw. 2008 96,5 93,7 95,2 96,9 116,4 99,6 101,3 103,1

I kw. 2009 98,1 104,6 102,5 99,3 112,9 109,4 98,6 97,3

II kw. 2009 99,8 97,8 96,0 100,3 96,5 96,6 95,7 96,5

III kw. 2009 100,5 99,2 104,9 98,2 94,9 95,1 98,4 94,9

IV kw. 2009 97,2 102,1 98,6 106,5 95,6 103,7 101,8 104,3 Źródło: NBP O/O Kielce, badanie własne.

83

Rynek pierwotny


2% 0% 0% 0% 2% 3% 4% 2% 2% 3% 4% 4% 3% 7%

26% 44

%

32%

23% 27

% 44%

39%

41% 46

%

48%

53%

47%

62%

27%

57%

56%

70%

57% 51

%

49%

47%

41%

39%

34%

38%

10%

29%

81%

27% 10

% 5%

12% 3%

10%

9% 9% 9% 10%

7%

16%

6%13

%

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9



10%

11%

3% 0% 0% 0% 3% 5% 6% 3% 5% 3% 6% 3%

43%

40%

49%

41%

44% 63

%

35% 47

%

32%

43% 57

%

45%

44% 61

%

42%

41%

39%

21%

44%

33%

49% 38

%

47% 46

% 32%

47%

43% 29

%

5% 8% 9%

38%

13% 4%

13%

10%

15% 9% 6% 5% 8% 7%

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

III kw

. 200

6

IV k

w. 200

6

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV k

w. 200

7

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV k

w. 200

8

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV k

w. 200

9


Źródło: NBP O/O Kielce, badanie własne.


5% 0% 0% 0% 2% 3% 4% 4% 1% 3% 4% 4% 5% 7%

31,0

%

44,1

% 63,7

%

52,5

%

52,2

%

44,0

%

37,9

%

37,1

%

47,1

%

51,8

%

51,6

%

46,2

%

50%

29%

57%

30%

26% 34

%

49%

53%

52% 41

%

37%

34%

40%

14%

27%

75%

27%

4%

19% 9

% 4%

8%

8%

8%

8%

9% 7%

6,3

%

15,7

%19%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9

<=40 (40; 60] (60; 80] >80


13%

12%

3% 0% 0% 0% 3% 6% 6% 6% 9% 4% 4% 13%

43,5

%

43,9

%

54,2

%

41,4

%

56,3

% 79,2

%

40,8

%

46,2

%

47,1

%

52,1

%

54,0

%

41,9

%

53,1

% 59,4

%

37%

36%

35%

34%

31%

8%

38% 38

%

35% 35

%

31%

49% 36

% 22%

7% 8% 8%

24% 13

%

13%

18% 9% 12% 6% 6% 5% 7% 6%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9

<=40 (40; 60] (60; 80] >80



0

2 000

4 000

6 000

8 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



0

2 000

4 000

6 000

8 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



84

Rynek wtórny


21%

17%

20%

23%

17%

19%

19%

13%

21%

22%

14% 23

%

12%

20%

36%

32% 38

%

33%

35% 42

% 50%

47%

37%

32%

49% 43

%

44% 47

%

35%

39% 32

%

31%

38% 33

%

23%

28%

40%

41% 35

%

25%

36%

22%

8% 12%

10%

14%

10% 5% 8% 11% 3% 5% 3% 9% 8% 12%

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

III kw

. 200

6IV

kw. 2

006

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7IV

kw. 2

007

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8IV

kw. 2

008

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9IV

kw. 2

009



0% 0% 0% 6% 15%

16%

7% 14%

12%

15%

11%

7% 8% 9%17%

42%

36% 45

%

33% 41

%

52%

27%

34% 36

%

28%

28%

26%

26%

50%

33%

45% 36

%

45%

38%

31%

48%

38%

34%

46%

43%

43%

44%

33% 25

%

18%

12% 6% 6% 10%

12%

16%

15%

15%

22%

22%

21%

0%10%

20%30%

40%50%

60%70%

80%90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9




0%

8% 9%

24%

18%

13%

17%

15%

18%

23%

16%

10%

12%

15%

50%

33%

27%

39%

52%

44% 48

%

40% 41

% 39%

40%

40%

32%

31%

33%

42%

55%

18%

24%

34% 29

%

29%

18%

20%

26%

26%

36%

32%

17%

17% 9%

18% 6% 9% 7%

16%

22%

18%

18%

23%

21%

22%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III kw. 2

006

IV k

w. 200

6

I kw. 2

007

II kw

. 200

7

III kw. 2

007

IV k

w. 200

7

I kw. 2

008

II kw

. 200

8

III kw. 2

008

IV k

w. 200

8

I kw. 2

009

II kw

. 200

9

III kw. 2

009

IV k

w. 200

9

0-40 41-60 61-80 pow. 80


29%

18% 27

% 37%

27%

28% 31

%

22%

25% 27

%

28% 34%

19%

24%

44%

43% 4

2% 29%

38% 45

%

44%

51%

42%

37%

49%

38%

51% 52

%

24%

36% 30%

28%

29% 2

7%

23%

24%

31%

34%

21%

25% 28

%

21%

3% 2%

1%

7% 5% 0% 3% 3% 2%

3% 3% 4% 2%

2%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III k

w. 200

6

IV k

w. 200

6

I kw. 2

007

II kw

. 200

7

III k

w. 200

7

IV k

w. 200

7

I kw. 2

008

II kw

. 200

8

III k

w. 200

8

IV k

w. 200

8

I kw. 2

009

II kw

. 200

9

III k

w. 200

9

IV k

w. 200

9

0-40 41-60 61-80 pow. 80 Źródło: NBP O/O Kielce, badanie własne.


0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



85


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009




2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009




1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

<= 5 6 - 12


1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

<= 5 6 - 12


86


1 5002 0002 500

3 0003 5004 0004 500

5 0005 5006 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

tradycyjna trad. udoskonal. prefabrykowana


1 5002 0002 500

3 0003 5004 0004 500

5 0005 5006 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009




1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002


1 0001 5002 0002 5003 0003 5004 0004 5005 0005 5006 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

1945-1970 1971-1978 1979-19881989-2002 pow. 2002



0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

liczb

a dn

i


87

5. Kraków

Załącznik 5. Kraków

5.1 Sytuacja mieszkaniowa w Krakowie

Tabela 49. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Krakowie

Wyszczególnienie 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Zasób

mieszkaniowy (mieszkania)

- ogółem 281 022 285 093 289 029 293 275 299 754 304 536 311 153 - na 1000 ludności 370 376 381 387 396 402 412

Powierzchnia uŜytkowa mieszkań

łączna (w m2) 14556773 15895241 16143208 16417109 16801648 17128132 17552095

przeciętna (w m2) 55,5 55,8 55,9 56,0 56,1 56,2 56,4

na osobę (w m2) 20,6 21,0 21,3 21,7 22,2 22,6 23,3 Przeciętna ilość izb

w mieszkaniu 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,1 Przeciętna l. osób

w mieszkaniu 2,7 2,6 2,6 2,5 2,5 2,4 2,4 Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie.

5.2 Czynniki demograficzne w Krakowie

Tabela 50. Czynniki demograficzne w Krakowie

Wg stanu na koniec:




w liczbach bezwzględnych na 1000 ludności 2002 757 547 3 355 1 839 -957 4,6 2,5 -1,3

2003 757 685 3 480 1 171 -925 4,8 1,6 -1,3

2004 758 326 3 357 1 078 -598 4,6 1,5 -0,8

2005 756 629 3 557 1 447 -590 4,9 2,0 -0,8

2006 756 267 3 892 825 -279 5,3 1,1 -0,4

2007 756 583 4 214 358 -412 5,7 0,5 -0,6

2008 754 624 4 420 -62 421 6 -0,01 0,6

2009/II kw. 754 854 1 323 . 285 7,2 . 1,6 Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie.

88

Wykres 239. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Krakowa (wg GUS)

600

650

700

750

800

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2015

2020

2025

2030

liczb

a lu

dności

Wykres 240. Relacje demograficzne w Krakowie (wg GUS)

-2

-1

0

1

2

3

4

5

6

7

8

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

/II

kw.

na 1

000

ludn

oś

ci

MałŜeństwa

Saldo migracji

Przyrost naturalny

Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie.

Tabela 51. Gospodarstwa domowe w Krakowie


OGÓŁEM 306 874 jednorodzinne ogółem 107 727



jednorodzinne 4 i więcej os. 65 417 dwurodzinne 8 145

trzy i więcej rodzinne 288 nierodzinne ogółem 114 472

nierodzinne 1 osobowe 107 727 nierodzinne 2 osobowe 5 868 nierodzinne 3 osobowe 613

nierodzinne 4 i więcej os. 264 Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie.

Tabela 52. Wskaźnik obciąŜenia demograficznego w Krakowie




2002 2008 2002 2008 2002 2008 51,8 51,5 94,4 118,7 25,1 27,9


89

5.3 Czynniki ekonomiczne w Krakowie

Wykres 241. Stopa bezrobocia w Krakowie na przestrzeni lat 2002-2009

8,4 8,4

7,56,9

5,5

3,8

2,8

4,2

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Sto

pa b

ezro

boci

a (w

%)

Wykres 242. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Krakowie

2229

2223 23

41 2433 26

06

2901

3192 33

32

2 000

2 500

3 000

3 500

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

/Ikw

.

prze

c. w

ynag

rodz

enie

mie

s. w

pln


5.4 Budownictwo mieszkaniowe w Krakowie

Tabela 53. Mieszkania, na budowę których wydano pozwolenia w Krakowie

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Ogółem, w tym: 4 194 2 297 4 211 5 743 10 341 11 168 12 051 6 238 - indywidualne 509 276 356 352 706 750 794 635 - na sprzedaŜ lub wynajem 2 470 1 669 3 360 5 231 8 685 9 882 11 229 5 603

Tabela 54. Mieszkania, których budowę rozpoczęto w Krakowie

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Ogółem, w tym: 2 984 1 215 4 189 4 306 9 649 10 499 7 583 6 199 - indywidualne 392 330 241 365 1 017 841 1 906 1 541 - na sprzedaŜ lub wynajem

1 530 647 2 553 3 102 6 954 9 148 . 4 658

Tabela 55. Mieszkania oddane do uŜytkowania w Krakowie

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Ogółem, w tym: 3 481 4 131 4 472 4 557 6 612 4 922 6 621 10 332 - indywidualne 429 1 043 867 725 782 600 713 762 - spółdzielcze 557 550 249 377 1 120 0 0 0 - na sprzedaŜ lub wynajem 1 451 1 900 2 385 2 787 3 988 4 233 5 674 9 570 - społeczne czynszowe 1 021 545 913 668 722 0 0 0 - komunalne 0 35 0 0 0 89 234 0

90

Tabela 56. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Krakowie

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Mieszkania oddane do uŜytkowania - ogółem 3 481 4 131 4 472 4 557 6 612 4 922 6 621 10 332

- na 1000 ludności 4,6 5,4 5,9 6,0 8,7 6,5 8,8 . - na 1000 zawartych małŜeństw 1 038 1 185 1 332 1 281 1 699 1 168 1 498 .

Przec. powierzchnia uŜytkowa mieszkania oddanego

63,1 75,8 67,5 66,6 60,6 69,7 64,1 61,3


Przeciętna liczba izb w odd. mieszkaniach

2,9 3,3 3,2 3,2 3,1 3,2 3,1 .


21,8 23,0 21,1 20,8 19,5 21,8 20,7 .


Wykres 243. Zasób mieszkaniowy w Krakowie wg wieku w 2002 r.



14% 1918-194410%

do 19188%

1945-197034%

1971-198834%

Wykres 244. Zasób mieszkaniowy w Krakowie wg powierzchni uŜytkowej w 2002 r.

60-79 m217%

pow. 80 m213%

40-59 m241%

poni Ŝej40 m223%

Wykres 245. Zasób mieszkaniowy w Krakowie wg liczby izb w 2002 r.

1 izba7%

2 izby20%

4+ izby39%

3 izby34%

Wykres 246. Zasób mieszkaniowy w Krakowie wg form własności

0% 20% 40% 60% 80% 100%

2002

2003

2004

2005

2006

2007


91

Tabela 57. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Krakowie wg stanu na dzień 31.12.2009 r.


2 Pośrednicy 932

3 Notariusze 1 417



6 Wspólnoty mieszkaniowe Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie.



II półrocze 2008


II półrocze 2009

Rok 2009

Liczba umów 95 229 324 . . .

Wartość w tys. zł 16 021 44 275 60 296 . . . Źródło: NBP O/O Kraków, szacunki własne.

Wykres 247. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Krakowie

0,30 0,31

0,31 0,32 0,

34 0,36 0,37 0,

38

0,39

0,39 0,40

0,40

0,33

0,31 0,32 0,33 0,

35 0,36

0,41

0,41 0,

43 0,45 0,

46

0,45

0,39

0,300,

33

0,30

0,20

0,25

0,30

0,35

0,40

0,45

0,50

2006

-kw

.3

2006

-kw

.4

2007

-kw

.1

2007

-kw

.2

2007

-kw

.3

2007

-kw

.4

2008

-kw

.1

2008

-kw

.2

2008

-kw

.3

2008

-kw

.4

2009

-kw

.1

2009

-kw

.2

2009

-kw

.3

2009

-kw

.4

m2

/ prz

ecię

tne

mie

sięcz

ne w

ynag

rodz

enie

w s

ekto

rze

prze

dsiębi

orst

w


Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie oraz NBP O/O Kraków, szacunki własne.

92

5.5 Ceny na rynku mieszkaniowym w Krakowie (wg bazy NBP)

Tabela 59. Poziom średniej ceny mieszkania w Krakowie


ofertowa Cena trans.

Cena ofertowa Cena trans.

III kw. 2006 6 021 6 816 7 114 5 193

IV kw. 2006 7 929 7 089 7 383 6 349

I kw. 2007 8 247 7 192 8 369 6 267

II kw. 2007 8 129 7 856 8 272 7 309

III kw. 2007 8 420 8 060 8 255 7 193

IV kw. 2007 8 355 7 985 8 140 6 715

I kw. 2008 8 084 8 000 7 979 6 777

II kw. 2008 8 034 8 027 7 934 6 629

III kw. 2008 8 012 7 814 7 180 6 294

IV kw. 2008 7 751 7 518 7 251 6 530

I kw. 2009 7 675 7 373 6 864 6 110

II kw. 2009 7 622 7 169 6 678 6 065

III kw. 2009 7 631 6 866 6 564 5 975

IV kw. 2009 7 521 6 981 6 734 6 155 Źródło: NBP O/O Kraków, badanie własne.

Tabela 60. Dynamika zmian średniej ceny mieszkania w Krakowie



Cena trans.

Cena ofert.

Cena trans.

Cena ofert.

Cena trans.

Cena ofert.

Cena trans.

III kw. 2006 . . . . . . . .

IV kw. 2006 131,7 104,0 103,8 122,3 . . . .

I kw. 2007 104,0 101,5 113,4 98,7 . . . .

II kw. 2007 98,6 109,2 98,8 116,6 . . . .

III kw. 2007 103,6 102,6 99,8 98,4 139,8 118,3 116,0 138,5

IV kw. 2007 99,2 99,1 98,6 93,4 105,4 112,6 110,3 105,8

I kw. 2008 96,8 100,2 98,0 100,9 98,0 111,2 95,3 108,1

II kw. 2008 99,4 100,3 99,4 97,8 98,8 102,2 95,9 90,7

III kw. 2008 99,7 97,3 90,5 94,9 95,2 96,9 87,0 87,5

IV kw. 2008 96,7 96,2 101,0 103,7 92,8 94,2 89,1 97,2

I kw. 2009 99,0 98,1 94,7 93,6 94,9 92,2 86,0 90,2

II kw. 2009 99,3 97,2 97,3 99,3 94,9 89,3 84,2 91,5

III kw. 2009 100,1 95,8 98,3 98,5 95,2 87,9 91,4 94,9

IV kw. 2009 98,6 101,7 102,6 103,0 97,0 92,9 92,9 94,3 Źródło: NBP O/O Kraków, badanie własne.

93

Rynek pierwotny


3% 15%

18%

18%

17%

18%

19%

19%

19%

18%

18%

18%

19%

19%31

%

12%

35% 42

%

40%

43% 43% 44

%

43%

45%

45%

43% 42

%

45%

64%

69%

44% 37

%

40%

36%

36%

35%

35%

33%

33%

35%

35%

33%

2% 3% 3% 3% 3% 3% 2% 3% 3% 3% 3% 4% 3% 3%

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

III kw

. 2006

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 2007

IV kw. 2

007

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw. 2

008

IV kw. 2

008

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw. 2

009

IV kw

. 200

9



6% 18

%

20%

17%

16%

16%

15%

17%

16%

19%

17%

18%

20%

19%

51%

35% 41

%

45%

45%

48%

48%

47%

48%

46%

49%

49% 54

%

46%

32% 42

% 35%

30%

31% 28

%

29%

27%

29%

30%

30%

29% 25

%

32%

12% 5% 5% 7% 8%

9%

9%

9% 7% 5% 4% 3% 1% 3%

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9


Źródło: NBP O/O Kraków, badanie własne.


0% 7% 18

%

19%

17%

20%

21%

21%

20%

20%

20%

20%

21%

23%30

,5%

23,

6% 2

7,4% 37

,6%

36,5

%

39,2

%

39,4

%

40,0

%

40,8

%

43,

9%

44,

2%

42,6

%

41,

0%

41,

2%

68%

55%

28%

28%

32%

25% 28

%

29%

29%

31%

30%

32%

31%

29%

2%

14%

26% 15

%

14%

16%

11%

10%

10% 5% 5% 6% 7%

7%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9

<=40 (40; 60] (60; 80] >80


5%

19% 26

%

24%

23%

22%

21%

23%

27%

18% 20

%

24%

27%

27%38

,5% 31

,3% 36

,5%

39,7

%

40,9

%

44,7

%

44,3

%

42,2

%

41,2

%

50,6

%

49,4

%

49,1

%

54,2

%

45,1

%

46% 40

% 30%

28%

27%

24%

24%

24%

24%

22% 25

%

24% 17

%

24%11

%

9% 7% 9% 9% 10%

10%

10% 8% 1

0% 6% 3% 1%

3%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9

<=40 (40; 60] (60; 80] >80



02 0004 0006 0008 000

10 00012 00014 00016 00018 00020 00022 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



02 0004 0006 0008 000

10 00012 00014 00016 00018 00020 00022 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



94

Rynek wtórny


29%

22%

23%

28%

33%

36%

24% 33

%

26%

27% 44

%

34%

20% 32

%

43%

42% 50

%

44%

38%

36%

46% 37

%

42%

46%

36%

48%

53% 39

%

24%

25% 19

%

28%

29%

25%

22%

23%

29%

24% 17

%

16%

24%

25%

4%

11% 8% 0% 0% 3% 8% 7% 3% 4% 4% 2% 3% 4%

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

III kw

. 200

6IV

kw. 2

006

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7IV

kw. 2

007

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8IV

kw. 2

008

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9IV

kw. 2

009



20%

15%

19%

23%

23%

20%

20%

14%

21%

19%

18%

18%

17%

20%

48%

42%

40%

35%

39%

42%

41%

42% 39

%

41%

45%

39%

46%

39%

27%

33%

29%

32% 32

%

27%

30%

30% 32

%

33%

30%

36%

25%

28%

4%

10%

12%

11% 6%

11%

10%

15% 8% 7% 6% 7%

12%

12%

0%10%

20%30%

40%50%

60%70%

80%90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9



Wykres 256. Struktura mieszkań wg powierzchni uŜytkowej – rynek wtórny – oferty

33%

22% 30

%

30%

32%

35%

35%

25% 32

%

33%

37%

27%

28%

32%

44%

39% 39

%

35%

35% 40

%

39%

35%

41% 41

%

38%

41% 46%

38%

16%

22% 22

%

25%

24% 16

%

17%

30%

18%

17%

16%

23% 18%

21%

7%

18% 9% 10

%

9% 9% 9% 10% 8% 8% 9% 8% 8% 9%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw

. 200

7

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw

. 200

8

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw

. 200

9

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9

0-40 41-60 61-80 pow. 80


55%

42%

37%

41%

45%

44%

38% 47

%

31%

36% 51

%

39%

38%

38%

31%

25%

37%

56%

48%

42%

49%

37%

48%

43%

35%

44%

40%

43%

8%

22% 15

%

3% 5%

11%

11%

17%

19%

17% 11

%

14%

16%

14%

6%

11%

11% 0% 2% 3% 3% 0% 2% 4% 4% 3% 6% 5%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9

0-40 41-60 61-80 pow. 80



02 0004 0006 0008 000

10 00012 00014 00016 00018 00020 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 2009

IV kw

. 2009



02 0004 0006 0008 000

10 00012 00014 00016 00018 00020 000

III kw

. 2006

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 2007

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 2008

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



95


4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009




4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

niski przeciętny wysoki surowy


4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

niski przeciętny wysoki surowy



4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

<= 5 6 - 12


4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

<= 5 6 - 12


96


4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

tradycyjna prefabrykowana


4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

III kw

. 2006

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 2007

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 2008

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 2009

IV kw

. 2009

prefabrykowana tradycyjna



4 000

5 0006 000

7 000

8 000

9 00010 000

11 000

12 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw . 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

do 1945 1945-1970 1971-19781979-1988 1989-2002 pow. 2002


4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

11 000

12 000

III kw

. 200

6

IV kw. 2

006

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw. 2

007

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 2008

IV kw. 2

008

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 2009

IV kw. 2

009

do 1945 1945-1970 1971-19781979-1988 1989-2002 pow. 2002



0

20

40

60

80

100

120

140

160

III k

w. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw

. 200

7

III k

w. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw

. 200

8

III k

w. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw

. 200

9

III k

w. 200

9

IV kw

. 200

9

liczb

a dn

i


97

6. Lublin

Załącznik 6. Lublin

1.1. Sytuacja mieszkaniowa w Lublinie Tabela 61. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Lublinie




mieszkań

- łączna (w m2) 6925515 7461803 7530875 7640086 7736105 7844968 7996931

- przeciętna (w m2) 58,0 58,2 58,4 58,5 58,6 58,9 59,1


w mieszkaniu 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 Przeciętna l. osób w

mieszkaniu 2,9 2,8 2,8 2,7 2,7 2,6 2,6 Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie.

6.1 Czynniki demograficzne w Lublinie

Tabela 62. Czynniki demograficzne w Lublinie

Wg stanu na koniec:




w liczbach bezwzględnych na 1000 ludności 2002 358 354 1 736 -197 -64 5,0 -0,6 -0,2

2003 356 563 1 759 -328 160 5,1 -2,6 0,5

2004 355 998 1 802 -1 206 23 5,2 -3,5 0,1

2005 354 967 1 990 -856 12 5,8 -2,7 0,0

2006 353 483 2 124 -1 127 194 6,2 -4,2 0,6

2007 351 806 2 241 -1 372 116 6,5 -4,2 0,3

2008 350 462 2 161 -844 186 6,3 -2,5 0,5 Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie.

98

Wykres 271. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Lublina (wg GUS)

260 000

280 000

300 000

320 000

340 000

360 000

380 00020

02

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2015

2020

2025

2030

liczb

a lu

dności

Wykres 272. Relacje demograficzne w Lublinie (wg GUS)

-6

-4

-2

0

2

4

6

8

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

na 1

000

ludn

oś

ci

MałŜeństwa

Saldo migracji

Przyrost naturalny

Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie.

Tabela 63. Gospodarstwa domowe w Lublinie








nierodzinne 4 i więcej os. 98 Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie.

Tabela 64. Wskaźnik obciąŜenia demograficznego w Lublinie




2002 2008 2002 2008 2002 2008

50,0 50,0 76,0 103,0 22,0 25,0 Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie.

99

6.2 Czynniki ekonomiczne w Lublinie

Wykres 273. Stopa bezrobocia w Lublinie

13,7 13,6

12,5 12,2

10,7

8,3

7,4

9,3

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Sto

pa b

ezro

boci

a (w

%)

Wykres 274. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Lublinie

2156

2028 20

98

213

5 2258

2508

278

4

2828

1 800

2 000

2 200

2 400

2 600

2 800

3 000

3 200

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

prze

c. w

ynag

rodz

enie

mie

s. w

pln


6.3 Budownictwo mieszkaniowe w Lublinie

Tabela 65. Mieszkania na budowę których wydano pozwolenia w Lublinie

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Ogółem, w tym: 371 1 009 1 233 1 111 1 576 2 276 1 586 1 723 - indywidualne 126 173 175 232 192 246 179 218

- na sprzedaŜ lub wynajem 110 577 536 530 1 203 1 553 1 020 1 185

Tabela 66. Mieszkania, których budowę rozpoczęto w Lublinie

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Ogółem, w tym: 789 879 1 238 1 331 1 658 1 529 1 275 1 350 - indywidualne 151 180 222 313 174 230 169 187


49 435 572 597 1 306 1 094 823 641

Tabela 67. Mieszkania oddane do uŜytkowania w Lublinie

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Ogółem, w tym: 1 125 1 453 1 081 1 661 1 404 1 379 2 196 1 249 - indywidualne 203 429 305 291 199 329 253 254 - spółdzielcze 428 490 338 434 275 297 273 26

- na sprzedaŜ lub wynajem 398 305 320 856 830 624 1 582 899


100

Tabela 68. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Lublinie



małŜeństw 648 826 600 835 661 615 1 016 .

Przec. pow. uŜytkowa mieszkania oddanego 71,2 80,1 79,3 72,2 72,5 84,6 72,2 90,3


Przeciętna liczba izb w oddanych mieszkaniach 3,9 4,0 3,8 3,7 3,6 4,0 3,8 .

Przeciętna powierzchnia izby 18,2 20,1 20,6 19,8 20,0 21,3 18,8 .


6.4 Zasób mieszkaniowy w Lublinie

Wykres 275. Zasób mieszkaniowy w Lublinie wg wieku w 2002 r.

1945-197026%

do 194411%

1971-198840%


będącymi w budow ie

23%

Wykres 276. Zasób mieszkaniowy w Lublinie wg powierzchni uŜytkowej w 2002 r.

40-59 m242%

60-79 m222%

pow. 80 m213%

poni Ŝej40 m223%

101

Wykres 277. Zasób mieszkaniowy w Lublinie wg liczby izb w 2002 r.

1 izba3%

2 izby14%

3 izby34%

4+ izby49%

Wykres 278. Zasób mieszkaniowy w Lublinie wg form własności

0% 20% 40% 60% 80% 100%

2002

2003

2004

2005

2006

2007



Tabela 69. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Lublinie


2 Pośrednicy 37

3 Notariusze 31



6 Wspólnoty mieszkaniowe 485 Źródło: szacunki własne.



II półrocze 2008


II półrocze 2009

Rok 2009

Liczba umów 171 319 490 134 307 444

Wartość w tys. zł 432134 82727 125941 35458 72280 107738 Źródło: NBP O/O Lublin, szacunki własne.

