Analiza obszaru aglomeracji miasta Lublin w zakresie rozwoju bazy ...

Analiza obszaru aglomeracji miasta

Lublin w zakresie rozwoju bazy usług

logistycznych i nowoczesnych

powierzchni magazynowych

w odniesieniu do zapotrzebowania

rynku lokalnego i ruchu

transgranicznego

Lublin, czerwiec 2013 r.

2

2

Autorem raportu jest firma

LOGNET SOLUTIONS SP. Z.O.O.

LOGNET Solutions sp. z o.o.

ul. Srebrna 16

00-810 Warszawa

Telefon: 515 700 078

[email protected]

www.lognet.pl

3 3

3

SPIS TREŚCI

1. Wprowadzenie ......................................................................................4

1.1. LOM – Lubelski Obszar Metropolitalny......................................................6

1.2. Położenie i dostępność transportowa ......................................................8

2. Sektor logistyczny w Polsce – stan na koniec IV kw. 2012 r. .................................9

2.1. Klasyfikacja centrów logistycznych ........................................................9

3. Sektor logistyczny w Polsce Wschodniej na tle innych regionów .......................... 15

4. Aktywność najemców ............................................................................ 17

5. Dostępność powierzchni magazynowych ...................................................... 18

5.1. Obiekty magazynowe klasy A i A+ ........................................................ 18

5.2. Obiekty magazynowe klasy B i pozaklasowe ............................................ 21

5.3. Obiekty magazynowe klasy A w trakcie przygotowania realizacyjnego ............. 24

5.3.1. CENTRUM LOGISTYCZNE VETTERÓW LUBLIN .......................................... 24

5.3.2. GO EAST – LUBELSKIE CENTRUM LOGISTYCZNE ....................................... 26

5.3.3. Nieruchomość/Hala LD 100 ............................................................. 28

6. Udział i zapotrzebowanie na obiekty typu BTS (build-to-suit) ............................. 30

6.1. Lokalizacja obiektu ......................................................................... 31

6.2. Specyfikacja techniczna ................................................................... 31

6.3. Podpisanie umowy .......................................................................... 31

7. Zapotrzebowanie na usługi logistyczne i około logistyczne ................................ 35

7.1. Raben Polska Sp. z o.o. oddział w Lublinie, ul. Metalurgiczna ....................... 36

7.2. DB Schenker Sp. z o.o. Lublin, ul. Krochmalna ......................................... 37

7.3. Nagel Polska Lublin, ul. Mełgiewska ..................................................... 39

7.4. PEKAES Lublin, ul. Turystyczna ........................................................... 39

8. Aktywność deweloperów ........................................................................ 43

9. Czynsze ............................................................................................ 44

10. Grunty przemysłowe .......................................................................... 47

10.1. Miasto Lublin .............................................................................. 47

10.2. Gmina Niemce ............................................................................ 48

10.2.1. Strefa przedsiębiorczości nr 1......................................................... 48

10.2.2. Strefa przedsiębiorczości nr 2......................................................... 50

10.3. Gmina Jastków ........................................................................... 52

11. Rynek inwestycyjny ........................................................................... 54

12. Główne czynniki wpływające na lokalizację obiektów magazynowych ................ 55

13. Podsumowanie i prognoza na 2013-2014 rok .............................................. 59

Bibliografia ........................................................................................... 63

Spis tabel i wykresów ............................................................................... 64

Spis zdjęć i rysunków ............................................................................... 64

Analiza rozwoju branży logistycznej w Lublinie

4

4

1. Wprowadzenie

Celem niniejszego opracowania jest wstępna analiza Lubelskiego Obszaru Metropoli-

talnego (LOM) pod kątem potencjału rozwoju branży logistycznej ze szczególnym uwzględ-

nieniem funkcji magazynowych.

W latach 1999–2010 w gospodarce Polski Wschodniej, podobnie jak w całej gospodar-

ce kraju, miały miejsce zmiany strukturalne towarzyszące rozwojowi gospodarczemu.

W województwach Polski Wschodniej można zauważyć w tym czasie kilka charakterystycz-

nych zjawisk.

Istotnie zmniejszyło się znaczenie rolnictwa, którego udział w gospodarce regionu

w 1999 r. wynosił 9%, a w 2006 roku już niecałe 7%.

Nieznacznie zmniejszył się udział budownictwa – z 7,1% do 6,0%, na niezmienionym

poziomie, tj. 22%, utrzymał się udział przemysłu w gospodarce Polski Wschodniej.

Wyraźnie zwiększyła się rola usług, które podobnie jak w innych województwach, do-

minują w gospodarce regionu. Ich udział zwiększył się z niecałych 62% do 65%. Wśród

działalności usługowych zwiększyło się przede wszystkim znaczenie pośrednictwa finan-

sowego, obsługi nieruchomości i obsługi firm1.

Rosnące znaczenie usług oraz malejąca rola rolnictwa w gospodarce Polski Wschod-

niej to zjawiska, które ocenić należy pozytywnie. Świadczą one bowiem o unowocześnianiu

się gospodarki wschodnich województw oraz są zgodne z tendencjami zachodzącymi w go-

spodarce światowej. Aby jednak w pełni ocenić tempo tych pozytywnych zmian w Polsce

Wschodniej, należy zestawić zmiany strukturalne w tym regionie ze zmianami, jakie za-

chodziły w tym samym czasie w całej polskiej gospodarce oraz porównać strukturę gospo-

darki Polski Wschodniej ze strukturą ogólnopolską.

Porównanie zmian strukturalnych w Polsce Wschodniej z tendencjami ogólnopolskimi

w latach 1999–2010 wypada dla Polski Wschodniej korzystnie. Zarówno w Polsce Wschod-

niej, jak i w całym kraju zmniejszyło się znaczenie rolnictwa. Na wschodzie udział tego

sektora w tworzeniu wartości dodanej zmniejszył się bardziej m.in. dlatego, że wyższy był

jego udział początkowy. W podobnym stopniu jak w całym kraju, w Polsce Wschodniej

zmniejszył się udział budownictwa w tworzeniu wartości dodanej. W obu przypadkach spa-

dek wyniósł nieco powyżej 1 p.p. Wzrosła również rola usług w gospodarce, przy czym

w Polsce Wschodniej nieco bardziej niż w całej Polsce. Widoczne jest to szczególnie

w przypadku pośrednictwa finansowego, obsługi nieruchomości i firm (wzrost w Polsce

Wschodniej o 2,6 p.p. wobec wzrostu w całej Polsce o 2,1 p.p.) oraz w przypadku pozosta-

łej działalności usługowej (0,9 p.p. wobec 0,5 p.p.)2.

1 Analiza ekonomiczna potencjału gospodarczego Polski Wschodniej – raport wykonany na zlecenie Polskiej Agencji Informacji i Inwestycji Zagranicznych, Warszawa 2010. 2 Ibidem.

1. Wprowadzenie

5

5

5

Nieco inaczej w latach 1999–2010 zmieniało się znaczenie przemysłu w Polsce

Wschodniej i w gospodarce ogólnopolskiej. O ile bowiem na wschodzie udział sektorów

przemysłowych w tworzeniu wartości dodanej zmniejszył się w tym czasie o 0,1 p.p., to

w skali ogólnopolskiej nastąpił wzrost tego udziału o 0,4 p.p3.

Mimo, że kierunki zmian strukturalnych w latach 1999–2010 w Polsce Wschodniej były

bardzo podobne do zmian w całej gospodarce (a czasem nawet korzystniejsze, np. szybszy

spadek udziału rolnictwa), to struktura gospodarki Polski Wschodniej nadal kształtuje się

nieco mniej korzystnie od struktury całej gospodarki. Powodem takiej oceny jest przede

wszystkim wyraźnie wyższy udział rolnictwa w Polsce Wschodniej oraz niższy udział nowo-

czesnych usług rynkowych.

Pamiętać należy, że taki stan rzeczy jest pochodną uwarunkowań historycznych i śro-

dowiskowych (rolniczy charakter regionu) oraz znacząco niższego od przeciętnego poziomu

rozwoju gospodarczego Polski Wschodniej, który skutkuje niższym popytem na usługi finan-

sowe i związane z obsługą przedsiębiorstw. Przyspieszenie rozwoju gospodarczego woje-

wództw położonych na wschodzie Polski jest więc warunkiem niezbędnym do zaistnienia w

ich gospodarce pożądanych zmian strukturalnych.

Nawiązując do sektora logistycznego i rynku powierzchni magazynowych, będących

tematem niniejszego opracowania, należy uznać, że stosunkowo niskie w odniesieniu do

innych rejonów Polski zapotrzebowanie na zewnętrzne powierzchnie magazynowe i usługi

logistyczne wynika częściowo z przyzwyczajenia lokalnych przedsiębiorstw do tworzenia

bazy produkcyjnej, magazynowej i dystrybucyjnej na terenach bezpośrednio przyległych do

jednostek macierzystych.

Do niedawna, przy braku nowych sieci drogowych i dostępności terenów pod budowę

obiektów logistycznych, takie podejście miało swoje uzasadnienie. Jednakże w obecnym

czasie wewnętrzny rachunek kosztów powinien skłaniać przedsiębiorców do podejmowania

decyzji w zakresie outsourcingu usług okołoprodukcyjnych i logistycznych do zewnętrznych

podmiotów posiadających większe kompetencje w tym obszarze i zapewniających właściwy

standard obsługi logistycznej klientów.

Docelowy model obsługi zewnętrznej w obszarze logistyki i usług magazynowania po-

przedzony musi być wystarczającym nasyceniem na rynku lokalnym firm świadczących

w układzie profesjonalnym kompleksowe usługi w sferze zarządzania łańcuchem dostaw

(Supply Chain Management).

Pozytywnym aspektem, mającym istotny wpływ na zwiększające się zainteresowanie

deweloperów i operatorów logistycznych rynkiem Polski Wschodniej, jest stale powiększa-

jący się obszar działalności przy zachowaniu oczekiwanego przez klientów standardu obsłu-

gi logistycznej.

3 Ibidem.


6

6

Otwierający się rynek wschodni, obejmujący swoim zasięgiem Ukrainę, Białoruś i Ka-

zachstan, w najbliższych latach będzie naturalnie wymuszał tworzenie w pobliżu ze-

wnętrznych granic Unii Europejskiej infrastruktury magazynowo-przeładunkowej, stano-

wiącej huby przeładunkowe pomiędzy krajami Unii Europejskiej a krajami byłego Związku

Radzieckiego.

1.1. LOM – Lubelski Obszar Metropolitalny

Idea utworzenia Lubelskiego Obszaru Metropolitalnego, oprócz innych korzystnych

elementów administracyjnych i biznesowych, sprzyja budowie spójnego makrosystemu lo-

gistycznego, obejmującego miasto Lublin oraz otaczające go obszary, dając możliwość za-

planowania jednolitego systemu komunikacyjnego zapobiegającego powstawaniu efektu

kongestii oraz urbanistycznego usytuowania centrów aktywności gospodarczej związanych

z transportem, magazynowaniem i logistycznym zarządzaniem łańcuchem dostaw

do i z terenu aglomeracji miasta.

Lubelski Obszar Metropolitalny znajduje się w centralnej części województwa lubel-

skiego, obejmując obszar 4 220,71 km2. W skład LOM wchodzi 41 gmin (gmina Lublin oraz

gminy powiatów: lubartowskiego, lubelskiego, łęczyńskiego i świdnickiego). Ośrodkiem

administracyjnym województwa i jednocześnie Lubelskiego Obszaru Metropolitalnego jest

miasto Lublin.

Lubelski Obszar Metropolitalny tworzą 3 gminy miejskie, 6 gmin miejsko-wiejskich oraz

32 gminy wiejskie, tj.:

gminy powiatu lubartowskiego:

gmina miejska: Lubartów,

gminy miejsko-wiejskie: Kock, Ostrów Lubelski,

gminy wiejskie: Abramów, Firlej, Jeziorzany, Kamionka, Lubartów, Michów,

Niedźwiada, Ostrówek, Serniki, Uścimów,

gminy powiatu lubelskiego:

gminy miejsko-wiejskie: Bełżyce, Bychawa,

gminy wiejskie: Borzechów, Garbów, Głusk, Jabłonna, Jastków, Konopnica,

Krzczonów, Niedrzwica Duża, Niemce, Strzyżewice, Wojciechów, Wólka, Wyso-

kie, Zakrzew,

gminy powiatu łęczyńskiego:

gmina miejsko-wiejska: Łęczna,

gminy wiejskie: Cyców, Ludwin, Milejów, Puchaczów, Spiczyn,

gminy powiatu świdnickiego:

gmina miejska: Świdnik,

gmina miejsko-wiejska: Piaski,

1. Wprowadzenie

7

7

7

gminy wiejskie: Mełgiew, Rybczewice, Trawniki,

gmina Lublin.

Pod względem powierzchni największą gminą w Lubelskim Obszarze Metropolitalnym

jest gmina Piaski (169,8 km2), natomiast drugą co do wielkości jest gmina wiejska Lubar-

tów (158,7 km2).

Lubelski Obszar Metropolitalny w liczbach4:

powierzchnia: 4 221 km2,

populacja: 717 184 mieszkańców, w tym:

mężczyźni: 340 311,

kobiety: 376 873,

gęstość zaludnienia: 170 osób/km2,

stopa bezrobocia rejestrowanego: 11,7%,

liczba przedsiębiorstw: 66 820,

spółki handlowe z udziałem kapitału zagranicznego: 671.

Rysunek 1: Lubelski Obszar Metropolitalny

Źródło: Strategia promocji Lubelskiego Obszaru Metropolitalnego, Lublin, marzec 2009.

4 Dane za: Główny Urząd Statystyczny, stan na: 31.XII.2012 r.


8

8

1.2. Położenie i dostępność transportowa

Łączna powierzchnia LOM to 4 221 km2, co stanowi 16,8% powierzchni województwa

oraz 1,3% powierzchni Polski. Powierzchnię tę tworzą:

powiat lubelski (1 680 km2),

powiat lubartowski (1 289 km2),

powiat łęczyński (637 km2),

powiat świdnicki (468 km2),

miasto Lublin (147 km2).

O inwestycyjnej atrakcyjności LOM, jak i województwa decyduje w dużej mierze

przygraniczna lokalizacja. Położenie województwa sprawia, że jest to dogodne miejsce do

ekspansji gospodarczej na chłonne rynki Europy Wschodniej. Lubelszczyzna graniczy od

wschodu z Białorusią i Ukrainą, wyznaczając na odcinku prawie 470 km zewnętrzną,

wschodnią granicę Unii Europejskiej. Województwo lubelskie od południa sąsiaduje z wo-

jewództwem podkarpackim, od południowego zachodu z województwem świętokrzyskim,

a od zachodu i północy z mazowieckim.