Wykres 279. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Lublinie

0,75

0,76

0,70

0,60

0,59

0,58 0,

63

0,56 0,57

0,64

0,61 0,

63

0,63

0,82 0,

87

0,63

0,58

0,57 0,

60

0,58

0,58 0,

61 0,63

0,61

0,61

0,620,

770,

76

0,45

0,50

0,55

0,60

0,65

0,700,75

0,80

0,85

0,90

0,95

2006

-kw.3

2006

-kw.4

2007

-kw.1

2007

-kw.2

2007

-kw.3

2007

-kw.4

2008

-kw.1

2008

-kw.2

2008

-kw.3

2008

-kw.4

2009

-kw.1

2009

-kw.2

2009

-kw.3

2009

-kw.4

m2

/ prz

eciętn

e m

iesięcz

ne w

ynagr

odze

nie

w s

ekto

rze

prze

dsiębior

stw


Źródło: Urząd Statystyczny Lublin oraz NBP O/O Lublin, szacunek własny.

102

6.5 Ceny na rynku mieszkaniowym w Lublinie (wg bazy NBP)

Tabela 71. Poziom średniej ceny mieszkania w Lublinie



Cena ofertowa

Cena transakcyjna

III kw. 2006 3 456 3 022 3 160 2 769

IV kw. 2006 3 314 3 304 3 562 2 884

I kw. 2007 3 604 3 309 3 986 3 373

II kw. 2007 4 143 3 503 4 699 3 870

III kw. 2007 4 645 4 125 4 815 4 265

IV kw. 2007 5 047 4 597 4 962 4 713

I kw. 2008 5 011 4 861 5 141 4 718

II kw. 2008 5 174 4 531 5 071 4 890

III kw. 2008 5 170 5 073 5 111 4 885

IV kw. 2008 5 266 5 217 5 091 4 859

I kw. 2009 5 177 4 746 5 062 4 805

II kw. 2009 5 079 4 693 5 017 4 650

III kw. 2009 5 329 4 437 5 010 4 589

IV kw. 2009 5 287 4 830 4 977 4 926 Źródło: NBP O/O Lublin, badanie własne.

Tabela 72. Dynamika zmian średniej ceny mieszkania w Lublinie



Cena trans.

Cena ofert.

Cena trans.

Cena ofert.

Cena trans.

Cena ofert.

Cena trans.

III kw. 2006 . . . . . . . .

IV kw. 2006 95,9 109,3 122,7 104,2 . . . .

I kw. 2007 108,8 100,2 111,9 117,0 . . . .

II kw. 2007 115,0 105,9 117,9 114,7 . . . .

III kw. 2007 112,1 117,8 102,5 110,2 134,4 136,5 152,4 154,0

IV kw. 2007 108,7 111,4 103,1 110,5 152,3 139,1 139,3 163,4

I kw. 2008 99,3 105,7 103,6 100,1 139,0 146,9 129,0 139,9

II kw. 2008 103,3 93,2 98,6 103,6 124,9 129,3 107,9 126,4

III kw. 2008 99,9 112,0 100,8 99,9 111,3 123,0 106,1 114,5

IV kw. 2008 101,9 102,8 99,6 99,5 104,3 113,5 102,6 103,1

I kw. 2009 98,3 91,0 99,4 98,9 103,3 97,6 98,5 101,8

II kw. 2009 98,1 98,9 99,1 96,8 98,2 103,6 98,9 95,1

III kw. 2009 104,9 94,5 99,9 98,7 101,2 85,0 99,0 94,4

IV kw. 2009 99,2 108,9 99,3 107,3 100,4 92,6 98,3 101,4 Źródło: NBP O/O Lublin, badanie własne.

103

Rynek pierwotny


8% 10%

6% 6% 4% 3% 9% 7% 7% 4% 8% 8% 8% 12%

42%

35%

40%

47%

48%

46% 50

%

51%

52%

51%

46%

45%

40%

42%

29%

33% 38

% 35%

33%

33% 30

%

28%

27%

28%

30%

30%

30% 28

%

21%

22%

16%

12%

16%

17%

12%

14%

13%

16%

17%

17%

22%

18%

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9



8%

4% 13%

5%

10% 5% 0% 5% 6% 3% 8%

4% 6% 12

%

40% 50

%

34%

43% 46%

49% 63%

42% 52%

54%

48%

53%

51%

42%

44% 36

%

40%

39% 42

%

41% 32

%

36%

35%

34%

32%

30%

36%

28%

8% 11%

13%

13% 3

%

5%

5%

17% 6% 8

%

13% 12

% 7%

18%

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

III kw. 2

006

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw. 2

007

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw. 2

008

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw. 2

009

IV kw

. 200

9


Źródło: NBP O/O Lublin, badanie własne.


4% 8% 9% 9% 7% 4% 10%

8% 8% 6% 9% 11%

10%

10%

46,6

%

41,6

%

48,4

%

53,4

%

49,6

%

57,6

%

57,3

%

58,1

%

60,2

%

59,0

%

51,9

%

49,5

%

45,5

%

47,5

%

23%

30% 27

% 25%

30%

25% 22

%

22%

20%

21%

23%

23%

23%

23%

27%

21%

16%

13%

14%

13%

10%

11%

11%

14%

16%

16%

21%

20%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9

<=40 (40; 60] (60; 80] >80


8% 12%

9% 6% 10%

9% 7% 7% 10%

3% 7% 4% 9% 16%

47,2

%

57,3

%

48,9

%

53,0

% 62,8

%

52,3

%

61,0

%

53,4

%

53,2

%

62,3

%

56,3

%

61,6

%

56,1

%

46,8

%

31% 26

%

33%

29%

25%

33%

25%

26% 32

%

26%

25%

22%

29%

20%

13% 5% 9% 12% 3% 5% 7%

14% 5% 8%

12%

12% 6%

17%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9

<=40 (40; 60] (60; 80] >80



0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



0

2 000

4 000

6 000

8 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



104

Rynek wtórny


36% 41%

43% 53

%

42%

42%

41%

44%

41%

44%

45%

17%

16%

14%

35%

23% 27

% 20%

23%

25%

25% 25%

27% 30

%

30%

42%

42%

42%

4% 16% 10

% 14%

20%

19%

20%

18%

20% 15

%

14%

30%

27%

27%

26%

21%

20% 14%

15%

14%

14%

12%

12%

11%

11%

11%

14%

17%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III kw. 2

006

IV kw. 2

006

I kw. 2

007

II kw

. 200

7

III kw. 2

007

IV kw. 2

007

I kw. 2

008

II kw

. 200

8

III kw. 2

008

IV k

w. 200

8

I kw. 2

009

II kw

. 200

9

III kw. 2

009

IV kw. 2

009

0-40 41-60 61-80 pow. 80


40%

41%

40%

46%

46%

42%

45%

51%

55%

46% 53

%

42%

29% 36

%

45%

23%

22% 23

%

25%

18%

17% 18

% 18%

16%

26%

29%

48%

33%

11%

16% 26

% 20%

18%

27%

28% 21

% 21%

27% 15

%

17% 18

%

22%

4%

21% 11

%

11%

10%

13%

10%

10% 5%

10% 6%

13% 5% 9%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9

0-40 41-60 61-80 pow. 80



0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009




6%

20%

21%

11%

13%

19%

19%

9% 11% 19

%

15%

8% 18%

21%

34%

38%

37%

40%

36% 34

%

43%

39% 49

% 43%

40%

35%

43%

38%

45% 31

%

31%

32%

31% 33

% 28%

34% 29

%

24%

31%

42%

30%

24%

15%

11%

11%

17%

20%

13%

11%

18% 11

%

13%

15%

15% 9%

17%

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

III kw. 2

006IV

kw. 2

006

I kw. 2

007II k

w. 200

7III

kw. 200

7IV

kw. 2

007

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8IV

kw. 2

008I k

w. 200

9II k

w. 200

9III

kw. 2

009

IV kw. 2

009



7% 12%

8% 8% 11%

12%

13%

12%

14%

11%

10%

11%

11%

9%

22% 31

%

31%

36%

36%

36%

35%

36%

35%

34%

34%

34%

35%

36%

46% 34

%

37% 39

%

35%

34%

33%

32%

31%

35%

39%

37%

32%

33%

26%

23%

24% 17

%

17%

17%

19%

19%

19%

20%

17%

18%

22%

22%

0%10%

20%30%

40%50%

60%70%

80%90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw. 200

6

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw. 200

7

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw. 2

008

IV kw. 2

008

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw. 2

009

IV kw. 2

009


Źródło: NBP O/O Lublin , badanie własne.

105


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

III kw

. 2006

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

III kw

. 2006

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 2007

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 2009

IV kw

. 2009




2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009




1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

<= 5 6 - 12


1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

<= 5 6 - 12


106


1 5002 0002 500

3 0003 5004 0004 500

5 0005 5006 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



1 5002 0002 5003 0003 5004 0004 5005 0005 5006 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

tradycyjna trad.udoskonal. płyta



1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002


1 0001 5002 0002 5003 0003 5004 0004 5005 0005 5006 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

1945-1970 1971-1978 1979-19881989-2002 pow. 2002



0

50

100

150

200

250

300

350

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw

. 200

7

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 200

8

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9

liczb

a dn

i


107

7. Łód ź

Załącznik 7. Łód ź

1.1. Sytuacja mieszkaniowa w Łodzi

Tabela 73. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Łodzi




mieszkań - łączna (w m2) 16456476 17373645 17461143 17512876 17607369 17772695 17905157

- przeciętna (w m2) 52,0 52,4 52,6 52,8 52,9 53,1 53,3 - na osobę (w m2) 21,0 22,3 22,6 22,8 23,2 23,5 24,0

Przeciętna ilość izb w mieszkaniu 3,0 3,1 3,1 3,1 3,1 3,1 3,1

Przeciętna liczba osób w mieszkaniu 2,4 2,4 2,3 2,3 2,3 2,3 2,2

Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi.

7.1 Czynniki demograficzne w mieście Łódź

Tabela 74. Czynniki demograficzne w Łodzi

Wg stanu na koniec:




w liczbach bezwzględnych na 1000 ludności 2002 785 134 3 440 -968 -4 924 4,4 -1,2 -6,2 2003 779 129 3 609 -957 -4 785 4,6 -1,2 -6,2 2004 774 004 3 517 -1 123 -4 500 4,6 -1,5 -5,8 2005 767 628 3 437 -1 241 -4 674 4,5 -1,8 -6,1 2006 760 251 3 790 -1 395 -4 926 6,5 -2,4 -6,5 2007 753 192 3 973 -1 816 -4 852 5,3 -2,8 -6,5 2008 747 152 4 267 -1 638 -4 146 5,7 -2,2 -5,6


108

Wykres 303. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Łodzi (wg GUS)

260 000

360 000

460 000

560 000

660 000

760 000

860 000

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2010

2015

2020

2025

2030

liczb

a lu

dności

Wykres 304. Relacje demograficzne w Łodzi (wg GUS)

-8

-6

-4

-2

0

2

4

6

8

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

na 1

000

ludn

ości

MałŜeństwa

Saldo migracjiPrzyrost naturalny


Tabela 75. Gospodarstwa domowe w miastach województwa łódzkiego


Prognoza GUS na 2010 r.

Prognoza GUS na 2030 r.

OGÓŁEM 689 003 708 989 634 492 jednorodzinne ogółem 453 352 . .

jednorodzinne 2 osobowe 172 076 . . jednorodzinne 3 osobowe 148 005 . .

jednorodzinne 4 i więcej os. 149 803 . . dwurodzinne 15 908 . .

trzy i więcej rodzinne 402 . . nierodzinne ogółem 219 341 . .

nierodzinne 1 osobowe 205 900 . . nierodzinne 2 osobowe 12 270 . . nierodzinne 3 osobowe 949 . .

nierodzinne 4 i więcej os. 222 . . Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi.

Tabela 76. Wskaźnik obciąŜenia demograficznego w Łodzi




2002 2008 2002 2008 2002 2008 53,8 53,5 121,6 148,6 29,5 32,0


109

7.2 Czynniki ekonomiczne w mieście Łodzi

Wykres 305. Stopa bezrobocia w Łodzi

18,8 19,118,2

16,4

11,9

8,7

6,7

9,5

6

8

10

12

14

16

18

20

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Sto

pa b

ezro

boci

a (w

%)

Wykres 306. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Łodzi

2 10

2

2 16

5 2 29

4

2 40

2

2 50

1 2 69

8

3 00

2

2976

1 800

2 000

2 200

2 400

2 600

2 800

3 000

3 200

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

prze

c. w

ynag

rodz

enie

mie

s. w

pln


7.3 Budownictwo mieszkaniowe w Łodzi

Tabela 77. Mieszkania, na budowę których wydano pozwolenia w mieście Łódź

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Ogółem, w tym: . 435 679 1 067 1 489 4 275 3 660 2 868 - indywidualne . 313 329 434 433 1 157 707 525

- na sprzedaŜ lub wynajem . 107 41 298 606 2 703 2 118 2 051

Tabela 78. Mieszkania, których budowę rozpoczęto w mieście Łódź

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Ogółem, w tym: 537 583 455 880 994 2 061 1 529 1 452 - indywidualne . . . . . . . 352

- na sprzedaŜ lub wynajem . . . . . . . 836

Tabela 79. Mieszkania oddane do uŜytkowania w mieście Łódź

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Ogółem, w tym: 1 255 1 273 1 384 682 1 186 1 559 2 397 - indywidualne 583 956 454 362 316 437 471 - spółdzielcze 100 126 233 31 176 162 93

- na sprzedaŜ lub wynajem 359 59 425 131 521 754 1 534 - społeczne czynszowe 52 48 188 81 176 147 140

- komunalne 161 84 84 77 46 58 159

110

Tabela 80. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w mieście Łódź

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Mieszkania oddane do uŜytkowania - ogółem 1 255 1 273 1 384 682 1 186 1 559 2 397

- na 1000 ludności 1,6 1,6 1,8 0,9 1,5 2,1 3,2 - na 1000 zawartych małŜeństw 365 353 394 198 313 392 562

Przec. pow. uŜytkowa mieszkania oddanego 117,2 152,2 107,9 131,5 102,9 94,2 84,5

Liczba izb oddanych 5 453 6 326 6 226 3 322 5 097 6 068 8 659

Przeciętna liczba izb w oddanych mieszkaniach 4,3 5,0 4,5 4,9 4,3 3,9 3,6

Przeciętna powierzchnia izby 27,0 30,6 24,0 27,0 23,9 24,2 23,4 Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi.

7.4 Zasób mieszkaniowy w Łodzi



Wykres 307. Zasób mieszkaniowy w Łodzi wg wieku w 2002 r.

1945-197030%

do 194428%

1971-198835%



7%

Wykres 308. Zasób mieszkaniowy w Łodzi wg powierzchni uŜytkowej w 2002 r.

40-59 m246%

60-79 m213%

pow. 80 m29%

poni Ŝej40 m223%

Wykres 309. Zasób mieszkaniowy w Łodzi wg liczby izb w 2002 r.

Wykres 310. Zasób mieszkaniowy w Łodzi wg form własności

0% 20% 40% 60% 80% 100%

2002

2003

2004

2005

2006

2007


1 izba 8%

2 izby20%

3 izby 42%

4+ izby 30%

111

Tabela 81. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Łodzi


2 Pośrednicy 161

3 Notariusze 51



6 Wspólnoty mieszkaniowe . Źródło: NBP O/O Łódź, szacunki własne.



II półrocze 2008


II półrocze 2009

Rok 2009

Liczba umów 1 000 790 1 790 1 100 1 050 2 150

Wartość w tys. zł 192 000 160 000 352 000 198 000 196 000 394 000 Źródło: NBP O/O Łódź, szacunki własne.

Wykres 311. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Łodzi

0,81

0,65

0,46 0,48 0,50 0,54

0,55

0,54

0,51

0,64

0,58 0,

62

0,56

1,22

1,09

0,66

0,63

0,63 0,66 0,

70 0,74

0,70 0,

78

0,76 0,

81

0,82

0,59

0,75

0,30

0,50

0,70

0,90

1,10

1,30

2006

-kw

.3

2006

-kw

.4

2007

-kw

.1

2007

-kw

.2

2007

-kw

.3

2007

-kw

.4

2008

-kw

.1

2008

-kw

.2

2008

-kw

.3

2008

-kw

.4

2009

-kw

.1

2009

-kw

.2

2009

-kw

.3

2009

-kw

.4

m2

/ prz

ecię

tne

mie

się

czne

wyn

agro

dzen

ie

w

se

ktor

ze p

rzed

się

bior

stw

rynek pierwotny

rynek wtórny

Źródło: Urząd Statystyczny Łodzi oraz NBP O/O Łódź, szacunek własny.

112

7.5 Ceny na rynku mieszkaniowym w Łodzi (wg bazy NBP)

Tabela 83. Poziom średniej ceny mieszkania w Łodzi

Rynek pierwotny Rynek wtórny Notowanie

Cena ofert. Cena trans. Cena ofert. Cena trans.

III kw. 2006 3 210 2 860 2 740 1 905 IV kw. 2006 4 237 3 642 3 316 2 160 I kw. 2007 4 927 4 209 4 130 3 360 II kw. 2007 5 453 5 403 4 609 3 749 III kw. 2007 5 201 5 212 4 721 3 981 IV kw. 2007 5 062 5 076 4 686 4 039 I kw. 2008 5 048 5 103 4 737 4 160 II kw. 2008 4 962 5 041 4 668 3 961 III kw. 2008 5 480 5 214 4 544 3 780 IV kw. 2008 5 329 5 542 4 873 4 020 I kw. 2009 5 308 4 746 4 730 3 874 II kw. 2009 4 960 5 101 4 431 3 870 III kw. 2009 5 261 4 957 4 643 3 677 IV kw. 2009 5 250 5 275 4 400 3 636 Źródło: NBP O/O Łódź, badanie własne.

Tabela 84. Dynamika zmian średniej ceny mieszkania w Łodzi

Dynamika kw./kw. Dynamika r/r Rynek Pierwotny Rynek Wtórny Rynek Pierwotny Rynek Wtórny Notowanie Cena ofert.

Cena trans.

Cena ofert.

Cena trans.

Cena ofert.

Cena trans.

Cena ofert.

Cena trans.

III kw. 2006 . . . . . . . .

IV kw. 2006 132,0 127,3 121,0 113,4 . . . .

I kw. 2007 116,3 115,6 124,5 155,6 . . . .

II kw. 2007 110,7 128,4 111,6 111,6 . . . .

III kw. 2007 95,4 96,5 102,4 106,2 162,0 182,2 172,3 209,0

IV kw. 2007 97,3 97,4 99,3 101,5 119,5 139,4 141,3 187,0

I kw. 2008 99,7 100,5 101,1 103,0 102,5 121,2 114,7 123,8

II kw. 2008 98,3 98,8 98,5 95,2 91,0 93,3 101,3 105,6

III kw. 2008 110,4 103,4 97,3 95,4 105,4 100,0 96,2 94,9

IV kw. 2008 97,2 106,3 107,2 106,4 105,3 109,2 104,0 99,5

I kw. 2009 99,6 85,6 97,1 96,4 105,1 93,0 99,9 93,1

II kw. 2009 93,4 107,5 93,7 99,9 100,0 101,2 94,9 97,7

III kw. 2009 106,1 97,2 104,8 95,0 96,0 95,1 102,2 97,3

IV kw. 2009 99,8 106,4 94,8 98,9 98,5 95,2 90,3 90,4 Źródło: NBP O/O Łódź, badanie własne.

113

Rynek pierwotny


11%

11%

0% 0% 0% 0% 0% 0% 1% 1% 1% 1% 1% 1%

44%

43%

0%

52%

38%

38%

38%

40% 48

%48%

51%

47%

46% 47

%

33%

32%

23%

30%

49%

49%

49%

50%

37%

35% 36

%

39%

38%

37%

11%

14%

77%

18%

13%

14%

13% 10

%

14%

17%

12%

13%

15%

16%

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

4+ pok. 3 pok. 2 pok. 1 pok.


0% 7% 13%

5%

0% 0% 0% 0% 0% 5%

0% 0% 0% 0%

35% 33

%49%

45%

56% 64

%67%

65%

58%

23%

63%

52%

54%

50%

40%

17%

25%

40% 37

% 33%

31%

33%

39%

55%

31%

25% 42

%

42%

25%

43%

13%

10%

7% 3%

2%

3%

3%

18% 6%

23% 4% 8%

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

4+ pok. 3 pok. 2 pok. 1 pok. Źródło: NBP O/O Łódź, badanie własne.


11%

11%

0% 0% 0% 0% 0% 0% 1% 1% 1% 1% 1% 1%11,1%

10,8%

0,0%

24,2%

25,7%

25,7%

26,0%

27,3%

39,1%

47,7%

50,8%

47,0%

44,9%

45,7%

67%

65%

15%

50% 58

%57%

57%

59%

38% 35

% 36%

39%

32%

30%

11%

14%

85%

26% 16

%17%

17%

13%

23%

17%

12%

13%

22%

23%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

>80 (60; 80] (40; 60] <=40


4% 9% 10%

12%

2% 3% 4% 3% 6% 5% 0% 0% 0% 0%26,4%

24,1% 47

,8%

30,2%

49,6%

57,4%

58,3%

57,9%

44,4%

22,7% 56

,3%

27,3%

38,5%

45,8%

37%

22%

19%

33% 32

% 35%

35%

35%

43%

41%

38%

50%

54%

42%

33%

44% 24

%26% 16

% 4% 3% 4% 6%

32%

6%

23% 8%

13%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

>80 (60; 80] (40; 60] <=40 Źródło: NBP O/O Łódź, badanie własne.


0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000



0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009


Źródło: NBP O/O Łódź, badanie własne.

114

Rynek wtórny


37%

35%

27%

16% 30

%29%

30%

25%

19% 36

%33%

19%

21%

19%

41%

52%

39%

49%

52%

39%

35% 66

%

63% 42

%

37%

45%

44% 55

%

17% 12

%

31%

32% 14

%

24%

26%

9%

11%

17%

23%

32%

28% 26

%4% 2% 4% 3% 4% 7% 9%

0% 7% 6% 7% 4% 7% 0%

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

4+ pok. 3 pok. 2 pok. 1 pok.


9% 12% 1

6% 24%

24%

15% 23

%

16%

15%

12% 1

6%13%

14% 22

%34%

28% 32

%45%

32% 51

%42%

41%

42%

37% 4

3%48%

44%

33%

28% 45

% 38%

24%

33% 2

4%27%

29% 3

3%

34% 28

%25%

33%

24%

30% 1

5%15% 8

%11%

10%

7%

14% 10

%

17% 1

3%14% 9

%

20%

0%

10%20%

30%40%

50%60%

70%80%

90%100%

4+ pok. 3 pok. 2 pok. 1 pok. Źródło: NBP O/O Łódź, badanie własne.


12%

18% 2

2% 30%

32%

26% 2

7%

24%

20%

23%

25%

17%

21% 27

%29% 3

1% 31%

46%

39%

48%

42%

41%

40%

29%

31% 50

% 50%

37%20

% 23%

20%

12%

15%

14%

18%

21%

23%

35%

22% 14

% 23%

17%39

% 28%

27% 12

%14%

12%

13%

15%

16% 13

%

22%

19% 6%

20%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

pow . 80 61 -80 41 -60 0-40


57%

42%

35%

30% 44

%44%

37% 48

%

44%

44%

47%

32%

28%

32%

31%

39%

43%

57% 46

%

29%

33%

48%

48%

39%

33%

45%

49% 55

%

5%12%

6%11%

6%

17%

26%

3%4%

6% 13%

19%

14% 13

%7% 6%

16% 3% 4%

10% 5% 0% 4%

11% 7% 4% 9%

0%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

pow. 80 61-80 41-60 0-40 Źródło: NBP O/O Łódź, badanie własne.


0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000



0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000



115


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500



1 5002 0002 5003 000

3 5004 0004 5005 0005 5006 000




2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500



2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

niski przeciętny wysoki Źródło: NBP O/O Łódź, badanie własne.


1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

<= 5 6 - 12


1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

<= 5 6 - 12 Źródło: NBP O/O Łódź, badanie własne.

116


1 5002 0002 5003 0003 5004 0004 5005 0005 5006 0006 500



1 5002 0002 5003 0003 5004 0004 5005 0005 5006 0006 500

płyta tradycyjna Źródło: NBP O/O Łódź, badanie własne.


1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

do 1945 1945-1970 1971-1978

1979-1988 1989-2002 pow. 2002


1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

do 1945 1945-1970 1971-1978

1979-1988 1989-2002 pow. 2002 Źródło: NBP O/O Łódź, badanie własne.



0

20

40

60

80

100

120

140

dni

117

8. Olsztyn

Załącznik 8. Olsztyn

1.1. Sytuacja mieszkaniowa w Olsztynie

Tabela 85. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Olsztynie




mieszkań

- łączna (w m2) 3359691 3606873 3689764 3759157 3843878 3942368 4057300

- przeciętna (w m2) 56,9 57,3 57,5 57,6 57,8 57,9 58,2



mieszkaniu 2,8 2,7 2,7 2,7 2,6 2,6 2,5 Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie.

8.1 Czynniki demograficzne w Olsztynie

Tabela 86. Czynniki demograficzne w Olsztynie

Wg stanu na koniec:




w liczbach bezwzględnych na 1000 ludności 2002 172 467 788 585 268 4,7 3,5 1,6

2003 173 075 829 466 162 5,0 2,8 1,0

2004 173 850 750 224 335 4,5 1,3 2,0

2005 174 473 929 74 206 5,5 0,4 1,2

2006 173 850 1 094 -13 362 5,4 -0,1 2,2

2007 175 710 1 057 9 398 6,3 0,0 2,4

2008 176142 1 094 -147 470 6,5 -0,9 2,8

2009 176 510* . . . . . . Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie, *stan na 30-09-2009.

118

Wykres 335. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Olsztyna (wg GUS)

Wykres 336. Relacje demograficzne w Olsztynie (wg GUS)

Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie.

Tabela 87. Gospodarstwa domowe w Olsztynie







nierodzinne 1 osobowe 22 046 nierodzinne 2 osobowe 988 nierodzinne 3 osobowe 95

nierodzinne 4 i więcej os. 34 Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie.

Tabela 88. Wskaźnik obciąŜenia demograficznego w Olsztynie




2002 2008 2002 2008 2002 2008 49,1 47,1 67,6 90,2 19,8 22,4


119

8.2 Czynniki ekonomiczne w Olsztynie

Wykres 337. Stopa bezrobocia w Olsztynie

Wykres 338. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. Przedsiębiorstw w Olsztynie


8.3 Budownictwo mieszkaniowe w Olsztynie

Tabela 89. Pozwolenia na budowę mieszkań w Olsztynie



Tabela 90. Mieszkania, których budowę rozpoczęto w Olsztynie

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Ogółem, w tym: . . 1 066 891 1 650 1 477 1 070 665 - indywidualne . . 108 74 294 166 83 315

- na sprzedaŜ lub wynajem . . 724 642 1 016 830 823 176

Tabela 91. Mieszkania oddane do uŜytkowania w Olsztynie

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Ogółem, w tym: 912 1337 1213 1 119 1 299 1 653 1 575 675 - indywidualne 171 377 262 221 372 326 564 172 - spółdzielcze 308 484 139 243 167 227 316 160



120

Tabela 92. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Olsztynie

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Mieszkania oddane do uŜytkowania - ogółem 912 1 337 1 213 1 119 1 299 1 653 1 575 675

- na 1000 ludności 5,3 7,7 7 6,4 7,4 9,4 8,9 3,8

- na 1000 zawartych małŜeństw 1 157 1 613 1 617 1 205 1 439 1 503 1 439 .