Podstawę LOM tworzy miasto Lublin i powiat lubelski. Od północy i północnego-

wschodu obszar ten jest uzupełniany przez powiaty: lubartowski, łęczyński i świdnicki.

Obecnie istniejącą infrastrukturę komunikacyjną bezpośredniego otoczenia stolicy Lubelsz-

czyzny dobrze ilustruje zamieszczona powyżej mapa województwa lubelskiego. Zaznaczo-

no na niej drogi krajowe oraz korytarze drogowe i kolejowe sieci TEN-T przechodzące

przez omawiany obszar. Na ternie Lublina krzyżują się drogi biegnące we wszystkich kie-

runkach, które obsługują subregion i są drogami tranzytowymi, ale które także stanowią

poważny problem dla miasta. To strategiczne położenie na skrzyżowaniu ważnych szlaków

komunikacyjnych może być w pełni wykorzystane dopiero wtedy, gdy powstanie sieć ob-

wodnic wyprowadzająca ruch tranzytowy poza obręb metropolii. Dużym atutem LOM,

a także jego szansą jest atrakcyjne położenie w niedalekiej odległości od granicy z Ukrai-

ną. Położenie stolicy województwa, m.in. przy drogach krajowych E12 i E17, które stano-

wią główne połączenie Warszawy, Poznania, Łodzi z przejściami granicznymi w Hrebennem

i Dorohusku, daje realne szanse rozwoju przemysłu logistycznego.

Dzięki rozwojowi infrastruktury teleinformatycznej realizowanej w ramach projektu

budowy sieci szerokopasmowej możliwe będzie podłączenie szerokopasmowego Internetu

do wszystkich lokalizacji w ramach LOM, co z kolei umożliwi wdrożenie innych pośrednich

systemów do zarządzania poszczególnymi dziedzinami działalności Lubelskiego Obszaru

Metropolitalnego.

2. Sektor logistyczny w Polsce – stan na koniec IV kw. 2012 r.

9

9

9


Pojęcie centrów logistycznych w ostatnich kilku latach stało się w Polsce bardzo

popularne i jest coraz powszechniej używane. Jest ono częściowo nadużywane, jeśli stosu-

je się je jako synonim do takich określeń jak:

centrum dystrybucji,

centrum magazynowo-dystrybucyjne,

terminal przeładunkowy,

magazyn centralny,

baza magazynowa,

platforma logistyczna.

Stosowne użycie odpowiedniego pojęcia zależy przede wszystkim od definicji oraz

kryteriów stosowanych do klasyfikacji centrów logistycznych. Różnice występują nie tylko

w nazwach, ale i w istocie koncepcji oraz w wielu rozwiązaniach szczegółowych. Niemiec-

kie koncepcje bazują na założeniu racjonalizacji przestrzennego i funkcjonalnego układu

aglomeracji miejskich. Francuskie i brytyjskie rozwiązania są inspirowane chęcią ułatwie-

nia w powstających centrach transferu innowacji technologicznych i umiejętności zawodo-

wych w zakresie posługiwania się techniką informatyczną i telekomunikacyjną.

Przedsięwzięcia szczegółowe różnią się co do typu przedsiębiorstw będących gospo-

darzami centrów (państwowe, prywatne, należące do izb handlowo-przemysłowych lub

władz lokalnych, komunalne, stanowiące własność mieszaną), a także co do specjalizacji

operatorów (transport kombinowany, usługi logistyczne, usługi magazynowe-

przeładunkowe, działalność pomocnicza itp.).

2.1. Klasyfikacja centrów logistycznych

Całokształt istniejących i planowanych w Polsce centrów logistycznych można spró-

bować podzielić za pomocą kryteriów przedstawionych w tabeli 1. Istotny wydaje się po-

dział centrów logistycznych z punktu widzenia funkcji (przeznaczenia), które pełnią w sys-

temie gospodarczym kraju. Pod tym względem wyróżnić należy trzy rodzaje centrów logi-

stycznych:

Centra logistyczne tworzące publiczną infrastrukturę kraju.

Centra logistyczne dla zharmonizowanej obsługi aglomeracji miejsko-

przemysłowych (tzw. „city-logistic”). Idea „city-logistic” ma za zadanie zredukowa-

nie ruchu w centrum miast (kongestii) przy jednoczesnym zachowaniu takiego sa-

mego poziomu dostaw. Możliwość realizacji tej idei polega na budowie centrów lo-

gistycznych w pobliżu dużych miast.


10

10

Centra logistyczne jako punkty obsługi handlu międzynarodowego. Funkcję taką

wypełniają centra logistyczne w portach morskich oraz na terenie tzw. „portów su-

chych” zlokalizowanych na lądowych przejściach granicznych.

Centra logistyczne zaspokajające potrzeby własne podmiotów gospodarczych.

W przypadku, gdy podmioty o charakterze przemysłowym lub handlowym, dzięki

wdrożeniu logistycznej koncepcji zarządzania (supply chain management – SCM),

potrafią zdefiniować przebieg procesów logistycznych i określić koszty poszczegól-

nych faz tych procesów oraz gdy stworzone zostają warunki dla weryfikacji decyzji

lokalizacyjnych, strukturalnych i organizacyjnych. Wielu autorów zwraca uwagę, że

dla tej grupy obiektów bardziej prawidłowe jest używanie określenia logistycznych

centrów dystrybucji (LCD) czy baz logistycznych.

Centra logistyczne jako miejsce świadczenia usług na zlecenie przez operatorów

logistycznych – tzw. „3PL” (third party logistics).

Operatorzy mogą być właścicielami logistycznej infrastruktury punktowej, korzystać

z niej na zasadach wynajęcia lub dzierżawy bądź świadczyć usługi w obiektach bę-

dących własnością firm przemysłowych i handlowych.

Tabela 1: Klasyfikacja centrów logistycznych według różnych kryteriów

Kryterium Rodzaje

lokalizacja

w granicach dużych miast w promieniu 20-30 km od centrum miast w odległości do ok. 50 km od centrum miast na terenie portów morskich na przejściach granicznych

użytkownicy

(przedsiębiorstwa)

przemysłowe handlowe usługowe transportowe logistyczne

funkcja

magazynowa sortownicza kompletacyjna dystrybucyjna przeładunkowa (m.in. hub, terminal cross docking’u w systemie flow logi-

stics) terminal transportu kombinowanego usługi dodatkowe (np. pakowanie na zlecenie) obsługa środków transportu usługi socjalne

przeznaczenie

gospodarcze

kształtowanie publicznej infrastruktury kraju na potrzeby gospodarki zaspokojenie potrzeb własnych podmiotów gospodarczych, m.in. w ramach procesów zaopatrzeniowych, produkcyjnych,

dystrybucyjnych wykonanie usług na zlecenie (3PL)

klasa

(nowoczesność obiektu)

stare magazyny przemysłowe i handlowe magazyny zmodernizowane nowoczesne, nowo wybudowane obiekty po 1990 r.

wielkość i promień

oddziaływania

międzynarodowe regionalne lokalne branżowe

Źródło: Opracowanie własne.


11

11

11

Obiekty magazynowe i centra przeładunkowe budowane w Polsce do lat 90. ubiegłego

wieku wykonywane były według starych koncepcji oraz przy wykorzystaniu starych techno-

logii. Prawie żaden z obiektów wprowadzonych do eksploatacji do 1990 r. nie może być

oceniany obecnie jako obiekt nowoczesny.

Ponad 90% obiektów przemysłowych w mieście Lublin traktowanych i wykorzystywa-

nych obecnie jako obiekty magazynowe nie spełnia standardów stawianych nowoczesnym

obiektom magazynowym. Adaptacja dotychczasowych obiektów przemysłowo-

produkcyjnych na funkcję magazynową, z jednej strony zwiększa wolumen dostępnej po-

wierzchni składowania, z drugiej zaś nie powoduje podniesienia dostępności powierzchni

magazynowych o określonym i oczekiwanym przez najemców standardzie.

Oczekiwania najemców posiadających obiekty magazynowe w innych rejonach Polski

sprowadzają się do zapewnienia jednolitego (wysokiego) standardu obsługi, co na terenie

miasta Lublin i Lubelskiego Obszaru Metropolitalnego nie jest na dzień dzisiejszy oferowa-

ne.

Tabela 2: Porównanie starych i nowoczesnych powierzchni magazynowych

Kryterium Stare magazyny Nowoczesne magazyny

zakres

działalności,

funkcje

standardowy zakres usług:

magazynowa transportowa przeładunkowa sortownicza

rozszerzony zakres działalności:

usługi uzupełniające usługi na zlecenie

lokalizacja zła lokalizacja obiektów pod względem do-

stępności komunikacyjnej i urbanizacyjnej

dobra dostępność komunikacyjna, w bezpo-

średnim sąsiedztwie dróg przeznaczonych do

ruchu ciężarowego (planowanych autostrad)

lub/i stacji kolejowych (terminali transportu

kombinowanego)

front

przeładunkowy

brak miejsca na podjazd pod rampę du-żych zestawów samochodowych

brak doków w rampach relatywnie niska liczba wrót

brak pełnej osłony ramp przed opadami i wiatrem

krótka rampa kolejowa (występuje w wielu obiektach)

front przeładunkowy charakteryzujący się dużą liczbą bram i doków przeładunko-wych, pozwalający na obsługę większych niż średnie dzienne potoki

hydrauliczne rampy z fartuchami ochron-nymi

rampa kolejowa (występuje tylko w nie-licznych obiektach)

standad

powierzchni

magazynowej

występowanie gęstej siatki słupów kon-strukcyjnych

niski strop zły stan podłóg i nawierzchni ramp nawierzchnie podłogowe, które nie speł-

niają norm sanitarnych

minimalna liczba słupów konstrukcyjnych wysokość hal 6 m i więcej stropy i nawierzchnie przystosowane do

dużych nacisków (co umożliwia instalację regałów)

standard

budownictwa

brak ogrzewania lub efektywnego syste-mu ogrzewania

otwory (drzwi) między halami oraz wy-jazdy na rampy o zbyt małych prześwi-tach dla eksploatacji nowoczesnego sprzętu przeładunkowego

nowa technologia budownictwa właściwy system izolacji, ogrzewania

i oświetlenia instalacja przeciwpożarowa (tryskacze) system zabezpieczenia przed włamaniem

place

manewrowe,

parkingi

brak dostatecznej powierzchni manewrowej

i parkingowej na terenie obiektu

odpowiednia w stosunku do wielkości obiektu

powierzchnia placu manewrowego i liczba

miejsc parkingowych

standard

powierzchni

brak lub wybudowane wewnątrz magazynu

pomieszczenie biurowe bez uwzględnienia

specjalnie wybudowane przy magazynie pomieszczenia zgodnie ze standardami obowiązującymi dla powierzchni biurowej


12

12

Kryterium Stare magazyny Nowoczesne magazyny

biurowej

wymogów ergonomicznych nowoczesna instalacja elektryczna i tele-komunikacyjna

zaplecze

socjalne brak lub w złym stanie

zaplecze socjalne dla pracowników magazy-

nów i biur oraz dla kierowców

system

informatyczny brak

komputerowy system wspomagania zarzą-dzania magazynem i gospodarką materia-łową (opcjonalnie także inne moduły sys-temów informatycznych klasy ERP lub SCM)

interfejsy do systemów w otoczeniu


III i IV kwartał 2012 r. przyniósł stabilizację na rynku powierzchni magazynowych.

Potwierdza to poziom pustostanów i czynszów, jaki kształtował się na rynku. Jednak struk-

tura popytu, w której przeważają przedłużenia istniejących umów oraz brak znaczących

inwestycji spekulacyjnych to znak, że „rynkowi gracze” stali się bardzo ostrożni.

Pod względem popytu brutto okres między lipcem a wrześniem był najlepszym kwar-

tałem 2012 r. Przedmiotem umów najmu w tym okresie było 430 tys. m2 powierzchni ma-

gazynowej. Był to wyraźny wzrost w porównaniu z poprzednim kwartałem w trakcie, które-

go wynajęto 230 tys. m2. Popyt netto w III kwartale 2012 r. wyniósł 188 tys. m2, czyli 44%

całkowitego popytu.

Największą uwagę najemców przyciągała w III kwartale 2012 r. Polska Centralna.

W regionie tym wynajęto 160 tys. m2, czyli niewiele mniej niż w całym 2011 r. Na popyt

składały się przede wszystkim renegocjacje istniejących umów (82% popytu brutto w regio-

nie). Inne najpopularniejsze w III kwartale lokalizacje to Warszawa Okolice (78 tys. m2 po-

pytu brutto), Wrocław (60 tys. m2), Poznań (53 tys. m2) oraz Górny Śląsk (35 tys. m2).

Wykres 1: Popyt brutto i netto w regionach w III kw. 2012 r. (w m2)

Źródło: Jones Lang LaSalle, Magazyny.pl, III kw. 2012 r.


13

13

13

Operatorzy logistyczni są wciąż zdecydowanym liderem pod względem popytu. Firmy

tego sektora odpowiadały za 54% popytu brutto w III kw. 2012 r.. Znaczący udział w popy-

cie – 14% – miały również sieci sklepów. Do deweloperów zgłaszały się również firmy

z sektora lekkiej produkcji (8% popytu brutto w III kw. 2012 r.).

Polski rynek nowoczesnych powierzchni magazynowych to obecnie 7 mln m2. W III kw.

2012 r. deweloperzy wybudowali 136 tys. m2. Najwięcej nowej powierzchni przybyło na

Górnym Śląsku i Podkarpaciu (po 35 tys. m2) oraz w Polsce Centralnej (23 tys. m2).

Na koniec III kw. w budowie pozostawało 165 tys. m2 magazynów. Deweloperzy naj-

bardziej aktywni są w tym momencie na Górnym Śląsku (50 tys. m2 powierzchni w budo-

wie), we Wrocławiu (49 tys. m2) i Polsce Centralnej (31 tys. m2). Niezmiennie niski pozo-

staje poziom inwestycji spekulacyjnych – na koniec września budynki bez zabezpieczonego

najemcy stanowiły tylko 12% powstającej powierzchni. Znaczniejszy udział projektów spe-

kulacyjnych można zaobserwować jedynie w Warszawie i jej okolicach.Najaktywniejszymi

deweloperami w III kw. były SEGRO i Panattoni, które wybudowały po 56 tys. m2 magazy-

nów. Duży udział w nowopowstałej podaży należał również do Raiffeisena (16 tys. m2).

Firmy te są też w czołówce pod względem powierzchni w budowie. Zdecydowanym liderem

jest tu Panattoni z 75 tys. m2. SEGRO budowało 46 tys. m2, a MLP 17 tys. m2 (w tym speku-

lacyjnie 10 tys. m2).