Przec. powierzchnia uŜytkowa mieszkania

oddanego - ogółem (m2)

57,5 78,5 77,2 68,5 66,9 61,5 73,1 .

Liczba izb nowych 2 752 4 797 4 273 3 807 4 375 5 480 5 431 .

Przeciętna ilość izb w oddanych mieszkaniach

3,0 3,6 3,5 3,4 3,4 3,3 3,4 .

Przeciętna pow. izby 19,0 21,9 21,9 20,1 19,9 18,6 21,2 .


8.4 Zasób mieszkaniowy w Olsztynie

Wykres 339. Zasób mieszkaniowy w Olsztynie wg wieku w 2002 r.

Wykres 340. Zasób mieszkaniowy w Olsztynie wg powierzchni uŜytkowej w 2002 r.


Wykres 341. Zasób mieszkaniowy w Olsztynie wg liczby izb w 2002 r.

Wykres 342. Zasób mieszkaniowy w Olsztynie wg form własności


121

Tabela 93. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Olsztynie


2 Pośrednicy 143

3 Notariusze 14



6 Wspólnoty mieszkaniowe . Źródło: NBP O/O Olsztyn, szacunki własne.



II półrocze 2008


II półrocze 2009

Rok 2009

Liczba umów 430 470 900 320 380 700

Wartość w tys. zł 95 000 105 000 200 000 70 000 80 000 150 000 Źródło: NBP O/O Olsztyn, szacunki własne.

Wykres 343. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Olsztynie

Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie oraz NBP O/O Olsztyn, szacunek własny.

122

8.5 Ceny na rynku mieszkaniowym w Olsztynie (wg bazy NBP)

Tabela 95. Poziom średniej ceny mieszkania w Olsztynie


ofert. Cena trans.

Cena ofert. Cena trans.

III kw. 2006 . 2 579 3 300 3 122

IV kw. 2006 . 2 869 4 104 3 746

I kw. 2007 5 149 2 716 5 049 3 762

II kw. 2007 4 776 3 037 5 352 4 577

III kw. 2007 . 3 588 5 394 4 710

IV kw. 2007 . 3 806 5 170 4 813

I kw. 2008 . 4 389 5 200 4 785

II kw. 2008 . 4 324 5 014 4 840

III kw. 2008 4 924 4 524 4 964 4 375

IV kw. 2008 4 761 4 109 4 947 4 570

I kw. 2009 . 4 419 4 730 4 481

II kw. 2009 . 4 485 4 710 4 445

III kw. 2009 4 496 4 297 4 750 4 376

IV kw. 2009 4 913 4 494 4 720 4 519 Źródło: NBP O/O Olsztyn, badanie własne.

Tabela 96. Dynamika zmian średniej ceny mieszkania w Olsztynie



Cena trans.

Cena ofert.

Cena trans.

Cena ofert.

Cena trans.

Cena ofert.

Cena trans.

III kw. 2006 . . . . . . . .

IV kw. 2006 . 111,2 124,4 120,0 . . . .

I kw. 2007 . 94,7 123,0 100,4 . . . .

II kw. 2007 92,8 111,8 106,0 121,6 . . . .

III kw. 2007 . 118,1 100,8 102,9 . 126,4 163,5 150,9

IV kw. 2007 . 106,1 95,8 102,2 . 126,3 126,0 128,5

I kw. 2008 . 115,3 100,6 99,4 . 126,5 103,0 127,2

II kw. 2008 . 98,5 96,4 101,2 . 131,8 93,7 105,8

III kw. 2008 . 104,6 99,0 90,4 . 139,4 92,0 92,9

IV kw. 2008 96,7 90,8 99,6 104,5 . 112,1 95,7 95,0

I kw. 2009 89,0 107,5 95,6 98,0 . 131,1 91,0 93,7

II kw. 2009 93,2 101,5 99,6 99,2 . 114,4 93,9 91,8

III kw. 2009 113,9 95,8 100,8 98,5 91,3 94,5 95,7 100,0

IV kw. 2009 109,3 104,6 99,4 103,3 103,2 110,6 95,4 98,9 Źródło: NBP O/O Olsztyn, badanie własne.

123

Rynek pierwotny



Źródło: NBP O/O Olsztyn, badanie własne.







124

Rynek wtórny










125










126








0

20

40

60

80

100

120

140

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

liczb

a dn

i


127

9. Opole

Załącznik 9. Opole

9.1 Sytuacja mieszkaniowa w Opolu

Tabela 97. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Opolu


(mieszkania)



- łączna (w m2) 2769434 2925009 2949566 2961919 2991445 3010317 3033086

- przeciętna (w m2) 62,4 62,7 62,7 62,9 63,0 63,2 63,3


w mieszkaniu 3,6 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5 3,6

Przeciętna l. osób w mieszkaniu

2,8 2,8 2,7 2,7 2,7 2,7 2,6

Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu.

9.2 Czynniki demograficzne w Opolu

Tabela 98. Czynniki demograficzne w Opolu

Wg stanu na koniec:




w liczbach bezwzględnych na 1000 ludności 2002 129 342 576 -320 -135 4,5 -2,5 -1,0

2003 128 827 521 -475 -82 4,0 -3,7 -0,6

2004 128 864 546 -282 -115 4,2 -2,2 -0,9

2005 128 268 530 -414 -66 4,1 -3,2 -0,5

2006 127 602 666 -505 -30 5,2 -4,0 -0,2

2007 126 748 681 -671 -42 5,4 -5,3 -0,3

2008 126 203 730 -498 7 5,8 -3,9 0,1 Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu.

128

Wykres 367. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Opola (wg GUS)

80 000

90 000

100 000

110 000

120 000

130 000

140 000

150 000

160 00020

02

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2010

2015

2020

2025

2030

liczb

a lu

dności

Wykres 368. Relacje demograficzne w Opolu (wg GUS)

-6

-4

-2

0

2

4

6

8

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

na 1

000

ludn

ości

MałŜeństwa

Saldo migracji

Przyrost naturalny


Tabela 99. Gospodarstwa domowe w Opolu





jednorodzinne 4 i więcej os. 10 174 dwurodzinne 963



nierodzinne 4 i więcej os. 42 Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu.

Tabela 100. Wskaźnik obciąŜenia demograficznego w Opolu




2002 2008 2002 2008 2002 2008 48,7 48 80,6 115,6 21,7 25,7


129

9.3 Czynniki ekonomiczne w Opolu

Wykres 369. Stopa bezrobocia w Opolu

10,511

10,1

98,5

5,3

4,4

5,9

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Sto

pa b

ezro

boci

a (w

%)

Wykres 370. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Opolu

2093

2125

2157

2159

2348

2604

2938 30

39

1 800

2 000

2 200

2 400

2 600

2 800

3 000

3 200

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

prze

c. w

ynag

rodz

enie

mie

s. w

pln


9.4 Budownictwo mieszkaniowe w Opolu

Tabela 101. Pozwolenia na budowę mieszkań w Opolu

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Ogółem, w tym: 135 192 247 148 664 1 143 925 200 - indywidualne 47 62 64 67 191 159 259 82

- na sprzedaŜ lub wynajem 7 . 109 . . 872 627 108

Tabela 102. Mieszkania, których budowę rozpoczęto w Opolu

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Ogółem, w tym: 61 84 100 111 143 1 103 627 188 - indywidualne 55 82 69 . 69 99 73 84

- na sprzedaŜ lub wynajem . 1 30 . 62 870 554 27

Tabela 103. Mieszkania oddane do uŜytkowania w Opolu

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009* Ogółem, w tym: 278 501 368 114 391 186 247 541 - indywidualne 111 237 96 104 130 121 99 90 - spółdzielcze 42 0 32 0 32 0 1 16



* - dane wstępne.

130

Tabela 104. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Opolu

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009* Mieszkania oddane do uŜytkowania - ogółem 278 501 368 114 391 186 247 541


małŜeństw 483 962 674 215 587 273 338 . Przec. powierzchnia

uŜytkowa mieszkania oddanego 95,3 90,5 71,6 150,3 80,1 104,8 92,5 75,7

Liczba izb oddanych 1 087 1 844 1 050 583 1 273 881 1 397 . Przeciętna liczba izb

w oddanych mieszkaniach 3,9 3,7 2,9 5,1 3,3 4,7 5,7 .

Przeciętna powierzchnia izby 24,4 24,6 25,1 29,4 24,6 22,1 16,4 .

*- dane wstępne. Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu.

9.5 Zasób mieszkaniowy w Opolu

Wykres 371. Zasób mieszkaniowy w Opolu wg wieku w 2002 r.

1945-197024%

do 194425%

1971-198841%



10%

Wykres 372. Zasób mieszkaniowy w Opolu wg powierzchni uŜytkowej w 2002 r.

40-59 m240%

60-79 m225%

pow. 80 m217%

poni Ŝej40 m223%

Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu (NSP 2002).

131

Wykres 373. Zasób mieszkaniowy w Opolu wg liczby izb w 2002 r.

1 izba4%

2 izby13%

3 izby34%

4+ izby49%

Wykres 374. Zasób mieszkaniowy w Opolu wg form własności

0% 20% 40% 60% 80% 100%

2002

2003

2004

2005

2006

2007



Tabela 105. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Opolu


2 Pośrednicy 107

3 Notariusze 10



6 Wspólnoty mieszkaniowe . Źródło: NBP O/O Opole, szacunki własne.



II półrocze 2008


II półrocze 2009

Rok 2009

Liczba umów 120 164 284 158 175 333

Wartość w tys. zł 23 419 31 211 54 630 31 105 32 789 63 894 Źródło: NBP O/O Opole, szacunki własne.

132

Wykres 375. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Opolu

0,71

0,70

0,61

0,59

0,69

0,75

0,75 0,

78 0,80 0,

83 0,87

0,85

0,81

0,66

0,66

0,79

0,79

0,77 0,

79 0,81 0,

85

0,830,

88

0,79

0,80

0,69

0,79

0,45

0,50

0,55

0,60

0,65

0,700,75

0,80

0,85

0,90

0,95

2006

-kw

.3

2006

-kw

.4

2007

-kw

.1

2007

-kw

.2

2007

-kw

.3

2007

-kw

.4

2008

-kw

.1

2008

-kw

.2

2008

-kw

.3

2008

-kw

.4

2009

-kw

.1

2009

-kw

.2

2009

-kw

.3

2009

-kw

.4

m2

/ prz

ecię

tne

mie

się

czne

wyn

agro

dzen

ie

w

sek

torz

e pr

zeds

ię

bior

stw


Źródło: Urząd Statystyczny Opolu oraz NBP O/O Opole.

9.6 Ceny na rynku mieszkaniowym w Opolu (wg bazy NBP)

Tabela 107. Poziom średniej ceny mieszkania w Opolu




III kw. 2006 3 343 3 299 3 164 2 777

IV kw. 2006 . 3 343 3 585 2 885

I kw. 2007 . . 3 349 3 295

II kw. 2007 . 3 307 4 150 3 771

III kw. 2007 4 784 4 253 4 136 3 958

IV kw. 2007 4 937 4 442 4 363 3 967

I kw. 2008 4 920 4 253 4 235 3 712

II kw. 2008 4 931 3 917 4 068 3 729

III kw. 2008 4 943 3 916 4 187 3 797

IV kw. 2008 4 968 3 765 4 143 3 700

I kw. 2009 4 993 3 776 4 235 3 772

II kw. 2009 5 015 3 471 4 283 3 814

III kw. 2009 5 083 3 669 4 083 3 582

IV kw. 2009 5 223 3 492 4 154 3 649 Źródło: NBP O/O Opole, badanie własne.

133

Tabela 108. Dynamika zmian średniej ceny mieszkania w Opolu



Cena trans.

Cena ofert.

Cena trans.

Cena ofert.

Cena trans.

Cena ofert.

Cena trans.

III kw. 2006 . . . . . . . .

IV kw. 2006 . 101,3 113,3 103,9 . . . .

I kw. 2007 . . 93,4 114,2 . . . .

II kw. 2007 . . 123,9 114,5 . . . .

III kw. 2007 . 128,6 99,7 104,9 143,1 128,9 130,7 142,5

IV kw. 2007 103,2 104,4 105,5 100,2 . 132,9 121,7 137,5

I kw. 2008 99,6 95,7 97,1 93,6 . . 126,4 112,7

II kw. 2008 100,2 92,1 96,1 100,5 . 118,4 98,0 98,9

III kw. 2008 100,2 100,0 102,9 101,8 103,3 92,1 101,2 95,9

IV kw. 2008 100,5 96,1 99,0 97,5 100,6 84,8 95,0 93,3

I kw. 2009 100,5 100,3 102,2 101,9 101,5 88,8 100,0 101,6

II kw. 2009 100,4 91,9 101,1 101,1 101,7 88,6 105,3 102,3

III kw. 2009 101,4 105,7 95,3 93,9 102,8 93,7 97,5 94,3

IV kw. 2009 102,8 95,2 101,8 101,9 105,2 92,7 100,3 98,6 Źródło: NBP O/O Opole, badanie własne.

134

Rynek pierwotny


17%

17%

17%

18%

18%

18%

18%

18%

18%

13%

100%

64%

62%

50%

49%

49%

49%

48%

47%

44%

42%

19%

21%

33%

33%

33%

33%

34%

35%

38%

45%

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw

. 200

7

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw

. 200

8

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw

. 200

9

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9



33%

30%

29%

18%

13%

18%

44%

67%

100%

64%

44%

82%

58% 71

%

60%

57%

82%

88%

77%

56%32

% 26% 18

%

42% 29

%

40%

14% 5%4%

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

III kw

. 200

6

IV k

w. 200

6

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV k

w. 200

7

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV k

w. 200

8

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV k

w. 200

9


Źródło: NBP O/O Opole, badanie własne.


100%

18%

18%

17%

18%

18%

18%

18%

18%

18%

13%

46,4

%

46,2

%

45,0

%

45,0

%

44,8

%

45,7

%

44,4

%

43,1

%

41,7

%

40,2

%

26%

26%

32%

32%

32%

32%

33%

34%

36%

42%

10%

10% 6% 5% 5% 4% 4% 5% 5% 5%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9

<=40 (40; 60] (60; 80] >80


75% 1

00%

11% 2

9%

18%

13%

18%

47%

25,

0%

46,4

%

29,6

% 52,9

%

52,6

%

42,9

%

60,

0%

28,

6%

81,8

%

87,

5%

59,1

%

50,0

%43%

59%

41%

32%

29%

29%

18%

3%

11% 6%

16%

29%

40%

14% 5

%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III kw

. 200

6

IV k

w. 200

6

I kw. 2

007

II kw

. 200

7

III kw

. 200

7

IV k

w. 200

7

I kw. 2

008

II kw

. 200

8

III kw

. 200

8

IV k

w. 200

8

I kw. 2

009

II kw

. 200

9

III kw

. 200

9

IV k

w. 200

9

<=40 (40; 60] (60; 80] >80



0

2 000

4 000

6 000

8 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



0

2 000

4 000

6 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



135

Rynek wtórny


7% 7% 5% 12%

14%

13%

8% 27

%

14%

12%

7% 17%

14%

41%

20% 36

%

33% 31

% 38%

38%

45%

32%

49%

36%

40% 42

%

41%

26%

47%

21%

57%

46% 46

%

46%

45%

35%

31%

33% 53

%

29%

34%

26%

27%

43%

5%

12% 3% 3% 2% 5% 6%

18%

0%

13% 10

%

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

III k

w. 200

6IV

kw. 2

006

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III k

w. 200

7IV

kw. 2

007

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III k

w. 200

8IV

kw. 2

008

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III k

w. 200

9IV

kw. 2

009


Wykres 383 Struktura mieszkań wg liczby pokoi – rynek wtórny - transakcje

17%

16%

20%

18%

4%

24%

23%

22%

12% 20

%

18% 22

%

24%

89%

25%

51% 56

%

50%

65%

53%

51%

51%

48% 33

%

39% 41% 39

%

11%

42%

26% 19

%

21%

24% 19%

23%

23%

31%

38% 33

% 32%

27%

17% 7% 5%

11% 7% 4% 4% 3% 9% 1

0% 9% 6%

10%

0%

10%

20%30%

40%

50%

60%

70%80%

90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw

. 200

7

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw

. 200

8

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw

. 200

9

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9




22%

7% 14%

5% 12%

16%

15%

12% 24

%

26%

24%

20% 29

%

21%

30%

27% 29

%

52%

38%

59%

51%

45%

51% 54%

36%

47% 38

%

41%

30%

40%

21%

33%

35%

19%

31%

37% 14

% 14%

21% 27

%

17%

24%

19%

27%

36%

10%

15% 5% 3% 6%

11% 6%

18% 7%

17%

14%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III kw. 2

006

IV kw. 2

006

I kw. 2

007

II kw

. 200

7

III kw. 2

007

IV kw. 2

007

I kw. 2

008

II kw

. 200

8

III kw. 2

008

IV kw. 2

008

I kw. 2

009

II kw

. 200

9

III kw. 2

009

IV kw. 2

009

0-40 41-60 61-80 pow. 80


11% 25

%

21%

27%

23%

24% 35

%

30%

31%

19%

24%

27%

27%

31%

44%

17%

49% 52

%

48%

47% 42

%

40% 49

%

52%

46%

39%

43%

39%

33%

25%

19% 11

%

15%

21% 20

%

19% 17

%

22%

22%

21% 22

%

23%

11%

33%

11%

11%

15% 9% 3%

11% 4% 6% 7%

12% 8% 7%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III kw

. 200

6

IV k

w. 200

6

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV k

w. 200

7

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV k

w. 200

8

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV k

w. 200

9

0-40 41-60 61-80 pow. 80



0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



136


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009




2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009




1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

<= 5 6 - 12


1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

<= 5 6 - 12


137


1 5002 0002 5003 0003 5004 0004 5005 0005 5006 0006 500

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



1 5002 0002 5003 0003 5004 0004 5005 0005 5006 0006 500

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

płyta tradycyjna



1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

przed 1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002


1 0001 5002 0002 5003 0003 5004 0004 5005 0005 5006 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

przed 1970 1971-1978 1979-19881989-2002 pow. 2002



0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

liczb

a dn

i


138

10. Poznań

Załącznik 10. Pozna ń

10.1 Sytuacja mieszkaniowa w Poznaniu

Tabela 109. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Poznaniu


(mieszkania)



- łączna (w m2) 13322500 13622500 13817800 14068000 14264600 14564300 14851300

- przeciętna (w m2) 62,5 63,0 63,2 63,5 63,6 63,8 64,2


w mieszkaniu 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5


2,7 2,7 2,6 2,6 2,5 2,5 2,4

Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu.

10.2 Czynniki demograficzne w Poznaniu

Tabela 110. Czynniki demograficzne w Poznaniu

Wg stanu na koniec:




w liczbach bezwzględnych na 1000 ludności 2002 577 117 2 752 -686 -1 227 5,0 -1,0 -2,0

2003 574 125 2 786 -1 513 -788 5,0 -3,0 -1,0

2004 570 778 2 655 -2 021 -697 5,0 -4,0 -1,0

2005 567 882 2 888 -2 075 -6 5,0 -4,0 0,0

2006 564 951 3 084 -2 424 23 6,0 -4,0 0,0

2007 560 932 3 375 -3 058 13 6,0 -6,0 0,0

2008 557 264 3 667 -3 121 382 7,0 -6,0 1,0

2009 555 737 2 951 -2 298 771 7,2 -5,6 1,9 Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu.

139

Wykres 399. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Poznania (wg GUS)

450 000

475 000

500 000

525 000

550 000

575 000

600 000

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2015

2020

2025

2030

liczb

a lu

dności

Wykres 400. Relacje demograficzne w Poznaniu (wg GUS)

-8,0

-6,0

-4,0

-2,0

0,0

2,0

4,0

6,0

8,0

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

na 1

000

ludn

oś

ci

MałŜeństwa

Saldo migracji

Przyrost naturalny


Tabela 111. Gospodarstwa domowe w Poznaniu








nierodzinne 4 i więcej os. 197 Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu.

Tabela 112. Wskaźnik obciąŜenia demograficznego w Poznaniu




2002 2008 2002 2008 2002 2008 50,7 50,3 93,4 119,4 24,5 27,4


140

10.3 Czynniki ekonomiczne w Poznaniu

Wykres 401. Stopa bezrobocia w Poznaniu

6,9 7,1 7

6,1

4,9

2,9

1,7

3,2

1

2

3

4

5

6

7

8

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Sto

pa b

ezro

boci

a (w

%)

Wykres 402. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Poznaniu

2412 25

18 2600 27

02 2864

3191

3588 36

88

2 200

2 400

2 600

2 800

3 000

3 200

3 400

3 600

3 800

4 000

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

prze

c. w

ynag

rodz

enie

mie

s. w

pln


10.4 Budownictwo mieszkaniowe w Poznaniu

Tabela 113. Mieszkania, na budowę których wydano pozwolenia w Poznaniu

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Ogółem, w tym: 1 392 771 2 332 2 622 3 175 4 537 3 487 4 204 - indywidualne 300 283 614 864 607 1 880 925 771

- na sprzedaŜ lub wynajem . . . . . . . 3 047

Tabela 114. Mieszkania, których budowę rozpoczęto w Poznaniu


- na sprzedaŜ lub wynajem 446 139 15 429 1 149 3 409 1 910 2 142

Tabela 115. Mieszkania oddane do uŜytkowania w Poznaniu

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Ogółem, w tym: 2 890 3 054 2 509 3 375 2 828 3 986 3 343 3 531 - indywidualne 716 1 326 726 736 467 533 768 543 - spółdzielcze 155 174 269 2 20 5 77 21

- na sprzedaŜ lub wynajem 1 731 1 234 1 121 2 299 2 053 3 227 2 446 2 728


141

Tabela 116. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Poznaniu


- na 1000 ludności 5,1 5,3 4,4 5,9 5,0 7,1 6,0 6,4 - na 1000 zawartych małŜeństw 1351 1096 945 1169 917 1181 912 .

Przec. powierzchnia uŜytkowa mieszkania oddanego

80,7 99,1 93,4 83,9 78,1 80,7 90,2 69,8



3,3 3,9 3,6 3,3 3,4 3,3 3,4 .


24,5 25,1 25,8 25,1 23,2 24,7 26,9 .


10.5 Zasób mieszkaniowy w Poznaniu

Wykres 403. Zasób mieszkaniowy w Poznaniu wg wieku w 2002 r.

1945-197027%

do 194423%

1971-198839%



11%

Wykres 404. Zasób mieszkaniowy w Poznaniu wg powierzchni uŜytkowej w 2002 r.

40-59 m240%

60-79 m221%

pow. 80 m218%

poni Ŝej40 m223%


142

Wykres 405. Zasób mieszkaniowy w Poznaniu wg liczby izb w 2002 r.

1 izba4%

2 izby17%

3 izby34%

4+ izby45%

Wykres 406. Zasób mieszkaniowy w Poznaniu wg liczby izb w 2002 r.

0% 20% 40% 60% 80% 100%

2002

2003

2004

2005

2006

2007



Tabela 117. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Poznaniu


2 Pośrednicy 938

3 Notariusze 58

4 Rzeczoznawcy majątkowi .


6 Wspólnoty mieszkaniowe 2 248 Źródło: szacunek NBP O/O Poznań na podstawie: Urząd Statystyczny w Poznaniu, Obwieszczenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 16 stycznia 2009 r. w sprawie ogłoszenia wykazu zarejestrowanych kancelarii notarialnych.



II półrocze 2008


II półrocze 2009

Rok 2009

Liczba umów 521 525 1 046 421 430 851

Wartość w tys. zł 156 898 134 197 291 096 107 454 107 283 214 738 Źródło: Zarząd Geodezji i Katastru Miejskiego GEOPOZ w Poznaniu.

143

Wykres 407. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Poznaniu

0,82

0,65

0,48

0,45 0,

50

0,47

0,53

0,52 0,

55

0,55 0,

59

0,58

0,67

0,86

0,81

0,61

0,54 0,

58

0,57

0,63

0,58

0,67

0,74

0,67 0,68

0,77

0,51

0,73

0,45

0,50

0,55

0,60

0,65

0,700,75

0,80

0,85

0,90

0,95

2006

-kw

.3

2006

-kw

.4

2007

-kw

.1

2007

-kw

.2

2007

-kw

.3

2007

-kw

.4

2008

-kw

.1

2008

-kw

.2

2008

-kw

.3

2008

-kw

.4

2009

-kw

.1

2009

-kw

.2

2009

-kw

.3

2009

-kw

.4

m2

/ prz

ecię

tne

mie

się

czne

wyn

agro

dzen

ie

w

sek

torz

e pr

zeds

ię

bior

stw


Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu oraz NBP O/O Poznań, szacunek własny.

10.6 Ceny na rynku mieszkaniowym w Poznaniu (wg bazy NBP)

Tabela 119. Poziom średniej ceny mieszkania w zł za m kw.




III kw. 2006 4 770 3 468 3 752 3 332

IV kw. 2006 . 4 890 4 462 3 903

I kw. 2007 6 970 6 509 6 104 4 523

II kw. 2007 11 476 7 059 6 698 5 538

III kw. 2007 9 118 6 993 6 387 5 805

IV kw. 2007 8 755 6 899 6 472 5 948

I kw. 2008 8 795 7 639 6 235 6 357

II kw. 2008 7 505 7 018 6 097 5 858

III kw. 2008 7 363 6 831 5 980 6 143

IV kw. 2008 7 293 6 684 5 954 5 430

I kw. 2009 7 219 7 028 5 979 5 154

II kw. 2009 7 246 6 378 6 216 5 613

III kw. 2009 6 932 6 116 5 970 5 221

IV kw. 2009 6 726 5 979 5 924 5 181 Źródło: NBP O/O Poznań, badanie własne.

144

Tabela 120. Dynamika zmian średniej ceny mieszkania w zł za m kw.



Cena trans.

Cena ofert.

Cena trans.

Cena ofert.

Cena trans.

Cena ofert.

Cena trans.

III kw. 2006 . . . . . . . .

IV kw. 2006 0,0 141,0 118,9 117,1 . . . .

I kw. 2007 . 133,1 136,8 115,9 . . . .

II kw. 2007 164,7 108,4 109,7 122,4 . . . .

III kw. 2007 79,5 99,1 95,4 104,8 191,2 201,7 170,2 174,2

IV kw. 2007 96,0 98,7 101,3 102,5 . 141,1 145,1 152,4

I kw. 2008 100,5 110,7 96,3 106,9 126,2 117,4 102,2 140,6

II kw. 2008 85,3 91,9 97,8 92,1 65,4 99,4 91,0 105,8

III kw. 2008 98,1 97,3 98,1 104,9 80,7 97,7 93,6 105,8

IV kw. 2008 99,0 97,9 99,6 88,4 83,3 96,9 92,0 91,3

I kw. 2009 99,0 105,1 100,4 94,9 82,1 92,0 95,9 81,1

II kw. 2009 100,4 90,7 104,0 108,9 96,5 90,9 102,0 95,8

III kw. 2009 95,7 95,9 96,0 93,0 94,2 89,5 99,8 85,0

IV kw. 2009 97,0 97,8 99,2 99,2 92,2 89,4 99,5 95,4 Źródło: NBP O/O Poznań, badanie własne.

145

Rynek pierwotny


5% 0% 9%

23%

25%

19%

19%

15%

13%

12%

11%

9% 15%

13%

59%

0%

50% 47

%

45%

53%

52%

57%

59%

59%

59%

60%

50%

44%

37%

0%

33% 23

%

23%

19%

20%

22%

23%

24%

25%

26%

30%

37%

0%

0%

8% 8% 7% 9% 9% 6% 5% 5% 5% 5% 4% 6%

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9



28%

15%

17%

8% 0%

18%

22%

27%

24%

19%

23%

15% 25

%

15%

52%

54%

54%

55%

40%

32%

56%

50%

56%

62%

55%

58% 54

%

44%

21%

32%

21%

27%

60% 50

% 14%

19%

14%

16%

20%

23%

16%

29%

0% 0%

8% 9%

0% 0%

8% 4% 7% 3% 3% 4% 4%

11%

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw

. 200

7

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw

. 200

8

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw

. 200

9

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9


Źródło: NBP O/O Poznań, badanie własne.


5% 0%

9%

24%

25%

19%

20%

16%

12%

11%

10%

9% 13%

10%

53,7

%

0,0%

50,2

% 45,2

%

46,3

%

50,9

%

48,6

%

51,9

%

56,0

%

55,4

%

54,8

%

53,3

%

48,0

%

45,7

%

41%

0%

30% 21

%

19%

20%

21%

25%

25%

27%

28%

30%

32%

31%

0%

0%

11%

10%

9% 10%

10% 7% 6% 7% 7% 8% 7%

14%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9

<=40 (40; 60] (60; 80] >80


28%

15%

17%

9%

0%

18%

19% 35

%

31%

21%

24%

12% 26

%

13%

54,4

%

52,8

%

51,0

%

55,0

%

40,0

% 30,0

%

61,1

%

41,7

%

49,2

%

60,3

%

53,3

%

59,4

% 51,6

%

46,4

%

18%

32%

23%

23%

40%

52%

11%

19%

14%

15%

15%

23% 18

%

25%

0% 0%

9%

13%

20%

0%

8% 4% 7% 4% 8% 6% 5%

16%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw

. 200

7

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw

. 200

8

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw

. 200

9

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9

<=40 (40; 60] (60; 80] >80



02 0004 0006 0008 000

10 00012 00014 00016 00018 00020 00022 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



02 0004 0006 0008 000

10 00012 00014 00016 00018 00020 00022 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



146

Rynek wtórny


26%

13%

17%

15%

20%

11%

17%

15%

22%

15% 27

%

18%

15%

18%

28%

39% 45

%

45%

25%

43% 47

%

43% 50

%

44%

56%

53%

39% 43

%

38%

30% 31

%

35%

35%

43% 32

%

32% 25

%

35%

12%

22%

41%

31%

8%

17% 7% 5%

20% 3% 4%

10% 3% 6% 5% 7% 5% 8%

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

III kw

. 200

6IV

kw. 2

006

I kw. 2

007

II kw

. 200

7III

kw. 2

007

IV k

w. 200

7I k

w. 200

8II

kw. 2

008

III kw

. 200

8IV

kw. 2

008

I kw. 2

009

II kw

. 200

9III

kw. 2

009

IV k

w. 200

9



6% 0%

33%

5%

23%

12%

12%

14%

12% 23

%

13%

14%

12%

12%

26%

33%

33%

45%

46%

50%

47%

45%

43%

50%

38% 41

%

35%

37%

31% 50

%

17%

35%

23%

29%

32%

31%

32% 18

%

25% 29

%

34%

35%

37% 17

%

17%

15% 8% 9% 9% 10%

12%

9%

25% 16

%

20%

17%

0%10%

20%30%

40%50%

60%70%

80%90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw

. 200

7

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw

. 200

8

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw

. 200

9

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9




14%

17% 33

%

15%

31%

21%

20%

21%

18% 27

%

19%

19%

17%

17%

26%

42%

33%

40%

46%

53%

51%

46%

47% 41

%

38%

40%

36%

36%

23%

33% 33

%

30%

15%

11%

16%

20%

21% 23

%

19% 25

%

28%

29%

37%

8%

0%

15% 8%

16% 13

%

13%

14% 9%

25% 15%

19%

18%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9

0-40 41-60 61-80 pow. 80


28%

22%

24%

30%

25%

26%

29%

29%

35%

18% 32

%

20% 27

%

29%

38%

48%

45% 45

%

35%

37% 41

%

43% 49

%

41%

41%

55%

45%

42%

26%

22%

17% 15

%

15% 17

% 16% 21

% 12%

24% 12

%

15%

22%

19%

8% 9%

14%

10%

25%

20% 13

% 7% 5%

18%

15%

11% 6%

10%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9

0-40 41-60 61-80 pow. 80



0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



147


3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009




3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009




3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

<= 5 6 - 12


3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

<= 5 6 - 12


148


3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009




3 0004 000

5 0006 0007 000

8 0009 000

10 00011 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002


3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

11 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

1945-1970 1971-1978 1979-19881989-2002 pow. 2002



0

20

40

60

80

100

120

140

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

liczb

a dn

i


149

11. Rzeszów

Załącznik 11. Rzeszów

11.1 Sytuacja mieszkaniowa w Rzeszowie

Tabela 121 Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Rzeszowie


- łączna (w m2) 3047768 3279134 3328217 3367596 3561572 3673741 3871539

- przeciętna (w m2) 60,6 61,2 61,5 61,7 62,8 63,3 64,2

- na osobę (w m2) 19,1 20,6 20,9 21,2 21,8 22,1 22,7 Przeciętna ilość izb w mieszkaniu 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 3,7 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 3,2 3,0 2,9 2,9 2,9 2,9 2,8 Źródło: Urząd Statystyczny w Rzeszowie.

11.2 Czynniki demograficzne w Rzeszowie

Tabela 122. Czynniki demograficzne w Rzeszowie

Wg stanu na koniec:




w liczbach bezwzględnych na 1000 ludności 2002 159 791 779 -284 146 5,1 -1,9 1,0

2003 159 088 772 -539 176 5,0 -3,5 1,2

2004 159 020 772 -490 251 5,0 -3,2 1,6

2005 158 539 835 -314 288 5,5 -2,1 1,9

2006 163 508 924 -215 393 5,9 -1,4 2,5

2007 166 454 1 047 517 409 6,5 3,2 2,5

2008 170 653 1 123 -88 504 6,8 -0,5 3,0 Źródło: Urząd Statystyczny w Rzeszowie.

150

Wykres 431 Liczba ludności oraz jej prognoza dla Rzeszowa (wg GUS)

120 000

130 000

140 000

150 000

160 000

170 000

180 00020

02

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2015

2020

2025

2030

liczb

a lu

dnoś

ci

Wykres 432 Relacje demograficzne w Rzeszowie (wg GUS)

-6

-4

-2

0

2

4

6

8

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009na

100

0 lu

dnoś

ci

MałŜeństwa

Saldo migracji

Przyrost naturalny

Źródło: Urząd Statystyczny w Rzeszowie.

Tabela 123. Gospodarstwa domowe w Rzeszowie








nierodzinne 4 i więcej os. 48 Źródło: Urząd Statystyczny w Rzeszowie.

Tabela 124. Wskaźnik obciąŜenia demograficznego w Rzeszowie




2002 2008 2002 2008 2002 2008

51,7 49,6 64,7 87,9 20,3 23,2 Źródło: Urząd Statystyczny w Rzeszowie.

151

11.3 Czynniki ekonomiczne w Rzeszowie

Wykres 433. Stopa bezrobocia w Rzeszowie

9,89,4 9,3

9,1

8,3

7,4

6

7,2

5

6

7

8

9

10

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Sto

pa b

ezro

boci

a (w

%)

Wykres 434. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Rzeszowie

2016

2044 21

32 2253 24

18

2684

3067 32

15

1 800

2 000

2 200

2 400

2 600

2 800

3 000

3 200

3 400

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

prze

c. w

ynag

rodz

enie

mie

s. w

pln


11.4 Budownictwo mieszkaniowe w Rzeszowie

Tabela 125. Pozwolenia na budowę mieszkań w Rzeszowie

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Ogółem, w tym: 420 449 872 412 1 621 1 792 1 148 1 192 - indywidualne 117 101 191 166 273 786 331 372


32 8 188 32 462 432 521 541

Tabela 126. Mieszkania, których budowę rozpoczęto w Rzeszowie

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Ogółem, w tym: 148 309 849 374 1 273 1797 794 1 306 - indywidualne 101 85 114 158 296 596 258 272


. . 64 16 223 525 313 538

Tabela 127. Mieszkania oddane do uŜytkowania w Rzeszowie

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Ogółem, w tym: 505 866 645 456 1 011 793 918 1 570 - indywidualne 210 481 274 182 176 301 329 360 - spółdzielcze 293 321 271 188 747 386 426 610



152

Tabela 128. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Rzeszowie


uŜytkowania - ogółem 505 866 645 456 1 011 793 918 1 570


małŜeństw 648 1 122 835 546 1 094 757 817 . Przec. pow. uŜytk.

mieszkania oddanego - ogółem (m2) 92,7 107,9 88,1 92,7 73,6 85,2 79,5 67,9

Liczba izb oddanych 2 014 4 023 2 710 1 792 3 987 3 441 3 596 . Przeciętna ilość izb w

nowym mieszkaniu 4,0 4,6 4,2 3,9 3,9 4,3 3,9 .

Przeciętna pow. izby 23,2 23,2 21,0 23,6 18,7 19,6 20,3 . Źródło: Urząd Statystyczny w Rzeszowie.

11.5 Zasób mieszkaniowy w Rzeszowie

Wykres 435. Zasób mieszkaniowy w Rzeszowie wg wieku w 2002 r.



15%

do 19447%

1945-197029%

1971-198849%

Wykres 436. Zasób mieszkaniowy w Rzeszowie wg powierzchni uŜytkowej w 2002 r.

40-59 m243%

60-79 m220%

0-39 m222%

pow. 80 m215%


153

Wykres 437. Zasób mieszkaniowy w Rzeszowie wg liczby izb w 2002 r.

3 izby33%

2 izby14%

1 izba4%

4+ izby49%

Wykres 438. Zasób mieszkaniowy w Rzeszowie wg form własności

0% 20% 40% 60% 80% 100%

2002

2003

2004

2005

2006

2007



Tabela 129. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Rzeszowie


2 Pośrednicy 138

3 Notariusze 19



6 Wspólnoty mieszkaniowe 427 Źródło: Urząd Statystyczny w Rzeszowie.

Tabela 130. Transakcje na rynku wtórnym w Rzeszowie


II półrocze 2008

Rok 2008

I półrocze 2009

II półrocze 2009

Rok 2009

Liczba umów . 86 . . . .

Wartość w tys. zł . 15 374 . . . . Źródło: Urząd Statystyczny w Rzeszowie.

154

Wykres 439. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Rzeszowie

0,90

0,89

0,66 0,

68

0,73 0,

75

0,80

0,67 0,

68

0,73

0,78

0,82

0,82

0,79

0,64

0,76

0,79

0,73

0,88

0,92

0,92

0,77

0,63

0,78

0,68

0,72

0,66

0,83

0,60

0,65

0,70

0,75

0,80

0,85

0,90

0,95

2006

-kw

.3

2006

-kw

.4

2007

-kw

.1

2007

-kw

.2

2007

-kw

.3

2007

-kw

.4

2008

-kw

.1

2008

-kw

.2

2008

-kw

.3

2008

-kw

.4

2009

-kw

.1

2009

-kw

.2

2009

-kw

.3

2009

-kw

.4

m2

/ prz

ecię

tne

mie

sięcz

ne w

ynag

rodz

enie

w s

ekto

rze

prze

dsiębi

orst

w


Źródło: Urząd Statystyczny w Rzeszowie oraz NBP O/O Rzeszów, szacunek własny.

11.6 Ceny na rynku mieszkaniowym w Rzeszowie (wg bazy NBP)

Tabela 131. Poziom średniej ceny mieszkania w Rzeszowie

Rynek pierwotny Rynek wtórny


Cena trans.


III kw. 2006 2 862 2 656 2 851 2 591

IV kw. 2006 3 401 3 013 3 734 2 935

I kw. 2007 3 420 3 469 4 187 3 916

II kw. 2007 4 080 3 517 4 647 3 918

III kw. 2007 4 069 4 124 4 814 4 073

IV kw. 2007 4 357 4 365 4 849 4 424

I kw. 2008 4 188 4 163 4 901 4 169

II kw. 2008 4 215 4 177 4 824 4 187

III kw. 2008 4 433 3 947 4 790 4 366

IV kw. 2008 4 069 4 401 4 640 4 217

I kw. 2009 3 966 3 965 4 683 4 071

II kw. 2009 3 787 3 849 4 684 4 058

III kw. 2009 3 742 3 969 4 641 3 896

IV kw. 2009 4 021 3 843 4 681 4 096 Źródło: NBP O/O Rzeszów, badanie własne.

155

Tabela 132. Dynamika zmian średniej ceny mieszkania w Rzeszowie



Cena trans.

Cena ofertowa

Cena trans.

Cena ofertowa

Cena trans.

Cena ofertowa

Cena trans.

III kw. 2006 . . . . . . . .

IV kw. 2006 118,8 113,4 131,0 113,3 . . . .

I kw. 2007 100,6 115,1 112,2 133,4 . . . .

II kw. 2007 119,3 101,4 111,0 100,0 . . . .

III kw. 2007 99,7 117,3 103,6 104,0 142,1 155,2 168,8 157,2

IV kw. 2007 107,1 105,9 100,7 108,6 128,1 144,9 129,9 150,7

I kw. 2008 96,1 95,4 101,1 94,2 122,5 120,0 117,0 106,5

II kw. 2008 100,6 100,4 98,4 100,4 103,3 118,8 103,8 106,9

III kw. 2008 105,2 94,5 99,3 104,3 108,9 95,7 99,5 107,2

IV kw. 2008 91,8 111,5 96,9 96,6 93,4 100,8 95,7 95,3

I kw. 2009 97,5 90,1 100,9 96,5 94,7 95,3 95,6 97,6

II kw. 2009 95,5 97,1 100,0 99,7 89,8 92,1 97,1 96,9

III kw. 2009 98,8 103,1 99,1 96,0 84,4 100,6 96,9 89,2

IV kw. 2009 107,5 96,8 100,9 105,2 98,8 87,3 100,9 97,1 Źródło: NBP O/O Rzeszów, badanie własne.

156

Rynek pierwotny


0% 2% 2% 12%

5% 0% 5% 3% 2% 0% 0% 0% 5% 4%

50%

49%

53% 58

%

55%

34%

61%

60%

54%

42%

36% 50

% 60%

59%

42%

47%

42% 25

%

32%

50%

30%

29%

35%

47%

47%

47% 35

%

23%

8% 2% 3% 6% 9%

16% 4% 8% 9% 11%

17% 3% 0%

14%

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw

. 200

7

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw

. 200

8

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw

. 200

9

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9



17%

1% 3% 4% 8% 2% 2% 7% 10%

6% 0% 0% 2% 3%

43%

53%

51%

54% 56

%

59% 67

%

64% 79

%

81%

52%

38% 58

%

48%

37%

39%

45%

40%

30%

32% 30

%

29% 8% 13

%

46%

51%

40%

43%

2% 6% 1% 3% 6% 8% 1% 0% 3% 0% 2%

11% 0% 7%

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw

. 200

7

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw

. 200

8

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw

. 200

9

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9


Źródło: NBP O/O Rzeszów, badanie własne.


1%

13%

13%

13%

18%

14%

9% 10%

10%

1% 1% 1% 5% 6%

60,7

% 58,6

%

62,3

%

68,3

%

50,0

%

26,0

% 58,6

%

54,5

%

46,9

%

59,1

%

43,2

%

52,3

% 75,0

%

60,6

%

31% 27

%

24%

13%

23%

54%

30%

32%

40%

34%

42% 46

%

20%

20%

8% 1% 1% 6% 9% 6% 2% 3% 4% 6%

14% 1% 0%

14%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw

. 200

7

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw

. 200

8

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw

. 200

9

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9

<=40 (40; 60] (60; 80] >80


28%

13%

17%

13%

20%

19%

7% 9% 18%

23%

0% 0%

17%

5%

43,5

%

51,9

%

54,7

%

63,8

%

55,6

%

52,4

%

74,1

%

64,0

% 74,4

%

64,5

%

79,2

%

60,7

% 47,2

%

55,7

%

26%

29% 27

%

22%

19%

25% 19

%

27%

8%

13%

19%

29% 36

%

36%

3% 6% 1% 1% 6% 3% 0% 0% 0% 0% 2%

10% 0% 3%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9

<=40 (40; 60] (60; 80] >80



0

2 000

4 000

6 000

8 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



157

Rynek wtórny


17% 29

% 50%

38%

23%

11% 28

%

14% 23

%

25%

26% 35

%

31%

23%

50% 35

% 0% 36%

41%

44%

48%

48% 47

%

46%

40%

47%

47%

41%

25%

24%

50% 20

%

28%

42% 19

%

32% 27

%

24%

24%

15%

16%

33%

8% 12% 0% 5% 8% 4% 6% 6% 3% 6%

10% 2% 6% 3%

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

III k

w. 200

6IV

kw. 2

006

I kw. 2

007

II kw

. 200

7III

kw. 2

007

IV k

w. 200

7I k

w. 200

8II

kw. 2

008

III k

w. 200

8IV

kw. 2

008

I kw. 2

009

II kw

. 200

9III

kw. 2

009

IV k

w. 200

9



8% 6% 3% 7% 11%

13%

12%

12%

10%

12%

10%

10%

14%

11%

28%

33%

44%

39% 44

%

46%

42%

38%

48%

36%

43%

43%

30%

36%

36% 39

% 33% 41

% 35%

27%

36%

39% 33

%

39% 38

%

36%

40%

39%

28%

22%

21% 14

%

10%

14%

11%

11%

10%

14%

10%

11%

16%

14%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9




12%

9% 15% 25

%

28%

33%

32%

30%

31%

29%

27%

23%

18%

19%

24% 43

% 46% 36

% 42% 39

%

40%

34%

37%

31% 41%

44%

34% 42

%

52% 37

% 28%

29% 25

%

20%

24%

31%

29%

35% 29

%

28%

40% 32

%

12%

11%

10%

9% 5% 7% 4% 4% 3% 5% 4% 5% 9% 7%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III k

w. 200

6

IV kw. 2

006

I kw. 2

007

II kw

. 200

7

III k

w. 200

7

IV kw. 2

007

I kw. 2

008

II kw

. 200

8

III k

w. 200

8

IV k

w. 200

8

I kw. 2

009

II kw

. 200

9

III kw. 2

009

IV kw. 2

009

0-40 41-60 61-80 pow. 80


33% 47

%

50%

40%

31%

20%

43%

27% 36

% 46%

40%

40%

38%

31%

33% 24

%

50%

38%

42%

36%

35%

41%

45% 36

%

33% 47

%

44%

46%

33%

24%

0%

20%

19%

35%

17%

26% 15

%

16%

20% 11

%

17%

20%

0% 6% 0% 2% 8% 9% 4% 6% 3% 2% 7% 2% 2% 3%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9

0-40 41-60 61-80 pow. 80



01 0002 0003 0004 0005 0006 0007 0008 0009 000

10 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



01 0002 0003 0004 0005 0006 0007 0008 0009 000

10 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



158


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009




2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009




1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

<= 5 6 - 12


1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 2008

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 2009

IV kw

. 2009

<= 5 6 - 12


159


0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

tradycyjna trad. udosk. monolit. prefabr.


0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw

. 200

7

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9

tradycyjna trad. udosk. monolit. prefabr.



1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002


1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

1945-1970 1971-1978 1979-19881989-2002 pow. 2002



0

20

40

60

80

100

120

140

III kw

. 200

6

IV k

w. 200

6

I kw. 2

007

II kw

. 200

7

III kw

. 200

7

IV k

w. 200

7

I kw. 2

008

II kw

. 200

8

III kw

. 200

8

IV k

w. 200

8

I kw. 2

009

II kw

. 200

9

III kw

. 200

9

IV k

w. 200

9

liczb

a dn

i


160

12. Szczecin

Załącznik 12. Szczecin

12.1 Sytuacja mieszkaniowa w Szczecinie

Tabela 133. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Szczecinie


- łączna (w m2) 8930300 9079719 9202647 9307301 9382011 9533346 9687723

- przeciętna (w m2) 59,5 59,8 59,9 60,1 60,3 60,5 60,8

- na osobę (w m2) 21,5 21,9 22,3 22,6 22,9 23,4 23,8 Przeciętna ilość izb w mieszkaniu 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,8 2,7 2,7 2,7 2,6 2,6 2,6 Źródło: Urząd Statystyczny w Szczecinie.

12.2 Czynniki demograficzne w Szczecinie

Tabela 134. Czynniki demograficzne w Szczecinie

Wg stanu na koniec:




w liczbach bezwzględnych na 1000 ludności 2002 415 117 1 824 463 -897 4,5 -1,1 -2,2

2003 414 032 1 875 -166 -677 4,6 -0,4 -1,7

2004 411 900 1 816 -492 -704 4,5 -1,2 -1,7

2005 411 119 1 997 58 -525 5,0 0,1 -1,3

2006 409 068 2 198 -61 -683 5,5 -0,2 -1,7

2007 407 811 2 392 -676 -562 6,0 -1,7 -1,4

2008 406 941 2 499 -783 -204 6,3 -2,0 -0,5 Źródło: Urząd Statystyczny w Szczecinie.

161

Wykres 463. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Szczecina (wg GUS)

Wykres 464. Relacje demograficzne w Szczecinie (wg GUS)

Źródło: Urząd Statystyczny w Szczecinie.

Tabela 135. Gospodarstwa domowe w Szczecinie








nierodzinne 4 i więcej os. 68 Źródło: Urząd Statystyczny w Szczecinie.

Tabela 136. Wskaźnik obciąŜenia demograficznego w Szczecinie




2002 2008 2002 2008 2002 2008

51,7 50,9 90,2 112,5 24,5 27,0 Źródło: Urząd Statystyczny w Szczecinie.

162

12.3 Czynniki ekonomiczne w Szczecinie

Wykres 465. Stopa bezrobocia w Szczecinie

Wykres 466. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Szczecinie


12.4 Budownictwo mieszkaniowe w Szczecinie

Tabela 137. Pozwolenia na budowę mieszkań w Szczecinie

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Ogółem, w tym: 1 189 757 1 540 2 076 2 441 3 462 3 463 1 544 - indywidualne 117 250 289 197 1 203 1 564 2 398 1 131

Tabela 138. Mieszkania, których budowę rozpoczęto w Szczecinie

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Ogółem, w tym: 800 2 054 1 540 1 589 1 485 2 521 2 212 1 565 - indywidualne 180 243 240 240 203 267 269 487


199 877 1 130 391 1 003 1 499 1 568 855

Tabela 139. Mieszkania oddane do uŜytkowania w Szczecinie

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Ogółem, w tym: 1 904 1 844 1 934 1 536 897 1 992 1 911 1 811 - indywidualne 375 538 381 338 253 274 225 255 - spółdzielcze 623 459 394 420 277 276 177 185

- na sprzedaŜ lub wynajem 408 418 915 521 367 959 1 264 1 350


163

Tabela 140. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Szczecinie


uŜytkowania - ogółem 1 904 1 844 1 934 1 536 897 1 992 1 911 1 811


małŜeństw 1 044 983 1 065 769 408 833 765 .

Przec. pow. uŜytk. mieszkania oddanego -

ogółem (m2) 71,5 83,8 76,3 78,8 92,9 80,9 83,5 86,5

Liczba izb oddanych 6142 6385 6972 5381 3420 7013 6316 .

Przeciętna ilość izb w nowym mieszkaniu 3,2 3,5 3,6 3,5 3,8 3,5 3,3 .

Przeciętna pow. izby 22,2 24,2 21,2 22,5 24,4 23,0 25,3 . Źródło: Urząd Statystyczny w Szczecinie.

12.5 Zasób mieszkaniowy w Szczecinie

Wykres 467. Zasób mieszkaniowy w Szczecinie wg wieku w 2002 r.

Wykres 468. Zasób mieszkaniowy w Szczecinie wg powierzchni uŜytkowej w 2002 r.


164

Wykres 469. Zasób mieszkaniowy w Szczecinie wg liczby izb w 2002 r.

Wykres 470. Zasób mieszkaniowy w Szczecinie wg form własności


Tabela 141. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Szczecinie


2 Pośrednicy 220

3 Notariusze 38



6 Wspólnoty mieszkaniowe 1 000 Źródło: NBP O/O Szczecin, szacunki własne.

Tabela 142. Transakcje na rynku wtórnym (nie obejmują kupna/sprzedaŜy mieszkań spółdzielczych)


II półrocze 2008


II półrocze 2009

Rok 2009

Liczba umów . . 1 074 515 587 1 102

Wartość w tys. zł . . 266 200 134 632 205 445 340 077 Źródło: Miejski Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w Szczecinie.

165

Wykres 471. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Szczecinie

Źródło: Urząd Statystyczny w Szczecinie oraz NBP O/O Szczecin, szacunek własny.

12.6 Ceny na rynku mieszkaniowym w Szczecinie (wg bazy NBP)

Tabela 143. Poziom średniej ceny mieszkania w Szczecinie




III kw. 2006 3 215 3 234 3 190 2 888

IV kw. 2006 3 679 3 575 3 857 3 133

I kw. 2007 4 749 3 831 4 735 3 755

II kw. 2007 5 050 4 933 4 959 4 083

III kw. 2007 5 035 5 121 5 094 4 321

IV kw. 2007 5 731 4 697 5 297 4 647

I kw. 2008 5 723 5 362 5 124 4 438

II kw. 2008 5 664 5 448 5 180 4 699

III kw. 2008 5 521 5 455 5 174 4 794

IV kw. 2008 5 469 5 663 5 079 4 651

I kw. 2009 5 310 5 174 4 965 4 616

II kw. 2009 5 324 4 958 4 860 4 426

III kw. 2009 5 181 5 406 4 964 4 330

IV kw. 2009 4 987 5 057 4 819 4 484 Źródło: NBP O/O Szczecin, badanie własne.

166

Tabela 144. Dynamika zmian średniej ceny mieszkania w Szczecinie



Cena trans.

Cena ofert.