Wykres 2: Powierzchnia magazynowa w budowie (w m2)


Poziom pustostanów pozostaje stabilny. Na koniec września 2012 roku bez najemcy

pozostawało 792 tys. m2. Tym samym wskaźnik dostępnej powierzchni obniżył się nieco do


14

14

11,2% (z 11,7% zanotowanych pod koniec I półrocza 2012 roku). Poznań, Kraków i Górny

Śląsk to regiony z najniższymi wskaźnikami dostępnej powierzchni. Zdecydowanie łatwiej

jest natomiast znaleźć wolny obiekt w Szczecinie, okolicach Warszawy i Polsce Centralnej.

Wykres 3: Wskaźnik dostępnej powierzchni wg lokalizacji


Stabilny poziom dostępnej powierzchni magazynowej sprawia, że również czynsze

pozostają od miesięcy praktycznie na niezmienionym poziomie. Z najwyższym poziomem

stawek najmu mamy do czynienia w magazynach zlokalizowanych w granicach dużych

miast. W Warszawie czynsze wahają się między 3,60 a 5,30 €/m2/miesiąc. W Krakowie na-

jem magazynu to koszt od 3,30 do 4,00 €/m2/miesiąc, a w Łodzi (małe magazyny typu

small business units) od 3,85 do 4,30 €/m2/miesiąc. Znacznie taniej jest w typowych loka-

lizacjach podmiejskich. Najniższe efektywne stawki zaczynają się od 2,10 €/m2/miesiąc

(Polska Centralna), a kończą na 3,40 €/m2/miesiąc (maksymalne stawki na Górnym Śląsku

i Szczecinie).

Firmy poszukujące powierzchni magazynowej muszą jednak wziąć pod uwagę fakt, że

ostateczny poziom czynszu zależy od sytuacji konkretnego obiektu: jego lokalizacji (w ce-

nie jest zwłaszcza dostęp do autostrad) i poziomu pustostanów.

3. Sektor logistyczny w Polsce Wschodniej na tle innych regionów

15

15

15

3. Sektor logistyczny w Polsce Wschodniej na tle innych regionów

Wszelkie reprezentatywne jednostki analizujące polski rynek nieruchomości komer-

cyjnych, w tym powierzchni magazynowych, tj. Cushman&Wakefield, Colliers, Jones Lang

LaSalle, pomijają w swych opracowaniach Polskę Wschodnią jako wyodrębniony obszar

w rozwoju dużych powierzchni magazynowych, umieszczając ją zazwyczaj w pozycji pozo-

stałe.

Biorąc jednak pod uwagę lokalną analizę rynku, należy zwrócić uwagę, że okolice

Rzeszowa, Lublina, a także Bydgoszczy i Torunia cieszą się coraz większym zainteresowa-

niem firm inwestujących w nieruchomości magazynowe. Wynika to m.in. z danych firmy

doradczej CBRE. Inwestorzy doceniają tam m.in. dostęp do tanich gruntów.

W pierwszym kwartale br. oddano do użytku 76 tys. m2 powierzchni magazynowych.

W całym 2013 r. ma to być łącznie blisko 300 tys. m2, czyli podobnie jak rok wcześniej.

Obecnie w budowie jest ok. 240 tys. m2.

W ostatnich latach rośnie zainteresowanie inwestorów Polską Wschodnią, w tym

przede wszystkim okolicami Rzeszowa i Lublina. Inwestorzy doceniają bliskość wschodniej

granicy, dostęp do tanich gruntów, obecność specjalnych stref ekonomicznych oraz pol-

skich i zagranicznych firm produkcyjnych. Dodatkowym atutem są wykształcone kadry – na

14 pracowników dziesięciu ma wyższe wykształcenie.

Ze względu na dostęp do rynku wschodniego (Ukraina, Białoruś, Kazachstan) Lublin

i Lubelszczyzna mają szansę stać się ośrodkiem tranzytowym stanowiącym naturalny hub

przeładunkowy na styku Unii Europejskiej i krajów byłego Związku Radzieckiego. Podjęcie

specjalizacji w tej dziedzinie logistyki pozwoli na utworzenie prężnego ośrodka pełniącego

funkcje:

magazynowania,

co-packingu,

dystrybucji intermodalnej.

Porównywanie Lublina i Lubelszczyzny z ośrodkami usytuowanymi w centralnej Pol-

sce, tj. Mazowsza z Warszawą, okolic Łodzi i Piotrkowa Trybunalskiego, nie posiada uza-

sadnienia. Ze względu na transgraniczny charakter przepływu towarów najbardziej uzasad-

nione jest czerpanie doświadczeń i wniosków z regionu położonego po zachodniej stronie

Polski, tj. Wrocławia i województwa dolnośląskiego.

Wrocław konsekwentnie umacnia swoją pozycję na magazynowej mapie Polski. Dy-

namiczny rozwój infrastruktury drogowej generuje ciągły popyt na powierzchnie w regio-

nie, a kluczowe atuty Wrocławia, takie jak lokalizacja, przyciągają firmy dystrybucyjne,

prowadzące działalność na rynkach krajów Europy Centralnej. Dzięki autostradzie A4, re-

gion posiada bezpośrednie połączenie z europejską siecią autostrad oraz z dużymi aglome-


16

16

racjami Katowic i Krakowa. Obecnie dzięki dalszemu rozwojowi sieci dróg Wrocław sukce-

sywnie zyskuje też na znaczeniu w logistyce krajowej. Budowana obecnie droga ekspreso-

wa S8 znacząco skróci czas dojazdu z Wrocławia do Łodzi i Warszawy. Mimo że jej otwarcie

planowane jest w 2014 r., już dziś obserwowany jest wzrost zainteresowania obiektami

zlokalizowanymi w pobliżu, tj. w północnych częściach Wrocławia. Wraz z projektami przy

obwodnicy autostradowej (A8) obszar ten stwarza ciekawą alternatywę dla parków maga-

zynowych na Bielanach Wrocławskich. Szybką Komunikację z Poznaniem zapewni również

znajdująca się obecnie w budowie trasa ekspresowa S5.

W 2012 r. Wrocław był jednym z dwóch (obok Polski Centralnej) regionów, w których

zaobserwowano wzrost popytu rok do roku. W ramach nowych umów wynajęto tu ponad

153 000 m2 (wobec 130 000 m2 w 2011 r.), co uplasowało wrocławski rynek na trzecim

miejscu w kraju i dowiodło, że wkroczył on już w etap dojrzałości. Większość nowego po-

pytu wygenerowali operatorzy logistyczni (33%) oraz firmy z branży motoryzacyjnej (32%).

Dodatkowo odnowiono umowy na kolejne 58 000 m2, co stanowiło 28% całkowitego popytu.

4. Aktywność najemców

17

17

17

4. Aktywność najemców

Analizując lokalny rynek wynajmu powierzchni magazynowych, należy uznać, że za-

potrzebowanie na zewnętrzne powierzchnie magazynowe w mieście Lublin i Lubelskim Ob-

szarze Metropolitalnym wzrosło w 2012 r. o około 15-20% w stosunku do 2011 r. Firmy loku-

jące swoje przedstawicielstwa lub oddziały na terenie miasta Lublin i województwa lubel-

skiego poszukują powierzchni magazynowych lub wręcz całych zabudowanych nieruchomo-

ści z przeznaczeniem głównie na:

składy budowlane,

magazyny artykułów budowlanych, przemysłowych, spożywczych,

powierzchnie wystawienniczo-ekspozycyjne

stacje serwisowe pojazdów i maszyn budowlanych,

wypożyczalnie i sprzedaż sprzętu budowlanego,

inne w mniejszym zakresie.

Popyt na powyższe typy powierzchni magazynowo-składowych wynika głównie z dużej

ilości inwestycji infrastrukturalnych realizowanych aktualnie na terenie LOM. Należy więc

uznać, że wzrost zapotrzebowania będzie okresowy i może ulec znacznemu zmniejszeniu

wraz z zakończeniem inwestycji.

Biorąc pod uwagę lokalne przedsiębiorstwa, nadal utrzymuje się tendencja wykorzy-

stywania magazynów własnych oraz ewentualne inwestycje wewnętrzne. W związku z po-

wyższym, w najbliższych 2-3 latach nie należy spodziewać się dużego zainteresowania wy-

najmu na terenie LOM wielkogabarytowych powierzchni magazynowych.

Przykładem nowych inwestycji realizowanych wewnętrznie przez przedsiębiorstwa

jest planowana do realizacji budowa centrum magazynowo-logistycznego przez przedsię-

biorstwo Lubella S.A., wchodzące w skład grupy Maspex Wadowice S.A. Magazyn wysokiego

składowania o pojemności 20 tys. miejsc paletowych i strefą kompletacyjno co-packingową

przeznaczony będzie na potrzeby własne przedsiębiorstwa. Magazyn zlokalizowany będzie

bezpośrednio przy zakładzie produkcyjnym na ul. Wrotkowskiej w Lublinie.

Przekłada się to bezpośrednio na plany inwestycyjne firm deweloperskich takich jak

SEGRO, Panattoni, Prologis itp., które w swoich analizach nie umieszczają Lublina i woje-

wództwa lubelskiego jako obszaru swojej bieżącej aktywności.

Z dotychczasowych analiz lokalnego rynku LOM wynika, że największym zaintereso-

waniem cieszą się magazyny typu SBU (Small Business Units), tzn. o modułach magazyno-

wych od 500 do 1 000 m2 z możliwością dalszego podziału i wysokością składowania do 6 m.

Obiekty tego typu najlepiej sprawdzają się jako platformy przeładunkowe z funkcją

cross-dockingu i kompletacji oraz ograniczoną do minimum strefą magazynowania.


18

18

5. Dostępność powierzchni magazynowych

Analizując lokalny rynek powierzchni magazynowych dostępnych na terenie miasta

Lublin i Lubelskiego Obszaru Metropolitalnego, należy uznać, że obiekty magazynowe kla-

syfikowane wg standardu jako obiekty grupy A lub A+ stanowią poniżej 1% ogólnego wolu-

menu powierzchni magazynowych.

5.1. Obiekty magazynowe klasy A i A+

Na koniec II kwartału 2013 roku jedynie obiekt Centrum Logistyczne Mełgiewska

spełnia wymagania najemców w tym zakresie.

Obiekt posiada:

13 300 m2 powierzchni magazynowej,

1 250m2 biur,

680 m2 pomieszczeń socjalno-technicznych.

Technologia i wyposażenie kwalifikujące obiekt w klasie A:

posadzka niepyląca z obciążeniem dopuszczalnym 10t/m2,

doki załadowcze 32 szt + 4 bramy z poziomu 0,

pomieszczenie akumulatorowni – ok. 50 m2 do ładowania 10 wózków akumulatorowych,

zdublowane sztywne łącze zapewniające wygodne i niezawodne połączenie,

możliwość założenia składu podatkowo i akcyzowego z wydzieleniem i kontrolą dostę-

pu,

pomieszczenia biurowo-socjalne o powierzchni 1 250 m2 wykończone w wysokim stan-

dardzie i klimatyzowane,

temperatura pomieszczeń – system ogrzewania utrzymujący temperaturę 16 C w ma-

gazynie przy temperaturze zewnętrznej -20 C (w strefie biurowej 20 C, pomieszcze-

nia sanitarne 18 C),

ochrona przeciwpożarowa – instalacja tryskaczowa ESFR zgodnie z wymogami; system

wykrywania ognia i dymu zgodnie z wymogami. Instalacja oddymiająca,

oświetlenie – 200 lux w magazynie, 200 lux w pomieszczeniach technicznych, 400 lux

w biurach,

place manewrowe drogi i parkingi o powierzchni 5 500 m2.


19

19

19

Rysunek 2: Rzut powierzchni magazynowej Centrum Logistyczne Mełgiewska

Źródło: Wizaulizacja na stronie internetowej: www.clm.lublin.pl.

Zdjęcie 1: Centrum Logistyczne Mełgiewska – doki za/wyładunkowe

http://www.clm.lublin.pl/


20

20

Zdjęcie 2: Centrum Logistyczne Mełgiewska – przestrzeń magazynowa

Zdjęcie 3: Centrum Logistyczne Mełgiewska – plac manewrowy

Obiekt Centrum Logistyczne Mełgiewska posiada również dostępną powierzchnię biu-

rowo-socjalną o wysokim standardzie wyposażenia.

Zdjęcie 4: Centrum Logistyczne Mełgiewska – budynek administracyjno biurowy


21

21

21

Zdjęcie 5: Centrum Logistyczne Mełgiewska – pomieszczenia biurowe

Biorąc jednak pod uwagę 38%-owy pustostan obiektu na koniec II kwartału 2013 r.,

należy uznać, że zapotrzebowanie na tego typu powierzchnie magazynowe wysokiego skła-

du jest stosunkowo ograniczone, a oferowane ceny transakcyjne na poziomie

4,20-4,50 €/m2/miesiąc stanowią zdecydowaną barierę finansową dla potencjalnych na-

jemców.

5.2. Obiekty magazynowe klasy B i pozaklasowe

Na terenie miasta Lublin i Lubelskiego Obszaru Metropolitalnego są dostępne obiekty

komercyjne pełniące funkcję obiektów magazynowych w zróżnicowanej lokalizacji, wypo-

sażeniu i dostępności logistycznej.

Według lokalnych analiz prowadzonych przez LOGNET Solutions, na koniec

IV kwartału 2012 r. do dyspozycji najemców pozostawało około 70-75 tys. m2 powierzchni

magazynowej. W większości są to obiekty zaadoptowane pod funkcje magazynowe po za-

niechanej działalności produkcyjnej firm.

Na terenie Miasta Lublin główne rejony/skupiska dostępnej powierzchni magazyno-

wej to dzielnice:

Tatary,

Hajdów–Zadębie,

Kośminek,

Wrotków.

Obiekty klasy B, niższe i pozaklasowe cieszą się dużym zainteresowaniem najemców

pomimo istniejących ograniczeń dostępu do sieci drogowej, głównie ze względu na ceny

najmu, które w przypadku tego segmentu obiektów kształtują się w granicach o 8 do 12-14

zł/m2/m-c.

Poniżej przedstawiamy przykładowe obiekty magazynowe sklasyfikowane jako B, niż-

sze i poza klasowe.


22

22

Zdjęcie 6: Lublin, ul. Budowlana 40

Zdjęcie 7: Lublin, ul. Ceramiczna 24

Zdjęcie 8: Lublin, ul. Chemiczna 8


23

23

23

Zdjęcie 9: Lublin, ul. Mełgiewska 7-9

Zdjęcie 10: Lublin, ul. Mełgiewska 7-9

Zdjęcie 11: Lublin, ul. Mełgiewska 80


24

24

Zdjęcie 12: Lublin, ul. Metalurgiczna 7

5.3. Obiekty magazynowe klasy A w trakcie przygotowania realizacyjnego

5.3.1. CENTRUM LOGISTYCZNE VETTERÓW LUBLIN

Dane obiektu:

przeznaczenie obiektu: hala logistyczna,

lokalizacja: Lublin, ul. Vetterów,

powierzchnia działki: 17 000 m2,

powierzchnia hali: 6 000 m2,

wysokość hali: 12 m,

liczba kondygnacji: jedna,

typ oferty: wynajem, do uzgodnienia,

rok budowy/oddania do użytku hali: I kwartał 2014 rok,

dojazd: droga szybkiego ruchu S17 Warszawa-Lublin-Zamość-Hrebenne oddalona jest

o 0,8 km.