Cena trans.

Cena ofert.

Cena trans.

Cena ofert.

Cena trans.

III kw. 2006 . . . . . . . .

IV kw. 2006 114,4 110,5 120,9 108,5 . . . .

I kw. 2007 129,1 107,2 122,8 119,9 . . . .

II kw. 2007 106,3 128,7 104,7 108,8 . . . .

III kw. 2007 99,7 103,8 102,7 105,8 156,6 158,4 159,7 149,6

IV kw. 2007 113,8 91,7 104,0 107,6 155,8 131,4 137,4 148,4

I kw. 2008 99,9 114,2 96,7 95,5 120,5 139,9 108,2 118,2

II kw. 2008 99,0 101,6 101,1 105,9 112,2 110,5 104,5 115,1

III kw. 2008 97,5 100,1 99,9 102,0 109,7 106,5 101,6 110,9

IV kw. 2008 99,1 103,8 98,2 97,0 95,4 120,6 95,9 100,1

I kw. 2009 97,1 91,4 97,8 99,2 92,8 96,5 96,9 104,0

II kw. 2009 100,3 95,8 97,9 95,9 94,0 91,0 93,8 94,2

III kw. 2009 97,3 109,0 102,1 97,8 93,9 99,1 95,9 90,3

IV kw. 2009 96,3 93,5 97,1 103,6 91,2 89,3 94,9 96,4 Źródło: NBP O/O Szczecin, badanie własne.

167

Rynek pierwotny



Źródło: NBP O/O Szczecin, badanie własne.







168

Rynek wtórny










169










170









171

13. Trójmiasto

Załącznik 13. Trójmiasto

13.1 Sytuacja mieszkaniowa w Trójmieście

Tabela 145. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Gdańsku

Wyszczególnienie 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Zasób mieszkaniowy (mieszkania) - ogółem 158 564 168 102 169 894 172 257 175 192 178 343 182 699 - na 1000 ludności 344 365 370 376 384 391 401 Pow. uŜytkowa mieszkań - łączna (w m2) 9029542 9648811 979332

1 9966769 10177775 10393331 10690533

- przeciętna (w m2) 56,9 57,4 57,6 57,9 58,1 58,3 58,5 - na osobę (w m2) 19,6 20,9 21,3 21,8 22,3 22,8 23,5 Przeciętna ilość izb w mieszkaniu 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,9 2,7 2,7 2,7 2,6 2,6 2,5 Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku.

Tabela 146. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Gdyni

Wyszczególnienie 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Zasób mieszkaniowy (mieszkania)

- ogółem 88 961 96 672 97 610 98 817 100 177 101 242 102 936

- na 1000 ludności 351 381 385 391 398 405 413

Powierzchnia uŜytkowa mieszkań - łączna (w m2) 5262322 5733278 5813303 5913103 6022844 6103198 6250253 - przeciętna (w m2) 59,2 59,3 59,6 59,8 60,1 60,3 60,7 - na osobę (w m2) 20,8 22,6 23,0 23,4 23,9 24,4 25,1 Przeciętna ilość izb w mieszkaniu 3,5 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,9 2,6 2,6 2,6 2,5 2,5 2,4 Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku.

172

Tabela 147. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Sopocie

Wyszczególnienie 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Zasób mieszkaniowy (mieszkania) - ogółem 15 867 17 345 17 409 17 627 17 851 18 001 18 135 - na 1000 ludności 383 423 429 440 451 460 467 Powierzchnia uŜytkowa mieszkań - łączna (w m2) 986317 1075506 1081291 1097407 1112409 1122862 1132058 - przeciętna (w m2) 62,2 62 62,1 62,3 62,3 62,4 62,4 - na osobę (w m2) 23,8 26,2 26,7 27,4 28,1 28,7 29,2 Przeciętna ilość izb w mieszkaniu 3,5 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,6 2,4 2,3 2, 2,2 2,2 2,1 Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku.

13.2 Czynniki demograficzne w Trójmieście

Tabela 148. Czynniki demograficzne w Gdańsku




Wg stanu na koniec: w liczbach bezwzględnych na 1000 ludności 2002 461 653 2 304 -516 -562 5,0 -1,1 -1,2 2003 461 011 2 310 -415 -349 5,0 -0,9 -0,8 2004 459 072 2 258 -644 -395 4,9 -1,4 -0,9 2005 458 053 2 351 -326 -5 5,1 -0,7 0,0 2006 456 658 2 610 -746 -94 5,7 -1,6 -0,2 2007 455 717 2 900 -803 -50 6,4 -1,8 -0,1 2008 455 581 2 932 18 337 6,4 0,0 0,7 2009*/ 456 030 1 281 -73 273 11,4 -0,7 2,4 */ styczeń - wrzesień 2009 r. Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku.

173

Tabela 149. Czynniki demograficzne w Gdyni




Wg stanu na koniec: w liczbach bezwzględnych na 1000 ludności 2002 253 508 1 274 489 -51 5,0 1,9 -0,2 2003 253 500 1 248 182 16 4,9 0,7 0,1 2004 253 324 1 261 241 -37 5,0 1,0 -0,1 2005 252 791 1 369 -212 -127 5,4 -0,8 -0,5 2006 251 844 1 490 -907 93 5,9 -3,6 0,4 2007 250 242 1 658 -1 515 -46 6,6 -6,1 -0,2 2008 249 257 1 630 -956 119 6,5 -3,8 0,5 2009*/ 248 702 721 -242 55 11,6 -3,9 0,9 */ styczeń - wrzesień 2009 r. Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku.

Tabela 150. Czynniki demograficzne w Sopocie




Wg stanu na koniec: w liczbach bezwzględnych na 1000 ludności 2002 41 410 176 -214 -254 4,3 -5,2 -6,1 2003 41 017 213 -140 -241 5,2 -3,4 -5,9 2004 40 547 153 -141 -208 3,8 -3,5 -5,1 2005 40 075 182 -100 -204 4,5 -2,5 -5,1 2006 39 624 182 -298 -225 4,6 -7,5 -5,7 2007 39 154 213 -299 -199 5,4 -7,6 -5,1 2008 38 821 225 -255 -171 5,8 -6,6 -4,4 2009*/ 38 576 105 -21 -22 11,0 -2,2 -2,3 */ styczeń - wrzesień 2009 r. Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku.

Wykres 495. Liczba ludności w okresie 2002 - 2009 wraz z prognozą GUS na lata 2010 - 2030 w Trójmieście

0

50 000

100 000

150 000

200 000

250 000

300 000

350 000

400 000

450 000

500 000

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

*/

2010

2015

2020

2025

2030

*/ styczeń - wrzesień 2009 r.

liczb

a lu

dnoś

ci

Gdańsk Gdynia Sopot

Źródło: Bank Danych Regionalnych GUS.

Wykres 496. Relacje demograficzne w Gdańsku

-202

468

10

1214

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

*/


na

10

00

lud

nośc

i

.

MałŜeństwa Saldo migracji Przyrost naturalny


174

Wykres 497. Relacje demograficzne w Gdyni

-8-6-4-202468

1012

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

*/


na

10

00

lud

nośc

i

.



Wykres 498. Relacje demograficzne w Sopocie

-8-6-4-202468

1012

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

*/


na

10

00

lud

nośc

i

.



Tabela 151. Gospodarstwa domowe w Trójmieście w 2002 r.

Gospodarstwa domowe Gdańsk Gdynia Sopot

OGÓŁEM 184 067 101 293 18 925 jednorodzinne ogółem 117 799 67 503 10 511

jednorodzinne 2 osobowe 43 964 24 949 4 483

jednorodzinne 3 osobowe 37 274 21 495 3 276

jednorodzinne 4 i więcej os. 36 561 21 059 2 752 dwurodzinne 4 823 2 383 409

trzy i więcej rodzinne 173 97 19 nierodzinne ogółem 61 272 31 310 7 986

nierodzinne 1 osobowe 56 925 29 766 7 572 nierodzinne 2 osobowe 3 772 1 366 362 nierodzinne 3 osobowe 431 144 38

nierodzinne 4 i więcej osobowe 144 34 14 Źródło: Narodowy Spis Powszechny 2002 r.

Tabela 152. Wskaźnik obciąŜenia demograficznego w Trójmieście w 2002 r. i na koniec I półrocza 2009 r.




Wyszczególnienie

31.12.2002 30.06.2009 31.12.2002 30.06.2009 31.12.2002 30.06.2009

Trójmiasto 53,4 54,5 91,6 118,1 25,5 29,5

Gdańsk 52,7 53,8 89,9 78,2 25,0 28,7

Gdynia 53,8 55,2 87,5 115,8 25,1 29,6

Sopot 58,9 58,6 144,8 203,4 34,9 39,3 Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku.

175

13.3 Czynniki ekonomiczne w Trójmieście

Wykres 499. Wskaźnik stopy bezrobocia rejestrowanego w Trójmieście na koniec poszczególnych lat

12,7

11,5

9,6

3,7

2,6

4,9

2,5

3,6

6,1

13,1

9,8

8,0

5,3

2,3

6,0

9,410,5

9,1 8,9 8,5

7,3

5,0

1,92,4

0

2

4

6

8

10

12

14

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Sto

pa b

ezro

boc

ia (

w %

)


Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku.

Wykres 500. Przeciętne mies. wynagrodzenie brutto w Trójmieście

2 400

2 600

2 800

3 000

3 200

3 400

3 600

3 800

4 000

4 200

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009*/

*/ wyliczenia własne

prz

ecęt

ne

mie

sięcz

ne

wyn

ag

rod

zen

i bru

tto w

zł

.



13.4 Budownictwo mieszkaniowe w Trójmieście

Tabela 153. Pozwolenia na budowę mieszkań w Gdańsku

Wyszczególnienie 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009*/

Ogółem, w tym: 2 178 915 2 831 4 305 5 503 6 704 6 849 3 994

- indywidualne 100 167 360 212 259 415 340 240

- na sprzedaŜ lub wynajem 653 613 1 692 3 600 4 553 5 656 5 978 3 554

Tabela 154. Pozwolenia na budowę mieszkań w Gdyni

Wyszczególnienie 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009*/ Ogółem, w tym: 1 159 556 1 981 978 1 582 2 320 906 468

- indywidualne 96 99 222 109 303 209 169 118

- na sprzedaŜ lub wynajem 1 048 383 1 705 847 1.179 1 883 663 350

Tabela 155. Pozwolenia na budowę mieszkań w Sopocie

Wyszczególnienie 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009*/ Ogółem, w tym: 287 77 272 211 53 157 201 232

- indywidualne 6 2 8 1 16 7 0 26

- na sprzedaŜ lub wynajem 178 62 254 168 31 130 135 199 */ styczeń - wrzesień 2009 r. Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku.

176

Tabela 156. Mieszkania, których budowę rozpoczęto w Gdańsku

Wyszczególnienie 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009*/ Ogółem, w tym: 1 443 1 797 2 606 3 299 6 065 5 857 5 740 2 712

- indywidualne 177 235 211 242 398 432 344 181

- na sprzedaŜ lub wynajem 693 1 185 1 633 2 497 4 627 5 085 4 865 2 240

Tabela 157. Mieszkania, których budowę rozpoczęto w Gdyni

Wyszczególnienie 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009*/ Ogółem, w tym: 1 081 895 1 345 864 1 487 1 758 1 192 558 - indywidualne 122 94 114 92 160 239 162 129

- na sprzedaŜ lub wynajem 959 703 1 197 772 1 239 1 445 833 429

Tabela 158. Mieszkania, których budowę rozpoczęto w Sopocie

Wyszczególnienie 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009*/ Ogółem, w tym: 124 140 224 131 72 176 145 25 - indywidualne 29 21 35 17 21 19 26 21

- na sprzedaŜ lub wynajem 95 119 189 114 51 157 103 4 */ styczeń - wrzesień 2009 r. Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku.

Tabela 159. Mieszkania oddane do uŜytkowania w Gdańsku

Wyszczególnienie 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009*/ Ogółem, w tym: 2 939 2 981 2 115 2 636 3 099 3 295 4 550 3 402 - indywidualne 248 518 345 338 261 234 377 204 - spółdzielcze 903 562 58 97 32 1 132 15

- na sprzedaŜ lub wynajem 1 687 1 682 1 554 1 850 2 741 3 060 3 704 2 987 - społeczne czynszowe 0 216 158 350 65 0 172 36

- komunalne 101 3 0 1 0 0 165 160

Tabela 160. Mieszkania oddane do uŜytkowania w Gdyni

Wyszczególnienie 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009*/ Ogółem, w tym: 1 334 1 595 1 025 1 300 1 448 1 256 1 747 624 - indywidualne 217 349 243 209 215 240 251 167 - spółdzielcze 206 63 1 0 0 149 44 0

- na sprzedaŜ lub wynajem 675 1 084 578 1 091 1 228 645 1 452 383 - społeczne czynszowe 230 32 0 0 0 178 0 0

- komunalne 6 0 4 0 0 44 0 74

177

Tabela 161. Mieszkania oddane do uŜytkowania w Sopocie

Wyszczególnienie 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009*/ Ogółem, w tym: 177 283 99 232 242 159 144 56 - indywidualne 15 12 33 10 17 12 25 13 - spółdzielcze 0 0 0 0 1 0 0 0

- na sprzedaŜ lub wynajem 162 271 27 222 224 147 119 43 - społeczne czynszowe 0 0 0 0 0 0 0 0

- komunalne 0 0 39 0 0 0 0 0 */ styczeń - wrzesień 2009 r. Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku.

Tabela 162. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Gdańsku

Wyszczególnienie 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009*/ Mieszkania oddane do uŜytkowania - ogółem 2 939 2 981 2 115 2 636 3 099 3 295 4 550 3 402


małŜeństw 1 276 1 290 937 1 121 1 187 1 136 1 552 .

Przec. pow. uŜytkowa mieszkania oddanego -

ogółem (m2) 56,9 57,4 57,6 57,9 58,1 58,3 58,5 70,9




Tabela 163. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Gdyni

Wyszczególnienie 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009*/ Mieszkania oddane do uŜytkowania - ogółem 1 334 1 595 1 025 1 300 1 448 1 256 1 747 624


małŜeństw 1047 1278 813 950 972 758 1072 . Przec. pow. uŜytkowa

mieszkania oddanego - ogółem (m2) 59,2 59,3 59,6 59,8 60,1 60,3 60,7 84,2




178

Tabela 164. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Sopocie

Wyszczególnienie 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009*/ Mieszkania oddane do uŜytkowania - ogółem 177 283 99 232 242 159 144 56


małŜeństw 1 006 1 329 647 1 275 1 330 746 640 .Przec. pow. uŜytkowa

mieszkania oddanego -ogółem (m2) 62,2 62 62,1 62,3 62,3 62,4 62,4 86,9



Przeciętna pow. izby 25,0 21,2 26,8 23,2 18,5 21,2 23,2 . */ styczeń - wrzesień 2009 r. Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku.

13.5 Zasób mieszkaniowy w Trójmieście

Wykres 501. Zasób mieszkaniowy w Trójmie ście według okresu budowy w 2002 r.

22,614,9

43,8

29,7

32,3

21,4

34,837,3

30,4

12,9 15,54,4

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%


mie

szka

nia

.

do 1944 1945 - 1970 1971 - 1988 1989 - 2002 łącznie z będącymi w budowie


Wykres 502. Zasób mieszkaniowy w Trójmie ście według powierzchni uŜytkowej w 2002 r.

24,2 22,4 23,7

44,8 43,9 38,4

19,6 19,616,5

11,4 14,221,5

0%

20%

40%

60%

80%

100%


mie

szka

nia

.

poniŜej 40 m2 40 - 59 m2 60 - 79 m2 powyŜej 80 m2

.

179

Wykres 503. Zasób mieszkaniowy w Trójmie ście według liczby izb w 2002 r.

38,946,9 46,4

42,035,4 32,7

15,5 13,5 16,8

3,6 4,1 4,1

0%

20%

40%

60%

80%

100%


mie

szka

nia

.

4+ izby 3 izby 2 izby 1 izba


Wykres 504. Zasób mieszkaniowy w Gdańsku według form własności w latach 2002 - 200723

22,4

21,8

21,5

18,8

18,4

15,8

48,2

46,8

46,3

45,3

44,6

37,0

25,8

26,8

26,7

29,5

29,1

39,4

2,7

3,6

5,1

6,2

2,3

2,3

2,3

2,1

2,0

0,5

0,4

0,6

0,8

0,8

1,1

0,5

1,9

0,9

0% 20% 40% 60% 80% 100%

2002

2003

2004

2005

2006

2007

mieszkania

Zasoby gmin (komunalne) Spółdzielni mieszkaniowych Zakładów pracy

Osób fizycznych TBS Pozostałych podmiotów

Wykres 505. Zasób mieszkaniowy w Gdyni według form własności w latach 2002 - 2007

8,0

7,1

7,0

6,6

6,5

6,0

44,4

43,0

42,6

41,6

41,0

37,8

4,8

4,8

4,9

3,3

3,3

41,4

42,6

42,4

44,5

44,0

51,6

2,5

3,6

4,8

1,7

0,5

0,5

0,5

0,5

0,5

0,6

1,9

0,8

2,3

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

2002

2003

2004

2005

2006

2007

mieszkania


Osób fizycznych TBS Pozostałych podmiotów


Wykres 506. Zasób mieszkaniowy w Sopocie według form własności w latach 2002 - 2007

18,5

15,1

15,1

13,4

13,1

11,7

40,9

40,3

40,1

37,2

36,7

30,3

38,8

41,3

41,3

45,0

44,5

51,7

2,6

2,7

3,7

4,9

5,7

0,8

0,8

0,8

0,8

0,8

0,7

1,0

0% 20% 40% 60% 80% 100%

2002

2003

2004

2005

2006

2007

mieszkania


Osób fizycznych Pozostałych podmiotów

Tabela 165. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Trójmieście

Lp. Wyszczególnienie Gdańsk Gdynia Sopot 1 Deweloperzy 49 33 20

2 Pośrednicy 316 291 55

3 Notariusze 45 29 6

4 Rzeczoznawcy majątkowi 128 50 14

5 Spółdzielnie mieszkaniowe 74 36 9

6 Wspólnoty mieszkaniowe 4 751 1 423 1 047 Źródło: Internet, Urząd Statystyczny w Gdańsku.

23 Zasoby mieszkaniowe według form własności od 2009 r. publikowane są co dwa lata.

180


I półrocze 2008

II półrocze 2008


II półrocze 2009

Rok 2009

Wyszczególnienie Liczba umów

Gdańsk 1 372 1 047 2 419 560 885 1 145

Gdynia 521 498 1 019 201 387 588

Sopot 102 106 208 88 108 196 Źródło: NBP O/O Gdańsk, szacunki własne.

Wykres 507. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Trójmieście

0,00

0,10

0,20

0,30

0,40

0,50

0,60

0,70

0,80

IV kw.2006

I kw.2007

II kw.2007

III kw.2007

IV kw.2007

I kw.2008

II kw.2008

III kw.2008

IV kw.2008

I kw.2009*/

II kw.2009*/

III kw.2009*/

IV kw.2009*/

*/ wyliczenia własne

w m

kw

.

rynek pierwotny Gdańsk rynek wtórny Gdańsk rynek pierwotny Gdynia rynek wtórny Gdynia rynek pierwotny Sopot rynek wtórny Sopot

Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku oraz NBP O/O Gdańsk.

181

13.6 Ceny na rynku mieszkaniowym w Trójmieście (wg bazy NBP)

Tabela 167. Poziom średniej ceny mieszkania w Gdańsku




III kw. 2006 5 004 3 494 4 541 3 926

IV kw. 2006 6 199 5 252 5 406 4 072

I kw. 2007 6 437 5 490 6 115 4 787

II kw. 2007 7 999 7 137 6 602 5 806

III kw. 2007 8 053 7 440 6 740 6 059

IV kw. 2007 7 402 6 294 6 824 6 267

I kw. 2008 7 210 6 473 6 795 6 074

II kw. 2008 8 509 7 740 6 704 6 087

III kw. 2008 8 454 7 042 6 608 5 952

IV kw. 2008 6 609 6 193 6 793 6 048

I kw. 2009 6 800 5 309 6 648 6 166

II kw. 2009 6 875 5 907 6 644 5 651

III kw. 2009 6 096 5 804 6 449 5 570

IV kw. 2009 6 179 5 476 6 449 5 801 Źródło: NBP O/O Gdańsk, badanie własne.

Tabela 168. Poziom średniej ceny mieszkania w Gdyni


ofertowa Cena trans. Cena ofertowa

Cena trans.

III kw. 2006 4 937 4 467 5 756 2 782

IV kw. 2006 5 284 5 284 6 496 4 561

I kw. 2007 6 466 5 797 7 211 4 966

II kw. 2007 8 934 6 992 6 747 5 817

III kw. 2007 8 114 8 938 7 188 6 483

IV kw. 2007 7 887 8 495 6 917 6 069

I kw. 2008 7 737 7 151 6 984 6 321

II kw. 2008 7 897 7 209 6 854 6 119

III kw. 2008 7 169 6 694 6 960 5 816

IV kw. 2008 6 342 6 384 7 059 6 208

I kw. 2009 6 290 6 241 7 104 6 063

II kw. 2009 5 891 6 084 6 949 5 554

III kw. 2009 5 504 6 294 6 901 5 582

IV kw. 2009 5 774 6 134 6 991 5 797 Źródło: NBP O/O Gdańsk, badanie własne.

182

Tabela 169. Poziom średniej ceny mieszkania w Sopocie




III kw. 2006 13 910 14 846 8 236 6 645

IV kw. 2006 16 050 16 398 9 268 5 984

I kw. 2007 17 120 10 801 9 956 8 913

II kw. 2007 18 190 17 644 10 185 8 172

III kw. 2007 18 190 14 900 11 108 9 339

IV kw. 2007 17 685 13 910 10 984 9 694

I kw. 2008 13 910 13 686 10 885 9 086

II kw. 2008 . . 10 559 8 429

III kw. 2008 . . 10 409 8 567

IV kw. 2008 . . 10 047 9 846

I kw. 2009 . . 9 991 8 736

II kw. 2009 . . 10 177 9 637

III kw. 2009 . . 9 558 9 364

IV kw. 2009 . . 9 733 8 511 Źródło: NBP O/O Gdańsk, badanie własne.

Tabela 170. Dynamika zmian średniej ceny mieszkania w Gdańsku

Dynamika kw./kw. Dynamika r/r Rynek Pierwotny Rynek Wtórny Rynek Pierwotny Rynek Wtórny Notowanie Cena ofert.

Cena trans.

Cena ofert.

Cena trans.

Cena ofert.

Cena trans.

Cena ofert.

Cena trans.

III kw. 2006 . . . . . . . .

IV kw. 2006 123,9 150,3 119,0 103,7 . . . .

I kw. 2007 103,8 104,5 113,1 117,6 . . . .

II kw. 2007 124,3 130,0 108,0 121,3 . . . .

III kw. 2007 100,7 104,2 102,1 104,4 160,9 212,9 148,4 154,3

IV kw. 2007 91,9 84,6 101,2 103,4 119,4 119,8 126,2 153,9

I kw. 2008 97,4 102,8 99,6 96,9 112,0 117,9 111,1 126,9

II kw. 2008 118,0 119,6 98,7 100,2 106,4 108,4 101,5 104,8

III kw. 2008 99,4 91,0 98,6 97,8 105,0 94,7 98,0 98,2

IV kw. 2008 78,2 87,9 102,8 101,6 89,3 98,4 99,5 96,5

I kw. 2009 102,9 85,7 97,9 102,0 94,3 82,0 97,8 101,5

II kw. 2009 101,1 111,3 99,9 91,6 80,8 76,3 99,1 92,8

III kw. 2009 88,7 98,3 97,1 98,6 72,1 82,4 97,6 93,6

IV kw. 2009 101,4 94,3 100,0 104,1 93,5 88,4 94,9 95,9 Źródło: NBP O/O Gdańsk, badanie własne.

183

Tabela 171. Dynamika zmian średniej ceny mieszkania w Gdyni



Cena trans.

Cena ofert.

Cena trans.

Cena ofert.

Cena trans

Cena ofert.

Cena trans.

III kw. 2006 . . . . . . . .

IV kw. 2006 107,0 118,3 112,9 163,9 . . . .

I kw. 2007 122,4 109,7 111,0 108,9 . . . .

II kw. 2007 138,2 120,6 93,6 117,1 . . . .

III kw. 2007 90,8 127,8 106,5 111,4 164,4 200,1 124,9 233,0

IV kw. 2007 97,2 95,0 96,2 93,6 149,3 160,8 106,5 133,1

I kw. 2008 98,1 84,2 101,0 104,2 119,7 123,4 96,9 127,3

II kw. 2008 102,1 100,8 98,1 96,8 88,4 103,1 101,6 105,2

III kw. 2008 90,8 92,9 101,5 95,0 88,4 74,9 96,8 89,7

IV kw. 2008 88,5 95,4 101,4 106,7 80,4 75,2 102,1 102,3

I kw. 2009 99,2 97,8 100,6 97,7 81,3 87,3 101,7 95,9

II kw. 2009 93,7 97,5 97,8 91,6 74,6 84,4 101,4 90,8

III kw. 2009 93,4 103,5 99,3 100,5 76,8 94,0 99,2 96,0

IV kw. 2009 104,9 97,5 101,3 103,9 91,0 96,1 99,0 93,4 Źródło: NBP O/O Gdańsk, badanie własne.

Tabela 172. Dynamika zmian średniej ceny mieszkania w Sopocie



Cena trans.

Cena ofert.

Cena trans.

Cena ofert.

Cena trans.

Cena ofert.

Cena trans.

III kw. 2006 . . . . . . . .

IV kw. 2006 115,4 110,5 112,5 90,1 . . . .

I kw. 2007 106,7 65,9 107,4 148,9 . . . .

II kw. 2007 106,3 163,4 102,3 91,7 . . . .

III kw. 2007 100,0 84,4 109,1 114,3 130,8 100,4 134,9 140,5

IV kw. 2007 97,2 93,4 98,9 103,8 110,2 84,8 118,5 162,0

I kw. 2008 78,7 98,4 99,1 93,7 81,3 126,7 109,3 101,9

II kw. 2008 . . 97,0 92,8 . . 103,7 103,1

III kw. 2008 . . 98,6 101,6 . . 93,7 91,7

IV kw. 2008 . . 96,5 114,9 . . 91,5 101,6

I kw. 2009 . . 99,4 88,7 . . 91,8 96,1

II kw. 2009 . . 101,9 110,3 . . 96,4 114,3

III kw. 2009 . . 93,9 97,2 . . 91,8 109,3

IV kw. 2009 . . 101,8 90,9 . . 96,9 86,4

Źródło: NBP O/O Gdańsk, badanie własne.

184

Rynek pierwotny

Wykres 508. Struktura mieszkań w Gdańsku wg liczby pokoi – rynek pierwotny, oferty

2% 1% 0% 1% 2% 2% 2% 3% 3% 3% 5% 5% 4% 5%

38%

34%

29%

22%

22%

25%

24%

25%

25%

24%

27%

24% 34

%

33%

49%

53%

57%

63%

63%

60%

61%

54%

54%

54%

51%

52% 50

%

49%

11%

12%

13%

14%

14%

13%

13%

17%

18%

19%

17%

19%

13%

13%

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9

1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: NBP O/O Gdańsk, badanie własne.