Rysunek 3: Wizualizacja przestrzenna obiektu

Źródło: Wizualizacja – załącznik do projektu technicznego.


25

25

25

Rysunek 4: Plan sytuacyjny obiektu


Rysunek 5: Wizualizacja architektoniczna 1





26

26



5.3.2. GO EAST – LUBELSKIE CENTRUM LOGISTYCZNE

Dane obiektu:

powierzchnie magazynowe: 5 535 m2,

powierzchnie biurowe: 800 m2,

adres: ul. Do Dysa 5, Lublin,

odległość do głównych szlaków transportowych:

S19 Kielce-Lublin- Białystok: 0,5 km,

S12 (obwodnica Lublina): 2 km,

S17 Warszawa-Lublin-Hrebenne: 3 km,

S82 Warszawa – Włodawa: 5 km,

odległość od najbliższych przejści granicznych:

Polska – Białoruś: 150 km,

Polska – Ukraina: 95 km,

odległość do dworca kolejowego:

dworzec towarowy: 8 km,

dworzec osobowy: 5 km,

odległość od portu lotniczego: Lublin 16 km,

nośnik i rodzaj posadzki: 10 T/m2 (100 kN/m2), niepylna,

wysokość składowania: 8 m,

siatka słupków: brak słupów wewnętrznych,

doki: 6 doków wyposażonych w rampy napowadzacze, bramy, rękawy uszczelniające,

liczba wjazdów z poziomu „0”: 12,

klasa odporności ogniowej: E.


27

27

27

Rysunek 8: Plan sytuacyjny obiektu


Rysunek 9: Wizualizacja wewnętrzna obiektu





28

28

Rysunek 11: Wizualizacja modułów magazynowych


Przykład istniejących obiektów na terenie miasta Lublin możliwych do zagospodaro-

wania na potrzeby intermodalnych usług logistycznych.

5.3.3. Nieruchomość/Hala LD 100

Dane obietku:

przedmiot oferty: Hala produkcyjna,

lokalizacja: Lublin, ul. Mełgiewska 7-9,

powierzchnia działki: 22,93 ha,

powierzchnia hali: 34 211 m2,

wysokość hali: 8,5 m,

liczba kondygnacji: jedna,

rok budowy hali: 2000,

plan zagospodarowania: aktywizacja gospodarcza,

obecne użytkowanie: nieużytkowana,

dojazd: droga krajowa nr 82 Lublin-Włodawa oddalona jest o 1,5 km; droga szybkiego

ruchu S17 Warszawa-Lublin-Zamość-Hrebenne oddalona jest o 2 km.

Ze względu na doskonałą lokalizację oraz dostęp do istniejącej infrastruktury inter-

modalnej nieruchomość zabudowana usytuowana na terenie dawnej Fabryki Daewoo Motor

Polska może być wykorzystana jako intermodalne centrum logistyczne z funkcjami:

przeładunku drobnicowego,

przeładunku kontenerowego,

składowania w przestrzeni magazynowej,

składowania na placach zewnętrznych,

co-packingu i redystrybucji.


29

29

29

Nieruchomość posiada własną bocznicę kolejową. W najbliższym czasie uzyska rów-

nież dostęp do zewnętrznej obwodnicy Lublina w węzłach Mełgiewska i Witosa.

Obiekt może również pełnić wewnętrznego huba przeładunkowego na potrzeby zao-

patrzenia miasta Lublin zgodnie z koncepcją logistyki aglomeracji miejskiej.

Zdjęcie 13: Hala produkcyjna LD 100

Rysunek 12: Zgrubny obrys nieruchomości z lokalizacją dostępnej infrastruktury


W ostatnich latach zdecydowanie wzrosła ilość kontenerów morskich dostarczanych

i wywożonych z terenu Lublina i województwa lubelskiego za pośrednictwem transportu

drogowego i kolejowego – do i z portów morskich polskich i niemieckich. Ze względu na

swój intermodalny charakter, obiekt LD 100 mógłby pełnić funkcję „lokalnego suchego por-

tu przeładunkowego”, przejmując większość ładunków od małych i przedsiębiorstw.


30

30

6. Udział i zapotrzebowanie na obiekty typu BTS (build-to-suit)

W Polsce coraz większym zainteresowaniem cieszą się magazyny „szyte na miarę”,

które są chętnie wynajmowane przez firmy ze szczególnymi wymaganiami co do magazynu.

Wielu deweloperów, takich jak chociażby firma Panattoni, oferuje swoim klientom możli-

wość zaprojektowania i stworzenia perfekcyjnego magazynu, który klient będzie mógł wy-

kupić na własność lub który będzie mógł wynająć na dłuższy okres czasu. Popularność ma-

gazynów dopasowanych w ostatnich latach wynika z tego, że stanowią one najbardziej op-

tymalne rozwiązania dla firm z wielu różnorodnych branż.

Deweloperzy, którzy budują dopasowane magazyny według oczekiwań klienta, mogą

liczyć na duże zainteresowanie takimi przestrzeniami magazynowymi, gdyż firmy z branż:

farmaceutyczna, chemiczna, odzieżowa, spożywcza czy transportowa potrzebują magazy-

nów dostosowanych do swojej działalności. Przede wszystkim chodzi o odpowiednią lokali-

zację magazynów, które w wielu przypadkach nie mogą znajdować się w pobliżu lasów czy

miast z powodu magazynowania środków chemicznych czy innych towarów, które nie po-

winny być przechowywane w magazynach w mieście. Firmy ze specjalnymi oczekiwaniami

wobec lokalizacji magazynu mogą zgłosić się do dewelopera, który na specjalne zamówie-

nie znajdzie odpowiednią działkę w swoich zasobach czy kupi działkę, która będzie dawała

możliwość budowy magazynu w dogodnej lokalizacji dla konkretnego klienta.

Dopasowany magazyn stwarza możliwość dostosowania przestrzeni magazynowej do

potrzeb klienta. Jeśli klient potrzebuje bardzo dużego metrażu lub magazynu o niewielkiej

powierzchni, to deweloper może stworzyć taki projekt, który doskonale będzie odpowiadał

oczekiwaniom i zapewni ekonomiczne korzystanie z magazynu. Inwestycja w BTS o odpo-

wiednim metrażu może zapewniać satysfakcję z wynajmu takiego magazynu, który w razie

potrzeby może być odpowiednio rozbudowany o dodatkowy metraż, jeśli działka na to po-

zwala.

Należy przede wszystkim zaznaczyć, że realizacja projektów typu build-to-suit za-

czyna się od budowania wzajemnego zaufania, a przede wszystkim zrozumienia intencji

obu stron, inwestycji – klienta i dewelopera. Zanim docelowe rozwiązanie zostanie wypra-

cowane, wzajemne zrozumienie osiąga się podczas rozmów trwających wiele miesięcy, a

nawet lat.

W przypadku inwestycji typu build-to-suit pierwszy strategiczny krok należy do klien-

ta, który składa zapytanie ofertowe określając kryteria jak: strategiczna lokalizacja

i oczywiście dopasowanie projektu do wielowymiarowych oczekiwań – pełnienie funkcji

centrum dystrybucyjnego czy np. fabryki.


31

31

31

6.1. Lokalizacja obiektu

Kolejnym etapem jest przedstawienie sprawdzonych lokalizacji klientowi, wybór lo-

kalizacji i audyt klienta. Do obowiązków dewelopera należy zabezpieczenie tytułu do nie-

ruchomości. W trakcie procesu dokonywania wyboru najbardziej optymalnej lokalizacji,

branych jest pod uwagę wiele aspektów, które mogą powodować jej atrakcyjność. Kalkula-

cja kosztów pracy, obliczanie siły nabywczej, analiza atrakcyjności regionalnej, pozycjo-

nowanie w ramach łańcucha procesu wytwórczego i logistycznego, są czynnikami, które

świadomy i doświadczony deweloper powinien brać pod uwagę w ramach otoczenia bizne-

sowego dla danego projektu.

6.2. Specyfikacja techniczna

Prace projektowe i warunki techniczne obiektu, obejmujące ogólną specyfikację

techniczną budynku, to kolejna faza rozmów. Ważne jest, aby przedstawiane propozycje

weryfikowały potrzeby lub brak konieczności tworzenia dodatkowych funkcji obiektu, aby

nie zatracić idei optymalizacji budynku, by rozwiązania rachunkowe, księgowe, analitycz-

ne, związane z funkcjonowaniem inwestycji i stanem prawnym były również akceptowalne

z punktu widzenia kogoś, kto będzie później właścicielem tego obiektu.

6.3. Podpisanie umowy

Zobowiązanie prawne partnerów to kluczowy etap kontraktu, w który angażowane są

minimum trzy działy dewelopera: BTS development, Project Management oraz Finanse.

Najem magazynu w formie BTS wymaga zdecydowanie większego zaangażowania ze strony

najemcy na wstępnym etapie współpracy, w szczególności osób technicznych i specjalistów

z zakresu procesu produkcyjnego.

Obiekty typu BTS to nowoczesne powierzchnie magazynowe i produkcyjne realizowa-

ne zgodnie z wymaganiami konkretnego najemcy. Jest to rozwiązanie szczególnie atrak-

cyjne dla firm, których oczekiwania znacząco odbiegają od standardowej specyfikacji

technicznej charakterystycznej dla powierzchni klasy A oferowanej na rynku. Dodatkowym

atutem tego typu obiektów jest możliwość wyboru lokalizacji przez przyszłego użytkowni-

ka. Ma to szczególne znaczenie w przypadku najemców produkcyjnych, dla których atuty

lokalizacyjne rozkładają się inaczej niż dla firm usługowych.

Magazyny BTS to dziś ważny kierunek rozwoju polskiego rynku magazynowego, popu-

larny w coraz szerszym kręgu najemców. Rozwiązanie to cieszy się szczególnym zaintere-

sowaniem firm produkcyjnych, a korzystna koniunktura dla tych ostatnich przyczynia się do

zwiększenia liczby obiektów BTS w Polsce. Warto podkreślić, że jest to rozwiązanie dla

wymagających najemców, oczekujących rozwiązania dostosowanego do indywidualnego


32

32

wymagania. Dlatego też w najbliższych latach liczba tego typu projektów będzie z pewno-

ścią wzrastać.

BTS nie jest jednak rozwiązaniem dla wszystkich najemców. Wybór pomiędzy obiek-

tem istniejącym, o standardowej specyfikacji, a obiektem realizowanym „na zamówienie”

zależy od specyfiki danego klienta, a nawet konkretnego projektu. Gdy powierzchnia prze-

znaczona jest na cele magazynowe i nie ma szczególnych zastrzeżeń, co do lokalizacji,

prawdopodobnie korzystniejszym wyborem będzie powierzchnia dostępna na rynku. Istnie-

jące obiekty wybiorą również najemcy, który chcą podpisać umowę na 3 lub 5 lat. W przy-

padku BTS deweloperzy oczekują dłuższego okresu współpracy.

Inwestowanie w budowę takich magazynów jest niezwykle opłacalne, ponieważ zain-

teresowanie klientów magazynami idealnie dopasowanymi do ich działalności jest napraw-

dę ogromne. Dopasowane magazyny mają praktycznie same zalety, dlatego klienci chętnie

inwestują w nawet długofalowy wynajem tego typu magazynów.

Klient, który decyduje się na wynajem magazynu „szytego na miarę”, może przed-

stawić swoje oczekiwania deweloperowi, który zadba o to, by spełnić wszelkie wymagania

klienta. Jeśli firma zainteresowana wynajmowaniem magazynów potrzebuje przestrzeni

magazynowej połączonej z przestrzenią biurową, to dla dewelopera przygotowanie takiego

magazynu nie stanowi żadnego problemu. Wystarczy określić powierzchnię magazynową,

jaka jest wymagana przez klienta oraz wymaganą powierzchnię biurową, by deweloper

mógł zapewnić odpowiednie wykorzystanie magazynu i ekonomiczne zagospodarowanie

jego przestrzeni.

Nowoczesne, dopasowane magazyny są opłacalne w wykorzystaniu, ponieważ klient

może konkretnie określić, czego wymaga pod względem budowy i wyposażenia przestrzeni

magazynowej. Przykładowo, firma farmaceutyczna będzie potrzebowała specjalistycznego

magazynu, który zapewni odpowiednie warunki dla przechowywania lekarstw i innych far-

maceutyków. Firma zajmująca się przesyłkami kurierskimi będzie potrzebowała magazynu

z sortownią, położonego w bardzo dobrym punkcie jeśli chodzi o sieć dróg szybkiego ruchu

czy autostrad. Firma zajmująca się produkcją urządzeń elektronicznych z pewnością ocze-

kiwać będzie magazynów możliwie jak najlepiej zabezpieczonych przed ewentualnymi

włamaniami. Dla firmy chemicznej odpowiednim magazynem będzie taki, który zagwaran-

tuje prawidłowe składowanie produktów chemicznych i ich pełne bezpieczeństwo.

Inwestując w wynajem magazynów dopasowanych do potrzeb klienta, można wynaj-

mować magazyn nawet przez wiele lat z satysfakcją i zadowoleniem. Warto więc zastano-

wić się nad korzystaniem z propozycji deweloperów, którzy mogą dopasować magazyn ide-

alnie do potrzeb klienta.

Przykładem obiektu BTS będącego w trakcie realizacji na potrzeby firm produkcyj-

nych Polsce Wschodniej jest WIKANA Business Park w Lublinie zlokalizowany w Specjalnej


33

33

33

Strefie Ekonomicznej w Lublinie z obiektem magazynowym dedykowanym i przeznaczonym

pod wykorzystanie przez firmę ABM Greiffenberger. Niemiecka firma ABM Greiffenberger,

specjalizująca się w produkcji silników elektrycznych i skrzyń biegów, otworzy nowy zakład

w Lublinie. Zakład produkcyjny ma być uruchomiony pod koniec 2013 roku i zatrudnić oko-

ło 120 osób.

Spółka ABM Greiffenberger podpisała umowę najmu powierzchni produkcyjno-

magazynowej i biurowej w kompleksie Wikana Biznes Park, w Podstrefie Lublin Specjalnej

Strefy Ekonomicznej Euro-Park Mielec.

Rozpoczęcie prac budowlanych nastąpiło dopiero po podpisaniu umowy pomiędzy

stronami, a poprzedzone było wielomiesięcznymi uzgodnieniami.

Nowa siedziba produkcyjna w Lublinie firmy ABM Greiffenberger to typowy obiekt

magazynowy zaadoptowany pod specyficzne wymagania klienta. Do dyspozycji najemcy

oddana będzie również powierzchnia biurowo-administracyjna o wysokim standardzie wy-

kończenia.

Dane obiektu:

powierzchnia całkowita części magazynowej 14 100 m2,

minimalny moduł do wynajęcia 2 350 m2.


Źródło: Oferta inwestycyjno-handlowa WIKANA Invest Sp. z o.o.


34

34

Rysunek 14: Projekt zagospodarowania terenu

Źródło: Oferta inwestycyjno-handlowa WIKANA Invest Sp. z o.o.

Powyższy obiekt posiada dodatkowo ok. 2 tys. m2 wolnej powierzchni magazynowej

przeznaczonej do wynajmu komercyjnego przez właściciela WIKANA Invest S.A.

7. Zapotrzebowanie na usługi logistyczne i około logistyczne

35

35

35


Usługa logistyczna (ang. logistic service) to zorganizowane przez firmę zewnętrzną

transportowanie i magazynowanie produktów wraz z pełną obsługą formalno–prawną,

w tym również celną. Obejmuje zarobkowo wykonywane usługi spedycji, transportu, ma-

gazynowania, a także usługi pokrewne i wspomagające proces przepływu dóbr między

ogniwami łańcucha dostaw. Obszarami podejmowanych działań logistycznych przez usługo-

dawców logistycznych w przedsiębiorstwie są: zaopatrzenie, produkcja, dystrybucja.

Biorąc pod uwagę sfery działań logistycznych w łańcuchu dostaw, w literaturze moż-

na spotkać cztery grupy usług logistycznych:

usługi spedycyjne,

usługi transportowe,

usługi magazynowe,

usługi dodatkowe.

Wymienione usługi logistyczne tworzą dwie kategorie:

usługi logistyczne oparte na zasobach – usługi fizyczne, do wykonania, których potrzeb-

ne jest wyposażenie techniczne,

usługi oparte na umiejętnościach – usługi polegające na planowaniu, organizowaniu,

nadzorowaniu itd.

Usługa logistyczna obejmuje m.in. optymalny stosunek ceny do rodzaju zrealizowa-

nego świadczenia, krótkie terminy dostaw, wysoki standard jakościowy, dochowania termi-

nów realizacji zleceń, gotowość udzielania informacji o stanie obróbki zlecenia oraz posia-

danie przeszkolonego i wyspecjalizowanego zespołu pracowników. Biorąc pod uwagę do-

tychczasowe uwarunkowania przedsiębiorstw na terenie Polski Wschodniej, większość

podmiotów gospodarczych skłaniała się do samodzielnej realizacji większości funkcji logi-

stycznych uznając, że wiąże się to z obniżonymi kosztami oraz zapewnieniem należytej

i oczekiwanej przez klienta jakości.

Ostatnie lata pokazały, że firmy wyspecjalizowane w realizacji funkcji „zastępstwa

logistycznego” z powodzeniem potrafią zdjąć z przedsiębiorstwa ciężar realizacji wielu

czynności dodatkowych, a jednocześnie zapewnić standard obsługi na najwyższym, oczeki-

wanym przez klientów poziomie. Powyższe doprowadziło do postrzegania operatorów logi-

stycznych jako idealnych partnerów przejmujących od producentów ciężar realizacji czyn-

ności odciążających ich od podstawowych zadań, przynoszących wartość dodaną działalno-

ści. Zainteresowanie usługami operatorów logistycznych rośnie, przyjmując w przypadku

wielu firm dojrzałą formę logistyki kontraktowej z partnerem w postaci operatora logi-

stycznego.


36

36

Na terenie miasta Lublin i LOM swoje regionalne siedziby operacyjne posiada kilku

znaczących operatorów logistycznych świadczących swoje usługi głównie dla przedsię-

biorstw produkcyjnych.

7.1. Raben Polska Sp. z o.o. oddział w Lublinie, ul. Metalurgiczna

Grupa Raben obecna jest w Polsce od 1991 r. Reprezentowana jest przez marki, Ra-

ben, Fresh Logistics i Raben Sea&Air. Funkcjonująca od wielu lat, stabilna sieć terminali

i centrów dystrybucji w Polsce sukcesywnie się powiększa. W całej Europie Grupa Raben

dysponuje powierzchnią ponad 1 mln m2, umożliwiającą składowanie w zróżnicowanych

warunkach, z czego 440 tysięcy m2 zlokalizowanych jest w Polsce.

W ostatnim roku w grupie inwestycji Raben powstała hala oferująca znaczne posze-

rzenie usług magazynowych świadczonych w Centrum Dystrybucji w Lublinie.

Oprócz rozbudowy potencjałów przeładunkowych (cross-dock), uwzględnia ona rów-

nież możliwość składowania towarów, w tym produktów świeżych w kontrolowanych tem-

peraturach (Fresh Logistics).

Grupa Raben jest jedynym operatorem logistycznym na terenie Lublina i wojewódz-

twa lubelskiego, który w ciągu ostatnich pięciu lat zdecydowała się na realizację poszerzo-

nej inwestycji, dającej swoim klientom wartość dodaną w postaci nowych produktów, do-

datkowych usług i elementów współpracy wyróżniających ją ponad istniejącą konkurencję.

Centrum logistyczno-magazynowe Raben zlokalizowane jest w części przemysłowej

miasta Lublin z dostępem do nowoczesnej infrastruktury komunikacyjnej.

Zdjęcie 14: Centrum logistyczne Raben Polska – widok na dotychczasowy obiekt


37

37

37

Zdjęcie 15: Centrum logistyczne Raben Polska – widok na nowy obiekt

Dotychczasowa powierzchnia zabudowy 12 500 m2 została powiększona do 57 100 m2,

a powierzchnia cross-dockingu z 2 660 m2 do 4 620 m2. Centrum Logistyczne Raben wzbo-

gaciło się o nową powierzchnie magazynową wysokiego składu o powierzchni 13 000 m2

i magazyn Fresh Logistics dla produktów świeżych o powierzchni 1 087 m2.

Inwestycja Raben Group w Lublinie daje firmie pozycję niekwestionowanego lidera

LOM w zakresie świadczenia usług logistyki kontraktowej i możliwość pozyskiwania nowych

klientów.

7.2. DB Schenker Sp. z o.o. Lublin, ul. Krochmalna

DB Schenker to międzynarodowy operator logistyczny z ugruntowaną pozycją na ryn-

ku polskim od wielu lat. Schenker Sp. z o.o. oferuje pełny zakres rozwiązań logistycznych,

wszystkie rodzaje transportu, magazynowanie, nowoczesne technologie IT. Prowadzi dedy-

kowane projekty dla firm z różnych branż, np. elektronicznej, AGD, maszynowej, FMCG,

chemicznej.

Operator logistyczny Schenker Sp. z o.o. zarządza globalnymi łańcuchami dostaw dla

producentów, eksporterów i importerów wiodących marek. Prowadzi projekty dopasowane

do indywidualnych potrzeb klienta. Dzięki sieci połączeń lądowych (drogowych i kolejo-

wych), lotniczych i oceanicznych oraz logistyce magazynowej, towary klientów sprawnie

trafiają na światowe i europejskie rynki. Strategiczne cele firmy są silnie związane ze

zrównoważonym rozwojem i odpowiedzialnym biznesem.


38

38

Zdjęcie 16: Widok na stanowiska za/wyładowcze

Zdjęcie 17 i 18: Plac manewrowy i stanowiska operacyjne

Posiadając swoją bazę przeładunkową w Lublinie przy ul. Krochmalnej, DB Schenker

nie zdecydował się do tej pory na rozpoczęcie budowy własnego centrum logistycznego.

Lokalizacja bazy magazynowej w centrum miasta sprawia, że ruch towarowy z udziałem

samochodów ciężarowych w tym rejonie jest bardzo nasilony. W związku z powstawaniem

nowych terenów inwestycyjnych w Lubelskim Obszarze Metropolitalnym, byłoby ze wszech

miar wskazane, aby operator logistyczny taki jak DB Schenker ulokował swój oddział lubel-

ski w strefie aktywizacji gospodarczej z bezpośrednim dostępem do nowo budowanych

szlaków komunikacyjnych.

W przypadku rozważania zmiany lokalizacji i budowy własnego logistycznego jedną

z korzystniejszych lokalizacji byłby opisywany wcześniej obiekt LD 100 lub centrum aktyw-

ności gospodarczej będącej w gestii Portu Lotniczego Lublin w Świdniku.


39

39

39

7.3. Nagel Polska Lublin, ul. Mełgiewska

Nagel-Group jest europejskim przedsiębiorstwem rodzinnym o wschodnio-

westfalskich korzeniach. Od wielu lat są jednym z wiodących operatorów logistyki artyku-

łów spożywczych w Europie i numerem 1 w Niemczech.

Obiekt logistyczny zlokalizowany w Lublinie przy ul. Mełgiewskiej pełni rolę huba

przeładunkowego z funkcją cross-dockingu.

Zdjęcie 19: Widok na Centrum dystrybucyjne – strona zachodnia

Zdjęcie 20: Widok na Centrum dystrybucyjne – strona wschodnia

Jak wynika z efektów działalności operacyjnej oddziału lubelskiego firmy Nagel Pol-

ska, specjalizowana powierzchnia cross-dockingowa w magazynie klasy B zapewnia właści-

wą obsługę klientów i realizację założonych wolumenów przewozowych.

7.4. PEKAES Lublin, ul. Turystyczna

Terminal przeładunkowy przy ul. Turystycznej 11A w Lublinie dysponuje 11 bramami,

z których 8 przeznaczonych jest dla samochodów dystrybucyjnych, a 3 pod obsługę linii.


40

40

Wykorzystanie dużej liczby bram poprawia skuteczność doręczeń przez skrócenie czasu

załadunku na samochody dystrybucyjne. Hale o wysokości 6 metrów pozwolą niebawem

dołączyć lubelskiemu oddziałowi do grona innych lokalizacji PEKAES, w których świadczone

są usługi logistyki kontraktowej.

Oddział Lubelski firmy Pekaes nie zdecydował się dotychczas na inwestycję w nowo-

czesny obiekt logistyczny lokując swoją siedzibę w przemysłowej lecz słabo skomunikowa-

nej dzielnicy Hajdów/Zadębie.

Zdjęcie 21: Widok na strefę za/wyładunku

Zdjęcie 22: Widok na strefę za/wyładunku

Biorąc pod uwagę realizowaną i planowaną sieć drogową na terenie miasta Lublin

i Lubelskiego Obszaru Metropolitalnego, terenami dedykowanymi dla lokalizacji obiektów

operatorów logistycznych są tereny inwestycyjne w pobliżu węzłów Mełgiewska, Witosa

oraz strefy aktywności gospodarczej Portu Lotniczego Lublin w Świdniku.

Aktualnie firmy z branży kurierskiej i przesyłek paczkowych (wyłączając Centrum

Logistyczne Poczty Polskiej) korzystają z wynajmowanej infrastruktury o standardzie klasy


41

41

41

B lub poza klasowej. Dodatkowo, większość operatorów zlokalizowana jest we wschodniej

części miasta Lublin i LOM. Specyfika działalności logistycznej firm kurierskich sprawia, że

pojazdy ciężarowe z naczepami realizujące funkcje transportu wahadłowego pomiędzy

oddziałami w Lublinie, a centralnymi sortowniami zlokalizowanymi w centrum Polski muszą

przemieszczać się po terenie miasta Lublin przyczyniając się do powstawania efektu kon-

gestii.

Rysunek 15: Lokalizacja firm kurierski na terenie miasta Lublin

DHL Express Sp. z o.o. – ul. Chemiczna 19

UPS Polska Sp. z o.o. – ul. Mełgiewska 80

DPD Polska Sp. z o.o. – ul. Zawieprzycka 8

Siódemka Sp. z o.o. – ul. Chemiczna 19

TNT Express Sp. z o.o. – ul. Lucyny Herc 3

K-EX Sp. z o.o. – ul. Cisowa 11

GLS Poland – ul. Budowlana 42

OPEK Sp. z o.o. – Al. Droga Męczenników Majdanka 74

Poczta Polska – ul. Moritza 11



42

42

Tworząc „mapę logistyczną” Lubelskiego Obszaru Metropolitalnego, należałoby za-

planować najbardziej dogodną strefę aktywizacji gospodarczej z przeznaczeniem na lokali-

zacje terminali kurierskich, oferując firmom korzystne warunki najmu. Na podstawie pro-

wadzonych przez nas analiz najbardziej wskazaną strefą dla tego typu działalności byłyby

tereny zlokalizowane w Gminie Jastków z dostępem do zewnętrznej obwodnicy Lublina.

8. Aktywność deweloperów

43

43

43

8. Aktywność deweloperów

Na koniec II kwartału 2013 r. deweloperzy realizujący kluczowe inwestycje logistycz-

ne na terenie Polski, tj. SEGRO, Panattoni, Prologis i Goodman, nie wykazują większego

zainteresowania obszarem województwa lubelskiego jako miejscem budowy wielkopo-

wierzchniowych obiektów magazynowych z przeznaczeniem na komercyjny wynajem. Ana-

lizy prowadzone przez Colliers International Poland, Cushman&Wakefield Polska oraz Jones

Long LaSalle włączają potencjalne wolumeny z terenu Lubelszczyzny do pozycji pozostałe.

Należy więc uznać, że typowe obiekty logistyczne wysokiego składowania nie cieszą się

dużym zainteresowaniem w Lublinie i Lubelskim Obszarze Metropolitalnym. Brak aktywno-

ści inwestycyjnej dużych deweloperów logistycznych jest uzupełniany poprzez aktywność

deweloperów lokalnych lub firmy upatrujące swoją szansę rynkową w budowie wynajmie

i zarządzaniu obiektami magazynowymi klasy A typu Big Box lub SBU. Należą do nich mie-

dzy innymi:

Wikana Invest,

Max-Bud,

Centrum Logistyczne Mełgiewska,

Go East – Lubelskie Centrum Logistyczne.

Analizy rynku zapotrzebowania na powierzchnie magazynowe w Lublinie i Lubelskim

Obszarze Metropolitalnym prowadzone przez LOGNET Solutions wskazują zdecydowanie na

preferowane przez wynajmujących parametry magazynów:

małe lub średnie powierzchnie tj. 500-2 000 m2 (Small Business Units),

klasa magazynu B lub niższe,

maksymalna wysokość składowania – do 6 m,

wyposażenie i klasa bezpieczeństwa na poziomie bazowym.