Wykres 509. Struktura mieszkań w Gdańsku wg liczby pokoi – rynek pierwotny, transakcje

9% 5% 3% 3% 8% 2% 3% 9% 4% 1% 2% 5% 5% 1%

55%

47%

46%

46%

19%

61%

54%

44%

49%

33%

34% 44

%

41%

43%

27%

41%

38%

38%

54%

25%

31%

34%

39%

56%

56% 43

%

43%

46%

9% 8%

13%

13%

19%

13%

11%

13% 8% 10%

8% 8% 11%

10%

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9


Wykres 510. Struktura mieszkań w Gdańsku wg powierzchni uŜytkowej – rynek pierwotny, oferty

5%

5% 5% 3% 8% 2% 3% 7% 4%

3% 1% 5% 5% 0

%

72,7

%

46,

0%

44,2

%

51,

0%

23,1

% 60,7

%

50,8

%

38,4

%

44,7

%

28,8

%

21,6

% 43,1

%

41,5

%

43,0

%

18%

43%

43%

34%

50%

25%

36%

30% 42

%

56%

68%

40%

43%

47%

5% 6% 8%

13%

19% 13

%

10%

24% 9% 13

% 9% 12%

11%

10%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III kw

. 2006

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw. 2

007

II I kw

. 2007

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 2008

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw. 2

009

II I kw

. 2009

IV kw

. 200

9

<=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: NBP O/O Gdańsk, badanie własne.

Wykres 511. Struktura mieszkań w Gdańsku wg powierzchni uŜytkowej – rynek pierwotny, transakcje

6% 5% 7% 2% 2% 1% 1% 2% 1% 7% 8% 10%

8% 8%12,1

%

9,5%

7,1%

10,8

%

9,8% 25

,6%

27,9

%

24,2

%

28,8

%

25,6

%

25,2

%

22,8

%

24,9

%

31,3

%

55%

62%

57%

40%

41%

35%

31%

33% 35

% 40%

38% 46

%

47% 43

%

27%

24%

29%

47%

48% 38

%

41%

41% 35

% 27%

29% 21

%

20%

18%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III kw

. 2006

IV kw. 2

006

I kw. 2

007

II kw. 2

007

II I kw

. 2007

IV kw. 2

007

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 2008

IV kw. 2

008

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 2009

IV kw. 2

009

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

Wykres 512. Struktura mieszkań w Gdyni wg liczby pokoi – rynek pierwotny, oferty

6% 5% 7% 1% 2% 2% 1% 2% 1% 7% 9% 11%

9% 9%

12%

14%

13%

21%

17% 28

%

31%

28%

32%

23%

24%

23%

24% 32

%

58%

59%

53% 63

%

54% 47

%

45%

42%

41%

48%

43% 49

%

49% 44

%

24%

23%

27% 15

%

28%

23%

23%

27%

25%

21%

24%

17%

18%

15%

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

III kw. 2

006

IV kw. 2

006

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 2007

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 2008

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9

1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: NBP O/O Gdańsk, badanie własne.

Wykres 513. Struktura mieszkań w Gdyni wg liczby pokoi – rynek pierwotny, transakcje

8% 7% 11%

13%

8% 11%

3% 8% 7% 8% 5% 3% 5% 9%

16% 29

%

15% 27

%

42%

22%

38% 42

%

33%

31%

9% 11%

60%

35%

48% 43

%

57% 40

% 42%

56% 48

% 46%

47%

35%

77%

50%

20%

41%

28%

21%

17%

20% 8% 11

%

10% 4%

13%

27% 9%

36% 15

%

15%

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9


185

Wykres 514. Struktura mieszkań w Gdyni wg powierzchni uŜytkowej – rynek pierwotny, oferty

3% 1% 3% 2% 2% 2% 2% 2% 1% 1% 3% 2% 3% 4%

35,7

%

31,4

%

24,9

%

19,0

%

18,8

%

22,0

%

21,9

%

20,4

%

19,9

%

18,6

%

21,5

%

19,2

%

33,4

%

32,5

%

49%

53%

55%

62%

62%

61%

61%

51%

54%

53%

49%

51%

52%

52%

13%

15%

17%

17%

17%

15%

15%

27%

25%

27%

27%

28% 11

%

11%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III kw

. 2006

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 2007

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 2008

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 2009

IV kw

. 200

9

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

Wykres 515. Struktura mieszkań w Gdyni wg powierzchni uŜytkowej – rynek pierwotny, transakcje

9% 7% 9% 5% 8% 0%

38%

4% 7% 7% 5% 3% 0%

9%

18,2

%

28,6

%

36,4

%

10,5

% 23,1

%

14,3

%

48,3

%

41,7

%

28,6

%

25,0

%

27,3

%

16,7

% 52,6

%

32,4

%

45% 36

%

45%

42%

38%

71%

14%

42%

50%

43% 55

%

28%

32%

47%

27%

29%

9%

42% 31

% 14% 0%

13%

14%

25% 14

%

53%

16%

12%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III kw

. 2006

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 2007

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 2008

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 2009

IV kw

. 200

9

<=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: NBP O/O Gdańsk, badanie własne.

Wykres 516. Ceny ofertowe na rynku pierwotnym w Gdańsku

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

minimalna maksymalna średnia mediana Źródło: NBP O/O Gdańsk, badanie własne.

Wykres 517. Ceny transakcyjne na rynku pierwotnym w Gdańsku

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009


Wykres 518. Ceny ofertowe na rynku pierwotnym w Gdyni

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 2008

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 200

9

III kw

. 2009

IV kw

. 2009



Wykres 519. Ceny transakcyjne na rynku pierwotnym w Gdyni

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009


186

Rynek wtórny Wykres 520. Struktura mieszkań w Gdańsku wg liczby pokoi – rynek wtórny – oferty

8% 8% 12%

18%

15%

14%

12%

14%

13%

10%

9% 10%

10%

8%

32%

27% 37

% 33%

36%

38%

40%

39%

38%

39%

40%

34%

37%

36%

38%

38% 31

%

30%

32%

35%

35%

35%

36%

37%

37%

39%

36%

38%

21%

27%

20%

19%

17%

14%

13%

13%

14%

14%

15%

18%

18%

19%

0%10%

20%30%

40%50%

60%70%

80%90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw. 2

007

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9



Wykres 521. Struktura mieszkań w Gdańsku wg liczby pokoi – rynek wtórny – transakcje

15%

10% 18

%

12%

15%

14% 30

%

36%

34%

11% 25

%

9% 19%

14%

48%

38%

45%

49%

44%

37%

36%

26%

32%

42%

42%

53% 46

%

52%

28%

43% 26

%

27%

30%

38%

30%

28% 24

%

30%

27%

32% 33

%

26%

9% 10%

10%

12%

11%

10% 4%

10%

11%

17% 6% 6% 2% 8%

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

III kw

. 2006

IV kw. 2

006

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7IV

kw. 2

007I k

w. 200

8II k

w. 200

8III

kw. 2

008

IV kw

. 200

8I k

w. 200

9II k

w. 200

9III

kw. 2

009

IV kw. 2

009


Wykres 522. Struktura mieszkań w Gdyni wg liczby pokoi – rynek wtórny - oferty

19%

6% 8% 12%

18%

13%

14%

14%

14%

11%

11%

10%

10%

9%

23%

23%

19%

37% 35

%

36%

35%

35%

36%

33%

33%

31%

34%

31%

50%

37% 49

%

38%

28%

41%

39%

38%

34%

41%

40%

43%

40%

42%

8%

34% 24

% 13%

18% 10

%

12%

13%

15%

15%

15%

16%

16%

18%

0%10%

20%30%

40%50%60%70%

80%90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9



Wykres 523. Struktura mieszkań w Gdyni wg liczby pokoi – rynek wtórny - transakcje

13%

12%

19%

20%

9%

29%

21% 30

%

20%

8%

27%

21% 29

%

15%

43%

25% 26

% 39%

30%

27%

21% 24

%

30%

48%

33%

38% 39

%

44%

34%

50%

40% 23

%

43%

27%

29%

37%

33% 35% 33

%

38% 29

%

32%

11%

13%

15%

18%

17%

17%

29%

9%

18%

10% 6% 4% 4

%

10%

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

III kw

. 200

6IV

kw. 2

006

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7IV

kw. 2

007

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8IV

kw. 2

008

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9IV

kw. 2

009


Wykres 524. Struktura mieszkań w Sopocie wg liczby pokoi – rynek wtórny - oferty

9% 12%

5% 9% 11%

12%

13%

13%

12%

7% 8% 7% 7% 10%

23%

20%

28%

44%

35% 40

%

34%

37%

35%

39%

35%

36%

41%

37%

45% 53

%

44% 21

%

25% 29

%

29% 33

%

37%

35%

38%

38%

27%

30%

23% 14

%

23%

26%

29% 19

%

25% 17

%

16%

19%

19%

20%

24%

23%

0%10%

20%30%

40%50%

60%70%

80%90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw. 2

007

IV kw. 2

007

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw. 2

008

IV kw. 2

008

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



Wykres 525. Struktura mieszkań w Sopocie wg liczby pokoi – rynek wtórny – transakcje

40%

25%

0%

14% 20

%

24% 26% 28%

20%

16% 31

%

20%

19%

13%

20%

44%

50%

29% 4

0% 39%

40%

40%

40%

39%

44%

45%

30%

41%

20%

31%

50%

41% 22

% 30%

11% 18%

24%

29%

21%

20%

19%

34%

20%

0% 0%

17%

18%

7%

23% 14

%

16%

16% 5%

14%

32% 11

%

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

III kw

. 200

6IV

kw. 2

006

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7IV

kw. 2

007

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8IV

kw. 2

008

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9IV

kw. 2

009


187

Wykres 526. Struktura mieszkań w Gdańsku wg powierzchni uŜytkowej – rynek wtórny - oferty

11%

11% 2

0% 27%

23%

21%

19%

20%

18%

17%

16%

14% 17%

14%

33%

28%

38% 33%

40%

43%

44%

42%

43%

43%

44%

41%

41%

41%

30%

33%

27%

26%

24% 25

%

26%

28%

27% 29%

27%

29%

29%

31%

26%

27% 15

%

15%

13%

11%

11% 10%

12%

11%

13%

15%

14%

15%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III kw. 2

006

IV kw. 2

006

I kw. 2

007

II kw

. 200

7

III kw. 2

007

IV kw. 2

007

I kw. 2

008

II kw

. 200

8

III kw. 2

008

IV kw. 2

008

I kw. 2

009

II kw

. 200

9

III kw. 2

009

IV kw. 2

009

0-40 41-60 61-80 pow. 80 Źródło: NBP O/O Gdańsk, badanie własne.

Wykres 527. Struktura mieszkań w Gdyni wg powierzchni uŜytkowej – rynek wtórny – oferty

27%

9% 14%

17% 26

%

21%

22%

19%

21%

18%

20%

18%

19%

16%

15%

14% 16

%

45% 39

%

43%

43%

46%

41%

40%

40%

38% 41%

37%

46%

29% 24

%

25%

20%

26%

22%

22%

24%

24%

23%

25% 23%

26%

12%

49%

46%

12%

15%

11%

13%

14%

14%

17%

17%

19%

17%

20%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III kw. 2

006

IV kw. 2

006

I kw. 2

007

II kw

. 200

7

III kw. 2

007

IV kw. 2

007

I kw. 2

008

II kw

. 200

8

III kw. 2

008

IV kw. 2

008

I kw. 2

009

II kw

. 200

9

III kw. 2

009

IV kw. 2

009


Wykres 528. Struktura mieszkań w Sopocie wg powierzchni uŜytkowej – rynek wtórny - oferty

14%

16%

12%

32%

27% 36

%

28%

29%

24%

24%

20%

21%

18%

20%

14% 22

%

21%

15%

24% 22

%

24% 29

%

34%

31%

33%

32%

41%

36%

23%

27%

33% 18

%

14% 15

%

19% 21

%

15%

20%

23%

21% 22

%

25%50

% 35%

35%

35%

35% 28

%

29% 21

%

28%

25%

24%

26% 19

%

20%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III k

w. 200

6

IV k

w. 200

6

I kw. 2

007

II kw

. 200

7

III k

w. 200

7

IV k

w. 200

7

I kw. 2

008

II kw

. 200

8

III k

w. 200

8

IV k

w. 200

8

I kw. 2

009

II kw

. 200

9

III k

w. 200

9

IV k

w. 200

9

0-40 41-60 61-80 pow. 80

Wykres 529. Struktura mieszkań w Gdańsku wg powierzchni uŜytkowej – rynek wtórny - transakcje

31%

14% 32

%

10% 25

%

27% 36

%

39%

39%

24%

30%

24% 31%

29%

44%

40%

35%

25%

43%

43% 45

%

29% 39

%

44% 44

%

50%

37%

45%

20%

37% 20%

12%

26%

21% 16

%

22% 16

%

28%

22%

20%

31% 23%

5% 8%

13%

53%

7% 9% 4%

10% 5% 4% 5% 6% 2% 2%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III k

w. 200

6

IV k

w. 200

6

I kw. 2

007

II kw

. 200

7

III k

w. 200

7

IV k

w. 200

7

I kw. 2

008

II kw

. 200

8

III k

w. 200

8

IV kw. 2

008

I kw. 2

009

II kw

. 200

9

III k

w. 200

9

IV k

w. 200

9

0-40 41-60 61-80 pow. 80

Wykres 530. Struktura mieszkań w Gdyni wg powierzchni uŜytkowej – rynek wtórny – transakcje

30%

25%

10%

36%

17% 32

%

21% 30

%

24%

30%

27% 42

%

43%

34%

50%

50%

80% 34%

39%

39%

29%

41%

48% 50

%

45% 38

% 50%

54%

10%

25% 10

%

11%

22%

19%

33%

20% 27

%

15%

21% 17

%

7%

2%

10% 0% 0%

18%

22% 10

%

17% 9%

0% 5% 6% 4% 0%

10%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III kw. 2

006

IV k

w. 200

6

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III k

w. 200

7

IV kw. 2

007

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw. 2

008

IV k

w. 200

8

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III k

w. 200

9

IV kw. 2

009

0-40 41-60 61-80 pow. 80

Wykres 531. Struktura mieszkań w Sopocie wg powierzchni uŜytkowej – rynek wtórny – transakcje

40%

31%

0%

15% 27

%

33%

30%

30%

32%

20% 31

%

33%

28%

30%

20%

44%

50%

25%

40%

25%

36%

32%

24%

36%

44%

39%

17% 31

%

20% 6%

50%

22%

11%

19% 9% 22

%

20%

25%

21%

10%

23%

16%

20%

19%

0%

37% 22

%

22%

26% 16

%

24%

20% 5%

18%

32% 23

%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III kw

. 200

6

IV k

w. 200

6

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV k

w. 200

7

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV k

w. 200

8

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV k

w. 200

9


188

Wykres 532. Ceny mieszkań na rynku wtórnym w Gdańsku – oferty

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

18 000

20 000

III kw. 2

006

IV kw. 2

006

I kw. 2

007

II kw

. 200

7

III kw. 2

007

IV kw. 2

007

I kw. 2

008

II kw

. 200

8

III kw.

200

8

IV kw. 2

008

I kw. 2

009

II kw

. 200

9

III kw. 2

009

IV kw. 2

009


Wykres 533. Ceny mieszkań na rynku wtórnym w Gdyni – oferty

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

18 000

20 000

III kw. 2

006

IV kw. 2

006

I kw. 2

007

II kw

. 200

7

III kw. 2

007

IV kw. 2

007

I kw. 2

008

II kw

. 200

8

III kw. 2

008

IV kw. 2

008

I kw. 2

009

II kw

. 200

9

III kw. 2

009

IV kw. 2

009


Wykres 534. Ceny mieszkań na rynku wtórnym w Sopocie – oferty

02 0004 0006 0008 000

10 00012 00014 00016 00018 00020 00022 00024 000

III kw.

200

6

IV kw. 2

006

I kw.

200

7

II kw

. 200

7

III kw.

200

7

IV kw. 2

007

I kw.

200

8

II kw

. 200

8

III kw.

200

8

IV kw. 2

008

I kw.

200

9

II kw

. 200

9

III kw.

200

9

IV kw. 2

009


Wykres 535. Ceny mieszkań na rynku wtórnym w Gdańsku - transakcje

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

18 000

20 000

III kw. 2

006

IV kw. 2

006

I kw. 2

007

II kw

. 200

7

III kw. 2

007

IV kw. 2

007

I kw. 2

008

II kw

. 200

8

III kw. 2

008

IV kw. 2

008

I kw. 2

009

II kw

. 200

9

III kw. 2

009

IV kw. 2

009


Wykres 536. Ceny mieszkań na rynku wtórnym w Gdyni – transakcje

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

18 000

20 000

III kw. 2

006

IV kw. 2

006

I kw. 2

007

II kw

. 200

7

III kw. 2

007

IV kw. 2

007

I kw. 2

008

II kw

. 200

8

III kw. 2

008

IV kw. 2

008

I kw. 2

009

II kw

. 200

9

III kw. 2

009

IV kw. 2

009


Wykres 537. Ceny mieszkań na rynku wtórnym w Sopocie – transakcje

02 0004 0006 0008 000

10 00012 00014 00016 00018 00020 00022 00024 000

III kw.

200

6

IV kw. 2

006

I kw. 2

007

II kw

. 200

7

III kw. 2

007

IV kw. 2

007

I kw.

200

8

II kw

. 200

8

III kw. 2

008

IV kw. 2

008

I kw. 2

009

II kw

. 200

9

III kw. 2

009

IV kw. 2

009


189

Wykres 538. Ceny wg formy własności w Gdańsku – rynek wtórny, oferty

3 0003 5004 0004 5005 0005 5006 0006 5007 0007 5008 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



Wykres 539. Ceny wg formy własności w Gdyni – rynek wtórny, oferty

3 0003 5004 0004 5005 0005 5006 0006 5007 0007 5008 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009


Źródło: Narodowy Bank Polski, badanie własne.

Wykres 540. Ceny wg formy własności w Sopocie – rynek wtórny, oferty

5 0006 0007 0008 0009 000

10 00011 00012 00013 00014 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009


Wykres 541. Ceny wg formy własności w Gdańsku – rynek wtórny, transakcje

3 0003 5004 0004 5005 0005 5006 0006 5007 0007 5008 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9


Wykres 542. Ceny wg formy własności w Gdyni – rynek wtórny, transakcje

3 0003 5004 0004 5005 0005 5006 0006 5007 0007 5008 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009


Wykres 543. Ceny wg formy własności w Sopocie – rynek wtórny, transakcje

5 0006 0007 0008 0009 000

10 00011 00012 00013 00014 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 200

7

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 200

8

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

spółdzielcze własność Źródło: NBP O/O Gdańsk, badanie własne.

190

Wykres 544. Ceny wg standardu wykończenia w Gdańsku – rynek wtórny, oferty

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

niski przeciętny wysoki Źródło: NBP O/O Gdańsk, badanie własne.

Wykres 545. Ceny wg standardu wykończenia w Gdyni – rynek wtórny, oferty

3000

4000

5000

6000

7000

8000

9000

10000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009


Wykres 546. Ceny wg standardu wykończenia w Sopocie – rynek wtórny, oferty

3 0004 0005 0006 0007 0008 0009 000

10 00011 00012 00013 00014 00015 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009


Wykres 547. Ceny wg standardu wykończenia w Gdańsku – rynek wtórny, transakcje

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009


Wykres 548. Ceny wg standardu wykończenia w Gdyni – rynek wtórny, transakcje

3000

4000

5000

6000

7000

8000

9000

10000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

przeciętny wysoki

Wykres 549. Ceny wg standardu wykończenia w Sopocie – rynek wtórny, transakcje

3 0004 0005 0006 0007 0008 0009 000

10 00011 00012 00013 00014 00015 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009


191

Wykres 550. Ceny wg kondygnacji w Gdańsku – rynek wtórny, oferty

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

<= 5 6 - 12 Źródło: NBP O/O Gdańsk, badanie własne.

Wykres 551. Ceny wg kondygnacji w Gdyni – rynek wtórny, oferty

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009


Wykres 552. Ceny wg kondygnacji w Sopocie – rynek wtórny, oferty

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

11 000

12 000

13 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

<= 5 6 - 12

Wykres 553. Ceny wg kondygnacji w Gdańsku– rynek wtórny, transakcje

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

<= 5 6 - 12

Wykres 554. Ceny wg kondygnacji w Gdyni – rynek wtórny, transakcje

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

<= 5 6 - 12

Wykres 555. Ceny wg kondygnacji w Sopocie – rynek wtórny, transakcje

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

11 000

12 000

13 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009


192

Wykres 556. Ceny wg technologii budowy w Gdańsku – rynek wtórny, oferty

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

tradycyjna trad. udoskonal. płyta Źródło: NBP O/O Gdańsk, badanie własne.

Wykres 557. Ceny wg technologii budowy w Gdyni – rynek wtórny, oferty

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

11 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



Wykres 558. Ceny wg technologii budowy w Sopocie – rynek wtórny, oferty

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009


Wykres 559. Ceny wg technologii budowy w Gdańsku – rynek wtórny, transakcje

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009


Wykres 560. Ceny wg technologii budowy w Gdyni – rynek wtórny, transakcje

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

11 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

tradycyjna płyta

Wykres 561. Ceny wg technologii budowy w Sopocie – rynek wtórny, transakcje

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

tradycyjna trad. udoskonal. płyta Źródło: NBP O/O Gdańsk, badanie własne.

193

Wykres 562. Ceny wg roku budowy w Gdańsku – rynek wtórny, oferty

3000

4000

5000

6000

7000

8000

9000

III kw. 2

006

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw

. 200

7

III k

w. 200

7

IV kw. 2

007

I kw. 2

008

II kw

. 200

8

III kw. 2

008

IV kw. 2

008

I kw. 2

009

II kw

. 200

9

II I kw. 2

009

IV kw

. 200

9

do 1944 1945-1970 1971-19781979-1988 1989-2002 pow. 2002


Wykres 563. Ceny wg roku budowy w Gdyni – rynek wtórny, oferty

3000

4000

5000

6000

7000

8000

9000

10000

11000

III kw. 2

006

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw

. 200

7

III k

w. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw. 2

008

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw

. 200

9

III kw. 2

009

IV kw

. 200

9

do 1944 1945-1970 1971-19781979-1988 1989-2002 pow. 2002

Źródło: Narodowy Bank Polski, badanie własne.

Wykres 564. Ceny wg roku budowy w Sopocie – rynek wtórny, oferty

3000

5000

7000

9000

11000

13000

15000

17000

19000

III k

w. 200

6

IV kw. 2

006

I kw. 2

007

II kw

. 200

7

II I kw. 2

007

IV kw. 2

007

I kw. 2

008

II kw

. 200

8

III kw. 2

008

IV kw. 2

008

I kw. 2

009

II kw

. 200

9

III kw. 2

009

IV kw

. 200

9

do 1944 1945-1970 1971-19781979-1988 1989-2002 pow. 2002

Wykres 565. Ceny wg roku budowy w Gdańsku – rynek wtórny, transakcje

3000

4000

5000

6000

7000

8000

9000

III kw.

200

6

IV kw. 2

006

I kw.

200

7

II kw

. 200

7

II I kw.

200

7

IV kw. 2

007

I kw. 2

008

II kw

. 200

8

III k

w. 200

8

IV kw. 2

008

I kw.

2009

II kw

. 200

9

II I kw. 200

9

IV kw. 2

009

do 1944 1945-1970 1971-19781979-1988 1989-2002 pow. 2002

Wykres 566. Ceny wg roku budowy w Gdyni – rynek wtórny, transakcje

3000

4000

5000

6000

7000

8000

9000

10000

11000

II kw.2007

III kw.2007

IV kw.2007

I kw.2008

II kw.2008

III kw.2008

IV kw.2008

I kw.2009

II kw.2009

III kw.2009

IV kw.2009

1945-1970 1971-1978 1979-19881989-2002 pow. 2002

Wykres 567. Ceny wg roku budowy w Sopocie – rynek wtórny, transakcje

3000

5000

7000

9000

11000

13000

15000

17000

19000

IV kw.2007

I kw.2008

II kw.2008

III kw.2008

IV kw.2008

I kw.2009

II kw.2009

III kw.2009

IV kw.2009

do 1944 1971-1978 1979-19881989-2002 pow. 2002


Wykres 568. Średni czas sprzedaŜy mieszkania na rynku wtórnym w Gdańsku

0

50

100

150

200

250

300

III kw. 2

006

IV kw. 2

006

I kw. 2

007

II kw

. 200

7

III kw. 2

007

IV kw. 2

007

I kw. 2

008

II kw

. 200

8

III kw. 2

008

IV kw. 2

008

I kw.

200

9

II kw

. 200

9

III kw. 2

009

IV kw. 2

009

liczb

a dn

i


194

14. Warszawa

Załącznik 14. Warszawa

14.1 Sytuacja mieszkaniowa w Warszawie

Tabela 173. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Warszawie


- łączna (w m2) 39849890 40738203 41394522 42376069 43370640 44506242 45906295

- przeciętna (w m2) 55,5 55,8 56,0 56,3 56,6 57,0 57,4

- na osobę (w m2) 23,6 24,1 24,5 25,0 25,5 26,1 26,8 Przeciętna ilość izb w mieszkaniu 3,2 3,2 3,2 3,1 3,1 3,1 3,1 Przeciętna ilość. osób w mieszkaniu 2,4 2,3 2,3 2,35 2,2 2,2 2,1

Źródło: Urząd Statystyczny w Warszawie.

14.2 Czynniki demograficzne w Warszawie

Tabela 174. Czynniki demograficzne w Warszawie

Wg stanu na koniec:

Liczba ludności MałŜeństwa Saldo migracji

Przyrost naturalny

MałŜeństwa Saldo migracji

Przyrost naturalny

w liczbach bezwzględnych na 1000 ludności 2002 1 688 194 7 636 6 413 -5 295 4,6 3,8 -3,2

2003 1 689 559 8 104 7 272 -5 085 4,8 4,3 -3,0

2004 1 692 854 8 231 6 841 -3 474 4,9 4,1 -2,1

2005 1 697 596 8 379 8 282 -2 477 5,0 4,9 -1,5

2006 1 702 139 9 023 8 179 -960 5,3 4,8 -0,6

2007 1 706 624 9 511 5 785 -117 5,6 3,4 -0,1

2008 1 709 781 9 865 3 897 728 5,8 2,3 0,4

200924 1 711 466 . . . . . . Źródło: Urząd Statystyczny w Warszawie.