44

44

9. Czynsze

Ceny za wynajem powierzchni magazynowych/magazynów w Polsce w dużej mierze

są uzależnione od położenia geograficznego, regionu, w którym znajduje się magazyn. Wa-

hają się dosyć znacznie. Średnia cena wynajmu 1 m2 powierzchni wynosi 14,21 zł na mie-

siąc, maksymalna 25,18 zł (177,2% ceny średniej) w Województwie Mazowieckim, zaś mi-

nimalna 9,30 zł w Województwie Warmińsko-Mazurskim (65,4% ceny średniej). Należy pa-

miętać, iż są to ceny średnie. W praktyce spotkać można ceny wyższe od podanych, ale

także niższe. Jednostkowe ceny wynajmu odbiegają nieraz znacznie od cen średnich, jak

na przykład ceny za wynajem 1 m2 powierzchni magazynowych w okolicach Warszawy, któ-

re wahają się od 15 do 50 zł za 1 m2. Należy także przyjąć, że magazyny w rejonie War-

szawy, Poznania, Wrocławia, Łodzi oraz w aglomeracji śląskiej posiadają wyższy standard

niż pozostałe, ze względu na szybszy rozwój gospodarki magazynowej w tych regionach.

Można zauważyć, że ceny za wynajem powierzchni magazynowych/magazynów wiążą

się z rozwojem przemysłu w danym regionie. Im dany obszar jest bardziej rozwinięty, tym

cena jest wyższa, czego dowodem są skrajnie wysokie ceny w Województwie Mazowieckim

(o 77,2% wyższe od ceny średniej na rynku polskim), a szczególnie w Warszawie. Region

ten charakteryzuje się najwyższymi czynszami, małą ilością wolnych powierzchni magazy-

nowych oraz specyficzną strukturą branż po stronie popytu. Głównymi najemcami są tu

firmy logistyczne, sieci handlowe, firmy kurierskie, hurtownie spożywcze, dystrybutorzy

AGD, RTV. Szukając wolnej powierzchni magazynowej do wynajęcia, można zaobserwo-

wać, że wyższe ceny występują w rejonie większych miast, takich jak wspomniana już

Warszawa czy też Poznań, Gdańsk, Wrocław oraz Kraków. Są to miejsca, gdzie jest uloko-

wana większość centrów logistycznych i magazynowych klasy A w Polsce.

Istnienie dużych miast powoduje zawyżenie średniej ceny wynajmu powierzchni ma-

gazynowych, wyznaczonej dla województwa. Jest to związane z uprzemysłowieniem skon-

centrowanym w miastach. Jeśli uprzemysłowienie danego województwa jest niskie, to ce-

ny wynajmu powierzchni magazynowych są również stosunkowo niskie (w Województwie

Warmińsko-Mazurskim o 34,6%, w Opolskim o 28,6%, a w Podlaskim o 25,4% niższe od śred-

niej ceny wynajmu powierzchni magazynowych w Polsce). W ostatnich kilku 4-5 lat wyraź-

nie zaznacza się intensyfikacja inwestycji magazynowych w naszym kraju. Powiększa się

liczba lokalizacji, w których firmy mogą budować nowe magazyny.

Ceny za wynajem powierzchni zależą również od cech charakteryzujących dany ma-

gazyn. Wyższe są ceny w przypadku magazynów nowoczesnych klasy A, wyposażonych

w ogrzewanie, posadzkę niepylącą, stosunkowo dużą nośność stropu, rampy, doki przeła-

dunkowe, windy towarowe, parkingi, monitoring itp. Magazyny klasy B cieszą się mniej-

szym zainteresowaniem, bo wymagają inwestycji od potencjalnych najemców, którzy mu-

9. Czynsze

45

45

45

szą liczyć się z wysokimi kosztami dostosowania ich do własnych potrzeb. Magazyny o wyż-

szym standardzie cechują się wyższą ceną przy tej samej lokalizacji. Oddalenie magazynu

od głównych ośrodków gospodarczych kraju, przy tym samym jego standardzie, powoduje

obniżenie ceny za wynajem. Można się spodziewać, że zwiększy się także zainteresowanie

terenami znajdującymi się poza wielkimi aglomeracjami, kiedy nastąpi polepszenie stanu

dróg i ich ogólna rozbudowa, zwiększenie liczby tras szybkiego ruchu. W związku z wej-

ściem Polski do Unii Europejskiej i Strefy Schengen zwiększa się liczba magazynów uloko-

wanych w południowo-zachodniej części kraju.

Cena wynajmu powierzchni magazynowych zależy również od wielkości magazynu,

który ma zostać wynajęty. Choć, teoretycznie, jednostkowo tańszy powinien być wynajem

magazynu większego ze względu na fakt, że wszystkie koszty rozkładają się na większą

powierzchnię, to obserwujemy tendencję odwrotną. Przeważnie koszt wynajmu po-

wierzchni magazynowych przeliczony na jednostkę paletową jest wyższy w większych ma-

gazynach. Może to wynikać z faktu, że magazyny o dużej powierzchni często są magazy-

nami nowymi i mają wyższy standard, co przyczynia się do podniesienia ceny.

Dodatkowo, cena za wynajem powierzchni magazynowych zależy od okresu, na jaki

jest sporządzany kontrakt. Z reguły umowy zawierane są na okres od 3 do 5 lat. Im dłuższy

czas trwania kontraktu, tym niższa cena wynajmu. W przypadku umów dotyczących dłuż-

szego okresu i większej powierzchni magazynowej możliwe są negocjacje cenowe. Głów-

nymi najemcami powierzchni magazynowej są sieci handlowe oraz firmy logistyczne.

Firmy analizujące rynek powierzchni magazynowych nie uwzględniają w swoich ba-

daniach rynku lubelskiego. Najczęściej traktowany jest jako rynki inne.

Biorąc pod uwagę pomijalnie małą ilość magazynów klasy A na terenie LOM, ceny

najmu oferowane przez Centrum Logistyczne Mełgiewska na poziomie 4,2-4,5 euro/m2/m-c

nie są reprezentatywne i nie mogą stanowić podstawy do kształtowania opinii na temat

rynkowości stawek czynszu w tych obiektach na terenie Lublina i województwa lubelskie-

go. Ze względu na średnie ceny transakcyjne z innych ośrodków, uznać należy, że stawki

czynszu w magazynach klasy A w Lublinie są zawyżone.

Poniższy wykres pokazuje efektywne czynsze/m2/m-c w poszczególnych regionach

Polski.


46

46

Wykres 4: Czynsze efektywne w poszczególnych regionach (€/m2/m-c)

Big Box – magazyny wielko powierzchniowe wysokiego składowania SBU – Small Business Units – moduły magazynowe dostępne dla małych i średnich firm

Źródło: Jones Lang LaSalle, Magazyny.pl, IV kw. 2012 r.

Czynsze efektywne dla magazynów klasy B i pozaklasowych dostępnych na lokalnym

rynku kształtują się w granicach od 8 zł/m2/m-c do 16 zł/m2/m-c. Należy się jednak liczyć

z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów wstępnych na adaptację obiektu. Czyn-

sze za obiekty magazynowe uzależnione są również od wynajmowanej powierzchni. Przy

większej powierzchni wynajmu ceny transakcyjne mogą być obniżone nawet o 10-15%

w stosunku do średnich cen rynkowych.

10. Grunty przemysłowe

47

47

47


10.1. Miasto Lublin

Realizowane na poziomie miasta Lublin i Lubelskiego Obszaru Metropolitalnego inwe-

stycje drogowe powodują, że na terenach do niedawna nieatrakcyjnych lokalizacyjnie po-

jawiają się nowe możliwości komercyjnego wykorzystania terenów typu Green-Field.

Nieruchomości niezabudowane, będące głównie w posiadaniu prywatnych właścicieli,

przekształcane są z przeznaczenia rolniczego na komercyjne. W związku z powyższym na

terenie LOM powstają potencjalne nowe obszary aktywności gospodarczej zlokalizowanie

głównie w dzielnicach:

Lublin Zadębie,

Lublin Zadębie Trzecie,

Lublin Kazimierzówka,

Lublin Czechów Północy,

Lublin Bursaki,

Świdnik Strefa Przemysłowa.

Należy zwrócić uwagę, że wraz ze wzrostem atrakcyjności gruntów w ostatnich

2 latach, tj. 2011-2012, ceny gruntów wzrosły, co zdecydowanie osłabiło zainteresowanie

potencjalnych inwestorów. Tereny do niedawna rolnicze, gdzie cena 1 m2 kształtowała się

na poziomie 8-10 zł/m2, po przekształceniu ich na przemysłowe z dostępem do infrastruk-

tury drogowej na dzień dzisiejszy osiągają ceny 150-350 zł/m2.

Rysunek 16: Przykładowa oferta sprzedaży nieruchomości (stan na 01.06.2013 r.)

Źródło: portal internetowy www.dom.gratka.pl.

http://www.dom.gratka.pl/


48

48

10.2. Gmina Niemce

Rysunek 17: Strefy przedsiębiorczości Gminy Niemce

Źródło: Fragment Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Niemce.

10.2.1. Strefa przedsiębiorczości nr 1

Podstawowe informacje:

lokalizacja: powiat lubelski, gmina Niemce, wschodnia część miejscowości Niemce,

dostępność komunikacyjna: teren inwestycyjny położony jest wzdłuż projektowanej

obwodnicy w ciągu drogi krajowej nr 19, w pobliżu linii kolejowej nr 30,

forma własności: własność Skarbu Państwa, własność prywatna,

powierzchnia terenu: 66 ha,

rodzaj strefy: planowana strefa przedsiębiorczości,

obecne zagospodarowanie terenu: uprawy polowe i nieużytki,

przeznaczenie terenu: teren przeznaczony pod funkcję przemysłowo-składową,

uwarunkowania terenu: teren inwestycyjny znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie

otuliny Kozłowieckiego Parku Krajobrazowego,

uzbrojenie terenu: miejscowość posiada sieć wodociągową, kanalizacyjną i energetycz-

ną.

Otoczenie wspomagające: gmina położona w granicach Lubelskiego Obszaru Metropo-

litalnego w bliskiej odległości od Lublina – ośrodka krajowego o znaczeniu europejskim,


49

49

49

ważnego ośrodka naukowo-badawczego, obsługi biznesu i przemysłowego. W gminie Niem-

ce w miejscowości Bystrzyca planowana jest realizacja Regionalnego Centrum Logistyczne-

go.

Oferowany system zachęt i ulg podatkowych obejmuje zwolnienie z podatku od nie-

ruchomości:

przez okres 12 m-cy w przypadku nowej inwestycji, której koszty kwalifikujące się do

objęcia pomocą wyniosą nie mniej niż 100 000 zł oraz utworzenia 3 nowych miejsc pra-

cy związanych z nową inwestycją,


objęcia pomocą wyniosą nie mniej niż 200 000 zł oraz utworzenia 10 nowych miejsc

pracy związanych z nową inwestycją,





objęcia pomocą wyniosą nie mniej niż 1 000 000 zł oraz utworzenia 20 nowych miejsc

pracy związanych z nową inwestycją.

Zdjęcie 23: Aktualne użytkowanie terenu – strefa przedsiębiorczości nr 1

Strefa aktywności gospodarczej nr 1 stanowić będzie bardzo interesujący obszar in-

westycyjny z przeznaczeniem na usługi logistyczne i magazynowe. Możliwe stanie się to

dopiero po realizacji budowy planowanej obwodnicy w miejscowości Niemce. Aktualnie

utrudniony dojazd, szczególnie dla pojazdów ciężarowych, nie stwarza podstaw do inwe-

stowania w tym rejonie, nawet przy atrakcyjnych ulgach podatkowych oferowanych przez

gminę Niemce.


50

50

Rysunek 18: Strefy przedsiębiorczości gminy Niemce. Strefa nr 1


10.2.2. Strefa przedsiębiorczości nr 2

Podstawowe informacje:

lokalizacja: powiat lubelski, gmina Niemce, północno-wschodnia część miejscowości

Niemce,

dostępność komunikacyjna: Teren inwestycyjny położony jest wzdłuż linii kolejowej

nr 30, w pobliżu projektowanej obwodnicy w ciągu drogi krajowej nr 19, w pobliżu dro-

gi powiatowej nr 828,

forma własności: własność prywatna,

powierzchnia terenu: 18 ha,

rodzaj strefy: planowana strefa przedsiębiorczości,

obecne zagospodarowanie terenu: uprawy polowe i nieużytki,

przeznaczenie terenu: według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

teren przeznaczony pod funkcję przemysłowo-składową,

uwarunkowania terenu: teren inwestycyjny znajduje się w granicach otuliny Kozłowiec-

kiego Parku Krajobrazowego,

uzbrojenie terenu: miejscowość posiada sieć wodociągową, kanalizacyjną i energetycz-

ną,


51

51

51

otoczenie wspomagające: gmina położona w granicach Lubelskiego Obszaru Metropoli-

talnego w bliskiej odległości od Lublina – ośrodka krajowego o znaczeniu europejskim,

ważnego ośrodka naukowo-badawczego, obsługi biznesu i przemysłowego. W gminie

Niemce w miejscowości Bystrzyca planowana jest realizacja Regionalnego Centrum Lo-

gistycznego.

Oferowany system zachęt i ulg podatkowych obejmuje zwolnienie z podatku od nie-

ruchomości:


objęcia pomocą wyniosą nie mniej niż 100 000 zł oraz utworzenia 3 nowych miejsc pra-

cy związanych z nową inwestycją,








objęcia pomocą wyniosą nie mniej niż 1 000 000 zł oraz utworzenia 20 nowych miejsc

pracy związanych z nową inwestycją.

Rysunek 19: Strefy przedsiębiorczości gminy Niemce. Strefa nr 2



52

52

Strefa przedsiębiorczości nr 2, chociaż o wiele mniejsza powierzchniowo od strefy

nr 1, z racji bezpośredniego dostępu do linii kolejowej i planowanej obwodnicy miejscowo-

ści Niemce, po zrealizowaniu inwestycji drogowej stanie się bardzo atrakcyjnym terenem

z przeznaczeniem na logistyczny terminal intermodalny.

Kanał transportowy w kierunku Krajów Nadbałtyckich i Rosji, biegnący wzdłuż trasy

S19, umożliwi lokalizację w tym rejonie pośredniego huba przeładunkowego. W przypadku

zainteresowania inwestycją przewoźników kolejowych, możliwe będzie uruchomienie do-

staw towarów do strefy przedsiębiorczości nr 2 z Polski i innych krajów UE, przeładunku

lub czasowego magazynowania i dystrybucji drogowej przez przejścia graniczne na

wschodniej granicy Polski i UE.

10.3. Gmina Jastków

Gmina Jastków z racji swojego położenia stanowi bardzo interesujący teren do reali-

zacji funkcji magazynowo-przeładunkowych. Podstawowym problemem występującym na

poziomie gminy jest jednak brak długoterminowego, urbanistycznego podejścia do opraco-

wania mapy aktywności gospodarczych preferowanych na tym terenie.