24 Uwaga: Stan na 30.06.2009 r.

195

Wykres 569. Liczba ludności oraz jej prognoza dla m.st. Warszawa (wg GUS)

1 410 000

1 460 000

1 510 000

1 560 000

1 610 000

1 660 000

1 710 000

1 760 00020

02

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2015

2020

2025

2030

liczb

a lu

dnoś

ci

Wykres 570. Relacje demograficzne w m.st. Warszawa (wg GUS)

-4

-3

-2

-1

0

1

2

3

4

5

6

7

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

na 1

000

ludn

oś

ci

MałŜeństwaSaldo migracjiPrzyrost naturalny


Tabela 175. Gospodarstwa domowe w Warszawie







nierodzinne 1 osobowe 289 790 nierodzinne 2 osobowe 13 637 nierodzinne 3 osobowe 1 510

nierodzinne 4 i więcej os. 525 Źródło: Urząd Statystyczny w Warszawie.

196

Tabela 176. Wskaźnik obciąŜenia demograficznego w Warszawie




2002 2008 2002 2008 2002 2008

54,1 54,4 124,3 140,2 30,0 31,7 Źródło: Urząd Statystyczny w Warszawie.

14.3 Czynniki ekonomiczne w Warszawie

Wykres 571. Stopa bezrobocia w Warszawie

6,2 6,3 6,2

2,9

1,9

2,9

4,6

5,6

1

2

3

4

5

6

7

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Sto

pa b

ezro

boci

a (w

%)

Wykres 572. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Warszawie

3149 32

27 3305 33

97 3553

3805

4206

4682

3 000

3 200

3 400

3 600

3 800

4 000

4 200

4 400

4 600

4 800

5 000

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

prze

c. w

ynag

rodz

enie

mie

s. w

pln


14.4 Budownictwo mieszkaniowe w Warszawie

Tabela 177. Mieszkania w Warszawie, na budowę których wydano pozwolenia

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Ogółem, w tym: 10 914 6 849 12 233 13 036 18 110 30 047 20 911 14 527 - indywidualne 1 025 998 1 188 1 049 1 295 1 887 1 390 974


7 463 3 922 8 934 10 958 16 426 27 772 19 040 13 047 Źródło: Urząd Statystyczny w Warszawie.

Tabela 178. Mieszkania, których budowę rozpoczęto w Warszawie

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Ogółem, w tym: 8 616 6 116 11 635 16 042 17 670 24 170 21 330 11 273 - indywidualne 831 836 925 1 043 1 326 1 610 1 343 834


5 546 3 807 8 203 12 549 14 301 20 594 18 622 9 306 Źródło: Urząd Statystyczny w Warszawie.

197

Tabela 179. Mieszkania oddane do uŜytkowania w Warszawie

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Ogółem, w tym: 13 070 12 335 10 300 14 436 13 686 15 729 19 049 18 991 - indywidualne 1 360 1 582 990 1 439 1 408 1 252 1 551 1 166 - spółdzielcze 4 668 2 679 2 554 1 931 2 472 1 495 1 876 1 242




Tabela 180. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Warszawie



małŜeństw 1 712 1 522 1 251 1 723 1 517 1 654 1 931 .


69,3 73,0 71,3 72,5 77,4 77,3 75,3 74,2



3,1 3,1 2,8 2,9 2,9 2,9 3,0 .


22,4 23,8 25,9 25,1 26,3 26,5 24,9 .


14.5 Zasób mieszkaniowy w Warszawie

Wykres 573. Zasób mieszkaniowy w Warszawie wg wieku w 2002 r.

1945-197042%

do 194413%

1971-198832%



13%

Wykres 574. Zasób mieszkaniowy w Warszawie wg powierzchni uŜytkowej w 2002 r.

40-59 m241%

60-79 m216%

pow. 80 m211%

poni Ŝej40 m232%

198

Wykres 575. Zasób mieszkaniowy w Warszawie wg liczby izb w 2002 r.

1 izba8%

2 izby21%

4+ izby38%

3 izby33%

Wykres 576. Zasób mieszkaniowy w Warszawie wg form własności

0% 20% 40% 60% 80% 100%

2002

2003

2004

2005

2006

2007



Tabela 181. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Warszawie


2 Pośrednicy 1 967

3 Kancelarie notarialne 264


5 Spółdzielnie mieszkaniowe 972*/698** 6 Wspólnoty mieszkaniowe 7 155*/6 474** *dane z Urzędu Statystycznego w Warszawie (wg REGON). ** dane z Urzędów Skarbowych w Warszawie, które są systematycznie korygowane wraz z wpływem aktów notarialnych. Źródło: NBP O/O Warszawa opracowanie własne na podstawie danych Ministerstwa Infrastruktury, Ministerstwa Sprawiedliwości, Urzędu Statystycznego w Warszawie, Urzędów Skarbowych w Warszawie oraz Internetu.

199

Tabela 182. Transakcje na rynku pierwotnym i wtórnym


II półrocze 2008


II półrocze 2009

Rok 2009

Liczba umów 20 279 21 653 41 932 17 411 11 976 29 387

Wartość w tys. zł 11 170 731 11 466 923 22 637 654 82 27 151 5 692 477 13 919 629 Źródło: NBP O/O Warszawa opracowanie własne na podstawie danych uzyskanych z Urzędów Skarbowych.

Wykres 577. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Warszawie

0,48

0,49

0,570,

61

0,570,62

0,55

0,50

0,50

0,49

0,470,49

0,65

0,58

0,53

0,54

0,55

0,51

0,55

0,50

0,49

0,48

0,47

0,410,43

0,56

0,52

0,50

0,35

0,40

0,45

0,50

0,55

0,60

0,65

0,70

0,75

0,80

2006

-kw.3

2006

-kw.4

2007

-kw.1

2007

-kw.2

2007

-kw.3

2007

-kw.4

2008

-kw.1

2008

-kw.2

2008

-kw.3

2008

-kw.4

2009

-kw.1

2009

-kw.2

2009

-kw.3

2009

-kw.4

m2

/ prz

ecię

tne

mie

sięcz

ne w

ynag

rodz

enie

w s

ekto

rze

prze

dsiębior

stw


Źródło: Urząd Statystyczny w Warszawie oraz NBP O/O Warszawa, szacunek własny.

14.6 Ceny na rynku mieszkaniowym w Warszawie (wg bazy NBP)

Tabela 183. Poziom średniej ceny mieszkania w Warszawie



Cena ofertowa

Cena transakcyjna

III kw. 2006 5 873 5 605 7 179 6 232

IV kw. 2006 6 095 6 186 8 751 7 143

I kw. 2007 7 509 7 302 9 316 7 730

II kw. 2007 8 000 7 523 9 740 8 696

III kw. 2007 8 740 7 879 10 078 9 137

IV kw. 2007 9 561 8 571 9 952 9 034

I kw. 2008 9 427 8 535 9 850 8 921

II kw. 2008 9 300 8 611 9 783 8 546

III kw. 2008 9 235 8 325 9 679 8 528

IV kw. 2008 9 821 8 149 10 196 9 046

I kw. 2009 9 880 7 543 9 626 8 406

II kw. 2009 9 859 7 461 10 133 8 406

III kw. 2009 9 993 7 585 9 705 7 949

IV kw. 2009 9 915 7 680 9 671 8 497 Źródło: NBP O/O Warszawa, badanie własne.

200

Tabela 184. Dynamika zmian średniej ceny mieszkania w Warszawie



Cena trans.

Cena ofert.

Cena trans.

Cena ofert.

Cena trans.

Cena ofert.

Cena trans.

III kw. 2006 . . . . . . . .

IV kw. 2006 103,8 110,4 121,9 114,6 . . . .

I kw. 2007 123,2 118,0 106,5 108,2 . . . .

II kw. 2007 106,5 103,0 104,6 112,5 . . . .

III kw. 2007 109,3 104,7 103,5 105,1 148,8 140,6 140,4 146,6

IV kw. 2007 109,4 108,8 98,7 98,9 156,9 138,6 113,7 126,5

I kw. 2008 98,6 99,6 99,0 98,7 125,5 116,9 105,7 115,4

II kw. 2008 98,7 100,9 99,3 95,8 116,3 114,5 100,4 98,3

III kw. 2008 99,3 96,7 98,9 99,8 105,7 105,7 96,0 93,3

IV kw. 2008 106,3 97,9 105,3 106,1 102,7 95,1 102,5 100,1

I kw. 2009 100,6 92,6 94,4 92,9 104,8 88,4 97,7 94,2

II kw. 2009 99,8 98,9 105,3 100,0 106,0 86,6 103,6 98,4

III kw. 2009 101,4 101,7 95,8 94,6 108,2 91,1 100,3 93,2

IV kw. 2009 99,2 101,2 99,7 106,9 101,0 94,2 94,9 93,9 Źródło: NBP O/O Warszawa, badanie własne.

201

Rynek pierwotny


5% 5% 2% 1% 3% 3% 2% 2% 2% 7% 8% 9% 10%

12%

38%

36%

21%

40% 36

%

30%

33%

38%

40% 42

%

40%

39%

38%

40%

40%

42%

46%

40%

37%

40%

40% 40

%

39% 36

%

36%

36%

37%

33%

17%

18%

31% 19

%

24%

27%

25%

20%

20%

15%

16%

16%

15%

15%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw. 2

006

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV k

w. 200

7

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV k

w. 200

8

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV k

w. 200

9



1% 4% 1% 1% 4% 4% 3% 3% 4% 6% 5% 4% 10%

9%

49%

47%

30%

27%

46%

52%

51%

42%

37% 45

%

43%

50% 49

%

47%

37%

36%

56%

47%

34% 35

%

36%

39%

45% 36

%

43% 37

%

27%

34%

13%

14%

13%

24% 16

% 9% 10%

16%

15%

12%

10%

9%

15%

10%

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9


Źródło: NBP O/O Warszawa, badanie własne.


4% 5% 2% 4% 4% 2% 3% 2% 2% 7% 8% 9% 10%

13%

35%

32%

16%

38%

34%

26%

30%

35%

36% 40

%

37%

35%

35% 38

%

31%

34%

25%

25%

29%

32% 31

% 33%

30% 27

%

28%

23%

23% 21

%

30%

30%

57%

33%

33%

40%

36% 29

%

33%

27%

28%

32%

32%

28%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw

. 200

7

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw

. 200

8

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw

. 200

9

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9

<=40 (40; 60] (60; 80] >80


1% 3% 2% 1% 4% 5% 3%

3% 6% 8% 4% 4% 9% 8%

46%

45%

24%

26%

46% 52

%

48%

39%

37% 41

%

44% 49

% 48%

47%

26%

22%

43%

21%

20%

24%

28%

33%

35% 32

%

34% 33

%

26%

29%

27%

30%

31%

52%

30% 19

%

21%

25% 23% 19

%

17% 15%

17% 16

%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9

<=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: NBP O/O Warszawa, badanie własne.


04 0008 000

12 00016 00020 00024 00028 00032 00036 00040 00044 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



02 0004 0006 0008 000

10 00012 00014 00016 00018 00020 00022 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



202

14.7 Rynek wtórny


11%

11%

13%

15%

15%

12%

13%

14%

15%

14%

14%

9% 12%

13%

34%

35% 38

%

38%

39%

39%

39%

39%

39%

34%

39%

35%

36%

37%

35%

35% 34

%

34%

34%

34%

33%

33%

33%

34% 32

%

34%

34%

34%

19%

19%

15%

13%

12%

14%

15%

15%

13%

18%

15%

22%

18%

17%

0%10%

20%30%

40%50%

60%70%

80%90%

100%

III kw. 2

006

IV kw. 2006

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw. 2007

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw. 2

008

IV kw. 2008

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw. 2009



33%

17%

23%

26%

24%

25%

25%

20%

21%

18%

14% 23

%

20%

13%

39%

42%

36% 36

%

36% 37% 40

%

43% 49

%

44%

41% 43

%

44%

56%

16%

27%

25% 27

%

30%

28%

26%

27% 23%

25%

33% 25

%

27%

17%

12%

14%

16%

11% 9% 11% 9% 9% 8%

12%

12% 9% 10%

13%

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

III kw

. 2006

IV kw. 2

006

I kw. 2

007II k

w. 2007

III kw

. 2007

IV kw. 2

007

I kw. 2

008II k

w. 2008

III kw. 2

008

IV kw

. 2008

I kw. 2

009II k

w. 2009

III kw. 2

009

IV kw

. 2009




18%

17%

20% 24

%

25%

21%

22% 23% 25

%

21%

24%

14%

19% 20

%

34%

36% 39% 3

6% 35%

35% 36

%

36%

36%

31% 35

%

29% 32

%

32%

22%

21%

23%

22%

23%

24% 23

%

23% 22

%

21% 20

%

25%

25%

23%

25%

26% 19

%

17% 17

%

20%

19%

18% 18%

27% 20%

31%

25% 24

%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9

0-40 41-60 61-80 pow. 80


45%

31%

34%

38%

35%

38%

42%

31% 38

%

25%

30%

36%

33%

26%

29%

33%

32%

29%

34%

27% 28

%

38% 40

%

42%

34% 33

%

32%

45%

12%

16%

15%

13%

14%

17% 17

%

20% 12

%

15%

23% 21

%

24%

12%

13%

21%

20%

19%

16%

18%

13%

11%

10%

17%

13%

10%

10%

17%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III kw. 2

006

IV kw. 2

006

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw. 2

007

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 2008

IV kw. 2

008

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw. 2

009

IV kw. 2

009

0-40 41-60 61-80 pow. 80



0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

35 000

40 000

45 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



203


2 0003 0004 0005 0006 0007 0008 0009 000

10 00011 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



2 0003 0004 0005 0006 0007 0008 0009 000

10 00011 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



204


5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

11 000

12 000

III kw

. 2006

IV kw. 2

006

I kw. 2

007

II kw . 2

007

III kw

. 2007

IV kw. 2

007

I kw. 2

008

II kw . 2

008

III kw

. 2008

IV kw. 2

008

I kw. 2

009

II kw . 2

009

III kw

. 2009

IV kw. 2

009

niski przeciętny wysoki stan surowy


2 0003 0004 0005 0006 0007 0008 0009 000

10 00011 00012 000

III kw

. 2006

IV kw. 2

006

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 2007

IV kw. 2

007

I kw. 2

008

II kw . 2

008

III kw

. 2008

IV kw. 2

008

I kw. 2

009

II kw . 2

009

III kw

. 200

9

IV kw. 2

009

niski przeciętny wysoki stan surowy



5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

11 000

III kw

. 2006

IV kw. 2

006

I kw. 2

007

II kw . 2

007

III kw

. 2007

IV kw. 2

007

I kw. 2

008

II kw . 2

008

III kw

. 2008

IV kw. 2

008

I kw. 2

009

II kw . 2

009

III kw

. 2009

IV kw. 2

009

<= 5 6 - 12 > 12


5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

11 000

III kw

. 200

6

IV kw. 2

006

I kw. 2

007

II kw . 2

007

III kw

. 200

7

IV kw. 2

007

I kw. 2

008

II kw . 2

008

III kw

. 2008

IV kw. 2

008

I kw. 2

009

II kw . 2

009

III kw

. 2009

IV kw. 2

009

<= 5 6 - 12 > 12


205


4 0005 000

6 0007 000

8 0009 000

10 00011 000

12 00013 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

11 000

12 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009




1000

3000

5000

7000

9000

11000

13000

15000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9

do 1944 1945-1970 1971-1978

1979-1988 1989-2002 pow. 2002


1 000

3 000

5 000

7 000

9 000

11 000

13 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

do 1944 1945-1970 1971-19781979-1988 1989-2002 pow. 2002



0,0

50,0

100,0

150,0

200,0

250,0

III kw. 2

006

IV kw. 2

006

I kw. 2

007

II kw

. 200

7

III kw. 2

007

IV kw. 2

007

I kw. 2

008

II kw

. 200

8

III kw. 2

008

IV kw. 2

008

I kw. 2

009

II kw

. 200

9

III kw. 2

009

IV kw. 2

009

liczb

a dn

i


206

15. Wrocław

Załącznik 15. Wrocław

15.1 Sytuacja mieszkaniowa we Wrocławiu

Tabela 185. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej we Wrocławiu



- na 1000 ludności 374 381 384 387 395 401 410 Powierzchnia

uŜytkowa mieszkań

- łączna (w m2) 13602586 14523375 14625803 14740860 15003113 15211053 15563966 - przeciętna (w m2) 60,1 59,8 59,8 59,8 59,9 60,0 60,1



mieszkaniu 2,8 2,6 2,6 2,6 2,5 2,5 2,4 Źródło: Urząd Statystyczny we Wrocławiu.

15.2 Czynniki demograficzne we Wrocławiu

Tabela 186. Czynniki demograficzne we Wrocławiu

Wg stanu na koniec:




w liczbach bezwzględnych na 1000 ludności 2002 639 150 2 728 635 -1 525 4,3 1,0 -2,4

2003 637 548 2 946 180 -1 484 4,7 0,3 -2,4

2004 636 268 2 927 772 -1 382 4,7 1,2 -2,2

2005 635 932 3 230 1 369 -1 112 5,2 2,2 -1,8

2006 634 630 3 479 -305 -919 5,6 -0,5 -1,5

2007 632 930 3 901 -219 -835 6,3 -0,4 -1,3

2008 632 162 3 993 183 -268 6,4 0,3 -0,4 Źródło: Urząd Statystyczny we Wrocławiu.

207

Wykres 601. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Wrocławia (wg GUS)

260 000

310 000

360 000

410 000

460 000

510 000

560 000

610 000

660 00020

02

2003

2004

2005

2006

2007

2008

VI 2

009

2010

2015

2020

2025

2030

liczb

a lu

dności

Wykres 602. Relacje demograficzne we Wrocławiu (wg GUS)

-3

-2

-1

0

1

2

3

4

5

6

7

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

na 1

000

ludn

ości


Źródło: Urząd Statystyczny we Wrocławiu.

Tabela 187. Gospodarstwa domowe we Wrocławiu








nierodzinne 4 i więcej os. 186 Źródło: Urząd Statystyczny we Wrocławiu.

Tabela 188. Wskaźnik obciąŜenia demograficznego we Wrocławiu




2002 2008 2002 2008 2002 2008

51,8 50,3 104,2 128,4 26,4 28,3 Źródło: Urząd Statystyczny we Wrocławiu.

208

15.3 Czynniki ekonomiczne we Wrocławiu

Wykres 603. Stopa bezrobocia we Wrocławiu

12,9

10,9

4,7

3,5

5,0

8,1

12,312,3

3

5

7

9

11

13

15

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Sto

pa b

ezro

boci

a (w

%)

Wykres 604. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw we Wrocławiu

22232332

2581

3177

3332

2855

2424

2249

1 800

2 000

2 200

2 400

2 600

2 800

3 000

3 200

3 400

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

prze

c. w

ynag

rodz

enie

mie

s. w

pln


15.4 Budownictwo mieszkaniowe we Wrocławiu

Tabela 189. Pozwolenia na budowę mieszkań we Wrocławiu

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Ogółem, w tym: 2 738 2 009 4 046 5 177 7 830 8 877 7 287 4 977 - indywidualne 390 171 170 181 343 379 397 622


Tabela 190. Mieszkania, których budowę rozpoczęto we Wrocławiu

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Ogółem, w tym: . 1 349 2 350 1 351 3 984 424 424 1 986 - indywidualne . 136 208 77 108 300 300 249


. 788 895 677 3 563 104 104 1 495

Tabela 191. Mieszkania oddane do uŜytkowania we Wrocławiu

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Ogółem, w tym: 3 548 3 902 2 021 1 979 4 379 3 327 5 287 5 889 - indywidualne 417 1 119 478 377 306 322 427 460 - spółdzielcze 1 499 524 487 412 735 486 504 840

- na sprzedaŜ lub wynajem 1 258 2 072 667 1 158 2 651 2 288 4 080 4 116


209

Tabela 192. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego we Wrocławiu

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Mieszkania oddane do uŜytkowania

- ogółem 3 548 3 902 2 021 1 979 4 379 3 327 5 287 5 889 - na 1000 ludności 5,5 6,1 3,2 3,1 6,9 5,2 8,4 .

- na 1000 zawartych małŜeństw 1 301 1 325 690 613 1 259 853 1 324 .

Przec. pow. uŜytkowa mieszkania oddanego - ogółem (m2)

63,7 79,9 70,3 68,4 63,5 65,9 67,8 .


Przeciętna ilość izb w nowym mieszkaniu

2,9 3,5 3,1 3,1 2,9 2,9 3,0 .

Przeciętna pow. izby 21,8 23,0 22,8 21,8 21,6 22,6 22,5 . Źródło: Urząd Statystyczny we Wrocławiu.

15.5 Zasób mieszkaniowy we Wrocławiu

Wykres 605. Zasób mieszkaniowy we Wrocławiu wg wieku w 2002 r.

1945-197019%

Nie ustalono 1%

do 194433%

1971-198833%



14%

Wykres 606. Zasób mieszkaniowy we Wrocławiu wg powierzchni uŜytkowej w 2002 r.

60-79 m222%

pow. 80 m215%

40-59 m241%

poni Ŝej40 m223%

Źródło: Urząd Statystyczny we Wrocławiu (NSP 2002).

210

Wykres 607. Zasób mieszkaniowy we Wrocławiu wg liczby izb w 2002 r.

1 izba5%

2 izby16%

3 izby35%

4+ izby44%

Wykres 608. Zasób mieszkaniowy we Wrocławiu wg form własności

0% 20% 40% 60% 80% 100%

2002

2003

2004

2005

2006

2007



Tabela 193. Podmioty operujące na rynku nieruchomości we Wrocławiu


2 Pośrednicy 129

3 Notariusze 78



6 Wspólnoty mieszkaniowe (z udziałem Gminy Wrocław) 5 000 Źródło: NBP O/O Wrocław, szacunki własne.



II półrocze 2008

Rok 2008

I półrocze 2009

II półrocze 2009

Rok 2009

Liczba umów 1 200 1 600 2 800 700 1 900 2 600 Wartość w tys. zł 380 000 520 000 900 000 300 000 400 000 800 000

Źródło:2008 r.- Monitor Ryku Nieruchomości-mrn.pl, 2009 r.- NBP O/O Wrocław, szacunki własne.

Wykres 609. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie we Wrocławiu

0,80

0,54

0,51

0,60

0,60

0,59

0,61

0,65

0,66

0,65

0,68

0,480,

47

0,36

0,580,

560,59

0,57

0,54

0,520,53

0,54

0,48

0,44 0,41

0,52

0,71

0,46

0,35

0,40

0,45

0,50

0,55

0,60

0,65

0,70

0,75

0,80

2006

-kw

.3

2006

-kw

.4

2007

-kw

.1

2007

-kw

.2

2007

-kw

.3

2007

-kw

.4

2008

-kw

.1

2008

-kw

.2

2008

-kw

.3

2008

-kw

.4

2009

-kw

.1

2009

-kw

.2

2009

-kw

.3

2009

-kw

.4

m2

/ prz

ecię

tne

mie

sięcz

ne w

ynag

rodz

enie

w

sek

torz

e pr

zeds

iębi

orst

w

rynek pierwotny

rynek pierwotnywtórny

Źródło: Urząd Statystyczny we Wrocławiu oraz NBP O/O Wrocław, szacunek własny.

211

15.6 Ceny na rynku mieszkaniowym we Wrocławiu (wg bazy NBP)

Tabela 195. Poziom średniej ceny mieszkania we Wrocławiu




III kw. 2006 4 750 3 211 5 261 4 734

IV kw. 2006 5 759 3 777 5 857 4 932

I kw. 2007 6 309 7 063 6 747 5 732

II kw. 2007 6 294 5 289 7 038 6 217

III kw. 2007 6 444 5 836 7 194 6 862

IV kw. 2007 5 495 5 545 7 266 5 965

I kw. 2008 5 728 5 157 7 138 5 758

II kw. 2008 6 299 5 272 7 159 5 891

III kw. 2008 5 704 5 893 6 922 6 105

IV kw. 2008 5 027 5 426 6 859 5 867

I kw. 2009 5 014 5 063 6 785 5 753

II kw. 2009 5 093 5 045 6 749 5 615

III kw. 2009 5 362 5 105 6 842 5 927

IV kw. 2009 5 640 5 472 6 758 5 753 Źródło: NBP O/O Wrocław, badanie własne.

Tabela 196. Dynamika zmian średniej ceny mieszkania we Wrocławiu



Cena trans.

Cena ofert.

Cena trans.

Cena ofert.

Cena trans.

Cena ofert.

Cena trans.

III kw. 2006 . . . . . . . .

IV kw. 2006 121,2 117,6 111,3 104,2 . . . .

I kw. 2007 109,5 187,0 115,2 116,2 . . . .

II kw. 2007 99,8 74,9 104,3 108,5 . . . .

III kw. 2007 102,4 110,3 102,2 110,4 135,7 181,7 136,7 144,9

IV kw. 2007 85,3 95,0 101,0 86,9 95,4 146,8 124,1 121,0

I kw. 2008 104,2 93,0 98,2 96,5 90,8 73,0 105,8 100,4

II kw. 2008 110,0 102,2 100,3 102,3 100,1 99,7 101,7 94,8

III kw. 2008 90,6 111,8 96,7 103,6 88,5 101,0 96,2 89,0

IV kw. 2008 88,1 92,1 99,1 96,1 91,5 97,9 94,4 98,4

I kw. 2009 99,7 93,3 98,9 98,0 87,5 98,2 95,0 99,9

II kw. 2009 101,6 99,6 99,5 97,6 80,9 95,7 94,3 95,3

III kw. 2009 105,3 101,2 101,4 105,6 94,0 86,6 98,8 97,1

IV kw. 2009 105,2 107,2 98,8 97,1 112,2 100,9 98,5 98,1 Źródło: NBP O/O Wrocław, badanie własne.

212

Rynek pierwotny


6% 4% 3%

16%

14%

12%

10% 19

%

12%

13%

13%

10%

7% 8%

86%

88%

79%

41%

38%

70%

68%

25%

67%

68%

69%

74%

60% 73

%

1% 0%

12%

36%

44%

16%

22%

53%

20%

18%

17%

15%

30% 18

%7% 8% 6% 7% 4% 1% 1% 3% 1% 1% 1% 1% 3% 1%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III kw

. 200

6

IV k

w. 200

6

I kw. 2

007

II kw

. 200

7

III kw

. 200

7

IV k

w. 200

7

I kw. 2

008

II kw

. 200

8

III kw

. 200

8

IV k

w. 200

8

I kw. 2

009

II kw

. 200

9

III kw

. 200

9

IV k

w. 200

9



17% 25

%

11%

15%

7% 5%

16%

12% 18%

15%

13% 19%

5% 4%

61%

71%

53%

36%

78%

69%

73%

65% 64

%

71%

62% 57

%

51%

75%

20%

3%

20%

46%

3% 22% 9%

20% 18%

15%

25%

24%

42%

16%

3% 0%

16% 3%

12% 4% 2% 2% 0% 0% 0% 0% 2% 4%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III k

w. 200

6

IV k

w. 200

6

I kw. 2

007

II kw

. 200

7

III k

w. 200

7

IV k

w. 200

7

I kw. 2

008

II kw

. 200

8

III k

w. 200

8

IV k

w. 200

8

I kw. 2

009

II kw

. 200

9

III k

w. 200

9

IV k

w. 200

9


Źródło: NBP O/O Wrocław, badanie własne.


6% 4% 4% 6% 7% 13%

10%

10%

15%

15%

15%

13%

14%

9%

85,7

%

87,6

%

78,9

%

72,0

%

62,5

% 67,5

%

63,2

%

57,1

%

60,6

%

63,4

%

64,6

%

68,2

%

51,8

%

66,9

%

1% 0%

10%

9%

16%

15%

19%

20%

21%

19%

19%

17%

28% 21

%

7% 8% 7%

12%

14% 5% 7%

13% 3% 2% 2% 2% 7% 3%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III k

w. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw

. 200

7

III k

w. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw

. 200

8

III k

w. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw

. 200

9

III k

w. 200

9

IV kw

. 200

9

<=40 (40; 60] (60; 80] >80


17%

6%

17%

15%

0% 5%

16%

9%

24% 32

%

15%

19%

6% 15%

57,9

%

65,3

%

50,0

% 81,5

%

88,1

%

71,6

% 73,0

%

73,5

%

57,6

%

52,9

%

55,8

%

56,2

%

33,3

%

64,0

%

14%

22%

22%

2%

2%

20% 9%

10%

15%

9%

23% 24

%

56%

16%11

% 7%

11% 2%

10% 4% 2% 7% 3% 6% 6% 1% 5% 6%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III k

w. 200

6

IV k

w. 200

6

I kw. 2

007

II kw

. 200

7

III k

w. 200

7

IV k

w. 200

7

I kw. 2

008

II kw

. 200

8

III k

w. 200

8

IV k

w. 200

8

I kw. 2

009

II kw

. 200

9

III k

w. 200

9

IV k

w. 200

9

<=40 (40; 60] (60; 80] >80



0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

minimalna maksymalna średnia mediana Źródło: NBP O/O Wrocław, badanie własne.

213

Rynek wtórny


9% 5% 7% 11%

14%

14%

14%

12%

10%

11%

11%

9% 11%

11%

37%

31%

33% 37

% 38%

37%

37%

38%

40%

39%

33%

34%

33%

32%

38%

44% 46

% 38%

35%

38%

38%

36%

36%

36%

40%

39%

39%

38%

16%

20% 14%

14%

14%

12%

11%

14%

13%

14%

16%

18%

17%

19%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III kw. 2

006

IV kw. 2

006

I kw. 2

007

II kw

. 200

7

III kw. 2

007

IV k

w. 200

7

I kw. 2

008

II kw

. 200

8

III k

w. 200

8

IV k

w. 200

8

I kw. 2

009

II kw

. 200

9

III k

w. 200

9

IV kw. 2

009



27%

7%

18% 27

% 32%

28%

26%

27%

22% 31

%

21% 29

%

23% 27%

36%

27%

47% 45

% 46%

47%

47%

48%

50% 45

%

44% 44

%

54%

46%

18%

57%

28% 25

% 19%

21%

22%

18%

26% 21%

31% 24

%

18%

24%18

% 9% 6% 4% 4% 4% 4% 7% 2% 2% 4% 4% 6% 2%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III k

w. 200

6IV

kw. 2

006

I kw. 2

007

II kw

. 200

7III

kw. 2

007

IV k

w. 200

7I k

w. 200

8II

kw. 2

008

III k

w. 200

8IV

kw. 2

008

I kw. 2

009

II kw

. 200

9III

kw. 2

009

IV k

w. 200

9




16%

12%

14%

17%

22%

20%

23%

19%

18%

21%

19%

16%

13%

15%

38%

29% 35

% 38% 40

%

41%

39%

40%

43%

38%

34%

33%

36%

35%

30%

41% 34

% 31% 26

%

25%

25%

27%

25%

25%

29%

29%

29%

28%

17%

18%

16%

15%

12%

13%

13%

14%

14%

17%

18%

21%

22%

22%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9

0-40 41-60 61-80 pow. 80


27%

14% 26

% 34%

34%

30%

29%

27%

30%

35%

23% 34

%

27% 33%

45%

32%

44% 40

%

44%

47%

44%

49%

44% 43

%

44% 39

%

50% 43%

18%

34%

18% 18

% 16%

15%

19%

14%

17% 14

%

23%

14% 16

%

16%

9%

20% 12

% 8% 5% 8% 8% 10%

10% 7% 10%

13% 7% 7%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9

0-40 41-60 61-80 pow. 80



0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

18 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

18 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



214


4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

7 000

7 500

8 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

7 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009




2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

niski przeciętny wysoki deweloperski


2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

niski przeciętny wysoki deweloperski



4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

7 000

7 500

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

<= 5 6 - 12


1 500

2 500

3 500

4 500

5 500

6 500

7 500

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

<= 5 6 - 12 Źródło: NBP O/O Wrocław, badanie własne.

215


4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

7 000

7 500

8 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

7 000

7 500

8 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009




4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

7 000

7 500

8 000

8 500

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

<1945 1945-1970 1971-19781979-1988 1989-2000 2001-2005 =>2006


3 500

4 500

5 500

6 500

7 500

8 500

9 500

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

<1945 1945-1970 1971-19781979-1988 1989-2000 2001-2005 =>2006



0

50

100

150

200

250

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

liczb

a dn

i


216

16. Zielona Góra

Załącznik 16. Zielona Góra

16.1 Sytuacja mieszkaniowa w Zielonej Górze

Tabela 197. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Zielonej Górze

Wyszczególnienie 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Zasób mieszkaniowy (mieszkania) - ogółem 41 107 43 753 44 067 44 769 45 220 45 688 46 442 47 067 - na 1000 ludności 347 368 372 379 383 389 395 400 Powierzchnia uŜytkowa mieszkań

- łączna (w m2) 2457407 2622269 2654828 2705937 2743058 2783745 2844213 2894014

- przeciętna (w m2) 59,8 59,9 60,2 60,4 60,7 60,9 61,2 61,5

- na osobę (w m2) 20,8 22,1 22,4 22,9 23,2 23,7 24,2 24,6 Przeciętna ilość izb w mieszkaniu

3,5 3,4 3,4 3,5 3,5 3,5 3,5 .


2,9 2,7 2,7 2,6 2,6 2,6 2,5 2,5

Źródło: Urząd Statystyczny w Zielonej Górze.

16.2 Czynniki demograficzne w Zielonej Górze

Tabela 198. Czynniki demograficzne w Zielonej Górze

Wg stanu na koniec:




w liczbach bezwzględnych na 1000 ludności 2002 118 362 543 223 -98 4,7 1,9 -0,9

2003 118 730 535 112 -44 4,6 1,0 -0,4

2004 118 516 539 -261 121 4,7 -2,3 1,0

2005 118 221 589 -69 57 5,1 -0,6 0,5

2006 118 115 673 -56 41 5,9 -0,5 0,4

2007 117 523 756 -329 167 6,6 -2,8 1,5

2008 117 555 826 -87 74 7,2 -0,8 0,6 Źródło: Urząd Statystyczny w Zielonej Górze.

217

Wykres 633. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Zielonej Góry (wg GUS)

100 000

102 000

104 000

106 000

108 000

110 000

112 000

114 000

116 000

118 000

120 00020

02

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2015

2020

2025

2030

liczb

a lu

dności

Wykres 634. Relacje demograficzne w Zielonej Górze (wg GUS)

-4

-2

0

2

4

6

8

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

na 1

000

ludn

ości

MałŜeństwa

Saldo migracji

Przyrost naturalny


Tabela 199. Gospodarstwa domowe w Zielonej Górze








nierodzinne 4 i więcej os. 26 Źródło: Urząd Statystyczny w Zielonej Górze.

Tabela 200. Wskaźnik obciąŜenia demograficznego w Zielonej Górze




2002 2008 2002 2008 2002 2008

50,3 50,3 78,0 102,8 22,1 25,5 Źródło: Urząd Statystyczny w Zielonej Górze.

218

16.3 Czynniki ekonomiczne w Zielonej Górze

Wykres 635. Stopa bezrobocia w Zielonej Górze

14,4

15,7

13,212

10,1

7,1

4,9

7,5

4

6

8

10

12

14

16

18

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Sto

pa b

ezro

boci

a (w

%)

Wykres 636. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. Przedsiębiorstw w Zielonej Górze

1838 18

94 1991 20

61 2177

2391

2611

2908

1 800

2 000

2 200

2 400

2 600

2 800

3 000

3 200

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

prze

c. w

ynag

rodz

enie

mie

s. w

pln


16.4 Budownictwo mieszkaniowe w Zielonej Górze

Tabela 201. Pozwolenia na budowę mieszkań w Zielonej Górze

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Ogółem, w tym: 432 369 277 528 501 708 628 . - indywidualne 77 152 69 130 132 323 200 .

- na sprzedaŜ lub wynajem . . . . . . . .

Tabela 202. Mieszkania, których budowę rozpoczęto w Zielonej Górze

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Ogółem, w tym: 389 327 521 443 632 346 409 . - indywidualne . . . . 87 108 135 .

- na sprzedaŜ lub wynajem . . . . . . . .

Tabela 203. Mieszkania oddane do uŜytkowania w Zielonej Górze

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Ogółem, w tym: 499 877 400 784 479 489 759 645 - indywidualne 200 382 324 314 156 333 305 139 - spółdzielcze 19 31 44 76 82 38 114 .

- na sprzedaŜ lub wynajem 35 85 32 0 131 44 340 .

- społeczne czynszowe 160 299 0 325 110 43 0 . - komunalne 44 0 0 69 0 31 0 .

219

Tabela 204. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Zielonej Górze

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Mieszkania oddane do uŜytkowania - ogółem

499 877 400 784 479 489 759 645


małŜeństw 919 1 693 742 1 331 712 647 919 .


78,7 87,2 111,3 77,7 84,7 90,7 79,9 77,2



3,7 3,6 4,6 3,9 4,0 3,9 3,5 .


21,3 24,2 24,1 19,8 20,9 23,2 22,8 .


16.5 Zasób mieszkaniowy w Zielonej Górze

Wykres 637. Zasób mieszkaniowy w Zielonej Górze wg wieku w 2002 r.

1945-197022%

do 194415%

1971-198845%



18%

Wykres 638. Zasób mieszkaniowy w Zielonej Górze wg powierzchni uŜytkowej w 2002 r.

60-79 m220%

pow. 80 m213%

40-59 m245%

poni Ŝej40 m223%

220

Wykres 639. Zasób mieszkaniowy w Zielonej Górze wg liczby izb w 2002 r.

1 izba4%

2 izby16%

3 izby34%

4+ izby46%

Wykres 640. Zasób mieszkaniowy w Zielonej Górze wg form własności

0% 20% 40% 60% 80% 100%

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008



Tabela 205. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Zielonej Górze


2 Pośrednicy 69

3 Notariusze 9



6 Wspólnoty mieszkaniowe . Źródło: NBP O/O Zielona Góra, szacunki własne, www.mi.gov.pl.



II półrocze 2008


II półrocze 2009

Rok 2009

Liczba umów . . . . . .

Wartość w tys. zł . . . . . . Źródło: brak danych.

Wykres 641. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Zielonej Górze

0,97

0,89

0,80

0,66 0,

70

0,71 0,

76

0,75 0,77 0,80

0,87

0,83

0,84

1,24

1,03

0,83

0,76 0,

82

0,83 0,

87 0,92

0,93

0,93 0,

98

0,99

0,95

1,01

1,11

0,60

0,70

0,80

0,90

1,00

1,10

1,20

1,30

2006

-kw

.3

2006

-kw

.4

2007

-kw

.1

2007

-kw

.2

2007

-kw

.3

2007

-kw

.4

2008

-kw

.1

2008

-kw

.2

2008

-kw

.3

2008

-kw

.4

2009

-kw

.1

2009

-kw

.2

2009

-kw

.3

2009

-kw

.4

m2

/ prz

ecię

tne

mie

się

czne

wyn

agro

dzen

ie

w

sek

torz

e pr

zeds

ię

bior

stw


Źródło: Urząd Statystyczny w Zielonej Górze oraz NBP.

221

16.6 Ceny na rynku mieszkaniowym w Zielonej Górze (wg bazy NBP)

Tabela 207. Poziom średniej ceny mieszkania w Zielonej Górze


ofertowa Cena trans. Cena ofertowa Cena trans.

III kw. 2006 2 754 2 499 2 137 1 960

IV kw. 2006 2 869 2 769 2 384 2 381

I kw. 2007 2 872 2 500 2 993 2 264

II kw. 2007 4 153 3 258 3 199 3 126

III kw. 2007 4 208 4 015 3 565 3 483

IV kw. 2007 3 965 3 823 3 441 3 270

I kw. 2008 3 965 4 108 3 417 3 492

II kw. 2008 3 986 3 842 3 490 3 354

III kw. 2008 4 012 3 892 3 506 3 180

IV kw. 2008 3 892 3 771 3 488 3 143

I kw. 2009 3 575 3 646 3 430 3 114

II kw. 2009 3 538 3 366 3 365 2 972

III kw. 2009 3 571 3 500 3 347 2 941

IV kw. 2009 3 530 3 459 3 331 3 067 Źródło: NBP O/O Zielona Góra, badanie własne.

Tabela 208. Dynamika zmian średniej ceny mieszkania w Zielonej Górze



Cena trans.

Cena ofert.

Cena trans.

Cena ofert.

Cena trans.

Cena ofert.

Cena trans.

III kw. 2006 . . . . . . . .

IV kw. 2006 104,2 110,8 111,6 121,5 . . . .

I kw. 2007 100,1 90,3 125,6 95,1 . . . .

II kw. 2007 144,6 130,3 106,9 138,1 . . . .

III kw. 2007 101,3 123,2 111,4 111,4 152,8 160,7 166,9 177,7

IV kw. 2007 94,2 95,2 96,5 93,9 138,2 138,1 144,3 137,3

I kw. 2008 100,0 107,5 99,3 106,8 138,1 164,3 114,1 154,2

II kw. 2008 100,5 93,5 102,1 96,1 96,0 117,9 109,1 107,3

III kw. 2008 100,7 101,3 100,4 94,8 95,4 96,9 98,3 91,3

IV kw. 2008 97,0 96,9 99,5 98,9 98,1 98,6 101,3 96,1

I kw. 2009 91,9 96,7 98,4 99,1 90,2 88,8 100,4 89,2

II kw. 2009 99,0 92,3 98,1 95,4 88,8 87,6 96,4 88,6

III kw. 2009 100,9 104,0 99,5 98,9 89,0 89,9 95,5 92,5

IV kw. 2009 98,9 98,8 99,5 104,3 90,7 91,7 95,5 97,6 Źródło: NBP O/O Zielona Góra, badanie własne.

222

Rynek pierwotny


49%

75% 88

%

39% 48

%

27%

19%

17%

21%

4% 3% 11%

1% 4%

45%

25% 13

%

35%

24%

41%

42%

40%

31%

42%

48% 50

%

30%

26%

4%

0% 0%

15%

12%

9% 23%

27%

31%

29%

23% 21

%

53%

60%

2% 0% 0%

11%

15%

23% 16

%

17%

18%

25%

26% 18

%

16%

10%

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9



10%

42%

26%

18%

15%

13%

13% 38

%

0%

21%

7% 2% 12%

12%

39%

54%

43%

36% 62

%

33% 57

%

50%

78%

32%

24% 46

%

59% 75

%

40%

4%

17%

39%

23%

33%

17% 0%

11%

21%

40%

33%

18%

12%

10% 0%

13% 7% 0%

20%

13%

13%

11%

26%

29% 19

% 11% 2%

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9


Źródło: NBP O/O Zielona Góra, badanie własne.


68%

100%

88%

35%

39% 47

%

39%

35%

31%

16%

17%

19%

11%

12%

27,7

%

0,0%

12,5

%

30,4

%

12,1

%

31,1

%

43,9

%

43,8

%

43,6

%

53,9

%

55,2

%

49,6

%

58,0

%

32,4

%

4% 0% 0%

15%

21%

9%

18%

21%

26%

23%

18%

19%

23%

47%

0% 0% 0%

20%

27% 12

% 0% 0% 0% 7% 10%

13% 7% 8%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9

<=40 (40; 60] (60; 80] >80


16%

58%

30%

32%

23% 40

%

30%

63%

56%

32%

12%

12% 23

%

22%

43,3

%

37,5

%

41,3

%

28,6

% 76,9

%

53,3

%

45,7

%

37,5

%

44,4

%

63,2

%

50,0

%

63,5

%

55,8

%

68,3

%

40%

4%

13%

39%

0% 7%

15%

0% 0% 5%

33% 23

%

15% 8%

0% 0%

15% 0% 0% 0%

9%

0% 0% 0% 5% 2% 7% 2%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9

<=40 (40; 60] (60; 80] >80



0

2 000

4 000

6 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



-

2 000

4 000

6 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



223

Rynek wtórny


15%

0% 0% 6% 10%

6% 10%

12%

10%

9% 10%

12%

9% 4%

23%

50%

44%

12%

35%

26% 30

% 33%

32%

32%

35%

32%

28%

32%

31%

50%

44%

65%

45%

45% 48

% 47%

47%

47%

43%

39%

45%

47%

31%

0%

11%

18% 10

%

23% 12

% 8% 10%

12%

11%

17%

17%

17%

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

III k

w. 200

6IV

kw. 2

006

I kw. 2

007

II kw

. 200

7III

kw. 2

007

IV k

w. 200

7I k

w. 200

8II

kw. 2

008

III k

w. 200

8IV

kw. 2

008

I kw. 2

009

II kw

. 200

9III

kw. 2

009

IV k

w. 200

9



27% 33%

22%

25%

7% 20

%

24% 37

%

13%

18% 25

%

23%

13% 2

6%

18%

33%

33%

33%

29%

40%

29%

32%

43% 38% 30

%

39%

39%

40%

27% 0

%

44%

33%

57%

40%

29%

26%

38%

35%

42% 32%

45% 28

%27%

33%

0%

8% 7% 0%

18% 5

%

6%

9% 3% 7% 3% 6%

0%10%

20%30%

40%50%

60%70%

80%90%

100%

III kw

. 200

6

IV k

w. 200

6

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV k

w. 200

7

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV k

w. 200

8

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV k

w. 200

9




15%

13%

0% 6% 14%

10%

13%

16%

14%

14%

18%

17%

16%

10%

15%

50%

67%

29%

41%

42% 43

% 44%

38%

42%

39%

32%

32%

37%

62%

38%

22%

47%

39%

39%

34% 35

%

38%

34%

34%

38%

37%

38%

8%

0%

11%

18% 6%

10%

10% 5%

10%

9% 9%

12%

15%

15%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9

0-40 41-60 61-80 pow. 80


36% 44

%

33%

25%

7%

20% 29

% 42%

28%

26% 38

%

31%

22%

42%

18% 22

%

22% 50

%

57% 40

% 29%

37%

34%

43%

41%

49%

54% 34

%27% 2

2%

44% 17

%

29%

40%

29%

16%

34% 29

% 18%

14%

22%

24%

18%

11%

0%

8% 7%

0%

12% 5% 4% 2% 3% 6% 2% 0%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III kw

. 200

6

IV kw

. 200

6

I kw. 2

007

II kw. 2

007

III kw

. 200

7

IV kw

. 200

7

I kw. 2

008

II kw. 2

008

III kw

. 200

8

IV kw

. 200

8

I kw. 2

009

II kw. 2

009

III kw

. 200

9

IV kw

. 200

9

0-40 41-60 61-80 pow. 80



0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



-

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



224


1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009




1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009




1500

2000

2500

3000

3500

4000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

<= 5 6 - 12


1500

2000

2500

3000

3500

4000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

<= 5 6 - 12


225


1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009



1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

płyta tradycyjna



1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

przed 1945 1945-1970 1971-19781979-1988 1989-2002 pow. 2002


1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

przed 1945 1945-1970 1971-19781979-1988 1989-2002 pow. 2002



0

20

40

60

80

100

120

140

160

III kw

. 200

6

IV kw

. 2006

I kw. 2

007

II kw

. 2007

III kw

. 200

7

IV kw

. 2007

I kw. 2

008

II kw

. 2008

III kw

. 200

8

IV kw

. 2008

I kw. 2

009

II kw

. 2009

III kw

. 200

9

IV kw

. 2009

liczb

a dn

i


226

Słownik poj ęć i skrótów AMRON – System Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami.

BaRN – Baza Rynku Nieruchomości. Baza danych o cenach ofertowych i transakcyjnych mieszkań na 16 rynkach miast wojewódzkich w Polsce. Zawiera takŜe dane o rynkowych czynszach najmu. Dane pochodzą od pośredników, deweloperów dobrowolnie biorących udział w badaniu, a częściowo takŜe powiatowych Rejestrów Cen i Wartości Nieruchomości. Dane są gromadzone i weryfikowane przez Oddziały Okręgowe NBP.

BIK – Biuro Informacji Kredytowej.

Dostępność kredytu – miara potencjalnego kredytu do otrzymania przy określonej stopie procentowej, amortyzacji, wymogach kredytowych (minimum socjalne), przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw; wyraŜa wielkość kredytu, którą kredytobiorca jest w stanie uzyskać za przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw na danym rynku (GUS), z uwzględnieniem wymogów kredytowych banku i parametrów kredytu (stopa procentowa, okres amortyzacji, minimum socjalne jako minimalny dochód po spłacie rat kredytowych); znaczenie informacyjne ma tempo zmian i zróŜnicowanie regionalne a nie wysokość wskaźnika.

Dostępność mieszkania – miara potencjalnej moŜliwości zakupu powierzchni mieszkania w cenie ofertowej za przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw; wyraŜa ona ilość metrów kwadratowych mieszkania o przeciętnej cenie ofertowej na danym rynku (PONT Info) moŜliwych do nabycia za przeciętną płacę w sektorze przedsiębiorstw w danym mieście (GUS).

Dziesięć miast – Szczecin, Katowice, Bydgoszcz, Opole, Olsztyn, Rzeszów, Kielce, Zielona Góra, Białystok, Lublin.

PONT Info Nieruchomości (w skrócie PONT) – baza danych o cenach ofertowych nieruchomości. Dane ofertowe gromadzone są przez firmę PONT Info.

Globalna zdolność kredytowa – miara określająca, jaka jest łączna zdolność kredytowa (kredyty mieszkaniowe) wszystkich gospodarstw domowych w miastach w Polsce; jest kalkulowana na podstawie indywidualnych dochodów do dyspozycji gospodarstw domowych (budŜety gospodarstw domowych GUS) oraz wymogów kredytowych banku i parametrów kredytu.

Indeks hedoniczny cen mieszkań – wskaźnik odzwierciedlający „czystą” zmianę cen, tj. zmianę wynikającą z innych czynników niŜ róŜnice w jakości mieszkań. Indeks ten uwzględnia zmiany jakości mieszkań stanowiących próby badawcze w kaŜdym z kwartałów, czym odróŜnia się od wskaźnika dynamiki średniej ceny czy mediany.

Indeks średniej waŜonej – wskaźnik odzwierciedlający dynamikę cen skorygowaną o jedną z najwaŜniejszych zmiennych jakościowych mieszkania - lokalizację. Dynamika cen mieszkań jest odrębnie liczona dla wybranych lokalizacji (dzielnic), a następnie agregowana w formule średniej waŜonej.

Innowacje produktowe – inaczej nowoczesne produkty bankowe, jest to szereg instrumentów, w tym usługi maklerskie i brokerskie, sprzedaŜ produktów innych przedsiębiorstw (funduszy powierniczych, towarzystw ubezpieczeniowych), a zwłaszcza usługi emisyjne (emisja papierów wartościowych, obsługa i gwarantowanie emisji akcji), zarządzanie na zlecenie portfelem inwestycyjnym klientów, oraz certyfikaty depozytowe

227

(papiery wartościowe dłuŜne emitowane przez banki o zagwarantowanym terminie i cenie zakupu).

Kredytowa dostępność mieszkania – miara określająca ile metrów kwadratowych mieszkania w średniej cenie ofertowej na danym rynku (PONT Info), moŜna zakupić z wykorzystaniem kredytu mieszkaniowego uzyskanego w oparciu o przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw na danym rynku (GUS), z uwzględnieniem wymogów kredytowych banku i parametrów kredytu (stopa procentowa, okres amortyzacji, minimum socjalne jako minimalny dochód po spłacie rat kredytowych); znaczenie informacyjne ma tempo zmian indeksu i rozpiętości pomiędzy rynkami.

Miasta 200+ - oznacza wszystkie miasta w Polsce o liczbie ludności 200 tys. i więcej.

Nadpłynność rynków finansowych – nierozdysponowana przez instytucje finansowe nadwyŜka kapitału finansowego.

Obiekt 1121 – budynek mieszkalny, wielorodzinny, pięciokondygnacyjny, w którym od 2004 r. monitorowany jest przeciętny koszt budowy metra kwadratowego powierzchni uŜytkowej mieszkania (patrz Biuletyny Cen Obiektów Budowlanych firmy Sekocenbud).

PABB – Polska Agencja Badawcza Budownictwa.

PSBD – Polskie Stowarzyszenie Budowniczych Domów.

Rekomendacja S – stanowi zbiór zasad dobrych praktyk dotyczących ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipoteką, została wprowadzona w 2006 r. przez Komisję Nadzoru Bankowego wydana na podstawie art. 137 pkt 5 ustawy - Prawo bankowe (Dz. U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665 z późniejszymi zmianami).

Rekomendacja T - dotyczy dobrych praktyk w zakresie zarządzania ryzykiem detalicznych ekspozycji kredytowych, została wprowadzona w 2010 r. przez Komisję Nadzoru Finansowego wydana na podstawie art. 137 pkt 5 ustawy - Prawo bankowe (Dz. U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665 z późniejszymi zmianami).

SARFIN – System Analiz Rynku Finansowania Nieruchomości.

Sekocenbud – wydawnictwo gromadzące dane o kosztach w budownictwie; zespół korzysta z kwartalnych zeszytów Biuletyn Cen Obiektów Budowlanych BCO - obiekty kubaturowe.

Sześć miast – Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Łódź; (w przypadku siedmiu miast dodatkowo jest uwzględniana Gdynia).

TBS – Towarzystwo Budownictwa Społecznego jest firmą działającą w oparciu o Ustawę z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070 ze zm.), której przedmiotem działania jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu, świadczenie usług zarządzania i administrowania oraz prowadzenie działalności związanej z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą. W załoŜeniu oferta TBS-ów jest skierowana dla niezamoŜnych rodzin, którzy mogą korzystać z dotowanego przez budŜet państwa kredytu z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego (KFM). Lokatorzy płacą czynsz, który z reguły jest wyŜszy niŜ w czynszówkach komunalnych (poniewaŜ z tego czynszu spłacany jest kredyt), ale niŜszy od rynkowego.

ZBP – Związek Banków Polskich.

BaRN RAPORT 2010 08 11 - Internetowy Serwis Informacyjny · ramach UE, której podstaw ą s ą...

Documents

Transcript of BaRN RAPORT 2010 08 11 - Internetowy Serwis Informacyjny · ramach UE, której podstaw ą s ą...