Strefy inwestycyjne wskazywane przez władze gminy, przy braku bezpośredniego

dostępu do szlaków komunikacyjnych nie będą stanowiły atrakcyjnej oferty dla inwesto-

rów, szczególnie z branży logistycznej. Biorąc pod uwagę potencjał i przewagę lokalizacyj-

ną gminy Jastków na obecnym etapie modyfikacji planu zagospodarowania przestrzennego,

należy uwzględnić niezbędne elementy z jednej strony podnoszące atrakcyjność terenów

inwestycyjnych, z drugiej zaś stanowiące zachętę dla inwestorów i przedsiębiorców.

I. Obszar inwestycyjny – działka o powierzchni 46 ha, obecnie zmiana w miejscowym

planie zagospodarowania przestrzennego na tereny przeznaczone pod tereny obiektów

handlowych o powierzchni powyżej 2000 m2. Tereny obsługi komunikacji, tereny usług ko-

mercyjnych i rzemiosła, tereny składów i wytwórczości o niskiej intensywności/zakłady

przemysłowe, składy, magazyny centra technologiczne – powierzchnia zmiany około 30 ha.


53

53

53

Rysunek 20: Obszar inwestycyjny nr 1

Źródło: Opracowanie własne na podstawie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Jast-

ków.

II. Obszar inwestycyjny – działka o powierzchni 70 ha, obecnie zmiana w miejsco-

wym planie zagospodarowania przestrzennego na tereny przeznaczone pod tereny obiek-

tów handlowych o powierzchni powyżej 2 000 m2. Tereny obsługi komunikacji, tereny usług

komercyjnych i rzemiosła, tereny składów i wytwórczości o niskiej intensywności/zakłady

przemysłowe, składy, magazyny centra technologiczne. Tereny oznaczone liczbami 19, 22

koloru różowego, szrafura niebieska pionowe pasy przeznaczone pod przemysł składy, ma-

gazyny.

Rysunek 21: Obszar inwestycyjny nr 2

Źródło: Opracowanie własne na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Jast-

ków.


54

54

11. Rynek inwestycyjny

Budując koncepcję zarządzania logistycznego na terenie Lubelskiego Obszaru Metro-

politalnego, należy przyjąć założenie, że władze samorządowe mają istotny wpływ na kie-

runki rozwoju obszaru oraz urbanistyczne podejście do świadomego planowania systemu

logistycznego. Poprawnie zbudowana koncepcja logistyczna pozwoli na tworzenie obszarów

aktywności gospodarczej z uwzględnieniem istotnych aspektów, którymi kierują się inwe-

storzy.

Miasto Lublin i LOM mają aktualnie znaczną przewagę planistyczną nad ośrodkami

takimi jak: Warszawa, Poznań, Łódź. Duża ilość terenów inwestycyjnych w otoczeniu bu-

dowanej infrastruktury drogowej pozwala na świadome kierunkowanie inwestorów oraz

zaplanowanie systemu logistycznego opartego na strefach specjalizacji.

Czerpiąc z doświadczenia innych regionów z poprzednich lat oraz ukierunkowania na

model zarządzania logistycznego w obszarze metropolitalnym, należy zachęcać inwestorów

do podejmowania decyzji lokalizacyjnych w oparciu o przeprowadzone analizy oraz mery-

toryczne argumenty związane z przewagą lokalizacji obiektów magazynowo-

dystrybucyjnych, poza strefą centrum miasta, na korzyść terenów typu greenfield usytuo-

wanych wzdłuż obwodnicy miasta Lublin i budowanej trasy szybkiego ruchu S17.

Zidentyfikowane obszary aktywności w zakresie lokalizacji obiektów komercyjnych,

w tym obiektów magazynowo-składowych zawiera rysunek 22.

Rysunek 22: Obszary aktywności gospodarczej

Gmina wiejska Jastków – firmy kurierskie, powierzchnie magazynowe

Gmina wiejska Niemce – powierzchnie magazynowe

Miasto Lublin SSE/Gmina Świdnik – operatorzy logistyczni

Źródło: Opracowanie własne na bazie analizy obszaru LOM.

12. Główne czynniki wpływające na lokalizację obiektów magazynowych

55

55

55


Na decyzję o lokalizacji komercyjnych obiektów magazynowych wpływa wiele czyn-

ników. Należą do nich m.in.:

siła robocza,

dostępność transportu,

bliskość rynku i klientów,

jakość życia,

podatki,

bodźce rozwoju przemysłowego,

sieci dostawców,

koszty gruntów,

dostępność usług komunalnych,

przyjęte priorytety.

Znaczenie tych czynników nie jest stałe. Zależy ono zarówno od branży, w której

działa dane przedsiębiorstwo, jak i od jego samego oraz od zajmowanej pozycji i cech cha-

rakterystycznych dla danego przedsiębiorstwa.

Tabela 3: Czynniki wpływające na lokalizację obiektów magazynowych

Czynniki regionalne Czynniki lokalne

„wartość siły roboczej”

dostępność transportu

bliskość rynku i klientów

jakość życia

podatki, bodźce rozwoju przemysłowego

sieci dostawców

koszty gruntów i dostępność usług

komunalnych

priorytety firmy

dostępność transportu:

samochodowego

lotniczego

kolejowego

wodnego

dostępność siły roboczej

koszty gruntów i podatki

dostępność usług komunalnych

czy dany punkt znajduje się w/poza obszarem

miejskim


„Wartość siły roboczej” – jest elementem istotnym ze względu na występującą ogól-

nie tendencję do ciągłego wzrostu kosztów siły roboczej. Należy w tym przypadku brać pod

uwagę takie elementy, jak:

dostępność siły roboczej,

koszty siły roboczej,

poziom kwalifikacji,

lokalną stopę bezrobocia (liczba osób pozostających bez pracy w stosunku do całkowi-

tej,

liczby osób zdolnych do pracy),

postawę lokalnego samorządu.


56

56

Dostępność transportu – jest istotnym elementem ze względu na fakt, że efektywny

transport stanowi podstawę funkcjonowania każdego przedsiębiorstwa w obecnych cza-

sach. Należy wziąć pod uwagę takie elementy, jak:

krajowe połączenia drogowe,

dostępność transportu intermodalnego, czyli przewozu towarów przy użyciu kolejno

dwóch lub więcej gałęzi transportu bez przeładunku samych towarów, w zmieniających

się gałęziach transportu,

dostępność lokalnych linii kolejowych,

istnienie połączeń z portem lotniczym i dogodność tego połączenia,

bliskość portu rzecznego lub morskiego,

liczba przewoźników mogących obsługiwać dany obiekt,

zakres usług świadczonych przez przewoźników,

jakość usług świadczonych przez przewoźników.

Bliskość rynków i klientów – czynnik ten obejmuje zarówno zmienne logistyczne (jak

np. dostępność transportu, koszty przewozu, geograficzny zakres rynku, na którym dane

przedsiębiorstwo będzie dostarczać towary), jak i te związane z konkurowaniem. Należy

zauważyć zależność, że im większa jest liczba potencjalnych klientów na danym rynku,

tym większa przewaga konkurencyjna, jaką może zdobyć dane przedsiębiorstwo, lokalizu-

jąc obiekt na danym terenie.

Jakość życia – to element, który również wpływa na lokalizację. Jego oddziaływanie

polega m.in. na zależności jakości życia pracowników i jakości wykonywanej przez nich

pracy. Czynnik ten odgrywa szczególne znaczenie w przypadku przedsiębiorstw, które mu-

szą pozyskać i zatrzymać mobilnych, wykwalifikowanych pracowników, na których istnieje

duże zapotrzebowanie na rynku.

Podatki i bodźce przemysłowe – przedsiębiorstwa płacą różne podatki (m.in. od przy-

chodu lub dochodu, od zapasu). Płacone przez przedsiębiorstwo podatki wpływają na koszt

funkcjonowania przedsiębiorstwa. Kolejnym elementem tego czynnika są bodźce rozwoju

przemysłowego. Są one stosowane przez władze lokalne w celu zachęcenia przedsiębiorstw

do rozwinięcia działalności na danym terenie.

Sieci dostawców – czynnik ten odgrywa dużą rolę ze względu na znaczenie, jakie ma-

ją dostępność i koszt surowców, części oraz podzespołów, koszt transportu do potencjal-

nego miejsca lokalizacji. Ponadto, w przypadku lokalizacji centrum dystrybucji ważne jest,

czy będzie ono dopasowane do geograficznego rozmieszczenia obiektów należących do

kluczowych dostawców dla danego przedsiębiorstwa. Niezależnie od tego należy również

rozpatrzyć koszty i niezbędny poziom obsługi logistycznej w zaopatrzeniu.

Koszt gruntów i dostępność usług komunalnych – odgrywają one większą lub mniejszą

rolę w zależności od typu rozpatrywanego obiektu. Ponadto należy uwzględnić również


57

57

57

dostępność i koszt usług komunalnych takich między innymi jak: dostarczenie energii elek-

trycznej, wody, gazu, odprowadzenie ścieków czy też możliwość składowania odpadów.

Priorytety firmy – pod tym pojęciem kryje się cały zbiór elementów mających wpływ

na lokalizację przyjętych przez dane przedsiębiorstwo zasad prowadzenia działalności

(np. firmie zależy na lokalizowaniu wszystkich swoich nowych obiektów na terenach wiej-

skich).

Obecnie daje się zaobserwować kilka tendencji, które mogą mieć dodatkowo istotny

wpływ na decyzje lokalizacji obiektów. Zaliczyć do nich można:

realizację dostaw bezpośrednio z zakładu produkcyjnego do klienta (o ile jest to moż-

liwe), która może pozwolić na zmniejszenie liczby niezbędnych magazynów lub cen-

trów dystrybucji,

dostarczanie towarów do klientów z pominięciem pośrednich obiektów dystrybucyj-

nych,

wykorzystywanie centralnych lub regionalnych obiektów dystrybucyjnych, stosowanych

często w połączeniu ze strategią segmentacji zapasów,

powierzenie zewnętrznym przedsiębiorstwom niektórych procesów, np. magazynowania

czy dystrybucji wszystkich bądź wybranych wyrobów.

Budowa centrów logistycznych wciąż napotyka na wiele trudności. Najczęstszym pro-

blemem jest brak inwestorów strategicznych oraz pozyskanie gruntów. Sytuację pogarszają

coraz większe opóźnienia w budowie dróg ekspresowych, autostrad, mostów i obwodnic

dużych miast.

Należy uznać, że dla inwestorów kluczowym i najczęściej krytycznym parametrem,

mającym wpływ na decyzję o lokalizacji obiektu logistycznego w danym miejscu, jest do-

stępność transportu i sieci transportowej. Funkcjonowanie firm działających na współcze-

snych globalnych rynkach bez transportu jest w zasadzie niemożliwe. Zdecydowana więk-

szość przedsiębiorstw jest zlokalizowana w pewnej odległości od swoich źródeł zaopatrze-

nia, co sprawia, że są one zależne od transportu łączącego źródło zaopatrzenia z miejscem

konsumpcji. Specjalizacja pracy, masowa konsumpcja i ekonomia skali produkcji powodu-

ją, że miejsca wytwarzania produktów nie pokrywają się z miejscem, gdzie zgłaszany jest

na nie popyt. Stąd też transport jest niezbędny do wypełnienia luki przestrzennej między

nabywcą a sprzedawcą. Jednym z najważniejszych warunków uzyskania przewagi konku-

rencyjnej działalności transportowej jest określenie pośredniego efektu wyboru, to znaczy

wpływu rodzaju zastosowanego transportu na szybkość obsługi w kanale logistycznym

i mniejszy poziom zapasów wraz z większą pewnością sprawnej ich obsługi. W konsekwen-

cji możliwość wyboru gałęzi transportu i rodzaju transportu w poszczególnych kanałach

dostaw wiąże się ze sposobnością kontroli elementów systemu logistycznego i w efekcie

łączy się z wpływem na odbiorców produktów. Wybór rodzaju transportu może być wyko-


58

58

rzystywany do kreowania przewagi konkurencji zwłaszcza wtedy, gdy odbiorca zamawia

towary od więcej niż jednego dostawcy. Wtedy właśnie jakość logistycznej usługi, podob-

nie jak cena, może mieć wpływ na wybrór dokonywany przez odbiorę towaru.

13. Podsumowanie i prognoza na 2013-2014 rok

59

59

59


Rozwiązania z zakresu logistyki miejskiej wspierają nie tylko rozwój miast, ale także

terenów leżących wokół nich, czyli pośrednio wpływają również na rozwój regionów. Efek-

tem lepszego dostępu do miasta, nowoczesnej infrastruktury, polepszenia jakości życia

mieszkańców, lepszej organizacji logistycznej mogą być większe możliwości postępu, roz-

woju i wzrostu atrakcyjności miasta. Dlatego też należy wspierać rozwiązania logistyczne,

gdyż tylko systemowe myślenie może przynieść efekty synergiczne, tj. korzyści nie tylko

dla pojedynczych jednostek, ale dla całej sieci. Dobre przykłady wdrożonych rozwiązań, a

także działań infrastrukturalnych pokazują, iż działania tego typu są warte rozważenia. Im

więcej inicjatyw poprawiających jakość życia, sytuację gospodarczą, a także konkurencyj-

ność, tym, z punktu widzenia miast i regionów lepiej. Takim rozwiązaniom w dużej mierze

mogą przysłużyć się rozwiązania z zakresu logistyki aglomeracji miejskich.

Do koncepcji infrastrukturalnych wspierających rozwój i konkurencyjność regionów,

związanych z zasadami logistyki miejskiej, można zaliczyć rozwiązania służące całej aglo-

meracji, a także rozwiązania zdecentralizowane: miejsca przeładunku (miejskie centra

dystrybucji), terminale miejskie oraz koncepcje rozbudowy infrastruktury drogowej.

Z przedstawionych rozwiązań infrastrukturalnych, uznawanych za rozwiązania z za-

kresu logistyki miejskiej, największy wpływ na zmiany w regionie mają centra logistyczne.

Większość centrów logistycznych udostępnia możliwość działania i świadczy usługi wszyst-

kim zainteresowanym nadawcom i odbiorcom na zasadzie wolnej gry rynkowej. Tego typu

centra są jednostkami publicznymi, w których swoją działalność prowadzą niezależni ope-

ratorzy, rolą zarządu jest natomiast udostępnianie im warunków do prowadzenia działalno-

ści. Centra logistyczne można klasyfikować w różny sposób, niezależnie od klasyfikacji od-

działują one na region i panujące w nim stosunki gospodarcze. Rola centrów sprowadza się

do tworzenia warunków sprawnego przepływu dóbr, łagodzenia i/lub eliminowania uciążli-

wości, jaką działalność logistyczna wywiera na otoczenie, a także do wspierania i inicjo-

wania pozytywnych tendencji i kierunków rozwoju działalności gospodarczej, głównie w

obszarze logistyki.

W zdecydowanym stopniu centra powiązane są z rozwojem aglomeracji i wpływają na

kształtowanie konkurencyjności regionu. Do najważniejszych elementów wpływających na

dany obszar należy zaliczyć: zwiększanie liczby miejsc pracy, wzrost przychodów budżetu

lokalnego z tytułu podatków, rozwiązanie problemów z przemieszczaniem się pracowników

pomiędzy miejscem zamieszkania a miejscem pracy oraz łagodzenie problemów generowa-

nych przez transporty daleki i bliski w obrębie aglomeracji miejskiej.

Najważniejsze zadania, jakie centra maja spełniać, to:

wzrost intermodalności transportu towarowego,


60

60

uporządkowanie działalności gospodarczej i lepsze możliwości kształtowania ładu

inwestycyjnego i przestrzennego,

rozwój działalności wokół centrów logistycznych,

napływ inwestycji, rozwój regionalny.

Ze względu na dynamikę procesu rozwoju punktowej infrastruktury logistycznej pra-

ce studyjne poświęcone tworzeniu regionalnych centrów logistycznych powinny być nadal

kontynuowane. Należy jednak zaznaczyć, że w Polsce inaczej kształtują się potrzeby go-

spodarki i jej poszczególnych podmiotów niż w większości krajów UE, dlatego też doświad-

czenia zagraniczne mogą być przenoszone do Polski jedynie w ograniczonym zakresie

i z tego powodu konieczne jest analizowanie procesów zachodzących wewnątrz kraju i pro-

cesu integracji polskiego systemu logistycznego z europejskim z jednej strony, i z syste-

mami innych regionów, w tym przede wszystkim krajów byłego Związku Radzieckiego

z drugiej strony.

Lublin i Lubelski Obszar Metropolitalny to atrakcyjny obszar do lokowania inwestycji

logistycznych. Lublin to stolica administracyjna, ekonomiczna i kulturalna województwa

lubelskiego oraz całego regionu – największe miasto we wschodniej Polsce.

Kolejne atuty to:

położenie u zbiegu głównych dróg:

Nr 12 Warszawa – Lublin – Dorohusk – Kijów,

Nr 17 Warszawa – Lublin – Lwów,

Nr 19 Białystok – Lublin – Rzeszów, (część planowanej trasy, tzw. Via Carpathia,

która ma połączyć kraje bałtyckie z południem Europy. Droga ma przebiegać

z litewskiej Kłajpedy do greckich Salonik),

bliskość granic: (możliwość realizacji projektów cross-border):

Dorohusk (Ukraina) 82 km (1,5 h),

Terespol (Białoruś) 165 km (2,5 h),

Barwinek (Słowacja) 264 km (4,5 h),

sąsiedztwo międzynarodowych lotnisk:

Warszawa (161 km) – Lotnisko im. Fryderyka Chopina,

Rzeszów (170 km) – Lotnisko Jasionka,

Lublin (12 km) - Port Lotniczy Lublin w Świdniku.

Pozostałe powody, dla których warto myśleć o Lublinie i Lubelskim Obszarze Metro-

politalnym jako atrakcyjnym terenie do inwestowania w dziedzinie szeroko pojętej logisty-

ki to:

stale rozbudowywana infrastruktura:

linia kolejowa E20 (Paryż-Moskwa) oraz E7 (Gdynia – Odessa),

rozwinięta kolej szerokotorowa,


61

61

61

obszar graniczny między Unią Europejską a Unią Celną (Rosja, Białoruś, Kazach-

stan),

pakiet zachęt i ulg dla inwestorów: Specjalne Strefy Ekonomiczne oferujące zwolnienia

podatkowe,

konkurencyjne ceny nieruchomości: ceny gruntów w województwie lubelskim są jedne

z najniższych w Polsce (71,8% średniej krajowej),

duży rynek wysoko wykwalifikowanych kadr z niższymi oczekiwaniami płacowymi,

silne zaplecze naukowo-techniczne: Lublin to największy w Polsce Wschodniej ośrodek

naukowo-akademicki obejmujący uczelnie wyższe, parki naukowo-technologiczne i in-

stytuty badawcze,

zaplecze energetyczne dla przemysłu: region posiada duże pokłady węgla kamiennego,

największe w Polsce złoża gazu łupkowego oraz dogodne warunki dla rozwoju odna-

wialnych źródeł energii,

przyjazne otoczenie instytucjonalne: liczne instytucje otoczenia biznesu zrzeszające

i wspierające przedsiębiorców regionu i obsługę nowych inwestorów,

region turystyczny: bogaty w atrakcje przyrodnicze, szlaki turystyczne, uzdrowiska.

wyjątkowo czyste jeziora, zabytki architektoniczne oraz wydarzenia kulturalne.

Niezwykle istotnym atutem Lubelskiego Obszaru Metropolitalnego jest też duża do-

stępność terenów inwestycyjnych typu greenfield. Inwestycje typu greenfield są rodzajem

bezpośrednich inwestycji realizowanych przez zagraniczne podmioty. Umieszczane są na

terenach jeszcze niezagospodarowanych, zazwyczaj posiadających nieznacznie rozbudo-

waną infrastrukturę. Zwracając jednak uwagę na atrakcyjne położenie pod względem logi-

stycznym, bliskość surowców, relatywnie niski koszt utrzymania oraz bliski dostęp do taniej

siły roboczej, mogą one stać się bardzo atrakcyjne dla przyszłych inwestorów.

W ciągu ostatnich kilku lat rola tego typu inwestycji bardzo wzrosła. Z punktu widze-

nia rozwoju regionalnego inwestycje typu greenfield sprzyjają aktywizacji gospodarczej

terenów do niedawna zaniedbanych oraz zwiększają zapotrzebowanie na wykwalifikowaną

siłę roboczą. Biorąc pod uwagę fakt, że poprawa funkcjonowania gospodarki oznacza po-

prawę bytu społeczeństwa, inwestycje tego typu z pewnością mają pozytywny charakter

oddziaływania na mieszkańców obszarów zurbanizowanych, w tym także LOM.

Stan europejskiej gospodarki coraz mocniej wpływa na to, co dzieje się w Polsce.

Doświadczyliśmy tego w 2012 r. i będzie to z pewnością widoczne również i w 2013 r. Na-

jemcy będą w dalszym ciągu ostrożnie podejmować decyzje o najmie, przynajmniej jeśli

chodzi o nowe umowy. Firmy chcą się rozwijać i czują potrzebę, że ich obecne zasoby dys-

trybucyjne coraz bardziej ograniczają ich potencjał. Wstrzymują się jednak z transakcja-

mi, licząc na to, że sytuacja w gospodarce się w końcu ustabilizuje. Deweloperzy doskona-

le zdają sobie sprawę z tego, że oni też muszą prowadzić teraz wyważoną politykę. Prze-


62

62

jawia się ona przede wszystkim w ograniczeniu do minimum projektów spekulacyjnych

i budowaniu nowych magazynów jedynie po podpisaniu umowy najmu, co jest też związane

z restrykcyjną polityką banków, które wymagają wysokiego współczynnika wynajęcia przed

udzieleniem finansowania projektowi. Jednocześnie, deweloperzy nie chcą przegapić mo-

mentu, kiedy kryzys minie, a najemcy ruszą na poszukiwania najatrakcyjniejszych ofert.

Dlatego firmy deweloperskie zbudowały odpowiednio zasobne banki gruntów dla klientów

w najważniejszych regionach magazynowych Polski. Przy czym – i tu znów daje o sobie

znać ostrożność – są to z reguły grunty zabezpieczone opcją zakupu i nie będące własnością

deweloperów. Ten sposób działania pozwala uniknąć niepotrzebnego zamrażania środków

finansowych.

63

63

Bibliografia

Literatura:

1. Mindur L., Centra Logistyczne w Polsce i perspektywy ich rozwoju, Warszawa 2010.

2. Analiza ekonomiczna potencjału gospodarczego Polski Wschodniej, PAIiZ, Warszawa

2010.

3. Fechner I., Centra Logistyczne w Europie, Instytut Logistyki i Magazynowania 2011.

4. Jacyna M., Szczepański E., Problem optymalizacji tras w dystrybucji ładunków na

obszarach zurbanizowanych, Wydział Transportu Politechniki Warszawskiej 2010.

5. Przegląd rynku nieruchomości – Rynek Magazynowy I kw. 2013, Colliers International

2013.

6. Sektor logistyczny w Polsce Wschodniej, PAIiZ 2011.

7. Knauf S., Logistyka jako narzędzie redukcji kongestii transportowej w miastach, Uni-

wersytet Opolski 2010.

8. Lubelski Obszar metropolitalny – Statystyczne Vademecum Samorządowca, Urząd Sta-

tystyczny w Lublinie 2012.

9. Polski rynek powierzchni magazynowych i przemysłowych III kw. 2012, Jones Lang La-

Salle 2012.

10. Wyzwania inwestycyjne głównych miast Polski – perspektywa 2035, Pricewaterhouse-

Coopers 2012.

11. Abt S., Centra dystrybucji a infrastruktura, Logistyka a Jakość nr 2/2001.

12. Rynek powierzchni magazynowych w Polsce 2012, Jones Lang LaSalle 2012.

13. Analiza ekonomiczna potencjału gospodarczego Polski Wschodniej – Raport na zlecenie

Polskiej Agencji Informacji i Inwestycji Zagranicznych, Warszawa 2010.

Źródła internetowe:

1. Portal Innowacji [www.pi.gov.pl].

2. Strona internetowa Ministerstwa Rozwoju Regionalnego [www.mrr.gov.pl].

3. Strona internetowa PricewaterhouseCoopers [www.pwc.pl].

4. Portal logistyczny [www.log24.pl].

5. Strona internetowa Colliers International [www.colliers.com].

6. Portal internetowy [www.logistyka.net.pl].

7. Strona internetowa Instytutu Logistyki I Magazynowania [www.ilim.poznan.pl].

http://www.pi.gov.pl/

http://www.mrr.gov.pl/

http://www.pwc.pl/

http://www.log24.pl/

http://www.colliers.com/

http://www.logistyka.net.pl/

http://www.ilim.poznan.pl/

64

64

Spis tabel i wykresów

Tabela 1: Klasyfikacja centrów logistycznych według różnych kryteriów ..................... 10

Tabela 2: Porównanie starych i nowoczesnych powierzchni magazynowych ................. 11

Tabela 3: Czynniki wpływające na lokalizację obiektów magazynowych ..................... 55

Wykres 1: Popyt brutto i netto w regionach w III kw. 2012 r. (w m2) ......................... 12

Wykres 2: Powierzchnia magazynowa w budowie (w m2) ....................................... 13

Wykres 3: Wskaźnik dostępnej powierzchni wg lokalizacji ..................................... 14

Wykres 4: Czynsze efektywne w poszczególnych regionach (€/m2/m-c) ..................... 46

Spis zdjęć i rysunków

Zdjęcie 1: Centrum Logistyczne Mełgiewska – doki za/wyładunkowe ......................... 19

Zdjęcie 2: Centrum Logistyczne Mełgiewska – przestrzeń magazynowa ...................... 20

Zdjęcie 3: Centrum Logistyczne Mełgiewska – plac manewrowy ............................... 20

Zdjęcie 4: Centrum Logistyczne Mełgiewska – budynek administracyjno biurowy ........... 20

Zdjęcie 5: Centrum Logistyczne Mełgiewska – pomieszczenia biurowe ....................... 21

Zdjęcie 6: Lublin, ul. Budowlana 40 ................................................................ 22

Zdjęcie 7: Lublin, ul. Ceramiczna 24 ............................................................... 22

Zdjęcie 8: Lublin, ul. Chemiczna 8 ................................................................. 22

Zdjęcie 9: Lublin, ul. Mełgiewska 7-9 .............................................................. 23

Zdjęcie 10: Lublin, ul. Mełgiewska 7-9 ............................................................ 23

Zdjęcie 11: Lublin, ul. Mełgiewska 80 ............................................................. 23

Zdjęcie 12: Lublin, ul. Metalurgiczna 7 ............................................................ 24

Zdjęcie 13: Hala produkcyjna LD 100 .............................................................. 29

Zdjęcie 14: Centrum logistyczne Raben Polska – widok na dotychczasowy obiekt .......... 36

Zdjęcie 15: Centrum logistyczne Raben Polska – widok na nowy obiekt ...................... 37

Zdjęcie 16: Widok na stanowiska za/wyładowcze ............................................... 38

Zdjęcie 17 i 18: Plac manewrowy i stanowiska operacyjne .................................... 38

Zdjęcie 19: Widok na Centrum dystrybucyjne – strona zachodnia ............................. 39

Zdjęcie 20: Widok na Centrum dystrybucyjne – strona wschodnia ............................. 39

Zdjęcie 21: Widok na strefę za/wyładunku ....................................................... 40

Zdjęcie 22: Widok na strefę za/wyładunku ....................................................... 40

Zdjęcie 23: Aktualne użytkowanie terenu – strefa przedsiębiorczości nr 1 .................. 49

65

65

Rysunek 1: Lubelski Obszar Metropolitalny .........................................................7

Rysunek 2: Rzut powierzchni magazynowej Centrum Logistyczne Mełgiewska .............. 19

Rysunek 3: Wizualizacja przestrzenna obiektu ................................................... 24

Rysunek 4: Plan sytuacyjny obiektu ................................................................ 25

Rysunek 5: Wizualizacja architektoniczna 1 ...................................................... 25



Rysunek 8: Plan sytuacyjny obiektu ................................................................ 27

Rysunek 9: Wizualizacja wewnętrzna obiektu .................................................... 27

Rysunek 10: Wizualizacja przestrzenna obiektu ................................................. 27

Rysunek 11: Wizualizacja modułów magazynowych ............................................. 28

Rysunek 12: Zgrubny obrys nieruchomości z lokalizacją dostępnej infrastruktury .......... 29

Rysunek 13: Wizualizacja przestrzenna obiektu ................................................. 33

Rysunek 14: Projekt zagospodarowania terenu .................................................. 34

Rysunek 15: Lokalizacja firm kurierski na terenie miasta Lublin .............................. 41

Rysunek 16: Przykładowa oferta sprzedaży nieruchomości (stan na 01.06.2013 r.) ........ 47

Rysunek 17: Strefy przedsiębiorczości Gminy Niemce .......................................... 48

Rysunek 18: Strefy przedsiębiorczości gminy Niemce. Strefa nr 1 ............................ 50

Rysunek 19: Strefy przedsiębiorczości gminy Niemce. Strefa nr 2 ............................ 51

Rysunek 20: Obszar inwestycyjny nr 1 ............................................................. 53

Rysunek 21: Obszar inwestycyjny nr 2 ............................................................. 53

Rysunek 22: Obszary aktywności gospodarczej ................................................... 54

Analiza obszaru aglomeracji miasta Lublin w zakresie rozwoju bazy ...

Documents

Transcript of Analiza obszaru aglomeracji miasta Lublin w zakresie rozwoju bazy ...